PRINCIPALE

S
NOVEDADE
S
LEGISLACION REGISTRAL
VIGENTE

Myriam Jarquin

LEGISLACION
VIGENTE
LEY

N 698, LEY GENERAL DE LOS REGISTROS

PBLICOS, Aprobada por la ANN 27 agosto 2009 y
publicada en La Gaceta Diario Oficial N 239 del 17
diciembre 2009 con una vacatio legis de 6 meses.
Vigente 16 Junio 2010.
Deroga Reglamento Registro Pblico 1904,
Deroga y Reforma varios artculos del Titulo XXV Cdigo
Civil,
Deroga artculos 13 al 27 Cdigo Comercio,
Deroga Ley N 80 de 1990.

DECRETO N13-2013, REGLAMENTO LEY GENERAL

DE LOS REGISTROS PUBLICOS, aprobado 22 Febrero
2013 y publicado en La Gaceta Diario Oficial N 44 del
07 de Marzo 2013
CIRCULARES Y NORMAS TECNICAS EMITIDAS POR
LA
CSJ/CER

OBJETO DE LA LEY
Artculo 1 Objeto de la Ley.
La presente Ley tiene por objeto la creacin, regulacin, organizacin, rgimen
administrativo, funcionamiento y procedimiento de los Registros Pblicos integrados
en el Sistema Nacional de Registros.

Creacin:

Sistema Nacional de Registros

rganos de Administracin de los Registros

Regulacin:
Oficinas Registrales
Personal Registral
Administracin de los Registros

Organizacin
Administrativo:

Estructura nacional
Estructuras Territoriales desconcentradas
Forma de llevar los Registros

Funcionamiento
Procedimiento

Rgimen

Sistemas Registrales Aplicables

Procedimiento nico

SINAR
E
SISTEMA

NACIONAL DE REGISTROS, adscrito a la Corte

Suprema de Justicia, como una institucin pblica, con
personalidad jurdica, patrimonio propio, duracin
indefinida, y autonoma administrativa, funcional y
financiera, con domicilio en la ciudad de Managua; podr
establecer delegaciones en las cabeceras de los
departamentos, de las Regiones Autnomas de la Costa
Atlntica y municipios del pas.

rgano de la Corte Suprema de Justicia que integra los rganos

de

Administracin y los Registros Pblicos.

REGISTROS PUBLICOS QUE INTEGRAN

SINARE
LEGISLACION ANTERIOR
CDIGO CIVIL TTULO XXV
DEL REGISTRO PUBLICO.
CAPTULO I DISPOSICIONES PRELIMINARES (1904)
ART. 3935. El Registro Pblico debe comprender:
1. El de la Propiedad
2 El de las Hipotecas
3. El de las Personas
DEROGADO POR LEY 698
CDIGO DE COMERCIO TTULO I CAPTULO II
Del Registro Mercantil -Artos. 13 al 27 (1914 con vigencia a 1917)
Establece el Registro Pblico de Comercio en cada una de las
cabeceras departamentales y que estar a cargo del Registrador de
la Propiedad Raz. DEROGADO POR LEY 698
LEY DE PRENDA AGRARIA E INDUSTRIAL, PUBLICADA EN LA
GACETA N 174 DEL 14 DE AGOSTO DE 1937.
Captulo III Registro Arto. 10. Los Registradores Pblicos llevarn
en cada departamento, un Registro especial que se denominar
Registro de Prenda Agraria e Industrial, en el cual debern
inscribirse, para que produzcan efectos contra terceros, desde la
fecha de su presentacin, los contratos a que se refiere la presente
ley, sus transferencias por endosos, modificaciones, novaciones y

LEY 698
cancelaciones.......... Artculos 11 al 17: describe el
procedimiento y forma de llevar el Registro especial.
VIGENTE

Art. 3 Integracin de los Registros

Pblicos.
El Sistema Nacional de Registros est
integrado por:
El Registro Pblico de la
Propiedad, que comprende el de
Inmuebles e Hipotecas, Naves Y
Aeronaves;
El Registro Pblico Mercantil;
El Registro Pblico de Personas; y
El Registro Pblico de Prendas

Tambin se integrarn al SINARE

otros Registros Pblicos que se
adscriban por disposicin legal
expresa

ORGANOS DE ADMINISTRACION
La Corte Suprema de Justicia en pleno tiene las facultades que le
otorga la Constitucin Poltica, Ley N 260, Ley Orgnica del Poder
Judicial y su Reglamento, Ley de Carrera Judicial y su Normativa.
1. La Comisin Especial de Registros dirige, administra y supervisa los
Registros Pblicos, tiene carcter permanente integrada por un
mnimo de cuatro Magistrados o Magistrados nombrados por el Pleno
de la CSJ, la ley regula sus facultades; y
2. La Direccin Nacional de Registros, integrado por un/a Director y
un/a Directora Adjunta, ejecuta las normas, poltica registral y
disposiciones dictadas por la Comisin-.

ORGANIZACION DE LAS
OFICINAS

Actualmente existen 17 oficinas de Registros Pblicos:

15 con sede en

las cabeceras departamentales, y

2 con sede en las cabeceras de las Regiones Autnomas del Atlntico (Norte y
Sur).

Regla General:
Una

oficina registral por cada cabecera departamental o de Regin Autnoma

del
Atlntico,
CSJ determina mbito territorial de cada oficina registral, y
Ordenacin por municipios (sistema automatizado, circunstancias asiento
de
inscripcin)
Apertura nuevas oficinas:
DNR recomienda apertura previo estudio.

CER determina apertura otras oficinas adicionales y crea RP segn mbito territorial
CSJ determina mbito territorial, estas oficinas puede ser de cabecera departamental
o municipal

PERSONAL REGISTRAL

Por mandato legal, la Ley Orgnica del Poder Judicial de la

Repblica de Nicaragua (Ley No. 260 publicada en la Gaceta
No. 137 del 23 de Julio de 1998 y vigente el 23 de Enero de
1999), establece que bajo la denominacin de personal al
servicio de la Administracin de Justicia estn comprendidos los
Registradores Pblicos, que estn a cargo de los Registros
Pblicos establecidos en cada uno de los departamentos y
Regiones Autnomas del Atlntico del pas. La Ley N 698 en
su titulo II Captulo III, regula el Estatuto del Personal
Registral
Cada oficina estar a cargo de un Registrador Pblico Titular,
Registradores Auxiliares y personal subalterno que se requiera
conforme las necesidades de la actividad registral.

PERSONAL
REGISTRAL
El nombramiento, destitucin y rgimen disciplinario de los
Registradores Pblicos es regulado por la Ley N 501, Ley de
Carrera Judicial, ratificado por Ley 698 en cuanto a requisitos del
cargo y el procedimiento para su nombramiento, la
responsabilidad de la funcin del Registrador est avalada por un
_Seguro de Responsabilidad Civil a favor del Estado.
La ley regula los tipos de responsabilidad y prohibiciones para los
Registradores Pblicos adicionales a la Ley 501.
El personal subalterno es normado por la Ley 476 y Cdigo del
Trabajo.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ES UNA NOVEDAD, SE REGULAN LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES QUE DIRIGEN EL PROCEDIMIENTO EN
CADA DE UNA DE SUS ETAPAS.

