Wgs 2016 2025

WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH Unternehmensentwicklungskonzept 2016 - 2025
WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

Schwerin
Unternehmensentwicklungskonzept
2016 - 2025
31. Juli 2016
und
Nachtragsbericht per 31.12.2016

Inhaltsverzeichnis
1 Beschreibung des Unternehmens ........................................................................................... 5
2 Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen ........................................................................... 7

2.1 Marktbedingungen − Wohnungsnachfrage ............................................................................ 7
2.2 Wohnungsmarkt – Wohnungsangebot der WGS ................................................................. 15
2.3 Stadtteile ............................................................................................................................... 19
2.3.1 Lankow ........................................................................................................................... 19
2.3.1.1 Beschreibung Stadtteil ............................................................................................. 19
2.3.1.2 Hochhaus-Situation ................................................................................................. 22
2.3.2 Neu Zippendorf .............................................................................................................. 29
2.3.2.2 Situation HH / Berliner Platz .................................................................................... 32
2.3.2.3 Neubau Wuppertaler Str. (wird nicht umgesetzt) .................................................... 35
2.3.3 Mueßer Holz .................................................................................................................. 38
2.3.3.2 Bestandssituation nach Verkauf 1. Quartal 2016 und zukünftige Entwicklung ....... 41
2.3.4 Krebsförden ................................................................................................................... 42
2.3.4.2 Aktuelle Bestandssituation....................................................................................... 43
2.3.5 Großer Dreesch ............................................................................................................. 44
2.3.5.2 Aktuelle Bestandssituation....................................................................................... 44
2.3.6 Altstadt ........................................................................................................................... 46
2.3.6.2 Bestandssituation .................................................................................................... 46
2.3.7 Weststadt ....................................................................................................................... 54
2.3.7.2 Bestandssituation .................................................................................................... 55
3 Lage des Unternehmens zum 31.12.2015 ............................................................................. 57

3.1 Allgemein .............................................................................................................................. 57
3.2 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ................................................................................. 58
3.2.1 Vermögenslage .............................................................................................................. 58
3.2.2 Finanzlage ..................................................................................................................... 60
3.2.3 Ertragslage ..................................................................................................................... 61
3.3 Angespannte Liquiditäts-/Finanzsituation der WGS............................................................. 62
3.4 Prognose-, Chancen- und Risikobericht .............................................................................. 64
4 Leitbild der WGS-Unternehmensentwicklung ...................................................................... 66

2
5 Bestätigter Wirtschaftsplan 2016-2019 ................................................................................. 67

5.1 Gewinn- und Verlustrechnung .............................................................................................. 69
5.2 Bilanz .................................................................................................................................... 76
5.3 Liquidität ............................................................................................................................... 82
6 Maßnahmen der Gesellschaft zur Unternehmensentwicklung ........................................... 85

6.1 Maßnahmen Marktbereich und Kunden ............................................................................... 85
6.2 Verkauf ................................................................................................................................. 92
6.3 Finanzierung ......................................................................................................................... 93
6.4 Personal- und Organisationsentwicklung ............................................................................. 99
7 Prämissen und Darstellung der UEK-Planungsergebnisse .............................................. 106

7.1 Planungsprämissen ............................................................................................................ 106
7.2 Bilanz .................................................................................................................................. 111
7.3 Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................................................ 112
7.4 Liquidität ............................................................................................................................. 113
7.5 Kapitalflussrechnung .......................................................................................................... 114
8 Schlussbemerkung ............................................................................................................... 115
Nachtragsbericht per 31.12.2016 .............................................................................................. 117
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Abkürzungsverzeichnis
AGW Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen

AHG Altschuldenhilfegesetz
Beko Betriebskosten
BilMoG Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
DMBilG Gesetz über die Eröffnungsbilanz in Deutscher Mark und die Kapital-
neufestsetzung
DVFA/SG Die Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Anlageberatung e.V.
(DVFA) und der Arbeitskreis Externe Unternehmensrechnung der
Schmalenbach-Gesellschaft
ERP Enterprise Resource Planning
GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft
GE Gewerbeeinheit
GuV Gewinn- und Verlustrechnung
HAKO Haushaltskonsolidierungspaket
IH Instandhaltung
ISEK Integriertes Stadtentwicklungskonzept
IT Informationstechnologie
KdU Kosten der Unterbringung
KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau
KSt Körperschaftssteuer
LFI Landesförderinstitut M-V
LHSN Landeshauptstadt Schwerin
M-V Mecklenburg-Vorpommern
SIS GmbH Schweriner IT- und Service GmbH
SWG Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft e. G.
TQM Total Quality Management
UEK Unternehmensentwicklungskonzept
USK Unternehmenssicherungskonzept
VbE Vollbeschäftigteneinheit
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
WDVS Wärmedämmverbundsystem
WE Wohneinheit (Wohnung)
WGS WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH, Schwerin
farblich hinterlegte Textpassagen sind im Nachtragsbericht ergänzt

oder verändert worden
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1 Beschreibung des Unternehmens
Die Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH ist das größte Wohnungsunternehmen in Schwerin. Sie
wurde 1992 als kommunales Unternehmen mit einem Bestand von 20.630 Wohnungen und
146 Gewerbeobjekten gegründet.
Gegenwärtig verfügt die Wohnungsgesellschaft Schwerin über 11.504 eigene Wohnungen und
151 Gewerbeobjekte (Stand: 30.06.2016).
Die Geschäftsanteile der WGS–Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH mit Sitz in 19053 Schwerin,
Geschwister-Scholl-Str. 3-5 werden zu 100 % von der Landeshauptstadt Schwerin gehalten.
Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung, Betreuung und Bewirtschaftung, die Errichtung,
Restaurierung und Modernisierung von Immobilien in allen Rechts- und Nutzungsformen.
Die Gesellschaft kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus, der
Stadtentwicklung und der Infrastruktur anfallenden Arten von Aufgaben übernehmen,
Grundstücke erwerben, entwickeln, erschließen, sanieren, belasten und veräußern, Erbbaurechte
ausgeben sowie Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden, Gewerbezentren, soziale
und kulturelle Einrichtungen errichten und bewirtschaften sowie Dienst- und Serviceleistungen
aller Art in Zusammenhang mit dem beschriebenen Unternehmensgegenstand anbieten.
Vorrangiger Zweck der kommunalen Gesellschaft ist eine sichere und sozial verantwortbare
Wohnraumversorgung für alle Schichten der Bevölkerung und in diesem Zusammenhang hat sie
eine im Rahmen der wirtschaftlichen Möglichkeiten treibende Rolle beim Stadtumbau.
Im Mittelpunkt unseres Handelns steht der Mensch. Wohnen ist unsere Dienstleistung.
Die Vermietung von Wohnungen am Standort Schwerin ist das Kerngeschäft der WGS.
Wohnungen, wohnungsnahe Dienstleistungen und Service werden für alle Schichten der
Bevölkerung angeboten.
Die Grundversorgung der Schweriner Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist ein wichtiger
Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Die WGS verfolgt eine defensive Mietpreispolitik, ermöglicht
spezielle Wohnprojekte und kümmert sich intensiv um die Versorgung von Asylbewerbern und
Migranten mit Wohnraum. Besonderes Augenmerk legen wir auf die Schwächeren der
Gesellschaft, z. B. Menschen mit niedrigem Haushaltseinkommen oder Handicap.
Die Gesellschaft betreut ihre Kunden an 3 Standorten im Stadtgebiet der Landeshauptstadt
Schwerin. Flankierend stellt die WGS entsprechende Beratungen und Ressourcen für die Arbeit in
den Schweriner Stadtteilen bereit.
Die WGS hat sich in Zusammenarbeit mit der Stadt verpflichtet, die Ziele des Integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes „Wohnen in Schwerin“ (ISEK) in der dritten Fortschreibung, zu
unterstützen. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept legt die Ziele und Schwerpunkte der
Stadterneuerung der Innenstadt sowie des Stadtumbaus der Großwohnsiedlungen fest. Auf der
Grundlage der Stadtteilanalyse wurden die Stadtteile Neu Zippendorf und Mueßer Holz als
Stadtumbaugebiete festgelegt, in denen Maßnahmen zur Beseitigung des strukturellen
Wohnungs- und Gebäudeleerstands sowie Maßnahmen zur städtebaulichen Aufwertung
umgesetzt werden.
Die Strategie geht vom behutsamen und kontinuierlichen Stadtumbau in Neu Zippendorf und im
nördlichen Mueßer Holz aus, während im südlichen Mueßer Holz ein längerfristiger
Transformationsprozess notwendig wird. Die räumliche und zeitliche Perspektive des
Entwicklungskonzepts reicht bis 2020.
Das neue Unternehmensentwicklungskonzept 2025 (UEK) ersetzt das bisherige
Unternehmenssicherungskonzept 2012-2020 (USK). Die WGS hat die wichtigen
Weichenstellungen für einen nachhaltigen Erfolg vor dem Jahr 2020 vorgenommen.
Operativ konnte die Wohnungsgesellschaft Schwerin ihre Marktposition verbessern und hat die
existenzgefährdende Zone verlassen.
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Die Rahmenbedingungen des Schweriner Immobilien-, Wohnungs-, und Finanzmarktes, der

Förderkulisse und der rechtlichen Basis haben sich entscheidend verändert.
Moderne Kommunikationsansätze, optimierte Controlling-Methoden und verbesserte
Arbeitsmethoden erfordern eine grundsätzlich neue strategische Ausrichtung im:
UNTERNEHMENSENTWICKLUNGSKONZEPT 2016 – 2025 (UEK 2025)
Das UEK 2025 wird eine breite Akzeptanz durch die Einbindung der am Unternehmen
interessierten Gruppen und Institutionen erhalten.
Die Gremien der WGS, die Finanzierungs- und Fördermittelpartner, die politischen Gremien der
Stadt und die Mitarbeiter werden in den UEK-Prozess eingebunden und werden das UEK formal
in 2016 beschließen.
Der breite Konsens ist ein wesentlicher Erfolgsbaustein und sichert die breite Unterstützung bei
schwierigen Schritten. Der Gesamterfolg erfordert die Akzeptanz der gemeinsamen Ziele und der
erforderlichen Maßnahmen. Das UEK ist der primäre Handlungsstrang für die WGS. Erhebliche
Abweichungen oder Sonderthemen bedürfen einer beschlossenen Modifizierung. Der jeweilige
Stand des UEK wird durch ein standardisiertes Berichtswerk dokumentiert und den vorstehenden
Gruppen mindestens jährlich berichtet.
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2 Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen
2.1 Marktbedingungen − Wohnungsnachfrage
Die Bevölkerung in der Landeshauptstadt Schwerin hat sich in der Zeit von 1996 bis 2013 mit
-16 % deutlich reduziert. In Schwerin leben 92.138 Personen mit Hauptwohnsitz
(Stand: 31.12. 2014). Der starke Bevölkerungsverlust Ende der 1990er Jahre wurde von einem
geringeren negativen Saldo seit 2005 abgelöst. Ein Wendepunkt in der Bevölkerungsentwicklung
ist das Jahr 2010, in dem erstmals zum Vorjahr ein Bevölkerungsgewinn zu verzeichnen war.
Ursache ist die günstige Entwicklung beim Wanderungssaldo. Ab 2010 gab es erstmals mehr Zu-
als Wegzüge.
Der natürliche Saldo ist aufgrund des anhaltenden Geburtendefizits weiterhin negativ. In
abgeschwächter Form setzte sich diese Entwicklung ab 2010 bis heute fort. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass Ergebnisse des bundesweiten »Zensus« im Mai 2011 die Bevölkerungszahl
in der offiziellen Statistik um gut 4 % nach unten korrigiert haben.
Bei den Wanderungssalden nach Altersgruppen wird deutlich, dass in den letzten neun Jahren ein
durchweg positiver Wanderungssaldo in der Altersgruppe über 65 Jahre zu verzeichnen ist. Es ist
wahrscheinlich, dass diese Altersgruppe vor allem die infrastrukturelle Ausstattung eines
Oberzentrums zu schätzen weiß. Der positive Wanderungssaldo seit 2010 ist vor allem in der
Altersgruppe 18 bis unter 30 Jahren zu beobachten. Der Gewinn von Einwohnerinnen und
Einwohnern in dieser Altersklasse ist besonders positiv zu bewerten, da ihr Anteil an der
Schweriner Gesamtbevölkerung relativ gering ist und in den letzten Jahren zugunsten älterer
Bevölkerungsschichten stetig geringer wurde.
In Schwerin leben nach Angaben des statistischen Landesamtes 14.084 Kinder, Jugendliche und
junge Erwachsene unter 20 Jahren, die einen Anteil an der Gesamtbevölkerung 2013 von 15,4 %
darstellen (in M-V liegt dieser Anteil mit 14,3 % im gleichen Jahr ähnlich niedrig).
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Positiv zu bewerten ist, dass die Wanderungen über die Landesgrenzen hinaus im Saldo deutlich
weniger werden und mehr Personen nach Schwerin aus einem anderen Bundesland zogen. Zum
größten Teil ist der positive Wanderungssaldo der letzten vier Jahre auf die regionalen
Wanderungen aus anderen Regionen Mecklenburg-Vorpommerns (jenseits des direkten
Umlandes) zurückzuführen. Die noch nicht um die Bevölkerungszuwächse der Jahre 2013-2015
bereinigte Bevölkerungsprognose des Landes M-V geht im Ergebnis von einem weiteren
Bevölkerungsverlust bis 2030 um 2,2 % auf Basis der Bevölkerung mit Stand 31.12.2013 aus. Im
Jahr 2030 würde die Bevölkerung Schwerins dann unterhalb der Marke von 90.000
Einwohnerinnen und Einwohnern fallen. Diese Bevölkerungsverluste werden in den Altersgruppen
zwischen 20 und 34 Jahren und zwischen 45 bis 64 Jahre zu verzeichnen sein. In der
Konsequenz wird im Jahr 2030 die Bevölkerung älter 65 Jahre etwa ein Drittel der
Wohnbevölkerung stellen (2013 noch 25 %). Die Zahl der Kinder steigt leicht und ihr Anteil bleibt
annähernd konstant. Die WGS geht von einer seitwärts verlaufenden Bevölkerungsentwicklung
aus, da Schwerin in den vergangenen Jahren seine Funktion als Oberzentrum und als attraktiver
Wohn- und Arbeitsstandort ausbauen konnte. Hinzu kommt der noch nicht in die Zahlen
eingeflossene Effekt der zunehmenden Asylbewerber- und Migrantenzahlen.
Entscheidender Träger der Nachfrage ist für die Wohnungswirtschaft die Anzahl der Haushalte
und deren Kaufkraft. Die Struktur der Haushalte ist ein wichtiger Indikator für die Ermittlung des
Wohnraumbedarfs im jeweiligen Marktsegment. Der demografische Wandel bringt eine
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zunehmende Anzahl von Ein-Personen-Haushalten hervor. Die Zahl der Haushalte mit Kindern
nimmt tendenziell weiter ab.
Auf Basis der Zensus-Erhebung vom Mai 2011 sind belastbare Aussagen zu den Haushalten
möglich: In fast der Hälfte (48 %) der Haushalte wohnt nur eine Person und nur in 17 % der
Haushalte leben mehr als 2 Personen. Insgesamt wird von einer Zahl von 51.278 Haushalten in
Schwerin ausgegangen. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,79
Personen pro Haushalt, diese liegt deutlich unter dem bundesdeutschen Wert und unter dem des
Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern von durchschnittlich 1,92 Personen pro Haushalt.
Entscheidend für die strategische Planung des Angebots der WGS ist der Gesamtanteil von 83 %
1- und 2-Personenhaushalten in Schwerin. Das zukünftige Angebot der WGS muss
Wohnungsgrößen, -zuschnitte und Wohnformen an dieser Struktur und der verfügbaren Kaufkraft
ausrichten.
Wesentlicher Indikator für die zukünftige Entwicklung der Kaufkraft ist die Zahl der Beschäftigten
bzw. der Arbeitslosigkeit einerseits und die Einkommensstruktur andererseits.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Landeshauptstadt Schwerin ist in
einem Jahrzehnt nur um 164 Arbeitsplätze gesunken und damit konstant geblieben (-0,3 %).
Von den 47.245 Arbeitsplätzen (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte) in Schwerin pendeln

mehr als die Hälfte der Personen (24.201) in das Oberzentrum. Das sind knapp 1.000 Einpendler
weniger als noch im Jahr 2004. Der Pendlersaldo ist deutlich positiv, da nicht einmal 10.000
Schweriner zu einem Arbeitsplatz außerhalb ihres Wohnortes pendeln. Die Zahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Wohnort Schwerin ist im Zeitraum 2004 bis 2013
um 6,5 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist die Gesamtbevölkerung um 2,4 % gesunken. Aus
diesem Grund ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an der erwerbsfähigen
Bevölkerung (im Alter von 15 bis 65 Jahre) von 46,6 % in 2004 auf 55,3 % in 2013 gestiegen.
Das gemeinsame Angebot der Stadt Schwerin und der Wohnungsgesellschaft Schwerin muss
das große Potential der Pendler als „wohnende Bürger = Einwohner“ aktivieren. Erste Erfolge
wurden mit ausgewiesenen Wohnbauflächen für individuellen Hausbau erreicht. Die Ergänzung
der Traditionsviertel um Eigenheimkomponenten stabilisiert die Quartiere und optimiert die
Ausnutzung der kommunalen Infrastruktur.
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Neue Wohnungsangebote und Wohnformen müssen den Altbestand der WGS ergänzen und der
Zielgruppe der Pendler und Schwerin-Rückkehrer ein attraktives Angebot offerieren.
Urban Living, Wohngruppen, Wohnen und Arbeit, Flexi-Wohnen, Wohnen im Alter und
nachhaltiges Wohnen sind Stichworte für die erforderliche Angebotspalette.
Per Dezember 2015 weist die Agentur für Arbeit 4.796 Arbeitslose = 9,9 % aus. Dies ist einerseits
dem höheren Beschäftigungsgrad und andererseits der „Verrentung“ bisheriger
Langzeitarbeitsloser geschuldet.
Schwerin hat durch seinen hohen Anteil an Beschäftigten im öffentlich rechtlichen Sektor
landesweit die größte durchschnittliche Kaufkraft in Höhe von 19.616 €. Diese liegt jedoch hinter
dem gesamtdeutschen Durchschnitt. Die WGS geht in der Angebots- und Produktpalette von
einem Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen von maximal 25 % aus, dies entspricht
statistisch 4.900 € p. a. und somit einem Median von 408 € für die monatliche Kaltmiete.
Diese Durchschnittsmiete zeigt folgenden Hauptbedarf im Markt Schwerin auf:
kleine Wohnungen
mit optimierten Grundrissen
kostengünstig
altersgerecht
immer stärker barrierearm/-frei
mit stabilen Heiz-/Betriebs-/Nebenkosten
mit stabilen Nachbarschaften
in Traditionsstadtteilen mit guter Infrastruktur.
Die Stadt Schwerin verfügt über 57.650 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 3.710.888 m².
Die Wohnungswirtschaft in der Landeshauptstadt Schwerin muss weiterhin den massiven
Wohnungsüberhang beherrschen. Der zweistellige Leerstand in Verbindung mit einer
Monostruktur des Wohnungsbestandes hat die Unternehmensentwicklung der WGS seit der
Wiedervereinigung stark behindert und beeinträchtigt aktuell die Unternehmensentwicklung durch
erhöhte Vermietungsaufwendungen, Wohnungsleerstand und hohe Leerstandskosten.
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Der Wohnungsleerstand der WGS wurde für das UEK ab 2016 systematisch neu unterteilt
und betrug am 30.06.2016:
Gesamtleerstand 1.856 Wohnungen = 16,1 %

davon geplante Verkäufe - 50 Wohnungen = - 0,4 %
davon Abrisse gesamt - 513 Wohnungen = - 4,5 %
davon Abrisse Hochhäuser - 481 Wohnungen = - 4,2 %
davon Abrisse Sonstiges - 32 Wohnungen = - 0,3 %
davon Modernisierungsobjekte - 489 Wohnungen = - 4,2 %
davon stillgelegte Wohnungen - 20 Wohnungen = - 0,2 %
Marktleerstand 784 Wohnungen = 6,8 %
abzügl. fest reserviert für LHSN - 120 Wohnungen
im Vertrieb befindlicher Leerstand 664 Wohnungen = 5,8 %
davon unterstützt durch Sonderprogramm 134 Wohnungen
Wohnraumertüchtigung
Die bisher eingeleiteten Maßnahmen zur Reduzierung der marktbedingten Leerstände zeigen
Wirkung. Die Erhöhung der Instandhaltungsaktivitäten, insbesondere die stärkere
Individualisierung der Ausstattung gemäß Kundenwunsch, die Stärkung der Erstvermietungs-
teams, die Etablierung der konsequenten Internetakquise, die Verbesserung der Service-/
Beratungsniveaus durch kürzere Entscheidungsprozesse führten bereits in 2015 zu einem
Ausgleich der Fluktuationsverluste durch die Neuvermietung.
Der strukturelle Leerstand konnte 2015 durch den Verkauf von 404 Wohnungen mit hohem
Leerstand in Krebsförden an die Intown Wohnen Schwerin GmbH gesenkt werden. Eine weitere
Reduzierung erfolgte durch den Paketverkauf Mueßer Holz mit 622 Wohnungen zum 01.03.2016.
Leerstand erhöhend wirken der Leerzug der zum Abriss bestimmten 2 Hochhäuser in Neu
Zippendorf (Rostocker Str. 5-7), der 2 Hochhäuser in Lankow (Eutiner Str. 1-2/ Plöner Str. 1-2),
des Wohnblocks in der Wuppertaler Str. 34-37 für den geplanten Neubau und die „Räumung“ der
Neubrandenburger Str. 1-7 im Vorfeld der geplanten Modernisierung.
Der Leerstand der WGS verteilt sich regional auf die Schweriner Stadtteile sehr unterschiedlich:
Stadtteile Leer-WE gesamt per 30.06.2016 Marktleerstand

Anzahl Anzahl
Lankow 964 243
Altstadt 28 20
Weststadt 23 17
Gr. Dreesch 190 190
Krebsförden 49 39
Neu Zippendorf 459 192
Mueßer Holz 143 83
Gesamt 1.856 784
Positiv auf die aktuellen Vermietungsergebnisse wirkte 2015 bis Mitte 2016 die Anmietung von
Wohnraum durch die Landeshauptstadt Schwerin für die Erstunterbringung von Asylbewerbern.
Die WGS übernimmt gegen Sachkostenerstattung zusätzlich die Möblierung der Wohnungen und
übergibt diese an die Verwaltung als Generalmieter mit Mietlaufzeiten von 3-5 Jahren und der
Option die Wohnungen bei Bedarf länger zu nutzen. Die WGS hat 2015 878 T€ als
Instandhaltungsaufwand für die Herrichtung dieser Wohnungen und 750 T€ für die Möblierung
investiert, die Möblierungskosten wurden von der Stadt innerhalb eines Monats nach
Rechnungslegung ausgeglichen.
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Auf Grundlage der Prognoserechnung des Landes M-V für das Jahr 2016 wurde gemäß
Verteilerschlüssel von anteilig 5,37 % für Schwerin, mit ca. 1.343 Personen gerechnet, die in
möblierten Wohnungen unterzubringen sind.
Damit wurde die Gesamtsumme der mit Wohnraum zu versorgenden Personen (ohne
Berücksichtigung von Abgängen aufgrund von Anerkennungen oder Abschiebungen wegen
Ablehnung) auf 1.821 hochgerechnet.
Bei einer durchschnittlichen Belegung mit 4 Personen/Wohnung ergibt sich ein Gesamtbedarf von
455 Wohnungen, von denen bereits in 2015 an die Landeshauptstadt Schwerin 176 Wohnungen
übergeben wurden. Zum Stichtag 31.07.2016 erhöhte sich die an die Landeshauptstadt Schwerin
übergebene Anzahl von Wohnungen auf 241.
Zur Gewährleistung der ursprünglichen Prognose 2016 wäre die Herrichtung und Ausstattung von
256 Wohnungen erforderlich gewesen. Mitte März 2016 haben die Partner die weitere Herrichtung
der Wohnungen eingestellt, da die Zahlen der Neuankömmlinge stark rückläufig sind.
Die mit der Landeshauptstadt Schwerin abgeschlossenen Mietverträge im Kernbestand der WGS
unterliegen einer vereinbarten Miethöhe von 4,80 €/m² bis 6,50 €/m².
Für Wohnungen im Verwertungsbestand mit einer Nutzungsdauer von ca. 3-5 Jahren erfolgt ein
Mietansatz von 6,90 €/m². Dieser erhöhte Ansatz resultiert aus den hohen Herrichtungskosten im
Rahmen der Weiternutzung von bereits in der Stilllegung befindlichen Abrissobjekten. Im Juli hat
das Land M-V der LHSN mitgeteilt, dass nur noch benötigte Wohnungen plus 10 Wohnungen als
Reserve refinanziert werden. Die LHSN wird in der Konsequenz die nicht befristeten
86 Wohnungen (ältere Verträge vor 2015) mit der WGS kündigen. Dies führt zur Erhöhung des
Leerstandes der WGS von ca. 1 %. Die daraus resultierenden zusätzlichen Kosten und
Mindereinnahmen belaufen sich auf über 500 T€ p. a. Die 3-5-jährigen Verträge sind von der
LHSN zu erfüllen, da die WGS diese Einnahmen für die vorgenommenen Investitionen und deren
Refinanzierungskosten benötigt. Die Partner werden gemeinsam alternative Nutzungen suchen,
um die Leerstandskosten der LHSN zu minimieren. Die Entscheidung des Landes hat unerwartete
und sehr negative Auswirkungen für die WGS. Im Vertrauen auf die Anforderung von Wohnraum
sind Wohnungen in der Vergangenheit termin- und fachgerecht bereitgestellt worden. Das Land
M-V will sich nunmehr einseitig und kurzfristig aus der gemeinsamen Lösung herausziehen.
Basierend auf dieser Erfahrung wird die WGS in vergleichbaren Fällen lediglich gegen Vorkasse
oder langfristige vertragliche Bindungen des Landes erneut Wohnraum für Sonderaufgaben
bereitstellen können und wollen.
Mit einer positiven Entscheidung zum Aufenthaltsstatus greift ein rollierendes Belegungssystem.
Freizug und Neubelegung der bereits ausgestatteten Wohnungen ermöglichen die Unterbringung
zukünftiger Asylbewerber. Die Wohnraumversorgung von noch im Anerkennungsverfahren
befindlichen Asylbewerbern, entsprechend den quantitativen und qualitativen Anforderungen der
LHSN, ist durch die WGS abgesichert.
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Der angemeldete Bedarf der „Erstunterbringung“ war für 2016 mit 1.343 Menschen prognostiziert
und hat den Bedarfszenit erreicht. Aktuell hat sich die Situation durch die veränderten
Transferregeln außerhalb Deutschlands massiv entspannt. Die Stadt Schwerin wird in Absprache
mit der WGS bereits leerstehende Wohnungen des Erstunterbringungskontingents (aktuell 30 von
206 Wohnungen) den anerkannten Flüchtlingen als zeitlich begrenzte Wohnmöglichkeit anbieten.
Für das Jahr 2016 wurden 378 Wohnungen mit einem Gesamtherrichtungsaufwand
(Instandhaltung) von ca. 3,3 Mio. € im Sonderprogramm zur Gewährung von Zuwendungen des
Landes Mecklenburg-Vorpommern zur Instandsetzung von Wohnraum für benachteiligte
Haushalte mit 1,1 Mio. € Zuschuss beantragt. Mit Hinweis auf die EU-Förderregeln für
Subventionen je Subventionsempfänger (Gesellschaft) hat das LFI die Zuschussförderung auf
500.000 € innerhalb von 3 Steuerjahren begrenzt. Die subventionierten Wohnungen befinden
sich im Kernbestand der WGS und werden nicht für die möblierte Erstunterbringung verwendet.
Die Wohnungen müssen 3 Jahre zu KdU-Mietpreisen an berechtigte Personenkreise der
Schweriner Wohnbevölkerung vermietet werden. Die Vermietung an anerkannte Asylbewerber ist
möglich jedoch nicht zwingend. Die weitere Entwicklung der Sondersituation Flucht bzw. Migration
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stellt eine Unbekannte in der Planung der WGS dar. Die begrenzte Förderung durch das Land
M-V (500 T€ in 3 Steuerjahren) beraubt die WGS der Möglichkeit in 2017 ff. das Angebot von
Wohnraum zu KdU-Sätzen auszuweiten. Die Vermietung und die vorherige Herrichtung von
Wohnraum zu KdU-Sätzen setzt eine Förderung für die Reduzierung der Mieten wirtschaftlich
voraus. Bei der Versorgung der anerkannten Asylbewerber sind alle Wohnungsanbieter
angesprochen.
Die WGS befindet sich mit den großen Marktteilnehmern und der Verwaltung der
Landeshauptstadt in einem zielgerichteten Dialog zur Markt- und Bedarfssituation. Die Partner
gleichen die zukünftigen Maßnahmen zur Angebotsreduzierung bzw. -anpassung kollegial
miteinander und den ISEK-Zielen ab. Die Käufer der Immobilien der WGS haben sich vertraglich
oder auf freiwilliger Basis zur Datenbereitstellung und zur Mitwirkung verpflichtet.
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2.2 Wohnungsmarkt – Wohnungsangebot der WGS
Parallel zur Ergänzung des Wohnungsbestandes durch Wohnungsneubauten im Eigenheim-

bereich wurden in Schwerin im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen nicht mehr ausreichend
nachgefragte Wohnungsbestände durch Rückbau vom Markt genommen. Dies betraf in der Regel
den unsanierten Geschosswohnungsbau in Plattenbauweise.
In den letzten 10 Jahren wurden insgesamt mehr als 4.800 Wohnungen zurückgebaut.
Der Stadtumbauprozess ist nicht abgeschlossen!
Der strukturelle Wohnungsleerstand verursacht massive städtebauliche Funktionsverluste in den
Schwerpunktstadtteilen des Stadtumbaus. Die größeren Wohnungsunternehmen (WGS/SWG),
die umfangreiche Bestände im Bereich der Plattenbauten haben, planen auch in den nächsten
Jahren einen weiteren Rückbau von ca. 3.000 Wohneinheiten.
Die Hochhäuser der WGS und weitere Rückbaumaßnahmen sind in dieser Planzahl enthalten.
Ursprünglich waren die Wohnblocks in der Magdeburger Str. 3-10, der Pankower Straße 1-51,
Otto-v.-Guericke-Str. 26 und der Hamburger Allee 210-216 in der mittelfristigen Planung mit
450 Wohnungen enthalten. Diese Wohnbauten wurden für die Asylbewerber-Unterbringung für bis
zu 5 Jahre an die Stadt vermietet.
Die Planzahl der Rückbauten ist von 3.000 WE auf ca. 2.550 WE zu reduzieren.
Die Abrissförderung des Landes Mecklenburg-Vorpommern wurde vor dem Hintergrund der
Asylbewerberthematik zunächst einer Prüfung unterzogen. Anträge konnten gestellt werden,
wurden als Einzelfall durch das Wirtschaftsministerium entschieden. Dieses „Verfahren“ stellte für
die WGS eine große Unsicherheit dar. Die WGS hat für je 2 Hochhäuser in Neu Zippendorf und
2 in Lankow die Förderung beantragt. Neben den reinen Abrisskosten stellen die auf den
Hochhäusern liegenden Altkredite eine große „wirtschaftliche Altlast“ dar.
Positive Einzelfallentscheidungen sind für die WGS ein wichtiger Beitrag des Landes
Mecklenburg-Vorpommern zur schnellen Reduzierung des hohen Leerstands, der gleichzeitigen
Verbesserung der Quartiersituation in Lankow und Neu Zippendorf und insbesondere der
Verringerung des Gesamtleerstandes des Schweriner Marktes mit 8,9 % bzw. ca. 5.000
Wohnungen.
Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Schwerin liegt 2015 mit 5,94 € m²/p.m. deutlich unter
den bundesdeutschen Durchschnittsmieten.
Der aktuelle Satz für Mieten im Rahmen der Kosten der Unterbringung liegt bei 4,86 € je m²/p.m.
Die Mieten in Schwerin schwanken stark entsprechend der Lage in der Stadt und bezüglich der
Wohnungsgrößen.
m² Schwerin Mecklenburg-Vorpommern Deutschland

30 m² 7,82 € 8,15 € 12,59 €
60 m² 5,56 € 5,95 € 7,61 €
100 m² 6,65 € 7,02 € 8,48 €
Der Schweriner Wohnungsmarkt ist ein Mietermarkt mit hohen zweistelligen Leerständen im
Bereich der Plattenbauten. Der Markt ist aus Sicht der Mieter sehr preisfreundlich, da sich die
Durchschnittsmieten mehrerer Großvermieter auf und teilweise leicht unter dem Niveau der KdU-
Sätze bewegen.
Steigende Bedarfe sind bei günstigen kleinen 1-/2-Zimmer-Wohnungen und bei sehr
großen günstigen 4- oder 5-Raumwohnungen zu erkennen.
Eine steigende Nachfrage existiert für barrierefreie/-arme Wohnungen.
Das Marktangebot weist eine starke Konzentration bei 3-Raum-Plattenwohnungen auf. Hier
existiert ein starker Verdrängungswettbewerb, insbesondere an der Peripherie der Stadt.
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Die Aufgaben der Wohnungswirtschaft bestehen im konsequenten Leerstandabbau durch

Rückbau, in der Veränderung der „Monostruktur“ im Marktsegment 3-Raumwohnungen Platte und
der Schaffung von kleinen, bezahlbaren, energieeffizienten und barrierefreien Wohnungen.
Der Transformationsprozess muss der Branche vor dem Hintergrund unterdurchschnittlicher
Einnahmen, enger Finanzierungsmöglichkeiten und steigender Baupreise gelingen. Konzepte und
Maßnahmen der großen 4 VNW-Unternehmen werden mit der Stadt in einer ständigen
Arbeitsgruppe entwickelt, umgesetzt und evaluiert. Messbare Ergebnisse wurden gemeinsam
erzielt. Die formale und transparente Vereinbarung von Zielen und Maßnahmen erfolgt im ISEK
inklusive erfolgter Fortschreibungen. Regelmäßig haben die Stadt und die VNW Unternehmen
Sonderthemen des Wohnungsmarktes aufgegriffen und mit Gutachten, Studien und
Planungswettbewerben erfolgreich bearbeitet.
Wohnungsangebot der WGS
Die Gesellschaft verfügt zum 30.06.2016 über 312 eigene Wohn- und Geschäftsbauten (WE/GE)
in Schwerin mit 11.504 Wohnungen mit 608.967 m² Wohnfläche.
Die WGS wird das Überangebot an Wohnraum von 16,1 % (6,8 % marktbedingt) systematisch
bearbeiten und den begrenzten finanziellen Rahmen für Angebotsbereinigungen, Umbau von
Wohnraum, Fahrstuhlanbauten, gezielte Modernisierungen und ergänzende Neubauten nutzen.
Die Marktstellung wird entscheidend ausgebaut. Die Begrenzung auf das eigentliche
Kerngeschäft Wohnen mit ca. 10.000 Wohnungen, die Optimierung der Instandhaltungen,
die konsequente Ausrichtung des Angebotes an der Kundennachfrage und die effiziente
Führung der Organisation nach Deckungsbeitrags- und betriebswirtschaftlichen Kennziffern wird
unsere Wettbewerbssituation stärken und langfristig erheblich verbessern.
Bestandseinteilung / Portfolio per 30.06.2016
Gesamtwohnbestand 11.504 WE
Kernbestand 10.017 WE
Bestand in Prüfung (Hochhaus Julius-Polentz-Str. 1/2) 375 WE*
Verwertungsbestand 1.112 WE
-> Verkauf 122 WE
-> Abriss (4 HH Plöner, Eutiner, Rostocker) 640 WE
-> Abriss verschoben bis Asylversorgung Ende 350 WE **
* Die Prüfung der Julius-Polentz-Str. 1/2 führte zu erheblichen Mehrkosten für eine
Modernisierung und eine durch angefragte Banken oder durch Eigenkapital der WGS nicht
schließbare Finanzierungslücke. Die Wohnungen sind kurzfristig dem Abriss bzw.
Verkaufsbestand zuzuordnen.
** Die Objekte Magdeburger Straße 3-10, Pankower Str. 1-21 (ungerade Nummern), Pankower
Str. 25-41 (ungerade Nummern) und Hamburger Allee 194-208, 210-216 waren Anfang 2015
zum Abriss vorgesehen. Sie wurden für die Unterbringung von Asylbewerbern ohne
Anerkennung (möbliert) reaktiviert. Mit der LHSN wurden 3-Jahres-Verträge geschlossen.
Die Objekte des Verwertungsbestandes sind größtenteils Bestandteil des Unternehmens-

sicherungskonzeptes (USK) gewesen, das 2015 ausläuft. Die Verwertung ist in den vergangenen
10 Jahren nicht planmäßig vollzogen worden, was zu hohen strukturellen Leerständen führte.
16
Alle Objekte der WGS wurden 2014 / 2015 erneut bewertet.
Die Bewertung erfolgt mehrdimensional und in mehreren Schritten:

1. Marktfaktoren: die Lage, die umgebende Infrastruktur, das Mietmarktniveau, die
Leerstände im Quartier, die Fluktuationsraten, die Baualtersklassen, die
Wohnungsgrößen, die Anzahl der barrierefreien Wohnungen …
2. technischer Zustand: Baualter, Erhaltungszustand Gebäude, Zustand der Außen-/
Parkplatzanlagen, Instandhaltungsstau, innere Infrastruktur, energetische Situation ..
3. wirtschaftlicher Ist-Zustand: Leerstand, Miethöhe der Wohnungen/Gewerbe/Parkraum,
Mietpotential, Heiz-/Betriebs-/Nebenkosten, aktuelle Instandhaltung, AfA-Situation,
Finanzierungsstruktur, Rendite > 0 % bei Wohnraumgrundversorgung, Rendite > 4 % bei
freivermietenden Gebäuden, Deckungsbeitrag, Gewinn, Cash-Flow, Bezugsgrößen sind
die m² und die Wirtschaftseinheit/Gebäude/Objekt …
4. Bedeutung des Gebäudes im Angebotsmix der WGS: Teil der Grundversorgung,
Wohnprojekt, barrierefreier/barrierearmer Wohnraum, kleine Wohnungen (1-2 Raum),
große Wohnungen (4-5 Raum), Teil oder zentraler Mittelpunkt eines Großquartiers…
5. zukünftiges Potential der Immobilie: Wohnraumversorgung, Energetik, technische
Modernisierbarkeit, Rendite, Gewinn, Cash-Flow, Deckungsbeitrag nach Modernisierung,
Zielmiete, Zielleerstand, Finanzierbarkeit, einbindbare Fördermittel, positive Impulse für
den Stadtteil, die umgebenden Bestände und die Stadtteile, BEFRIEDIGUNG DER
MIETERWÜNSCHE und der MARKTNACHFRAGE.
Die Bewertung erfolgte zunächst als dynamische Investitionsrechnung in Anlehnung an die

Verfahren der vereinbarten Förderung der Bundesländer Schleswig-Holstein, Hamburg und
Brandenburg in Excel-Tabellen. Die Methodik ist nicht in der Lage, mehrdimensionale oder
qualitative Faktoren zu analysieren. Die WGS hat mit -avestrategy- der BBT ab 2015 eine
komplexe Planungs-, Controlling und Portfoliosoftware erfolgreich eingeführt. Die Software
ermöglicht die direkte Einbindung der Daten aus dem ERP-System WODIS (Aareon) und eine
mehrstufige Simulation der Immobilie mit unterschiedlichen Szenarien, z. B. Zinserhöhung,
höherer Leerstand, veränderte Instandhaltungsansätze.
Besonders intensiv wurde der Verwertungsbestand des auslaufenden USK untersucht.

