2017 - 18 de Enero - Financiarización de La Vivienda - Relatora Especial Informe
2017 - 18 de Enero - Financiarización de La Vivienda - Relatora Especial Informe
2017 - 18 de Enero - Financiarización de La Vivienda - Relatora Especial Informe
Nota de la Secretara
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financieros, de manera que, en lugar de considerar la vivienda como una mercanca valiosa
fundamentalmente como activo para la acumulacin de riqueza, se reivindique la vivienda
como un bien social y se garantice as el derecho humano a un lugar para vivir en
condiciones de seguridad y dignidad.
2 GE.17-00770
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1
Vase Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A political economy approach (Londres y
Nueva York, Routledge, 2016) y Radhika Balakrishnan, James Heintz y Diane Elson, Rethinking
Economic Policy for Social Justice: The radical potential of human rights (Londres y Nueva York,
Routledge, 2016), pg. 85.
2
Savills World Research, Around the world in dollars and cents: what price the world? Trends in
international real estate trading, 2016, pgs. 4 y 5. Puede consultarse en www.savills.co.uk/
research_articles/188297/198669-0.
3
Saskia Sassen, The global city: enabling economic intermediation and bearing its costs, City &
Community, vol. 15, nm. 2 (junio de 2016), pg. 105.
4 GE.17-00770
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4
Saskia Sassen, Finance as capability: good, bad, dangerous, 2014, pgs. 5 y 6. Puede consultarse en
http://arcade.stanford.edu/occasion/finance-capability-good-bad-dangerous.
5
Observatorio de los derechos econmicos, sociales y culturales y plataforma de afectados por la
hipoteca, Emergencia habitacional en el Estado espaol: la crisis de las ejecuciones hipotecarias y
los desalojos desde una perspectiva de derechos humanos (diciembre de 2013), pg. 12. Puede
consultarse en http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2013/12/2013-Emergencia-
Habitacional_Estado_Espanyoldef.pdf.
6
Saskia Sassen, Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy (Cambridge,
Massachusetts y Londres, Harvard University Press, 2014), pg. 48.
7
Stanley D. Brunn, Maureen Hays-Mitchell y Donald J. Zeigler, eds., Cities of the world: world
regional urban development, 5 ed. (Plymouth, Rowman & Littlefield Education, 2012), pg. 446.
GE.17-00770 5
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8
Vase Saskia Sassen, Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy (Cambridge,
Massachusetts y Londres, Harvard University Press, 2014).
6 GE.17-00770
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9
Vase el Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales, art. 2, prr. 1.
10
Vase Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales, observacin general nm. 4 (1991)
sobre el derecho a una vivienda adecuada, prrs. 11 a 15.
11
Vase Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales, comunicacin nm. 2/2014,
I.D.G. c. Espaa, dictamen aprobado el 17 de junio de 2015, y observacin general nm. 9 (1998)
sobre la aplicacin interna del Pacto. Vase tambin Balakrishnan, Heintz y Elson, Rethinking
Economic Policy for Social, pgs. 96 y 97.
12
Vase Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales, observaciones generales nm. 12
(1999) sobre el derecho a una alimentacin adecuada, prr. 15, y nm. 13 (1999) sobre el derecho a la
educacin, prr. 46.
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vivienda cuando sea necesario sino tambin para facilitar la aplicacin del derecho a la
vivienda es til para captar el amplio espectro de las obligaciones de los Estados de velar
por que los mercados financieros y las acciones de los inversores privados favorezcan la
efectividad del derecho a una vivienda adecuada.
18. Adems de los requisitos ms evidentes en el marco de los derechos humanos de,
por ejemplo, asegurar que los constructores de viviendas ejerzan la debida diligencia,
cumplan las normas de seguridad y adopten polticas de no discriminacin, tambin se
puede exigir a los Estados que velen por que la inversin en vivienda obedezca a una
estrategia de vivienda basada en los derechos y tenga el objetivo de garantizar una vivienda
adecuada para todos de aqu a 2030. A los agentes privados se les puede exigir que adopten
medidas concretas para garantizar el acceso al crdito para las familias desfavorecidas y
para atender las necesidades de los habitantes de los asentamientos informales, las mujeres,
los migrantes y las personas con discapacidad. La obligacin de los Estados de facilitar el
ejercicio del derecho a la vivienda mediante el establecimiento de una estrategia coherente
en los planos nacional e internacional con funciones y responsabilidades claramente
determinadas es fundamental para cumplir los compromisos contrados por los Estados en
la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible y en la Nueva Agenda Urbana.
13
Vase Aalbers, The Financialization of Housing.
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cinco aos14. La gente no solo perdi su casa sino que tambin tuvo que hacer frente a la
ruina financiera personal.
22. Muchos esperaban que la crisis financiera mundial y sus repercusiones en los
derechos humanos de millones de hogares actuara como una seal de alarma y obligara a
los Estados y a las instituciones financieras internacionales a volver a examinar el valor de
la financiarizacin desenfrenada e introducir reformas para asegurar que el sistema
financiero atendiese, ms que explotase, las necesidades de vivienda de los hogares con
ingresos bajos. Desafortunadamente, parece que ha tenido el efecto contrario. Las personas
y las familias que se vieron afectadas por la crisis fueron a menudo culpabilizadas por haber
contrado demasiada deuda, y se establecieron nuevas normas y reglamentaciones para
restringir su acceso a las hipotecas. Las medidas de austeridad redujeron los programas en
los que esas personas se haban basado para acceder a opciones de vivienda, y la marcha
hacia la financiarizacin de la vivienda prosigui. Los Estados que se vieron ms
gravemente afectados por la crisis asumieron la responsabilidad de la deuda morosa
(hipotecas de alto riesgo) por valor de miles de millones de dlares y la dispusieron de tal
manera que pudiese ser vendida a fondos de capital privado, lo cual aumenta en lugar de
disminuir el papel y el poder de las finanzas corporativas en los sistemas nacionales de
vivienda15.
