Contratos Formulas
Contratos Formulas
Contratos Formulas
COMPARACIN
DE LOS
CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO
INGLESES CON
LOS ESPAOLES
Autor
Aina NEBOT.
INTRODUCCIN CONCEPTUAL
EL CONTRATO ESPAOL
- Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios urbanos. Artculos 1580 al 1582.
- El captulo tercero de los arrendamientos de obra y servicios.
- Del servicio de criados y trabajadores asalariados. Artculos 1583 al 1587
- De las obras por ajuste o precio alzado. Artculos 1588 al 1599.
De los transportes por agua y tierra, tanto de personas como de cosas. Artculos 1601 al 1603
El contrato de arrendamiento ingls se rige por la Law of Property Act de 1925 y la Commonhold and
Leasehold Reform Act 2002.
3. Naturaleza y elementos del contrato
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, ya que crea obligaciones para las dos partes: el arrendador tendr que ceder el uso de la cosa y el arrendatario tendr que pagar la renta acordada; consensual,
dado que nace del consentimiento de las parte libremente expresado; y no es formal, ya que no se exigen
formalidades solemnes para que tenga validez.
En cuanto a los elementos del contrato hay que distinguir entre los elementos personales y elementos materiales. Los primeros son el arrendador, propietario que cede la cosa, y el arrendatario, persona que la usa y
disfruta comprometindose a pagar la renta. Los elementos materiales estn formados por la cosa arrendada,
que ha de ser de posible comercio, y el precio o renta, que es algo esencial en este contrato, solindose pagar
peridicamente y consistiendo, por lo general, en dinero si bien tambin puede ser frutos u otra cosa.
4. Contenido del contrato
Al tratarse de un contrato bilateral surgen obligaciones para las dos partes. El arrendador queda obligado a
entregar al arrendatario la cosa objeto de contrato, a hacer las reparaciones necesarias para conservarla en
estado de servir para el uso a que ha sido destinada, a mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Por su parte, el arrendatario tendr las siguientes obligaciones:
pagar el precio o renta estipulados; usar la cosa con cuidado o diligencia; responder del deterioro o prdida,
a no ser que pruebe que se produjeron sin culpa suya; tolerar las reparaciones necesarias; devolver la cosa al
final del contrato.
5. Forma del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento, por lo general, se realiza por escrito. En l debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripcin del inmueble que se arrienda, la duracin del contrato, la renta y
aquellas otras clusulas que se consideren convenientes.
6. Duracin del contrato
En principio, las partes pueden establecer libremente la duracin del contrato de alquiler. Si este plazo de
duracin fuese inferior a 5 aos, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duracin, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 das de antelacin a la fecha de extincin), que no tiene la intencin de continuar en
la vivienda alquilada.
As, el arrendador estar legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duracin
del mismo alcance los 5 aos, con la nica excepcin de que el propietario-arrendador haya manifestado
expresamente en el contrato que necesitar ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este
tiempo.
Transcurrido el plazo de los 5 aos, el propietario podr negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al
inquilino con un mes de antelacin.
Si no se produce este aviso previo de extincin, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 aos
ms salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como
en el caso anterior, el propietario no podr rechazar la prrroga del contrato.
Si en el contrato no se seala su plazo de duracin, se entender que sta es de 1 ao.
7. Resolucin del contrato
El arriendo termina por las siguientes causas:
-Vencimiento del plazo. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado
sin necesidad de requerimiento. Aunque existe la tcita reconduccin que supone un nuevo contrato con
idntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duracin y a las obligaciones contradas
por un tercero.
-Resolucin de un contrato. El incumplimiento de las obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y
del arrendatario, podran pedir respectivamente la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, tambin proceder la resolucin con indemnizacin de daos y perjuicios, o slo esta indemnizacin
cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado.
-Venta de la cosa arrendada: Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo vigente
al verificarse la venta. El arrendatario podr exigir que se le indemnice por los daos y perjuicios que se le
ocasionen. El fundamento de la indemnizacin a cargo del vendedor reside en la extincin anticipada del
contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligacin de garantizar el goce pacifico. Pero
si en el contrato se pacto la libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al
arrendatario.
-Prdida de la cosa arrendada. A la perdida o destruccin material debe equipararse la imposibilidad del goce
de la cosa y, por tanto, se extingue la relacin arrendaticia.
