Especial Del Mes

Abril / 2015
Año 1 Volumen 10
ESPECIAL DEL MES
Nueva normativa contra

los fraudes inmobiliarios
Actualidad
Área
Civil Últimasdelmodificatorias
Especial Mes al Código Civil
Contenido
ENTREVISTA 1
CARLOS ENRIQUE BECERRA: Buenas intenciones para combatir los efectos de los
22
fraudes: Ley N.° 30313
ENTREVISTA 2
MARIO CASTILLO FREYRE: Con la Ley N.º 30313 no estamos ante un supuesto 28
exótico de materia arbitrable
DOCTRINA PRÁCTICAMARTÍN MEJORADA: Herramientas contra el fraude inmobiliario 34
DOCTRINA PRÁCTICAGILBERTO MENDOZA DEL MAESTRO: La Ley N.° 30313, ¡ahí está el detalle! 40
DOCTRINA PRÁCTICA
HENRY HUANCO PISCOCHE: Cuando justos pagan por pecadores… Análisis de 48 La
Ley N.° 30313: el fraude inmobiliario
JAVIER ANAYA CASTILLO: Cancelación administrativa de un asiento registral
DOCTRINA PRÁCTICAviciado y el cambio al principio de legitimación registral: comentarios 56
a la Ley N.° 30313
DOCTRINA PRÁCTICAWUILBER JORGE
Vulneración ALCA ROBLES:
a la naturaleza Ladel
especial formulación de oposición
procedimiento registral osegún la Ley
necesaria N.° 30313.
medida 88
para una efectiva seguridad jurídica
DOCTRINA PRÁCTICAJORGE ORTIZ PASCO: Ley N.° 30313: un solo de contradicciones 110
ENTREVISTA
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Buenas intenciones para combatir los efectos
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n de los fraudes: Ley N.° 30313
Carlos Enrique Becerra*

Notario Público de Lima.
A propósito de la recientemente emitida Ley N.° 30313, en esta interesante entrevista el

notario Carlos Enrique Becerra, connotado experto en la temátic a registral y notarial, ex-
plica los alcances generales de las funciones notariales y comenta críticamente los cambios
introducidos por el dispositivo a los efectos de combatir los fraudes inmobiliarios. Una
frase suya queda como conclusión de su análisis especializado: “se tiene buenas intencio-
nes para combatir los efectos de los fra udes pero (…) no se ataca de raíz los problemas”
Actualidad Civil (AC): A modo de intro- decía el jurista español Castán Tobeñas. El
ducción, ¿nos podría decir qué funciones notario da fe y da forma tratándose de los
cumplen los notarios? actos y contratos que se celebren ante él y
esto implica en nuestro país autenticar, redac-
(CBP): La función notarial implica una gama tar, conservar, reproducir, asesorar y tramitar
de actividades, es una función compleja como asuntos no contenciosos.
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San En este contexto el notario peruano tiene que
Marcos. Ha sido Decano del Colegio de Notarios de vericar que los instrumentos protocolares
Lima (CNL), Presidente de la Junta de Decanos de que se otorgan ante él se hallen de acuerdo
Colegio de Notarios de Lima, Presidente del Congreso con la ley, puesto que los documentos nota-
Interamericano de Notarios 27º, Presidente y director
y Miembro riales tienen la presunción de autenticidad
de la Escuela peruana de Derecho Notarial
de la Academia Notarial Americana (ANA). en los hechos y legalidad en el derecho. Por
22 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Carlos Enrique Becerra Normativa contra los fraudes inmobiliarios
ello, tiene que vericar por ejemplo que se

paguen los impuestos de alcabala, a la renta,
predial, etc. Incluso, hace dos años se nos
impuso obligaciones de control y diligencia
en materia de prevención y lavado de activos,
minería ilegal, narcotráco y nanciamiento
de terrorismo.
También se nos ha impuesto la obligación
de acceder a la base de datos de Reniec
para identicar aprotocolares
de instrumentos las personasy tratándose
para el uso
del sistema de identificación biométrica.
Ahora con esta nueva ley se nos exige que
recurramos también a la Dirección General
de Migraciones (tratándose de extranjeros),
que tramitemos oposiciones a inscripciones Carlos Enrique Becerra
registrales en trámite y que debamos solicitar
anotaciones preventivas tratándose de instru- Ahora con esta nueva ley se nos
mentos protocolares y extraprotocolares pre- exige que recurramos también a
sumiblemente falsicados o en los que haya la Dirección General de Migracio-
habido suplantación de personalidad, en un nes (tratándose de extranjeros),
tiempo determinado y bajo responsabilidad. que tramitemos oposiciones a ins-
¿Qué más podemos hacer? cripciones registrales en trámite y
que debamos solicitar anotaciones
(AC): ¿Consideraría que función notarial preventivas tratándose de instru-
de ejercerse solo en o estar limitada a la mentos protocolares y extrapro-
circunscripción provincial? ¿Por qué? tocolares presumiblemente falsi-
(CBP): La competencia notarial tiene tres limi- cados o en los que haya habido
taciones: por razón de la personas (ejemplo: suplantación de personalidad, en
el notario no puede autorizarun instrumento un tiempo determinado y bajo res-
en el que se le impongan obligaciones a él o ponsabilidad.
su cónyuge), por razón de la materia (ejemplo
no puede dar fe sobre una diligencia judi-
cial) y por el territorio. En este último caso un determinado notario de una provincia
la competencia del notario en nuestro país para otorgar un determinado acto jurídico
siempre ha sido provincial y está bien que o contrato sin importar la ubicación del
así sea. El notario no puede actuar fuera de inmueble.
la provincia para la que ha sido nombrado,
salvo las excepciones previstas por ley. Un Esto ha variado recientemente con la pro-
notario de Lima no es notario en el Callao ni mulgación de la Ley N. ° 30313, que con
en Cajamarca o Arequipa. una concepción errada de lo que signica la
De hacerlo incurre en responsabilidad y sus competencia territorial del notario dispone
actos son nulos, salvo el caso de un inven- que, tratándose de actos de disposición o
tario o de que actúe con autorización de gravamen solo será competente el notario
su Colegio en una provincia donde no haya de la provincia donde se halle ubicado el
notario. Lo normal es que la competencia inmueble, disponiendo incluso nulidades e
territorial provincial esté dada en virtud inicio de procesos disciplinarios de ocio.
de la comparecencia de las personas ante Curiosamente esta limitación no se aplicasi se
Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 23

Actualidad
Civil Especial del Mes

trata de varios inmuebles o de si esta opera-
ción se realiza en el extranjero ante el cónsul.
(AC): ¿Qué opinión le merecen los cam-
La Ley N.° 30313 tiene una con-
bios introducidos con la Ley N.° 30313
cepción errada de lo que signica
al Decreto Legislativo del Notariado? la competencia territorial del no-
¿Está de acuerdo con las modicaciones tario dispone que, tratándose de
formuladas? actos de disposición o gravamen
(CBP): La dación de la Ley N.° 30313 sig- solo será competente el notario de
la provincia donde se halle ubicado
nica en mipara
intenciones opinión que selostiene
combatir buenas
efectos de el inmueble, incluso para las nuli-
los fraudes pero que no se ataca de raíz los dades e inicio de procesos discipli-
problemas, como sería por ejemplo acciones narios de ocio. Curiosamente esta
concretas para combatir en forma decidida limitación no se aplica si se trata de
centros de falsicación de documentos como varios inmuebles o de si esta ope-
ración se realiza en el extranjero
el “jirón Azángaro”. Los gobiernos pasan y
ante el cónsul.
este centro continúa e incluso se reproduce
en otros lugares. Pareciera que se preere
convivir con el fraude, las suplantaciones
y falsicaciones. Ahora se busca hacer las inmuebles ubicados en diferentes provincias
correcciones como por ejemplo exigiendo será competente cualquier notario donde
mayor formalidad en los laudos arbitrales y esté ubicado uno de ellos o cuando actúa
mayores requisitos para acogerse al principio un cónsul. Para evitar las suplantaciones es
de fe pública registral para evitar que algunos mucho más importante la exigencia de la
vivos aprovechen los mecanismos del sistema. identicación biométrica y las consultas en
Eso está bien pero a veces el propio Estado línea a Reniec que venimos haciendo los
facilita las cosas como por ejemplo cuando notarios. La modicación del artículo 4 me
una resolución de SUNARP, contrariando el parece muy mal redactada, y en términos
principio de jerarquía de normas, señala que concretos, inconveniente.
para gozar del principio defe pública registral En cuanto a las modicaciones del artículo
bastaba que las causales de invalidez, resci-
55 se mantiene los errores de concepción
sión o resolución no consten en los asientos
registrales cuando el Código Civil se refería a srcinales agregando que además derecurrir
los Registros, que incluía no solo losasientos a la base de datos de Reniec, se consulte a
sino los títulos archivados. Ahora se declara migraciones tratándose de extranjeros. No
que se debe revisar también los títulos que en se puede disminuir la fe de conocimiento del
rigor era lo que el Código decíay así lo había notario, y la tecnología bienvenida pero como
explicado inclusive la exposición de motivos elemento auxiliar, no la podemos sobrevalo -
ocial. Las cosas entonces han vuelto a su nivel rar; quien da fe pública es el notario.
como debe ser. En un momento del debate se pretendía
En cuanto a las modicaciones del Decreto aprobar que al momento de la rma del
Legislativo del Notariado me parecen inconve - instrumento se tome fotografías, pero este as-
nientes y no tienen sentido para lo qu e se bus- pecto felizmente se dejó de lado. Cabe hacer
ca. Se dicultará y encarecerá la contratación notar que en la Comisión de Justicia hay un
ante notario. La cercanía de un notario con predictamen sobre modicaciones al Decreto
un inmueble no va a evitar que se produzcan Legislativo del Notariado, en el que se acoge
suplantaciones y la propia ley desvirtúa este la propuesta de algún congresista en el sentido
criterio cuando permite que si existen varios de que cada contratante lleve su testigo. ¿Se

imagina todos los problemas que traería si se comprende a los actos de otorgamiento
aprueba esta propuesta? de poderes. ¿Está de acuerdo con esta
Volviendo ahora al artículo 55:curiosamente interpretación?
se ha colocado al nal del artículo un pa- (CBP): En lo personal no estoy de acuerdo
réntesis y tres puntos, ¿qué signica? Parece con esa interpretación puesto que si bien la
que alguien se olvidó de colocar el párrafo redacción de la norma aprobada es mala, no
existente en el texto srcinal según el cual el puede ser tanto que haga imposible que una
notario estaba obligado a dejar constancia en persona pueda otorgar un poder para que otra
las escrituras públicas de“haber efectuado las persona lo represente ante un notario que es
mínimas acciones de control y debida diligen- el facultado para elevar a escritura pública
cia en materia de prevención del lavado de un contrato de compraventa de un inmueble
activos, especialmente vinculados a la minería ubicado en dicha provincia.
ilegal u otras formas de crimen organizado, No olvidemos que de acuerdo al Título
respecto a todas las partes intervinientes en Preliminar del Código Civil las normas que
la transacción, especícamente con relación restringen derechos (esta lo es) deben inter-
al srcen de los fondos, bienes u otros activos pretarse en sentido estricto y no solo debemos
involucrados en dicha transacción , así como recurrir al elemento gramatical sino a los
los medios de pago utilizados”. No creo demás elementos de interpretación: lógico,
que esto haya sido intención del legislador histórico, sociológico, sistemático, teleológico.
evidentemente que por el mencionado De- Sería absurdo pensar que una persona que
creto Legislativo N.° 1106 nos ha impuesto por razones de salud no pueda viajar a Puno
excesivas obligaciones a los notarios, inclusive por ejemplo, no pueda transferir su inmueble
con posibilidad de sanciones penales, razón ubicado allí a través de un apoderado.
por la cual hemos interpuesto una acción de
inconstitucionalidad que debe ser resuelta en Además, el Códigode
del otorgamiento Civil exige que
poderes paratratándose
actos de
breve por el Tribunal Constitucional.
disposición o gravamen se requiere que estos
También hay otras obligaciones que se nos consten en escritura pública bajo sanción de
impone, como que debemos oponernos a las nulidad y el Decreto Supremo N.° 006-JUS
solicitudes de inscripción y que “debemos” establece que tratándose de los actos de
solicitar anotaciones preventivas, en un plazo disposición o gravamen los poderes deberán
determinado, bajo responsabilidad, no solo hacerse previa identicación biométrica. Ade -
de casos concretados en instrumentos proto- más, ¿en qué momento opera el acto de dis-
colares sino extraprotocolares. posición o gravamen? No con el otorgamiento
En realidad el Decreto Legislativo del Notaria- de la escritura del poder sino cuando se hace
do es un texto orgánico, una copia casi textual la escritura de transferencia o dehipoteca.
de la segunda Ley del Notariado, que tiene (AC): Con la modicación al artículo 55 del
deciencias pero que merece un estudio inte- Decreto Legislativo del Notariado se esta-
gral no leyes “parche”. Nosotros proponemos blecen una serie de requerimientos para
una nueva Ley del Notariado que se elabore identicar a los comparecientes. ¿Está de
con el rigor y la seriedad que esto merece. acuerdo con lo señalado respecto de la fe
(AC): Con relación a la modicación del de identidad?
artículo 4 del Decreto Legislativo del No- (CBP): Este artículo 55 del Decreto Legislativo
tariado, la indicación de que“son nulas de ha sido modicado varias veces. En realidad,
pleno derecho las actuaciones notariales re- los requisitos que exige este artículo, con la
feridas a actos de disposición o gravamen” sustitución establecida por la Ley N.° 30313,
se está interpretado en el sentido de que son los mismos que se vienen exigiendo ya,

Actualidad

habiéndose adicionado la consulta además inicia un inventario en una ciudad y tiene la
de Reniec a Migraciones tratándose de posibilidad de trasladarse a otras provincias en
extranjeros y no haciéndose mención a las razón de la existencia de otros bienes, pero ese
obligaciones relacionadas con elDecreto Le- es un caso excepcional. Un amigo y coleg a me
gislativo N.° 1106 sobre lavado de activos, hacía notar que en la posibilidad de favorecer
que seguramente es una omisión involuntaria a quienes contratan en grande está la trampa
(tal como lo hemos comentado). de la ley recientemente aprobada. Podríamos
En realidad, como lo hemos dicho antes, en no ser tan mal pensados pero con esto se de-
estas normas se sobrevalora los aspectos tec- muestra la incongruencia de la norma.
nológicos o las consultas en línea endesmedro (AC): ¿Considera necesario que el nota-
de la fe de conocimiento o de identidad que rio pueda intervenir en los procesos de
puede dar el notario, llevándonos a una fede nulidad de acto jurídico de bienes, como
identicación, creándose problemas cuando parte, independientemente de que tenga
no hay Internet y no se está en condiciones o no interés en el resultado del proceso?
de brindar el servicio; incluso a veces se corta
transitoriamente la posibilidad de hacer con- (CBP): Creo que el notario debiera tener la
sultas. De otro lado, algunas personastienen posibilidad de intervenir en un proceso en el
problemas en cuanto a la identicación bio- que se plantea la nulidad de un acto jurídico
métrica porque por su edad o naturaleza de consagrado en una escritura pública o en un
su trabajo es muy difícil captar las huellas. El acta protocolar, pues debe estar interesado en
notario no debe estar supeditado a la tecnolo- defender su actuar. Creo que las demandas
gía sino que esta debe ser una ayuda para su deben ser puestas en su conocimiento para
labor, no una traba. El notario es quien ejerce que él decida si interviene o no puesto que
la actividad fedataria bajo su responsabilidad. si bien es cierto una cosa es el acto jurídico
(AC): ¿Es adecuado regular la competencia ypara
otraprobarlo,
el instrumento o documento
en algunos que sirve
casos la formalidad
de los notarios en función a la cantidad de es esencial y el notario puede tener legítimo
actos de disposición de bienes que realice interés para intervenir en defensa de su labor
su titular? Con lo que si el titular realiza y su prestigio.
varios actos de disposición, no le alcanza-
ría la modicación formulada al artículo (AC): Para concluir, ¿podría señalarnos
4 del Decreto Legislativo del Notariado cuáles son los problemas que afrontan
(nulidad de actuación notarial). los notarios cuando dan fe de los actos
de disposición de bienes en las relaciones
(CBP): Me parece que la excepción prevista
entre privados?
en la Ley N. ° 30313 tratándose de losactos
de disposición cuando existen varios predios (CBP): Creo que ya los hemos expuesto a lo
o cuando actúa el cónsul es una demostración largo de la presente entrevista. Me parece
de que la cercanía del notario a un bien no que los problemas pueden presentarse ma-
tiene ninguna relevancia para garantizar la yormente en el interior del país, donde no
identicación de lasaún
suplantación. Más personas o para
se estaría evitarlos
evitando la existe
en líneaacceso a Internet
con Reniec ni a con
y ahora la comprobación
Migraciones.
contratos pequeños y abriendo una compuer - Es que a veces se legisla pensando solamente
ta a quienes tienen contratos en grande como en Lima y en las grandes ciudades. Hay dis-
puede hacerse si una misma empresa tiene tritos en los que no hay notario y tienen que
varios inmuebles en diferentes localidades. ir a la capital de provincia pero es probable
Tal vez se ha tomado como antecedente lo que el notario más cercano esté en un dis-
dispuesto por la Ley N. ° 26662 respecto a la trito de otra provincia. La consulta a Reniec
prórroga de competencia del notario cuando y Migraciones debe ser gratuita porque el

notario está ejerciendo una función pública lo acordamos en el Convenio que rmamos
orientada a dar seguridad jurídica pero a veces con el actual jefe de Reniec cuando ejercía-
se diculta las cosas en perjuicio del usuario mos la Presidencia de la Junta de Decanos de
como sucede hasta ahora con la consulta a los Colegios de Notarios del Perú. El notario
Reniec que signica dos consultas, una para en su diario actuar se encuentra día a día
los datos de la cha de inscripción y otra para con problemas y tiene que solucionarlos, su
la identicación biométrica, con lo cual hay contacto es con personas y no solo con docu-
doble pago. Espero que se implemente ya una mentos. Tiene que tener una gran vocación de
sola consulta y que se exonere de pago a las servicio y esforzarse en cumplir su labor con
personas
en de menores
los lugares recursos
de extrema (domiciliadas
pobreza) capacidad, diligencia, ética y responsabilidad
tal como social.

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Con la Ley N.º 30313 no estamos ante un
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supuesto exótico de materia arbitrable
Mario Castillo Freyre*

Profesor principal en la Ponticia Universidad Católica del Perú
El reconocido jurista Mario Castillo Freyre explica en esta reveladora entrevista cómo la
última modificatoria al artículo 2013 del Código Civil no otorga facultades especiales a
los árbitros al poder declarar la invalidez de asientos registrales, dado que los árbitros
resuelven controversias de la misma forma que los jueces, por lo que contaban de por
sí con tales facultades; aunque afirma también que los ámbitos de actuación (judicial y
arbitral) se encuentran plenamente delimitados. No obstante, en su opinión esta nueva
regulación generará mayor seguridad para quienes acudan al fuero arbitral, sin desnatu-
ralizar los alcances de los convenios arbitrales ni afectar la regla de confidencialidad de
los arbitrajes (que, por lo demás, no debería ser una regla absoluta).
Actualidad Civil (AC): Recientemente se te signicativa. Incluso, nuestra Constitución,

ha modicado el artículo 2013 del Código al tiempo de que garantiza el acceso a la
Civil, ¿considera que esta modicatoria justicia ordinaria, permite a los particulares
otorga facultades especiales a los árbitros y aun al Estado, dejar de lado la jurisdicción
al tener la posibilidad de declaración de ordinaria o natural, recurriendo al arbitraje
invalidez de los asientos registrales? como fórmula alternativa1.
Considero que la Ley N. º 30313 no le otorga El arbitraje debe convivir con la justicia or-
a los árbitros facultades especiales para de- dinaria, pero para que esta convivencia sea
clarar la invalidez de los asientos registrales; armónica, habrá de establecerse unarelación
sino que, sencillamente, les reconoce una de cooperación entre ambos mecanismos.
potestad que, en la práctica arbitral, ya tenían En tal sentido, se ha llegado a sostener que
los árbitros. Me explico. No cabe duda de qu e así como los árbitros deben comprender las
el desarrollo del arbitraje en el mundo ha limitaciones —como la falta decoertio — que
sido enorme en los últimos años, habiendo les impone su srcen privado, es necesario
devenido
frecuencia en una
para vía utilizada
la resolución con muchalo
de conictos, que los jueces compartan la idea del arbitraje
como sistema que coopera en la solución de
que le otorga unaimportancia verdaderamen- conictos, prestando su auxilio cuando se
deba recurrir a ellos, y aceptando también
* Magíster y doctor en Derecho, abogado en ejercicio,
socio del estudio que lleva su nombre. Miembro de 1 En efecto, elsegundo párrafo del inciso 1del artículo
número de la Academia Peruana de Derecho. Director 139 de la Constitución Política del Perú establece que
de las coleccionesBiblioteca de Arbitraje y Biblioteca de “no existe ni puede establecerse jurisdicción alguna in-
Derecho de su Estudio <www.castillofreyre.com>. dependiente, con excepción de la militar y la arbitral”.

Mario Castillo Freyre Normativa contra los fraudes inmobiliarios
sus propias limitaciones, como son la de no

intervenir en materias sometidas a arbitraje2.
Por ende, los árbitros ostentan la gran mayoría
de las facultades de quienes ejercen la función
jurisdiccional, a excepción —claro está— de la
coerción o ejecución forzosa de una resolución
que puedan emitir.
Dentro de tal orden de ideas, cabe tener en
cuentadel
2013 el Código
contenido
Civil,del modicado
luego artículo
dela entrada en
vigencia de la Ley N.° 30313:
Artículo 2013.- Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto
y produce todos sus efectos, mientras no se recti-
que por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo rme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede
administrativa cuando se acredite la suplantación Mario Castillo Freyre
de identidad o falsedad documentaria y los supues-
tos así establecidos con arreglo a las disposiciones Con el nuevo texto del artículo
vigentes.
2013 del Código Civil no se está
La inscripción no convalida los actos quesean nulos
o anulables con arreglo a lasdisposiciones vigentes. extendiendo una facultad hacia los
árbitros, sino que esta ya la tenían
Cabe recordar que hasta antes de la entrada en virtud de una interpretación
en vigencia de la citada ley, el texto del citado concordada entre el Código Civil y
precepto era el siguiente: la Ley de Arbitraje, por lo que mal
se haría en pensar que con el nue-
Artículo 2013.- El contenido de la inscripción vo texto del citado artículo recién
se presume cierto y produce todos sus efectos, se ha otorgado una nueva facultad
mientras no se rectique o sedeclare judicialmente a los tribunales arbitrales.
su invalidez.
Como se puede observar, el texto del deroga-

do artículo 2013 establecía que el contenido jueces a efectos de resolver una controversia
de la inscripción se presume cierto yproduce o tomar una decisión, podrán también enten-
todos sus efectos, mientras no se rectique derse hechas a un tribunal arbitral. Esta es,
o se declare judicialmente su invalidez. Es sin duda, una interpretación que se le podría
decir, dicha potestad se establecía a favor de otorgar a la ley y con la que me encuentro
los jueces. plenamente de acuerdo.
Así, teniendo en cuenta la CuartaDisposición En esedel

2013 sentido,
Códigocon el nuevo
Civil textoextendiendo
no se está del artículo
Complementaria del Decreto Legislativo N.°
1071 (en adelante, la Ley de Arbitraje), a par- una facultad hacia los árbitros, sino que esta
tir de la entrada en vigencia de dicho Decreto ya la tenían en virtud de una interpretación
Legislativo, todas las referencias legales a los concordada entre el Código Civil y la Ley de
Arbitraje, por lo que mal se haría en pensar
que con el nuevo texto del citado artículo
2 Cfr. CAIVANO, Roque J.Arbitraje, Buenos Aires, Ad- recién se ha otorgado una nueva facultad a
Hoc, 2000, p. 35. los tribunales arbitrales.

Actualidad

De esta forma, la declaración de invalidez de desempeña cada actor, pues mientras en el
los asientos registrales se encuentra, desde fuero judicial se pueden someter a su decisión
antes de la entrada en vigencia de la Ley N.° controversias de toda índole, en un proceso
30313, dentro de la potestades de un árbitro arbitral ello no ocurre, y lo expresamente re-
que, teniendo un conocimiento cierto, exacto yconocido por el hoy vigente artículo 2013del
probado del hecho, puede solicitar su invalidez.Código Civil constituye esa materia que la ley
(AC): Si las materias ventiladas en arbitraje (a través del artículo 2 de la Ley de Arbitraje)
son de libre disposición, ¿consideraría que señala como susceptible de ser sometida a
la declaración de nulidad de unasiento re- arbitraje. Naturalmente, ello vía una interpre-
gistral por un árbitro equipara plenamente tación literal de dicho precepto, ya que, como
la función arbitral con la función judicial? señalamos en la primera interrogante que se
nos planteó, dicha facultad se encontraba en
Más allá de que ahora se les reconozca expre- manos de los árbitros —al menos— desde el
samente a los árbitros la posibilidad de que 1 de septiembre de 2008.
puedan declarar la invalidez de un asiento
registral, resulta importante tener en cuenta (AC): Cree usted que la posibilidad de
que la función arbitral yla función jurisdiccio- que un árbitro declare la nulidad de los
nal poseen ámbitos claramente delimitados. asientos registrales ¿es un mecanismo que
El árbitro, como dirimente de unacontienda da más seguridad a las partes respecto de
que enfrenta a dos o más sujetos de derecho, quienes acudirían a la vía judicial?
no goza de ninguna posición institucional Tengo la impresión de queello podría ser asíy
predeterminada. En efecto, su posición solo es que hoy en día los particulares que apuestan,
viene dada por la voluntad de las partes en lastimosamente, por formas delictivas (como
conicto y por el reconocimiento que el le- suplantación de identidad o falsicación de
gislador nacional o internacional (tratados y documentos), reexionarán mejor antes deser
convenios de esta naturaleza) le otorga para parte de un proceso arbitral en el que intenten
que resuelva mediante un procedimiento presentar documentos falsicados.
garantista el conicto que se somete a su
consideración y juicio3. En tal sentido, considero que la Ley N.º 30313
tendrá efecto disuasivo para la comunidad
Dentro de tal orden de ideas, el arbitraje no en general, lo cual es coherente con el rol
tiene carácter público, sino netamente priva- de prevenir la comisión de distintos tipos
do. Su srcen es convencional y los árbitros penales. Dentro de esta línea de pensamien-
no son jueces sino simplemente particulares to, la posibilidad de declarar la nulidad de
que no se encuentran investidos del carácter los asientos registrales sí otorgaría mayor
de funcionarios públicos encargados de ad- seguridad jurídica a las partes que acuden al
ministrar justicia en nombre del Estado, dado fuero arbitral, ya que en él podrán dilucidar
que derivan su poder directamente de las aspectos relacionados a este punto de manera
partes. En consecuencia, el reconocimiento mucho más rápida y sin necesidad de acudir
de tal potestad no desnaturaliza ni lafunción
arbitral ni la jurisdiccional, sino que responde al fuero judicial, en donde resolver asuntos de
al halo de facultades que posee cada árbitro este tipo podría resultar máslento y oneroso.
por el mismo ejercicio de su actividad. (AC): Con la declaración de nulidad de
En ese orden de ideas, debemos tener cla- los asientos registrales por un árbitro ¿se
ramente diferenciada el área en la que se estarían extendiendo los efectos del con-
venio arbitral?
3 Cfr. MERINO MERCHÁN, José F,Estatuto y responsa-

Por supuesto que no. Ya hemos señalado que
bilidad del árbitro, Ley 60/2003 de Arbitraje, Navarra, el artículo 2 de la Ley de Arbitraje permite
Thomson-Aranzadi, 2004, p. 35. que sean materias arbitrales aquellas que las

Mario Castillo Freyre Normativa contra los fraudes inmobiliarios
partes establezcan como tales (con los límites arbitral, es evidente que esta parte se encon-
que la ley impone), así como aquellas mate- trará obligada en virtud del citado convenio
rias establecidas expresamente por ley, como a acudir al fuero arbitral.
sería el caso del nuevo contenido del artículo
2013 del Código Civil.
IMPORTANTE
No deben confundirse conceptos. Un tema
es el de las materias susceptibles de arbitraje
y otro muy distinto la gura de la extensión En el fuero judicial se pueden so-
del convenio arbitral a partes no signatarias. meter a su decisión controversias
de toda
Ambas guras se encuentran reguladas por los bitral elloíndole, en uny proceso
no ocurre, ar-
lo expresa-
artículos 2 y 14, respectivamente.
mente reconocido por el hoy vigen-
De otro lado, cabe recordar que el inciso 1 del te artículo 2013 del Código Civil
artículo 13 de la Ley de Arbitraje establece constituye esa materia que la ley
que el convenio arbitral es unacuerdo por el (a través del artículo 2 de la Ley de
que las partes deciden someter adicho fuero Arbitraje) señala como susceptible
todas las controversias o ciertas controversias de ser sometida a arbitraje.
que hayan surgido o puedan surgir entre ellas
respecto de una determinada relación jurídica
contractual o de otra naturaleza. Sin embargo, Así las cosas, el laudo que resuelva la contro-
el convenio arbitral —como expresión de la versia, no solo tiene y tendrá efectos entre di-
autonomía privada— se encuentra limitado chas partes, sino en la comunidad en general,
por diversos criterios (como los señalados en pues los efectos de la situación jurídica que
el referido artículo 2 de la Ley de Arbitraje), se haya resuelto en el laudo, repercutirán de
los cuales están relacionados, principalmente, manera indirecta en terceros (ello, de modo
a normas del orden público. alguno,
del signica
supuesto que estemos
del citado artículoen
14 presencia
de la Ley
En ese sentido, no se podría armar que con de Arbitraje).
la declaración de nulidad de los asientos re-
gistrales por un árbitro, se estaría extendiendo Lo mismo ocurrirá si es que se produjese la
los efectos del convenio arbitral, ya que esta declaración de nulidad de los asientos regis-
gura está pensada para otros supuestos dis- trales por medio de laudo arbitral, ya que los
tintos al regulado por el hoy vigente artículo directos afectados serán las partes que solicita-
2013 del Código Civil. ron a un tribunal arbitral pronunciarse sobre
dicha situación de hecho,es decir, el laudo se
(AC): Queremos replantear nuestra pre-
aplicará a estos particulares, pues ellos han
gunta anterior: la declaración de nulidad
solicitado un pronunciamiento sobre el tema.
de los asientos registrales por un laudo
Dicho pronunciamiento, como cualquier otro
arbitral ¿extiende los efectos del laudo
laudo, solo tendrá efecto directo entre ellos, e
a ámbitos que no corresponden a una
indirectos frente a terceros, quienes, como no
relación entre agentes privados?
podrá ser de otra manera, tendrán expedito
Pienso que no.
negociación de Si
ununa parte participa
contrato, pero no enen su
la su
en derecho parapronunciamiento
caso dicho acudir ante el Poder Judicial
afecte sus
celebración, lo lógico es que dicha persona intereses de manera injusticada.
quede excluida del contrato y del convenio
arbitral que eventualmente se hubiese acor- (AC): Finalmente, ¿esta regulación no se
dado (esto, salvo que sea de aplicación el opone al carácter condencial del arbi-
artículo 14 de la Ley de Arbitraje). En cambio, traje?
si alguien ha participado en la celebración del Considero que no. En principio, no cabe duda
contrato, y ese contrato contiene un convenio de que al tratarse de una justicia privada, la

Actualidad

condencialidad del arbitraje podría constituir gistral y proceder a sucancelación, no vulnera
una característica distintiva de esta institución en modo alguno de la condencialidadpropia
con respecto a la administración de justici a or- del arbitraje. Por el contrario, contribuye a
dinaria; y esto ha venido siendo así de manera optimizar y hacer más ecaz este mecanismo,
rigurosa y con raras excepciones. no solo para las partes sino también para la
Sin embargo, corresponde preguntarnos si por comunidad en general.
naturaleza, la justicia arbitral debe ser privada. Con todo, considero que la lectura que debe
Pensamos que ello no necesariamente tiene realizarse del nuevo texto del artículo 2013
que ser así, habida cuenta de que —al n y al del Código Civil, debe ser una que simple y
cabo— estamos hablando de administración llanamente encuentre concordancia con el ya
de justicia, la cual esuna facultad concedida a mencionado artículo 2 de la Ley de Arbitra-
los árbitros por mandato constitucional y que, je, a través del cual se establece claramente
por último, implica una cesión alos particula- cuáles son las materias susceptibles de ser
res para que se administre esta justicia fuera arbitrales.
de los tribunales ordinarios4. Intentar otorgarle otro tipo de interpretación
Esta cesión, pues, no tiene por qué implicar (mezclando y confundiendo conceptos, como
clandestinidad. Fernando de Trazegnies se el querer fundamentar que estamos ante un
pronuncia en este sentido, al señalar que “el nuevo supuesto de inclusión de terceros), no
arbitraje tiene una función priva da, pero tam- contribuiría en nada a la función que los tribu-
bién comparte, de cierta manera, la función nales arbitrales tengan de ahora en adelante.
pública de juzgar y, en esta forma, asume Si dos o más partes quieren que un tribunal
también obligaciones frente a la sociedad”5. arbitral se pronuncie sobre la validez o no
Así, el tribunal arbitral, o árbitro único, al de un asiento registral, dicha discusión debe
juzgar y declarar la invalidez de un asiento re- entenderse como perfectamente
tanto se enmarque posibledel
dentro de los alcances (en
convenio arbitral) y su naturaleza de arbitra-
4 Cfr. CASTILLO FREYRE, Mario, Rita SABROSO MINAYA,
Laura CASTRO ZAPATA y Jhoel CHIPANA CATALÁN, bilidad debe ser aceptada sin mayor discusión
Comentarios a la Ley de Arbitraje , Lima, ECB Ediciones que los límites y causales de anulación de
& Thomson Reuters, 2014, segunda parte, p. 823. laudo que existen en la actualidad paratodas
5 Cfr. TRAZEGNIES GRANDA, Fernando, “Conden- las materias arbitrables.
cialidad o publicidad en el arbitraje. Nueva Ley de
Arbitraje 2008”, En Arbitraje. Ponencias del Tercer No estamos ante un supuesto exótico de
Congreso Internacional de Arbitraje2009. Biblioteca materia arbitrable. Estamos ante lo que el im-
de Arbitraje del Estudio Mario CastilloFreyre, Lima,
Palestra Editores, Centro de Arbitraje de la Ponticia perio y el mandato de la ley establece desde
Universidad Católica del Perú y Estudio Mario Castillo la entrada en vigencia de la Ley N.° 30313
Freyre, 2010, volumen 12, p. 830. y ello, como toda materia arbitrable,

RAÚL FERRERO C.
(Compilador)
DERECHO CONSTITUCIONAL
GENERAL
MATERIALES DE ENSEÑANZA
SEGUNDA EDICIÓN ACTUALIZADA Y AUMENTADA
SOBRE LA OBRA
“En la presente edición hemos realizado una
selección de textos de reconocidos especialistas
en derecho constitucional, con el propósito de
que puedan ser utilizados como materiales de
enseñanza por los alumnos universitarios, de pre-
y posgrado, que sean parte del syllabus corres-
pondiente y que, a su vez, sirva para facilitar a los
profesores una obra estructurada en la enseñanza
de la materia. Para realizar esta tarea, hemos
tenido el cuidado de compilar, en cada uno de los
temas, los más logrados trabajos elaborados por
prestigiosos especialistas. En una disciplina que
constituye el referente mediato de todas las
demás del mundo jurídico, cada texto ha sido
seleccionado con todo rigor y privilegiando el
lenguaje directo y didáctico en las ideas expresa-
das. Se ha optado también por respetar los textos
srcinales de cada autor seleccionado, habiéndo-
se realizado solamente algunas anotaciones
indispensables que así lo han requerido. Nuestro
propósito no es solamente que los estudiosos
tengan acceso a las ideas de destacados autores
en cada
estos tema, sino
materiales paraque además
realizar puedan
las lecturas utilizar
pertinen-
tes antes de asistir al dictado de clases, de modo FICHA TÉCNICA
que las mismas se enriquezcan con un intercam- Año de edición: 2015
bio de ideas más vasto en contenido ya que cada Número de edición: Primera
quien podrá expresar sus propios puntos de vista Número de páginas: 960
con mayor conocimiento de estas materias”. Formato: 24 x 17 cm
Raúl Ferrero C.
Cosido y encolado Hot Melt
Actualidad
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DOCTRINA PRÁCTICA
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Herramientas contra el fraude inmobiliario
n
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o
D Martín Mejorada
Socio Estudio Rodrigo, Elías & Medrano
O 1. Comentario inicial
I
R 2. Procedimiento de oposición y cancelación
A 3. Principio de fe pública registral
M 4. Competencia territorial de los notarios
U 5. La anotación preventiva ante la sospecha de fraude
S
1. Comentario inicial juez. La intervención de los autorizados es

La Ley N.° 30313 introduce varias modi- un ltro para que la diligencia registral no se
caciones en materia registral. Los principales perturbe por el mero reclamo de losusuarios.
temas
tos de que se abordan
oposición son: i)yloscancelación
al registro procedimien- Las víctimas
de que acudir a del crimen inmobiliario
los despachos tendrán
correspondientes,
asientos, ii) el nuevo artículo 2014 del Código y convencer a los mencionados personajes
Civil, iii) la competencia territorial de los sobre la necesidad de intervenir en el expe-
notarios y iv) la anotación preventiva ante la diente registral para cortar su curso,o revertir
sospecha de fraude. Veamos. lo que ya se hubiese inscrito.
Pareciera que la norma no da crédito indiscri-
2. Procedimientos de “oposición” y minado al reclamo de la supuesta víctima, y
“cancelación” hace bien. Truncar el registro de un negocio
Los procedimientos de “oposición” y “cance- puede ser tanto o más grave que inscribir lo
lación” son instrumentos que evitan la inscrip- indebido. La evaluación a cargo de los auto-
ción de documentos fraudulentos entrámite, rizados tiene que ser muy exigente y sesuda,
o cancelan el asiento ya inscrito. La oposición teniendo en cuenta la gravedad del daño que
o cancelación la tienen que pedir al Registro, puede ocasionar la frustración del registro.
el notario, cónsul, juez, funcionario público o Aunque se sabe que estos procedimientos
árbitro suplantados, o cuyos escritos han sido están pensados para el mercado de inmuebles
falsicados (en adelante, los “autorizados”). y el Registro de Predios, lo cierto es que las
A través de un procedimiento registral se logra normas no distinguen el ámbito de aplicación.
lo que de ordinario era competencia de un En tal sentido, la oposición y cancelación tam-
bién funcionarán para actos comprendidos en
otros registros.
* Profesor de Derecho Civil de la Ponticia Universidad
Católica del Perú, Universidad Nacional Mayor de San Sin perjuicio de la reglamentación que habrá
Marcos y de la Universidad delPacíco. de expedirse, la que seguramente esclarecerá

Martín Mejorada Normativa contra los fraudes inmobiliarios
algunos detalles de estas actuaciones,quiero

llamar la atención sobre algunos aspectos RESUMEN
de los procedimientos. La ley distingue cla-
ramente entre oposición y cancelación, en En el presente artículo, el autor analiza las
ambos casos se debe probar la falsicación herramientas reguladas contra el fraude
de documentos o la sustitución de personas. inmobiliario en Ley N.° 30313. Resalta
así la importancia de los procedimientos
Empero, tratándose de la “oposición” el regis- de oposición y cancelación, pero advierte
trador tiene el poder de calicar la solicitud, que lamentablemente ellos no resuelven los
pudiendo discrepar con los autorizados y no problemas de fondo, pues la mayor parte
detener la inscripción
tras que en (artículo
la “cancelación” 3.4),
se dice quemien
esta-
de actos fraudulentos
poderes. se efectúan
Critica además, con falsos
y severamente, las
modicaciones al principio de fe pública
procede bajo exclusiva responsabilidad de registral, pues lo que antes implicaba solo la
los autorizados (artículo 4.2), lo que hace lectura de las líneas resumidas de los asientos,
pensar que la cancelación es un pedido que se vuelve ahora un análisis técnico detallado
el Registro no puede rechazar. y profundo de documentos complejos; las
incorporadas a la competencia territorial
No se indica responsabilidad para los autoriza- de los notarios, al encarecerse el estudio y
dos en caso de oposición. La diferencia no se el otorgamiento de títulos, con los costos
justica, ya que precisamente la intervención adicionales en traslados para las partes; y la
inscripción de anotaciones preventivas ante
de estos personajes, que sonlos directamente la presunta falsificación de documentos,
involucrados, garantiza la seriedad del encar- que no guarda coherencia alguna con la fe
go, bajo su responsabilidad. pública registral.
Tanto en la oposición como en la cancelación
tendría que aceptarse la solicitud, debiendo CONTEXTO NORMATIVO
el Registro vericar únicamente los aspectos
formales del requerimiento y el cumplimien- • Ley N.º 30313: Artículos 3 y 4
to de la Ley N.° 30313, o no aceptarse en • Código Civil:Artículos 2011, 2013 y 2014
ningún caso y dejar que sean los funcionarios • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículo 36
registrales quienes tengan la última palabra.
No tiene sentido el tratamiento diferenciado.
Los autorizados deben ser responsables siem- PALABRAS CLAVE
pre que piden la oposición o la cancelación
y el Registro debe proceder conforme a lo Oposición y cancelación/ Fe pública registral /
solicitado. Claro, sea que la responsabilidad Competencia territorial del notario
corresponda a los autorizados o a los regis-
tradores, lo cierto es que estos se tomarán su
tiempo o de plano no aceptarán el reclamo contradicciones, ya que podría ocurrir que
de la víctima, si de por medio corren el riesgo el Registro entienda que sí procede la tacha
de responder por un error en la evaluación de mientras que los autorizados resuelven que no.
los documentos. Antes de la ley que comento existía un pro-
De otro lado, la ley señala que después que cedimiento para que el interesado denuncie
la víctima ha recurrido a los autorizados el fraude y se detenga la inscripción (artículo
pidiendo la oposición, puede dirigirse al 36 del Reglamento General de los Registros
Registro para informar este hecho y solicitar Públicos) y otro para bloquear el asiento
que la propia instancia registral tache el título, inscrito mediando presunta falsicación (Di-
se entiende que antes de recibir el dictamen rectiva N.° 001-2012 SUNARP). Estas normas
de los autorizados. Este pedido adelantado reglamentarias eran ilegales, pues los títulos
desordena el trámite y genera posibles y asientos solo pueden sufrir alteraciones por

Actualidad

mecanismos previstos en “leyes”, no por dis- perfecto de los hechos que acompañaron a
posiciones de menor jerarquía (artículos 2011 cada acto jurídico. Eventos como la capacidad
y 2013 del Código Civil). Conservar estos de los contratantes, la violencia o intimida-
procedimientos reglamentarios no es buena ción, la falsicación de documentos o incluso
idea porque genera desorden y duplicidad el estado civil de las personas son hechos de
de esfuerzos, sin embargo, la Ley N.° 30313 difícil comprobación. Si los adquirentes tu-
ha mantenido expresamente el trámite de viesen que hacer un despliegue para vericar
denuncia para evitar una inscripción. todo esto, sencillamente el mercado quedaría
Los procedimientos de oposición y cancela- paralizado o sus precios serían prohibitivos.
ción no están del todo mal, pero en realidad Por esta razón es indudable el benecio de
no resuelven el problema de fondo, ni siquiera contar con la fe pública registral, aun cuando
todos los supuestos de fraude. La mayor parte algunos delincuentes se aprovechen de ello.
de actos fraudulentos se realizan a través de
falsos poderes. El delincuente se presenta con ¿SABÍA USTED QUE?
un falso “poder” del dueño del inmueble, y
con él celebra la compraventa a favor de un
tercero o de un cómplice. La compraventa Los procedimientos de “oposición”
propiamente dicha no es falsa ni presenta y “cancelación” previstos en la Ley
N.° 30313 son instrumentos que
suplantación, pues está rmada por el su-
evitan la inscripción de documen-
puesto representante y el comprador, las dos tos fraudulentos en trámite o can-
personas reales y con participación efectiva celan el asiento ya inscrito.
ante un notario real. Este actofraudulento no
podría ser materia de oposición o cancelación,
ya que el poder no es materia de calicación La buena fe del tercero, es decir, su ignorancia
sino la compraventa. sobre el vicio
jenante, que invalida
se construye elderecho del
principalmente ena-
a partir
3. Principio de fe pública registral de la información que obra en los Registros
Públicos. Sin embargo, lainformación registral
Se ha modicado el artículo 2014 del Código
Civil que se ocupa de la llamada “fe pública tiene varias fuentes: una está conformada por
registral” o “protección de terceros de buena los “asientos”, que son un resumen de los
fe”. Esta gura es de enorme importancia actos o títulos que ingresan a los Registros, y
para el tráco comercial. A través de ella otra es la que integran los “títulos archivados”,
se protege a los que adquieren derechos de estos son los documentos completos donde
quienes aparecen en los Registros Públicos consta el detalle de los actos que dieron
como propietarios del bien, aunque después lugar a los asientos. Los títulos archivados
se descubra que los vendedores no eran pueden revestir la más variada naturaleza y
dueños, pero por causas que el adquirente complejidad (compraventa, permuta, remate,
ignoraba. Este adquirente es el “tercero de sucesión, liquidación, dación en pago, usuca-
buena fe”, a quien se protege permitiéndole pión, expropiación, etc.). Cuando elRegistro
conservar el inmueble. expide una copia
proporciona literal igual
los asientos, de una partida
cuando solo
otorga
Si no existiera esta gura nadie celebraría un certicado de gravámenes o cuando permi -
contratos sobre inmuebles, pues nunca se tente el acceso a la información vía la web de la
dría la certeza de que el enajenante ostenta el Sunarp, solo se ven los asientos, no los títulos
derecho que dice tener.Lograr un diagnóstico archivados. Por ello, los usuarios comunes y
completo de la propiedad supondría un estu- corrientes, incluso los abogados estudiábamos
dio de todas las transferencias hacia atrás, lo principalmente los asientos para conformar la
que en ningún caso permitirá el conocimiento buena fe del adquirente.

