Modelo de Avaluo Rural en Colombia

JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA
ING. AGRÍCOLA / ING. CIVIL

CALLE 57 A # 1-A W-87 CEL:3182092508
AVALÚO COMERCIAL DE INMUEBLE RURAL
CLASE DE INMUEBLE: RURAL
DIRECCIÓN: FINCA SAN ROQUE
VEREDA: ESPINALOZA
MUNICIPIO: BARAYA
DEPARTAMENTO: HUILA
SOLICITANTE: El s i g u i e n t e informe se
realiza en desarrollo del curso de
avalúos adelantado por TECNI-
INCAS
INTEGRANTES DEL
GRUPO DE NEIVA: Hernán Avilés Suarez
Jesús Alfonso Lara Mosquera
Dorcey Muñoz Díaz
Luis Antonio Penagos
Fredy Murcia
Armando Gutiérrez
José Lirce Peralta
Sandra Lucía Tafur
Claudia Jimena Sánchez
Neiva, 20 de octubre de 2019

FECHA DE
INFORME DE AVALÚO RURAL RECIBO Pág. 2
GRUPO:
NEIVA GESTIÓN ACADÉMICA
2019-OCTUBRE 20 De: 28
Figura 1. Fachada casa Principal
JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA –Cel.: 3182092508 Informe de avalúo rural con fines académicos – Sin Validez Legal
FECHA DE
GRUPO:
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE: Profesor de Rurales – Dr. JOSE JAIR RONDON
1.2. RADICACIÓN: 000-02.
1.3. TIPO DE INMUEBLE: INMUEBLE RURAL.
1.4. TIPO DE AVALÚO: Avalúo Rural. COMERCIAL
1.5. DEPARTAMENTO: Huila.
1.6. MUNICIPIO: Baraya.
1.7. VEREDA: Espinaloza.
1.8. CORREGIMIENTO: No aplica
1.9. BARRIO O URBANIZACIÓN: NO APLICA.
1.10. NOMBRE DEL PREDIO: FINCA SAN ROQUE
1.11. MARCO JURÍDICO: Normatividad vigente para avalúos Rurales.
1.12. PLANCHA IGAC: Plancha IGAC: 324IA1.
1.13. DESTINACIÓN ACTUAL: Destinación AGROPECUARIA.
1.14. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: Domingo 6 de octubre de 2019.
2. INFORMACIÓN CATASTRAL
Relacionar el área del predio el número predial o cedula catastral completo, zonas físicas y económicas, con indicación
de las áreas parciales para cada zona y el avalúo vigente.
No Predial:
Dirección:
VIGENCIA DE LA ZONA DESCRIPCIÓN ZONA VALOR ÁREA DE ÁREA DE AVALÚO

ACTUALIZACIÓN HOMOGÉ DE LA ZONA HOMOGÉNEA ACTUAL DE LA TERRENO CONSTRUCCIÓ CATASTRAL
NEA HOMOGÉNEA ECONÓMICA ZONA Has N VIGENTE
FÍSICA FÍSICA HOMOGÉNEA M2
ECONÓMICA
Octubre 2019 U.F-1 Montañosa – U.F-1 35.6939 111.2 $ 211.645.000

pastoreo poco
intensivo
Octubre 2019 U.F-2 Plana - arable U.F-2 55.258
Cuadro 1. Zonas fisiográficas
FECHA DE
GRUPO:
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
 Escrituras: escritura No. 479 de marzo 30 de 1.981 notaria segunda del circulo notarial de Neiva , Escritura No.
3.244 de diciembre 20 de 1982 de la notaria primera del circulo notarial de Neiva; Escritura 208 de Enero 25 de
1.988 de la Notaria segunda del circulo Notarial de Neiva, Escritura No.5.149 de de Diciembre 14 de 1.989
Notaria segunda del circulo notarial de Neiva; Escrituras Nos. 54, 97,045, 016 de de mayo 9 de 2002, septiembre
8 de 2009, mayo 28 de 2015 y marzo 13 de 2015 en su orden de la Notaria única del municipio de Baraya y la
escritura No. 5.119 de diciembre 7 del 2015 de la Notaria tercera del circulo notarial de Neiva.
 Folios de Matrícula Inmobiliaria: 200-815.