PRINCIPIOS REGISTRALES
Los

Registros Pblicos adscritos al SINARE aplicarn

los siguientes principios registrales:
1. Inscripcin;
2. Legalidad;
3. Rogacin;
4. Prioridad;
5. Especialidad o determinacin;
6. Tracto sucesivo;
7. Legitimacin;
8. Fe pblica registral; y
9. Publicidad.

PARTES EN EL PROCESO
REGISTRAL
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Las Partes Contractuales o Solicitante. (Con Inters Legitimo)

El Registrador/a Pblico.
El Director/a Nacional de Registros
La Comisin Especial de Registros
El Juez/a Civil de Distrito
El Notario/a Publico
El Tribunal de Apelaciones

Plazo del Procedimiento: 30 das calendarios

ETAPAS DEL PROCESO

I Etapa
Inicio del Procedimiento Registral,
SE APLICAN LOS PRINCIPIOS DE ROGACION Y PRIORIDAD.
II Etapa
Conocimiento y Calificacin Registral
SE APLICAN LOS PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD O DETERMINACION,
LEGALIDAD, TRACTO SUCESIVO e INSCRIPCION
III Etapa
Resolucin Registral y Recursos
SE APLICAN LOS PRINCIPIOS DE LEGALIDAD, FE PUBLICA REGISTRAL,
LEGITIMACION Y PUBLICIDAD REGISTRAL

PRIMERA
ETAPA
El procedimiento registral inicia a peticin de parte
interesada.
La solicitud (Rogacin) puede ser formal o informal:
1.- Verbal o tcita: se manifiesta con la sola presentacin
del ttulo
2.- Escrita: solicitarla expresamente en el ttulo u otro
documento segn tipo de acto o contrato.

PRINCIPIO DE ROGACION

LEY
698

REGLAME
NTO

Art. 32 Principio de Rogacin.

El
procedimiento registral se iniciar
con la presentacin del documento inscribible
en el Registro a solicitud del que tenga inters
legtimo o por su representante debidamente
acreditado, con excepcin de aquellos casos en
que el Registrador o Registradora deba de
actuar de oficio conforme a lo previsto en esta
Ley o a instancia de autoridad competente en los
casos autorizados por mandato de Ley expresa.
Art. 81 Efecto y Plazo de Vigencia del
Asiento de Presentacin de los Documentos.
El
procedimiento de inscripcin iniciar
con el asiento de presentacin del documento
que contenga la constitucin, modificacin o
extincin de derechos reales, por parte de quien
tenga legtimo inters de que se practique la
inscripcin. Se entender que est legitimado y
tiene inters legtimo, el transmitente del
derecho, el adquirente del derecho o sus
representantes legales debidamente acreditados
segn la ley y que conste que tienen facultad
para solicitar la inscripcin.

Artculo 47

Inters Legtimo

La inscripcin de los ttulos en el

Registro, podr solicitarla
quien tenga
inters legtimo en
asegurar
el
derecho que se trate de inscribir,
conforme lo establece los artculos 32 y 81
de la LGRP. Para fines de inscripcin se
entiende por interesado legtimo:
a) Quien adquiera el
derecho. b) Quien lo
transmita.

c) Quien tenga inters en asegurar el

derecho que se deba inscribir,
d) Los Notarios Pblicos, y
e) Quien tenga la representacin legtima
de cualquiera de ellos.
Los
comparecientes al suscribir el ttulo
podrn delegar a la persona que
presentar dicho ttulo en el Registro
correspondiente para su inscripcin.

CARACTERISTICAS
PRESENTACION
DOCUMENTOS AL
REGISTRO
-

Determina el principio de Prioridad o derecho de

Inscripcin antes que cualquier otro acto que sea
contradictorio al presentado.

Establece el Inicio del procedimiento Registral.

Es presupuesto de validez del acto solicitado.

Se Relaciona en el Asiento principal. (datos del asiento

de presentacin en cada uno de los asientos de los
libros de inscripcin)

II ETAPA:
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACION
Atiende a la necesidad de determinar y concretar
los
elementos caractersticos de la publicidad registral:
A la determinacin
deldocumento
SUJETO, pblico
OBJETO del
Y
DERECHO
que
consta
en
el
cual
se solicita
su con
inscripcin,
a efecto en
de
confrontar
sus
datos
los
contenidos
los
libros registral.
de inscripciones a travs de una
investigacin

Laclaros,
especialidad
sirve
para
que los exacta
asientos
sean
precisos
y
den
informacin
a
quienes
acudan
al
Registro
acerca
en
el
caso
de
la
propiedad
del
inmueble,
una en
sociedad,
una
prenda
su
extensin,
los
ttulos
que
se
funda,
sus
cargas,
afectan
etc. gravmenes y obligaciones que la

II ETAPA: PRINCIPIO DE LEGALIDAD

O
CALIFICACION
REGISTRAL

El principio de legalidad se hace efectivo a travs de la calificacin registral.

Calificar, en el Derecho Registral, es determinar si el acto o contrato
presentado al Registro rene o no para su inscripcin los requisitos exigidos por
el Ordenamiento Jurdico vigente.
Es obligatorio que el Registrador proceda a examinar la legalidad de los ttulos o
documentos presentados antes de proceder con la accin registral
de inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin, con el propsito de que al
Registro ingresen documentos o ttulos vlidos legalmente y as garantizar la
seguridad jurdica.
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIN REGISTRAL.
La seguridad del trfico jurdico inmobiliario y mercantil,
la importancia de los efectos que la ley atribuye a la inscripcin en el
Registro

Pblico, y
la proteccin del pblico en general que consulta los datos del Registro,

FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR

PUBLICO

Artculos aplicables: 35, 36, 37, 38, 39 LGRP

OBSERVACIN OBLIGATORIA

Calificar conforme los criterios generales de los documentos pblicos que se

presentan conforme Ley Registral y los especiales conforme tipo de acto o
contrato, criterios que deben ser acatados por el Registrador en su funcin
calificadora.

Calificacin Total y en un Slo Acto, el documento debe revisarse en un solo acto y

paralelo realizar la debida investigacin registral.

Si la calificacin fuera desfavorable debe elaborarse Nota de Calificacin Registral

en la que se debe consignar los defectos que impidan la inscripcin
fundamentado legalmente.

La calificacin es una Funcin personalsima e independiente del Registrador

que le otorga validez al acto a travs de su firma en el asiento respectivo y la razn de
inscripcin en el documento o ttulo, la ley establece responsabilidad en casos de
incumplimiento de sus funciones-

CRITERIOS CALIFICACION DOCUMENTOS

NOTARIALES
1.- Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisin
de la serie y nmero del papel sellado del Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante: su
nombre, apellidos y residencia
as como el
sealamiento de estar autorizado en el quinquenio
correspondiente;
3.Que el inmueble a inscribir corresponda a la
circunscripcin del Registro; (Departamento/Municipio)

4. Por lo que hace a los inmuebles objeto

de la inscripcin: su naturaleza, situacin y linderos;
la naturaleza, extensin, condiciones y cargas de
cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza del
ttulo y su fecha;

5. Que el que solicita la inscripcin sea el

interesado
o apoderado; (Inters Legitimo)

6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea

que el transmitente sea conforme al asiento
de inscripcin y del ttulo que se presenta;

7. Que no est vigente una inscripcin incompatible;

 8.

