EL SEGUNDO REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

1. Reseña Histórica del Segundo Registro de la Propiedad.

El Registro del Occidente o Segundo Registro de la Propiedad Inmueble,

son los nombres con los que se le conocía antiguamente al Segundo Registro de
la Propiedad pero para poder comprender la historia del mismo es necesario
adentrarse a la historia del Registro General de la Propiedad.

En Guatemala, la Institución registral que se encargaría de llevar a cabo todo lo

referente a los bienes inmuebles, tiene entre sus antecedentes “los documentos
de propiedad expedidos por reyes y autoridades monárquicas”, de la época
colonial lo cual tenía validez para reclamar protección, sin embargo no tenía la
misma fuerza que posteriormente daría un Registro de la propiedad.

Es de notarse que durante la colonia, era en muchas ocasiones el mismo Rey

quien expedía los documentos, sin embargo tomando en cuenta que el período del
cual se está haciendo referencia era poco después de la conquista, las tierras de
los nativos no gozaban de la protección a sus terrenos.
Los títulos que conocidos como Reales Cédulas, eran entregados a los
conquistadores y luego guardados privadamente por los propietarios de las tierras.
Hablando un poco en cuanto al despojo de las tierras en este período y la
inexistencia de un registro y hasta cierto punto la arbitrariedad en contra de los
pobladores.

Uno de los antecedentes para Guatemala de los más antiguos, es el famoso

Antiguo Oficio de Hipotecas, fundado el 31 de enero de 1776, que data de la
época de los reyes Don Carlos y Doña Juana, Felipe V y Carlos II.
Durante la época colonial, las operaciones que llegarían a ser labor del Registro
de la Propiedad eran llevadas a cabo por el Rey de España y poco más tarde por
la Capitanía General del Reino de Guatemala, destacándose la famosa ley
hipotecaria española de 1861 con todas las directrices organizacionales y de
inscripción. Poco después de la independencia de los estados centroamericanos,
Guatemala se vio en la necesidad de las Jefaturas Políticas las encargadas de
llevar a cabo los registros inmuebles.

El Movimiento revolucionario de 1871, provocó grandes cambios estructurales no

solo en el ámbito político, educativo, entre otros, sino también en el ámbito
registral. Es precisamente en esta época, 1877 que el primer código civil cobra
vida, regulando muchos de los aspectos generales sociales, pero para el interés
especial de esta obra, se instituyó el marco legal del Registro de la propiedad
inmueble, lo cual fue una innovación de mucho beneficio para la seguridad jurídica
en materia de inmuebles; y el cual era conocido como Toma de Razones
Hipotecarias la cual tiene un enfoque especial como el funcionamiento de varios
registros de la propiedad inmueble en varios departamentos de la República, de lo
cual varios fueron los que estuvieron en funcionamiento, pero actualmente solo se
encuentran dos: el Registro de la Propiedad de la zona Central, en la ciudad de
Guatemala, y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en la ciudad de
Quetzaltenango. El primer asiento hipotecario que se hizo en Guatemala fue el 24
de abril de 1877, y
se encargó para la elaboración de un anteproyecto de ley hipotecaria al
Jurisconsulto Manuel Ubico.

El primer director del Registro fue Enrique Martínez Sobral. La normativa vigente
entonces reguló a esa institución con todo lo relativo a los títulos que se
encontraban sujetos a inscripción; la forma y efectos de la inscripción, de las
anotaciones preventivas, cancelaciones de los registros que se llevaban en tal
entidad; de la responsabilidad de los registradores y de los títulos supletorios. Sin
embargo se puede apreciar que este primer Registro, como lo recalca Nery
Muñoz, desde el aspecto de su ubicación, se aplicó en un principio el sistema
descentralizado: el 31 de mayo de 1892 se estableció uno en la cabecera
departamental de San Marcos, con su zona especial; el 23 de julio del mismo año,
se creó un nuevo registro en Retalhuleu, comprendido este departamento y el de
Suchitepéquez; el 1 de noviembre de 1897, se redujeron a tres, con asiento en la
capital, Jalapa y Quetzaltenango.

Para 1898 con los acuerdos de fecha 27 de abril y 30 de mayo, la división de los
registros quedó estructurada de la siguiente manera: un registro en la capital
Guatemala, Quezaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobán y San Marcos.
Fueron los acuerdos de fechas 18 de julio de 1933, 12 de junio de 1984 y 1 de
junio de 1936 que dejaron en vigencia los dos registros antes mencionados, el
primero el Registro General de la Propiedad, se encuentra ubicado en el edificio
situado en la novena avenida 14-25 zona uno de la capital de Guatemala, desde
1976, el Segundo Registro de la Propiedad se encuentra ubicado actualmente en
la 13 avenida y séptima Calle esquina de la zona uno, en el Centro Histórico de la
Ciudad de Quetzaltenango.

El código civil de 1933 dio una nueva pauta registral al abrir la puerta no solo a los
registros de bienes inmuebles, sino de otra clase de bienes. Por muchos años fue
llamado Registro de la Propiedad Inmueble, y fue hasta el año de 1970 cuando se
suprimió la palabra inmueble con el fin de ampliar las funciones de dicho registro.

El Segundo registro de la propiedad posee libros registrales de los bienes

inmuebles que se ubican en los departamentos de:
 Quetzaltenango.
 Sololá.
 San Marcos.
 Quiché.
 Huehuetenango.
 Totonicapán.
 Retalhuleu.
 Suchitepéquez.

Actualmente la legislación del Registro de la Propiedad pesa sobre lo preceptuado

en el Libro IV del Código Civil, Decreto ley número 106, que regula todo lo
relacionado a la actividad del Registro de la Propiedad, incorporando el registro de
bienes muebles susceptibles de inscripción y registro.