Martín Mejorada Normativa contra los fraudes inmobiliarios
Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de territorial del notario provincial (…)”.Es decir,
2015. Ahora necesariamente se tienen que las escrituras de compraventa, permuta, dona-
revisar los títulos archivados que dan lugar ción, aporte en sociedad, hipoteca,anticresis,
a los asientos del Registro. Sin en esos títulos servidumbre, etc. deberán suscribirse ante un
apareciera un vestigio de la invalidezdel dere- notario de la provincia donde está el predio,
cho del enajenante, entonces el tercero tendrá salvo que se acuda a un cónsulfuera del país.
mala fe y perderá protección. En la práctica, Nótese que la nulidad afecta a las actuaciones
la jurisprudencia de la Corte Suprema había notariales, no a los actos jurídicos en sí.
insinuado en varias ocasiones la necesidad En tal sentido, aun si la escritura pública se ex-
de revisar
con buena los títulosahora
fe, pero archivados para
ya no hay contar tendiera ante el notario incorrecto, será nula la
ninguna escritura pero no el contrato. Salvo casos muy
duda. Por cierto se entienden derogadas todas especiales como la donación inmobiliaria que
las referencias de los reglamentos registrales requiere escritura como formalidad solemne
a una fe pública basada en los asientos. Esta (artículo 1625 del Código Civil), la mayoría de
situación ha encarecido los estudios de títulos. actos de disposición son negocios informales.
Los adquirentes tienen que convocar a espe- Los actos de disposición o gravamen deben
cialistas para revisar los archivados y ver que entenderse comprensivos de los poderes para
estén perfectos desde el punto de vista legal. disponer o gravar. Las actuaciones notariales,
Lo que antes solo merecía la lectura de unas según la ley que las rige (Decreto Legislativo
líneas resumidas (asientos), desde hace unos N.° 1049) abarcan una gama muy amplia de
días supone el análisis técnico detallado y documentos, más allá de la típica escritura
profundo de documentos complejos. Habrá pública hay una serie de instrumentos extra-
que estudiar el título archivado que dio lugar protocolares, como las actas y certicaciones
al derecho del vendedor, pero también los que pudiendo referirse a actos de disposición
anteriores
cumplido 10 a él,
años alde
menos los quePasados
antigüedad. no hayan
los oregla
gravamen también están sometidos a la
sobre competencia territorial. Aquí
10 años, aun de existir algún vicio en los títu- también habrá que considerar que el acto
los, el tercero podría alegar la prescripción de en sí no está viciado, sino la intervención
la acción o incluso la prescripción adquisitiva del notario.
de dominio, siempre que se haya cumplido la
posesión calicada que exige la ley. Esto se ha hecho para evitar que notarios de
lugares alejados al inmueble sean sorprendi-
dos por los delincuentes, o que se confabulen
4. Competencia territorial de los con ellos para producir documentos ilegales.
notarios Se entiende la razón, pero es como matar una
Se ha modicado la competencia territorial mosca con un misil. Los notarios de todo el
de los notarios prevista en el artículo 4 del país deben ser personas preparadas, con re-
Decreto Legislativo N.° 1049. Desde el 27 cursos, impermeables al fraude y al engaño,
de marzo de 2015 son nulas las actuaciones y dotados de la infraestructura necesaria para
notariales referidas a actos de disposición dar verdadera fe de los actos en los que par-
o gravamen de inmuebles ubicados fuera ticipan. Si los notarios son sorprendidos o se
del ámbito de su provincia. Es decir, ahora confabulan deben ser condenados. Su única
los notarios solo pueden intervenir en actos función es no ser engañados, así que no hay
vinculados a bienes de su provincia. pretextos, si no pueden enfrentar esta tarea
La norma es amplia: “Son nulos de pleno no deben ser notarios.
derecho las actuaciones notariales referidas a La solución de la Ley N.° 30313 es muy
actos de disposición o gravamen intervivos de costosa para las operaciones comerciales in-
bienes inmuebles ubicados en fuera del ámbito mobiliarias y no resuelve el problema. Ahora

Actualidad

todos las personas tendrán que trasladarse La modicación es totalmente incoherente
hasta la provincia donde está el bien para con la fe pública registral. Aun cuando labue-
formalizar sus operaciones, con todo el costo na fe ahora se nutre de los títulos archivados,
que ello implica. En especial, teniendo en no hay razón para que se manche la partida
cuenta que las empresas más importantes con una anotación si al mismo tiempo la ley
domicilian en la ciudad de Lima, sus apode- pone a salvo a los terceros respecto de los
rados deberán desplazarse a las provincias, vicios que no constan en los Registros Públi-
cos (artículo 2014 del Código Civil). ¿Hay fe
incluso para delegar sus poderes, dejando
pública o registral o no?
de atender otros aspectos del negocio en la
matriz. Absurdo. La anotación
el estatus del preventiva notarial
tercero. Si este tienenobuena
cambia
fe
estará protegido pese a la anotación. Ahora
5. La anotación preventiva ante la bien, dado que el tercero adquiere de manera
sospecha de fraude efectiva, la aparición de un cuarto adquirente,
Se ha modicado la competencia notarial quien recibe del tercero, será una operación
que permite la inscripción de anotaciones válida y ecaz. Es decir, la anotación preven-
preventivas ante la presunta falsicación tiva tampoco impactaría en el cuarto, quinto,
de documentos, o suplantación del notario o sucesivos adquirentes.
en títulos inscritos o en actuaciones insertas En suma, la preventiva no sirve para proteger
en ellos. Es una anotación que advierte de a la víctima de una suplantación o falsica-
la sospecha de una irregularidad y tiene ción. Solo logra perjudicar la partida haciendo
vigencia de un año. Esta medida ya existía un alboroto innecesario y generando dudas
pero ahora se ha señalado que procede la en los negocios del tercero, cuarto y demás
anotación incluso si el bien ya fue transferido adquirientes. Estamos pues ante otro error
de la ley.
a un tercero.

ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ
ACTO JURÍDICO
Quinta edición actualizada y aumentada
2 volumenes
SOBRE LA OBRA
Esta obra ofrece un panorama completo
sobre el acto jurídico en toda su amplitud, y
facilita su entendimiento con ejemplos y
casos resueltos por la jurisprudencia. Es una
obra que conjuga, por tanto, los aspectos
teóricos del acto jurídico con aquellos
prácticos, a fin de hacer una materia útil
para todos los estudiosos del derecho,
abogados, magistrados, notarios, docentes
universitarios, investigadores en materia
jurídica y estudiantes universitarios.
El acto jurídico es una materia nuclear, no
solamente del derecho civil, sino de todo el
ordenamiento jurídico privado. Temas
como manifestación de voluntad, requisitos
de validez, representación, interpretación,
modalidades, simulación, fraude del acto
jurídico, vicios de la voluntad, ineficacia
estructural, ineficacia funcional, confirma-
ción, ratificación, etc., son de aplicación a
casi todas las disciplinas jurídicas privadas y
se extienden también a algunos campos del
derecho público.
La presente edición da particular importan-
FICHA TÉCNICA
cia a las innovaciones legislativas y jurispru-
Año de edición: 2015
2015
denciales nacionales y extranjeras, en todas
Número de edición: Primera
las materias tratadas, pero con especial
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referencia a los requisitos de validez, la
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representación y la ineficacia estructural.
Tapa dura cosido y encolado Hot Melt
Actualidad
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DOCTRINA PRÁCTICA
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La Ley N.° 30313, ¡ahí está eldetalle!
n
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o
D Gilberto Mendoza del Maestro*
Profesor de Derecho Civil de la PUCP
1. Introducción
2. Objetivo de la Ley
3. Procedimiento especial
O
I 4. Fe pública registral
R
A 5. El asiento registral
M 6. El rol del título archivado
U 7. La nueva regulación de la fe pública registral
S 8. Conclusiones
1. Introducción Para entender los alcances de la norma bajo

Es recordada la película de Mario Moreno comentario, debemos tener como contexto
“Cantinas” —quizá la mejor de su extensa que los supuestos de fraude inmobiliario (V.g.
producción—, la cual se denominó “Ahí está falsicación, suplantación, entre otras) han
el detalle”. Evoco esta pues al nal de la trama venido afectando la conanza en el registro.
cuando los actores principales —juez, repre- Ahora bien, fundamento de este sistema (y
sentante del ministerio público, abogados de cualquier sistema registral) es la denomi-
y acusados— se mimetizan con el discurso nada “Verkehrssicherheit” o seguridad en la
del actor principal, hablando mucho y no circulación de derechos.
diciendo casi nada. ¿Cómo regular la circulación de derechos
Si trasladamos esto al ámbito registral, pode- evitando las grietas del fraude? es uno de1 los
mos decir que nuestro legislador ha adoptado objetivos que tienen nuestros legisladores .
a medias discursos que van en contra del La Sunarp ha ido cediendo en los presu-
sistema registral, regulando diversos aspec- puestos del sistema registral, probablemente
tos, pero que no necesariamente ayudan al porque se ha visto abrumada por los casos
objetivo de erradicar el fraude inmobiliario. de fraude inmobiliario, disponiendo incluso
Se busca “parchar” normativamente el pro- directivas en contra de sus garantías, como
blema, sin embargo la regulación a pesar de por ejemplo la directiva de inmovilización de
ser vasta, muchas veces es confusa. partidas. Nótese la contradicción, soy garante
* Abogado por la Ponticia Universidad Católica del

Perú. Magíster en Derecho Constitucional por la 1 Lo indico en presente dado que aún no se ha solu-
Universidad Nacional Mayor de SanMarcos. cionado el problema.

Gilberto Mendoza del Maestro Normativa contra los fraudes inmobiliarios
de la circulación de derechos, sin embargo re-

gulo para que puedan no disponer del mismo RESUMEN
en un periodo de tiempo.
Quizá para abordar este complejo tema se En este incisivo trabajo, se comentan los cam-
bios formulados al sistema registral a partir
debió analizar dónde se produce la patolo- de la Ley N.° 30313, cuyo n es detener
gía del sistema a n de vericarse si existen los fraudes inmobiliarios. Entre otras consi-
herramientas dentro del sistema capaces de deraciones, el autor critica particularmente
erradicarlas, en caso contrario, disponer me- la modicación efectuada al principio de
diante nuevos dispositivos normativos nuevas fe pública registral previsto en el artículo
reglas para solucionar los problemas. 2014 del fe

la buena Código Civil, enaleltítulo
se extienda sentido de que
archivado,
por considerarla innecesaria y onerosa para
2. Objetivo de la ley el tráco jurídico de inmuebles. Además de
señalar que los títulos archivados solo tienen
El artículo 1 de lanorma señala que el objetivo una función de complementariedad (cuando
de la misma es prevenir y anular las acciones falten datos en los asientos registrales), expli-
fraudulentas que perjudican la seguridad ca las razones por las que este nuevo criterio
jurídica. Este norte se concreta en cuatro ac- priva de ecacia a la labor de calicación de
nuestros registradores, que es fundamento
ciones: la oposición al trámite, la cancelación de nuestro sistema registral, generándose
del asiento, la modicación del principio de simplemente con ello que la problemática
legitimación y fe pública en el Código Civil, así se traslade al ámbito judicial.
como la modicación del Decreto Legislativo
del Notariado. CONTEXTO NORMATIVO
Inicialmente podemos advertir que esta nor-
ma no ha sido prolijamente trabajada en su • Ley N.º 30313: Artículos 4 y 5.
• Código Civil:Artículos 949, 2012, 2013 y
redacción
registral?” “¿Principio de “buena
lo cual puede llevar afe” pública
equívocos 2014
en su interpretación sistemática. No obstante • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículos 50, 80, 81 y 108
ello, solo nos vamos a pronunciar sobre el
fondo del contenido de la ley.
PALABRAS CLAVE
Para ello, es necesario identicar dentro de la
cadena de formalización de lastransferencias Fraude inmobiliario / Fe pública registral / El rol
de dominio de bienes inmuebles algunos de del título archivado
los problemas que debieron ser solucionados
por la presente norma.
Nuestro artículo 949 del Código Civil nos Una vez realizada la escritura pública, se emi-
señala que la transferencia de propiedad ten los partes notariales dirigidos al registro
se realiza mediante el mero consenso. No para que se logre su inscripción, y asígoce de
obstante ello, al comprador no le basta con la publicidad registral que indica el artículo
el mero acuerdo para sentirse seguro con su 2012 de nuestro Código Sustantivo.
adquisición. Dentro de este tránsito de formalización,
Aparte de la entrega de la posesión por un consideramos que es en la elaboración de la
lado y por lo menos inicialmente con la legali- escritura y su remisión al registro los momen-
zación de las rmas en el contrato, se requiere tos en los que se dan la mayor cantidad de
la rma de la minuta a n de que se eleve a los casos de falsicación y suplantación a los
escritura pública. Este segundo momento se que se reere la norma2.
da (salvo la entrega de la posesión física) en
sede notarial. 2 Entendemos como suplantación los supuestos en los

Actualidad
3. Procedimiento especial do el apersonamiento del notario, del juez,

Si bien el problema ha surgido fuera del re- del árbitro o del cónsul.
gistro, el legislador ha tratado de parchar el Dicho apersonamiento es limitado, dado que
problema dentro y fuera del mismo. solo tiene como función permitir la oposición
En el ámbito notarial, se ha dispuesto me- a la inscripción del título por los supuestos
diante segunda disposición complementaria de falsicación y suplantación, cuando estos
modicatoria que son nulas las actuaciones agentes efectivamente o supuestamente han
notariales sobre bienes que se encuentran participado en la elaboración de los títulos
fuera de su circunscripción, iniciándoles un sujetos a calicación en el registro.
proceso disciplinario de ser el caso.
4. Fe pública registral
Si bien la cantidad de notarios que ha estado
involucrado en casos de tráco deterrenos ha Hasta dicho momento la ley se enfoca en el
sido mínima (aunque las externalidades han problema de cómo paliar las externalidades
sido nocivas), dicha medida consideramos negativas que genera nuestro sistema de
que es adecuada —a pesar que va a elevar transmisión para tratar de corregirlo en el
en un sector los costos de transacción— hasta procedimiento. No obstante, añade como
que se encuentren otros mecanismos de segu- primera disposición complementaria modi-
ridad para el acceso al registro a n de evitar catoria la modicación de los artículos 2013
supuestos de fraude inmobiliario. (principio de legitimación) y 2014 (principio
de ¿buena fe? pública registral).
Nos reservamos el comentario a las intro-
¿SABÍA USTED QUE? ducciones hechas respecto al principio de
legitimación, aunque confunden al mismo
Nuestro artículo 949 del Código Ci-
vil nos señala que la transferencia con la garantía
e introducen de intangibilidad
adicionalmente delasiento,de
la posibilidad
de propiedad se realiza median- forma expresa de que los árbitros cancelen los
te el mero consenso. No obstante asientos registrales3.
ello, al comprador no le basta con
el mero acuerdo para sentirse se- No obstante ello, nos vamos a centrar en la
guro con su adquisición. modicación realizada al artículo 2014 del
Código Civil, principio de fe pública registral
(ceteris paribus ) para analizarla de forma
Ahora bien, esta medida ayuda pero no concreta, a n de vericar las externalidades
soluciona los supuestos de falsicación ni de que genera la modicación de la misma en
suplantación, por lo que se ha regulado un el sistema registral.
procedimiento especial.
En principio se señala que el procedimiento Artículo 2014. Principio de buena fe pública
general sigue siendo no contencioso, aunque registral
se amplía el principio de rogación permitien- El tercero que de buena fe adquiere a título one-
roso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
cuales quienes participan en el negocio traslativo no del otorgante por virtud de causas que no consten
son exactamente los mismos titulares ni sus apodera-
dos, sino que se hacen pasar por ellos. Puede ser que
el instrumento público formalmente sea elaborado 3 Este es un problema serio en nuestra realidad, dado
correctamente, pero los sujetos que intervienen no que si bien la institución del arbitraje es muy útil, el
son los que debieran participar. En cambio, en los problema es que recurrentemente ha venido siendo
casos de falsicación, el instrumento no se elabora utilizada por personas inescrupulosas para perjudicar
en la notaría, consulado, en sede arbitral o judicial. a los titulares registrales.

en los asientos registrales ylos títulos archivados cendente para el conocimiento de terceros,4
que lo sustentan. la cual recibirá cierta protección por parte del
La buena fe del tercero se presume mientras no ordenamiento según lo establecido porla Ley
se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. de Creación del Sistema Registral en suliteral
b) del artículo 3 “(…) La intangibilidad del
En principio debemos decir que antes de la contenido de los asientos registrales, salvo
norma se discutía hasta donde se extendía título modificatorio posterior o sentencia
la buena fe, siendo que el sistema registral judicial rme.”
arrojaba como resultado al asiento registral.
Esta norma se complementa con lo desarro-
Sin embargo,cambia,
zonamiento con la dación
ahora de la norma
debemos el ra-
también llado respecto a los efectos de la calicación
en los principios de legitimación y fe pública
analizar qué dice el título archivado. registral. Así pues, el artículo 2013 del Código
No obstante, para entender la magnitud del Civil y el artículo VII del título preliminar del
cambio realizado por esta norma debemos TUO del Reglamento General delos Registros
recordar por qué es importante en un sistema Públicos señala “Los asientos registrales se
el asiento registral y cuál es la función del presumen exactos y válidos. Producen todos
título archivado. sus efectos y legitiman al titular Registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se
5. El asiento registral rectiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente
Debemos indicar, en principio, que nuestro su invalidez.”
sistema se acoge –en general– al sistema de
inscripción mediante el cual el registrador Así pues, luego de inscrito el asiento existe
luego de calicar extrae lo que considera re- una presunción relativa de exactitud y validez
respecto a aquel, lo cual tiene efectos tanto
levante para los terceros a n de publicitarlo. interna como externamente. Internamente el
registrador en el mismo procedimiento deberá
“Artículo 50 del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.- Contenido general del pronunciarse sobre todos los aspectos concer-
asiento de inscripción. Todo asiento de inscripción nientes al título no pudiendo, en principio,
contendrá un resumen del acto o derecho materia dejar su pronunciamiento para un momento
de inscripción, en el que se consignará los datos posterior siendo por tanto la calificación
relevantes para el conocimiento de terceros, íntegra y no sucesiva; no podrá pronunciarse
siempre que aparezcan del título; así como, la
indicación precisa del documento en el que conste sobre la calicación realizada sobre un asiento
el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto de inscripción anterior, ni incluso a propósito
y segundo, el número de presentación del título de una recticación.
que da lugar al asiento, el monto pagado por
derechos registrales la fecha de su inscripción, Ahora bien, una de las preocupaciones más
y, la autorización del registrador responsable de importantes es el supuesto de las inexactitudes
la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, registrales.
aprobado por el órgano competente, que permita
su identicación”. El Texto Único Ordenado ha desarrollado en su
título VI todo lo concerniente a la inexactitud
El asiento es redactado por un profesional del
derecho, luego de un estudio pormenorizado 4 “Asiento de inscripción.- Los asientos de inscripción
del mismo en el cual ha revisado –entre otros solo deben publicar aquella información contenida
en el título que sea trascendente para el conocimiento
temas– la validez del acto y que haya estado de terceros, caso contrario, las partidas registrales se
sujeto al principio de legalidad. atiborrarían de datos irrelevantes que las tornarían
confusas, perjudicándose de esta manera la uidez
Estando apto el título para ser inscrito, se pu- del tráco jurídico”. Resolución N.° 078-2006 (4ª
blicará solo aquella información que sea tras- Sala del Tribunal Registral).

Actualidad

registral y su recticación. Así pues ha clasicadocon todo lo dicho, los derechos adquiridos
a los errores (artículo 80) en materiales y depor terceros6.
concepto. El primero (artículo 81) se presenta
cuando se han escrito una o más palabras, nom-
bres propios o cifras distintas a los que constan ¿SABÍA USTED QUE?
en el título archivado respectivo; se ha omitido
la expresión de algún dato o circunstancia que El objetivo de la Ley N.° 30313 es
debe constar en el asiento; se ha extendido el prevenir y anular las acciones frau-
dulentas que perjudican la seguri-
asiento en partida o rubro diferente al que le co- dad jurídica. Este norte se concreta
rresponde o se han numerado defectuosamente en 4 acciones: la oposición al trá-
los asientos o partidas. En los demás supuestos mite, la cancelación del asiento, la
se reputarán como de concepto. modicación del principio de legi-
En caso no pueda recticarse de esta manera, timación y fe pública en el Código
Civil, así como la modicación del
toda vez que la presunción es relativa, se po-
Decreto Legislativo del Notariado.
drá recticar judicialmente, teniendo lacarga
de anotar esto en el registro a n de evitar po
-
sibles injerencias de terceros que perjudiquen Asimismo, toda vez que el sistema fue crea-
su interés. Los efectos de dichas recticaciones do para tutelar la seguridad del tráco, el
surten a partir de la fecha de la presentación ordenamiento a partir del artículo 2014 del
del título que contiene la solicitud respectiva, Código Civil (texto anterior), así como por el
y en los casos de recticación de ocio, desde artículo VIII del título preliminar del TUO del
la fecha en que se realiza. Reglamento General de los Registros Públicos
“La inexactitud de los asientos registrales por
En ese sentido es precisa la armación:
nulidad, anulación,
del acto que resolución
los srcina o rescisiónal
, no perjudicará
“Por lo tanto, tratándose de la omisión errónea
en la extensión de un acto o derecho en el Regis- tercero registral que a título oneroso y
tro, el referido acto no surtirá efecto alguno sino de buena fe hubiere contratado sobre la
desde la fecha en que se extiende en el Registro base de aquéllos, siempre que las causas de
mediante el respectivo asiento, ello no obstante
constare en un título que forma parte del archivo dicha inexactitud no consten en los asientos
registral. Es decir, solo los actos “inscritos” surten registrales.”
efectos publicitarios, legitimadores y oponibles
erga omnes”5. Todo esto es coherente con lo señalado en el
artículo I del TUO del Reglamento General
De otro lado, como efectos externos se de los Registros Públicos, el cual indica que
encuentran que los terceros tomarán conoci- “El Registro otorga publicidad jurídica a los
miento de dicha situación publicitada en los diversos actos o derechos inscritos. El con-
registros y podrán contratar con los legitima- cepto de inscripción comprende también a
dos en dichos asientos. las anotaciones preventivas, salvo que este
En caso de error
registrales en lapedir
podrán calicación, los titulares
la recticación de Reglamento
contenido deexpresamente las diferencie.
las partidas registrales El
afecta
los mismos sin perjudicar, para ser coherente a los terceros aun cuando estos no hubieran
5 SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “¿Por qué la 6 TUO del ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicos.
presunción de conocimiento del contenido de las Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros. En
inscripciones no comprende a los títulos archivados?”, ningún caso la recticación del Registro perjudicará los
En: Actualidad Jurídica, tomo 145, diciembre, Gaceta derechos adquiridos por tercero de buena fe durante
Jurídica, diciembre 2005, p. 41. la vigencia del asiento que se declare inexacto.

tenido conocimiento efectivo del mismo.” Toda vez que el registrador luego de practi-
(El énfasis es nuestro)7. cado el asiento ordena el archivamiento de
los documentos, consideramos que dichos
6. El rol del título archivado títulos archivados solo tienen una función de
El registrador, toda vez que nuestro sistema es complementariedad cuando falten datos en
causal, se basa en una serie de documentos los asientos registrales.
para emitir el respectivo asiento de inscripción Así pues, de esto podemos deducir que existen
y dar lugar a la publicidaderga omnes. grados de publicidad a cargo dela institución.
La de tipo jurídico –ublicidad efecto– recogida
Ahora bien,
sucede con losluego de inscrito¿qué
documentos?, el título ¿qué en el artículo 2012 del Código Civil enfocada
rol tienen
los mismos en el sistema registral? al contenido de las inscripciones (asientos
registrales) y, de otro lado, la mera publicidad
En principio debe indicarse que el artículo –publicidad noticia– que otorgan losregistros
108 del TUO del Reglamento General de los administrativos que comprende a los títulos
Registros Públicos señala los documentos que archivados y demás documentos queforman
forman parte del archivo registral8, y por el parte del archivo registral10.
principio de publicidad formal recogido el
artículo II del título preliminar del mismo Esto es así porque existe un ltro técnico,
reglamento, se garantiza que toda persona registrador público, que luego de un estudio
tenga acceso tanto al contenido de las partidas minucioso determina qué situaciones merecen
registrales como al archivo registral9. ser publicitadas. Nuestro sistema no es igual
al español, al italiano ni al francés,ni mucho
menos al alemán, sino es uno que puede tener
7 Así pues nuestra judicatura ha indicado “Noveno algunos rasgos de ellos, pero que tiene una
(…) siendo adecuado resaltar que en realidad este conguración propia.
principio de la publicidad
por la necesidad registral
de proteger sehalla justicado
la seguridad jurídica de ¿O es que el mismo tipo de publicidad tiene
la contrataciónen base a los asientos de inscripción que un asiento de inscripción quelos documentos
otorgan los Registros; (…)” (El énfasis es nues tro). Cas.
Nº 306-2007 Lima. administrativos presentados y archivados,
8 Artículo 108.- Documentos que integran el archivo circulares, documentos con rmas legaliza-
registral das, entre otros? ¿Acaso dichos documentos
El archivo registral está constituido por: gozan de publicidad erga omnes? Cuando
a) Las partidas registrales que constan en tomos, se solicita la inscripción con reserva de la
chas movibles, discos ópticos y otros soportes
magnéticos; rogatoria de algunos actos contenidos en el
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones mismo y se tiene una calicación positiva,
conforme a lo establecido en elartículo 7, acom- ¿tendrán los mismos efectos los actos inscri-
pañados de los documentos en los que consten las
decisiones del Registrador o del Tribunal Registral
tos que fueron materia de calicación que
emitidos en el procedimiento registral, los infor- aquellos que no lo fueron pero que perma-
mes técnicos y demás documentos expedidos necen en el título archivado?
en este;
c) Las solicitudes de inscripciónde los títulos cuya Lamentablemente, nuestra respuesta debe ser
inscripción
esquelas de fue denegada,
observación con las respectivas negativa. Por tanto debemos ubicar el rol de
y tacha;
d) Los índices y los asientos de presentación org ani-
zados en medios informáticos así como los que,
de acuerdo con la técnica anterior, constaran en mento General de los Registros Públicos. Publicidad
soporte papel. formal.- El Registro es público. La publicidad regis-
En el supuesto del literal b) corresponderáal Registra- tral formal garantiza que toda persona acceda al
dor, bajo responsabilidad, remitir al Archivo Registral, conocimiento efectivo del contenido de las partidas
debidamente foliados, únicamente los documentos registrales y, en general, obtenga información del
establecidos en él. (…) archivo Registral. (…)
9 Artículo II del Título Preliminar del TUO del Regla- 10 SILVA DÍAZ, Martha del Carmen,cit., p.44.

Actualidad

los títulos archivados como complementarios Téngase en cuenta que en este extremo se
a los asientos registrales. desvaloriza la labor del registrador, ¿para
qué la calicación si de todas formas deberá
7. La nueva regulación en la fe pú- vericarse el título archivado? Tendrá cono -
blica registral cimiento nuestro legislador que uno de los
El dispositivo normativo señala como novedad fundamentos de nuestro sistema es la labor de
que la buena fe se extiende al título archivado, nuestro registrador, y que al quitarle ecacia a
toda vez que según nuestros legisladores ahí su calicación está trasladando el problema al
podemos encontrar el fraude. Los asesores ámbito judicial. ¡Ahí está el detalle!
de nuestros legisladores probablemente les Un segundo punto, que hay que tener mucho
habrán indicado que esto va a solucionar los cuidado en su interpretación dado que aún
supuestos de fraude inmobiliario –lo cual no podemos salvar en algo la lógica del sistema,
logra–, y adicionalmente la miopía de ver es el ámbito de análisis hasta quétítulo archi-
parte del cuadrante del tablero registral se les vado debe estudiarse.
olvidó “avisarles” los efectos en el resto del
Señalamos esto, dado que consideramos que
sistema ¡Ahí está el detalle!
el legislador, y gran parte de la doctrina, han
No debe olvidarse que si bien es cierto que venido asumiendo que la diferencia entre
una normapuede (incentivar) o desincentivar el análisis del título archivado y el asiento
comportamientos socialmente indeseables registral solo es de unos soles.
(ejemplo de ello son las sanciones penales)11,
dicha dación puede también generar externa- Esto no es así, dado que cualquier persona
lidades positivas o negativas en los agentes que haya hecho análisis de títulos sabrá que
que se vinculan con el sistema. estos contienen los más diversos instrumentos,
y que la nulidad no necesariamente se verica
El ceteris analizar
permite paribus elenfenómeno
el ámbitomanteniendo
económico ahívadomismo. ¿O es
las partes que
que acaso en el
realizaron el negocio
título archi-
van a
las demás variables del sistema constantes. En- indicar que “este título es falsicado” o “este
tonces solo vamos a analizar esta modicación título ha sido en mérito a una suplantación”?
dejando para otro momento las variaciones
en las demás garantías del sistema. Dado que el asiento registral simplemente
será informativo no importando lo señalado
¿Cuáles son las implicancias actualmente por el funcionario técnico en su calicación,
de estudiar los títulos archivados en nuestro para que un usuario tenga conanza que
sistema registral? En principio debemos decir adquiere bien tendrá que analizar todos los
que la responsabilidad de la calicación del títulos archivados anteriores al mismo hasta el
registrador para casos deesponsabilidad
r civil plazo de los 10 años anteriores para en caso
ya no se le extiende. En los nuevos procesos de patología, alegar el término prescriptorio.
en los cuales se alegue la fe pública registral
(porque van a seguir dándose), cuando se le Téngase en cuenta que dicho razonamiento
demande al registrador por una inadecuada reduce el ámbito de actuación del principio
inscripción,
que es hechoeste de simplemente va a oalegar
la propia víctima hecho de
siguelegitimación del asiento
vigente?, dado que enregistral
principio¿aún
más
determinante de tercero, dado que se debió importante sería la ¿legitimación? que otorga
ir al título archivado a vericar lapatología. el título archivado y esto irradia en los demás
principios y garantías como en el denominado
principio de oponibilidad. Es que acasoahora
11 BECKER, “Crime and Punishment: An Economic
vamos a hablar de la oponibilidad del título
Approach”, Journal of Political Economy, 76 (1968), archivado frente al asiento registral cuando
págs. 169 y ss. exista alguna patología en el primero.

Se ha trasladado la carga delanálisis del título Percátese entonces que la obligación que nos
del registrador en su calicación, al abogado ha establecido ahora nuestro legislador es ir
(no todos son especialistas en registral) que a analizar el título archivado que dio mérito
deberá realizar el estudio de títulos, el cual a la inscripción del otorgante, siendo difícil
no le va a asegurar la titularidad necesaria- imaginar que en el mismo se evidencie la fal-
mente, y los costos de transacción se van a sicación o la suplantación de la transacción.
incrementar para el usuario. ¿Más costos y no
existirá seguridad que la adquisición va a ser ¿Esta norma era necesaria? Evidentemente
inimpugnable? ¿Esta es la solución denuestro que no. Los que desconocen el funcionamien-
to del sistema, o los que desean cambiar el
legislador? ¡Qué tal detalle! mismo por intereses particulares (introducir
Felizmente, nuestro legislador no es un buen el seguro de títulos quizá), han venidodifun-
técnico al momento de redactar sus disposi- diendo que el problema es el artículo 2014
tivos normativos, lo cual nos permite cierto del Código Civil.
grado de interpretación acorde al sistema.
Veamos: el tercero registral lo es respecto a la 8. Conclusiones
adquisición patológica en la que no es parte.
• Desde diferentes posiciones se señaló
Cuando se señala que se anule, rescinda, que el principio de fe pública registral no
cancele o resuelva se reere al negocio pato- se aplicaba al fraude inmobiliario, y se
lógico, y es respecto a estos “y solo de estos” vericó que dicho fraude no se srcinaba
que deberá analizarse el título archivado en el registro, en denitiva ¡ahí está el
“asientos registrales ylos títulos archivados detalle!.
que lo sustentan”.
• Quizá esto debió entender el legislador, a
Al ser una norma que restringe ,“priva” de de- n de comprender a plenitud el sistema
rechos,
a otros no podemossino
supuestos, ampliar su interpretación
que debe ser lo más ysoluciones
no ir parchando
que al “a ciegas”
nal con posibles
perjudican al sis-
restrictiva posible. ¡Feliz detalle! tema registral existente.