23. Los Estados han seguido centrndose en atraer capital y a los inversores con grandes
fortunas mediante impuestos reducidos y otros beneficios. Pases como Chipre, Grecia,
Portugal y Espaa, donde se han aplicado duras medidas de austeridad, han aprobado
polticas para atraer a los inversores extranjeros a sus mercados internos 16. Una de esas
medidas, coloquialmente conocida como visado dorado, permite a los inversores
extranjeros obtener la residencia permanente o incluso la ciudadana a cambio de una
cantidad mnima de inversin en bienes inmuebles: 500.000 euros en Espaa y Portugal,
300.000 euros en Chipre y 250.000 euros en Grecia 17. Australia tiene un programa similar
que permite que los inversores particulares extranjeros que adquieran bienes inmuebles por
valor de 5 millones de dlares australianos a travs de un fondo de inversin inmobiliaria
obtengan un visado de inversionista importante en Australia 18. Los programas de ese tipo
pueden contribuir a crear problemas de asequibilidad de la vivienda para los residentes
locales sin aportar ninguna prueba de beneficios sustanciales para la poblacin en general.
14
Sassen, Expulsions, pg. 128.
15
Debt and Development Coalition Ireland, From Puerto Rico to the Dublin docklands: vulture funds
and debt in Ireland and the global South, 2014, pgs. 4 a 9. Puede consultarse en
www.debtireland.org/download/pdf/ddci_vulture_funds_report.pdf.
16
Xiangming Chen y Julia Mardeusz, China and Europe: reconnecting across a new silk road,
European Financial Review, vol. 2 (febrero de 2015), pg. 8.
17
Vase, por ejemplo, Espaa, Ley nm. 25/2015, art. 63; Grecia, Ley nm. 4146/2013, art. 6, prr. 2; y
Portugal, Ley nm. 23/2007, enmendada por la Ley nm. 29/2012. Vase tambin Living, buying
property and doing business in Cyprus, disponible en www.cyprusinformation.com/.
18
Vase Australia, Explanatory statement: select legislative instrument No. 102, 2015, attachment D
(Subclass 188 (Business Innovation and Investment) visa). Vase tambin Dallas Rogers, Chyi Lin
Lee y Ding Yan, The politics of foreign investment in Australian housing: Chinese investors,
translocal sales agents and local resistance, Housing Studies, vol. 30, nm. 5 (2015).
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Money que incluye un clculo de la cantidad de capital obtenido cada ao por las
inversiones inmobiliarias transfronterizas. El total en 2015 fue la cifra rcord de
443.000 millones de dlares, de la que las viviendas representan la mayor proporcin
individual. En el informe se seala que las corrientes transfronterizas seguirn
transformando la inversin inmobiliaria en todo el mundo19.
25. La vivienda y los bienes inmuebles urbanos se han convertido en el producto de
eleccin para el sector financiero corporativo, una caja de depsito segura para los ricos,
un depsito de capital y del exceso de liquidez de los mercados emergentes y un lugar
conveniente para que las empresas ficticias guarden su dinero con muy poca
transparencia20. Adems, las empresas radicadas en parasos fiscales que generan enormes
cantidades de beneficios opacos a la tributacin, que se calcula que representan el 30% del
producto interno bruto mundial, se sienten especialmente atradas por la vivienda y los
bienes inmuebles21. En la mayora de los pases, la inversin en vivienda ofrece muchas
ventajas fiscales, de manera que el propio sistema de vivienda proporciona un paraso fiscal
para los ricos (vase A/67/286, pgs. 11 y 12).
26. Los precios de la vivienda en las denominadas ciudades a cubierto de riesgos,
como Hong Kong, Londres, Munich, Estocolmo, Sydney y Vancouver han aumentado en
ms del 50% desde 2011, lo que ha creado enormes cantidades de incremento de activos
para los ricos y ha hecho que la vivienda que no est ya invertida en el mercado sea
inasequible para la mayora de los hogares 22. Los precios del suelo en las 35 ciudades ms
grandes de China se han casi quintuplicado en el ltimo decenio y los precios de suelo
urbano en las 100 principales ciudades de China han aumentado en promedio un 50% en el
ltimo ao23.
27. El sector financiero corporativo no solo saca provecho de los precios inflados en las
ciudades a cubierto de riesgos, sino que tambin se beneficia de la crisis de la vivienda24.
La crisis financiera mundial cre oportunidades sin precedentes para la compra de
viviendas y bienes inmuebles con problemas de deuda morosa, que se vendieron a precios
muy inferiores a los del mercado en pases como Espaa, los Estados Unidos de Amrica,
Irlanda y el Reino Unido de Gran Bretaa e Irlanda del Norte. Blackstone Group, la mayor
sociedad mundial de capital privado inmobiliario, que gestiona bienes por valor de
102.000 millones de dlares, gast 10.000 millones de dlares en la compra de propiedades
restituidas en los Estados Unidos de Amrica en subastas judiciales y en lnea tras la crisis
financiera de 2008, convirtindose en el principal arrendador del pas 25. Otros importantes
actores institucionales invirtieron 20.000 millones de dlares en la compra de
aproximadamente 200.000 viviendas individuales familiares en los Estados Unidos
19
Cushman and Wakefield, The Great Wall of Money, 2016, pg. 5. Puede consultarse en
www.cushmanwakefield.com/en/research-and-insight/2016/great-wall-of-money-2016/.
