Principios registrales: Un estudio de derecho registral comparado

Autor: Fernando Jess Torres Manrique Otros conceptos de economa

15-06-2010

1. IMPORTANCIA DEL TEMA Los principios registrales constituye un tema de vital importancia en el derecho registral y en otras disciplinas jurdicas, no slo en el derecho peruano, sino tambin en el derecho extranjero, por lo tanto, se debe investigar este tema con mucho cuidado a efecto de conocer mejor sus alcances y sugerir la publicacin de nuevas investigaciones jurdicas sobre este importante tema, como es por cierto los principios registrales en el derecho comparado. Los principios registrales en el derecho comparado constituye un tema de vital importancia porque permite efectuar propuestas legislativas aplicables a todos los sistemas registrales, por lo tanto, aprovechamos la sede para proponer que se cree un nuevo registro que sera para nuevos actos registrables, dentro de los cuales podemos sealar los siguientes. 1) Mutuo. 2) Crdito. 3) Carta fianza. 4) Ttulos valores. 5) Avales. 6) Protesto. 7) Seguros. Todo lo cual traera como consecuencia que se aprovecharan de manera ms ptima las ventajas de los registros pblicos, lo cual a simple vista parece un disparate, sin embargo, lo mismo ocurra con la publicidad registral en el derecho romano antiguo y en el incanato, tambin es necesario tener en cuenta que el registro de garanta mobiliaria es reciente y hace quince aos era complejo imaginarnos su existencia, y para ser mas claros y explicativos se requiere tener en cuenta los antecedentes de la publicidad registral, lo cual demuestra que la

misma no aparece como algo completamente acabado, sino que evolucion, evoluciona y evolucionar, en tal sentido, consideramos dentro del ltimo supuesto los nuevos actos registrables propuestos, lo cual para muchos resulta complejo imaginarnos su existencia, es decir, la historia se repite.

Incluso somos del criterio que dentro de poco existir libros de doctrina publicados que desarrollen los nuevos actos registrables propuestos, y en este sentido, esperamos que sea del agrado de todos, informacin que brindamos con mucho cario, para todos los investigadores jurdicos, al igual que para todos los lectores, los cuales hacen posible que el autor del presente contine publicando y que sus esfuerzos tengan una justificacin. Es decir, sino se estudia el presente su publicacin sera infructuosa, lo cual traera como consecuencia que deberamos pensar de manera mas atenta antes de proponer otra novedad legislativa. Es decir, lo que se necesita en los sistemas registrales son correctores, que en algunos casos son legales y en otros jurisprudenciales y de otro tipo a efecto de mejorar el mercado, el cual no slo es peruano, sino que existe en todos los pases. 2. UBICACIN El tema materia del presente trabajo se ubica en el derecho registral, el cual es considerado por muchos en el derecho peruano como una rama dentro del derecho, con lo cual discrepamos. Incluso hasta cierto punto puede afirmarse que el derecho registral y el derecho civil son ramas del derecho totalmente diferentes y para ser mas exactos podemos afirmar que son ramas del derecho completamente autnomas, sin embargo, las mismas se relacionan entre si. 3. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurdico peruano, son los que a continuacin se enumeran: 1) Principio de Legalidad. 2) Principio de Rogacin. 3) Principio de Especialidad. 4) Principio de Titulacin Autntica. 5) Principio de Publicidad. 6) Principio de Legitimacin.

7) Principio de Fe Pblica Registral. 8) Principio de Tracto Sucesivo. 9) Principio de Prioridad Excluyente. 10) Principio de Prioridad Preferente. Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el principio de causalidad, el cual desarrollamos mas adelante, a efecto de estar al da con las ltimas novedades del derecho registral peruano. Por ello, es que no lo enumeramos y en todo caso en el cdigo civil peruano de 1984 especficamente en su libro de derecho registral ni en el ttulo preliminar del reglamento general de registros pblicos peruano vigente, aparece el mismo. Estos principios se encuentran consagrados en el Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos y en el Ttulo I del Libro IX del Cdigo Civil (a excepcin del Principio de Especialidad), adems se consagran principios registrales en el Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas tambin se consagran principios registrales. Si se compara que principios registrales estn consagrados en el Cdigo Civil y en las otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del primero no se encuentra consagrado el Principio de Especialidad. Adems de stos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho peruano el principio registral de oponibilidad, sin embargo, pocos autores han estudiado este tema, y lo mismo ocurre con el principio de inatacabilidad, al menos dentro del derecho peruano. Estos principios se encuentran consagrados en el cdigo sustantivo citado en el prrafo anterior. Estos principios han sido mas estudiados en el derecho extranjero, al cual se debe recurrir para estudiar los mismos y por supuesto para hacer derecho comparado, pudiendo no slo compararse, sino tambin recepcionarse al derecho peruano. 4. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL COLOMBIANO En el derecho registral colombiano se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripcin. 2) Principio del consentimiento.

3) Principio de prioridad. 4) Principio de rogacin. 5) Principio de tracto sucesivo. 6) Principio de especialidad. 7) Principio de legalidad. 5. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ESPAOL En el derecho registral espaol se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripcin. 2) Principio de legitimacin registral. 3) Principio de inoponibilidad. 4) Principio de f pblica registral. 5) Principio de prioridad. 6) Principio de usucapion. 7) Principio de exclusin de la usucapion. 8) Principio de rogacin. 9) Principio de voluntariedad. 10) Principio de negocio causal. 11) Principio de tracto sucesivo. 12) Principio de legalidad. 13) Principio de especialidad. 6. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL FRANCES En el derecho francs se regulan entre otros los siguientes principios registrales: 1) Principio de legalidad. 2) Principio de titulacin autntica. 3) Principio de inoponibilidad. 4) Principio de publicidad relativa. 5) Principio de legitimacin. 6) Principio de especialidad. 7) Principio de prioridad. 8) Principio de tracto sucesivo. 7. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL PORTUGUS

Por su parte en el derecho portugus se regulan los siguientes principios hipotecarios: 1) Principio de transmisin por el consentimiento. 2) Principio de inscripcin no constitutiva. 3) Principio de legitimacin registral. 4) Principio de inopobilidad. 5) Principio de fe pblica registral. 6) Principio de prioridad. 7) Principio de rogacin. 8) Principio de legalidad. 9) Principio de tracto sucesivo. 10) Principio de especialidad 11) Principio de publicad. 8. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ITALIANO Los principios registrales en el sistema registral italiano son los siguientes: 1) Principio de especialidad. 2) Principio de oponibilidad. 3) Principio de continuidad. 9. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL BELGA En el sistema registral belga se consagra el principio de oponibilidad y es muy parecido, semejante al sistema registral francs. Por lo cual, cuando se estudia los principios registrales de este sistema se debe estudiar los de este ltimo sistema registral. 10. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ALEMN En el sistema registral alemn se siguen los siguientes principios registrales: 1) Principio de consentimiento material. 2) Principio de consetimiento formal. 3) Principio de instancia. 4) Principio de previa inscripcin. 5) Principio de legitimacin. 6) Principio de f pblica registral. 7) Principio de prioridad.

8) Principio de rango. 9) Principio de especialidad. 10) Principio de calificacin registral. 11) Principio de inscripcin. 12) Principio de tracto continuo. 13) Principio de legalidad. 11. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL SUIZO El sistema registral suizo consagra los siguientes principos registrales: 1) Principio de negocio real causal. 2) Principio de legitimacin. 3) Principio de f pblica registral. 4) Principio de prioridad. 5) Principio de especialidad. 6) Principio de calificacin registral. En cuanto al principio de publicidad es necesario tener en cuenta el artculo 970 del cdigo civil suizo, el cual precisa que el registro de la propiedad es pblico, pero no de una forma ilimitada, sino respecto a cualquiera que justifique o acredite un inters. Es decir, este principio es distinto en el sistema registral peruano y en el sistema registral suizo. 12. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL AUSTRIACO En cuanto al sistema austraco debe tenerse en cuenta los siguientes principios registrales: 1) Principio de negocio causal. 2) Principio de fe pblica registral. 3) Principio de tracto sucesivo. 4) Principio de especialidad. 5) Principio de prioridad. 13. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL SOVIETICO El sistema registral de la Unin Sovitica consagra los siguientes principios registrales. 1) Principio de tracto sucesivo. 2) Principio de legalidad.

14. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL AUSTRALIANO En el sistema registral australiano se consagra los siguientes principios registrales: 1) Principio de inatacabilidad. 2) Principio de tracto sucesivo. 3) Principio de f pblica registral. 15. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ESTADOUNIDENSE El sistema registral de Estados Unidos de Norteamrica establece los siguientes principios registrales: 1) En algunos estados se establece el principio de buena fe. 2) Principio de inoponibilidad. 16. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO En el sistema registral argentino se consagra los siguientes principios registrales: 1) Principio de prioridad. 2) Principio de especialidad. 3) Principio de tracto sucesivo. 4) Principio de rogacin. 5) Principio de legalidad. En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimacin y fe pblica registral, sin embargo, para otros autores esto se encuentra en discusin o es discutido en la doctrina, pero si observamos el elenco de principios registrales de la legislacin registral estos dos principios registrales no aparecen en el derecho positivo argentino, lo cual lo diferencia notoriamente del sistema registral peruano. 17. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL BRASILEO En cuanto al sistema registral brasileo se consagran los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripcin. 2) Principio de negocio causal. 3) Principio de legitimacin.

4) Principio de prioridad. 5) Principio de especialidad. 6) Principio de continuidad. 7) Principio de instancia. 8) Principio de calificacin. En este sistema registral no se consagra el principio de fe pblica registral. 18. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO En el sistema registral venezolano rigen los siguientes principios registrales: 1) Principio de inoponibilidad. 2) Principio de previa inscripcin. No se regulan los principios de legitimacin, especialidad y fe pblica registral. 19. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL MEXICANO En el sistema registral mexicano se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de oponibilidad. 2) Principio de prioridad. 3) Principio de especialidad. No se regulan el principio de fe pblica registral y legitimacin. 20. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO REGISTRAL DE PUERTO RICO El sistema registral de Puerto Rico recoge el principio registral de inoponibilidad. En este sistema registral no hay principio de legalidad, por lo cual los autores de dicho pas proponen su consagracin legislativa. Es decir, si bien es cierto que los sistemas registrales son parecidos entre s, lo cual se se advierte al momento de estudiar los mismos, tambin es cierto que lo distinguen los principios registrales de cada uno de los primeros, por ejemplo, en el sistema registral peruano no se encuentran consagrados los principios registrales de consentimiento formal e inscripcin, lo cual lo distingue al mencionado de otros sistemas registrales que si los consagran como por ejemplo podemos citar al sistema registral espaol , entre otros.

Tampoco el sistema registral peruano consagra el principio registral de buena f, sin embargo, debemos tener en cuenta el artculo 2014 del cdigo civil peruano de 1984, entre otras normas peruanas, el cual fue materia de un anteproyecto de reglamento general de los registros pblicos en el derecho peruano. Sin embargo, existen otros principios registrales que se encuentran consagrados en casi todos los sistemas registrales como por ejemplo el principio de legalidad. Pero en todo caso debemos dejar constancia que no todos los principios registrales alcanzan consagracin en todos los sistemas registrales. Incluso el principio registral de publicidad no se encuentra consagrado exactamente igual en todos los sistemas registrales. Sin embargo, algunos autores y conferencistas desconocen esto, lo cual debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas. 21. BIBLIOGRAFA Para la redaccin del presente se han consultado los siguientes libros: 1) GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. Madrid, Espaa. Primera Edicin. 1988. 2) GONZALES BARRON, Gunther Hernn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima, Per. Julio, 2002. 3) GUZMN FERRER, Fernando. Cdigo Civil. 4) MAZEAUD, Jean, MAZEAUD, Henri y MAZEAUD Len. Lecciones de Derecho Civil. Traduccin de Luis Alcal Zamora y Castillo. Ediciones Jurdicas Europa Amrica. Buenos Aires, Argentina. 5) PALACIO PIMENTEL, Gustavo. Elementos de Derecho Civil Peruano. Tomo I. Tipografa Sesator. Tercera Edicin. 1979. 6) PLANIOL, Marcel y RIPERT, Georges. Derecho Civil. Oxford University Press. Primera Serie. 1999. Mxico. 7) REVOREDO DE DEBAKEY, Delia. Cdigo Civil. 8) ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario. 9) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Derecho Registral y Notarial. En lnea: http://www.edukativos.com/apuntes/archives/884 10) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Diccionario de derecho registral y notarial. En lnea: http://www.edukativos.com/apuntes/archives/669 11) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Post grados y otros en el Derecho Registral y Derecho Notarial. En lnea: http://www.monografias.com/trabajos81/post-grados-derechoregistral/post-grados-derecho-registral.shtml 12) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Principios registrales. En lnea: http://www.derechoycambiosocial.com/revista009/principios%20registrales.htm.

13) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Tratado de derecho comparado. En lnea: http://www.edukativos.com/apuntes/archives/784 14) TORRES MANRIQUE, Fernando Jess. Tratado de derecho empresarial. En lnea: http://www.edukativos.com/apuntes/archives/782.

REFLEXIONES EN TORNO AL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

REFLEXIONES EN TORNO AL SISTEMA REGISTRAL PERUANO ROBERTO PALACIOS BRAN * HELDER DOMNGUEZ HARO ** -------------------------------------------------------------------------------* Jefe de la Zona Registral N V, Sede Trujillo-SUNARP. Estudios de Maestra en Derecho Civil Empresarial y Diplomado en Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil de la Universidad Privado Antenor Orrego. Diploma en Arbitraje por la Pontificia Universidad Catlica del Per. Estudios en la Academia Theodor Heuss (Alemania). Conciliador Extrajudicial. Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada Antenor Orrego. ** Jefe del Area Legal de la Zona Registral N V, Sede Trujillo y Vocal (e) de la Cuarta Sala del Tribunal Registral - SUNARP. Estudios de Maestra en Derecho Constitucional y Administrativo de la Universidad Nacional de Trujillo. Diplomado en Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil de la Universidad Privado Antenor Orrego. Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada del Norte CONTENIDO:I. Marco introductorio. II. Periodizacin del sistema registral peruano. III. Consolidacin del sistema registral. IV. Servicio de publicidad registral en lnea. V. Funcin econmica de los registros pblicos. VI. Importancia del usuario, seguridad jurdica y eficiencia. VII. Proyectos estratgicos. VIII. Inusitado desarrollo acadmico. IX. Nota conclusiva. I. MARCO INTRODUCTORIO El presente trabajo tiene por objeto analizar, desde el punto de vista jurdico, institucional y de la gestin pblica la actividad registral como sistema y el desarrollo del derecho registral. En buena cuenta, responde a las inquietudes por parte nuestra, como producto de la labor que en la Administracin Pblica nos ha tocado en esta oportunidad- desarrollar. Inquietudes que a travs del dilogo y el debate hemos ya dado cuenta en anteriores oportunidades[1]. Con fecha 30 de enero del 2002 se public en el Diario Oficial El Peruano, la Ley Marco de Modernizacin de la Gestin del Estado, Ley N 27658, con el objeto de establecer los principios y la base legal para iniciar el proceso de modernizacin de la gestin del Estado en todas las instituciones e instancias de la Administracin Pblica a nivel nacional, conducente a obtener mayores niveles de eficiencia, una mejor atencin a la ciudadana, priorizando y optimizando el uso de recursos pblicos[2]. Despus de una dcada incierta, dicha norma legal se constituye en una herramienta cardinal para los intereses institucionales del pas; sin embargo, debemos sealar que existen instituciones pblicas que vienen ya trabajando bajo tales principios, como sucede con la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) y las distintas Zonas Registrales a nivel nacional (con sus respectivas sedes operativas)[3], integrantes del Sistema Nacional de los Registros Pblicos (SINARP). Desde el 2001 la SUNARP ha implementando progresivamente toda una poltica de gestin acorde con las necesidades de la ciudadana, de los usuarios; por lo tanto, resulta conveniente subrayar y reflexionar sobre dicho accionar. Accionar que responde a la importancia en una sociedad de la funcin de los registros pblicos en pocas modernas. Debindose enfatizar, como un hecho trascendental, que por primera vez se trato el tema de los registros pblicos en la XIII Conferencia de Ministros de Justicia de los Pases Iberoamericanos (2002). Los acuerdos del A cta Final son relevantes, entre otros: constituir un Foro para la modernizacin de la Administracin de Justicia y de los Registros Pblicos dependiente de la Conferencia de Ministros de Justicia[4]. II. PERIODIZACION DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Sobre la base, a groso modo, de un recuento histrico y actual, pretendemos bosquejar una triple periodificacin del desarrollo del sistema registral peruano, desde un punto de vista orgnico, funcional y normativo; que supone la misma evolucin del derecho registral. En ese sentido, cabe decir que la historia registral peruana se divide en tres perodos marcadamente diferentes; empero vinculadas: a) de iniciacin y formacin, b) de normalizacin y modernizacin, y c) de consolidacin del sistema registral. a) Perodo de iniciacin y formacin:

Con la Ley del 15 de noviembre de 1887 se crea el Registro General de Propiedades y el 2 de enero de 1888 empieza a funcionar la primera Oficina Registral en Lima, posteriormente se denominar Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil (Cdigo de Comercio de 1902) y Registros Pblicos (Cdigo Civil de 1936). Los registros pblicos en sus inicios dependern del Poder Judicial (Corte Suprema) y otras instituciones registrales dependern del Poder Ejecutivo (Registros de los Sectores: Registro de Minera, de Hidrocarburos, etc.). Se crearon la Oficina Nacional de los Registros Pblicos (organismo pblico descentralizado del Sector Justicia, 1981), la Direccin Nacional de los Registros Pblicos y Civiles (organismo de lnea del Ministerio de Justicia, 1992) e incluso en un momento determinado- las Oficinas Registrales dependern de los nuevos Gobiernos Regionales (formalmente 1987), con excepcin de Lima. En cuanto a su dimensin normativa se expidieron el Reglamento de Inscripciones (1936) y el Reglamento General de los Registros Pblicos (1968) que derog al anterior (1940); posteriormente, con el Cdigo Civil de 1984 los institutos registrales se sistematizaron en su slo libro. Dentro del procedimiento registral se presentaron tres instancias: el Registrador Pblico, la Comisin Facultativa y la Junta de Vigilancia. En cuanto a las tcnicas de inscripcin, se realizaron en Tomos o Libros de Inscripcin, advirtindose que dichas inscripciones aparecen contenidas en un documento original, siendo ello necesario para la atencin de los ttulos y certificados. b) Perodo de normalizacin y modernizacin: Con fecha 16 de octubre de 1994 se publica la Ley N 26366, mediante la cual se crea: 1) el Sistema Nacional de los Registros Pblicos (en adelante SINARP) a fin de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral orientado -entre otros aspectos- a la integracin de los dispersos registros; y 2) la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (en adelante SUNARP), como un organismo descentralizado autnomo y ente rector del SINARP, cuya responsabilidad sntesis es organizar y supervisar la funcin registral. Cualitativamente se produce un radical cambio en aras de la modernizacin del sistema registral peruano, al transformarse en un organismo pblico descentralizado (OPD) acorde con las tendencias del derecho de organizacin parte capital del derecho administrativo. En esta fase las antiguas tcnicas de inscripcin desde el siglo XIX en Tomos o Libros de Inscripcin y desde inicios de la dcada de los 90 del siglo XX, ms precisamente en 1994, en Fichas mviles, que son cartones preimpresos que cuentan con una clasificacin de los asientos de inscripcin y anotaciones en rubros para los efectos de brindar una mejor publicidad al usuario, van hacer superadas significativamente por la generacin de asientos electrnicos grabados en discos pticos. La era de la informtica va hacer aplicado al quehacer registral con las partidas electrnicas y el Sistema de Informacin Registral (SIR). c) Perodo de consolidacin del sistema registral: El 9 de agosto del 2001, un da despus de haber sido designado como nuevo Superintendente Nacional de los Registros Pblicos, el Dr. Carlos Gamarra Ugaz, en una carta abierta enfatiz como prioridad en su gestin la modernizacin de los servicios a travs del Proyecto de Interconexin Nacional, mensaje principista que constituye el inicio del perodo de consolidacin del sistema registral bajo nuevos enfoques jurdico-tecnolgicos. Esta importante etapa y filosofa ser desarrollado a lo largo de los siguientes prrafos. III. CONSOLIDACION DEL SISTEMA REGISTRAL Permtanos, esbozar algunas acciones institucionales desarrolladas en esta etapa significativa, en tanto el sistema registral se sustenta en dos pilares armnicamente relacionados, como es la integracin de los registros y la interconexin nacional. Mediante Ley N 27755[5], publicada el 15 de junio del 2002, se crea el Registro de Predios, que unifica el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. Proceso de integracin que ser progresivo. En su primera etapa el Registro Predial Urbano se ha incorpora a la SUNARP y desde el 1 de octubre del ao en curso se ha puesto en marcha el Plan Piloto en la ciudad de Trujillo (Zona Registral NV, Sede Trujillo), dentro del proceso de implementacin de la segunda etapa de la unificacin; y a partir del 1 de diciembre del presente ao en la ciudad de Ica (Zona Registral NXI, Sede Ica). Este proceso gradual evitara la existencia de diversos registros que han inducido a errores a los usuarios del sistema. A partir de dicho marco legal y a fin de que la SUNARP sea una organizacin ms funcional,

eficiente y moderna, se considera como factores esenciales del desarrollo: el personal hacia una carrera registral, la infraestructura, los equipos y procesos, los sistemas administrativos y administracin de recursos, que garantizarn el mejoramiento del servicio. Se ha aprobado un nuevo Estatuto de la SUNARP (Resolucin Suprema N 135-2002-JUS de fecha 15 de julio del 2002), un nuevo Reglamento de Organizacin y Funciones (Resolucin Suprema N 139-2002-JUS de fecha 22 de junio del 2002) y otros instrumentos de gestin. Asimismo, se aprobado y esta vigente el Cdigo de Etica de la SUNARP, cuya consecuencia inmediata ha sido la instauracin del Premio al Desarrollo de los Valores Registrales que tiene ya varias ediciones. Por su parte, ha finalizado la primera fase de la interconexin nacional de las 58 oficinas registrales, que ha implicado la digitacin y certificacin de toda la historia registral peruana (Tomos y Fichas desde 1882)[6]. Desde el enero del presente ao con la aplicacin de herramientas visuales y tecnologa de ltima generacin, se brinda el servicio de Publicidad Registral en Lnea [7]y desde noviembre la Publicidad Registral Certificada en Lnea, aspectos que abordamos en el tem IV. Con el Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos (aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP/SN) y el Reglamento del Registro de Sociedades (aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP/SN) y dems normas registrales y Directivas se ha configurado un interesante ordenamiento jurdico registral, que ha sido complementado decididamente con la reciente aprobacin del Reglamentos de Inscripciones del Registro de Predios (Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP/SN)[8]. Asimismo, para el debate pblico se han publicado p.e. el Anteproyecto del Reglamento de Personas Jurdicas de Naturaleza No Societaria y el Proyecto de Reglamento sobre los Procedimientos de Regularizacin Administrativa de Tracto Sucesivo o Prescripcin Adquisitiva de Dominio de Bienes Inscritos (proyecto que desarrolla la primera disposicin complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades). Ante dicha notoria normatividad, este ao la SUNARP con el trabajo conjunto del Ministerio de Justicia realiz el lanzamiento del Sistema Peruano de Informacin Registral (SPIR), que consolida toda las normas legales emitidas por los distintos entes vinculados con el quehacer registral y que incluye jurisprudencia registral. En cuanto al procedimiento administrativo especial llamado procedimiento registral, con el nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos se ha definido de manera clara su naturaleza en su artculo 1 y, adems, se ha reconocido el principio universal de la doble instancia: el Registrador Pblico como primera instancia y el Tribunal Registral como ltima instancia. Notable y esperada diferencia con el anterior Reglamento. La conversin de los Tribunales Registrales en cinco Salas e itinerantes llevndose audiencias descentralizadas a nivel nacional ha contribuido a impartir adecuadamente la justicia registral. En efecto, se procura evitar los gastos que las externalidades del servicio ocasionan al usuario, consiguientemente las salas sesionaran en cualquier parte del pas segn de donde provengan las apelaciones de su competencia, para la sustentacin de los informes orales o por otras causas de ser necesario. Tribunal Registral que aprobado ya precedentes de observancia obligatoria, configurndose en un aporte sustancial para la unificacin de criterios por parte de los Registradores Pblicos[9]. En concordancia con la poltica de descentralizacin gubernamental y a fin de facilitar el acceso a los servicios registrales de la poblacin de menores recursos y de sectores ms alejados de la ciudad, se han creado las Oficinas Zonales distritales, como ha sucedido en distritos populares de Lima, cuyas funciones en sus inicios solamente eran la recepcin de las solicitudes de inscripcin canalizndolas en la respectiva Oficina Registral y brindar servicios de publicidad registral (copias simples y bsquedas), a la fecha adems expiden certificados literales de las partidas registrales. Asimismo se han consolidado las Oficinas de Informacin y Orientacin al Usuario y creado las Defensoras del Usuario en las mismas Zonas Registrales a fin de salvaguardar los derechos de los ciudadanos usuarios. Dentro de la poltica de apertura y promocin de la participacin ciudadana, la SUNARP ha ampliado los mecanismos de participacin de la sociedad civil en el sistema registral, con la creacin de los llamados Consejos Consultivos para la Zona Registral N IX, Sede Lima (antes Oficina Registral de Lima y Callao) y para cada una de las Zonas Registrales (antes Oficinas Registrales Regionales). Son rganos colegiados de apoyo tcnico-legal, conformado por

