ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

DOMINIO

1.- DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una
persona, y correlativamente el mayor, más extenso y más completo poder que su titular puede tener
sobre la misma cosa.

El dominio es un derecho real absoluto, en el sentido de que confiere a su titular la mayor cantidad
posible de facultades sobre una cosa. La cantidad e intensidad de tales facultades dependerán del
ordenamiento jurídico de que se trate. Tiene especial relación con este carácter la exigencia de no
amparar el ejercicio abusivo de los derechos.

La definición de dominio dada por el CCyC hace centro en tres ejes. El primero en cuanto descripción
de potestades genéricas que otorga a su titular (usar, gozar y disponer material y jurídicamente). El
segundo que, pese a tratarse de un derecho real de amplísimas facultades a su titular (usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa), ellas son acordadas dentro del marco en que la
propia ley lo autoriza. En último término se vincula con la clasificación del dominio en perfecto e
imperfecto.

Facultades materiales del dueño

Es inherente al dominio el ejercicio de facultades. El dominio importa una potestad jurídica, el

derecho de pleno señorío, o sea el ius possidendi, o derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos
conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca.

En cambio, el que sólo es poseedor (y no propietario) tiene solamente el ius possessionis, es decir,
los derechos derivados del hecho de su posesión.

Dispones, usar y gozar refiere a la totalidad de los derechos posibles que una persona puede tener
sobre una cosa. Estas facultades deben ser ejercidas en forma regular, dentro del marco normativo y
dentro de las condiciones determinadas por la ley.

La facultad de disponer es propia del dominio.

El ejercicio de las facultades (disponer, usar y gozar) debe ser regular porque si fuere abusivo no sería
un ejercicio regular como lo exige el art. 10 CCC.

Es claro que, considerando las facultades que el dominio perfecto importa, ellas suponen la posesión
de la cosa por parte de su titular. Este ejerce su derecho con derecho a poseer. Su ejercicio importa
también la potestad de servirse de la cosa, usándola —ius utendi— y la de percibir los frutos que
genera —ius fruendi—. Lo dicho no menoscaba la idea en cuya virtud, el goce de una cosa
implícitamente presume o abarca el uso. Tiene la posibilidad de usarla, de gozarla, de beneficiarse
con los frutos y también, de disponer de ella de la manera que al dueño le parezca conveniente,

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siempre dentro del marco de la ley y con tal de que no se afecten los derechos de los terceros, el
orden público, la moral y las buenas costumbres.

Facultades jurídicas

En principio, éstas son limitadas en su número, pero no taxativas. Existe aquí la limitación del
numerus clausus, pues el dueño no podrá constituir sobre la cosa sino los derechos reales
reconocidos por la ley, ni tampoco podrá modificar su régimen.

El dueño puede:

 Ejecutar todos los actos jurídicos de que la cosa pueda legalmente ser objeto
 Puede hacer abandono de la cosa sin transmitirla a otra persona

Elasticidad del dominio

El que tiene el dominio perfecto sobre una cosa ya no puede adquirir sobre ella ningún otro derecho
real. A la condición de plenitud del dominio se conecta la de elasticidad, entendida como la
idoneidad del derecho de expandirse automáticamente hacia su contenido normas, cuando
desaparecen las limitaciones que lo comprimían. Así, por ejemplo, acabado el usufructo, el dominio
que estaba desnudo se expande y recobra el uso y goce.

Presunción de plenitud o perfección

El principio en materia de dominio es que se presume pleno o perfecto, y en consecuencia quien

pretenda ser titular de un derecho real que recaiga sobre la cosa de otro debe probarlo, y hasta
tanto, ella no se dé el dueño tiene a su favor la presunción de perfección de su dominio.

El CCC presupone para el domino la perfección, considerando que él es pleno o perfecto porque es
perpetuo y no está gravado con ningún derecho real a favor de otras personas, y quien pretenda
tener un derecho sobre esa misma cosa tiene que probarlo, pues mientras ella no se dé el dominio es
considerado perfecto. Es una presunción de libertad.

El artículo 1941 se refiere al dominio perfecto. Cuando el dominio es imperfecto, pueden disminuir
las facultades del dueño.

Volviendo a la noción de dominio perfecto cuadra puntualizar que el dominio pleno es el derecho
real de mayor contenido. Es el único derecho real de contenido total; es el mayor sometimiento de
que puede ser objeto una cosa a una persona; es el mayor, el más extenso y el más completo poder
que se puede tener sobre ella, al punto que todos los demás derechos no son sino un fragmento de
esa totalidad que es el dominio. En el dominio imperfecto o menos pleno, en cambio, ese contenido
se halla limitado: el objeto se encuentra gravado con otros derechos reales o bien porque
desaparece la perpetuidad (supuesto del dominio revocable o del fiduciario).

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ARTÍCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

El derecho real de dominio, además de ser absoluto y exclusivo, se caracteriza por ser perpetuo.

Que el dominio sea perpetuo significa que él no se extingue por su titular no uso, no goce o no ocupe
la cosa, a no ser que la deje de poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para la usucapión.

Que el domino se perpetuo significa que no está sujeto a plazo y que dura mientras exista la cosa ya
que, si la cosa se destruye, el derecho también se extingue por falta de objeto.

La transmisión del derecho a otro no afecta el carácter de perpetuo, ya que el derecho continúa en
cabeza del sucesor.

ARTÍCULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título.

El dominio es exclusivo porque no puede tener más de un titular. Dos o más personas no pueden
tener cada una en el todo el dominio de una cosa; de haber más de un titular se configuraría un
condominio.

El dueño tiene la exclusividad del derecho sobre la cosa. Cuando hay dos o más personas que son
propietarias en común de la misma cosa, se deja el derecho de domino para entrar al de condominio.

La exclusividad en el derecho de dominio es pues de su naturaleza y concentra en una sola persona

todos los derechos que pueden jurídicamente recaer sobre una cosa mueble o inmueble.

ARTÍCULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños
del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y
encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

El artículo se refiere al derecho de disponer (ius abutendi) de la cosa propia, en su vertiente de

disposición material.