20
Vase Rodrigo Fernndez, Annelore Hofman y Manuel Aalbers, London and New York as a safe
deposit box for the transnational wealth elite Environment and Planning A, vol. 48, nm. 12
(diciembre de 2016).
21
Aalbers, The Financialization of Housing, pg. 85.
22
Vase Sassen, The global city.
23
Edward Gleasan y otros, A real estate boom with Chinese characteristics, National Bureau of
Economic Research, Working Paper 22789 (2016), pg. 2. Puede consultarse en http://www.nber.org/
papers/w22789.pdf. Vase tambin Jacky Wong, Why Chinas developers cant stop overpaying for
property, Wall Street Journal, 24 de junio de 2016.
24
Elvin Wyly y otros, Cartographies of race and class: mapping the class-monopoly rents of American
subprime mortgage capital, International Journal of Urban and Regional Research, vol. 33, nm. 2
(junio de 2009), pg. 333.
25
Joe Beswick y otros, Speculating on Londons housing future: the rise of global corporate landlords
in post-crisis urban landscapes, City, vol. 20, nm. 2 (marzo de 2016), pgs. 323 a 325.
10 GE.17-00770
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entre 2012 y mediados de 201326. Tras la recuperacin del mercado inmobiliario en los
Estados Unidos, Blackstone y otras empresas de capital privado han tratado de aprovechar
otras oportunidades de compra en Europa y Asia. Cushman and Wakefield estim que
en 2015 haba ms de 541.000 millones de dlares de deuda morosa inmobiliaria en
Europa, la mayora detentada por empresas de gestin de activos pblicos como el
Organismo Nacional de Gestin de Activos en Irlanda y la Sociedad de Gestin de Activos
Procedentes de la Reestructuracin Bancaria en Espaa. La gran mayora de esa deuda la
estn comprando grandes empresas de capital privado27.
28. La inversin masiva de capital en los mercados de la vivienda y el aumento de los
precios no debe confundirse con la produccin de vivienda y los beneficios derivados de
ella. La mayor parte de las transacciones inmobiliarias de ese tipo no crean las viviendas
necesarias ni empleo seguro a largo plazo. Cuando las viviendas de alquiler o las hipotecas
son propiedad de inversores que se encuentran en lugares lejanos, el dinero sale
principalmente de las comunidades y simplemente crea una mayor concentracin mundial
de la riqueza. El nuevo inters empresarial en convertir en propiedades de alquiler las
viviendas vendidas en las ejecuciones hipotecarias tambin ha hecho que se exprese
preocupacin por el hecho de que haya ms incentivos para proseguir las ejecuciones
hipotecarias que para modificar un acuerdo de prstamo a fin de evitar un desahucio
innecesario28. La proliferacin de las inversiones extranjeras y nacionales en propiedades de
alquiler a plazo corto, como por ejemplo Airbnb, en pases como Portugal, ha contribuido
al aumento de los precios de la vivienda y los cambios en la composicin de los barrios, sin
crear una vivienda asequible u otros beneficios para la poblacin local.
29. Lo que es desolador en relacin con el desembolso de esas enormes cantidades de
dinero en la vivienda es que en prcticamente ningn caso se dirige a mejorar las insufribles
condiciones de vivienda en que viven millones de personas. Con que tan solo se destinara
una parte de esas sumas a viviendas asequibles y al acceso al crdito para las personas que
lo necesitan, podra alcanzarse fcilmente la meta 11.1 de los Objetivos de Desarrollo
Sostenible de asegurar de aqu a 2030 una vivienda adecuada para todos 29. La
financiarizacin en los regmenes actuales, sin embargo, crea el efecto contrario: mercados
que no tienen que rendir cuentas y que no responden a la necesidad de vivienda, y centros
urbanos que se convierten en dominio exclusivo de quienes tienen dinero.
30. Una parte considerable de las viviendas que son propiedad de inversores se quedan
simplemente vacas. Por ejemplo, en Melbourne (Australia) 82.000 unidades de vivienda,
equivalente a una quinta parte, que son propiedad de inversores estn vacas 30. En los
26
Right to the City Alliance, Renting from Wall Street: Blackstones invitation homes in Los Angeles
and Riverside, julio de 2014, pg. 9. Puede consultarse en http://homesforall.org/wp-content/
uploads/2014/07/LA-Riverside-Blackstone-Report-071514.pdf.
27
Debt and Development Coalition Ireland, From Puerto Rico to the Dublin docklands, pg. 9.
28
Vase Sarah Edelman, Julia Gordon y David Sanchez, When Wall Street buys Main Street: the
implications of single-family rental bonds for tenants and housing markets (Washington, D.C,
Centre for American Progress, 2014). Puede consultarse en: www.americanprogress.org/wp-content/
uploads/2014/02/WallStMainSt_Report.pdf.
29
Jonathan Woetzel y otros, Tackling the worlds affordable housing challenge (McKinsey Global
Institute Report, octubre de 2014), pg. 8. Puede consultarse en www.mckinsey.com/global-themes/
urbanization/tackling-the-worlds-affordable-housing-challenge.
30
Catherine Cashmore, Speculative vacancies 8: the empty properties ignored by statistics (Prosper
Australia, 2015), pg. 5. Se puede consultar en www.prosper.org.au/wp-content/uploads/2015/12/
11Final_Speculative-Vacancies-2015-1.pdf.
GE.17-00770 11
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31
Vase Departamento de Comunidades y Gobierno Local , Vacant dwellings. Disponible en
https://data.london.gov.uk/dataset/vacant-dwellings/resource/c428a18b-9961-4b98-9cfe-
b7f120114141. Vase tambin Ed Cumming, Its like a ghost town: lights go out as foreign owners
desert London homes, Guardian, 25 de enero de 2015, y Empty Homes in England data.