 Certificado Catastral: 41-078-00-00-00-00-0002-0038-0-00-00-0000
 Certificación de norma de uso de acuerdo con lo establecido por el Plan de Ordenamiento Territorial o Norma
vigente.
 Planos (Escribir: escala, fecha de realización y persona que lo elaboró): ANDRÉS SUAREZ, octubre 16/2019.
 Reglamento de Propiedad Horizontal no Aplica.
 Otros Plano levantamiento por GOOLE EARTH.
4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
4.1. PROPIETARIOS:
MARÍA MAGUY SILVA SERRANO C. C. 26.415698
NARCISO TOVAR c. c. 4.890.668
EDIT COVALEDA CORTES c. c. 51.780.657
MARÍA ANTONIA CORTES DE DURAN
DIANA MARCELA ROJAS BURGOS C. C. 26.460.558
ARCADIO CORTES AVILA
BEATRIZ CORTES DE SOTO
Folio de matrícula N0-200-815. Es el numero original permanece activo y no ha sido anulado por cuanto en el se
presentan venta de derechos de herederos y segundas ventas a personas que se legalizan , pero que no se han
efectuado correctamente las divisiones materiales por des englobe de conformación legal que permita la constitución
de nuevos folios .
4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: escritura No. 479 de marzo 30 de 1.981 notaria segunda del circulo notarial de Neiva ,
Escritura No. 3.244 de diciembre 20 de 1982 de la notaria primera del circulo notarial de Neiva; Escritura 208 de Enero
25 de 1.988 de la Notaria segunda del circulo Notarial de Neiva , Escritura No.5.149 de de Diciembre 14 de 1.989
Notaria segunda del circulo notarial de Neiva; Escrituras Nos. 54, 97,045, 016 de de mayo 9 de 2002, septiembre 8
de 2009, mayo 28 de 2015 y marzo 13 de 2015 en su orden de la Notaria única del municipio de Baraya y la escritura
No. 5.119 de Diciembre 7 del 2015 de la Notaria tercera del circulo notarial de Neiva.
4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: Folia de matrícula No. 200-815 dela oficina de instrumentos públicos de Neiva, pese
a que aparecen varios propietarios este documento aun aparece con todos los registros de todo el predio por cuanto
no se ha originado des englobe.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR: El predio San Roque hace parte de un sector de explotación Ganadera
de leche, ceba y levante constituido por pastos naturales y mejorados en otra hora predominaba el cultivo del arroz,
pero la reforestación y el descuido del trato de las fuentes hídricas, varias de ellas han desaparecido y las que aún
permanecen su caudal se ha desmejorado notoriamente.
5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: carretera principal del nororiente que comunica a la capital del departamento del
Huila con los municipios de Tello, Baraya y Colombia, proyectada como troncal del pacifico, kilómetro y medio antes
de Baraya se toma el carreteable hacia el desierto de la Tatacoa. por este se ingresa a la vereda Caballeriza
jurisdicción del municipio de Baraya y 3.5 kilómetros adelante esta el cruce que conduce a la finca Sam Roque
5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: En el predio predomina la actividad agropecuaria hay existencia de cultivos
combinados con producción ganadera de explotación lechera.
5.3. DESARROLLO: Como principal actividad observada encontramos pequeños cultivador4es de arroz, combinando
cultivos de maíz y plátano de subsistencia, igualmente cultivos de papaya de producción de mercado denominados
cultivos transitorios. Igualmente, en la zona y sector adyacente predomina cultivos de cacao esto con razón a lo
FECHA DE
GRUPO:
agrícola y en lo pecuario se observó ganadería de levante, ceba y cría y leche, y explotación piscícola se vieron lagos
de producción de autoconsumo.
5.4. NIVEL SOCIO – ECONÓMICO: aproximadamente el 40 % de las propiedades se encuentra en manos de latifundistas
con extensiones que superan las 100 hectáreas, el porcentaje restantes lo conforma pequeños productores
agropecuarios que derivan su sustento de pequeños cultivos de arroz, cacao y cultivos de pan coger. algunas áreas
aledañas se consideran de conservación turística por su cercanía al desierto de la Tatacoa.
5.5. COMERCIALIZACIÓN: La producción agrícola se comercializa a nivel municipal en la plaza de mercado del municipio
de Baraya en mayor producción se mercadea en los centros de abastos y el arroz en los molinos Roa y Flor huila de
Neiva
5.6. VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS: Carretera pavimentada Neiva un kilómetro y medio antes de Baraya con
desvió a mano izquierda se toma el carreteable destapado al desierto de la Tatacoa hasta hallar el kilometro 4 , donde
se desvía a mano izquierda y se recorre 1 kilometro 502 metros hasta el predio San Roque , pasando por tres portones
hierro se encuentra la vivienda principal a 510 metros sobre el nivel mar en la coordenadas N02°21.718” W075°
33.139”
5.7. SERVICIOS COMUNALES: En el aspecto educativo, EN LA CABECERA MUNICIPAL DE Baraya se encuentra el