2. Definición.

Se define como Registro en el ámbito jurídico a aquella institución

encargada de mantener memoria de cierta información así como de los demás
actos que se deriven de la misma. El Registro de la Propiedad conforma la
información jurídica definidora de los derechos sobre las fincas, publicando los
titulares de los mismos y la legitimación para disponer de ellos.

Una definición más completa describe que un registro es un órgano administrativo

creado con la idea de garantizar la seguridad de los derechos subjetivos, con el fin
de que no pueda producirse una modificación desfavorable en las relaciones
patrimoniales de una persona sin su voluntad y la seguridad del tráfico jurídico,
con el objeto de que una modificación favorable en las relaciones patrimoniales de
una persona no quede sin efecto por circunstancias ignoradas de ella. Por ello, el
Estado organiza una actividad administrativa destinada a la publicidad de las
constituciones y transformaciones de ciertas situaciones jurídicas; esa
organización es el Registro General de la Propiedad pero esta misma se aplica al
Segundo Registro de la Propiedad.

3. Visión y Misión.

3.1. Visión: Ser una institución pública registral moderna y vanguardista, integrada
por personal comprometido y competente, preparado tecnológicamente para
brindar eficiencia, transparencia y certeza jurídica a las operaciones registrales.

3.2. Misión: Brindar protección y seguridad a las operaciones registrales relativas a

los bienes inmuebles y muebles identificables, a través de procesos ordenados y
lineamientos establecidos bajo el marco de la ley, con principios y guías registrales
enfocados en resguardar los derechos de propiedad de los ciudadanos en la
región sur occidente de Guatemala.

4. Base Legal del Segundo Registro de la Propiedad.

La base legal del Segundo Registro de la Propiedad inicia con La

Constitución Política de la República de Guatemala, la cual, en su artículo número
230 indica que El Registro General de la Propiedad deberá ser organizado a
efecto de que en cada departamento o región, que la ley específica determine, se
establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal. De
esto podemos determinar que la base de descentralización territorial fue
enmarcada a fin de que cada departamento cuente con su propio registro.
Actualmente esto no se ha llegado a culminar pues aún se encuentra que son
solamente dos los registros que funcionan en todo el país.

El Código Civil, Decreto Ley 106, en el libro IV Del Registro de la Propiedad,

estructura las funciones y registros que se llevan en el mismo de la siguiente
manera: (artículos 1124 al 1250):

 Título I de la Inscripción en General

o Capítulo I de los Títulos sujetos a inscripción.

o Capítulo II de la forma y efectos de la inscripción.
o Capítulo III de las Anotaciones y sus Efectos.
o Capítulo IV de las Cancelaciones.
o Capítulo V Certificaciones de Registro.

 Título II De las Inscripciones Especiales.

o Capítulo I disposiciones Generales.

o Capítulo II Registro de la Prenda Agraria.
o Capítulo III Registro e Testamentos y Donaciones por causa de
muerte.
o Capítulo IV Registro de la Propiedad Horizontal.
o Capítulo V Otros Registros Especiales.

 Título III de los Registros y los Registradores.

o Capítulo I Establecimiento de Inspección de Registros.

o Capítulo II Libros que deben llevarse en el Registro.
o Capítulo III De los Registradores.
 o Capitulo IV Errores en los libros y su rectificación.

Uno de los acuerdos primordiales en que se basa el Segundo Registro de la

Propiedad, es el Acuerdo Gubernativo 30-2005, con fecha 27 de enero de 2005,
denominado como el Reglamento de los Registros de la Propiedad, cuyo objetivo
principal es regular la forma en que los Registros de la Propiedad desarrollan sus
actividades y prestan sus servicios, de conformidad con la ley. Este reglamento
señala el sistema de registro en Guatemala el cual es de folio real. También
describe lo relativo a los libros que llevan los registros.

En cuanto a la vigilancia, el código civil señala que un juez de primera instancia de

lo civil, asignado por la Corte Suprema de Justicia tendrá la inspección del
Registro en cuanto a sus haberes (artículo 1217 -1219) y se desarrolla más
plenamente en el reglamento. Sin embargo es de resaltar que dicha inspección no
se refiere a una inspección económica, sino más bien, a todo lo relativo a las
inscripciones. Más adelante se retomará la inspección pero ya en un sentido
económico y el cual el mismo reglamento crea a la Comisión Nacional de
Registros, encargada de ésta.
El reglamento también señala lo relativo a la inscripción de bienes inmuebles, los
bienes muebles, el trámite de los documentos dentro de los Registros, la
organización administrativa del registro que se tratará en el siguiente apartado. 38

Por medio del Acuerdo Gubernativo 325-2005 del Ministerio de Gobernación, se

estableció el Arancel General para los Registros de la Propiedad, con el objeto de
fijar los honorarios de los Registros y el destino de éstos para el funcionamiento,
mantenimiento y modernización de los Registros.

En Materia de derecho registral, el Segundo Registro de la propiedad cuenta con

varias leyes y reglamentos que tienen que ver con sus funciones, entre las cuales
se mencionan las siguientes:

 Reglamento del Instituto De Fomento de Hipotecas Aseguradas.