Por lo que hace a las personas que

intervienen en el acto o contrato: sus nombres y
apellidos, identificando a las personas naturales
o jurdicas con la documentacin que la
ley especial establece, su capacidad y en caso
de que uno
de
los
contratantes
haya
comparecido en
representacin
de
otro
si sta fue debidamente acreditada; y

9.

Que la escritura est concurrida de todas las

solemnidades que establece la Ley del
Notariado y que se cumplan los requisitos de
validez de acto o negocio jurdico exigidos por la
ley de la materia.

III ETAPA: LEGALIDAD, FE PUBLICA

REGISTRAL,
LEGISITIMACION Y PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad es la razn de ser y el objetivo primordial de los
Registros
Pblicos
La inscripcin produce importantes efectos que van desde la
simple inoponibilidad, pasando por la inscripcin convalidante con
relacin al tercero que contratan confiados en la apariencia que les ofrece
el Registro, hasta la inscripcin constitutiva y convalidante, segn el sistema
adoptado.

En

caso de disconformidad entre la realidad jurdica extra registral y

los pronunciamientos del Registro, la ley se inclina a favor de estos ltimos
a travs de dos presunciones legales:
1) La presuncin iuris tantum de que el contenido del Registro es exacto
mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimacin) y
2) La presuncin iuris et de iuris de que el Registro es exacto e ntegro. Se
establece a favor de los terceros que renen los requisitos sealados por la
ley y no admite prueba en contrario (principio de fe pblica).

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
Art. 42 Presuncin de Exactitud y Veracidad de los Asientos Regstrales.
Los asientos del Registro se presumen exactos, veraces e
ntegros, determinando el contenido y extensin de los derechos
inscritos con carcter exclusivo y excluyente, razn por la cual al titular
registral se le considera legitimado para actuar en el trfico jurdico y en los
procesos judiciales, en la forma en que el propio asiento determina. Esta
proteccin se refiere a la existencia, titularidad, pertenencia del derecho, el
ttulo o causa de adquisicin y el ejercicio y extensin del derecho.
Art. 43 Tutela de los Asientos Regstrales.
Los asientos del Registro Pblico estn bajo la proteccin y salvaguarda de
los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se
declare judicialmente su inexactitud o nulidad.

FE PUBLICA
REGISTRAL
En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos
destinatarios perfectamente definidos:
Por un lado, el titular registral, aqul que tiene un
derecho
inscrito en el Registro.
La proteccin del titular registral tiene su fundamento en el
Principio de Legitimacin registral.

Por

otro lado, los terceros, aqullos que adquieren un derecho

amparados en la publicidad que brinda el Registro.
La proteccin de los terceros, se fundamenta en el Principio de
fe pblica registral.

La Certificacin Registral debe expresar de una forma clara, sucinta y precisa el

contenido de los asientos del Registro, el Registrador no puede certificar lo que no
consta en los asientos registrales..

La Ley regula los tipos de Certificaciones que debe emitir el

RP
1.

Certificacin de forma literal o relacionada:

De los asientos de toda clase que existan en el Registro relativos a bienes y derechos
que los interesados sealen.
De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien
fijando concretamente los que sean, o bien refirindose a los que existan de una
o ms especies sobre dichos bienes o derechos; y

2.

Certificacin Negativa
De no existir asiento de especie determinada,

cargo de ciertas personas

sobre bienes o derechos sealados o a

No existe en la legislacin anterior ni la nueva certificaciones a manera de ttulo, el

Registro Pblico solamente certifica el contenido de los asientos de forma literal,
relacionada o negativas en su caso

ASIENTOS
REGISTRALES
NOVEDADES LGRP
Los asientos registrales pueden practicarse aplicando
tecnologa informtica.
Solamente accedern al Registro derechos que estn
perfectamente determinados en su extensin y contenido.
Caso propiedades indivisas: Debe precisarse en el
documento la porcin de cada titular expresadas conforme
a la ley de medidas oficiales del Estado que permitan
conocer con exactitud la ubicacin y extensin de los
mismos.
Capitulo especial en el Titulo IV sobre las notas marginales,
estableciendo sus clases.

ASIENTO INSCRIPCION ley 698

Toda inscripcin expresar:
a naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles sujetos de inscripcin o a
los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y
nmero si constare en el ttulo y plano topogrfico de la finca cuya descripcin
deber ser coincidente con la que resulte del ttulo, suspendiendo el Registrador la
inscripcin en caso de discrepancia. El Registrador si lo estima procedente, podr
solicitar del interesado, aclaracin catastral sobre la situacin cartogrfica de la
finca. Esta se le remitir en el plazo ms breve posible. La medida superficial se
expresar obligatoriamente con arreglo al sistema mtrico decimal.

La

naturaleza, extensin y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si

constare en el ttulo.

 La

naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se

constituya el que sea objeto de la inscripcin.

Los

nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la

denominacin de la Sociedad, Corporacin o persona jurdica que
interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de
la persona de quien provengan los bienes.

La

naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha.

El

nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice.

La

fecha de la presentacin del titulo con expresin de la hora.

La

firma del Registrador que implicar la conformidad de la inscripcin.

Artculo 73. RLGRP Circunstancias del Asiento de Inscripcin.

El asiento de inscripcin a que se refiere el Artculo 84 de la LGRP
contendr los requisitos establecidos en la misma y se practicarn
con sujecin a las reglas siguientes:
a)La naturaleza de la finca se determinar expresando si es rstica o
urbana, el nombre con la que sea conocida en la localidad.
b) La situacin de las fincas rsticas se determinar expresando el
municipio de la circunscripcin territorial a que pertenezca la
finca, su ubicacin exacta, sus linderos y cualquier circunstancia
que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el
nombre propio si lo tuviere. En las zonas catastradas se har
constar la referencia catastral del inmueble.

c)La situacin de las fincas urbanas se determinar expresando el

municipio a que pertenece la finca en la circunscripcin territorial, el
nombre y nmero de la calle si lo tuviere, el nmero del
inmueble si lo tuviere, y el nombre del edificio si fuere conocido. En
las zonas catastradas se har constar la referencia catastral del
inmueble.

d)La medida superficial se expresar obligatoriamente con arreglo

al sistema mtrico decimal, sin perjuicio de que tambin se haga
constar la equivalencia a las medidas del lugar.

e)La naturaleza del derecho que se inscriba se expresar con el

nombre que se le d en el ttulo.

f)Para

dar a conocer la extensin del derecho que se inscriba se

anotar la expresin circunstanciada de todo lo que, segn el ttulo,
determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente,
copindose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o
de otro orden, establecidas en aqul. No se expresarn, en ningn
caso, las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de
trascendencia real.

g)Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se

expresarn indicando brevemente las que consten inscritas o
anotadas con referencia al asiento donde estn registradas.

h)El valor de la finca o derecho inscrito se designar en la misma

forma que apareciere en el ttulo.
El valor pagado en concepto de arancel registral y del avalu
catastral, en su caso.

REGISTRO DE
INMUEBLE
E HIPOTECAS

LA PROPIEDAD

QUE SE INSCRIBE EN EL RPI E H?

Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y
declarativos
relativos al dominio de la propiedad
Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos
relativos al usufructo, uso, habitacin, servidumbres, promesas de venta, anticresis,
derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios,
Cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en
derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;
Arrendamiento de inmuebles
Los ttulos constitutivos de promesas de compra o de venta,
Los canales, carreteras, lneas frreas y dems obras pblicas de igual ndole,
Terrenos destinados a cementerios
El ttulo de la sucesin hereditaria

34

Artculo 40 RLGRP. Ttulos Objeto de Inscripcin.

De conformidad a lo dispuesto en el Artculo 73 de la LGRP, se
inscribirn en el Registro de la Propiedad Inmueble:
1. Los ttulos de dominio sobre inmuebles,
2.

Los ttulos en que se transmita, constituyan, reconozcan,

modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin,
servidumbres activas, promesas de ventas, anticresis, derechos de
superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos
inmobiliarios as como cualesquiera otros relativos a derechos de la
misma naturaleza, contratos de arrendamiento y, las mejoras que se
construyan sobre los bienes inmuebles.

3.

Cualesquiera otros ttulos de trascendencia real que, sin tener

nombre propio en derecho, modifique en el instante o en el futuro,
algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o
inherentes a derechos reales.

4.

Las minutas descriptivas que establece el Artculo 3979 C. en

terrenos nacionales baldos y que no exista inscripcin anterior sobre
la propiedad.

5.

Los ttulos en que se transmita por afectacin bienes inmuebles a

favor del Estado en virtud de Resolucin Judicial firme, Decreto o
Acuerdo Ejecutivo, siempre y cuando sean plenamente identificados,
el inmueble y la persona afectada.

QUE

NO SE INSCRIBE EN EL

RPPIEH?

El mero hecho de POSEER el Bien Inmueble. Arto. 74

Ninguna modificacin de la situacin registral sin el consentimiento
de su titular o sin resolucin judicial firme con audiencia de ste.
Arto. 75
Los derechos hereditarios y legados que no estn determinados con
exactitud
los bienes o parte indivisa de los mismos que
correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero. Arto 78
Los derechos reales limitativos no podrn tener acceso al Registro
sin que conste previamente el dominio sobre los mismos.

37

CARCTER

DE LA INSCRIPCIN

RPPI

Consagrado en el articulo 82 LGRP y 3936 cdigo Civil

El anlisis que han realizado durante varias dcadas los juristas

nicaragenses se ha concretado en determinar si la inscripcin en el
Registro Pblico de la Propiedad Inmueble es constitutiva o
declarativa,
Debates:
Es

declarativa, consideran al Registro como una institucin para

terceros y que, cuando la ley habla de inscripcin obligatoria, se refiere
al valor del acto en perjuicio de terceros;
Es constitutiva, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el
dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se
perfeccionan si no constan en escritura pblica inscrita.
38

El Registro Pblico de la Propiedad Inmueble tiene carcter constitutivo: sin

inscripcin no hay transmisin del dominio ni constitucin de los otros
derechos reales, ni entre las partes, ni con relacin a terceros.

Esta tesis se apoyar en los artculos 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749,
2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C y 1813 Pr.

Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races, lo mismo que el de las naves, por la
inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad.

De la misma manera se efectuar la tradicin de los derechos de herencia, usufructo, uso,

habitacin, servidumbres activas, hipoteca, anticresis y dems derechos reales constituidos sobre
inmuebles.

La tradicin de las minas se efectuar tambin por la inscripcin en el Registro, conforme los
requisitos que exige la ley de la materia.

39

FINCA REGISTRAL

VS.

FINCA MATERIAL

FINCA REGISTRAL, consagrada en el Art. 85 que constituye el

Sistema del RPI e H, que es el Folio Real, en la prctica se hace
abriendo un folio (hoja) por cada finca, la unidad de informacin es la
FINCA con sus datos registrales y nmero perpetuo, en el cul se
inscribir o anotarn todos los actos que afecten los derechos reales
recados sobre la finca.
FINCA MATERIAL: Se determina por su ubicacin geogrfica y su
naturaleza rural o urbana, con rea o superficie que debe acreditarse en
metros cuadrados o Hectreas, sus linderos o lmites particulares
determinado en un Plano Topogrfico autorizado por Catastro FsicoIneter o Catastro Fsico Municipal.

40

FINCAS ESPECIALES CONFORME LGRP

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripcin en el Registro, bajo un
solo nmero:
- Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en
rgimen de propiedad horizontal cuya construccin est concluida, o al menos comenzada,
haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles
de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripcin del edificio en su
conjunto;
- Los diferentes derechos de uso exclusivo por perodos determinados de tiempo,
debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales
derechos. En este caso, adems del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrir un
folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;
41

FINCAS ESPECIALES CONFORME LGRP

- Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripcin separada de cada uno de los
edificios que lo integren;

- Los patrimonios familiares, los que se inscribirn en la forma determinada por su

legislacin especial;

- Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislacin especial;

- El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislacin especial.

42

PRIMERA INMATRICULACIN: APERTURA FOLIO

Art. 86 Primera Inscripcin en el Registro.
La primera inscripcin en el Registro sobre un bien inmueble ser la del documento en que se
constituya el dominio y se practicar con arreglo al procedimiento y requisitos previstos en esta
Ley. Ninguna autoridad judicial podr adjudicar derechos reales sobre bienes inmuebles que no
estn inscritos a favor de quien ha resultado afectado en el juicio correspondiente.
Aspectos a observar:
Numeracin

diferente y correlativa, se le asigna un nmero perpetuo que la identificar

registralmente,
Las

anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales se les sealar tambin con

una numeracin correlativa y especial.
Los derechos reales limitados no podrn tener acceso al Registro sin que conste previamente
el dominio sobre los mismos.

Asiento Primero contiene la informacin de la finca material y sus antecedentes registrales si

lo hubiera.

Asientos

posteriores se registra el cambio de titularidad o modificaciones de la finca material,

especificando el acto o contrato objeto de la modificacin.
43

ANOTACIONES PREVENTIVAS Y SUS EFECTOS

Concepto.
Es el asiento provisional que se hace en los Registros Pblicos para asegurar el
cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que an no
puede ser inscrito en forma definitiva.
Las anotaciones preventivas impiden o suspenden la fe pblica registral.
Vigencias o Plazos de la Anotacin Preventiva
Las anotaciones preventivas a que se refiere la Ley General de los Registros
Pblicos, tendrn un plazo de duracin de dos aos a contar desde la fecha de la
prctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales establecidos en esta Ley.

44

Prrroga de las Anotaciones.

Las anotaciones preventivas podrn prorrogarse indefinidamente cuando as sea
decretado por la misma autoridad judicial o administrativa que la hubiera ordenado,
siempre y cuando est vigente el asiento que se prorroga.
Plazo Especial por Defectos en el Ttulo.
Las anotaciones preventivas por defectos en el ttulo, segn lo establecido en la
presente Ley tendrn una duracin de seis meses a contar desde su extensin,
siempre y cuando esta sea solicitada dentro de la vigencia del asiento de
presentacin.
Circunstancias Asientos de las Anotaciones.

