Registro Público de la Propiedad y el Comercio

El Registro Público de la Propiedad y el Comercio es una institución mexicana

que se creó en 1869 y tiene como función controlar la propiedad inmueble de los
particulares y la del gobierno federal, así como aquellos actos legales que los
involucran.

Se define genéricamente a los registros como aquellas instituciones dotadas de fe

pública que brindan seguridad jurídica a los otorgantes de los actos, sus
causahabientes o terceros, a través de la publicidad, oponibilidad y a veces la
creación de estos actos jurídicos, o bien de hechos con relevancia jurídica.

Cada una de las 32 entidades federativas expide sus propias leyes del Registro
Público de la Propiedad con su Reglamento con fundamento en sus propios
códigos civiles, y el procedimiento de inscripción puede resumirse como sigue:

 Las inscripciones tienen efectos declarativos.

 Todo trámite se hará ante el sistema informático autorizado por la Dirección
General que capturará, almacenará, custodiará y otorgará seguridad para
que en lo posterior se consulte, reproduzca, verifique y transmita dicha
información, cuya firma electrónica ampara el conocimiento de esto al
Oficial Mayor.
 Una vez cargada la solicitud al sistema, se anotará físicamente en el Libro
de Gobierno, ya que aquí se contiene la relación de los documentos que la
acompaña. Este Libro llevará la autorización de la Dirección General.
 Los legajos que conforman al volumen llevarán una tarjeta Índice de Control
en la que constarán todos los movimientos de la propiedad inmueble.

Tanto la expedición de los certificados (los cuales ya pueden ser electrónicos,

también) como el préstamo de los volúmenes los proporciona la Oficina
Registradora a petición de parte interesada.

El Registro Público de la Propiedad está conformado por las siguientes secciones:

 Adquisiciones, hipotecas, gravámenes, arriendos y comodato.

 Sociedades y asociaciones civiles
 Testamentos autógrafos
 Auxiliar: aquí se verifican todos aquellos actos imprevistos que pudiesen
presentarse en la propiedad inmueble.

Todo registro se hace mediante solicitud escrita o por comparecencia del usuario,
y se acompañará de las copias del título que ampara al inmueble en cuestión y las
copias del plano o croquis de su construcción con las colindancias vecinas. Tras
su análisis, el encargado calificará la solicitud, y en un lapso menor a 10 días
hábiles emitirá la boleta correspondiente; toda inscripción formará un legajo que se
cargará al sistema mediante folio electrónico y, al igual que en el Oficio de
Hipotecas, el Registro Público de la Propiedad cobra derechos por la expedición
de certificados, copias de los legajos que conforman al volumen y la búsqueda de
información.

Desde 1870, con la promulgación y vigencia del Código Civil Federal para el
Distrito y Territorios administrados por el Gobierno Nacional hasta el Código "Elías
Calles" de 1928, surgió la cuestión del Patrimonio Inmueble Federal que se separó
del Registro Público de la Propiedad Distrital, pues los inmuebles con los que el
Gobierno Nacional cuenta son inalienables, inembargables e imprescriptibles, pero
aun así todos aquellos bienes raíces que ha incautado, adquiridos con ánimo de
dominio, arriendo o uso en función del Derecho Privado, producirán efectos
mediante inscripción ante el Registro Público del Patrimonio Inmueble Federal.
Cabe destacar que los actos jurídicos que les dan origen se otorgan ante Notario
Público con Fe Especial otorgado por la Federación para tales efectos y cuenta
con Libro Protocolo Especial; el funcionamiento de la Oficina Registradora del
RPPIF es muy parecido al del Registro Público de la Propiedad, y además las
inscripciones crean Sendos Oficios que se giran a la Contraloría de la Federación
(SFP) y a la Fiscalización Superior de la Federación para efectos de la Ley de
Responsabilidad Federal de Servidores Públicos, cuya publicación se hace en el
Diario Oficial de la Federación. Es importante destacar que se puede acceder a
dicha información en específico a través de solicitud ante el Instituto de Acceso a
la Información Pública Federal (IFAI).