Die Abrissplanung wurde aktualisiert und Gremienbeschlüsse herbeigeführt.
Der größte Teil der Verkäufe wurde bereits in 2014/2015 umgesetzt oder erfolgte in der ersten
Hälfte 2016 auf der Basis geschlossener Verträge mit der Intown Wohnen Schwerin GmbH.
Das zukünftige Zielportfolio der Wohnungsgesellschaft umfasst ca. 10.000 WE. Dieser Bestand
wird aktiv bearbeitet, jährlich durch die Portfolioanalyse bewertet und bei Bedarf mit einer
Investitionsstrategie und im Extremfall mit einer Desinvestitionsentscheidung versehen.
Die WGS bleibt gemäß der branchenüblichen Größensystematik mit mehr als 10.000 Wohnungen
ein großes Wohnungsunternehmen.
Dieses Ziel ist kein Selbstzweck, diese Größenklasse bedingt den Zugang zu besseren
Rabattstaffeln, besseren Kreditkonditionen, effizienteren Beschaffungswegen und spezialisierten
Informationszirkeln (KfW, GdW, Beiräte), die einen positiven Effekt auf die wirtschaftlichen
Kennzahlen haben.
17
Grundsatz der Bewirtschaftung der WGS-Immobilien ist die nachhaltige Wirtschaftlichkeit
Eine permanente Quersubventionierung einzelner Gebäude oder Gebäudeklassen kann die WGS
bis 2025 finanziell nicht aus eigener Kraft leisten. Eine weitere Anpassung der Mieten an die
Marktverhältnisse muss unter Beachtung der rechtlichen Möglichkeiten als ständiger Prozess
erfolgen, damit die Wohnungen nachhaltig betreibbar sind.
Die häufig aus der Politik und in den Medien gestellte Forderung konstanter Mieten ist nicht
realistisch. Die Kosten im Immobilienbereich steigen seit Jahren mit Werten oberhalb der
Inflationsrate, dies betrifft insbesondere Bauleistungen, Dienstleistungen, öffentliche Abgaben zur
Sanierung der Haushalte, Erweiterung und Erneuerung der Infrastruktur, höhere Gehälter und
verstärkte Verwaltungs-/Berichtspflichten und ein deutlich erhöhtes Anspruchsniveau der
Neukunden. Die Wohnungswirtschaft konnte diese Kostensteigerungen in den letzten Jahren nur
durch die Ersparnisse der Niedrigzinssituation und die Reduzierung der Aufwendungen aus dem
Leerstand (WGS zahlt bei Leerstand wie ein Mieter) ausgleichen. Spätestens 2017 werden
weitere Kostensteigerungen nicht mehr durch die Zinskulisse kompensiert werden. Ab 2019 strebt
die WGS einen Vermietungsstand von 97 % an. Die daraus erwachsenden Mieteinnahmen, die
sinkenden Leerstandkosten und die zwischenzeitlichen Mieterhöhungen dienen der Ertüchtigung
der Wohnungen durch eine bessere und schnellere Herrichtung der Wiedervermietungs-
wohnungen und die Vermeidung von Vermietungshemmnissen z. B. Fassadenreinigungen,
Hausflursanierungen, Vordachreparaturen, Kellertrocknung. Eine stabilisierte Einnahmesituation
verbessert die Beleihungswerte der Immobilien und die Möglichkeit komplette Modernisierungen
zu finanzieren. Im Ergebnis werden die faktische Vollvermietung und eine positive
Entwicklungsspirale erreicht.
Die Situation des aktuellen Bestandes von 11.504 Wohnungen und das Entwicklungspotential des
zukünftigen Kernbestandes von ca. 10.000 Wohnungen lassen sich am effizientesten im Kontext
ihrer Lage in der Landeshauptstadt darstellen.
Die Gesellschaft verwaltet Bestände in den Stadtteilen Altstadt/Weststadt, Lankow,
Dreesch/Krebsförden sowie Neu Zippendorf/Mueßer Holz.
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2.3 Stadtteile
2.3.1 Lankow
2.3.1.1 Beschreibung Stadtteil
Der Wohnungsbau wurde in Lankow Mitte der 60er Jahre begonnen. Die Umgebung des
Stadtteils „Lankow“ ist durch viel Natur, mehrere Seen und den angrenzenden Friedrichsthaler
Wald geprägt.
Lankow verfügt über eine sehr gute Infrastruktur. Dazu zählt die Straßenbahn- und Busanbindung
in die Innenstadt (ca. 15 Minuten Fahrzeit) sowie die Anbindung zu den übrigen Stadtteilen.
Des Weiteren befinden sich ein Ärztehaus, Schulen, Sporthallen, Kindereinrichtungen,
Versorgungseinrichtungen im Wohngebiet sowie das angrenzende Einkaufs-/Versorgungs- und
Verwaltungszentrum „Am Margaretenhof“.
Nach 1990 wurde mit der Sanierung der Plattenbauten begonnen. Die Sanierungsmaßnahmen
erstreckten sich überwiegend auf das Anbringen von Wärmedämmung an die Fassaden, die
Fenstererneuerung, teilweise Bad- und WC-Zusammenlegungen sowie Badsanierung. Der
Wohnungsrückbau hielt sich in Grenzen.
19
Bestand Lankow
Die WGS verfügt im Bereich Lankow über 3.669 Wohnungen und 18 Gewerbeeinheiten mit
173.701 m² Wohnfläche und 2.506 m² Gewerbefläche.
Der Bestand weist einen aktuellen Leerstand von 964 WE und 40.951 m² auf.
Die Wohnungsmieten bewegen sich in einer Bandbreite von 3,50 €/m² bis 7,00 €/m².
Zum Wohnungsbestand im Stadtteil Lankow gehört auch das Quartier Ziegelhof. Dieses befindet
sich östlich der Grevesmühlener Straße unmittelbar an der alten Umgehungsstraße in Richtung
Klinikum gelegen. Diese Wohnanlage, die sich als eine Reihenhausbebauung darstellt, wurde
erstmalig als Armensiedlung in der zweiten Hälfte der 30er Jahre des 20. Jahrhunderts errichtet.
Aufgrund des desolaten Bauzustandes dieser Gebäude entschloss sich die WGS Ende der 90er
Jahre für einen Abriss und für eine anschließende Neubebauung. Nach Fertigstellung der
Wohngebäude, die sich an die Kubatur der Altbebauung anlehnt, bezogen die Mieter diese
Wohnungen ab dem 1. Januar 1998.
In den 35 Objekten, welche in Ziegelbauweise errichtet wurden, befinden sich 75 1- bis 4-Raum-
Wohnungen. An diesem Standort, der voll vermietet ist, werden Mieten zwischen 5,50 € und
5,85 € realisiert.
Der demografische Wandel, Wohnungswechsel in andere Stadtgebiete sowie Randgebiete

Schwerins haben im Wohngebiet und insbesondere in den Hochhäusern Julius-Polentz-Str. 1/2,
Plöner Str. 1/2 und Eutiner Str. 1/2 zu hohem Leerstand geführt. Für diese Objekte besteht ein
hoher Instandsetzungsbedarf. Einkreisheizungen, veraltete Zweikreiselektrik, Umluftsysteme mit
extremen Energiewerten, marode Wasser-/Abwasserleitungen, defekte Balkone, fehlender
Schallschutz und unzureichender Zugangsschutz kennzeichnen den aktuellen Niedergang der
Hochhäuser.
20
Die jeweiligen Wohnungen sind nicht direkt mit den Fahrstühlen (2 pro Turm = 4) erreichbar, die
Aufzüge halten auf halber Ebene im Treppenhaus.
Die Brandschutzauflagen verschärfen sich mit einem Umbau je Hochhaus auf 1,3 - 1,5 Mio. €.
Als Ergebnis einer umfänglichen Analyse, die alle Quartiersaspekte, Mietersituationen,
Stadtplanungserfordernisse, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Finanzoptionen der Objekte
intensiv untersuchten, kam es nach zahlreichen Debatten und Abstimmungen mit Beteiligten
(z. B. Ausschüssen, Ortsbeirat, Mieterbund) zum aktuellen Konzept:
1) Erhalt und Modernisierung des Hochhauses Rahlstedter Str. 1/2 im bewohnten Zustand
2) Abriss von 2 Hochhäusern in der Plöner Str. 1/2, Eutiner Str. 1/2 (in 2016/2017/2018)
3) Prüfung des Verbleibs eines weiteren Hochhauses in der Julius-Polentz-Str. 1/2.
Gegenwärtig erfolgen Freizugsmaßnahmen in den 2 Abrisshochhäusern und im Objekt
Julius-Polentz-Str.1/2, da dieses nicht bewohnt saniert werden kann.
Leerwohnungen im umliegenden Bestand der WGS werden hergerichtet.
Das vierte Hochhaus Rahlstedter Str. 1/2 verbleibt im Bestand der WGS. Für dieses Objekt
erfolgte der Baustart am 19. Mai 2016 für eine umfängliche Sanierung mit Anbau eines Fahrstuhls
an den Giebel für die direkte Erreichbarkeit der Wohnungen. Die Finanzierung ist trotz erheblicher
Kostensteigerungen gesichert. Das LFI unterstützt das Projekt mit einem Zuschuss von 400.000 €
zu den Fahrstuhl-Kosten von 890.000 €.
Die 5-geschossigen Wohnbauten in Lankow bleiben im Kernbestand der WGS.
Diese Objekte wurden hinsichtlich Lage, Nachfragepotential, Entwicklungsmöglichkeiten und
technischer Modernisierungsoptionen mit einem externen Architekturbüro geprüft. Eine zentrale
Quartiersentwicklung des Plattenbestandes wurde erarbeitet. Balkon- und Fahrstuhleinbauten
bilden einen Schwerpunkt, da bei einem großen Anteil der Objekte nur jede 2. Wohnung mit
Balkon ausgestattet ist und durch den Wegfall der Hochhäuser barrierefreie und barrierearme
Wohnungen zur Befriedigung der Nachfrage erforderlich sind.
Im Fokus der Quartiersbetrachtung steht die nachhaltige Aufwertung der Gebäude.
Weitere Schwerpunkte liegen auf der Zusammenlegung Bad/WC, Grundrissänderungen,
altengerechten Umgestaltungen der Wohnungen, die energetische Optimierung und der
Medienerneuerung.
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2.3.1.2 Hochhaus-Situation
Ergebnisrechnung
J.-Polentz-Str. 1/2 Eutiner Str. 1/2 Plöner Str. 1/2 Gesamt
bis Abriss
geplantes
10/2016 09/2017 11/2018
Abgangsjahr
Mieterträge 24.144 132.564 296.118 452.826
Erlösschmälerung,
einschl. nicht 768.771 766.140 719.301 2.254.212
umlegbarer BK
Instandhaltung Plan 28.796 58.533 31.675 119.003
Verwaltungskosten 112.158 143.395 249.900 505.453
operatives
-885.580 -835.503 -704.758 -2.425.841
Ergebnis
Angaben in €
Sanierung des Hochhauses Rahlstedter Straße 1/2
Das Hochhaus in der Rahlstedter Straße 1/2 ist der linke Ankerpunkt der vier Hochhäuser im
Quartier Lankow. Das Objekt wurde in den Endsechziger Jahren des letzten Jahrhunderts in
Plattenbauweise mit 10 Wohnetagen und einem Kellergeschoss erbaut. Nach der
Wiedervereinigung ist das Objekt umfänglicher saniert worden als seine 3 „Schwestern“. Balkone
und Grundleitungen wurden saniert, die Fahrstuhlkörbe sind modernisiert worden, die inneren
Medien sind teilsaniert worden und zahlreiche Wohnungen wurden hergerichtet. Das Hochhaus
wies im Ergebnis stets einen geringeren Leerstand aus als die anderen Hochhäuser.
Das Hochhaus verfügt über 380 Wohnungen mit 11.480,50 m² Wohnfläche und ein Gewerbe mit
71,47 m² Nutzfläche.
Die aktuelle Miete liegt zwischen 4,50 €/m² und 7,00 €/m² Wohnfläche.
Aktuell weist das Haus nur den temporären Fluktuationsleerstand bei Wohnungswechseln auf.
Das Hochhaus hat zahlreiche ältere Mieter und Menschen mit Behinderung der anderen
Wohntürme aufgenommen.
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Das Hochhaus Rahlstedter Straße 1/2 zeigte in den eingehenden technischen und
wirtschaftlichen Analysen schnell sein Potential, die Nachfrage der Mieter mit einem guten
Preis-/Leistungsangebot zu bedienen. Entscheidend für die Realisierung des Sanierungsprojektes
sind die Finanzierbarkeit durch die bisher im Objekt engagierte Nord LB und die Modernisierung
im bewohnten Zustand.
Für die Finanzierbarkeit ist die noch existierende Kreditbelastung eine relevante Größe.
Kreditbelastungen auf der Rahlstedter Straße 1/2 in €
Altschulden 689.756
Nord LB 4.478.095
LFI 812.526
Restvaluta 31.12.2015 5.980.377
Kapitaldienst (Zins/Tilgung) p. a. 483.926
Die Neuausrichtung des Hochhauses erfolgt durch die Neugestaltung der Fassade als weithin
sichtbare Maßnahme. Die Fassadengestaltung wird die „Massivität“ des Gebäudes optisch
reduzieren. Drei Entwürfe des Architekten Roland Schulz (Schwerin) kamen in die engere Wahl
und wurden den Mietern auf einer Veranstaltung vor Ort vorgestellt. Die Mieter und die
Allgemeinheit konnten bis Ende Mai 2016 ihren Lieblingsentwurf benennen. Erstmals wurde diese
Auswahl auf Facebook ermöglicht. Die Beteiligung und das Interesse an der neuen
Fassadengestaltung waren sehr hoch. Die finale Entscheidung fiel zu Gunsten der bunten
Fassade.
Das Hochhaus erhält einen neuen Fahrstuhl an der Giebelseite, der die Erschließung auf der
Vollebene erlaubt. Der Fahrstuhl kann im Brandfall weiter betrieben werden. Dies ist die
zwingende Voraussetzung für die Unterbringung eines höheren Anteils von älteren oder
bewegungsbeeinträchtigten Menschen. Das Hochhaus bietet den dringend benötigten Mix an
1- und 2-Raumwohnungen für diesen Personenkreis zu bezahlbaren Mieten. Der Fahrstuhl wird
über einen großzügigen Foyer-Bereich mit Concierge erschlossen. Dieser Bereich dockt an das
Souterrain des Hochhauses an und ermöglicht die Aufnahme zentraler Funktionen wie
Briefstation, Paket-/Lieferungsannahme, Fahrrad- und Rollatorstellplätze auf gefühlter
Erdgeschossebene. Die als „bedrohlich“ wahrgenommenen langen Mittelgänge werden durch ein
neues Farb-, Licht-, Zonierungs- und Gestaltungskonzept freundlich und einladend gestaltet.
23
Wichtige technische Maßnahmen sind die Veränderung der Heiz- und Lüftungstechnik einerseits
und die Aufrüstung der Brandschutztechnik andererseits. Eingriffe in die Wohnungen erfolgen
lediglich im Rahmen der Optimierung der Lüftung und der Nachrüstung der Heizung im Bad.
Die beiden bisherigen Türme müssen im Fensterbereich saniert werden, um Brandschutzauflagen
zu erreichen. Von den bisher vier Fahrstühlen (zwei je Turm) sollen 2 (einer je Turm) für den
ausschließlichen Mieterbetrieb verbleiben. Der Zugang durch Dritte erfolgt ausschließlich über
den neuen Giebelfahrstuhl. Der Vorplatzbereich wird hier neu und barrierefrei gestaltet.
Die Projektkosten belaufen sich auf:

Gesamtinvestitionsvolumen 5,9 Mio. €
Kapitalmarktdarlehen der Nord LB - 2,9 Mio. €
Zuschuss Fahrstuhlanbau/Feuerwehraufzug - 0,4 Mio. €
Eigenmittel / unbesicherte Darlehen = 2,6 Mio. €
Aktuell haben sich neue Erkenntnisse und Optimierungen ergeben.

Das Be- und Entlüftungssystem ist durch eine verbesserte technische Variante effektiver und
rechtssicherer betreibbar. Die Kosten können individuell in der Beko-Abrechnung abgebildet
werden, dies stellte bisher ein großes Problem in der alten Lüftungsvariante dar. Die Kunden
erhalten eine eigene Heizung im Bad, dies erhöht den Komfort und verbessert die energetische
Gesamtsituation. Die technischen Bereiche der WGS empfehlen die Modernisierung der
Dachabdeckung im Zuge der Maßnahme, um die Einrüstung nicht doppelt im Zeitablauf zu
bezahlen. Das Dach ist gegenwärtig nicht beschädigt, weist aber keinen optimalen energetischen
Wert auf. Die Wohnungseingangstüren wurden bisher im Rahmen der Neuvermietung als
Instandhaltung ersetzt. Alle nicht ersetzten Türen sollen im Rahmen der Baumaßnahmen
ausgetauscht werden, dies ergibt Mehrkosten von 99.976 €. Der bisherige Contracting-Vertrag zur
Wärmerückgewinnung wird gegen einmalige Schadensersatzerstattung von 145.000,00 € (netto)
abgelöst. Die in den letzten 10 Jahren nicht erneuerten Wohnungseingangstüren werden ersetzt
durch Türen mit besseren akustischen und brandschutztechnischen Werten. Die
Ausschreibungsergebnisse führten ebenfalls zu einer leichten Kostensteigerung.
Die Mehrkosten für diese Maßnahmen erhöhen die Projektkosten von zunächst 3,9 Mio. € um
2,0 Mio. € auf nunmehr 5,9 Mio. € und werden von der WGS in das Projekt als zusätzliche
Eigenmittel bzw. unbesicherte Unternehmenskredite in Höhe von 2,6 Mio. € eingebracht.
Die Modernisierungsmaßnahme erreicht, bedingt durch die bestehenden Mietverträge,
durchschnittlich 5,50 €/m² bei Mieten. Bei Neuvermietungen werden mindestens 6,50 €/m² erzielt.
Insgesamt ergibt sich eine leicht negative Rendite.
Die Modernisierung des Hochhauses wird 2017 abgeschlossen.
24
Abriss der Hochhäuser Plöner Str. 1/2 und Eutiner Str. 1/2
2016 2017
2017 2018
Die Hochhäuser in der Plöner und der Eutiner Straße aus dem Baujahr 1968 wurden in
Plattenbauweise errichtet und haben jeweils 10 Etagen mit zwei Fahrstuhltürmen mit je zwei
Fahrstühlen. Die innere Erschließung erfolgt durch einen langen Mittelgang, der negativ auf das
„Wohn- und Sicherheitsgefühl“ wirkt. Das Hochhaus Plöner Straße 1-2 besteht aus 239 1-/2-
Raum-Wohnungen mit 11.609 m² Wohnfläche und 1 Gewerbeeinheit von 51 m². Bei der Eutiner
Straße 1-2 handelt es sich um 240 Wohnungen mit 11.660 m² Wohnfläche und ebenfalls 1
Gewerbeeinheit (47 m²). Die Häuser sind technisch in einem deutlich schlechteren Zustand als
das Objekt Julius-Polentz-Straße 1/2.
Die Hochhäuser benötigen eine Modernisierung des Brandschutzes, der Balkon-Statik, der
Wasser-/Abwassermedien, der Strom-/Medienversorgung. Ein barrierefreier Zugang verbunden
mit einem Vollebenenfahrstuhl ist zwingend erforderlich.
Die Investitionskosten für eine Komplettsanierung liegen im zweistelligen Millionenbereich, die
Maßnahmen sind nicht kostendeckend und lassen sich nicht finanzieren.
Die Hochhäuser werden abgerissen.
Voraussetzung für eine schnelle Um-/Neugestaltung des Gesamtstandortes der vier Hochhäuser
in Lankow ist die Genehmigung der Abrissförderung durch das Land M-V. In den aktuellen
Gesprächen mit dem Land M-V und dem LFI wurde die Abrissförderung mit 700´- 800´ T€ je
Hochhaus in Aussicht gestellt. Die Abrisskosten je Hochhaus liegen basierend auf
Erfahrungswerten bei ca. 800.000 € je Haus.
Die Abrisse sollen in 2016 mit der Entkernung eines Hochhauses beginnen und 2018 durch den
vollständigen Rückbau des 2. Hochhauses enden.
25
Eine entscheidende Fragestellung ist der Umgang der Finanzierungspartner mit den auf den
Hochhäusern dinglich abgesicherten „Altschulden“ von 5,14 Mio. €.
Altschulden Restschulden Darlehen

Kommunal Darlehen Restschulden
Objektbezeichnung Baujahr
verbürgt per dinglich per verbürgt per
31.12.2015 31.12.2015 31.12.2015
HH Eutiner Str. 1-2 (Abriss) 1968 700.540 4.507.647
HH Plöner Str. 1-2 (Abriss) 1968 700.540 586.840
1.401.080 4.507.647 586.840
Die verbürgten Darlehen sind nicht 1:1 an die Objekte gebunden und müssen im Rahmen des
Maßnahmenkatalogs „verbürgte Darlehen“ neu strukturiert werden.
Die Restschulden der dinglich besicherten Darlehen von ca. 4,51 Mio. € und die
erforderlichen Abrisskosten von 1,6 Mio. € stellen eines der größten Probleme der WGS in
Höhe von 6,11 Mio. € dar.
Die gegenwärtige operative Situation der Hochhäuser weist hohe Verluste p. a. aus:
Eutiner Str. 1-2 - 835.503 €
Plöner Str. 1-2 - 704.758 €
Verlust pro Jahr -1.540.261 €
Ein schneller Abriss ist ein betriebswirtschaftliches Gebot, da die Abrisskosten durch die
ersparten laufenden Kosten innerhalb eines Jahres überkompensiert werden. In den folgenden
Jahren können die Restvaluten der dinglich gesicherten Darlehen aus den ersparten Kosten
bedient werden.
Ergebnisauswirkungen aus Sonderabschreibungen entstehen nicht. Die WGS hat in den
Vorjahren entsprechende Abschreibungen vorgenommen.
Die Hochhäuser werden seit Anfang 2015 aktiv leergezogen. Die Umsetzung der Altmieter stellt
die WGS vor erhebliche logistische Anforderungen. Im Stadtteil Lankow und im Gesamtbestand
der WGS sind nicht ausreichend viele 1-/2-Raum Wohnungen vorhanden. Viele Bezieher von
Transfereinkommen/-hilfen können keine 3-Raum-Wohnung beziehen, selbst wenn diese
Wohnung im Mietpreis dem alten Mietverhältnis angepasst wird. Die Arge und andere Träger
stimmen den anteiligen Betriebs-/Heiz- und Nebenkosten häufig nicht zu. Ein Umbau von
3-Raum-Wohnungen zu 2-Raum-Wohnungen im Quartier Lankow ist bei innenliegendem
Fahrstuhleinbau in einem Strang des Aufganges unter Aufgabe eines Zimmers machbar und
sinnvoll. Diese Maßnahmen sind quantitativ nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Ein schneller
Projektfortschritt hängt von der Verfügbarkeit der Wohnungen in dem zuvor sanierten Hochhaus
in der Julius-Polentz-Straße 1/2 ab. Für dieses Hochhaus fanden intensive Prüfungen zur
technischen / wirtschaftlichen Machbarkeit und Finanzierungsgespräche mit dem LFI statt. Die
Realisierung im Bestand der WGS erscheint aufgrund hoher Kosten und der fehlenden
Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute nicht möglich.
Die Grundstückswerte der Abrisshochhäuser von insgesamt ca. 700.000 € sind als werthaltig zu
beurteilen. Als Nachnutzung ist die Neubebauung mit bis zu 6 standardisierten Wohnungsbauten
durch die WGS beziehungsweise Entwicklungspartner oder der Verkauf am Markt denkbar.
Energieeffiziente und barrierefreie Standardwohnbauten mit überwiegend 2-Raum-Wohnungen
werden in Kooperation mit anderen norddeutschen kommunalen Wohnungsgesellschaften (z. B.
Trave Lübeck) entwickelt. Ziel ist die kostenoptimierte Beauftragung von mindestens 25
baugleichen Gebäuden in 5 Gemeinden an 6-8 Standorten. Ergänzend kann ein neues
Mietercenter mit einem Mieter-/Stadtteiltreff/Bibliothek als „Verbinderbau“ errichtet werden. Die
Errichtung von quartierverbessernden Einrichtungen hängt von der Förderung mit
Städtebaufördermitteln und einer teilweisen Anmietung bzw. Betreibung durch die
Landeshauptstadt oder Sozialträger ab.
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Prüfung des Erhalts des Hochhauses Julius-Polentz-Str. 1/2 im WGS Besitz
-2017 ???
Das 1968 in Plattenbauweise errichtete Hochhaus in der Julius-Polentz-Str. 1/2 hat 375 1-/2-
Zimmer Appartements mit insgesamt 11.247 m² Wohnfläche und 2 Gewerbeeinheiten (271,2 m²).
Eine der Gewerbeeinheiten ist das Mietercenter Lankow. Die Wohnungen werden über 2
Fahrstuhltürme mit je 2 Fahrstühlen und einen Mittelgang erschlossen. Die Fahrstühle münden
auf der Halbebene und der Zugangsbereich zu den Türmen ist nicht barrierefrei. Das Objekt weist
seit Jahren einen sehr hohen Leerstand auf und hat durch eine einseitige Belegung in der
Vergangenheit ein negatives Image erhalten. Das Haus ist in einem besseren Zustand als die
Abrisshochhäuser in der Eutiner und Plöner Straße, z. B. wurde die Balkonstatik erfolgreich
gesichert und die Zuleitungen wurden erneuert.
Eine Vollsanierung des Hochhauses erfordert, erweitert um die Erkenntnisse zu Mehrkosten aus
dem Projekt Rahlstedter Str. 1-2, den Kosten der Zwischenfinanzierung, den Umsiedlungskosten
und den Kosten der Ablösung des bestehenden Contractingvertrages ca. 10,0 Mio. €.
Die WGS hatte Anfang 2016 geplant, maximal 1 Mio. € Eigenmittel, zusätzlich zum Grundstück
und der Altsubstanz einzubringen.
Die Eigenmittel werden zur Gegenfinanzierung der Mehrkosten im Projekt Rahlstedter Str.
1-2 benötigt und stehen nicht für eine weitere Projektierung zur Verfügung.
Das Land M-V machte den Vorschlag, die Abrissfördermittel für die Hochhäuser in der Eutiner
und Plöner Str. von insgesamt 1,4 -1,6 Mio. € als Eigengeld in das Projekt einzubringen, da diese
im bisherigen UEK-Szenario nicht eingeplant waren. Diese Variante weist große zeitliche
Unterschiede der Mittelzuweisung der Abrissförderung zu den erforderlichen Zahlungen des
Sanierungsprojektes bis zu 2 Jahren auf. Die Zwischenfinanzierung von Förderzuschüssen und
Förderdarlehen muss durch Geschäftsbanken gesichert werden.
Die Abrisse sind bislang noch nicht final durch ein Ing.-Büro geplant, es liegen keine belastbaren
Ausschreibungsergebnisse vor. Es gibt keine verlässliche Kostenplanung, die eine Umschichtung
dringend benötigter Abrissfördermittel rechtfertigt.
Das LFI hat die Möglichkeit in Aussicht gestellt den Fahrstuhl analog zur Rahlstedter Str. 1-2 mit
400.000 € Zuschuss zu fördern und auf der Basis der von 500,00 €/m² 2.199.400,00 €
Modernisierungsdarlehen zu gewähren. Bezogen auf die 10,0 Mio. € Modernisierungskosten
ergibt sich ein Finanzierungbedarf von 7,4 Mio. €. Selbst unter Ansatz der 1,4 Mio. €
Abrissförderung der Eutiner und Plöner Straße verbleibt ein Delta von 6,0 Mio. €.
Zur Deckung des Finanzierungsbedarfs wurden Gespräche mit der HSH, der Nord LB, der DKB
und der Sparkasse wurden 2016 geführt.
Kein Finanzinstitut ist bereit, die Modernisierung zu finanzieren.
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Die Cash-Flow-Situation ist nicht gesichert. Das Objekt ist als Sicherheit nicht werthaltig. Die
Erfahrungen im Projekt Rahlstedter Str. 1-2 zeigen, dass die Kostensicherheit nicht gegeben ist.
Die Banken vertreten die Auffassung, dass nicht alle Reserven und verbleibenden
Handlungsspielräume der WGS auf eine Karte gesetzt werden dürfen. Dinglich besicherte
Altschulden liegen in Höhe von 1,8 Mio. auf dem Objekt, weitere ca. 1 Mio. € verbürgte Darlehen
sind dem Hochhaus zuzurechnen. Die finanzierenden Banken haben signalisiert, dass diese als
„Unternehmensfinanzierung“ ohne direkte Sicherung am Objekt fortgeführt werden können.
Die Modernisierung ist wirtschaftlich bei Ansatz sachgerechter Restnutzungsdauern (25 Jahre)
nicht positiv und ist darüber hinaus durch die WGS aus eigener Kraft nicht darstellbar.
Die aktuelle Situation der Immobilie weist erhebliche Verluste von -885.580 € auf.
Der operative Verlust zeigt sehr deutlich die Notwendigkeit zum zeitnahen Handeln auf.
Ein Abriss zusätzlich zu den 2 anderen Hochhäusern führt zu einer Zahlung der operativen
Kosten für mindestens 2 Jahre in Höhe von 1,9 Mio. € zuzüglich der Abrisskosten von 0,8 Mio. €
und eines erforderlichen Neubaus des Mietercenters und der Antennenversorgung von
mindestens 0,6 Mio. €.
Diese 3,0 Mio. € kann die WGS zusätzlich zu den anderen Lasten nicht mehr selbst aufbringen.
28
2.3.2 Neu Zippendorf
Der Stadtteil Neu Zippendorf war seit Jahren durch den Rückgang der Haushalte, die Alterung der
Bevölkerung und die Singularisierung in der Landeshauptstadt überproportional betroffen. Der
Anteil der über 64-Jährigen liegt bei ca. 34 %, das Durchschnittsalter bei 50,38 Jahren und damit
deutlich über dem Schweriner Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote liegt mit 19,1 % deutlich über
dem städtischen Durchschnitt. Der Stadtteil ist seit 2000 Programmgebiet „Soziale Stadt“. In den
letzten Jahren wurden mehr als 1.000 Wohnungen zurückgebaut. Der Wohnungsbestand wurde
auf ca. 3.600 Wohnungen reduziert. Die Wohnungen werden zu überwiegenden Anteilen von der
SWG und der WGS gehalten.
Der Altbestand im Zentralquartier um den Berliner Platz ist stark durch Hochhäuser (im Regelfall
elfgeschossig) und Fünfgeschosser in industrieller Plattenbauweise geprägt.
29
Bestand Neu Zippendorf
Die WGS verfügt im Bereich Neu Zippendorf über 1.867 Wohnungen und 46 Gewerbeeinheiten
mit 103.640 m² Wohnfläche und 6.092 m² Gewerbefläche.
30
Der zentrale Bereich nördlich der Hamburger Allee und des Gehweges im Zentralquartier wird
neu strukturiert. Aufgrund der herausragenden städtebaulichen Bedeutung des Stadtteils und des
Quartierszentrums erfolgt eine großräumige Überplanung des Stadtteilzentrums „Berliner Platz“
mit dem Ziel einer Aufwertung des Bestandes durch Modernisierung, Abriss und Neubau zur
Schaffung einer „neuen Mitte“.
Geplant werden Wohnungen im 2-3-Raum-Appartment-Segment bei einem mittleren bis höherem
Mietniveau von 7,00-9,00 €/m² unter intensiver Nutzung der sehr guten Infrastruktur, der
optischen und faktischen Nähe zum Schweriner See.
Den ersten Planungsschritt bildete ein städtebaulicher Wettbewerb der Landeshauptstadt
Schwerin. Die Hauptpartner des zukünftigen Quartiersumbaus sind die WGS und die Stadt. Die
erforderlichen Grundstücke werden gemeinsam entwickelt bzw. durch Tausch und Verkauf
sortiert. Die Baufelder an der Magdeburger und Pankower Straße waren bis Mitte 2015 noch zum
Abriss vorgesehen. Sie wurden im Rahmen der erforderlichen Erstunterbringung von
Asylbewerbern auf jeweils 3-5 Jahre an die Landeshauptstadt als Generalmieter vermietet. Die
Abrissplanung und die ISEK-Werte für Rückbau werden entsprechend reduziert. Eine
grundsätzliche Modernisierung der Gebäudegruppen ist nicht geplant, es handelt sich um eine
reine Interimsfunktion. Nach Beendigung der Flüchtlingssituation wird der Quartiersumbau
zeitversetzt fortgesetzt.
Der Freizug der 2 Hochhäuser mit 181 Wohnungen und 8 Gewerbeeinheiten der WGS in der
Rostocker Straße ist abgeschlossen. Die Bereitstellung von Ersatzwohnungen erfolgte
ausschließlich im Stadtteil Neu Zippendorf im Bereich der Fünfgeschosser entlang der Hamburger
Allee.
Begonnen wird mit der Sanierung von vier Aufgängen in der Neubrandenburger Str. 1-7 mit
WDVS, Zuschnitt-Änderung, Fahrstuhlanbau an 3 Aufgängen, Erneuerung der
Wohnungsinfrastruktur und vollständiger Wohnungsherrichtung. Die Planmiete beträgt 6,00 €/m²
p.m. Die Wohnungen wurden vor der Modernisierung leergezogen, da der Umfang der
Maßnahme eine Modernisierung im bewohnten Zustand nicht ermöglicht.
Weitere Schritte erfolgen durch die nachhaltige Sanierung von Teilen des durch die Nord LB
finanzierten Wohnungsbestandes zur Versorgung der KdU–Empfänger.
Mittel- bis langfristig wird die WGS alle Bestände in Neu Zippendorf entwickeln.
Bedingung für jede Neubaumaßnahme ist eine Rendite von > 4 %, bei Modernisierungs-
maßnahmen im freien Wohnungsbestand von > 2 % und von > 0,5 % im KdU–Segment unter
Ansatz konservativer Planungsparameter.
Der erste Abschnitt des Quartiers westlich des Berliner Platzes am Anfang der Hamburger Allee
wurde in der Vergangenheit erfolgreich durch die drei Partner SWG, WGS und Stadt aufgewertet.
Die Bestände sind wirtschaftlich erfolgreich und weisen nur fluktuationsbedingten Leerstand auf.
Die Aufwertung der Bestände bei vorsichtiger Reduzierung der Verdichtung war eine
Erfolgsgeschichte.
Im angrenzenden Bereich nördlich der Straßenbahn hat der Mitbewerber SWG bereits sehr
erfolgreich den Quartierswandel vollzogen. Aktuell befindet sich das Neumietenniveau der SWG
bei deutlich über 8,00 €. Ein Grundstück mit Gebäude wurde von der WGS an die SWG im Jahr
2015 verkauft. Das Objekt Wuppertaler Straße 34-37 wurde von der WGS abgerissen Der Entwurf
des Architektenbüros Buttler aus Rostock hat einen internen Wettbewerb der WGS zur
Neugestaltung gewonnen und wurde detailliert bis zur Bauantragsreife durchgeplant. Die
Wirtschaftlichkeit ist gegeben.
Neu Zippendorf hat nach dem „Quartiersumbau“ ein sehr großes Potential und wird einen starken
Anteil am Zukunftsportfolio der WGS von mindestens 10.000 Wohnungen haben.
31
2.3.2.2 Situation HH / Berliner Platz
Neu Zippendorf „Zentrum Berliner Platz“
zentraler Bereich
Berliner Platz
Neugestaltung
Wohnungsbau
Erneuerungsgebiet
Erneuerungsgebiet
für 3-5 Jahre
Asylbewerberunterbringung
Neugestaltung Berliner Platz

und Eiskristall
32
Hochhäuser der WGS Rostocker Straße 5,6,7 und Berliner Platz 6-8
Aktueller technischer Zustand der Hochhäuser Rostocker Straße 5,6,7 und Berliner Platz 6-8:
- Energetik ist nicht zukunftssicher und kostet die Mieter sowie die WGS viel Geld
- Wohnungen benötigen nach Rückgabe einen kompletten Neuaufbau
- marode Wassermedien
- Versicherung (Provinzial) lehnt die Gebäude als Einzelvertragsrisiko ab
- Heizungssysteme sind veraltet mit hohen Verteilerverlusten (Einkreissystem)
- mehrere Leerstandswohnungen weisen erhebliche Schimmelbildung auf
- Fenster alt / teilweise komplett abgängig
- veraltete und unzweckmäßige Elektrik (größtenteils 2-Kreis/fehlende Teileerdung)
- unzureichender Schallschutz
- unzureichender Medienzugang (Internet/Digitalisierung)
- Türen und Zimmermaße entsprechen nicht den Bedingungen für Barrierefreiheit
- Hausflure/-gänge sind dunkel und wirken sehr abweisend
- Außen- und Zugangsbereiche sind unattraktiv
- es sind nicht alle Etagen mit Fahrstuhl zugänglich
- der 2. Aufgang ist nur in jeder dritten Etage per Flur an den Lift angeschlossen
- unzureichender Sicherheits- und Zugangsschutz
- Nutzung der Einraumwohnungen bis 5. OG. über dem Gewerbe ist untersagt
(Brandschutzauflage)
- Gewerberäume sind nicht mehr zeitgemäß.
Mit „Schönheitsmaßnahmen“ ist das Thema nicht lösbar. Eine Modernisierung ist wegen der
fehlenden Baufenster, unterschiedlicher Höhen im Grundstück, angrenzender Fremdgebäude und
aufgrund des erforderlichen Brandschutzes technisch und wirtschaftlich nicht darstellbar.
Hochhäuser sind gesetzlich ein spezieller Bautyp, es gelten zusätzliche Brandschutz-
vorkehrungen. Diese werden ständig behördlich überprüft und gegebenenfalls mit Auflagen
versehen. Brandschutz ist bei Hochhäusern ein Faktor, der Zeit verschafft. Diese Zeit entscheidet
über Leben und Tod.
33
Die Hochhäuser in der Rostocker Straße sind nicht erhaltenswert und werden abgerissen.
Die WGS hat bereits die Grundvereinbarung mit der LHSN zum Rückbauprogramm für die
Bereitstellung von Abrissfördermitteln geschlossen. Die Abrisskosten sind mit 2,5 Mio. €
eingeplant. Das aktuell in Erarbeitung befindliche Leistungs-, Schadstoffverzeichnis und die
Maßnahmen des Arten-/Umweltschutz für den Abbruch können zu erheblichen
Kostensteigerungen von 1,4 Mio. € auf letztlich 3,9 Mio. € führen.
Die WGS arbeitet intensiv an der Reduzierung der Kostensituation. Eine abschließende
Bewertung aller Optionen ist vorgesehen. Insbesondere das Projekttiming unterliegt der
intensiven Prüfung.
Ein wesentlicher Erhöhungspunkt in den Feststellungen des Ingenieurbüros Inros Lackner ist der
Nachbarschaftsschutz und insbesondere die Sicherung der Gaststätte „Zillestube“. Die WGS
hatte 2014 erstmalig über den Ankauf mit den Eigentümern verhandelt. Eine Erstforderung in
Höhe von ca. 2,0 Mio. € führte zum Abbruch der Verhandlungen und der Notwendigkeit, den
Abriss um die „Zillestube“ herum zu organisieren. Beweissicherungen, Betriebsausfall und die
erforderliche Sicherstellung der Medienversorgung führen allein zu technischen Kosten von über
600 T€ (netto) / 714 T€ (brutto). Mitte 2016 wurden die Verhandlungen erneut aufgenommen. Die
WGS kann den Flachbau per 01.02.2017 für 500 T€ ankaufen und leistet dem Betreiber der
Zillestube einen Schadensersatz von 100 T€ (brutto für netto). Der Abriss des Gebäudes erfolgt
durch die WGS. Kosten und Nutzen gleichen sich somit aus. Die WGS hat darüber hinaus den
Gegenwert des Grundstücks und den Vorteil der besseren Ausnutzung des Gesamtgrundstückes.
Der Baufortschritt wird nicht durch Interventionen Dritter behindert. Langwierige
Rechtstreitigkeiten über Schadenersatzforderungen insbesondere in Bezug auf Betriebsausfälle
werden vermieden. Der Ankauf schafft eindeutig kalkulierbare Kosten und entspricht den
Opportunitätskosten, die erheblichen Unsicherheiten unterliegen.
Die voraussichtliche Abriss-Förderung des Landes beträgt ca. 0,5 Mio. €. Per Ende Juli hat die
LHSN einen ersten Zuwendungsbescheid über 250.500,00 € erhalten.
Die Neugestaltung des zentralen Berliner Platzes in Neu Zippendorf (Abbildung S. 32, weißer
Bereich) ist eine geförderte Maßnahme des Stadtumbauprogramms (gelbe Flächen). Der Abriss
ist wichtig für einen zeitnahen und effizienten Abschluss der Umgestaltungsarbeiten im unteren
Bereich des Gesamtprojektes.
34
Die Stadt hat für die Umgestaltung des zentralen Bereichs von Neu Zippendorf eine
Mehrfachbeauftragung zum städtebaulichen Entwurf mit mehreren Architekturbüros durchgeführt.
Im Ergebnis gab es eine Empfehlung für die Entwicklung von Gewerbe und Wohnen am zentralen
Berliner Platz vom Architekturbüro Forejt in Schwerin. Die Nachnutzung der Abriss- und
Freiflächen (grüner Erneuerungsbereich) sieht eine starke Gewerbenutzung vor und muss
präziser ausformuliert werden. Der bisherige Entwurf spart die Ankaufsoption der Gaststätte
teilweise aus und sieht die sinnvolle Einbindung des Einzelhandels oberhalb der Hochhäuser
nicht vor. Die WGS hat 2016 erste Gespräche mit dem Unternehmen Dohle zur Zukunft des
Einzelhandelsobjektes am oberen Berliner Platz geführt. Eine gemeinsame Projektierung könnte
durch professionelle Gewerbeentwickler erfolgen. Die WGS müsste die entsprechenden
Grundstücke in ein Gesamtprojekt einbringen.
Der Orange-Bereich (reiner Wohnbereich) der Magdeburger Straße 3-10 und Pankower Straße
1-51 war im ersten Planungsanlauf zum Abriss vorgesehen, ist jetzt auf bis zu 5 Jahre an die
Landeshauptstadt Schwerin zur Erstunterbringung von Asylbewerbern vermietet.
Eine Umgestaltung ist frühestens 2021 durch Rück- und Neubau möglich.
Die WGS beabsichtigt, diesen Bereich selbst zu entwickeln. Dem steht die aktuelle Forderung des
Landes M-V entgegen, auf Neubauten während der Phase der Tilgungsstreckung der LFI- und
der verbürgten Altschulden zu verzichten. Die WGS wird in den Fortschreibungen des UEK die
jeweiligen Verhandlungsstände analysieren und Optionen für das wichtige Teilquartier erarbeiten.
2.3.2.3 Neubau Wuppertaler Str. (wird nicht umgesetzt)
Der nördlich der Straßenbahntrasse gelegene Mikrostandort an der Wuppertalerstraße nimmt im

Großquartier eine Sonderstellung ein. Im letzten Jahrzehnt hat der Mitbewerber SWG sehr
erfolgreich seine Gebäude modernisiert und durch einen Neubau ergänzt. In der Wuppertaler
Straße grenzen die Bestände der WGS und der SWG direkt aneinander. Die Grenzziehung
verhinderte eine sinnvolle Bebauung durch beide Quartierpartner. Die WGS hat 2015 dieses
Gebäude an die SWG verkauft. Das verbleibende WGS-Gebäude in der Wuppertaler Straße
verhinderte den erfolgreichen Neustart des Quartiers. Es ist technisch überaltert und wies einen
hohen Leerstand auf.
Die WGS hat das Gebäude abgerissen.

Die Abbruchkosten betrugen 106 T€ und wurden ohne Förderung von der WGS getragen.
Es existiert eine hohe Nachfrage nach modernen 2-/3-Raum-Wohnungen mit Fahrstuhl im
nördlichen Teilquartier von Neu Zippendorf.
Die Neubebauung würde ein zukunftsfähiges Angebot der WGS im nördlichen Bereich des
Quartiers sichern. Das Gebäude bietet für „Altmieter“ eine Alternative zur bisherigen
Plattenbauwohnung in Neu Zippendorf.
35
Die Alterung der Mieterschaft führt zu einem Bedarf an barrierefreien, energieeffizienten und
modern ausgestatteten Wohnungen für selbstzahlende Kunden. Die WGS hat kein
entsprechendes Produkt im Stadtteil und verliert gute Kunden an die Mitbewerber. Im Stadtteil
gibt es ein monostrukturelles Überangebot an 3-Raum-Plattenwohnungen. Diese befinden sich
nach Modernisierung mit Fahrstühlen im Preissegment von ca. 7 €/m² und stehen im starken
Wettbewerb mit den Wohnungen der Konkurrenz.
Für die Neubebauung hat die WGS einen „kleinen Architektenwettbewerb“ mit 3 Büros
veranstaltet. Der einstimmige Siegerentwurf für die Neubebauung der Wuppertaler Straße 34-37
mit zwei Stadthäusern stammt von Buttler Architekten aus Rostock.
Der Entwurf umfasst zwei moderne Neubauhäuser mit je 14 Wohnungen (= 28 WE). Die zur
Veränderung der Plattenblockstruktur und der Verbesserung des Ausblicks leicht diagonal
ausgerichtet werden und über großzügige Balkone und Dachterrassen verfügen.
Die Neubauten werden als traditioneller Mauerwerksbau mit Plattenverschalung als 5-Geschosser
mit Staffelgeschoss errichtet. Der Wohnungsmix umfasst
18 2-Raum-Wohnungen 61–70 m² und 10 3-Raum-Wohnungen 75–80 m² jeweils barrierefrei. Die
Gesamtwohnfläche beträgt 2.020,00 m². Die Gebäude erhalten eine Flachgründung mit Keller und
weißer Wanne ohne Tiefgarage.
Die Wohnungen würden für eine geplante durchschnittliche Miete von 8,00 €/m² p.m. kalt
angeboten. Die Mieten variieren im Gebäude leicht hinsichtlich der Lage. Zusätzliche
Ausstattungskomponenten oder „Upgrades“ der Materialien könnten die Mieter entgeltlich wählen.
36
Das Projekt erzielt eine interne Rendite von > 4 %.