Las facultades indicadas en el artículo son corolarios del carácter exclusivo del dominio: excluir a
terceros del uso, goce o disposición de la cosa, tomar ala respecto todas las medidas que crea
convenientes, encerrarse en su propiedad (muros, cercos, fosos), impedir que se transite por ella,
etc. Los otros no tienen derecho a invadir su esfera de goce.

Nadie, si no media autorización, tiene derecho de ingresar al inmueble de otro; si ello ocurre, el
dueño los puede excluir.

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ARTÍCULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.

El artículo refiere al principio de la accesoriedad. Las cosas que se encuentran materialmente

adheridas a un bien, forman un todo y, en esa extensión, se comprende el dominio. A tal fin, debe
hallarse materialmente adherido a la cosa, sea mueble o inmueble, sin que incida en esta solución la
posibilidad o no de ser separado de ella.

El art. 230 CCC señala que “son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el
de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario”. En el marco de las cosas adheridas al
suelo, se hallan las cosas adheridas a él como las siembras o plantaciones, con excepción de lo
dispuesto respecto del derecho de propiedad horizontal que por su propio régimen permite
derechos sobre cosa propia sobre lo construido, tal como la unidad funcional, y el derecho de
superficie que autoriza la propiedad superficiaria.

La regla indica que —respecto del inmueble— el dominio se extiende a toda su profundidad y se
proyecta al espacio aéreo en líneas perpendiculares. Como no tiene sentido extender el dominio más
allá del espacio en el que el propietario pueda obtener, actual o potencialmente, una utilidad
económica, es que la extensión al espacio aéreo ha sido regulado en la medida en que su
aprovechamiento sea posible.

El dominio también se extiende al subsuelo y, en este sentido, el artículo comprende a todos los
objetos que se encuentren bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo lo dispuesto por las leyes
especiales.

Los últimos dos párrafos de la norma tratan aspectos puntuales del principio de accesoriedad, en el
caso de inmuebles. A través de presunciones se resuelve tanto la propiedad como la facción de
“todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes”.

ARTÍCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o

plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

El dominio cuando es perpetuo se llama perfecto, y se lo denomina imperfecto cuando no cumple

esta condición porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición
o si estuviere gravado respecto de terceros con un derecho real.

El dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los tres casos de dominio
imperfecto (dominio fiduciario, revocable y gravado) afectan en alguna medida a dichos caracteres.

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2.- MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

A.- APROPIACIÓN

ARTÍCULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
a. Las cosas abandonadas
i. Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
ii. El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b. No son susceptibles de apropiación:
i. Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario
ii. Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno
iii. Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no
empleó artificios para atraerlos
iv. Los tesoros

Los modos de adquisición del dominio son los hechos (de la naturaleza y del hombre) y actos
(humanos y jurídicos) previstos por la ley para adjudicar el dominio de una determinada cosa,
mueble o inmueble, a una persona, que así incorpora la cosa en propiedad a su patrimonio, cuando
aquéllos se verifican. Atendiendo a distintas circunstancias, los modos de adquirir el dominio son
clasificados de la siguiente forma:

 Por actos entre vivos y mortis causa

 A título universal y a título singular
 Originarios y derivados

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La apropiación es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no

registrables sin dueño.

ARTÍCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.

ARTÍCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.

ARTÍCULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos,
pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre
pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste

Caracterizan al objeto susceptible de apropiación, las cosas que carecen de dueño —como las cosas
abandonadas—, los animales que son objeto de caza y de pesca o el agua pluvial que caiga en lugares
públicos o corra con ellos.

Es de toda lógica concebir a las cosas abandonadas como aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente con la mira de continuar el dominio de ellas. Hay abandono cuando el dueño se
desprende de la cosa con la deliberada intención de abdicar del dominio. Tal desprendimiento debe
ser voluntario, lo que obviamente excluye los supuestos en que no existe tal voluntariedad. Por esta
razón es que no constituyen cosas abandonadas las perdidas, tampoco cuando simplemente media
despreocupación o desinterés de parte del dueño, y mucho menos si la desposesión se hace contra
su voluntad.

Por el contrario, al conservar a su dueño las cosas perdidas, los tesoros y los animales domesticados
en las condiciones que alude el artículo, son insusceptibles de adquisición por la apropiación.

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Puede razonarse el art. 1947 CCyC, considerando que, pese a la pérdida de una cosa mueble, su
dueño la conserva solo animus. Entonces, dos son los factores cuya concurrencia exige la hipótesis:
que el titular del dominio se desprenda materialmente de la cosa (“corpus”), con “la mira” de no
continuar en el ejercicio de su derecho (“animus domini”).

El caso de los animales que son objeto de caza o pesca, encuentran como particularidad que se
tratan de verdaderos supuestos de cosas sin dueño.

El art. 1948 CCC vuelve sobre este tópico, ya desde el punto de vista del cazador. Allí tratan distintas
situaciones que pueden englobarse en dos: pertenecen por apropiación los animales cuando el
cazador los toma o caen en su trampa y, mientras el cazador no desista de perseguir al animal herido.
El hecho de considerar que el animal cae en una trampa del cazador, como modo de apropiación,
denota una extensión de la acción del sujeto, aunque estuviere ausente.

Para que la pesca produzca la adquisición de los peces, ella debe cumplirse en los lugares que
prescribe. Se vierte aquí una única geografía, dependiendo de autorización en las aguas privadas
(llamadas “otras aguas”). No solo los peces son objeto de la apropiación. Nótese que el art. 1949 CCC
refiere a “especie acuática” e incluye a moluscos, crustáceos, etc.

Los enjambres apropiables son los que nunca tuvieron dueño. El precepto, que comprende —no hay
que olvidarlo— otro supuesto de adquisición del dominio por apropiación, se detiene en las
facultades del dueño del enjambre que, obviamente, ya no se localiza en su predio. Es que, mudado
por voluntad extraña a la del dueño, puede perseguirlo. Pues bien, si no lo persigue, dice la norma, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Si mudado, se incorpora a otro enjambre, lo gana el dueño del
que —así— lo recibe.