representantes de las entidades pblicas y/o privadas ms vinculadas a la actividad registral (v. g. Cmaras de Comercio, Municipalidades, Colegios Profesionales de Arquitectos, Ingenieros, Abogados y Notarios), que coadyuvarn al perfeccionamiento de la legislacin registral, a la debida aplicacin de las normas y a la optimizacin de las funciones registrales. El 27 de diciembre del 2001, con la presencia del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos Dr. Carlos Gamarra se constituy el primer Consejo Consultivo correspondiente a la Zona Registral N V, Sede Trujillo. La descentralizacin de la cultura registral ha permitido que poco a poco registros pblicos se posesione en la poblacin econmicamente activa, especialmente de las zonas rurales, a las que nunca antes haba llegado la SUNARP. Por ejemplo, se ha llegado a los pobladores de los distritos de Chungay, Curgos, Sanagorn, Sarn y Sartibamba, de la jurisdiccin de la provincia de Snchez Carrin. Los pobladores -hombres y mujeres cuya fuente de riqueza es slo la tierra que cultivan para toda su vida- tienen ahora la tranquilidad de que su chacra o parcela est inscrita correcta y validamente a su nombre en los registros pblicos. Es decir, cuentan con seguridad jurdica. A nivel de cooperacin internacional, la SUNARP y la Direccin General de los Registros y el Notariado del Ministerio de Justicia de Espaa, han suscrito un importante Acuerdo de Colaboracin Per-Espaa a fin de favorecer la concertacin de programas de cooperacin mutua, intercambio cultural, acadmico, bibliogrfico y normativo. IV. SERVICIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL EN LINEA El servicio de publicidad registral en lnea permite a cualquier persona desde cualquier punto del pas conocer, va internet y en tiempo real, el contenido de la informacin disponible en los registros pblicos. Dicho servicio cumple los objetivos siguientes: 1) reduce el tiempo de respuesta al requerimiento de la informacin registral; 2) genera mayor accesibilidad de la informacin para atencin del usuario; y c) reduce costos de desplazamiento del usuario. En efecto, desde inicio del presente ao las Zonas Registrales brinda el servicio de Publicidad Registral en Lnea como producto de la interconexin nacional, y significa que mediante la aplicacin de herramientas visuales y tecnologa de ltima generacin, el ciudadano y las empresas tienen acceso va internet a las partidas registrales desde cualquier punto del pas, as como ver el estado del ttulo que se present. El Per se convierte en el primer pas de Amrica Latina en desarrollar creativamente esta avanzada tecnologa. Si bien en sus inicios este servicio tiene un carcter informativo importante, desde la primera semana de noviembre del ao en curso se ha adicionado la Publicidad Registral Certificada en Lnea. Vale decir, los usuarios va internet (www.sunarp.gob.pe) o desde las propias Oficinas Registrales de la SUNARP (mediante las ventanillas respectivas) podrn solicitar la expedicin de publicidad registral certificada de partidas inscritas en cualquier de las oficinas registrales a escala nacional, con la opcin de reparto a domicilio en tres das hbiles despus de solicitado el servicio, bajo las modalidades de: 1) certificados negativos y/o positivos de testamento, sucesin intestada, persona jurdica, propiedad inmueble, vehicular y registro personal; y 2) copias literales certificadas de partida completa (asiento, ficha y folios) y/o de un asiento electrnico. Igualmente, va internet el usuario esta en la capacidad de hacer el seguimiento de atencin de su solicitud de publicidad[10]. A modo de ejemplo, si un Gerente de una empresa que se encuentra en la ciudad de Trujillo desea informacin sobre una oficina X y un vehculo Z en la ciudad de Ayacucho, con el objeto de comprarlos para expandir el giro del negocio, no es necesario que viaje a dicha ciudad, basta con acceder a internet o acercarse a la oficina de Trujillo (o cualquier otra oficina del departamento de La Libertad) y solicitar copia literal certificada actual de la partida registral de dicho inmueble X o vehculo Z y pedir la entrega a domicilio u oficina; consecuentemente dicha situacin eficiente permite reducir costos y tiempo, dinamizando las transacciones econmicas acorde con las exigencias del mercado. Lo mismo ocurre con una persona natural que desea adquirir una casa-habitacin o un banco, institucin financiera o empresa que debe informarse del predio materia de un futuro contrato de mutuo con garanta hipotecaria. En fin operaciones habituales y diarias que en conjunto constituyen importantes transacciones econmicas. Dicho panorama sugestivo ha merecido el reconocimiento pblico en la premiacin anual de Creatividad Empresarial 2003. Efectivamente, haciendo realidad la frase del certamen crea, cambia y crece, la SUNARP ha recibido el premio en la categora de informtica por la

interconexin nacional de los registros pblicos y el servicio de publicidad registral en lnea[11]. Consideramos que es un justo reconocimiento por dos razones: 1) es el resultado del esfuerzo colectivo y permanente de la SUNARP frente a los retos del derecho y la tecnologa en pocas de vertiginosos cambios; premio que no es una coincidencia o cosas del azar por cuanto se da justamente en el perodo de consolidacin del sistema registral peruano, enmarcado dentro de la triple periodificacin de su desarrollo; y 2) las bondades del sistema permite un acceso gil y directo a los registros pblicos, mayor comodidad y facilidades para los usuarios, en aras del desarrollo y crecimiento de la economa peruana. V. FUNCION ECONOMICA DE LOS REGISTROS PUBLICOS Gradualmente ha quedado de lado la idea tradicional que el Estado o los organismos que forman parte de la organizacin estadual, son entes simplemente administrativos o burocrticos, inmersos en aspectos relacionados nicamente con la funcin pblica, servicios, remuneraciones, pensiones, etc. La concepcin moderna y libertaria del Estado tiene que ver necesariamente con la intervencin administrativa en la economa, con su funcin econmica y su labor promotor, con su relacin armnica no slo con el desarrollo econmico sino tambin con el crecimiento econmico, cosa distinta con posturas intervencionistas e ideologizantes. Dentro de ese marco y dentro del rol fundamental de las instituciones que integran el fenmeno estatal, la SUNARP no slo es una institucin de servicio a la ciudadana, se ha convertido en agente catalizador del desarrollo y crecimiento econmico del pas, en tanto la seguridad jurdica que publicita origina una serie de transacciones y contratos entre personas naturales y jurdicas (sociedades, instituciones financieras, empresariales, etc.), permitiendo la circulacin de la riqueza bajo patrones registrales ciertos e intangibles. Abona satisfactoriamente a dicha situacin, la interconexin nacional de los registros pblicos anteriormente tratado. La trascendencia de los registros pblicos se deriva del hecho de tener la posibilidad de conocer con certeza qu agentes econmicos tienen qu derechos, sobre qu bienes o actividades y cul es el estado jurdico de los mismos, segn lo seala el Plan Estratgico Institucional 2004-2006 de la SUNARP. Se resalta tambin que si no existieran derechos claramente definidos y fcilmente identificables, los costos de transaccin se elevaran y trabara la fluida celebracin de actos y contratos. Consiguientemente, el SINARP no slo contribuye a la formalizacin de las operaciones de los agentes econmicos, a travs de los diferentes servicios que brinda, sino que facilita la dinamizacin de las transacciones comerciales e inversiones locales o extrajeras en la industria, el comercio o cualquiera de los sectores econmicos; y que constituye su funcin econmica al servicio de la persona, la sociedad y el Estado. El enfoque moderno de los sistemas registrales es, pues, su funcin econmica que estn llamados a cumplir como extensin de la seguridad jurdica, y que ha quedado expresamente definido en la Declaracin de La Antigua producto del Encuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales realizado en la ciudad de La Antigua, Guatemala entre los das 17 y 21 de febrero del presente ao, que por primera vez convoco a los responsables de los registros pblicos en Latinoamrica[12]. En resumida cuenta, dicho documento marco en la implementacin de los registros de la propiedad establece principios bsicos y aceptados institucionalmente, en tanto se parte de la premisa que con una clara definicin y proteccin jurdica de los derechos de propiedad y de las transacciones con los mismos, que requiere un alarga y compleja cadena de contratos, promueven inversiones eficientes, incrementan las expectativas de recuperacin de las inversiones de capital, disminuyen el riesgo para los acreedores hipotecarios, reduccin general de los costos transaccionales, favoreciendo el crecimiento econmico, el bienestar pblico y la paz social. Dentro de este contexto, cabe resaltar la realizacin entre los das 3 al 6 de noviembre del presente ao, del Primer Congreso Iberoamericano en materia registral denominado Registro de Propiedad: Territorio, Desarrollo Econmico y Nuevas Tecnologas, aprobado por el Acta Final de la XIII Conferencia de Ministros de Justicia de los Pases Iberoamericanos. Singular certamen organizado por la SUNARP, cuyo objetivo sntesis es el conocimiento de diversas polticas y perspectivas en materia de propiedad vigentes en el mundo, su aplicacin en Iberoamrica y el impacto del desarrollo tecnolgico en el rubro de catastro y registros pblicos En suma, el desarrollo de una economa saludable se fundamenta en la garanta de los derechos

de propiedad. Dentro de este enfoque econmico, la SUNARP, en trminos de eficiencia y cobertura, ha priorizado sus acciones sobre la modernizacin (equipamiento informtico), optimizacin y democratizacin de la organizacin y racionalizacin de sus procedimientos (creacin de nuevas Oficinas Registrales) para facilitar un mayor acceso, sobre todo a las poblaciones de menores recursos y que residen en lugares muy alegados de las ciudades[13]. VI. IMPORTANCIA DEL USUARIO, SEGURIDAD JURDICA Y EFICIENCIA Las acciones institucionales que hemos dado cuenta tienen como punto de referencia vital al usuario, como persona natural o jurdica, el ms importante elemento humano dentro del procedimiento y servicio registral, dentro de la filosofa para la accin del sistema registral peruano. En el procedimiento, servicio o sistema registral son varios los operadores que intervienen en la bsqueda de impregnar seguridad jurdica a determinados hechos y actos jurdicos. Concurren los notarios, abogados, ingenieros y verificadores, quienes canalizan formalmente los intereses de las personas naturales o jurdicas en funcin a los derechos que invocan. Dichos operadores y las personas naturales o jurdicas (llmese empresas, sociedades o asociaciones), clientes para ellos, son los usuarios a los que registros pblicos les otorga proteccin legal invirtiendo para tal fin en infraestructura, recursos humanos y en toda una estructura orgnica y funcional; desde la perspectiva de la filosofa de la atencin desarrollada por la SUNARP y los diferentes Organos Desconcentrados. La importancia que se le da al usuario se desprende de cuatro principios estrechamente enlazados que integran la llamada filosofa de la atencin: 1) se trabaja para que el servicio sea accesible a todos los usuarios; 2) procurar que el usuario disponga de un servicio rpido y eficiente, mediante la interconexin a nivel nacional; 3) se cuida que el usuario reciba un adecuado servicio con unidad de criterio y estandarizado en todo el pas; y 4) vigilar que los usuarios reciban un trato personalizado, quedando satisfechos por el servicio que se brinda. Principios que generan derechos legtimos a los usuarios desde el momento que acceden a cualquier Oficina Registral ya sea en la sede central, provincial o zonal; los mismos que deben ser respetados y materializados en la realidad, para obtener indudablemente- la defensa de los derechos inscritos. Derechos que deben concretarse dentro del marco legal permitido y ciertamente as debe entenderse en su aplicacin, a fin de evitar interpretaciones o prcticas que puedan desvirtuar el servicio. Los principios esbozados en cuanto a un servicio rpido, eficiente y adecuado no presuponen la calificacin de los ttulos en forma mecnica y no es razonablemente permitido sacrificar la seguridad jurdica por la celeridad. Existe la idea generalizada que los ttulos presentados (p.e. escrituras pblicas de compraventa, constitucin de sociedades, contratos privados con firmas legalizadas, etc.) como obedecen muchas veces a un mismo formato, el Registrador Pblico debe mecnicamente calificarlos con celeridad, si as de sencillo fuera no sera necesario contar con profesionales y todo un procedimiento administrativo en particular. Cada ttulo, cada contrato es un acto jurdico trascendental y especial para las partes intervinientes, la responsabilidad del Registrador Pblico no es darle absoluta rapidez sino revestirlo de seguridad jurdica para que ninguna institucin o persona pueda atentar de modo alguno contra el acto registrado. Ha sealado con razn La Cruz Berdejo que la motivacin primera y radical que preside el establecimiento del derecho es la necesidad de crear un orden social y una seguridad en la vida de relacin. En tal sentido, en la evaluacin integral de los ttulos la minuciosidad en la forma y fondo supera cualquier ligereza. La eficiencia se mide por la seguridad jurdica de los derechos subjetivos y del trfico. En el mercado los registros son una garanta de seguridad jurdica que permite que los costos de transaccin disminuyan optimizando mejor la asignacin de los recursos. Este es el derecho reconocido que el usuario debe exigir porque as se concibe e interpreta los principios esgrimidos y positivizados tanto en el nuevo como en el derogado Reglamento General de los Registros Pblicos. En nuestro concepto, debemos fortalecer las calificaciones en el tiempo teniendo en cuenta el hecho, acto o contrato a registrar, no slo porque as sucede a nivel nacional sino porque adems existe base legal que se sustenta a fortiori en la propia realidad existencial, una de las dimensiones valiosas del sistema jurdico, del tridimensionalismo jurdico. Eso significa razonablemente, que si bien el artculo 37 del Reglamento General de los Registros Pblicos,

prescribe que el plazo de calificacin es dentro de los siete (7) primeros das (hbiles) de la presentacin de ttulo; no es bice para plantearse por las Zonas Registrales a corto plazo reducir los tiempos que prescribe el referido artculo, sobre todo en provincias. Si bien los usuarios demanda una calificacin rpida, seria y diligente; precisamente en ese camino se encuentra la SUNARP de equilibrar la seguridad jurdica con la eficiencia en resguardo de los derechos de los usuarios. Asimismo, es responsabilidad de los registros pblicos cuidar que el usuario reciba un adecuado servicio con unidad de criterio y estandarizado, priorizando la atencin a los usuarios.; y un adecuado trato personalizado como se ha precisado lneas arriba; no obstante las limitaciones propias establecidas por la legislacin presupuestal para el sector pblico y el incremento de la demanda de los servicios, ello no es impedimento para cumplir con los derechos de los usuarios. Por lo tanto, cierto es y no poda faltar el anlisis crtico: la modernidad de una organizacin como los registros pblicos no slo debe medirse por su infraestructura y recursos tecnolgicos de avanzada sino por una atencin personalizada y una calificacin registral rpida, oportuna, tcnica y seria. Este es el reto que se ha impuesto la SUNARP. VII. PROYECTOS ESTRATEGICOS Se ha mencionado en el tem III, que la primera fase de la interconexin nacional ha finalizado. En su segunda fase, la Alta Direccin de la SUNARP tiene programado tres proyectos: 1) Inscripcin Registral como Competencia Nacional; 2) fortalecimiento del Registro de Predios; y 3) Catastro Registral. Por el primero se aprovechar las ventajas que ofrecen las actuales tecnologas de transmisin de datos y redes (internet), permitiendo la inscripcin registral y superando las limitaciones geogrficas, apoyndose en la utilizacin de documentos digitales certificados que facilitarn el ingreso del ttulos y la redistribucin de las carga de trabajo entre los Registradores Pblicos, para lo cual se contar con un nico sistema para la calificacin, registro y administracin de la base de datos registral, denominado Sistema Unico Registral (SUR). Todos los Registradores Pblicos que conforman el SINARP tendrn competencia nacional para la calificacin de cualquier ttulo. Con los planes pilotos del Registro de Predios iniciados se est confirmado las ventajas del servicio e identificando debilidades a fin ser superadas en el fortalecimiento del Registro de Predios a nivel de cada unas de los Organos Desconcentrados. Finalmente en lo que concierne al Catastro de Predios, se tendr un cdigo nico catastral, con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio, as como todos los derechos y cargas existentes sobre ste[14]. Para implementar los proyectos indicados, la Alta Direccin de la SUNARP est ejecutando un conjunto de actividades estratgicas como: ampliacin de la cobertura del servicio registral, sobre todo hacia los lugares ms alejados del pas con la adopcin de tecnologas de informacin; desarrollo normativo en el que se estipule la competencia nacional de los registradores pblicos; modernizacin y racionalizacin de la administracin del registro; rediseo de los procesos jurdicos registrales e informticos; dotacin de los Registradores Pblicos de la facultad legal de actuar como fedatarios informticos respecto de los asientos electrnicos; implantacin de los documentos digitales certificados; certificacin de los asientos electrnicos generados hasta el ao 2003; y creacin de base grfica catastral para la inscripcin de los predios. VIII. INUSITADO DESARROLLO ACADMICO No obstante la existencia de un largo quehacer registral, el desarrollo del derecho registral en el pas ha sido reciente, a diferencia de otros pases como Espaa. Desde slo hace veinte aos va tomando cuerpo el derecho registral y en los 90 se configura con ms fuerza en una disciplina autnoma y sistemtica respecto del derecho privado, por cuanto si bien regula o desarrolla instituciones civiles o comerciales o societarios, tiene la particularidad de su propia legislacin: normas estrictamente registrales; asimismo, con respecto del derecho administrativo, por cuanto el procedimiento registral es notoriamente especial. A nivel universitario, la ctedra de derecho registral se va a dictar de manera independiente de su fiel acompaante: el derecho notarial. El inters por esta nueva ciencia ha ido creciendo, no siendo casual la presencia (a la par con los administrativistas) de un nuevo profesional: los abogados registralistas (para los espaoles hipotecaristas), que son los especialistas en derecho registral, desde la actividad del ejercicio profesional privado o pblico (Registrador o Vocal), de la docencia o desde la labor investigativa o publicista. Ante esa realidad la actual gestin de la SUNARP promueve anualmente el Pre mio a

la Excelencia Acadmica en Derecho y la Beca SUNARP. Asimismo, existen en los Colegios Profesionales de Abogados las Comisiones Consultivas de Derecho Registral. La bibliografa nacional en materia registral antes de la dcada de los aos 80 del siglo que paso, era prcticamente inexistente (podra citarse alguna obra informativa de Miguel Antonio De La Lama, 1895). A inicios de dicha dcada tibiamente van apareciendo algunas obras breves sobre la especialidad, ms propiamente manuales. Es a partir de la dcada de los 90 que la literatura registral brota de manera inusitada, van apareciendo diversas publicaciones: libros, compilaciones, materiales de enseanza, revistas, material jurisprudencial, investigaciones, ensayos, artculos, etc. promovidos por la SUNARP (los tomos de Temas de Derecho Registral) y tambin por otras instituciones representativas, universitarias o no (v.g. Instituto Riva Agero). Cabe resaltar dentro de esta gama las ediciones de la Revista Folio Real y ha salido a la luz la novsima Revista de Doctrina y Jurisprudencia Fuero Registral bajo la direccin de la Escuela de Capacitacin Registral de la SUNARP. A la par de dichas publicaciones se han cristalizado una serie de eventos, conversatorios y seminarios, cursos de especializacin nacional y/o internacional, congresos institucionales regulares y diplomados (instituidos por la SUNARP). IX. NOTA CONCLUSIVA En definitiva, las reflexiones abordadas si bien son hechas desde nuestra perspectiva, lo que implicara a lo mejor cierta dosis de parcialidad, estamos convencidos de que hemos tratado de ser coherentes y acordes con la realidad; y de ello pueden dar fe otras instituciones ajenas a la institucin de los registros. En efecto, la SUNARP se constituye en una de las instituciones mejor valoradas por la ciudadana, como consecuencia de la aplicacin en su seno de los principios institucionales propias de la administracin moderna y el enfoque gerencial, con una imagen favorable por parte del pblico, de mayor credibilidad en el pas, segn encuestas de opinin de respetables instituciones (UNI y Apoyo, 2002) e informe de la Defensora del Pueblo (Precariedad y Proyecto. Etica y Funcin Pblica en el Per, 2002), y agente importante dentro del desarrollo econmico del pas, por la seguridad jurdica que brinda a los usuarios, a las empresas en sus transacciones. Trujillo, mes de la Navidad del 2003 [1] En efecto, las ideas que abordamos tiene como punto de partida los artculos publicados por nosotros en el Boletn El Registrador de la Zona Registral NV, Sede Trujillo, el Diario Oficial El Peruano y el Diario La Industria de Trujillo (2002 -2003). [2] Dentro de la labor de modernizacin y descentralizacin del Estado peruano, en setiembre del ao en curso, el Banco Interamericanote Desarrollo (BID) ha sucrito con el Gobierno del Per un convenio de prstamo por 28 millones de dlares destinado para crear nuevas estructuras y sistemas administrativos en el aparato estatal y redefinir sus reglas institucionales, lo que permitir incrementar la calidad de los servicios pblicos. [3] La SUNARP cuenta actualmente con 13 Organos Desconcentrados dentro de su estructura orgnica: las Zonas Registrales siguientes: N I- Sede Piura, N II-Sede Chiclayo, N III- Sede Moyobamba, N IV-Sede Iquitos, N V- Sede Trujillo, N VI- Sede Pucallpa, N VII- Sede Huaraz, N VIII- Sede Huancayo, N IX- Sede Lima, N X- Sede Cusco, NXI-Sede Ica, NXII-Sede Arequipa y NXIII-Sede Tacna. Cada una de dichas Zonas cuentan con Oficinas Registrales Provinciales. [4] Acta publicada en el Diario Oficial El Peruano de fecha 28 de julio del 2002. [5] Esta Ley prescribe tambin en su artculo 7 la utilizacin de formularios registrales para inscribir determinados contratos o actos jurdicos, el mismo que ha sido reglamentado mediante el Decreto Supremo N 023-2003-JUS, publicado con fecha 8 de noviembre del 2003. El referido artculo seala que vencido la integracin de los registros en el plazo de dos aos, desde la vigencia de la Ley N 27755, las inscripciones se realizarn mediante escritura pblica o formulario registral legalizado por Notario, ste ltimo cuando el valor del inmueble no sea mayor a 20 UIT. Cabe sealar que la norma ha sido objeto de acciones de inconstitucionalidad interpuestas por los Colegios de Notarios de los Distritos Notariales de Junn, Lima, Callao y Arequipa, por considerar que afecta el principio de seguridad jurdica. El Tribunal Constitucional, mediante sentencias de fechas 30 de abril y 4 de julio del ao en curso, se han pronunciado declarando infundadas dichas acciones, sealando que no existe vulneracin al contenido esencial de la seguridad jurdica y precisando que en la medida que el formulario registral legalizado por el Notario se ajuste al criterio establecido por dicho rgano colegiado, ser ttulo dotado de

confiabilidad. [6] La culminacin de la primera fase se sustenta en el esfuerzo de 220 trabajadores que a lo largo de 16 meses, han laborado 350, 440 horas hombre y en la calificada capacidad gerencial de los funcionarios de la SUNARP (ver: Informativo Registral-SUNARP, Ao III, N 16, Febrero, 2003). [7] Concretamente el 30 de enero, y la medicin de los resultados son positivos, por ejemplo, en la ciudad de Lima se han inscrito en el servicio, va el website institucional, un total de 1,139 nuevos usuarios en el primer mes (ver: Informativo Registral-SUNARP, Ao III, N 16, Febrero, 2003). [8] Publicado con fecha 21 de noviembre del 2003 y cuya vigencia ser a partir del 19 de enero del 2004, aplicndose slo a los procedimientos de inscripcin iniciados a partir de su vigencia. [9] Recientemente la Superintendencia Adjunta de la SUNARP ha dispuesto la publicacin de precedentes de observancia obligatoria, aprobados en sesin del Sexto Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado el 7 y 8 de noviembre del 2003 (Resolucin N 025-2003SUNARP/SA). [10] La utilizacin de este servicio es sencillo, en la misma pgina web de la SUNARP se encuentra el manual del usuario cuyo propsito es dar a conocer como los usuarios pueden utilizar precisamente el servicio descrito. [11] En esta octava edicin de creatividad, la SUNARP ha quedado finalista tambin en dos categoras: de gestin pblica y servicios de comercializacin. [12] Sobre la referida Declaracin, puede verse la Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral Fuero Registral de la SUNARP, Ao 1, Volumen I, 2003, pp. 403 -416. [13] Sobre el enfoque econmico, la Declaracin de La Antigua y la importancia del Congreso Iberoamericano, lase la entrevista brindada por el Superintendente Nacional de los Registros Pblicos Dr. Carlos Gamarra Ugaz, a la revista espaola Registradores de Espaa, Edicin N 17, Julio-Agosto, 2003, pp. 23-24 (http://www.corpme.es). [14] Debe enfatizarse que el Catastro Registral, al igual que el Registro de Propiedad, se concibe con una perspectiva y cobertura ms amplia e integral del territorio (zonas urbanas, agrcolas, concesiones mineras, etc.); consiguientemente, el Catastro es continuo e integral.