Centro Educativo de educación media Antonio Baraya y en la vereda La Espináosla se encuentra una escuela de
básica primaria en el sector de Caballerizas, en salud se considera primordial la subsidiada por el municipio a través
de SISBÉN y cuenta con hospital y centros de salud en varios sectores, COMO SERVICIOS COMUNALES en general
tiene la Notaria única de Baraya, el banco Agrario.
5.8. SERVICIOS PÚBLICOS: Las redes de servicio público con que cuenta el sector Energía Eléctrica y la calidad de los
mismos, incluyendo el servicio de transporte público informal (Mototaxismo y carros particulares),
5.9. SITUACIÓN DE ORDEN PUBLICO: De la información tomada a la comunidad vecina del predio y el sector
manifestaron no existir problemas de orden público.
5.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: No hay proyectos a la vista que motiven una futura valorización, EL ESTADO
DE CONSERVACION POR PARTE DE LA COMUNIDAD A DESMEJORADO EL CAUDAL DE LAS FUENTES
HIDRICAS, originando perdida de espacios de terreno cultivables por gravedad, situación que presenta
desmejoramiento en el precio de las propiedades. por lo tanto, no hay perspectivas de valorización.
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Acuerdo 08 de junio de 2017 por el cual el concejo municipal de Baraya Huila
en uso de sus atribuciones constitucionales y legales.
7. El predio corresponde a un inmueble rural y a las normas vigentes por el EOT.