B.- ADQUISICIÓN DE UN TESORO

ARTÍCULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una
sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.

ARTÍCULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con
excepción de la prenda.

ARTÍCULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y
al dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser
invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un
tesoro.

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ARTÍCULO 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita,
el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

Son notas características de los tesoros las cosas muebles, esto es, objetos materiales susceptibles de
valor. Dado que el régimen acuerda derechos al descubridor de un tesoro, incluso en terreno
parcialmente propio o ajeno, ha de subrayarse que —para la ley— el tesoro no forma parte del
predio en el que se encuentra. De tal manera no es un accesorio del inmueble, sino que constituye
un objeto que conserva su individualidad.

De ahí, puede agregarse que los minerales, las minas, etc.; en tanto constituyen elementos del suelo,
no son tesoros.

Además, es preciso que no tenga dueño conocido. La circunstancia de que el propietario sea
desconocido o de que no haya indicios de quién lo sea, es lo que permite excluir a los tesoros como
objetos susceptibles de apropiación (art. 1947).

Evidentemente, los tesoros tienen un dueño, que es quien los ha ocultado. Lo que ocurre es que no
se conoce quién es. Al exigir que la cosa mueble, sin dueño conocido, se halle oculta o escondida,
lleva a observar que si no fuere así, es decir, si el objeto fuese hallado en un lugar al descubierto (por
ejemplo, en la superficie del suelo), no se trataría propiamente de un tesoro sino de una cosa perdida
y, como tal, el régimen es distinto.

No debe tratarse de un objeto de dominio público ni lo que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsista esa afectación, pues se presume que los objetos dejados en esos lugares
pertenecieron a los muertos. De este modo, se busca evitar la profanación de los sepulcros.

El primero que hace visible un tesoro es reconocido como el descubridor, aunque más no sea en una
parte y sin perjuicio de que no tome la posesión de él ni lo reconozca como tal. Si varias personas
realizan trabajos en un inmueble y uno de ellos descubrió el tesoro, es a él a quien se considera
descubridor. Y si en el lugar existen varios tesoros, el descubrimiento se considera por separado
respecto de cada uno de ellos.

No se juzga que descubre quien da los pasos para encontrar el tesoro, ni el que sospecha dónde
puede hallarse, aunque sus datos resulten confirmados. Solo merece esta denominación quien, como
se dijo, lo hace visible.

El hallazgo de un tesoro no debe ser obra deliberada del hallador —no debe contar con autorización
del dueño para hacerlo pues si así acontece nada le corresponde—, salvo en el supuesto que el que
se trate de las personas que tienen derecho a buscarlo.

Cierto es que la prohibición de buscar tesoros en el inmueble ajeno es una consecuencia lógica de la
facultad de exclusión del dueño. Lógicamente la veda rige cuando la búsqueda se intente sin licencia
del dueño, de lo que se infiere que si se cuenta con esa autorización la exploración estará permitida.
Quien tiene que dar la venia es el dueño del inmueble.

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El coposeedor está autorizado para buscar el tesoro sin necesidad de requerir la conformidad de los
demás coposeedores, siempre que restituya el predio al estado anterior. Es por ello que el poseedor
en vías de usucapir no está precisado de requerir la autorización del dueño.

De igual manera, está legitimado para realizar la búsqueda el poseedor imperfecto, entendiéndose
por tal el titular de un derecho real sobre cosa ajena. Cabe entonces incluir al usufructuario, al
usuario, al habitador y al acreedor anticresista.

Si la cosa fuera hallada en terrenos propios, le corresponde al propietario por entero. Si lo fuera en
cosa parcialmente propia, le corresponde la mitad por su consideración de hallador o descubridor, y
sobre la otra mitad, la porción que tiene en la titularidad del bien.

Cuando el hallador es un tercero, también participa con la mitad del descubrimiento, adjudicándole,
por principio la ley, la otra mitad, al propietario. La búsqueda de un tesoro por parte de su
propietario constituye un supuesto en el que tal objeto se encuentra oculto en un predio.

Tal situación, lo autoriza a buscarlo, aún sin la conformidad del propietario del predio, debiendo
recurrir al auxilio judicial, y al hacerlo, precisar el lugar de su ubicación y garantizar a este último —el
dueño— de los daños que la búsqueda le pueda producir. El supuesto presenta una situación
hipotética, en tanto el “tesoro” no ha sido descubierto, una vez visible puede ser discutida su
propiedad. Pues bien, esta hipótesis se resuelve, atribuyéndole al tercero la carga de probar que la
cosa le pertenece en propiedad. Si no lo hiciere, la situación se resuelve siguiendo el principio en
virtud del cual lo hallado le corresponde al propietario del bien.

C.- RÉGIMEN DE COSAS PERDIDAS

ARTÍCULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si
lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a
quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del
hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

ARTÍCULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a

reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el
hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la
recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole
su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación
costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o
municipio del lugar en que se halló.

El Régimen de cosas perdidas, en el marco de estos modos especiales de adquisición del dominio, ha
sido prevista como un modo distinto al de apropiación.

Dado que las cosas perdidas pertenecen a su dueño, los terceros no tienen la obligación de tomarla,
pero si lo hicieran la ley le asigna la condición de depositario a título oneroso. La razón del artículo es
doble.

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En efecto, como no había obligación de tomar la cosa perdida, al hacerlo, el hallador realiza una
gestión útil que beneficia al propietario. Por tal motivo, se le asigna la condición de depositario.

Quien alega que la cosa fue abandonada debe probarlo, pues la cosa perdida sale de la posesión del
dueño sin su voluntad. Más la condición de hallador, lo obliga a restituir a quien tenga derecho a
reclamarla. Si no lo conoce, debe entregarla a la autoridad policial, que dará intervención al juez. Si
existe duda sobre si la cosa ha sido perdida o si fue abandonada por su dueño, deberá estarse a lo
primero. Se trata de una aplicación de la presunción contenida en el art. 948 CCC, en cuya virtud, la
voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de los actos que permiten inducirla, es
restrictiva.