LA SEGURIDAD JURDICA COMO FUNDAMENTO DE LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN UNA ECONOMA DE MERCADO

LA SEGURIDAD JURDICA COMO FUNDAMENTO DE LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN UNA ECONOMA DE MERCADO RAFAEL HUMBERTO PREZ SILVA (*) ------------------------------------(*) Abogado. Registrador Pblico de la Oficina Registral Regional Regin La Libertad. CONTENIDO: I. Introduccin.- II. Conceptos previos.- 2.1. Los sistemas notariales.- 2.2. La Seguridad Jurdica.- 2.3. El trfico jurdico.- 2.4. Los instrumentos pblicos notariales.- 2.5. Los ttulos: los ttulos autnticos y los ttulos fehacientes.- 2.6. La economa de mercado.- III. Anlisis.- 3.1. El trfico jurdico en el Per. El sistema de asignacin de titularidades.- 3.2. La actividad registral y notarial. Ambitos de actuacin en materia de seguridad en una economa de mercado. Los costos del sistema. IV. Conclusiones. I.- INTRODUCCIN La globalizacin de la economa, la vorgine informtica, la hiperproduccin y el impresionante desarrollo de la tecnologa que permite una interrelacin ms fluida a travs del ciberespacio, por ejemplo con el denominado e-bussiness y con sesiones no presenciales etc. han dejado obsoletos los antiguos sistemas y conceptos que se manejaban en una sociedad organizada. Paralelamente a ello, la posibilidad de dar certeza a estas interrelaciones ha sufrido una merma ostensible pues la misma tecnologa ha facilitado el ingreso indiscriminado de los agentes sociales al mercado sin detenerse a dar seguridad. Lo relevante es la libre interrelacin aun sobre la plena identificacin de dichos agentes. Si bien por el juego propio de la seguridad dinmica aquellos que adquieren sern protegidos an en desmedro de quienes podran estar perjudicados sin tener mayor culpa, no debemos olvidar que hay que cuidar que todos los presupuestos y condiciones, para que dicha seguridad del trfico o comercio jurdico se concretice y operen, deben ser escrupulosamente diseados y cumplidos para poder, de algn modo, equilibrar de una forma justa, el desequilibrio entre la seguridad esttica y la seguridad dinmica(1), y los que hoy se han beneficiado por el juego del trfico se vean luego perjudicados, al ser elementos estticos de dicho trfico, en desmedro de la propia seguridad dinmica que ayer los amparo. Imaginemos que un banco X o torg una hipoteca a Z quien apareca como propietario de un inmueble en los Registro Pblicos, pero en realidad los dueos eran B y C, esposos; por el juego de la seguridad dinmica o del trafico el banco mantendr su adquisicin y talvez se adjudicara dicho inmueble. Pero luego Y, un hbil estafador, falsifica unos documentos y hace aparecer como que el Banco le vendi el inmueble y se lo vende a D y E esposos, quienes actan de buena fe e inscriben estas transmisiones en Registros Pblicos, obteniendo el inmueble en desmedro del propio Banco que, ahora, se ve perjudicado por lo que ayer lo protegi : la seguridad del Trfico. -------------------------------------(1) Seguridad esttica, significa que el titular de un derecho subjetivo no podr ser privado de ste sin su consentimiento; seguridad dinmica significa que el adquiriente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisicin en virtud de causa que no conoci o que no debi conocer al tiempo de llevarla a cabo DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol . II. Ed. Tecnos . Madrid. 1986. pag.237. Estos presupuestos a los que aludimos son : a). La buena fe; b). La plena identificacin de los contratantes y c). La Seguridad documental, debiendo buscarse tambin aplicar los mismos sin entorpecer o dificultar el trfico jurdico. Es en este espectro que intentaremos demostrar que con la intervencin de un tercero imparcial equipado con un bagaje tcnico-jurdico y que adems sea responsable por los daos que ocasione en su actividad(2), se encargue de : identificar plenamente a los intervinientes (3), dar la seguridad documental necesaria (4) e invista de fe, no slo el acto que se realiza en su presencia sino el accionar y querer de los intervinientes(5). ---------------------------------------------(2) Art. 145 ley 26002. Ley del Notariado. (3) Art. 55 ley 26002. (4) Art. 2 Ley 26002.

(5) Art. 27 Ley 26002. II.- CONCEPTOS PREVIOS 2.1.Sistemas notariales Un sistema es un conjunto ordenado, sistemtico e interrelacionado de un grupo de elementos, en forma consistente y coherente. Doctrinariamente se han distinguido tres sistemas bsicos. Tenemos as : a). El Sistema Latino, b). El Sistema Sajn y c). El Sistema administrativo, su denominacin les viene por corresponder a la costumbre y tradicin jurdica de cada estado (6) -----------------------------------(6) FLORES BARRN, Alberto. La Funcin Notarial. EN. NOTARIUS. Ao IV. Nro. 04. Lima Per, 1993/94, pg. 147. El Sistema Latino, acogido por Francia, Italia, Blgica, Alemania, Chile, Argentina y Espaa (7), tiene entre sus principales caractersticas las siguientes: Es ejercido por un profesional en derecho que recibe nombramiento oficial indefinido, previo concurso publico de oposicin, es un consejero imparcial; su funcin no es la de un simple fedatario es por excelencia un formalizador de relaciones contractuales (8) e independiente, sin ningn grado de subordinacin en el desempeo de su funcin, tiene, adems, dedicacin exclusiva a su labor notarial, lo que importa una especializacin, y adems lleva un registro cronolgico y alfabtico de todos los documentos que autoriza. ----------------------------------------(7) FLORES BARRN, Alberto. Sistemas Notariales. EN: SCRIBAS, pg. 124. (8) SOTOMAYOR BERNOS, Carlos. La Intervencin del Notario en el proceso de Simplificacin Administrativa. EN NOTARIUS. El Sistema Sajn, acogida por Gran Bretaa, Austria, Dinamarca, Estados Unidos, Canad, e Israel, pases que pertenezca a la rbita del Common Law, entre sus principales caractersticas tenemos : el cargo casi siempre lo asume una persona iletrada, recibe un nombramiento temporal sin concurso publico, para certificar firmas en documentos privados, los cuales no constan en ningn registro. La inseguridad contractual se trata de subsanar a travs del llamado seguro de titulo pero tal como lo resalta el maestro GARCIA CONI: el buen negocio del seguro de titulo, como todo seguro se basa en la siniestralidad y para que ste exista debe fomentarse el riesgo documental, lo que a su vez procura la proliferacin de documentas privados para que abra camino al instrumento privado ( documentaloide mas que documento) se ataca el antdoto por excelencia, la escritura publica(9) ---------------------------------(9) GARCA CONI, Ral. Seguridad Jurdica y Economa Procesal. EN Notarius. ao IV. Nro. 04. Lima Per -1993/94, pg 144. El Sistema Administrativo, propio de los pases del circulo socialista; en ellos, el ejercicio de la funcin lo desempean empleados pblicos remunerados por el Estado, es ste quien responde por su actuacin pues es l quin imparte las rdenes, denotndose la posible parcialidad de stos funcionarios. Lo que nos interesa rescatar de este punto es que un sistema se crea para solucionar un problema dado en una determinada forma de organizacin de una sociedad, por ende, el problema social determina la respuesta que el derecho adopta, porque el sistema notarial es un sistema dentro de un macrosistema normativo de una determinada sociedad. 2.2.-Seguridad jurdica El hombre, ha descubierto un acierto la filosofa existencial, es un ser con una doble vertiente estructural, personal y comunitaria. El hombre necesita de los dems para poder desarrollarse y dar sentido a su vida. Como lo dijo Aristteles el hombre es un ser social por excelencia. Pues bien el hombre vive viviendo, vale decir, reaccionando ante las situaciones que la vida le propone, por ello, el hombre es un ser eminentemente axiolgico, porque debe escoger entre un grupo (en el mnimo caso entre dos) de opciones existenciales, por ello debe preferir, y antes valorar cada opcin que se le presenta. En el plano coexistencial, el hombre se ve interferido constantemente por la conducta de otros hombres, sin embargo, no puede predecir con certeza cual va ha ser el comportamiento que asuman aquellos, por ello debe suponerlo y confiar en ste para, de este modo, poder elegir entre un repertorio de posibilidades existenciales. No olvidemos que la conducta humana es

voluble, lbil y cambiante, lo que hoy quiero puede que dentro de una hora ya no lo desee. El comportamiento humano es un objeto egolgico ; que segn COSSIO son aquellos objetos que tienen como soporte la conducta humana, vale decir los tramos o fragmentos en que se debe desarticular la conducta (10),por tanto es inmaterial, se da en un espacio y tiempo y no deja rastros. -----------------------------------------(10) COSSIO, Carlos. La Teora Egolgica del Derecho y el Concepto de Libertad. Editorial Losada, Buenos Aires, 1944, pg 117. Por ello, a efecto de hacer tangible ste querer, se creo los instrumentos como el medio de materializar esta conducta y que luego los participantes en ella, por el juego propio de su estructura axiolgica, no puedan negar su conformidad, creando incertidumbre y haciendo imposible una planificacin, elevando los costos de transaccin. La Seguridad Jurdica esta ntimamente ligada al hecho que el hombre necesita - en palabras de ORTEGA Y GASSET- saber a que atenerse. El Derecho debe crear condiciones propias de aplicacin uniforme; el conjunto de esas condiciones en que un orden jurdico autnomo puede imponer la coercin de manera uniforme que permita el clculo utilitario de la economa de mercado, es lo que se conoce como legalidad. Por consiguiente, la seguridad jurdica es expresin de la legalidad; y ambas son funciones de las necesidades de predictibilidad de una sociedad organizada, sobre la base de unidades econmicas independientes y competitivas.(11) --------------------------------------------(11) DE TRAZEGNIES, Fernando. Introduccin a la Filosofa del Derecho y a la Teora General del Derecho, Manual de Enseanza de la Facultad de Derecho de PUCP. 1988, pg, 150. Como seala TRUBEK El legalismo es el nico medio de proveer el g rado de certeza necesario para las operaciones del sistema capitalista (12). ------------------------------------(12) TRUBEK, David. Max Weber on Law And the Rose of Capitalism. En De Trazegnies, Fernando. Op. Cit., pag. 45. Ahora bien si entendemos por seguridad jurdica el conocimiento que todos tienen sobre las consecuencias de un acto realizado en relacin con el derecho vigente; y los efectos, mbito y limites de la esfera de actuacin de una norma, debemos encontrar los mecanismos que usa el derecho para efectivizar esta seguridad , as tenemos (13) : a) irretroactividad de la Ley; b) inexcusabilidad por ignorancia de la Ley; c) la fuerza de la cosa Juzgada; d) la prescripcin extintiva y la prescripcin adquisitiva de dominio; e) la publicidad jurdica y f) la aplicacin uniforme de la ley todos los casos previstos en la norma. Es en este contexto que el Derecho, sus leyes, sern contempladas, desde un punto de vista del anlisis econmico del derecho, como un sistema de incentivos que influirn decisivamente en las acciones futuras (14), en un sistema de economa de mercado se requiere de libertad y seguridad, libertad para elegir racionalmente y seguridad para saber que esta eleccin no va a ser perturbada una vez optada; por ello CHICO Y ORTIZ afirma que el momento actual sita a la sociedad reclamando los principios de libertad y seguridad, de ah que el derecho desea ms que nunca un sistema de seguridad que garantiza la libertad del hombre. Seguridad y Libertad son los dos ejes vitales del Derecho. Ambos conceptos son compatibles: quien demanda libertad pide seguridad que la garantice(15) -----------------------------(13) Cfr. BALAREZO FORTTINI, Juan. La Publicidad Registral como Mecanismo de Seguridad Jurdica EN Derecho Registral. Tomo I. 2da. Edicin . Gaceta Jurdica Editores. 1999, pgs. 57 70, asimismo TORRES VZQUEZ, Anbal. Introduccin al Derecho y a la Teora General del Derecho. Palestra Editores, Lima, 1999, pgs. 742-744. (14) TORRES LPEZ, Juan. Anlisis Econmico del Derecho. Panorama Doctrinal. Editorial Tecnos, Madrid, 1987, pg. 22. (15) Citado por SABORIO, Mario . La Publicidad Registral, La seguridad Jurdica y los Sistemas Registrales EN: Derecho Notarial y Registral. Materiales de Enseanza. Tomo I. Instituto de Estudios Forenses, pg. 152. GIERKE distingui dos dimensiones de la seguridad jurdica : la seguridad de orientacin o certeza del orden - conocer la ley y poder orientar su conducta a ella - y la seguridad de realizacin o

confianza en el orden. Mientras la c erteza en el orden atae al que de los preceptos, la confianza en el orden se halla referida a la eficacia del sistema que lo abarca. Ahora bien al valorar la eficacia de un sistema de Derecho debe atenderse a su contenido, el cual debe tender a la justicia. Para ello GARCIA MAYNEZ distingue entre los actos de aplicacin y de cumplimiento, los primeros brotan naturales del hombre, los segundos le son impuestos doblegando los impulsos rebeldes. Un orden es seguro no solo en la medida en que se cumplen sus preceptos, sino en la medida en que se cumplen libremente por la confianza que inspiren y por tender al valor justicia. FRANZ SCHOLZ, establece acertadamente estas relaciones entre seguridad jurdica y justicia al definirla as: Seguridad significa un estado jurdico que protege en la mas perfecta y eficaz de las formas los derechos de la vida; realiza tal proteccin de modo imparcial y justo; cuenta con las instituciones para dicha tutela y goza de la confianza, en quienes buscan en el derecho, de que este sea justamente aplicado (16), por ello, no basta que el legislador adopte una solucin determinada y que esta sea cumplida, sino que esta solucin debe ser eficaz y justa, favoreciendo al mayor numero de personas, creando confianza en dicha opcin y facilitando el trafico fluido con la mayor certeza posible. En al mbito documental el documento privado ha proliferado como opcin legislativa, es acatado, pero ello no otorga confianza pues su manipuleo y falsificacin es muy fcil. El comercio por internet, ha facilitado y agilizado enormemente el trfico jurdico, aunque en nuestro pas todava como etapa de negociacin de un contrato, la ciberntica ha ingresado ya a nosotros en materia de contratacin (17), pero en este ciberespacio como acreditar que una operacin jurdica se concreto?, para ello el Notario y su facultad fedataria deben estar al pie de cada terminal, para certificar lo que aparezca en la pantalla o se reproduzca en las impresoras de una computadora terminal de una central emisora de informacin negocial; esta certificacin notarial suplir la carencia absoluta de pruebas idneas, dando seguridad al trfico (18); y sobre todo, otorgando seguridad y disminuyendo la aversin al riesgo que siempre supone la incertidumbre. Para reforzar nuestra idea de la gran carga subjetiva que supone el concepto de seguridad, permtasenos coger un caso propuesto por DE TRAZEGNIES (19) al preguntar el Derecho seria el mismo en la hiptesis, de que, sin cambiar norma alguna se sustituyera simplemente a todos los jueces y abogados del pas por juristas egresados de la Universidad de Mosc durante el periodo marxista de Rusia? . -------------------------------(16) Citado por GARCIA MAYNEZ. Eduardo. Filosofa del Derecho. 9 edicin, Mxico, 1997, pg. 142. (17) Ver Ley 27291 que modifica el Cdigo Civil y la Ley 27269.20MAY00, que crea la firma y certificado digitales Modificado por ley 27269. 17JUL00. (18) CASTELLER, Bruno. Intervencin Notarial en el Campo de la Informtica EN: Derecho Registral y Notarial... Op. Cit., pg. 8. (19) DE TRAZEGNIES, Fernando. La Muerte del Legislador. EN: Anuario de la Academia Peruana de Derecho 1996. Gaceta Jurdica Editores, Lima, 1996, pg 96. 2.3.-TRFICO JURDICO La sociedad, abstractamente considerada, es un ente autrquico y autosuficiente, es ella misma quien debe proveer las soluciones a los problemas que en su seno se generen, no debemos olvidar que la sociedad, como algo tangible, no existe, su existencia se disuelve en el comportamiento de sus componentes, son stos, a travs de las interrelaciones que mantengan con otros componentes los que van a procurar soluciones. Las necesidades de stos agentes (20), no solo materiales sino inmateriales, se alcanzaran en la medida en que exista un sistema racional de asignacin de recursos - sobre todo si son escasos - a quienes los explotaran en forma mas eficiente; para ello el intercambio permite esta asignacin eficiente. ----------------------------(20) agente, o sea un ente capaz de introducir cambio en el mundo mediante cambios voluntarios. PEA GONZLEZ, Carlos. Sobre los Dilemas Econmicos y Eticos de un Sistema de Responsabilidad Civil. EN: Derecho Civil Patrimonial. Fondo editorial, PUCP, Lima, 1997, pg. 233. El mercado, necesita que esta fluidez en el intercambio sea libre y segura. Esta funcin la cumplen el sistema de Derecho de propiedad y el sistema de Derecho de contratos:

a). El sistema de derecho de propiedad o sistema de titularidades.- mediante ella se asignan las titularidades de una determinada situacin jurdico patrimonial, esta asignacin debe tener la propiedad de exclusividad y plena transmisibilidad, siendo eficaz en la medida que dote de la facultad de excluir de uso a los dems. POSNER(21), establece que este sistema disponga de tres caractersticas esenciales para ser eficiente: ----------------------------(21) TORRES LPEZ, Juan. Op. Cit., pg 49-50. Exclusividad.- Garantizando jurdicamente la posibilidad de excluir a los dems del consumo del recurso de que se trate. Universalidad.- Que establece que todos los recursos deben ser posedos por alguien, salvo aquellos que sean tan abundantes, que puedan ser consumidos en cualquier cantidad sin que otros queden excluidos. Transferibilidad.- Que se pueda transferir dicho recurso con la facultad de excluir a los dems en forma rpida y confiable. b).- Sistema de Derecho de Contratos o Sistema de Transacciones.- Es el que permite el intercambio de derecho y obligaciones, en forma libre y, adems, garantiza que dicho intercambio se realice con seguridad. El sistema de asignacin de titularidades establece la apropiacin de los recursos, el sistema de derecho de contratos, el trfico seguro de los mismos. MACAULAY, sostiene que ste debe contener dos notas esenciales: La planificacin racional de la transaccin con anticipacin cuidada de las muchas contingencias futuras previsibles ; y la existencia de sanciones legales que estimulen la efectiva realidad de la prestacin o que establezcan una compensacin para el caso de incumplimiento. (22) -------------------------------(22) TORRES LPEZ, Juan. Op. Cit., pg. 57. Ahora bien, toda operacin econmico jurdico lleva implcito un costo de transaccin, que son los costos de celebrar un contrato y que se pueden clasificar en tres: de informacin, de negociacin y de seguridad en el cumplimiento del contrato. TORRES LOPEZ, conceptualiza los costos de transaccin como los costos que llevan consigo las diferentes operaciones que son necesarias para proceder a los propios intercambios (23), si los costos son menores que los beneficios, con ello se incentiva el desarrollo de una actividad y el intercambio del mismo, por ende se maximizan los recursos y se explotan de un modo racional (24) y eficiente. --------------------------------(23) TORRES LPEZ, Juan. Op. Cit., pg. 27. (24) Racional significa que se escoge entre un grupo variado de opciones posibles la que resulta ms provechoso a un menor costo. La informacin, por tanto, debe tener el mayor grado de certeza, tanto para una etapa previa de una negociacin como para cuando sta se concluya. Necesitamos que el resto respete nuestro derecho y para ello es menester que tengan un conocimiento adecuado de las existencia de este derecho, para poder de este modo, hacerlo plenamente oponible a todo tercero. Esta informacin debe darse en forma permanente y debe ser de fcil acceso. Ntese que esta informacin no slo debe ser entendida como el presupuesto para la toma de decisin en una operacin de trafico jurdico, sino tambin en cuanto al conocimiento tcnico necesario para plasmarla y materializarla adecuadamente en un titulo que perennizar dicha operacin. El derecho contractual considera a la obligacin como vehculo para la actuacin de los intereses de los particulares. El acreedor no quiere simplemente recibir un bien, una suma de dinero un servicio. Le interesa sobre todo el para que. Aquel destino para el cual se pretende aplicar el bien, el dinero, el servicio, adquiere valor esencial y es en funcin a esta finalidad que ambas partes y no solo una de ellas decide vincularse y establecer una relacin prestacincontraprestacin" (25). --------------------------------(25) BENAVIDES TORRES. Eduardo. Hacia Una Revalorizacin de la Finalidad Contractual. En: Derecho Civil Patrimonial. Op. Cit., pg. 173. 2.4.- LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES Por documento se entiende todo objeto fsico que representa y sirve para demostrar la realidad de otro objeto, de un hecho o acontecimiento cualquiera, en cambio un instrumento es todo