Las anotaciones preventivas contendrn las mismas circunstancias necesarias para

la inscripcin, si fuera posible.
No se practicar la anotacin preventiva ordenada por autoridad judicial o
administrativa, cuando del mandamiento que la ordene, no pueda conocerse la
identificacin de la finca o derecho que se trate de anotar, de las personas a quien
les afecte, de la clase de procedimiento judicial o administrativo incoado, de la
fecha y de la firmeza del acto.
45

Especialidad y Determinacin.
No podrn practicarse anotaciones preventivas de carcter genrico.
La resolucin judicial que la ordene, deber expresar con claridad, las fincas o
derechos afectados, y la cuanta u obligacin de que respondan todas ellas o su
distribucin en el caso de que se hubiese efectuado.
No cierre del Registro.
Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere practicado una
anotacin preventiva, podrn ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho
de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotacin.
Prdida de la Prioridad.
Quien pudiendo pedir la anotacin preventiva de su derecho dejare de hacerlo, no
podr despus anotarlo o inscribirlo a su favor, en perjuicio de tercero que haya
inscrito el mismo derecho por haberlo adquirido de persona que segn el Registro
tena facultades para transmitirlo.

46

Extincin
de
las
Anotaciones
Preventivas
Los medios para extinguir las anotaciones preventivas son la caducidad, la conversin y la
cancelacin.
CADUCIDAD
Al vencimiento del plazo, sea convencional o por imperio de la ley (ope legis) la caducidad
extingue y deja sin ningn Valor los asientos del Registro. La caducidad se produce
automticamente, y, por lo tanto, aunque no se constate por el asiento de cancelacin, la
anotacin preventiva caducada no producir ningn efecto. El campo propio de accin de la
caducidad es el de las anotaciones preventivas, debido al carcter transitorio de las
mismas. No obstante, opera excepcionalmente sobre otros asientos.

CANCELACION
La cancelacin, aunque pueda operar con independencia de la existencia del derecho
inscrito, bsicamente esta llamada a constatar la extincin del mismo
Por medio del asiento de cancelacin se constata formalmente en el Registro la caducidad
que con anterioridad haba dejado sin valor publicitario el asiento. La caducidad produce la
extincin y la cancelacin la documenta. La cancelacin servir para borrar o eliminar
formalmente de los libros lo que ya estaba EXTINTO/CADUCO.
47

Conversin
Es la transformacin de la anotacin preventiva en inscripcin definitiva. De la
conversin tambin puede resultar una anotacin preventiva, una cancelacin o una
nota marginal, si la anotacin preventiva sobre la que opera se practic por faltas
subsanables.
La conversin es causa de extincin de las anotaciones preventivas, pero no de
cancelacin.
No todas las anotaciones preventivas son convertibles, algunas lo son por disposicin
de la ley, entre ellas:
La demanda sobre propiedad y dems derechos reales, cancelacin y
rectificacin de asientos, presuncin de muerte, incapacidad de administrar,
incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquier otra que modifique
la capacidad civil de las personas como en cuanto a la libre disponibilidad de
los bienes. La conversin se har presentando en el Registro la sentencia
basada en autoridad de cosa juzgada.

48

La anotacin por faltas subsanables. La conversin se har presentando el

documento subsanado o la resolucin dictada por el ocurso que ordena la
inscripcin.
La anotacin del heredero que solicitare la inscripcin a su favor de los
bienes hereditarios dentro de los seis meses siguientes de la muerte del
testador. Se convertir una vez que se constate la renuncia expresa o tacita
de los legatarios

Otras, los son por la funcin que desempean o derecho que contienen:
La anotacin por imposibilidad del Registrador se proceder a la
conversin
una vez que desaparezca el obstculo.

La anotacin del legado de inmueble determinado se har la conversin

presentando al registro la escritura de entrega del legado.

49

La conversin produce sus efectos desde la fecha de presentacin del titulo

que dio origen a la anotacin preventiva.

La anotacin preventiva de embargo no es convertible por cuanto la

adjudicacin o venta a que da lugar contiene un derecho distinto al que
garantizaba el embargo.

Lo procedente es inscribir la transmisin y cancelar el embargo.

Cuando el acreedor hipotecario adquiere el inmueble, ya sea por adjudicacin

en pago, o bien por compra en subasta, se cancelar la hipoteca por confusin
independientemente de toda voluntad; el embargo trabado por dicho acreedor
se cancelar cuando se cancele la hipoteca, aunque los interesados no
expresen su consentimiento ni el juez lo ordene.

No es convertible la anotacin de sentencia ejecutoria y la anotacin de

legados de gneros o cantidad.
50

CANCELACIONES
OFICIOSAS
LEY 698
Artculo 126.- Cancelacin oficiosa de la hipoteca.
La hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad deber cancelarse de oficio
por el Registrador pasados diez aos contados a partir del vencimiento del plazo
de la obligacin.

El Registrador Pblico deber publicar los asientos cancelados de forma mensual

en la Tabla de Avisos de la oficina registral
correspondiente.

51

CANCELACIONES OFICIOSAS CONFORME

REGLAMENTO
Artculo 57 Cancelacin Oficiosa del Asiento de Presentacin

Las Oficinas Registrales adoptarn las medidas de seguridad aprobadas por la CER, que
garanticen la inalterabilidad del contenido del asiento de presentacin as como los dems
datos ingresados al Libro Diario.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, si por error se generara un asiento de

presentacin en un Libro Diario que no corresponda o que no tenga sustento en un ttulo, el
responsable de la Oficina proceder a su cancelacin o anulacin dejando constancia de la
misma en el Diario e informando al Registrador o Registradora Titular de la Oficina.
Asimismo, el Registrador o Registradora, al momento de calificar, deber rectificar de oficio
los datos del Diario que no coincidan con el ttulo.

52

Artculo 108
Cancelacin Oficiosa de Hipotecas
Para que proceda la cancelacin oficiosa de la hipoteca el Registrador o
Registradora debern calificar:
Que hayan transcurrido diez aos de vencimiento del plazo de la obligacin
conforme el asiento de inscripcin de la hipoteca.
Que no existan asientos regstrales que indiquen la interrupcin del plazo
Cuando sea a solicitud de parte, el interesado deber hacerla por escrito al
Registrador y presentarse en el Libro Diario.
Cuando la Hipoteca sea la obligacin principal y conlleve inscripcin de
Prenda Agraria e Industrial como obligacin accesoria, el Registrador o
Registradora al cancelar de forma oficiosa la Hipoteca debe cancelar la
inscripcin accesoria.
Durante los seis meses subsiguientes a la fecha de publicacin de este
Reglamento se deber publicar en la Tabla de Avisos de la oficina Registral las
solicitudes presentadas en la que se notifique al Acreedor otorgndole un plazo de
30 das
para oponerse y si hay oposicin, se deber resolver a travs de los Tribunales de
Justicia.

53

Articulo 109 Cancelacin oficiosa de asientos de Prenda Agraria o

Industrial
El asiento de inscripcin de las prendas agrarias o industriales sern
canceladas de oficio por el Registrador o Registradora, cuando
conforme a lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley de Prenda Agraria o
Industrial, hayan transcurrido tres aos desde el vencimiento de la
obligacin
El constituyente de la prenda agraria o industrial o sus causahabientes,
en su caso, podrn solicitar al Registrador por escrito, la cancelacin
del asiento.

54

NOTAS MARGINALES - ARTOS.131-136

Clases de Notas Marginales.