Del precepto se extraen dos ejes, cuales son la cuestión atinente a los gastos de conservación, de
actuación judicial y la recompensa. Obedecen a dos causas distintas, aunque el propietario que
perdió la cosa mueble puede exonerarse de reembolsar gastos o de pagar la recompensa —que fija
el juez discrecionalmente, en caso de que el dueño no haya ofrecido una u ofrecida, no fue
aceptada— si hace abandono de ella a favor del hallador.

También el art. 1956 CCC fija en seis meses, a contar desde la última publicación de edictos, dando
cuenta del hallazgo, para que se presente el dueño, bajo apercibimiento de rematarla. El último
párrafo del precepto referido indica el destino del eventual saldo remanente de la subasta.

D.- TRANSFORMACIÓN Y ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES

ARTÍCULO 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de
buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una
nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo
debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de
todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla
con indemnización del valor de la materia y del daño.

ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí
sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos,
la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor econó- mico al tiempo de la accesión.
Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por
partes iguales.

El artículo 1957 caracteriza a este modo de adquisición del dominio sobre cosa ajena, la alteración de
una cosa mueble por su sola actividad (trabajo) o la incorporación de otra, todo ello con la intención
de adquirirla. Pero la cuestión requiere el siguiente desglose:

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Si la cosa no puede volver a su estado anterior, aparecen opciones. Ellas se agrupan según la buena o
mala fe del transformador.

Por tal motivo, si hay buena fe, debe devolver el valor de la cosa transformada (único caso en el que
la opción es a favor del transformador). Si hay mala fe, el dueño de la cosa transformada, puede
optar por ser indemnizado o tener la cosa con su nueva forma, pagando el trabajo.

Pero también puede ocurrir que la transformación sea reversible. En ese caso, si el transformador es
de buena fe, el dueño de la materia es propietario de la nueva especie, pudiendo pagar el trabajo o
exigir los gastos de la reversión. Si es de mala fe, el dueño puede reclamar la cosa nueva sin
indemnizar o abdicarla a favor del transformador debiendo ser indemnizado por la materia y el daño.

La accesión de cosas muebles, a diferencia de la transformación, se trata del caso en el que los
muebles pertenecen a distintos dueños y, además, ello se produce sin la acción del hombre. Pues
bien, la solución del art. 1958 CCC es concederle al dueño de la cosa el mayor valor económico que
tenga, la propiedad de ella. En caso de que no pudiera determinárselo, la adquisición da lugar a un
condominio. Puede llegarse a la accesión de cosas muebles por dos vías: la mezcla o la confusión.

E.- ACCESIÓN DE COSAS INMUEBLES

ARTÍCULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble.

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No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del
hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia
el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en
proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre
aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como por el
abandono de su cauce.

ARTÍCULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija
el promedio de las máximas crecidas ordinarias.

ARTÍCULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas
pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas.

ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye,

siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también
debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al
dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el
dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que
la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si
no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos
en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa
contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

Corresponden los casos agrupados a supuestos de adquisición específicos de cosas inmuebles. Se

vinculan, en general, con casos que tienen por causa un hecho de la naturaleza o la obra del hombre.

El aluvión es la accesión paulatina, los acrecentamientos de tierra que reciben los fundos ribereños
por efecto del lento arrastre de las corrientes y que solo con el tiempo son perceptibles. Esos
acrecentamientos pueden verificarse de dos formas: o con la sedimentación de las partículas de
tierra que la corriente transporta (aluvión, en sentido propio) o con la retirada de las aguas de una
orilla a otra (terreno abandonado).

Para que se configure el aluvión es preciso que la tierra aluvional no esté separada por una corriente
de agua permanente que sea parte del río. Es decir, para que exista aluvión, la tierra debe estar

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adherida al terreno ribereño y haber dejado de formar parte del río. Por el contrario, si se hubiere
acumulado tierra en un lugar muy cercano al fundo ribereño, pero sin adherirse a él y estando
todavía separada de él por una corriente de agua permanente —o no intermitente, como dice la
norma—, no hay aluvión.

Cuando el acrecentamiento de tierra se vio facilitado por obras realizadas por un propietario
ribereño, debe entenderse que el aluvión no es consecuencia directa y exclusiva de la naturaleza. El
art. 1959 CCyC contempla el caso de que el acrecentamiento tenga fines meramente defensivos.

Otra cuestión que trata el art. 1959 CCyC se plantea cuando el terreno de aluvión se ha formado a lo
largo de varias propiedades ribereñas y es menester proceder a su reparto. Pues bien la división debe
hacerse entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporción del ancho que cada
una de las heredades.

La accesión, en este caso, es por vía natural. Como lo indica la parte final del art. 1959 CCyC, el
concepto se extiende a los casos de retiro natural de aguas, como al supuesto de abandono del curso
de agua, de su cauce.

El caso de la avulsión se distingue del aluvión por el hecho de que el incremento (brusco del agua o
por otra obra de la naturaleza) es súbito. La conclusión, al igual que el caso anterior enmarcado en
los supuestos de accesión en los inmuebles ribereños, es la de extender el dominio a los
desprendimientos recibidos, aunque subsiste la posibilidad de reivindicar lo perdido por el
propietario que lo perdió, si la adherencia no es naturalmente definitiva. Se establece, en este caso,
un supuesto de prescripción adquisitiva con plazo diferencial, que es de 6 meses.

La construcción, siembra y plantación se toma como un modo de acrecentamiento que no es obra de

la naturaleza, sino de la acción del hombre. No debe perderse de vista que, por virtud del principio
en el que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, las adherencias que reciba el inmueble,
pertenecen al dueño del fundo.

La construcción, siembra o plantación puede hacerse con materiales ajenos por parte de:

a. El dueño del inmueble donde se lo hace —debería el valor y/o los daños—; o
b. Por un tercero.

A su vez, uno y otro puede haber obrado con buena o mala fe. También puede suceder que los
materiales sean propios del tercero que realiza la obra.

ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena
fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se
opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

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DOMINIO

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la

invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Un análisis del precepto permite discurrir dos alternativas, según la buena o mala fe del constructor.