Objetivo, necesidad y utilidad de la Institución

El principal objetivo de un Registro Público de la Propiedad es ofrecer la publicidad

de los actos jurídicos para brindar seguridad jurídica a terceras personas.

El Registro nació de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que
en un principio tuvo una necesidad meramente administrativa sin propósito de
publicidad pues no se había descubierto siquiera la conveniencia de esta. La
necesidad de la publicidad quedó manifiesta cuando la clandestinidad de las
cargas y de los gravámenes que recaían sobre los inmuebles fue tal que se hacía
imposible conocer la verdadera situación de estos entonces aquel registro que
nacido por una razón administrativa con miras a llevar una cuenta cada titular, se
convirtió en un registro con miras a la publicidad, y así, puede decirse que el
registro nació como un medio de seguridad del tráfico- jurídico.

El Registro Público es de gran utilidad a la sociedad toda vez que proporciona

certeza y brinda seguridad jurídica a las personas interesadas en celebrar un acto
jurídico de no existir el registro la sociedad viviría en un estado de incertidumbre.
La Función Registral La Función Registral consiste en dar publicidad a los actos
jurídicos que se inscriben en el registro, como contra presentación al pago de
derechos que hagan los usuarios del servicio para conocer la situación jurídica de
algún mueble inmueble o persona moral. Para que pueda llevar a cabo tal función,
el registro público de la propiedad necesita de una organización administrativa
dependiente de la administración pública local. Cabe señalar que, en el Distrito
Federal, el Registro Público de la Propiedad no es ente un autónomo; depende
directamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales del Gobierno del
Distrito Federal, recibe un presupuesto anual que le designa la dependencia citada
con la aprobación de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, los ingresos que
recauda el Registro Público no son para su beneficio sino para la hacienda local.

Los Principios Registrales

Los Principios Registrales son las orientaciones básicas del sistema registral y son
resultado de la sintetizacion del ordenamiento jurídico. Estos principios son
aplicables, salvo escasas excepciones, a todo tipo de Registros.

Consentimiento

Este principio consiste en que el Registro siempre presupone un titular registral y,

por tanto, para cualquier modificación o cancelación de los asientos, se requiere el
consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con excepción del
caso del mandamiento judicial que suple dicho consentimiento (por ejemplo, la
escritura que es firmada por un juez en rebeldía del demandado y es inscrita
posteriormente)

El artículo 3030 del Código Civil para el Distrito Federal dice acerca de este
principio:

Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial, o por

consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas sin necesidad de
expresión de causa. podrán obstante ser canceladas a petición de parte, cuando
el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de ley o por causas
que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación, debido
ha hecho que no requiera la intervención de la voluntad.

Tracto sucesivo

Este principio obedece al concepto filosófico de causalidad (solo puede inscribirse

la transmisión de lo que existe registrado previamente), esto es, la serie de actos
sobre un mismo bien llevan al último. Por tanto, no puede inscribirse un acto si no
está inscrito antes el acto que le da origen, es decir, debe coincidir el titular
registral con el vendedor.

El artículo 3019 del Código Civil para el Distrito Federal establece:

Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgo aquel o de la que vaya a resultar
afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de
inmatriculación judicial.

El artículo 3020 del Código Civil determina:

Inscrito o anotado un título, no podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior

fecha que refiriéndose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga por ser
incompatible. la incompatibilidad solo tendrá lugar cuando los derechos de que se
trate no puedan coexistir. Si solo se hubiere practicado el asiento de presentación
de aviso preventivo, tampoco podrá inscribirse otro título de la clase antes
expresada, mientras el asiento este vigente.

Una excepción a lo anterior esta en materia hipotecaria, la cual se puede ejecutar

aunque la hipoteca no esté registrada.

Rogación

Este principio se encuentra vinculado con el consentimiento. Consiste en que se le

solicita al Registro su actuación, debido a que el registro público no puede actuar
de oficio.