Disponible en https://docs.google.com/spreadsheets/d/1IgLJr3bfF_63Hv1w17AkhwqwsPehC6N8q
8eriVLuWs8/edit#gid=0.
32
Vase David Madden y Peter Marcuse, In Defense of Housing: The Politics of Crisis (Londres y
Nueva York, Verso, 2016), cap. 2.
33
Ibid., pg. 19.
34
Vase Ana Swanson, How secretive shell companies shape the U.S. real estate market,
Washington Post, 12 de abril de 2016, y Louise Story y Stephanie Saul, Stream of foreign wealth
flows to elite New York real estate, New York Times, 7 de febrero de 2015.
35
Vase Transparency International UK, Corruption on your doorstep: how corrupt capital is used to
buy property in the UK (2015). Puede consultarse en www.transparency.org.uk/publications/
corruption-on-your-doorstep/.
12 GE.17-00770
A/HRC/34/51
36
Knight Frank Research, The Wealth Report 2016: the global perspective on prime property and
investment, pg. 13. Puede consultarse en http://content.knightfrank.com/research/83/documents/en/
wealth-report-2016-3579.pdf.
37
Vase Thomas Piketty, The Economics of Inequality (Cambridge, Massachusetts y Londres, Harvard
University Press, 2015).
38
Vase Matthew Rognlie, Deciphering the fall and rise in the net capital share: accumulation or
scarcity? Brookings Papers on Economic Activity (segundo trimestre de 2015), y Aalbers,
The Financialization of Housing, pg. 83.
39
Vase Socio-Economic Rights Institute of South Africa, Edged out: spatial mismatch and spatial
justice in South Africas main urban areas, noviembre de 2016. Puede consultarse en
www.seri-sa.org/images/images/SERI_Edged_out_report_Final_high_res.pdf.
40
Vase Jacob Rugh y Douglas Massey, Racial segregation and the American foreclosure crisis,
American Sociological Review, vol. 75, nm. 5 (octubre de 2010).
41
Vase Council to Homeless Persons, Single working women being locked out of renting in
Melbourne, 2 de octubre de 2016. Disponible en http://chp.org.au/wp-content/uploads/2016/10/
161002_single-women-locked-out-of-rental.pdf. Vase tambin Calla Wahlquist, Apartment rent in
Sydney and Melbourne beyond reach of many women, Guardian, 3 de octubre de 2016.
GE.17-00770 13
A/HRC/34/51
42
Ernesto Lpez-Morales, Gentrification in the global South, City, vol. 19, nm. 4 (2015), pg. 569.
43
Kevin Loughran, Parks for profit: the High Line, growth machines, and the uneven development of
urban public spaces, City & Community, vol. 13, nm. 1 (marzo de 2014), pgs. 49 a 68.
44
Knight Frank Research, The Wealth Report 2016, pg. 13.
45
Ray Forrest, Globalization and the housing asset rich, Global Social Policy, vol. 8, nm. 2 (2008),
pg. 168.
14 GE.17-00770
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ningn representante de los intereses de los hogares prestatarios, que son los ms afectados
por las decisiones adoptadas46.
41. En circunstancias en las que los Gobiernos deberan haberse basado en medidas
positivas y haber asignado recursos para proporcionar viviendas a las familias afectadas por
la crisis econmica y el desempleo generalizado, a muchos se les han exigido cuentas
respecto de la aplicacin de las medidas de austeridad impuestas por los acreedores. Esos
Gobiernos acordaron reducir drsticamente o eliminar los programas de vivienda, privatizar
la vivienda social y vender una enorme cantidad de viviendas y activos inmobiliarios a los
fondos de capital privado.
42. Como seal el Institute for Human Rights and Business, las instituciones
financieras mundiales en las que estn representados los gobernadores de los bancos
centrales y los ministros de finanzas, parecen generalmente ajenas a la participacin de los
interesados. Estas instituciones son rganos independientes y autnomos que tienen sus
propios reglamentos y no son directamente responsables ante el pblico47. Los Gobiernos
que dependen del sistema financiero y de las viviendas financiarizadas para pagar su propia
deuda no son alentados por las instituciones financieras mundiales para que gestionen los
sistemas de vivienda teniendo en cuenta los derechos humanos. Es ms probable que se los
inste a recortar los programas de vivienda y los programas de proteccin social para
cumplir las exigencias y las teoras econmicas de las corporaciones financieras y las
entidades de crdito.
46
Vase Daniela Gabor, Central Banking and Financialization: A Romanian Account of how Eastern
Europe became Subprime (Nueva York, Palgrave Macmillan, 2011).
47
Vase Institute for Human Rights and Business, Human rights and sustainable finance: exploring the
relationship, 11 de febrero de 2016. Puede consultarse en www.ihrb.org/focus-areas/finance/
report-human-rights-and-sustainable-finance-exploring-the-relationship.
48
Vase Centre for Affordable Housing Finance in Africa, Housing Microfinance. Puede consultarse
en www.housingfinanceafrica.org/projects/housing-microfinance.
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49
La informacin sobre la comunicacin pertinente se har pblica en el informe comn sobre las
comunicaciones para el 34 perodo de sesiones del Consejo de Derechos Humanos.
50
Vase Vandana Desai y Alex Loftus, Speculating on slums: infrastructure fixes in informal housing
in the global South, Antipode, vol. 45, nm. 4 (2012).
51
Bruno Bonizzi, Financialization in developing and emerging countries: a survey, International
Journal of Political Economy, vol. 42, nm. 4 (2014), pg. 91.