Actualidad
a
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DOCTRINA PRÁCTICA
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á
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p
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Cuando justos pagan por pecadores…
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r Análisis de La Ley N.° 30313: el fraude inmobiliario
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o
D
Henry Huanco Piscoche*
Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria por la Universidad de Barcelona
O
I
1. Los fraudes inmobiliarios
R 2. Creación de dos procedimientos registrales
A 3. La fe pública registral se extiende al título archivado
M 4. Restricción de la competencia notarial
U 5. Dejando de lado al tercero amparado en la fe pública registral
S
6. Conclusiones
1.
DesdeLos fraudes
hace ya variosinmobiliarios
años venimos presen- noticias ver en ladeprensa (escrita,
personas que hanradial
sidoydespojadas
televisiva)
ciando un interesante desarrollo inmobiliario de sus propiedades por una transferencia
en el Perú. Este desarrollo se aprecia en la eje - basada en documentos falsicados o en tran-
cución de diversas inversiones inmobiliarias, sacciones en las que no han intervenido. Ylo
tanto nacionales como extranjeras, principal- peor es que, en la mayoría de casos, cuando
mente en viviendas (casas y departamentos), pretenden recuperar su propiedad, no lo
ocinas y locales comerciales del sectorretail pueden hacer, debido a un instituto jurídico
(malls, strip centers o stand alone). Además, denominado fe pública registral. Desde el
estas inversiones son descentralizadas, pues punto de vista de un ciudadano común, esto
no solo se vienen ejecutando en Lima, sino es sorprendente, pues no es concebible que
también en diversas ciudades del Perú. Esto es la propia ley impida recuperar la propiedad a
bueno para nuestro país, pues satisface las ne- un legítimo propietario por una transferencia
cesidades de las personas, genera fuentes de hecha en base a documentos falsos.
empleo y además contribuye al PBI nacional.
El referido fraude inmobiliario semaniesta,
Sin embargo, un serio problema que amenaza principalmente, de las siguientes formas:
este desarrollo es el denominado fraude in-
mobiliario. En efecto, cada vez es más común (i) Suplantación de contratantes o decla-
rantes en los instrumentos públicos
notariales. En este caso, se presenta ante
* Profesor en la Facultad de Derecho en la Universidad el notario una persona distinta a la que
Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Asociado senior dicen ser (con DNI falso), y el notario, no
en el Área Civil e Inmobiliaria del Estudio Echecopar
asociado a Baker & Mckenzie International. Abogado percatándose de ello, eleva la minuta a
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. escritura pública. Una vez que pasa este

Henry Huanco Piscoche Normativa contra los fraudes inmobiliarios
primer ltro, el registrador tampoco se

percata de esta situación, pues este no RESUMEN
verica la identidad de los comparecien-
tes (que se supone fue bien hecha por el Ante la proliferación de los fraudes jurídicos
notario), sino solo la validez y legalidad inmobiliarios, se emitió la Ley N.° 30313,
del acto materia de inscripción. que estableció diversasmedidas —registrales
y otras— para mitigar dicho fenómeno, las
(ii) Falsicación de partes notariales, judicia- cuales se estudian de forma especializada en
les o documentos provenientes de sede este trabajo. El autor analiza así los procedi-
arbitral o administrativa y, en especial, mientos de oposición a lainscripción registral
los que provienen

a donde se pretendedelograr
ciudades distintas
la inscripción.
en trámite (en
registrales y decaso
cancelación
de títulosde
yaasientos
inscritos),
al mediar una suplantación de identidad o
En este caso, no existe forma de que el falsicación de documentos. Cuestiona a su
registrador público pueda corroborar la vez la extensión de la fe pública registral al
autenticidad de tales documentos por conocimiento de los títulos archivados, al
la natural imposibilidad de contar con ser una medida inecaz y generar innece-
sarios sobrecostos; también que los notarios
herramientas sucientes y plenamente puedan solicitar una anotación preventiva
ables que permitan tener un compen- ante inscripciones derivadas de instrumentos
dio actualizado de rmas y sellos de los presumiblemente falsos, lo que en ocasiones
funcionarios o servidores públicos con perjudicará a terceros adquirentes; y que los
alcance nacional. actos de disposición o gravamende bienes
inmuebles solo puedan efectuarse ante el
Además, en este caso, los títulos falsi - notario de la provincia respectiva, al generar
cados no pasan por el ltro del notario, sobrecostos de transacción para las partes
sino ingresan directamente a los Registros (por traslados u otorgamiento de poderes).
Públicos.
(iii) en
Usouna
de un falso poder de CONTEXTO NORMATIVO
compraventa, es representación
decir, quien
celebra la compraventa es la persona • Ley N° 30313
quien dice ser y lo hace en una escritura
pública verdadera; sin embargo, esta PALABRAS CLAVE
persona no actúa en nombre propio,
sino en supuesta representación del real Fraudes inmobiliarios / Procedimientos registra
-
propietario, al amparo de un poder que les / Fe pública registral / Título archivado
no le otorgaron. A diferencia del supuesto
anterior, la falsicación no es de la escri
-
tura pública de compraventa, sino del mecanismos como la alerta registral, la para-
poder de representación. lización temporal de partidas registrales, la
tacha por falsedad documentaria, el bloqueo
En este caso, el notario, no percatándose de por falsedad de documentos y la anotación
tal situación, eleva la minuta a escritura pú- preventiva de falsedad o suplantación de
blica y la envía a los Registros Públicos, que documentos. Sin embargo, los grupos delin-
inscribe dicha transferencia. cuenciales que realizan estos actos fraudu-
En todos los casos descritos, una vez que lentos han sabido esquivar tales mecanismos
el título logra inscribirse en los Registros e, inclusive, otras medidas de seguridad que
Públicos, inmediatamente, se transere a un utilizan las notarías como la identicación de
tercero con la nalidad de ampararse en la Fe huellas digitales (biométrica).
Pública Registral. Como un intento adicional, el 26 de marzo de
Para hacer frente a estos fraudes inmobilia- 2015 se publicó en el diario ocialEl Peruano
rios, el Estado ha venido instaurando diversos la Ley N° 30313 (en adelante, la “Ley”) que

Actualidad

contiene diversas disposiciones para hacer sus representantesen un instrumento
frente al fraude inmobiliario. A continuación público protocolar o extraprotocolar
analizaremos las principales disposiciones de (que dé mérito a la inscripción regis-
esta Ley. tral).
- Declaración notarial o del cónsul
2. Creación de dos procedimientos (cuando realice función notarial),
registrales indicando que el instrumento público
La Ley instaura dos nuevos procedimientos protocolar o extraprotocolar (que dé
registrales: (i) la oposición al procedimiento mérito a la inscripción registral), que
de inscripción registralen trámite (mecanismo aparentemente
pectivo despachoproviene deemitido
no ha sido su res-
preventivo) y (ii) la solicitud de cancelación
del asiento registral ya inscrito (mecanismo por él.
correctivo); en ambos casos, por las causales - Ocio del juez indicando que el parte
de suplantación de identidad o falsicación judicial materia de calicación, que
de documentos. aparentemente proviene de su res-
pectivo despacho no ha sido emitido
2.1 Oposiciónal procedimiento de inscrip- por él.
ción registral en trámite
- Declaración del funcionario público
Es importante precisar que antes de la expe- competente mediante ocio de la
dición de la Ley, no existía la posibilidad de entidad administrativa, indicando
interrumpir un trámite de inscripción registral, que el documento presentado para
al ser este un procedimiento no contencioso. su inscripción no ha sido emitido por
En efecto, en la etapa de calicación regis- la entidad que representa .
tral, y dado que el análisis del registrador
- Declaración del árbitro o presidente
es netamente
oposición documental,
de terceros en elnoprocedimiento
cabía admitir del tribunal arbitral, indicando que
el laudo arbitral materia de calica-
registral, pues en él no se realizan ni tienen
ción no ha sido expedido por él o por
que realizarse actuaciones probatorias. Sin
el tribunal arbitral.
embargo, con la promulgación de la Ley se
otorga esta posibilidad, pero bajo reglas muy La norma es muy clara en el sentido de
estrictas, como veremos a continuación. no permitir una oposición hecha: (i) por
un sujeto distinto a los indicados expre-
A) Sujetos legitimados samente en el numeral 3.1 de la Ley, o
En el caso de la oposiciónal procedimien- (ii) en base a documentos distintos a los
to de inscripción registral en trámite, la indicados expresamente en dicho nume-
ley no permite que lapersona perjudicada ral, pues en ambos casos será rechazada
con la suplantación o falsicación, como la solicitud, endecisión irrecurrible en sede
sería el propietario real del inmueble, administrativa. Sin embargo, nada obsta
intervenga en este procedimiento, sino para cuestionar tal decisión en sede ju-
considera como “sujetos legitimados” dicial.
solo al notario, cónsul (cuando realice La imposibilidad de permitir la interven-
función notarial), juez, funcionario públi- ción directa de las personas presunta-
co o árbitro, presentando los siguientes mente perjudicadas en el procedimiento
documentos: registral es, en nuestra opinión, correcta,
- Declaración notarial o del cónsul pues de permitirse ello, esta facultad
(cuando realice función notarial), podría ser ejercida, por algunas personas,
indicando que se ha suplantado al únicamente para dilatar la calicación
compareciente, a su otorgante o a registral.

Adviértase que, a diferencia del supuesto ción o en un documento falsicado (y no

de falsicación de documentos que se ha dentro del plazo de vigencia del asiento
previsto para todos los procedimientos de presentación).
antes indicados, el supuesto de suplan- Asimismo, la ley dispone que la persona
tación de identidad solo se prevé para el que presenta la denuncia debe poner en
caso del instrumento público expedido conocimiento de la misma al registrador
por los notarios o cónsules (cuando o al tribunal registral para que ocie al
realicen función notarial). Entonces, si la sujeto legitimado según corresponda, y
suplantación se presenta en algún proceso declare la tacha por falsedad documen-
ojudicial, procedimiento
actuación administrativo
arbitral, el perjudicado con taria prevista en el art. 36 del Reglamento
la suplantación no podría oponerse al General de los Registros Públicos (en el
procedimiento de inscripción registral caso de falsicación de documentos) o
motivado por el parte judicial,documen- verique la existencia de la denuncia (en
to administrativo o por el laudo arbitral, el caso de suplantación de identidad).
respectivamente. En este supuesto, tampoco se establece
la responsabilidad del registrador o del
Entendemos que, una vez que los suje- tribunal registral, si no cumple con enviar
tos legitimados reciban las respectivas dicho ocio o si lo hace de manera tardía.
denuncias, estos se encuentranobligados
a formular la oposición ante Registros De otro lado, dado que no se
Públicos, por lo que no tendrían la facul- establece una formalidad específica
tad de exigir el pago de algún monto por tanto para denunciar la suplantación
realizar dicha oposición. Sin embargo, la o la falsicación, como para poner en
norma no regula expresamente la respon- conocimiento de la misma al registrador o
sabilidad de los sujetos legitimados en al tribunal registral, la denuncia se podría
caso no se opongan o lo hagan de manera realizar de cualquier forma, aunque lo
tardía, es decir, luego de la inscripción, recomendable es hacerlo por escrito.
en cuyo caso, ya no se podría hacer uso
de este procedimiento. DATOS
B) Plazo de oposición y plazo de resolu-
ción Cada vez es más común ver en la
Según la ley, los documentos antes prensa (escrita, radial y televisiva)
referidos deberán ser presentados por noticias de personas que han sido
los sujetos legitimados dentro del plazo despojadas de sus propiedades por
de vigencia del asiento de presentación. una transferencia basada en docu-
Sin embargo, ¿qué sucedería si el título mentos falsicados o en transaccio-
basado en una suplantación o en un nes en las que no han intervenido.
documento falsicado se inscribe antes Y lo peor es que, en la mayoría de
del vencimiento de dicho plazo, y luego casos, cuando pretenden recuperar
su propiedad, no lo pueden hacer,
de
del ello (dentro
asiento del plazo desevigencia
de presentación) presenta debido a un instituto jurídico de-
la solicitud de oposición? Dado que nominado fe pública registral.
este mecanismo, por su naturaleza, se
debe presentar antes de que el título se Asimismo, como quiera que se trate de un
inscriba, entonces lo correcto hubiera procedimiento registral en trámite, cuyo
sido indicar ello, es decir, que se puede título que lo srcinó viene siendo calicado
presentar la oposición antes de que se por el registrador, será este o el Tribunal Re-
inscriba el título basado en una suplanta- gistral quien resuelva la denuncia. La norma

Actualidad

tampoco establece un plazo para resolver la suplantación de identidad o falsicación de
solicitud de oposición. documentos y disponer, de ser el caso, la can-
Finalmente, este mecanismo debe comple- celación del asiento. Su decisión de cancelar
mentarse con la alerta registral, para que la es irrecurrible en sede administrativa, es decir,
persona que pueda ser perjudicada con la podría ser cuestionado solo en sede judicial.
suplantación o la falsicación se entere al Además, dado que la norma no prohíbe la po-
momento en que se pretenda realizar alguna sibilidad de cuestionar ensede administrativa
inscripción sobre el predio, einmediatamente, la decisión de no cancelar el asiento registral,
formule la denuncia respectiva. se entendería que sí es posible realizar tal
2.2. Cancelación de asientos registrales

cuestionamiento en dicha sede.
Antes de la vigencia de la ley, si se lograba IMPORTANTE
inscribir la transacción por más fraudulenta
que haya sido, esta adquiría consolidación, La ley instaura dos nuevos procedi-
es decir, era válida frente a otras personas e, mientos registrales: (i) la oposición
incluso, frente al propietario real. Asimismo, al procedimiento de inscripción
la cancelación, en principio, solo procedía a registral en trámite (mecanismo
través de un largo, costoso e impredecible preventivo) y (ii) la solicitud de
proceso judicial. cancelación del asiento registral
El procedimiento de cancelación, a diferencia ya inscrito (mecanismo correctivo);
de la oposición, se presenta cuando el título en ambos casos, por las causales de
ya está inscrito. Los sujetos legitimados para suplantación de identidad o falsi-
presentar las solicitudes y los documentos cación de documentos.
idóneos para dicho efecto son los mismos que
para la oposición, es decir, los indicados ex- El plazo para resolver la solicitud de cance-
presamente en el numeral 3.1 dela Ley1. Las lación del asiento registral se establecerá en
causales son también similares: suplantación el Reglamento. Sin embargo, la ley no se
de identidad o falsicación de documentos. pronuncia sobre el plazo para presentar la
A diferencia de la oposición en que simple- solicitud de cancelación, ¿acaso se podría
mente no se inscribe un título, en este caso se cancelar un asiento por más antiguo que este
cancela uno ya inscrito. Por ello, se atribuye la sea? Dado que no se restringe tal posibilidad,
responsabilidad de dicha cancelación al sujeto la respuesta sería armativa.
legitimado que haya solicitado la cancelación, Asimismo, según el art. 5 de la ley, la in-
pues bastará que este presente cualquiera formación contenida en las inscripciones y
de los documentos indicados en el numeral anotaciones preventivas que han sido cance-
3.1 de la ley según corresponda, para que se ladas, no perjudica al tercero en los términos
proceda a cancelar el asiento registral. establecidos en el artículo 2014 del Código
El jefe zonal de la Ocina Registral de la Sunarp Civil. Tampoco perjudican a las inscripciones,
es
de elcancelación
competentedepara recibirregistrales
asientos las solicitudes
por anotaciones o los títulos
prioridad registral pendientes
sea anterior cuyade
al asiento
cancelación. Es decir, por más que el propie-
tario perjudicado logre cancelar el asiento
1 No obstante que en el numeral 4.1 de la Ley solo srcinado por la suplantación o falsicación
se señala “(…) presunta suplantación de identidad o puede que no mantenga su propiedad si, con
falsicación de documentos notariales, jurisdiccionales ofecha anterior a la cancelación, existe una
administrativos (…)”, sin hacer mención expresa a los
documentos arbitrales, consideramos que, por inter- transferencia a favor de un tercero amparado
pretación sistemática, estos también están incluidos. en la Fe Pública Registral.

Finalmente, es necesario precisar que tanto con la revisión del título archivado, eltercero
la oposición como la solicitud decancelación adquirente se podría percatar de la suplan-
solo se reeren a los supuestos de suplan- tación de identidad o de la falsicación de
tación de identidad y falsicación de docu- documentos; sin embargo, ello no es del todo
mentos; sin embargo, la ley no ha previsto cierto, pues si ni siquiera los registradores, al
expresamente una solución para el caso de momento de realizar la calicación registral,
la falsicación de poderes, que es otramani- se percatan de ello, es posible que el tercero
festación del fraude inmobiliario, conforme adquirente tampoco pueda advertir tales
lo detallamos en el acápite (iii) del numeral irregularidades.
1 del presente artículo.
4. Restricción de la competencia
3. La fe pública registral se extiende notarial
al título archivado En la mayoría de los casos, elmodus operandi
La fe pública registral es el principio registral de los grupos delincuenciales querealizan los
que protege al tercero de buena fe, quien fraudes inmobiliarios es realizar las transaccio -
adquiere, a título oneroso, algún derecho de nes (con suplantación de identidad o en base
una persona que en el registro aparece con a documentos falsicados) en notarias que
facultades para otorgar tal derecho, por más se ubiquen en lugares muy alejados, con la
que después de la inscripción de su derecho, nalidad de evitar –lo que en la práctica viene
se anule, rescinda, cancele o resuelva eldere- sucediendo– que el registrador se comunique
cho de su otorgante por causas que no consten con el notario para conrmar la veracidad del
en los registros públicos. documento.
Antes de la ley, la interpretación que se hacía Por ello, la ley ha dispuesto que losactos de
de
en esta última frase:
los registros “causas
públicos” fueque no consten
objeto de con- disposición
inmuebles, osolo
gravamen
podrán inter vivosde bienes
ser realizadas ante el
troversia, en el sentido de si se refería solo notario de la provincia en donde se ubican los
a los asientos registrales o incluía también a mismos. En consecuencia, los actosnotariales
los títulos archivados. La ley despeja tal duda serán nulos si los bienes a los que se reeren
indicando expresamente que, para beneciar - están fuera de la localidad del notario que
se de la fe pública registral, el tercero debe los realizó. Adviértase que la norma utiliza
revisar los asientos registrales y los títulos el término general “actuaciones notariales”.
archivados. Antes de la expedición de la ley, era válido
Esta situación no solo recortará la uidez del celebrar transacciones en cualquier Notaría de
tráco inmobiliario, sino también elevará Lima sobre inmuebles ubicados en cualquier
los costos de transacción, pues se deberá parte del Perú, considerando que lamayoría
solicitar las copias de los títulos archivados de empresas tiene su sede en Lima. Con la
a los Registros Públicos y, en los casos en los ley, ello ya no será posible.
que el inmueble se encuentre en otra ciudad, Esta disposición también generará mayores
se tendrá que solicitar en la ocina registral costos de transacción, pues las partes deberán
respectiva. Además, cada título tiene una na- trasladarse o deberán otorgar un poder para
turaleza jurídica distinta, por lo que se deberá que otra persona setraslade en representación
convocar a los especialistas de cada materia de ellas, a la ocina de la Notaría competente.
para efectuar el respectivo estudio detítulos. Al respecto, mediante comunicado conjunto
¿Cuál ha sido el propósito del legislador al publicado el 27 de marzo, el Colegio de
exigir que el conocimiento se extienda al título Notarios de Lima y la Junta de Decanos de
archivado? Seguramente habría pensado que los Colegios de Notarios del Perú, se han

Actualidad

manifestado en contra de esta disposición, ello claramente se perjudica al tercero, pues
pues – según dicen –“perjudica directamente a en la partida de su inmueble constará dicha
los ancianos, a las personas discapacitadas, a los anotación, y si lo quiere transferir, difícilmente
ciudadanos con carencia de recursos económicos, alguien comprará su inmueble cuando en su
especialmente a los m ás pobres, y a aquellos que partida conste tal anotación. Adviértase que
cuentan con escaso tiempo para realizar gestio- con ello se deja de tutelar inclusive al tercero
nes, entre las que se hallan las de tipo notarial”. que adquirió bajo la fe pública registral. Sin
Es cierto también que esta disposición afectará embargo, debemos precisar que dicho ter-
económicamente a las Notarías de la capital, cero no será privado de su propiedad, si su
pues seguramente
tramitadas reducirá las transacciones adquisición se basó en la fe pública registral.
en sus despachos.
6. Conclusiones
5. Dejando de lado al tercero ampa- Todo intento de eliminar las trabas al de-
rado en la fe pública registral sarrollo de un sector tan importante de la
Finalmente, la ley modica la quinta dispo- economía, como es el inmobiliario, es una
sición complementaria, transitoria y nal del buena noticia. Sin embargo, en nuestra opi-
Decreto Legislativo del Notariado. Así, se nión, el problema del fraude inmobiliario se
mantiene la facultad de los notarios de que, debe afrontar desde su srcen. Las personas
en caso identiquen inscripciones sustentadas que realizan las suplantaciones de identidades
en instrumentos notariales protocolares o y falsicaciones de documentos son grupos
extraprotocolares presumiblemente falsica- organizados reincidentes. Y si ello sucede es
dos, que supuestamente se le atribuye, estos porque no contamos con un sistema penal
pueden presentar la solicitud de anotación (policial y judicial) ecaz. Si las normas pe-
preventiva en el diario de la ocina registral nales se harían respetar por las autoridades
dentro de los
desde que tuvocinco días hábilesbajo
conocimiento, contados
su res- competentes, se reduciría o, incluso, se elimi-
naría este tipo de delitos.
ponsabilidad.
En resumen, por la inecacia de nuestro
Dicha anotación preventiva tendrá la vigencia sistema penal se ha tenido que aprobar la
de un año contado a partir de la fecha del ley para hacer frente a los fraudes inmobi-
asiento de presentación. Y se podrá correla- liarios hechos por los grupos delincuencia-
cionar con la anotación de la demanda judicial les; sin embargo, algunas disposiciones de
o medida cautelar que se reera a este mismo la ley, como la extensión de la fe pública
hecho, surtiendo sus efectos desde la fecha registral al título archivado, la competencia
del asiento de presentación de la anotación provincial de las notarías y la anotación
preventiva. preventiva aun contra el tercero de buena
Sin embargo, la novedad está en que estaano- fe registral, impedirán la uidez y elevarán
tación preventiva notarial se puede realizar los costos de las transacciones inmobiliarias
aún si consta inscrito un tercero que ya haya en general, es decir, “justos pagaremos por
adquirido la propiedad del inmueble. Con pecadores”.

Actualidad
a
c
DOCTRINA PRÁCTICA
i
t
c
á
r
p
a
Cancelación administrativa de un asiento
n
i
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registral viciado y el cambio al principio
c
o
D de legitimación registral: comentarios
a la Ley N.° 30313
Javier Anaya Castillo*

Registrador Público de la Propiedad
O
I
1. Introducción
R 2. Antecedentes de la cancelación administrativa prevista en la Ley N.° 30313
A 3. Cancelación administrativa en la Ley N.° 30313
M 4. Principio de legitimación
U 5. Conclusiones
S
1. Introducción nes fraudulentas que día a día buscan privar

Los cambios formulados al sistema registral o despojar el patrimonio de los particulares,
peruano y otras normas legales a partir de la de las personas jurídicas e inclusodel propio
entrada en vigencia de la Ley N.° 303131, Estado. Y es que el actuar delictivo de estas
responden a una preocupación legítima del maas u organizaciones criminales, no solo
Poder Ejecutivo y del Legislativo, que no es menoscaba la seguridad jurídica de los ciu-
otro que el hacer frente a las distintas accio- dadanos, sino que logra también afectar el
normal desenvolvimiento del tráco jurídico
de los bienes.
* Abogado por la Ponticia Universidad Católica del
Perú con estudios en Maestría de Derecho Civil por di- Empero, para ciertos actores involucrados2
cha casa de estudios ycon estudios de especialización o especialistas en la materia3, algunas de la
en Derecho Registral por laUniversidad Autónoma de
Madrid. Miembro de la Comisión Consultiva de Dere-
cho Registral y de la Comisión Consultiva de Derecho 2 El Colegio de Notarios de Lima mediante el Ocio
Urbanístico, Inmobiliario y Catastral delColegio de N.° 619-2015-CNL/D formuló una férrea crítica a
Abogados de Lima. Actualmente se desempeña como la modicación
del delconsiderar
Notariado, por artículo 4 del
queDecreto
la normaLegislativo
afectaba
abogado de la Dirección Técnica de la SUNARP y viene
integrando diversas comisiones normativas para la el principio de la libertad contractual, encareciendo
elaboración de reglamentos y directivas registrales. además los costos de transacción.
1 Ley de oposición al procedimiento de inscripción 3 A decir de Martín Mejorada: “Producto de los delitos
registral en trámite y cancelación delasiento registral inmobiliarios mediáticos, se aprecia cierta esquizofrenia
por suplantación de identidad o falsicación de do - en el legislador al momento de tratar
el tema. En realidad
cumentación y modicatoria de los artículos 2013° la modicación de la Fe Pública Registral, haciéndola
y 2014° del Código Civil y de los artículos 4° y 55°, más cara y complicada, no resolverá en lo absoluto los
y la quinta y sexta disposiciones complementarias fraudes en el sector. Los actos criminales se basan en la
transitorias y nales del Decreto Legislativo 1049. falsicación de documentos y sustitución de personas a

Javier Anaya Castillo Normativa contra los fraudes inmobiliarios
modicaciones formuladas en virtud de Ley

N.° 30313 (nos referimos concretamente al RESUMEN
artículo 4 del Decreto Legislativo delNotaria-
do y al artículo 2014 del Código Civil) sibien El presente trabajo es un estudio riguroso
pueden haber estado inspiradas en buenas del mecanismo de la cancelación admi-
intenciones, terminan por encarecer la contra- nistrativa previsto en la Ley N.° 30313.
Para tal efecto, el autor no solo analiza los
tación inmobiliaria y con ello el desincentivo alcances de la aludida norma, sino que
de la circulación de la riqueza. describe los antecedentes normativos de la
En líneas generales consideramos que la Ley cancelación y su regulación en el derecho
N.° 30313, como todo instrumento jurídico comparado,
otros sistemasteniendo
(como elenalemán)
cuenta se
que en
puedan
perfectible, no deja de tener aciertos y des- cancelar inscripciones notoriamente viciosas
aciertos, quedando nalmente en manos de o irregulares; estudia así la experiencia con
la doctrina y sobre todo, de la jurisprudencia, la gura en el sistema argentino. Considera,
la interpretación adecuada y armonizada de entre otras conclusiones, que la cancelación
administrativa de un asiento registral viciado
estos dispositivos normativos a n optimizar por falsicación o suplantación de identidad
su aplicación práctica. evita que se acuda innecesariamente a la vía
judicial para impedir que el registro legitime
Lo que se viene constatando con la entrada asientos registrales derivados de títulos apó-
en vigencia de esta norma es la aceptación y crifos. Asimismo, dada la vinculación de la
el rechazo simultaneo al establecimiento de cancelación con el principio de legitimación,
un nuevo orden en la transferencia inmobi- el autor comenta los cambios formulados al
liaria (pues ahora la buena fe supone lectura artículo 2013 del Código Civil, resaltando que
se han recogido nuevos supuestos de ruptura
del título archivado y salvo otorgamiento de la presunción de exactitud.
de poder, estaríamos impedidos de compa-
recer ante un notario que esté fuera de la
jurisdicción del inmueble que es materia de CONTEXTO NORMATIVO
transferencia), una redenición del procedi-
• Ley 30313: Artículos 4 y 5.
miento inscriptorio de un título (si bien el
• Código Civil: Artículos 2013 y 2014
procedimiento es no contencioso ahora cabe
la oposición en casos de falsicaci ón y suplan- • Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículos 95 y 96.
tación) y la creación de nuevos supuestos de
excepción de los efectos legitimadores del
registro (ahora se puede cancelar adminis- PALABRAS CLAVE
trativamente un asiento registral en casos de
Cancelación administrativa / Falsedad documen -
falsicación y suplantación). taria / Suplantación de identidad
Lo cierto es que ninguna sociedad está inmu-
nizada a los delitos de estafa o fraude, por lo
que independientemente de los mecanismos o remedios que el ordenamiento jurídico
adopte para combatir dichas actuaciones
delictivas, la sosticación de estas acciones
través de títulos que ingresan a los Registros Públicos y fraudulentas va a permitir que aquí y en cual-
se inscriben. Los terceros que revisan estos documentos,
al vericar los títulos archivados, no tendrán cómo saber quier parte del mundo se siga delinquiendo en
que son amañados, de modo que igualmente conservarán perjuicio de todas las personas. En ese sentido,
su adquisición. El Estado sigue sin encontrar una solución
integral al problema. Quizá debería prestar atención a los mecanismos propuestos por esta nueva
quienes hemos postulado la herramienta de una con- ley no van a evitar que se sigan produciendo
traseña registral como manera de ingresar al registro.” estas ilicitudes, pues sería absurdo pensar que
MEJORADA CHAUCA, Martín.“El nuevo estudio de con la dación de una ley las maas uorgani-
títulos”. En: Diario Gestión, publicado el 30.3.2015
en la web del diario. zaciones criminales van a dejar de despojar a

Actualidad

los propietarios de sus bienes. Sin embargo, si es, por tanto causa de extinción de un asiento
se logran usar en forma adecuada y oportuna registral, sino todo lo contrario, consecuencia
se podría prevenir e incluso corregir algunas de esa extinción”.
situaciones patológicas producidas por la Sin embargo, la cancelación de la cual vamos
falsicación documentaria y la suplantación hablar en el presente trabajo se presenta
de identidad. en determinados supuestos especiales que
En ese contexto y dada la amplitud de las requieren cierto grado de valoración y cons-
instituciones recogidas en la Ley N.° 30313, tatación por parte del registro y de otros
a través del presente trabajo nos centraremos operadores jurídicos. Así, por imperio de la
en la gura de lacancelación administrativade Ley N.° 30313, se ha creado una cancelación
un asiento registral viciado y en los cambios administrativa que opera cuando el asiento
formulados al principio de legitimación registral registral se sustente en un título fraudulento
a partir de la modicatoria del artículo 2013 (esto es, por falsicación o suplantación).
del Código Civil. Para tal efecto, analizare- Dicho mecanismo, no es ajeno al derecho
mos los antecedentes normativos de esta ley comparado, pues en sistemas como el alemán
tomando en cuenta la experiencia argentina. se puedan cancelar inscripciones notoriamen -
Luego analizaremos la gura de la cancelación te viciosas o irregulares6. De igual modo, en
administrativa en los términos planteados por Argentina ya se viene implementando este
la Ley N.° 30313, para nalmente evaluar mecanismo pese a no contar con una herra-
los cambios formulados al artículo 2013 del mienta legal que expresamente conera dicha
Código Civil. facultad al Registro.
2. Antecedentes de la de la cance- Pues bien, veamos ahora un poco de esta ex-
lación administrativa prevista en periencia comparada en Argentina y los diver-
la Ley N.° 30313 sos antecedentes
la creación de la normativos
cancelación que motivaron
administrativa
La cancelación de un asiento registral en en la Ley N.° 30313.
sentido estricto no es algo que sea ajeno a
nuestro sistema registral, pues esta gura 2.1. Antecedentes previos: la experiencia
está recogida en diversas disposiciones del Argentina
T.U.O. del Reglamento Gen eral de los Registros En el XVI Congreso Internacional de Derecho
Públicos4. Así, de producirse la extinción del Registral (Cinder) celebrado en la ciudad de
acto o derecho inscrito, la consecuencia va a Valencia, España, del 20 al 22 de mayo de
ser que se extienda el asiento decancelación 2008, el Dr. Alberto Ruiz de Erenchun pre-
correspondiente para que la inscrip ción se ex- sentó, a través de su ponencia denominada
tinga también respecto de terceros, es decir, le “El control de la legalidad en la atribución de los
sea oponible. En ese mismo sentido Manzano derechos reales”,la problemática que se viene
Solano5 ha señalado que: “la cancelación no suscitando con losasientos registrales viciados7,
4 del
ParaTUO
tal efecto puede revisarse
del Reglamento los artículos
General 91 y 94 6 Sistema
de los Registros GONZALES BARRÓN,
Notarial Gunther.
Peruano. Estudio como
En: El Notario Preliminar del
garante
Públicos. El artículo 91 contempla dos situaciones de los derechos de la persona. Por Alfonso Cavallé
concretas: la cancelación expresa, cuando se produce Cruz, Biblioteca Moderna de Derecho Civil N.° 10,
alguno de los supuestos previstos en el artículo 94 Jurista Editores, Lima, 2012, pág. 49.
del mismo reglamento y,la inscripción de un acto o 7 Como indica el propioRuiz de Erenchun“La problemá-
derecho posterior que al modicar el acto o derecho tica no es nueva en los Registros de laPropiedad Inmueble
inscrito, lo priva de vigencia. de Latinoamérica. Esa fue la causa que a principios de la
5 MANZANOSOLANO,Antonio.Derecho registral inmo - década del 90, e impulsados por las experiencias vividas
Volumen II,
biliario: para iniciación y uso de universitarios, como registrador a mediados de la década del 70,- co
Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, ág.p943 menzamos a elaborar la idea que luego formó parte de

esto es, aquellos asientos registrales que se tiva. Como explica De la Puente de Alfaro10,
extienden como consecuencia de un fraude la propuesta generó un fructífero debate que
documentario8. A tal efecto, propuso que las reejó dos claras posturas:“la de quienes en-
legislaciones y reglamentaciones registrales de tendían que la propuesta invadía directamente las
los distintos sistemas jurídicos instituyan, ante competencias judiciales pues no puede en ningún
la patente nulidad de un asiento practicado, un caso aceptarse la cancelación de derechos por
procedimiento registral acreditativo y breve el Registrador sin que lo ordene una sentencia
que permita, en “acto fundado”, disponer la judicial y la de aquellos otros que entendían que
cancelación o anulación de tales asientos vicia- dada la inexistencia de cosa juzgada, la propuesta
dos, sin que

judicial perjuicio de la posterior
establezcan las leyes respecto de no
salvaguarda hacía la
restituir máslegalidad
que proporcionar un medio
groseramente para
violentada,
dichos actos irregulares o incausados. los derechos del auténtico titular y el valor del
Posteriormente, en el congreso denominado contenido del Registro.”
II Foro Internacional de Derecho Registral
celebrado en la ciudad de Santa Fe, república ¿SABÍA USTED QUE?
de Argentina, del 23 al 25 de abril de 2009,
el propio Ruiz de Erenchun9 puso nuevamente De acuerdo con el artículo 4 de
de maniesto la necesidad de contar con un la Ley N.° 30313, la solicitud de
procedimiento estrictamente registral que cancelación de un asiento registral
permita que los “asientos viciados” puedan solo puede ser presentada ante los
ser “removidos” en forma rápida y expedi- Registros Públicos por un notario,
cónsul, juez, funcionario público o
árbitro.
las labores presentadas en el XVI Encuentro del Comité
- Lo importante del debate suscitado en dicho
Latinoamericano de Consulta Registral (Guayaquil. Ecua
dor. 1997). También en mayo del año 2007 con motivo
la Superintendencia evento es que respecto a la problemática de
del Encuentro Especial convocado por
Nacional de Registros de la Propiedad (Sunarp) de Perú, los asientos registrales viciados, se arribaron
en forma conjunta con el Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantil de España, donde expusetema”.
el a las siguientes conclusiones:
RUIZ DE ERENCHUN, Alberto. “El control de legali-
dad en la atribución de los derechos reales: asientos “(…) 6. Los operadores no deben permanecer inac -
registrales viciados”. Ponencia presentada en el XVI tivos frente al indicio de haberse producido hechos
Congreso Internacional de Derecho Registral - CINDER generadores de un asiento viciado. Esa actividad debe
celebrado en la ciudad de Valencia, España, del 20 al enmarcarse en la normativa vigente.
22 de mayo del 2008. 7. Frente a esta problemática, resulta conducente un
8 Resultan ilustrativas las palabras de Alberto Ruiz de procedimiento preventivo (administrativo-registral)
Erenchun sobre la falsicación documentaria existente que respete los principios del debido proceso legal y
en la República de Argentina:“(…) los delincuentes en que provea una publicidad registral del mismo, que -
la materia “idearon” las modalidades de la ‘adulteración’ dando en todos los casos sujeto a revisión o amparo
(ej. borrando notas o modicando las colocadas), ‘sustitu - judicial este procedimiento y cuando de él resulte.
ción’ (quitando el nombre del titular y colocando otro) o
‘suponiendo asientos’ (ej. intercalando hojas) con asientos 8. La correspondencia entre la realidad jurídica regis -
trada y la extraregistral reduce los costes detransacción
de documentos
notarial que
o judicial nosimulando su existencia,
existe, pero -‘cir y contribuye a sustentar la seguridad dinámica. (…)”
cuya matriz
que sin embargo
culaba’ un ‘testimonio del acto con toda su verosimilitud
sellos e inscripciones’, el que era ‘creado’ valiéndose de
la errónea o a veces falta del cuidado debido en estudiar
la matriz por parte de quienes luego autorizaban que se 10 DE LA PUENTE DE ALFARO, Fernando. Medios de
‘contratara’ en base a ese ‘instrumento apócrifo’.” calicación del registrador y título cuya nulidad no resulta
9 Su ponencia se tituló: “Inexactitudes registrales pro - del mismo: una propuesta. Colección Cuadernos de
venientes de asientos registrales viciados” que fue una Derecho Registral dirigida porAntonio Pau, Colegio
continuación de la presentada en elXVI Congreso del de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
CINDER 2008 a la que ya hemos hecho referencia. España, Madrid, 2010, pág. 11.

Actualidad

De las conclusiones señaladas, se puede se les atribuía la autoría de ocios judiciales
destacar la necesidad de incorporar en la de cancelación de gravámenes.
normativa registral vigente (esto es, la de los En esa línea, de la Puente de Alfaro señala
distintos sistemas registrales)un procedimiento que los fundamentos usados por el Director
preventivo (administrativo-registral) que permi-
del Registro de la capital federal de Argentina
ta, desde el propio registro, hacer frente a los para disponer la cancelación de un asiento
hechos generadores de un asiento viciado, a registral viciado fueron los siguientes:“(…) el
n de contribuir con la concretización de la principio de legalidad que ilumina la Ley 17801
seguridad dinámica. sobre Registro de la Propiedad Inmueble, el prin-
cipio de juricidad del procedimiento y del asiento
¿SABÍA USTED QUE? en el Registro, el principio de seguridad del tráco
y del servicio registral (artículo 2505 del Código
Civil argentino que encuentra su reejo en la Ley
Si bien el artículo 4.3 de la Ley N.°
17801), el deber de velar por el contenido del
30313 establece que la cancelación
del asiento registral se hace bajo Registro que se plasma en la calicación registraly
exclusiva responsabilidad del no- el control de legalidad, la exigencia constitucional
tario, autoridad o funcionario que de que exista ‘derivación legal suciente’ en el
emitió alguno de los documentos tracto de asientos (…)”12
que sustenta la oposición, dicha De acuerdo con lo expuesto, se puede colegir
disposición no excluye la eventual que la solución adoptada consistiría en el
responsabilidad en la que pueda dictado de una resolución fundada por el
incurrir el jefe zonal o incluso el Director General del Registro, que habilita al
registrador, de no seguir en forma registrador para efectuar un “contra asiento”
adecuada con el procedimiento que deje sin efecto, el“asiento viciado”.
respectivo que para
blezca el reglamento. tal efecto esta- Sin embargo, nos llama la atención que la
propia Ley 1780113, Ley que regula el Régimen
de los Registros de la Propiedad Inmueble, no
Debe tenerse presente que la propuesta haya previsto con claridad dicha atribución, es
formulada no es meramente teórica, sino decir, la facultad registralde poder cancelarun
que por el contrario, ya había sido puesta asiento de inscripción fraudulento o viciado.
en práctica11 como respuesta a las distintas
denuncias formuladas por acreedores de-
12 DE LA PUENTE DE ALFARO, Fernando. Ob. Cit. pág.
fraudados, propietarios despojados de su 15.
dominio, notarios que nunca otorgaron los 13 Tengamos presenteque la cancelación previstaen la
instrumentos, e inclusive, en algunos casos, Ley 17801, Ley que regula el Régimen de los
Registros
jueces o secretarios de los juzgados a los cuales de la Propiedad Inmueble, no ha regulado la proble-
mática de los asientos registrales viciados. Al respecto,
el artículo 36 de dicha leyestablece que:“Las inscrip-
11 El caso que ha expuesto Alberto Ruiz de Erenchun en ciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de
diversos eventos académicos para gracar la proble- solicitud, acompañada del documento en que conste la
mática
se habíadetransferido
un asiento registral viciado
un inmueble es el siguiente:
a través de un extinción del derecho registrado; o por la inscripción de
la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor
representante, logrando posteriormente inscribirse de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial
dicha transferencia en los registros públicos. El detalle o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura
es que la persona que supuestamente había vendido, pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular
esto es, el representado, había fallecido cuarenta del derecho inscripto, sus sucesores o representantes -legí
años atrás. Es decir, jamás otorgó poder alguno de timos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento
disposición sobre el inmueble, circunstancia que es suciente el certicado de defunción del usufructuario.
plenamente acreditable ante los registros públicos La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de
con la respectiva partida de defunción del supuesto los respectivos documentos y se practicará en la forma
poderdante transferente. determinada por la reglamentación local”.

En ese sentido, la propuesta formulada, si tienen ‘interés legítimo’ respecto de esos asientos,
bien responde a una preocupación legítima para que interpongan los recursos registrales
de querer restituir la legalidadgroseramente previstos (ley 22.301), o que contempla la ley
violentada por la falsicación documentaria, nacional de procedimientos administrativos (ley
no tendría mayor sustento que la propia 19.549), o las acciones judiciales que estimen a
interpretación sistemática y teleológica que sus derechos.”
se habría hecho de los principios registrales En atención a lo expuesto, podemos decir
(legalidad, seguridad del tráco, deber de ve- que si bien la experiencia argentina constitu-
lar por el contenido del Registro, entre otros) ye un primer antecedente de la cancelación
imperantes en su ordenamiento jurídico. por suplantación de identidad o falsicación
Ello quizás se justique en parte por la au- documentaria, en nuestro ordenamiento
sencia del principio de legitimación registralen jurídico la realidad ha sido otra, pues para la
el sistema registral argentino14, razón por la implementación de este remedio correctivo,
que sus asientos registrales, a diferencia de se vio por conveniente que sea una ley dictada
los nuestros, no gozan de la garantía de la por el Poder Legislativo la que otorga esta
intangibilidad, la misma que como sabemos facultad al propio registro, lo cual además ha
–antes de la modicación efectuada por la requerido por parte del legislador la nece-
ley 30313- solo quedaba enervada en los sidad imperiosa de modicar el principio de
casos de recticación o invalidez por declara- legitimación previsto en el artículo 2013° del
ción judicial. Código Civil, a n de adecuarlo a los supuestos
Así, vemos que la ausencia de una normativa especiales de cancelación que prevé la nueva
que prevea dicho mecanismo de cancelación, ley N.° 30313.
no ha sido impedimento para contar con un En las líneas que siguen haremos un comenta-
que les rio breve de los diversos proyectos normativos
“debido proceso administrativo registral”
permita recoger en dicho procedimiento todas que sobre el particular se han presentado al
las constancias documentales, informativas, Congreso de la República.
testimoniales y demás pruebas que habiliten
y acrediten la “irregularidad del asiento regis- 2.2. Proyecto de Ley N.° 4542/2010-PE16
tral”. Al respecto, como indica el propio Ruiz A nales del 2010, el Poder Ejecutivo pre-
de Erenchun15: “Con ello a la vista y merituado sentó un proyecto de ley denominado“Ley
el caso, se dicta la Resolución Administrativa, de modernización y simplicación de la función
con causa y fundamento legal y probatorio, Registral”, proyecto que de conformidad con
que dispone la cancelación del asiento viciado el artículo 77 del Reglamento del Congreso
y la consecuente restitución de vigencia de los fue derivado a la Comisión de Justicia y De-
asientos que hubieren sido fraudulentamente rechos Humanos como proyecto de Ley N.°
cancelados, la cual se notica a los sujetos que 4542/2010-PE para su respectivo estudio y
dictamen.
14 Con relación al sistema registralargentinose ha seña-
En líneas generales este proyecto de ley
proponía algunos cambios estructurales en
lado:no
pero “Elexisten
efectolos
deprincipios
la inscripción
de fe es
de mera
pública oponibilidad, la organización del registro, como la creación
y legitimación,
consecuencia de las muy limitadas facultades calicadoras de la calicación sustitutoriapara títulos en trá-
del Registrador, pues se encomienda al notario o escri - mite o la implementación desalas transitorias
bano la valoración de la titulación del disponente a la
MANZANO SOLANO,
vista de la certicación registral”.
Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, María del Mar. 16 Este proyecto de ley se elaboró durante el gobierno
, Colegio
Instituciones de derecho registral inmobiliario de Alan García Pérez y fue presentado cuando era Mi-
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de nistra de Justicia, la Dra. Rosario Fernández Figuer
oa y
España, Madrid, 2008, pág. 104. cuando era superintendente nacional deos l Registros
15 RUIZ DEERENCHUN, Alberto. Ob.Cit. págs. 15y 16. Públicos, el Dr. Álvaro Delegado Scheelje.