Modificativas de derechos inscritos; se hacen constar al margen del asiento de

inscripcin de dominio o derecho afectado., condiciones suspensivas o resolutorias

De notificacin jurdica; publican en perjuicio de tercero la existencia de procedimientos

judiciales o administrativos, actuacin urbanstica que afecte la extensin y contenido del
asiento, y

De coordinacin de asientos, tienen por finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias

de los derechos inscritos o hacer constar hechos o actos que complementen la extensin y
contenido de aquellos.

Todas las notas marginales cualquiera que sea su clase as como su cancelacin cuando
proceda, sern firmadas por el Registrador o la Registradora, Titulares o Auxiliares, en los
trminos establecidos en esta Ley, su Reglamento o en Leyes especiales.
55

TITULO
SUPLETORIO

56

Reconocimiento

judicial documento escrito y hbil- ,

Producto de un PROCESO De jurisdiccin voluntaria,
Por el cual se acredita que una persona es titular que tiene
reconocidos derechos subjetivos- de un derecho real sobre finca
En ausencia de documento que acredite tal condicin
Suplir: Que suple, una falta? de qu? Suple el documento perdido o
destruido o que nunca existi y en el que constara la titularidad: art.
138.8 LGRP: El escrito de en que solicite.deber contener: 8.
Certificacin registral de no existir documento inscrito que certifique el
derecho cuyo reconocimiento y declaracin reclamala declaracin de
que se ha perdido y que resulta imposible encontrarlo, o bien que se
ha deteri5o7rado de tal manera que se hace ilegible.
Qu efecto jurdico tiene?
Acredita la titularidad del domino u otro derecho
real.

CONFORME LA REFORMA LEGAL, EL

TITULO
SUPLETORIO NO ABRE CUENTA
REGISTRAL.
LA LEY ES CLARA QUE
UN
ANTECEDENTE DE DOMINIO.

HAY

58

DE LOS RECURSOS
LAS
RESOLUCIONES
REGISTRALES

CONTRA

De la Funcin Calificadora del Registrador (a)

ARTO 36 LGRP.
Previo a la realizacin de la inscripcin y bajo su
responsabilidad, el Registrador o Registradora
verificar que el documento cumple con los requisitos
formales y de fondo exigidos por la Ley, y proceder
a inscribir, suspender o denegar su inscripcin,
anotacin o cancelacin correspondiente conforme
los siguientes criterios: ..

Calificacin Total y en un Slo Acto. (ARTO 38 LGRP)

La calificacin del Registrador o Registradora ser total y en un slo
acto. En la nota de calificacin se consignarn con claridad y precisin
la totalidad de los defectos advertidos que impidan la prctica del
asiento.
PLAZO para realizar LA INSCRIPCIN (arto. 44 LGRP)
La inscripcin de los documentos presentados deber realizarse en un
plazo no mayor de treinta das calendario a partir de la fecha de
presentacin.

Resolucin del Registrador:

1.

Inscribe

2.

Suspende por defectos subsanables , o

3.

Deniega por defectos/errores insubsanables

RECURSOS DEL USUARIO

REGISTRAL:
En caso de suspensin: puede solicitar al Registrador para que
le anote preventivamente el servicio solicitado, si el plazo del
asiento de presentacin est por vencerse, solicitar prrroga del
mismo y presentarlo nuevamente.
Arto. 170: El Registrador o Registradora suspender o denegar la inscripcin de los documentos que por
alguna causa legal sean inadmisibles en el Registro, y tomando anotacin preventiva, si lo pidiere la
persona interesada, devolver el documento para que se subsane el o los vicios que lo hacen inhbil para
acceder al Registro.
ANOTACION PREVENTIVA POR 6 MESES: Conforme al numeral 10 del Arto. 105: Los ttulos cuya
inscripcin no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripcin dura seis meses y
quedar de derecho cancelada si dentro de este trmino no se subsana el defecto.

En caso de denegacin: interponer los recursos que establece

la Ley Registral

NOTA DE CALIFICACIN REGISTRAL

Nota fechada y firmada, en la que se expresarn de forma clara, sucinta y razonada
todos los defectos que se observaren con expresin de las siguientes circunstancias:

a) Los errores o defectos observados.

b) Si los errores o defectos son subsanables o insubsanables.

c) Las disposiciones legales o la doctrina jurisprudencial en que se funda la

calificacin.

d) Recursos que se pueden interponer contra la calificacin desfavorable y

plazo
para hacerlo.

Dicha nota habr de marginarse de manera breve en el asiento de

presentacin correspondiente

RECURSOS

Ocurso Judicial, ante el Juez de Distrito Civil competente por

la
jurisdiccin territorial

Procedimiento Administrativo de Revisin ante el

mismo
Registrador y Apelacin ante la Direccin Nacional de Registros

PROCEDIMIENTO SEGN LEY 698 Y SU

REGLAMENTO

PROCEDIMIENTO RECURSO ADMINISTRATIVO DE APELACIN

TRAMITACIN DEL RECURSO DE APELACIN

RECURSOS ADMINISTRATIVOS
SILENCIO
ADMINISTRATIVO

RESOLUCIN DE
LA
APELACIN
/SILENCIO
ADMINISTRATIVO

REVISIN /
INTERPOSICIN
DE
APELACIN

COMISIN
ESPECIAL
DE
REGISTRO
S
DIRECCIN
NACIONAL DE
REGISTRO

REGISTROS

REGISTROS

El notario, notaria o la parte interesada, debern

expresar en el escrito de apelacin la direccin exacta
para or notificaciones donde pueda serle dirigida nota
certificada o telegrama, dndole aviso de la resolucin
dictada. Si se omitiere tal requisito, las resoluciones se
tendrn por notificadas por el transcurso de las
veinticuatro horas, las que sern fijadas en la tabla de
avisos correspondiente.

AGOTAMIENTO DE LA VA
ADMINISTRATIVA
(ART. 178 LEY
698)
INTERPOSICIN ANTE EL REGISTRADOR
QUE EMITIO EL ACTO

RECURS
O DE
REVISIN

INTERPOSICIN (5 DAS)
RESOLUCIN (10 DAS)

SE
E
Q
N

INTERPONE ANTE EL MISMO

REGISTRADOR
N 5 DAS

RE
A

UIEN LO REMITE A LA DIRECCIN

A ACIONAL DE REGISTRO EN 3 DAS

RECURSO
DE
APELACIN

SOLUCIN (10 DAS) SE

AGOTA LA VIA DMINISTRATIVA

OCURSO JUDICIAL
5 das
3 DIAS,
3 DIAS

ART. 1640 AL 1645 PR.

para recurrir ante el Juez Civil de Distrito

El Juez pide al Registrador informe
si es necesario le corre traslado al INTERESADO O
NOTARIO PBLICO

El Juez puede REVOCAR O CONFIRMAR la negativa

La resolucin del Juez es apelable en ambos efectos
Si el OCURSO o la APELACION se interpone pasado los trminos de
ley queda FIRME la resolucin del Registrador o del Juez
Por Apelacin en tiempo y forma resuelve el Tribunal de Apelaciones

CONCORDANCIA

REGISTRAL EXTRAREGISTRAL

LEY 698 TITULO V - ART. 145 A 150

Reglamento Ley 698 Titulo III Art.
147162

RECTIFICACION DE LA DETERMINACION DEL

BIEN INMUEBLE
RECTIFICACION ASIENTO REGISTRAL

Ley 698
Art. 147 Otros Modos para Lograr la Concordancia.
La concordancia entre el Registro y la realidad extra registral, adems
de los casos sealados en el artculo anterior, se llevar a efecto por:

3. La rectificacin registral de la determinacin del inmueble.

REGLAMENTO LEY
Artculo 148. Inexactitudes de Origen Registral.
Las inexactitudes registrales son errores cometidos y que tienen su origen en:
a)
Los asientos registrales.
b)
la calificacin del documento.
c)
La emisin de los certificados registrales.
Sern consideradas inexactitudes de origen registral:
a)La que resulta de un error involuntario
Registrador, Registradora o su personal.

cometido

por

parte

del

b)La originada por el Registrador, Registradora o su personal de forma dolosa en la

calificacin, elaboracin de asientos y en la emisin de los certificados registrales
con el fin de alterar su contenido.
Las inexactitudes de origen registral se rectificarn conforme el capitulo relacionado
con la rectificacin de errores, regulado en la LGRP y este Reglamento.