Mehrere Gespräche mit Banken ergaben eine aktuelle Finanzierungslücke bzw. einen
Eigenkapitalbedarf von 2,74 Mio. €.
Die Planung wird bis zur Baugenehmigung aus laufender Liquidität bezahlt.
Die bisherigen Gespräche mit dem Land/LFI machten deutlich, dass die Verwendung von
Eigenkapital in einem Neubau zu Marktkonditionen (nicht geförderte Mieten) eine massive Hürde
für die Zustimmung des Landes M-V zu den UEK-Maßnahmen, insbesondere zur
Tilgungsstreckung, bedeuten. Die WGS muss vor dem Hintergrund der erforderlichen
Tilgungsstreckung auf den Neubau verzichten.
Sollte eine Tilgungsstreckung durch das Land aus anderen Gründen nicht gewährt werden,
entfällt die Selbstverpflichtung und das Projekt wird zeitnah umgesetzt.
Der Abriss ist per April/Mai 2016 abgeschlossen.
Die WGS wird das Grundstück aufgrund des hohen Potentials nicht veräußern.
37
2.3.3 Mueßer Holz
Der Stadtteil Mueßer Holz ist seit der Wiedervereinigung durch den Rückgang der Haushalte, die
Alterung der Bevölkerung, die Singularisierung, starke Bevölkerungsanteile mit niedrigsten
Einkommen/Transfereinkommen und die Konzentration sozialer Themen stark betroffen.
Zahlreiche Rückbaumaßnahmen und Verkäufe an diverse Marktteilnehmer haben im hinteren
Bereich des Mueßer Holz zu einer Situation geführt, die durch Mietpreisdumping, teilweise
„vagabundierende Bestände“ und hohen Instandhaltungsstau geprägt ist. Ein sozialer Brennpunkt
im Sinne westdeutscher Städte oder gar eine Tendenz zur Ghettobildung liegt nicht vor. Der
Neustrukturierungsbedarf des Viertels ist offensichtlich. Die Zukunft des Quartiers liegt bedingt
durch die allgemeine Entwicklung der Landeshauptstadt und des Abstandes zum Stadtzentrum
nicht mehr im Geschoßwohnungsbau.
Das integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) empfiehlt in diesem Bereich die Neuordnung als
Wohnstandort mit 1- und 2-Familienhäusern. Hier gibt es ausreichende Nachfrage. Junge
Familien möchten innerhalb des Stadtgebietes siedeln. Dieser Wunsch resultiert insbesondere
aus der besseren quantitativen und qualitativen Verfügbarkeit von Kita- und Schulplätzen im
Oberzentrum. Die Nachfrage nach „neuen Eigenheimen“ steigt, da durch Eintritt in die Rente der
älteren Bevölkerung viele gute Stellen in den Betrieben und der Verwaltung frei werden.
38
Die aktuellen Zuwanderungszahlen speisen sich zu einem größeren Teil aus dieser
Zuwanderergruppe.
Das Mueßer Holz verfügt über die notwendige Erschließung der Grundstücke. Die
Grundstückspreise ermöglichen ein familiengerechtes Angebot. Für die erfolgreiche Umsetzung
des Eigenheimkonzeptes ist die Vermeidung von „negativen Impulsen“ aus der alten Platte
wichtig. Die Stadtverwaltung (Stadtplanung) präferiert deshalb den Rückbau der Altsubstanz mit
Ausnahme der Otto-v.-Guericke-Str. 18-24.
Die WGS verkaufte zum 1. März 2016 das Paket Mueßer Holz an die Intown Wohnen Schwerin
GmbH.
Eckdaten des Verkaufs Mueßer Holz
Grundstücksfläche 31.038 m²
Wohnfläche 28.435 m²
Anzahl WE 622
davon Leer-WE 244
Buchwert = Kaufpreis durch Wertaufholung 6.000,0 T€
Ist Miete/Monat 66,7 T€
Ist Miete/p. a. 800,4 T€
Kaufpreis: 6.000,0 T€
Kreditablösung Bank: - 1.989,0 T€
verbleibende Liquidität WGS: 4.011,0 T€
39
Die Objekte im Bereich des ISEK-Gebietes „Wohnen am Consrader Wald“ sollen zur
Unterstützung des Stadtumbaus nicht veräußert werden. Nur das Haus Otto-v.-Guericke-Str. 18-
24 (orange in grau) wird Ende 2016 verkauft, da es teilsaniert ist, technisch einen längeren
Lebenszyklus hat und sehr hohe Buchwerte aufweist.
Die Freiflächen (grün ohne Bauten) werden Projektentwicklern und Bauträgern für die Errichtung
von Reihen-, Doppel-, Einfamilienhäusern verkauft.
Die WGS kann so höhere Verkaufserlöse erzielen, da die bisherigen Investoren die Grundstücke
für das Bestandsgeschäft als „Last“ bewerten.
Die Objekte Hegelstraße 18-24 und Otto-v.-Guericke-Str. 18-24 (Orange) werden von der WGS
Ende 2016 veräußert. Übergroße Grundstückanteile der Otto-v.-Guericke-Str. 18-24 werden
herausgelöst und analog zu den vorhandenen Freiflächen vermarktet.
Aktuell hat die Intown Wohnen Schwerin GmbH Interesse an den 2 Immobilien signalisiert.
Das kleinere Appartementhaus auf der anderen Straßenseite der Otto-v.-Guericke-Straße (Nr. 26)
wird für Asylbewerber und Interimsunterbringungen genutzt. Mit Beendigung dieser Nutzung steht
das Objekt zum Abriss. Die Neubebauung ist maximal auf der Basis des Altbestandes möglich, da
das Objekt direkt an den Wald grenzt.
Die Objekte in der Hamburger Allee 194-208 und 210-216 dienen der Aufnahme von
Asylbewerbern. Kurzfristiges Ziel ist die Verbesserung des Deckungsbeitrags durch die
Integration von Wohnprojekten und weitere Vermietungen an anerkannte Flüchtlinge im KdU-
Segment. Die Neubürger wünschen sich einen engen Verbund zu ihren Landsleuten. Die erste
Schule/Kita der Kinder ist im Stadtteil. Die Stadt hält ein Betreuungsangebot in der Hamburger
Allee 208 vor.
Die langfristige Zukunft des Quartiers liegt aus Sicht der WGS bedingt durch die allgemeine
Entwicklung der Landeshauptstadt und des Abstandes zum Stadtzentrum nicht mehr im
Geschoßwohnungsbau.
Die WGS wird durch den Rückzug des Landes M-V aus der Asylbewerberunterbringung ab
2019 den kompletten Rückzug aus dem Stadtteilbereich hinteres Mueßer Holz bzw. dem
Stadtumbau-Areal „Wohnen am Consrader Wald“ vollziehen.
40
2.3.3.2 Bestandssituation nach Verkauf 1. Quartal 2016 und zukünftige Entwicklung
Bestand Mueßer Holz
Der gelbe Bereich umfasst 190 WE und kann erst nach Auslauf der Asylthemen dem Rückbau
und anschließendem Grundstücksverkauf gemäß ISEK zugeordnet werden.
Die blau gekennzeichneten Verkaufsobjekte Hegelstraße 18-24 und Otto-v.-Guericke-Str. 18-24
beinhalten 72 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten.
Im Kernbestand der WGS verbleibt der grüne Bereich der Gagarinstraße mit 316 WE.
41
2.3.4 Krebsförden
Der Stadtteil Krebsförden/Neubaugebiet befindet sich in der Südhälfte der Stadt.

Infolge der günstigen Lage des Stadtteils hinsichtlich der in den 1980er Jahren hohen
Konzentration der Arbeitsplätze in den Großbetrieben Schwerin-Süd und der bereits vorhandenen
Straßenbahnlinie wurde dieser Teil von Krebsförden für die Bebauung in Form eines weiteren
Plattenbaugebietes, ergänzend zum Stadtteil Großer Dreesch, ausgewählt. Der erste Teil des
Wohngebietes ist im Zeitraum 1985 bis 1990 entstanden.
Der geplante Ausbau der Infrastruktur erfolgte auf Grund von Sparzwängen nicht in dem Ausmaß,
wie die Planung es vorsah und wurde auch nach der Wende nicht, wie vorgesehen, umgesetzt.
Das Wohngebiet ist durch Gebäude mit max. 5 Geschossen bebaut.
Zur Infrastruktur zählen eine Schule, eine Sporthalle, Arztpraxen, Gaststätten und Nahversorger.
Die Stadtwerke Schwerin als großer Arbeitgeber befindet sich in unmittelbarer Nähe.
Das ursprüngliche Plattenbaugebiet wurde seit den 1990er Jahren durch Neubaumaßnahmen
verschiedener Investoren erweitert. Das Angebot wird ergänzt durch das unweit vom
Gebäudebestand befindliche Sieben Seen Center, in dem neben dem Großmarkt REAL,
verschiedene Einzelhändler angesiedelt sind.
42
2.3.4.2 Aktuelle Bestandssituation
Die WGS verfügt im Bereich Krebsförden über 391 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten mit
21.937 m² Wohnfläche und 504 m² Gewerbefläche.
Infolge der während der Errichtung der Bauten existierenden Sparzwänge, weist die Bausubstanz
erhebliche Mängel auf. Schwerpunkte liegen in den Gewerken Dach/Außenwände/Fenster und
Versorgungsstränge. Die Wohnbauten, angrenzend an den Nettomarkt (gelb-grüner Bereich) sind
noch nachgefragt und trotz genannter Mängel gut vermietet.
Im Bereich Richtung Wüstmark (grüne Färbung) bestand jahrelang durch die negative
Vermietungssituation und den maroden Bauzustand ein sehr hoher Leerstand.
Die WGS hat die 404 Wohnungen 2015 an die Intown Wohnen Schwerin GmbH verkauft.
Der übrige Wohnungsbestand der WGS verbleibt vorerst im Bestand und unterliegt einer stetigen
Prüfung hinsichtlich der Leerstandsentwicklung bzw. Wirtschaftlichkeit der Objekte. Entwickelt
sich der Bestand negativ, sind weitere Verkäufe unausweichlich.
Die leerstehenden Grundstücke (gelb + rot) werden 2016/2017 an Bauträger, Einzelbauherren
oder Bauherrengemeinschaften für die Errichtung von Eigenheimen verkauft. Mit einem
Interessenten werden konkrete Verhandlungen geführt.
verkauft in 2015
für Eigenheime
Kernbestand in intensiver
Portfolioprüfung
WGS-Bestand nach Verkäufen
43
2.3.5 Großer Dreesch
Die Errichtung des Stadtteils „Großer Dreesch“ wurde 1971 als weiteres Baugebiet neben dem
Stadtteil „Lankow“ und „Weststadt“ begonnen. Die ersten Wohnungen waren bereits 1972
bezugsfertig.
Der auf einer Anhöhe gelegene Stadtteil wird vom Schweriner- und Faulen See sowie der
Ludwigsluster Chaussee und der am westlichen Rand gelegenen Karl-Marx-Allee sowie Am
Grünen Tal eingefasst. Der Zoologische Garten von Schwerin und der Schweriner Kletterwald
unterstreichen ebenso, wie das Vorhandensein einer größeren Anzahl von Einkaufsmöglichkeiten
sowie einer sehr guten medizinischen Versorgung, die Attraktivität dieses Wohnstandortes.
Besonders für junge Familien mit Kindern ist dieser Wohnstandort durch das Vorhandensein von
zwei Schulen und mehreren Kindereinrichtungen interessant. Durch den Neubau der
Schwimmhalle gegenüber dem Dreescher Markt hat dieser Stadtteil bei den Bewohnern der
LHSN insgesamt an Attraktivität gewonnen.
Im Laufe der Entwicklung des Stadtteils haben sich Zentren wie der „Dreescher Markt“, das
„Grüne Tal“ sowie die „Dreesch Arkaden“ gebildet. Im Mehrzweckbau „Dreesch Arkaden“ befindet
sich unser Mietercenter Süd. Die Innenstadt ist vom Großen Dreesch aus gut in 10 Minuten mit
Straßenbahn zu erreichen.
Nach 1990 wurde auch dieser Stadtteil von Wohnungsleerstand, infolge erheblichen Wegzugs
bisheriger Bewohner in stadtnahe Eigenheimsiedlungen sowie in den innerstädtischen
Wohnbereich, betroffen.
Durch die WGS und die SWG wurden mittels Rück- und Umbau- sowie Modernisierungs-
maßnahmen hochwertigere und der Nachfrage entsprechende Wohnungen geschaffen.
2.3.5.2 Aktuelle Bestandssituation
Bestand Großer Dreesch
44
Die WGS verfügt im Bereich Großer Dreesch über 2.699 Wohnungen und 41 Gewerbeeinheiten
mit 149.188 m² Wohnfläche und 5.673 m² Gewerbefläche.
Der Große Dreesch ist ein Hauptwohnstandort der WGS.

Im Bereich der Andrej-Sacharow-Straße, parallel zum Grünen Tal, Von-der-Schulenburg-Straße
und Max-Reichpietsch-Straße befinden sich gegenwärtig noch unsanierte Wohnbestände in WBS
70-Bauweise. Bei einem Rückbau dieser Bestände bietet sich eine Neubebauung an. Von diesen
Wohnungen, insbesondere der Andrej-Sacharow-Straße und Max-Reichpietsch-Straße, ergibt
sich ein interessanter Blick auf das parkähnliche Areal des Grünen Tals sowie die Neubebauung
mit Eigenheimen auf der Freifläche in der Anne-Frank-Straße.
Zum Wohnungsbestand der WGS gehören die in Tunnelschalbauweise errichteten Hochhäuser
Dr.-M.-King-Straße 4 und 1/2. Die Wohnungen dieser Hochhäuser sind besonders für ältere
Mieter und Menschen mit Handicap interessant. Alle Wohnungen sind barrierefrei erreichbar. Die
Aufzüge halten auf jeder Etage. Für die Mieter dieser Häuser, aber auch der angrenzenden
5-Geschosser, bietet die angrenzende 2-geschossige Parkpalette zusätzliche Möglichkeiten,
private Fahrzeuge gesichert abzustellen.
In der E.-E.-Kisch-Straße unterhält die WGS ein Apartmenthaus mit 128 Wohnungen, verbunden
mit der Möglichkeit altersspezifische Ergänzungsangebote über einen freien Träger zu nutzen. Ein
Mietercafé ergänzt die Angebotspalette. Gegenüber diesem Wohngebäude hat die WGS seit
2000 dort vorhandene 5-Geschosser nach Teilrückbau komplexmodernisiert und erheblich
aufgewertet. Grundrisse wurden heute üblichen Anforderungen angepasst und ein Großteil der
Wohnungen seniorengerecht (barrierefrei) und mit Aufzügen ausgestattet. Als spezielles Angebot
für Senioren wurde die Dr.-M.-L.-King-Str. 42 und 43 altenfreundlich umgebaut. Das beinhaltet
Grundrissänderungen, zum Beispiel wurden zwei bisherige 1-Raum-Wohnungen zu je einer
modernen 2-Raum-Wohnung mit Balkon zusammengelegt. Der Einbau eines Aufzuges ergänzt
die Modernisierungsmaßnahme in der Dr.-M.-L.-King-Str. 42.
Ein weiterer Schwerpunkt der Bestandsentwicklung in diesem Stadtteil ist die schrittweise
Modernisierung und Aufwertung der Außen- und Grünanlagen. Die gesammelten Erfahrungen in
der Von-Stauffenberg-Straße sind durchweg positiv. Nach der Reinigung der Fassaden wurden
die Außenanlagen umfassend aufgearbeitet, vorhandenes Stadtmobiliar repariert und defekte
Spielgeräte erneuert. Das Quartier hat deutlich an Attraktivität bei den Wohnungssuchenden
gewonnen.
Der Große Dreesch verfügt über 2 Neubauentwicklungsflächen (auf dem Lageplan als
Verkaufsfläche gekennzeichnet), die von der WGS an private Investoren verkauft wurden und von
diesen entwickelt werden. Errichtet werden Häuser mit Eigentumswohnungen.
Der Fokus der WGS liegt auf der partnerschaftlichen Entwicklung des Quartiers in Hinblick auf
unseren angrenzenden Gebäudebestand.
Verwertungsbestände bestehen auf dem „Großen Dreesch“ nicht, Abrissmaßnahmen sind
zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht geplant.
Parallel wird am Abbau des Leerstandes gearbeitet. Es erfolgt eine differenzierte Prüfung von
Investitionsmaßnahmen (Modernisierung/Fahrstuhlanbau…) bzw. Herrichtung Leer-WE, um diese
schnellstmöglich einer Wiedervermietung zuzuführen.
45
2.3.6 Altstadt
Die Wohnungsbestände in der Altstadt liegen überwiegend zentrumsnah bzw. sind durch
Straßenbahn- und Busanbindung schnell und bequem zu erreichen.
Die Infrastruktur ist in allen Bereichen sehr gut ausgeprägt. Besonders hervorzuheben ist die
Lage zu den Seen und dem Schlossgarten sowie die Verbindung zu allen Gebieten rund um den
Schweriner See.
Die Gebäude mit Ausnahme des Gebietes -Großer Moor- sind Altbauten.
Ein großer Teil des Gebäudebestandes verfügt bereits über eine Sanierung, d. h. neue Fenster,
Erneuerungen im Sanitär- und Heizungsbereich, Dachinstandsetzung, neue Wohnungstüren und
Haustüranlagen sowie Fassaden-/Dachdämmung.
Seit Beginn der 1980er Jahre sind neben den eigentlichen Altbauten, neue Wohngebäude in
Plattenbauweise auf dem Großen Moor in der Altstadt infolge des Abrisses vernachlässigter
Bausubstanz, entstanden. Um der monotonen Erscheinung der Plattenbauten entgegenzuwirken,
wurden die Gebäude durch teilweise Klinkerverblendung der Fassaden sowie die Anschrägung
der Dächer aufgelockert.
Die Objekte des Altstadtbereiches gehören zum Kernbestand im nachgefragtesten Stadtteil.
Vereinzelt leer stehende Wohnungen werden im Rahmen der Neuvermietung hergerichtet und
schnellstmöglich der Vermietung zugeführt.
Zur Erhöhung der Wert- und Nachhaltigkeit der Objekte, werden die Gebäude auf erforderliche
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen geprüft.
Blick auf das Schweriner Schloss
2.3.6.2 Bestandssituation
Die WGS verfügt im Bereich Altstadt über 1.246 Wohnungen und 30 Gewerbeeinheiten mit
Der Bereich Altstadt setzt sich zusammen aus Schelfstadt, Feldstadt, Altstadtzentrum,
Gartenstadt, Lewenberg, Paulsstadt und Werdervorstadt.
46
Heidensee
Ziegelsee
Schweriner
See
Bestand Stadtteil Werdervorstadt
Werdervorstadt
Die Wohnungsbestände der WGS sind als Streubesitz über den gesamten Altstadtbereich der
LHSN verteilt. Gebäudekonzentrationen befinden sich in der Werdervorstadt in der Robert-Koch-
Straße, am Schwälkenberg und der Ricarda-Huch-Straße. Neben einer Neubauwohnanlage am
Schwälkenberg 21/23 sind die verbleibenden Gebäude in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts
errichtet worden.
Mit der Buslinie 10/11 ist dieses Wohngebiet gut erschlossen. Das in der Güstrower Straße
befindliche Einkaufszentrum sowie das Vorhandensein von Schulen und Kindereinrichtungen
macht das Wohngebiet für Wohnungssuchende ebenso attraktiv, wie die Nähe zum Schweriner-
und zum Heidensee. Die dortigen Wohnungsbestände sind hinsichtlich ihres Sanierungsstandes
breit gefächert. Die Hälfte der dort vorhandenen Gebäude sind Neubauten bzw. komplexsanierte
Gebäude. In der Ricarda-Huch-Straße und in der Gebäudezeile Schwälkenberg 9-17 sind
un- bzw. teilsanierte Gebäude vorhanden. Für diese beiden Standorte bietet sich ein Abriss mit
nachfolgender Neubebauung an. Die jetzt an diesem Standort vorhandenen Wohnungen
entsprechen bei den Grundrissen und der Gebäudesubstanz in keiner Weise den heutigen
Anforderungen. In der attraktiven Lage sind Mieten von über 8,00 € realisierbar.
47
Wohnquartier „Ziegelsee“
Nach dem erfolgreichen Projektabschluss der Uferkantenbebauung im Wohnquartier Ziegelsee,

steht die Vollendung des Gesamtquartiers auf den zwei verbliebenen Großarealen der WGS an.
Die WGS hat den Architekten Buttler aus Rostock mit einer Studie für eine nachhaltige und
zukunftsorientierte Entwicklung beauftragt. Lebendige, offene und sich verändernde soziale
Stadtlandschaften, welche ein Nebeneinander verschiedenster Lebens-, Wohn- und Arbeits-
verhältnisse erlauben, mit offenen Räumen und Zwischenzonen, stehen im Mittelpunkt der
Projektidee. Die Flächen sollen nicht durch scharfe Parzellengrenzen gegliedert werden, sondern
durch eine offene gemeinschaftliche Nutzungsstruktur wachsen und sich im Verlauf der Zeit
verändern.
48
Für diese Idee entwirft der Architekt verwobene Stadträume als strukturelle Landschaften
zwischen verdichteter Urbanität und ungeordnetem Grünraum mit allen denkbaren Facetten,
dazwischen einen „Organismus“, in dem die Menschen selbst mitbestimmen, wie sie eine
Gemeinschaft bilden wollen. Einen „Organismus“, in dem der landschaftliche Grünraum kein
Vorgarten sondern eine Symbiose mit den bewohnten Lebensräumen eingeht. Gemeinschafts-
einrichtungen, Pflegebäder, Car-Sharing und E-Bike-Stationen runden das Angebot „WOHNEN“
ab. Die WGS hat zunächst beide Flächen in die Studie einbeziehen lassen.
Der größere Teil der südlichen Gesamtfläche wird 2016 an das DRK und die Gesellschafterin
übertragen bzw. verkauft, um die wichtige Versorgung mit Kita- und Grundschulplätzen in diesem
Schweriner Stadtbereich zu ermöglichen. Die oberhalb des Fußgängerweges gelegene Teilfläche
verbleibt bei der WGS. Die Stadtplanung unterstützt die WGS bei einer schnellen Vermarktung.
Auf der Gesamtfläche liegen 900 T€ Grundschulden, der Verkaufsgegenwert der WGS- und
Stadtflächen beträgt 1,4 - 1,6 Mio. € (ohne die gesondert gehandelte DRK Fläche). Die letzten
Gespräche mit der Gesellschafterin ergaben, dass die WGS wirtschaftlich einem freihändigen
Verkauf gleichgestellt wird. Dies kann durch weiteren Tausch von Grundstücken oder
Grundstücksprojekte erfolgen.
Auf der nördlichen Fläche beabsichtigt die WGS das beschriebene moderne urbane
Wohnkonzept mit Projektpartnern umzusetzen. Inwieweit die WGS im Gesamtprojekt eigene
Bauten errichtet oder nach Fertigstellung von Dritten erwirbt ist abschließend zu verhandeln.
Wichtig für den Stadtraum ist die Gewinnung von größeren Vermietungsgesellschaften oder
Genossenschaften, um eine Zerstückelung in Einzelinteressen zu minimieren und einen
Stadtquartierszusammenhalt zu erreichen. Die Projektpartner sollen an der Konkretisierung der
Ideen der Studie mitwirken und objektübergreifende Angebote zu Wohnformen, Service und
Gestaltung umsetzen. Der Auftakt zur Findung der „Projektinteressierten“ wird Ende 2016
beginnen und 2017 in eine gemeinsame und verbindliche Projektplanung überführt.
Die Stadtplanung wird eng in den Prozess eingebunden. Zielstellung ist die Bebauung ab Frühjahr
2018.
49
Ziegelsee
Ziegelsee
Bestand Stadtteil Lewenberg
Lewenberg
Ein kleinerer Wohnstandort befindet sich in der Möwenburgstraße im Stadtteil Lewenberg. Diese
Bestände sind teilsaniert. Die Wohnungsmieten bewegen sich in einer Bandbreite von 4,00 €/m²
bis 5,00 €/m².
Infrastrukturell ebenfalls sehr gut erschlossen ist dieser Standort durch die Straßenbahnlinie 1 ins
Stadtzentrum, Einkaufsmöglichkeiten aber auch eine gesicherte medizinische Versorgung ist in
Blickweite durch den EDEKA-Markt und die HELIOS-Kliniken gesichert. Dieser Wohnstandort hat
durch seine unmittelbare Lage am Ziegelinnen- und -außensee eine sehr hohe Attraktivität. Das
Potential dieses Standortes sollte im Wege eines Gebäuderückbaus und anschließender
Neubebauung realisiert werden.
Bestand Paulsstadt (oberer und unterer Abschnitt)

50
Paulsstadt
Im angrenzenden Stadtteil, der Paulsstadt, hat die WGS 352 komplexmodernisierte Wohnungen
in der Rosa-Luxemburg-Straße, Pestalozzistraße und der Dr.-Külz-Straße. Die Wohnungsmieten
bewegen sich in einer Bandbreite von 4,00 €/m² bis 6,76 €/m².
Dieser Standort zeichnet sich durch seine infrastrukturelle Anbindung an das Stadtzentrum aus.
Er ist genau hinter dem Hauptbahnhof und dem Platz der Freiheit als Stadtteilzentrum gelegen.
Die dortigen Gebäude sind in den 40er Jahren des 20. Jahrhunderts in Ziegelbauweise errichtet
worden. Eine Komplexsanierung wurde schrittweise um das Jahr 2000 in der Pestalozzistraße
und 2007 in der Rosa-Luxemburg-Straße und Dr.-Külz-Straße durchgeführt.
Burgsee
Bestand Stadtteil Feldstadt
Feldstadt
In der Feldstadt befindet sich der zweitgrößte Standort unserer Gesellschaft in der Altstadt. Die
Gebäude konzentrieren sich in der Schäferstraße, dem Karl-Liebknecht-Platz und der Feldstraße.
Einzelne Gebäude befinden sich in angrenzenden Straßen. Die Wohnungsmieten bewegen sich
in einer Bandbreite von 4,00 €/m² bis 6,52 €/m².
Die Bebauung erfolgte vom Beginn der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts bis in die
Nachkriegszeit. Die letztgenannte Bebauung wurde in der Schäferstraße und dem Karl-
Liebknecht-Platz als Neubebauung nach der Bombardierung der dortigen Gebäude im 2.
Weltkrieg realisiert. Der Standort ist durch die Anbindung an die Buslinie 10, die
Einkaufsmöglichkeiten, die medizinische Versorgung im Stadtteilzentrum Bleicher Ufer sowie die
Nähe zum Schlossparkcenter und zum Stadtzentrum infrastrukturell sehr gut erschlossen und
genießt eine sehr hohe Attraktivität bei Wohnungssuchenden. Durch eine gezielte Modernisierung
dieser Wohnungsbestände könnte die Nachfrage nach diesen Wohnungen weiter erhöht und
Mieten jenseits der 7,00 € realisiert werden.
51
Burgsee
Bestand Altstadtzentrum
Altstadtzentrum
Im unmittelbaren Stadtzentrum, südlich des Schlachtermarktes gelegen, befindet sich der größte
geschlossene Wohnstandort in der Altstadt. Die Gebäude wurden in den 80er Jahren nach dem
Abriss der dort vorhandenen und in einem beklagenswerten Zustand befindlichen
Fachwerkgebäude in industrieller Bauweise errichtet. Zur Erhöhung der Attraktivität dieser
Plattenbauten wurden die Eingangsbereiche durch Klinkerverblendungen ergänzt sowie die
Dächer durch Anschrägungen aufgelockert. Die Gebäude in diesem Wohnbereich (Grüne Straße,
Burgstraße, Puschkinstraße) sind mit Wärmeverbundsystem ausgestattet und wurden in den 90er
Jahren komplexmodernisiert. Die Gebäude in der Baderstraße, dem Großen Moor, Tappenhagen
und der Burgstraße 40 sind lediglich teilmodernisiert. Alle Gebäude dieses Standortes gehören
zum Kernbestand und werden sehr stark nachgefragt. Durch ihre Zentrumslage und die kurze,
fußläufige Erreichbarkeit des Schweriner Schlosses sowie des Alten Gartens mit dem
Staatstheater und dem Museum gewinnt dieser Standort zusätzlich an Attraktivität. Die
infrastrukturelle Versorgung ist sehr gut. Im Wege der Neuvermietung ist bei entsprechender
Herrichtung der Angebotswohnungen ein Mietpreis von 7,00 € bis 8,00 € realisierbar. Die
Wohngebäude Puschkinstraße, Großer Moor sowie Baderstraße verfügen über eine
Nachtspeicherheizung. Die Heizkosten wirken sich nachteilig auf die Mietpreisgestaltung aus.
Eine Veränderung dieses Beheizsystems sollte mit einer Komplexmodernisierung dieser Gebäude
verbunden werden.
Ein Rückbau mit anschließender Neubebauung erzielt einen größeren wirtschaftlichen Nutzen.
Aktuell stehen diesen Überlegungen das Neubaugebot des Landes M-V und die aktuelle
Finanzsituation der WGS entgegen.
52
Ziegelsee
Bestand Schelfstadt
Schelfstadt
Im Stadtgebiet Schelfstadt verfügt die Wohnungsgesellschaft lediglich über einen

Wohnungsbestand von 24 Wohnungseinheiten in 5 Gebäuden. Im Bestand werden Mieten
zwischen 4,92 € bis 6,00 € realisiert. Die Mieterstruktur ist durchmischt.
Diese Gebäude sind zwischen 1810 bis 1910 errichtet worden. Gelegen sind sie um das Zentrum
des Stadtgebietes der Schelfkirche. Die dort wohnenden Mieter sind durch die Buslinie 10 sehr
gut an die übrigen Stadtteile angebunden. Sehr gute Einkaufsmöglichkeiten bieten die
Supermärkte in der Schelfstraße und in der Burgstraße. Durch die Niederlassung diverser Ärzte
und das Vorhandensein des Ärztehauses in der Röntgenstraße ist eine sehr gute medizinische
Versorgung in diesem Bereich gegeben. Im Wohngebiet sind eine staatliche Realschule sowie
mehrere private Berufs- und Hochschulen angesiedelt.
53
2.3.7 Weststadt
Die Weststadt grenzt auf der westlichen Seite an das Stadtgebiet der Altstadt an.
Der Stadtteil verfügt ebenfalls über eine sehr gute Infrastruktur. Direkt angrenzend an das
Wohngebiet befindet sich die Sport und Kongresshalle, die neben sportlichen Veranstaltungen ein
umfangreiches Kulturangebot bietet.
Im Stadtteil gibt es eine Vielzahl von medizinischen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten.
Das EKZ Lessingstraße sowie das Ärztehaus in der Brahmsstraße sind hier besonders zu
nennen. Über die Buslinie 10/11 ist der Stadtteil sehr gut an das übrige Stadtgebiet zu erreichen.
Die Nähe zum Lankower See bietet für die Anwohner die Möglichkeit einer guten Erholung und
aktiver Freizeitgestaltung.
Blick über die Weststadt
54
2.3.7.2 Bestandssituation
Bestand Weststadt
Die WGS verfügt im Bereich Weststadt über 1.063 Wohnungen und 7 Gewerbeeinheiten mit
Die Wohnungsbestände der WGS in der Weststadt konzentrieren sich vordergründig zwischen
dem Wittenburger Tor und der Robert-Beltz-Straße sowie dem Obotritenring und dem Lankower
See.
Der größte Teil dieser Wohnungsbestände wurde in der Zeit von 1955 bis 1974 in industrieller
Bauweise (Plattenbauten) errichtet. Zum Wohnungsbestand gehören 3 Hochhäuser.
55
Das Hochhaus Werner-Seelenbinder-Straße 4 wurde 1964 als erstes Hochhaus in Schwerin

errichtet. Aufgrund seiner Bauweise und dem ursprünglichen Zweck seiner Nutzung, es wurde als
Heizhaus für die Sport- und Kongresshalle projektiert, steht dieses Gebäude heute unter
Denkmalschutz. Dieses Haus wurde 2012, unter Nutzung von Landesfördermitteln, umfassend
saniert und bietet Senioren und Menschen mit Handicap interessanten Wohnraum. Das Haus ist
vollvermietet und weist nur temporär Fluktuationsleerstand auf.
Im nördlichen Teil der Weststadt, in der Clara-Zetkin-Straße und Max-Suhrbier-Straße, befinden

sich von 2003 bis 2013/14 komplexmodernisierte Wohngebäude in Ziegelbauweise. Diese
Gebäude sind in den 40er Jahren des vergangenen Jahrhunderts errichtet worden und werden
aufgrund ihrer Kleingliedrigkeit und dem damit verbundenen relativ günstigen Mietpreis stark
nachgefragt.
Da die Wohnungsbestände in diesem Stadtteil bereits umfassend modernisiert sind, liegt hier der
Schwerpunkt auf der Substanzerhaltung und auf ergänzenden Modernisierungsmaßnahmen mit
Blick auf die demografische Entwicklung in der LHSN.
Insbesondere ist der nachträgliche Anbau von Aufzügen, die energetische Ertüchtigung der
Heizungsanlagen und die Ergänzung der Wohnungen mit Balkonanlagen zu bearbeiten. Einige
Wohnblöcke in Plattenbauweise (Lankower Baustil) sind nur an jeder zweiten Wohnung mit einem
Balkon ausgestattet.
Stadtteilfest Weststadt
56
3 Lage des Unternehmens zum 31.12.20151
3.1 Allgemein
Die Jahresabschlüsse der letzten Geschäftsjahre dokumentieren die zunehmende Stabilisierung

der Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH.
Der Wohnungsbestand wurde durch Instandhaltung und Modernisierung aufgewertet, wodurch die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft gestärkt wurde.
Die Eigenkapitalquote ist seit Jahren bei ca. 25 % und per 31. Dezember 2015 bei 24,3 %.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden absolut weiter zurückgeführt. Ihr Anteil

an der Bilanzsumme ist trotz eines Abbaus von 49,4 Mio. € im Zeitraum 2010-2015 mit ca. 69 %
gleichgeblieben, da sich gleichzeitig die Bilanzsumme durch Verkäufe, Abrisse und
Sonderabschreibungen verkürzt hat.
Das mittel- und langfristig gebundene Vermögen ist durch gleichfristige verfügbare Mittel Ende
2015 rechnerisch zu 96,6 % (Vorjahr 96,1 %) gedeckt.
Der Wert der Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten betrug zum 31. Dezember 2015 noch
das rund 9,2-fache der Jahressollmiete vor Erlösschmälerungen (Vorjahr 9,6-fache).
Unter den Grundstücken mit Wohnbauten und mit Geschäftsbauten werden insgesamt 12.043
Wohnungen und 152 Gewerbeeinheiten ausgewiesen.
Die Ertragslage zeigt in der gegenwärtigen Entwicklung eine positive Tendenz.

In Abhängigkeit von der Bestandsanpassung, den Sanierungsmaßnahmen, der Steuerung der
Instandhaltungsaufwendungen, in Verbindung mit der Einteilung nach Kern- und
Verwertungsbestand, ergaben sich nach der Berücksichtigung der übrigen Aufwendungen zuletzt
leicht positive Jahresergebnisse.
Aufgrund der hohen Tilgungsleistungen, in Verbindung mit den erfolgten Investitionen und
außerordentlichen Aufwendungen durch Abriss, ist die Liquiditätslage noch nicht als entspannt
zu bezeichnen.
Insgesamt hat sich die Lage der Gesellschaft stabilisiert, dies wurde wesentlich durch das
niedrige Zinsniveau unterstützt.
Die akute Bestandsgefährdung konnte zwischenzeitlich gebannt und die wirtschaftlichen

Risiken minimiert werden.
1
Das UEK wurde per 31.07.2016 finalisiert und wurde in dieser Form Basis für den bestätigten
Wirtschaftsplan. Zahlreiche Banken und einige eingebundene Ministerien haben es als Basis ihrer
Zustimmungen bewertet und fordern die Einhaltung teilweise als Bedingung für ihre Zusagen ein.
Bedingt durch Wahltermine in Schwerin und Mecklenburg-Vorpommern, intensive Gespräche mit
Stakeholdern, neue Aspekte der wesentlichen Finanzierungthemen, Entwicklungen beim Thema Flüchtlinge,
veränderte Baukosten und eine erneut stabile Entwicklung am Schweriner Immobilienmarkt verschiebt sich
die formale Genehmigung des UEK durch die Gremien der WGS und der LHSN in das 1. Quartal 2017.
Da in diesem Zeitraum keine neuen geprüften Abschlüsse oder neue genehmigte Wirtschaftspläne erstellt
werden, stellen wir die relevanten Veränderungen zu dem Stand des UEK in Form eines Nachtragberichtes
dar. Aus diesem Grund bleibt die Darstellung von Abschnitt 3 des UEK komplett unverändert.
57
3.2 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
3.2.1 Vermögenslage
31.12.2015 31.12.2014
T€ % T€ %
Aktiva
Grundstücke, Wohn- und
306.434 90 315.066 90
Geschäftsbauten
immaterielle Vermögensgegenstände und
5.323 2 7.739 2
übrige Sachanlagen
Finanzanlagen 10 0 10 0
längerfristige Forderungen aus
Grundstücksverkäufen und sonstige 1.361 0 3.417 1
Vermögensgegenstände
= langfristig gebundenes Vermögen 313.128 92 326.232 93
zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
18.667 6 17.282 5
unfertige Leistungen
Forderungen aus Vermietung 1.438 0 1.499 0
Forderungen aus Verkauf von
113 0 35 0
Grundstücken
Forderungen gegen verbundene
0 0 0 0
Unternehmen
Forderungen gegen Gesellschafterin 0 0 0 0
übrige kurzfristige Forderungen und
Vermögensgegenstände, 426 0 551 0
Rechnungsabgrenzungsposten
flüssige Mittel 5.530 2 5.345 2
= kurzfristig gebundenes Vermögen 26.174 8 24.712 7
339.302 100 350.944 100
Zur Beurteilung der Vermögenslage haben wir die Bilanzposten gruppenweise nach ihren
Fristigkeiten geordnet.
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber der Bilanz des Vorjahres um ca. 3,3 % reduziert.
Der Rückgang trat insbesondere beim mittel- und langfristigen gebundenen Vermögen ein.
Unsere Vermögensstruktur ist unverändert durch den hohen Anteil des langfristig gebundenen
Anlagevermögens (92 %) gekennzeichnet.
Das kurzfristig gebundene Vermögen beträgt, wie im Vorjahr, 7 % der Bilanzsumme. Eine
wesentliche Veränderung ergab sich bei der Reduzierung der Mietforderungen um ca. 950 T€.
58
31.12.2015 31.12.2014
T€ % T€ %
Passiva
Eigenkapital 82.392 24 82.193 23
Pensionsrückstellungen 0 0 0 0
andere langfristige Rückstellungen 1.075 0 1.000 0
Verbindlichkeiten aus Darlehen 218.946 65 230.401 66
andere längerfristige Verbindlichkeiten 15 0 18 0
= langfristig verfügbare Mittel 302.427 89 313.612 89
übrige Rückstellungen 2.201 1 2.308 1
kurzfristige Verbindlichkeiten aus
13.681 4 13.002 4
Darlehen
erhaltene Anzahlungen 17.511 5 18.522 5
Verbindlichkeiten aus Vermietung 463 0 412 0
kurzfristige Verbindlichkeiten aus
1.100 0 939 0
Lieferungen u. Leistungen
kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber
0 0 0 0
verbundenen Unternehmen
kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber
0 0 0 0
der Gesellschafterin
übrige Verbindlichkeiten und
1.919 1 2.149 1
Rechnungsabgrenzungsposten
= kurzfristig verfügbare Mittel 36.875 11 37.332 11
339.302 100 350.944 100
Unter Berücksichtigung des Darlehenszuganges in Höhe von 3,0 Mio. € und der Tilgung in Höhe
von 14,0 Mio. € wurde die Gesamtverschuldung gegenüber dem 31.12.2014 um 11,0 Mio. €
abgebaut.
Der Anteil des langfristig gebundenen Vermögens 313.128 T€ ist durch langfristig verfügbare
Mittel 302.427 T€ zu 96,6 %, im Vorjahr 96,1 %, finanziert. Zum Bilanzstichtag ergibt sich eine
Unterdeckung von 10.701 T€, somit eine Senkung zum Vorjahr um 1.919 T€.
Der Unterdeckung stehen 14.083 T€ für Objekte gegenüber, die zum Verkauf aus dem Anlage-
und Umlaufvermögen mit Gremienbeschluss im Planungszeitraum bis 2019 eingeplant sind.
Mit der Anschlussprolongation eines 38 Mio. € Darlehens wurden zunächst rund 7,3 Mio. €
kurzfristig abgeschlossen, wovon rund 5,3 Mio. € für drei Jahre prolongiert wurden. Der Ausweis
der kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Darlehen wurde entsprechend angepasst.
Mit Partnerbanken wird aktuell eine optimierte Darlehensstrategie erarbeitet, die eine schnelle und
effiziente Bearbeitung der Verwertungsbestände unterstützt. Darüber hinaus gibt es
Bankenzusagen (unter Vorbehalt der Gremienentscheidung), die die WGS mit weiteren
Anschubfinanzierungen von Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen bis zu 12,0 Mio. €
begleiten. Verhandlungen mit mehreren Finanzierungspartnern laufen gegenwärtig.
59
3.2.2 Finanzlage
Das Finanzmanagement des Unternehmens ist konsequent darauf ausgerichtet, sämtlichen

Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den
finanzierenden Kreditinstituten termingerecht nachzukommen. Alle laufenden Zahlungs-
verpflichtungen wurden von Jahresbeginn an unter Einhaltung der Zahlungsfristen beglichen.
Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft bestehen ausschließlich in Euro-Währung.
Währungsrisiken bestehen nicht.
Die Besicherung erfolgt durch eigene Sicherheiten mit 183.090 T€ und durch Bürgschaften Dritter
50.734 T€ in Höhe von insgesamt 233.824 €.
Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug im Geschäftsjahr 3,3 % (3,7 % im

Vorjahr).
Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen langfristigen Fremdmitteln
handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten zwischen 25 und
30 Jahren.
Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zeigt, dass der Cashflow aus der laufenden
Geschäftstätigkeit, der im abgelaufenen Geschäftsjahr 6.896 T€ betrug, für die planmäßige
Darlehenstilgung 11.647 T€ nicht ausreichte und nur durch weitere Sondereinflüsse wie
Verkaufserlöse gedeckt werden konnte.
2015 2014 Veränderung

T€ T€ T€
Jahresüberschuss 199 -10.592 10.791

Außerordentliches Ergebnis 0
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 12.379 21.019 -8.640

Erhöhung der Pensionsrückstellungen 0 0 0
Zunahme/Zunahme sonstiger Rückstellungen (lang/kurzf.) -32 201 -233
Zuschreibungen -3.344 -1.765 -1.579
Wesentliche nicht zahlungswirksame
146 715 -569
Aufwendungen/Erträge
Gewinn aus dem Abgang von Sach- u. Finanzanlagen -2.279 -1.217 -1.062
Cash Flow nach DVFA/Schmalenbach Gesellschaft * 7.069 8.364 -1.292
Abnahme der Vorräte/ Forderungen sowie andere Aktiva 570 4.346 -3.776
Abnahme der erhaltenen Anzahlungen, Verbindlichkeiten
-743 -1.455 712
aus Vermietung und andere Passiva
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.896 11.252 -4.356
Cash Flow aus Investitionstätigkeit 4.292 5.747 -1.455
Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit -10.759 -18.196 7.437
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 429 -1.197 1.626
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 3.904 5.101 -1.197
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 4.333 3.904 429
nachrichtlich
Abgrenzung Kapitaldienst 1.197 1.441 -244
Flüssige Mittel 5.530 5.345 185
60
Insgesamt erhöhte sich der Finanzmittelfonds gegenüber dem Vorjahr geringfügig, einerseits
durch die Erhöhung der Kreditaufnahmen gegenüber dem Vorjahr um 2.766 T€ und die deutliche
Reduzierung der außerplanmäßigen Tilgungen um 6.110 T€, andererseits aufgrund des
Rückgangs im Abbau der Vorräte und Forderungen um 3.776 T€.
Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Planung die
Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft in Zukunft gesichert bleiben. Es bestehen zusätzlich
ausreichend verfügbare freie Kreditlinien.
Die abgeschlossene Kontokorrentlinie in Höhe von 2.500 T€ wurde nicht in Anspruch genommen.
3.2.3 Ertragslage
Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss in Höhe von 199,0 T€
erwirtschaftet (Vorjahr 124,4 T€).
Dieses Ergebnis wurde hauptsächlich durch die positive Entwicklung des neutralen Ergebnisses
bestimmt.
Das Jahresergebnis nach Sparten stellt sich wie folgt dar:
2015 2014 Veränderung

T€ T€ T€
Betriebsergebnis 115 834 -719
Finanzergebnis 130 203 -73
Ordentliches Ergebnis 245 1.037 -792
Neutrales Ergebnis -46 -11.629 11.583
Bilanzgewinn 199 -10.592 10.791
Das Betriebsergebnis wurde stark durch den überplanmäßigen Einsatz von Aufwendungen für die
Instandhaltung (insbesondere im Rahmen der Unterbringung von Asylbewerbern) in Höhe von
1.100 T€ geprägt und hat sich dadurch rechnerisch verschlechtert. Der Mehraufwand war
erforderlich, um die Mehrerträge aus den Mietverträgen mit der LHSN für 3-5 Jahre zu sichern.
Wenn auch die Umsatzerlöse bedingt durch Verkäufe im Verwertungsbestand gesunken sind, ist
andererseits eine Reduzierung der Erlösschmälerungen erreicht worden. Dies ist das Resultat der
Umsetzung einer konsequenten Neuvermietungsstrategie zur Verbesserung der Vermietung von
Wohnungen
Die Mieten wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht und betragen
durchschnittlich 4,72 €/m². Die Durchschnittsmiete liegt damit unter den aktuellen Kosten der
Unterkunft (KdU). Dies spiegelt die angespannte Marktlage in Schwerin, den Leerstand der
eigenen Bestände und die nicht konsequente Anpassung der Mieten in der Vergangenheit wieder.
Populistische Forderungen, dass die WGS endlich bezahlbaren Wohnraum schaffen soll,
entbehren der faktischen Grundlage, wenn der Durchschnitt aller Mieten unter den KdU-Sätzen
liegt.
Die Leerstände haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich positiv entwickelt. Per 31.12.2015
liegt der ausschließlich fluktuationsbedingte Leerstand bei 5,5 %. Insgesamt beträgt die
Leerstandsquote noch 17,1 % (Vorjahr 18,4 %). Die erhebliche Diskrepanz ergibt sich aus den
vorstehend beschriebenen strukturellen Leerständen, insbesondere der Hochhäuser und des
Verwertungsbestandes.
61
Unterstützt wurde der positive Trend der Vermietung durch den gezielten Einsatz zusätzlicher
Instandhaltungsmittel (zum Vorjahr Steigerung um ca. 2,2 Mio. €) und der personellen
Verstärkung dieses Aufgabenbereiches.
Die deutliche Verbesserung im neutralen Ergebnis wird überwiegend durch die geringeren
außerplanmäßigen Abschreibungen bestimmt. In 2014 waren die Abrisshochhäuser in Lankow
und in Neu Zippendorf mit Sonderabschreibungen im zweistelligen Millionenbereich als Risiko
bilanziell abgeschirmt worden.
3.3 Angespannte Liquiditäts-/Finanzsituation der WGS
Die Finanzsituation unserer Gesellschaft ist weiterhin angespannt.

Eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr ist noch nicht eingetreten.
Der aus der laufenden Geschäftstätigkeit gewonnene Zahlungsmittelzufluss = T€ 6.896

reichte im Geschäftsjahr 2015 nicht aus, die planmäßigen Tilgungsraten = T€ -11.647
und die außerplanmäßigen Tilgungen = T€ -2.373
zu finanzieren.
Zum Ausgleich der Unterdeckung von = T€ -10.701
mussten Mittel aus dem Verkauf des Anlagevermögens und Einzahlungen aus der Aufnahme von
Krediten verwendet werden.
Die angespannte Finanzsituation resultiert aus den deutlich zu hohen Verbindlichkeiten,
insbesondere für den Verwertungsbestand und die insgesamt gestiegenen Tilgungen, wie die
nachstehende Tabelle zeigt:
Verbindlichkeiten per 31.12.2015: 233.824.132,11 € 350,30 €/m²
davon für Kernbestand 168.874.394,11 € 291,91 €/m²
davon für Verwertungsbestand 64.949.738,00 € 729,88 €/m²
(m² Wohn- und Nutzfläche)
62
Aufgliederung der Kreditverbindlichkeiten nach Darlehensgebern:
Darlehensgeber Restschuld per 31.12.2015

Norddeutsche Landesbank 68.565.041,04 €
HSH Nordbank AG 67.125.138,10 €
Landesförderinstitut M-V 41.969.591,35 €
Dexia Kommunalbank Deutschland AG 13.726.122,57 €
Deutsche Pfandbriefbank AG 11.937.187,51 €
sonstige Banken 30.501.051,54 €
Gesamt: 233.824.132,11 €
Anteil der Hauptkreditgeber

Deutsche
Pfandbriefbank
AG; 5,11%
Dexia
Kommunalbank sonstige
Deutschland Banken;
AG; 5,87% 13,04%
HSH Nordbank
AG; 28,71%
Norddeutsche
Landesbank;
29,32%
Landesförder-
institut M-V;
17,95%
Kapitaldienst per 31.12.2015: 19.484.909 € 29,19 €/m²
Zinsen 7.837.634 € 11,74 €/m²
planmäßige Tilgung 11.647.275 € 17,45 €/m²
(m² Wohn- und Nutzfläche)
Dieser hohe Liquiditätsabfluss durch Tilgung und Zinsen ist dauerhaft nicht aus den laufenden
Einnahmen leistbar.
Positive, renditestarke Handlungsmöglichkeiten zum Abbau des Leerstandes, zur

Quartierserneuerung, Bestandsaufwertung, Erhöhung der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit der
Objekte sind durch fehlende Finanzierungsmöglichkeiten nicht durchführbar.
63
Die Bedienung der Altschulden kann nur aus dem „funktionierenden“ Kernbestand an Wohnungen
= 10.000 Einheiten erfolgen.
In der Vergangenheit (USK) wurden zuerst die Altschulden überproportional hoch bedient.
Der hohe Liquiditätsabfluss im Rahmen des zu leistenden Kapitaldienstes für Altschulden hatte
zur Folge, dass die reguläre Instandhaltung auf ein nicht mehr wettbewerbsfähiges Minimum von
ca. 6,00 €/m² p. a. reduziert wurde.
Der sich hieraus aufbauende Instandhaltungsstau führte zu einem weiteren Aufbau des
Wohnungsleerstandes. Die damit verbundenen Leerstandskosten gehen zu Lasten des
Unternehmens und ziehen im Rahmen der Wiedervermietung weitere erhebliche Kosten,
entsprechend den aktuellen Marktanforderungen (Ausstattung, Grundrissgestaltung etc.), nach
sich.
Der Saldo aus fehlenden Mieterträgen in Folge des Leerstands sowie die Aufwendungen durch
erhöhte Herrichtungskosten bei Wiedervermietung schmälert das Ergebnis der operativen
Geschäftstätigkeit.
Eine Optimierung des Kapitaldienstes zu Gunsten des für die Instandhaltung erforderlichen
Finanzierungsbedarfs schafft nachhaltige Sicherheit für alle Beteiligten.
Der negative Regelkreis konnte 2014/2015 operativ zum Stehen gebracht werden.
Die Unterdeckung der Gesamtfinanzsituation des Unternehmens infolge des mit den „Altschulden“
verbundenen außerordentlich hohen Liquiditätsabflusses ist ohne neue Regelungen mit den
Kreditgebern nur durch eine minimalisierte (nicht konkurrenzfähige) Instandhaltung oder massive
Verkäufe des marktfähigen Bestandes finanzierbar. Dies würde erneut die Negativspirale in Gang
setzen.
Der Tilgungsverlauf bis 2025 verschärft diese Situation.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (in T€)
Restschuld Gesamt Anteil: LFI Altschulden

31.12.15 233.824 42.643 39.544
31.12.25 102.411 19.186 0
Tilgung 131.421 23.457 39.544
Ǿ Tilgung p. a. 13.142 2.346 3.954
3.4 Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Das Risikomanagementsystem ist Bestandteil der Unternehmensführung und darauf ausgerichtet,

wesentliche oder bestandsgefährdende Risiken frühzeitig aufzuzeigen, um so unverzüglich
Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Als Instrument dienen das Controlling, die mittel- und
langfristige Wirtschafts- und Liquiditätsplanung, das monatliche Berichtswesen, die unterjährigen
internen Prüfungen und das nachvollziehbare System von strukturierten Geschäftsanweisungen.
Durch die Risikoüberwachung und Dokumentation kann die Geschäftsführung Risikovorsorge
treffen. Geschäftsführung und Aufsichtsrat werden laufend über Auswertung und Bewertung der
Risiken informiert.
Mit oberster Priorität werden insbesondere die Risikofelder Leerstand, Fremdmittelfinanzierung
und Liquidität überwacht und bewertet.
64
Für die Zukunft wird weiterhin mit positiven Ergebnissen aus der Hausbewirtschaftung im
Kerngeschäftsportfolio gerechnet. Der Leerstand im Kerngeschäftsportfolio soll planmäßig von
aktuell 5,5 % bis 2019 auf 3,0 % gesenkt werden.
Der Großteil des Verwertungsbestandes mit insgesamt 1.112 Wohneinheiten wird planmäßig bis
2019 durch Verkauf und gezielten Abriss abgebaut. 3 Blöcke mit 350 WE in Neu Zippendorf
(Magdeburger Straße 3-10, Pankower Straße 1-21, 25-51) werden frühestens 2020/2021 nach
Ablauf der „Asyl-Verträge“ abgerissen.
Ein professionelles Management und deutlich erhöhte Investitionen im Kernbestand werden die
Attraktivität des Wohnens für unsere Mieter und die Wirtschaftlichkeit der WGS nachhaltig
verbessern.
Das begonnene Modernisierungsprogramm des Kernbestandes wird konsequent fortgesetzt.

Die Erhöhung der Wohnqualität der Mieter und die energetische Optimierung der Gebäude stehen
dabei im Vordergrund.
Die aktuelle Zinsentwicklung auf (historisch niedrigem Niveau) begünstigt durch attraktive
Finanzierungsmöglichkeiten die Ertragslage der WGS.
Das Finanzmanagement legt neben den Zinskonditionen besonderes Augenmerk auf die
Zinsbindungsfristen der Darlehen, um dieses Niveau in den Kreditkonditionen langfristig zu
sichern.
Intensiv betrachtet wird der Gesamtkapitaldienst, inklusive der Tilgungen, im Verhältnis zur
operativen Einnahmen-/Ausgabensituation jeder Immobilie, in Bezug auf die Teilmarktportfolien,
den Gesamtbestand und die gesamte WGS.
Diese Steuerung erfolgt über alle betriebswirtschaftlichen Systeme

1. Plan Bilanz/GuV,
2. Kosten-/Leistungsrechnung insbesondere Deckungsbeiträge,
3. Cashflow-Analysen,
4. dynamische Investitionsrechnungen (Ein-/ Auszahlungen),
5. Renditen, kaufmännische Projektsteuerung.
Dieser kontinuierliche Verbesserungs- und Optimierungsprozess wird durch das neue Controlling-
Programm -avestrategy- der BBT unterstützt. Die Software wurde zum 31.12.2014 erworben.
2015 erfolgte weitestgehend die Übernahme bzw. Ergänzung der Daten für die
Programmfunktionen Controlling, Darlehens- und Beleihungs- sowie Portfoliomanagement.
Die Software wird zur Erleichterung der strategischen Planung und der Optimierung der
Geschäftsprozesse führen. Kernprozesse werden im Hinblick auf Optimierungspotentiale
analysiert. Das Programm erlaubt einen mehrstufigen Planungsprozess mit laufendem Zugriff auf
das ERP-System und wesentliche Subsysteme. Wenn-dann-, Normal-/Best und Worst-Case-
Szenarien sind simulierbar. Die zeitnahe Erfassung und Analyse von Veränderungen im Portfolio,
im Markt oder den wichtigen Rahmenbedingungen kann effizient in neue Zielparameter und
Maßnahmen (monetär) eingebunden werden.
Mitte 2016 wurde ein Modul zur wirtschaftlichen Optimierung, besseren Planung der
Instandsetzung/Instandhaltung und Mietenplanung von Bestandswohnungen als eigenes
Programm der WGS entwickelt (Excel auf der Basis der WODIS-Daten). Es befindet sich aktuell in
der Praxiseinführung im Vertrieb der WGS. Der nächste Schritt soll eine Umsetzung in die
-avestrategy- Programmfamilie sein. Erste Gespräche mit dem Partner BBT sind für August
geplant.
65
4 Leitbild der WGS-Unternehmensentwicklung
Leitbild der Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH:
Wir bieten unseren Kunden aus allen Bevölkerungsschichten ein individuell gestaltbares Zuhause
zu fairen Preisen. Die Bedürfnisse unserer Kunden stehen im Mittelpunkt unserer täglichen Arbeit.
Wir legen Wert auf die langfristige vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Wir sind für unsere Kunden ein zuverlässiger Dienstleister und Partner rund ums Wohnen.
Wir entwickeln und setzen bis 2020 einheitliche und eindeutige Service-/Qualitätsstandards und
individuelle Produktangebote um.
Wir werden den individuellen Ansprüchen unserer Kunden bestmöglich gerecht. Unser Angebot
wird unter Einbeziehung unserer Kunden laufend an deren Wünsche angepasst.
Wir handeln wirtschaftlich und sichern damit langfristig die wirtschaftliche Stabilität und Effizienz
unseres Unternehmens und bauen unsere Stellung als Marktführer weiter aus.
Wir machen uns für unsere Mitarbeiter stark und leben eine positive Unternehmenskultur
verbunden mit gegenseitiger Wertschätzung.
Wir ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.
Wir machen unsere Mitarbeiter für unsere Kunden stark durch kontinuierliche Weiterbildung und
die Unterstützung der persönlichen Entwicklung.
Wir sichern die Zukunft der WGS und die hohe Servicequalität durch eine verantwortungs-
bewusste und zukunftsorientiere Ausbildung und Nachwuchsförderung.
Wir sind ein wichtiger Teil der kommunalen Familie der Landeshauptstadt Schwerin.
Wir beteiligen uns aktiv an der städtebaulichen Entwicklung.
Wir sind ein bedeutender Wirtschaftspartner, insbesondere der Handwerksunternehmen der

Region. Wir schaffen und sichern gemeinsam langfristige Arbeitsplätze.
Wir sind aktive Impulsgeber der regionalen Wirtschaft, der Forschung und der Fachverbände.
Wir übernehmen Verantwortung für Mensch und Umwelt.

Wir verpflichten uns zur Nachhaltigkeit, insbesondere bei Modernisierungs- und Neubautätigkeit.
Wir legen Wert auf den Einsatz energiesparender Technologien und den Einsatz von
umweltfreundlichen, gesundheitlich unbedenklichen Materialien.
Wir fördern Initiativen, Integration und stabile Nachbarschaften in unseren Quartieren.
Das Leitbild wird in den nachfolgenden Passagen des UEK 2025 mit konkreten Zahlen in
Wirtschafts-/Finanzplänen, Portfolio-, Marktstrategien, Qualitäts-/Serviceniveaus und technischen,
personellen, organisatorischen und vielen detaillierten Maßnahmen konkretisiert.
66
5 Bestätigter Wirtschaftsplan 2016-20192
Die Wirtschaftsplanung der WGS für den Zeitraum 2016-2019 leitet sich aus der aktuellen
Unternehmenslage und der notwendigen strategischen Neuausrichtung für den langfristigen
Planungshorizont ab.
Das Planjahr 2016 ist von Maßnahmen zur Sicherung des Kernbestandes und nachhaltigem
Abbau des Wohnungsleerstandes geprägt. Im Ergebnis einer objektkonkreten
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erfolgte eine Neuordnung der Bestände nach Kern- und
Verwertungsbestand.
Es ist geplant, dass die dem Verwertungsbestand zugeordneten Objekte beginnend mit dem
IV. Quartal 2015 und in den Folgejahren über das Jahr 2019 hinaus über Verkaufs- und
Abrissmaßnahmen zu einem Bestandsabbau führen.
Das Tätigkeitsfeld der WGS bezieht sich nur noch auf den Kernbestand des Unternehmens von
ca. 10.000 Wohnungen. Zur Kompensierung des Bestandsabbaus und zur Sicherung der
Marktposition bzw. der Gewährleistung der Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung besteht
das Erfordernis der Schaffung zukunftsorientierter Wohnformen, verbunden mit Modernisierungs-
und Neubaumaßnahmen, welche in entsprechender Form in der Wirtschaftsplanung
Berücksichtigung finden.
Resultierend aus dem Darlehensportfolio der WGS des damit verbundenen Liquiditätsabflusses,
ergibt sich die Notwendigkeit der Darlehensneuordnung mit Fokus auf die Reduzierung des
Kapitaldienstes über anzustrebende Möglichkeiten einer Tilgungsstreckung. Voraussetzung zur
erfolgreichen Umsetzung der Strategie sind umgehende Gespräche und Verhandlungen mit
wesentlichen Finanzierungspartnern, der Landeshauptstadt Schwerin, der Kommunalaufsicht und
den jeweiligen Gremien.
Seit dem Geschäftsjahr 2015 baut die WGS ein Finanz-/Sicherheiten-Management mit der
wohnungswirtschaftlichen Software -avestrategy- in den Teilmodulen „Darlehens- und
Beleihungsmanager“, „Controlling“ und „Portfolio“ auf. Dies dient als Basis- und
Steuerungselement zur Umsetzung der strategischen Zielstellungen in den Bereichen Controlling,
Finanz- und Portfoliomanagement. Schwerpunkte des Einsatzes liegen auf der Plausibilisierung
des Wirtschaftsplanes sowie der Erreichung einer ausgeglichenen Finanzstruktur des
Unternehmens.
Planungsprämissen und reale ERP – Daten werden in einem mehrphasigen Planungsprozess zu
denkbaren Planungsvarianten kombiniert. Eine Simulation unterschiedlicher Szenarien ist in
-avestrategy- möglich. Es können unterschiedliche Mieterhöhungs-, Zins- oder
Abschreibungsszenarien „gefahren“ werden. Zukünftige Modernisierungen und Neubauten
werden als Projekte angelegt und können zu unterschiedlichen Zeitpunkten in die Planung
eingebaut werden.
Die Planung ist auf allen betriebswirtschaftlichen Rechnungsverfahren z. B. Plan Bilanz/GuV,
Cashflow oder als Leistungs-/Kostenrechnung (inkl. DB-Rechnung) möglich.
2
Der Wirtschaftsplan 2016-2019 wurde vom Aufsichtsrat auf seiner Sitzung vom 01.09.2016 beschlossen.
Auf der gemeinsamen Sitzung am 24.11.2016 nahm der Wirtschafts- und Finanzausschuss der LHSN den
Wirtschaftsplan nach Beratung zur Kenntnis.
Das UEK wurde per 31.07.2016 finalisiert und wurde in dieser Form Basis für den bestätigten
Wirtschaftsplan. Zahlreiche Banken und einige eingebundene Ministerien haben es als Basis ihrer
Zustimmungen bewertet und fordern die Einhaltung teilweise als Bedingung für ihre Zusagen ein.
Bedingt durch Wahltermine in Schwerin und Mecklenburg-Vorpommern, intensive Gespräche mit
Stakeholdern, neue Aspekte der wesentlichen Finanzierungthemen, Entwicklungen beim Thema Flüchtlinge,
veränderte Baukosten und eine erneut stabile Entwicklung am Schweriner Immobilienmarkt verschiebt sich
die formale Genehmigung des UEK durch die Gremien der WGS und der LHSN in das 1. Quartal 2017.
Da in diesem Zeitraum keine neuen geprüften Abschlüsse oder neue genehmigte Wirtschaftspläne erstellt
werden, stellen wir die relevanten Veränderungen zu dem Stand des UEK in Form eines Nachtragberichtes
dar.
67
Zur Einführung der Planung wurde neben der Projektgruppe die neue Abteilung Controlling,
Finanzierung, Eigenhandel und Liegenschaften gebildet, die zusammen mit der Abteilung
Rechnungswesen die Planung aufstellt, laufend berichtet, bei Bedarf justiert und fortführt.
Neben der Unternehmensplanung erfolgen intensive Portfolio-, Profitcenter- und

Deckungsbeitragsanalysen.
Für Projekte werden dynamische Investitionsrechnungen durchgeführt.
Organisatorisch werden die Analysen, Ergebnisse und Investitionsrechnungen in festen
Arbeitsgruppen z. B. dem Investitionsausschuss oder den Controlling-Gesprächen mit den
operativen Abteilungen diskutiert und Maßnahmen protokolliert beschlossen.
Der nachfolgende Wirtschaftsplan wurde letztmalig parallel in Excel und -avestrategy- erstellt.
68
5.1 Gewinn- und Verlustrechnung
Spalte1 GuV-Planung 2016 2017 2018 2019

€ € € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 47.961.567 49.396.447 50.432.935 51.763.704
Sollmieten 35.432.469 35.008.766 35.180.340 35.918.371
Betriebskosten 14.739.114 15.886.875 16.143.909 16.713.450
Erlösschmälerungen -2.210.016 -1.499.194 -891.314 -868.117
b) aus Verkauf von Grundstücken 1.076.247 252.848 1.634.930 0
c) aus Betreuungstätigkeit 63.655 45.390 43.490 41.490
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 293.000 293.000 293.000 293.000
49.394.469 49.987.685 52.404.355 52.098.194
2. Erhöhung/Verminderung des Bestandes an
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit
Fertigen oder unfertigen Bauten sowie -671.287 -165.113 -642.658 0
Unfertigen Leistungen 1.147.761 257.034 569.541 263.115
476.475 91.921 -73.117 263.115
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 883.470 637.700 843.500 840.000
4. Sonstige betriebliche Erträge

Auflösung/ Inanspruchnahme Drohverlustrückstellungen 0 0 0 0
Auflösung/ Inanspruchnahme kurzfr. Rückst. 0 0 0 0
Auflösung/ Inanspruchnahme Rückstellungen
0 0 0 0
Bauinstandhaltung
Gewinn aus Anlagenabgängen 2.397.414 372.396 0 0
davon Verkaufserlös 9.308.227 1.620.966 133.136 56.235
69
davon Abgang Restbuchwert -6.910.813 -1.248.570 -289.989 -122.488

Zuschreibungen 200.000 200.000 400.000 250.000
Übrige Erträge 1.460.000 1.520.000 1.630.000 1.600.000
4.057.414 2.092.396 2.030.000 1.850.000
Gesamtleistung 54.811.827 52.809.703 55.204.738 55.051.309
5. Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -23.998.803 -23.543.993 -23.991.360 -24.505.165
Betriebskosten -15.719.183 -15.504.734 -15.776.414 -16.216.803
Instandhaltungsaufwendungen -7.876.823 -7.830.235 -8.007.477 -8.079.803
Zuführung zur Bauinstandhaltungsrückstellung 0 0 0 0
Sonstige Aufwendungen der Hausbewirtschaftung -402.796 -209.025 -207.469 -208.558
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -47.841 -5.057 -32.699 0
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -100.000 -100.000 -50.000 -50.000
-24.146.643 -23.649.050 -24.074.059 -24.555.165
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -5.466.100 -5.602.750 -5.602.750 -5.602.750
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung -1.093.200 -1.120.530 -1.120.530 -1.120.530
ATZ-Rückstellung (Zuführung/Inanspruchnahme/Auflösung) 0 0 0 0
Pensionsrückstellung
0 0 0 0
(Zuführung/Inanspruchnahme/Auflösung)
-6.559.300 -6.723.280 -6.723.280 -6.723.280
7. Abschreibungen
a) auf immat. VG des AV und Sachanlagen -10.936.000 -9.107.000 -12.205.000 -11.463.000
planmäßige -8.736.000 -8.907.000 -9.055.000 -9.263.000
außerplanmäßige -2.200.000 -200.000 -3.150.000 -2.200.000
70
b) auf das Sonderverlustkonto, § 17 (4) DMBilG 0 0 0 0

-10.936.000 -9.107.000 -12.205.000 -11.463.000
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Aufwand aus Bildung Drohverlustrückstellung -100.000 -100.000 -90.000 -80.000
Aufwand Forderungsausfälle/ aperiodischer Aufwand -1.323.200 -1.303.400 -1.283.800 -1.264.500
Verlust aus Anlagenabgängen (vgl. so. betriebl. Erträge) 0 0 -156.854 -66.253
Betriebs- und Verwaltungsaufwand -2.077.000 -2.064.000 -2.093.000 -2.102.000
-3.500.200 -3.467.400 -3.623.654 -3.512.753
9. Beteiligungsergebnis
Erträge aus Beteiligungen 0 0 0 0
Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 0 0 0
0 0 0 0
10. Finanzergebnis
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 73.941 58.312 75.731 66.861
Auf-/Abzinsung von Rückstellungen
Zinsen für langfristige Kredite -7.472.414 -6.830.670 -6.835.072 -6.911.505
Zinsen für kurzfristige Kredite -10.000 -10.000 -10.000 -10.000
Übrige Zinsen und ähnliche Aufwendungen -300.885 -276.617 -251.487 -225.540
-7.709.358 -7.058.976 -7.020.827 -7.080.185
-7.783.299 -7.117.288 -7.096.559 -7.147.045
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.960.326 2.803.997 1.557.918 1.716.925
12. Außerordentliches Ergebnis

Außerordentliche Erträge aus der BilMoG-Umstellung 0 0 0 0
Außerordentliche Aufwendungen aus der BilMoG-Umstellung 0 0 0 0
Aufwendungen aus Forderungsverzicht HFR 0 0 0 0
71
Erträge aus Ausbuchung von Altschulden (Entlastung nach

0 0 0 0
AHG)
Außerordentliche Erträge aus Abrisszuschüsse 21.604 939.622 699.600 0
Außerordentliche Aufwendungen aus Stilllegung -300.000 -180.000 -98.223 -8.165
Außerordentliche Aufwendungen aus Abrissaufwand -112.313 -1.918.261 -466.400 0
-390.709 -1.158.639 134.977 -8.165
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 412 2.098 565 8
Ertragssteuern 0 0 0 0
Ertrag/Aufwand aus Veränderung bilanzierter latenter Steuern 0 0 0 0
0 0 0 0
14 Sonstige Steuern
Grundsteuer -1.331.603 -1.290.384 -1.268.605 -1.269.651
Kfz-Steuer -2.500 -2.500 -2.500 -2.500
Übrige (Auflösung Steuer-RST für Bauabzugssteuer) 0 0 0 0
-1.334.103 -1.292.884 -1.271.105 -1.272.151
15 Jahresergebnis 235.513 352.474 421.790 436.609
16 Gewinnvortrag 118.217 235.513 352.474 421.790
17 Entnahme aus der Kapitalrücklage 0 0 0 0
18 Einstellung in Gewinnrücklagen -118.217 -235.513 -352.474 -421.790
19 Bilanzgewinn 235.513 352.474 421.790 436.609
72
Umsatzerlöse
Die der Planung zugrunde liegende Entwicklung der Sollmieten berücksichtigt die Überhänge aus
den Sanierungen und Neubauten im Kernbestand sowie die Minderungen durch
Verkauf/Abriss/Stilllegung im Verwertungsbestand.
Die Erlösschmälerungen sind infolge der Bestandsbereinigungen sowie der geplanten

Leerstandreduzierung auf 3 % im Kernbestand ab 2019 rückläufig. Diese Entwicklung wird durch
eine zielgerichtete Erhöhung der Instandsetzungsmittel für Wohnungsbewirtschaftung unterstützt.
Die Erlöse aus abgerechneten Betriebskosten sind direkt verknüpft mit den
Betriebskostenaufwendungen des jeweils vorangegangenen Geschäftsjahres. Der Anteil der nicht
umlegbaren Aufwendungen aus Betriebskosten wurde in der Planung berücksichtigt.
Die Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken beinhalten Objekte des Anlagevermögens
(unrentable Bestandsobjekte) im Zeitraum bis 2019 von 11.118 T€ sowie des Umlaufvermögens
(vorwiegend Freiflächen im Bereich Ziegelsee sowie der Gartenstadt) mit einem Umsatzvolumen
von 2.964 T€ im gleichen Zeitraum. Die Verkäufe im Anlagevermögen beziehen sich auf die
Verkaufsportfolios Krebsförden mit insgesamt 405 Wohnungen (2015) sowie Mueßer Holz mit 622
Wohneinheiten (2016). Weitere erforderliche Bestandsbereinigungen erfolgen durch geplante
Abrissmaßnahmen, insbesondere von zwei Hochhäusern (481 Wohneinheiten) in Lankow sowie
einem Doppelhochhaus (169 Wohneinheiten) in Neu Zippendorf.
Sonstige betriebliche Erträge
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind die Gewinne aus Abgängen des
Anlagevermögens in Höhe von 2.769 T€ sowie die sonstigen Erträge nach dem zu erwartenden
Umfang von durchschnittlich 1.550 T€ bis 2019 jährlich ausgewiesen. Zuschreibungen wurden
planungsseitig mit jährlich ca. 260 T€ angesetzt.
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen beinhalten die Betriebskosten, die
Instandhaltungsaufwendungen und die sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung.
Bei den Betriebskosten wurde speziell bei den Energiepreisen im Planungszeitraum von einer
angemessenen Preiserhöhung ausgegangen (2016 bis 2019 jährlich durchschnittlich 2,0 %).
Die Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen 2016 sowie für die Folgejahre sind
gekennzeichnet durch einen gezielten Abbau des bestehenden Instandhaltungsstaus und damit
der Sicherstellung einer nachhaltigen Vermietung. Über den Planungszeitraum betragen sie im
Durchschnitt 12,94 €/m² p. a.
(Tendenz auf 13,77 €/m² in 2019, bezogen auf den Kernbestand)
Die sonstigen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung beinhalten neben den geplanten
Kosten für Miet- und Räumungsklagen auch die Aufwendungen für die Mieterbetreuung. Des
Weiteren sind in 2016 die Zahlungen von Straßenausbaubeiträgen von 346 T€ für den Berliner
Platz eingestellt worden.
Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke und andere Lieferungen und Leistungen ergeben
sich im Hinblick auf die angestrebten Verkäufe sowie dem Leistungsumfang an
Geschäftsbesorgungs- und Betreuungstätigkeiten.
73
Personalkosten
Die Personalkosten enthalten Gehälter, Sonderzahlungen sowie die sozialen Abgaben. Die
Betriebsvereinbarung zum Gehaltsverzicht, welche zwischen der Geschäftsführung und dem
Betriebsrat für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2015 geschlossen wurde und letztmalig für
6 Monate, bis zum 30.06.2016 gilt, wurde berücksichtigt.
Ab dem 01.07.2016 wird entsprechend der arbeitsvertraglichen Eingruppierung Gehalt gezahlt.
Gleiches gilt auch für das branchenübliche Urlaubs- und Weihnachtsgeld.
In der Personalkostenplanung wurde eine geschätzte jährliche Tariferhöhung von 2 % in Ansatz
gebracht.
Der Zuwachs von einem weiteren Technischen Koordinator im Jahr 2016 ist erforderlich, um
Wohnungen im Leerstand für die Neuvermietung herzurichten. Der zusätzliche Bedarf an
vermietbaren Wohnungen resultiert aus den Freizügen der zum Abriss bzw. zur Sanierung
vorgesehenen Objekte und aus der Wohnraumversorgung für Asylbewerber.
Die Einstellung einer Abteilungsleiterin (Volljuristin) wird die Optimierung der
Betriebskostenabrechnung, des Forderungsmanagements und des Vertragsmanagements
sichern.
Die 2014/2015 neu aufgebauten Unternehmensstrukturen sind in 2016 weiter zu festigen und zu
stabilisieren, die Arbeitsabläufe sind den aktuellen Marktbedingungen anzupassen.
Die Stellenplanung der WGS bewegt sich im unteren Mittelfeld vergleichbarer Strukturen der
GdW-Mitgliedsunternehmen.
Die Personalkosten bleiben ab 2017 zunächst konstant. Dies ist trotz der Tariferhöhungen und
eventueller Steigerungen der Sozialabgaben möglich, da erhebliche Teile der Belegschaft in den
Ruhestand wechseln. Diese Mitarbeiter werden nicht 1:1 ersetzt. Die Mitarbeiterzahl wird sich an
den Kernbestand von 10.000 Wohnungen und die Marktsituation anpassen. Als zweiter Faktor
wirkt die im Branchentarif enthaltene Eingruppierung nach Berufsjahren in der jeweiligen
Gehaltsgruppe dämpfend auf die Personalkosten. Die Geschäftsführung hat darüber hinaus mit
dem Betriebsrat vereinbart, dass neueintretende Mitarbeiter mit bis zu einer Gruppe niedriger in
der WGS eingruppiert werden. Sie leisten damit den Solidarbeitrag, den das Kernteam in den
zurückliegenden 10 Jahren durch anteiligen Gehaltsverzicht zur Sanierung der WGS beitrug.
Die WGS ist nicht tarifgebunden. Sie lehnt sich an den Tarif der Wohnungswirtschaft, bezogen auf
Gehaltseingruppierungen, Sonderzahlungen und Urlaub, an.
Der Betriebsrat und die Geschäftsführung kodifizieren wesentliche Bereiche der Zusammenarbeit
z. B. die Lage der Arbeitszeiten in Betriebsvereinbarungen.
Abschreibungen
Unter den Abschreibungen sind die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände,

Sach- und Finanzanlagen sowie das Sonderverlustkonto gemäß § 17 DMBilG zusammengefasst.
Die planmäßigen Abschreibungen sind durch die Abschreibungen auf Sachanlagen geprägt. Die
beabsichtigten Investitionen sind berücksichtigt.
Außerplanmäßige Abschreibungen betreffen die sich aus dem Verkauf und Wertberichtigungen
von Objekten ergebenden Auswirkungen.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten die betrieblichen und sächlichen

Verwaltungskosten des Unternehmens. Darin enthalten sind Aufwendungen für Folgekosten aus
der in 2012 erfolgten Umstellung des ERP Systems sowie die Neuanschaffung des
74
Auswertungstools -avestrategy- mit seinen Komponenten, die künftige Nutzung der

Vermarktungssoftware „Immosolve“ mit den damit verbundenen Folgekosten und die
Neugestaltung der Homepage des Unternehmens.
Weiterhin wurden die voraussichtlichen Wertberichtigungen auf Forderungen sowie die
Zuführungen zur Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften
(insbesondere nicht kostendeckende Vermietung) berücksichtigt.
Finanzergebnis
Im Finanzergebnis sind die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge sowie die Zinsen und
ähnlichen Aufwendungen zusammengefasst dargestellt.
Die Planung der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen basiert auf der Ausrichtung des Zins- und
Schuldenmanagements auf den weiteren Schuldenabbau und der Sicherung des niedrigen
Zinsniveaus. Die Veränderungen durch die Kreditneuaufnahmen im Zusammenhang mit den
Investitionen sowie die Ausreichung eines Investitions- sowie eines Turn-Around-Darlehens
wurden für den Zeitraum 2016 bis 2019 mit insgesamt 41.552 T€ berücksichtigt. Die
Veränderungen durch Tilgungen und Umschuldungen wurden eingearbeitet. Die Auswirkungen
der avisierten Tilgungsstreckung auf die Erhöhung des damit verbundenen Zinsaufwandes ab
2016 fanden entsprechend Berücksichtigung.
Durch den Einsatz der neuen Planungs- und Controllingsoftware -avestrategy-, insbesondere
mittels des Darlehen- und Beleihungsmanagers, werden zielgerichtete Steuerungen möglich sein.
Für den Planungshorizont bis 2019 wird von einem Zinsaufwand von 28.090 T€ für lang- und
mittelfristige Darlehen ausgegangen.
Unter den übrigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind, neben den Bürgschaftsgebühren an
die LHSN in Höhe von 815 T€ bis 2019, Kreditbereitstellungsgebühren, Sondertilgungen und
übrige Aufwendungen der Kreditbeschaffung in Höhe von 240 T€ verarbeitet.
Außerordentliches Ergebnis
Im außerordentlichen Ergebnis sind die außerordentlichen Erträge und Aufwendungen

zusammengefasst. Hier sind ertragsseitig die Zuschüsse für Abrisse in den Jahren 2016 bis 2018
in Höhe von 1.661 T€ und aufwandsseitig die sich aus der Stilllegung von unrentablen
Bestandsobjekten ergebenden Ausgaben, inklusive anteiligen Freizugskosten in Höhe von
3.083 T€ berücksichtigt.
Steuern
Die sonstigen Steuern betrafen in der Vergangenheit nahezu ausschließlich die Grundsteuer.
Diese wurde unter Berücksichtigung der Bestandsentwicklung (Zu- und Abgänge) angesetzt.
Auf Grund der im fortgeschriebenen USK 2010-2020 (2012) dargestellten Entwicklung sowie der
ab 2008 wirkenden Unternehmenssteuerreform sind in der Wirtschaftsplanung auch die
Ertragssteuern zu berechnen und einzubeziehen. Nach dem gegenwärtigen Stand greift die für
die Berechnung der Körperschaftssteuer ab 2009 gesetzlich eingeführte Zinsschranke für die
WGS nicht. Für den Planungszeitraum wird davon ausgegangen, dass keine Ertragssteuern
anfallen.
75
5.2 Bilanz
Aktiva
Spalte1 Bilanz-Planung 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019

€ € € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software und andere Rechte 0 4.000 3.000 2.000
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäftsbauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
8. Geleistete Anzahlungen
309.059.167 308.872.298 309.796.808 311.427.320
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0 0 0 0
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 0 0 0 0
3. Beteiligungen 0 0 0 0
4. Andere Finanzanlagen 0 0 0 0
0 0 0 0
309.059.167 308.876.298 309.799.808 311.429.320
76
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke mit fertigen, unfertigen und ohne Bauten 2.305.118 2.140.005 1.497.347 1.497.347
2. Unfertige Leistungen 15.886.875 16.143.909 16.713.450 16.976.565
18.191.993 18.283.914 18.210.797 18.473.912
II. Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 1.800.000 1.700.000 1.100.000 1.150.000
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 600.000 500.000 400.000 400.000
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeiten 0 0 0 0
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 0 0 0
5. Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen 0 0 0 0
6. Forderungen gegen Gesellschafterin 0 0 0 0
7. Sonstige Vermögensgegenstände 949.297 949.297 949.297 1.038.639
3.349.297 3.149.297 2.449.297 2.588.639
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3.690.402 1.676.607 2.547.583 2.104.044
2. Ansparguthaben KI 1.238.982 1.238.982 1.238.982 1.238.982
4.929.384 2.915.589 3.786.565 3.343.026
26.470.674 24.348.800 24.446.658 24.405.577
C. Rechnungsabgrenzungsposten 248.435 220.310 192.186 164.061
D. Aktive latente Steuern 0 0 0 0
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung 0 0 0 0
Bilanzsumme 335.778.276 333.445.407 334.438.653 335.998.958

77
Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Wesentlichen durch die geplanten

