AdministraciónyGestiónInmobiliaria Lectura4
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Administraciones
especiales
4. Administraciones
especiales
2.da etapa: concepto moderno los 70 y los 80 (el country club clsico); y 3.ra
etapa: los barrios cerrados. Podemos observar el desarrollo de las mismas:
1 etapa
La organizacin y desarrollo inmobiliario con forma de country club presente en
nuestro pas tiene el primer antecedente con Tortugas Country Club, cuya
fundacin surge en 1930. Desde aquel momento, suceden parecidas formas de
desarrollos inmobiliarios.
Los pioneros del Tortugas Country Club concibieron y coincidieron en la idea de
crear otros barrios, pero con quintas en lugar de casas, planificando loteos con
terrenos cuyas superficies eran, como mnimo, de 2,000 m2 a 5,000 m2.
En esta etapa (1945), le siguieron al Tortugas C. C.: el Argentino Golf, Olivos
Country Club, Highland Park, todos en provincia de Buenos Aires. Dentro de las
actividades, se destacaba el fomento de restaurantes, eventos hpicos, caza de
zorro, entre otros. La asistencia era y es de socios e invitados exclusivos.
Se consolida as la figura del country club como una S.R.L. y luego como una
Cooperativa de Servicios (por no poseer fines de lucro).
La convivencia se fue enriqueciendo a travs del tiempo con caractersticas
propias que se perfilan hacia una fraternidad. Est claro que al momento de su
creacin no se tena un concepto acabado y preciso como hoy lo tenemos, ya
que el concepto de country club se desarrolla recin en las dcadas de los aos
60 y 70.
2 etapa
En la dcada del 60, se afianza la concepcin inicial ya prevista en un proyecto
desarrollado y comprobado, el que adquiere forma definitiva como country club.
Por ello, al presente arquetipo se lo denomin clsico, concepto que perdura
hasta nuestros das y que le diera lugar a los nuevos modelos de desarrollos
urbanos cuya evolucin se afianza sobre complejos habitacionales.
3 etapa
Se consolida la tipologa de desarrollo urbanstico con la afianzada situacin
econmica del pas en los primeros aos de los 90 (paridad dlar=peso). Sucedi
como efecto la posibilidad de adquirir crditos hipotecarios (en cuotas fijas, sin
indexacin), lo que promovi la inversin en ladrillos por parte de la clase
social media del pas.
Surgen as nuevos desarrollos inmobiliarios (sobre la base de los ya afianzados
clubes de campo), en muchas ocasiones sin los servicios o amplias comodidades
de los clubes de campo, por lo que se presentan como los nuevos barrios
privados o cerrados. Estos novedosos emprendimientos no cuentan con espacios
tan amplios para recreacin, deportes, natatorios, housing, etctera.
Sencillamente, brindan tipologas constructivas de categora, con innovadores
diseos arquitectnicos que marcan un cambio generacional en las
construcciones de vivienda en lotes tipos barriales. Asimismo, las caractersticas
fundamentales estn dadas en los aspectos de seguridad y mayor calidad de vida,
Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
al contar con espacios verdes predispuestos de tal modo que brindan satisfaccin
a los residentes del barrio privado.
Fuente: [Imagen intitulada sobre Valle Escondido]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/sR2yLJ
En virtud de la escala y conformacin del emprendimiento (megadesarrollo inmobiliario), se menciona en el Cdigo unificado (art. 2.0684)
la posibilidad de la formacin de sub-consorcios con su propios
subadministradores, pero que, en definitiva, debern responder ante el
Consorcio de Propiedad Horizontal principal, y el modelo de
administracin depender de lo indicado en el Reglamento principal. La
idea es descentralizar la organizacin administrativa en casos especiales
y por la escala o magnitud de los conjuntos inmobiliarios y consorcios,
considerando inclusive la posibilidad de reduccin parcial en los gastos y
contribuciones de sectores que no cuentan con servicios especiales.
Se evidencia que, actualmente, las sociedades annimas administradoras
de countries y barrios cerrados pagan IVA y otros tributos, a pesar de que
no tengan fines de lucro. Este es un tema largo de tratar, pero puede
afirmarse que nunca debieron tributarse estos impuestos, ya que no
corresponden, salvo casos especiales donde en los salones de usos
mltiples,
gimnasios,
espacios
deportivos
se
obtuvieran
beneficios/utilidades, lo cual tambin es discutible, puesto que lo
recaudado se usa para mantenimiento de los mismos. La doctrina y la
jurisprudencia est dividida en esta temtica, no obstante la exigencia de
tributar emanada de AFIP (Cloud21, 2015).
Ahora, con la readecuacin a travs de los consorcios de propiedad
horizontal, que son personas jurdicas sin fines de lucro, se lograr
clarificar y discriminar para la AFIP cundo corresponde o no el pago del
impuesto, por lo que ya no deber tributarse IVA por expensas en estos
casos especiales de desarrollos inmobiliarios.
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Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
6 Art. 52 bis, Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo.
Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
7 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
8 Decreto N. 9.404. (24 de diciembre de 1986). Clubes de campo regulacin de su constitucin. Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
9 Decreto-Ley N. 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
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sobre
conjunto
inmobiliario].
(s.
f.).
Recuperado
de
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Rgimen de gobierno:
o Estatuto: rganos de administracin y funciones, e integrante con
previsiones expresas referidas a la incorporacin de los
adquirentes de cada parcela (representacin, derechos y
deberes).
o Administracin: necesaria del club (gerente, intendente, etc.):
determinacin de las reas (comisiones de trabajo conformadas
por socios; a su vez, se suele conformar un Consejo de
propietarios o socios, segn determine el Estatuto).
o Asamblea: mximo organismo de toda persona jurdica.