 Ley del Impuesto al Valor Agregado.
 Ley Forestal.
 Ley de propiedad Industrial.
 Reglamento de la ley general de Cooperativas.
 Reglamento del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas.
 Ley de Impuesto sobre Circulación de Vehículos Terrestres.
 Ley de Migración.
 Ley para el Reconocimiento de las Comunicaciones y Firmas Electrónicas.
 Ley para la protección del Patrimonio cultural de la Nación.
 Reglamento del Plan de Ordenamiento Territorial de la Antigua Guatemala.
 Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
 Código Tributario.
 Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para
protocolos.
 Reglamento de la Ley de Minería.
 Ley de Registro Tributario Unificado y control General de contribuyentes.
 Ley de Contrataciones del Estado.
 Ley sobre el Impuesto de Herencias Legados y Donaciones.
 Ley de Adopciones.
 Ley de Titulación supletoria para entidades estatales.
 Ley de Armas y Municiones.
 Código Penal.
 Disposiciones Legales para el fortalecimiento de la Administración
Tributaria.
 Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado.
 Arancel General para los Registros de la Propiedad.
 Plan de ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala.
 Ley de bancos y Grupos financieros.
 Ley del Mercado de Valores y Mercancías.
 Reglamento de la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de papel sellado
especial para protocolos.
 Ley orgánica del Banco de Guatemala.
 Ley Reguladora del Procedimiento de Localización y Desmembración de
derechos sobre inmuebles proindivisos.
 Reglamento de la ley de Aviación Civil.
 Reglamento de Registro de Procesos Sucesorios.
 Ley de supresión de exenciones, exoneraciones y deducciones.
 Ley de Expropiación.
 Ley de Titulación Supletoria.
 Ley de Parcelamientos Urbanos.
 Convención sobre el Estatuto de los Refugiados.
 Ley orgánica de la Empresa Portuaria Nacional Santo Tomás de Castilla.
 Ley de Organizaciones no gubernamentales para el desarrollo.
 Reglamento de la Ley de Concejos de desarrollo Urbano y Rural.
 Ley de Adjudicación, Venta o Usufructo de Bienes inmuebles propiedad del
Estado de Guatemala, o de sus entidades autónomas, descentralizadas y
de las municipalidades, con fines habitacionales para familias carentes de
vivienda.
 Ley del Organismo judicial.
 Ley de inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados.
 Código de Derecho internacional privado.
 Reglamento de la Ley Forestal.
 Ley de Aviación civil.
 Ley del Registro Nacional de las personas.
 Reglamento de la Ley de Migración.
 Código de comercio.
 Ley del Timbre forense y Timbre Notarial.
 Ley de Registro de Información catastral.
 Reglamento de Regularización de la Tenencia de las Tierras entregadas
por el Estado.
 Ley general de cooperativas.
 Reglamento para la Construcción de viviendas individuales con áreas
comunes en copropiedad.
 Reglamento de la Ley de Vivienda y asentamientos humanos.
 Arancel de Abogados, árbitros, procuradores, mandatarios judiciales,
expertos, interventores y depositarios.
 Ley de Nacionalidad.
 Creación del Registro de Procesos Sucesorios.
 Ley de Minería.
 Código Procesal Civil y Mercantil.
 Código Civil.
 Ley del Fondo de Tierras.
 Ley de áreas protegidas.
 Ley reguladora de la Tramitación notarial de asuntos de Jurisdicción
Voluntaria.
 Ley de Transformación Agraria.
 Ley de los consejos de desarrollo urbano y Rural.
 Ley preliminar de Urbanismo.
  Reglamento de la Ley del impuesto sobre circulación de vehículos
terrestres, marítimos y aéreos.
 Reglamento de la Ley del Fondo de tierras.
 Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos.
 Código de Notariado.
 Código Municipal.
 Ley de Garantías Mobiliarias.
 Ley de Rectificación de Área.
 Ley Reglamentaria para Trabajadores de Agrimensura.
 Reglamento de la Ley Denominada Disposiciones Legales para el
fortalecimiento de la Administración Tributaria.

5. Estructura y Funcionamiento Orgánico.

El Código Civil, decreto ley 106 de 1963 en el título IV, señala la

organización jurídica del Registro de la Propiedad, la cual por analogía se aplica al
Segundo Registro de la Propiedad, partir del artículo 1124, el cual indica que: El
Registro de la propiedad es una institución pública que tiene por objeto la
inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con
excepción de las garantías mobiliarias que se constituyan de conformidad con la
Ley de Garantías Mobiliarias”.
Este artículo denota que el Registro es una institución pública, es decir que
pertenece al Estado, no es de carácter privado y se puede señalar entonces que
su finalidad máxima debe de ir en el orden del fin último del Estado.

Como institución es responsable de realizar de conformidad con la ley, las

actividades registrales relativas a bienes inmuebles y muebles identificables,
mediante la utilización óptima de sus recursos tanto humanos, como materiales,
financieros y tecnológicos, para satisfacer a los usuarios, garantizándose la
seguridad jurídica que contribuye en última instancia al desarrollo social y
económico del país.

Los fines secundarios del Segundo Registro de la propiedad son los siguientes:

 Fines Estadísticos: con lo cual se refleja la cantidad de contratos traslativos

de dominio, y aporta datos monetarios sobre dichas transacciones.
Artículos 1220, 1231, 1232 del Código Civil.

 Fines Fiscales: el registro funciona como contralor fiscal indirecto, ya que el

mismo colabora con el Estado mediante la información que le proporciona
para que se lleve a cabo la recaudación de impuestos (Impuesto único
sobre inmuebles).

5.1. Estructura Organizacional:

El Reglamento de los Registros de la Propiedad en sus artículos del 26 al 31

detallando la organización administrativa del Registro con un breve detalle de sus
funciones.