Bestandsbereinigungen durch Verkäufe (Buchwertabgänge von 8.572 T€) und wertbereinigter
Abrisse geprägt sowie die Zugänge in den Jahren 2016 bis 2019 durch Investitionen
(Modernisierung/Neubau) mit einem Gesamtvolumen von 45.781 T€.
Komplexmodernisierung Clara-Zetkin-Str. 38-42
Umlaufvermögen
Das Umlaufvermögen beinhaltet vorwiegend Grundstücke ohne Bauten in der Gartenstadt und
am Ziegelinnensee sowie die unfertigen Leistungen, die sich auf die mit den Mietern im Rahmen
der Betriebskostenabrechnung abzurechnenden Kosten mit durchschnittlich 18.290 T€ jährlich
beziehen.
Hinsichtlich der bestehenden Forderungen ist von einer rückläufigen Tendenz auszugehen
resultierend aus dem Verkauf von Wohnungsbeständen, gezieltem Mahnwesen sowie dem
Verkauf bereits titulierter Forderungen.
78
Passiva
€ € € €
Passivseite
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 51.130.000 51.130.000 51.130.000 51.130.000
II. Kapitalrücklage 17.544.292 17.544.292 17.544.292 17.544.292
III. Gewinnrücklagen
1. Gewinnrücklagen gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 9.488.308 9.488.308 9.488.308 9.488.308
2. andere Gewinnrücklagen 3.898.362 3.883.875 3.986.349 4.058.138
IV. Bilanzgewinn 235.513 352.474 421.790 436.609
gesamt 82.296.475 82.398.949 82.570.738 82.657.348
B. Rückstellungen
1. Pensionsrückstellungen 0 0 0 0
2. Steuerrückstellungen 0 0 0 0
3. Bauinstandhaltung (Instandhaltungsstau) 0 0 0 0
4. Rückstellungen ATZ 0 0 0 0
5. Rückstellungen Drohverluste nicht kostendeckende Vermietg. 763.664 863.664 953.664 1.033.664
Sonstige kurzfristige Rückstellungen 2.758.969 2.758.969 2.758.969 2.958.969
3.522.633 3.622.633 3.712.633 3.992.633
C. Verbindlichkeiten 0
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 231.482.007 228.749.630 228.921.545 229.862.126
Kredite 231.482.007 228.749.630 228.921.545 229.862.126
Kontokorrent 0 0 0 0
79
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 0 0 0 0

Mittel- und langfristige Kredite 0 0 0 0
3. Erhaltene Anzahlungen 16.548.065 16.805.099 17.374.640 17.637.755
aus Betriebskosten 15.886.875 16.143.909 16.713.450 16.976.565
aus sonstigen erhaltenen Anzahlungen 661.190 661.190 661.190 661.190
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 392.468 382.468 372.468 362.468
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 956.628 956.628 956.628 956.628
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 0 0 0 0
7. Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen 0 0 0 0
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafterin 0 0 0 0
9. Sonstige Verbindlichkeiten 130.000 130.000 130.000 130.000
249.509.168 247.023.826 247.755.281 248.948.977
D. Rechnungsabgrenzungsposten 450.000 400.000 400.000 400.000
E. Passive latente Steuern 0 0 0 0
Bilanzsumme 335.778.276 333.445.407 334.438.653 335.998.958
Bilanzabstimmung (Aktiva = Passiva; 0,00 = i. O.) 0 0 0 0

Finanzmittelfonds 3.690.402 1.676.607 2.547.583 2.104.044
Anteil EK an Bilanzsumme 24,51 24,71 24,69 24,60
langfr. Finanzmittel (Eigenkapital, Darlehen, langfr. Rst.) 314.542.146 312.012.243 312.445.948 313.553.138
langfr. gebundenes Vermögen (AV, UV, Forderungen, UB) 312.738.154 311.912.627 312.536.137 314.165.649
1.803.992 99.616 -90.189 -612.511
80
Eigenkapital
Das in der Bilanz ausgewiesene gezeichnete Kapital wurde in entsprechender Höhe, gemäß
Gesellschaftervertrag, eingestellt. Die jährlich geplante Ergebnisverwendung fließt in die
Gewinnrücklage.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten setzen sich aus Kapitalmarkt-, LFI- und KfW-
Darlehen zusammen. Sie sind durch eigene Sicherheiten und Bürgschaften Dritter besichert.
Neben den planmäßigen Tilgungen sind zusätzlich Sondertilgungen für Verkaufsobjekte sowie
damit verbundene Pfandhaftentlastungen eingestellt. Die geplanten Abrissmaßnahmen
unterliegen der Annahme eines Fortbestandes der Darlehen und einer daraus resultierenden
Aufrechterhaltung der Kapitaldienstleistung.
Der Wirtschaftsplan geht von einer Tilgungsstreckung auf 2 % der Restschulden im Bereich der
LFI-Darlehen ab dem 01.07.2016 sowie der kommunal verbürgten Altschulden-Darlehen ab dem
01.01.2017 aus.
81
5.3 Liquidität
Spalte1 Kapitalflussrechnung 2016 2017 2018 2019

€ € € €
15. Jahresergebnis 235.513 352.474 421.790 436.609
16. Saldo Abschreibungen/Zuschreibungen 10.736.000 8.907.000 11.805.000 11.213.000
17. Veränderung der langfr. Rückstellungen 100.000 100.000 90.000 80.000
18. Gewinn/Verlust Abgang Anlagevermögen -2.397.414 -372.396 156.854 66.253
19. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge

und Aufwendungen ( a.a.Eigenleistungen) -883.470 -637.700 -843.500 -840.000
Cash-Flow nach DVFA/SG* 7.790.629 8.349.377 11.630.144 10.955.862
20. Veränderung der Forderungen und

sonstigen Aktiva ohne Investitions-
und Finanzbereich -348.350 136.204 801.241 -374.332
21. Veränderung der Verbindlichkeiten und

sonstigen Passiva ohne Investitions-
und Finanzbereich 1.137.761 197.034 559.541 453.115
Cash-Flow aus der laufenden
Geschäftstätigkeit 8.580.041 8.682.615 12.990.926 11.034.645
82
22. Auszahlungen für Investitionen in das

Anlagevermögen -12.846.000 -9.335.000 -12.175.000 -12.125.000
23. Einzahlungen aus dem Abgang von

Anlagevermögen 9.308.227 1.620.966 133.136 56.235
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit -3.537.773 -7.714.034 -12.041.865 -12.068.765
24. Veränderungen bei

Gez. Kapital, Kapital- u. Gewinnrücklagen -250.000 -250.000 -250.000 -350.000
25. Einzahlungen aus der Aufnahme von

lang- und mittelfristigen Darlehen 13.835.000 7.877.000 9.640.000 10.200.000
26. Auszahlungen aus der Tilgung von

lang- und mittelfristigen Darlehen -15.599.383 -10.609.377 -9.468.085 -9.259.419
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit -2.014.383 -2.982.377 -78.085 590.581
27. Veränderung Finanzmittelfonds 3.027.885 -2.013.796 870.976 -443.539
28. Finanzmittelfonds am 01.01. 662.517 3.690.402 1.676.607 2.547.583
29. Finanzmittelfonds am 31.12. 3.690.402 1.676.607 2.547.583 2.104.044
83
Ausgehend aus dem Ergebnis der Gewinn- und Verlustrechnung wird eine Bereinigung durch
nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträge vorgenommen.
Die Finanzierung der Baukosten geplanter Investitionsmaßnahmen (Modernisierung/ Neubau)

wird über die Verkaufserlöse in Folge Abgang Anlagevermögen nicht mehr vollständig
kompensiert. Der zusätzlich erforderliche Liquiditätsbedarf erfolgt neben dem entsprechenden
Eigenkapitaleinsatz über Darlehensneuaufnahmen.
Entsprechend dem bestätigten Haushaltskonsolidierungspaket der LHSN wurden jährliche

Gewinnausschüttungen ab dem Geschäftsjahr 2016 eingestellt.
Die Planung unterliegt der Annahme der Umsetzung einer Tilgungsstreckung im Bereich der LFI-
Darlehen sowie kommunalverbürgter Altschulden auf jeweils 2 % Tilgung bezogen auf die aktuelle
Restschuld, um die dadurch gewonnene Liquidität nachhaltig in den Kernbestand zu investieren.
Mit der Bestandsbereinigung auf einen wirtschaftlichen Kernbestand erstrecken sich geplante
Verkäufe mittelfristig nur noch auf Freiflächen, so dass der künftige Liquiditätsbedarf über die
Kapitaleinsparung infolge Tilgungsstreckung ausgeglichen wird.
Neben der Neuaufnahme geplanter Investitionsdarlehen wird von einer zusätzlichen

Kapitalstärkung in Form der Bereitstellung weiterer Unternehmensdarlehen ausgegangen.
Im Rahmen der geplanten Tilgungsansätze sind notwendige Sondertilgungen infolge von

Grundstücksverkäufen berücksichtigt. Bestehende Darlehen geplanter Abrissmaßnahmen
unterliegen grundsätzlich der Annahme der Aufrechterhaltung bis zum Ende der ursprünglich
vereinbarten Vertragslaufzeit.
Eine Wohnungsgesellschaft benötigt nach Empfehlung des Verbandes GdW einen

Mindestbestand an verfügbarer Liquidität zur jederzeitigen Absicherung des operativen Geschäfts
von 1 Monatsmiete mindestens aber 1 Mio. €.
Dieser „Puffer“ ist anfänglich existenziell wichtig, da durch die eingeplanten Verkäufe, den Erhalt
von Fördermitteln, Kosten für Abrisse, Kosten für die Umsetzung der Mieter aus Abrissobjekten,
den Ausgleich des Beko-Abrechnungsergebnisses und nicht zuletzt Schwankungen in der
Versorgung von Asylbewerbern mit hergerichteten Wohnungen stärkere unterjährige
Schwankungen des Liquiditätsbedarfs entstehen.
Die Inanspruchnahme der seitens der Banken bereitgestellte Kontokorrentkreditlinie in Höhe von
2,5 Mio. € wurde im Planungszeitraum nicht zum Ansatz gebracht.
84
6 Maßnahmen der Gesellschaft zur Unternehmensentwicklung
6.1 Maßnahmen Marktbereich und Kunden
Die Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH bietet die Dienstleistung Wohnen an.

Der Schweriner Markt ist ein Mietermarkt.
Die Kunden entscheiden, welche Wohnung (Kernproduktbestandteil), welche Dienstleistungen,
welches Serviceniveau, zu welchem Mietpreis sie nachfragen.
Die WGS richtet ihr Dienstleistungsangebot WOHNEN in Schwerin konsequent am Markt und an
den relevanten Zielgruppen aus.
Marketingstrategie „WOHNEN IN SCHWERIN“ wird in Schritten 2016/2017 erarbeitet:

1. Identifizierung und Festlegung der relevanten Kernzielgruppen der WGS
2. Anforderungen der Mieter an das Kernprodukt Wohnung
3. erwünschte Dienstleistungen
4. erwartetes Serviceniveau
5. relevante Nachfrage orientiert am Haushaltseinkommen
6. Diskrepanz zwischen Kundenwunsch/-nachfrage und aktuellem Angebot der WGS
7. Ausgleich von Nachfrage und Angebot inklusive „softfacts“ und „pricing“
8. Kundengewinnungsmaßnahmen / Vertriebsmaßnahmen
9. Kundenbindungsmaßnahmen / Mieterbetreuung
10. Werbung und Kommunikationsmaßnahmen.
Relevante Zielgruppen der WGS werden bis Ende 2017 identifiziert und erhalten optimierte
Dienstleistungsangebote und -pakete.
„Ruhestand ist nicht Stillstand“ ist einer der Arbeitsschwerpunkte der WGS zur Erarbeitung von
Angeboten für die Bevölkerungsgruppe der Schweriner, die nicht mehr vollerwerbstätig sind.
Die vielfach beschriebene Demographie bedeutet nach Ansicht der WGS nicht, dass wir es mit
einer Kundschaft zu tun haben, die zur Fortbewegung Gehhilfen benötigt, nur minimalste
finanzielle Ressourcen hat, keine sozialen Außenkontakte oder keine spezifischen Wünsche hat.
85
Die WGS wird Wohnungs- und insbesondere Dienstleistungsangebote für diese Nachfragegruppe
gestalten, diese können Teil eines Mietpaketes oder Leistungen on Demand und somit einzeln
abrechenbar sein.
Für den langen Verbleib in der eigenen Wohnung, mindestens aber im eigenen Quartier, werden
wir spezielle Angebote machen:
1. Reinigungs- / Homekeeping-Lösungen
2. Einkaufsservice
3. Verwaltungsunterstützung (Behörden, Sozialträger, Krankenkassen…)
4. Wohnraumanpassung
5. Umzugsberatung
6. Umzugslogistik
7. barrierefreie Wohnsituationen und Zugänge (Intensivierung des Aufzugsprogrammes)
8. Gruppenwohnen.
Im Wohnungsbestand des Unternehmens befinden sich 822 barrierereduzierte Wohnungen.

Besonders in diesem Bestand sind sehr gute Voraussetzungen gegeben, um Senioren einen
möglichst langen Verbleib in den eigenen vier Wänden und somit im Kreis ihrer Nachbarn und
Freunde, aber auch im Wohnquartier mit den bekannten infrastrukturellen Angeboten, zu
ermöglichen.
In den nächsten Jahren ist es unter Berücksichtigung des demografischen Wandels Absicht des
Unternehmens, die Anzahl der Wohnungen dieses Portfolios weiter zu erhöhen. Mit der Komplex-
modernisierung der Gebäude Neubrandenburger Straße 1, 3 und 5 sowie des Hochhauses
Rahlstedter Straße 1/2 werden durch den Einbau von 3 Aufzügen in der Neubrandenburger
Straße bzw. des nachträglichen Anbaus eines Aufzuges am Südgiebel des Hochhauses
Rahlstedter Straße weitere 420 Wohnungen barrierefrei erreichbar.
10,8 % der Wohnungen der WGS erfüllen das Anforderungsprofil barrierefrei oder -arm.
Wichtig sind Komfort- und Sicherheitskomponenten für diese Zielgruppe, da die Mieter sich täglich
deutlich länger in ihren Wohnungen aufhalten.
86
Jede Farbe und Tapete ist erlaubt. Es gibt generell keinen Zwang zum Rückbau eigener
Verschönerungen und Einbauten. Diese Kundengruppe hat latente Bedenken, dass im Falle eines
erforderlichen Umzuges in eine Pflegeeinrichtung oder bei Tod, die Angehörigen, die häufig nicht
mehr in der direkten Umgebung von Schwerin leben, mit zeit- und kostenaufwendigen Arbeiten
unter Zeitdruck belastet werden.
Besondere Ausstattungen, insbesondere für Bad / Küche, können bestellt werden. Die
Kundengruppe entscheidet sich bei Einzug in eine WGS-Wohnung oft für die Weitergabe oder
Aufgabe ihres Hauses in den Umlandgemeinden. Sie wollen einen „echten Neuanfang“.
Die WGS bietet diesen Mietern mehr und sicheren Stauraum im Keller (für Erinnerungen,
Weihnachtsdekoration, gutes Porzellan). Für die Übergangssituation versucht die WGS,
Kombiangebote mit Selfstorage-Betrieben und Umzugsunternehmen zu erarbeiten.
Modernste Internetverbindung / WLAN & modernes Kabelfernsehen sind für diese Mietergruppe
unverzichtbar. Der Kontakt zu den Kindern und Enkeln aber auch zu Gleichgesinnten läuft bereits
stark über soziale Netzwerke und neue Medien wie Skype und Facebook.
Die WGS will Eigeninitiativen der Mieter zur Stärkung der Gemeinschaft durch Raumbereitstellung
stärken, z. B. können in leerstehenden Wohnungen Gemeinschaftsküchen oder „Hobbyräume“
etabliert werden. Gerade vor dem Hintergrund der gewollten oder erzwungenen Verringerung der
bisherigen Raumanzahl und Nutzungsmöglichkeiten ist dieses Angebot wichtig, um die Ideen und
Aktivitäten bei gleichzeitig mehr Freizeit zu realisieren.
Urban-Gardening, Kunst & Sport im Außenbereich und gemeinsame Freiraumnutzung stellen
wichtige, gleichzeitig günstige Möglichkeiten für eine aktive Freizeitgestaltung dar.
Service bei Bedarf (Reinigung Hausflur / Wohnung, Concierge, Urlaubsservice…),
Sicherheitsoptionen (verstärkte Türen, Einbruchsicherungen), Fahrrad- / Rollatoren-Plätze
behaust im Außenbereich, der persönliche dicht am Objekt liegende Parkplatz oder
Elektromobilität runden das Angebot „Ruhestand ist nicht Stillstand“ ab.
Mittelfristig sind die Prinzipien Eigeninitiative, Eigenbeteiligung und Selbstbestimmung der
Hausgemeinschaften durch entsprechende Agenden und Aktionen, die die Hausgemeinschaften
definieren und weitestgehend ausführen das Zielkonzept.
Ob eine Leistung eine Dienstleistung ist, entscheidet immer der Kunde für seine Individualräume,
bzw. die Gemeinschaft der Kunden in den organisatorisch angesprochenen Einheiten
Hauseingang, Haus oder Quartier. Leistungen müssen und werden von der WGS mindestens
kostendeckend angeboten. Die WGS wird die Leistungen häufig bei Partnerunternehmen
zukaufen.
Für den Bezug von Leistungen gilt der Grundsatz: „jeder kann – niemand muss“.
Der wichtige Prozess der konsequenten Ausrichtung am Markt und der Kundennachfrage ist in
der Branche der Wohnungswirtschaft noch in den „Kinderschuhen“. Dies liegt an den Jahrzehnten
mit extremen Nachfrageüberhängen in den Metropolregionen und großen Teilen der alten
Bundesländer. Aktuell erlebt die Branche wieder die undifferenzierte Diskussion über
Wohnungsmangel, erforderliche Mietpreisbremsen und zweckentfremdeten Wohnraum vor dem
Hintergrund der Asylbewerberthematik. Eine Orientierung am Bedarf des zahlenden Kunden
findet in allen Branchen zumeist nur in Zeiten der fehlenden Nachfrage und des
Verdrängungswettbewerbs mit veralteten Produkten statt. Dies ist die Situation der WGS.
In der öffentlichen Meinung und dadurch im Bewusstsein des Kunden ist die Miete eine „fixe
Größe“. Sie wird „errechnet“ (2. BV), „staatlich begrenzt“ (Mietspiegel) oder gar vorgegeben
(KdU). Diese Sicht verhindert individualisierte Angebote, denn Festpreise setzten fixierte
Produktspezifikationen voraus. Innovationen werden behindert, da sie keine Entsprechung im
Preisgefüge erhalten. Aktuell ist die machbare Smartmetering-/Submetering- und Smarthome-
Technik nicht einführbar, da ihr klarer Vorteil für den Kunden keine Entsprechung im Mietpreis
findet. Ein Mietspiegel sieht diese nicht vor.
87
In den Sektoren der energetischen Optimierung, der Ressourcenschonung und der

Medienstärkung liegt der Nutzen jeweils beim Kunden, die Kosten entstehen beim Eigentümer
und werden zumeist nicht über erhöhte Einnahmen refinanziert.
Die WGS wird diesen Dualismus im gemeinsamen Interesse von Mieter und Unternehmen
auflösen. Wir werden unseren Kunden gerade in diesen Sektoren Angebote machen, die nicht
Teil des Grundproduktes Wohnung und somit der Grundmiete sind, sondern zusätzlich wählbare
Produkterweiterungen und Dienstleistungen darstellen. Diese werden gesondert kalkuliert,
unterliegen nicht der Erhöhung der Mieten und werden vorab mit den Mietern gemeinsam
vereinbart. Dies gilt insbesondere bei Neukunden, die ihre Wohnungsausstattungen z. B.
spezielle Wandtapeten, Farben, Bodenbeläge, Ergänzungen im Bad selbst wählen können. Im
Gegenzug werden die Erweiterungen gesondert „bepreist“ und in der Zahlungsfrist und
Zahlungshöhe begrenzt. Letztlich handelt es sich um einen „Teilzahlungsvertrag“. Die WGS hat
bereits erste Ausstattungsvarianten erarbeitet.
Diese Kataloge sind zu erweitern, in die Verträge und die EDV zu integrieren.
Es gelten die Prinzipien:

A. Der Kunde bestimmt sein Produkt und seine Dienstleistungen!
B. Der Kunde wird beraten und nicht gedrängt!
C. Der Kunde erhält die Möglichkeit zur maximalen Individualisierung seiner Wohnung!
D. Die Bereitstellung und Umsetzung wird maximal standardisiert - nicht die Leistung!
E. Jede Leistung muss einen Deckungsbeitrag > 0 erbringen!
Das Kernprodukt Wohnung wird an die seit der Wiedervereinigung stark veränderte
Nachfragesituation in Schwerin angepasst.
Das Angebot der WGS und ihrer Mitbewerber ist stark durch nicht barrierefreie 3-Raum-
Wohnungen in Plattenbauweise in fünfgeschossigen Plattenbauten geprägt. Die Haushaltsgrößen
von 1–2 Personen liegen bei über 80 %. Diese Haushalte sind gekennzeichnet durch geringe
Haushaltseinkommen und altersbedingt abnehmende Beweglichkeit.
Die Anpassung des Bestandes an kleinere Wohnungen kann in der Übergangsphase von
maximal 10 Jahren durch Preis- und Dienstleistungsgestaltungen erfolgen. Die Kunden wünschen
sich häufig ein zusätzliches Zimmer, wenn sie es bezahlen können. Die Erreichbarkeit der
Wohnung im Alter und die interne Reduzierung von Barrieren müssen gesichert werden.
Schwierig wird diese Anpassung für Haushalte, die Transferzahlungen erhalten und durch nicht
auskömmliche KdU-Sätze nicht an dieser Anpassungsmethode teilnehmen dürfen. Die WGS wird
auf allen Ebenen und mit allen Partnern (Land, Stadt, Arge) die Gespräche suchen und
„Kooperationen“ vereinbaren, um diese Bevölkerungsgruppe nicht unnötigerweise zu
diskriminieren.
Die Portfolioanalyse der WGS hat einen hohen quantitativen Anpassungsbedarf ergeben.
Reduzierungen des Überangebotes wurden in der Vergangenheit vorgenommen und werden in
den ersten 5 Jahren des UEK ein Arbeitsschwerpunkt der WGS sein.
Im Wege der Portfoliobereinigung stabilisiert sich der Wohnungsbestand der WGS im
Kernbestand bis 2019 auf ca. 10.000 Wohneinheiten.
Die Kundenbetreuung wird durch die drei Mietercenter der WGS dicht am Kunden im Herzen der
Quartiere wahrgenommen.
Das Mietercenter Nord betreut 2.815 Wohnungen (ohne Hochhäuser – Julius-Polentz-Straße,
Eutiner Straße und Plöner Straße).
Im Mietercenter Altstadt/Weststadt werden die Kunden der 2.309 Wohnungen beraten.
Das Mietercenter Süd betreut den größten Teil der WGS-Kunden in 5.526 Wohnungen.
88
Das Mitarbeiterteam des Centers Altstadt/Weststadt hat neue Räume in der Geschwister-Scholl-
Straße 4 bezogen. Die Räume sind hell und freundlich gestaltet und bieten alle Möglichkeiten
einer modernen Kommunikation mit den Kunden. Der Schwerpunkt liegt auf der individuellen und
intensiven Betreuung der Neu- und Bestandskunden in Beratungsgesprächen mit vorheriger
Terminvereinbarung. Der Kunde muss nicht mehr warten, er bestimmt die Beratungstermine und
trifft auf einen optimal vorbereiteten Kundenbetreuer der WGS.
89
Mit Auszug des Penny-Marktes aus den Dreesch Arkaden in der Friedrich-Engels-Straße erfolgt
der Umbau dieser Räume zum neuen Mietercenter für die Stadtteile Krebsförden, Dreesch,
Neu Zippendorf und Mueßer Holz.
Seit 2014 wurde im Bereich Hausverwaltung mit einer am veränderten Markt angepassten
Umstrukturierung in den Mietercentern und weiteren Teams begonnen.
Vor 2014 verfügte die WGS im operativen Bereich über keine eigenen technischen Mitarbeiter.
Dies führte zu Wettbewerbsnachteilen. Durch Einstellung technischer Koordinatoren können
Wohnungen schneller und effizienter gemäß den Kundenwünschen hergerichtet und erfolgreich
am Markt platziert werden. Sie werden von technischen Hilfskräften unterstützt. Diese Mitarbeiter
sind aufgrund ihres Tätigkeitsbildes ständig im Wohngebiet präsent und tragen zur öffentlichen
Wahrnehmung unseres Unternehmens bei. Die technischen Hilfskräfte achten auf Sauberkeit,
führen Kleinstreparaturen aus, nehmen Schäden auf und geben Kundenwünsche an die
Kundenbetreuung weiter.
Der Kundenbetreuer kümmert sich um alle Anliegen seines Mieters!

Der Kunde erhält seinen festen Ansprechpartner, der für ihn und seine Wünsche da ist.
Zukünftig kann der Kundenbetreuer alle erforderlichen Entscheidungen im normalen
Geschäftsumfang für seine Kunden vor Ort treffen.
Die Kommunikationsführerschaft bleibt bei ihm und der WGS. Frühere Situationen werden nicht
mehr akzeptiert, in denen Kunden aufgefordert wurden, direkt mit Handwerkern Termine und
Lösungen zu verhandeln.
Kernprozesse bleiben bei der WGS und wechseln nicht in Substrukturen, es sei denn, der Kunde
wünscht es ausdrücklich.
Die Arbeit der Mietercenter wird sich der Marktsituation anpassen. Wir wollen unseren Kunden
individuelle Termine montags bis freitags von 08.00 Uhr bis 20.00 Uhr anbieten. Dies werden wir
durch gezielte Projekte zunächst erproben. Der Betriebsrat und die Geschäftsführung legen Ziele
und Umfang dieser Erstprojekte fest. Für nicht ortsansässige Mietinteressenten ermöglichen wir
Besichtigungstermine an Samstagen.
Wohnungsinteressenten aus dem arabischen Sprachraum steht an festen Sprechtagen ein
Mitarbeiter arabischer Herkunft zur Seite.
Jeder Vermietungsbereich erhält eine Musterwohnung, um den Kunden die Möglichkeiten der
Ausstattungs-/Farbgestaltung anschaulich präsentieren zu können.
Jedes Mietercenter implementiert einen Informationstresen für eine sofortige Kundenberatung.
Elektronische Einzahlungen können in jedem Center über ein EC-Kartenterminal realisiert
werden.
Die Mietercenter werden als Profitcenter organisiert. Entscheidend sind die Vermietungszahlen,
die gemessene Kundenzufriedenheit und die Deckungsbeitragssituation im Centerbestand.
Die Bestände werden hinsichtlich ihrer derzeitigen und zukünftigen Entwicklung eingeschätzt und
klassifiziert.
Ziel ist die nachhaltige Bestandsoptimierung nach den Kriterien der Portfolioanalyse. Die
Verbesserung des Vermietungsergebnisses durch schnelle Senkung des bestehenden
Leerstandes, ist das Hauptelement zur Verbesserung des wirtschaftlichen Ergebnisses. Der
Front-Office-Bereich der jeweiligen Mietercenter zeigt den Kunden die Angebotsprodukte und
berät bei individuellen Änderungswünschen. Bei dieser Arbeitsaufgabe wird ein enges
Zusammenwirken mit dem Back-Office des Teams Service Points sichergestellt.
Nach der Angebotsannahme werden die neuen Mieter von den Mitarbeitern des jeweiligen
Mietercenters in der gesamten Zeit des Mietverhältnisses betreut.
Die WGS bietet Wohnungen in unterschiedlichen Preissegmenten an.
Je nach Ausstattung und Lage der Wohnung werden Nettokaltmieten zwischen 4,86 bis 7,00 €/m²
Wohnfläche realisiert.
90
Zur Verbesserung der Serviceleistungen für unsere Mieter und Mietinteressenten wurde das neue
Team „Service Point“ gebildet. Arbeitsschwerpunkt ist es, den Kunden ein hohes Maß an
Serviceleistungen bei der Unterbreitung von Wohnungsangeboten, der Reparaturannahme und
Mängelbeseitigung, der Inanspruchnahme von Versicherungsleistungen bis hin zur sofortigen
Beantwortung aller Fragen rund um das Wohnen oder der Organisation von Gesprächsterminen,
zu bieten.
Für die bessere Präsenz in den Standardimmobilienforen wurde die Software „Immosolve“
eingeführt. Die schnelle Erstellung von Wohnungsangeboten passend zu den Kundenwünschen
ist effizient möglich. Mehrfachbewerbungen des Interessenten über unterschiedliche
Immobilienforen und auf unterschiedliche Wohnungen werden automatisiert erkannt. Der Kunde
wird nicht von mehreren Betreuern kontaktiert, sondern erhält seinen direkten Ansprechpartner.
Wohnungen für Interessenten und Interessenten für Wohnungen können aus der entsprechenden
Datensammlung zielgenau generiert werden. Umfassende Analysen der Nachfrageschwerpunkte
werden vom Service Point allen Bereichen und der Unternehmensplanung zur Verfügung gestellt.
Die Kundenakquise über Medien wird über unseren Back-Office-Bereich sichergestellt.
Wir nutzen zur Kontaktaufnahme das Internet, die telefonische Nachfrage aber auch den
klassischen Brief.
Auf allen Kontaktwegen wird stringent nach einer den individuellen Wünschen des Kunden
entsprechenden Wohnung gesucht. Exposés in hoher Qualität mit allen Angaben zur Wohnung,
einschließlich vermassten Grundrissen bis zu Hinweisen zur vorhandenen Infrastruktur werden
elektronisch, schriftlich oder in der Beratung/Besichtigung durch die Kundenbetreuer übergeben.
Neben der Miete haben die zugekauften Leistungen (Betriebskosten) eine große
Servicebedeutung. Auf die Entwicklung der Leistungs-Betriebskosten-Relation werden wir ab
2017 intensiv Einfluss nehmen. Der Aufbau eines innerbetrieblichen Benchmarks unter Nutzung
des Benchmark-Portals des VNW ermöglicht die zielgerichtete Analyse und Verhandlung.
Darüber hinaus gilt es, Kosteneinsparungen durch Modernisierung von Heizungsanlagen zu
generieren, den Pflegeaufwand in der Gartenpflege zu senken und durch ein aktives
Abfallmanagement Kosten zu sparen. Die Kunden werden in den Neugestaltungsprozess und die
Bewertung der bezogenen Leistung eingebunden.
Schrittweise soll der manuelle Aufwand in der Umlagenbuchhaltung durch den Einsatz von B to B
– EDV-Lösungen gesenkt werden.
Die neue Homepage unseres Unternehmens ist unsere Visitenkarte, ein wichtiges
Informationsmedium, ein Arbeitsinstrument und die Kommunikationsplattform mit dem
Kunden, die dem Mieter einen echten Mehrwert bieten wird. Sie bietet Möglichkeiten der
Interaktion und der Inanspruchnahme von Serviceleistungen. Der Kunde kann sich über die
Homepage bequem um eine neue Wohnung bemühen, eine Reparatur in Auftrag geben und
Anfragen jeglicher Natur stellen. Die WGS nutzt die Homepage, um aktuelle Wohnungsangebote
als Querschnitt des gesamten Portfolios öffentlich zu machen. Die WGS ist seit April mit einem
Facebook- und einem Pinterest-Auftritt im Internet präsent.
Klare Definitionen der Strukturen in den Arbeitsabläufen (workflows) wurden 2015 und 2016
größtenteils erarbeitet und werden künftig die Arbeiten effektiver und zielführender gestalten.
Angebotsattraktivität und Umbau des Dienstleistungsangebotes durch Neubau ist ein

Kernbestandteil einer nachhaltigen Stabilitätsstrategie aller großen Wohnungsunternehmen.
Der Neubau von Wohnungsgebäuden auf eigenen Grundstücken muss für die WGS
möglich bleiben, da ansonsten zeitgemäße Angebote von barrierefreien, energetisch/ökologisch
und in Größe/Zuschnitt optimierte Wohnungen nicht im Altbestand darstellbar sind.
Standardisierte Neubauten, in Modulbauweise sollen die Nachfrage im Segment der 1- bis 2-
Raum-Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen bzw. Empfänger von
Transferleistungen bedienen.
91
Parlamentarische Beschlüsse sehen für die Hochhausgrundstücke in Lankow einen Verbleib bei
der WGS vor. Das Quartier braucht dringend ein Angebot von bezahlbaren und barrierefreien
Wohnraum. Die Umsetzung kann nur durch preisgünstigen Standardwohnungsneubau gelingen.
Parallel erfolgt der Wohnungsneubau im normalen und sehr begrenzt im gehobenen
Preissegment. Durch diesen Mix im Neubau kann das Angebot der WGS perspektivisch
vervollständigt und die einseitige Abhängigkeit von der Nachfrage nach 3-Raum-Platte-
Wohnungen reduziert werden.
Die pauschale Forderung des Landes M-V, auf Neubau zu verzichten, verhindert den
erforderlichen Strukturwandel im Angebotsmix der WGS und letztlich die Stadtentwicklung
der Landeshauptstadt in eher dezentralen Standorten (ehemalige Plattensiedlungen).
Die WGS muss dieser Forderung entsprechen, um die Stärkung der Zahlungsfähigkeit durch die
Tilgungsstreckung der kommunalen Darlehen nicht zu gefährden. Die Fortschreibung der
einseitigen Portfolioausrichtung auf 3-Raum-Wohnungen in der Plattenbauweise und
insbesondere zwangsläufige Lebenszyklusverlängerung durch erneute Modernisierungen legen
den Keim für zukünftige Struktur- und Existenzprobleme der WGS.
Die WGS wird in den kommenden Jahren verstärkt den Dialog mit dem Land und der Politik
suchen, um eine differenzierte Positionierung zu erreichen.
6.2 Verkauf
Zur Erreichung der Zielstellungen bei der Instandhaltung des Kernbestandes und den
Modernisierungs- bzw. Neubauvorhaben sind die Erlöse aus den geplanten Verkäufen von
Objekten und Freiflächen aus dem Verwertungsbestand zwingend erforderlich.
Die Bereitstellung der liquiden Mittel für die genannten Maßnahmen ist nur möglich, wenn die
Verkäufe mit den geplanten Kaufpreiseinnahmen entsprechend dem vorgesehenen Zeitplan
umgesetzt werden. Die Verkäufe werden rechtzeitig und zielgerichtet vorbereitet, einem breiten
Markt angeboten und nach Abschluss der Verträge werden die Auflagen und
Auszahlungsvoraussetzungen unter Mitwirkung aller Beteiligten termingerecht realisiert.
Der größte Teil der Anpassung durch Verkäufe ist Ende 2016 vollzogen.
Der Vertrag zum Paket Mueßer Holz wurde mit Übergabe zum 01.03.2016 an die Intown Wohnen
Schwerin GmbH erfolgreich umgesetzt.
Im letzten Quartal 2016 werden die bereits beschlossenen Verkäufe der Häuser in der
Hegelstraße 18-24 und der Otto-von-Guericke-Straße 18-24 vollzogen. Aktuell laufen
entsprechende Verhandlungen mit der Intown Wohnen Schwerin GmbH. Die Objekte sind nicht
direkt Teil des Verkaufspakets geworden, da das Objekt Hegelstr. 18-24 für ein Projekt des
Vereins „power for kids“ reserviert war. Die aktuelle Situation des Vereins schließt diese
Möglichkeit endgültig aus. Das Objekt Otto-von-Guericke-Str. 18-24 liegt im ISEK
Stadtumbaubereich „Wohnen am Consrader Wald“ und müsste gemäß des Gesamtkonzeptes
zurückgebaut werden, um eine Umgestaltung des Bereiches in einen Einfamilien-/Reihen-
hausbereich nicht zu behindern.
Die WGS konnte eine gemeinsame Lösung mit der LHSN erarbeiten, die den Bestand des
teilsanierten Gebäudes ermöglicht. Der Käufer muss sich bereit erklären, die übergroßen
Grundstücksflächen auszulösen oder selbst mit Eigenheimen zu bebauen.
92
6.3 Finanzierung
Die Neustrukturierung der Finanzierungen ist der Ankerbereich des neuen Unternehmens-
entwicklungskonzeptes.
Erhebliche Verhandlungsfortschritte und Ergebnisse konnten 2014 und 2015 erreicht werden.
Die Nord LB ist als neuer starker Finanzpartner gewonnen worden. Die Nord LB hat ein zur
Prolongation anstehendes Darlehensportfolio der HSH mit zunächst 2,55 % Tilgung zum aktuellen
Marktzinssatz übernommen.
Die HSH hat ihrerseits die Prolongation eines 37 Mio. € Darlehensportfolios vertraglich mit der
reduzierten Tilgung von zunächst 2 % zugesagt (mit Auflagen).
Regionale Finanzierungspartner (Sparkasse/VR-Bank) haben Modernisierungsprojekte bzw.
Umfinanzierungen begleitet.
Gespräche mit weiteren Finanzierungspartnern z. B. der DKB, Berlin Hyp, Sparkasse Holstein,
IKB, WL Bank ergaben die Bereitschaft, sich an zukünftigen Finanzierungen und Projekten zu
beteiligen, sofern die Thematik der „Altschulden“ im Sinne eines ausgeglichenen Cashflow ohne
erforderliche Sondereffekte aus Verkäufen geregelt wird.
Gegenwärtig partizipiert die WGS an den sehr günstigen langfristigen Zinskonditionen bei zu
prolongierenden Darlehen. Bei Zinsfestschreibungen von 10 Jahren werden Zinssatz-
reduzierungen von 3,5 % - 3,8 % erzielt. Die Annuität wird jeweils neu berechnet und nicht in alter
Höhe fortgeführt. Diese Zahlungsweise ergibt eine Laufzeitverlängerung der Darlehen und somit
eine Tilgungsstreckung. Ausgenommen davon sind die nicht zu den Altschulden zählenden
kommunal verbürgten Darlehen mit einem aktuellen Buchwert von 7,6 Mio. €.
Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern LFI
A. Umsetzung der Tilgungsstreckung im Rahmen der Umschuldung des 37 Mio. €

Darlehensportfolios der HSH-Nordbank AG
Die erfolgte Umschuldung des HSH-Darlehensporfolios war mit der Realisierung entsprechender
Auflagen mit Terminstellung 31.03.2016 verbunden.
Die Umschuldung mit Tilgungsstreckung zieht eine Verlängerung der Kreditlaufzeit mit einer
Verringerung der Höhe der Rückgewährungsansprüche aus freien Darlehensvolumina zu
Gunsten der im Nachrang stehenden LFI-Darlehen nach sich.
Das nachrangige Darlehensvolumen der LFI beträgt 8,6 Mio. € (31.12.2015).
Die HSH-Nordbank AG fordert vom LFI die Zustimmung zu den neuen Zahlungsplänen des
Umschuldungsportfolios mit zunächst 2 % Tilgung auf die aktuellen Restschulden per 31.12.2015
im bisherigen Rangverhältnis. Das LFI hat unter gewissen Bedingungen zugestimmt.
Der eingeforderte Beitrag der Gesellschafterin zur Sicherung der Liquidität durch Verzicht auf
Gewinnentnahmen für 5 Jahre wurde von der LHSN zugesagt. Das Vorliegen des UEK als zweite
Bedingung konnte per März 2016 sichergestellt werden.
B. Anpassung der Regeltilgung der LFI Darlehen auf 2 % der aktuellen Valuta
Der durchschnittliche Tilgungssatz der LFI-Darlehen beläuft sich resultierend aus der
annuitätischen Darlehensstruktur auf 5,1 % und führt zu einem hohen Liquiditätsabfluss.
Die durch die Tilgungsstreckung erzielbare freie Liquidität ist erforderlich, um die im Rahmen der
strategischen Entwicklung der WGS geplanten Maßnahmen im Bereich Abriss, Modernisierung
und Neubau finanziell abzusichern. Eine neue Vereinbarung ist wesentlich für das UEK 2025 und
sollte bis Ende Juni 2016 getroffen werden. Eine positive Zusage liegt aktuell noch nicht vor.
Die Wirtschaftsplanung ist für die Umsetzung der Maßnahme auf den 01.01.2017 angepasst
worden. Die Tilgungsreduzierungen auf zunächst 2 % der Restvaluta belaufen sich auf 1,3–1,5
Mio. € p. a. und betragen bis Ende 2025 insgesamt ca. 13,0 Mio. €.
93
C. Abrissförderung Hochhäuser in der Rostocker Straße 5,6,7

Durch bereits bestehenden Leerstand der Objekte entstehen hohe Leerstandskosten.
Die WGS erleidet einen wachsenden Liquiditätsabfluss in Millionenhöhe zu Lasten des
Eigenkapitals.
Die Hochhäuser in der Rostocker Straße sind technisch und wirtschaftlich nicht erhaltenswert. Sie
werden abgerissen.
Entsprechende Beschlüsse in der WGS und der LHSN wurden 2015 gefasst.
Die ursprünglichen Abrisskosten betragen 2,5 Mio. €, aktuell droht eine starke Kostenerhöhung
von > 1 Mio. €. Diese Kosten entstehen zu einem großen Teil aus dem erforderlichen
„Nachbarschaftsschutz“ und der Medienversorgung der Zillestube, die im Fremdeigentum ist und
direkt an den Giebel des Abrissobjektes grenzt. Diese Mehrkosten können teilweise durch einen
Ankauf der Zillestube fixiert werden (ca. 600 T€). Die Verhandlungen befinden sich in der
Abschlussphase.
Das mit der Erstellung der Abrissplanung, des Leistungsverzeichnisses und des
Schadstoffkataster Ingenieurbüro tendiert gegenwärtig zu der kostenintensivsten
Rückbauvariante. Hier muss nachverhandelt werden, um auf eine zulässige Variante im
Brechverfahren zu kommen. Nach Klärung dieser offenen Punkte ist die Maßnahme abschließend
zu bewerten und ihre Ausführung finanziell abzusichern.
Die voraussichtliche Abriss-Förderung des Landes beträgt ca. 0,5 Mio. €. Per Ende Juli hat die
LHSN einen ersten Zuwendungsbescheid über 250.500 € erhalten.
Die Neugestaltung des Berliner Platzes in Neu Zippendorf ist eine geförderte Maßnahme des
Stadtumbauprogramms. Der Abriss ist wichtig für einen zeitnahen und effizienten Abschluss der
Umgestaltungsarbeiten. Kommt es durch eine starke Abrisskostenerhöhung zu einer Verzögerung
des Rückbaus der Hochhäuser, ist ein erfolgreicher Abschluss des Projektes zur Neugestaltung
der neuen Mitte Neu Zippendorfs gefährdet.
Das Hochhaus ist bis auf wenige Ausnahmen leergezogen. Der Abriss muss schnellstmöglich
beginnen. Ansonsten drohen witterungsbedingt Probleme mit dem Artenschutz.
D. Abrissförderung Hochhäuser in der Plöner Straße und Eutiner Straße in Lankow