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Supervisin y control:
Por personal administrativo y tcnico especializado en la verificacin del cumplimiento de las normas
impuestas para el normal funcionamiento de la persona jurdica (mantenimiento de espacios verdes,
estado de los edificios comunes, seguridad, entre otros).
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Fuente: [Imagen intitulada sobre Riberas de Manantiales, del Grupo Edisur]. (s. f.). Recuperado
de http://goo.gl/VXSizV
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Inmobiliarios
S.A.,
s.
f.,
recuperado
de
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Ordenanza N. 8.256. (30 de diciembre de 1986). Ocupacin del suelo dentro del ejido municipal.
Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
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la ocupacin del suelo y dividido por los niveles que nos determina la altura
mxima, nos dar aproximadamente la cantidad de m2 a edificar por piso.
Esta zona es de planta baja, ms dos niveles, por tener una altura mxima de
10.50 m, es decir:
360 m2 216 m2 = 144 m2 % 2 = 72 m2
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suceder. Por ello, es oportuno tomar las previsiones del caso, lo cual se puede
lograr si se tiene una efectiva organizacin de administracin rural.
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Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
15 Ley N. 22.298. (09 de octubre de 1980). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Ley 13.246 - Modificacin.
Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
16 Ley N. 469. (31 de octubre de 1865). Cdigo Rural. Honorable Senado y Cmara de Representantes de la
Provincia de Buenos Aires.
17 Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Cdigo Civil. Su aprobacin. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
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Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Cdigo Civil. Su aprobacin. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
19 Ley de enfiteusis. (06 de Febrero de 1826). Congreso General Constituyente de la Repblica Argentina.
20 Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina. Modificada por Ley N. 22.298; B.O.: 09/10/1980.
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El contrato agrario es uno de los medios que le da vida al campo, como empresa
productora, que le permite la posibilidad de generar rentabilidad y capitalizacin
con ingresos de produccin en plazos determinados (ciclos productivos), cuyas
caractersticas generales se destacan como:
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Segn nos indica Carranza Torres (2006), La normativa nacional regula sobre los
siguientes contratos agrarios: arrendamientos y aparceras (agrcola y pecuaria),
por lo que:
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Art. 2, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
22 Art. 7, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
23 Art. 21, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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Tipos de aparcera:
Mixta: el contrato ser efectuado sobre la base de una produccin agropecuaria (las dos tareas rurales de manera simultnea) tras la ejecucin
de una explotacin mixta.
Regulacin
Vinculacin
Objeto
Regulacin
Contrato de
Arrendamiento
Ley 13.246/48
Obligaciones, derechos,
plazos.
Formal (art. 4024).
Conmutativo.
Fundo rural.
Contrato de Pastaje
Atpico.
No formal.
Contrato de Aparcera
Ley 13.246/48
Obligaciones, derechos,
plazos.
Formal (art. 4025).
Asociativo.
Fundo rural.
Contrato de Pastoreo
Contrato accidental (hasta
1 ao resulta excluido de
la Ley 13.246/48).
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Art. 40, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
25 Art. 40, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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Vinculacin
Objeto
Conmutativo.
Frutos, hierbas,
vegetales, de
naturaleza consumible
por semovientes.
No formal salvo
homologacin (art. 3926).
Conmutativo.
Fundo rural.
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Art. 39, Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Rgimen legal.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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El futuro martillero y corredor debe estar atento a todas las alternativas que hoy
nos propone el mbito de los negocios inmobiliarios, los que ciertamente han
tenido un significativo impacto desde la rbita legal que nos impone, en materia
de derechos reales, el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
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Referencias
Carranza Torres, L. (2006). Contratos Agrarios usuales. Crdoba, Argentina: Alveroni.
Cloud21. (2015). Curso IV de la Certificacin en Gestin y desarrollo de negocios
inmobiliarios: Operaciones inmobiliarias. Crdoba, Argentina: Cloud21, Universidad
Empresarial Siglo 21.
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Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina (Dirs.),
y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N. 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015; texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077 B.O. 19/12/2014.
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del suelo. Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
Ibez, M. A. (2011). Elementos de la Tasacin. Crdoba, Argentina: Alveroni.
Ibez, M. A. (2014). Manual del Corredor Pblico Inmobiliario. Crdoba, Argentina:
Alveroni.
Ibez, M. A. (2015). Elementos de la tasacin (4.ta ed.). Manuscrito en trmite de
publicacin.
Juli, J. R. (2015). Conjuntos inmobiliarios. Normas del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin en Clubes de Campo, Barrios Cerrados o Privados. Buenos Aires, Argentina:
Hammurabi.
Ley de Enfiteusis. (06 de febrero de 1826). Congreso General Constituyente de la
Repblica Argentina
Ley N. 13.246. (18 de septiembre de 1948). Arrendamiento y Aparceras Rurales.
Rgimen legal. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
Ley N. 469. (31 de octubre de 1965). Cdigo Rural. Honorable Senado y Cmara de
Representantes de la Provincia de Buenos Aires.
Ley N. 22.298. (09 de octubre de 1980). Arrendamiento y Aparceras Rurales. Ley
13.246 - Modificacin. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
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Ordenanza N. 8.256. (30 de diciembre de 1986). Ocupacin del suelo dentro del ejido
municipal. Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento-Leasing.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Ordenanza N. 9.387. (21 de noviembre de 1995). Cdigo de Edificacin (texto
ordenado). Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Crdoba.
Ley N. 25.509. (17 de diciembre de 2001). Forestacin. Derecho Real de superficie
forestal. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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