Tomando en cuenta que una de las finalidades de este acuerdo es la

modernización, el Segundo Registro de la propiedad en la justificación del manual
de funciones ha dicho que: “La Modernización Registral es un eslabón importante
dentro de la Institución, dentro de sus facetas está el ordenamiento de las
actividades administrativas, en consecuencia es importante determinar las
funciones y actividades de cada uno de los Departamentos y establecer el rol que
cada uno de los trabajadores juega en tan prestigiada Institución” El manual de
Organización y Funciones del Segundo Registro de la Propiedad desarrolla el
perfil de cada uno de los puestos dentro del Segundo Registro de la Propiedad,
pudiéndose resumir de la siguiente manera, todos enumerando el perfil y
descripción del puesto:
Segundo Registro de la Propiedad, Manual de Organización y Funciones del
Segundo Registro dela Propiedad.

6. Autoridades.

La integración de la comisión Nacional Registral se realiza de la siguiente

manera, además estas son las personas que actualmente le integran. Todo ello de
conformidad con lo establecido en el Artículo 32 del acuerdo gubernativo 30-2005
que contiene el Reglamento de los Registros de la Propiedad.

La Comisión Nacional Registral se integra de la siguiente manera:

Por ejercicio del cargo de Registrador:

Titular: Msc. Elmer Erasmo Beltetón Morales
Registro General de la Propiedad
Presidente de la Comisión Nacional Registral

Titular: Lic. José Eleazar Esponda Beteta

Segundo Registro de la Propiedad

Por el Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala:

Titular: Lic. Fernando José Quezada Toruño
Suplente: Lic. Sergio Antonio Escobar Antillón

Titular: Luis Felipe Sáenz Juárez

Suplente: Licda. Mirna Lubet Valenzuela Rivera de Mérida

Titular: Lic. Rodolfo Cárdenas Villagrán

Suplente: Lic. Roberto Estuardo Morales Gómez

Por el Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial:

Titular: Pendiente
Suplente: Licda. Magda Nidia Gil Barrios

Titular: Lic. Luis Augusto Zelaya Estradé

Suplente: Lic. Tulio Armando Vargas Estrada

Titular: Lic. Edgar Estuardo Asturias Utrera

Suplente: Lic. Jorge Escobar Feltrín.

7. Características:

Son precisamente las características que este órgano posee las que lo
enmarcan en una posición ajena a los demás órganos a servicio del Estado.
Acosta Morales38 enumera las siguientes características:

7.1. Tiene su propio régimen económico. Se puede decir que esta ha sido la
característica que más crítica ha tenido el Segundo Registro de la Propiedad de
parte no solo de jurisconsultos pero también del mismo Estado y de otras
organizaciones ajenas al Estado. “En cuanto a los ingresos de los registros y su
administración, en el inicio se caracterizó por una total ausencia de normas y
controles” lo cual propiamente anota la licenciada Reyna Silverio39 Primero que
nada cabe señalar que el Segundo Registro de la propiedad no aparece dentro del
presupuesto general de la nación, es decir que sus fondos son privativos y
depositados en su totalidad, en cualquier banco nacional, en cuentas específicas,
con destino al pago de sus funcionarios y empleados y la modernización del
mismo registro.

Hay que destacar que la percepción de ingresos del registro y su administración,

en el inicio, retornando a la historia del Registro, se caracterizó por una total
ausencia de normas, procedimientos y controles. “El régimen arbitrario de
distribución de ingresos que prevaleció durante décadas, impedía introducir
reformas sustanciales en los procedimientos de inscripción, bajo el pretexto de
que no se contaba con fondos suficientes.”40 Con la modernización de los
registros que inició en 1993 en materia registral, las primeras modificaciones que
se dieron fueron con respecto al pago de honorarios y el destino de éstos, como
ente con autonomía financiera. Este principio de autonomía financiera lo ubica en
un contexto especial pues como se explicó, genera sus propios ingresos y
administra los mismos. Esa reforma se dio para evitar malos gastos en cuanto al
dinero que ingresaba al Registro; se tiene conocimiento que antes de dicha
reforma, el titular del Registro de la propiedad devengaba honorarios equivalentes
al 40 por ciento, de los ingresos, otro porcentaje similar se destinaba al pago de
honorarios de los operadores, y el restante 20 por ciento, cubría los gastos
generales de la institución

El arancel general para los Registros de la propiedad, Acuerdo Gubernativo No.

325-2005, en su artículo uno señala como objeto: “Por los servicios que prestan,
los Registros de la Propiedad percibirán únicamente los honorarios que fija este
arancel;
Aunque el arancel no señala propiamente la cantidad correspondiente al pago de
funcionarios o el porcentaje destinado a éstos, deja en claro el artículo 10 que “del
monto total de los honorarios efectivamente percibidos, los Registradores están
obligados a destinar no menos del veinte por ciento para constituir un fondo que
exclusivamente se utilizará para el financiamiento de inversiones e infraestructura
necesarias para su modernización, optimizar, simplificar y agilizar el servicio a los
usuarios; resguardar y conservar los libros físicos, efectuar estudios y
evaluaciones, instalar nuevas tecnologías, adquirir, mantener, actualizar y renovar
equipo, sistemas, programas, licencias de operación y aplicaciones técnicas
idóneas para promover y mantener con tecnología de punta el óptimo
funcionamiento y la prestación de servicios de los Registros y para cualquier otra
actividad conexa, necesaria o complementaria de las anteriores” el mismo artículo
señala que los depósitos de los ingresos del Registro de la propiedad se
efectuarán en los bancos del sistema.

Se señala también deben de llevar contabilización y que su administración es

independiente de registro a registro. En este mismo artículo se señala uno de los
pocos controles que se tiene sobre el Segundo Registro de la propiedad.
Este control es el que ejerce la Comisión Nacional Registral la cual da autorización
previa al registro para que haga los gastos pertinentes para su modernización.