52
Ibid., pg. 93.
53
Vase Kyung-Hwan Kim y Miseon Park, Housing policy in the Republic of Korea, documento de
trabajo del Instituto del Banco Asitico de Desarrollo, nm. 570 (abril de 2016). Puede consultarse en
www.adb.org/sites/default/files/publication/183281/adbi-wp570.pdf.
54
Vase Yahia Shawkat, Egypts deregulated property market: a crisis of affordability, Middle East
Institute, 5 de mayo de 2015. Puede consultarse en www.mei.edu/content/at/egypts-deregulated-
property-market-crisis-affordability.
16 GE.17-00770
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55
Vase Banco Mundial, Opening up housing to Egypts poorest, 5 de mayo de 2015. Puede
consultarse en www.worldbank.org/en/news/feature/2015/05/04/opening-up-housing-to-egypt-s-
poorest.
56
Susanne Soederberg, Subprime housing goes south: constructing securitized mortgages for the poor
in Mexico, Antipode, vol. 47, nm. 2 (marzo de 2015), pgs. 495 y 496.
57
Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento y Grupo del Banco Mundial, World Bank Group
support for housing finance (Washington, D.C., 2016), pgs. 22 y 29. Disponible en
https://ieg.worldbankgroup.org/Data/reports/housingfinance.pdf.
58
Loc Chiquier y Michael Lea, eds., Housing Finance Policy in Emerging Markets (Washington, D.C.,
Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento/Banco Mundial, 2009), pg. xliv.
59
Vase Padraic Kenna, ed., Contemporary Housing Issues in a Globalized World (Farnham, Ashgate
Publishing, 2014).
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reconocen la primaca de los derechos humanos sobre los intereses de los inversores y
deniegan el acceso a la justicia de las personas cuyo derecho a la vivienda est en juego.
Asegurar una autntica rendicin de cuentas de las instituciones financieras y los agentes
privados respecto del derecho a la vivienda requerir que se produzca una importante
transformacin de los actuales sistemas jurdicos y de rendicin de cuentas y nuevas vas de
acceso a la justicia en los planos local, nacional e internacional.
A. Tratados de inversin
53. Actualmente hay casi 2.500 tratados bilaterales sobre inversiones en vigor y casi
300 tratados con disposiciones sobre inversin60. Las disposiciones de los tratados de
inversin suelen proporcionar proteccin a los inversores frente a las medidas adoptadas
por los Estados sin imponerles obligaciones respecto de la observancia de los derechos
humanos. Se garantiza a los inversores un trato justo y equitativo, proteccin contra la
expropiacin directa o indirecta y otras medidas de proteccin y tienen acceso a un
procedimiento de solucin de controversias entre inversores y Estados para reclamar daos
y perjuicios por el incumplimiento de esas disposiciones. El efecto de esa proteccin es que
la inversin en vivienda y bienes inmuebles a los efectos de la especulacin y la
acumulacin de riqueza se convierte en un derecho protegido, mientras que las medidas
que adopte el Gobierno para regular la inversin a fin de proteger el derecho a la vivienda
pueden ser la base para que los inversores privados presenten reclamaciones contra los
Estados para obtener cuantiosas indemnizaciones por daos.
54. Recientemente se han presentado reclamaciones contra la Repblica Dominicana y
Panam, por ejemplo, aduciendo que las decisiones gubernamentales de cancelar unas
construcciones de inmuebles de lujo que estaban proyectadas a fin de proteger territorios
indgenas o recursos ambientales vulneraban los derechos de los inversores establecidos en
tratados bilaterales de inversin61. El Gobierno de Mauricio est actualmente sometido a un
proceso de arbitraje por un grupo de empresas de promocin inmobiliaria del Reino Unido
que invirti en la construccin de inmuebles de lujo en Mauricio y que pide ahora
reparacin por la decisin del Gobierno de cambiar la poltica de ordenacin territorial para
limitar esa construccin62.
55. La sola amenaza de este tipo de reclamaciones puede tener un efecto directo en la
poltica de vivienda de un Estado. El arbitraje sobre tratados de inversin suele entraar
millones de dlares en concepto de daos y perjuicios, por lo que acta como desincentivo
para que los Estados promulguen y hagan cumplir medidas reglamentarias que restrinjan la
rentabilidad de la vivienda o los bienes inmuebles adquiridos por inversores extranjeros.
Por otro lado, las personas cuyo derecho a una vivienda adecuada pueda haber sido
vulnerado por la omisin de los Estados de regular las actividades y los beneficios
especulativos de inversores extranjeros tienen pocas o ninguna va de reparacin, y
ciertamente ninguna capacidad de reclamar las cantidades por daos y perjuicios que
reclaman los inversores privados. El desequilibrio en el acceso a los recursos crea un
desequilibrio en la rendicin de cuentas y las prioridades del Estado.
60
Vase International Investments Agreements Navigator. Disponible en
http://investmentpolicyhub.unctad.org/IIA.
61
Vase Michael Ballantine and Lisa Ballantine v. Dominican Republic, notificacin de arbitraje y
escrito de demanda, 11 de septiembre de 2014 y lvarez y Marn Corporacin S.A. y otros c. la
Repblica de Panam (2015), Centro Internacional de Arreglo de Diferencias relativas a Inversiones
(CIADI), caso nm. ARB/15/14.
62
Vase Thomas Gosling and others v. Republic of Mauritius (2016), CIADI, caso nm. ARB/16/32.