RECTIFICACION AREA SUPERFICIAL DEL BIEN INMUEBLE

ARTICULO 156 REGLAMENTO LGRP
VIA ADMINISTRATIVA
AREA REGISTRAL (AR)
MENOR
AREA FISICA o CATASTRAL (AC)
ACTA DE CONFORMIDAD DE LINDEROS
Cuando el rea superficial del inmueble que publican los asientos registrales sea menor que el rea
fsica del mismo, podr hacerse la rectificacin conforme el procedimiento establecido en la Ley N
509 Ley General del Catastro Nacional y su Reglamento; acta de conformidad de linderos que
debe ser firmada por el propietario o sus sucesores legtimos y los colindantes de la propiedad o
sus sucesores legtimos, la que deber ser protocolizada insertando y adjuntado el certificado
catastral aprobado.

RECTIFICACION AREA SUPERFICIAL DEL BIEN INMUEBLE

ARTICULO 156 REGLAMENTO LGRP
VIA ADMINISTRATIVA OFICIOSA/PETICION DE
PARTE
AREA REGISTRAL (AR)
MENOR
AREA FISICA o CATASTRAL
(AC)
RANGOS DE TOLERANCIA
En los casos que el rea registral del inmueble sea
menor que el rea fsica, para realizar la
rectificacin registral se aceptar rangos de
tolerancia en la va administrativa conforme a las
tablas siguientes:

RANGOS TOLERANCIA REGISTRAL

Parcelas
URBANAS
con Superficies Menores a 1000
Metros

Rango de rea (M2)

Tolerancia
%

Diferencia M2

Menores de 200

2.5

De 200 a 1000

2.0

20

Mayores de 1000

1.0

>
10

RANGOS TOLERANCIA
REGISTRAL
Parcelas
RURALES
con Superficies Mayores a 1
Hectrea
Cuadrad
a
Rango de rea (Ha)

Menores de 1

Tolerancia %
M2

7.5

Diferencia

750

De 1 a 5

6.5
3,150

Mayores de 5

3.0
1,500

>

RECTIFICACION AREA SUPERFICIAL DEL BIEN

INMUEBLE ARTICULO 156 REGLAMENTO
LGRP
VIA ADMINISTRATIVA - NOTARIAL
AREA REGISTRAL (AR)
MAYOR
AREA FISICA o CATASTRAL (AC)

Cuando la cabida de rea que declara el Registro sea mayor que la

que existe fsicamente, podr realizarse la rectificacin mediante
Escritura Pblica presentada al Registrador o Registradora por el
titular de la propiedad o sus sucesores que demuestren con
documentos oficiales del Catastro Nacional la mayor cabida
registral, insertando la misma en el documento.

ERRORES REGISTRALES

ERROR MATERIAL
ERROR DE
CONCEPTO

La LGRP Artculos 61 al 70- reconoce y regula los tipos de errores

que pueden cometerse en los asientos registrales, el procedimiento
para rectificarlos, su eficacia y quien debe asumir el costo de los
mismos.
El Reglamento LGRP - Artculos 117 al 126 determinar los tipos de
errores ms comunes y el procedimiento de la rectificacin de casos
especiales.

El

Error Material no cambia el sentido general de la inscripcin o

asiento de que se trate.

Los

asientos principales se pueden rectificar si el documento objeto

de inscripcin se encuentra en la oficina registral y en los otros
asientos siempre que la inscripcin principal permita rectificar aun
cuando el documento haya salido del Registro.

Debe

el documento encontrarse en el Registro Pblico para que

proceda la rectificacin del error material.

RECTIFICACION POR EL REGISTRADOR

Cuando el documento se conserve en el Registro, que no ha sido

entregado al usuario presentante, si el error ha sido cometido en los
asientos de inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin;

En los asientos de presentacin y notas marginales, aunque los

documentos no existan en las oficinas del Registro, siempre que la
inscripcin principal respectiva baste para dar a conocer el error y
sea posible rectificarlo por ella.

EL

REGISTRADOR NO PUEDE RECTIFICAR OFICIOSAMENTE

Cuando los documentos no existan en el Registro y se constata que

hay un error material, se requiere la conformidad del interesado que
posee el documento inscrito, o una providencia judicial en su defecto,
los errores materiales cometidos:
En los asientos de presentacin y notas marginales cuando dichos
errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales
respectivas, y no existan tampoco los documentos en la oficina del
Registro.

CONCLUSION
Si

el Registrador ha firmado el asiento registral y el documento no ha salido

del Registro, la rectificacin del error material se hace mediante un nuevo asiento
registral, expresando en el documento la rectificacin realizada, para que exista
concordancia entre los asientos registrales y los documentos. Dejando constancia en
el nuevo asiento que se deja sin efecto el anterior por error material realizado.

Las palabras NO CORREN, aunque se haya firmado el asiento NO SON

VALIDAS.
Por la Salvaguarda Judicial de los Asientos Registrales stos no deben mancharse. No
podrn salvarse con enmiendas, tachas, raspaduras.

Si el Registrador no ha firmado el asiento registral y se advierte el error, puede

subsanarse en el mismo asiento, aplicando mtodos establecidos en la prctica como
en la ley notarial: Tachado No vale antes de la firma dejar salvado los errores
cometidos.

Errores de Concepto. Cuando al expresar en los asientos registrales (inscripcin- cancelacinanotacin preventiva nota marginal) alguna de los contenidos en el documento, se altere o
vare su sentido.

Para rectificar el error de concepto, se requiere el acuerdo unnime de todos los

interesados y del Registrador o Registradora, o bien en una providencia judicial que as lo
ordene.

Se rectifican por medio de una nueva inscripcin, la cual se har mediante la presentacin
del mismo documento ya inscrito, si el Registrador reconociere su error o el Juez o Tribunal
lo declarare;

Igualmente puede rectificarse a travs de un nuevo documento nuevo si el error fuere

producido por la redaccin vaga, inexacta o ambigua del documento primitivo, y las partes
convinieren en ello, o lo declarare as una sentencia judicial. (Ley del Notariado)

El Registrador o las partes interesadas pueden oponerse a la

rectificacin del error de concepto, cuando determinen que no ha sido error
registral, en caso de desacuerdo se ventilar en los Tribunales de Justicia.

Todos los gastos que origine la rectificacin sern a cargo del Registrador o
Registradora que hubiere cometido el error. En la prctica se asume por la
institucin porque son errores de vieja data ya el Registrador no est en
funciones.