Actualidad

o vocales únicos en el ámbito de la segunda o por funcionario competente para ello
instancia registral. Asimismo, propuso algunos (supuesto de falsicación documentaria).
cambios de carácter sustantivo enel procedi- Bajo esta propuesta la oposición era tramitada
miento registral de inscripción de un título, al exclusivamente por el notario, el juez o el
precisar las características y los alcances de la funcionario competente de la entidad admi-
función calicadora, o extender laresponsa- nistrativa. Cabe resaltar que en el proyecto
bilidad a los servidores que coadyuvan con la de ley N.° 4542/2010-PE, la oposición por
calicación registral de un título17. suplantación de identidad solo se admite por
Empero, merece detenerse en este proyecto declaración notarial, mientras que los supues-
de ley pues pese a que fue archivado por el tos de falsicación documentaria pueden ser
Congreso de la República, constituyeuno de promovidos por declaración notarial, judicial
los primeros antecedentes de la Ley N.° o del funcionario competente de la entidad
30313 . Así, entre los cambios resaltantes administrativa.
que el Poder Ejecutivo planteó a través del Respecto a los supuestos especiales decance-
proyecto de Ley N.° 4542/2010-PE destaca la lación de asientos de inscripción, el artículo
regulación de laoposición en el procedimiento 1218 del proyecto de ley N.° 4542/2010-PE
registral de inscripción (art. 11del proyecto) ha contemplado los siguientes supuestos:
y la cancelación de un asiento registral en
supuestos especícos (art. 12 del proyecto). (i) Cuando se compruebe la inexistencia del
asiento de presentación del título.
En cuanto a la oposición, se indicó en el
(ii) Cuando el acto inscrito no conste en el
proyecto de ley N.° 4542/2010-PE que esta
título señalado como su sustento o se
debería ser presentada por el diario de la
compruebe su denegatoria de inscripción.
Ocina Registral correspondiente, debiendo
el registrador admitirla solo si se presentaba (iii) Cuando se sustente en alguno de los
cualquiera de los siguientes documentos: supuestos de oposición y sean acredita-
dos con algunos de los documentos allí
(i) Declaración notarial de suplantación del descritos, y siempre que no se afecten a
otorgante de la escritura pública o acta terceros con derecho inscrito.
notarial formalizada ante aquel(supuesto
de suplantación de identidad).
Lo primero que habría que comentar con
relación a este dispositivo normativo es que
(ii) Declaración notarial o judicial en el senti- no se precisa si la cancelación de un asiento
do que el parte notarial o judicial materia registral puede efectuarse en sede adminis-
de calicación, no había sido expedido trativa o debe necesariamente recurrirse a la
por aquellos (supuesto de falsificación vía judicial para obtener la tutela requerida.
documentaria).
(iii) Declaración del funcionario competente
de la entidad administrativa respecto a 18 Artículo 12.- Supuestos especiales decancelación
de asientos de inscripción.- Constituyen supuestos
que el documento presentado para su especiales de cancelación del asiento de inscripción:
inscripción no había sido extendido o a) Cuando se compruebe la inexistencia del asiento
emitido por la entidad que representa de presentación
b) Cuando el acto del título.
inscrito no conste en el título
señalado como su sustento o se compruebe su
denegatoria de inscripción.
c) Cuando se sustente en algunos de los supuestos
17 De acuerdo con el artículo 8 de este proyecto de citados en el artículo anterior y sean acreditados
ley no solo los registradores públicos o vocales del con algunos de los documentos allí descritos,
Tribunal Registral son responsables de la calicación siempre que no afecten a terceros con derecho
e inscripción, sino también los asientes registrales inscrito. La cancelación de asientos de inscripción
y otros servidores que intervengan en el proceso se efectuará bajo exclusiva responsabilidad de la
inscriptorio. autoridad o funcionario competente.

Entendemos que debe ser lo primero, pues la en dicho proyecto ha sido adoptado por la
idea es justamente evitar que el propietario Ley N.° 30313.
que se ve perjudicado por unasuplantación o En cuanto a la cancelación por suplantación
una falsicación documentaria tenga que acu - o falsicación de un asiento registral en sede
dir, con los costos que ello involucra, al Poder administrativa, vemos que en la exposición
Judicial. Lo segundo que habría que resaltar de motivos de dicho proyecto se señaló lo
de este proyecto es que los supuestos en los siguiente: “(…) Por consiguiente, se considera
que procede la cancelación son más amplios a como supuestos especiales tanto de ‘oposición’
los previstos en la Ley N.° 30313, pues no se en los procedimientos de inscripción registral
agotan en la suplantación
documentaria, o en la falsicación
sino que comprende también en trámite como de ‘cancelación’ del asiento
-
registral siempre que en dicha sede administra
los casos de inexistencia del acto causal o del tiva sea acreditada la falsicación documental
asiento de presentación, o cuando pese a su de manera indubitable. Siendo ello así, con las
advertida denegatoria se inscribió en forma normas propuestas en el presente proyecto de
indebida un acto o derecho. Estos supuestos, ley se busca regular medidas de excepción que
como veremos más adelante, no constituyen permitan mantener y sostener la seguridad que
ninguna novedad pues el T.U.O del Reglamen- emana del Registro. (…)”
to General de los Registros Públicos ya los ha
contemplado. Ahora bien, esta propuesta normativa se
distingue de la formulada en el artículo 12
2.3 Proyecto de Ley N.° 2996/2013-PE19 del proyecto de ley N.° 4542/2010-PE,
Este proyecto de ley resulta de gran impor- por cuanto precisa con claridad quién es el
tancia para comprender los alcances de la competente para resolver las solicitudes de
Ley N.° 30313, pues tanto desde el nombre cancelación, siendo en el presente caso, el jefe
hasta su estructura, así como las propuestas zonal de la ocina registral correspondiente,
normativas formuladas a otros cuerpos nor- con lo cual no quedaría duda queestaríamos
mativos (Código Civil y el Decreto Legislativo frente a un procedimiento de cancelación
del Notariado), han servido de inspiración dispuesta por una autoridad administrativa y
a la ley que ahora es materia de comenta- no por una judicial.
rio. Debe tenerse presente que el presente Con relación a los supuestos en los que opera
proyecto de ley (artículo 1) tenía por objeto la cancelación, vemos que el artículo 421 del
establecer disposiciones vinculadas a laopo-
sición al procedimiento de inscripción registral
Legislativo del Notariado, referido a la competencia
en trámite y cancelación del asiento registral de los notarios.
por suplantación o falsificación de docu- 21 Artículo 4. Supuestos especiales de cancelación de
mentos presentados a los Registros Públicos, asientos registrales
previendo además la modicación de los El jefe Zonal de la Ocina Registral correspondien-
te es competente para resolver las solicitudes de
artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de cancelación de asientos registrales por falsicación
diversas normas del Decreto Legislativo N.° de documentos jurisdiccionales o administrativos y
1049 . Como se ve, el esquema propuesto
20 siempre que estén acreditados con algunos de los
documentos
y e del artículoseñalados en los literales d), e), y f), d,
precedente.
19 Este proyecto de ley se elaboró durante el gobierno También proceden las solicitudes de cancelación de
de Ollanta Humala Tasso y fue presentado cuando era asientos registrales por suplantación y/o falsicación
ministro de Justicia, el Dr. Juan Jiménez Mayor, siendo de documentos notariales, solo cuando se acredite con
además impulsado por el actual superintendente algunos de los documentos señalados en los incisos
nacional de los Registros Públicos, el Dr. Mario Solari a), b) y c) del artículo precedente; en los demás casos
Zerpa hasta la aprobación del mismo, con varias los notarios proceden de acuerdo a lo establecido
modicaciones, a través de la Ley N.°30313. en la Quinta y Sexta Disposición Complementaria,
20 Debe tenersepresente queesta propuesta normativa Transitoria y Final del Decreto Legislativo N.° 1049,
no recogía la modicación del artículo 4 del Decreto Decreto Legislativo del Notariado.

Actualidad

proyecto de ley hace una remisión alartículo arbitral, notarial o administrativo que lo sustenta,
3, esto es, a los supuestos en los que se puede a través del pronunciamiento de la autoridad que
interponer laoposición de un título en trámite. lo hubiese emitido y en otros supuestos similares
El siguiente cuadro graca los casos en que el que se apruebe por Decreto Supremo”.
notario, la autoridad o el funcionario corres- Sobre dicha propuesta normativa formulamos
pondiente pueden solicitar lacancelación de brevemente los siguientes comentarios. De
un asiento registral ante los Registros Públicos. acuerdo con el tenor modicado del artículo
Cancelación por Cancelación por 2013 del Código Civil, la cancelación en sede
“Falsifcación docu- “Suplantación de administrativa se restringiría en principio solo
mentaria” identidad” para el no
lo cual casoguardaría
de falsicación documentaria,
coherencia con
con el artículo
- Declaración notarial - Declaración notarial
- Declaración judicial - Declaración del cónsul 4 del proyecto de ley que permite también la
- Declaración de cónsul - Declaración del juez cancelación para el caso dela suplantación de
- Declaración del árbitro de paz cuando realice
- Declaración del funcio- función notarial
identidad de los comparecientes. En esa mis-
nario administrativo ma línea, se aprecia que en forma innesaria
- Declaración del juez se ha excluido, para los casos de cancelación
de paz cuando realice por falsicación, la declarción del cónsul, no
función notarial
obstante, que el artículo 4 del proyecto ya
Asimismo, de acuerdo con el aludido proyecto citado si lo permite.
normativo se advierte que la cancelación de Finalmente, está el hecho de que expresamen-
un asiento registral por suplantación o falsi- te se admite la posibilidad de que se pueda
cación puede aplicarse sobre instrumentos cancelar un asiento registral en supuestos
públicos protocolares o extraprotocolares , con distintos a la falsicación documentaria, siem -
lo cual podríamos inferir que este remedio pre que sean “similares” y estén recogidos en
correctivo no solo se daría sobre actos inscri- un “Decreto Supremo”. De lo señalado, surge
bibles en el Registro de Predios. la duda respecto a qué debe enteserse por
Finalmente, en aras de conservar una adecuadasuspuestos similares a la falsicación. Además,
concordancia22 con las modicaciones plan - al exigirse solo decreto supremo se estaría ob-
viando cualquier otro supuesto deexcepción
teadas, se aprecia que con relación al principio
al efecto legitimador de la inscripción que
de legitimación registralprevisto en el artículo
este previsto en una ley o en una norma de
2013 del Código Civil, se propuso adoptar el menor jerarquía (A modo de ejemplo, pode-
siguiente tenor:“(…) El asiento registral podrá mos decir que si la Ley N.° 30313 hubiere
ser cancelado en sede administrativa cuando adoptado dicho tenor dispositivo, seexcluirían
se acredite la falsedad del documento judicial, los supuestos de cancelación previstos por los
artículos 95 y 96 del T.U.O. del Reglamento
En caso de que se disponga lacancelación del asiento General de los Registros Públicos).
registral, será bajo exclusiva responsabilidad del no-
tario, autoridad o funcionario que emitió alguno de 2.4. Proyecto de Ley 3848/2014-CR23
los documentos referidos en el artículo precedente.
La decisión del Jefe Zonal de disponer la cancelación En virtud de este proyecto de ley también se
de un asiento
irrecurrible registral
en sede debidamente
administrativa, motivada,
quedando es recogió la gura de la cancelación en sede
a salvo
el derecho del administrado de presentar la demanda administrativa de un asiento registral viciado
en el proceso contencioso administrativo. o fraudulento. Este proyecto fue posterior-
22 En la exposición de motivos del proyecto de Ley N.° mente acumulado con los proyectos de Ley
2996 se señaló lo siguiente:“Finalmente, y en razón N.° 2996/2013-PE, N.° 3029/2013-CR, N.°
de conservar una adecuada concordancia, la previsión de
los supuestos de cancelación en sede administrativa ha
sido considerada en el nuevo texto del artículo 2013 del 23 Este proyecto de ley fue presentado por el grupo
Código Civil peruano, propuesto en laPrimera Disposición parlamentario Fuerza Popular,por iniciativa del con-
Complementaria Modicatoria”. gresista de la República Héctor Becerril Rodríguez.

3257/2013-CR, N.° 3350/2013-CR, N.° Artículo 2013 Artículo 2013

3365/2013-CR y 3849/2014-CR, siendo meri - (Versión (Versión proyecto de ley N.°
tuado en el dictamen que emitió la Comisión primigenia) 3848)
de Justicia y Derechos Humanos del Congreso “El contenido
de la inscrip-
“El contenido de la inscripción se
presume cierto y produce todos sus
de la República. ción se pre- efectos, mientras no se cancele por
A diferencia de la propuesta formulada por el sume cierto y
produce todos
las instancias registrales pertinentes o
se declare judicialmente su invalidez.
Poder Ejecutivo, este mecanismo correctivo no sus efectos, El asiento registral podrá ser cancela-
se reguló en formaindependiente sino que fue mientras no do de ocio exclusivamente mediante
incorporado en el artículo 2013 del Código se rectique o
se declare ju-
los siguientes documentos:
Civil. Al respecto, si bien la vinculación entre dicialmente su 1. Declaración notarial de suplanta-

ción de alguno de los otorgantes
el principio de legitimación y la gura de la invalidez.” o de sus representantes.
cancelación administrativaresulta patente, con- 2. Declaración del notario en el sentido
sideramos que no hubiese sido conveniente de que el instrumento notarial mate-
ria de calicación no ha sido emitido
adoptar dicha propuesta en los términos que por él.
se estaba planteando, pues como se sabe, 3. Declaración del juez de paz o cónsul,
la ratio legis de dicho dispositivo del Código cuando realice función notarial, en
los supuestos señalados preceden-
Civil ha sido resaltar el efecto legitimador de temente.
la inscripción registral como un principio y no 4. Declaración judicial del juez que su-
incidir en sus excepciones, es decir, regular los puestamente habría emitido el man-
alcances o efectos del principio de legitima- dato judicial materia de calicación,
en el sentido de no ser él el autor de
ción y no centrarse tanto en los supuestos de dicho mandato.
ruptura de la presunción de exactitud. 5. Declaración ocial de la autoridad
administrativa que supuestamente
Sin perjuicio de ello, resulta pertinente lo se- habría emitido el acto materia de
ñalado en la exposición de motivos de dicho calicación, en el sentido de no ser
proyecto respecto a la justicación del cambio: él el autor de dicho acto.

6. Declaración ocial del árbitro en el
-
“(…) Actualmente, el ordenamiento jurídico nacio sentido de que el laudo materia de
nal no contiene disposición alguna que permita a calicación no ha sido expedido por
un tercero interesado oponerse a la inscripciónen él.
El tercero interesado podrá solicitar
los registros públicos de un determinado derecho. a registros públicos la cancelación de
Esta situación que busca asegurar la agilidad del la inscripción únicamente mediante
intercambio de bienes, permite la inscripción de la presentación de los documentos
señalados precedentemente.
derechos amparados en títulos inválidos y por Los notarios públicos, jueces,
increíble que parezca, aun habiéndose probado cónsules, árbitros y autoridades
-
la invalidez del título que dio srcen a la inscrip administrativas citadas se
ción, esta no pueda ser anulada, salvo disposición encuentran obligados a presentar
los documentos señalados
judicial. Es por las razones expuestas que es ne- precedentemente en un plazo
cesario permitir al tercero perjudicado oponerse no mayor de tres días hábiles de
a la inscripción registral únicamente en aquellos conocido el hecho, bajo responsabi-
lidad.
casos donde la rogatoria de la inscripción se El incumplimiento del plazo no
fundamente implica la invalidez, inadmisibilidad
suplantación de identidad; y en losomismos
en un título falso en casos de
casos, o improcedencia de la solicitud reali-
zada posteriormente ante los registros
facultar al registrador a cancelar el asiento registral públicos.
respectivo. (…)”. La decisión de cancelar el asiento
registral es irrecurrible en sede ad-
En el siguientecuadro comparativo, podremos ministra tiva, quedando a salvo el
apreciar los alcances de esta iniciativa legisla- derecho del administrado de iniciar
la demanda contencioso administra-
tiva respecto de la propuesta de modicación tiva”.
formulada al artículo 2013 del CódigoCivil:

Actualidad

Vemos que este proyecto normativo en forma contratantes en los instrumentos públicos y la
innecesaria excluye la gura de larecticación falsicación de documentos presentados en
para los supuestos de inexactitud registral, es los procedimientos de inscripción registral.
decir, los casos en que a instanciade parte o de Con anterioridad a esta norma, ya existían
ocio se puede recticar los erroresmateriales algunos mecanismos registrales que han
o de concepto que en forma involuntaria co- pretendido alcanzar dichos objetivos. Así,
meten los registradores al momento de exten- tenemos la tacha por falsedad documentaria 24,
der un asiento de inscripción o anotación. De el servicio de alerta registral25, el bloqueo por
otro lado, resulta contradictorio que se diga presunta falsificación documentaria 26, la
que el asiento
de ocio registral podrá
por el registrador y queser cancelado
luego por presunta falsicación
anotaciónextraprotocolares
se diga mentos de docu-
27 y la inmovilización
que este procede exclusivamente por decla- de partidas registrales28.

ración del notario, juez, árbitro o funcionario Sin embargo, a la fecha, pese a existir los me-
administrativo, lo que haría suponer que la canismos normativos antes enunciados, no se
cancelación se promueve más bien a instancia ha logrado detener los problemas derivados
de parte interesada antes que de ocio. de la suplantación de contratantes en los ins-
Finalmente, corresponde señalar que al igual trumentos públicos notariales o la falsicación
que el proyecto de Ley N.° 2996/2013-PE, se de los partes notariales, consulares, judiciales
previó que la decisión de cancelar el asiento o documentos provenientes de las entidades
registral sea irrecurrible en sede administra- administrativas.
tiva, sin perjuicio de se pueda luego iniciar En tal sentido, entre las novedades que
la demanda contenciosa administrativa. trae la Ley N.° 30313, está la cancelación
Empero, se indicó que la legitimación para administrativa de asientos registrales viciados,
solicitar la cancelación podría ser atribuida mecanismo que a nuestro modo de ver,
aregla distintatercero
cualquier interesado,
a la prevista en elesartículo
decir, 4una
de constituye una herramienta importante para
aquellas personas que se ven despojadas de
la Ley N.° 30313, donde la legitimación recae sus propiedades a partir de una inscripción
exclusivamente en el notario, juez, árbitro, registral, pues se les permite, con el concurso
cónsul o funcionario administrativo, esto del notario, autoridad ofuncionario, cancelar
es, la disposición vigente recoge la gura de dichos asientos sin la necesidad de recurrir a
presentación cautiva para las solicitudes de la vía judicial. Por ello, entendemos que la
cancelación.
Pues bien, hecho este breve recuento de
la experiencia argentina y de las distintas 24 General Recogido en el artículo 36º delT.U.O. del Reglamento
de los Registros Públicos.
iniciativas legislativas que se han formulado 25 Es una medida preventiva que se ha planteado
con anterioridad a la Ley N.º 30313, veamos con la Directiva Nº003-2008-SUNARP/SN y que
en primer lugar de que trata la gura de la luego fue repotenciada mediante la Directiva N.°
cancelación administrativade un asiento regis- 006-2013-SUNARP/SN.
tral viciado para luego entrar a analizar las 26 regula Directiva N.°001-2012-SUNARP/SN,directiva que
el Bloqueo por presunta falsicación de docu
-
modicaciones formuladas al principio de mentos aprobada por resolución N.° 019-2012-SU-
legitimación registral. NARP/SN de fecha 27.02.2012.
27 Directiva N.°003-2012-SUNARP/SN,directiva que
regula la anotación por presunta falsicación de
3. Cancelación administrativa en la instrumentos extraprotocolares y de constancias de
Ley N.° 30313 acreditación de quórum, aprobada por resolución
N.° 257-2012-SUNARP/SN de fecha 13.09.2012.
En líneas generales la Ley N.° 30313 tiene 28 Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN aprobada por
como objetivos centrales enfrentar y desin- Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a
centivar la suplantación de identidad de los partir del 24.12.2013.

propuesta normativa formulada tiene una los Registros Públicos, los mismos que están
nalidad constitucionalmente legítima pues, referidos a supuestos de nulidades formales
con el establecimiento de estas nuevas medi- o típicamente registrales33 siendo, por tanto,
das de control, se pretende tutelar laseguridad inscripciones indebidas atribuibles al propio
jurídica en el ámbito de las contrataciones29. registro. En los demás casos, esto es,cuando se
Al respecto, resulta pertinente lo señalado por cuestionaba la validez o la legalidad del título
Gonzales Barrón30 quien arma que: “Desde que dio mérito a la inscripción (por ejemplo
hace mucho tiempo sostenemos que la inscrip- se solicite la nulidad del título por falsedad
ción basada en título falsicadodebe cancelarse,
documentaria), dicha cancelación solo podía
porque la inexistencia total de acto jurídico hace ser dispuesta por el Poder Judicial.
superuo que se inicie y tramite un proceso 3.1. Denición y naturaleza
judicial de nulidad. Esta solución se encuentra
generalizada en el derecho comparado, en el En virtud de la cancelación administrativapre-
que se permite la cancelación de inscripciones vista en el artículo 4 de la Ley N.° 30313 se
notoriamente viciosas o irregulares”. pretende dejar sin efecto un asiento registral
cuyo acto causal se sustenta en (i) un docu-
Con anterioridad a la entrada en vigencia de la mento falsicado total o parcialmente, es
Ley N.° 30313, la cancelación de losasientos decir, un documento apócrifo o con matriz
registrales en sede administrativa soloocurría inexistente; o, (ii) un instrumento cuyo reves-
en los casos previstos en los artículos 9531 y timiento formal, si bien puede ser auténtico,
9632 del T.U.O. del Reglamento General de carece de la declaración de voluntad del
agente por haber mediado la suplantación
29 Respecto de la seguridadjurídica, en la sentencia rede su identidad.
caída en los expedientes acumulados Nº 0001/0003-
2003-AI/TC el Tribunal Constitucional ha señalado Por la oportunidad en que se solicita la can-
lo siguiente: “[…]
consustancial la seguridad
al Estado jurídica
constitucional de es un principio celación administrativa, esto es, cuando ya
derecho,
implícitamente reconocido en la Constitución. Se trata
se produjo la extensión del asiento registral
de un valor superior contenido en el espíritu garantista viciado, estaríamos frente a un remedio co-
de la Carta Fundamental, que se proyecta hacia todo el rrectivo, pues se pretende a posteriori restituir
ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una la legalidad groseramente violentada por la
expectativa razonablemente fundada respecto de cuál
será la actuación de los poderes públicos y, en general,
acogida de un título fraudulento.
de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los Ahora bien, la Ley N.° 30313 plantea que
cauces del Derecho y la legalidad. […] [E]ste Colegiado
ha reconocido que la inscripción registral del derecho sea el jefe zonal de la Ocina Registral de la
de propiedad dota de una incuestionable seguridad Superintendencia Nacional de los Registros
jurídica al ejercicio de ese derecho. […]” (el subrayado Públicos, el competente para disponer la can-
es nuestro). celación del asiento registral, lo cual, a nuestro
30 GONZALES BARRÓN,Gunther. Ob. Cit. pág. 49.
31 Artículo 95.- Cancelación por inexistencia del acto
causal o de la rogatoria competente, cuando se compruebe la inexistencia
También se cancelaránde ocio o a petición de parte, del asiento de presentación del título que debería
los asientos de inscripción o de anotación preventiva sustentarlas o la denegatoria de inscripción del título
cuando contengan
consignados como actos quede
sustento nolos
consten
mismosenolos títulos 33 correspondiente.
cuando Sobre el particular, Manuel Soria señala que: “A
se hayan extendido sin estar comprendidos en la diferencia de la nulidad material del título, esta es una
rogatoria de inscripción. nulidad que deriva directamente del asiento como unidad
32 Artículo 96.- Cancelación por comprobada inexis- registral, siendo de naturaleza formal. Todos los asientos
tencia del asiento de presentación o denegatoria de que se extienden en el Registro, se sujetarán al cumpli -
inscripción miento de los requisitos formales señalados en cada uno
Las inscripciones y anotaciones preventivas, podrán de sus reglamentos; es más, se observarán los requisitos
ser canceladas, de ocio o a petición de parte, en mé - especícos de cada caso.”SORIA ALARCÓN, Manuel.
rito a la resolución que expida la jefatura deal ocina Palestra Editores.
Comentarios a la Legislación registral.
registral respectiva, previa investigación del órgano Lima, 2001. pág. 225.

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modo de ver, resulta pertinente, pues dadolos efecto un derecho inscrito, debería preverse
altos ingresos de solicitudes de inscripción que en el reglamento las garantías necesarias
vienen asumiendo los registradores públicos, para resguardar el debido procedimiento
sería contraproducente que se traslade más administrativo, razón por la cual, el carácter
atribuciones sin incrementar la capacidad contencioso que es ajeno al procedimiento
operativa del registro (esto es, sin aumentar el de inscripción de un título, sería imperante
número de registradores y asistentesregistra- en este tipo de procedimientos.
les). A ello, habría que agregar la experiencia
que vienen alcanzando los jefes zonales con la Conforme a ello, en tanto el procedimiento
administrativo puede ser denido como el
tramitación
presunta del bloqueo
falsicación dey documentos
la anotación por la- “conjunto de actos y diligencias tramitadas en
proto
colares y extraprotocolares. Además, desde el una entidad, conducentes a la emisión de un acto
punto de vista funcional34, el jefe zonal puede administrativo que produzca efectos jurídicos
contar con mayores recursos para garantizar individuales o individualizables sobre intereses,
un adecuado procedimiento a todas las partes obligaciones o derechos de los administrados”,
involucradas. podríamos a priori colegir que el procedi-
miento de cancelación de un asiento registral
Sin embargo, siendo un cargo de conanza viciado es un procedimiento administrativo.
y no de carrera, consideramos que debería
preverse en el reglamento de la ley una 3.2. Sujetos legitimados
disposición que garantice la autonomía o la Teniendo en cuenta elProyecto de Ley N.°
independencia del jefe zonal al momento de 3848/2014-CR, en virtud del cual se propuso
que este funcionario disponga la cancelación que la solicitud de cancelación pueda ser
de un asiento registral, así como la necesidad promovida por cualquier tercero interesado , se
de que sea un técnico con experiencia en el discutió en la Comisión de Justicia y Derechos
ámbito registral y notarial. Humanos del Congreso de la República, la
En cuanto a lanaturaleza de este procedimien- pertinencia de que la solicitud decancelación
to, vemos que si bien el jefe zonal dispone la pueda ser presentada en forma indiscrimi-
cancelación del asiento registral viciado, será nada por cualquier ciudadano que se vea
nalmente el registrador público competente afectado por una inscripción sustentada en
el encargado de disponer la extensión del un documento falsicado o en un documento
asiento respectivo. En atención a ello, ¿la can- donde se le haya suplantado su identidad.
celación administrativa compartiría las mis- Cabe resaltar que en el Proyecto de Ley N.°
mas particularidades que un procedimiento 2996/2013-PE no se formuló ninguna referen-
de inscripción de un título? Consideramos que cia sobre el particular limitándose a indicar
no, pues la actuación probatoria así como la que la cancelación procederá con la presen-
decisión adoptada se dan en la propia jefatura tación de alguno de los documentos previstos
zonal. Además, dado que se está dejando sin para la oposición, esto es, sin especicar qué
sujeto lo podría presentar.
34 De acuerdo con el artículo 62 del Reglamento de
Organizaciones y Funciones
por el Decreto Supremo de la SUNARP jefatura
N.° 012-2013-JUS, aprobado
la Téngase en cuenta
mo del bloqueo por que mediante
presunta elmecanis-
de do-
falsicación
zonal puede ser denida como: “La Jefatura Zonal cumentos protocolares o extraprotocolares, se
está encargada de la dirección, ejecución, evaluación
y supervisión de las actividades de la Zona Registral en
permite a cualquier administradosolicitar
armonía con la política y lineamientos generales estable- la extensión de un asiento de bloqueo o una
cidos por la Alta Dirección. El Jefe Zonal es el funcionarioanotación, según corresponda, en aquella par-
de mayor jerarquía en la Zona Registral, depende de la tida en la cual se haya inscrito un asiento con
Superintendencia Nacional y coordina sus actividades y
funciones con la Secretaría General. En caso de ausenciadocumentación presuntamente falsicada. Es
es reemplazado por el Jefe de la Unidad Registral”. decir, la presentación de estas solicitudes no

es “cautiva” sino por el contrario “liberada”, árbitro, el cónsul o el funcionario administra-

pudiendo por tanto ser presentada la solicitud tivo. Sin embargo, la presentación cautiva de
del bloqueo por cualquier interesado. la solicitud de cancelación plantea la siguiente
Empero, el artículo 4.2 de la Ley N.° 30313 interrogante. Aunquela norma expresamente
optó por una presentación restringida para diga que la solicitud de cancelación de as iento
este tipo de procedimientos al indicar que: registralsolo es presentada por el notario, autori-
“La solicitud de cancelación de asiento registral dad o funcionario, ¿se podría entonces exigir el
solo es presentada ante los Registros Públicos apersonamiento al registro en todos los casos?
por notario, cónsul, juez, funcionario público o
árbitro, según corresponda, que emitió alguno ¿SABÍA USTED QUE?
de los documentos referidos en los literales a, b,
c, d y e del párrafo 3.1 del artículo 3”.
Si la cancelación administrativa
Consideramos que la opción adoptada se del asiento registral viciado se lo-
pudo deber a las siguientes razones: (I)evitar gra materializar en forma oportu-
la falsicación de la propia solicitud de cance- na, esto es, antes de que inscriba
lación, tengamos en cuenta que el nivel de la posterior transferencia, se logra
falsicación se ha vuelto tan sosticado que restituir los derechos del auténtico
no nos sorprendería que si se logra falsicar titular y con ello el valor del conte-
con bastante rigor un instrumento público, se nido del Registro.
pueda sencillamente falsicar la propia solici-
tud de cancelación formulada por el notario,
autoridad o funcionario público; y, (ii)evitar Consideramos que en el caso del notario no
la dilación innecesaria en el procedimiento,la habría mayor inconveniente, pues parte de
cancelación registral debe caracterizarse por su labor ordinaria es la inmediación ante los
ser un trámite expeditivo a n de evitar que el
bien pueda ser transferido a ulteriores adqui- enregistros públicos,
los casos ello sino perjuicio
de licencia de que
fallecimiento, el
rentes que luego pretendan ampararse en la fe reglamento prevea el remplazo o sustituto
pública registral. En ese sentido, en aquellos correspondiente para la presentación de la
casos en queopere un apersonamiento directo solicitud de cancelación.
del propio notario, autoridad o funcionario
público ante los Registros Públicos, ya no sería Tratándose del árbitro o del funcionario ad-
necesario que el jefe zonal les curse ocio para ministrativo, creemos que tampoco debería
comprobar la autenticidad del documento haber mayor problema, pues en el primer
presentado (solicitud de cancelación). caso, dado que no existe en nuestro orde-
namiento un registro nacional de árbitros
Ahora bien, los actos o derechos que acceden habilitados (tanto dead hoc o institucionales)
al registro pueden estar contenidos en diversos resulta imperioso la inmediación de esta auto-
tipos de instrumentos otorgados por notarios, ridad ante los Registros Públicos para su plena
funcionarios o autoridades competentes. Esta identicación; y en el segundo caso, entanto
variedad de instrumentos inscribibles ante el es deber del Estado velar por la legalidad de
registro ponedocumentaria
falsicación de relieve el ohecho de que la los
la suplantación documentos
debería que susmediante
determinarse funcionarios expiden,
resolución
de identidad, pueda desplegarse en distintos autoritativa previa de la entidad competente,
ámbitos de actuación del derecho. Enatención qué funcionario sería el responsable de pre-
a ello, la Ley N.° 30313 ha previsto que los sentar la solicitud de cancelación, no siendo
sujetos legitimados para solicitar la cancelación por tanto necesario en dichas circunstancias
de un asiento registral viciado por falsicación que la propia autoridad administrativa que
o suplantación sean los propios generadores expidió el instrumento fraudulento se aper-
del instrumento, es decir,el notario, el juez, el sone directamente ante el registro.

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Empero, donde tenemos dudas respecto del modo tal, que el contenido o la rma
apersonamiento sería en el caso del cónsul que lo integra, se les da la apariencia de
y del juez. En el primer caso, pues resulta genuinidad.En esa línea Gonzales Barrón 35
por demás absurdo que se le exija al cónsul ha señalado: “el fraude inmobiliario se ma-
apersonarse al registro para solicitar la cance- terializa en títulos de propiedad falsos, que
lación de un asiento registral viciado por tener no son otra cosa que documentos cticios o
como acto causal un parte consular fraudu- no auténticos, esto es, los que supuestamen-
lento por falsicación o suplantación, dado te contienen la declaración de una persona,
que sus funciones las ejerce necesariamente lo que no es cierto, pues no se ha declarado
fuera del
jueces, territorio
dada nacional.que
la investidura En los
el caso de los
distingue nada”.
Esta falsicación documentaría puede
y la abundante carga procesal quemanejan, ser total o parcial. En el caso de la falsi-
dudo mucho que paralicen sus labores para cación total, se crean todos los elementos
apersonarse al registro y presentar larespec-
requeridos para que el documento tenga
tiva solicitud de cancelación. En ese sentido,
aunque la ley establezca una competencia existencia real, es decir, se confecciona
restringida, consideramos que en estos casos tanto el contenido como el revestimiento
puntuales el reglamento debería prever la formal. Así, tratándose del “contenido”,
gura de un dependiente o representante se le atribuye la manifestación a alguien
debidamente acreditado, para efectos de no que no es autor o se atribuye la manifes-
vaciar de contenido a la norma. tación propia a una persona supuesta. En
cuanto el “revestimiento formal”, se logra
Es importante resaltar que si bien el artículo 4.3 alcanzar la falsificación falseando los
de la Ley N.° 30313 establece que la cancela- signos autenticadores del instrumento
ción del asiento registral se hace bajo exclusiva (Ej. se falsican sellos, rmas, papeles
responsabilidad del notario, autoridad o funcio-
nario que emitió alguno de los documentos que membretados, etc. del notario, autoridad
o funcionario público).
sustenta la oposición; no se excluye a través de
dicha disposición la eventual responsabilidad en En el caso de la falsicación parcial, esta
la que pueda incurrir el Jefe Zonal o incluso el se maniesta por medio de adiciones, su-
Registrador por no seguir en forma adecuada presiones o modicaciones, sobre alguno
el procedimiento respectivo que para tal efecto de estos elementos, es decir, se falsica el
establezca el reglamento. contenido o los signos de autenticación. De
ese modo, se transforma un documento
3.3. Supuestos en los que opera la cance- legítimo al agregarle o quitarle palabras,
lación símbolos, números, cifras, etc. En esa me-
De acuerdo con el artículo 1 de la Ley N.° dida, la falsicación documentaria parcial
30313 se advierte que la cancelación de un puede también signicar la adulteración
asiento registral “viciado” tiene como objetivo de un documento verdadero, es decir, la
“prevenir y anular las acciones fraudulentas que falsicación de un documento genuino
afectan la seguridad jurídica”. En ese sentido, que es preexistente pero que por efecto
los supuestos en virtud de los cuales opera de la manipulación

cador, que le dadistinto
se le da un signicado el falsi-al
la cancelación administrativa – esto es, para
hacer frente a lasacciones fraudulentas– serían: contenido.
(i) la falsicación documentaria y la (ii) suplan-
tación de identidad.
* Falsicación documentaria 35 GONZALES BARRÓN, Gunther.La falsicación: nuevo
modo de adquirir la propiedad. Crítica a los tribunales
La falsicación documentaria no es otra que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario.
cosa que crear un documento falso, de Gaceta Jurídica, Lima, 2015, pág. 82.

Cabe destacar que el artículo 4 de la la vericación de su fotografía, datos

Ley N.° 30313, no hace distinción entre y/o la identicación por comparación
falsicación totalo parcial, por lo que debe biométrica de sus respectivas huellas
entenderse que la cancelación adminis- dactilares.
trativa de un asiento registral viciado Sin embargo, el cumplimientoparcial o el
opera en cualquiera de esos supuestos incumplimiento antojadizo de esta norma
de falsicación. por parte de algunos malos notarios, ha
* Suplantación de identidad propiciado que se genere un forado en
Aunque la tendencia en las legislaciones la seguridad jurídica, pues el no uso de la
mundiales36 respecto al robo de identidad tecnología para identicar con certeza a
ha sido mostrar su preocupación por las los comparecientes, ha llevado a que se
actividades ilícitas derivadas de la infor- incremente las estafas inmobiliarias por
mática, vemos que en nuestra realidad suplantación de identidad.
social sigue pululando la suplantación de En ese contexto, se dictó el Decreto Supre-
identidad en los procesos de elaboración mo N.° 006-2013-JUS, el cual establece
de los instrumentos públicos. limitaciones para la realización de transac-
Como sabemos, el artículo 55 del De- ciones en efectivo dentro de los ocios no-
creto Legislativo N.° 1049 establece tariales, así como la obligatoriedad del uso
que el notario tiene el deber de dar fe, del sistema de vericación de la identidad
de conocer o haber identicado a los por comparación biométrica. Al respecto, en
otorgantes y/o intervinientes en instru- la exposición de motivos de dicha norma se
mentos públicos notariales, por lo que indicó lo siguiente: “(…) ante la continua co-
se encuentra obligado a acceder a la misión de operaciones fraudulentas efectuadas
base de datos ydelEstado

Identicación Registro Nacional
Civil de
(Reniec), mediante instrumentos públicos notariales, que
afecta el correcto desempeño de la función nota-
en aquellos lugares donde se cuente rial, resulta necesario disponer la obligatoriedad
con acceso a Internet, para proceder a del uso del sistema de vericación biométrica
vericar la identidad de los referidos en todos los ocios notariales del país, con la
otorgantes y/o intervinientes mediante nalidad de elevar los niveles de certeza del
proceso de identicación de los otorgantes y/o
36 En Wurzburgo, durante1992, laAsociación Interna- intervinientes en actos notariales y dotar de
cional de Derecho Penalemitió recomendaciones con una mayor seguridad jurídica a las operaciones
respecto a los delitos de tipo informático, entre ellas realizadas notarialmente; (…)”
destaca la iniciativa de reformar el contenido penal
y denir las nuevas conductas antisociales para ser Así, el artículo 5.1 de dicho decreto supremo
tipicadas como delitos. Así por ejemplo, en Austria
tenemos la Ley de reforma del Código Penal de 22 de establece que el notario tiene la obligación
diciembre de 1987. EnFrancia, la Ley número 88-19 de efectuar la vericación por comparación
de 5 de enero de 1988 sobre el fraude informático. biométrica de las huellas dactilares, a través del
En EEUU el Acta Federal de Abuso Computacional servicio que brinda el Registro Nacional de
(18
de yU.S.C.
AbusoSec.1030) que modicó
Computacional de 1986. al Acta de Frau
En nuestro- Identidad y Estado Civil (en adelante Reniec).
ordenamiento jurídico, el Congreso de la República De ese modo, en el caso que la comparación
aprobó recientemente la Ley N.° 30096, Ley de biométrica arroje resultados negativos, el
Delitos Informáticos, en cuyo artículo 9 establece
que: “el que, mediante tecnologías de la información o notario está facultado a solicitar que el com-
de la comunicación suplanta la identidad de una persona pareciente o interviniente efectúe el trámite
natural o jurídica, siempre que de dicha conducta resulte de actualización de huellas respectivas ante
algún perjuicio, material o moral, será reprimido con pena
privativa de libertad no menor de tres ni mayor de cinco el Reniec, suspendiendo el otorgamiento del
años”. instrumento notarial respectivo.