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B. Tribunales nacionales
56. Las sentencias nacionales en la esfera de la vivienda y las finanzas han tendido
tambin a proteger a los inversores y se han orientado hacia la aplicacin de la relacin
contractual entre los prestamistas y los acreedores, tanto respecto de los hogares
individuales como de los Estados, sin tener en cuenta los desequilibrios de poder ni las
repercusiones para los derechos humanos de los medios utilizados para obligar a que se
efecte el rembolso 63. El derecho a una vivienda adecuada rara vez se ha invocado en las
sentencias de las ejecuciones hipotecarias y posteriores desahucios, aunque es claramente
aplicable.
57. En algunos casos, los tribunales han desempeado un papel importante en la
consideracin de las instituciones financieras como responsables de prcticas de prstamo
abusivas y discriminatorias, aunque sin referirse a las obligaciones internacionales en
materia de derechos humanos. En un caso reciente, el Tribunal de Apelacin del Undcimo
Circuito de los Estados Unidos dictamin a favor de una demanda presentada por la ciudad
de Miami contra el Bank of America y Wells Fargo por prcticas de prstamo
discriminatorias y abusivas en relacin con la crisis de las hipotecas64. El Tribunal
Constitucional de Sudfrica examin recientemente un caso relativo a un plan de fraude por
parte de unos inversores y una empresa financiera que dio lugar a que cientos de
propietarios perdieran sus viviendas y sus ahorros. El Tribunal rechaz una demanda de los
bancos para que se responsabilizara a los propietarios del reembolso de la deuda pendiente
que se deba al banco, y mantuvo que los grupos bancarios poderosos y con recursos
suficientes tenan la obligacin de comprobar la legalidad de lo que sus clientes estaban
comprando antes de prestar dinero y obtener intereses 65.
58. Sin embargo, hay importantes variaciones e incoherencias en la forma en que el
incumplimiento del pago de las hipotecas o del alquiler se aborda en la legislacin nacional
y en la que esa obligacin se hace cumplir por los tribunales. En muchas jurisdicciones, las
ejecuciones hipotecarias son una prctica comn en caso de atrasos en los pagos de
hipotecas, independientemente de la causa de los atrasos y las consecuencias de esa
ejecucin. Los principios de las normas internacionales de derechos humanos, que, por
ejemplo, requieren que no se proceda a un desalojo que tenga como consecuencia que los
afectados queden sin techo, no son debidamente aplicados por lo general por los tribunales
nacionales a los desahucios relacionados con impagos de hipotecas o alquileres. La
Relatora Especial observa con preocupacin que, en la esfera de la vivienda, la
reparacin consistente en el desahucio se aplica de manera habitual en caso de impago de
deudas, aunque haya muchas otras opciones disponibles para que los tribunales dispongan
el rembolso o que se reestructure la deuda, adems de invocar el poder del Estado para
confiscar o expulsar a personas de sus hogares, como por ejemplo la imposicin de planes
de reembolso o el embargo de los salarios. Las ejecuciones hipotecarias y los desahucios
tienen graves efectos en la salud y el bienestar y pueden dar lugar a la prdida de la
custodia de los hijos66. Esas son consecuencias inaceptables del impago de hipotecas o
63
Vase Lauren E. Willis, Introduction: why didnt the courts stop the mortgage crisis?, Loyola of
Los Angeles Law Review, vol. 43, nm. 4 (enero de 2010), y Ada Colau y Adri Alemany, Vidas
hipotecadas: de la burbuja inmobiliaria al derecho a la vivienda (Angle Editorial, Cuadriltero de
Libros, 2012), pgs. 165 a 167.
64
Vase City of Miami v. Bank of America Corp, en Tribunal de Apelacin del Undcimo Circuito de
los Estados Unidos, caso nm. 14-14543.
65
Vase Absa Bank Limited v. Moore and Another (nm. CCT 03/16), Tribunal Constitucional de
Sudfrica.
66
Colau y Alemany, Vidas hipotecadas, pgs. 165 a 167.
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alquileres cuando existen otras opciones. Adems, generalmente son contrarias a las normas
internacionales de derechos humanos.
59. En algunas jurisdicciones, las ejecuciones hipotecarias por impago no estn
permitidas y los procedimientos alternativos estn limitados por la ley. En Irlanda se aboli
la ejecucin hipotecaria tras la crisis financiera de 2008, y existe un procedimiento
equivalente a la ejecucin hipotecaria encomendado, sin embargo, a la empresa de gestin
de activos pblicos, el Organismo Nacional de Gestin de Activos67. En el Brasil, las
ejecuciones hipotecarias estn prohibidas por ley cuando las viviendas son utilizadas por
sus propietarios para vivir en ellas, aunque los acreedores han desarrollado formas de eludir
esta restriccin68. En China, hay disposiciones para aplicar muchas otras opciones para
cobrar las deudas pendientes, y las ejecuciones hipotecarias solo se permiten cuando se han
agotado todas las dems opciones69. En Espaa, sin embargo, no se considera que el impago
del crdito hipotecario quede saldado con la ejecucin hipotecaria, lo que significa que los
propietarios endeudados deben continuar pagando los atrasos pendientes incluso despus de
haber perdido su casa70.
60. En el primer caso examinado por el Comit de Derechos Econmicos, Sociales y
Culturales en el marco del Protocolo Facultativo del Pacto Internacional de Derechos
Econmicos, Sociales y Culturales, I. D. G. c. Espaa, el Comit examin las obligaciones
de los Estados de garantizar el acceso a la justicia en el contexto de la ejecucin
hipotecaria. Como resultado de la falta de diligencia del tribunal nacional, el autor de la
comunicacin no recibi notificacin del procedimiento de ejecucin hipotecaria ni
ninguna otra comunicacin antes de que se dictara la orden de subasta. En estas
circunstancias, el Comit consider que el derecho del autor de acceder a la justicia para
proteger el derecho a la vivienda haba sido violado. El Comit consider que esa
notificacin de la demanda de ejecucin hipotecaria debe ser adecuada, de acuerdo con los
estndares del Pacto aplicables al derecho a la vivienda71. El Comit aclar que Espaa
deba garantizar que no se procediera a ningn desahucio sin las debidas garantas
procesales, y afirm que el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales
fueren sus ingresos o su acceso a recursos econmicos72.