Die Hochhäuser in Lankow Plöner und Eutiner Straße aus dem Baujahr 1968 wurden in
Plattenbauweise errichtet.
Das Hochhaus Plöner Str. 1-2 besteht aus 239 1- bis 2-Raum-Wohnungen/ 11.609 m²
Wohnfläche/ 1 Gewerbe von 51 m².
Bei der Eutiner Straße 1-2 handelt es sich um 240 Wohnungen/ 11.660 m² Wohnfläche/ 1
Gewerbe 47 m².
Die Häuser sind technisch in einem deutlich schlechteren Zustand als das Objekt Julius-Polentz-
Straße 1/2.
Voraussetzung für eine schnelle Um-/ Neugestaltung des Gesamtstandortes der vier Hochhäuser
in Lankow ist die Genehmigung der Abrissförderung durch das Land M-V.
Die Abrisskosten je Hochhaus liegen basierend auf Erfahrungswerten bei ca. 800.000 € je
Hochhaus.
Die WGS stellt einen Antrag auf Abrissförderung in Höhe von 1.396.140 €.
Die Abrisse sollen in 2017 mit der Entkernung eines Hochhauses beginnen und 2018 durch den
vollständigen Rückbau des 2. Hochhauses enden.
94
E. Komplettförderung der Modernisierung des Hochhauses J.-Polentz-Str. 1/2 in Lankow

Das 1968 in Plattenbauweise errichtete Hochhaus in der Julius-Polentz-Str. 1/2 hat 375
1-/ 2-Zimmer Appartements mit insgesamt 11.247 m² Wohnfläche und 2 Gewerbeeinheiten
(271,2 m²). Eine der Gewerbeeinheiten ist das Mietercenter Lankow der WGS. Die Wohnungen
werden über 2 Fahrstuhltürme mit je 2 Fahrstühlen und einen Mittelgang erschlossen. Die
Fahrstühle münden auf der Halbebene und der Zugangsbereich zu den Türmen ist nicht
barrierefrei. Das Objekt weist seit Jahren einen sehr hohen Leerstand auf und hat durch eine
einseitige Belegung in der Vergangenheit ein leicht negatives Image erhalten. Das Haus ist in
einem besseren Zustand als die Abrisshochhäuser in der Eutiner und Plöner Straße, z. B. wurde
die Balkonstatik erfolgreich gesichert und die Zuleitungen wurden erneuert.
Bei voraussichtlichen Gesamtkosten (inkl. Grundstück und Altbuchwert) von 10,0 Mio. € ergibt
sich ein Fremdfinanzierungsbedarf von 7,4 Mio. € unter vorherigem Abzug der LFI-
Darlehen/Zuschüsse.
Das Objekt verursacht im Komplettleerstand ca. 1 Mio. € operative Verluste p. a. Bei 1 ½ Jahren
Modernisierung entstehen daraus weitere 1,5 Mio. € Eigenmittelbedarf. Die Personalkosten des
„technischen Teams“ und die Verwaltungskosten während der Bauzeit werden ebenfalls von der
WGS getragen. Eine weitere Ausweitung des Eigenanteils über die Eigenleistungen und die
Einbringung der Substanz ist für die WGS nicht darstellbar. Die Geschäftsbanken haben ein
Engagement grundsätzlich ausgeschlossen. Es verbleibt lediglich die Verwertung des Objektes
durch Verkauf oder Abriss. Ein Abriss würde erneut eine Förderung durch das Land M-V
erfordern.
F. Sonderförderprogramm „Wohnraumertüchtigung“
Der Antrag der WGS zur Förderung von 378 Wohnungen mit 1 Mio. € Zuschuss im Rahmen der
Herrichtung/Instandsetzung von Wohnraum für benachteiligte Haushalte wurde infolge der
Grundsätze der „DAWI-de-minimis“-Beihilfen vom Landesförderinstitut abgelehnt.
Entsprechend der Beihilfeauflagen wurde der Förderantrag auf max. 500 T€ für nur 165
Wohnungen reduziert. Die Wohnungen liegen bei einem Kostenansatz von ca. 10 T€/WE. Das
LFI, als zuverlässiger Finanzierungspartner der WGS, bewilligte das beantragte
Zuschussvolumen in vollständiger Höhe von insgesamt ca. 500 T€.
Der Gesamtfinanzierungsbedarf in Höhe von 1,6 Mio. € ist nach Abzug des bewilligten
Zuschusses, mit einem Mitteleinsatz der WGS / Banken von 1,1 Mio. € abzusichern.
Neben der Herrichtung von Wohnraum für die Versorgung der anerkannten
Asylbewerber/Flüchtlinge und Wohnungssuchenden, deren Miete über das Jobcenter getragen
wird, liegt ein weiterer Schwerpunkt in der Bereitstellung von möblierten Wohnungen zur
Gewährleistung der Unterbringung von Asylbewerbern ohne anerkanntem Status.
1,1 Mio. € Herrichtungskosten gehen vollständig zu Lasten der eigenen Liquidität und fehlen für
die wichtigen UEK-Projekte der WGS!
Die Nord LB hat als UEK-Beitrag 1,0 Mio. € zur Absicherung der Maßnahme unter Abtretung der
Ansprüche aus der Förderung bereitgestellt.
Die WGS ist der verlässliche Partner für das Land M-V und die LHSN.
Nur bei Unterstützung der vorgenannten Finanzierungsmaßnahmen kann die WGS weiterhin ihrer
Aufgabe als wichtiger Partner der LHSN im Rahmen der Versorgung mit KdU-Wohnraum gerecht
werden.
95
HSH-Nordbank AG
Die HSH Nordbank AG gehört mit aktuell 66,4 Mio. € Darlehensbuchwert per 31.12.2015 (davon
53,5 Mio. € grundbuchlich besichert und 12,9 Mio. € kommunalverbürgt) zu den größten
Kreditgebern der WGS und nimmt als verlässlicher Finanzierungspartner einen wichtigen
Stellenwert im Rahmen des Gesamtdarlehensportfolios des Unternehmens ein.
Beiträge der HSH zum UEK erfolgten bereits im Vorwege der endgültigen Verabschiedung:
1. Per 31.12.2015 erfolgte die Umschuldung eines Darlehensportfolios von 37 Mio. € mit
Tilgungsstreckung von 2 % auf bestehende Restschulden.
Die eintretende Reduzierung des Kapitaldienstes führt zur Freisetzung von
Finanzierungsmitteln für geplante Investitionsmaßnahmen.
2. Die HSH hat stets für die von ihr finanzierten Portfolio-Objekte zusätzliche
Modernisierungsdarlehen gegeben.
3. Die HSH hat in diesem Zusammenhang die Einwerbung der KfW-Mittel sichergestellt.
2.-3. auch bei erheblichen unbesicherten Anteilen.
4. Ein weiterer wichtiger Beitrag der HSH wäre eine Tilgungsstreckung mit zunächst 2 % der
aktuellen Restschuld bezogen auf das durch die LHSN verbürgte Darlehensportfolio. Bei
unveränderter Besicherung hat die HSH ihre Bereitschaft signalisiert.
5. Die HSH hat 2015 ein Darlehen für die Instandsetzung von durch die HSH beliehene
Wohnungen in Höhe von 3,0 Mio. € ohne neue Sicherheiten bereitgestellt.
6. Die HSH stellt eine durch eine weite Zweckerklärung besicherte Kontokorrentlinie von
2,0 Mio. € bereit.
7. Die HSH hat die Bereitschaft signalisiert, keine sofortige Rückzahlung von Altdarlehen auf
Abrissobjekten insbesondere Hochhäusern zu verlangen. Der Blankoanteil der HSH steigt
dadurch erheblich an.
8. Die HSH hat in der Vergangenheit nicht den Gesamtverkaufserlös aus den bestehenden
weiten Zweckerklärungen eingefordert, sondern Quoten zwischen 40-50 %, um der WGS
freie Liquidität für die Sanierung zu verschaffen.
Gespräche mit dem Gesellschafter LHSN und der HSH Nordbank AG waren 2014 - 2016 stets
erfolgreich und zielorientiert. Diese werden zielorientiert und konstruktiv fortgeführt.
Im Zusammenhang mit der Tilgungsstreckung der verbürgten Altschulden besteht das
Erfordernis, Vorfälligkeitsentschädigungen abzuwenden, um die durch Tilgungsstreckung zu
erzielende Kapitaleinsparung, zielgerichtet in künftige Maßnahmen einsetzen zu können.
Für Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen im Darlehenssicherheitenportfolio ist die HSH als
Finanzierungspartner eingeplant.
Nord LB
Die Nord LB ist mit einem Gesamtdarlehensportfolio von insgesamt 68,3 Mio. € per 31.12.2015
(davon 62,7 Mio. € grundbuchlich besichert und 5,6 Mio. € kommunalverbürgt) der größte
Finanzierungspartner der WGS.
Beiträge der Nord LB zum UEK erfolgten bereits im Vorwege der endgültigen Verabschiedung:
1. Durch die Umschuldung des ehemaligen Verbriefungsportfolios, verbunden mit einer

erreichten Tilgungsstreckung von 2,55 % auf die Restschuld konnten Einsparungen beim
Kapitaldienst für die Folgejahre erzielt werden.
2. Die Nord LB löste die Darlehen der HSH in einer sehr schwierigen Situation ab, um die
Handlungsfähigkeit der WGS und der HSH zu sichern. Das Portfolio weist erhebliche
Besicherungslücken auf. Insbesondere die Übernahme von Objekten die zum Abriss
standen (z. B. Magdeburger und Pankower Straße), ist ein großer Beitrag.
96
3. Die Nord LB begleitet die Modernisierungsmaßnahme Hochhaus Rahlstedter Straße 1-2

mit einer Finanzierungszusage in Höhe von 2,9 Mio. €. Dies trotz der Belastung der
bisherigen Schulden auf dem Objekt in Höhe von 5.980.377 €.
4. Die Nord LB hat per Februar 2016 1,0 Mio. € zusätzliche Finanzmittel als
„Anschubfinanzierung“ für Instandhaltungen bewilligt, um die erforderliche Liquidität der
WGS zur Herrichtung von Wohnungen für die Unterbringung von Asylbewerbern und im
KdU-Segment zu sichern.
5. Die Nord LB prüft eine Bereitstellung weiterer Finanzierungsmittel für geplante
Modernisierungsmaßnahmen, um die wirtschaftliche Nachhaltigkeit der Objekte zu
stärken.
Diese gemeinsame Vorgehensweise wird den Leerstand in den „Nord LB – Objekten“ in den 4.
und 5. Etagen kurzfristig senken. Gespräche mit dem Gesellschafter LHSN und der HSH
Nordbank AG waren 2014 - 2016 stets erfolgreich und zielorientiert. Diese werden zielorientiert
und konstruktiv fortgeführt.
DKB Deutsche Kreditbank
Die DKB ist mit einem Gesamtdarlehensportfolio von insgesamt 5,6 Mio. € per 31.12.2015
vertreten. 1,65 Mio. € sind grundpfandrechtlich besichert, 1,5 Mio. € Kaufpreise sind hinterlegt und
abgetreten, 2,46 Mio. € sind kommunal verbürgt.
Im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen der neuen Bundesländer ist die DKB bei der
WGS mit einem geringen Darlehensvolumen vertreten und adäquat besichert.
Die DKB wäre unter folgenden Vorgaben bereit, sich stärker in die WGS einzubringen:
1. Modernisierungen und insbesondere Neubauten können bis 20 Jahre finanziert werden
2. ausreichende Cash-Flows je Objektfinanzierung
3. Objekte müssen eine positive Rendite ausweisen
4. ausreichende Cash-Flows des Gesamtunternehmens
5. Lösung des Altschulden-Themas muss im Sinne von 4. erfolgt sein
6. ein aktuelles und durch die Partner positiv votiertes UEK muss vorliegen
7. den Verzicht auf Gewinnabführungen in der ersten UEK-Phase (bereits erfüllt)
8. Abbau der „Altlasten“ z. B. Hochhausthematik gemäß UEK
9. keine Bildung neuer Klumpenrisiken im Kerngeschäft
10. keine neuen Sonderrisiken durch Aktivitäten außerhalb des Kerngeschäftes.
Die DKB hat trotz starker Vorbehalte hinsichtlich der aktuellen Cash-Flow-Situation der WGS die
Finanzierung der Modernisierungsmaßnahme in der Neubrandenburger Straße als positives
Signal vorab votiert. Sie stellt die KfW-Mittel als durchleitendes Institut und eigene
Darlehensanteile zu marktüblichen Konditionen bereit.
Die Finanzierung der Modernisierung von Hochhäusern betrachtet die DKB als zu großes Einzel-
und als neues Klumpenrisiko (8.) der WGS. Derartige Projekte gibt der Vertrieb der DKB nicht in
die Prüfung der Fachbereiche.
97
Landeshauptstadt Schwerin / 100 % Gesellschafterin der WGS
A. Tilgungsstreckung verbürgte Darlehen

Die Tilgungsstreckung der kommunal verbürgten Altschulden mit einem Volumen von 39,5 Mio. €
(31.12.2015) auf 2 % der valutierenden Restschulden hat oberste Priorität.
Die kommunalen Ausfallbürgschaften der LHSN gelten nur bis zum Jahr 2025. Dies führt zu
hohen Tilgungen von mehr als 10 % mit einem für die WGS zu hohen Liquiditätsabfluss.
Die begonnenen Gespräche zwischen der WGS und der LHSN sind Ende Juli 2016 unter
Einbeziehung der Kommunalaufsicht fortgeführt worden.
Unterschiedliche Lösungsansätze werden diskutiert:
- eine Bürgschaftsverlängerung bei fortbestehender Besicherung i. H. v. 100 %
- die Übernahme der verbürgten Darlehen bei gleichzeitiger Begründung eines
Gesellschafterdarlehens an die WGS mit Zahlungsstreckung
- Tilgungsstreckungsdarlehen der LHSN zum Ausgleich von Tilgungslücken.
Gegenwärtig werden die beiden letzten Optionen vor dem Hintergrund der EU-Richtlinien und der
Rahmensetzung der Kommunalverfassungen als zielführender angesehen. Für die Beurteilung
der EU-Wettbewerbskompatibilität wird eine Beratungsgesellschaft eingeschaltet.
Alle Optionen werden mit Hochdruck auf ihre Umsetzbarkeit geprüft.
Die WGS wird unabhängig vom künftigen Verfahren, die Zahlungen aus den
Darlehensverbindlichkeiten vollständig bis zur endgültigen Tilgung leisten. Es werden keine
Zahlungen zu Lasten der LHSN entstehen.
Nur durch die Liquiditätseinsparung ist die WGS in der Lage, künftige rentable investive
Maßnahmen und eine Wertverbesserung der Objekte des Anlagevermögens zu gewährleisten.
B. Gewinnausschüttung
Im Haushaltskonsolidierungspaket (3. Fortschreibung des HAKO 2008-2020 vom 24.01.2011) der
LHSN sind Gewinnausschüttungen der WGS eingeplant, die zu Liquiditätsbelastungen der
Gesellschaft führen. Die gemäß Wirtschaftsplanung eingestellte Gewinnausschüttung an den
Gesellschafter in den Jahren 2016 bis 2019 beträgt insgesamt 1,1 Mio. €.
Die WGS als wichtiger Bestandteil und Partner der Landeshauptstadt Schwerin nimmt wichtige
Aufgaben der Kommune war, wie die Herrichtung und Bereitstellung von Räumlichkeiten im
Rahmen sozialer Projekte zu Mietpreisen, die weit unter der marktüblichen Miete liegen, die
Mitwirkung bei der Gestaltung des Berliner Platzes sowie die gegenwärtige Herrichtung von
Wohnraum im Rahmen der Unterbringung von Asylbewerbern/Flüchtlingen.
Diese nur exemplarisch genannten Aktivitäten der WGS belasten die Liquidität des Unternehmens
und sind als „Stadtrendite“ zu werten.
Die Gesellschafterin LHSN hat den Verzicht auf eine Gewinnausschüttung im Interesse der
künftigen Entwicklung der WGS für einen Zeitraum von 5 Jahren erklärt.
Gewinnung neuer Finanzierungspartner
Für die Umsetzung geplanter Modernisierungs- und Neubauprojekte werden gezielte

Finanzierungsgespräche mit weiteren Partnern, wie Volks- und Raiffeisenbanken, Sparkassen,
DKB, IKB, Berlin Hyp, WL-Bank, Aarealbank, FinTech-Gesellschaften und freien privaten
Geldgebern geführt. Ein privater Geldgeber hat die Bereitstellung eines unbesicherten endfälligen
Unternehmensdarlehens für 5 Jahre in Höhe von 10 Mio. € zu 6 % Zinsen angeboten. Die WGS
führt parallel Gespräche mit den Banken, ob diese Teile dieses Darlehens oder konsortial das
Darlehen zu gleichen oder besseren Konditionen bereitstellen.
98
6.4 Personal- und Organisationsentwicklung
Das gesamte WGS – Team wird sich in den nächsten Jahren uneingeschränkt an den
Kundenwünschen ausrichten.
Zielfelder unserer Arbeit sind zufriedene Kunden, eine effiziente Organisation, qualifizierte und
motivierte Mitarbeiter/innen.
Die Voraussetzungen zu größtmöglicher Kundennähe und Servicebereitschaft sind durch die drei
Mietercenter in den Stadtteilen direkt in den WGS – Wohnanlagen und am Mieter gegeben.
Das Auftreten eines WGS – Mitarbeiters soll folgende Verhaltensweisen widerspiegeln:

- das Unternehmensleitbild verinnerlichen und die Unternehmenskultur leben
- mit der Dienstleistung WOHNEN identifizieren
- den Dienstleistungsgedanken in der täglichen Arbeit ausstrahlen
- leistungs- und kundenorientiert arbeiten
- die ständige Verbesserung der Mieterzufriedenheit sicherstellen
- nachhaltige Mieterbindung durch Kundennähe und Arbeitsqualität herstellen
- die flexiblen Servicezeiten an den zeitlichen Kundenwünschen ausrichten
- Respekt und Verlässlichkeit für Kunden, Geschäftspartner und Kollegen zeigen
- Kaufmännisches Verhalten und Kosten – Nutzen – Denken umsetzen
- Aufgeschlossenheit und Engagement gegenüber veränderten Rahmenbedingungen zeigen
- Bereitschaft zur selbständigen und eigenverantwortlichen Arbeit haben
- fachliche und soziale Kompetenz ausstrahlen und erlebbar machen
- sachliche Konfliktbewältigung statt persönliche Auseinandersetzung üben
- Teamfähigkeit im Arbeitsablauf beweisen.
Das Unternehmen WGS wird stetig daran arbeiten, die wichtigsten Geschäftsprozesse effektiver
zu gestalten. Die Optimierung der Prozessqualität wird durch die Verbesserung der
Prozessdurchlaufzeiten, die Reduzierung von Ressourcenverschwendung und die
Standardisierung der Arbeitsabläufe im Interesse der Effizienz des Unternehmens und zum
Nutzen der Kunden erreicht.
In der WGS werden derzeit die Prozessabläufe mit den jeweiligen Abteilungen neu definiert. Die
ständige kritische Betrachtungsweise der Arbeitsabläufe durch die Mitarbeiter selbst ist
wünschenswert und zielführend. Zur Verbesserung des abteilungsübergreifenden Verständnisses
und der Verbesserungen der Schnittstellenübergaben dienen Hospitationen neueingestellter und
„altgedienter“ Mitarbeiter in anderen Arbeitsbereichen, der Aufbau eines Vorschlagswesens, das
Beschwerdemanagement und die Bereitschaft zu Aufgabenanpassungen.
Mit der Einführung der standardisierten Arbeitsabläufe und der neuen Arbeitssysteme wird sich im
Unternehmen das Regelgeschäft im angestrebten Kernbestand stabilisieren. Mit der Absenkung
der Leerstandquote im Wohnungsbestand unter 5 % werden die Aufgabenbereiche der
Kundenbetreuer und der Front-Office-Mitarbeiter vereint. Eine damit verbundene Anpassung der
Mitarbeiterzahlen wird durch die natürlichen Abgänge in die gesetzliche Rente und durch eine
angenommene Fluktuationsrate von durchschnittlich 1,5 % problemlos möglich. Die zukünftige
Kundenbetreuung basiert auf einem konsequenten Termin – System. Dieses sichert eine gute
Gesprächsvorbereitung und eine qualitativ hochwertige Beratung für den Kunden.
Für unsere Mieter stehen die Mitarbeiter der drei etablierten Mietercenter persönlich zur
Verfügung. Sie sind Ansprechpartner für Wohnungsinteressenten, bei Instandhaltungsfragen, bei
Veränderungen im laufenden Mietverhältnis oder in Konfliktsituationen. In den Mietercentern
werden unsere Kunden an einem Empfangstresen willkommen geheißen.
99
Das freundliche und ausgebildete Personal hilft sofort oder vereinbart Termine mit dem jeweiligen
kaufmännischen oder technischen Ansprechpartner.
Bareinzahlungen (Mieten, Kautionen und Beko) im Haupthaus der WGS werden schrittweise
reduziert. Alternativ wird die Variante eines Einzahlungsterminals geprüft. Barauszahlungen
werden im Kundenverkehr ab 2017 ersetzt durch Überweisungen auf das Kundenkonto.
Zu Beginn des Jahres 2016 sind einschließlich des Geschäftsführers in der

Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH 117 Personen beschäftigt, davon 92 Mitarbeiter/innen in
Vollzeit, 10 Mitarbeiterinnen in Teilzeit, 5 Mitarbeiter/innen befinden sich in einem ruhenden
Arbeitsverhältnis und 10 junge Menschen absolvieren ihre Ausbildung in allen drei
Ausbildungsjahren zum Immobilienkaufmann/-kauffrau. Die Ausbildungsquote der WGS liegt mit
8,5 % deutlich über dem Durchschnitt von 4,2 % der Wohnungswirtschaftsunternehmen in
Mecklenburg-Vorpommern.
Die WGS gehört zu den zukunftsorientierten und verantwortungsbewussten

Ausbildungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern und kann darauf stolz sein, regelmäßig zu
den ausgezeichneten Ausbildungsunternehmen im Kammerbezirk zu gehören. Je nach
unternehmerischer Situation werden allen Auszubildenden nach Berufsabschluss
Anschlussverträge in befristeten bzw. unbefristeten Arbeitsverhältnissen angeboten.
Auf das Unternehmen der WGS kommt in den nächsten 10-15 Jahren bis zum Jahr 2030 ein
starker Generationswechsel zu. Es werden bis zum Jahr 2030 ca. 50 Mitarbeiter die WGS
aufgrund des Eintritts in die gesetzliche Rente verlassen.
100
Das Durchschnittsalter der 117 Mitarbeiter beträgt 46 Jahre.

Die Altersgruppen verteilen sich wie folgt:
bis 30 Lebensjahre 24 Mitarbeiter
über 60 Lebensjahre 12 Mitarbeiter.
Diesem Trend wird durch Ausbildung für den eigenen Bedarf und Übernahme der Azubis in ein
Arbeitsverhältnis entgegengewirkt. Um die jungen Kollegen im Unternehmen zu halten, wird die
WGS im Einzelfall Studiengänge zur Weiterqualifizierung (z. B. zum Bachelor) mit Übernahme
von 50 % der laufenden Kosten und mit studienbedingter Freistellung von der Tätigkeit fördern.
Entscheiden sich die jungen Mitarbeiter nach erfolgreichem Studium für ein längerfristiges
Arbeitsverhältnis bei der WGS, übernimmt die Wohnungsgesellschaft Schwerin die vollen Kosten
des Studienganges.
Für die altersbedingt wieder zu besetzenden Stellen im Unternehmen wird ein detaillierter
Besetzungsplan erarbeitet. Die Stelle kann intern oder extern besetzt werden. Die WGS wird
immer zuerst interne Mitarbeiter für eine Nachbesetzung vorsehen. Zielgerichtete Anpassungs-
bzw. Aufstiegsfortbildungen werden für die neue Aufgabe angeboten und umgesetzt. Die Kosten
trägt die WGS.
Eine Variante externer Nachbesetzung ist für begrenzte Aufgabenbereiche der Einkauf als
Dienstleistung oder als Arbeitnehmerüberlassung in enger Abstimmung mit dem Betriebsrat.
Das Ausscheiden von Mitarbeitern/innen durch Renteneintritt erfordert die rechtzeitige Weitergabe
ihres Wissens und der wertvollen Erfahrungen an die übernehmenden Mitarbeiter. Dieser
Wissenstransfer wird gezielt gefördert, indem die Nachbesetzung mit einer Überschneidungszeit
von 3 – 12 Monaten (je nach Aufgabe) erfolgt. Ziel ist die lückenlose Einarbeitung. Diese wird
flankiert durch entsprechende Fortbildungen.
101
Die Aktualisierung des Wissensstandes und die Erweiterung und Vertiefung der Fachkompetenz
sind ein wichtiger Bestandteil zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens. Das
Lernen ist für jeden Mitarbeiter im Unternehmen ein ständiger Prozess. Neue
Rahmenbedingungen, neue gesetzliche Regelungen, neue technische Herausforderungen u. a.
fordern eine dauerhafte individuelle Aktualisierung und Erweiterung des Wissens.
Die Wohnungsgesellschaft Schwerin stellt sich der Aufgabe, die Qualifikationen der Mitarbeiter im
stetigen Prozess zu festigen, zu erweitern und Zusatzqualifikationen zu fördern.
Jeder Mitarbeiter wird jährlich mindestens eine Weiterbildungsmaßnahme besuchen.
Maßgeschneiderte Inhouse-Seminare zu den aktuellen Themen der fachlichen,

fremdsprachlichen und sozialen Kompetenz, des Vermietungsservices und der
Mitarbeitermotivation werden einen hohen Stellenwert in der Fortbildungsplanung bekommen.
Hinzu kommen die Seminarangebote der Verbände und Institutionen. Regelmäßige
Systemschulungen zur Festigung und Vertiefung des Wissens im Umgang mit den ERP- und
EDV-Systemen im Unternehmen werden angeboten. Die persönlichen Entwicklungsziele des
Mitarbeiters und die Anforderungen der WGS erarbeiten der Mitarbeiter und der direkte
Vorgesetzte im jährlich geführten Mitarbeitergespräch.
Positive Rahmenbedingungen für die Mitarbeiter/innen sind für das wirtschaftlich und
kommunal geprägte Unternehmen von großer Bedeutung. Die Büroräume und die
Arbeitsbedingungen werden gemäß den Ergebnissen der Mitarbeiterbefragung 2015 schrittweise
bis 2017 verbessert.
Der Dienstleistungsgedanke im Unternehmen erfordert eine enorm hohe Flexibilität in der

Arbeitszeitregelung. Dabei werden die neuen Möglichkeiten technischer Lösungen verstärkt
genutzt. Die Bereitschaft der Mitarbeiter/innen zu serviceorientierten Arbeitszeiten wird erwartet.
Die zukünftige Ausgestaltung der Zeitmodelle werden der Betriebsrat und die Geschäftsführung
partnerschaftlich entwickeln und als Betriebsvereinbarung abschließen. Hinsichtlich der
Vereinbarkeit von Beruf und Familie stehen Teilzeitangebote für die Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter zur Verfügung.
Die Vergütung für die Belegschaft ist angemessen und fair. Die WGS ist nicht tariflich gebunden,
lehnt sich aber an den jeweils aktuellen Vergütungstarif der Wohnungswirtschaft an. Die
Sonderzahlungen Urlaubs- und Weihnachtsgeld orientieren sich am Tarif der
Wohnungswirtschaft. Mit dem Betriebsrat der WGS wurde die Übereinstimmung erzielt, dass neue
Mitarbeiter/innen zu Beginn ihres Arbeitsverhältnisses in eine geringere Anfangsgehaltsgruppe
102
eingruppiert werden. Die höhere Eingruppierung kann bei entsprechender Leistung zu einem
späteren Zeitpunkt erfolgen.
Das bereits bestehende betriebliche Gesundheits- und Arbeitssicherheitsmanagement wird
weiter ausgebaut und noch konkreter auf die Bedürfnisse der Belegschaft abgestimmt.
Durch Mitarbeiterbefragungen im Turnus von 2-3 Jahren und durch jährliche Mitarbeitergespräche
wird die Zufriedenheit der Mitarbeiter mit der WGS analysiert. Dabei werden die Erwartungen
und Bedürfnisse der Generationen erkennbar und können berücksichtigt werden.
Auszug Mitarbeiterzufriedenheit, Stand 2015
Auszug Mitarbeiterzufriedenheit, Stand 2015
103
Qualitätsstandards
Zur Verbesserung der Arbeitsqualität für den Interessenten, den Mieter, den Geschäftspartner
und den Mitarbeiter werden Qualitätsstandards definiert. Auf dem schwierigen Wohnungsmarkt
entscheiden neben dem Kernprodukt, den Dienstleistungen besonders die Qualität der Arbeit und
die Einsatzbereitschaft der Mitarbeiter/innen über die Marktposition der WGS.
Jeder Mitarbeiter ist verpflichtet, die Qualitätsstandards in der täglichen Arbeit zu berücksichtigen.
- Freundlichkeit
Unser Umgang mit Kunden und Geschäftspartnern ist geprägt von Respekt, guten Manieren,
Freundlichkeit, Kompetenz, Verständnis, Kulanz und Glaubwürdigkeit.
Wir üben eine sachlich bezogene Kommunikation, die auch bei kontroversen und kritischen
Themen – immer respektvoll, höflich und stilvoll bleibt.
Wir sind Dienstleister und lösen alle Aufgaben der Kunden gerne.
Unser größter Erfolg ist ein zufriedener Mieter, der positiv über uns spricht oder uns
weiterempfiehlt!
- Regelmäßiger Kundenkontakt
Jeder Bestandskunde wird einmal im Jahr von seinem Kundenbetreuer kontaktiert.
Dies ist nicht der Anlasskontakt der Mieterhöhung oder der Beko-Abrechnung.
Der Kunde kann über seine Wohnsituation, seine Ideen, Anregungen und Mängel mit dem
Kundenbetreuer reden. Dies führt zunächst bei nahezu 10.000 Vertragspartnern zu einem
Mengenproblem. In der Übergangszeit ist die Kundenkontaktquote jährlich beginnend mit
20 % um 10 % zu steigern. Den nicht einzeln angesprochenen Kunden werden wir zentrale
Quartier-Events anbieten. Dies kann die Darstellung von Planungen auf Ortsbeiratssitzungen,
das Mieterfest, die angekündigte Quartiersbegehung, die Mieterinformationsveranstaltung oder
der Chat mit dem Mietercenterleiter sein. Beiträge, Vorschläge und Anforderungen der Mieter
werden konsequent protokolliert und die Initiatoren erhalten eine Statusmeldung bzw. den
Erledigungsvermerk.
Die Möglichkeiten der traditionellen Medien, Aushang oder Hauspost werden intensiv für
dieses Serviceversprechen genutzt.
- Reaktionszeiten
Jedes Anliegen des Kunden wird binnen zwei Arbeitstagen bearbeitet und eine entsprechende
Rückmeldung/ Zwischeninformation an den Kunden gewährleistet. Der Kunde kann auf unsere
Zuverlässigkeit zählen. Die Aufgaben werden mit einem „Ticketsystem“ aufgenommen,
dokumentiert, abgearbeitet, durch den Kunden bewertet. Die WGS wertet die Daten als Teil
des TQM aus und verbessert stetig die Abläufe und bearbeitet präventiv wiederkehrende
Probleme z. B. zeitnahe Entfernung des Streuguts des Winterdienstes, Verdreckung in Hecken
nach der Schneeschmelze, wackelnde Gehwegplatten nach der Frostperiode.
104
- Erreichbarkeit
Es ist eine verlässliche Erreichbarkeit für den Kunden zu sichern.
Ist ein bestimmter Mitarbeiter aktuell telefonisch nicht erreichbar, befindet sich aber im
Unternehmen, ruft er innerhalb von 2 Stunden (Montag bis Donnerstag 8–16 Uhr, Freitag
8–12 Uhr) zurück. Ist zeitlich keine Soforthilfe möglich, wird ein Telefonat oder ein persönlicher
Termin seitens der WGS verbindlich vereinbart und im elektronischen Kalender des
Mitarbeiters eingestellt.
Ist der Mitarbeiter nicht im Unternehmen, übernimmt seine festgelegte Vertretung den Kunden
und begleitet ihn bis zur Lösung des Kundenwunsches bzw. übergibt ihn mit dem
protokollierten Sachstand an den zurückgekehrten Kundenbetreuer.
Durch eine neue Telefonanlage, Telefonie im Internet, und die automatische Öffnung des
Kundendatensatzes im verwendeten Programm wird die Servicequalität verbessert.
Ein Rückrufsystem wird eingeführt.
Die innovative Erreichbarkeit der WGS wird durch den Internetauftritt und der damit
verbundenen Online – Kontaktaufnahme oder Online – Besichtigungen umgesetzt.
Erforderliche Zeitmodelle werden zunächst als Projekte erprobt und bei Erfolg in einer neuen
Betriebsvereinbarung definiert.
- Korrespondenz
Schriftwechsel ist ein wesentlicher Indikator in der öffentlichen Wahrnehmung und unsere
Visitenkarte. Jeglicher Schriftwechsel innerhalb der Reaktionszeit wird in zeitgemäßer,
verständlicher und höflicher Sprache formuliert.
Die Rechtschreibung, der Satzbau und die Grammatik folgen zu 100 % den Vorgaben der
deutschen Rechtschreibung. Eigene Abkürzungskreationen und unnötige Anglizismen sind zu
unterlassen.
Kommunikation und Rechtschreibung erfolgen in neuen Medien nicht auf einem reduzierten
Niveau. Wir nutzen als kommunale Institution gerade in Social Media und im Internet die „Siez-
Gelegenheit“.
Die Sprache und der kommunizierte Inhalt sind am Kunden auszurichten.
Der Kunde bewertet unsere Kommunikation. Er muss sie positiv wahrnehmen, die Ergebnisse
einordnen und notwendige Handlungen auslösen.
- Präsentation der eigenen Mitarbeiter/innen

Wir wählen einen Kleidungsstil, der für unsere Aufgabe ein angemessenes und würdevolles
Auftreten ermöglicht.
Wir tragen das Namensschild der WGS.
Wir signalisieren unsere Verbundenheit zum Unternehmen, indem wir stolz zu Terminen und
Events die zur Verfügung gestellte WGS – Kleidung tragen.
- Arbeitsplatz
Jeder Mitarbeiter mit Kundenkontakt achtet auf die Ordnung und Sauberkeit seines
Arbeitsplatzes. Die ständige Anwesenheit des Ansprechpartners im Beratungstermin ist für die
positive Wahrnehmung der Kunden wichtig. Aus diesem Grund werden die wichtigsten
Präsentationsunterlagen, Verträge und erforderlichen Geräte vor dem Gespräch bereitgelegt
bzw. in greifbarer Nähe zum Arbeitsplatz vorgehalten.
In Räumlichkeiten mit Kundenpräsenz sind Essensgerüche zu vermeiden.
- Mieterzufriedenheitsanalyse
Unsere Qualitätsstandards gegenüber unseren Mietern werden wir über regelmäßige
Mieterzufriedenheitsanalysen, Mystery-Shopping und Internetbefragungen/-abstimmungen
überprüfen und bewerten lassen!
105
7 Prämissen und Darstellung der UEK-Planungsergebnisse
7.1 Planungsprämissen
Die Fixierung der Prämissen und der Zielszenarien erfolgt im Rahmen des UEK-Prozesses
entsprechend den umsetzbaren Lösungen.
Der erste Beratungstermin im März 2016 diente der Sondierung der Möglichkeiten und
Anforderungen der Partner der WGS, um daraus Ausgangsszenarien für weitere Beratungen und
das endgültige UEK zu entwickeln.
Das Ergebnis des UEK-Prozesses stellt die Einigung der UEK-Partner auf ein verbindliches
Szenario dar.
Das UEK 2025 bildet die Basis für die Wirtschaftsplanung 2017 und die nachfolgenden
Wirtschafts- und Finanzpläne bis 2025.
Die Planung des Unternehmensentwicklungskonzeptes für den Zeitraum 2016 bis 2025 setzt auf
das V-Ist des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres 2015 auf. Die Prämissen der bestätigten
Wirtschaftsplanung 2016-2019, die vorliegenden Erkenntnisse der aktuell erarbeiteten, noch nicht
bestätigten Wirtschaftsplanung 2017-2020, inklusive der Nachtragswirtschaftsplanung 2016 und
Verhandlungsergebnisse vervollständigen die erforderlichen Planungsansätze.
Die Planung entspricht den Bilanzierungsregeln der WGS bzw. den Richtlinien eines
ordnungsgemäßen Rechnungswesens.
Die UEK-Planung wurde mit der Planungs- und Controllingsoftware -avestrategy- erstellt.
Ergänzend zu den im Textteil des UEK beschriebenen Maßnahmen wurden nachstehende

Planungsprämissen für die Planfortschreibung getroffen:
 Bereinigung des Bestandes auf einen rentablen Kernbestand durch Verkauf und Abriss
unwirtschaftlicher Objekte
 Sicherung der Vermietbarkeit der bewirtschafteten Objekte durch Einbeziehung der
Bedürfnisse der Mieter, u. a. durch Verbesserung des Wohnungsangebotes im Rahmen
gezielter Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
 konsequente Ausrichtung der Instandhaltungsaufwendungen nach Kern- und
Verwertungsbestand
Erhöhung des Instandhaltungssatzes/m² Wohnfläche mit Focus auf den Kernbestand
von 14,62 €/m² bis 2020
 Steigerung der Sollmiete durch objektkonkrete Mietanpassungen infolge von
Modernisierungsmaßnahmen bei Neuvermietung sowie Realisierung gesetzlich möglicher
Mieterhöhungen unter Annahme von 1 % Mietertragssteigerung innerhalb von 3 Jahren
 sukzessiver Abbau der Erlösschmälerungen bis zu einer Zielgröße von 3 % Leerstand
bezogen auf den Kernbestand von 10.000 Wohnungen im Jahre 2019 mit
Fortschreibung in den Folgejahren in gleichbleibender Höhe
 objektbezogene Festlegung von Investitionsmaßnahmen im Planungszeitraum 2017 bis
2020 mit einem Gesamtvolumen von 31,5 Mio. €
Finanzierungsansatz: 30 % Eigenkapital / 70 % Fremdkapital
 Mitarbeit an den Konzepten der LHSN zur Stadtentwicklung im Rahmen des integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK)
 Anpassung der Personal- und Verwaltungsstruktur unter Berücksichtigung der
Tarifsteigerungen, Auslauf des Gehaltsverzichts ab Mitte 2016 mit Rückfall auf die
ursprünglichen Gehaltsgruppen
106
 Verkauf von Grundstücken, die in absehbarer Zeit nicht von der WGS verwertet werden
können bzw. in Kooperation mit Dritten entwickelt werden
 Ausrichtung des optimierten Zins- und Schuldenmanagements auf den weiteren
Schuldenabbau und die Sicherung des niedrigen Zinsniveaus (Erzielung einer indirekten
Tilgungsstreckung infolge der Laufzeitverlängerung der Darlehen)
 Erreichung einer Tilgungsstreckung kommunal verbürgter Altschulden und bestehender
Landesförderdarlehen ab 01.01.2017 mit einer Tilgung in Höhe von 2 % auf die jeweils
bestehende Restschuld, einschließlich der Auswirkungen auf den damit verbundenen
Zinsaufwand und die an die LHSN abzuführenden Bürgschaftsgebühren i. H. v. 0,5 % auf
die verbürgte Restschuld der Altschulden
 Bereitstellung zusätzlicher Liquidität durch Aufnahme eines Unternehmensdarlehens
i. H .v. 10,0 Mio. € in 2016
 Bereitstellung von Abrisszuschüssen für den Rückbau der jeweils 2 Hochhäuser in
Neu Zippendorf und Lankow
 Gewinnausschüttungen bzw. Stadtrenditemaßnahmen finden keine Berücksichtigung in
der Wirtschaftsplanung.
Bestandsentwicklung
Der Wohnungskernbestand entwickelt sich nach Umsetzung der geplanten Verkäufe sowie der
Abrissmaßnahmen der Hochhäuser auf mindestens 10.000 Wohnungen in 2025. Der
Schwerpunkt liegt künftig in der Sicherung der Marktposition bzw. der Gewährleistung der
Versorgung einer breiten Schicht der Bevölkerung. Um dieser Anforderung gerecht zu werden, ist
der Fokus auf die Schaffung zukunftsorientierter Wohnformen in Abhängigkeit von der Markt- und
Nachfrageentwicklung, gerichtet. In der Wirtschaftsplanung finden gezielte Instandsetzungen und
quartiersbezogene Modernisierungsmaßnahmen in den Kernbestandsobjekten in entsprechender
Form Berücksichtigung.
Leerstand
Die Leerstände und Erlösschmälerungen entwickeln sich bis 2019 auf 3 % im Kernbestand. Diese
Entwicklung wird durch eine zielgerichtete Erhöhung der Instandsetzungsmittel und ein deutlich
verbessertes Beratungs-/Serviceniveau bestimmt.
Das größte Marktrisiko liegt im Überangebot an 3-Raum-Wohnungen im Plattenbaubestand

bezogen auf die aktuelle Entwicklung der Haushalte in Schwerin (geringe Haushaltsgröße mit
1 bis 2 Personen) und die Einkommenssituation der Bewohner (eher Geringverdiener). Innerhalb
der nächsten 10 Jahre ist keine entscheidende Veränderung der Haushaltsstrukturen zu erwarten.
Die WGS muss mit einem Anwachsen des Leerstandes in den 3-Raum-Wohnungen oberhalb der
2. Etage rechnen, wenn diese Wohnungen nicht durch Fahrstühle erschlossen sind und keine
Balkone haben.
Mittelfristig müssen standardisierte Um- und Neubauprojekte die Angebotspalette diversifizieren,
um auf die Anforderungen des Marktes zu reagieren.
Verkäufe
Die Verkäufe beziehen sich auf den, gemäß der Bestandseinteilung definierten,
Verwertungsbestand per 31.12.2015 sowie die im Umlaufvermögen befindlichen Freiflächen.
Geplante Verkäufe von einzelnen Objekten des Stadtteils Mueßer Holz erfolgen Ende des
Geschäftsjahres 2016.
Die in den Folgejahren, vorrangig bis 2020 geplanten Verkäufe beziehen sich auf die unbebauten
Wohnbauflächen in Schwerin-Krebsförden, in der Anne-Frank-Straße (ehemals Wohnungslosen-
unterkunft), in der Cottbuser Straße (ehem. Hochhäuser Nr. 2, 6, 8), auf die gewerblichen
107
Bauflächen in der Neuen Gartenstadt, an der Friedrich-Engels-Straße und der Bertha.-v.-Suttner-