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Sin embargo, la propia norma plantea una SUPUES- SUJETOS
excepción a esta regla, y es que talobligación TOS DE LEGITI- INSTRUMENTO
dejará de ser exigible, si es que no existen las CANCE- MADOS
LACIÓN
facilidades tecnológicasnecesarias para efectuar
Su plan- Notario Declaración notarial indi-
la vericación biométrica de la identidad en tación de cónsul cando que se ha suplanta-
la provincia o distrito donde su ubica elocio identidad do al compareciente o a su
notarial, con lo cual, nuevamente se estaría otorgante o a sus represen-
tantes en un instrumento
incumplimiento los nes que se persiguen público protocolar o extra-
con la norma. Al respecto, si bien se ha pre- protocolar inscrito.
visto que el Consejo del Notariado verique Declaración consular indi-

la cobertura de redes, a efectos de colegir cando que se ha suplanta-
quiénes están o no obligados a cumplir conel do al compareciente o a su
otorgante o a sus represen-
precepto antes citado y de ese modo limitar la tantes en un instrumento
competencia notarial37 para otorgar escrituras público protocolar o extra-
pública, lo cierto es que a casi dos años de protocolar inscrito.
entrada en vigencia de dicha norma, se han Falsifica- Notario Declaración del notario
seguido suscitando denuncias en distintos ción do- cónsul indicando que el instru-
cumenta- juez mento público protocolar
medios de comunicación por casos de despojo ria árbitro o extraprotocolar inscrito
de propiedad o defraudación de acreedores, funcionario no ha sido emitido por él.
a raíz de la suplantación de identidad de los Declaración del cónsul in-
verdaderos titulares. dicando que el instrumento
público protocolar o extra-
Finalmente, sobre este puntocorresponde for- protocolar inscrito no ha
mular algunas precisiones respecto a quiénes sido emitido por él.
son los sujetos legitimados para solicitar la Ocio del juez indicando
cancelación en los supuestos de suplantación que el parte judicial inscrito
no ha sido expedido por él
de identidad y falsicación documentaria. o por su juzgado.
El siguiente cuadro nos permitirá gracar Declaración del árbitro
con mayor claridad la cuestión planteada a o presidente del tribunal
propósito de lo dispuesto en el artículo 4 de arbitral, indicando que el
laudo arbitral inscrito no ha
la Ley N.° 30313. sido expedido por él o por
el tribunal arbitral.
Declaración del funcionario
público competente me-
diante ocio de la entidad
administrativa, indicando
37 Al respecto, en el propio Decreto Supremo N.° 006- que el documento inscrito
2013-JUS se ha previsto una disposición complemen- no ha sido extendido o
taria y transitoria que limita la actuación notarial en emitido por la entidad que
caso no existan facilidades tecnológicas paraefectuar representa.
la vericación biométrica de la identidad. ÚNICA.-
Implantación del Sistema
“En las provincias y distritosdedonde
vericación biométrica:
no existan facilidadesDe acuerdo con lo señalado en dichocuadro,
tecnológicas para efectuar la vericaci ón biométrica de la los supuestos de suplantación de identidad
identidad, el ejercicio provincial o distrital de lafunción podrían ser promovidos por el notario o
notarial, en todos los casos establecidos en el artículo
5.2, respecto de los actos señalados en el artículo 5.3, se
cónsul, pues a ellos la función fedante que les
entenderá referido sólo a los bienes ubicados dentro de laviene atribuida por ley les exige que tengan
provincia o distrito donde tiene su sede el ocio notarial, que identicar necesariamente a los compa-
o a las personas jurídicas cuyo domicilio se ubique en la
provincia o distrito donde tiene su sede el ocio notarial, recientes (fe de identidad y fe de conocimiento).
según corresponda”. En los demás casos, claramente se puede

concluir que no cuentan condicha atribución, siguiente de su publicación, esto es, desde el
además sería poco probable que se suplante 27 de marzo del presente.
a un administrado que promueve un proce- Conforme a ello, surgen las siguientes interro-
dimiento ante una entidad determinada o al gantes: ¿la presente norma se aplica incluso
litigante en un proceso judicial o arbitral.En a los procedimientos en trámite? o ¿podría
cambio, en los casos de falsicación documen - aplicarse a los procedimientos que ya han
taria, dicha patología podría presentarse en concluido con la inscripción irregular? Con
cualquier escenario donde seinstrumentalice relación a la primera pregunta, que está
derechos, razón por la cual la legitimación referida al caso particular de la oposición,
para la cancelación es más amplia. no vemos mayor inconveniente para que la
oposición se presente respecto de un título
3.4. Procedimiento: alcances y ámbito de que está siento objeto de calicación, siempre
aplicación
que dicha solicitud sea presentada a partir del
La Ley N.° 30313 se publicó en el diarioEl 27 de marzo de 2015, ello por la teoría de la
Peruano el 26 de marzo del 2015, previendo aplicación inmediata de la normas.
una disposición complementaria nal única
que establece que el Poder Ejecutivo (es de- En el caso de la segunda pregunta, la cues-
tión resulta más complicada, pues si bien es
cir, el Ministerio de Justicia) reglamentará la
menester que la cancelación administrativa se
presente ley en un plazo no mayor denoventa
pueda plantear, incluso sobre situaciones ya
(90) días calendario contados a partir de su
consolidadas, pues justamente la ratio de la
entrada en vigencia. A su vez, en la única dis- norma es recomponer la titularidad registral
posición complementaria transitoria se indicó del verus dominus,que ocurriría en el caso que
que el Poder Ejecutivo según corresponda (o el titular registral irregular (cuyo título adqui-
sea la Sunarp), efectuará la adecuación del sitivo es falso) transere el bien a un tercero,
Reglamento General de
para el cumplimiento delos
la Registros Públicos
presente Ley en un ¿podría igual disponerse la cancelación? Si el
bien, no ha sido transferido, consideramos
plazo de sesenta (60) días calendario a partir que si se podría disponer la cancelación de
de su entrada en vigencia. dicho asiento registral viciado pese a que se
Las aludidas normas merecen los siguientes extendió con anterioridad al 27 de marzo del
comentarios. Hubiese sido conveniente que presente. No habría mayor inconveniente en
el plazo corto, esto es, de sesenta (60) días ello. En el caso que el bien se transera una
calendario, sea para el Ministerio de Justicia y otra vez la situación es totalmente distinta.
y no para la Sunarp, pues de salir primero la Trataremos de responder a esta interrogante
adecuación del Reglamento General de los cuando hablemos más adelante de los efectos
Registros Públicos a la Ley N.° 30313, podría de la cancelación administrativa.
suscitarse discrepancias con el reglamento Ahora bien, dado que aún no se ha dicta-
aprobado por decreto supremo, norma que do el reglamento correspondiente y la ley
además es de mayor jerarquía. Nose ha pre- ya entró en vigencia, la Sunarp ha dictado
visto una vacatio legis de la norma, por lo que algunos lineamientos provisionales que per-
al prever en ambos casos que el plazo para miten viabilizar la tramitación de la solicitud
reglamentar se cuenta a partir de la entrada en de cancelación al interior de los Registros
vigencia de ley, se entiende,de conformidad Públicos, proponiéndose para tal efecto las
con el artículo 109 de la Constitución Políti- siguientes reglas:
ca38, que la norma es obligatoria desde el día
38 Artículo 109°.- La ley es obligatoria desde el día disposición contraria de la misma ley que posterga
siguiente de su publicación en el diario ocial, salvo su vigencia en todo o en parte.

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• La solicitud de cancelación se deberá • Una vez que el jefe zonal disponga
presentar por el diario , razón por la mediante resolución la cancelación ad-
cual ingresa como un título cualquiera ministrativa, derivará al Registrador que
y generará por tanto un asiento de pre- formuló el pase para que proceda a ex-
sentación. Ello es importante, por cuanto tender el asiento de cancelación o la tacha
en aplicación del principio de prioridad de la solicitud de cancelación. En el caso
excluyente, previsto en el artículo 2017 de tacha, se deriva al archivo registral la
del Código Civil39, la preferencia obtenida resolución jefatural y la esquela de tacha.
con la presentación de la solicitud de • Finalmente,se ha previsto que la solicitud
cancelación,
quier permitirá suspender
título incompatible cual-
que ingrese con de cancelación
derechos no estépues
registrales, sujeta al pago
para de
cobrar
posterioridad a tal solicitud. tasas es necesario que dicho servicio esté
• Una vez que la solicitud de cancelación incorporado en el TUPA de la Sunarp.
es asignada a la sección registral, el re- Sin perjuicio de ello, el reglamento de la Ley
gistrador correspondiente la derivará en tendría también que prever normas procedi-
el día al jefe zonal para que proceda de mentales que regulen la actuación del notario,
conformidad con el artículo 4 de la Ley la autoridad o funcionario para que en cual-
N.º 30313. Entendemos que en tanto quiera de los casos, se le permita concluir con
no se implemente el pase en el sistema, plena seguridad que el instrumento ha sido
se procederá en forma manual con el falsicado o se ha suplantado la voluntad de
encausamiento de dicho título. los comparecientes. Incluso considero que el
• A falta de regulación del plazo del proce- reglamento debería establecer ciertas garan-
dimiento, se ha previsto que se aplique en tías mínimas al ciudadano denunciante, para
forma supletoria y en lo que resulte perti- que en caso de renuncia del notario, autoridad
nente, la directiva
por presunta que regula
falsicación el bloqueo olación
dedocumentos funcionario a no querer
de un asiento solicitar
registral la cance-
fraudulento,
protocolares. En ese sentido,el plazo para puede plantear su queja ante una autoridad
que el jefe zonal pueda pronunciarse sería especializada o el superior correspondiente.
de tres (03) días hábiles contados desde En cuanto al ámbito de aplicación de la can-
que se generó el asiento depresentación, celación administrativa, esto es, si se puede
debiendo ser ejecutado por elegistrador
r presentar dicha solicitud respecto de actos
competente en el mismo día en que se inscritos en otros registros jurídicos distintos al
le hizo llegar la resolución respectiva. Registro de Predios, se puede advertir del dia-
Particularmente, consideramos que este rio de debates de la Ley N.° 30313 así como
plazo es muy corto, más aún si como ya de la exposición de motivos de los proyectos
hemos señalado, se debe de prever de de Ley N.° 2996/2013-PE y N.° 3848/2014-
garantías del debido procedimiento a los CR, que este mecanismo estuvo pensado
directamente involucrados. Asimismo, para frenar el fraude inmobiliario. Es más,
en el caso de un registro con alcance el artículo 5 de la ley referido a los efectos
nacional,
de la zonaserá competente
registral en la quelaperteneció
jefatura de la cancelación, establece que la anulación
de un asiento registral viciado no perjudica
el registrador público que extendió el al tercero en los términos establecidos en el
asiento registral viciado que es objeto de artículo 2014 del Código Civil, norma que
cancelación. como sabemos está pensada para los casos
de transferencias consecutivas de predios.
39 Artículo 2017.- No puede inscribirse un título in- Empero, el artículo 1 de la Ley N.° 30313
compatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior. establece que: “La presente Ley tiene como

objeto establecer disposiciones vinculadas a la del Registro. Es decir, una vez que se
oposición en el procedimiento de inscripción inscribe el asiento de cancelación en la
registral en trámite, la cancelación del asiento partida registral correspondiente, se logra
registral por suplantación de identidad o falsi- recomponer la titularidad vulnerada por
cación de los documentos presentados a los la inscripción irregular.
registros administrados por la Superintendencia * Se rompe el tracto sucesivo para el
Nacional de los Registros Públicos, así como ulterior adquirente
modicar las disposiciones del Código Civil y del Al inscribirsela cancelaciónadministrativa
Decreto Legislativo del Notariado para prevenir del asiento de dominio del titular registral
yla anular las acciones
seguridad jurídica”.fraudulentas queacuerdo
Es decir, de afectan que ingresó en forma irregular, se rompe
el tracto sucesivo para el ulterior adqui-
con este precepto, se establecen en la ley rente. Esto es, si bien la Ley N.° 30313
reglas vinculadas a la cancelación delasiento no puede impedir que este adquirente
registral por suplantación de identidad o irregular pueda nuevamente transferir
falsicación de documentos presentados en el inmueble, se consigue por lo menos
los distintos registros administrados por la con esta medida que no pueda ingresar
Sunarp, razón por la cual se podría concluir al registro, recuperando el “verus domi-
que este mecanismo correctivo podría ser nus” la titularidad registral desvalijada
presentado para cancelar un asiento registral indebidamente. De esa forma, se evita
viciado sustentado en un acto o derecho inscri- que se pueda materializar el despojo del
to en el Registro de Bienes Muebles, Personas inmueble por efecto de una inscripción
Jurídicas o Personas Naturales. irregular.
3.5. Efectos de la cancelación administra- En el segundo escenario, el titular registral
tiva irregular logra inscribir la transferencia de
Con la nalidad de establecer cuáles podrían dominio del inmueble con anterioridad
a la solicitud del asiento de cancelación.
ser los efectos derivados de la cancelación En ese caso, ¿se podría de todos modos
administrativa de un asiento registral viciado, inscribir la cancelación? Al respecto, en
hay que diferenciar los dos escenarios que virtud de lo señalado en el artículo 5 de la
podrían presentarse sobre el particular. Ley N.° 30313 se podría absolver dicha
En primer lugar, está el supuesto en que el interrogante. Dicho dispositivo normativo
titular registral irregular(cuyo título adquisitivo establece que: “La información contenida
es fraudulento por falsicación o suplanta- en las inscripciones y anotaciones preventi-
ción) todavía no ha presentado al registro vas que han sido canceladas, no perjudica
la solicitud de inscripción de la transferencia al tercero en los términos establecidos en
del inmueble. En este caso, de presentarse la el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco
solicitud de cancelación con anterioridad a la perjudican las inscripciones, anotaciones o
transferencia, por efecto de la prioridad ob- los títulos pendientes cuya prioridad registral
tenida, se conseguirían los siguientes efectos: sea anterior al asiento de cancelación”.
* Se restituye los derechos del auténtico Este dispositivo normativo es similar al artículo
titular registral 97 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos40, el cual regula el efecto de
Si la cancelaciónadministrativadel asien-
to registral viciado se logra materializar
en forma oportuna, esto es, antes de 40 Artículo 97.- Inoponibilidad dela cancelación
que inscriba la posterior transferencia, se La cancelación de las inscripciones anotaciones
y -
preventi
vas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por
logra restituir los derechos del auténtico el Artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará
titular y con ello el valor del contenido la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad

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inoponiblidad del asiento cancelatorio. Así, el numeral 3.4 del presente trabajo, es que
de acuerdo con lo señalado en dicha norma la ausencia de un plazo legal para ejercer
reglamentaria, en mérito de la cual se señala la acción cancelatoria, podría suponer que
que la cancelación no perjudica al tercero am- se pueda extender un asiento cancelatorio
parado en el artículo 2014 del Código Civil (es incluso si el bien fue transferido numerosas
decir, no le esoponible), se podría inferir que si veces. Precisamente, si con la cancelación
se logró inscribir la transferencia deltitular re- inmediata posterior a la transferencia, pue-
gistral irregulara un tercero con antelación a la do conseguir enervar la buena fe del ulterior
solicitud de cancelación, no podría inscribirse adquirente , y con ello evitar el carrusel de las
luego
ría la cancelación,
perjudicando pues
a este de hacerlo,
adquirente se esta- la
almanchar subsecuentes transferencias;
situación patológica que desde
se produjo ocurriría si
hace
la partida registral de su inmueble con una un buen tiempo y el bien ha sido objeto de
cancelación que ya deviene en innecesaria. múltiples transferencias. ¿Qué utilidad tendría
La otra interpretación que se podría argüir, cancelar asientos registrales históricos? Por
y que ha sido sostenida por cierto sector de esa razón, consideramos que en el contexto
la doctrina41, es que pese a la inscripción de antes descrito, resulta de vital importancia
la transferencia, sí resultaría procedente la que los titulares registrales estén suscritos al
extensión del asiento cancelatorio, dado que servicio de alerta registral, pues la prontitud y
como indica la propia norma no se perjudica la celeridad lo son todo cuando se trata de
al tercero de buena fe. enfrentar los problemas derivados delfraude
A nuestro modo de ver, el artículo 5 de la Ley inmobiliario.
N.° 30313 habría optado por esta segunda Además, aunque el asiento de cancelación
interpretación, pues del tenor de la aludida no sea una carga o gravamen, consideramos
norma, a diferencia del artículo 97 del RGRP, que el reglamento de la Ley debería prever un
se ha indicado
inscripciones en forma preventivas
y anotaciones expresa que:
que“(…)
han plazo de permanencia
la partida del inmueble,de dicho
con laasiento sobre
nalidad de
sido canceladas”, es decir, se asume que la limpiar en algún momento la mancha que
cancelación ya procedió y que los efectos de ocasionó la cancelación. De lo contrario, nin-
esta no le serán aplicables a los terceros que gún ulterior adquirente podría verse ampara-
gocen de buena fe en los términos previstos do por el principio de fe pública registral, pese
en el artículo 2014 del Código Civil. a que es un tercero registral cualicado que
El problema de ello, y con esto trataremos sí cumple a plenitud con todos los requisitos
de responder a la pregunta formulada en del artículo 2014 del Código Civil42.
3.6. Ejecución de la cancelación
registral sea anterior al asiento cancelatorio.” Conforme a lo señalado, una vez que el jefe
41 Al respecto se ha señalado: “Consecuentemente, la zonal estime procedente la solicitud de can-
eventual cancelación de un asiento por acreditarse la celación de un asiento registral viciado por
existencia de un supuesto de inexactitud registral -(en falsicación o suplantación, corresponderá al
tendida ésta en sentido amplio, es decir, proveniente
de nulidad, anulabilidad, rescisión, resolución del títuloregistrador
extender el público, en etapa derespectivo.
asiento cancelatorio ejecución,
causal o existencia de errores registrales), no debe
perjudicar el derecho de los terceros registrales que han
contratado e inscrito su derecho durante la vigencia del Al respecto, y teniendo en cuenta los supues-
asiento inexacto. (…) De lo expuesto se colige sin lugar tos antes descritos, en el caso que el titular
a dudas que la cancelación de un asiento no determinará
la cancelación de los posteriores, aunque los derechos en
ellos contenidos se deriven del publicitado en el asiento42 Recordemos que el artículo 2014 del Código Civil
cancelado.”GONZALES LOLI, Jorge Luis.Comentarios también ha sido modicado, incorporando como
al nuevo reglamento general de los registros públicos, causal adicional que el tercero debe desconocer la
Gaceta Jurídica, Lima, 2002, pág. 454. cancelación de un asiento registral.

registral irregular todavía no haya inscrito la la Ley del 02 de enero de 1888 ya se había
transferencia del inmueble, la cancelación creado el Registro de Propiedad Inmueble en
deberá extenderse en el rubro “C) Títulos de el Perú, los legisladores de los Códigos Civiles
dominio”de la partida registral correspondien- de 1852 y de 1936 optaron por no recoger
te. Pues el efecto es restituir los derechos del dicho principio. Así, no será hasta el Código
auténtico titular registral. Civil de 1984 que este principio registral va
a cobrar existencia legal con la disposición
En cambio, si el titular registral irregularlogra
contenida en el artículo 2013.
inscribir la transferencia de dominio del
inmueble con anterioridad a la solicitud del
asiento de cancelación, el asiento cancelatorio CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE
debería extenderse en elrubro“E) Cancelacio-
nes” de la partida registral correspondiente, La cancelación administrativa de
pues se trata de cancelar unasiento de domi- un asiento registral por falsica-
nio histórico (dado que ya se publicitó la mu- ción o suplantación de identidad
tación jurídica del inmueble). Además, de esa evita que en forma innecesaria se
forma se evitaría que al expedirse publicidad tenga que ir a la vía judicial para
de esa partida, los terceros puedan entender impedir que el registro legitime
que se está frente a una carga o gravamen asientos registrales sustentados en
sobre el inmueble, pues el efecto disuasivo títulos apócrifos.
de dicha inscripción debe circunscribirse a
la enervación de la buena fe de los terceros. Empero, este principio registral tuvo su primer
Veamos ahora en las líneas que siguen los al- antecedente normativo en el artículo VII del
cances de la modicación realizada al artículo Título Preliminar del Reglamento General
2013 del Código Civil por la Ley N.° 30313. Corte

de losSuprema
RegistroselPúblicos
29.5.1968,aprobado por laes
cuyo tenor
4. Principio de legitimación el siguiente: “El contenido de las inscripciones
se presume cierto y produce todos sus efectos,
Con relación a los cambios formulados al mientras no se rectique en la forma que esta-
principio de legitimación, vemos que en blecen las leyes y reglamentos o no se declares
esencia se mantiene el mismo efecto material, judicialmente su invalidez”.
esto es, la presunción certeza o exactitud del
asiento registral. Debe tenerse presente que la codicación de
nuestros principios registrales ha recibido una
Pero en cuanto los supuestos de excepción gran inuencia por parte del sistema registral
de dicha presunción, mas que hablar deuna español43. Así, en el momento en que se
“reforma” podemos decir inclusoque estamos
frente a una “revolución” de este articulado. 43 Al respecto, en la exposición de motivos del Código
Antes de comentar la modicatoria, analice- Civil se señaló con relación a las fuentes del Libro
IX (Registros Públicos), lo siguiente:“Las fuentes de
mos previamente la evolución que ha sufrido nuestro Código Civil son muchas y no es este el lugar
el
porprincipio
el Código Civil hasta desde
de legitimación su adopción
su reciente modi-
para mencionarlas. Nos limitaremos entonces a señalar
cuáles son las fuentes del Libro de Registros Públicos. En
ese sentido, se puede señalar que las principales son:
cación por la Ley N.° 30313. el Código Civil de 1936, el Reglamento General de los
Registros Públicos, el Reglamento de las Inscripciones y,
4.1. Antecedentes del principio de legi- la ley hipotecaria
en cuanto a la legislación extranjera,
timación en nuestro ordenamiento de 1946. También constituyen fuentes los aportes de
jurídico la doctrina nacional y extranjera y la jurisprudencia de
nuestros tribunales”.(el subrayado es nuestro). Exposi-
Con relación al srcen del principio de legiti- ción de Motivos del Código Civil – Registros Públicos,
mación registral vemos que pese a que con publicado enEl Peruanoel 19 de noviembre de 1990.

Actualidad

reguló el principio de legitimación registral del contenido de la inscripción. sEdecir, tienen
en el reglamento de 1968, este principio ya en común un mismo efecto sustantivo, en
estaba previsto en el artículo 41 del texto virtud del cual se legitima al titular registral ac-
refundido de la Ley Hipotecaria de 1909 y tuar conforme al contenido de la inscripción.
posteriormente en los artículos 1, 38 y 97 de Pero en la Ley Hipotecaria española se tiene
la Ley Hipotecaria de 1946. Cabe anotar con además otro efecto sustantivo. Ello es asípor
relación a los antecedentes de la regulación cuanto en el sistema español no solo existe
española, que conforme a lo señalado por una presunción de exactitud respecto del conte-
Álvarez Caperochipi44, el principio de legiti- nido del asiento, efecto previsto en el artículo
mación§ 891
grafo español
45 delestaría
Código inspirado en el pará-
Civil alemán (BGB 2013 de nuestro Código Civil, sino también
una presunción de posesión, es decir, la inscrip-
de 1900), cuyo antecedente además estaría ción registral también permite presumir que
en el artículo 7 de la Ley Prusiana de 1872. el titular registral de un bien tiene la posesión
4.2. Diferencias con el sistema español del mismo (art. 38 de L.H.).
Antes de entrar a desarrollar los alcances y Con relación a los alcances derivados de esta
contenidos de las modicaciones efectuadas presunción, habría que preguntarse cómo se
al artículo 2013 del CC. me parece importante condice este efecto legitimador con la regla
evaluar como punto previo qué semejanzas prevista en el artículo 5 de Ley Hipotecaria
y diferencias existen entre el sistemaregistral Española –similar al artículo 2021 denuestro
peruano y español, en atención a que la Ley Código Civil– el cual establece que:“los títulos
Hipotecaria española y no elBGB alemán, sir- referentes al mero o simple hecho de poseer
vió de fuente de inspiración para la regulación no son inscribibles”. Consideramos que dicha
de este principio en nuestro Código Civil. Es presunción no debería aludir a una posesión
más el nombre de nuestro principio registral material o de hecho, sino al derecho a poseer
es el mismo que adopta la Ley Hipotecaria (ius possidendi)que sería inherente al derecho
española, pues en otros sistemas registrales inscrito. Además, como explicaMartínez Cor-
como el suizo o el alemán se conoce a este balán , si por efecto de la inscripción ya se
46
principio simplemente como presunción de presume el dominio, sería redundante además

exactitud. presumir la posesión del mismo, ya que el
derecho a poseer es una facultad derivada
Ahora bien, elprincipio de legitimacióntanto en del dominio.
su versión primigenia como en la modicada
por la Ley N.° 30313 tiene semejanzas pero Al respecto, es menester señalar que en el
sobre todo diferencias con la regulación pre- entendido de que la publicidad posesoria no
vista en la Ley Hipotecaria de 1946, pues en puede ser opuesta a la publicidad registral,
dicho régimen jurídico el efecto legitimador el artículo 912 de nuestro Código Civil ha
47
tiene efectos sustantivoy procesales que dieren establecido que la presunción de que el po-
de nuestra realidad. seedor inmediato es reputado propietario, no
puede ser opuesta al titular de un derecho
Al respecto, podemos decir que tienen en
común la presunción de exactitud o certeza 46 MARTÍNEZCORBALAN,Jesús. “Más sobre los artículos
24 (38 de la Ley unicada) y 41 vigente Ley Hipotecaria”.
44 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, JoséAntonio.Derecho Inmo- En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.Número
biliario Registral.Ediciones Legales, Lima, 2012, pág. 219-220, agosto-septiembre de 1946, Madrid, págs.
493. 521 y siguientes.
45 § 891.- Presunción legal de exactitud registral 47 Artículo 912.- El poseedor es reputado propietario,
Si está inscrito en el Registro un derecho a nombre mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción
de alguien, se presume que elderecho le pertenece. no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor
Si está cancelado en el Registro un derecho inscrito, mediato. Tampoco puede oponerse alpropietario con
se presume que el derecho no existe. derecho inscrito.

inscrito. Empero, esta regla no puede ser español, que es fuente de inspiración de
entendida, como que el titular registral de nuestro artículo 2013 del Código Civil, existen
un bien tenga además la presunción de la diferencias ostensibles en cuanto a los efec-
posesión del mismo. tos legitimadores. Veamos ahora con mayor
La otra diferencia con el sistema español es detalle de qué trata este principio registral.
la acción real registral. Este efecto procesal 4.3. Denición y características
previsto en el art. 41 de la L.H48, permite
que las acciones reales procedentes de los Como sabemos los principios registrales,
derechos inscritos puedan ejercitarse a través siguiendo a García García51, pueden denirse
de un juicio verbal regulado en la Ley de como
tiene ynotas,
debe rasgos
tener uno caracteres básicosEsto
sistema registral. que
Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título
inscrito, se opongan a aquellos derechos o es, en tanto se extraen de preceptos positivos
perturben su ejercicio. Incluso para cierto y responden a un determinado ordenamiento
sector de la doctrina puede ser visto como jurídico, permiten identicar a un sistema
un proceso ejecutivo49. registral en comparación con otros.
Lo señalado, nos permite concluir que Ahora bien, dentro de la clasicación existente
nuestro principio de legitimación registral en la doctrina sobre los principios registrales
es relativamente nuevo en comparación con están aquellos que derivan delvalor jurídico
otros sistemas registrales pues tuvo aplicación sustantivo de la publicidad registral. Pues
efectiva a partir de su regulación en el Código bien, el efecto legitimador derivado de este
Civil50, y que en el caso particular del sistema principio guarda una estrecha relación con la
publicidad material que emana del registro.
48 Artículo 41. Modicado por Ley 1/2000, de 7 de * Denición.
enero.
Las acciones
inscritos reales
podrán procedentes
ejercitarse de del
a través los juicio
derechos
verbal Puede
pio enser denido
virtud como
del cual aquel princi
se presume -
cierta
regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra o exacta la inscripción . De ese modo,
quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos legitima al titular para actuar conforme
derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones,
basadas en la legitimación registral que reconoce el al contenido de la inscripción. Ni más
artículo 38, exigirán siempre que por certicación del ni menos. Es decir, el efecto legitimador
registrador se acredite la vigencia, sin contradicción que se desprende de este principio se
alguna, del asiento correspondiente. limita siempre por el propio contenido
49 Se iniciará por un escrito del titular registral, en el que
se expresará su título adquisitivo y la inscripción del del asiento registral. De ese modo, siendo
mismo en el Registro, los hechos que se opongan a su un concepto que se ha traído del derecho
derecho o perturben su ejercicio, el nombre, apellidos procesal civil, justica la razón por la que
y domicilio del opositor o perturbador, la cuantía de una persona ejercita un determinado
la caución que se considere adecuada para responder
de la devolución de frutos e indemnización de daños derecho y le permite en su condición de
y perjuicios y pago de costas, las medidas que solicite titular registral actuar no solo en el trá-
para asegurar en todo caso lasentencia que recayere co jurídico sino también en un eventual
y la súplica con las peticiones correspondientes. proceso judicial.
50 los
Al respecto
alcances dese este principio y,“Elfundamentalmente
ha señalado: desconocimiento de
el Cabe señalar que pese a que el artículo
rango infra-legal del precepto, conspiraron en contra de 2013 del Código Civil se reere al efecto
la aplicación por los Tribunales, ya que al ser ésta una
norma adjetiva de inversión de inversión de la carga
de la prueba, su mayor fruto debe apreciarse siempre
en ámbito procesal o “conictivo de los derechos”. Era Registral Inmobiliario, Segunda Edición, Jurista Editores,
comprensible que una mera disposición reglamentaria Lima, 2001, págs. 809 y 810.
–sin correlato en el Código Civil- no fuese aplicada con 51 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario
profusión, y ni siquiera invocada por los justiciables. , Tomo I, Editorial Civitas S.A.,
registral o hipotecario
GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Madrid, 2002, pág. 533.

Actualidad

legitimador como una presunción de certe- 4.4. Supuestos de ruptura dela presunción
za de la inscripción, el artículo VII del Título de exactitud
Preliminar del Reglamento General de los El artículo 2013 del Código Civil ensu versión
Registros Públicos, ha ido más allá de lo primigenia establecía dos casos puntuales en
previsto en dicha norma legal, pues ha em-los que se podía enervar la presunción de
pleado el término presunción de “validez”. certeza o exactitud del asiento registral. Nos
Entendemos, que bajo una interpretación referimos a los supuestos de: (i)recticación
contrario sensu de la expresión normativa o (ii) declaración judicial de invalidez.
“se declare judicialmente su invalidez”se
Incluso el artículo 3 de la Ley N.° 26366, Ley
entendería
registral válido, pero no deja de ser una de
que estamos frente un asiento Creación de la Sunarp, estableció que la
garantía de la intangibilidad del contenido del
interpretación forzada de la norma. asiento registral no operaba en el caso de un
Sin perjuicio de ello, vemos que esta título modicatorio posterior , lo cual por demás
disposición reglamentaria va en la línea resulta evidente pues responde a la mutación
del artículo 7 del Reglamento Mercantil ordinaria que puede sufrir el derecho inscrito,
español, el cual establece que:“El conte- y cuando exista sentencia judicial rme, enten-
nido del Registro se presume exacto y válido. diendo como tal al supuesto patológico de la
Los asientos del Registro están bajo la sal- inscripción que judicialmente es declarada
vaguarda de los tribunales y producirán sus inválida. Es decir, el artículo 3 de la Ley N.º
efectos mientras no se inscriba la declaración 26366, norma especial y posterior al Código
judicial de su inexactitud o nulidad”. Civil, había excluido el supuesto de rectica-
* Características
ción al cual ya habíamos hecho referencia.
(i) Es una presunción iuris tantum . A Sin embargo, pese a contar con un marco
diferencia de otros sistemas como legal que delimitaba claramente los supues-
el australiano, donde este mismo tos en los cuales se podía enervar el efecto
efecto de la inscripción goza de una legitimador del asiento registral, vemos
presunción iuere et de iure , nuestro que la casuística registral y las disposiciones
sistema admite la posibilidad de reglamentarias se han encargado, vía inter-
que la presunción a la que hemos pretación extensiva, de ampliar los casos que
hecho referencia pueda destruirse pueden suponer la ruptura de la presunción
por prueba en contrario. de certeza o exactitud del asientoregistral.
(ii) Existe un alcance amplio de la presun- Veamos brevemente estos supuestosde rup-
ción legitimadora.Se extiende a todo tura de la presunción de certeza o exactitud
el contenido del asiento registral, lo del asiento registral.
cual comprende no solo los asientos
de inscripción o anotación preven- 4.4.1. por Recticación: inexactitud registral
asiento erróneo.
tiva, sino también los asientos de
presentación. En el caso del titular El artículo 75 del T.U.O. del Reglamento Ge-
registral, la presunción de exactitud neral de los Registros Públicos ha adoptado
se mantiene sin tener en cuenta la una regla similar a la prevista en el artículo
buena fe, onerosidad o la forma de 39 de la Ley Hipotecaria Española. Así, en
adquisición. virtud de este dispositivo reglamentario se
dene a la inexactitud registral como:“(…)
(iii) No supone convalidación. La inscrip-
todo desacuerdo existente entre lo registrado y
ción no convalida actos nulos o la realidad extrarregistral”.
anulables. Es decir no sanea el vicio
o la patología que adolece el acto Al respecto, Roca Sastre señala quela inexac-
causal de la inscripción. titud registral “constituye una situación tabular

anómala que interesa al derecho inmobiliario guarda de los Tribunales. Y es que no puede
registral, en cuanto la misma ha de ser recticada ser otra forma, la declaración de invalidez del
para lograr la concordancia entre el contenido acto causal quedará en manos de los jueces,
del registro de la propiedad y la realidad jurídicaquienes tienen la potestad constitucional
extrarregistral, a n de que sea un reejo exacto de administrar justicia y dilucidar sobre un
de ésta, y muy especialmente para que tal inexac- derecho controvertido.
titud no sirva de soporte para que sea mantenido
Cabe anotar, que de conformidad con el se-
en su adquisición un tercero amparado en la fe
gundo párrafo del artículo 2011 del Código
pública registral”.52
Civil, en la calicación de un parte judicial, el
Dicho precepto reglamento precisa en su registrador puede y debe evaluar básicamente
segundo párrafo que, tal inexactitud puede el carácter inscribible del acto, la adecuación
provenir de “error u omisión cometido en el del acto con los antecedentes registrales, las
asiento o partida registral”, en cuyo caso se rec- formalidades extrínsecas de la documentación
ticará en la forma establecida en el Título VI presentada y requerir que la sentencia tenga
del cual forma parte o por causas distintas a la calidad de cosa juzgada, aspectos que no
las anteriores, siendo que en estos supuestos suponen el análisis de la validez de la decisión
la inexactitud se recticará “en mérito al título judicial.
modicatorio que permita concordar lo registra-
Ahora bien, para que una sentencia dictada
do con la realidad”.
dentro de un proceso judicial ordinario ad-
Queda claro entonces que el mecanismo de quiera la calidad de cosa juzgada, no bastará
la recticación previsto en el artículo 2013 con que estén presentes sus elementos forma-
del Código Civil está pensado paracorregir la les y materiales, sino que será necesario que
inexactitud registral por un asiento erróneo, el dicha sentencia sea dictada de conformidad
cual podrá tener su origen en un errormaterial con el orden objetivo de valores, con los
o en un error deconcepto en la “confección principios constitucionales y con los derechos
del asiento” en el Registro, circunstancias que fundamentales.
son muy diferentes al asiento provocado por
un documento “falso o apócrifo”. 4.4.3. Nulidad por acto administrativo
Los actos administrativos, dada su condición de
4.4.2. Invalidez por decisión judicial actos emitidos por razón de interés público, se
El artículo 90 del T.U.O del Reglamento Gene- presumen válidos y producen todos sus efectos
ral de los Registras Públicos, ha establecido, mientras no se declare su nulidad mediante los
de conformidad con lo dispuesto en el artí- medios establecidos por la Ley 53. En ese senti-
culo 2013 del Código Civil, que corresponde do, en virtud delprincipio de presunción de va-
exclusivamente al órgano jurisdiccional la
declaración de invalidez de los asientos
registrales. Consecuentemente, no resulta 53 En esa línea, debe además tenerse en cuenta que de
acuerdo con elprincipio de conservación del acto admi-
procedente que mediante el mecanismo de la nistrativo (consagrado en el artículo 14 de la LPAG),
recticación, ya sea de ocio o a solicitud de se privilegia la ecacia de laactuación administrativa
parte, se produzca declaración en tal sentido. frente
que la aley
irregularidades
estima leves.de
Así,loselactos
acto administrativos
administrativo
De la misma forma, en el artículo 1 de la Ley subsiste aun cuando su contenido sea impreciso o
Hipotecaria española se ha señalado que las incongruente; o cuando se haya emitido con una
motivación insuciente o parcial; con infracción a
inscripciones registrales quedan bajo la salva- las formalidades no esenciales del procedimiento;
cuando se concluya indudablemente de cualquier otro
modo que el acto administrativo hubiese tenido el
52 ROCA SASTRE, Ramón, y ROCA SASTREMUNCUNILL, mismo contenido, de no haberse producido el vicio;
Luís. Derecho Hipotecario. Octava Edición. Barcelona- o cuando se haya emitidocon emisión de documen-
Editorial Bosch, Tomo III, 1996, p.201. tación no esencial.

Actualidad

lidez del acto administrativo,en tanto su nulidad que dispone la nulidad de un título adminis-
no sea declarada por lamisma administración trativo inscrito, constituiría título suciente
o por el Poder Judicial, existe la presunción de para extender el asiento cancelatorio res-
la regularidad del procedimiento, conforme a pectivo. Para tal efecto, dicho colegiado ha
los artículos 3 y 9 dela Ley del Procedimiento interpretado en forma extensiva el artículo
Administrativo General. 94 del Reglamento General de los Registros
Cabe resaltar que de conformidad con el Públicos al señalar que“la nulidad del título su-
artículo 218.1 de la aludida ley, corresponde pone la nulidad de la inscripción extendida en su
al Poder Judicial declarar la nulidad de los mérito, siendo la resolución judicial que declare
actos administrativos, sólo en aquellos casos ción dichadel
nulidad,
asientotítulo suciente
respectivo; para la que
no señala cancela-
sea el
en que los referidos actos hubiesen agotado
único, y conforme a losfundamentos esgrimidos
la vía administrativa . 54
es posible cancelar un asiento extendido sobre la
Teniendo en cuenta este marco normativo, el base de resolución administrativa en mérito de la
Tribunal Registral haseñalado enla Resolución resolución administrativa que declara su nulidad”.
N.° 627-2008-SUNARP-TR-L que “la nulidad
de un título, declarada en sede administrativa por
De este modo se puede constatar que el
órgano competente, surte los mismos efectos que
Tribunal Registral ha establecido un criterio
la nulidad declarada en sede judicial, no requi- interpretativo reiterado (precedente) que
riéndose adicionalmente declaración judicial de
le ha permitido romper la presunción de
nulidad del mismo título o del asiento de inscrip- exactitud del principio de legitimación, pese
ción, siendo de aplicación lanorma contenida en
a que el artículo 2013 del Código Civil solo
el literal b) del artículo 94 del Reglamento General
permite enervar esta presunción en los casos
de los Registros Públicos, es decir, cancelación
de recticación o invalidez judicial.
de inscripción en virtud de la nulidad deltítulo”.
En ese orden de ideas, en el CV Pleno registral 4.4.4. Nulidad por laudo arbitral
Entre las diferentes teorías que tratan de ex-
realizado los días 4 y 5 de abril del 2013, se plicar la naturaleza del arbitraje56, la propia
aprobó el siguiente precedente de observancia Constitución Política nos señala en suartículo
obligatoria: 139 inciso 1, correspondiente al Capítulo
Inscripción de nulidad declarada en sede VIII “Poder Judicial” que “no existe ni puede
administrativa55 establecerse jurisdicción alguna independiente,
con excepción de la militar y la arbitral”, con lo
“La resolución administrativa que declara la cual se estaría reconociendo indirectamente la
nulidad de un acto administrativo inscrito es naturaleza jurisdiccional57 del arbitraje.
título suciente para extender el correspondiente
asiento cancelatorio”.
56 En torno a la naturaleza del arbitraje, Gonzales de
De acuerdo con lo señalado, para el Tribunal Cossío sostiene que:“La naturaleza jurídica del arbitraje
Registral la resolución administrativa rme ha generado debate. No obstante que a la fecha dicho
debate no ha encontrado una solución que sea gene -
ralmente aceptada, existen cuatro teorías relevantes: la
54 nistrativos
Ley N.° 27444, Artículo
que agotan 218.1.-
la vía “Los actospodrán
administrativa admi- jurisdiccional,
noma la contractual,
o sui géneris”.GONZÁLES la mixta
DEoCOSSÍO, la autó-
híbrida, yFrancisco.
ser impugnados ante el Poder Judicial mediante el Sobre la naturaleza jurídica del arbitraje. Homenaje a
proceso contencioso-administrativo a que se reere Don Raúl Medina Mora. En: http://goo.gl/m5s1, Pág.
el Artículo 148 de la Constitución Política del Estado”. 14.
55 Criterio adoptado enlas ResolucionesN.° 611-2011-SU- 57 A decir de Fernando VidalRamírez:“Debo advertir que
NARP-TR-A del 30/9/2011, N.° 416-2005-SUNARP- en la Constitución peruana no sólo se le menciona, sino
TR-L del 15/7/2005, Nº 408-C-2006-SUNARP-TR-L del que reconoce la función jurisdiccional del arbitraje. Su
6/7/2006, Nº 102-2007-SUNARP-TR-T del 10/5/2007, artículo 139, que enumera los principios y derechos de la
Nº 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, y Nº función jurisdiccional, en su inciso 1 al declarar la unidad
672-2008-SUNARP- TR-L del 27/6/2008. y exclusividad del de la función jurisdiccional a cargo del

Ello además es así, porque si bien el arbitraje evaluar aspectos distintos o exigir documen-
tiene características propias y distintas, cuyo tación adicional que no haya sido la prevista
srcen además reposa en la autonomía de la para la inscripción de un parte judicial.
voluntad privada de las partes involucradas, De otro lado, el principio competence-
el arbitraje constituye una función jurisdic- competence 59, previsto en el artículo 41
cional desde que los árbitros deben declarar de la Ley de Arbitraje (en su sentido po-
el derecho que asiste a una de las partes al sitivo), se reere a la posibilidad que tie-
resolver la controversia que han sometido a nen los árbitros de pronunciarse sobre
su conocimiento58. su propia competencia, incluso sobre las
Al respecto, resulta pertinente lo señalado por excepciones u oposiciones referidas a la
el Tribunal Constitucional en el fundamento inexistencia, nulidad, anulabilidad, invalidez
11 del Expediente N.° 6167-2005-PHC/TC, o inecacia del convenio arbitral. Ennuestro
al indicar que: “Así, la jurisdicción arbitral, que ordenamiento jurídico, en aplicación de
se congura con la instalación de un Tribunal Ar- dicho principio, le está también permitido
bitral en virtud de la expresión de la voluntad de a los árbitros ser competentes incluso si no
los contratantes expresada en el convenio arbitral, está pactado el arbitraje para resolver la
no se agota con las cláusulas contractuales ni con materia controvertida o cualesquiera otras
lo establecido por la Ley General de Arbitraje, sino circunstancias cuya estimación impida entrar
que se convierte en sede jurisdiccional constitu - en el fondo de la controversia.
cionalmente consagrada, con plenos derechos
Debemos resaltar que el principioCompeten-
de autonomía y obligada a respetar los derechos
ce-Competence,60 como indica Lava Cavassa61,
fundamentales”.
En este orden de ideas, partiendo de la premisa
de que el arbitraje tienenaturaleza jurisdic- 59 Cabe anotarcomo explica LavaCavassa que:“(…) a me-
cional, se ha sostenido en sede registral que la nudo se emplea denominaciones tales como ‘Competence-
Competence’, ‘Kompetenz-Kompetenz’, o simplemente
calicación del laudo arbitral tiene las mismas ‘the who decides question’ para hacer referencia a los
limitaciones de unmandato judicial, por lo que distintos enfoques que existen sobre el mismo concepto.
no correspondería a las instancias registrales Originalmente, fue conocido con las palabras alemanas
‘Kompetenz-Kompetenz’, permitiéndose incluso que los
árbitros fallen de forma denitiva sobre su propia compe-
Poder Judicial y preceptuar que no puede existir ni esta - tencia, sin que haya lugar arevisión judicial. Sin embargo
blecerse jurisdicción alguna independiente, reconoce como este enfoque no es universalmente aceptado hoy en día; de
excepciones a la militar y a la arbitral. De ahí, entonces, ahí que parece mejor evitar el uso de dicha terminología”
que pueda yo sostener, como jurista peruano y atendiendo En atención a ello, en este artículo nos referiremos a este
al tenor de nuestra Carta Política, que el arbitraje es una principio con el término “Competence-Competence”. LAVA
función jurisdiccional reconocida pero, debo aclarar, no CAVASSA, Luis. La independencia del Convenio Arbitral
solo en razón de su presencia en el texto constitucional, y el Competence-Competence en el arbitraje comercial
sino por la esencia misma de la función arbitral.” VIDAL internacional. En: THEMIS Revista de Derecho, N.° 61,
RAMÍREZ, Fernando.Jurisdiccionalidad del Arbitraje. Lima, 2012, págs. 349-350.
En: Revista Peruana de Arbitraje, Editorial Grijley, 60 En torno a este principio, el rTibunal Constitucional
Lima, 2006, pág. 58. Sin embargo, pese a no suscribir ha señalado en el Fundamento 13 del Expediente N.°
dicha posición, para algunos autores nacionales, como 6167-2005-PHC/TC que:“Es por tal motivo que este
Alfredo
ha Bullard
señalado el“Siarbitraje
que: no seríaque
bien considero jurisdicción.
el arbitraje Así
no él Tribunal
del considera
principio de la conveniente reiterar la plena
‘kompetenz-kompetenz’ vigencia
previsto en
tiene naturaleza jurisdiccional, y que el respeto que los el artículo 39º de la Ley General de Arbitraje –Ley N.º
órganos jurisdiccionales deben darle se deriva
justamente 26572–, que faculta a los árbitros a decidir acerca de
de la obligación que existe de respetar lo que las partes las materias de su competencia, y en el artículo 44º del
acordaron, creo que para la discusión del artículo 14 el referido cuerpo legal, que garantiza la competencia de
problema de la naturaleza es inexistente. (…)” (el su- los árbitros para conocer y resolver, en todo momento,
brayado es nuestro). BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. las cuestiones controvertidas que se promuevan durante
En: Comentarios a la Ley Peruana de Arbitraje
, Tomo I, el proceso arbitral, incluida las pretensiones vinculadas
Instituto Peruano de Arbitraje, Lima, 2011, pág. 203. a la validez y ecacia del convenio.”
58 VIDAL RAMÍREZ, Fernando. Ob.cit. págs. 58 y59. 61 LAVA CAVASSA, Luis. Ob.Cit., pág. 350.