Muchos han sido las discusiones tanto políticas como económicas aún jurídicas
sobre el control que éste órgano tiene sobre los ingresos del Segundo Registro de
la Propiedad, lo cual ha provocado muchísimas inconformidades de parte de los
mismos usuarios, muchos de los cuales aducen que por ser fondos públicos,
debería de estar sometido el control que ejerce la Contraloría General de Cuentas,
y que como se analizó en el capítulo anterior, se encuentra presente en la mayoría
de entidades estatales tanto descentralizadas como autónomas por mandato
constitucional según el artículo número 232 de la Constitución Política de la
República de Guatemala.

Sin embargo es la Comisión Nacional Registral, creada por el Acuerdo

Gubernativo 30-2005, la que efectúa dicha vigilancia, en el artículo 39 incisos 3, 4,
5, 7, se establecen estas funciones:
“3) aprobar los proyectos de presupuesto que someten a su conocimiento los
registradores, supervisar y aprobar su correspondiente ejecución,

“4) Aprobar los proyectos de modernización tecnológica, de resguardo de los libros

físicos o de modernización, en general, que sean sometidos a su conocimiento por
los Registradores a cardo de los fondos que éste reglamento desina para estos
fines;

5) Conocer y aprobar cualquier modificación a los aranceles de los Registros

previo a conocerla el Presidente de la República, tomando en cuenta que se trata
de la prestación de un servicio;…

7) Designar y aprobar la contratación cada año, de la persona o entidad que

deberá efectuar la Auditoría Externa de la Contabilidad de los Registros de la
Propiedad, dictarle los parámetros bajo los cuales deberé rendirla, y recibir de ésta
en forma directa, los resultados y recomendaciones que sean del caso.”

7.2.El registrador es nombrado por el presidente de la República: tal como lo

indica el artículo 1225 del Código Civil, este nombramiento se lleva a cabo
mediante acuerdo gubernativo, a través del Ministerio de Gobernación,
empleándose la misma manera para el traslado, permuta o cesación del cargo.
Las calidades que debe de tener el Registrador, en primera instancia son: Ser
guatemalteco de origen, notario y abogado activo, artículo 1226 del Código Civil.
Dada la importancia de los actos que el Registrador tiene en el ejercicio de su
cargo, el mismo cuerpo legal señala que debe de cumplir con una garantía a fin de
cubrir con las responsabilidades en que incurriese, lo cual se lleva a cabo por
medio de hipoteca y fianza. La fijación del importe de la garantía la fija el Ministerio
de Gobernación.

Uno de los artículo especiales referentes a los Registradores es el 1235, pues es

aquí donde queda señalado que los registradores no pueden ser parte de ningún
litigio en que se ventile la validez o nulidad de una inscripción, excepto cuando se
les deduzcan responsabilidades por abusos de sus funciones o por defecto de una
inscripción y en lo ocursos de queja; se puede ver claramente que existe una
marcada protección hacia los registradores y muy poca participación de ellos en
procesos que pudiesen surgir contra la entidad.

Si se considera al Registrador como el Representante legal del Segundo Registro

de la propiedad, no tiene mucha participación, salvo lo que la ley ha señalado, lo
cual resulta ser nota curiosa. Sobre la responsabilidad del Registrador, en el
artículo 1236 se señala que será responsable conjuntamente con la persona que
haya sido beneficiada con su error por los daños y perjuicios ocasionados.

La ley también indica que, puede existir un registrador sustituto, el cual tendrá las
mismas calidades, debiendo prestar la garantía antes referida, en caso de
excederse de un mes el tiempo de interinidad, artículo1234, código Civil. Cada
registro puede contar con registradores auxiliares, designado por el registrador
propietario bajo su responsabilidad, sus calidades son las mismas y tienen las
mismas limitaciones y la de garantizar las responsabilidades en que pudiere
incurrir con hipoteca o fianza.

En cuanto al resto de funcionarios que laboran dentro del Segundo registro, ellos
son nombrados por el Registrador, pasando por lo dictaminado el Manual de
Procedimientos Administrativos para la Contratación de Personal42. Dentro del
Segundo registro se puede mencionar el Sindicato de Trabajadores del Segundo
Registro de la propiedad “Cinco de Agosto”.

7.3. Depende del Ministerio de Gobernación: lo cual es mencionado en el artículo

1225 del Código Civil en cuanto al nombramiento del Registrador. Es interesante
esta característica que señala Acosta pues, debido a las funciones eminentemente
jurídico- económicas que el Segundo Registro de la propiedad ostenta, debería
estar a cargo del Ministerio de Economía.

8. Valores:

Como toda institución el Segundo Registro de la Propiedad cuenta con valores

que ayudan a los trabajadores a convivir de la mejor manera posible así como
bridar un mejor servicio a los usuarios, dichos valores son:

 Honestidad: Valor trascendente orientado al desarrollo de conductas

laborales transparentes y congruentes con los principios de la institución,
priorizando el buen uso de los recursos asignados.

 Responsabilidad: Valor laboral orientado al cumplimiento adecuado y

confiable de los compromisos organizacionales adquiridos, y de la
resolución eficaz de los problemas enfrentados.

 Lealtad: Conducta laboral cotidiana orientada a analizar y decidir, a través

de juicios de valor, acciones donde se priorizan los intereses de la
institución y sus trabajadores, por sobre los personales.

 Respeto: Valorar y aceptar las decisiones del grupo y cumplir con los
acuerdos planteados.