objeto material representativo de la realidad y del pensamiento mediante la escritura. Es Notarial en la medida en que intervenga un Notario. El mbito y extensin de dicha intervencin ser apreciados con diversos efectos en el trfico jurdico. Es Pblico porque interviene un funcionario pblico en ejercicio de sus funciones. El instrumento ser protocolar si es incorporado al protocolo notarial y extraprotocolar sino se incorpora al protocolo. Protocolo Notarial es la coleccin ordenada de registros sobre la misma materia, en las que el Notario extiende los instrumentos pblicos protocolares con arreglo a Ley (26). De este protocolo, que el Notario debe guardar y custodiar en su oficio notarial, expedir los traslados que le soliciten (27). ------------------------------------(26) art. 36 Ley 26002. (27) art. 25. Ley 26002 Cuando el Notario redactara el instrumento cumple una funcin redactora pero sta funcin redactora del Notario dice VALET DE GOYTISOLO- es fundamentalmente una funcin de traduccin jurdica, traducir en trminos jurdicos aquello que las partes empricamente pretenden realizar" (28). -------------------------------(28) VALLET DE GOYTISOLO, Juan. La Funcin del Notariado en la Seguridad Jurdica, pg. 204. No olvidemos que la actividad profesional del Notario presenta una serie de momentos tpicos... as... la informacin, el asesoramiento y consejo ( de contenido tcnico jurdico ) y la asistencia (29). ----------------------------------(29) Cfr. RENTERIA AROCENA, Alfonso y PAGOLA VILLAR, Ignacio. La Seguridad Jurdica Contractual. Medios de Proteccin al Consumidor. XXI Congreso Internacional de Notariado Latino. Berln 1995, Grficas Minaya S.A., Mxico, pgs. 229-235. En todos los instrumentos en los cuales el Notario cumple esta funcin de traductor jurdico, es obvio que al haber intervenido en todo el iter de la formacin negocial, podr controlar de un modo ms eficaz la viabilidad del acto que se realiza y de la manifestacin de la voluntad que se expresa en l, otorgando fe, y sobre todo seguridad, sobre el mismo. Por ello no es lo mismo una legalizacin de firma o una certificacin de fechas que una escritura pblica o un acta cualquiera. Como afirma MOISSET DE ESPANES: el Notario va a examinar la viabilidad del acto; es decir, procurar determinar si el acto que autoriza es viable y con l se puede lograr los efectos jurdicos buscados por la partes. Su ptica se centra en la defensa de los intereses de las partes que han llegado a su notaria y desean realizar una acto que sea vlido y eficaz" (30). --------------------------------(30) MOISSET DE ESPANS. Luis. Calificacin Registral de Instrumentos Judiciales. EN: Gaceta Jurdica. Tomo 78-B, Mayo 2000, pg. 60 Como lo dijimos lneas arriba, el Notario debe traducir y plasmar la voluntad de las partes en la forma ms fiel posible, pues el documento que redacte o autorice, en muchos casos, va ser el nico objeto tangible para demostrar la existencia de la operacin jurdica ; y este es un aspecto esencial de la funcin Notarial pues a travs de ella se plasma otra funcin social importante: la de prevenir conflictos al interno de la sociedad. 2.5.-TTULOS: TTULOS AUTNTICOS Y TTULOS FEHACIENTES El hombre esta inmerso, dentro de una concepcin dinmica e intersubjetiva, dentro de una determinada situacin jurdica. As, es padre, representante de una empresa, es dueo de su casa, de su auto etc. Dentro del trfico o comercio jurdico, para que los que se interrelaciones con l, conozcan cual es su posicin dentro de una situacin jurdica determinada, deben recurrir a comprobar esta posicin, y saber como llego a ella, es decir, cual es la causa-fuente de la cual se deriva la peculiar posicin jurdica que adopta dentro de una determinada situacin jurdica (31). Ahora bien porque saber cual es esa causa?, con que finalidad?. La respuesta la encontramos en el hecho que, a travs de ello, se legitima una determinada posicin jurdica, soy dueo de una casa porque la compre de su anterior propietario, soy representante de una empresa porque esta me ha nombrado y dotado de facultades como tal, etc. No es un problema de capacidad sino de legitimacin. Como seala CARNELUTTI podemos decir que la capacidad es una cualidad, es decir, un modo de ser de los sujetos entre si, mientras que la legitimacin es

una posicin suya, o sea un modo de ser en relacin a los otros, por consiguiente, cuando tratamos de juzgar las facultades de cualquier persona en relacin a algo sea persona o cosa estamos en presencia de un problema de legitimacin y no de capacidad (32). --------------------------------(31) Sin pretender agotar el tema diremos con el profesor espaol DE CASTRO que las situaciones jurdicas son cualidades que se confieren a las personas por estar en una relacin jurdica y al atribuir facultades a la misma hacen nacer un fenmeno conocido en Derecho con el nombre de titularidad . TORRES VZQUEZ, Anbal. Op. Cit., pg. 454. (32) Citado por GONZLEZ LOLI, Jorge. Principio de Tracto Sucesivo en el Derecho Registral Peruano. EN: Derecho Registral. Tomo II, 2da. Edicin, Gaceta Jurdica Editores, SUNARP, Lima, 1998, pg. 214. Como dice GARCIA GARCIA : la legitimacin es un concepto o cualidad objetiva -subjetiva que implica una posibilidad del titular para actuar por su relacin con el objeto (33), en base a la cual podemos saber cual es el mbito o extensin con el que puede un sujeto interferir en el destino de un bien. -------------------------------------(33) GARCA GARCA, Jos. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1988, pg 674. En este sentido la doctrina jurdica ha distinguido las dos grandes acepciones en que debe ser entendido el ttulo: Material y formal. La primera no es mas que la causa o razn justificativa de la adquisicin de derecho o de su modificacin o extincin. La segunda se refiere al documento en el cual se hace constar la causa del pacto o contrato (34). --------------------------(34) CHICO Y ORTIZ, Jos . Op. Cit., pg. 488. De otro lado, tambin se ha distinguido entre lo que es un ttulo autentico y un ttulo fehaciente. Fehaciente es aquello que hace fe por si mismo. El instrumento pblico ( como el notarial ) siempre es autentico y adems fehaciente, como seala CHICO Y ORTIZ documento autentico y documento fehaciente so n, por tanto sinnimos, lo que sucede es que uno hace referencia al origen o formalizacin pblica y otro al resultado de dar fe o autenticidad (35) ; la autenticidad predica la integridad y completud del instrumento. -------------------------------------(35) CHICO Y ORTIZ. Jos. Op. Cit., pg. 497. Un documento fehaciente puede serlo tambin un documento privado, reduciendo su fehaciencia a determinados extremos o particularidades de su contenido; por ejemplo los casos contemplados en el art. 245 del Cdigo Procesal Civil (36). ----------------------------(36) Artculo 235.- Documento pblico.Es documento pblico: 1. El otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus atribuciones; y 2. La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por notario pblico, segn la ley de la materia. La copia del documento pblico tiene el mismo valor que el original, si est certificada por Auxiliar jurisdiccional respectivo, notario pblico o fedatario, segn corresponda. Para terminar, debemos decir , con el art. 236 del CPC (37), que la legalizacin o certificacin de un documento privado no lo convierte en pblico y mucho menos le da fehaciencia y completud en el extremo que no es certificado ni legalizado. -----------------------------------(37) Artculo 236.- Documento privado.Es el que no tiene las caractersticas del documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento privado no lo convierte en pblico. 2.6.- LA ECONOMA DE MERCADO En una economa de mercado se organiza la sociedad en base a las leyes de la oferta y la demanda, minimizando la intervencin del estado en la economa y organizacin del mismo. La economa de mercado se basa en el Principio de Libertad econmica, la consecuencia inmediata y mas importante de este principio, al decir de DIEZ PICAZO son las reglas de libertad de mercado, libertad de empresa, libre concurrencia econmica y libre contratacin, todo ello

quiere decir que la produccin, el intercambio y la contratacin de los bienes y servicios se realizan por los particulares de manera libre y espontanea.(38) ------------------------------------------(38) DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo I, Vol. I, Editorial Tecnos, Madrid, 1994, pg. 45. El estado slo se limita a brindar algunos correctivos cuando se producen distorsiones en el mercado y la oferta y la demanda no regularizan dicha distorsin alterando el equilibrio del mercado y creando una competencia imperfecta. El mercado es el instrumento regulador de todas las sociedades y esto va en aumento y tiende a la globalizacin por ello FUKUYAMA sostiene que quizs estamos siendo testigos no slo del final de la guerra fra o del pasaje de un perodo particular de la historia de posguerra, sino del final de la historia ideolgica de la humanidad y la universalizacin de la democracia liberal occidental como la forma final del gobierno humano (39). -------------------------------------(39) FUKUYAMA, Francis. El Ultimo Hombre y el Fin de la Historia, pg. 84. Nosotros no hemos sido ajenos a estos cambios de nivel mundial, prueba de ello es la tendencia a la privatizacin y a la libertad de mercado, ello ha trado consigo la reestructuracin de todo el aparato jurdico econmico, tendiente a facilitar la competencia perfecta en nuestro, aun incipiente, mercado. III.- ANLISIS 3.1.- EL TRFICO JURDICO EN EL PER. EL SISTEMA DE ASIGNACIN DE TITULARIDADES En el Per tenemos un sistema numerus clausus de Derechos Reales, puesto que slo son derechos reales aquellos establecidas expresamente por la Ley. El intercambio de Derechos opera dentro de dos sistemas totalmente opuestos y diferenciados. Con relacin a la transmisin de bienes (40) inmuebles opera con un sistema espiritualizado, inspirado en el Code Francs de 1805 y en la transmisin de bienes muebles opera con el sistema del ttulo y el modo. Pues bien, para que un sistema de transmisin de titularidades sea eficaz y eficiente ste debe transmitir la posibilidad efectiva de excluir a los dems (41), pero, adems, a efecto de no alterar el equilibrio en el mercado, este desplazamiento econmico, este acto de atribucin patrimonial, debe ser retribuido como correlato indispensable para que el intercambio funcione como un medio de asignacin de recursos a aquellos que los explotaran en forma ms eficiente, por ejemplo, Y tiene 1 tonelada de papel y X tiene una tonelada de telas. Y tiene una fbrica de ropa y X tiene una fabrica de cuadernos, es obvio que lo que ambos tienen no pueden explotarlo de un modo ms eficiente, pero a travs del intercambio - de esa reasignacin de titularidades se va a obtener un recurso al cual ambos van a explotar ms eficiente y racionalmente que su anterior titular. Pero si uno de ellos adquiere dicho recurso, sin la retribucin respectiva, estar privando de recursos a un agente que tal vez lo explote ms eficientemente que yo y tal vez lo saque del mercado injustamente. ---------------------------------(40) Cfr. El soberbio trabajo de Ernesto Wayar. Vigencia del Ttulo y Modo en la codificacion Civil. EN: Derecho Civil Patrimonial...Op. Cit., pgs. 185 -195. (41) BULLARD GONZLES, Alfredo. Un Mundo sin Propiedad. EN: Estudios de Anlisis Econmico del Derecho. Ara Editores, Lima, 1996, pg. 83. Nuestro sistema de transmisin de titularidades ha demostrado ser totalmente deficiente, no slo porque no transmite la facultad total de exclusin (42), sino adems porque muchas veces se realiza un acto de atribucin patrimonial sin su correspondiente retribucin, tambin patrimonial, lo cual sucede debido a la inseguridad documental existente y a la falta de plena identificacin del titular de la situacin jurdica que se desea reasignar (43). ------------------------------------(42) PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un Estudio Preliminar sobre la Modificacin Integral del Libro de Derechos Reales del Cdigo Civil de 1984. EN: Derecho Civil Patrimonial...Op. Cit., pg. 228. (43) Ver PREZ SILVA, Rafael. Apuntes sobre el Fundamento de la Fe Pblica Registral EN: La Industria. 22AGO00, pgina editorial. Para muestra de ello, baste decir que la transmisin de bienes inmuebles opera con el simple consenso, muchas veces materializado en simples minutas que a veces se pierden sin dejar huella ni rastro, otras veces existen suplantaciones de los titulares verdaderos por hbiles estafadores,

otras veces se otorga titularidades a poseedores ilegtimos y de mala fe de bienes que pertenecen a terceros ( por ejemplo, con el programa de titulacin de tierras del PETT y el COFOPRI) en base a simple documentos, sin mayor seguridad (44) y a veces, en base al ocultamiento doloso de estos documentos en los que slo se concede la posesin como arrendatario, usufructuario, guardin, etc., y el que otorgo dicha posesin ya falleci, por ello, para los herederos es imposible conseguir el ttulo respectivo para defender su titularidad. ----------------------------(44) Queremos hacer un parntesis a efecto de precisar que si estos terceros no defienden su titularidad puede ser por dos razones : los costos de recuperarla son mayores que los beneficios o, simplemente, los costos de mantener su titularidad una vez recuperada son mayores que sus beneficios, distrayendo sus recursos hacia un objeto que no saben o no pueden explotar eficientemente, slo en este ltimo caso es preferible reasignar la titularidad al poseedor; en el primer caso el derecho debe brindar los correctivos necesarios para recuperar el equilibrio. No olvidemos que a travs de la prescripcin adquisitiva se tiende a la seguridad. Este fenmeno, que hemos descrito, se denomina costo de oportunidad un determinado recurso tiene varios usos o empleos, por lo que al ser ste asignado se dejan de aprovechar otros usos o empleos. El costo de oportunidad se refiere precisamente a la mejor alternativa viable en la que habra podido emplearse un recurso. KAFKA, Kolke. Citado por SIERRALTA, Anbal. Introduccin a la Juseconoma. Fondo Editorial de la PUCP, 1988, Lima, 1998, pg. 28. Ya hemos dicho que un sistema de titularidades ser eficiente en la medida que asegure la posibilidad efectiva de excluir a los dems del consumo del recurso de que se trate. Pero bien, ste es slo un aspecto o cara de una moneda, mas de matiz curativo; por ello no debemos olvidarnos del otro lado, en el cual el matiz es de aspecto preventivo. Debemos, no slo asegurar que el adquiriente de la titularidad de una situacin jurdica no sea perturbado en su adquisicin sino adems asegurar que el titular no sea despojado de su titularidad sin mayor proteccin. Tomamos partido, con HECK(45), cuando sostiene que en caso de un conflicto entre la seguridad esttica y la dinmica se debe preferir a esta ltima, pero adems proponemos reforzar los presupuestos para fortalecer la seguridad esttica cuando esta en conflicto con la seguridad dinmica, con una ptica preventiva ms propia de la seguridad esttica. --------------------------------(45) DE COSSO CORRAL, Alfonso. Instituciones de Derecho Civil. Tomo II, Editorial Civitas, Madrid, 1988, pg. 209. Desde esta perspectiva (46), el Derecho, en el marco de economa de mercado, debe brindar el correctivo necesario. Dentro de estos presupuestos se debe basar dichos correctivos en tres puntos bsicos : a) Ofrecer seguridad documental; b) ofrecer seguridad de identificacin de los sujetos intervinientes (identificacin fsica, pues la identificacin del titular legitimado de una situacin jurdica determinada la encontramos en los Registros Pblicos, la cual a travs del juego de sus presunciones nos dar la seguridad y confiabilidad necesaria en esta legitimacin, aunque en la realidad a veces este no sea la misma que el verdadero titular) y; c) ofrecer seguridad y fehaciencia en que el documento expresa la verdadera y real voluntad de los agentes intervinientes. ----------------------------------(46) Ver PREZ SILVA, Rafael. Apuntes sobre la Publicidad Registral. EN: La Industria, 28AGO00, pgina editorial. 3.2.- LA ACTUACIN NOTARIAL Y REGISTRAL. MBITOS DE COMPETENCIA EN MATERIA DE SEGURIDAD EN UNA ECONOMA DE MERCADO. COSTOS DEL SISTEMA IMPERANTE El Registro Publico, es sin lugar a dudas, un sistema eficaz de otorgar la publicidad necesaria para las operaciones del trfico o comercio jurdico. Quien se ampara en lo que ste publica ser mantenido en su adquisicin si sta fue de buena fe, a ttulo oneroso e inscribe su adquisicin. El vehculo por el cual se ingresa al Registro es el ttulo, en su doble acepcin material y formal. El artculo 2010 del Cdigo Civil (47) establece el Principio de titulacin autntica, vale decir, slo ingresaran al Registro instrumentos pblicos y slo por excepcin instrumentos privados, en cuanto sean en algn modo ttulos fehacientes, pero como sealo en su momento con acierto DELGADO SCHEELJE el Registro de Propiedad vehcular concentra el 40% del movimiento registral del sistema, ser fcil concluir que la regla ya no es el instrumento pblico y la excepcin el documento privado con firmas legalizadas ( y adems)...se admiten los

comprobantes de pago para las primera de dominio(48). Obviamente esta afirmacin ya no e s aplicable en estos momentos en las que se utiliza las actas notariales como instrumentos que dan mrito a la inscripcin, pero esta modificacin nos llama a reflexionar sobre porque se neg el acceso a los Registros de documentos privados.(49) -------------------------------(47) Artculo 2010.- La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria (48) DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Hacia la Reforma del Libro IX de los Registros Pblicos del Cdigo Civil Peruano de 1984 EN: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Lima, Ao 1, N1, Abril 2000, pg. 41. (49) A tal efecto es interesante analizar los considerandos del DS 036-23001-JUS, del 25OCT01, mediante el cual se prohibe el ingreso a los Registros Pblicos de instrumentos privados prescribiendo el uso de actas notariales. En dichos considerandos se establece : Que, es necesario adoptar las medidas conducentes a evitar la falsificacin de documentos que se requieren en la tramitacin de las transferencias de vehculos automotores u otras acciones relacionadas con el registro de la propiedad vehicular; Que, es deber del Estado, en resguardo de la seguridad jurdica, otorgar las mximas garantas a fin que los documentos indicados en el prrafo precedente contengan certeza de la participacin de las personas intervinientes Cuando se permite el ingreso de instrumentos privados al Registro se permite a su vez que documentos que no ofrecen mayor seguridad ni fehaciencia, slo en cuanto a la firma y fecha, sea oponible erga ommes, alterando la seguridad esttica. La misma afirmacin seria aplicable, por ejemplo, para aquellos documentos en los cuales son los gerentes de las sociedades los que dan fe de los aportes de bienes muebles a la sociedad y en los cuales el notario slo da fe de dicha declaracin(50) sin embargo, la actuacin del Notario garantizara a los terceros, que dicho gerente tuvo pleno conocimiento de los alcances de dichas declaraciones y ser pasible de las responsabilidades penales y civiles a que hubiere lugar, asumiendo la responsabilidad que le corresponda a la sociedad de mantener el capital como garanta de sus acreencias. -----------------------------(50) Coincidimos con el doctor GONZLES BARRN, en su Tratado del Registro de Sociedades Mercantiles, en que dicho extremo no es materia calificable por parte del registrador bastando nicamente calificar si se realizo la declaracin con las formalidades exigidas por el ordenamiento jurdico, pero debe considerarse que este es un extremo en el cual se publicita la responsabilidad de los rganos de representacin de mantener dicho capital en garanta de terceros. Ntese que si bien ello no afectar la seguridad dinmica, la seguridad esttica sufre una merma ostensible, estamos olvidando cual fue el substrato que dio origen al notariado : dar fe no slo del acto que se realiza en su presencia sino tambin dar fe de la voluntad de dichos intervinientes, como sostiene OLAVARRIA TELLEZ el notario no es figura nacida de la alqui mia doctrinal, sino surgido al calor de necesidades prcticas(51). -----------------------------(51) Citado por FLORES BARRN, Alberto. La Funcin Notarial...Op. Cit., pg. 146. MOISSET DE ESPANES afirma que el Notario observa la viabilidad del acto, el Juez determina el control ltimo de legalidad y el Registrador en cambio determina si el acto que contiene esos documentos es o no admisible, en el sistema registral, de conformidad con las exigencias consagradas en la Ley (52). Pero el Registrador nic amente basa su calificacin en los antecedentes registrales y del propio ttulo que se le presenta, por ende la calificacin del Registrador no se extiende a toda la legalidad del documento, pinsese en la capacidad natural, ausencia de vicios en el consentimiento, etc (53). ------------------------------------(52) MOISSET DE ESPANS, Luis. Op. Cit., pg. 60. (53) RENTERIA,Alfonso y PAGOLA, Ignacio. Op. Cit., pgs. 375-376. Podramos afirmar, con estos, que el Registrador es el sumo sacerdote, el guardin de la seguridad dinmica y el Notario el sacerdote de la seguridad esttica, obviamente, no en forma exclusiva pues ambos aspectos se entrelazan constantemente. En la actualidad, en nuestro pas hemos visto como bandas organizadas de estafadores despojan