Actualidad

no solo tiene un efecto positivo, en el sentido Sin embargo, el Tribunal Registral tuvo otra
de que los propios árbitros tienen el poder lectura de la situación, pues teniendo en
para tomar decisiones sobre su propia com- cuenta el carácter jurisdiccional de la función
petencia, sino que bajo un efecto negativo arbitral así como el principio competence-
prohíbe que los jueces y cortes nacionales se competence, revocó en ambos casos las ob-
inmiscuyan en estas disputas, al menos hasta servaciones formuladas por los registradores
un momento posterior. Eso supone aceptar disponiendo la inscripción correspondiente.
la denominada priority rule, cuya prioridad a
favor de los árbitros pretende posponer lain- Al respecto, en la Resolución N.° 407-2009-SU -
tervención judicial hasta una etapa posterior. NARP/TR-L dicho colegiado esgrimió el
De acuerdo con lo señalado, podemos colegir siguiente argumento: “(…) De lo expresado se
advierte que el árbitro, al igual que el Juez, tiene
que tanto el Tribunal Arbitral comolos árbitros por mandato legal todas las prerrogativas para
en general, son competentes para decidir sobre
ejecutar el laudo, esto es, hacerlo cumplir y, tal
toda cuestión que atañe al procedimiento arbi-
como se desprende de los documentos presenta-
tral, incluida la referida a la existencia, validez,
dos. (…) De otro lado, si como ya se ha concluido
ecacia y forma del convenio arbitral, así como
la ejecución del laudo, no pudiendo por tanto
en los puntos precedentes, el laudo arbitral surte
admitir la posibilidad de que las instancias efectos análogos a los de una resolución judicial,
registrales puedan cuestionar la competencia también le resulta de aplicación la norma prevista
de los árbitros para ejecutar sus decisiones en el artículo 99 del Reglamento General de los
arbitrales ante los Registros Públicos. Registros Públicos, (…). Esto es,no se requiere de
mandato judicial (en este caso, laudo aclaratorio)
Ahora bien, se han presentado al registro que precise los números de las partidas en las que
laudos arbitrales que han pretendido dejar obra inscrito o anotado”.
sin efecto una inscripción registral al declarar
En ese mismo sentido, en la Resolución N.°
la nulidadcitar
podemos del acto causal
el caso de un que los sustenta.
arbitraje Así 377-2009-SUNARP/TR-L, se indicó losiguien-
en el que
se había solicitado la nulidad de unos aportes te: “Por lo tanto aplicando analógicamente lo
efectuados a una sociedad que estaba en un señalado en el artículo 99 del Reglamento General
proceso de constitución. Se había inscrito la de los Registros Públicos será la resolución arbitral
transferencia de acciones y derechos de dieci- que declara la nulidad del contrato de sociedad
nueve (19) inmuebles a favor de esta sociedad.(…) la nulidad de los aportes efectuados por
En este caso, el árbitro dispuso la nulidad del ambas partes y la nulidad de las transferencias
contrato de sociedad por considerar que su de propiedad de los inmuebles aportados y de las
objeto era física y jurídicamente imposible. inscripciones efectuadas en el Registro de Predios
(Art. 219.3 del CC). En otro caso, se había de Lima, título suciente para la cancelación de
celebrado un contrato de compraventa de un los asientos respectivos (…)”
inmueble y el árbitro estimo que hubo un error
de derecho en la formación de la voluntad de Como se puede apreciar estamos frente a
la vendedora al momento de determinar el otro supuesto de ruptura de la presunción de
precio del contrato de compraventa. certeza o exactitud del asiento registral que
En ambos casos, si bien los árbitros estaban no está previsto
el Tribunal en elleCódigo
Registral ha dadoCivil, pero que
viabilidad.
solicitando la cancelación de dichas inscripcio-
nes, los registradores que tuvieron a suturno 4.4.5. Supuestos de cancelación previstos
la calicación de dichos títulos estimaron, al en el Reglamento General de los
amparo del artículo 2013 del Código Civil, Registros Públicos
que no resultaba procedente. Ello, por cuan- Si bien el T.U.O. del Reglamento General de los
to solo mediante mandato judicial se puede Registros Públicos ha previsto la recticación
declarar la invalidez de un asiento. para los supuestos de inexactitud registral, ha

recogido otros casos, que a nuestro modo de pudo consistir en una observación o una
ver, no serían susceptibles de ser recticados. tacha.
Nos referimos concretamente a los artículos De lo expuesto, se puede colegir que
95 y 96 del aludido reglamento que a conti- no solo la casuística del Tribunal Regis-
nuación detallamos: tral ha permitido que se formulen más
(i) Cancelación por inexistencia del acto excepciones al principio de legitimación
causal: este es el caso en virtud del cual registral (nulidad por acto administrativo
se publicita un derecho o una situación y nulidad por laudo arbitral), pues el
jurídica que no está contenida en el título propio reglamento también lo ha per-
archivado, es decir, el registro proclama mitido conenloslossupuestos
previstos artículosde
95cancelación
y 96 antes
un acto inexistente. La situación se pone
gravosa para el titular registral si es que comentados.
se publicita en forma indebida unacarga 4.5. El principio de legitimación en la Ley
o gravamen inexistente. N.° 30313
(ii) Cancelación por inexistencia de la Pues bien, hecho este breve recuento sobre
rogatoria: en este caso se publicita un los orígenes del principio de legitimación en
acto o derecho, no obstante que en forma nuestro ordenamiento jurídico y habiéndolo
previa, el administrado ha formulado comparado con la regulación adoptada en la
la reserva o el desistimiento parcial de la Ley Hipotecaria española, se puede colegir
rogatoria del mismo, es decir, si bien el que este principio tiene un contenido propio
acto causal está contenido en eltítulo ar- que lo distingue de otros sistemas registrales.
chivado, ha mediado la autorización por En esa medida, la formulación legal que se
parte del interesado para que dicho acto haga sobre el mismo debe adecuarse a la
no se publicite. En ese sentido, se estaría propia realidad jurídica que impera en nuestra
cometiendo una infracción al principio sociedad.
de rogación al publicitar un acto que no
Asimismo, corresponde señalar que este
ha sido rogado.
principio no puede ser visto como un dog-
(iii) Cancelación por inexistencia del asiento ma, pues como acabamos de demostrar los
de presentación:este es un supuesto de supuestos de ruptura de la presunción de
nulidad formal del asiento que en princi- certeza o exactitud del asiento registral no se
pio debió reservarse para conocimiento agotan en los remedios de la recticación o
del poder judicial. En este tipo de casos la declaración judicial de invalidezprevistos en
simplemente no se presentó ninguna soli - el primigenio artículo 2013 del Código Civil,
citud de inscripción, esdecir, es un asiento pues existen además los siguientes casos:
carente de acto causal, por tanto es un (i) la nulidad por acto administrativo, (ii) la
asiento sin título archivado. Aquí estamos nulidad por laudo arbitral, (iii) los supuestos
frente a un caso en que el registrador co- de cancelación de los artículos 95 y 96 del
mete un delito contra la fe pública, pues RGRP, (iv) los supuestos de cancelación por
se ha falsicado un asiento registral.
(iv) Cancelación de inscripción pese a de- N.° suplantación
30313, yde(v)
identidad
los casosprevistos
en queenporla Ley
ley
negatoria: este caso también supone un expresa se dispone la cancelación62. Veamos
actuar indebido por parte delregistrador a través del siguiente cuadro comparativo de
que extendió un asiento de inscripción qué tratan las modicaciones:
en forma innecesaria. El caso es muy
sencillo, un título logró inscribirse pese
a que no se subsanó en forma oportuna 62 Un ejemplo de ello, puede ser la cancelación al
la denegatoria formulada, la misma que amparo de Ley N.° 27333.

Actualidad
Art. 2013 CC Art. 2013 CC Ley N.° 30313. Asimismo, enforma genérica
(versión primigenia) (versión actual) se ha empleado la expresión“y los supuestos
“El contenido de la ins- El contenido del asien- así establecidos con arreglo a las disposiciones
cripción se presume cier- to registral se presume vigentes” con ello se estaría comprendiendo
to y produce todos sus cierto y produce todos los casos previstos en los artículos 95 y 96
efectos, mientras no se sus efectos, mientras no
rectique o se declare ju- se rectique por las ins- del RGRP y cualquier otro supuesto dictado
dicialmente su invalidez.” tanc ias regis trales o se por ley especial.
declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral
mediante resolución o 5. Conclusiones
laudo rme. • La gura de la cancelación administrativa
El asiento registral debe
ser cancelado en sede de un asiento registral viciado responde a
administrativa cuando se una preocupación legítima por parte del
acredite la suplantación
de identidad o falsedad
Poder Ejecutivo y del Poder Legislativo
documentaria y los su- de querer hacer frente a las distintas ac-
puestos así establecidos ciones fraudulentas que vienen gestando
con arreglo a las dis- las maas organizadas para privar de la
posiciones vigentes. La
inscripción no convalida propiedad a los particulares e incluso al
los actos que sean nulos propio Estado.
o anulables con arreglo
a las disposiciones vi- • La cancelaciónadministrativade un asien-
gentes”. to registral viciado no es ajena al derecho
comparado, pues en sistemas como el
Teniendo en cuenta estas consideraciones, alemán se puedan cancelar inscripciones
vemos que en cuanto al carácter sustantivo notoriamente viciosas o irregulares. De
del efecto legitimador no hay cambio alguno. igual modo, en Argentina ya se viene
Se sigue manteniendo la presunción de exac- implementando este mecanismo pese a
titud y certeza del contenido de la inscripción no contar con una herramienta legal que
registral. En cuanto lo señalado en el último expresamente conera dicha facultad al
párrafo, esto es, que “La inscripción no con- Registro.
valida los actos que sean nulos o anulables con • En virtud de la cancelación administrativa
arreglo a las disposiciones vigentes”. Vemos que prevista en el artículo 4 de la Ley N.°
dicho dispositivo es una copia el del segundo 30313 se pretende dejar sin efecto un
párrafo del artículo 46 del RGRP, lo cual resulta asiento registral cuyo acto causal se susten-
adecuado en un sistema como el nuestro que ta en (i) un documento falsicado total
se caracteriza porno ser convalidante, esdecir, o parcialmente, es decir, un documento
la inscripción registral no sanea un acto nulo apócrifo o con matriz inexistente; o, (ii)
o inválido. un instrumento cuyo revestimiento for-
En atención a ello, podemos concluir que mal, si bien puede ser auténtico, carece
con la modicación formulada al artículo de la declaración de voluntad del agente
por haber mediado la suplantación de su
2013
recogerdelnuevos
Códigosupuestos
Civil se de
ha ruptura
pretendido
de la identidad.
presunción de exactitud del asiento a los ya • La cancelación administrativa de un
previstos (recticación e invalidez judicial). asiento registral viciado por falsicación
Así, expresamente se han incorporado los o suplantación de identidad evita que
supuestos de nulidad dictada por laudo arbi- en forma innecesaria se tenga que ir a la
tral y los casos de cancelación administrativa vía judicial para impedir que el registro
por suplantación de identidad o falsedad legitime asientos registrales sustentados
documentaria previstos en el artículo 4 de la en títulos apócrifos.

• El principio de legitimaciónno es equipa- la presunción de exactitud del asiento

rable a un principio general del derecho. registral. Así, se han incorporado los
Por tanto no puede ser visto como un supuestos de nulidad dictada por laudo
dogma o algo infranqueable, que no arbitral y los casos de cancelación admi-
admita excepciones. nistrativa por suplantación de identidad
• El principio de legitimación previsto en el o falsedad documentaria previstos en el
Código Civil, tiene un contenido propio, artículo 4 de la Ley N.° 30313.
que le permite diferenciarse de otros • Asimismo, en forma genérica se ha em-
sistemas registrales, y por tanto tiene que pleado la expresión “y los supuestos así
adecuarse al contexto social yeconómico establecidos con arreglo a las disposiciones
de nuestra realidad. vigentes” con la nalidad de comprender
• Con la modicaciónformulada al artículo los casos previstos en los artículos 95 y
2013 del Código Civil se ha pretendido 96 del RGRP y cualquier otro supuesto
recoger nuevos supuestos de ruptura de dictado por ley especial.

Actualidad
a
c
DOCTRINA PRÁCTICA
i
t
c
á
r
p
a
La formulación de oposición
n
i
r
t
según la Ley N.° 30313
c
o
D Vulneración a la naturaleza especial del procedimiento registral o
necesaria medida para una efectiva seguridad jurídica
“Vivir no es solo existir, sino existir y crear, saber gozar y sufrir y no dormir sin soñar.
Descansar es empezar a morir.”
Gregorio Marañón (1887-1960)
Médico y escritor español
Wuilber Jorge Alca Robles*

Docente de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y
de la Universidad Privada César Vallejo (Sede Lima Norte)
1. Introducción
2. Planteamiento del problema: supuestos
3. Derecho registral y caracteres
4. Procedimiento registral y características
5. Análisis de la Ley N.° 30313: oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite
IO por suplantación de identidad ofalsicación de documentación
R 6. Es legítima la cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsicación
A de documentación
M 7. Sobre las modicatorias de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil
U 8. Sobre las modicatorias de los artículos 4, 55 y la quinta y sexta disposiciones complemen-
S tarias transitorias y nales del Decreto Legislativo N.° 1049
1. Introducción realidad extraregistral que incide en el ámbito

El presente trabajo es resultado no solo de legislativo, la cual nos ha planteado, sobre
la casuística registral propia de las instancias la base del análisis jurídico y dentro de la
del procedimiento registral, sino dela propia dogmática moderna del derecho registral,
revisar con criterio crítico el procedimiento de
calicación registral en relación a sus caracte-
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San rísticas más inmutables, como es la vinculada
Marcos. Magister en Derecho Civil y Comercial Unidad a la naturaleza especial del procedimiento
Postgrado de Derecho de la UNMSM Doctorando en
Educación Unidad de Postgrado UNMSM con estudios administrativo registral, la cual no admite
de Maestría en Gestión delConocimiento y Recursos oposición de terceros al procedimiento ya
Humanos por la Universidad Europea del Atlántico y iniciado, institución que si bien desde siempre
Universidad Cientíca del Sur. Exregistrador público
en la Sede Lima y Exgerente registral en la Sede ha sido considerado como un dogma registral,
Moyobamba. hoy en día y a raíz de los sucesos que han

Wuilber Jorge Alca Robles Normativa contra los fraudes inmobiliarios
venido ocurriendo en nuestra sociedad res-

pecto a los innumerables casos de suplantación RESUMEN
de identidad o falsicación de documentación
contenidos en títulos que han logrado acceder ¿Es legítimo oponerse a la inscripción de un
a registros públicos y lograr con su inscripción título en trámite y permitir la cancelación
la legitimación y fe registral,ha terminado por del asiento registral por suplantación de
identidad o falsicación de documentos?
abrir una brecha, en lo que hasta ayer muchos Este cuestionamiento central, yotros más, se
teóricos del derecho registral y otro tanto de hace el autor a partir de la última modica-
operadores del sistema registral consideraban toria a los artículos 2013 y 2014 del Código
ycomo una de en
sui generis las relación
característica
con más
otrosinalterables
procedi- Civil. Para
analizar laresponder
naturalezaello, el autor
y las parte por
características
tanto del derecho registral como del pro-
mientos administrativos existentes en nuestro cedimiento registral; para luego adentrarse
sistema legal peruano. en los alcances de la Ley N.° 30313. Entre
Ante la realidad de los sucesos, cuando al- sus conclusiones fundamentales considera
que en tanto nuestro sistema registral en
guna vez planteamos el tema en los fueros general no ampare el derecho de oposición,
académicos y técnicos1, la idea no fue acogida evitándose así la contención, la norma emi-
con mucho beneplácito por muchos de los tida desnaturaliza su nalidad; y en general,
colegas, no obstante la importancia de este las medidas adoptadas, por las razones que
explica, no van a solucionar la problemática
tema y la realidad que ya existía en aquel que motivó su dación: eliminar los casos de
entonces. Nos planteó analizar técnicamente suplantación de identidad o falsicación de
varios supuestos —incluso algunos normati- documentación contenidos en títulos que
vos— que obligaban a estudiar y repensar acceden a registros públicos.
constructivamente algunas instituciones como
esta y observar con más cuidado estos nuevos CONTEXTO NORMATIVO
supuestos, lo cual no debería causar alarma
alguna, sino por el contrario sobre la base de • Código Civil: Artículos 2013 y 2014
una necesaria sinergia en el campo registral, • Ley N.° 30313
permitiera hacer más real y efectivo lanali-
dad que el propio registro busca. PALABRAS CLAVE
En esta oportunidad, el análisis sobre el deno-
minado derecho de oposición se circunscribirá Procedimiento registral / Inscripción de título
estrictamente a los supuestos normativos que registral / Derecho de oposición / Competencia
notarial
ha establecido la Ley N.° 30313 y no de otros
que si bien modestamente considero que
también existen, no son parte del contenido un mayor estudio, profundización ynecesario
de la misma, a ello me avocaré en el presente debate académico sobre el tema.
artículo, en el entendido que con su santi-
cación legislativa ya se ha vuelto una gura 2. Planteamiento del problema:
jurídica que formaría parte de la dogmática supuestos
registral y, por ende, ya no existirá inmacu- Al revisar la doctrina nacional sobre el tema e
lada su antípoda el criterio de no oposición al
procedimiento ya iniciado, sino que ameritaría incluso en los clásicosdel derecho hipotecario
español, no cabe duda que es uniformemente
aceptado y no en pocos casos con carácter
de dogma en las posiciones más conserva-
1 ALCA ROBLES, Wuilber Jorge, “El derecho de oposi- doras, que sobre la naturaleza jurídica del
ción en el procedimiento registral. Ficción jurídica,
necesario principio o dogma”, en:Revista Actualidad procedimiento registral es esencial que no se
Jurídica, tomo 215, Gaceta jurídica, p. 201. deba admitir el derecho de oposición, toda

Actualidad

vez que el procedimiento registral solo se en- miento ya iniciado y mucho menos oposición
tiende con el presentante del título y no con a la inscripción, ello siempre ha sido asíy en
la intervención, apersonamiento o injerencia esto se sustenta la seguridad de los efectos
de ningún tercero al procedimiento ya inicia- de las inscripciones una vez logradas, virtud
do, así lo reconoce en nuestra normatividad que pocos sistemas legales y menos otros
registral el principio de rogación y titulación procedimientos administrativos tienen y en
auténtica2 del artículo III del Título Preliminar esa medida se ha vuelto una fortaleza del
del Texto Único Ordenado del Reglamento Ge- sistema registral moderno.
neral de los Registros Públicos, aprobado por
No obstante ello, y sin dejar de reconocer di-
Resolución
19.05.2012, (en adelante, TUO del RGRP) y cha potencialidad, en la actualrealidad extra
N.° 126-2012-SUNARP-SN del
registral viene sucediendo, un fenómeno que
expresamente el artículo 1 del TUO del RGRP
3.
amerita detenernos a observarlo con cierto
reparo, la problemática social que generan
IMPORTANTE los supuestos de suplantación de identidad
o falsicación de documentación contenidos
En el procedimiento registral no en títulos que han logrado acceder a registros
se puede obviar ciertos preceptos públicos y que logran con su inscripción la le -
procesales, como la calicación de gitimación y fe registral, supuesto grave que
títulos que previamente deben ha- afecta la seguridad jurídica y que ha motivado
ber ingresado por el diario y ser la dación de la referida Ley N.° 30313, dis-
calicados dentro del plazo esta- positivo publicado en el marco de una serie
blecido por el Reglamento General de medidas de orden jurídica y técnica con
o en plazos menores, como el esta- evidente inujo de política de Estado, reitero
blecido en reglamentos especiales ante la ola de noticias en diversos medios pe-
y para actos especícos, como ocu- riodísticos locales y nacionales de la existencia
rre con el Reglamento del Registro de innumerables estafas y demás supuestos
Mobiliario de Contratos, el vehicu- delictivos fraudulentos que han involucrado
lar o el societario. el accionar de las principales instituciones que
deberían velar por la seguridad jurídica en las
Como podemos ver, nuestro procedimiento transacciones, actos contratos y derechos de
registral por ser especial se sustenta en el no naturaleza inscribible, tales como la Sunarp,
apersonamiento de ningún tercero al procedi- los notarios públicos, el Poder Judicial, los
árbitros, funcionarios administrativos, etc.
2 Principio de rogación: “los asientos registrales se
Así es como progresivamente se han venido
extienden a instancia de los otorgantes del acto o dando normas como el Decreto Supremo
derecho o de tercero interesado”, más adelante se N.° 006-2013-JUS y su primera disposición
indica que “se presume que el presentante del título complementaria, que aprueba limitaciones
actúa en representación del adquirente del derecho
o del directamente beneciado con la inscripción a las transacciones en ocios notariales y
quesolicitud
la se solicita, salvo que que
de inscripción aquelactúa
hayaenindicado
interés en
de declara
tema delavericación
obligatoriedad
de ladelidentidad
uso del sis
por-
persona distinta”. comparación biométrica; la Directiva N.°
3 Art. 1: “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por nalidad la 001-2013-JUS/CN, que regula los lineamien-
inscripción de un título. No cabe admitir apersona- tos para la adecuada aplicación del Decreto
miento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni Supremo N.° 006-2013-JUS, la Directiva N.°
oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas 08-2013-SUNARP-SN, que regula el acto
con tal objeto no formaran parte del procedimiento
registral y el Registrador las rechazara de plano en jurídico denominado “inmovilización temporal
decisión irrecurrible”. de las partidas de predios”; la Resolución del

Superintendente Nacional de los Registros su estrecha vinculación con el derecho civil,

Públicos N.° 258-2014-SUNARP/SN que pero en la actualidad no solo se ha circunscrito
aprueba la Directiva “lineamientos para la a ella, sino también a otras ramas como el
ejecución del control de calidad del servicio de derecho administrativo, procesal, constitu-
inscripción registral” y la ahora reciente Ley cional, penal, etc.
N.° 30313, denominada “Ley de oposición La doctrina en general ha planteado diversos
al procedimiento de inscripción registral en
conceptos, algunos más técnicos que otros. A
trámite y cancelación del asiento registral por
manera referencial transcribiremos algunos
suplantación de identidad o falsicación de
de ellos.
documentación
2013 y 2014 dely Código
modicatoria
Civil y de los artículos
de los artículos Según Roca Sastre,
4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones com -
plementarias transitorias y nales del Decreto “El Derecho Registral es el conjunto de normas
legales, que regulan la organización y el funcio-
Legislativo 1049”. Todas que ameritarían un namiento del Registro de la Propiedad Inmueble
profundo análisis, ya que considero que seha y la práctica, valor y efectos de a sus asientos,
evidenciado una profunda crítica al sistema de inmatriculación registral de ncas, con sus
legal en general y en cierto modo al sistema modicaciones y de las inscripciones de actos,
resoluciones judiciales, administrativas registrales
registral en especico. y anotaciones preventivas admitidas”.
Partiendo de nuestro modesto conocimiento Amorós Guardiola señala:
de la casuística registral y en el entendido que
por imperio de la norma se ha cumplido el “Es el Derecho que regula de un modo inmediato
aforismo jurídico,que a toda regla en derecho, yy ecacia
primario el nacimiento, modicación, extinción
de las relaciones jurídicas registrales, y de
casi siempre le sigue una excepción,procederé un modo general la organización y funcionamiento
a plantear los supuestos normativos que con- del Registro de la propiedad”.
sidero contiene
las siguientes la presente ley por medio de
preguntas: Hernández Gil prescribe:
- ¿Es legítimo y no solo legal presentar una “Es el conjunto de normas que regulan la publi-
solicitud de oposición al procedimiento cidad registral de los actos de constitución, trans-
de inscripción registral de un título en misión, modicación y extinción de los derechos
reales sobre ncas”.
trámite por suplantación de identidad o
falsicación de los documentos presenta- Sanz Fernández dice:
dos a los registros administrados por la
Sunarp? “Conjunto de normas del derecho civil que regulan
las formas de publicidad de los actos de consti-
- ¿Es legítimo y no solo legal permitir tución, declaración, transmisión, modicación
la cancelación del asiento registral por y extinción de los derechos reales sobre ncas”.
suplantación de identidad o falsicación
de los documentos presentados a los Por su parte, el compilador del Manual de
registros administrados por la Sunarp? servicios registrales 2010 manifestó que:
- ¿Es pertinente modicar las disposiciones
del Código Civil y del Decreto Legislativo “El Derecho
normas Registral
generales es el conjunto
y reglamentos de principios,
de carácter espe-
del Notariado para prevenir y anular ciales, que regulan la organización de la institución
las acciones fraudulentas que afectan la registral, su debido funcionamiento y supervisión
la
seguridad jurídica? de los servicios de inscripciones en los diferentes
registros de carácter jurídicosque conforman el Sis-
tema Nacional de los Registros Públicos (SINARP),
3. Derecho registral y caracteres regulando además, los efectos de la publicidad
registral formal directa e indirecta, del contenido
Respecto de la conceptualización del derecho de las partidas registrales y de los títulos que ge-
registral como disciplina jurídica, es evidente neraron inscripción. El Derecho Registral protege

Actualidad

o brinda seguridad jurídica dinámica a los terceros ra: Res. 038-2013-SUNARP-SN Antes:
que contratan en virtud dela información obtenida Res. 086-2009-SUNARP-SN derogado)
del registro y otorgar seguridad jurídica estática al
Tercero Registral”4. Reglamento de Inscripción del Registro
de la Propiedad Vehicular (ahora: Res.
Se ha podido vericar, de los materiales estu- 039-2013-SUNARP-SN, antes: Res.
diados, que de la mayoría de lasdeniciones 087-2004-SUNARP-SN Derogado), Re-
existentes, queda claro que la orientación que glamento de Inscripciones del Registro
se le da al concepto es siempre en gran parte de Buques, Embarcaciones Pesqueras y
en relación a los actos y derechos inscribibles Naves (ahora: Res. 022-2012-SUNARP-
en el registro
tante de propiedad
ello, hemos inmueble,confor-
citado y quedamos no obs- SA, antes: Res.
Derogado), 479-2002-SUNARP-SN
Reglamento de Inscripciones
mes con la denición que otorga la comisión del Registro de Derechos Mineros (Res.
compiladora aludida que fuera constituida 052-2004-SUNARP-SN), Reglamento
por Res. N.° 153-2009-SUNARP-SN, toda del Registro de Testamentos (Oficio
vez que con base en dicho concepto se po- 128-A de la Corte Suprema Derogado),
dría trabajar una adaptación –sin enervar las Reglamento del Tribunal Registral (Res.
naturales diferencias que ya existen entre los 263-2005-SUNARP-SN), Reglamento
registros que la conforman– del concepto de del Registro de Garantías Mobiliarias (Ley
Derecho Registral aplicable como institución 28677 vigente desde el 01.06.2006),
jurídica a otros registros jurídicos administra- Reglamento de Inscripciones delRegistro
tivos. Entre los principales caracteres de este Mobiliario de Contratos y su Vinculación
derecho tenemos: con los Registros Jurídicos de Bienes
A) Es un derecho autónomo: por cuanto Muebles (Res. 142-2006-SUNARP-SN),
parte de tener sus principios y leyes Reglamento de Inscripciones delRegistro
propias,
número de además de tenery directivas
reglamentos un regularde de Testamentos
(Res. y Sucesiones Intestadas
156-2012-SUNARP-SN), Regla -
carácter especial que regulan los diferen- mento de Inscripciones de Bienes vin-
tes registros jurídicos que lo componen e culados a la Pequeña Minería Artesanal
integran el Sistema Nacional de Registros en los Registros de Bienes Muebles Res.
Públicos (Sinarp), los cuales al ser aproba- 106-2012-SUNARP-SN, entre otros.
dos por Resolución de Superintendencia,
adquieren una mayor condición de au-
tonomía, pero a la vez integración entre IMPORTANTE
sí. Entre ellos se tienen a los siguientes:
Reglamento General de los Registros El procedimiento registral es espe-
Públicos (ahora: Res. 126-2012-SUNARP- cial, toda vez que tiene una nor-
SN, antes: Res. 079-2005-SUNARP-SN matividad que regula de manera
derogado), Reglamento de las Inscrip- particular el procedimiento mismo
ciones del Registro de Predios (ahora: y los actos inscribibles, existiendo
Res. 097-2013-SUNARP-SN, antes: Res. como un marco general para todos
248-2008-SUNARP-SN derogado), Re- los procedimientos del sistema re-
glamento del Registro de Sociedades (Res. gistral.
200-2001-SUNARP-SN), Reglamento de
Personas Jurídicas No societarias (aho- B) Es un derecho heterogéneo: toda vez
que es una disciplina que no solo tiene
4 COMISIÓNSUNAR,Manual ocial de los servicios regis -
normas de derecho público interno, sino
trales de la Sunarp, Talleres Grácos Aleph Impresiones también normas de derecho privado, que
SRL, Lima, 2010, pp. 24-25. son de aplicación tanto en la organización

de la institución como en los diversos vía un proceso judicial contencioso ad-

procedimientos registrales. Respecto de ministrativo.
lo primero es el Estado el que termina
por relacionarse con los particulares, sea 4. Procedimientoregistral y caracte-
en sus normas de organización adminis- rísticas
trativa registral, las del procedimiento Es el Texto Único Ordenado del Reglamento
registral propiamente, la regulación del General de los Registros Públicos, aprobado
personal que labora en la institución, por Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN
etc. En lo segundo, propiamente en el del 19.05.2012 (en adelante, TUO del Regla-
ycampo de lasusceptibles
contratos elaboracióndedeinscripción,
los actos mento General
reemplazó de losN.°
a la Res. Registros Públicos) que
079-2005-SUNARP-
toda vez que en ellas se suelen regular las SN, el que dene y establece los pasos de
relaciones entre privados o particulares, todo procedimiento de inscripción, desde
sobre la base de toda la normatividad la presentación del título en el diario, hasta
civil vigente. su inscripción, asimismo, establece los pre-
C) Es un derecho limitativo: en el derecho supuestos y requisitos para interponer los
registral peruano, como en algunas otra recursos impugnatorios respectivos, a las cali-
áreas del derecho, opera el criterio legal caciones negativas, como la reconsideración
del numerus clausus o cerrado en materia y la apelación, a las decisiones en primera
de inscripciones, es decir, que accederán instancia de los registradores públicos y abo-
al registro solo los actos o derechos que gados certicadores en materia de publicidad
estén previamente determinados en la registral, los que serán resueltos en segunday
ley, en su forma ordinaria (ley, decreto última instancia por el tribunal registral.
ley, decreto legislativo o decreto de En el procedimiento registral, como marco ge-
urgencia) o en otras formas que se en- neral el registrador,no se puede obviar ciertos
cuentren en normas de menor jerarquía preceptos procesales, como la calicación de
(decretos supremos, resoluciones minis- títulos que previamente deben haber ingre-
teriales, resoluciones viceministeriales, sado por el diario y ser calicados dentro del
resoluciones de la Superintendencia de plazo establecido por el reglamento general
los Registros Públicos, etc.) (es decir, en 7 días hábiles como máximo
D) Es un derecho formal: toda vez que los y contados a partir del día siguiente de su
actos por inscribirse se sustentan básica- presentación) o en plazos menores como el
mente en documentos que tienen la con- establecido en reglamentos especiales y para
dición de públicos, salvo expresas excep- actos especícos, como ocurre con el regla-
ciones, así tenemos: parte notarial, parte mento del Registro Mobiliario de Contratos,
el vehicular o el societario.
judicial o documento administrativo. Por
tanto, en aplicación del principio registral En cuanto a su naturaleza jurídica, en la
de titulación auténtica las inscripciones doctrina nacional y comparada se ha discu-
solo se efectuarán en virtud de título que tido mucho sobre la naturaleza jurídica del
conste en instrumento o documento pú- procedimiento registral. Algunos la asumen
blico (llamado
contener título
un acto formal)
válido el cualcon
y acorde debe como uno de
el voluntaria, naturaleza
es decir jurisdiccional
, como los pero
llamados actos
derecho vigente (llamado título material). de jurisdicción voluntaria, toda vez que en lo
En materia registral no existe cosa juzgada esencial lo que se ventila es una pretensión
o cosa decidida (como en sede judicial sujeta a etapas y resoluciones.
o administrativa, respectivamente) de Otro sector contrariamente no lo considera
tal manera que una vez culminado un en el ámbito de lo jurisdiccional, sino por
procedimiento registral indistintamente el contrario le reconoce una naturaleza de
del resultado, este puede ser recurrido procedimiento administrativo especial, por

Actualidad

cuanto tienen normas propias, principios, Actualmente el nuevo reglamento aprobado
leyes, reglamentos, los cuales lo diferencian por Resolución N.° 126-2012-SUNARP-SN
de cualquier procedimiento administrativo del 19.05.2012, en su artículo primero lo
general pero que de ninguna forma lo vuelven dene como aquel:
jurisdiccional, al depender administrativa-
mente del poder ejecutivo especícamente “(...) procedimiento registrales especial, de natura-
del Ministerio de justicia, por tanto todos leza no contenciosa y tiene por nalidad la inscrip
-
los resultados del procedimiento registral ción de un título. No cabe admitir apersonamiento
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni opo-
sea en forma de inscripción o publicidad son sición a la inscripción. Las solicitudes presentadas
servicios
en públicos,
la propia aboga también
Ley General con tal objeto
a ello que registral
de Procedimientos no formarán
y el Registrador las parte del ocedimiento
rechazará prde plano en
Administrativos Ley N.° 27444, se haga refe- decisión irrecurrible”.
rencia expresa al procedimiento de inscripción
registral de manera concreta en su artículo Respecto a las características del procedimiento
34, cuando lo dota de los efectos del silencio registral, a efectos de concordar con su na-
administrativo negativo en contraposición turaleza jurídica particular, se tienen como
del silencio positivo, junto con otra materias características fundamentales las siguientes:
propias de la administración pública como Es un procedimiento especial , toda vez
salud, medio ambiente, recursos naturales,
seguridad ciudadana, sistema nanciero, entre que este procedimiento tiene una norma-
otros, a efectos de que si en el procedimiento tividad que regula de manera particular el
registral de inscripción de títulos, si la admi- procedimiento mismo y los actos inscribibles,
nistración no se pronuncia dentro del plazo existiendo como un marco general para todos
legal establecido, se entiende o presume que los procedimientos registrales del sistema re-
dichas solicitudes han sido denegadas. gistral, sin perjuicio de la aplicaciónde norma-
Es decir, con ello se asume que este procedi- tividad contenida en reglamentos especiales
miento, siendo parte del propio sistema admi- para actos inscribibles especícos conforme
nistrativo, guarda consideraciones especiales a cada uno de los registros que la integran.
acorde con su particular nalidad y objetivo, Es un procedimiento de naturaleza no con-
protegiendo el interés común y en la mayoría tenciosa, por medio del cual se debe enten-
de casos el interés particular de las personas der que es contraria a todo litigio o conicto,
usuarias de sus servicios. características naturales a los casos ropios
p del
El anterior Reglamento General de los Regis- ámbito jurisdiccional del Poder Judicial. Así
tros Públicos, en su artículo primero, denía desde el inicio, desarrollo y culminación del
al procedimiento registral como: procedimiento, ya sea con la inscripción del
título o resolución emitida en última instancia
“El procedimiento registral es especial, de na-
turaleza no contenciosa y tiene por nalidad por el tribunal registral ordenando la inscrip-
la inscripción de un título. No cabe admitir ción o denegando la misma, esta es seguida
apersonamiento de terceros al procedimiento por una sola persona que es el presentante del
ya iniciado, ni oposición a la inscripción”5. título, el cual puede ser el adquirente o trans-
ferente del derecho o un tercero con interés,
pero que solicita la inscripción, presentando la
5 Anterior reglamentogeneral de los registrospúblicos,
documentación mediante un título y pagando
por Resolución N.°195-2001-SUNARP/SN, publicado los derechos respectivos y está facultado por
en el Diario Ocial El Peruanode fecha 23.07.2001, ley para subsanar los defectos del título y
pp. 20788 y su Texto Único Ordenado aprobado por utilizar los medios impugnatorios respectivos
Res. N.° 079-2005-SUNARP/SN, publicado en el
Diario Ocial El Peruano de fecha 30.03.2005. pp. (reconsideración, apelación, acción conten-
289736-289754. (El resaltado es mío) ciosa administrativa).