Straße.
Der Ansatz der erzielbaren Verkaufserlöse beträgt ca. 10 Mio. € im Planungszeitraum und
orientiert sich an den aktuellen Marktpreisen und eingehenden Angeboten.
Die im Rahmen von Verkäufen erforderlichen Pfandhaftentlassungen für Verkaufsobjekte werden

in der Planung über die Rückzahlung der zum Verkaufszeitpunkt bestehenden Darlehen in Form
von Sondertilgungen berücksichtigt.
Die bisher in diesen Objekten eingesetzte Liquidität findet zielgerichtet Einsatz für den Erhalt und
die Entwicklung des Kernbestandes und schafft langfristig Handlungsspielräume.
Für die Verkaufsplanung besteht aufgrund des sich verändernden Marktes immer das Risiko,
dass die Verkaufsobjekte zum geplanten Zeitpunkt nicht oder schlechter am Markt platziert
werden können, d. h. keine Käufer gefunden werden oder für die Objekte nicht zu den
vorgegebenen Verkaufspreisen veräußert werden können.
Gegenwärtig liegen für den überwiegenden Teil der Verkaufsobjekte Kaufanfragen vor bzw. der
Verkauf wird bereits verhandelt. Dies bildet eine verhältnismäßig sichere Basis für die getroffenen
Annahmen.
Voraussetzung für weitere Objektverkäufe mit Mietwohnungen ist die Zustimmung der politischen
Gremien des Gesellschafters. Der Verkauf von Wohnungsportfolios ist zustimmungspflichtig.
Durch eine versagte Zustimmung der Gremien darf es nicht zur Blockade wichtiger, notwendig
wirtschaftlicher Entscheidungen und damit zur Fortführung von Verlustsituationen im
Unternehmen führen.
Abrissmaßnahmen/ Stilllegungsobjekte
Die Rückbaumaßnahmen beziehen sich auf den Abriss von jeweils 2 Hochhäusern in den
Stadtteilen Neu Zippendorf (Rostocker Straße 5, 6, 7) mit 2,5 Mio. € Kostenumfang für das
Geschäftsjahr 2017 und Lankow (Eutiner Straße 1/2, Plöner Straße 1/2) mit jeweils 0,8 Mio. €
Kosten/Hochhaus für die Jahre 2017/2018.
Das Hochhaus Julius-Polentz-Straße 1/2 wird nach vollständigem Freizug der Wohnungen in
2016 zunächst als Stilllegungsobjekt berücksichtigt.
Die Abrissmaßnahme -Wuppertaler Straße- ist im Geschäftsjahr 2016 erfolgt und verursachte
plangemäß 106 T€ Kosten.
Infolge der jährlich anfallenden nichtumlegbaren Leerstands-/Betriebskosten ist die Realisierung

der Hochhausabrissmaßnahmen zwingend erforderlich.
Die überdurchschnittlich hohen Rückbaukosten der Hochhäuser Rostocker Straße ziehen infolge
der fehlenden Rückbauzuschüsse einen hohen Fremdkapitaleinsatz zu Lasten des Ergebnisses
und der Liquidität des Unternehmens nach sich.
Die UEK-Planung geht aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht, trotz positiver Signale, von der
Nichtbereitstellung von Abrisszuschüssen durch das Land M-V aus.
Als wesentliche Planungschance sehen wir den Erhalt der Abrissförderung, welche zu einer
Vermeidung von Liquiditätsengpässen sowie zur Erzielung von außerordentlichen Erträgen führt.
Bei einer geplanten Abrissförderung von 60,00 €/m² Wohnfläche ergäbe sich eine
Liquiditätsersparnis von 1.924 T€, die direkt in die Instandhaltung und in Modernisierungsprojekte
einfließen könnte.
108
Soll-Nettokaltmieten
Der Planungsansatz für die Entwicklung der Sollmieten für Wohn- und Gewerbeflächen wurde
unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen entsprechend der kaufmännischen Vorsicht
getroffen. Es wurde eine Erhöhung von 1 % auf Basis der Gesamtnettokaltmieten, verteilt auf
einen Zeitraum von 3 Jahren, angesetzt.
Die Planung entspricht einem konservativen Ansatz.
Die durchschnittliche Soll-Nettokaltmiete entwickelt sich von 4,72 €/m² Wohnfläche im
Geschäftsjahr 2015 (KdU-Miete aktuell 4,86 €/m² Wohnfläche) auf 4,83 €/m² in 2016 und auf
5,12 €/m² in 2025.
Die WGS erreicht ihre Umsatzsteigerung durch den Abbau des Leerstandes auf 3 % bis 2019 und
einer damit parallel verbundenen Einsparung der Leerstandskosten.
Eine Chance ist die weitere Unterbringung von Asylbewerbern in unserem Bestand.
Seit 2015 sind wir ein verlässlicher Partner der Landeshauptstadt bei der Bereitstellung von
Wohnraum für Asylbewerber, deren Aufenthaltsstatus noch in Klärung ist. Dabei haben wir mit
hohem Einsatz von Eigenmitteln schnell und unkompliziert auf den kurzfristigen Bedarf reagiert.
Mit dem Sonderprogramm Wohnraumertüchtigung rufen wir erstmalig Fördermittel für die
Herrichtung von Wohnungen für benachteiligte Haushalte ab, hierzu zählen auch die Flüchtlinge,
die ihre Anerkennung erhalten haben.
Werden weitere Fördermittel verfügbar, besteht die Chance, das Geschäftsfeld auszubauen.
Im Umkehrschluss wäre eine Einstellung von Förderungen als Risiko zu betrachten, mit der Folge,
dass wir uns aus diesem Geschäftsfeld zurückziehen müssen.
Baumaßnahmen/ Investitionen
Die Planung der Investitionstätigkeit erstreckt sich auf den Zeitraum 2016 bis 2025 und umfasst
Gesamtbaukosten in Höhe von 54 Mio. €, die nach Abschluss der Baumaßnahmen in der Regel
vollständig zur Aktivierung des Anlagevermögens führen.
Die Maßnahmen erstrecken sich auf den Bereich Modernisierung. Schwerpunkte bilden die
Maßnahmen wie Wärmedämmung, nachträglicher Balkonanbau, Umrüstung 1-Rohr- auf 2-
Rohrheizung, Gassubstitution (Umstellung Wassererwärmung von Gas auf Fernwärme),
Badzusammenlegung. Von Neubaumaßnahmen wurde generell Abstand genommen. Mit
Ausnahme eines Objektes im Stadtteil Lankow, welches für die Sanierung freigezogen werden
soll und eine Neuvertragsmiete von 6,20 - 6,50 €/m² infolge Neuvermietung erbringt, wurde bei
den übrigen Baumaßnahmen von Sanierungen im bewohnten Zustand ausgegangen.
Soll-Nettokaltmieten werden, inklusive Modernisierungsumlage, mit durchschnittlich 5,20 €/m²
eingeplant.
Im Rahmen der Finanzierung der Investitionsmaßnahmen findet der Grundsatz 30 %

Eigenkapital- zu 70 % Fremdkapitaleinsatz Anwendung. Die Planung der Neuaufnahme von
Darlehen basiert auf einem Zinssatz von 4 % und einer jährlichen Tilgung von 2 % in Form von
Annuitätendarlehen.
Instandhaltung
Die Entwicklung der Instandhaltungskosten geht von einer Steigerung von 12,46 €/m² in 2016, auf
ca. 15,26 €/m² in 2020 und ca. 17,67 €/m² in 2025 im Kernbestand aus.
Die Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen 2016 sowie für die Folgejahre sind
gekennzeichnet durch einen gezielten Abbau des bestehenden Instandhaltungsstaus und damit
der Sicherstellung einer nachhaltigen Vermietung, konzentriert auf den Erhalt der Wert- und
Nachhaltigkeit der Objekte des Kernbestandes. Einen wichtigen Stellenwert nimmt das für die
Herrichtung der Leer-Wohnungen im Rahmen des Förderprogramms -Wohnraumertüchtigung-
109
bereitgestellte Instandhaltungsbudget in Höhe von 800 T€ in 2016 und das in gleicher Höhe
geplante Budget für 2017 ein.
Tilgungsstreckung
Die aktuelle Darlehensstruktur der WGS weist einen zu hohen Liquiditätsabfluss auf. Die
Darlehensneuordnung und die Reduzierung des Kapitaldienstes durch Tilgungsstreckung der
kommunal verbürgten Altschulden sowie der Landesfördermittel sind zwingend erforderlich. Zur
Umsetzung dieser Strategie fanden intensive Gespräche zwischen der WGS und der
Landeshauptstadt Schwerin, als Bürgin, und der Kommunalaufsicht des Landes, sowie den
wichtigsten Finanzierungspartnern statt. Mögliche Lösungsvarianten, unter Berücksichtigung der
erforderlichen Anforderungen/Prämissen, werden aktuell erarbeitet und geprüft.
Der Planungsansatz geht von einer Tilgungsstreckung der LFI-Darlehen sowie der kommunal
verbürgten Altschulden am 01.01.2017 auf 2 % der Restschulden aus.
Der mit der Tilgungsstreckung verbundene erhöhte Zinsaufwand fand entsprechende
Berücksichtigung. Die aus der Tilgungsstreckung resultierenden höheren jährlichen Restschulden
ziehen ein erhöhtes effektives Bürgschaftsentgelt (0,5 % p. a.) nach sich, welches planungsseitig
in entsprechender Höhe eingestellt wurde.
Einigen sich Fremdkapitalgeber und die Gesellschafterin nicht auf eine

Tilgungsstreckung im vorstehenden Sinne, können die Liquiditäts-
anforderungen mittelfristig die Existenz des Unternehmens bedrohen.
Personalaufwand
Die Personalkosten enthalten Löhne und Gehälter, Sonderzahlungen sowie die sozialen
Abgaben. Für das Geschäftsjahr 2017 sind die Personalaufwendungen, gemäß dem beigefügten
Stellenplan, festgelegt worden. Zum 30.06.2016 endete die Betriebsvereinbarung zum
Gehaltsverzicht in Höhe von 500 T€.
Ab dem 01.07.2016 wird entsprechend der arbeitsvertraglichen Eingruppierung Gehalt gezahlt.
Gleiches gilt auch für das branchenübliche Urlaubs- und Weihnachtsgeld.
In der Personalkostenplanung wurde eine geschätzte jährliche Tariferhöhung von 2 % in Ansatz
gebracht.
Die Eingruppierung neueintretender Mitarbeiter mit einer Gehaltsgruppe niedriger und die bei
Eintritt geringere Berufsjahreseingruppierung wirken kostendämpfend.
Zielgerichtete Fortbildungsmaßnahmen und eine Personalentwicklungsplanung kompensieren
den Know-How-Verlust infolge des Ausscheidens zahlreicher Mitarbeiter in den Ruhestand.
Die Stellenplanung der WGS bewegt sich im unteren Mittelfeld vergleichbarer Strukturen der
GdW-Mitgliedsunternehmen.
Darlehen
Die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten werden entsprechend der vereinbarten Zins- und
Tilgungskonditionen im Festschreibungszeitraum in der Planung verarbeitet.
Ab dem jeweils anstehenden Prolongationstermin werden die Zinsen in der Höhe entsprechend
hinterlegten Konditionen der Zinskurve in avestrategy mit 5 % fortgeschrieben.
110
7.2 Bilanz
Bezeichnung_Komplett 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025
I. AKTIVA 339.302 TEUR 336.531 TEUR 327.911 TEUR 323.402 TEUR 322.084 TEUR 318.893 TEUR 315.466 TEUR 311.983 TEUR 308.017 TEUR 302.870 TEUR 298.317 TEUR
A. Anlagevermögen [0] 311.767 TEUR 304.963 TEUR 302.429 TEUR 298.846 TEUR 297.111 TEUR 294.361 TEUR 291.451 TEUR 289.003 TEUR 284.942 TEUR 279.827 TEUR 274.656 TEUR
A.II. Sachanlagen 311.757 TEUR 304.953 TEUR 302.419 TEUR 298.836 TEUR 297.101 TEUR 294.351 TEUR 291.441 TEUR 288.993 TEUR 284.932 TEUR 279.817 TEUR 274.646 TEUR
A.III. Finanzanlagen [08] 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR 10 TEUR
B. Umlaufvermögen [1] 27.258 TEUR 30.530 TEUR 24.444 TEUR 23.518 TEUR 23.934 TEUR 23.494 TEUR 22.977 TEUR 21.942 TEUR 22.038 TEUR 22.005 TEUR 22.623 TEUR
B.I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere
19.435 TEUR 17.107 TEUR 15.451 TEUR 15.504 TEUR 15.981 TEUR 16.331 TEUR 16.757 TEUR 17.246 TEUR 17.751 TEUR 18.188 TEUR 18.689 TEUR
Vorräte
B.II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände [02] 2.285 TEUR 2.630 TEUR 2.627 TEUR 2.637 TEUR 2.657 TEUR 2.661 TEUR 2.667 TEUR 2.675 TEUR 2.683 TEUR 2.689 TEUR 2.693 TEUR
B.III. Wertpapiere [26] 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR 7 TEUR
B.IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben [27 / 28] 5.530 TEUR 10.785 TEUR 6.359 TEUR 5.369 TEUR 5.288 TEUR 4.494 TEUR 3.546 TEUR 2.014 TEUR 1.596 TEUR 1.121 TEUR 1.234 TEUR
C. aktiver Rechnungsabgrenzungsposten [29] 277 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR
C.1 aktiver Rechnungsabgrenzungsposten 277 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR 1.038 TEUR
II. PASSIVA 339.302 TEUR 336.531 TEUR 327.911 TEUR 323.402 TEUR 322.084 TEUR 318.893 TEUR 315.466 TEUR 311.983 TEUR 308.017 TEUR 302.870 TEUR 298.317 TEUR
A. Eigenkapital [3] 82.392 TEUR 80.481 TEUR 76.806 TEUR 77.215 TEUR 79.285 TEUR 80.512 TEUR 81.946 TEUR 83.595 TEUR 85.176 TEUR 86.879 TEUR 88.757 TEUR
A.I.a Grundkapital/gezeichnetes Kapital/Stammkapital [30] 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR 51.130 TEUR
A.II. Kapitalrücklage [32] 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR 17.544 TEUR
A.III. Gewinn-/Ergebnisrücklagen [33] 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR 13.518 TEUR
EK.1 Eigenkapital 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR 82.193 TEUR
A.IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust [34] 199 TEUR -1.712 TEUR -5.387 TEUR -4.978 TEUR -2.908 TEUR -1.680 TEUR -247 TEUR 1.402 TEUR 2.983 TEUR 4.686 TEUR 6.564 TEUR
EK-v Eigenkapital vorläufig 82.392 TEUR 80.481 TEUR 76.806 TEUR 77.215 TEUR 79.285 TEUR 80.512 TEUR 81.946 TEUR 83.595 TEUR 85.176 TEUR 86.879 TEUR 88.757 TEUR
B. Rückstellungen [36-39] 3.276 TEUR 3.131 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR 2.896 TEUR
B.1 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR 80 TEUR
Verpflichtungen [36]
B.6 sonstige Rückstellungen 1 [39] 3.196 TEUR 3.051 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR 2.816 TEUR
C. Verbindlichkeiten 253.153 TEUR 252.438 TEUR 247.727 TEUR 242.810 TEUR 239.422 TEUR 235.003 TEUR 230.143 TEUR 225.011 TEUR 219.464 TEUR 212.614 TEUR 206.184 TEUR
C.2 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten [41] 233.824 TEUR 234.777 TEUR 230.635 TEUR 225.504 TEUR 221.353 TEUR 216.512 TEUR 211.159 TEUR 205.473 TEUR 199.361 TEUR 192.013 TEUR 185.021 TEUR
C.5 Erhaltene Anzahlungen [43] 17.511 TEUR 15.377 TEUR 15.064 TEUR 15.187 TEUR 15.865 TEUR 16.208 TEUR 16.626 TEUR 17.105 TEUR 17.600 TEUR 18.028 TEUR 18.519 TEUR
C.6 Verbindlichkeiten aus Vermietung [440] 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR 463 TEUR
C.9 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.114 TEUR 1.580 TEUR 1.324 TEUR 1.414 TEUR 1.499 TEUR 1.579 TEUR 1.654 TEUR 1.729 TEUR 1.799 TEUR 1.869 TEUR 1.939 TEUR
C.15 sonstige Verbindlichkeiten [47] 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR 241 TEUR
D. passiver Rechnungsabgrenzungsposten [49] 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR
D.1 passiver Rechnungsabgrenzungsposten [49] 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR 481 TEUR
111
7.3 Gewinn- und Verlustrechnung
1. Umsatzerlöse 49.786 TEUR 50.357 TEUR 49.204 TEUR 48.040 TEUR 49.443 TEUR 49.759 TEUR 50.293 TEUR 50.998 TEUR 51.751 TEUR 52.461 TEUR 53.083 TEUR
2. Bestandsveränderung an zum Verkauf bestimmten Grundstücken
-241 TEUR -2.328 TEUR -1.656 TEUR 53 TEUR 478 TEUR 349 TEUR 427 TEUR 489 TEUR 505 TEUR 437 TEUR 501 TEUR
mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen [64]
3. andere aktivierte Eigenleistungen [65] 140 TEUR 328 TEUR 191 TEUR 170 TEUR 203 TEUR 191 TEUR 193 TEUR 198 TEUR 130 TEUR 98 TEUR 98 TEUR
4. sonstige betriebliche Erträge [66] 7.579 TEUR 2.977 TEUR 4.247 TEUR 1.526 TEUR 1.269 TEUR 1.206 TEUR 1.173 TEUR 1.230 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 26.729 TEUR 26.398 TEUR 25.393 TEUR 24.062 TEUR 24.647 TEUR 25.561 TEUR 26.222 TEUR 26.997 TEUR 27.777 TEUR 28.406 TEUR 29.119 TEUR
R. Rohergebnis 30.536 TEUR 24.935 TEUR 26.593 TEUR 25.726 TEUR 26.746 TEUR 25.945 TEUR 25.864 TEUR 25.917 TEUR 25.755 TEUR 25.735 TEUR 25.707 TEUR
6. Personalaufwand [83] 5.563 TEUR 6.465 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR
7. Abschreibungen [84] 12.379 TEUR 8.391 TEUR 8.451 TEUR 7.555 TEUR 7.471 TEUR 7.479 TEUR 7.638 TEUR 7.658 TEUR 7.786 TEUR 7.915 TEUR 7.971 TEUR
8. sonstige betriebliche Aufwendungen [85] 3.209 TEUR 3.698 TEUR 6.640 TEUR 2.771 TEUR 2.429 TEUR 2.644 TEUR 2.436 TEUR 2.489 TEUR 2.461 TEUR 2.474 TEUR 2.486 TEUR
B. Betriebsergebnis 9.385 TEUR 6.380 TEUR 4.748 TEUR 8.646 TEUR 10.092 TEUR 9.068 TEUR 9.037 TEUR 9.017 TEUR 8.754 TEUR 8.592 TEUR 8.497 TEUR
9. Erträge aus Beteiligungen [67] 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
1 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
Finanzanlagevermögens [67]
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge [68] 179 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des UV [86] 4 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
12.a) Aufwendungen aus Verlustübernahmen [880] 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen [87] 7.838 TEUR 8.288 TEUR 8.421 TEUR 8.235 TEUR 8.020 TEUR 7.838 TEUR 7.601 TEUR 7.365 TEUR 7.171 TEUR 6.887 TEUR 6.617 TEUR
14. Steuern vom Einkommen und Ertrag [890] 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
15. Ergebnis nach Steuern 1.723 TEUR -1.908 TEUR -3.673 TEUR 411 TEUR 2.072 TEUR 1.230 TEUR 1.436 TEUR 1.651 TEUR 1.583 TEUR 1.705 TEUR 1.880 TEUR
16. sonstige Steuern [891] 1.524 TEUR 3 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR
16.a) Erträge aus Verlustübernahmen [691] 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
16.b) Aufwendungen aus Gewinnabführungsvertrag [895] 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
17. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 199 TEUR -1.910 TEUR -3.675 TEUR 408 TEUR 2.070 TEUR 1.228 TEUR 1.433 TEUR 1.649 TEUR 1.581 TEUR 1.703 TEUR 1.878 TEUR
18. Gewinnvortrag/Verlust aus dem Vorjahr 0 TEUR 199 TEUR -1.712 TEUR -5.387 TEUR -4.978 TEUR -2.908 TEUR -1.680 TEUR -247 TEUR 1.402 TEUR 2.983 TEUR 4.686 TEUR
19. Auflösung Rücklagen 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
20. Bildung von Rücklagen 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
21. Bilanzgewinn/Bilanzverlust 199 TEUR -1.712 TEUR -5.387 TEUR -4.978 TEUR -2.908 TEUR -1.680 TEUR -247 TEUR 1.402 TEUR 2.983 TEUR 4.686 TEUR 6.564 TEUR
22. Gewinnverwendung 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
23. Gewinnvortrag / Verlustvortrag 199 TEUR -1.712 TEUR -5.387 TEUR -4.978 TEUR -2.908 TEUR -1.680 TEUR -247 TEUR 1.402 TEUR 2.983 TEUR 4.686 TEUR 6.564 TEUR
112
7.4 Liquidität
B.IV. flüssige Mittel am Periodenbeginn 5.530 TEUR 10.785 TEUR 6.359 TEUR 5.369 TEUR 5.288 TEUR 4.494 TEUR 3.546 TEUR 2.014 TEUR 1.596 TEUR 1.121 TEUR
E. Einnahmen 73.478 TEUR 57.219 TEUR 53.370 TEUR 54.994 TEUR 55.153 TEUR 56.032 TEUR 56.575 TEUR 56.561 TEUR 55.578 TEUR 56.263 TEUR
E.1 Einnahmen aus Umsatzerlösen aus Hausbewirtschaftung 45.602 TEUR 46.259 TEUR 47.157 TEUR 48.811 TEUR 49.216 TEUR 49.823 TEUR 50.582 TEUR 51.346 TEUR 51.986 TEUR 52.669 TEUR
E.2 Einnahmen aus Verkauf des UV 2.254 TEUR 1.537 TEUR 146 TEUR 428 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
E.3 Einnahmen aus Verkauf von Gegenständen des AV 7.815 TEUR 94 TEUR 911 TEUR 58 TEUR 563 TEUR 800 TEUR 482 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
E.4 Einnahmen aus Betreuungstätigkeit 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR 39 TEUR
E.5 Einnahmen aus anderen Lieferungen und Leistungen
174 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR 175 TEUR
[63]
E.6 Einnahmen aus sonstigen betrieblichen Erträgen 1.535 TEUR 3.957 TEUR 1.342 TEUR 1.245 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR 1.145 TEUR
E.7 Einnahmen aus Finanzerlösen 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
E.8 Einnahmen aus Darlehensaufnahmen/Liquiditätszufluss 15.664 TEUR 4.825 TEUR 3.274 TEUR 3.915 TEUR 3.681 TEUR 3.715 TEUR 3.815 TEUR 3.516 TEUR 1.891 TEUR 1.891 TEUR
E.9 Einnahmen aus sonstigen Finanzmittelzuflüssen 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
E.10 Einnahmen durch Abbau sonstiger Forderungen durch
Zahlung
E.11 Einnahmen durch Auszahlung/Verwendung von
Bausparguthaben
E.12 außerordentliche Erträge 79 TEUR 16 TEUR 8 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
Zwischenwerte Einnahmen / Einzahlungen 73.478 TEUR 57.219 TEUR 53.370 TEUR 54.994 TEUR 55.153 TEUR 56.032 TEUR 56.575 TEUR 56.561 TEUR 55.578 TEUR 56.263 TEUR
A Ausgaben 68.222 TEUR 61.645 TEUR 54.359 TEUR 55.076 TEUR 55.947 TEUR 56.981 TEUR 58.107 TEUR 56.978 TEUR 56.053 TEUR 56.150 TEUR
A.1 Ausgaben für bezogene Lieferungen und Leistungen 26.351 TEUR 28.621 TEUR 24.215 TEUR 24.562 TEUR 25.481 TEUR 26.147 TEUR 26.922 TEUR 27.707 TEUR 28.336 TEUR 29.049 TEUR
A.2 Ausgaben für Personalaufwand 6.465 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR 6.753 TEUR
A.3 Ausgaben für sonstige betriebliche Aufwendungen 2.097 TEUR 2.138 TEUR 2.070 TEUR 2.081 TEUR 2.090 TEUR 2.101 TEUR 2.111 TEUR 2.122 TEUR 2.132 TEUR 2.143 TEUR
A.4 Ausgaben für Zinsen und ähnliche Aufwendungen 8.295 TEUR 8.428 TEUR 8.243 TEUR 8.028 TEUR 7.846 TEUR 7.609 TEUR 7.374 TEUR 7.180 TEUR 6.896 TEUR 6.625 TEUR
A.5 Ausgaben für Steuern 3 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR 2 TEUR
A.6 Auszahlungen an Eigentümer, Gesellschafter, für
Verlustübernahmen
A.7 sonstige Ausgaben für Investitionen 9.836 TEUR 6.642 TEUR 4.677 TEUR 5.592 TEUR 5.259 TEUR 5.308 TEUR 5.451 TEUR 3.595 TEUR 2.702 TEUR 2.702 TEUR
A.8 sonstige Ausgaben für Abbau von
Verbindlichkeiten/Rückstellungen durch Zahlung
A.9 Darlehenstilgung 14.704 TEUR 8.960 TEUR 8.398 TEUR 8.057 TEUR 8.515 TEUR 9.060 TEUR 9.493 TEUR 9.619 TEUR 9.230 TEUR 8.875 TEUR
Zwischenwerte Ausgaben / Auszahlungen 68.222 TEUR 61.645 TEUR 54.359 TEUR 55.076 TEUR 55.947 TEUR 56.981 TEUR 58.107 TEUR 56.978 TEUR 56.053 TEUR 56.150 TEUR
Saldo gesamt Deckung (+) / Unterdeckung (-) (inkl.
5.255 TEUR -4.427 TEUR -989 TEUR -81 TEUR -794 TEUR -948 TEUR -1.532 TEUR -418 TEUR -475 TEUR 113 TEUR
errechneten Zinsen)
B.IV. flüssige Mittel am Periodenende 5.530 TEUR 10.785 TEUR 6.359 TEUR 5.369 TEUR 5.288 TEUR 4.494 TEUR 3.546 TEUR 2.014 TEUR 1.596 TEUR 1.121 TEUR 1.234 TEUR
K Kapitaldienst (liquiditätswirksam im Wj) 22.999 TEUR 17.388 TEUR 16.641 TEUR 16.085 TEUR 16.361 TEUR 16.669 TEUR 16.867 TEUR 16.799 TEUR 16.127 TEUR 15.500 TEUR
113
7.5 Kapitalflussrechnung
Bezeichnung_Komplett 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.715 TEUR 8.382 TEUR 8.069 TEUR 9.596 TEUR 8.736 TEUR 8.904 TEUR 9.114 TEUR 9.280 TEUR 9.566 TEUR 9.798 TEUR
2. Cashflow aus Investitionstätigkeit -2.093 TEUR -8.674 TEUR -3.935 TEUR -5.534 TEUR -4.697 TEUR -4.508 TEUR -4.969 TEUR -3.595 TEUR -2.702 TEUR -2.702 TEUR
3. Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 634 TEUR -4.135 TEUR -5.124 TEUR -4.143 TEUR -4.833 TEUR -5.345 TEUR -5.678 TEUR -6.103 TEUR -7.339 TEUR -6.983 TEUR
4. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes (1.+2.+3.) 5.255 TEUR -4.427 TEUR -989 TEUR -81 TEUR -794 TEUR -948 TEUR -1.532 TEUR -418 TEUR -475 TEUR 113 TEUR
5. Wechselkurs, konzernkreis- bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelbestandes 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR 0 TEUR
6. Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 5.530 TEUR 10.785 TEUR 6.359 TEUR 5.369 TEUR 5.288 TEUR 4.494 TEUR 3.546 TEUR 2.014 TEUR 1.596 TEUR 1.121 TEUR
7. Finanzmittelbestand am Ende der Periode 10.785 TEUR 6.359 TEUR 5.369 TEUR 5.288 TEUR 4.494 TEUR 3.546 TEUR 2.014 TEUR 1.596 TEUR 1.121 TEUR 1.234 TEUR
114
8 Schlussbemerkung
Das Unternehmensentwicklungskonzept 2016-2025 braucht eine breite Akzeptanz durch die

Einbindung der am Unternehmen interessierten Gruppen und Institutionen.
Die Gremien der WGS, die Finanzierungs- und Fördermittelpartner, die politischen Gremien der
Stadt und die Mitarbeiter werden in den UEK-Prozess eingebunden.
In der ersten offiziellen Partnersitzung im März 2016 wurde der vorgelegte 1. Entwurf des UEK
beraten. Weitere Versionen wurden um die Zahlen des aktuellen Jahresabschlusses 2015 als
Planungsbasis und die Detailplanungen bis 2025 zur vorliegenden Version ergänzt.
Die vorliegende UEK-Version ist die Basis für die zu beschließenden Wirtschafts- und
Finanzplanungen der WGS und wird im Betriebsrat, den Gremien der WGS und der LHSN bis
Ende 2016 final beschlossen.
Breiter Konsens ist der wesentliche Erfolgsbaustein und sichert die breite Unterstützung bei den
erforderlichen schwierigen Schritten. Der Gesamterfolg erfordert die Akzeptanz der gemeinsamen
Ziele und der erforderlichen Maßnahmen. Im Ergebnis muss später nicht jede Detailmaßnahme
erneut öffentlich diskutiert werden.
Planungssicherheit und Verlässlichkeit ist für die Kunden der WGS ein wichtiges Gut. Sie müssen
sicher sein, dass ihr Zuhause nicht im nächsten Schritt zur Disposition steht.
Die Kapitalgeber brauchen die Gewissheit, dass ihre Investitionsmittel zielgerichtet eingesetzt und
zurückgezahlt werden.
Die Landeshauptstadt braucht die Sicherheit, dass sie auf die operative Stärke der WGS bauen
kann, um die Zukunftsaufgaben bei der Wohnraumversorgung und der Quartiersentwicklung zu
bewältigen. Ferner muss die Gesellschafterin darauf vertrauen können, nicht in ungeplante
Zahlungsverpflichtungen zu geraten.
Das UEK ist nach der Bestätigung durch die Partner der verbindliche Handlungskatalog für die
WGS. Erhebliche Abweichungen oder Sonderthemen bedürfen einer durch die UEK-Partner
beschlossenen Modifizierung.
Der jeweilige Stand des UEK während der Laufzeit bis 2025 wird durch ein standardisiertes
Berichtswerk dokumentiert und den vorstehenden Gruppen mindestens jährlich im Rahmen einer
UEK-Konferenz vorgestellt.
Die Planung wird im System -avestrategy- der Firma BBT erstellt.
Das vorliegende UEK 2025 bietet die große Chance für alle Partner und die WGS eine Win-win-
Situation zu realisieren. Kein Partner verliert eingesetzte Ressourcen oder Kapital!
Die WGS wird ein stabiles Unternehmen mit einem zukunftssicheren Geschäftsmodell.
Die WGS kann ihre wichtige Rolle am Wohnungsmarkt, in der Stadtentwicklung, als sicherer
Arbeitgeber und wesentlicher Wirtschaftsfaktor wahrnehmen.
Das Team der WGS ist hochmotiviert und hat 2014-2016 unter Beweis gestellt, dass die WGS im
Kernbestand operativ erfolgreich ist. Die Teammitglieder haben mit viel Engagement die Ideen
und Optionen des vorliegenden UEK 2025 erarbeitet. Dieses Team wird mit dieser Kraft und
Freude die nächsten Schritte zum Erfolg der WGS gehen.
115
Die Geschäftsführung verpflichtet sich zur Sicherstellung des Konzepterfolges, die zukünftigen
wirtschaftlichen Aktivitäten, einschließlich der Wirtschaftsplanung am UEK 2025 auszurichten und
die fortlaufende Überwachung und Kommunikation der planungsrelevanten Daten vorzunehmen
und alle Partner stets vollumfänglich und transparent zu unterrichten.
Schwerin, 31. Juli 2016
WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
Thomas Köchig
Geschäftsführer
Das vorliegende Unternehmensentwicklungskonzept wurde durch den Aufsichtsrat auf der

Sitzung am 26.01.2017 genehmigt.
116
Nachtragsbericht per 31.12.2016
I. Wesentliche Veränderungsthemen/Festlegungen ................................................................... 2
II. Erläuterung der farblichen Markierungen ................................................................................ 3
III. Ausführungen ............................................................................................................................ 4

1. Verlauf des operativen Geschäfts .............................................................................................. 4
2. Finanzierungsthemen, inklusive Auflagen und Bedingungen von Ministerien,
Gremien oder Finanzierungspartnern ........................................................................................ 6
3. Sonderprojekthemen ................................................................................................................ 10
4. Hochhaus Julius-Polentz-Str. 1/2 ............................................................................................. 12
5. Änderungen hinsichtlich Organisation und Ablauf bezogen auf das UEK ............................... 12
6. Prämissen und Darstellung der UEK-Fortschreibung/Szenariorechnung ............................... 13
1
I. Wesentliche Veränderungsthemen/Festlegungen
Mindestwohnungsbestand
Bezug nehmend auf den Beschluss der Stadtvertretung der LHSN vom 16.11.2015, liegt die
Verantwortung der WGS als kommunales Wohnungsunternehmen in der Versorgung der
Einwohnerinnen und Einwohner der Stadt Schwerin mit bezahlbarem Wohnraum. Zur
Sicherstellung dieser Aufgabe, ist im Unternehmensentwicklungskonzept (UEK) eine verbindliche
Aussage zum Mindestwohnungsbestand der WGS zu treffen.
Der Aufsichtsrat des Unternehmens hat auf der Basis dieses Beschlusses der Stadtvertretung
eine Mindestanzahl von 10.000 Wohnungen festgelegt.
Die WGS geht im UEK und der damit verbundenen Planung für den Zeitraum 2016 bis 2025 von
einem Mindestwohnungsbestand in Höhe von 10.000 Einheiten aus.
Als erste Maßnahme zur Absicherung dieser Zielstellung erfolgt kein Verkauf und somit die
Zuordnung des Objektes O.-v.-Guericke-Straße 18-24 mit 40 Wohnungen in den Kernbestand.
Der Nachtragsbericht beinhaltet als weitere sachliche und wirtschaftliche Änderungen:
- den Verlauf des 2. Halbjahres 2016,

- konkretere Planungen und Ausschreibungsergebnisse bei Abriss-/Bauprojekten,
- veränderte Anforderungen im Sonderthema Asyl,
- die Zustimmung des LFI zur Tilgungsreduzierung auf 2 % annuitätisch ihrer Darlehen,
- getätigte Abschlüsse mit Geschäftsbanken, die ebenfalls Tilgungsreduzierungen
erbrachten,
- die angedachte Lösung bei den kommunalverbürgten Darlehen (Altschulden),
- die Gegenfinanzierung der Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen dieser Lösung,
- die Einbindung der Sonderprojekte von max. 10 Mio. € in das Gesamtdarlehen,
- ein neues Gesamtdarlehen über 50 Mio. € verbürgt oder teilgesichert durch die LHSN,
- das Hochhaus Julius-Polentz-Str. 1 - 2 wird nicht aus eigenen Mitteln / im eigenen
Bestand saniert und wechselt in den Verwertungsbestand. Für das Hochhaus in der
Julius-Polentz-Str. 1 – 2 wurde nach intensiver Beratung im Aufsichtsrat am 26.01.2017
die Priorität Abriss und somit die Bestandseinsortierung Verwertung/Abriss präferiert. Aus
Gründen der kaufmännischen Vorsicht wird das benötigte Finanzvolumen von
1,5 Mio. Euro für einen Abriss in das Darlehenskontingent von bis zu 50 Mio. Euro
(kommunal verbürgt) einbezogen,
- 10 Mio. € von einem privaten Investor werden voraussichtlich nicht aufgenommen
sondern werden als Sonderprojektfinanzierung in das Gesamtdarlehen von 50 Mio. €
eingebunden,
- bei erheblichen Verzögerungen der Darlehensaufnahme des Gesamtdarlehens, die die
Valutierung bis zum 31.05.2017 gefährden, wird das Angebot des privaten Kreditgebers
über 10 Mio. € zu 6 %, endfällig, unbesichert als Liquiditätssicherung auf 1 Jahr genutzt,
diese Mittel waren im UEK auf 5 Jahre eingeplant und würden im Idealfall durch die
günstigeren Konditionen des Gesamtdarlehens ersetzt,
- Kooperation mit der EXPORO AG bei der Finanzierung der Modernisierungsmaßnahme
Neubrandenburger Straße im Rahmen eines Crowdfunding-Projektes zur Einwerbung von
850 T€ auf ca. 1 Jahr als Zwischenfinanzierung. Die Maßnahme wird durch einen
Endfinanzierungskredit auf der Basis der erhöhten Verkehrswerte abgelöst.
- Der geplante Verkauf der Freifläche –Wuppertaler Straße− wird gemäß Beschluss des
Aufsichtsrates vom 26.01.2017 nicht vollzogen. Das Grundstück ist für eine Neubebauung
und somit für die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten zu nutzen.
2
II. Erläuterung der farblichen Markierungen
Farbe Erläuterung
Verlauf des operativen Geschäfts
Finanzierungsthemen, inklusive Auflagen und Bedingungen von Ministerien,

Gremien oder Finanzierungspartnern
Sonderprojekthemen
- Entwicklung Hochhäuser
- Modernisierung Rahlstedter Straße 1/2 und
Neubrandenburger Straße 1,3,5,7
- Sonderförderprogramm Wohnraumertüchtigung
- Freifläche Wuppertaler Straße
Hochhaus Julius-Polentz-Str. 1/2
Organisation und Ablauf bezüglich des UEK
Prämissen und Darstellung der UEK-Fortschreibung/Szenariorechnung
3
III. Ausführungen
1. Verlauf des operativen Geschäfts
Zum Stichtag 31.12.2016 beinhaltet der Bestand der Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
11.337 eigene Wohnungen und 144 Gewerbeobjekte.
Stadtteile Wohnungsbestand per 31.12.2016 Gewerbeobjekte

Anzahl m² Anzahl m²
Lankow 3.669 173.701 18 2.506
Altstadt 1.246 68.861 30 10.590
Weststadt 1.063 58.603 7 1.338
Gr. Dreesch 2.700 149.225 42 5.641
Krebsförden 391 21.937 5 504
Neu Zippendorf 1.699 95.073 38 5.156
Mueßer Holz 569 33.037 4 555
Gesamt 11.337 600.437 144 26.290
Der Wohnungsleerstand der WGS wurde für das UEK ab 2016 systematisch neu unterteilt
und betrug am 31.12.2016:
Gesamtleerstand 1.803 Wohnungen = 15,9 %

davon geplante Verkäufe - 381 Wohnungen = - 3,4 %
davon Abrisse gesamt - 511 Wohnungen = - 4,5 %
davon Abrisse Hochhäuser - 389 Wohnungen = - 3,4 %
davon Abrisse Sonstiges - 122 Wohnungen = - 1,1 %
davon Modernisierungsobjekte - 84 Wohnungen = - 0,7 %
davon stillgelegte Wohnungen - 20 Wohnungen = - 0,2 %
Marktleerstand 807 Wohnungen = 7,1 %
abzügl. fest reserviert für LHSN -
im Vertrieb befindlicher Leerstand 807 Wohnungen = 7,1 %
davon unterstützt durch Sonderprogramm 87 Wohnungen
Wohnraumertüchtigung
Der Leerstand der WGS verteilt sich regional auf die Schweriner Stadtteile sehr unterschiedlich:
Stadtteile Leer-WE gesamt per 31.12.2016 Marktleerstand

Anzahl m² Anzahl
Lankow 1055 45.200 261
Altstadt 37 2.021 21
Weststadt 22 1.209 18
Gr. Dreesch 184 11.188 184
Krebsförden 54 3.298 44
Neu Zippendorf 274* 16.557 185
Mueßer Holz 177 10.233 94
Gesamt 1.803 89.706 807
* Das Hochhaus Rostocker Str. 5,6,7 wurde per 31.12.2016 aus dem Bestand sowie aus dem
Leerstand rausgenommen.
4
Wohnungsangebot der WGS
Die Gesellschaft verfügt zum 31.12.2016 über 312 eigene Wohn- und Geschäftsbauten (WE/GE)
in Schwerin mit 11.337 Wohnungen mit 600.437 m² Wohnfläche.
Die WGS wird das Überangebot an Wohnraum von 15,9 % (7,1 % marktbedingt) systematisch
bearbeiten und den begrenzten finanziellen Rahmen für Angebotsbereinigungen, Umbau von
Wohnraum, Fahrstuhlanbauten, gezielte Modernisierungen und ergänzende Neubauten nutzen.
Die Marktstellung wird entscheidend ausgebaut. Die Begrenzung auf das eigentliche
Kerngeschäft Wohnen mit ca. 10.000 Wohnungen, die Optimierung der Instandhaltungen,
die konsequente Ausrichtung des Angebotes an der Kundennachfrage und die effiziente
Führung der Organisation nach Deckungsbeitrags- und betriebswirtschaftlichen Kennziffern wird
unsere Wettbewerbssituation stärken und langfristig erheblich verbessern.
Bestandseinteilung / Portfolio per 31.12.2016
Verwertungsbestand 1.460 WE*
-> Verkauf 447 WE
-> Abriss (4 HH Plöner, Eutiner, Rostocker) 482 WE
-> Abriss 181 WE
-> Abriss verschoben bis Asylversorgung Ende 350 WE**
* Die Prüfung der Julius-Polentz-Str. 1/2 führte zu erheblichen Mehrkosten für eine
Modernisierung und eine durch angefragte Banken oder durch Eigenkapital der WGS nicht
schließbare Finanzierungslücke. Die Wohnungen werden dem Verwertungsbestand
zugeordnet.
** Die Objekte Magdeburger Straße 3-10, Pankower Str. 1-21 (ungerade Nummern), Pankower
Str. 25-41 (ungerade Nummern) und Hamburger Allee 194-208, 210-216 waren Anfang 2015
zum Abriss vorgesehen. Sie wurden für die Unterbringung von Asylbewerbern ohne
Anerkennung (möbliert) reaktiviert. Mit der LHSN wurden 3-Jahres-Verträge geschlossen.
Eine abschließende Festlegung erfolgte in der Aufsichtsratssitzung am 26.01.2017 für einen