61. En ese caso, el autor pudo permanecer en su casa y el Comit no abord la cuestin
de si la ejecucin hipotecaria y la expulsin de la vivienda, que poda dar lugar a la falta de
techo, era un recurso razonable en el caso de impago de la hipoteca o el alquiler o si estaba
en consonancia con la obligacin del Estado de respetar el derecho a una vivienda
adecuada. Se espera que la cuestin sea objeto de examen y aclaracin por el Comit y
otros rganos de derechos humanos en casos futuros. A juicio de la Relatora Especial, la
prctica demasiado frecuente de privar a las personas de sus hogares como reparacin por
los atrasos en el pago de hipotecas o alquileres debera ser objeto de un examen ms
67
Vase Irlanda, Ley de Reforma de la Ley de Tierras y de Transmisin de Propiedad Inmobiliaria,
2009 y Ley del Organismo Nacional de Gestin de Activos, 2009.
68
Bruno Martins, Eduardo Lundberg y Tony Takeda, Housing finance in Brazil: institutional
improvements and recent developments, Banco Interamericano de Desarrollo, documento de trabajo
nm. 269 (2011), pgs. 8 y 9. Puede consultarse en www.iadb.org/document.cfm?pubDetail=1&id=
36411946.
69
Tien Foo Sing, Yonglin Wang y Daxuan Zhao, Impact of foreclosure laws on mortgage loan supply
and performance, 10 de septiembre de 2016. Disponible en https://papers.ssrn.com/sol3/
papers.cfm?abstract_id=2837333.
70
Colau y Alemany, Vidas hipotecadas, pgs. 165 a 167.
71
Vase Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales, I. D. G. c. Espaa, prr. 11.1.
72
Vase la observacin general nm. 4 del Comit (1992) relativa al derecho a una vivienda adecuada,
prr. 7.
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riguroso respecto de los derechos humanos de lo que ha sido hasta la fecha por los
tribunales nacionales y los rganos internacionales de derechos humanos.
62. Las nuevas normas respecto de las empresas y los derechos humanos y una mayor
atencin a la responsabilidad social de las empresas ofrecen posibilidades adicionales para
lograr una mayor rendicin de cuentas y recursos efectivos para las violaciones de los
derechos humanos vinculadas a la financiarizacin de la vivienda.
63. El marco rector para las responsabilidades de derechos humanos de las empresas son
los Principios Rectores sobre las Empresas y los Derechos Humanos: Puesta en Prctica del
Marco de las Naciones Unidas para Proteger, Respetar y Remediar. Ese marco se basa en
tres pilares: a) la obligacin de los Estados de proteger contra las vulneraciones de los
derechos humanos cometidas por las empresas; b) la responsabilidad de las empresas de
respetar los derechos humanos, y evitar provocar o contribuir a provocar consecuencias
negativas para los derechos humanos; y c) la obligacin de los Estados de proporcionar a
las vctimas acceso a recursos efectivos cuando sus derechos sean vulnerados. Un marco
similar se aplica en los diez principios del Pacto Mundial de las Naciones Unidas, de los
que los dos primeros instan a las empresas a apoyar y respetar la proteccin de los derechos
humanos reconocidos internacionalmente y a evitar la complicidad en las vulneraciones de
los derechos humanos73. Los Principios para la Inversin Responsable, establecidos en 2006
por la Iniciativa Financiera del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente y
el Pacto Mundial de las Naciones Unidas, proporcionan un marco voluntario para la
incorporacin de las cuestiones ambientales, sociales y de gobernanza en la adopcin de
decisiones y las prcticas de participacin. Los principios han sido firmados por ms de
1.200 instituciones de inversin, que gestionan unos 45 billones de dlares de activos74.
64. A pesar de la creciente atencin que se da a la importancia de las empresas y los
derechos humanos, y pese a que la vivienda representa el mayor sector empresarial
mundial, se ha prestado muy poca atencin a las obligaciones de las empresas y las
corporaciones financieras que operan en el sector inmobiliario y de la vivienda en lo que
respecta al derecho a una vivienda adecuada. La gua prctica sobre la integracin de las
cuestiones ambientales, sociales y de gobernanza para la inversin de capital, por ejemplo,
no hace referencia a los derechos humanos en relacin con las inversiones en vivienda y
otros bienes inmobiliarios. La Organizacin Internacional de Comisiones de Valores, cuyos
miembros regulan ms de 95% de los mercados mundiales de capital, no ha abordado el
papel central que los derechos humanos en general, y el derecho a la vivienda en particular,
deben desempear en la regulacin de los mercados de capital 75.
65. Las decisiones adoptadas por las corporaciones financieras, las instituciones y las
empresas de capital privado mundiales en relacin con el acceso al crdito, las ejecuciones
hipotecarias y las prioridades de desarrollo tienen un impacto directo en la falta de
vivienda, el desplazamiento y el acceso a una vivienda asequible. La adopcin de polticas
progresistas con respecto a la responsabilidad social que incumbe a las empresas por los
inversores en viviendas y bienes inmuebles podra desempear una funcin importante en
73
Vase www.unglobalcompact.org/what-is-gc/mission/principles/principle-1.
74
Vase www.unglobalcompact.org/take-action/action/responsible-investment.