fcilmente a titulares de derechos sin la ms mnima intervencin de estos, incluso dichos ttulos falsos superan la calificacin registral y los verdaderos titulares son sacrificados en aras de la seguridad del trfico (54); de otro lado, abundan las terceras amparadas en documentos privados cuyas firmas o fechas han sido legalizadas por Jueces de Paz (55) - cuyas facultades fedantes tienen matices del sistema administrativo, totalmente inseguro- o por falsos notarios (56). --------------------------------------(54) Cfr. PREZ SILVA , Rafael. Apuntes Sobre la Fe Pblica Registral. EN: La Industria del 24AGO00, pgina editorial. (55) El art. 68 de La Ley Orgnica del Poder Judical. DS. 017-93-JUS les otorgo facultades notariales fedantes. (56) Falsos no porque no tengan un nombramiento oficial sino porque un Notario no puede faltar al deber fundamental que inspira su funcin : dar fe de aquello que realmente le consta con probidad y veracidad, sino lo hace, simplemente no es un Notario. La poltica legislativa de permitir el acceso al Registro de Instrumento Privados si bien ha permitido formalizar muchas titularidades irregulares, no es menos cierto que ello ha trado consigo muchos actos de atribucin patrimonial sin su respectiva retribucin patrimonial alterando con ello el mercado y creando una competencia imperfecta. Que duda cabe que, si bien tenemos cierto grado de seguridad jurdica, predictibilidad y cumplimiento de las normas, se vive un clima de inseguridad constante, pues los agentes sociales no se sienten lo suficientemente seguros en cuanto a sus titularidades. Ello genera un costo que no es asumido por el sistema, as se ven obligados permanentemente a efectuar gestiones de vigilancia irracional sobre sus titularidades, a travs de repetidas visitas a sus propiedades a los Registros Pblicos, etc. Distrayendo recursos en forma innecesaria e irracional. Dentro de este amplio espectro, la figura del Notario y las funciones que realiza, surgen como el correctivo necesario para equilibrar estos defectos que genera una competencia imperfecta y, adems, reducir los costos irracionales de vigilancia creados por el clima de inseguridad. Para ello, debemos, en primer lugar, volver al sistema Latino puro que siempre nos inspiro, desterrando el uso indiscriminado de fedatarios y formularios. No olvidemos que el Decreto Legislativo 757, Ley Marco para el crecimiento de la Inversin Privada y la ley 25035, ley de simplificacin administrativa, crearon e implementaron la figura y usos de fedatarios, pero unicamente para las relaciones entre la administracin y los ciudadanos, vale decir, en sus relaciones interpartes; Ntese que en cuanto a los Registros Pblicos esta relacin registrosciudadanos, no queda all, pues esta relacin al ingresar, tangencialmente, a los libros registrales, se convierte en oponible erga ommes, excedindose con ello, el pretendido marco en que se encuadro la actividad de estos fedatarios, los cuales obviamente tienen todos los defectos descritos al resear el sistema notarial administrativo (57) y tiende a la seguridad documental que aqu criticamos. ----------------------------------(57) ver punto II.2.1 La intervencin de un tercero imparcial, totalmente responsable de lo que haga, independiente, y que adems conserva las matrices de los documentos que autoriza, minimiza los costos de seguridad, es ms, tal vez seria prudente generalizar el concepto de matricidad de todos los Instrumentos Notariales, con ello se evitara esa inseguridad documental o al menos que quede consignado en libros ordenados cronolgicamente, sin solucin de continuidad, los actos no protocolares que se autorizan ( tales como legalizaciones, aperturas de libros de actas y otros que sirven para terceras sin fundamento por ejemplo). La matricidad de los instrumentos permite asumir su intangibilidad, tanto material como temporal, esta ltima dado que estos se ordenan cronolgicamente unos tras otro ; ntese, adems, que cualquier adicin o modificacin del instrumento por otro instrumento, aunque se realice en otra Notaria, debe researse en dicha matriz.(58) --------------------------------------(58) Cfr. Art. 48 de la Ley del Notariado. Ley 26002. En segundo lugar, debemos volver al Principio de Titulacin Autntica como presupuesto para realizar una inscripcin en los Registros Pblicos, no olvidemos que una manifestacin de la Escritura Pblica como ttulo legitimador en el trfico es su inscribilidad en los Registros Pblicos (59), como expusimos lneas arriba, la poltica de titulacin vigente, no a ltera para

nada la seguridad dinmica, pero crea zozobra en el mbito de la seguridad esttica. --------------------------------------(59) RENTERIA, Alfonso y PAGOLA, Ignacio. Op. Cit., pg. 375. A travs del principio de titulacin autntica se logra los tres objetivos descritos , presupuestos para lograr el equilibrio justo entre la seguridad dinmica y la seguridad esttica, a saber: plena identificacin de los intervinientes, los cual es cuestin fundamental en el trfico jurdico, no slo para determinar la capacidad de estos sino la legitimidad real que estos tengan en relacin con determinado objeto, para ello el Notario debe usar todos los medios que le brinda la tecnologa, asi un servicio de internet en lnea con la RENIEC, con Registros Pblicos, con otras Notarias y con los rganos de firmas digitalizadas, etc. En el caso de negociacin por internet (60), luego de comprobar la firma digitalizada, emitir el acta respectiva dando fe de la identificacin de los intervinientes, pues como sostiene N UEZ LAGOS la fe del conocimiento de los comparecientes por parte del Notario es la garanta de su identidad (61), ello reducir los costos de informacin que suponen averiguar, meridianamente , con quien se negocia, de este modo la tecnologa y la funcin notarial se ponen al servicio de una economa de mercado en la que el libre intercambio es el pilar para el desarrollo de una sociedad moderna. ---------------------------------(60) Obviamente nos referimos a negocios de relevante evergadura economica, para que el costo sea menor al beneficio. (61) NUEZ LAGOS, Rafael. Los Esquemas Conceptuales del Instrumento Publico. La Plata, 1976, pg. 37. Al proceder a la plena identificacin de los intervinientes en una determinada operacin de trfico jurdico, el Notario podr analizar adecuadamente la capacidad natural de los mismos y , sobre todo, la legitimacin que estos detenten con relacin al objeto materia de dicha operacin, ello corregir el mercado y la competencia imperfecta que supone que unos agentes adquieran recursos sin la correspondiente conmutatividad, que permite, al fin y al cabo, una reasignacin de recursos ms eficiente. Se evitaran suplantaciones, estafas, terceras en base a documentos de dudosa credibilidad, se evitara, asimismo, litigios judiciales, enfrentamientos, claudicaciones, etc. De otro lado, el Notario no slo dar fe del acto que se realiza en su presencia o del acto que autoriza, sino adems - para cubrir una ineludible necesidad de Justicia y equidad - se asegurara que la voluntad de los intervinientes es la que estos realmente han querido, y que adems, estn plenamente conscientes de los alcances del mismo, a travs del deber de asesoramiento que tiene el Notario (62). Por supuesto, sin olvidar que los limites de la auton oma de la voluntad son los limites mximos de las posibilidades de asesoramiento (63). Por ello, corresponde al Notario una doble funcin : a) resolver dudas y aconsejar los caminos ms adecuados para dar viabilidad jurdica a las finalidades licitas del negocio que se pretenda; y b) prevenir, precaver para asegurar el cumplimiento de estas finalidades, garantizando a todas las partes intervinientes una funcin preventiva y cautelar. ----------------------------------(62) art. 27 de la Ley 26002 (63) RENTERIA, Alfonso y PAGOLA, Ignacio. Op. Cit., pg. 226. Como seala ANTONI RODRIGUEZ ADRADOS El Notario tiene que procurar la justicia del acto o contrato contenido en el documento, ante todo por razn de seguridad; si el contrato se ha resuelto con justicia, ante la contradiccin de intereses entre las partes, ser improbable que surja entre ella un contencioso y el documento habr cumplido su misin antilitigiosa; si a pesar de todo, se produce el litigio, nada tendr que temer el contrato equitativo, mientras que la ruptura grave del equilibrio contractual, aun consentida en el momento de la conclusin del contrato, no podr resistir el examen judicial(64). -------------------------------------(64) Citado por RENTERIA, Alfonso y PAGOLA, Ignacio. Op. Cit., pg. 212. No olvidemos jams, que la planificacin dentro de una economa de mercado, es un presupuesto bsico para permitir asignar a los recursos una explotacin ms eficiente dentro de un marco espacio-tiempo definido, ello se logra a travs de los mecanismos de seguridad jurdica, tanto esttica como dinmica, y un adecuado marco institucional que sea, no solo efectivo, vale decir, que se cumpla, sino que adems generen confianza necesaria, para que sean cumplidos en forma

espontanea como correlato necesario del concepto de legalidad que tambin debe inspirar el orden jurdico en una economa de mercado, como sostiene el premio Nobel de economa DOUGLAS NORTH es necesario resaltar la necesidad de construir y fortalecer las instituciones gubernamentales para que el mercado libre pueda funcionar. En efecto, la modernizacin implica no slo cambiar las instituciones existentes, sino generar un marco institucional para el desarrollo econmico de una economa de libre mercado. De otra manera se producir un gran vaco y abuso de poder(65). ------------------------------------(65) Citado por INDACOCHEA, Alejandro. Desafos para la Poltica Econmica Actual. EN: El Comercio. 17NOV95. Cuando un determinado sistema genera un costo, ste debe asumirlo, internalizarlo, pues sino lo asume produce una externalidad, costo generado y no asumido. Hemos demostrado que el sistema aplicado en nuestro mercado con la proliferacin de instrumentos privados o sin matricidad y que tienen acceso al registro y con la limitacin de la actuacin notarial a simple certificaciones de firmas y de fechas, determina fallas, generando una competencia imperfecta y costos irracionales que no son asumidos por el sistema que los genera, con ello, parafraseando a DE TRAZEGNIES, "el sistema traslada alguno de sus costos a terceros titulares de la seguridad esttica- por medios ajenos al precio y de esta manera no los contabiliza como propios. Y al no estar incorporados al precio, escapan tambin a las apreciacin correcta de la demanda. Por consiguiente, quedan fuera del control que pudiera proporcionar el equilibrio del mercado (66). Es en estos casos, que el derecho debe propiciar los correctivos necesarios para lograr el equilibrio en el mercado, buscando internalizar dichas externalidades a travs de una solucin eficaz y eficiente, buscando, asimismo, que de algn modo se asignen los daos a aquella parte que este en condiciones de evitarlos al menor coste (67) ; dicho objetivo se lograra, a travs de permitir al Notario, entendido como el funcionario de la fe pblica, de acuerdo a los establecido en la Unin Internacional del Notario latino, en su Congreso del ao 1948, es el profesional del Derecho encargado de una funcin pblica consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a este fin y confirindoles autenticidad. Adems conserva los originales de estos y expide las copias que den fe de su contenido. En su funcin comprende la autenticacin de hechos (68), vale decir, permitir que el Notario del sistema latino tenga mayor injerencia e intervencin en las operaciones del trfico jurdico, volver al principio de titulacin autntica como requisito previo para la inscribilidad de un acto en los Registros Pblicos. Ello revertir, incuestionablemente, a favor de la equidad y justicia que debe orientar una economa de mercado, corrigiendo los defecto propuestos y creando las condiciones necesarias para incentivar una planificacin , a largo tiempo, que permita una explotacin ms eficiente de los recursos, apoyndose para ello en labor del Notario, otorgndole el lugar que este momento histrico le exige para justificarse ante la sociedad. ---------------------------(66) DE TRAZEGNIES, Fernando. Estrategias de Derecho Privado para Conservar la Naturaleza y Luchar contra la Contaminacin Ambiental. EN: Derecho Civil Patrimonial...Op. Cit., pg. 365. Agregado nuestro. (67) TORREZ LPEZ, Juan. Op. Cit., pg. 63. (68) GMEZ LA TORRE, Fernando. La Funcin Notarial y Calificacin Registral. EN: Temas de Derecho Registral. Tomo II, SUNARP, Editorial Palestra, Lima, 1999, pg. 84. IV.- CONCLUSIONES 1.- La seguridad jurdica es un concepto objetivo-subjetivo, pues no slo depende del cumplimiento y predictibilidad del ordenamiento jurdico sino adems, y en gran medida, en la confianza y libre acatabilidad de los agentes sociales. Por ello no basta que el marco de una poltica legislativa se dicte y se cumpla, sino que ella debe convencer a los agentes, para que estos los asuman libre y espontneamente. 2.- El sistema de asignacin de titularidades en el Per es deficiente no slo porque no transmite la facultad de excluir a los dems del consumo del recurso, sino porque permite que se produzcan desplazamientos econmicos sin retribucin, ello crea un clima de inseguridad en los titulares quienes asumen un costo irracional de vigilancia constante de los mismos, distrayendo recursos y alterndose la competencia perfecta en el mercado.

3.- En una economa de mercado las operaciones de intercambio deben regirse por el principio de conmutatividad, - que no es lo mismo que igualdad -. Pues ello determina una competencia perfecta. De no propiciarse esta economa perfecta el derecho debe propiciar los correctivos necesarios. 4.- Si bien es cierto debe prevalecer la seguridad dinmica cuando se encuentra en conflicto con la seguridad esttica, hay que reforzar los presupuestos de esta ultima para evitar distorsiones en el mercado, por los posibles desplazamientos econmicos sin retribucin. 5.- La actuacin del Notario en una economa de mercado esta justificada en la medida que reduce costos de transaccin. 6.- El Notario se convierte en el guardin de la seguridad esttica dentro de una economa de mercado, y el Registrador de la seguridad dinmica, aunque no exclusivamente pues ambos mbitos se interrelacionan constantemente. 7.- El Notario para cumplir su funcin de guardin de la seguridad esttica, reduciendo los costos por los defectos del mercado descritos lneas arriba, debe verificar tres presupuestos : plena identificacin, seguridad documental y buena fe. 8.- La actuacin Notarial cumplir una funcin preventiva al perennizar y adecuar la voluntad de las partes involucradas en una operacin de trfico jurdico a los fines lcitos que estas persiguen. 9.- El correctivo que genera menos costos a largo plazo y a un nivel macrosocial, beneficiando al mayor nmero de personas, es aquel que propugna la mayor intervencin del Notario en las transacciones de comercio jurdico. Publicado por IVN OR CHVEZ en 10:54

LA DENEGATORIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS

LA DENEGATORIA DE LAS INSCRIPCIONES EN EL NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Edilberto CABRERA YDME*Escarleth LAURA ESCALANTE**Per -----* Abogado egresado de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional San Agustn de Arequipa, Profesor de la Facultad de Letras y Ciencias Jurdicas de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna.** Abogada egresada de la Facultad de Ciencias Jurdicas de la Universidad Catlica Santa Mara de Arequipa.-----La importancia de la calificacin registral consiste en la valoracin que realiza el Registrador acerca del cumplimento, por parte del documento que se pretende inscribir, de sus aspectos formales y de los requisitos de validez del acto que contiene; esto, enmarcado en el principio de legalidad. Los efectos reconocidos a la inscripcin registral en nuestro sistema jurdico, conllevan a que si dichos requerimientos no son satisfechos la calificacin sea negativa, ya cuando el defecto sea subsanable, pudiendo luego ser subsanado, o cuando sea insubsanable, denegndose toda posibilidad de registro. El estudio realizado por los autores desarrolla las distintas maneras como el Registrador puede calificar los ttulos que llegan para su inscripcin, incidiendo en la seguridad jurdica que debe brindar los Registros Pblicos. SUMARIO: 1. La calificacin registral: nocin conceptual.- 2. La calificacin registral desfavorable: denegatoria de inscripcin.- 2.1. La observacin.- 2.2. La tacha sustantiva.- 2.3. La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin (tacha procesal).- 2.4. La solicitud de aclaracin e informacin complementaria.- 3. Formalidades de las tachas y observaciones. LA CALIFICACIN REGISTRAL: NOCIN CONCEPTUAL En la doctrina se han propuesto diversas definiciones de la calificacin registral. As, Garca Garca indica: La calificacin consiste en el juicio de valor que hace el Registrador respecto a los documentos presentados como rgano imparcial y distinto del autor de los documentos, para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento jurdico, y a los efectos de extender la inscripcin o de suspender o denegar, en su caso, la prctica de la misma. Pea Bernaldo de Quirs dice que Calificar es decidir si el hecho, del cual se solicita el asiento, llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a ley, procede o no practicar el asiento solicitad o1. Para Amors Guardiola en sentido estricto, la calificacin es el juicio crtico que realiza el Registrador acerca de la legalidad e inscribilidad de los hechos y situaciones jurdicas cuya publicidad se solicita; de manera que la calificacin registral se refiere no slo al documento en su aspecto formal sino tambin a su contenido (aspecto material), acto o situacin jurdica2. En tanto, Kemelmajer de Carlucci manifiesta que Calificar es, en general, formular un juicio respecto de la calidad o valor de algo. Con referencia al derecho registral, la calificacin, denominada tambin verificacin o examen, implica un juicio de crtica jurdica, una tarea de control o contralor que opera a manera de tamiz, impidiendo el acceso al registro de aquellos ttulos a cuya publicidad la ley opone algn obstculo3. Por nuestra parte, consideramos que la calificacin registral constituye una de las manifestaciones del principio de legalidad que, fundamentalmente, puede entenderse como la actividad o proceso volitivo-jurdico que realiza el Registrador con el objeto de establecer s el ttulo formal y el acto o derecho contenido en el mismo; se adecuan o no al sistema jurdico, siendo su propsito final determinar la procedencia de la inscripcin. Se trata de un proceso volitivo-jurdico por cuanto la calificacin registral implica un acto de voluntad, integral, libre, propio e indelegable a cargo del Registrador, destinado ha examinar y valorar la naturaleza y efectos jurdicos del titulo formal y del acto o derecho que aparece en el mismo, contrastndolos con los que, segn el sistema jurdico, usualmente les correspondera. Establece la necesidad que los actos y derechos cuya inscripcin se pretendan, renan todos los requisitos previstos por el sistema jurdico para el efecto. Ahora bien, la amplitud de la funcin calificadora no es uniforme. Conforme anota el maestro Moisset De Espans4, vara en los distintos sistemas jurdicos y suele guardar relacin con los

efectos concedidos a las inscripciones. As, en los sistemas donde la inscripcin tiene carcter constitutivo, configurador de los derechos respecto de terceros, o convalidante de causales de invalidez o ineficacia (alemn, espaol, suizo, austriaco, australiano); la calificacin registral es rigurosa. Por el contrario, en los sistemas donde la inscripcin es declarativa, o no-convalidante, la calificacin registral es superficial o mnima (italiano, francs). El sistema registral peruano se ubica en el primer grupo pues, la calificacin registral se extiende a las formalidades extrnsecas del documento y a la validez y eficacia del negocio causal. Esto es as por los importantes efectos materiales que se reconoce a la publicidad registral. La inscripcin registral confiere una especial proteccin al derecho en razn que provoca la actuacin de los principios registrales a favor del mismo. Bien seala Gmez Glligo, Slo tomando en consideracin los importantsimos efectos atribuidos al negocio jurdico por virtud de la inscripcin podr entenderse el mbito de la calificacin registral5. Precisamente, el derecho inscrito (a diferencia del no-inscrito), goza del principio de legitimidad en el sentido de que se presume que el mismo es cierto y que produce todos sus efectos, en tanto no se rectifique o declare judicialmente la invalidez de la inscripcin (Art. 2013 del C.C.). Se beneficia, tambin, con el principio de fe pblica registral, pues, el tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo; mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos (Art. 2014 de C.C.). Igualmente, con el principio de preferencia por que no es posible inscribir un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (prioridad registral) y se preferir al ttulo primeramente inscrito en el Registro (superioridad excluyente) (Art. 2016 y 2017 del C.C.). Asimismo, obra a favor suyo el principio de oponibilidad de lo inscrito por que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quienes se opone (Art. 2022 del C.C.). Siendo los sealados algunos de los efectos ms importantes atribuidos a las inscripciones, no cabe pensar en la eventualidad que accedan al Registro ttulos invlidos o ineficaces. nicamente se inscribirn aquellos perfectos, libres de toda amenaza que pueda invalidarlos. La calificacin registral sirve, precisamente, a ste propsito. Bien dice Pau Pedrn: El control de legalidad deriva de la finalidad misma de la publicidad, de manera que no cabe publicidad sin control de legalidad. Si la publicidad tiene por objeto dar certidumbre a las relaciones jurdicas, ha de ofrecer datos contrastados, veraces; de lo contrario, ni puede ofrecer confianza ni la merecer6. LA CALIFICACIN REGISTRAL DESFAVORABLE: DENEGATORIA DE INSCRIPCIN La calificacin registral puede ser favorable o desfavorable segn concluya admitiendo o denegando la inscripcin del ttulo en el Registro, respectivamente. La favorable implica que, a travs de la calificacin registral, el Registrador ha comprobado que el ttulo (en sentido formal y material) no est afectado por defectos que puedan provocar su ineficacia jurdica. Por el contrario, la calificacin desfavorable importa la afirmacin que el ttulo contiene defectos que causan su ineficacia jurdica. En el primer caso, provocarn una observacin del Registrador. En el segundo, una tacha sustantiva. En tal sentido, al ocuparse de la calificacin registral e interrogndose sobre su finalidad, Amors Guardiola7 seala que ese enjuiciamiento o juicio crtico que importa la calificacin registral, puede producir un doble resultado. En primer lugar, puede dar lugar a una calificacin positiva por ausencia de defectos, lo cual se traduce necesariamente en la decisin de inscribir, que se formaliza en el acto registral de inscripcin o registracin. El segundo resultado posible es la calificacin negativa, lo que ocurre cuando se estima que el ttulo no es inscribible, y aqu puede haber todava dos sub-casos: o bien no es inscribible por concurrir un defecto subsanable, en cuya hiptesis se puede suspender el asiento correspondiente a la publicidad solicitada (no siempre es un asiento de inscripcin, puede ser tambin de anotacin), y cabe tomar anotacin preventiva de suspensin en su caso. El segundo supuesto es que la calificacin negativa se deba a un defecto insubsanable, en cuyo caso hay que denegar el asiento. Como se apreciar seguidamente, la calificacin desfavorable se traduce en la formulacin por parte del Registrador de una observacin, o de una tacha sustantiva, o el pedido de aclaracin o informacin complementaria. 2.1. LA OBSERVACIN