 Solidaridad: Valor orientado al desarrollo de conductas laborales donde los

intereses de los demás son tanto o más importantes que los propios, tanto
en situaciones críticas como normales.

 Cultura: Se caracteriza por la acción del individuo por prepararse a través

del aprendizaje a fin de entender holísticamente los procesos.

 Estética:Sentido de la belleza en los espacios, en las actividades, en las

acciones. Implica orden, limpieza.

 Iniciativa: Valor organizacional que caracteriza aquellas conductas de

incentivo permanente de la innovación, la voluntad de servicio y el
mejoramiento continúo de las tareas asignadas.

 Trabajo En Equipo: Trabajar en colaboración con otros, formar parte del

grupo, trabajar juntos.
  Liderazgo: Asumir el rol de guiar a un grupo o equipo de trabajo con la
finalidad de alcanzar los objetivos trazados en la visión y la misión, que fija
el deseo de la organización de marcar la pauta dentro de la Institución.

 Crecimiento Mutuo: Proceso mediante el cual se supera continuamente el

desempeño individual, en forma simultánea con el equipo, siempre en una
relación ganar-ganar

 Calidad:Conjunto de características de un producto que le confieren la

cualidad para satisfacer las necesidades establecidas.

 Satisfacción Del Cliente: Cumplir con las expectativas y necesidades en

función de requerimientos establecidos.

 Comunicación: Transmitir en forma veraz, clara y oportuna, la información

necesaria para el buen desempeño del equipo de trabajo.

9. Calificación Registral:

La calificación es la función esencial de los registradores, porque presupone

la verificación de parte del Estado de la correcta aplicación del principio de
legalidad a que están sujetos todos los actos y contratos inscribibles. Por otra
parte, en el ejercicio de esa atribución la actuación de los registradores como
funcionarios públicos debe también adecuarse a ese principio. Por ello, el
prudente y bien fundamentado cumplimiento de esa función y su absoluta
correlación con las funciones notarial y administrativa son, en buena medida, los
cimientos idóneos para la existencia y el positivo funcionamiento de un sistema
normativo confiable, expedito, efectivo y eficiente, que genere seguridad, certeza y
publicidad de los derechos y actos inscritos.

10. Tramite de los Documentos:

El trámite de documentos que debe seguir el Segundo Registro de la

Propiedad está regulado en el Capítulo IV del acuerdo gubernativo 30-2005
“Reglamento de los Registros de la Propiedad”, el cual es:

1. Ingresar los documentos para su trámite. (esta función le corresponde a la

Secretaria General).
2. Se marca el documento, con la fecha y hora exacta de recepción y el
número que corresponda.
3. A la persona que presenta el documento se le entregara un recibo en el que
se hará constar el número que se le asigno y la cantidad depositada a
cuenta de honorarios.
4. Se inscribe el documento en el libro de entrega de documentos.
5. Se hará la separación de documentos atendiendo al asunto que se trate.
6. Se procederá a repartir los documentos entre los operadores y
certificadores.
7. Al efectuarse la operación, suspensión o rechazo el operador emitirá la
razón correspondiente del documento.
8. El departamento de Contabilidad recibirá los documentos operados, las
certificaciones y cualquier otro documento que cause honorarios, para su
debido control contable.
9. Los documentos son firmados por el registrador.
10. Después de haber firmado los documentos son enviados a la Secretaria.
11. Se entregan los documentos a los interesados.
11. La Modernización Registral:

La modernización registral fue un tema impulsado a partir de los años

noventa en la búsqueda del mantenimiento de la seguridad jurídica en materia
registral de los actos de los particulares pertenecientes a los bienes sujetos a
registro, mucho de lo cual ha tenido que ver en relación a los sistemas operativos
registrales; siendo un claro ejemplo el que anteriormente se llevasen libros, y
ahora se han implementado hojas electrónicas o digitales.

Bajo el gobierno del licenciado Ramiro de León Carpio, a mediados de 1993, se

apoyó la Comisión Nacional de Reforma Registral, la cual estaba encargada de la
Modernización del registro, dicha reforma fue inaugurada en noviembre de 1995.
Fue hasta 1996 que se pone en marcha la reforma registral, específicamente el
dos de julio, cuando se aprueba el Acuerdo Gubernativo número 317-93.

Con el acuerdo gubernativo 317-93 se efectuó un cambio general en el aspecto

financiero de los registros de la propiedad implementándose la forma en que se
distribuirían los honorarios del registro de la propiedad. Para este entonces, la
autonomía financiera era un hecho para el registro, sin embargo, adolecía de un
grave y por mucho tiempo defecto en cuanto a la distribución financiera, puesto
que, gran porcentaje de los ingresos en el registro eran empleados para el pago
de los laborantes que para el avance de los registros, se convirtió en una mina de
oro, para todas aquellas personas que laboraban en dicha institución desvirtuando
de esta manera los fines para los cuales fue creado.

El Acuerdo Gubernativo 30-2005, conocido como el Reglamento de los Registros

de la propiedad, fue creado no solo para un mejor manejo administrativo de los
Registros de la propiedad existentes en el país, sino también como una escalón en
el proceso de modernización registral, tal como lo señala su primer considerando
Que para reordenar el funcionamiento de los Registros de la Propiedad se hace
necesaria la emisión de un nuevo reglamento que desarrollo el contenido del libro
IV del Código Civil y que contenga, además disposiciones que permitan aplicar la
mejor tecnología.

