Guia21 La Administracion Del Catastro Municipal PDF
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1. EL CATASTRO MUNICIPAL
La administración pública del catastro, tiene por objeto detectar las características de los bienes
inmuebles ubicados en el territorio del municipio, conocer quiénes son los propietarios de dichos
bienes y registrar su situación jurídica-económica para fines tanto legales como impositivos.
Para el municipio, el catastro permite censar y conocer los bienes inmuebles asentados en su
territorio, registrar los datos exactos relativos a sus características, determinar su valor y conocer la
situación jurídica de los mismos respecto a sus propietarios, todo ello encaminado principalmente a
la captación de recursos a través del cobro de diferentes impuestos a la propiedad inmobiliaria,
como son el predial y el de traslación de dominio, entre otros, pero ello sólo los puede realizar si
cuenta con un Catastro Municipal.
2. TIPOS DE CATASTRO
La creciente complejidad de la vida municipal ha ido estableciendo, técnica y conceptualmente, una
distinción de las actividades catastrales, reconociéndose dos tipos de catastro: el urbano y el rural.
2.1 Catastro Urbano
El catastro urbano tiene como propósito principal la ubicación y registro de bienes inmuebles de uso
múltiple.
El catastro urbano es más complejo debido a que el uso de los predios y construcciones es más
diverso, lo que permite que la propiedad inmobiliaria se destine a fines industriales, comerciales y
sociales.
El catastro rural se orienta a la captación y sistematización de información sobre los predios rurales
de los municipios, con dos propósitos:
El artículo 115 Constitucional, en su fracción IV, especifica que los municipios administran
libremente su hacienda, pudiendo obtener contribuciones a través de impuestos tales como los
aplicados a la propiedad inmobiliaria, a su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y
mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.
Por último, el artículo 121 fracción II de la Carta Magna dispone que los bienes muebles e
inmuebles que regirán por la ley del lugar de su ubicación.
De acuerdo con la Constitución Política General, es competencia de las legislaturas de los estados,
legislar en materia de bienes muebles e inmuebles del territorio de la entidad. Así, la Constitución
Política Local establece los elementos generales que regulan el comportamiento de la propiedad
inmobiliaria, su registro y las competencias que les corresponden a los municipios.
La Ley de Hacienda Municipal, de carácter estatal, se refiere a las contribuciones que los
municipios recibirán, entre las que se encuentran las provenientes de los impuestos a la propiedad
inmueble y a sus modificaciones.
La Ley de Catastro estipula el objeto del mismo, su concepción general aplicable, las autoridades
competentes, las operaciones que para su realización tendrán que efectuarse y las obligaciones de
los propietarios o poseedores de bienes inmuebles ubicados en el territorio del estado. Asimismo,
esta ley suele hacer alusión a los mecanismos de colaboración entre estado y municipios para el
cobro de los impuestos a la propiedad raíz.
El Bando de Policía y Buen Gobierno hace alusión expresa, como reglamento municipal, al
catastro en el caso en que exista un área u oficina encargada de la ejecución de actividades censales.
El Reglamento Interior del Ayuntamiento, otorga facultades al área u oficina de catastro para
realizar determinadas funciones de este tipo y para establecer las relaciones necesarias con la
instancia estatal e inclusive federal, por ejemplo para prestar ayuda en la elaboración de los
catastros rurales que en la actualidad está llevando a cabo la Secretaría de la Reforma Agraria y la
Secretaría de Desarrollo Social. De igual modo, el Reglamento Interior establece la forma e
instancia encargada del cobro de los impuestos prediales así como otros impuestos relacionados con
la propiedad raíz.
Dado que estas actividades son bastante complejas y requieren de una infraestructura moderna y
técnica muy costosa, el catastro en municipios rurales se encamina a dos actividades básicas:
De conformidad con lo anterior, la utilidad del catastro municipal está enfocado a tres aspectos:
• Fiscal
• Planeación municipal
• Desarrollo comunitario
4.1 Fiscal
4.1.1. Hoy en día el catastro tiene una finalidad fiscal importante y fundamental, como proceso
técnico para generar recursos financieros que apoyen distintos programas de desarrollo.