Lo no contencioso parte por asumir que en o fuentes, indistintamente que contenga uno
el procedimiento registral no se aceptará o más de un acto o derecho inscribible.
apersonamiento de terceros una vez esté ya Título formalo documental: es el medio proba-
iniciado, ni el aceptar oposición a las inscrip-torio donde consta el título material o causal y
ciones ya efectuadas. De tal manera que en el cual debe reunir la formalidad establecida
el procedimiento registral solo existe una sola por ley o las partes. Es el documento auténtico y
parte que es el presentante del título y este fehaciente que contiene el acto causal o material.
congura una relación exclusiva yexcluyente Igualmente, estos pueden provenir de diversos
con el funcionario (registrador público en pri- orígenes o fuentes, indistintamente que contenga
mera instancia o Tribunal Registral en segunda uno o más de un acto o derecho inscribible.
instancia) que va a calicar el título sujeto a
su competencia. 5. Análisis de la Ley N.° 30313:
oposición al procedimiento de
IMPORTANTE inscripción registral en trámite
por suplantación de identidad o
El legitimado para presentar la so- falsicación de documentación
licitud de oposición, según la nue- Recordemos que una solicitud que contiene
va regulación, solo puede ser el algún derecho de oposición, como mecanismo
notario, cónsul, juez, funcionario de defensa y protección del administrado,
público o árbitro, no pudiendo ha- tiene su asidero legal en el artículo 1076 de la
cerlo ningún tercero bajo cargo de Ley N.° 27444, Ley Generalde Procedimiento
no formar parte del procedimien- Administrativo, en la medida que nos da una
to y ser rechazada de plano dicha denición normativa básica como punto de
oposición en decisión irrecurrible.
partida, deniéndola
ejercido por cualquiercomo aquel derecho
administrado frente
Es un procedimiento cuya nalidad es la inscrip- a un acto que pueda suponer una violación,
ción de un título, en la medida que se sustenta
afectación, desconocimiento o lesión a un
en documentación específica establecida derecho o interés legítimo, pudiendo incluso
materializarlo en la forma de una contra-
por los dispositivos legales pertinentes, las
dicción administrativa con los alcances del
cuales sustentan el título que será presentado artículo 109.1 de la referida Ley y muy vin-
al registro y materia de calicación con la culado al derecho de petición administrativa
consecuente inscripción de ser procedente. del artículo 106 de la misma, es más gura
Debemos, por tanto, entender que si bien este como derecho reconocido indirectamente en
procedimiento busca especícamente lograrla la propia Constitución, artículo 2, numeral
inscripción de un título que contiene un acto, 207, el derecho de oposición complementa
derecho o contrato, la categoría jurídica detí- la gama de derechos que el sistema jurídico
tulo debe ser entendida en su dos acepciones, instituye a favor de las personas sin distingo
la de título material o causaly la de título for-
mal o documental, ambas sujetas igualmente 6 Art. 107: “Toda vez que cualquier administrado con
a la competencia en materia registral. capacidad jurídica tiene derecho a presentarse per-
sonalmente o hacerse representar ante la autoridad
Titulo materialo acto causal: es la razón jurídica administrativa, para solicitar por escrito (...) ejercer
que sustenta la inscripción en elregistro y que una facultad o formular legítima oposición”.
puede consistir en la adquisición, afectación, 7 Art. 2.20: “A formular peticiones, individual o colec-
modicación o extinción de un acto o derecho tivamente por escrito ante la autoridad competente,
la que está obligada a dar al interesado respuesta
previamente inscrito o por inscribirse, estas también por escrito, dentro del plazo legal, bajo
causas pueden provenir de diversos orígenes responsabilidad”.

Actualidad

alguno para evitar el estado de indefensión, actos o hechos que dispongan las leyes, se
el abuso del derecho y de autoridad, claro considerarán como inscribibles, no quedando
está con excepción de dispositivo legal en al arbitrio de los particulares qué actos se
contrario, como suele suceder en el ámbito inscriben o no, en este sentido la Resolución
del procedimiento registral ya aludido. N.° 450-2011-SUNARP-TR-L, Resolución
En sede registral, había la posición uniforme N.° 1168-2008-SUNARP-TR-L y Resolución
en ambas instancias, que ante la mínima N.° 842-2008-SUNARP-TR-L; o porque ade-
expresión de una oposición al procedimien- más la persona que la interpone no reúne
to registral de un título en trámite, el cual la calidad de persona legitimada conforme
podía llegar a su conocimiento por medio a loRGRP
del regulado por el artículo
(presentante 143º
del título del TUO
o lapersona
de los mecanismos ordinarios por la ocina
de trámite documentario, vía las hojas de a quien este representa), en ese sentido, la
trámite (mecanismo por demás cuestionable Resolución N.° 1663-2010-SUNARP-TR-L y
e incoherente con el propio derecho de no Resolución N.° 1117-2010-SUNARP-TR-L. De
oposición que caracteriza nuestro sistema, y tal forma que si se verica que vía recurso de
que queda para el análisis de los órganos de apelación se aprecia que se trata de una opo-
gestión competentes), se las tendrán como no sición a la inscripción, seprocede conforme el
presentadas y no forman parte del título, aun artículo 1 del TUO del RGRP.
cuando estas llegan derivadas ocialmente Entonces, no se admiten las solicitudes de
por parte de los órganos de gestión adminis- oposición en sede registral, no obstante con la
trativa del sistema a los registradores públicos dación de la Ley N.° 30313, elpanorama en
con el carácter de“para o aconocimiento”, con parte ya ha cambiado. Para iniciar, debemos
anexos respectivos y demás documentación, tener presente los ejes orientadores, que con-
pese a que la misma hace abierta y explícita sidero justicaron la dación de la referida ley.
referencia
trámite. a la no inscripción de un título en El primer supuesto normativo que nos avoca
es admitir que la norma estrictamente se
En otros supuestos, si el mismo se presenta vía circunscribe de forma literal y especíca a los
un título ingresado por el diario, el mismo es casos donde existasuplantación de identidad
tachado liminalmente o de plano amparado o falsificación de documentación contenidos
en el artículo 42 inciso b del TUO, bajo el en títulos que han logrado acceder a registros
sustento que el mismo no contiene acto ins- públicos y que puedan lograr con su inscripción
cribible en sede registral. la legitimación y fe registral , es decir, el objeto
Por su parte, en la segundainstancia registral, de la Ley es permitir la oposición a un proce-
si llega como recurso de apelaciónbajo el am- dimiento registral ya iniciado solo respecto
paro del artículo 142 y siguientes del TUO del de los supuestos estatuidos y en ningún caso
RGRP, se le declaraimprocedente , sea porque respecto a otros supuestos distintos, asimismo
al conrmar la tacha sustantiva resuelta en y especícamente que dicha oposición se sus -
la primera instancia registral, se amparan tente en la presentación de los documentos,
bajo la condición de que no constituye acto según cada caso regulado en los literales A)
no inscribible, al no ser un acto tipicado, ala laóptica
E) delquenumeral
con ello 3.1sedel artículo
lograría 3, bajoy
prevenir
por ejemplo, en el artículo 2019 del Código
Civil u otras normas especiales, siguiendo
con ello la doctrina del principio de tipicidad no tendrían conocimiento de su registración, y por
tanto, no acudirían al Registro, lo cual privaría de
del contenido del registro8, es decir, solo los efectos a esas inscripciones irregulares, B) Se recar-
garía la hoja registral hasta que esta se convierta en
inabarcable”. Citado por Gunther Gonzales Barrónen
8 PAU PEDRON nos dice para sustentarlo: “A) Si se Tratado de Derecho Registral Mercantil,
Jurista Editores,
inscribiesen actos no previstos enla Ley, los terceros Lima, 2002, p. 112.

anular toda acción fraudulenta que afecten la La pregunta obvia es ¿y qué pasa con todos
seguridad jurídica, es más, se sanciona en el los otros terceros? El artículo 2, presumible-
último párrafo del numeral 3.1 en relación a mente, trata de mantener el dogma registral
otros documentos que puedan presentar los de la no oposición ya que reza lo siguiente:
mismos sujetos legitimados e indirectamente “La persona que presenta una so licitud de opo-
cualquier tercero, lo siguiente:“Cualquier docu- sición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley
mento distinto a los antesseñalados es rechazado no forma parte del procedimiento, debiendo el
liminalmente, en decisión irrecurrible en sede registrador rechazar de plano dicha oposición,
administrativa”. Ya analizaremos este aspecto al en decisión irrecurrible en sede administrativa”.
responder nuestra pregunta de investigación. Se entiende que no se desea que se planteen

oposiciones por cualquier otro tercero y
IMPORTANTE por otras causas –lo cual también considero
discutible al menos, esa siempre ha sido mi
[El] fenómeno que sustenta la da-
posición– pero en n, si esta norma se circuns
-
ción de la Ley N.° 30301 no res- cribe a los supuestos únicos desuplantación de
ponde en el fondo a un tema de la identidad o falsicación de documentación,la
ubicación del inmueble y la segu- pregunta es obvia: ¿qué pasa con el tercero
ridad de los actos notariales, sino con legitimo interés, que ya habiendo recaba-
a la identidad de las personas y el do los documentos de los literales A) a E) del
problema de la correcta identica- numeral 3.1 del artículo 3, desea presentarlo?
ción de una persona al momento Aquí la respuesta legislativa es rotunda, no
de su participación en sede nota- podría presentarlo ante registros, debe esperar
rial, lo cual se estaría orientando que cualquiera de los sujetos activos estable-
ahora más a un ámbito geográco. cidos por la ley lo realicen, es decir, solo le
resta esperar la buena voluntad, idoneidad y
El segundo supuesto está referido a los sujetos probidad ética de dichos profesionales, para
legitimados a interponerla; aquí la norma que procedan a su oportuna interposición y
también es restrictiva, no cualquiera puede seguimiento al trámite, salvo lo regulado en
plantear dicho acto administrativo denomi- los numerales 3.5 y 3.6 el cual desarrollare-
nado formulación de oposición, el artículo mos más adelante respectivamente.
2 de la referida ley establece: “Únicamente
cabe admitir el apersonamiento de autoridades - ¿Es legítimo y no solo legal presentar
una solicitud de oposición al procedi-
o funcionarios al procedimiento de inscripción en miento de inscripción registral de un
-
trámite para plantear su oposición por suplanta título en trámite por suplantación de
ción de identidad o falsicación de documentos, identidad o falsicación de los docu-
conforme a lo establecido en el artículo 3 de la mentos presentados a los registros
presente Ley” y quienes serían estos sujetos administrados por la Sunarp?
– únicos en el mundo jurídico peruano– pues Al parecer, no. Reiteramos, toda la base de
sin lugar a dudas aquellos que tienen inciden- nuestro sistema registral no ampara en general
cia en la elaboración de los actos, contratos el derecho de oposición, sino porel contrario
y derechos inscribibles en registros públicos,
como son el notario, cónsul, juez, funcionario
público o árbitro, así lo dispone taxativamente 3.1 Solo se admite el apersonamiento del notario,
cónsul, juez, funcionario público o árbitro al
el artículo 3 de la ley en comentario9. procedimiento de inscripción registral entrámite
en los casos de suplantación de identidad ofalsi-
cación de documentos, mediante la oposición a
9 Artículo 3. Formulación de oposición en el procedi- este sustentada exclusivamente en lapresentación
miento de inscripción registral en trámite de los siguientes documentos, según corresponda.

Actualidad

evita que el procedimiento registral mismo, profundización sobre el particular, conside-
admita contención y por tanto desnaturalice rando que el asunto debe ser materia de un
su nalidad, como es el de lograr la inscrip- próximo trabajo en el marco de un necesario
ción de los títulos sujetos a su competencia debate académico.
otorgándoles con ello seguridad jurídica, No debemos olvidar, que esta norma se ha
debiendo proceder de haberse solicitado vía dado en el marco de una serie de medidas de
título presentado por el diario, con la tacha orden jurídica y técnica con evidente inujo
sustantiva conforme al inciso b) del artículo de política de Estado, reitero ante la ola de
42 y el inciso d) del artículo 32 del TUO del noticias en diversos medios periodísticos lo-
RGRP,
el al nodetener
derecho vocación
oposición, en de
esteinscribible
sentido la cales y nacionales de la existencia de innume-
rables estafas, supuestos delictivos y acciones
Resolución N.° 1357-2010-SUNARP-TR- fraudulentas que han involucrado el accionar
L y en cuyo caso de ser apelado ante la de las principales instituciones que deberían
segunda instancia registral con el objetivo velar por la seguridad jurídica, es así como
de bloquear cualquier eventual trámite de progresivamente se han venido dando normas
inscripción, esta instancia debe conrmar la como el Decreto Supremo N.°006-2013-JUS
tacha liminal, en igual sentido la Resolución y su primera disposición complementaria; la
N.° 596-2011-SUNARP-TR-L. Caso contrario, Directiva N.° 001-2013-JUS/CN que regula
de haber sido recurrida vía el mecanismo los lineamientos para adecuada aplicación del
del recurso de apelación respecto de una Decreto Supremo N.° 006-2013-JUS, laDirec-
observación o tacha a un título en trámite, tiva N.° 08-2013-SUNARP-SN, la Resolución
es decir, vía recurso de apelación se aprecia del Superintendente Nacionalde los Registros
que en esencia se trata de una oposición a la Públicos N.° 258-2014-SUNARP/SN, hasta la
inscripción de un título en trámite, el recurso ahora reciente Ley N.° 30313.
debería también ser declaradoimprocedente ,
conforme a los argumentos antes esgrimidos. Por otro lado, en relación al legitimado para
presentar la solicitud de oposición según la
No obstante lo coherente de esta respuesta, referida ley, solo puede ser elnotario, cónsul,
sobre el particular considero que hay matices juez, funcionario público o arbitro, no pudien-
que debemos analizar. La Ley N.° 30313, do hacerlo ningún tercero bajo cargo de no
abre una brecha a estas posiciones técnicas formar parte del procedimiento y ser recha-
–aparentemente ya denidas– cuando dice en zada de plano dicha oposición en decisión
su artículo 2 “El procedimiento de inscripción irrecurrible, no obstante lo únicoque permite
registral de un título es especial y de naturaleza
la ley al respecto –y con eso considero que de
no contenciosa, con las excepciones previstas eso ya nada tiene de novedosa la norma y si más
en la presente Ley”, es decir, las excepciones bien de contradictoria con lo establecido por el
como son los supuestos de suplantación de mismo artículo 2 antes referida – es permitir que
identidad o falsicación de los documentos con - la persona que denuncia la falsicación de
tenidos en un título en trámite, es la ratio legis de documentos o la suplantación de identidad
la norma, queda claramente establecido que ante notario, cónsul, juez, funcionario públi-
estos supuestos son excepcionales y por tanto
se tramitan como normaespecial, amparados co o arbitro para
procedimiento de que se apersone
oposición, pueda eponer
inicieenel
en la única nalidad de prevenir y anularlas conocimiento del registrador o del Tribunal
acciones fraudulentas que afectan la seguridad registral, como lo dicen los numerales 3.5 y
jurídica –con todo lo cual estoy plenamente 3.6 de la norma10 sobre la denuncia interpues-
de acuerdo– pero del cual considero que estos
no serían los únicos supuestos que podrían ser
amparables, sin embargo igual ya el horizonte 10 3.5 La persona que denuncie la falsificación de
documentos ante notario, cónsul, juez, funcionario
a partir de esta norma se abre para unamayor público o árbitro, para que se apersone e inicie el

ta, para que estos vía ocio de consulta o bien Al margen de ello no hubiese sido más razona-
conrmada proceda con la tacha por falsedad ble y coherente que se permita –estableciendo
documentaria o bien verique la existencia de el mecanismo o la vía registral más adecuada–
la denuncia por suplantación,como quiera que que todo los sujetos aludidos pudieran aper-
fuere, indirectamente ya se estálegitimando sonarse, si al nal más que quien lo inicia, todo
también al tercero que denuncia, a tener algún terminara con la vericación de la respuesta que
tipo injerencia en la oposición, si bien no tanto se dé a la comunicación que se envíe al notario,
en la formulación de la oposición, pero si en cónsul, juez, funcionario público o árbitro, por-
el resultado perseguido por la norma, lo cual que no eliminar entonces los mayores costo
queda
del claramente
numeral establecido
3.5, que explicaré en el supuesto de
a continuación. tiempo
trámites y dinero
podrían que evidentemente estos
generar.
Desde antes y conforme al artículo 36 del
Reglamento General de los Registros Públicos,
era el registrador o la segunda instancia regis- IMPORTANTE
tral, las que en el procedimiento de calicación
o revisión,sí advertían la falsedad debía proce- Todo estudio de títulos para una
der conforme lo establece elmismo reglamen- debida calicación registral debe
to, no obstante ahora también, es la persona abarcar necesariamente el estudio
que denuncia por falsedad ante los sujetos de los títulos archivados que lo sus-
legitimados por la ley, la que ahora puede tentan, y con ello, si bien se ha zan-
poner en conocimiento de dichas instancias jado la discusión, se ha terminado
por vulnerar la verdadera seguri-
registrales la denuncia –lo cual tampoco con- dad jurídica que el registro debe
sidero que sea ajeno a la realidad y menos brindar por medio de sus asientos
que ello no debiera ser justo, ya que no se de inscripción, pudiendo pensarse
trata de deslindar
proteger mejor a losresponsabilidades sinoendesus que nuestra técnica de registro ya
titulares registrales no debería ser la de inscripción,
derechos inscritos– con lo cual al margen de la sino el de un simple registro de ar-
legitimidad del interés en cautelar su derecho chivamiento.
y la pertinencia en el caso de la falsicación
de documentos debidamente probada, no
obstante, surge la duda de la pertinencia en La gran pregunta que sigue es ¿Y cómo se
los supuestos de suplantación de identidad. va a interponer esta solicitud de oposición?
Sabiendo que la norma no lo establece y
dejando que sea el reglamento el que lo de-
na, entendemos que sí se está legitimando
procedimiento de oposición con cualquiera de los a determinados sujetos para su formulación,
documentos establecidos en los literales a, b, c, d y e
del párrafo 3.1, pone estadenuncia en conocimiento ello necesariamente debería implicar ¿que sea
del registrador o del tribunal registral para que, de por la vía de la presentación de un título por el
ser pertinente, se realice la tacha por falsedad docu- diario o que otro mecanismo se emplearía, quizás
mentaria prevista en el Reglamento General de los
la hoja de trámite? Tener presente que esta se
Registros
3.6 Públicos.
La persona que denuncie la suplantación de debe plantear dentro del plazo de vigencia
identidad ante notario, cónsul, juez, funcionario del asiento de presentación del título afectado
público o árbitro para que se apersone e inicie el
procedimiento de oposición con cualquiera de los con la oposición, máxime si este concluiría de
documentos establecidos en los literales a, b, c, d y e ser fundada, con una tacha sustantiva confor-
del párrafo 3.1, pone estadenuncia en conocimiento me al numeral 3.4 que dice: “Formulada la
del registrador o del tribunal registral para queocie oposición al título presentado sustentada en
al notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro
según corresponda, a n de vericar la existencia de cualquiera de los documentos a quese ree-
la denuncia. ren los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1,

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las instancias registrales bajoresponsabilidad, conforme al numeral 4.3 de la misma norma.
previa calicación y vericación, proceden a Igualmente considero que aun existiendo ello,
la tacha del título”. tampoco se resolvería el problema, ya que
No nos queda claro entonces, el mecanismo no se trata de quien será en última instancia
de su interposición en sede registral ya que el responsable por la tacha sustantiva de un
se debe guardar coherencia con el principio titulo por oposición o la cancelación de un
de prioridad registral y reejarse ello en la asiento inscrito, sino el buscar con acierto en
publicidad registral respectiva, no obstante el sede registral y extra egistral,
r los mecanismos
trámite según lo establecido por este disposi- más idóneos de prevención y eliminación
tivo, reiteramos debería concluir con la tacha, jurídica
de estosde supuestos queregistral.
todo titular afectan la seguridad
lo cual es entendible y razonable en el caso
de la tacha sustantiva por falsedad documen- En todo caso, queda a la entera responsabili-
taria y que en denitiva es concordante con dad, diligencia y cuidado(por ahora sin plazos,
lo previsto en el Reglamento General de los términos o instancia que lo scalice en dicho
Registros Públicos en sus artículos 42 literal f) proceso) del notario y del cónsul vericar que
y el artículo 36, los cuales a su vez también efectivamente se ha producido unaprobada
guardan coherencia con los supuestos de los suplantación de identidad –he ahí lo compli-
numerales b), c), d) y e) del referido artículo cado de su debida vericación y ecacia– ya
3 numeral 3.1. que es sabido que dichas pesquisas son un
Por otro lado, no queda muy claro el proceso proceso complejo (así ocurre, por ejemplo,
en el supuesto de la suplantación de identidad en los casos de estafa, donde se mandan a
del numeral a) que indica “a. Declaración elaborar DNI falsicados,pero con los datos
notarial o del cónsul cuando realice función verídicos de las víctimas donde se colocan
notarial, indicando que se ha suplantado las fotografías de sus cómplices e incluso se
al compareciente o a su otorgante o a sus fraguan otro tipo de documentación como
representantes en un instrumento público pro- constancias del centro de trabajo, boletas de
tocolar o extraprotocolar. En este último caso, pago, impuesto predial, recibos de servicios,
debe dar mérito a la inscripción registral”. etc., de las personas agraviadas, máxime mu-
chas notarias a nivel nacional no cuentan en
Respecto de esto último, bastaría entonces con la actualidad con el acceso a la consulta AFIS
la simple comunicación del notario o el cónsul del RENIEC y menos un sistema net interco-
de que se ha suplantado al compareciente o a nectado con la RENIEC, PNP, Poder Judicial,
su otorgante o a sus representantes en el ins- Ministerio Público y Defensoría del Pueblo,
trumento público protocolar o extraprotocolar incluso aun si las tuviera, la delincuencia ya
que ha expedido, entiendo que el tema de ha podido realizar la clonación de huellas
suplantación de identidad es delicado y debiera digitales11, con lo cual no solo se podría lograr
ser apreciado por las instancias competentes y la comisión del delito de la suplantación de
tener una certidumbre razonablemente bien identidad, sino incluso el desvirtuar laorrecta c
sustentada de ello, no dudo de la capacidad realización de unverdadero instrumento nota-
del notario o cónsul aludidos, pero ya que
las consecuencias son muy graves –según la rial o consular amparándose maliciosamente
propia norma comentada se debe proceder con la
tacha sustantiva–me genera suspicacia quedar 11 Procedimiento muy técnico, por la cual el suplan-
sujeto a la pura decisión y criterio del notario tador a quien se le entregaba una copia exacta de
la huella digital de la víctima, para lograr esto de
o cónsul, máxime si no existe un dispositivo le- alguna manera se logra colocar la huella digital de la
gal –al menos por ahora– quedetermine una víctima en un molde y luego, conel uso de insumos
expresa responsabilidad, como si lo hay en odontológicos, se levanta una película con sus papilas
relación a la cancelación de asientos registrales dérmicas que se mantiene por cuatro o cincohoras,
tiempo suciente para realizar el ilícito.

en la presunta suplantación de identidad, en donde vía solicitud presentada por el diario

n los supuestos podrían ser varios al punto se plantea una oposición a una inscripción
que todo esto ya se considera delito contra ya efectuada, igualmente la misma debe
la fe pública –modalidad de usurpación de resolverse con una tacha liminal, por cuanto
Identidad, falsificación de documentos y dicho título carece de acto inscribible y ade-
otros– cuyas investigaciones están a cargo de más porque todo título ya inscrito, conforme
La División de Investigación de Estafas de la con al nuevo texto del vigente artículo 2013
Policía y la actuación del Ministerio Público), del Código Civil, concordante con el artículo
proceso al que debiera someterse todo notario VII del Título Preliminar del TUO del RGRP,
odecónsul
dichosdiligente, empero
profesionales, salvogarantiza
quién laidoneidad
ello se
suspresume exacto y válido
efectos mientras y produce en
no se rectique todos
los
y cuanto tiempo conllevaría, al menos la Ley términos establecidos en el reglamento o se
no lo dice y el reglamento debería, aunque declare judicialmente su invalidez, como así
tampoco tendría muchas facultades para lo considera la Resolución N.° 322-2008-SU-
modicar otros dispositivos legales sustantivos NARP-TR-L, debiendo para proceder con la
o adjetivos de mayor jerarquía, que logren cancelación de una inscripción, seguir el pro-
ese objetivo. ceso conforme con lo regulado por el artículo
Considero a la luz de la realidad nacional, 94 literal b) del TUO del RGRPy el artículo 99
como sucede en localidades donde hay no- del mismo reglamento, esdecir, mediante una
tarios que no cuentan con los mecanismos resolución judicial que declare la nulidad del
mínimos de seguridad y tecnología, dudo título en cuya virtud se extendió la inscripción.
que estos sean tan expeditivos en su diligen- Así lo ratica también el numeral 3.3 de la
ciamiento o incluso las ocinas registrales, Ley N.° 30313 que dice: “No cabe oposición
despachos judiciales o servicios demensajería al título inscrito o anotado en la partida registral”.
con iguales o peores limitaciones, ni que decir No obstante, la misma ley ha regulado en su
de la real informalidad en algunos sectores del artículo 4 los supuestos especiales de cancela-
sistema arbitral, estos y otros factores deni- ción de asientos registrales, supuesto que en
tivamente terminarán por complicar también concordancia con los objetivos de la norma
los supuestos de vericación de autenticidad son obvios, así se reere a solicitudes de
en el caso de las denuncias por falsicación de cancelación de asientos registrales por pre-
documentos ante notario, cónsul, juez, fun- sunta suplantación de identidad o falsicación
cionario público o árbitro. No olvidemos que de documentos notariales, jurisdiccionales o
justicia que tarda demasiado, no es justicia. administrativos y conforme al numeral 4.2 “La
solicitud de cancelación de asiento registral
6. Es legítima la cancelaci ón del solo es presentada ante los Registros Públicos
asiento registral por suplantación por notario, cónsul, juez, funcionario público
de identidad o falsicación de o árbitro, según corresponda, que emitió algu-
documentación no de los documentos referidos en los literales
a, b, c, d y e del párrafo 3.1 del artículo 3”.
- ¿Es legítimo y no solo legal permitir la Es evidente que todo esto, no solo amerita
cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsica- una modicación de la reglamentación re-
ción de los documentos presentados gistral vigente, sino que se ha cambiado el
a los registros administrados por la criterio que toda cancelación de asiento sin el
SUNARP? consentimiento del titular de derecho se debe
En este caso, considero que sí, salvo algunos solicitar y tramitar judicialmente conforme al
reparos que formulare más adelante. Recor- artículo 101 del Reglamento General de los
demos nuevamente que para aquellos casos Registros Públicos, ahora ya no ameritaría

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en estos caso, ningún procedimiento en vía no es suciente lo que se indica en el primer
judicial, bastando la sola comunicación de los párrafo del numeral 4.3. “En caso de que se
referidos servidores amparados en algunos disponga la cancelación del asientoregistral,
de los documentos regulados en los literales esta se realiza bajo exclusiva responsabilidad del
del párrafo 3.1. notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro
que emitió alguno de los documentos referidos
Conforme al numeral 4.1 de la Ley, es
12
el jefe zonal de la Ocina Registral de la en los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1

Superintendencia Nacional de los Registros del artículo 3”.
Públicos correspondiente, el competente para Respecto de la existencia de esta nueva vía
resolver las solicitudes de cancelación. Esto no administrativa respecto a la suplantación de
es novedoso ya que conforme a los vigentes identidad, considero que dicho supuesto con-
artículos 95 y 96 del Reglamento General de lleva una mayor complejidad (nuevamente
los Registros Públicos, ya existe el caso de se reiterarían aquí los argumentos relativos
cancelaciones de asientos de inscripción y a la vericación ante casos de estafas, con
anotaciones preventivas iniciados de ocio o DNI falsificados y demás documentación
a pedido de parte, en mérito de la resolución complementaria, la falta de acceso a la con-
que expida la jefatura de la ocina registral sulta AFIS del RENIEC y menos un sistema
respectiva, previa investigación del órgano net interconectado entre el RENIEC, la PNP
competente y especícamente para casos y demás instituciones, por parte de muchas
concretos, como la inexistencia del asiento notarias a nivel nacional, la actual clonación
de presentación del título o incluso cuando de huellas digitales, etc. Al punto que todo
el asiento contenga actos que no consten esto ya se considera Delito Contra la Fe Pública
en los títulos o no estén comprendidos en la cuyas pesquisas están a cargo de la División
rogatoria. de Investigación de Estafas de la Policía y la
En cualquier caso existía una previa inves- actuación del Ministerio Público).
tigación, pero conforme al artículo 4 de la En resumidas cuentas, no se trata al nal de a
presente ley, esta ahora solo se limitaría a quién se responsabiliza por los asientos o ano -
vericar el cumplimiento de los documentos taciones ya canceladas, sino que se podría dar
del primer párrafo del numeral 3.1 y en caso la misma problemática que en los supuestos
se disponga la cancelación, esta sería irrecu- de oposición antes referido, ya que quedaría
rrible en sede administrativa. Si bien, por lo a la entera responsabilidad, diligencia y cui-
indicado, ya no estamos en el ámbito de la dado del notario o cónsul el tener queactuar
pura discrecionalidad del ente registral, sí se un procedimiento de objetiva vericación de
logra al menos –sin lugar a dudas en el su- si se ha producido o no una suplantación de
puesto de la falsicación de documentos–evitar identidad (así, por ejemplo, ante la denuncia
el absurdo trámite de un proceso judicial largo de suplantación, el notario o cónsul debieran
y en muchos casos muy costoso. realizar las investigaciones pertinentes, como
Nuevamente, he aquí mis reparos en relación es que la persona víctima supuestamente
suplantada sea conducida a la dependencia
con la suplantación de identidad;considero que
policial más cercana,
debidamente la cual debiera
implementada y dondeestar
se le
12 4.1. El jefe zonal de la Ocina Registral de la Su-
perintendencia Nacional de los Registros Públicos pueda tomar sus impresiones digitales, no las
correspondiente es competente para resolver las llamadas huellas13), a efectos de identicársele
solicitudes de cancelación de asientos registrales por
presunta suplantación de identidad o falsicación de
documentos notariales, jurisdiccionales o administra- 13 En criminalística se diferencia lo que es huella e im-
tivos, siempre que estén acreditados con algunos de presión digital, ambas tienen que ver con los dibujos
los documentos señalados en los literales a, b, c, dy papilares que tiene la persona en sus manos o pies,
e del párrafo 3.1 del artículo 3. sin embargo, diere huella en que esta es dejada

no solamente con el documento de identidad, en relación al texto del referido artículo 5

sino también por su fórmula dactiloscópica que dice:
a efectos de homologarlas con otras, –por
ejemplo las incriminadas en la División de “La información contenida en las inscripciones y
Identicación o Laboratorio de Criminalística anotaciones preventivas que han sido canceladas,
no perjudica al tercero en los términos establecidos
o el RENIEC–; es por ello, que se hace necesa- en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco
rio un trabajo mancomunado entre la Policía, perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos
el Ministerio Público, el RENIEC,entre otras, pendientes cuya prioridad registral sea anterior al
ya que se sabe que muchas personas aún no asiento de cancelación”.
se han inscrito
identidad, parasiestuvieran
empero, obtener documento
identicadasde Dicho texto tiene obvia incidencia en el prin-
cipio de legitimación y fe pública Registral,
desde su nacimiento, no habría manera de conforme a los ahora nuevos textos de los
escapar al control de identidad personal y artículos 2013 y 2014 del Código Civil res-
con ello determinar si le corresponde a otra pectivamente.
persona distinta de la interviniente, entre otras
necesarias actuaciones técnicas. Al respecto, si bien se trata de mantener
la coherencia del propio sistema registral,
manteniendo la intangibilidad de los demás
IMPORTANTE asientos e incluso títulos pendientes anterio-
res al asiento de cancelación por prioridad y
Con lo nuevos textos de los artícu- legitimación, lo cual se ajusta bien a la propia
los 2013 y 2014 del Código Civil, dinámica registral, pero al nal de cuentas no
se trata de mantener la coherencia se constituye con ello un verdadero resultado
del propio sistema registral, man- positivo en la seguridad jurídica buscada, ya
teniendo la intangibilidad de los que si se parte de que van a coexistir asientos
demás asientos e incluso títulos registrales afectados con la cancelación por
pendientes anteriores al asiento de dichas causales, junto a otros asientos vigentes
cancelación por prioridad y legiti- y anteriores al propio asiento de cancelación
mación, lo cual se ajusta bien a la pero posteriores al asiento directamente
propia dinámica registral, pero al afectado con la cancelación, sobre aquellos
nal no se constituye con ello un
no nos quedaría más que iniciar procesos
verdadero resultado positivo en la
seguridad jurídica buscada.
judiciales de nulidad o cualquier otro vicio
de la voluntad y generar así también su
cancelación, entonces la pregunta es la si-
En cuanto lo establecido por los artículos 5 guiente: ¿realmente qué se gana en relación
y 6 de la Ley, estos se adecuan a la actual a la seguridad jurídica al lograr este tipo de
regulación sobre la inoponibilidad del asiento cancelaciones en el supuesto de que existan
de cancelación frente a los terceros, ello con- asientos e inscripciones posteriores al asiento
forme al tenor del artículo 97 del TUO delos afectado pero anteriores al asiento de cance-
Registros Públicos y los principios registrales lación y que por lo que maniesta el nuevo
de titulación auténtica y legitimación del título texto no se verían afectados?
preliminar del mismo reglamento, respecti-
vamente. Quizás solo una breve atingencia Se entiende que los registros públicos no son
instancias judiciales y, por ende, no gozan
de dicha majestad o discrecionalidad, pues
entonces de que nos sirve esta nueva vía,
por el delincuente en la escena del crimen en forma entiendo que quizás solo para aquellos ca-
involuntaria, mientras que impresión es aquellaque
es entregada en forma voluntaria por una persona sos puntuales en que existiendo un asiento
con nes de identicación. o anotación que adolecen de estas causales

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–suplantación o falsicación– se logra que se que reza lo siguiente:“aunque después se anule,
disponga un asiento decancelación al respecto rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
y estos son asientos contiguos, no existiendo virtud de causas que no consten en los asientos
entre ellos otros asientos o títulos que tengan registrales y lostítulos archivados que lo sus-
prioridad registral anterior al asiento de can- tentan” (el resaltado es mío), esto nos lleva
celación, en n lo dejo a su perspicaz análisis. a enfrentarnos al gran problema que ya nos
Para desarrollar los siguientes dos puntos, traía el anterior texto del mismo artículo cuan-
recordemos nuestra última pregunta de in- do decía: “por virtud de causas que no consten
vestigación: en los registros públicos” (el resaltado es
¿Es pertinente modicar las disposiciones mío), ya fue,
siempre que hasta
el debate
donde suscitado
alcanzaba desde antes-
la publici
del Código Civil y del Decreto Legislativo del dad registral aplicable en la calicación de los -tí
Notariado para prevenir y anular las accio- tulos por el principio delegalidad;las posiciones
nes fraudulentas que afectan la seguridad eran divergentes y aunque técnicamente solo
jurídica? procedía bajo el sistema registral estudiar los
asientos registrales y no los títulos archivados,
7. Sobre las modicatorias de los fue el Poder Judicial el que con cuestionables
artículos 2013 y 2014 del Código resoluciones y criterios muy criticables, am-
Civil plio al ámbito de la calicación y estudio de
partidas registrales, desnaturalizando con ello
Vericado el contenido de las normas modi-
la dinámica moderna de un sistemaregistral
cadas, sobre el actual texto del artículo 2013
del Código Civil, se puede percibir que los fuerte, al remitirla también al estudio de los
supuestos regulados por la Ley se han visto títulos archivados, lo cual al nal termina por
incorporados con la fórmula siguiente: “El desnaturalizar la seguridad jurídica que deben
exhibir todos los asientos de inscripción por sí
asiento
administrativa cuando se acredite la suplan- mismos, encareciendo además los costos de
registral debe ser cancelado en sede
tación de identidad o falsedad documentaria transacción y desvirtuando la debida legitima-
y los supuestos así establecidos con arreglo a ción que los asientos de inscripción deberían
las disposiciones vigentes”. tener, así la Casación N.° 695-99 Callao14 y
la Casación N.°2356-98 Lima15, que asumen
Pero es curioso lo que se puede interpretar de que el asiento registral por ser solo un mero
la lectura de su texto, ya que con ello no solo
se regularían dichos dos supuestos, sino que al resumen, se debe por tanto acudir a los títulos
manifestar “los supuestos así establecidos con archivados inscritos donde se verique que
arreglo a las disposiciones vigentes” pareciera no conste la causa de anulación, rescisión o
literalmente dejar abierta la posibilidad de resolución del derecho del otorgante, acorde
que existan otros supuestos que se pudieran
incorporar más adelante y que serían distintos 14 Parte pertinente “(…) y e) que ni de los asientos regis -
de los dos supuestos establecidos en la Ley trales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen,
–suplantación de identidad o falsedad docu- rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”.
mentaria– dejaremos para otro momento un 15 Parte pertinente: “Forman parte de la publicidad de
mayor análisis de si ello es posible de serinter- los registros
guarda públicos, con
concordancia los títulos archivados,
el artículo 170 del loregla-
que
pretado en dicho sentido y que otr os supuestos mento general de los Registros Públicos, porque como
podrían incorporarse. En mi opinión, considero el asiento registral essolamente un resumen, en el que
que sí habrían otros más que solo requerirían consta el titulo que da srcen al asiento,dicho título
está a disposición de toda persona, porque forma
ser recogidos normativamente o agrupados en parte del asiento y de la publicidad de los registros.
formulas legales de carácter general. Por ello a n de asegurar la buena feregistral, no solo
es necesario leer el resumen del asiento registral, sino
Por otra parte, mi gran preocupación va con tomar conocimiento del título archivado que le dio
relación al primer párrafo del artículo 2014 srcen (…)”.

al cumplimiento de uno de los requisitos que de investigación, permítanme iniciar en esta

conguran la fe pública registral, pese a que parte por el análisis de la modicación de las
en la normatividad reglamentario especial, en disposiciones complementarias, transitorias y
la calicación registral por el principio registral nales quinta y sexta del Decreto Legislativo N.°
de legalidad, conforme a lo establecido por 1049, ya que considero que existen algunos
el artículo 32 del Reglamento General de los aportes interesantes.
Registros Públicos se debe: Ambas disposiciones han regulado con mayor
“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los precisión, lo relativo al tipo instrumentos que
asientos de inscripción de la partida registral en la son objeto del procedimiento de anotación
que se habrá de practicar la inscripción, y,com- preventiva, así se indica más claramente
plementariamente, con los antecedentes registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación
que se reeren a los instrumentos notariales
de aquéllos” y asimismo tener presente la verdadera protocolares o extra pr otocolares presumible-
naturaleza e importancia del asiento de inscripción mente falsicados y aquellos donde se habría
registral, como lo reconoce el artículo 50° que suplantado la identidad de los otorgantes, o
reere: “Contenido general del asiento de inscripción:
Todo asiento de inscripción contendrá un resumen a sus respectivos representantes.
del acto o derecho materia de inscripción, en el
De igual forma, ahora ha variado el plazo
que se consignará los datos relevantes para el
conocimiento de terceros, siempre que aparezcany el término para presentar la solicitud de
anotación preventiva en el diario de la o-
del título; así como, la indicación precisa del docu-
mento en el que conste el referido acto o derecho;
cina registral respectiva, el cual será dentro
la fecha”(el resaltado es mío). de los cinco días hábiles contados desde que
Ahora, con la actual modicación del artículo se tuvo conocimiento y bajo responsabilidad
2014 queda claro que toda vericación de del notario público, es más, adelantándose
partidas registrales, esdecir, en concreto todo la norma a la posibilidad de unadenegatoria
estudio de títulos para una debida calicación por extemporaneidad en su presentación y
registral o actos de publicidadregistral, debe la aplicación de una posible interpretación
abarcar necesariamente el estudio de lostítu- de extinción del derecho por caducidad,
los archivados que lo sustentany con ello si bien regula que la presentación posterior a dicho
se ha zanjado la discusión, se ha terminado plazo no constituye una causa de inadmisión
por vulnerar la verdadera seguridad jurídica o improcedencia de la solicitud del notario
que el registro debe brindar por medio de ante el registro, inriendo con ello que se
sus asientos de inscripción, pudiendo llegar a debe proseguir con el trámite.
pensarse y no exageradamente, que nuestra Por último, maniesta un tema que solo enel
técnica de registro ya no debería ser la de desarrollo de la casuística registral se verá si es
inscripción, sino bajo la nueva óptica del positivo o no y es lo relacionado a la legitima-
dispositivo civil modicado, el de un simple ción que tiene el perjudicado para proceder
registro de archivamiento ya que todo sesus- contra todo tercero registrado aunque no sea
tenta en los archivados, en símil del sistema el titular, así la quinta y sexta disposición reza
registral francés o venezolano. respectivamente en sus artículos lo siguiente:
-
“(…) La presente anotación preventiva será pro
8. Sobre las modicatorias de los cedente aunque el actual titular registral sea un
artículos 4 y 55 y la quinta y sexta tercero distinto al que adquirióun derecho sobre
disposiciones complementarias la base del instrumento notarial presuntamente
transitorias y nales del Decreto falsicado” entiéndase también en los casos
Legislativo N.° 1049 “de suplantación de identidad”.
Sin perjuicio de lo ya argumentado, para Es decir,ya no interesaría a la luz del principio
seguir dando respuesta a nuestras preguntas de tracto sucesivo, de si la partida registral