Considerando que la obra se realiza con invasión en el predio del colindante, aquello que primero se
impone es mensurar la actitud del invadido. A tal fin cabe recordar el vecino que cuenta con
remedios procesales concretos, como los interdictos, para impedir la continuidad de la obra.

Aun así se advierte que, al proponer el art. 1963 CCyC la oposición inmediata, ella estaría cumplida
con la mera intimación fehaciente, a cesar en la construcción.

Ante el silencio del vecino cuando supo o haya podido saber de la obra, nace el derecho a que el
dueño del predio invadido, respete lo construido, constituyendo ello la adquisición consecuente por
parte del invasor. Mas para ello, es necesario que el obrar de este último sea de buena fe, la que se
presume, obviamente, en el marco de un error excusable.

Presentada tal situación, el dueño del terreno invadido se encuentra legitimado a exigir una
indemnización por la franja del predio perdida. El artículo da dos opciones que son:

a. Reclamar la adquisición total

b. La disminución del valor de la parte no invadida.

El precepto cierra con una solución, en caso de mala fe del invasor. En este supuesto, en tanto
concurra la mala fe junto con la oposición inmediata de la invasión, acuerdan la posibilidad de
solicitar la demolición.

Entre las posibilidades que brinda el precepto, se concede al dueño invadido la posibilidad de
reclamar su adquisición total, si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del
inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida.

Tanto en el in fine del segundo párrafo, como en el tercero (supuestos de buena y mala fe del
invasor), la norma utiliza el potencial “puede”. Precisamente refiere a que “puede ser obligado a
demoler” o “puede rechazar la petición”. Es claro que la solución de la destrucción de lo construido
responde, caso por caso, a las circunstancias que, evaluadas, permitirán al magistrado a autorizar o
no la demolición que se pide.

3.- DOMINIO IMPERFECTO

ARTÍCULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el

fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el
fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el
desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

El dominio cuando es perpetuo se llama perfecto, y se lo denomina imperfecto cuando no cumple

esta condición porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición
o si estuviere gravado respecto de terceros con un derecho real.

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DOMINIO

El dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los tres casos de dominio
imperfecto (dominio fiduciario, revocable y gravado) afectan en alguna medida a dichos caracteres.

ARTÍCULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

El dominio revocable, también conocido como resoluble, es una especie de dominio imperfecto dado
que, al igual que el dominio fiduciario, su duración —y por ende su carácter de perpetuo— se
encuentra afectada.

El derecho del titular de dominio está sujeto al acaecimiento de un hecho incierto (condición
resolutoria) o al vencimiento de un plazo, para el efecto de cesarlo. Al llegar a su término, esto es, al
no tener el hasta entonces titular de dominio revocable más derecho de propiedad sobre la cosa, se
materializa por imposición de la figura, el deber de entregarla a su dueño, que no es otro que aquel
que la transmitió, sujeto a esta conclusión.

De la descripción realizada del dominio revocable se desprende que, para la constitución del
supuesto, se requiere la intervención de un propietario o titular de dominio pleno que, por la
naturaleza del acto o por el pacto resolutorio acordado, transmite el derecho de dominio con la
particularidad de su vencimiento.

Los casos de dominio revocable contemplados por la norma son dos teniendo en cuenta la causa de
la revocación:

a. El que es revocable a voluntad del que lo ha transmitido

b. El que lo es por una causa proveniente de su título.

La diferencia del dominio revocable con el fiduciario, ambas especies del dominio imperfecto, radica
en que en el primero, vencido el plazo o verificada la condición, la cosa es devuelta al anterior dueño.

En el segundo, puede ser entregada al fideicomisario, al beneficiario o al fiduciario, según lo que se

haya pactado en el contrato respectivo. A ello cabe agregar que en el CCyC, al reglar las disposiciones
comunes en materia de fideicomiso, el régimen impuso un plazo máximo que es el de treinta años
desde celebrado el contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad
restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción de su
capacidad, o su muerte.

El derecho del titular de dominio está sujeto al acaecimiento de un hecho incierto (condición
resolutoria) o al vencimiento de un plazo, para el efecto de cesar. Al cesar, esto es, al no tener el
hasta entonces titular de dominio revocable más derecho de propiedad sobre la cosa, se materializa

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por imposición de la figura, el deber de entregarla a su dueño, esto es, a aquel que la transmitió,
sujeto a esta conclusión.

El artículo aclara que la condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa
o por la ley. En un caso, la condición es expresa y en la otra, implícita. De la descripción del dominio
revocable se desprende que, para la constitución del supuesto, se requiere la intervención de un
propietario o titular de dominio pleno que, por la naturaleza del acto o por el pacto resolutorio
acordado, transmite el derecho de dominio con la particularidad de su vencimiento.

Por lo demás, el artículo prescribe un plazo máximo dentro del cual debe cumplirse la condición —si
ella fuera impuesta por acuerdo de las partes— que es de diez años. Vencido, transformarán al
dominio en uno perfecto automáticamente.

El plazo se cuenta desde que se hizo tradición del bien, lo cual supone remitirlo a la fecha del título.

En rigor, la cuestión de la fecha desde la que —ahora sí— habrá de encontrarse el hito resolutorio de
los 10 años, puede diferir con el de la tradición. Podría ocurrir que la posesión sea anterior. Sin
embargo, el CCyC se apoya en el título, considerando que la posesión anterior no daría titularidad de
derecho por incompletitud del primer segmento del traspaso: la causa jurídica de transmisión de la
cosa. Razón por la que parece acertado exigir el título.

ARTÍCULO 1966. Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción
de su derecho.

Aun cuando se trate de una modalidad del dominio (el ser revocable), las facultades concedidas por
la ley a su titular son las de todo propietario. Por tal motivo, no está impedido el titular de realizar
actos jurídicos de disposición y administración de la cosa.

Una solución distinta importaría el contrasentido: considerarlo un dominio y reconocerle facultades

distintas a la de su especie. En razón de ello, puede enajenarlo, gravarlo con derechos reales de
garantía, puede darlo en locación, comodato, etc.