El concepto rectificado no surtir efecto en ningn caso, sino desde la

fecha de la rectificacin.

En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos

adquiridos por el tercero a ttulo oneroso de buena fe, durante la vigencia
del asiento inexacto.

REGLAMENTO LGRP - CAPITULO VIII

REGISTRAL

- DE LA RECTIFICACIN

Artculo 117. Tipos de Error

Los errores u omisiones registrales de conformidad con el Artculo 61
LGRP, pueden ser entre otros por:
a)
Omisin de firma y/o sello de Registrador o Registradora en los
asientos registrales.
b)
Omisin de datos formales indispensables para la validez y eficacia
de la inscripcin.
c)
Omisin en el asiento de anotacin o inscripcin de datos del
asiento de presentacin.

REGLAMENTO LGRP - CAPITULO VIII

- DE LA RECTIFICACIN REGISTRAL

d) Error u omisin de la fecha de inscripcin en los asientos registrales.

e) Error u omisin en los datos de superficie de reas en los asientos
que se practiquen cuando se trate de desmembraciones y otros actos
anlogos inscribibles.
f) Omisin de la superficie o rea de la propiedad en el asiento de
inscripcin.
g) Error u omisin de los linderos de la finca.
h) Error u omisin de datos registrales numricos que identifican al
inmueble.
a)

Error u omisin en la transcripcin de datos contenidos en el documento presentado con

los asientos registrales.
k)Error u omisin en el asiento de condiciones resolutorias o suspensivas.
l)Error al anotar, inscribir o cancelar en cuenta registral que no corresponde a la finca,
conforme el documento presentado o el certificado o constancia catastral municipal. m)No
ser conformes la informacin contenida en asiento de presentacin, con el asiento
de inscripcin.
n)Cualquier otro error u omisin que resultare al confrontar el asiento registral con el
documento presentado.
Los errores u omisiones que se originan del documento objeto de registro pueden
rectificarse o subsanarse mediante Escritura Pblica.
El Registrador o Registradora extender al pie del asiento registral la debida razn de
la revalidacin efectuada citando el cumplimiento del procedimiento establecido.

REGLAMENTO
Artculo 118. Forma de la Rectificacin.
Todo error deber rectificarse mediante un nuevo asiento, segn sea el
caso, que precise y enmiende claramente el error cometido.

Toda omisin se rectificar con la extensin de un asiento, segn

sea el caso, en el que se precise el dato omitido o la circunstancia de
no haberse extendido en su oportunidad.

Artculo 126. Revalidacin de asientos sin firma y sello del

Registrador o Registradora.

Cuando faltare la firma y/o sello en los asientos

registrales, el Registrador o Registradora en el ejercicio de sus
funciones, deber revalidar con su firma y sello el asiento o asientos
de que se trate, verificando los datos del asiento de presentacin del
Libro Diario, expresada en la razn de inscripcin del ttulo
original presentado por el interesado.
Revalidado el asiento registral, el Registrador o Registradora
extender al pie del asiento registral la debida razn de la
revalidacin efectuada citando el cumplimiento del procedimiento
establecido.

REGLAMENTO

Artculo 125. Forma de la Rectificacin de Errores.

Las rectificaciones deben ser solicitadas en documento pblico, por las personas
sealadas en el Artculo 32 de la LGRP y su Reglamento, debiendo presentarse en el
Libro Diario e indicando el error objeto de la rectificacin.
Rectificada una inscripcin, anotacin preventiva, cancelacin o nota, se rectificarn
tambin los dems asientos relativos a las mismas, aunque se hallen en otros libros,
si estuvieren igualmente equivocadas. Se extender al margen del asiento
equivocado la referencia del nuevo asiento practicado.

REGLAMENTO LEY
Artculo 161. Doble Inmatriculacin.
En el caso de conflicto por doble inmatriculacin de una misma propiedad, los interesados
debern recurrir a la va judicial.
Si fuera por error registral se proceder segn lo dispuesto en la LGRP y el presente
reglamento, a excepcin de lo establecido en el artculo 84 de este reglamento.

Artculo 84. Cancelacin de Inscripcin.

Registrado un ttulo o documento de propiedad, no se podr inscribir ningn otro a favor
de nuevos beneficiarios que no sean sus causahabientes, entre tanto no se decrete por
el Juez competente la nulidad de la inscripcin.
Para asegurar la coherencia de los procesos de inscripcin del Estado de Nicaragua y
evitar duplicidad de cuentas registrales, deber atenderse lo establecido en las Leyes No.
88 y 278, particularmente lo referido a la cancelacin parcial o total de la cuenta registral o
antecedentes de la propiedad sobre la cual el Estado de Nicaragua otorgue ttulo de
reforma agraria.

REGLAMENTO LEY
Articulo 159. Inmovilizacin de la cuenta registral.
Cuando se informe a los interesados que el servicio registral no puede
ser brindado por inexactitudes de origen registral con la realidad extra
registral, si manifiestan los afectados de la inexactitud oposicin para
que proceda la rectificacin, la oficina registral inmovilizar la
inscripcin de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en la va
judicial o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo
autoricen, por medio de documento idneo debidamente presentado al
Registro para su calificacin e inscripcin.
De igual forma, se proceder cuando la rectificacin del error cause
algn perjuicio a terceros que adquirieron de buena fe, basados en la
publicidad registral y catastral.

REGLAMENTO LEY

TOMOS O FOLIOS DESTRUIDOS - TRANSCRIPCION

Artculo 248. Transcripcin de Asientos Registrales.

Cuando se deterioren determinados folios de los libros y las
mismas no se encuentren digitalizadas ni reproducidas y
exista el peligro de que desaparezca su contenido, se
proceder a transcribirlas.

El Registrador o Registradora debe dejar constancia en el

asiento o asientos transcritos de los datos del tomo y folio de
la inscripcin original deteriorada.

REGLAMENTO LEY
ARCHIVO REGISTRAL
Artculo 249. Valor del respaldo del Archivo Registral.
Las copias de respaldo de los libros en medios que aseguren su integridad e
inalterabilidad, tienen el mismo valor y efectos legales que aqullos.

Artculo 250. Reproduccin del Archivo Registral.

El Registrador o Registradora que advierta la prdida o destruccin total o parcial de la
informacin registral contenida en los libros, deber poner en conocimiento a la DNR
dicha circunstancia, a efecto de que sta disponga de acciones que permitan
establecer si dicha informacin cuenta con copia de respaldo.
Realizadas las acciones indicadas en el prrafo anterior, siempre que se cuente con la
copia de respaldo del folio perdido, destruido o la totalidad de la informacin referente a
la misma, la DNR ordenar su reproduccin extendindose los asientos respectivos.

REGLAMENTO LEY
REPOSICION REGISTRAL
Articulo 252. Procedimiento para Reposicin de Asientos Registrales.

Si de conformidad con el procedimiento y requisitos establecidos

en Decreto No. 240 Ley de Reposiciones de Registros y su
reforma, Ley No. 698 Ley General de Registros Pblicos y su
Reglamento, no fuere posible practicar la reposicin de asientos
registrales, por carecer de documento hbiles para inscribirla, el
interesado podr realizar la reposicin de su cuenta registral a
travs del procedimiento establecido para el Ttulo Supletorio
regulado en la LGRP.