4.1.2. Como registro de la propiedad, evita posibles conflictos entre vecinos de la comunidad;
además, es un apoyo técnico para planear las obras de desarrollo urbano, y en los casos de la
instauración de los servicios públicos en las localidades del municipio.
4.1.3. Conociendo las características físicas de los predios y el uso actual de las tierras y
construcciones, se dispone de elementos para la planeación del desarrollo socioeconómico de las
diferentes regiones del municipio. Esta información sirve también de base para llevar a cabo el
proceso de regularización de la tenencia de la tierra, mediante la posible expedición de los
documentos legales correspondientes.
El catastro municipal se encarga del cobro del impuesto predial a través de la Tesorería Municipal.
La determinación de los montos que deben ser cubiertos por los causantes se establece con base en
la valuación de los predios y construcciones, aplicando en cada caso en forma unitaria las tablas de
valores que expide el gobierno estatal para la obtención de los valores catastrales. Sin embargo, los
valores catastrales también son de la competencia del gobierno estatal en el caso en que los
municipios materialmente no puedan efectuarlos.
La ubicación de las características de los inmuebles del territorio municipal; la capacidad de pago
de los contribuyentes por concepto del impuesto predial.
De esta manera, aunque los municipios rurales sólo orienten sus funciones catastrales al cobro del
impuesto predial y a la obtención del padrón de contribuyentes, con base en las manifestaciones que
los propietarios realicen, es de suma utilidad que cuenten con una oficina de catastro que
paulatinamente vaya teniendo mayor número de funciones así como un impacto cada vez más
importante en la vida municipal.
La función de planeación que lleva a efecto la administración municipal tiene como propósito
prever las necesidades futuras de la comunidad y en atención a ello, organizar la actividad pública.
La planeación deberá atender prioridades esenciales, así como objetivos a corto y largo plazos.
Merece atención especial la planeación de los servicios públicos municipales, como en el caso del
agua potable y alcantarillado, alumbrado público, limpia, mercados, panteones, centrales de abastos,
rastros, calles, parques, jardines. En todos estos servicios, la disposición y delimitación de los
bienes inmuebles es condición necesaria para la correcta localización de cada uno de ellos, para que
no se generen espacios de marginación y tengan el efecto deseado.
5.1 Objetivos
5.2 Funciones
Dentro de las funciones principales del catastro municipal están las siguientes:
Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del impuesto predial,
que tiene como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en municipios rurales, la
valuación de los bienes es efectuada por las autoridades estatales, donde se señala el valor del
terreno y de las construcciones, de acuerdo a la zona en que se encuentra ubicado cada bien
inmueble y a sus usos. Debe tenerse presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de
su potencial productivo, o sea de la capacidad de producción y de la cercanía que el bien inmueble
tenga con respecto a los centros de consumo.
La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones respectivas, sino
que comprende el registro de las propiedades así como de los propietarios, datos que son anotados
en un documento llamado ficha catastral. Esta ficha es la clave de entrada al sistema de
procedimiento de datos que forman los registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo
catastral y se notifica al propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad,
documento que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el catastro. Este
documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos catastrales.
Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave catastral, deben
estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las autoridades catastrales estipulen, con el
objeto de que toda la información generada tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un
mismo criterio.
La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en las normas
administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales estatales.
Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su propiedad, como
traslación de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones, demoliciones y destino del predio. Con
la nueva información se actualizan los planos de manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y
se cobra un nuevo impuesto. Cabe señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos
en los procesos de legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que
ésta autoridad federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones así como
otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales.
• Un mapa cartográfico con la ubicación, extensión y colindancias de las diversas zonas del
territorio del municipio, que puede ser elaborado y facilitado por el gobierno del estado.