En suma, el contrato de arrendamiento se extingue por las causa generales de extincin de los contratos,
entre las que no se encuentra el cumplimiento, ya que se trata de un contrato de tracto sucesivo (las obligaciones se cumplen peridicamente).
de servir para el uso a que ha sido destinada. Sin embargo cabe el pacto por el que se estipule que el arrendatario se har cargo de ellas. La obligacin de reparar debe limitarse a la mera correccin de deterioros. Sobre
el arrendatario recae la carga de notificar al arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en el ms
breve plazo posible. El arrendatario ha de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta y aunque durante ella se
vea privado de parte de la finca. Durando ms de cuarenta das, debe disminuirse el precio del arrendamiento
en proporcin del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
-A mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. El goce
pacfico de la cosa arrendada. Una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega la
prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carcter pacfico en
este mismo goce.
El arrendatario esta obligado a:
-A pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos. Pago del precio en los trminos convenidos: es la contrapartida de la obligacin del arrendador de procurar el uso o goce de la cosa. Si existe una
imposibilidad de utilizacin de la cosa por causas independientes del arrendador, el arrendatario podr suspender el pago, siempre y cuando la falta de utilizacin tampoco obedezca a hecho propio y culpable de l.
-A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinndola al uso pactado; y, en defecto
de pacto, al que se infiera de la naturaleza de las cosas arrendadas, segn la costumbre de la tierra. Uso de la
cosa. Sea el uso de la cosa un derecho del arrendatario limitado en su ejercicio y no una obligacin. Adems
tiene derecho de disfrute, que consistir, cuando la cosa sea fructfera, en la adquisicin de los frutos que
pueda producir.
-A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
What Is a Lease?
A lease is a contract between the leaseholder and the landlord giving conditional ownership for a fixed period of time. It is an important document and leaseholders must ensure that they have a copy and that they
understand it. The wording of leases is usually in legal language and can vary from property to property.
Leaseholders who cannot understand their lease should get advice.
The lease sets out the contractual obligations of the two parties: what the leaseholder has contracted to do,
and what the landlord is bound to do. The leaseholders obligations will include payment of the ground rent
(if any) and contribution to the costs of maintaining and managing the building. The lease will probably also
place certain conditions on the use and occupation of the flat. The landlord will usually be required to manage and maintain the structure, exterior and common areas of the property, to collect contributions from all
the leaseholders and keep the accounts.
Leaseholders are not necessarily entirely free to do whatever they want in or with the flat - the lease comes
with conditions, to protect the rights of everyone with an interest in the building. For example, retirement
schemes will usually have restrictions on the age of those who can live there.
When a flat changes hands, the seller assigns all the rights and responsibilities of the lease to the purchaser,
including any future service charges that have not yet been identified.
What Are the Contractual Rights?
First and foremost, the right of peaceable occupation of the flat for the term of the lease, usually referred to
as quiet enjoyment. In addition, the leaseholder has the right to expect the landlord to maintain and repair
the building and manage the common parts, that is, the parts of the building or grounds not specifically
granted to the leaseholder in the lease but to which there are rights of access, for example, the entrance hall
and staircases.
10
11
forfeiture proceedings. If approved by a court, this can lead to the landlord repossessing the flat. However
under the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, the right of the landlord will be restricted.
What Is a Managing Agent?
Sometimes the landlord carries out the management of the property himself; alternatively, a managing agent
may be appointed to manage and maintain the building on behalf of the landlord, in accordance with the
terms of the lease, current relevant legislation and codes of practice. The agent takes instruction from the
landlord, not the leaseholders, but should constantly be aware of the leaseholders wishes and requirements.
The agent will receive a fee, which will usually be paid by leaseholders as part of the service charges. This
may be based on a specified percentage of the day-to-day service charges, but good and common practice is
for it to be a fixed fee per annum. Where major works are involved, the agent may charge an additional fee,
which will normally be a percentage of the total cost of such works.
What other Rights Do Leaseholders Have?
Probably more than you think. There is a wide range of rights set out in the legislation and advice is readily
available; however, where a dispute arises, the first step should be to ask the managing agent for full details
and/or an explanation.
Information: the landlord must provide his name and a contact address within the UK which must be stated
on every demand for service charges. Leaseholders can demand summaries of the service charges, details of
the insurance cover and have the right to inspect accounts and other documents.