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publicita que la titularidad lo ostente un en el más breve plazo de dicha necesaria
tercero, en el entendido que más importante medida de seguridad jurídica.
es cautelar la gravedad de dichas causales y Finalmente, es también positivo que se deslin -
quizás también porque estamos ante solo una de con claridad, los límites a la intervención
anotación preventiva de contenido eminen- de terceros en el proceso de identicación de
temente provisional –salvo que dentro del los otorgantes y/o intervinientes enel proce-
año se anote la demanda judicial o medida so notarial, así se maniesta que para estos
cautelar por nulidad, que se reera a este efectos, el ejercicio personal de lafunción no
mismo hecho, ya que dicha anotación judicial excluye la colaboración de dependientes del
se correlacionará
e incluso siendo con la anotación
coherentes preventiva–
también con lo despacho notarial, sin que ello implique la
delegación de la función para realizar los actos
establecido por el artículo 5 de la misma ley, complementarios o conexos que coadyuven al
debemos entender que esto se aplica para desarrollo de su labor,bajo la responsabilidad
casos más graves como la cancelación de un exclusiva del notario.
asiento inscrito, aunque igual dicha anotación
tampoco perjudicaría en nada al tercero en Respecto a la modicatoria del artículo 4° de la
los términos establecidos en el artículo 2014 Ley del Notariadosobre el ámbito territorial de
del Código Civil. la competencia notarial, la situación se pone
un tanto controversial al momento de adoptar
Por otro lado, respecto a lo establecido por una posición, sea con argumentos a favor u
la modicación y nuevo texto del artículo 55 otros en contra.
de la Ley del Notariado, considero saludable
que a efectos de vericar la identidad de los La norma dice lo siguiente:
otorgantes y/o intervinientes, ya no solo se
“Artículo 4º.- Ámbito territorial. El ámbito territorial
remita a la constatación con la base de datos del ejercicio de la función notarial es provincial no
del RENIEC, sino que el supuesto de consulta obstante la localización distrital que la presente
se amplíe a otras instituciones, como la base ley determina. Son nulas de pleno derecho las
de datos de la Superintendencia Nacional de actuaciones notariales referidas a actos de
disposición o gravamen inter vivos de bienes
Migraciones (respecto de la información so- inmuebles ubicados fuera del ámbitoterritorial
bre los extranjeros residentes o no en el país, del notario provincial, sin perjuicio que de o -
pudiendo ahora acceder al registro de carnés cio se instaure al notario el proceso disciplinario
de extranjería, pasaportes y oc ntrol migratorio establecido en el Título IV de la presente ley. La
presente disposición no se aplica al cónsul cuando
de ingreso de extranjeros), no obstante, nada realiza funciones notariales.Cuando el acto de
nos dice sobre si el supuesto de consulta se disposición o gravamen comprenda más de
podría ampliar vía el sistema interconectado un inmueble ubicado en diferentes provincias
con otras instituciones que podría coadyuvar a es competente el notario del lugar donde se en-
cuentre cualquiera de ellos, quedando autorizado
los efectos de la norma, como sería, por ejem- para ejercer función notarial fuera de los límites
plo, la actual base de datos de incriminados de la provincia para la cual ha sido nombrado” (el
de la División de Identicación o Laboratorio resaltado es mío).
de Criminalística.
De otro lado, se mantiene la limitación ensu Para formaalgunos, este dispositivo
de neutralizar la posibilidades la de
mejor la
aplicación cuando indica “y solo en aquellos ocurrencia de los supuestos de suplantación
lugares donde se cuente con acceso ainternet de identidad en la misma provincia donde se
y sea posible para la indicada entidad brindar ubica el inmueble, para ello no se encontró
el servicio de consultas en línea”, con lo cual si mejor mecanismo que limitar la contratación
bien trata ser coherente con nuestrarealidad y la formalización de la misma, asu ejercicio
actual, se estaría partiendo de no generar las en el ámbito de su sola provincia, lo cual
mejores condiciones para la implementación considero de por sí que es muy opinable, ya

que este fenómeno que sustenta la dación de y que implicaba en la realidad que él no se
la Ley N.° 30301 no responde en el fondo trasladaba a otras demarcaciones territoriales,
a un tema de la ubicación del inmueble y la sino que eran la partes las que pedían su
seguridad de los actos notariales, si no a la intervención. Este tipo de interpretaciones,
identidad de las personas y el problema de actualmente con la modicatoria, ya no po-
la correcta identicación de una persona al drían ser entendidas así.
momento de su participación en sede notarial, La norma en estudio es clara en limitar la
lo cual se estaría orientado ahora más a un competencia notarial bajo dos criterios: 1) el
ámbito geográco. tipo de actos, contratos o derechos, y 2) sobre
No obstante, para un sector de la opinión, qué tipo de bienes recae. Sobre el particular la
especialmente la congresal, es mejor delimitar norma determina lo siguiente: “las actuacio-
bajo estos argumentos, lacorrecta competen- nes notariales referidas a actos de disposición
cia que el notario debe tener en el ejercicio o gravamen inter vivos” y “bienes inmuebles
de sus funciones notariales y evitar así el ubicados fuera del ámbito territorial del no-
problema de las transferencias fraudulentas, tario provincial”, respectivamente.
con lo cual indirectamente se ha desvirtuado Lo contundente es la sanción que impone a su
el tradicional criterio notarial que interpretaba incumplimiento “son nulas de pleno derecho”
convenientemente lo siguiente: no tanto respecto al acto, contrato oderecho
Que si un notario, abogado que pordelegación celebrado por las partes y que motivo la in-
del Estado ejerce función pública sin ser funciona - tervención del notario para dar fe, sino exclu-
rio público, ejercía en su despacho notarial cuya sivamente sobre la actuación notarial que le
ubicación es distrital aunque su competencia sea dio la formalidad; es másadministrativamente
provincial conforme a la norma, este si podía ver
también hay consecuencias “sin perjuicio que
de ocio se instaure al notario el proceso
todo acto, contrato o derecho vinculados a pre-
dios, personas naturales o jurídicas, etc. incluso disciplinario establecido en el Título IV de
la presente ley”, sentenciando al nal con el
de otras circunscripciones territoriales fuera de su párrafo seguido “La presente disposición no
provincia. Así por ejemplo, el clásico supuesto se aplica al cónsul cuando realiza funciones
donde un notario de Lima sí puede autorizar notariales”, con lo cual deja en evidencia que
la escritura de venta del inmueble de Trujillo el objetivo último de esta modicación es el
o de cualquier parte del Perú, siempre que no ámbito notarial.
ejerza fuera de la provincia de Lima.
Asimismo, solo se exceptúa de estanorma el
En este caso, si ambas partes van a la ocina notario, cuando asume competencia en actos
del notario de Lima, este estaría ejerciendo de disposición o gravamen que impliquen más
dentro de su provincia, y por tanto, ejerciendo de una predio y los mismos se encuentren
de manera adecuada, amparados en la pura ubicados en diferentes ámbitos provinciales
aplicación del principio notarial de rogación 16,
de competencia notarial, en este supuesto si se
permite que el notario competente enalguno
de ellos, asuma la competencia de todos ellos
16 ocio,
Por la rogación los notarios no pueden intervenir
sino que deben hacerlo solo a pedido de part de
e. “quedando autorizado para ejercer función
Este principio notarial seencuentra consagrado en el notarial fuera de los límites de la provincia
decreto legislativo del notariado peruano vigente, y para la cual ha sido nombrado”.
lo mismo ocurría con la ley del notariado peruano
anterior. En este orden de ideas debemos precisar que No obstante, es fácil respondernos, ante la pre-
el inciso c) del artículo 16 del Decreto Legislativo del gunta de cuántos casos de estos existen y con
Notariado vigente en el derecho peruano enumera
las obligaciones del notario, precisando que el notario
está obligado a prestar sus servicios profesionales a señaladas en la ley, el reglamento y el Código de Ética.
cuantas personas lo requieran, salvolas excepciones Referencia virtual:< http://goo.gl/xnaxSG>.

Actualidad

qué frecuencia se presentan, salvo el caso de lastes libertades: la libertad de competencia, la
grandes inmobiliarias o de entidades públicaslibertad de contratación y la legítima autonomía
o privadas de gran envergadura o personas de los contratantes en la decisión decómo desean
naturales con negocio y gran patrimonio inmo-formalizar esa contratación.Me explico.
biliario, etc. La ocurrencia de esta excepción esEn el país, no es ajeno que la libertad de
justamente eso, una evidente y rara excepción
mercado afecta transversalmente la economía
ya que en la mayoría de casos los usuarios de la
de cada agente económico y con ello indirec-
notaria –que vienen a constituirse la población
tamente al derecho, el cual debe brindar las
de a pie– con escasa frecuencia realizan actos,
herramientas necesarias para que con ello se
contratos
sobre muchos inmuebles, ya que casi siemprematerialice la seguridad jurídica.
o derechos de disposición o gravamen
cuentan con únicos predios. En este sentido la Constitución reconoce la li-
Para otro sector de opiniones, quizás más bertad de contratar con nes lícitos y según las
críticas y agudas al responder a determina- normas vigentes al tiempo de su celebración,
das percepciones más sociales que jurídicas, conforme al artículo 2 numeral 4 y artículo
la norma lo único que podría consolidar es 62 de la Constitución Política del Perú, es
un contexto más favorable donde se pueda más, con incidencia en el propio derecho de
institucionalizar por parte de los notarios un la propiedad. Es poco coherente –y con ello
mayor control de precios (entiéndase tasas no hago ninguna cuestión de estado, sino
notariales) o incluso algún tipo demonopolio analizo objetivamente el tema– que un titular
no tanto en la prestación del servicio en sí, registral e incluso un propietario no inscrito,
sino cuestionablemente en lo que costaría la al momento de querer transferir o gravar su
oferta brindada por los notarios de determi- propiedad, se vea obligado por imperio de
nada provincia en comparación con el resto la reciente modicatoria a tomar los servicios
del mercado notarial a nivel nacional, se exclusivos y excluyentes de los notarios de la
crearían así islas o paraísos degran provecho provincia en la cual se encuentra ubicado su
económico para algunos sectores notariales inmueble, pese a que quizás económicamente
–es sabido en la actualidad que las tasas nota- le convendría celebrarlo ante el notario de
riales que se cobran por determinados servicios otra provincia ya que los costos podrían ser
como, por ejemplo, una prescripción adquisitiva menores o lo que es peor, si estos mismos
de dominio, una formalización de una escritura propietarios se encontrasen en algún lugar
pública de venta, una constitución de hipoteca, del país donde convenientemente ya han
entre otros, no son uniformes entre todos los logrado cerrar un favorable tratoeconómico
notarios de provincias distintas e incluso entre con terceros, se vean obligados por imperio de
notarios de la misma provincia–lo que al nal esta ley a tener que viajar al lugar de ubicación
no redundaría en ninguna mejora efectiva del inmueble para efectuar la transferencia o
en el necesario servicio notarial que toda la el gravamen del mismo.
población siempre requiere. Por tanto, concuerdo con aquellas voces que
consideran que incluso en estos supuestos
Particular
sidero quemente –y es mi
el análisis no sincera opinión–
va por ahí, con- se estaría afectando la libertad de tránsito y
no negaré
que existe con o sin razonado fundamento, la libre competencia, ambos recogidos en el
una distorsionada percepción de lapoblación artículo 2 inciso 11 y artículo 61 de la Consti-
en relación a la verdadera función notarial en tución Política vigente, ya que al nal debería
el país, legítima o no, considero que jurídi- quedar en la estricta esfera de los contratantes
camente la modicación de este dispositivo y los usuarios de los servicios notariales, la
y su actual redacción afectan abiertamente libertad de escoger y decidir qué notario efec -
aspectos constitucionales relativo a las siguien- tivamente desean que le preste los servicios.

Finalmente, mayor razón existe en cuestionar plimiento obligatorio a nivel nacional, no

la norma cuando reere que “son nulas de obstante, he manifestado mis apreciaciones
pleno derecho las actuaciones notariales refe- en relación a sus dispositivos, los cuales en
ridas a actos de disposición o gravamen inter muchos casos, considero que no van a solucio-
vivos de bienes inmuebles”, ya que si bien se nar la problemática que motivó su dación, que
reere solo a actos de formalización de un acto consistió en eliminar loscasos de suplantación
de disposición o gravamen, esto no guardaría de identidad o falsicación de documentación
concordancia con las otras formas deactuación contenidos en títulos que acceden a registros
notarial que también existen y que sin referirse públicos y que buscan lograr con su inscripción la
a actos deactuaciones
implican disposición vinculadas
o gravamen, también
a actos de legitimación y fe registral que el registro brinda.
Quizás la intención de la norma, ante los casos
adquisición de dominio o complementarias a de vulnerabilidad de la seguridad jurídica por
ello, y en dichos supuestos concretos no hay actos fraudulentos, ha sido buena, pero en la
la restricción indicada. realidad jurídica, y quizás también la social, ha
Basta con ver el caso de las cartas notariales terminado por perder la adecuada perspectiva
donde el criterio es la ubicación física del lugar que se debiera tener para implementar una
o dirección donde se hace la entrega, o enel real solución al problema.
caso de la sucesión intestada por disposición A la fecha ya existen varias normas vigentes
del derecho sustantivo donde el criterio será y en diferentes niveles, que buscan neutra-
el último domicilio del causante o en el caso lizar el referido problema, la solución no
del procedimiento de prescripción adquisitiva debiera partir por seguir abundando en más
que toma el lugar de ubicación del inmueble, normas sobre el tema, sino ver con criterio
considero que no se deben generar tratamien- otros aspectos igual de importantes, como
tos diferenciados, ya que reitero los motivos implementar mejores y mayores mecanismos
que sustenta
en esencia la LeydeN.°
al tema 30301, nodelresponde
la ubicación inmue- tecnológicos de seguridad, mayor acceso
a la información y mejora en los sistemas
ble, sino a la identidad de las personas y el interconectados de información y datos de
problema de la correcta identicación de una manera oportuna y en tiempo real entre
persona al momento de formalizar el acto y las principales instituciones involucras, así
más si sobre estos temas ya existe regulación como sancionar ejemplarmente a quienes
vigente y, en este sentido, considero válidas (en calidad de sujetos privados y/o públicos)
las interrogantes del notario de Chiclayo, Dr. intervienen o participan dolosamente en la
Santa Cruz17, cuando por el mismo motivo comisión de dichos ilícitos, etc.
comentaba el entonces proyecto del año
2014, primer intento de implementar la Por tanto, no basta con seguir expidiendo
modicación del referido artículo 4. más normas sobre el particular, sino –rei-
tero– implementar otros mecanismos más
Concluiré manifestando que la Ley eficientes y eficaces aplicables al propio
N.° 30313 ya está en vigencia y es de cum- proceso, lo cual considero que no se logrará
con la simple modicación y adecuación del
17 Documentovirtual, en: <http://goo.gl/T9wyz5> : “(…) Texto Único Ordenado (TUO) del Reglam ento
Cabe solo plantear una pregunta ¿es razonable poner General de los Registros Públicos, Resolución
en riesgo derechos y principios constitucionales, N.º 126-2012-SUNARP-SN, conforme lo es-
desconociendo la naturaleza de los procedimientos tablece la única disposición complementaria
notariales que son diversos, para mantener una pro-
puesta que será inútil porque la materia que trata de transitoria. Considero que hay todavía mucho
solucionar ya está regulada? más que hacer.

Actualidad
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DOCTRINA PRÁCTICA
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Ley N.° 30313: un solo
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de contradicciones
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Jorge Ortiz Pasco*
Profesor en la Ponticia Universidad Católica del Perú y en la Universidad de Piura
1. Introducción
2. ¿Qué le estamos diciendo a la sociedad con tamaña ley?
3. Naturaleza del procedimiento registral y oposición a la inscripción
4. ¿La esencia de una directiva convertida en ley? ¡Un documento que no es jurisdiccional!
5. ¡El colmo! ¿Responsabilidadpor denunciar?
O
I 6. ¿En qué plazoel jefe de la ocina registral deberádisponer lacancelación delasiento registral?
R 7. ¿Cuáles son los efectos de la cancelación?
A
8. La norma se pregunta: ¿Cuál va ser el título formal para los laudos arbitrales?
M
U 9. ¿Cómo ha quedado el artículo 2013 o mejor dicho cómo ha quedado el principio de legi-
S 10. timación de lo inscrito?

Más contradiccione s en la ley cuando regula el artículo 2014 y luego modica las disposi-
ciones quinta y sexta de la Ley del Notariado
11. Conclusiones
1. Introducción regular una situación que lamentablemente

La verdad, no tengo la menor idea por dónde afecta la sociedad y además ataca a una de
empezar. ¿Qué han hecho? ¿Se propusieron las instituciones que todavía generan seriedad
generar tantas contradicciones? ¿Se habrán cuando nos referimos a la seguridad jurídica:
dado cuenta de que han perdido una excelen- el registro público.
te oportunidad para ordenar lo que signica
una inscripción en el Perú de hoy? 2. ¿Qué le estamos diciendo a la
sociedad con tamaña ley?
La Ley N.° 30313 es la expresión de reconoci-
miento (¿legal?) de los documentos falsos o en Que al registro no solamente ingresan docu-
los que opera la suplantación. Se ha intentado mentos válidos y que generan veracidad, sino
que también ingresan documentos carentes
* Se desempeña como abogado consejero en el área de veracidad y por tanto inválidos. ¿Esto es
en Derecho Civil del estudio Luis Echecopar. Dirige seguridad jurídica?
la segunda especialidad de postgrado en Derecho
registral de la PUCP donde además dicta los cursos Una herramienta muy interesante para com-
de Teoría General del Registro, Registro de Personas batir1 a la falsedad documental la encontra-
Naturales y Propiedad Informal y nuevos registros. Ha
sido investigador principal delInstituto del Perú, Coor-
dinador del Marco Legal e Institucional deCofopri y 1 Lamentablementeparece que nos empezamosa acos-
Superintendente Nacional Adjunto de la SUNARP. tumbrar a defendernos de los falsicadores, cuando

Jorge Ortiz Pasco Normativa contra los fraudes inmobiliarios
mos en la informática que lamentablemente

se usa muy poco en la presentación de docu- RESUMEN
mentos al registro. Qué interesante sería que
un registrador pueda ingresar a nivel nacional El autor hace ver en este claricador tra-
desde su módulo de trabajo al juzgado que le bajo las muchas y graves incongruencias y
solicita anotar un embargo. contradicciones que se desprenden de la
regulación de la Ley N.° 30313, entre otras:
como el procedimiento registral ya no será
3. Naturaleza del procedimientore- no contencioso (cabe la oposición a una
gistral y oposición a la inscripción inscripción en trámite), partidas registrales
El procedimiento registral es especial2 y (era) inmobiliarias contendrán

nes que no respetarán de pronto anotacio-
la intangibilidad de los
no contencioso. Si nos referimos al carácter no asientos registrales; el propio notario, cónsul,
contencioso de un procedimiento es porque funcionario público o árbitro que emitió el
no se permite el apersonamiento de terceros documento falso ¿será quien solicite luego
la cancelación del asiento de inscripción?;
ajenos al mismo. Solamente tienen derecho la ley responsabiliza los funcionarios públi-
los sujetos legitimados o con interés directo. cos y árbitros que soliciten la cancelación
Las inscripciones son solicitadas por quien ante el jefe de la ocina registral, es decir,
tiene legítimo interés y nadie ajeno a dicho ¿responsabilidad por denunciar? Finalmente,
interés, podrá oponerse. ¿cuál va ser el título formal para los laudos
arbitrales? ¿Se requerirá la protocolización
La ley en el artículo segundo establece que el del laudo ante notario público?
procedimiento es especial y no contencioso,
“salvo”, las excepciones previstas en la pre- CONTEXTO NORMATIVO
sente ley. La salvedad planteada lamentable-
mente le quita el carácter de no contencioso. • Ley N.° 30313
Desde el momento que alguien se puede
oponer a una inscripción, entonces elproce- PALABRAS CLAVE
dimiento registral deja de serno contencioso.
Incluso, es grave encontrar en las dos modi- Procedimiento registral / Tercero registral /
caciones a lasdisposiciones complementarias, Presunción de inscripción registral / Cancelación
de inscripción
transitorias y nales quinta y sexta de la ley
del notariado la siguiente expresión:
que busca el registro y cree en el mismo,
“La presente anotación preventiva será procedente
de un momento a otro tendrá en la partida
aunque el actual titular registral sea un tercero
registral del inmueble de su propiedad una
distinto al que adquirió un derecho sobre la base
del instrumento notarial presuntamente falsicado
anotación que no respeta la intangibilidad de
(para la disposición quinta) y dice exactamente
los asientos registrales4, desde los cuales ade-
lo mismo (para la disposición sexta) que regula
más se adquirió el mencionado inmueble. ¿A
un supuesto distinto como el de la suplantación”.
esto le llaman seguridad jurídica? Al presente
Pero más allá del presente error, que ni la fe tema nos vamos a referir en nuestro análisis
3
de erratas
fondo pasahapor tomado en cuenta,
entender que una el tema
personade del artículo artículo.
el presente 2014 del Código Civil al nalizar
Como “única” (en elsiguiente párrafo veremos
nuestra actitud social debería ser la de combatir a que no es la única) posibilidad de oponerse
quien comete un delito.
2 El artículo 2009 del Código Civil ha sido lo ha esta- a la inscripción la ley regula la actuación de
blecido. También encontramos razón deser especial
en el artículo II del Título Preliminar de la Ley de
Procedimiento Administrativo General. 4 Que representa una de las garantías del sistema
3 Publicada en El Peruanoel día 28 de Marzo de 2015. registral peruano. Ley N.° 26366 artículo 3 literalb.

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los funcionarios (salvo el caso de los árbitros
¿Cómo se contrapone lo expresado en el
que no son funcionarios públicos) quehayanpárrafo anterior con lo regulado en el segundo
elaborado5 (sean los autores) el documentopárrafo del artículo segundo de la ley?
notarial, judicial, administrativo o arbitral.
La norma establece: “Únicamente cabe ad-
¿También se puede oponer a la inscripción mitir el apersonamiento de autoridades o
la persona que denuncia la suplantación 6
funcionarios al procedimiento de inscripción
o la falsedad documental7? en trámite (…)”.
La persona que denuncia la “suplantación” no
puede
ral de oponerse porque
los registros el reglamento
públicos gene-la
no contempla IMPORTANTE
posibilidad de una terminación anticipada del La ley en el artículo segundo es-
procedimiento registral a través de una tacha tablece que el procedimiento es
por suplantación. especial y no contencioso, “sal-
La persona que denuncia la “falsicación”(o vo”, las excepciones previstas en
mejor dicho presunta falsedad documental), la presente ley. La salvedad plan-
sí puede oponerse por cuanto el reglamento teada lamentablemente le quita el
general de los registros públicos sí contempla carácter de no contencioso. Desde
la terminación anticipada del procedimiento el momento que alguien se puede
registral a través de la tacha por falsedad oponer a una inscripción, entonces
documentaria. el procedimiento registral deja de
ser no contencioso.
Entonces, si el denunciante que no necesa-
riamente tiene que ser el sujeto legitimado,
sino aquella persona (distinta del sujeto legi- El tema se agrava cuando en el numeral 4.2 de
timado) que conoce de un documento falso y la ley se determina que la solicitud de cance-
hace la denuncia (la ley usa la palabra “pone lación del asiento registral solo es presentada
la denuncia”), también podrá con su denun- ante registros públicos por el notario, cónsul,
cia oponerse al procedimiento de inscripción juez, funcionario público o árbitro, según
registral de un documento falso. correspondaque emitió (por favor, quedarse con
esta idea) alguno de los documentos referidos en
los literales a, b, c, d y e del párrafo 3.1 del artículo
5 Según la teoría general del instrumento público 3. ¿Qué regula la norma del artículo 4.2? Regula
registrable el documento público debe tener: a) Un la forma válida para que el funcionario público
autor, b) Hacer fe por sí mismo y c) Ser auténtico. solicite la cancelación del asiento registral
8.
6 Artículo 3.6 de la ley:“La persona que denuncie la

suplantación de identidad ante notario, cónsul, juez, Líneas arriba solicité “quedarse con una
funcionario público o árbitro para que se apersone idea”. La norma establece la emisión por
e inicie el procedimiento de oposición con cual- el funcionario público del documento en el
quiera de los documentos…pone esta denuncia en cual aparece una suplantación. Por tanto,
conocimiento del registrador o del tribunal registral tenemos que descartar la posibilidad de que
para que ocie al notario, cónsul, juez, funcionario
un funcionario público emita un documento
público
la o árbitro
existencia de lasegún corresponda, a n de vericar falso. Lo increíble es que la ley en el numeral
denuncia”.
7 Artículo 3.5 de la ley: “La persona que denuncia la 4.2 regula que la solicitud decancelación del
falsicación de documentos ante notario, cónsul, juez, asiento “(…) solo es presentada por el funcio-
funcionario público o árbitro para que se apersone e nario que emitió alguno de los documentos
inicie el procedimiento de oposición con cualquiera
de los documentos… pone esta denuncia en cono-
cimiento del registrador o del tribunal registralpara 8 Dejamos constancia que el notario y el árbitro no son
que, de ser pertinente, se realice la tacha por falsedad funcionarios públicos. En el caso delnotario cumple
documental prevista en el Reglamento General de los una función pública, pero no es funcionario público.
Registros Públicos”. El árbitro ejerce solamente una función privada.

(…)”. Una vez más: ¿Acaso la norma ha sido a los funcionarios públicos (notario, juez,
redactada para que un notario, un cónsul, un cónsul, funcionario público) y a los árbitros
funcionario público o un árbitro emitan docu- por solicitar la cancelación ante el jefe de la
mentos falsos y luego soliciten la cancelación ocina registral12. Aquí, no se trata de saltar
del asiento de inscripción? del barco cuando la tormenta empieza, de
Creemos que la redacción no ayu da y, por tanto, lo que se trata es de unir esfuerzos para
deberíamos entender que el numeral 4.2 de laque conjuntamente, registro (que inscribe) y
ley debería regir para los casos de suplantación,funcionarios públicos (que hacen y autorizan
pero ello no es posible y por tanto se trata dedocumentos registrables y árbitros) hagan
un error más de la ley de las contradicciones. ta. frente a la delincuencia
Lamentablemente, que falsica
caemos una vezymás
suplan
en-
el divisionismo de una terrible frase: “no es mi
4. ¿La esencia de una directiva con- culpa”, que solo reeja individualismo egoísta
vertida en Ley? ¡Un documento y no causa común. ¿Hasta cuándo vamos a
que no es jurisdiccional! seguir luchando contra enemigos comunes
La directiva9 que regula el bloqueo por falsedad desde distintas trincheras?
documental ha sido tomada como base para
regular el artículo 4.1 de la ley. La directiva 6. ¿En qué plazo el jefe de la ocina
establece que el jefe de la ocina zonal (del registral deberá disponer la can-
registro) sea quien lleve adelante el procedi- celación del asiento registral?
miento de cancelación de los asientos regis-
trales por presunta suplantación o falsicación La ley ha dejado la regulación de la cancela-
de documentos notariales, jurisdiccionales o ción al “reglamento”; por tanto, durante el
administrativos. ¿Y los documentos arbitrales? tiempo que ello suceda (que exista el regla-
La ley entiende que los mismos se encuentran mento) los falsicadores y suplantadores, y
dentro de la denominación de documentos como tal los delincuentes, se estarán riendo
“jurisdiccionales”. rTemendo error (tan asíque de la sociedad una vez más.
casi lo escribo con “h”). El documento arbitral Esperemos que el plazo no sea uno de pro-
es privado, la justicia arbitral es privada, res- tección al funcionario público (funcionario
ponde a una delegación del Estado 10 para que
registral), sino más bien uno de protección al
en vía privada se administre justicia. Ello no le, usuario (desesperado porque le falsicaron
otorga la calidad de jurisdiccional. el documento o lo suplantaron en el mismo).
No debemos olvidar que los funcionarios
5. ¡El colmo! ¿Responsabilidad por públicos tienen por razón de ser yen el ejer-
denunciar? cicio del cargo, como obligación inherente al
En el colmo del desaliento y como no de la mismo, el ser “servidores públicos”, por lo
falta de coherencia11, la ley hace responsable que el plazo por ser regulado no puede ser
excesivo. Ello sin olvidar de donde viene el
9 Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN que regula el documento falsicado o en el que se generó
bloqueo por falsedad documental (de documentos la suplantación (podría ser un notario o un
protocolares con la excepción del laudo arbitral, que
no necesita protocolización) cuya idea nació de laex
gerencia registral de la Sunarp en la cabeza de dos
muy buenos profesionales, los abogados Hugo Espi- 12 El artículo 4.3 establece: “En casose disponga la
noza y Mario del Rosario.Quienes incluso proyectaron cancelación del asiento registral, esta se realiza bajo
sus ideas a una posterior directiva sobre falsedad exclusiva responsabilidad del notario, cónsul, juez,
documental en documentos extraprotocolares. funcionario público o árbitro que emitió alguno de
10 El artículo 139 de la Constitución. los documentos…” que dieron mérito a lainscripción
11 Palabra que hoy se declara inexistente por la poca que hoy se busca cancelar mediante resolución del
práctica diaria en la vida. Jefe de la Ocina Registral.

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juez en una provincia del Perú o un cónsul 1) La formalidad del documento arbitral
en el extranjero). (laudo arbitral) que busca ser registrado
será regulada dentro del “reglamento”,
7. ¿Cuáles son los efectos de la can- que la ley espera. Por tanto, los falsi-
celación? cadores (aquí no cabe la suplantación)
estarán durante el tiempo que tome hacer
La norma ha establecido como principal efec- la norma reglamentaria felices de la vida,
to que la cancelación no perjudica al tercero riéndose una vez más de la sociedad.
registral del 2014 ni lasinscripciones o anota-
ciones o títulos pendientes cuyaprioridad re- 2) La Sunarp ha sido encargada por la ley
13
gistral sea anterior al asiento de cancelación. para decidir revestir
que deberá por la forma documental
el laudo arbitral en
Esta es una clara expresión de la defensa de
lo inscrito y como tal de la “intangibilidad” su acceso al registro. Entonces, bajo el
del asiento (garantía del sistema registral). “fantasma de los Orellana, los Oropeza
Más adelante nos ocupamos de analizar las y cuanto delincuente se encuentre de
disposiciones complementarias, transitorias y moda”, esperemos que la decisión no
nales quinta y sexta de la ley del notariado. sea de corte burocrático y se exija lo
inexigible, pero que lamentablemente
muchas veces genera tranquilidad en el
8. La norma se pregunta: ¿Cuál va
funcionario público. Nos estamos re-
ser el título formal para los laudos riendo y espero que nos equivoquemos,
arbitrales? que el reglamento le exigirá al laudo
Otra vez volvimos a leer y por supuesto no arbitral la protocolización (como históri-
entender cómo la ley puede confundir el camente ya lo hizo) ante notario público.
documento con la decisión que el mismo con- Si dicha posición, que esperamos no sea,
tiene. La ley establece como denominación
del artículo 6: Título formal en las decisiones triunfa, habremos
la naturaleza de loclaudicado frente a
que el documento
arbitrales. arbitral signica. Documento privado,
Consideramos que el artículo sexto a n de emanado de la justicia privada y como
no confundir debió decir “Documento o Título tal, ubicado en la excepción de que al
Válido para registrar el laudo arbitral” y no Registro llegan solamente documentos
como lo dice: la decisión arbitral. públicos, tal y como lo regula el artículo
2010 del Código Civil14.
Pero el tema no acaba en este análisis concep -
tual, sino que además genera temor cuando 9. ¿Cómo ha quedado el artículo
establece que: “(…) la decisión arbitral que 2013 o mejor dicho cómo ha que-
sustenta la inscripción o anotación en el dado el principio de legitimación
registro deberá cumplir la formalidad que
de lo inscrito?
disponga la Sunarp conforme al principio
registral de titulación auténtica”. Separemos nuestro análisis:
¿Qué deberíamos entender de la norma? ¿Que ha mantenido el artículo 2013?
Creemos que dos temas: Ha mantenido la presunción de lo inscrito
desde el asiento registral (entiéndase porello
una inscripción o una anotación preventiva).
13 No debemos ni podemos dejar demirar elPrecedente

de Observancia Obligatoria que aprobó el Tribunal
Registral en el Pleno Tercero, Séptimo Precedente 14 “La inscripciónse hace en virtud de títuloque conste
sobre la aplicación de la Prioridad registral cuando en instrumento público,salvo disposición distinta de la
existen o no títulos incompatibles. ley”.

Ha mantenido los efectos del asiento inscrito Se olvida que una ley también puede dejar sin
(o anotado) mientras que no se “rectique” efecto una inscripción (o anotación) prueba
o se declare la invalidez de lo inscrito por el de ello son:
órgano judicial. La Ley N.° 26785, artículo 1; Ley N.° 27795,
¿Qué se agrega al artículo 2013? disposición complementaria sexta, Ley N.°
Se agrega lo que desde el año 1979 a través 28259 a través de su reglamento aprobado
de la Constitución15 era ya sabido; y es que, por el Decreto Supremo N.° 035-2004-AG
un laudo arbitral puede dejar sin efecto una artículo 5.7, artículo 2; Ley N.° 28667, ar-
tículo 2, Ley N.° 29320, artículo 1; Ley N.°
inscripción.
había Además,
establecido16. Enel todo
Tribunal
casoRegistral lo 29415, artículo 16; Ley N.° 27809, artículo
se sincera
el artículo. 83.2, literal g.
Se agrega la posibilidad de que el jefe de la
ocina registral (sin responsabilidad alguna IMPORTANTE
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
4.3 de la ley) pueda dictar una resolución En el colmo del desaliento y cómo
administrativa y deje sin efecto una inscripción no, de la falta de coherencia, la ley
(o una anotación). hace responsable a los funcionarios
públicos (notario, juez, cónsul, fun-
¿Qué se ha olvidado en el nuevo artículo cionario público) y a los árbitros
2013? por solicitar la cancelación ante el
Se ha olvidado que una resolución adminis- jefe de la ocina registral.
trativa puede dejar sin efecto una inscripción
(o anotación) cuando el acto administrativo
También se olvida que el Tribunal Registral
es declarado nulo. El Tribunal Registral lo
estableció en el Pleno CV dictando un pre- ha resuelto a través de18la Resolución N.°
17
137-2008-SUNARP-TR-T que en mérito de
cedente único que estableció:
un título archivado se puede dejar sin efecto
“La resolución administrativa que declara la nu- una inscripción.
lidad de un acto administrativo inscrito es título
suciente para extender el correspondiente asiento Y por último, se olvida que el artículo 95 del
cancelatorio”. (debió decir: “de cancelación”) Reglamento general de losRegistros Públicos
contempla la posibilidad de cancelación de
un asiento registral (inscripción oanotación)
cuando no exista coincidencia entre el
15 Artículo 139.Solo por leyexpresa se crean, modican acto causal y lo reejado en el asiento de
o suprimen tributos y se conceden exoneraciones y inscripción.
otros benecios tributarios. La tributación se rige
por los principios de legalidad, uniformidad, justicia, ¿Cómo ha quedado el artículo 2014 o mejor
publicidad, obligatoriedad, certeza y economía en la dicho cómo ha quedado el principio de fe
recaudación. No hay impuesto conscatorio ni pri -
vilegio personal en materia tributaria.Los gobiernos pública registral de lo inscrito?
regionales pueden crear, modicar y suprimir tributos
o exonerar de ellos con arreglo a las facultades que ¿Qué ha mantenido el artículo 2014?
se les delegan por ley. Los gobiernos locales pueden
crear, modicar y suprimir contribuciones, arbitrios
y derechos o exonerar de ellas, conforme a ley.
16 Resolución N.° 377-2009-SUNARP-TR-L que esta- 18 “En virtud del principio de causalidad, lalegitima-
bleció: “Un laudo arbitral debidamente consentido ción registral se enerva si la sentencia emitida en un
puede dar mérito a la cancelación de asientos regis- proceso penal establece la legalidad de una situación
trales”. inscrita, en cuyo caso debe cancelarse el asiento
17 Sesión de fechas04 y 05de abril de2013 y publicado correspondiente aunque dicha sentencia no lo haya
en El Peruanoel 18 de abril de 2013. ordenado expresamente”.

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Ha mantenido al tercero, que adquiere de a la reivindicación y que este no prescribe o
buena fe, a título oneroso, de persona que es imprescriptible. Por tanto, el único que
aparece con facultades para otorgarlo, e ins- salió ganando con esta búsqueda, costosa,
cribe su derecho. desnaturalizante del procedimiento registral y
¿Qué se agrega en el artículo 2014? antieconómica para cualquiera, es elprovee-
dor de los títulos archivados y que en algunos
A los ya conocidos resuelva, rescinda o anule casos tienen un costo desproporcional con el
se agrega en concordancia con la modicación servicio prestado (¿Indecopi, dónde estás?).
del artículo 2013, “se cancele” administrati-
vamente
decir, y desdecuando
solamente lo dispuesto
el jefe en ley, es 10. Más contradi cciones en la ley
de la ocina cuando regula el artículo 2014 y
registral lo decida y “sin responsabilidad para
luego modica las disposiciones
el registro” ante el pedido de un notario, juez,
cónsul, funcionario administrativo oárbitro. quinta y sexta de la Ley del No-
tariado
También se agrega que dichas causales de El tema del artículo 2014 no queda solamente
rescisión, resolución, anulabilidad o cancela- en los temas analizados, sino que también
ción administrativa no consten en los asientos alcanza una incongruencia mayúscula con
registrales y en los títulos archivados. lo dispuesto por las modicaciones que la
El presente requisito no guarda concordancia misma ley ha planteado para las disposiciones
con la presunción de veracidad que consagra quinta y sexta de la Ley del Notariado; en
el artículo 2013, que está basado en una ambas disposiciones y especícamente en el
presunción de veracidad del asiento y no de último párrafo de cada una de ellas, se regula
los títulos archivados. lo siguiente:
Lamentablemente, la incorporación del título
archivado ya generó la desnaturalización del “La presente anotación preventiva (instrumentos
falsos – disposición quinta e instrumentos con
procedimiento registral soportadoy centrado suplantación – disposición sexta) será procedente
en la calicación registral. La pregunta es aunque el actual titular registral sea un tercero dis-
muy sencilla: ¿Para qué existe la calicación tinto al que adquirió un derecho sobre la base del
instrumento notarial presuntamente falsicado”.
registral (decisión del Estado encargada a un
funcionario público llamado registrador o en Esto es lo más contradictorio que puede existir
segunda instancia en el Tribunal Registral)? en función de lo que signica la fe pública
La respuesta es simple: de poco o de nada, registral. Si este principio está soportado en
ya que la ley no ha tenido en cuenta que el un tercero, a quien se le exigen requisitos para
asiento registral es una declaración del Esta- ser considerado como tal, cómo es posible que
do previa evaluación de la legalidad y de la exista una norma legal (disposiciones quinta y
compatibilidad desde una norma legal como sexta) que permita la anotación por falsedad o
el artículo 2011 del Código Civil19. suplantación cuando ella está contenida en un
Además, el artículo 2014 modicado nos título distinto al del adquiriente de buena fe,
obliga
Algunosa revisar los títulos
consideran que elarchivados sinlímite.
límite es hasta 10 aregistro
título oneroso, quefacultades
aparece con adquirió de quien
para enel
otorgarlo
años, teniendo en cuenta la prescripción de la y además inscribe.
acción real. Lo que no podemos olvidar que Acaso el artículo quinto de la ley que regula
inmobiliariamente también opera el derecho los efectos de la cancelación no ha previsto:
19 El artículo 2011 del códigoCivil regula el alcance “La información contenida en las inscripciones
y contenido del principio registral de calicación y anotaciones preventivas que han sido cance-
registral. ladas: no perjudica al tercero, en los términos

Hubiera sido importante que se tome en

establecidos en el artículo 2014 del código civil.
Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones
cuenta lo regulado en el Proyecto de Ley
o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea
anterior al asiento de cancelación”. N.° 3848-2014-CR, con respecto al plazo
(dicho proyecto planteó tres meses) en el cual
no existe protección del registro al tercero
11. Conclusiones adquiriente. No olvidemos que dicha gura
Hubiera sido importante que la ley contemple de no protección al tercero tiene srcen enel
no solamente a la cancelación administrativa artículo 36 de la Ley Hipotecaria española.
como consecuencia de falsedad o suplan- Esperemos que el laudo arbitral seareconoci-
tación como causal de cancelación de una do en sede registral como lo que es: un docu-
inscripción, sino también a todas aquellas mento privado y, por tanto sin necesidad de
que tienen el mismo efecto de cancelación. ser protocolizado ante notario público.

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Abril / 2015

ESPECIAL DEL MES

Nueva normativa contra

Carlos Enrique Becerra*

A propósito de la recientemente emitida Ley N.° 30313, en esta interesante entrevista el

22 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

ello, tiene que vericar por ejemplo que se

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24 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 25

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26 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 27

Civil Especial del Mes

Mario Castillo Freyre*

Actualidad Civil (AC): Recientemente se te signicativa. Incluso, nuestra Constitución,

28 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

sus propias limitaciones, como son la de no

Artículo 2013.- Principio de legitimación

Como se puede observar, el texto del deroga-

Así, teniendo en cuenta la CuartaDisposición En esedel

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Civil Especial del Mes

3 Cfr. MERINO MERCHÁN, José F,Estatuto y responsa-

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Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 31

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32 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

SEGUNDA EDICIÓN ACTUALIZADA Y AUMENTADA

Civil Especial del Mes

1. Comentario inicial juez. La intervención de los autorizados es

34 Instituto Pacífico Volumen 10 | Abril 2015

algunos detalles de estas actuaciones,quiero

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Volumen 10 | Abril 2015 Actualidad Civil 37

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Civil Especial del Mes

1. Introducción Para entender los alcances de la norma bajo

* Abogado por la Ponticia Universidad Católica del

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de la circulación de derechos, sin embargo re-

reglas para solucionar los problemas. 2014 del fe

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3. Procedimiento especial do el apersonamiento del notario, del juez,

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