En rigor, la cuestión interesa en punto a los efectos que habrán de acaecer al cumplirse la condición
resolutoria o la causal que imponga la restitución de la cosa. Tratándose de derechos reales
registrables, es claro que el derecho del titular, y en especial su alcance, no puede ser desconocido
por terceros.

Por su carácter de dueño, puede efectuar mejoras en la cosa así como gozar de sus frutos. La única
restricción que encuentra este dueño es la afectación del carácter perpetuo de su dominio, razón por
la cual sus derechos sobre la cosa tendrán carácter temporario.

ARTÍCULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene
efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en
cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

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DOMINIO

Los efectos de la revocación se retrotraen a la fecha en que se adquirió el dominio en tales

condiciones.

Existiendo un dominio sujeto a permanecer por un tiempo, es de toda lógica que quien contrate con
el titular del dominio revocable no puede ampararse en su condición de tercero para seguir
ejerciendo un derecho aún después de la extinción de aquel de quien lo tuvo.

Se abordan los efectos considerando “si la cosa es registrable o no” y, al mismo tiempo, se admite la
excepción de que las partes en el título o la ley pueden admitir que los actos jurídicos realizados por
el dueño del dominio revocable continúen, sigan vigentes, llegado a su fin el dominio imperfecto.

De manera que, integrando ambas opciones se tiene que:

a. Si la cosa es registrable y existe pacto en el sentido que aludimos, la revocación no tendrá

efectos retroactivos
b. Si la cosa no es registrable (solo posible respecto de muebles) la revocación no le será, con
excepción del caso en el que quien tenga obligación personal de restituirla, sea de mala fe.

La prueba de esta última circunstancia recae en el tercero que pretende conservar los derechos
reales o personales en la cosa, aún extinguido el dominio de quien la tuvo.

ARTÍCULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.

Una vez cumplido el plazo o la condición, atento a la extinción del dominio para quien lo tenía
imperfecto, su anterior propietario lo readquiere, sin materializar acto alguno para recuperar la
posesión entregada. De manera que, la readquisición del dominio por parte del revocante, no
requiere la tradición de la cosa.

En este punto la ley fija un supuesto de modificación automática de la relación real ejercida por el
propietario imperfecto, quien pasa por imposición legal de poseedor a tenedor, representante del
titular de dominio que lo readquiere. Es lo que se conoce como “constituto posesorio”, en razón del
cual, el cambio de la relación de poder es posible sin traspaso de la cosa. Aun así no puede inferirse
de la aplicación de este precepto que, convertido nuevamente en poseedor de la cosa, poseedor
legítimo si se quiere, readquiera el dominio perfecto.

Ello pues puede ocurrir que el titular del dominio imperfecto, haya constituido derechos reales sobre
ella, privándolo —ahora si— por otra causa, de la perfección de aquel. Mas esta cuestión se explica
en el campo fáctico (el de las relaciones de poder), y en tanto la cosa sobre la que recae el dominio
revocable no sea de aquellas cuya inscripción registral fuere constitutiva, pues de lo contrario,
manda la normativa especial (por ejemplo, los automotores). Expuesto ello, recién podrá entenderse
que existe dominio a favor del anterior propietario, cuando consolide la inscripción registral
respectiva. Aun así, y para las cosas que tienen su registración declarativa (por ejemplo, los

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DOMINIO

inmuebles), para que la readquisición que juzga la norma en estudio sea oponible a terceros
interesados de buena fe, será necesaria, además, la inscripción registral.

ARTÍCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto

readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio
resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

Los efectos de la revocación, se retrotraen a la fecha en que se adquirió el dominio en tales

condiciones. Esta “vuelta atrás”, en principio, borra los actos que hubiere efectuado su titular
revocable. El cumplimiento de una condición obliga a las partes a entregarse o restituirse
recíprocamente las prestaciones convenidas, y el efecto retroactivo (en su caso, entrega recíproca de
los que a las partes habría correspondido al tiempo de la celebración del acto).

Cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el dominio “perfecto”, esto es,
libre de los gravámenes que hubiera impuesto al dueño revocable. En caso de no ser retroactivo el
efecto, los actos jurídicos deben ser respetados.

4.- LÍMITES AL DOMINIO

ARTÍCULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el

interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

De lo que se trata, en definitiva, es de adaptar la propiedad privada para que pueda cumplir sus fines
individuales y sociales, armonizando —de ese modo— con los requerimientos del interés general. En
pos de esa finalidad se la somete a una serie de limitaciones en miras a la conveniencia y al interés
superior de la sociedad.

Las limitaciones al dominio pueden imponerse teniendo en cuenta un fin o interés público o privado.
Las primeras se fundan exclusivamente en razones de interés público. En las segundas predomina el
interés privado, pero también se halla presente el interés público.

De ahí que el artículo disponga que las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo y no por el derecho civil, lo que justifica que las
restricciones que han sido impuestas, teniendo en cuenta el interés público y el privado, sean regidas
por el Código (art. 1973 CCyC y ss.).

Las restricciones administrativas son generales porque rigen para todos los propietarios en igualdad
de condiciones, para la comunidad o, al menos, para un sector de ella. Son además permanentes,
imprescriptibles, no susceptibles de caducidad y obligatorias, pues es el Estado el que impone al
administrado el cumplimiento de una determinada conducta negativa o positiva. Son ilimitadas y
variadas en su número y clase, y no dan causa a indemnización alguna en caso de resultar aplicables.

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Debe comprenderse que, en lo pertinente, estas limitaciones son aplicables a todos los derechos de
propiedad que se ejercen por la posesión. Así visto el asunto, pueden encontrarse normas impuestas
en el interés de la comunidad, de las que se encarga el derecho administrativo, siendo un ejemplo
de ello los códigos de edificación. Estas normas administrativas pueden tener carácter general o
local. En lo que sigue de este capítulo, se cuentan otras limitaciones al dominio, ya no dispuestas por
el derecho administrativo en interés de la comunidad en general, sino en interés de los vecinos.

ARTÍCULO 1971. Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

La idea es que los vecinos, al soportar limitaciones al ejercicio de su derecho, sacrifican intereses que
no son resarcibles.