Consultation on major works: the landlord cannot carry out major works to the building without first consulting the leaseholders in the proper fashion; if he fails to do this, he may not be able to recover all the costs.
Consultation on long-term agreements: the landlord cannot enter into certain agreements or contracts for any
service over 12 months without first consulting the leaseholders.
Challenging service charges: leaseholders can apply to the LVT to seek a determination of the reasonableness of the charges, whether already paid or not.
Challenging administration charges: leaseholders can apply to the LVT to seek a determination of the reasonableness of other charges arising from the lease in addition to the service charge. For example, consents for
alterations and sub-letting, or fees for providing information on resale.
Right to manage: if leaseholders want to change the management of property whether it is deficient or not,
they can do so by using the right to manage. This is a no fault, no compensation process that will allow
leaseholders as a group to decide the management arrangements for the property. This right does not apply
to local authority landlords.
Appointing a manager: if the landlords management is deficient, then leaseholders can apply to the LVT for
the appointment of a new manager (except for housing associations and local authorities.)
Extending a lease: an individual leaseholder who satisfies certain conditions can demand a new lease from
the landlord, with the price to be agreed between the parties, or, if this is not possible, set by the LVT.
Buying the freehold: groups of leaseholders who satisfy certain conditions can get together and enforce the
12
purchase of the freehold, again with the price being agreed between the parties or, if this is not possible, set
by the LVT.
Right of first refusal: where the landlord proposes to sell his interest in the building, he must offer it to the
leaseholders first or he can be prosecuted (except for housing associations and local authority landlords).
All these rights are covered in various publications available from LEASE.
Should the Tenant Buy a Leasehold Flat?
If you want to buy a flat, rather than a house, due probably to the costs involved and potential return on the
investment, then you have little choice. Present property law in England and Wales effectively requires that
the vast majority of flats will be leasehold. At present leasehold flats are preferable to the alternative form of
freehold flats where similar rights and obligations as found in a leasehold may not exist and enforceability
between flat owners can become difficult as there is no separate landlord. Legislation will in the coming
months be introducing a further form of tenure known as commonhold, although the full details of this are
still being introduced and will only apply to new flat developments where the landlord decide to offer sales
on this basis.
If you are considering buying a flat, then leasehold should not be a concern as long as you know and appreciate your rights and obligations. With a well-written lease and a properly managed building, leasehold flat
should provide a perfectly good home for occupants and a secure investment.
13
En este trabajo realizamos una comparacin entre los contratos de arrendamiento ingleses y espaoles y,
sobre todo, nos vamos a centrar en los contratos de arrendamiento de vivienda. El objetivo que perseguimos
es establecer una macroestructura que nos sirva en futuras traducciones, de esta forma nuestro trabajo ser
ms eficaz, ms rpido y de mejor calidad.
Para ello, hemos reunido diez contratos de arrendamiento en ingls y diez en espaol, y despus los hemos
analizado detenidamente para, as, poder desarrollar una macroestructura comparada.
14
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Commencement:
Introduccin:
15
EXPLICACIN DEL
CONTENIDO DE LAS PARTES
Recitals:
Antecedentes:
WITNESSETH : WHEREAS, Landlord is the fee owner of
certain real property being, lying and
situated in, such real property having a street address of(hereinafter
referred to as the Premises)
WHEREAS, Landlord desires to lease the Premises to Tenant upon the
terms and conditions as contained
herein; and WHEREAS, Tenant desires to lease the Premises from Landlord on the terms and conditions as
contained herein;
WITNESSETH: That the
Lessor in consideration of the covenants and agreements hereinafter set
forth, agrees to lease that certain real
property located at the City of,
County of , State ofmore particularly described as follows:
WITNESSETH: WHEREAS,
Landlord is the owner of certain residential real property further described
below and is desirous of leasing said
residential real property to Tenant
upon the terms and conditions as
contained herein; and WHEREAS,
Tenant is desirous of leasing the residential real property from Landlord
on the terms and Ander the conditions as set forth herein;
16
EXPONEN:Don, denominado
en lo sucesivo y a efectos del presente contrato de arrendamiento
ARRENDADOR, que es propietario
de la vivienda sita en Don , denominada en lo sucesivo y a los efectos
del presente contrato ARRENDATARIO, que est interesado en alquilar
la mencionada vivienda, para lo cual,
ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes,
Operative part:
Estipulaciones o clusulas:
ESTIPULACIONES:
EXPONEN:
CLUSULAS:
-Objeto del arrendamiento
-Uso
-Duracin del contrato: La duracin
del contrato es de
Llegado al trmino convenido, el
contrato se prorrogar tcitamente...