El proceso de Modernización ha dado un elemento que tiene grandes

responsabilidades, el cual es la Comisión Nacional Registral, creada por el
Acuerdo Gubernativo 30-2005, siendo un órgano colegiado de acompañamiento a
los registros de la propiedad, y cuya finalidad es el mejoramiento y modernización
de los servicios que prestan los servicios; en especial alcanzar y mantener la
certeza jurídica propia de sus funciones.

Anteriormente se mencionaron varias de las funciones de ésta comisión, pero es

especial en el caso de ésta respecto a la modernización registral, analizando el
decreto 30-2005, en el artículo 39 sobre sus fines, el inciso 1 claramente señala
que la Comisión Nacional Registral, tendrá entre sus fines recopilar los estudios y
propuestas cuyo objetivo sea la modernización y funcionamiento de los Registros
y velar por la ejecución de los que estime pertinentes. En igual sentido se sitúa el
inciso 4 del mismo artículo aprobar los proyectos de modernización tecnológica,
de resguardo de los libros físicos o de modernización.

Un punto importante en cuanto a la modernización registral son los Criterios

registrales o guías de calificación registral. Es conocido que en Guatemala se ha
empleado por varias décadas el sistema de Folio Real, ahora, con el incremento
tecnológico se ha visto necesario estar a la vanguardia en cuanto al
procesamiento de información, incluida la información registral, para la obtención
más fácil y rápida de los datos contenidos en los libros. No se pretende la
unificación de leyes dispersas, sino que se pretende lograr la unificación de la
información registral, para que exista concordancia entre el folio real y toda la
información plasmada en los discos ópticos, con lo que se pretende salvaguardar
la información más eficazmente y así evitar el problema de extravío de la
información, logrando llevar un historial exacto de lo inscrito en el registro, es de
considerar que son muchas las leyes que tienen puntos en materia registral como
se mencionó anteriormente.

Es de considerar también que este proceso de modernización registral, no llevaba

incluido únicamente el poner a trabajar la tecnología solo por ser un avance
científico, es más, la misma Constitución Política de la República de Guatemala en
el artículo 39 da un claro fundamento legal al preceptuar que el Estado garantiza
el ejercicio de la propiedad privada y deberá crear las condiciones que faciliten al
propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso
individual y el desarrollo nacional en beneficio de los Guatemaltecos. Así también
el Código Civil señala en su artículo 1221 que el registro queda facultado para
innovar progresivamente el sistema, adoptando la microfilmación de los
documentos, la computarización y teleproceso, de acuerdo con las posibilidades
económicas de dicho registro.

Los esfuerzos en Guatemala por procurar la modernización en materia registral

han colocado al país en un buen puesto de calificación a nivel mundial, hecho por
el Doing Bussiness Report de 2009 del Banco Mundial, que situó al Registro
General de la Propiedad de Guatemala como número uno en América Latina y en
el puesto veinticuatro de entre 189 países. Un avance en la modernización del
sistema es que en la actualidad ya se pueden obtener certificaciones registrales
por medio del sistema bancario, tanto en la ciudad capital como en los
departamentos. Otra muestra es la inauguración de la agencia registral en el
departamento de Petén.

Esta oficina no funciona como una agencia receptora de documentos, ya que los
únicos facultados para esto son los Registro General de la zona central y el
ubicado en Quetzaltenango. Sin embargo la oficina está facultada para dar
información y certificaciones necesarias a los usuarios. Se recalca que esta
agencia no es un registro independiente, sino una derivación de principal, para
descongestionar y facilitar el uso e información a nivel departamental.

Con todo el proceso de modernización registral puede surgir la pregunta sobre los
documentos electrónicos y todo lo derivado a la firma electrónica o digital. La
postura registral aún, cuando a los documentos electrónicos se les puede
reconocer un valor probatorio, en el caso particular de los Registros de la
propiedad en Guatemala, no son títulos que puedan inscribirse.
En cuanto a la modernización el Segundo registro de la propiedad hizo grandes
avances para el período 2006 -2007 el Segundo registro se incorporó a los
sistemas SIAF, SICOIN y GUATECOMPRAS del Ministerio de Finanzas Públicas.

12. Preguntas Más Frecuentes:

¿CÓMO OBTENER LA BOLETA DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS?

La boleta de Presentación de Documentos se encuentra a la venta en el módulo
de información del Segundo Registro de la Propiedad. Tiene valor de Q. 1.00 (un
quetzal) y es indispensable llenarla con todos los datos que allí se le piden y
presentarla en cualquiera de las cajas 2, 3, 4 y 5 juntamente con los documentos a
operar, donde deberá pagar los honorarios respectivos.
¿CÓMO OBTENER UNA BOLETA DE SOLICITUD DE CERTIFICACIONES?
La boleta de Solicitud de Certificaciones se encuentra a la venta en el módulo de
información del Segundo Registro de la Propiedad. Tiene valor de Q. 1.00 (un
quetzal) y es indispensable llenarla con todos los datos que allí se le piden y
presentarla en las cajas 6 y 7 donde deberá pagar los honorarios respectivos.

¿QUÉ NECESITO PARA REGISTRAR MI PROPIEDAD?

La inscripción de propiedades es un trámite simple, fácil y de bajo costo que
puede hacer usted mismo en las oficinas del Segundo Registro de la Propiedad o
bien, solicitarlo a su notario de confianza.

Documentos Necesarios:
1. Título original (testimonio de la escritura pública que el notario compulso
cuando usted adquirió la propiedad, planos, autorización municipal y todo
documento que le haya entregado el notario).
2. Duplicado del documento anterior en original firmado y sellado en cada una
de las hojas por su notario.
3. Boleta de Presentación de documentos.