Mindestbestand von 10.000 Wohnungen. Dieser Gesamtwohnungsbestand ist wie folgt
gegliedert:
Verwertungsbestand 1.070 WE
-> Verkauf 32 WE
-> Abriss (5 HH Plöner, Eutiner, J.-Polentz, Rostocker) 857 WE
-> Abriss 181 WE
Auf dieser Zuordnungsbasis wird gewährleistet, dass die WE-Zahlen über den Planungszeitraum
2016 - 2025 des UEK ständig über der geforderten Mindestanzahl von 10.000 Wohnungen liegen.
Das Mietercenter Nord betreut 2.815 Wohnungen (ohne Hochhäuser – Julius-Polentz-Straße,

Eutiner Straße und Plöner Straße).
Im Mietercenter Altstadt/Weststadt werden die Kunden der 2.309 Wohnungen beraten.
Das Mietercenter Süd betreut den größten Teil der WGS-Kunden in 5.359 Wohnungen.
5
Entwicklung der Beschäftigtenzahlen
Zum Ende des Jahres 2016 sind einschließlich des Geschäftsführers in der
Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH 117 Personen beschäftigt, davon 95 Mitarbeiter/innen in
Vollzeit, 10 Mitarbeiterinnen in Teilzeit, 3 Mitarbeiter/innen befinden sich in einem ruhenden
Arbeitsverhältnis und 9 junge Menschen absolvieren ihre Ausbildung in allen drei
Ausbildungsjahren zum Immobilienkaufmann/-kauffrau. Die Ausbildungsquote der WGS liegt mit
8,5 % deutlich über dem Durchschnitt von 4,2 % der Wohnungswirtschaftsunternehmen in
Mecklenburg-Vorpommern.
2. Finanzierungsthemen, inklusive Auflagen und Bedingungen von Ministerien,

Gremien oder Finanzierungspartnern
S. 37
Die Kommunalaufsicht des Landes M-V hat die Zustimmung zur Neustrukturierung der
„verbürgten Darlehen“ der WGS und die Neuvergabe von benötigten Bürgschaften der LHSN von
mehreren Auflagen abhängig gemacht. Nicht betriebsnotwendiges Vermögen, insbesondere
Leergrundstücke und Gewerbegebäude sollen zur Reduzierung der Schuldenlast veräußert
werden.
S. 49
Die Stadt Schwerin hat die erforderlichen Haushaltsbeschlüsse für den Ankauf der Schulfläche im
Bereich Ziegelsee 2017 Ende 2016 für 900 T€ getroffen. Nach Kaufpreiseingang erfolgt die
Ablösung der Grundschuld und die Rückführung des Darlehens.
S. 93
B. Anpassung der Regeltilgung der LFI Darlehen auf 2 % der aktuellen Valuta
Der durchschnittliche Tilgungssatz der LFI-Darlehen beläuft sich resultierend aus der
annuitätischen Darlehensstruktur auf 5,1 % und führt zu einem hohen Liquiditätsabfluss.
Die durch die Tilgungsstreckung erzielbare freie Liquidität ist erforderlich, um die im Rahmen der
strategischen Entwicklung der WGS geplanten Maßnahmen im Bereich Abriss, Modernisierung
und Neubau finanziell abzusichern. Eine neue Vereinbarung ist wesentlich für das UEK 2025 und
sollte bis Ende Juni 2016 getroffen werden.
Eine positive Zusage liegt seit Dezember 2016 mit Wirkung zum 01.01.2017 vor.
Die Wirtschaftsplanung ist für die Umsetzung der Maßnahme auf den 01.01.2017 angepasst
worden. Die Tilgungsreduzierungen auf zunächst 2 % der Restvaluta belaufen sich auf
1,3 – 1,5 Mio. € p. a.
Die Einwilligung hat das LFI unter folgenden Voraussetzungen erteilt, dass
1. auch die anderen Gläubiger, mindestens die beiden Hauptgläubiger, Nord-LB und HSH-
Nordbank AG sowie die Landeshauptstadt Schwerin sich weiterhin in angemessenem
Umfang wie im UEK – Unternehmensentwicklungskonzept 2016 – 2025 beschrieben, an
der Liquiditätsverbesserung der WGS beteiligen,
2. die Landeshauptstadt Schwerin auf Einnahmen verzichtet, bis die Konsolidierung der
WGS erfolgreich abgeschlossen ist,
3. die Stundung durch Reduzierung der Tilgungsraten befristet auf einen Zeitraum von
längstens 5 Jahren, beginnend am 01.01.2017, ist,
4. die Laufzeit der jeweiligen Darlehen sich entsprechend verlängert und
5. ab dem 01.01.2022 automatisch zu den ursprünglich vereinbarten Darlehenskonditionen
zurückgekehrt wird.
Die Mitwirkung der Hauptgläubiger lag bereits vor der Zusage vor, ebenso der Verzicht der LHSN
auf Entnahmen während der Stundungsphase.
6
S. 98
Landeshauptstadt Schwerin / 100 % Gesellschafterin der WGS
A. Tilgungsstreckung verbürgte Darlehen

Der wesentlichste Baustein für den Erfolg des Unternehmensentwicklungskonzepts, die
nachhaltige Sicherung und Neuausrichtung der WGS, ist die Neustrukturierung der Finanzierung
der Gesellschaft und hier insbesondere die Lösung der „Altschuldenthematik“.
Die Darlehen in Höhe von 35,9 Mio. € Restvaluta per 31.12.2016 sollten bis Ende 2025 komplett
zurückgezahlt werden. Die vertraglich vereinbarten Tilgungsanteile in den Annuitäten übersteigen
die Tragfähigkeit der WGS. Den Darlehen steht zumeist kein produktives Anlagevermögen
gegenüber. Die Darlehen resultieren aus der Übertragung der Immobilien im Rahmen der
Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten. Für die übertragenen Objekte wurde
unabhängig von der Lage, des Zustandes, der Ausstattung oder des Vermietungsstandes ein
einheitlicher Wert festgesetzt und anteilig mit Darlehen belastet. Durch den zunehmenden
Leerstand, den erheblichen Modernisierungsrückstand und erforderliche Abrisse verblieben bei
der WGS trotz Förderung und Altschuldenentlastung letztlich 35,9 Mio. € Altschulden. Diese
Darlehen sind zu 100 % durch die Landeshauptstadt mit Ausfallbürgschaften gesichert.
Die Darlehen sind von folgenden Kreditinstituten bereitgestellt worden:
Bank Darlehensvaluta per 31.12.2016

HSH Nordbank AG 10.458.309,49
Landesbank Baden-Würtemberg AG 4.232.283,35
Hypo-Vereinsbank AG 4.487.912,31
Dexia Kommunalbank Deutschland AG 10.456.174,72
Norddeutsche Landesbank 5.040.818,56
Sparkasse Mecklenburg Schwerin 1.194.401,75
35.869.900,18
Bei einer Neustrukturierung kommt es zur vorzeitigen Kündigung der bisherigen Verträge und in
der Folge zu Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von ca. 3,2 Mio. Euro.
Durch die Kündigung verlieren die bisherigen Bürgschaften der LHSN ihre juristische Wirkung für
neue Kreditgeber. Die Neuvergabe der Bürgschaft durch die LHSN ist erforderlich. Eine
Neuvergabe erfordert die Zustimmung der Gremien der WGS, die Zustimmung der LHSN, die
Genehmigung der Kommunalaufsicht und darf nicht gegen die Beihilfevorschriften der EU
verstoßen.
Mehrere denkbare Szenarien für die erforderliche Neustrukturierung des Altschuldenthemas und
die Finanzierung der Sonderaufgaben der WGS (Abrisse von Hochhäusern, Asylbewerberunter-
bringung) wurden von der Wohnungsgesellschaft und den Fachbereichen der Landeshauptstadt
erarbeitet und in zahlreichen Verhandlungsrunden mit dem Land und den Kreditinstituten
verifiziert. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PWC wurde von der Stadt beauftragt, ein
Gutachten zur Beihilfeunbedenklichkeit zu erstellen.
Die PWC hat per Dezember 2016 das Gutachten übergeben und kommt im Wesentlichen zum
Ergebnis, dass sowohl die Vergabe eines direkten Darlehens der LHSN an die WGS als auch
eine erneute Verbürgung des Darlehens durch die LHSN zulässig ist, wenn dieses jeweils
marktgerecht vergütet wird. Der Vorteil, der durch die bessere Bonität der LHSN im Verhältnis zur
WGS besteht, muss kompensiert werden. Die PWC hat mehrere Berechnungsbeispiele
dargestellt. Für den konkreten Darlehensvertrag müssen diese erneut basierend auf den
Angeboten der Kreditgeber zum exakten Vertragsbeginn zum Marktzinsniveau berechnet und
vertraglich geregelt werden. Dies wird erneut die PWC unterstützen. Die Gespräche mit der PWC
ergaben die Möglichkeit, die Altschulden, die Vorfälligkeitsentschädigung aber auch die
anstehenden Sonderaufgaben von ca. 10 Mio. € in ein Darlehen einzubinden und dieses mit bis
zu 100 % Bürgschaft der LHSN zu sichern.
7
Gespräche mit der Kommunalaufsicht und der LHSN ergaben, dass die Kommunalaufsicht
Schwierigkeiten mit der Genehmigung eines direkten Darlehens der LHSN an die WGS hat.
Die Kommunalaufsicht präferiert die Neuordnung der WGS–Finanzierung in der
Verbürgungsvariante.
Die WGS hat in enger Abstimmung mit der Beteiligungsgesellschaft eine Matrix für ein
Interessenbekundungsverfahren ausgewählter Banken entwickelt:
Dahrlehensnehmer WGS Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

Darlehenssumme 50.000.000 €
Valutierung bis spätestens 01.06.2017
Darlehensart Festzinsdarlehen oder Schuldscheindarlehen
Tilgung annuitätisch mit anfänglich 2%
Zins- und Tilgungsleistung: vierteljährlich nachträglich, erstmalig zum 30.09.2017
halbjährlich nachträglich, erstmalig zum 31.12.2017
erwünscht sind: Sondertilgungen in Höhe von bis zu 10 Mio. € in den ersten fünf
Jahren jederzeit zum Zeitpunkt der Zins- und Tilgungsleistung
möglich
Zinsbindungsfrist Variante 1 - 10 Jahre
Variante A - Variante B -
Variante C -
80% Besicherung 100% Besicherung
keine Besicherung
durch LHSN durch LHSN
Zinssatz
Variante C -
keine Besicherung
Zinssatz
Variante C -
keine Besicherung
Zinssatz
Auf jede Variante kann ein Angebot abgegeben werden. Mehrere Angebote sind möglich, aber
nicht zwingend erforderlich.
Die vertragliche Ausgestaltung als Annuitäten- oder Schuldscheindarlehen ist zu kennzeichnen.
Je Variante sind alle Nebenkosten zu benennen.
8
Die angefragten Banken sind:
NORD LB
HSH Nordbank
DKB / Bayern LB
IKB
Sparkasse Holstein / LBBW Konzern
quirin bank AG.
Die Ergebnisse inkl. eventueller Auflagen werden die Beteiligungsgesellschaft und die WGS
auswerten und auf der Basis des besten Angebots Verhandlungen führen.
Dieses Angebot ist die Grundlage für die Genehmigung durch die Gremien der Stadt und wird
parallel mit der Kommunalaufsicht hinsichtlich der Genehmigung abgestimmt.
Der Instanzenweg muss eine Valutierung des 50 Mio. € Darlehens bis 31.05.2017 ermöglichen.
Die grundsätzliche Aufnahme der Darlehen von maximal 50 Mio. €, die Neustrukturierung der
durch kommunale Bürgschaften besicherten Darlehen und die Aufnahme von max. 10 Mio. € für
Sonderaufgaben (in den 50 Mio. € enthalten) ist im genehmigten Wirtschaftsplan bereits
beschlossen worden.
Die Kommunalaufsicht des Landes Mecklenburg-Vorpommern hat in den Gesprächen zusätzliche

Bedingungen angedeutet:
1. Entwicklung und Führung der Gesellschaft gemäß vorliegendem UEK-Entwurf,
2. Konzentration auf das Kerngeschäft der Wohnraumvermietung,
3. Trennung (Verkauf) von nicht betriebsnotwendigem Vermögen (nicht bebaute
Grundstücke und Gewerbebauten mit Drittmietern),
4. Die Vertragskonstruktion darf nicht gegen EU-Beihilferecht verstoßen,
5. Die anderen Gläubiger, mindestens die beiden Hauptgläubiger, Nord-LB und HSH-
Nordbank AG sowie die Landeshauptstadt Schwerin sich weiterhin in angemessenem
Umfang wie im UEK – Unternehmensentwicklungskonzept 2016 – 2025 beschrieben, an
der Liquiditätsverbesserung der WGS beteiligen,
6. Die Landeshauptstadt Schwerin auf Einnahmen verzichtet, bis die Konsolidierung der
WGS erfolgreich abgeschlossen ist.
S. 98
Gewinnung neuer Finanzierungspartner
Die Kreditaufnahme von 10 Mio. € von einem privaten Investor wird voraussichtlich nicht erfolgen.
Die maximal 10 Mio. € werden als Sonderprojektfinanzierung in das Gesamtdarlehen von
50 Mio. € eingebunden.
Bei erheblichen Verzögerungen der Darlehensaufnahme des Gesamtdarlehens, die die
Valutierung bis zum 31.05.2017 gefährden, wird das Angebot des privaten Kreditgebers über
10 Mio. € zu 6 %, endfällig, unbesichert als Liquiditätssicherung auf 1 Jahr genutzt, diese Mittel
waren im UEK auf 5 Jahre eingeplant und würden im Idealfall durch die günstigeren Konditionen
des Gesamtdarlehens ersetzt,
9
3. Sonderprojekthemen
A. Entwicklung Hochhäuser
I. Hochhäuser Plöner Str. 1/2 und Eutiner Str. 1/2
S. 25
Bedingt durch die in 2016 nicht abgeschlossene Neustrukturierung der „Altschulden“ und der nicht
erfolgten Aufnahme von 10 Mio. Euro Darlehen bei Privatinvestoren erfolgt eine
Projektverschiebung auf 2017. Erschwerend wirkte die ungeklärte Situation des Hochhauses
Julius-Polentz-Str. 1/2. Das Hochhaus hätte die Umsetzung der Mieter der Hochhäuser Eutiner/
Plöner Str. deutlich beschleunigt. Die WGS versucht gegenwärtig, den Leerzug über
Ersatzwohnungen im fünfgeschossigen Bestand in Lankow oder in anderen Stadtteilen zu
realisieren. Dies verzögert das Projekt ebenfalls.
Aktuell wird die Rückbauplanung für die Hochhäuser Eutiner/ Plöner Str. durch ein Ingenieurbüro
abgeschlossen.
Diese Planung bildet die erforderliche Grundlage für eine abschließende Kostenerhebung. Diese
ist für die Beantragung der Abrissförderung zwingend notwendig. Die WGS geht nach intensiven
Gesprächen mit dem LFI von einer Förderung der Abrisse mit je 700 T€ bis 800 T€ aus und wird
in Zusammenarbeit mit der LHSN Anfang 2017 entsprechende Förderanträge stellen.
II. Rostocker Straße
S. 34/35
Die Kostenrisiken des Abrisses haben die WGS veranlasst, die Methodik und die Ergebnisse des
Ingenieurbüros INROS LACKNER durch externe Experten erneut überprüfen zu lassen. Bedingt
durch die in 2016 nicht abgeschlossene Neustrukturierung der „Altschulden“ und der nicht
erfolgten Aufnahme von 10 Mio. Euro Darlehen bei Privatinvestoren erfolgt eine
Projektverschiebung auf 2017. Umweltauflagen und zwei nicht umzugsbereite Mietparteien
führten ebenfalls zu Verzögerungen von insgesamt mindestens einem Jahr. Vor diesem
Hintergrund hat die WGS das Objekt ‘Zillestube‘ noch nicht angekauft.
Parallel wurden in der 2. Hälfte intensive Gespräche mit den Eigentümern der Handelsfläche
oberhalb des Hochhauses am Berliner Platz geführt. Die Einbindung dieses Grundstückes in eine
nachhaltige städtebauliche Aufwertung des Berliner Platzes, als zentraler Mittelpunkt, ist
wünschenswert. Die Besitzgesellschaft ist lediglich bereit, das Grundstück in eine
Projektgesellschaft einzubringen. Im Anschluss will sie Teileigentum an einer zukünftigen
gewerblichen Nutzung oder eine entsprechende Parzelle erhalten.
Die WGS ist einerseits finanziell nicht zur Eigenentwicklung der Gesamtliegenschaft in der Lage
und andererseits verhindern die gesetzten Parameter der Kommunalaufsicht M-V
Gewerbeneubau.
Die WGS wird in engster Zusammenarbeit mit der LHSN Zukunftsoptionen prüfen und umsetzen.
Vor diesem Hintergrund beinhaltet der Projektverzug von einem Jahr nicht nur Risiken, sondern
ebenso Chancen (z.B. Übergabe an eine Projektentwicklungsgesellschaft).
Im Interesse der Stadt und des Stadtteils muss eine gute städtebauliche Lösung zeitnah realisiert
werden.
10
B. Modernisierung Rahlstedter Straße 1/2 und Neubrandenburger Straße 1,3,5,7
I. Neubrandenburger Straße 1,3,5,7

S. 31
Die Modernisierung der Neubrandenburger Straße 1,3,5,7 verläuft planmäßig. Aktuell sind
42 Wohnungen reserviert.
Die WGS hat ein innovatives Crowdfunding-Modellprojekt mit der Exporo AG im Januar 2017
gestartet. Mit dem Projekt „Bürger-Wohn-Anlage” bietet die WGS erstmals allen Schwerinerinnen
und Schwerinern die Möglichkeit, in die Zukunft ihrer Stadt zu investieren, sich an der Sanierung
eines Mehrfamilienhauses zu beteiligen und vom Erfolg zu profitieren.
Beim Immobilienprojekt „Neubrandenburger Straße“ investieren die Anleger in die Modernisierung
eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses mit 50 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche
von 3.200 Quadratmetern. Insgesamt investiert die WGS 4.476.000 Euro in das
Sanierungsprojekt. Davon werden 850.000 Euro durch die Anleger bereitgestellt.
Neben dem guten Gefühl, zur Entwicklung des Stadtteils beigetragen zu haben, erwartet die
Anleger zusätzlich eine attraktive Verzinsung von vier Prozent pro Jahr. Dank der kurzen Laufzeit
des Projekts von nur dreizehn Monaten ist dieser Zinsertrag schnell realisierbar.
Bereits ab einem Investment von 500 Euro können sich Interessierte an dem Projekt beteiligen.
Das Anlagegeld wird von der WGS in Form eines Darlehens, zweckgebunden für die
Finanzierung des Umbaus in der Neubrandenburger Straße 1,3,5,7 genutzt. Bereits am
28. Februar 2018 erhalten die Anleger ihr Geld inklusive der Verzinsung zurück. Der maximal
zulässige Kreditbetrag liegt je Person bei 10.000 Euro.
Nicht nur für die Investoren, sondern für die gesamte Stadt Schwerin bietet das Pilotprojekt einen
entscheidenden Mehrwert: Die WGS kann noch schneller für die Schaffung von modernem,
bezahlbarem Wohnraum sorgen und mit der Investition die Stadtentwicklung positiv beeinflussen.
II. Rahlstedter Straße 1/2
S. 24
Das Hochhaus Rahlstedter Straße hat, aufgrund von bautechnisch gewollten Zusatzleistungen,
Kostenerhöhungen in den Ausschreibungen sowie zusätzlichen statischen und brandschutz-
technischen Anforderungen, Mehrkosten verursacht. Diese Mehrkosten werden im Rahmen des
Gesamtdarlehens refinanziert. Das Projekt befindet sich im Zielkorridor der angepassten Planung.
C. Sonderförderprogramm Wohnraumertüchtigung
S. 11
Per Oktober 2016 wurden 86 Wohnungen aus den Vorjahren nicht mehr für die Versorgung der
Asylbewerber von der Stadt Schwerin benötigt und gekündigt. Der resultierende Leerstand konnte
in 2016 nur noch teilweise kompensiert werden.
S. 15
Im 2. Halbjahr fanden nach der entspannten Lage bei der Flüchtlingsunterbringung sehr positive
Verhandlungen zur Rückbauförderung der Hochhäuser zwischen WGS, LHSN und dem Land M-V
statt.
11
4. Hochhaus Julius-Polentz-Str. 1/2
S. 21, S. 26/27
Der Aufsichtsrat der WGS hat auf seiner Sitzung am 03.11.2016 entschieden, dass eine
Modernisierung des Hochhauses Julius-Polentz-Str. 1/2 wirtschaftlich nicht dargestellt werden
kann. Die Leitung der WGS wurde beauftragt, denkbare „Exit-Szenarien“ zu erarbeiten.
Eine Anfrage des Aufsichtsratsvorsitzenden an die LHSN zu prüfen, ob diese das Hochhaus
ankaufen oder auf eigene Rechnung zurückbauen kann, wurde mit Schreiben vom 03.01.2017
des Oberbürgermeisters negativ beschieden. Auf seiner Sitzung vom 26.01.2017 hat der
Aufsichtsrat die weitere Entwicklung der Liegenschaft diskutiert. Präferiert wird seitens des
Gesellschafters ein Abriss. Aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht wird ein Betrag von
1,5 Mio. € im kommunal verbürgten Darlehen von bis zu 50 Mio. € eingeplant, um einen schnellen
Projektfortschritt aus eigener Kraft abzusichern.
5. Änderungen hinsichtlich Organisation und Ablauf bezogen auf das UEK
S. 6, S. 115
Bedingt durch Wahlen in Schwerin und im Land M-V einerseits und Änderungen wesentlicher
Rahmendaten wird der Beschluss in der 1. Hälfte 2017 erfolgen.
12
6. Prämissen und Darstellung der UEK-Fortschreibung/Szenariorechnung
Planungsprämissen
Auf Grundlage der Ergebnisse der Gesprächsführung mit der Beteiligungsgesellschaft der LHSN,
der Kommunalaufsicht sowie den Kreditgebern wurde die bestätigte Wirtschaftsplanung
entsprechend aktuellem Kenntnisstand in einem gesonderten Szenario fortgeschrieben.
Die im Auftrag der LHSN erfolgte Prüfung in Form einer EU-beihilferechtlichen Stellungnahme zur
Altschuldenfinanzierung der WGS mbH liegt als Abschlussbericht vor. Im Ergebnis wird eine
100%-ige Besicherung der Altschulden durch kommunale Ausfallbürgschaften der LHSN
befürwortet.
Die Fortschreibung der UEK-Planung in Form eines Nachtrages und eines Planungsszenarios,
welches auf den vorläufigen Ist-Stand des Geschäftsjahres 2016 und dem aktuellem
Kenntnisstand zu den Geschäftsvorgängen in 2017 und den Folgejahren aufsetzt, wurde mit der
Planungs- und Controllingsoftware -avestrategy- erstellt.
Der Fokus des Planungsszenarios liegt in der Darstellung und Entwicklung der Liquiditätssituation
des Unternehmens basierend auf der Umsetzung nachfolgender Planungsprämissen:
Ausgehend vom UEK, ergänzt um die im Nachtragsbericht beschriebenen Maßnahmen und die
Aktualisierung der dem Wirtschaftsplan zugrunde gelegten Planungsprämissen wurden
nachfolgende Annahmen getroffen im Planungsszenario verarbeitet:
 Herausnahme 10 Mio. € Zusatzliquidität

Die gemäß bestätigter Wirtschaftsplanung in 2016 eingestellte Neuaufnahme eines
zusätzlichen Darlehens in Höhe von 10 Mio. € von einem privaten Investor wird planungsseitig
nicht mehr zum Ansatz gebracht.
 Darlehensneuaufnahme über 850T€

Bereitstellung zusätzlicher Liquidität in Form eines kurzfristigen Darlehens in Höhe von 850 T€
zum 28.02.2017, deren finanziellen Mittel über –Crowdfunding- eingeworben werden.
Das Darlehen dient zur Kompensierung des Eigenkapitaleinsatzes der WGS mbH im Rahmen
der Investitionsmaßnahme Neubrandenburger Straße 1, 3, 5 ,7.
Die Verzinsung wird mit 4,0 % p.a. Zinsertrag für die Anleger eingestellt. Die zusätzlich
anfallende Verwaltungsgebühr in Höhe von 2,0 % p.a., die ebenfalls durch die WGS mbH zu
tragen ist, fand in der Planungsrechnung entsprechende Berücksichtigung.
Ende Februar 2018, mit Auslauf des Fundings, wurde die Auszahlung der Anlegerbeträge
durch eine Anschlussfinanzierung der DKB, ergänzend zu der bereits seitens der Bank
bereitgestellten Darlehenssumme für das genannte Investitionsvorhaben, in Höhe von 850 T€
eingestellt.
Es wird von einem marktüblichen Kapitalmarktdarlehen mit einem Zinssatz von 3% p.a. sowie
einer Tilgung von 2,0% p.a., ausgegangen.
 Abriss Hochhäuser
Der Abriss der Hochhäuser Rostocker Str. 5, 6, 7, Eutiner Str. 1/2 und Plöner Str. 1/2 mit
Gesamtabrisskosten von 4,8 Mio. €, unter Berücksichtigung der Bereitstellung eines
Abrisszuschusses in Höhe von 60,0 €/m² Wohnfläche (gesamt ca. 2,0 Mio. €), wurde für das
Geschäftsjahr 2018 geplant.
 Tilgungsstreckung LFI-Darlehen
Die seitens des LFI bestätigte Tilgungsstreckung der bestehenden LFI-Darlehen in Höhe von
39,9 Mio. € per 31.12.2016, wurde auf 2,0 % Tilgung p.a. ab 01.01.2017 angepasst.
13
 Tilgungsstreckung kommunal verbürgte Altschulden
Die bisher im UEK dargestellte Lösung zur Tilgungsstreckung kommunal verbürgter
Altschulden von 34,7 Mio. € wird ersetzt durch die Aufnahme eines Kapitalmarktdarlehens von
bis zu maximal 50 Mio. €. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt werden unter gesonderter
Finanzierung der Fördermittel für die Abrisse der Hochhäuser, mindestens 47,1 Mio. €
benötigt. Planungsseitig wird deshalb die Neuaufnahme eines Kapitalmarktdarlehens von
insgesamt 47,1 Mio. €, kommunal verbürgt, mit einem Zins- und Tilgungssatz von jeweils
2,0 % p.a. eingestellt.
Genanntes Darlehensvolumen wird als Planungsansatz für nachfolgende Positionen
berücksichtigt:
 Ablösung der Altschulden in Höhe von 34,7 Mio. € zum 31.05.17 vor Ablauf der
Zinsbindungsfrist,
 anteilige Tilgungen 2017 bis Ende Mai ca. 1,2 Mio. €,
 Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ca. 3,2 Mio. €,
 Kompensierung der Eigenmittelbereitstellung im Wesentlichen für laufende Investitions-
und Abrissmaßnahmen sowie für die Herrichtung von Wohnungen im Rahmen der
Erstversorgung noch nicht anerkannter Asylbewerber im Auftrag der LHSN sowie in
Umsetzung des Förderprogramms –Wohnraumertüchtigung- mit einem Volumen von
insgesamt 11,9 Mio. €.
Bürgschaftsentgelt
Infolge der Besicherung des Darlehens durch Bereitstellung einer 100%-igen Ausfallbürgschaft
der LHSN wurde das zu zahlende Bürgschaftsentgelt in Höhe von
0,5% p.a. auf die verbürgten Darlehen in entsprechender Höhe jährlich eingestellt.
 Flächenverkauf an LHSN für Schulneubau

Planungsseitig wurde der Verkauf der Grundstücksfläche im Bereich Ziegelsee an die LHSN
für die Errichtung eines Schulneubaus im Geschäftsjahr 2017 berücksichtigt.
Die Kaufpreiszahlung in Höhe von 900 T€ wurde zeitnah zur Ablösung der Grundschuld und
die Rückführung des noch bestehenden Darlehens angesetzt.
14
Liquidität
Bezeichnung_Komplett 31.12.2016 31.01.2017 28.02.2017 31.03.2017 30.04.2017 31.05.2017 30.06.2017 31.07.2017 31.08.2017 30.09.2017 31.10.2017 30.11.2017 31.12.2017
B.IV. flüssige Mittel am Periodenbeginn 3.745,25 TEUR 2.652,67 TEUR 3.534,55 TEUR 1.384,29 TEUR 636,80 TEUR 1.607,39 TEUR 7.577,57 TEUR 6.525,08 TEUR 6.719,92 TEUR 6.793,65 TEUR 6.025,48 TEUR 6.652,62 TEUR 5.520,50 TEUR
B.IV.1.1 Kasse/Bank am Periodenbeginn 3.745,25 TEUR 2.652,67 TEUR 3.534,55 TEUR 1.384,29 TEUR 636,80 TEUR 1.607,39 TEUR 7.577,57 TEUR 6.525,08 TEUR 6.719,92 TEUR 6.793,65 TEUR 6.025,48 TEUR 6.652,62 TEUR 5.520,50 TEUR
B.IV.I.0 Kasse/Bank am Periodenbeginn
3.745,25 TEUR 2.652,67 TEUR 3.534,55 TEUR 1.384,29 TEUR 636,80 TEUR 1.607,39 TEUR 7.577,57 TEUR 6.525,08 TEUR 6.719,92 TEUR 6.793,65 TEUR 6.025,48 TEUR 6.652,62 TEUR 5.520,50 TEUR
(nur Ist)
E. Einnahmen 61.648,71 TEUR 4.239,47 TEUR 8.141,08 TEUR 13.935,59 TEUR 19.103,02 TEUR 69.721,09 TEUR 74.162,20 TEUR 80.199,07 TEUR 85.127,32 TEUR 89.487,78 TEUR 93.851,22 TEUR 99.079,27 TEUR 104.188,38 TEUR
E.1 Einnahmen aus Umsatzerlösen aus
45.395,95 TEUR 3.613,30 TEUR 7.487,98 TEUR 11.356,39 TEUR 15.213,65 TEUR 19.074,32 TEUR 22.951,07 TEUR 26.811,41 TEUR 30.672,59 TEUR 34.533,48 TEUR 38.551,56 TEUR 42.452,48 TEUR 46.332,85 TEUR
Hausbewirtschaftung
E.2 Einnahmen aus Verkauf des UV 1.423,89 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 401,63 TEUR 836,47 TEUR 836,47 TEUR 836,47 TEUR 1.345,50 TEUR 1.345,50 TEUR 1.345,50 TEUR 1.407,48 TEUR 1.407,48 TEUR 2.309,78 TEUR
E.3 Einnahmen aus Verkauf von
6.232,79 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 30,92 TEUR 210,92 TEUR 210,92 TEUR 210,92 TEUR 1.330,92 TEUR 1.330,92 TEUR 1.330,92 TEUR 1.330,92 TEUR 1.680,92 TEUR 1.680,92 TEUR
Gegenständen des AV
E.4 Einnahmen aus Betreuungstätigkeit 38,99 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 14,00 TEUR 14,00 TEUR 14,00 TEUR 14,00 TEUR 14,00 TEUR 38,99 TEUR 38,99 TEUR
E.5 Einnahmen aus anderen Lieferungen und
174,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR 175,00 TEUR
Leistungen [63]
E.6 Einnahmen aus sonstigen betrieblichen
1.285,00 TEUR 195,00 TEUR 195,00 TEUR 320,00 TEUR 988,90 TEUR 1.188,90 TEUR 1.368,90 TEUR 1.503,90 TEUR 1.803,90 TEUR 1.803,90 TEUR 1.803,90 TEUR 2.053,91 TEUR 2.353,91 TEUR
Erträgen
E.7 Einnahmen aus Finanzerlösen 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR
E.8 Einnahmen aus Darlehensaufnahmen/
6.704,30 TEUR 404,00 TEUR 404,00 TEUR 1.746,26 TEUR 1.746,26 TEUR 48.277,26 TEUR 48.446,14 TEUR 48.816,34 TEUR 49.556,81 TEUR 50.029,66 TEUR 50.286,35 TEUR 50.961,85 TEUR 50.961,85 TEUR
Liquiditätszufluss
E.10 Einnahmen durch Abbau sonstiger
Forderungen durch Zahlung
E.12 außerordentliche Erträge 78,91 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 15,90 TEUR 15,90 TEUR 15,90 TEUR 15,90 TEUR 15,90 TEUR 15,90 TEUR
Zwischenwerte Einnahmen / Einzahlungen 61.648,71 TEUR 4.239,47 TEUR 8.141,08 TEUR 13.935,59 TEUR 19.103,02 TEUR 69.721,09 TEUR 74.162,20 TEUR 80.199,07 TEUR 85.127,32 TEUR 89.487,78 TEUR 93.851,22 TEUR 99.079,27 TEUR 104.188,38 TEUR
A Ausgaben 64.525,75 TEUR 3.357,60 TEUR 9.409,47 TEUR 15.951,46 TEUR 20.148,30 TEUR 64.796,19 TEUR 70.289,79 TEUR 76.131,83 TEUR 80.986,34 TEUR 86.114,97 TEUR 89.851,28 TEUR 96.211,45 TEUR 103.118,25 TEUR
A.1 Ausgaben für bezogene Lieferungen und
26.080,31 TEUR 1.485,86 TEUR 4.465,88 TEUR 6.222,71 TEUR 8.182,73 TEUR 10.420,47 TEUR 11.857,30 TEUR 13.647,05 TEUR 15.878,02 TEUR 17.834,24 TEUR 20.032,35 TEUR 22.516,07 TEUR 25.197,90 TEUR
Leistungen
A.2 Ausgaben für Personalaufwand 6.465,08 TEUR 482,68 TEUR 965,35 TEUR 1.448,03 TEUR 1.935,42 TEUR 2.422,81 TEUR 2.927,41 TEUR 3.734,92 TEUR 4.243,73 TEUR 4.759,20 TEUR 5.274,68 TEUR 6.237,40 TEUR 6.752,88 TEUR
A.3 Ausgaben für sonstige betriebliche
2.097,24 TEUR 179,67 TEUR 359,34 TEUR 539,01 TEUR 718,69 TEUR 898,36 TEUR 1.078,03 TEUR 1.257,70 TEUR 1.437,37 TEUR 1.617,04 TEUR 1.796,72 TEUR 1.976,39 TEUR 2.156,06 TEUR
Aufwendungen
A.4 Ausgaben für Zinsen und ähnliche
7.899,49 TEUR 196,87 TEUR 565,46 TEUR 1.746,74 TEUR 1.943,90 TEUR 5.509,79 TEUR 7.263,14 TEUR 7.464,31 TEUR 7.829,32 TEUR 8.861,66 TEUR 9.064,10 TEUR 9.433,92 TEUR 11.040,23 TEUR
Aufwendungen
A.5 Ausgaben für Steuern 2,59 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,79 TEUR 0,79 TEUR 0,79 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR 2,34 TEUR
A.6 Auszahlungen an Eigentümer,
Gesellschafter, für Verlustübernahmen
A.6.2 außerordentliche Aufwendungen 145,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR 100,10 TEUR
A.7 sonstige Ausgaben für Investitionen 7.662,40 TEUR 622,42 TEUR 1.823,85 TEUR 2.465,57 TEUR 3.189,32 TEUR 3.855,18 TEUR 4.482,42 TEUR 6.083,38 TEUR 6.921,00 TEUR 7.596,50 TEUR 7.963,20 TEUR 8.928,20 TEUR 8.928,20 TEUR
A.8 sonstige Ausgaben für Abbau von
Verbindlichkeiten/Rückstellungen durch 326,19 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR 0,00 TEUR
Zahlung
A.9 Darlehenstilgung 13.847,45 TEUR 390,10 TEUR 1.229,58 TEUR 3.528,61 TEUR 4.177,44 TEUR 41.588,69 TEUR 42.579,05 TEUR 43.842,03 TEUR 44.574,46 TEUR 45.343,88 TEUR 45.617,79 TEUR 47.017,03 TEUR 48.940,54 TEUR
Zwischenwerte Ausgaben / Auszahlungen 64.525,75 TEUR 3.357,60 TEUR 9.409,47 TEUR 15.951,46 TEUR 20.148,30 TEUR 64.796,19 TEUR 70.289,79 TEUR 76.131,83 TEUR 80.986,34 TEUR 86.114,97 TEUR 89.851,28 TEUR 96.211,45 TEUR 103.118,25 TEUR
Saldo gesamt Deckung (+) / Unterdeckung (-)

-2.877,04 TEUR 881,87 TEUR -1.268,39 TEUR -2.015,88 TEUR -1.045,28 TEUR 4.924,90 TEUR 3.872,41 TEUR 4.067,24 TEUR 4.140,97 TEUR 3.372,81 TEUR 3.999,94 TEUR 2.867,82 TEUR 1.070,12 TEUR
(inkl. errechneten Zinsen)
Saldo Deckung (+) / Unterdeckung (-)(vor
-2.877,04 TEUR 881,87 TEUR -1.268,39 TEUR -2.015,88 TEUR -1.045,28 TEUR 4.924,90 TEUR 3.872,41 TEUR 4.067,24 TEUR 4.140,97 TEUR 3.372,81 TEUR 3.999,94 TEUR 2.867,82 TEUR 1.070,12 TEUR
errechneten Zinsen)
Saldo der Periode Deckung (+) /
-1.092,57 TEUR 881,87 TEUR -2.150,26 TEUR -747,49 TEUR 970,59 TEUR 5.970,18 TEUR -1.052,49 TEUR 194,84 TEUR 73,73 TEUR -768,17 TEUR 627,13 TEUR -1.132,12 TEUR -1.797,70 TEUR
Unterdeckung (-)(inkl. err. Zinsen)
B.IV. flüssige Mittel am Periodenende 2.652,67 TEUR 3.534,55 TEUR 1.384,29 TEUR 636,80 TEUR 1.607,39 TEUR 7.577,57 TEUR 6.525,08 TEUR 6.719,92 TEUR 6.793,65 TEUR 6.025,48 TEUR 6.652,62 TEUR 5.520,50 TEUR 3.722,80 TEUR
davon verpfändete Festgeldanlagen (langfristig
2.004,30 TEUR 2.004,30 TEUR 2.004,30 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR 453,40 TEUR
gebunden)
davon verfügbare Liquidität 648,37 TEUR 1.530,25 TEUR -620,01 TEUR 183,40 TEUR 1.153,99 TEUR 7.124,17 TEUR 6.071,68 TEUR 6.266,52 TEUR 6.340,25 TEUR 5.572,08 TEUR 6.199,22 TEUR 5.067,10 TEUR 3.269,40 TEUR
15

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WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH Unternehmensentwicklungskonzept 2016 - 2025

WGS - Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

31. Juli 2016

Nachtragsbericht per 31.12.2016

1 Beschreibung des Unternehmens ........................................................................................... 5

2 Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen ........................................................................... 7

3 Lage des Unternehmens zum 31.12.2015 ............................................................................. 57

4 Leitbild der WGS-Unternehmensentwicklung ...................................................................... 66

5 Bestätigter Wirtschaftsplan 2016-2019 ................................................................................. 67

6 Maßnahmen der Gesellschaft zur Unternehmensentwicklung ........................................... 85

7 Prämissen und Darstellung der UEK-Planungsergebnisse .............................................. 106

8 Schlussbemerkung ............................................................................................................... 115

Nachtragsbericht per 31.12.2016 .............................................................................................. 117

AGW Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen

farblich hinterlegte Textpassagen sind im Nachtragsbericht ergänzt

1 Beschreibung des Unternehmens

Die Rahmenbedingungen des Schweriner Immobilien-, Wohnungs-, und Finanzmarktes, der

UNTERNEHMENSENTWICKLUNGSKONZEPT 2016 – 2025 (UEK 2025)

2 Wohnungsmarkt und Rahmenbedingungen

2.1 Marktbedingungen − Wohnungsnachfrage

Von den 47.245 Arbeitsplätzen (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte) in Schwerin pendeln

Gesamtleerstand 1.856 Wohnungen = 16,1 %

Stadtteile Leer-WE gesamt per 30.06.2016 Marktleerstand

2.2 Wohnungsmarkt – Wohnungsangebot der WGS

Parallel zur Ergänzung des Wohnungsbestandes durch Wohnungsneubauten im Eigenheim-

m² Schwerin Mecklenburg-Vorpommern Deutschland

Die Aufgaben der Wohnungswirtschaft bestehen im konsequenten Leerstandabbau durch

Wohnungsangebot der WGS

Bestandseinteilung / Portfolio per 30.06.2016

Die Objekte des Verwertungsbestandes sind größtenteils Bestandteil des Unternehmens-

Alle Objekte der WGS wurden 2014 / 2015 erneut bewertet.

Die Bewertung erfolgt mehrdimensional und in mehreren Schritten:

Die Bewertung erfolgte zunächst als dynamische Investitionsrechnung in Anlehnung an die

Besonders intensiv wurde der Verwertungsbestand des auslaufenden USK untersucht.

Grundsatz der Bewirtschaftung der WGS-Immobilien ist die nachhaltige Wirtschaftlichkeit

2.3.1.1 Beschreibung Stadtteil

Der demografische Wandel, Wohnungswechsel in andere Stadtgebiete sowie Randgebiete

Sanierung des Hochhauses Rahlstedter Straße 1/2

Kreditbelastungen auf der Rahlstedter Straße 1/2 in €

Kapitaldienst (Zins/Tilgung) p. a. 483.926

Die Projektkosten belaufen sich auf:

Aktuell haben sich neue Erkenntnisse und Optimierungen ergeben.

Die Modernisierung des Hochhauses wird 2017 abgeschlossen.

Altschulden Restschulden Darlehen

HH Plöner Str. 1-2 (Abriss) 1968 700.540 586.840

1.401.080 4.507.647 586.840

Prüfung des Erhalts des Hochhauses Julius-Polentz-Str. 1/2 im WGS Besitz

2.3.2 Neu Zippendorf

2.3.2.1 Beschreibung Stadtteil

Bestand Neu Zippendorf

2.3.2.2 Situation HH / Berliner Platz

Neu Zippendorf „Zentrum Berliner Platz“

Neugestaltung Berliner Platz

2.3.2.3 Neubau Wuppertaler Str. (wird nicht umgesetzt)

Der nördlich der Straßenbahntrasse gelegene Mikrostandort an der Wuppertalerstraße nimmt im

Die WGS hat das Gebäude abgerissen.

Das Projekt erzielt eine interne Rendite von > 4 %.

2.3.3 Mueßer Holz

2.3.3.1 Beschreibung Stadtteil