• Un padrón de contribuyentes actualizado, que puede ser elaborado con los datos que el
mismo municipio capte y con los que el gobierno del estado le proporcione.
• Un conjunto de planos manzaneros específicos de cada zona que pueden ser
proporcionados por el gobierno del estado. En caso de no existir, el municipio y el
gobierno estatal pueden coordinarse para su obtención.
Los catastros municipales reciben y emiten documentación, como es el caso, por ejemplo de las
notificaciones de avalúo, pago de impuesto o requerimiento y modificaciones al padrón de
causantes o contribuyentes. Asimismo, los catastros deben tener una sección para el archivo donde
se concentran el conjunto de la información generada y recibida. Por lo general el archivo debe
contener.
El catastro, como función del ámbito gubernamental, deberá ser planeado y organizado
conjuntamente con el gobierno del Estado, sobre todo en municipios rurales que no cuenten con
recursos financieros y materiales suficientes para realizar esta función.
La colaboración en materia catastral entre estado y municipios se formula y opera con base en la
firma de convenios de coordinación (art. 115 fracc. IV Constitucional), donde se estipulan
facultades y compromisos tanto para el orden estatal como para el municipal donde el gobierno del
estado se compromete a proporcionar apoyo técnico, administrativo y legal, y los municipios por su
parte a la ejecución de las funciones operativas como son el cobro y administración del impuesto
predial, la actualización de registros catastrales y la recepción, envío y archivo de información. El
catastro municipal cumple funciones operativas y de apoyo a las tareas tanto del gobierno estatal
como de la propia comunidad.
6. FORMAS DE ADMINISTRACIÓN
DEL CATASTRO MUNICIPAL
El catastro municipal está compuesto generalmente por un área de recepción y envío de
documentos, así como por un archivo de la información que se genera y la que se recibe. La
administración del catastro puede ser básicamente de tres formas:
El catastro municipal puede ser administrado directamente a través de una oficina que
frecuentemente depende de la Tesorería Municipal, a la cual se le encarga los siguientes
documentos: elaboración de fichas catastrales, claves de identificación (atendiendo la normatividad
estatal), padrón de causantes o contribuyentes y el plano cartográfico y manzanero. Por
consiguiente a las autoridades catastrales estatales le corresponde la elaboración técnica.
Habrá casos en los que material y técnicamente los municipios no puedan llevar a cabo el catastro
en cuyo caso el gobierno del estado, a través de las autoridades catastrales competentes, establece
oficinas regionales o municipales que se encargan de ejecutar el conjunto de las tareas que requiere
esta actividad.
• Optimizar la toma de decisiones, racionalizando los recursos que para tal fin se
canalizarán.
• Reducir los riesgos de la inversión haciendo que el catastro municipal realmente genere
recursos.
• Prever el impacto real de las inversiones que se destinen al catastro, sobre todo en
aspectos económicos y financieros.
• Aprovechar la infraestructura técnica, material y patrimonial de que el municipio disponga
y que pueda ser tenida en cuenta para los fines del proyecto.
• Maximiza el potencial del catastro tanto como elemento de generación inmediata de
recursos financieros, vía el cobro de impuestos a la propiedad inmobiliaria, como
instrumento de apoyo para el desarrollo de la comunidad.
• Determina las consecuencias derivadas del establecimiento del catastro municipal, así
como de la no operación del mismo.
Los municipios que con el concurso del gobierno del estado hayan decidido establecer el catastro,
como primer elemento del proyecto a realizar deberán detectar las necesidades que se tengan, en
cuanto a los siguientes aspectos:
Técnicos.- En este punto debe tenerse cuidado en registrar las necesidades de información, como
son:
• Cartográfica y planos de manzana
• Recolección, cálculo y procesamiento de los datos contenidos en las manifestaciones que
presentan los propietarios de bienes inmuebles
• Estructura y mantenimiento del padrón de contribuyentes
• Elaboración de fichas catastrales
Fiscales.- Aquí, es útil destacar con oportunidad y objetividad las necesidades fiscales en cuanto a
la base y tasa del impuesto que se aplica, niveles de recaudación que se tienen, evasión fiscal y
costos de la recaudación.