Tampoco el ejercicio del derecho de dominio, en forma regular, genera un derecho al resarcimiento.
Ocurre que las actividades que sin causar a los vecinos perjuicio, o ataque a su derecho de
propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas de que gozaban hasta
entonces, no les dan derecho para ser indemnizados por daños y perjuicios.

ARTÍCULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de
no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella
otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

El código establece que es prohibida la cláusula de no enajenar a persona alguna, pero no a persona
determinada.

Si alguien enajena un inmueble y en ese acto jurídico se incluye la prohibición de venta ulterior a una
persona determinada, esa cláusula es válida, y si está incluida en el título ella integra el dominio.

El artículo dispone la nulidad de la cláusula de no enajenar a persona alguna en los actos a título
oneroso, y si lo hiciere la enajenación será válida. El artículo se refiere a la transmisión del dominio y
a la constitución de derechos reales (Ej. no se puede prohibir la constitución de una hipoteca).

La cláusula de no enajenar es ineficaz para impedir la transmisión porque la ley, por razones de
orden público, procura garantizar la plena disponibilidad del dominio e impedir una vinculación
disfrazada de bienes.

La excepción se encuentra en el ámbito del fideicomiso ya que el fiduciario puede disponer o gravar
los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el
consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.

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Finalmente, el artículo pone otro límite a las cláusulas de no enajenar en los actos a título gratuito,
que consiste en la prohibición de la sustitución fideicomisaria. Constituye un supuesto en el que por
vía testamentaria se designa anticipadamente quién heredará al heredero, lo cual, por sustituir a la
ley más allá de lo permitido, tampoco podría cumplirse a través de una cláusula como la aquí
autorizada.

ARTÍCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia
o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el
interés general y las exigencias de la producción.

Como consecuencia de la relación de vecindad, otra limitación al dominio es la que se refiere a la

obligación de soportar ciertas molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, siempre que
ellos no excedan la normal tolerancia.

Las inmisiones son propagaciones de factores que perturban causados por la obra del hombre; no
están comprendidas en la norma las que tienen causas naturales. El derecho no protege el uso
anormal de las cosas cuando le generan al vecino una incomodidad intolerable.

La normal tolerancia será juzgada teniendo en cuenta las condiciones del lugar, porque habrá que
considerar particularmente la ubicación de los inmuebles involucrados, tipo de zona en que se hallan,
etc.

Las inmisiones deben ser prohibidas cuando se puedan eliminar con la adopción de arreglos técnicos
de costo razonable.

Puede sostenerse que la acción que mejor se adapta a la situación en la que resulta afectado un
vecino es aquella derivada del art. 1973, la cual, además, del cese de la inmisión, permite percibir
una indemnización por los daños sufridos a raíz de tal inmisión. No se trata de una simple norma más
de derecho de daños o de responsabilidad civil, sino que se erige en una verdadera regla protectora
de la salud y del medio ambiente. Y resulta coherente con la directiva de desarrollo sustentable o
sostenible —entendido como el que satisface las necesidades del presente sin comprometer la
capacidad para que las futuras generaciones puedan satisfacer sus propias necesidades—,
fundamental cuando se confiere al precepto en cuestión la amplitud interpretativa necesaria para
contener el daño ambiental.

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ARTÍCULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas
de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún
acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.

El camino de sirga consiste en una calle que los propietarios de los fundos ribereños deben ceder con
el objeto de favorecer un tipo especial de navegación. Implica el uso de una cuerda gruesa —o
sirga— que es atada al tope de un palo colocado por lo común en el medio de la embarcación y
tirada por hombres o animales que avanzaban por el camino de sirga.

La limitación al dominio para los dueños de un inmueble colindante a cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, en tanto aptas para el trasporte por agua, consiste en que en dicho camino o
espacio de tierra no puedan realizarse construcciones. También supone la imposibilidad de reparar
las existentes con anterioridad.

El destino previsto por la ley es el de facilitar la circulación sobre ese espacio, prohibiendo toda obra
que perjudique el derecho que tiene un ciudadano de usar las riberas a dichos fines. Quedan
comprendidos los ríos navegables, cualquiera sea su importancia, y también los canales construidos
artificialmente por el hombre siempre que sirvan a la comunicación por agua.

ARTÍCULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no
pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o
velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o
reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor
el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

Existe una prohibición elemental en la materia: la de no alterar de cualquier manera el curso de agua
navegable. Ello obedece a que se trata de cosas pertenecientes al dominio público del Estado, e
intervenir el particular (modificando su dirección, realizando obstáculos, etc.) constituye una acción
extraña a sus facultades e invasivas de las de otro sujeto.

Las obras que se realicen en infracción al principio sentado, autorizan la facción de tareas defensivas
por parte de otros propietarios y dan lugar a que le sean reembolsados los gastos en que hubiere
incurrido y las indemnizaciones consecuentes por los daños.

ARTÍCULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras
que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en
su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las
piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.

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Como lo precisa el artículo, el propietario de los bajos (terrenos inferiores), no debe impedir la
recepción “natural” de agua como manantiales, arena o piedras. Si los propietarios de los fundos
inferiores están obligados a recibir las aguas de los fundos superiores, por la misma razón deberán
recibir las arenas y piedras que se arrastren con tales aguas. Si puede hacerlo respecto de aquellos
desechos producidos por el hombre (industriales) arrastrados hacia predios inferiores, como también
de aguas, piedras y arena, si prueba que no causan perjuicio.

En cambio, el propietario del fundo inferior no está obligado a recibir las aguas subterráneas que
salen a la superficie por la intervención del hombre (v.gr., agua extraída de un pozo), o las aguas
pluviales caídas en techos y las aguas servidas, a menos, claro está, que se hubiese constituido una
servidumbre.

Así como el propietario del fundo inferior no tiene acción contra el titular del fundo superior cuando
tal arrastre le causare perjuicios, tampoco podrá efectuársele reclamo alguno si ello le beneficiase.

ARTÍCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es
indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar
pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero
quien construye la obra debe reparar los daños causados.