75
Vase Tajinder Singh, Secretario General Adjunto de la Organizacin Internacional de Comisiones de
Valores, IOSCO initiatives and the challenges going forward, declaracin realizada ante la reunin
anual general y la Conference of the International Council of Securities Associations, Estocolmo,
23 de mayo de 2016. Disponible en www.iosco.org/library/speeches/pdf/20160523-Tajinder-
Singh.pdf.
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76
Vase Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento y Banco Mundial, World Bank Group
support for housing finance. Vase tambin Aalbers, The Financialization of Housing, pg. 73.
77
Vase Aalbers, The Financialization of Housing, pg. 73.
78
Vase Comunidad Autnoma de Catalua (Espaa), Ley nm. 24/2015, de 29 de julio, de Medidas
Urgentes para Afrontar la Emergencia en el mbito de la Vivienda y la Pobreza Energtica, arts. 2, 3
y 4, y Comunidad Autnoma de Andaluca, Decreto-ley nm. 6/2013, de 9 de abril, de Medidas para
Asegurar el Cumplimiento de la Funcin Social de la Vivienda.
79
Vase www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-6831 (BOE-A-2015-6831, 19 de junio
de 2015), y www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-5337, (BOE-A-2016-5337, 3 de junio
de 2016).
80
Vase Clara Blanchar, Catalua recupera la Ley contra los desahucios que anul el Constitucional,
El Pas, 22 de diciembre de 2016.
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70. Varios Estados, entre ellos Austria, China, Filipinas, Tailandia y Viet Nam, han
establecido restricciones en cuanto a las adquisiciones por extranjeros de inmuebles
residenciales. La provincia de la Columbia Britnica en el Canad ha introducido un
impuesto del 15% para los propietarios extranjeros81. La ciudad de Vancouver aprob
recientemente un impuesto del 1%, aplicable tanto a los inversores extranjeros como
nacionales, sobre las viviendas vacas a fin de resolver el problema de las aproximadamente
20.000 viviendas vacas en su excesivamente especulativo mercado de la vivienda. Los
ingresos netos recaudados con esos impuestos se invertirn en iniciativas de vivienda
asequible82.
71. En otros lugares se han establecido impuestos sobre las propiedades de lujo.
Singapur grava con un 18% las transmisiones inmobiliarias83 e impone una tasa adicional
de adquisicin a los propietarios e inversores ricos, cuyos ingresos se utilizan para
subvencionar la propiedad de la vivienda de personas de ingresos bajos 84. Varias
jurisdicciones, como China, Alemania y Malasia, han introducido un impuesto sobre la
especulacin inmobiliaria85. En China se introdujo a principios de 2013, despus de que se
reanudara la actividad especulativa en el mercado de la vivienda, un impuesto que grava
directamente con un 20% las ganancias de capital, y en la provincia China de Taiwn los
propietarios de viviendas estn sujetos a un impuesto del 15% sobre el precio de venta de la
vivienda si la venden un ao despus de haberla comprado y del 10% si la venta se realiza
dos aos despus86.
72. Algunos Gobiernos han optado por fomentar un enfoque ms inclusivo de la
inversin privada en la vivienda mediante incentivos financieros para alentar la
construccin de viviendas asequibles. El Gobierno de Argelia, por ejemplo, financia la
construccin de viviendas de alquiler en suelo pblico gratuito para las familias con
ingresos 1,5 veces inferiores el salario mnimo. Tambin tiene un programa de
arrendamiento con opcin de compra para las familias con poca capacidad para pagar la
cuota de entrada inicial87. Otros Gobiernos exigen que los promotores inmobiliarios
incluyan en sus proyectos un porcentaje de viviendas asequibles. El Alcalde de Londres
anunci recientemente que los constructores debern garantizar que el 35% de viviendas
nuevas que se construyan sean realmente asequibles88.
81
Columbia Britnica, Ministerio de Finanzas, Impuesto adicional sobre la transmisin de bienes
inmuebles residenciales a entidades extranjeras en el Distrito Regional del Gran Vancouver: Ley del
Impuesto sobre la Transmisin de Propiedad Inmobiliaria (27 de julio de 2016). Disponible en
www2.gov.bc.ca/assets/gov/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/forms-publications/
is-006-additional-property-transfer-tax-foreign-entities-vancouver.pdf.
82
Vase ciudad de Vancouver, Empty homes tax. Disponible en http://vancouver.ca/home-property-
development/empty-homes-tax.aspx.
83
Ibid.
84
Vase Sock-Yong Phang y Matthias Helbie, Housing policies in Singapore, documentos de trabajo
del Instituto del Banco Asitico de Desarrollo, nm. 559 (Tokio, Instituto del Banco Asitico de
Desarrollo, 2016). Disponible en www.adb.org/sites/default/files/publication/181599/
adbi-wp559.pdf.
85
Andrew Heywood y Paul Hackett, The case for property tax speculation, documento de debate del
Smith Institute (Smith Institute, 2013), pg. 12. Disponible en https://smithinstitutethinktank.files.
wordpress.com/2014/11/the-case-for-a-property-speculation-tax.pdf.
86
Ibid.
87
Vase Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2014 Yearbook: housing finance in Africa:
a review of some of Africas housing finance markets (Sudfrica, noviembre de 2014). Disponible
en www.housingfinanceafrica.org/wp-content/uploads/2014/11/CAHF-14.11.2014-small.pdf.
88
Vase Dave Hill, Sadiq Khan sets out key plans for more genuinely affordable London homes,
Guardian, 29 de noviembre de 2016.
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89
Vase Hilary Osborne, Poor doors: the segregation of Londons inner-city flat dwellers, Guardian,
25 de julio de 2014.
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A/HRC/34/51
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