La observacin es aquella decisin del Registrador que implica el rechazo temporal del ttulo. Puede fundarse en la existencia de alguna falta subsanable en el ttulo o de algn obstculo que emane de las partidas registrales. Se trata de una decisin porque es el resultado del juicio jurdico-volitivo que importa la calificacin registral. Asimismo, constituye una denegatoria temporal toda vez que la inscripcin del ttulo se materializar tan pronto se corrija el defecto o desaparezca el impedimento que se acusa. El Art. 40 del NRGRP (Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos) se ocupa de la observacin en los siguientes trminos: Si el ttulo p resentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripcin no pudiera realizarse por existir un obstculo que emane de la partida registral, el registrador formular la observacin respectiva indicando simultneamente, en su caso, el monto del mayor derecho por concepto de inscripcin del ttulo. Resulta til la doctrina que inspira al Art. 40 del NRGRP, esto es, de distinguir, como supuestos autnomos que pueden provocar una observacin, los defectos subsanables, por un lado, y los obstculos registrales, por otro. La expresin defecto subsanable que, lacnicamente, utilizaba el Art. 152 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Pblicos) era insuficiente para comprender aquellos casos donde, en realidad, no existan deficiencias remediables en el ttulo. Sino, impedimentos que constaban el Registro. Justamente y a propsito del Art. 18 de la L.H., seala Dez-Picazo: el registrador enjuicia la posibilidad o imposibilidad de que un determinado ttulo cause un asiento registral. La calificacin se realiza en virtud de lo que resulte del examen del ttulo y de los asientos del propio registro. Se deduce de ello que la imposibilidad de extender el asiento puede fundarse en una circunstancia derivada del mismo ttulo o en el hecho de que el Registro contenga algn otro asiento anterior que impida la extensin del calificado. La doctrina de los autores y la ley utilizan la palabra faltas para aludir tanto a una como a otra hiptesis. Tal vez fuera posible intentar perfilar esta terminologa, hablando de faltas cuando los ttulos son defectuosos o irregulares y de obstculos para la inscripcin, cuando lo que impide la extensin del asiento es la existencia de otro asiento incompatible en el Registro. El Registro ha quedado cerrado para el presentante del ttulo, aun cuando ste no tenga ningn defecto o irregularidad. Es la contradiccin del ttulo con el Registro, lo que provoca el cierre de ste8. En tal orden de ideas, veamos los defectos subsanables y los obstculos registrales, supuestos en que procede la observacin: Los defectos subsanables. Como se ha dicho, la existencia de defectos subsanables en el ttulo constituye uno de los supuestos de la observacin. Sin embargo, es necesario precisar qu se debe entender por defectos subsanables, por un lado, y adelantndonos a su tratamiento, qu se debe entender por defectos insubsanables, por otro. Un repaso sucinto de la doctrina puede ayudarnos. Veamos. Roca Sastre9 seala que son faltas subsanables aquellos defectos de que adolece un ttulo que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de la forma del mismo ttulo o del acto que contiene, o las origine el registro, siempre que sin provocar la nulidad del referido acto, ni su intrascendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redaccin documental, reforma u otra medida o formalidad, suspendiendo tan slo la prctica de la inscripcin solicitada. Asimismo, afirma que son faltas insubsanables aquellos defectos de que adolece un ttulo que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de la forma del mismo ttulo o del acto que contiene, o las origine el registro. Y, siempre que, provocando la nulidad del referido acto, o su intrascendencia real inmobiliaria, no puedan subsanarse de ningn modo ni enmendarse sin un nuevo otorgamiento sustancial, impidiendo en absoluto la prctica de la inscripcin solicitada. Sanz Fernndez10 expone que la clasificacin de las faltas en subsanables e insubsanables obedece a los efectos que provocan cada una de las mismas, siendo que el fundamento de esta clasificacin radica en la importancia de la falta u obstculo que se opone a la inscripcin. Tratndose de simples obstculos para la inscripcin, pueden ser insuperables de forma que la inscripcin no pueda obtenerse de modo alguno, o pueden aparecer como meramente provisionales, de manera que la inscripcin pueda llegar a obtenerse mediante la prctica de otros asientos o el cumplimiento de algunos requisitos. Tratndose de defectos propiamente dichos, pueden representar tambin un obstculo insuperable para la inscripcin, por tratarse de

vicios que producen la nulidad radical y absoluta del acto dispositivo, u oponerse provisionalmente a aqulla por tratarse de vicios o defectos susceptibles de convalidacin o confirmacin. Afirma que en los primeros casos, las faltas sern insubsanables; en los segundos, subsanables. As, concluye que son faltas subsanables aquellos defectos del ttulo u obstculos de la inscripcin que se oponen a la prctica del asiento solicitado, pero no impiden de un modo absoluto y definitivo que pueda llegar a obtenerse. En tanto que son faltas insubsanables aquellos defectos u obstculos que se oponen de un modo definitivo a la inscripcin, impidiendo de una manera absoluta que pueda llegar a obtenerse. Dez-Picazo11 define a las faltas a partir de la distincin entre negocio jurdico y documento. En tal sentido, afirma que las faltas pueden referirse al acto o negocio jurdico documentado o bien al documento como instrumento en que el negocio plasma y como vehculo probatorio de su contenido. Las faltas que conciernen al acto o negocio jurdico documentado son insubsanables cuando producen su inexistencia jurdica o su nulidad absoluta. Son en cambio subsanables, seala citando a Sanz, si pueden aplicarse los conceptos civiles de confirmacin, convalidacin o ratificacin. Un problema distinto plantea aquellos defectos o faltas que no se refieran en sentido propio al acto o negocio jurdico documentado, sino al documento en el que dicho acto o negocio aparece recogido. En este punto hace una distincin segn que el documento constituya una forma solemne esencial del negocio, o sea, simplemente vehculo o instrumento para acreditar o probar con carcter fehaciente el contenido negocial. Sostiene que si el documento es un requisito esencial o constitutivo (forma dat esse rei), cualquier vicio o defecto que determina la inexistencia de la forma deber ser considerado como insubsanable. Invocando a Roca, dice que slo un nuevo otorgamiento sustancial permitir entender como existente y vlido el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el documento aparece como instrumento probatorio, los defectos documentales podrn ser considerados como subsanables. La subsanacin se puede llevar a cabo mediante la adopcin de la formalidad omitida o mediante la yuxtaposicin de un nuevo documento que reforme, modifique o ample en la medida necesaria al anterior. Por su parte Garca Garca12 utiliza la prioridad registral y retroactividad como criterios generales para definir los defectos subsanables a los que denomina motivos de suspensin. As, seala que motivos de suspensin o defectos subsanables son aquellos que permiten mantener la fecha de prioridad registral ms all de la duracin del asiento de presentacin, pudiendo ser superados enmendados o subsanados con efecto retroactivo, ganando eficacia definitiva la citada fecha de prioridad del asiento de presentacin. Por otro lado, en detalle y siguiendo la lnea trazada por el Art. 65 de la L.H., introduce algunos criterios especficos para la precisin de la nocin conceptual de los defectos subsanables. As, clasifica a los mismos atendiendo: 1) Al contenido del ttulo, 2) A las formas y solemnidades, 3) A los asientos y obstculos del registro. Los criterios especficos referidos al contenido del ttulo, seala Garca Garca13, son dos: a) La nulidad del acto o contrato y b) La intrascendencia real inmobiliaria. Ocupndose del criterio de la nulidad del acto o contrato, indica que la distincin entre motivo de suspensin (defectos subsanables) y de denegacin (defectos insubsanables) debe basarse en los conceptos de anulabilidad y nulidad absoluta. El negocio anulable y sus vicios se adaptan perfectamente al concepto dado antes de motivo de suspensin, pues es perfectamente posible que la subsanacin de ese negocio anulable, a travs de la confirmacin, se retrotraiga a la fecha de prioridad registral con perjuicio de otros terceros que hubieren presentado sus ttulos contradictorios en el nterin. Abordando el segundo criterio, afirma que aquel juicio no es aplicable cuando se trata de un negocio cuyo contenido carece en todo o en algunos de sus pactos de trascendencia real inmobiliaria, pues el negocio es vlido. Siendo que los actos desprovistos de trascendencia real inmobiliaria no tienen acceso al Registro, afirma que se trata de un defecto insubsanable o motivo de denegacin, pero no porque se trate de un defecto definitivo o que no se puede subsanar, pues esto choca con la caracterstica del defecto que estudiamos. Para fundar el criterio especfico consistente en que el pacto de intrascendencia real inmobiliaria da lugar a motivo de denegacin y no de suspensin, seala que se debe partir de los criterios genricos antes apuntados, es decir, el de la fecha de prioridad registral y el de la retroactividad. Por otro lado, en cuanto a los criterios especficos referidos a las formas y solemnidades del ttulo, seala Garca Garca14 que hay que distinguir los que se refieren: a) A los requisitos de forma que afectan al fondo, b) Los que se refieren a los requisitos de forma previstos en la

legislacin notarial, c) Los que se refieren a los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripcin y d) Los que se refieren a la falta de documentos complementarios. En cuanto a los requisitos de forma que afectan el fondo dice que, si en un precepto concreto se sancionan los defectos de forma o en las solemnidades con la nulidad absoluta del acto o contrato; no hay ms que aplicar el criterio de la nulidad absoluta antes examinado. Con ello, se obtiene el resultado de que el defecto implica un motivo de denegacin (defecto insubsanable). Y, contrariamente, si sanciona con nulidad relativa (o anulabilidad); se estar ante un motivo de suspensin (o defecto subsanable). En materia de requisitos de forma previstos en la legislacin notarial, estima que debe distinguirse segn el efecto que la falta de requisitos produzca en el documento. Si la falta del requisito es tal entidad que el documento no existe como tal, el motivo es de denegacin. Si la falta del requisito no perjudica la existencia del documento como tal, es motivo es de suspensin. Pero no debe tratarse tampoco de una falta meramente reglamentaria, pues sta no constituye defecto. Sobre los requisitos y circunstancias exigidos para la inscripcin (que entre nosotros seran, principalmente, los previstos por el Art. 50, 51 y 52 del NRGRP), seala que se debe distinguir segn que el documento subsanatorio implique un nuevo convenio entre las partes o no. En el primer caso, el defecto ser insubsanable. En el segundo, subsanable. La consecuencia es que si el defecto es insubsanable, la fecha de prioridad registral se produce a partir de la subsanacin. Y si el defecto es subsanable, la subsanacin es retroactiva a la fecha del primitivo asiento de presentacin. En cuanto a falta de documentos complementarios Garca Garca15 puntualiza que si faltan documentos complementarios del ttulo inscribible, se trata, en principio, de un motivo de suspensin y no de denegacin. Explica este asunto, una vez ms, a partir de los criterios generales o definitorios sealados al principio. Indica que, efectivamente, el documento complementario (que no se present junto con el ttulo principal) no es susceptible de un ulterior asiento de presentacin, porque propiamente no se presenta. Sino, que se aporta, segn terminologa del prrafo primero del artculo 97 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el objeto del asiento de presentacin que es el ttulo, no un documento complementario. Este no es el ttulo, sino que es un documento complementario que simplemente ayuda a dar fe al ttulo. Y si esto es as, quiere decir que el nico documento que se tiene en cuenta para ganar la fecha de prioridad registral es el ttulo principal. Por tal razn, cuando se aporte el documento complementario, los efectos de esta aportacin o subsanacin han de retrotraerse necesariamente a la fecha del asiento de presentacin primitivo. Por nuestra parte entendemos que, obviamente, no es razonable pretender definir los defectos subsanables diciendo que son todos aquellos que se pueden subsanar Y, correlativamente, que son defectos insubsanables los que no se pueden subsanar. Sin pretender agotar el tema, es necesario destacar algunos criterios que, en concreto, puedan servir para distinguirlos. En nuestra opinin, ellos son: La validez del titulo material. Un primer criterio de distincin, acogido por la doctrina de manera ms o menos uniforme, es la validez del ttulo material. El defecto ser subsanable cuando, simplemente, provoque la nulidad relativa (o anulabilidad) del ttulo material, esto es, cuando el acto o derecho a que se refiera sea susceptible de confirmacin. En tanto que, el defecto ser insubsanable cuando cause la nulidad absoluta del mismo. El fundamento de este criterio, como dice Garca Garca, radica en el hecho que el acto anulable es susceptible de confirmacin. Siendo que el tratamiento jurdico de la anulabilidad se sustenta en la proteccin del inters privado, con la confirmacin se logra que la parte perjudicada con el negocio afectado por causales de anulabilidad, reconozca a tal negocio plena eficacia. Tal situacin se aviene con el Art. 230 de nuestro Cdigo Civil que seala: Salvo el derecho de tercero, el acto anulable puede ser confirmado por la parte a quien corresponda la accin de anulacin.... En tanto que, el acto afectado por causales de nulidad absoluta, menoscabando e l inters pblico; ... No puede subsanarse por la confirmacin tal como impone el Art.220 del Cdigo Civil. Este discernimiento parece ser ratificado, an cuando imprecisamente, por el Art. 42 del NRGRP expone: ... Se considera defecto insubsanable el q ue afecta la validez del contenido del

ttulo... (el subrayado es nuestro). Acorde a la doctrina dominante, hubiera sido preferible que el artculo acotado, en lugar del genrico validez, utilice la categora jurdica nulidad. De este modo, la nulidad estara vinculada con los defectos insubsanables, en tanto que la anulabilidad quedara reservada para los defectos subsanables. No obstante, adems de la doctrina, existe apoyo legal para insistir en esta lnea interpretativa. El Art. 83 del R.I. indica: Son faltas subsanables de los ttulos presentados para inscripcin o anotacin preventiva, las que afecten la validez del mismo ttulo, sin producir necesariamente la nulidad de la obligacin en ellos constituida... (el subrayado es nuestro). La forma del documento (ttulo formal). Un segundo criterio de distincin, tambin aceptado por la doctrina de modo ms o menos uniforme, es la forma del documento (titulo formal). Cuando la forma no es consubstancial a la existencia del negocio jurdico, sino, nicamente constituye un medio de probanza del mismo (forma ad probationem); los defectos que padezca el ttulo formal tendrn la calidad de subsanables. Precisamente, el Art. 143 (concurrente con el 144) del Cdigo Civil prev: Cuando la ley no designe una f orma especfica para un acto jurdico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente. Inoponibilidad del negocio jurdico.Otro criterio es la inoponibilidad del acto o derecho. Puede ocurrir que el negocio jurdico sea vlido pero, resulte siendo inoponible a la persona a quien se refiera. En tal hiptesis, se estar ante un defecto subsanable si el negocio jurdico admite la posibilidad de ser ratificado por el titular. Tal es el caso de los actos celebrados con representacin directa sin poder donde, por ejemplo, el representante celebre el negocio jurdico excediendo los lmites de las facultades que se le hubiere conferido, o violndolas. En tal supuesto, el negocio jurdico, en principio, es simplemente ineficaz con relacin al representado. No es nulo ni anulable16. Pero, pueden ser ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebracin. Tal ratificacin tiene efecto retroactivo, quedando a salvo el derecho del tercero (Art. 161, 162 del C.C.). Los obstculos registrales. La existencia de obstculos en la partida registral correspondiente constituye otro supuesto en que procede la formulacin de la observacin. La referencia a esta hiptesis en el NRGRP, como ya hemos adelantado, resulta apropiada pues, no cabe duda que existen circunstancias donde el ttulo, en s mismo, es vlido y eficaz y, consiguientemente, no cabe acusar la presencia de defectos subsanables o insubsanables. Sin embargo, no puede inscribirse por razones exgenas, que derivan del registro o constan en l. As, puede ocurrir que en la partida registral correspondiente se encuentre anotado, por ejemplo, un bloqueo registral el mismo que, durante el tiempo de su vigencia, impide la inscripcin de cualquier ttulo incompatible presentado con posterioridad. O que, por falta del antecedente registral, no se pueda efectuar de manera absoluta la adecuada calificacin del ttulo presentado y se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento para la reproduccin o, en su caso, la reconstruccin del ttulo archivado faltante (123 NRGRP) y, en consecuencia; no se puede inscribir el ttulo. En tales casos, el ttulo es vlido y eficaz. Pero, no puede dar mrito a la inscripcin respectiva por razones que constan o derivan del Registro. Tngase en cuenta que la presencia de los obstculos registrales provoca la formulacin de la observacin respectiva en tanto aquellos sean salvables. Tal sera el caso, por ejemplo, que venza el plazo de vigencia del bloqueo registral sin haberse presentado el ttulo en cuyo favor oper. Aqu, el ttulo preliminarmente observado concluira siendo inscribible. 2.2. LA TACHA SUSTANTIVA La tacha sustantiva es aquella decisin del Registrador que implica el rechazo definitivo de la inscripcin (o anotacin) del ttulo por falta insubsanable, o por no contener acto inscribible, o por existir un obstculo insalvable que emane de la partida registral. En la misma forma que la observacin, se trata de una decisin porque es el resultado del juicio jurdico-volitivo que importa la calificacin registral. La tacha sustantiva constituye un rechazo definitivo de la inscripcin del ttulo, sin que ello implique la caducidad del asiento de presentacin ni de los efectos que de ella derivan. Estos persisten para los fines de su impugnacin ante la segunda instancia registral. Precisamente, el Art. 42 y 36 del NRGRP se ocupan de la tacha sustantiva. De ellas resulta que procede en los siguientes casos: a) Cuando el titulo adoleciera de defecto insubsanable, b)

Cuando se advierta la falsedad del documento, c) Cuando el ttulo no contenga acto inscribible, d) Cuando el ttulo no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y, e) Cuando existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral. Veamos. Los defectos insubsanables. Sobre este tema nos remitimos a lo expuesto a propsito de la observacin (defectos subsanables) donde, con algn detalle, hemos dejando constancia del estado de cosas en la doctrina y, al mismo tiempo, hemos precisado los criterios que, en concreto, pueden servir para perfilar la nocin conceptual y diferencias entre los defectos subsanables e insubsanables. Pero, queremos insistir en los criterios que, en concreto, pueden servir para identificar a los defectos insubsanables. Ellos son: La validez del titulo material. Hemos puntualizado que, sin la claridad que hubiera sido deseable, el Art. 42 del NRGRP alcanza una definicin de los defectos insubsanables. Seala: ... Se considera defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del ttulo.... No obstante, como se deduce de la doctrina dominante, la que provoca la declaracin denegatoria de inscripcin por defecto insubsanable es, en realidad, la nulidad. No, la anulabilidad que, tambin, forma parte del gnero validez. Normativamente, el Art. 83 del R.I. viene en apoyo de esta apreciacin pues, dispone: Son faltas subsanables de los ttulos presentados para inscripcin o para anotacin preventiva, las que afecten la validez del mismo ttulo, sin producir necesariamente la nulidad de la obligacin en ellos constituida... (el subrayado es nuestro). La forma del documento (ttulo formal). Cuando la forma es consubstancial a la existencia del negocio jurdico y constituye el nico modo de acreditarlo (forma ad solemnitatem), los defectos que lo aflijan sern insubsanables. Con ste propsito, se debe estar a lo dispuesto, a contrario sensu, por el Art. 144 del Cdigo Civil: Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye slo un medio de prueba de la existencia del acto. Este criterio se sustenta tambin en el principio de titulacin autntica previsto en el Art. III del NRGRP: Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario... Casos tpicos de denegatoria de inscripcin por la existencia defectos insubsanables en el ttulo formal, por ejemplo, son: el poder para disponer o gravar bienes (Art. 156 del C.C.), la constitucin (antes de la celebracin del matrimonio) del rgimen de separacin de patrimonios (Art. 295 del C.C.), la constitucin de anticresis (Artculo 1092 del C.C.), la donacin de bienes inmuebles (Art. 1625 del C.C.) que, entre otros actos, deben constar por escritura pblica, bajo sancin de nulidad. As, en el supuesto que tales actos no consten en escritura pblica o, las mismas, contengan anomalas; se estar ante defectos insubsanables. La falsedad del documento. El Art. 36 del NRGRP ha previsto la hiptesis que, dentro del procedimiento, el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mrito se solicita la inscripcin. Previo a los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, impone que se proceder a tacharlo o disponer su tacha segn el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, que se deber informar a la autoridad administrativa superior, acompaando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes. An cuando la norma acotada denomina aquel supuesto tacha por falsedad documentaria, constituye un caso que debe ser incluido dentro del mbito conceptual de la tacha sustantiva. Se trata de una regla interesante, an cuando no compartimos a plenitud su concepcin. La primera incgnita por despejar es saber cundo estamos ante esta hiptesis. La norma referida parece responder con claridad: cuando se advierta la falsedad del titulo formal (documento). Sin embargo, en concreto, qu eventualidades quedaran comprendidas en ella? A propsito del delito de falsedad propia, el Art. 427, primer prrafo, del Cdigo Penal indica que el comportamiento delictivo consiste en hacer, en todo o en parte, un documento falso o, adulterar uno verdadero que pueda dar origen a derecho u obligacin o servir para probar un hecho, con el propsito de utilizar el documento. Como se aprecia, el objeto material de ste delito es el documento. Ahora bien, los elementos bsicos del documento, segn anota BramotArias Torres17, son: la autenticidad, la forma y el contenido.En este orden de ideas y siendo que la calificacin registral se realiza sobre la base del ttulo presentado, el Art. 36 del NRGRP debe

entenderse referido nicamente a la autenticidad y la forma del documento. Mas no, al contenido del mismo. En cuanto a la autenticidad del documento, el Registrador debe efectuar las averiguaciones necesarias para comprobar si el documento aportado al Registro procede o no de la persona que aparece como su autor. Tocante a la forma del documento, la actitud del Registrador deber estar encaminada a comprobar si la representacin exterior del ttulo formal, esto es, el formato documentario (tipo de papel, tipo de letras, impresin, membretes) corresponde o no a los que, habitualmente, utiliza el autor del mismo. Pero, cmo podra cumplir con ste deber el Registrador? Sobre las firmas y sellos de los Notarios, por ejemplo, se podr decir que cotejndolas con las que aparecen en el libro o registro que puedan tener la Oficina Registral. No dudamos que algunas veces, por la asiduidad sobretodo, el Registrador (o Tribunal Registral) puede apreciar si determinada firma, sello o formato documentario, corresponde o no a tal Notario. Y en tales ocasiones, de hecho, puede formular la tacha correspondiente y vale lo dispuesto por el Art. 36 del NRGRP. Sin embargo, en la gran mayora de los casos no es posible hacer aquella comprobacin. Primero, porque en el mbito registral nacional (y regional) no existe un registro administrativo (o parecido) de firmas, sellos y formatos documentarios que utilizan los notarios, jueces, secretarios o auxiliares jurisdiccionales, fedatarios, autoridades administrativas, etc. Segundo, porque el Registrador no es perito ni ha sido preparado tcnicamente para tal propsito. Tercero, porque, por principio, en el procedimiento registral no existe una estacin probatoria donde se pueda comprobar la falsedad del documento y si el propsito ha sido establecerlo, menudo problema pues, no existe justificacin para comprobar la autenticidad y forma de algunos ttulos y excluir de tal verificacin a otros.Por estas razones consideramos que no es buena poltica legislativa estatuir normas generales a partir de situaciones excepcionales. En tal sentido, el artculo 36 del NRGRP debe interpretarse restrictivamente. En concordancia con el Art. V del NRGRP y conforme a su antecedente en el Derecho Comparado18, ser aplicable para cuando resultare del mismo ttulo haberse cometido algn delito. De lo contrario, lo ms probable es que dilate el procedimiento registral, suscite tachas sumamente curiosas y exponga a los Registradores a denuncias penales arbitrarias. No queda duda que la tacha por falsedad documentaria no se podr fundar en el contenido del documento pues, el Registrador no tiene la posibilidad de saber si las declaraciones del Notario o de las partes contenidas en una escritura pblica, por ejemplo, corresponden o no la verdad de los hechos. Tanto ms si se trata de circunstancias amparadas por la fe notarial. Precisamente, a propsito de este tema, decamos que el D. Ley 26002 seala que el Notario da fe de los actos y contratos que ante l se celebren (Art. 2), de la capacidad, libertad y el conocimiento con que se obligan los comparecientes (Art. 54, inciso h), de conocer a los comparecientes o de haberlos identificado (Art. 55), de haberse ledo el instrumento, de la entrega de bienes que se estipulen en el acto jurdico (Art. 59, inciso a y c), de la identidad del testimonio o parte con la matriz (Art. 83, 85). Y, siendo as, tales aspectos, formando parte del contenido del documento, no ingresan en el mbito de la calificacin registral. Finalmente, el Art. 36 del NRGRP seala que la formulacin de la tacha por falsedad documentaria supone que previamente se efecten los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia. Lamentablemente, la norma en referencia no fija cules son, en qu consisten aquellos trmites. Sin embargo, es evidente que el propsito de tal prescripcin es evitar tachas precipitadas y arbitrarias. Por ello impone la apertura una especie de estacin probatoria para acreditar la falsedad documentaria. An as, tampoco creemos que el propsito de la norma referida hubiera sido establecer una estacin probatoria propiamente dicha. A lo sumo, entendemos, confiere la posibilidad que el Registrador efecte una especie de cruce de informacin para determinar en la calificacin si el ttulo presentado al Registro es genuino o no. Con todo lo dicho, no deja de ser inquietante el contenido del Art. 36 del NRGRP. Ausencia de acto inscribible. Cuando el ttulo material se refiera a un acto o derecho que no sea de aquellos que merezcan inscribirse en el Registro (como los tpicamente obligacionales), se estar ante un defecto insubsanable. Como anota Garca Garca, aqu no se puede utilizar el criterio de validez pues, en realidad, puede ocurrir que el acto o negocio est desprovisto de causales de nulidad o

anulabilidad; pero, simplemente, no es inscribible por no encontrarse dentro de los supuestos enunciados por ley. Tal es el caso de la venta de bien ajeno que, entre nosotros, es vlido y se rige por lo dispuesto para la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero (Art. 1537, 1470, 1471, 1472 del C.C.); pero, no es ttulo para inscribir la transferencia del derecho real inmobiliario. En la misma forma, el NRRS (Nuevo Reglamento del Registro de Sociedades) puntualiza que no constituyen actos inscribibles: los contratos asociativos previstos en la Ley, la transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad, los canjes y desdoblamientos de acciones u obligaciones, la constitucin, modificacin o extincin de derechos y gravmenes sobre las mismas, ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones, las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal (Art. 4). Igualmente, no son inscribles: las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposicin testamentaria, en cuya virtud la sociedad civil de responsabilidad limitada pase a tener ms de treinta socios (Art. 106), ni las transferencias de participaciones por acto intervivos o por disposicin testamentaria, en cuya virtud la sociedad pasa a tener ms de veinte socios (Art. 96). Incompetencia de la oficina registral. El Art. 42 del NRGRP seala que ... Tambin tachar de plano el ttulo cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la Oficina Registral en que fue presentado y cuando existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral (el subrayado es nuestro). Se refiere a los casos en que, por ejemplo, por ante la Oficina Registral de Lima y Callao se presente una escritura pblica de compraventa cuyo objeto sea un inmueble inscrito en la Oficina Registral de Tacna. De ser as, seala el Art. 42 ya glosado, el ttulo deber ser tachado de plano. Aquella disposicin es, cuando menos, inexacta pues, en otra parte, el NRGRP permite presentar ttulos a travs de Oficinas Registrales no-competentes (excepto cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora) siendo que, en tales casos, stas actuarn como oficinas receptoras. Seala el Art. 21 del NRGRP: Cuando las solicitudes de inscripcin se formulen en oficinas registrales no competentes para la inscripcin del acto o derecho y, dicha inscripcin sea de competencia de otra oficina registral, aqullas actuarn como oficinas receptoras. Lo dispuesto en el prrafo anterior no es aplicable cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora. Para nosotros, en principio, queda claro que ciertamente corresponder formular la tacha sustantiva cuando la oficina de destino se encuentre en la misma provincia que la receptora pues, en tal caso, se estar en el supuesto excluido (segundo prrafo) del Art. 21 del NRGRP. No estamos muy convencidos que proceda la tacha sustantiva cuando el ttulo, cuya competencia corresponda a una Oficina Registral diferente, hubiera sido presentado por el Diario de la Oficina Registral receptora. En este supuesto, siendo un asunto administrativo interno, es perfectamente posible que el personal del Registro adecue el trmite que, segn resulta del Art. 22 del NRGRP, bsicamente, consiste en no ingresar el ttulo por el Diario. Sino, en recibir la solicitud de inscripcin con el ttulo respectivo, elaborar el proyecto del asiento de presentacin, liquidar y cobrar los derechos de trmite por la comunicacin, envo y presentacin y, naturalmente, enviarlo a la Oficina de Destino. Insistimos en ste criterio pues, queda claro que la gestin de este trmite no est en manos del usuario (quien no conoce), sino del propio Registro. Existencia de obstculos insalvables. No es extrao que en determinadas ocasiones el obstculo registral, siendo insalvable, suscite la formulacin de una tacha. A propsito de la formulacin de la observacin por obstculos registrales, proponamos como ejemplo que en la partida registral del inmueble apareca anotado un bloqueo registral. En este caso, s finalmente el ttulo en cuyo favor se anot aqul bloqueo, termina inscribindose en el Registro y el mismo resulte siendo incompatible con el ttulo pendiente; se estar ante un defecto insubsanable pues, el obstculo (anotacin del bloqueo registral e inscripcin del ttulo favorecido) ha concluido siendo insalvable. 2.3. LA TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN (TACHA PROCESAL) El asiento de presentacin, adems del beneficio que proporciona al principio de preferencia registral, es til a la calificacin registral. Siendo que la inscripcin implica la previa calificacin registral, el asiento de presentacin confiere un plazo razonable para que el Registrador efecte aqulla actividad. Y, de ser el caso, para que el interesado subsane los defectos que se sealen, o pague el mayor derecho liquidado, o impugne la denegatoria de inscripcin ante el Tribunal