Por su parte, el artículo 3018 del Código Civil del Distrito Federal establece:

La inscripción o anotación de los títulos en el registro público puede pedirse por

quien tenga interés legitimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, por
notario, por mandato judicial o administrativo.

Prioridad

También llamado de prelación. Es uno de los principios registrales más

importantes, alrededor de él gira la utilidad del registro. Este principio consiste en
que “el primero en inscripción es primero en derecho”. No el primero en tiempo en
realizar el acto sino el primero en su registro. Esto es la base de la seguridad
jurídica.

El artículo 3013 del Código Civil señala:

La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se
determinara por la prioridad de su inscripción en el registro público, cualquiera que
sea la fecha de su constitución, observándose en todo caso lo dispuesto en los
artículos 3015 y 3016 de este ordenamiento.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva
será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se den los
avisos que previene el artículo 3016 de este código.

Si una anotación preventiva se hiciere con posterioridad a la presentación del

aviso preventivo, el derecho real motivo de este será preferente, aun cuando tal
aviso se hubiese dado extemporáneamente

Legalidad

Este principio, también llamado de calificación, confirma la vinculación estrecha

entre el derecho notarial y el registral. Consiste en que el registrador haga un
estudio de fondo y forma del documento a inscribir, es decir, el documento en que
se consigna el acto debe satisfacer los requisitos de forma y fondo que exige la ley
(calificación registral).

El artículo 3021 del Código Civil del Distrito Federal señala:

Los registradores previa la calificación extrínseca a que refiere el artículo siguiente

deberán inscribir o anotar, según corresponda, los documentos que se presenten
al registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días
hábiles siguientes al de su presentación, salvo las excepciones expresamente
establecidas en el presente código o en la ley registral.

Legitimación

La legitimación es uno de los principios más importantes de la actividad registral,

pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes
y su transmisión.

El artículo 3010 del Código Civil del Distrito Federal establece:

El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la

forma expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de
una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.

No podrá ejercitarse acción contradictoria del dominio del inmueble o derechos

reales sobre el mismo o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona
o entidad determinada, sin que previa o concomitantemente, se entable demanda
de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

Publicidad

Es la razón de ser del Registro, ya que se creó para dar seguridad jurídica frente a
terceros, y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y
de algunos muebles y a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan.
Consiste en permitir al público la consulta de las inscripciones.

El artículo 3001 del Código Civil establece:

El registró será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir
a las personas que lo soliciten, acrediten o no interés, que se enteren de los
asientos e información que obren en el acervo registral. También tienen la
obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que
figuren en los folios del registro público, certificaciones de existir o no asientos
relativos a los bienes, o a personas morales, que se señalen, y de expedir los
certificados a que se refiere el artículo 3016 del presente ordenamiento.

Inscripción

Todo asiento registral deber ser materializado para que de manera objetiva se
pueda conocer el acto que se celebró. Se puede dividir la inscripción en material,
en relación con el acto; y formal, en relación con los documentos. Esta división
obedece a una discusión: ¿Qué se inscribe, el acto celebrado o el documento que
le contiene? Consideramos que el registro, atendiendo a sus causas finales, debe
inscribir ambos; es decir tanto un documento que cubre los requisitos de forma y
validez, de forma necesariamente instrumental, como un acto o hecho relevante
para las partes, que está contenido en ese instrumento pero con vida propia,
independiente a aquel que es la materialización del negocio jurídico. Toda
inscripción debe constar en los folios, sean documentales o electrónicos (art. 21,
Código de Comercio), o en los libros de los registros.

Especialidad Este principio consiste en la especificación pormenorizada de las

características del objeto a inscribir: naturaleza del acto que dio origen al derecho
real, nombres y generales de las personas que intervinieron en el acto, fecha del
título, registrador que lo autorizo y hora de presentación del documento.