El artículo se ocupa del supuesto de instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una
obra. Cabe considerar los supuestos de la facción de mejoras o edificaciones. Ello, por cierto, excluye
la condición de definitiva y hasta quedaría autorizada la intervención jurisdiccional si, en un caso de
evidente abuso, aquellas ocasionan trastornos innecesarios a los vecinos.

Las construcciones en predios vecinos (mejoras o edificaciones), usualmente exigen realizar

construcciones provisorias en predios contiguos, como andamios, con el objeto de que desde allí se
labore o se impida que materiales afecten al vecino.

A su vez, del precepto se deduce que el vecino no tiene en tal caso derecho a oponerse, bien que
deja a salvo su derecho a ser indemnizado. Ello, por cierto, no excluye la necesidad del constructor
de requerir el correspondiente permiso para la colocación de los andamios o servicios, pero en caso
de negativa o silencio ante ese requerimiento, podrá aquel recurrir a la justicia para que lo obligue a
soportar las molestias.

Como se destaca, tales molestias son las indispensables para poder realizar la obra. El hecho de
tratarse de una limitación al dominio, impide —salvo exceso que cause daño por el obrar antijurídico
del constructor— la reclamación de indemnización alguna.

Las construcciones en predios vecinos (mejoras o edificaciones), usualmente exige realizar

construcciones provisorias en predios contiguos, como andamios, con el objeto de que desde allí se
labore o se impida que materiales afecten al vecino.

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ARTÍCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de
visión más cercana al inmueble colindante.

Bajo el término “vistas” el artículo engloba los supuestos en que el propietario vecino realiza
aberturas (ventanas, balcones, etc.) en su inmueble desde las que, de manera directa u oblicua,
puede acceder con su visión el predio contiguo.

Pues bien, el precepto prohíbe que las vistas se construyan en la pared medianera, dado que, por
tratarse de un condominio, su facción importaría traspasar el halo de facultades que tiene sobre esa
pared que pertenece a ambos vecinos. Fuera de ese caso, en las construcciones que realice dentro de
su predio, cada propietario puede abrir vistas solo a una distancia superior de las medidas mínimas
prescriptas. Es claro que una abertura en la pared lindera, afecta la privacidad del vecino cuando
están ubicadas a una distancia inferior a la indicada en las normas señaladas.

Hay distintas clases de vistas: las frontales y las laterales u oblicuas. En las primeras, la vista es
directa y, por ello, no pueden estar a una distancia menor a tres metros de la línea divisoria. En las
laterales u oblicuas, en cambio, la vista es más forzada, pues únicamente se logra torciendo la
cabeza, es decir mirando de costado, y por esa razón la ley es menos rigurosa y las admite hasta una
distancia de sesenta centímetros desde la línea de separación de las dos propiedades.

En punto a las distancias mínimas, cabe observar que el precepto admite que la reglamentación local
imponga una distancia distinta para cada caso.

Por último, el precepto explica el modo en el que ha de contarse la distancia. En caso de que se
violen las medidas mínimas, nace una acción a favor del poseedor o propietario del predio afectado,
para lograr judicialmente el restablecimiento de la situación al momento anterior en el que ella se
generó.

ARTÍCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero
no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

Tratándose de un muro lindero, la abertura de luces está permitida bajo determinadas pautas de
altura (la ventana debe estar colocada a una altura no menor a la de un metro ochenta centímetros)
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura. Ello persigue el propósito de evitar
que se mire u observe a través de ella. Por la altura mínima que la norma expresa, queda claro que
ellas —las luces— no permiten de ordinario la visión del hombre hacia el exterior, con lo que la
invasión al predio vecino resulta menor y no afecta su intimidad. Las medidas que fija el artículo se
aplican en tanto que las legislaciones locales no establezcan otra. Prevalecen, en su caso, las
establecidas por las municipalidades. En caso de que se violen las medidas mínimas, nace una acción
a favor del poseedor o propietario del predio afectado para lograr judicialmente el restablecimiento
de la situación al momento anterior en el que ella se generó.

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 ELEMENTOS DE DERECHOS REALES
DOMINIO

ARTÍCULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos
1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.

Elementos fijos con material no transparente, pueden serlo aquellos de cualquier sustancia (vidrios,
hierros, plásticos, etc.) en la medida que impidan la vista hacia el predio vecino y estén enclavados en
la abertura. La excepción se aprecia ajustada en la medida que en la instalación efectúe de manera
definitiva.

ARTÍCULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro,
aunque lo prive de la luz o de la vista.

Como consecuencia del carácter absoluto del dominio, es implícito que la acción de su titular se
ejerza sin otros condicionamientos que los resultantes del título, como también del orden público y
el numerus clausus. De manera que, si bien se protege el ejercicio del dominio aunque prive a
terceros de ventajas o comodidades, ello es así en tanto tal ejercicio no fuere abusivo. Pues bien, el
hecho de que las luces y vistas sean concretadas en un predio, en modo alguno impide que en el del
vecino se realicen obras que lo priven de las ventajas que den la luz, el aire o la vista.

En efecto, lo único que imponen las “limitaciones” en la materia, es que se realicen tales aberturas a
una distinta de aquella autorizada, pero no una servidumbre que impida al colindante desarrollar
plenamente su derecho de propiedad. Tal sería el caso de elevar una pared, hacer una construcción,
en fin, ejercer regularmente el derecho desde su fundo, “aunque lo prive [al otro] de luz o de la
vista”.

ARTÍCULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal
caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por sí mismo.

En el marco de las “limitaciones” que se imponen recíprocamente a los propietarios vecinos,

encontramos que la cercanía de árboles, arbustos u otras plantas puede alterar la normal tolerancia
entre ellos.

Por tal motivo, y solo en la medida en que ello acontezca, es que se regula el asunto en este artículo
autorizando a demandar el retiro de los árboles, arbustos u otras plantas. En el caso de las ramas,
ellas pueden avanzar sobre la propiedad vecina, en cuyo caso el dueño de esta podrá pedir al dueño
del árbol que las corte. Tratándose de raíces, está eximido de tal requerimiento y puede cortarlas
directamente, esto es por sí mismo.

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