Registral y ste, a su vez, resuelva la apelacin confirmando la denegatoria u ordenando la inscripcin; sin perjudicar la prioridad registral del ttulo puesto que, durante la vigencia del asiento de presentacin opera el efecto cierre por cuyo mrito no se puede inscribir ningn otro ttulo incompatible presentado con posterioridad.Ahora bien, s al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentacin, por alguna razn, no se inscribe el ttulo presentado; caduca la vigencia del asiento de presentacin dando lugar aquello que la jurisprudencia registral ha denominado tacha procesal y cuyo efecto es declarar la conclusin del plazo de vigencia del asiento de presentacin y, en consecuencia, del efecto cierre. El Art. 43 del NRGRP se ocupa, justamente, de este asunto.Esta disposicin debe interpretarse en forma extensiva. Siendo que prev la tacha procesal para el caso de caducidad del plazo del asiento de presentacin, sin que se hubiere subsanado las observaciones advertidas o sin haberse cumplido con pagar el mayor derecho liquidado; es evidente que comprende todos los casos en que, por alguna razn imputable al presentante del ttulo o al propio Registrador, hubiera vencido el plazo de vigencia del asiento de presentacin (y sus eventuales prrrogas) sin haberse inscrito el ttulo respectivo. As, procede la tacha procesal al vencimiento del plazo del asiento de presentacin sin haberse impugnado la tacha sustantiva ante el Tribunal Registral. Como hemos anotado, an cuando esta tacha, conceptualmente, importa la denegatoria definitiva del ttulo; no provoca la caducidad del asiento de presentacin. Esta se mantiene vigente para los fines de su respectiva apelacin ante el Tribunal Registral el mismo que, eventualmente, puede revocar la tacha sustantiva declarando, por ejemplo, que el ttulo es inscribible toda vez que no adolece de causal que provoque tacha sustantiva alguna. De igual modo, procede la tacha procesal al vencimiento del plazo referido en el Art. 162 y 164 del NRGRP. Esto es, cuando transcurra el plazo de quince (15) contados desde la notificacin de la resolucin respectiva, sin haberse cumplido con subsanar los defectos u obstculos puntualizados por el Tribunal Registral o, en su caso, sin haberse efectuado el pago del mayor derecho. Ciertamente, en los casos en los que proceda la interposicin de demanda contencioso administrativa contra resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentacin se mantendr vigente por el plazo de cuarenta y cinco (45) das contados desde la notificacin de la resolucin al interesado, para permitir nicamente la anotacin de la demanda correspondiente. Anotada la demanda o vencido el plazo sealado en el prrafo precedente, caduca el asiento de presentacin del ttulo que fue materia de apelacin y se proceder a efectuar la tacha procesal respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripcin que se realice se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin del ttulo apelado. La tacha procesal debe constar en una esquela (texto). Por exigencia del Art. 43 del NRGRP, en ella se debe precisar: La naturaleza de la misma. En la esquela se debe indicar que se trata de una tacha procesal, es decir, que se funda en el hecho que ha vencido el plazo de vigencia del asiento de presentacin sin haberse inscrito el ttulo. De este modo, el presentante toma conocimiento que no se trata de una nueva observacin o tacha sustantiva. Las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas. Es necesario consignar las razones que, oportunamente, provocaron la formulacin de la observacin correspondiente. An cuando la norma no lo refiere, de ser el caso se debe consignar las razones que fundan la tacha sustantiva acusada al ttulo. Ya se ha dicho que la formulacin de sta no implica la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin. Por tal razn, a su vencimiento igualmente se debe formular la tacha procesal. El monto del mayor derecho registral que no ha sido pagado. Conforme prescribe el Art. 17 y 176 del NRGRP, constituye requisito para la admisin de la solicitud de inscripcin, el pago de los derechos de calificacin (que comprenden los conceptos de presentacin, calificacin del ttulo y bsqueda de antecedentes registrales previos a la inscripcin), salvo que se acredite la exoneracin o inafectacin correspondiente. Sin embargo, los derechos de inscripcin (por concepto de incorporacin del acto o derecho al Registro) pueden ser pagados junto con los derechos de calificacin o luego de la presentacin del ttulo. En este ltimo caso, se debe realizar dentro del plazo previsto en el segundo prrafo del artculo 37 del NRGRP, esto es, hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del

asiento de presentacin. De no haberse pagado el derecho de inscripcin o el reintegro que corresponda (cuyo monto se hace conocer por el Registrador a travs de la denominada liquidacin definitiva) dentro del plazo antes referido; se proceder a formular la tacha procesal del ttulo. En la esquela se consignar dicho monto hacindose presente que no se ha cumplido con abonarlo. Luego de descontar el derecho de calificacin por los actos solicitados, de ser el caso, se consignar el monto de derechos por devolver los que podrn constituir pago a cuenta de futuros trmites ante la misma Oficina Registral. Para la inscripcin de un ttulo se debe pagar los derechos de calificacin (por los conceptos de presentacin, calificacin propiamente dicha del ttulo y bsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripcin) y los derechos de inscripcin (por concepto de incorporacin del acto o derecho al Registro). Siendo que la tacha procesal implica la no-inscripcin del ttulo, es evidente que el derecho pagado por ste concepto (derecho de inscripcin) deber devolverse al interesado. Por esta razn, se impone que en la esquela se consigne el monto correspondiente. Por otro lado, se ha dispuesto que el monto de los derechos por devolver podr constituir pago a cuenta de futuros trmites ante la misma Oficina Registral. Se trata de una disposicin facultativa por cuya virtud el interesado, alternativamente, puede solicitar que se devuelvan en su favor los derechos registrales que se susciten por la no-inscripcin del ttulo o, que se atribuyan los mismos como pago a cuenta de futuros trmites ante la misma Oficina Registral. En el caso de la atribucin de los montos como pago a cuenta de futuros trmites, es necesario tener en consideracin que el Art. 43 del NRGRP restringe tal eventualidad al mbito de la misma Oficina Registral donde se hubiera presentado el ttulo. As, no podr hacerse valer ante una Oficina Registral distinta. Igualmente, es necesario puntualizar que tales montos se tendrn como pago a cuenta de futuros trmites, entindase futuros servicios que el interesado requiera posteriormente. Dentro de los mismos, no necesariamente debe estar incluido el reingreso (nueva calificacin) del ttulo objeto de la tacha procesal. 2.4. LA SOLICITUD DE ACLARACIN E INFORMACIN COMPLEMENTARIA Ya hemos precisado el espectro dentro del cual se desenvuelve el Registrador al momento de calificar el ttulo. Tratndose de documentos judiciales, al igual que en la calificacin de los documentos notariales y administrativos, el Registrador debe procurar conducirse con la mayor prudencia. No invadir el terreno de lo trivial o irrelevante, ni ignorar o soslayar los aspectos de fondo. La mejor conducta del Registrador ser siempre la sealada por el sistema jurdico. Entre nosotros, el Art. 2011 del Cdigo Civil ha establecido que la calificacin registral "no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin". nicamente, se permite al Registrador "solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro". Con ellas, debe proceder a la inscripcin. Si el Registrador rehsa injustificadamente inscribir un mandato judicial, el Juez tendr a su disposicin todos los apercibimientos para compelerlo. No obstante, que el ltimo prrafo del Art. 32 del NRGRP habla de la calificacin de las resoluciones judiciales, estando a lo expuesto por el Art. 2011, segundo prrafo, del Cdigo Civil, preferimos utilizar la palabra examen (y no, calificacin) para referirnos a la actitud del Registrador ante los documentos de origen judicial. Es verdad que los documentos judiciales no pueden ser observados ni tachados por el Registrador. Sin embargo, como lo prescribe el Art. 2011, segundo prrafo del C.C., el Registrador tiene la posibilidad de solicitar al Juez alguna previa aclaracin o informacin complementaria. En este sentido debe interpretarse el Art. 32, ltimo prrafo, del NRGRP. Frente alguna de las hiptesis previstas en ella, el Registrador debe solicitar al Juez la aclaracin o informacin complementaria respectiva. Casos en que procede. La finalidad de la solicitud de aclaracin o informacin complementaria, es hacer saber al Juez algunos hechos o circunstancias que fluyen del mandato judicial que ordena la inscripcin y/o de los antecedentes registrales, los mismos que podran provocar la ineficacia registral de la inscripcin respectiva. Siendo as, el Registrador viene ha pedir al Juez que aclare su mandato o proporcione alguna informacin complementaria que posiblemente obre en el expediente judicial, pero, que no ha sido incluido en el parte.

Dentro de un proceso judicial, usualmente, la verdad es la que fluye del propio expediente. Son los litigantes quienes alegan los hechos y quienes portan los medios probatorios correspondientes. El Juez puede disponer de oficio la actuacin de algunos medios probatorios. Pero, quienes tienen conocimiento exacto de los hechos y, en consecuencia, pueden ofrecer y actuar prueba pertinente, son aquellos. Sin embargo, ellos, por lo general, destacan ntidamente aquellas circunstancias que benefician a su derecho. Y, por el contrario, minimizan u ocultan los que estiman perjudiciales. Por esta razn, puede ocurrir que los datos que obran en el expediente no correspondan con los que constan en el Registro. O, que la informacin que obra en el Registro, simplemente no conste en el expediente judicial y, en consecuencia, no ha sido merituada por el Juez al dictar el mandato. Conforme se ha expuesto, puede ocurrir que el mandato judicial no se pueda inscribir por: falta de adecuacin con los antecedentes del Registro, ausencia de la formalidad que debe revestir, carencia de competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable, naturaleza no-inscribible del respectivo acto o derecho, falta de inscripcin de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolucin judicial. Justamente, tales son los aspectos que, segn el Art. 32 del NRGRP, se deben calificar tratndose de mandatos judiciales y, a nuestro juicio, donde est permitido que el Registrador solicite al Juez la correspondiente aclaracin o informacin complementaria. Forma (o va) de la subsanacin. Prescribe el Art. 38 del NRGRP que, en el caso de mandatos judiciales, la subsanacin de los defectos advertidos en la denegatoria (que denomina reingreso), podr ser incorporada al Registro por cualquiera de las siguientes vas: Por el propio interesado mediante el trmite de reingreso de ttulos. Quien se beneficiar con la inscripcin del mandato judicial (o su representante), ciertamente, tendr sumo inters en gestionar ante el Juzgado la respuesta a la solicitud de aclaracin o informacin complementaria. Por esta razn, una vez obtenida, tal persona se encuentra perfectamente legitimada para presentarla al Registro directamente a travs de la oficina de tramite documentario. Con el propsito que aquella oficina materialice el reingreso, ser necesario que el recurrente indique el nmero y fecha del ttulo a que corresponda. Por el magistrado a travs de comunicacin directamente remitida al Registro.Se ha previsto tambin que sea el propio magistrado quien, directamente y a travs de la va postal, remita al Registro la aclaracin o informacin complementaria peticionada que corresponda. En tal circunstancia, ser recepcionada por la oficina de trmite documentario. Igualmente, con la finalidad que esta oficina materialice el reingreso a la brevedad posible, es necesario que en la comunicacin del juzgado se indique expresamente el nmero y fecha del ttulo respectivo. Plazo para la subsanacin. La solicitud de aclaracin o informacin complementaria en modo alguno debe perjudicar la prioridad del ingreso del mandato judicial. Bien seala el Art. 2011, segundo prrafo del Cdigo Civil, que ... el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro (el subrayado es nuestro). Con tal fin, el Art. 28 del NRGRP seala que, cuando se formule denegatoria de inscripcin de mandatos judiciales, se produce la prrroga automtica del plazo de vigencia del asiento de presentacin, por el plazo mximo previsto en el Art. 27 del reglamento acotado (hasta por treinta y cinco das adicionales). Compatibilizando aquellas disposiciones con lo previsto por el Art. 37 y 38 del propio NRGRP, con lo expuesto se dice que durante dicho plazo de vigencia del asiento de presentacin (35 das, por un lado, ms 35 das adicionales de prrroga automtica, por otro) se genera el efecto cierre a favor del mandato judicial. Asimismo, que la absolucin de la aclaracin o informacin complementaria por el Juez (reingreso del mandato judicial), se debe realizar necesariamente hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin. Vencido dicho plazo se rechazar de plano el reingreso o pago de mayor derecho. Precisamente, el Art. 38 del NRGRP prescribe que La subsanacin de los defectos advertidos en

la denegatoria, en el caso de mandatos judiciales, podr ser ingresada al Registro por el interesado mediante el trmite de reingreso de ttulos, o comunicada directamente por el magistrado, dentro del plazo establecido en el prrafo precedente, indicando.. . (el subrayado es nuestro). En realidad, tal Art. 38 no tiene prrafo precedente. La referencia es al Art. 37 que, como se ha dicho, seala: ... El reingreso para subsanar una observacin o el pago del mayor derecho registral se admitir hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin. Vencido dicho plazo se rechazar de plano el reingreso o pago de mayor derecho... (el subrayado es nuestro). El Juez no se puede sustraer de la obligacin de absolver la aclaracin o de remitir la informacin complementaria. Sin embargo, en la prctica ocurra que, muchas veces, el juzgado no responda. Y, surga la interrogante: qu deba hacer el Registrador en tal eventualidad?. El NRGRP resuelve el asunto con claridad. Todos los ttulos presentados al Registro (sean de origen notarial, administrativo o judicial) se benefician del efecto cierre que provoca la vigencia del asiento de presentacin respectivo. Este efecto no es perenne. Se desarrolla dentro de un plazo determinado. A su vencimiento, si el ttulo no se hubiera inscrito, se procede ha efectuar la tacha procesal correspondiente. En tal sentido prev el Art. 43, concordante con el Art. 37 y 38, del NRGRP, que al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentacin (y, en el caso de los mandatos judiciales, de la prrroga automtica respectiva); el Registrador proceder a formular la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin (tacha procesal). Y, como se ha puntualizado, siendo as, el "efecto cierre" que genera el asiento de presentacin habr concluido. Y cualquier otro ttulo, aun cuando se refiera a la misma partida registral, podr ser inscrito. FORMALIDADES DE LAS TACHAS Y OBSERVACIONES La calificacin registral desfavorable supone que el Registrador ha comprobado que el ttulo formal y/o material adolece de causales que provocan su invalidez y, en consecuencia, su inscripcin. Sobre el tema, nos remitimos a lo expuesto. Ahora bien, aquellas razones que a juicio del Registrador impiden que el ttulo se inscriba en el Registro, deben ser participadas al interesado. Esto se hace a travs de una esquela donde se comunica la observacin o tacha, segn corresponda. La forma de aquella comunicacin no se encuentra expuesta al libre albedro del Registrador. El Art. 39 del NRGRP prev con algn detalle las reglas que necesariamente se debe obedecer. Seala: Forma y motivacin de la denegatoria.- Todas las tachas y observaciones sern fundamentadas jurdicamente y se formularn por escrito en forma simultnea. Podrn formularse nuevas observaciones slo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observacin. Veamos tales aspectos. Deben formularse por escrito. La esquela que contiene la observacin o tacha debe ser expresada en forma escrita. La referencia es directa. Excluye la posibilidad que sea formulada de manera oral. Se trata de una comunicacin emitida por el Registrador cuyo destinatario es el interesado. Deben formularse en forma simultanea. En un solo acto y en la primera oportunidad (en la esquela de observacin o tacha), el Registrador debe exponer con claridad todos y cada uno de los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan su negativa ha inscribir el ttulo. El propsito que anima a esta regla es que el interesado tome conocimiento integral de todas las razones a que, a juicio del Registrador, hacen inviable la inscripcin. Y, con tal informacin, concentre sus esfuerzos en subsanarlos, de ser el caso. Contraviene a esta regla la formulacin de observaciones sucesivas, esto es, cuando el Registrador hace conocer las razones de su negativa ha inscribir por cuenta gotas: unas hoy, otras maana ms tarde (al subsanar la primera observacin). Ello, adems de molestia, importa tiempo y costo adicional en perjuicio del interesado. Sin embargo, existen algunas circunstancias donde excepcionalmente est permitido formular nuevas observaciones, que no han sido expuestas en la primera oportunidad por el Registrador. El segundo prrafo del Art. 39 del NRGRP, precisamente, seala que podrn formularse nuevas observaciones slo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observacin primigenia. Como se aprecia, en realidad aquella regla permite la posibilidad de formular observaciones a un

nuevo documento, el mismo que anteriormente no se encontraba a la vista del Registrador. La regla no poda sealar cosa distinta pues, no es el caso que con la presentacin de un documento nuevo, distinto al ttulo, proceda automticamente la inscripcin. Ha suscitado controversia la posibilidad de formular, realmente, nuevas observaciones al ttulo primigenio. Ocurre, algunas veces, que con posterioridad a la calificacin registral y emisin de la correspondiente esquela de observacin, en la calificacin del reingreso (o subsanacin), el Registrador aprecia que el ttulo contiene defectos que antes pasaron inadvertidos para l. Qu debe hacer en tal circunstancia? Debe exponerlos en una nueva esquela de observacin o, slo tiene la alternativa de inscribir el ttulo? Por nuestra parte estimamos que el Registrador, muy a pesar suyo y la del propio interesado, debe formular la correspondiente observacin pues, las disposiciones que surgen del sistema jurdico y que resultan contradichas con el ttulo, deben aplicarse inexorablemente. No creemos que la observacin preliminar hubiere generado una variedad de cosa juzgada en favor del interesado. Si el defecto es de aquellos que hacen inviable su inscripcin, el Registrador debe proceder a rechazarlo formulando la respectiva observacin. Ciertamente, esta observacin sucesiva acarrear responsabilidad administrativa para el Registrador. Al menos, en el Derecho Comparado ste es efecto que suscita la infraccin a la regla que comentamos. Seala el Art. 127 del Reglamento de la L.H. espaola: El Registrador deber incluir en la calificacin todos los motivos por los cuales proceda la suspensin o denegacin del asiento solicitado. Si as no lo hubiere hecho y se le presentare de nuevo el documento o se acordare su inscripcin en el recurso gubernativo correspondiente, podr alegar defectos no comprendidos en la calificacin anterior; pero en tal supuesto deber ser corregido disciplinariamente, si procediere, segn las circunstancias del caso (el sub rayado es nuestro). No obstante, vase cmo la imposicin de la sancin disciplinaria al Registrador por la alegacin de defectos no comprendidos en la calificacin anterior que prev el Reglamento de la L.H. espaola, no es absoluta. Es discrecional pues, se encuentra condicionada a las circunstancias del caso. Este afn permisivo se vislumbra en la nueva redaccin de los Arts. 565, 566 y 567 (Ttulo XII: De la responsabilidad disciplinaria de los Registradores) del Reglamento acotado pues, el supuesto (alegacin de defectos no comprendidos en la calificacin anterior) ha sido suprimido. Como apunta Garca Garca19, el supuesto slo cabe en las frmulas genricas previstas en los artculos 565.6 y 566.6 del Reglamento de la L.H. Pero, para ello requiere reiteracin, esto es, que en ms de una ocasin el Registrador hubiere alegado defectos no comprendidos en la calificacin anterior de un ttulo. Remarcamos estas referencias para afirmar que, entre nosotros, no sera extrao que algunas veces el Registrador pueda formular observaciones sucesivas. En principio, es claro que tal conducta constituye una infraccin al primer prrafo del Art. 39 del NRGRP Pero, en tal caso corresponder a las instancias administrativas sopesar las circunstancias de aquella conducta, esto es, la complejidad del ttulo y reiteracin en tal comportamiento por parte del Registrador. NOTAS: 1 PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, 2da edic., Seccin de publicaciones de la Universidad de Madrid, Madrid, 1986, pg 543,544.2 AMORS GUARDIOLA, Manuel. Significado de la Calificacin Registral. En: LA CALIFICACIN REGISTRAL, Tomo 1, edicin a cargo de Francisco Javier Gmez Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pg. 618.3 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Rosa Ada. Calificacin Registral de documentos que tienen su origen en decisiones judiciales, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa -Centro de Estudios Registrales, J. San Jos S.A., Madrid, 1996, pg. 36,37.4 MOISSET DE ESPANS, Luis. Publicidad Registral, Advocatus, 2da edic., Crdoba, 1997, pg. 200. 5 GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. Justificacin de la Calificacin Registral en el Anlisis Econmico del Derecho Civil: La Reduccin de los Costes de Transaccin. En: La Calificacin Registral, Tomo 1, edicin a cargo de Francisco Javier Gmez Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pg. 43.6 PAUPEDRN, Antonio. Curso de Prctica Registral, Publicaciones de la Universidad de Comillas, Madrid, 1995, pg. 23. AMORS GUARDIOLA, Manuel. ob. cit., pg. 618,619.DIEZ- PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Volumen II, 2da. edicin, 1ra. reimpresin, Tecnos S.A., Madrid, 1986, Pg. 321, 322. 9 ROCA SASTRE, Ramn. Derecho Hipotecario, Tomo II, 6ta edic., edit. Bosch, Barcelona,

pg. 280,281. 10 SANZ FERNNDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. En: La Calificacin Registral, Tomo II, edic. a cargo de Francisco Javier Gmez Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pg. 2246.11 DIEZ- PICAZO, Luis. Ob. Cit., Pg. 324. 12 GARCA GARCA, Jos Manuel. Mo tivos de suspensin y motivos de denegacin (Defectos subsanables e insubsanables). En: La Calificacin Registral, Tomo I, edic. a cargo de Francisco Javier Gmez Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, edit. Civitas S.A., Madrid, 1996, pg. 1183.13 GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Ob. Cit., Pg. 1187, 1188, 1194, 1195.14 GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Ob. Cit., Pg. 1201, 1207.15 GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Ob. Cit., Pg. 1208, 1209. 16 VIDAL RAMREZ, Fernando. El Acto Jurdico, Gaceta jurdica, 5ta. Edicin, Lima, 2000, Pg. 224. 17 BRAMONT-ARIAS TORRES, Luis A. Manual de Derecho Penal - Parte Especial, Editorial San Marcos, Lima, 1994, Pg. 393.g18 Vase el Art. 104 de la L.H. espaola: Los Registradores no slo denegarn o suspendern la inscripcin de todo ttulo cuando as proceda, tomando o no anotacin preventiva, sino que, cuando resultare del mismo ttulo haberse cometido algn delito, darn parte a la correspondiente autoridad judicial, con remisin del documento respectivo y harn constar esta circunstancia al margen del asiento de presentacin, sin que ello implique suspensin o prrroga de la vigencia de dicho asiento.19 GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Legislacin Hipotecaria y del Registro Mercantil, Editorial Civ itas S.A., Biblioteca de Legislacin, 17ava. Edicin, Madrid, 1996, Pg. 281. Publicado por IVN OR CHVEZ en 07:35

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL, LOS ASIENTOS DE INSCRIPCIN Y LOS TTULOS ARCHIVADOS

Derecho Civil, Derecho Registral Add comments

dic042011

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Francisco Avendao Arana. Abogado por la Pontificia Universidad Catlica del Per. Socio de Jorge Avendao & Forsyth Abogados.