Este principio denominado también de especificación o de determinación, obliga a

concentrar el bien, los sujetos y el derecho inscritos. se encuentra regulado en el
artículo 3061 del código civil que dice:

Los asientos de inscripción deberán expresar además de lo señalado en el artículo

que precede, lo siguiente:

I. Derogada.

II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refiere la fracción anterior, cuando
conforme a este código y la ley registral deban expresarse en el título;
IV.- Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que podrá
exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima asegurada
cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los intereses
determinados o determinables conforme a lo pactado en el instrumento, si se
causaren, y la fecha desde que deban correr;

V.- Los nombres de las personas físicas o en su caso la denominación o razón

social de las personas morales a cuyo favor se haga la inscripción y de aquellas
de quienes procedan inmediatamente los bienes. cuando el título exprese las
generales, el registro federal de contribuyentes o la clave única de registro de
población de los interesados, se hará mención de dichos datos en la inscripción;

VI.- La naturaleza del hecho o negocio jurídico; y

VII.- la fecha del título, numero si lo tuviere y el notario o funcionario que lo haya
autorizado.

Si el título presentado contiene lo señalado anteriormente, el registrador no podrá

solicitar información o documento adicional.

Fe Pública Registral

Principio regido por el imperativo de la fe pública, por lo que se le llama fe pública

registral. La fe pública es un imperativo jurídico o coacción que obliga a tener
como verdaderos determinados hechos o acontecimientos, sin que podamos
decidir en principio sobre su objetiva verdad. Es decir la fe pública registral da una
presunción de existencia y validez a los actos expedidos por el titular de la fe
pública registral.

Tercero Registral

Este principio es consecuencia natural del principio de la fe registral y un poco de

todos en conjunto. Consiste en que un acto no parará perjuicio a aquellos terceros
que habiendo adquirido la propiedad o derecho real sobre el mismo bien, hayan
inscrito el acto correspondiente.

El artículo 3007 del Código Civil dispone: "Los documentos que conforme a las
leyes sean registrables y no se registren, solo producirán efectos entre las partes y
no en perjuicio de tercero."

El artículo 3009 del Código Civil señala: "Los actos o contratos que se otorguen o
celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se
invalidaran en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después
se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud
de título no inscrito aun siendo valido o por causas que no resulten claramente del
mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicara al último adquirente
cuya adquisición se haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de
orden público. en cuanto a adquirentes a título gratuito, gozaran de la misma
protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Se llama tercero registral a la persona que inscribe un derecho real adquirido de

buena fe y a título oneroso, si ese derecho se adquirió de quien aparecía como su
titular en el registro público de la propiedad. Una vez inscrito su derecho es
oponible y preferente a cualquier otro supuesto titular con derecho anterior, pero
no inscrito.

Por lo que refiere al tercero registral, sus características son:

 Que haya inscrito un derecho

 Que este derecho lo haya adquirido de quien aparece como titular legítimo
de acuerdo con los datos que ofrece la publicidad del registro público.
 Que sea de buena fe, esto es, que no haya conocido los vicios en las
anotaciones y asientos del registro si las hay.
 Que haya adquirido su derecho a título oneroso. En caso de conflicto de
derechos entre un adquirente a título oneroso y uno a título gratuito, se le
da preferencia al primero.

Documentos inscribibles

Respecto a los documentos inscribibles, el artículo 3005 del Código Civil dispone:

Sólo se registrarán:

I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;

{Por documento auténtico debe entenderse el que emana de una autorización o
fedatario}

II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;

III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley,
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el Notario, el
Registrador, el Corredor Público o el Juez competente, se cercioraron de la
autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá
estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo.

En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás
derechos reales sobre inmuebles;

II. La constitución del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor de
seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y

IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

Por su parte, el artículo 25 de Código de Comercio dispone:

Los actos que conforme a este Código u otras leyes deban inscribirse en el
Registro Público de Comercio deberán constar en:

I.- Instrumentos públicos otorgados ante notario o corredor público;

II.- Resoluciones y providencias judiciales o administrativas certificadas;

III.- Documentos privados ratificados ante notario o corredor público, o autoridad

judicial competente, según corresponda, o

IV.- Los demás documentos que de conformidad con otras leyes así lo prevean.