Pasos a Seguir:
1. Solicitar una boleta de presentación de documentos en el módulo de
información del Segundo Registro de la Propiedad con valor de Q. 1.00 (un
quetzal).
2. Pasar a las ventanillas de Visa-Sat para revisar que se haya cumplido con
el pago de los impuestos respectivos (allí se consignara el sello
correspondiente).
3. Ingresar en cajas el testimonio original y su duplicado, así como la boleta de
presentación de documentos. El cajero hará el cálculo de honorarios que
usted deberá pagar y le indicara la fecha en que podrá recoger de vuelta el
original del con la “Razón Registral” en donde constará que su propiedad
quedo debidamente inscrita.
4. En caso la inscripción del documento haya generado más honorarios que
los calculados, usted deberá cancelar esta diferencia en el momento de
retirarlo.

¿CÓMO VISAR SUS DOCUMENTOS?

Todos los documentos de operación registral relativos a la transferencia de
dominio deben ser visados por la SAT antes de ser ingresados al Segundo
Registro de la Propiedad. Ellos son los encargados de verificar el cumplimiento de
las obligaciones tributarias. Las oficinas de Visa-Sat se encuentran debidamente
identificadas dentro de la institución.

¿CÓMO SOLICITAR UNA CERTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN Y/O

CERTIFICACIÓN DE DUPLICADO?
La Solicitud de Certificaciones es un trámite simple, fácil y de bajo costo que
puede hacer usted mismo en las oficinas del Segundo Registro de la Propiedad o
bien, solicitarlo a su notario de confianza.

Documentos Necesarios:
1. Boleta de Solicitud de Certificaciones.
2. Pago de honorarios en cajas 6 y 7
3. Tener el número de la Finca, Folio y Libro donde se encuentra inscrita la
propiedad

Pasos a Seguir:
 1. Solicitar una boleta de Solicitud de Certificaciones en el módulo de
información del Segundo Registro de la Propiedad con valor de Q. 1.00 (un
quetzal).
2. Presentar en las cajas 6 y 7 la boleta de Solicitud de Certificaciones
debidamente llena. El cajero le hará saber el valor de los honorarios por
cancelar fijados en el arancel respectivo y le indicará la fecha en que
deberá recoger sus documentos (no debe exceder más de 48 hrs.) en
donde el Segundo Registro de la Propiedad Certifica que la propiedad está
debidamente inscrita incluyendo sus anotaciones, limitaciones,
desmembraciones, hipotecas, gravámenes y cualquier otro derecho que
tuviere vigente.

¿CÓMO SOLICITAR UNA CERTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN Y/O

CERTIFICACIÓN DE DUPLICADO?
Antes de comprar una propiedad, le recomendamos seguir los siguientes pasos:
1. Solicitar al vendedor que le presente el título de propiedad debidamente
inscrito en el Registro.

2. Con el número de finca, folio, libro y departamento, solicite una certificación

de la propiedad que usted desea comprar, verificando:
- El nombre del propietario
- Ubicación de la propiedad
- Área inscrita de la propiedad
- Verificar si la propiedad le aparecen hipotecas u otras anotaciones o
limitaciones inscritas.
- Verificar la identidad del vendedor con la cedula o DPI, con los vecinos y
con los vecinos del inmueble.

¿QUÉ ES LA INMOVILIZACIÓN DE BIENES REGISTRADOS?

En aras de proteger el derecho de propiedad, el estado de Guatemala implemento
por medio del Decreto 62-97 del Congreso de la Republica, la inmovilización de
bienes registrados, el cual constituye una medida para que los bienes y derechos
inscritos en los Registros de la Propiedad, no sean enajenados o gravados sin el
consentimiento del propietario y evitar así cualquier mala práctica que pueda
perjudicarlos.

Se pueden inmovilizar todos los bienes y derechos inscritos en el Segundo

Registro de la Propiedad y se puede inmovilizar por días, meses o años, hasta un
máximo de 3 años. También puede prorrogarse la inmovilización por un periodo
igual.

¿CUALES SON LOS TRES PASOS DE LA INMOVILIZACION?

1. Realizar un documento notarial haciendo la solicitud de la inmovilización la
cual debe contener:
- Todos los datos que identifiquen al solicitante
- Identificación clara del bien a inmovilizar
- Declaración jurada argumentando que no existe cesión a ningún título ni
hipoteca pendiente de inscribir, otorgados con anterioridad a la fecha de
suscripción.
- La solicitud en original y copia deben contener la firma y huella dactilar
del solicitante en original.
- La solicitud deberá contar con legalización notarial de la firma del
solicitante.

2. Comprar en el Modulo de Información la boleta de presentación de

documentos con valor de Q. 1.00; llenarla debidamente, corroborar la
información, firmarla y adjuntarla a la anterior documentación.
 3. Cancelar en Área de cajas los honorarios del registro con valor de Q. 160.
(Art. 2 Arancel General para los Registros de la Propiedad Acuerdo
Gubernativo 325-2005)

¿QUÉ HACER AL DETECTAR ALGUNA ANOMALÍA EN LAS INSCRIPCIONES

DE SU PROPIEDAD?
En el momento de que usted descubra cualquier anomalía en las inscripciones de
sus bienes, ya sea por certificación extendida por este Registro o consulta
electrónica, presente una denuncia en el Ministerio Público o bien, presentarse a
la Gerencia de Seguridad Registral del Segundo Registro de la Propiedad para
recibir información y orientación debiendo presentar la siguiente información:
- Documento de identificación del Interesado.
- Información y documentación que acredite la anomalía.
- Si la persona se encuentra en el extranjero es recomendable contactar a
algún familiar o persona de confianza, quien de preferencia se asesore
de un abogado para iniciar el proceso.