Para que el tercero quede protegido por el Principio de Fe Pblica Registral conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil, se deben cumplir cuatro requisitos: (i) que tenga buena fe; (ii) que su adquisicin sea a ttulo oneroso; (iii) que inscriba su derecho; y, (iv) que se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los registros pblicos. Existe polmica en la doctrina nacional acerca del alcance de la expresin causas que no consten de los registros pblicos. Para algunos, debe entenderse que el vicio no debe aparecer en el asiento registral; para otros, el vicio no debe aparecer en el asiento registral ni en el ttulo archivado que lo origin. Es ms, para un sector ms extremo, el vicio no debe aparecer en los asientos ni ttulos archivados de todos los Registros Pblicos. El requisito de la buena fe est directamente relacionado con lo que se entiende por causas de anulacin, rescisin o resolucin que no consten en los registros pblicos. Dependiendo

de la amplitud de este concepto, la buena fe ser entendida de distinta manera. En un caso, alcanzar al conocimiento del asiento registral; en otro, al asiento registral y a los ttulos archivados, siempre sin perjuicio del conocimiento de la informacin extra registral. En doctrina se han dado razones a favor y en contra de una y otra posicin. A pesar de ello, existe la tendencia a favor de que las causas de anulacin, rescisin o resolucin no deban aparecer tampoco en los ttulos archivados. Por otro lado, en sede judicial no hay discusin alguna. La Corte Suprema en forma reiterada ha venido sealando que por causas que no consten en los registros pblicos debe entenderse que las causas de anulacin, rescisin o resolucin no deben constar en el asiento registral, en el ttulo archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes ttulos archivados de todos los Registros Pblicos. La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil de 1984, segn la cual: () limitar la aplicacin del principio de fe pblica registral al slo contenido del asiento, tendr lgica si el pblico y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso tambin a los libros, ttulos archivados, ndice y dems documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto ms general del trmino inscripcin, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al trmino restringido del asiento. Tambin tendra sentido si, como en el caso del sistema francs, nuestro sistema fuera de transcripcin, pues en este caso la integridad del ttulo se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del ttulo. Ttulo y asiento, pues, se confunden. Pero en nuestro sistema, que es de inscripcin, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del ttulo () [1].

El sistema legal tiene entre sus funciones la de disminuir los costos de transaccin. Sin embargo, muchas veces el mismo sistema puede ocasionar el incremento de estos costos. Esto, a su vez, genera informalidad y hace que un pas pierda competitividad. La informalidad tiene diversas causas, tales como las migraciones del campo a la ciudad, las guerras o catstrofes, la diversidad cultural o la pobreza, pero en general se acepta que una de sus causas es el excesivo costo de cumplir con las normas legales. Las elevadas tasas de impuestos, la dificultad en despedir a los trabajadores de las empresas, lo engorroso del sistema de garantas, la dificultad para acceder al crdito, la ineficiencia del sistema de administracin de justicia, el nmero de trmites legales para constituir empresas, para acceder a la vivienda o para cobrar crditos, son causas de informalidad. Una equivocada regulacin puede incrementar los costos de transaccin, desincentivando la inversin nacional o extranjera. En otras palabras, elevados costos de transaccin implican menor inversin. En materia de contratacin inmobiliaria, adquirir un inmueble cuesta. Hay que ubicar el inmueble e identificar al vendedor, revisar los ttulos de la propiedad y verificar que el predio no tenga cargas ni gravmenes. Hay que verificar que el vendedor sea en efecto el dueo, que est al da en el pago de sus obligaciones tributarias, contratar un abogado, negociar y finalmente celebrar el contrato de compraventa. Todos esos costos, en tiempo y dinero, llamados de transaccin, pueden dificultar y hasta impedir que se compre el inmueble. As, si el bien no est registrado y por tanto si el costo de acceder a la informacin respecto de los gravmenes que lo afectan es elevado, es ms difcil su venta o sta se produce a un precio menor. Los principales costos que genera la adquisicin de inmuebles estn relacionados con la existencia y reconocimiento de los derechos de propiedad. Esto es muy importante porque la propiedad incentiva la inversin en los bienes y su utilizacin eficiente. Adems, hace que los bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. Esto ltimo es vital porque la transferencia tiene por objeto que los bienes circulen para que lleguen a quien les puede dar un uso ms eficiente. A travs del intercambio se asignan los recursos. El gravamen de los bienes, por su lado, busca asegurar el cumplimiento de las obligaciones. Los bienes sirven para acceder al crdito, porque con ellos disminuye el riesgo de no pago que tiene el

acreedor. La ausencia del derecho de propiedad, o su inadecuado reconocimiento legal, puede ocasionar que los bienes se estanquen en el mercado, que no sean objeto de intercambios ni sirvan de garanta; lo que genera en buena cuenta que no haya inversin. Para que cumpla su rol econmico, la propiedad debe estar bien determinada. Ello supone no slo que el titular cuente con un ttulo, sino que el derecho est debidamente inscrito en los Registros Pblicos. Al publicitar las relaciones jurdicas sobre bienes, el Registro Pblico permite que se conozca fcilmente quin es el titular y los gravmenes que afectan a la propiedad. Adems, hace oponible el derecho a terceros, elemento central en el derecho de propiedad. El Registro, entonces, constituye un mecanismo que disminuye los costos de transaccin, facilitando el intercambio de los bienes, el acceso al crdito y la consiguiente inversin privada. Resulta vital por tanto que el sistema registral sea simple y barato y que incentive las inscripciones. Debe ser un sistema que reduzca al mnimo los costos de transaccin. Teniendo en cuenta esto, las normas registrales, como el artculo 2014 del Cdigo Civil, deben propiciar la reduccin de los costos de transaccin. Resulta pues contrario a la propia funcin que deben cumplir los registros Pblicos, la exigencia de revisar ttulos archivados. Sin perjuicio de todo lo anterior, puede resultar kafkiano revisar ttulos archivados. Un ejemplo. Los esposos Ricardo Manuel Cceres Muoz y Betzabeth Deifilia Gamero Tejada eran propietarios de un inmueble ubicado en Arequipa. Los mencionados esposos suscribieron una escritura pblica sustituyendo su rgimen de sociedad de gananciales por el de separacin de patrimonios. En mrito de la misma escritura pblica, transfirieron el inmueble como anticipo de legtima a sus hijos. La separacin de patrimonios se inscribi en el Registro Personal de Arequipa, pero la transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribi en la partida registral del inmueble. Aos despus, los esposos hipotecaron a favor de un banco el inmueble que haban transferido a sus hijos. En estas circunstancias, los hijos, dueos del inmueble, demandaron la nulidad de la hipoteca. El Juez declar infundada la demanda. La Corte Superior la revoc declarndola fundada. Finalmente, la Corte Suprema declar infundado el recurso de casacin (Casacin N 227-2002 Arequipa, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2003). Es decir, para la Corte Suprema la hipoteca fue nula. En

su resolucin, la Corte Suprema sostuvo que el artculo 2014 del Cdigo Civil no amparaba al banco porque en el ttulo archivado que dio origen a la separacin de patrimonios constaba que el inmueble haba sido anticipado a los hijos, lo que significaba que el banco no tena buena fe. En el caso mencionado, era razonable exigir al banco que revisara los ttulos archivados del Registro Personal, que entonces no tenan relacin con el Registro de la Propiedad Inmueble? Es razonable exigir tal diligencia con los costos que ello implica- a las personas naturales en general? La adquisicin de los inmueble confiando en la informacin que aparece de los Registros Pblicos tiene que ser simple (y barata). Eso incentiva y facilita la contratacin, y hace que la propiedad cumpla su rol econmico. Por eso, estimo slo se debe exigir el conocimiento del asiento registral. La exigencia de revisar tambin los ttulos archivados crea costos y dificulta la transferencia de inmuebles.

El Principio de la Fe Pblica Registral como instrumento de los estafadores inmobiliarios

Por Editor 19 agosto, 2011 7 comentarios Civil

Por: Rmulo Morales Hervias Abogado, Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Catlica del Per Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Catlica del Per y en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos Una vez ms un programa dominical nos informaba sobre el descubrimiento por parte de la Polica Nacional del Per de organizaciones delictivas para despojar los bienes de sus legtimos propietarios al amparo del artculo 2014 del Cdigo Civil. La norma indicada seala una proteccin a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a ttulo oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) Inscripcin del derecho del adquirente. En realidad el problema es la interpretacin literal de dicha norma donde la mayora de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretacin protectora del tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido estricto. La inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de esos terceros adquirentes actan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta interpretacin ciega otorga un significado a la buena fe como Fe Pblica Registral. Este concepto de buena fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral- es inaplicable. Al contrario, la buena fe en la norma en mencinconsiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Francesco, La trascrizione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione, Giuffr

editore, Miln, 1998, pg. 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto, La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turn, 2004, pgs. 14-15]. La proteccin del tercero de buena fe constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al trfico jurdico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995, pgs. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el registro pblico es desconocer los valores jurdicos que fundamentan la norma. Ello se evidencia en la jurisprudencia como la Casacin N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, la cual se prefiri proteger el inters del Banco Continental en lugar del inters de la cnyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de prstamo con garanta hipotecaria. En el Fundamento Octavo se indic que el cnyuge (Metodio aa Sora) debi informar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno se mencion que la Seguridad es la razn fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los dems: certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe hacer) sino tambin certeza prctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendr que ocurrir y que, si es preciso, ser impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurdica es la que nace del Derecho. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni ninguna razn para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio. Por el contrario, la interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una eleccin: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sera necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, ser necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero [FALZEA, Angelo, Apparenza en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffr Editore, Miln, 1997, pg. 845]. Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. ste tambin tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitacin. Por tanto, es necesario proceder a una ponderacin de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio invlido [SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A proteco do terceiro adquirente de boa f, Edies Almedina, Coimbra, 2010, pgs. 912-913]. La exigencia de la buena fe representa una ligazn entre el derecho y la moral, un criterio valorativo, y no solo un criterio pragmtico de resolucin de conflictos. La verdadera ratio de esta normativa es la proteccin de la seguridad del trfico jurdico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal proteccin a aquellos que asumen comportamientos desleales en el trfico jurdico. La ley no quiere proteger todo el trfico jurdico, como un valor en s mismo, sino el trfico jurdico leal y

honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en nuestro medio como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad jurdica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ah que el intrprete de la norma no puede desconocer esa realidad jurdica la cual es ms amplia que la realidad registral.

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7 comentarios

1. Rodrigo dice: 24 agosto, 2011 en 14:22

Entiendo su preocupacin por los intereses de los verdaderos propietarios, es ms, la comparto. Despus de todo, el sentido comn nos induce a pensar que es injusto afectar el patrimonio de una persona para saldar las deudas asumidas por otra. En un escenario hipottico, la persona afectada sera aquella que es propietaria de un bien pero que no figura en el registro como tal y la que asuma la deuda sera la titular registral que dispone del bien inscrito (normalmente, mediante la enajenacin del bien). Sin embargo, siguiendo la lgica de que es necesario ponderar entre los intereses del verdadero propietario de buena fe y el tercero adquiriente de buena fe, considero que igual se debe privilegiar al segundo. Me explico. Ambos, propietario y nuevo adquiriente, actuaron de buena fe pero ambos pretenden ser reconocidos como nicos propietarios sobre un mismo bien A quin debera preferir el

Derecho? Creo que debera preferir a aqul que tuvo menos posibilidades de evitar la controversia. En el caso citado (Casacin N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007) se protegi al acreedor hipotecario no slo porque la informacin registral no daba cuenta de que el bien objeto de hipoteca perteneca a una sociedad conyugal, sino porque en la prctica el acreedor hipotecario no tena posibilidades de saber que dicho informacin era incorrecta. El titular registral omiti informar al Banco que era casado y que el inmueble materia de hipoteca era un bien social, es decir, el Banco ignoraba esta situacin. Asimismo, cmo podra el Banco presumir que el titular registral era casado si ni si quiera existan medios tcnicos que le permitiesen corroborar esta hiptesis? Recordemos que si una persona no solicita el cambio de su estado civil ante RENIEC, este no figura en sus registros. En cambio, y aun cuando esta idea tambin presenta dificultades, parece que era la esposa la que tena mayores posibilidades de evitar que su esposo dispusiera del bien social cmo? Solicitando la correccin del ttulo registral para que el bien sea inscrito a nombre de la sociedad. Me parece importante el mensaje que da el artculo 2014 del Cdigo Civil y tambin el que dio la sentencia de casacin del ejemplo: proteger a aquellos que, actuando de buena fe, no pueden hacer nada para evitar ser defraudados en desmedro de los que, tambin actuando de buena fe, s pudieron hacer algo para evitarlo. Este algo no slo debera consistir en la posibilidad de impugnar la validez del acto de disposicin del bien (alternativa de solucin ex post), sino, como se expuso, debe incluir la posibilidad de que situaciones como esta se presente: que el cnyuge fiscalice a su cnyuge para evitar fraudes a la sociedad conyugal (alternativa de solucin ex ante). Reconozco que mi opinin es polmica, pero creo que esta respuesta es preferible a la que propone desproteger a los terceros adqurientes. Esta otra alternativa no solo implicara afectar los intereses del tercero adquiriente sino que tendra un impacto negativo en el trfico jurdico, haciendo que los agentes en el mercado no quieran contratar o terminen trasladando los costos de incertidumbre a sus clientes (incrementando el costo de acceso al crdito). Si el Derecho est creado para prevenir y solucionar problemas, creo que sta sera la solucin ms adecuada para cumplir dicha finalidad.
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Rmulo Morales dice: 3 marzo, 2012 en 9:18

Estimado Rodrigo: No creo que se debe tener como criterio para una ponderacin de intereses el hecho de quien tuvo menos posibilidades de evitar la controversia. En el caso concreto, (Casacin N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007) quien tiene mejores posibilidades de obtener informacin es el banco y no la cnyuge. Bastaba constatar que la cnyuge viva en el inmueble. Lo que sucede es que los bancos solo estudian los ttulos sin averiguar las reales situaciones de los bienes como la posesin. La posesin no consta en los Registros Pblicos. No es adecuado trasladar el costo de conocer quien posee el inmueble a la cnyuge por no haber pedido la inscripcin del inmueble como bien social. Adems, es probable como en el caso, que la cnyuge posea el bien y por lo tanto si era as, el banco no actu de buena fe. Justamente, el concepto de buena fe se basa en valores jurdicos diferentes a la proteccin del trfico jurdico como el proteger al propietario de un inmueble el cual es su casa habitacin o su local para realizar su actividad empresarial. La inversin de conocer la situacin de la posesin es un costo menor a la prdida de un inmueble de una cnyuge que vive en l
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2. ISRAEL LANDA LANDA dice: 10 octubre, 2011 en 11:54

CUANDO NOS REFERIMOS A ORGANIZACIONES DELICTIVAS DEDICADAS A LA ESTAFA EN SI PARA LOGRAR DESPOJAR A UNA PERSONA (S) U OTROS DE SU BIEN SOBRE TODO INMUEBLE, HABLAMOS DE SUJETOS QUE TIENE ACCESO A TODO TIPO DE INFORMACIN INCLUSIVE PRIVILEGIADA Y ES MAS CON LA EXPERIENCIA QUE POSEO, DENTRO DE LAS INSTITUCIONES EXISTEN PERSONAS QUE BRINDAN ESTA INFORMACION SELECTA, NO DIGO CUALES PUEDEN HERIR SUCEPTIBILIDADES, LO CIERTO ES QUE EXISTEN, LA POLICIA NACIONAL ES UNA INSTITUCION QUE DENTRO DE SU ORGANIZACION EXISTE LA DIVISION DE INVESTIGACION DE ESTAFAS Y OTRAS DEFRAUDACIONES, ENCARGA DE INVESTIGAR ESTA MODALIDAD DELICTIVA, DONDE SE LLEGA A ESCLARECER LA VERDAD DEL HECHO SIN EMBARGO ENTRA A TALLAR LA LLAMADA TERCER ADQUIRIENTE DE BUENA FE POR QUE NO PENSAR QUE TAMBIEN ESTA PERSONA ESTA INVOLUCRADA DENTRO DE LA ORGANIZACION, POR QUE EL PROPIETARIO ORIGINAL TIENE QUE AFRONTAR UN JUICIO LARGO TEDIOSO Y OTROS ADJETIVOS PARA

SALVAR SU PROPIEDAD SIENPRE Y CUANDO CUENTE CON RECURSOS ECONOMICOS Y SI NO PIERDE LA PROPIEDAD, ESTO ES PROTECCION A LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURIDICO O QUE, LOS NOTARIOS SE REUNIERON EN PLENO PARA SALVAR SU RESPONSABILIDAD Y ASI ES Y QUIEN PROTEGE A LAS VICTIMAS, POR MAS LITERATURA QUE HUBIESE, CREO QUE EL PODER JUDICIAL TIENE QUE REALIZAR LO QUE ES SUYO, JUSTICIA CON LEALTAD Y HONESTIDAD, MAS NO NADA CASO CONTRARIO LOS ESTAFADORES ESTARIAN PROTEGIDOS JURIDICAMENTE TENIENDO EN CONSIDERACION QUE PARA PERPETRAR ESTOS HECHOS DELICTUOSOS SE FALSIFICAN CONTRATOS DE COMPAR VENTA, FIRMAS Y OTROS A PESAR DE TODO ESTO SON INSCRITOS EN LOS REGISTROS PUBLCIOS A LA BREVEDAD POSIBLE, ESTOS ULTIMOS SON INMACULADOS, PROBOS O QUE, CON TODO, ESTO SE INVOCA LA BUENA FE
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Rmulo Morales dice: 3 marzo, 2012 en 9:01

Estimado Israel, No hay duda que hay terceros adquirentes a ttulo oneroso que no tienen buena fe; y ello no los har merecedores de ninguna proteccin. Ahora bien, es real que iniciar y terminar un proceso judicial es costoso en todo aspecto. Pero esto ltimo es un problema ajeno a cmo debe interpretarse el artculo 2014 del Cdigo Civil peruano.
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3. jonathan dice: 11 febrero, 2012 en 9:44

creo que la SINARP DEBE MODERNIZARSE ASI COMO LO HACEN LOS ESTAFADORES, ASPI ESTARIAMOS UN PASO ADELANTE CON LOS LOGROS TECNOLOGICOS, EL ENFOQUE TENEBROSO QUE SE LE QUIERE DAR AL REGISTRO PUBLICO ES COMPRENSIBLE, PERO NO DEBEMOS

MAXIMIZARLA, YA QUE SI SE EVITARA APLICAR EL PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA, EL TERCERO ADQUIRIENTE QUEDARIA SIN PROTECCIN Y A DISPOSICIN DE LOS ESTAFADORES, QUE A VECES CON DISPOSICIN DE LOS VERDADEROS TITULARES REALIZAN SUS ACTIVIDADES ILICITAS. MAYOR RIGUROSIDAD E IMPLEMENTACIN TECNOLOGICA PARA EVITAR PROBLEMAS DE ILICITUD EN EL TRAFICO DE INMUEBLES
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4. Edilberto Cabrera dice: 10 abril, 2012 en 11:40

Bien el enfoque, no se puede negar que la fe pblica, en manos de delincuentes, sirve ms bien para burlar la seguridad del trfico. Desde luego, estamos ante el eterno debate, proteger al propietario con derecho inscrito o al tercero que adquiere e inscribe sobre la base de la informacin que brinda el Registro? La jurisprudencia hace ya un buen tiempo que ha sentado el criterio de privilegiar a la realidad extrarregistral, aun cuando la pretensin del Registro sea abarcarlo todo. Son varios los casos donde ha dicho que valen las publicaciones periodisticas, los carteles en el frontis de los predios, etc., para desvirtur la buena fe registral. Tal vez, esa sea la linea por desarrollarse jurisprudencialmente para evitar que los estafadores se sirvan del Registro. Desde luego, ello supone jueces suficientemente honestos, que en cada caso ponderen los hechos acaecidos (ventas al paso, circulacin a toda prisa en Notarias, verificacin pagos que dicen haberse realizado, etc. Ahora, tal vez sera mejor ensayar algun ajuste normativo, introducir, por ejemplo, una vacatio a la buena fe por tiempo corto, luego de la inscripcin. Sin embargo, no creo que el camino sea minar al principio de buena fe registral, pues, ya estaramos en el otro extremo, donde adquirir un derecho sera una verdadera proeza.
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5. David Contreras Matos dice: 7 junio, 2013 en 22:00

Vayamos al grano como dice un dicho popular, en lugar de muchas interpretaciones tericas jurdicas, en lugar de ello no sera mejor anular o modificar el cdigo civill esa figura de la buena fe? porque estamos en el Per no? donde la corrupcin del poder judicial es crnico, y si a eso le agregamos darle facultades a los notarios, la ultima Resolucin nro. 126-2012 entonces se da seguridad jurdica a las bandas de traficantes de propiedades. Qu podemos hacer frente a ello? si es el mismo Estado que propicia esto?