Jurídicos.- En este punto habrá que precisar las normas jurídicas aplicables en el municipio
respecto al catastro, así como su posible modificación.
Administrativos.- En este punto tendría que observarse la mejor manera de organizar el catastro, las
relaciones que se tendrían con el Gobierno del Estado, los recursos materiales y financieros que se
requerirían y la forma de participación de la comunidad.
Políticos y socioeconómicos.- Habría que determinar los fines del catastro municipal, los grupos de
interés que pudiesen estar vinculados con éste, la capacidad económica de la población y la
naturaleza general del territorio, así como sus usos y configuración del suelo.
Una vez que se han detectado las necesidades para la implantación del catastro municipal, así como
las características físicas del territorio, sus usos y los requerimientos financieros y materiales, se
procede al planteamiento de las relaciones con otras autoridades, a fin de poner en marcha el
proyecto.
Para que el proyecto de establecimiento del catastro municipal pueda tener éxito, se requiere la
colaboración de las instancias municipal, estatal y federal.
Por otro lado, la coordinación con el gobierno del estado es fundamental, tanto técnica como
financieramente, pues el proyecto para el establecimiento del catastro tiene mayor viabilidad de
ejecutarse y tener vinculación con las actividades de las autoridades catastrales estatales.
Además, la coordinación con el Gobierno Federal es relevante dado que éste puede contribuir al
establecimiento de la función catastral, técnicamente a través del Instituto Nacional de Estadística,
Geografía e Informática (INEGI) y financiera por medio del Banco Nacional de Obras y Servicios
Públicos (BANOBRAS).
Habiendo detectado las necesidades que se tienen y una vez que se han establecido los mecanismos
de coordinación intermunicipal, y con el gobierno estatal y federal, el proyecto puede implantarse
con base en un programa de promoción, donde se detallen los elementos para llevarlo a cabo, como
son:
7.4 Financiamiento
Lo que debe tomarse en cuenta en todo caso es que el proyecto que se establezca debe asegurar su
rentabilidad, o sea que lo que se obtenga con las contribuciones recaudadas vía impuestos, sea
mayor que los costos en que se incurra para recaudar dichos ingresos. De otra manera, el catastro
municipal no será un proyecto viable.
8. GLOSARIO
Actualización de valores unitarios. El procedimiento puesto en práctica por la autoridad de catastro
para determinar los valores unitarios de terrenos y construcciones que se permitan formular los
proyectos que serán propuestos a la H. Legislatura del Estado.
Clave catastral. La que identifica al predio en el catastro.
Conservación del catastro. Mantener al día la información de los registros catastrales.
Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e instalaciones
adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.
Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en condiciones tales
que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia construcción o de los demás inmuebles
unidos a ella.
Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en cualquier
momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las construcciones son o no,
provisionales.
Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa un riesgo
grave para su habilidad.
Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se establezcan una o
más vías públicas.
Jardín. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o áreas verdes.
Manzana. La superficie de terreno delimitada por vía pública.
Perímetro suburbanos. El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de catastro del
Estado.
Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de catastro del
gobierno del estado.
Predio
a) El terreno, con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro.
b) El lote en que se divide un terreno con motivo de un fraccionamiento.
c) La fracción de un condominio legalmente construido.
Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanente.
Predio construido. El que tenga construcciones permanente.
Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.
Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.
Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las
poblaciones.
Propiedad raíz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o municipios.
Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características geográficas o
socioeconómicas.
Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y que
identifican las características de los bienes inmuebles.
Revaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le correspondan a cada
predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin variar los valores unitarios.
Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.
Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella que se
encuentre invadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y construcciones, conforme
lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación definitiva de los predios.
Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento
establecido por la ley.
Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.
Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios públicos
indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las poblaciones,
con potencialidad de convertirse en zona urbana.