-Renta
-Intereses de demora
-Servicios y suministros
-Plazo del arrendamiento
- Fianza
-Obras
-Renuncia de los derechos de tanteo
y retracto
-Resolucin del contrato
- Contraprestacin: En contraprestacin aDonpaga en este acto (o
se obliga a pagar a)
- Clusulas de reglas en caso de incumplimiento de contrato
-Cesin y subarriendo
-Enajenacin de la vivienda arrendada
-Incumplimientos
-Gastos generales e impuestos
-Entrega del inmueble y mobiliario en
perfecto estado
-Muerte de la parte arrendadora
-Muerte del arrendatario
-Indemnizacin de la parte arrendataria
-Rgimen aplicable
-Facultad de inspeccin
-Aval bancario
-Jurisdiccin y competencia
-Derecho de adquisicin preferente
17
Testimonium Clause:
Frmula de conclusin:
Y para que conste, firman el presente contrato, en [] ejemplares, en el lugar y fecha indicados [].
Signature:
LANDLORD
____________________ [typed name
of Landlord]
By _________________ [signature]
_____________________ [address ]
TENANT
____________________ [typed name
of Tenant]
By _________________ [signature]
_____________________ [address ]
LESSOR
BY __________________________
Firma:
PARTE ARRENDADORA
PARTE ARRENDATARIA
ARRENDADOR
ARRENDATARIO
LESSEE
BY ___________________________
18
REUNIDOS
________________________________________
_______________________________
CLUSULAS
commencing
on__________________________,
20_____.
continuacin: ___________________
________________________________
$______________ during said term, in monthly payments of $______________, each payable monthly on
obligations.
furnishing
_______________________________
_____________ [specify]
19
nes contractuales.
premises.
5. Asimismo, el arrendatario acepta lo siguiente:
consent.
en el inmueble arrendado.
20
ment.
incendio.
and Landlords property--including the leased premises-free and harmless from any liability for injury to or death
animales en el inmueble.
ty arising from Tenants using and occupying the premises or from the act or omission of any person or persons,
dicho incumplimiento.
11. Rights and Remedies Cumulative: The rights and remedies under this lease are cumulative, and either partys
that partys right to use any other. These rights and remedies are in addition to any other rights the parties may
en este contrato.
arrendatario.
21
the parties.
16. Additional Lease Terms:
___, 20____.
By _________________ [signature]
_____________________ [address ]
TENANT
22
CONCLUSIN
En este apartado, comentar la metodologa que he seguido en la realizacin del trabajo. Cuando escog el
tema de mi investigacin: los contratos de arrendamiento, empec a hojear unos cuantos y decid centrarme
en los contratos de arrendamiento de vivienda. Adems, creo que esta es una muy buena oportunidad para
comparar los contratos de arrendamiento ingleses con los espaoles.
Cuando ya tuve claro el tema, empec a buscar contratos en espaol y en ingls, la verdad es que lo tuve fcil,
porque en Internet hay muchos. Hoje todos los documentos que tena y eleg los mejores.
Despus me documente sobre el sistema de arrendamientos de aqu y el de Inglaterra (leasehold). Busqu
en la biblioteca de la Universitat Jaume I y por Internet y con todo lo que tena redact la introduccin conceptual.
Con algunos conceptos asimilados, empec a leer los contratos que haba recopilado en ingls y en espaol.
Y despus hice una tabla con la macroestructura y la fraseologa comparada de los documentos ingleses y
los espaoles, esta tabla es muy til, porque en ella se ve muy clara la estructura y la fraseologa que se usa
en cada parte del contrato.
Cuando ya tena en mente la teora acerca de los contratos de arrendamiento y haba ledo y comparado
documentos en los dos idiomas, me confeccion un encargo de traduccin, para as tener uno criterios que
seguir, y empec a traducir.
Por ltimo, me gustara que mi trabajo contribuyese a augmentar un poquito la escasa investigacin que
hay en derecho comparado.
23
BIBLIOGRAFA