.
8. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
8.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO
7.1.1 UBICACIÓN:
FECHA DE
GRUPO:
Vereda LA ESPINALOZA, y se accede al sitio por carretera pavimentada desde la cabecera de Baraya a una
distancia aproximada de 1.5 km por vía que conduce a Neiva; y desde allí se desvía por carretera adoquinada un
kilómetro y hasta llegar a la zona por carreteable destapada hasta llegar a la vivienda principal, que se georreferencia
así: N2°08’32”, y W75°5’4.91”.
7.1.2 ÁREAS: Como PH no aplica.
FUENTE ÁREA (Has)
Plano topográfico, (sin desenglobe) 90.9520
Escritura N° 5119 50.00
Cuadro 2. Área total predio San Roque –Baraya (Huila).
7.1.3 LINDEROS Y DIMENSIONES: Partiendo del punto 1 por el norte hasta el puno 5 en línea quebrada se lindera con el
predio Espinaloza en una distancia de 1,436.39 metros. Del punto 5 hasta el punto 20 en línea quebrada por el oriente
en una distancia de 1,293.25 metros con Predio Guayaquil. Partiendo del punto 20 cogiendo línea casi recta con
rumbo sur occidente hasta llegar al punto 23 en una distancia de 521.23 con la misma hacienda Guayaquil. Del
punto 23 al 26 en distancia de 634.34 metros con Hacienda Manila. Del punto 26 al 30 con predios de Amín
Perdomo en 307.28 metros cogiendo el mismo rumbo occidente. Del punto 30 al 31 con Narciso Tovar en una
distancia de 78.06 metros. Del punto 31 al punto de partida N°1, 941.45 metros con predio Las Mercedes.
7.1.4 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El predio está conformado por dos zonas diferenciables:
U.F-1: Zona con relieve escarpado, que oscila entre 20% y 30%, con uso de ganadería poco intensiva.
U.F-2: Zona con fisiografía Plana en la parte baja y ondulaciones diversas en la zona intermedia.
7.1.5 CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS: Datos de condiciones extraídas del EOT (acuerdo 08 del 30 de junio de 2017).
ALTURA: aproximadamente 520 msnm en la parte donde se ubica la casa principal.
TEMPERATURA: La temporada calurosa dura 1,8 meses, del 9 de agosto al 3 de octubre, y la temperatura máxima
promedio diaria es más de 32 °C. El día más caluroso del año es el 6 de septiembre, con una temperatura máxima
promedio de 33 °C y una temperatura mínima promedio de 22 °C.
La temporada fresca dura 1,6 meses, del 30 de octubre al 19 de diciembre, y la temperatura máxima promedio diaria
es menos de 30 °C. El día más frío del año es el 20 de noviembre, con una temperatura mínima promedio de 21 °C y
máxima promedio de 30 °C.
PRECIPITACIÓN: Para mostrar la variación durante un mes y no solamente los totales mensuales, mostramos la
precipitación de lluvia acumulada durante un período móvil de 31 días centrado alrededor de cada día del año. Baraya
tiene una variación extremada de lluvia mensual por estación.
Llueve durante el año en Baraya. La mayoría de la lluvia cae durante los 31 días centrados alrededor del 12 de
noviembre, con una acumulación total promedio de 141 milímetros.
La fecha aproximada con la menor cantidad de lluvia es el 9 de agosto, con una acumulación total promedio de 24
milímetros.
PISO TÉRMICO: Cálido Seco.
FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES: Distribución de lluvias y temperatura.
DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS: En Baraya, los veranos son cortos, muy caliente, húmedo y mayormente nublados y
los inviernos son cortos, caliente, opresivos, mojados y nublados. Durante el transcurso del año, la temperatura
generalmente varía de 21 °C a 33 °C y rara vez baja a menos de 20 °C o sube a más de 35 °C.
NÚMERO DE COSECHAS: 2 Por Año.

VEGETACIÓN NATURAL: Pastos naturales: Tiatino, grama, y puntero. Guácimo, Iguá, dinde y guadua, en la parte
baja. Cactus, cruceto, pelá. entre otras.
FECHA DE
GRUPO:
ZONAS DE VIDA: Zona tropical.
7.1.6 SUELOS: Las tierras que conforman esta subclase presentan un relieve plano a inclinado, con pendientes 0-3-7% y
hasta 12% de texturas moderadamente finas a finas, moderadamente profundos, limitados en su profundidad, por la
presencia de cascajo y pedregones; así como por las condiciones climáticas, tales como la alta evapotranspiración y
lluvias no suficientes durante un semestre, para el normal desarrollo de los cultivos.
Está compuesta esta subclase por los suelos pertenecientes a las siguientes unidades:PRAc, PRAd; PXAa, PXAal,
PXAb, PXAbl, PXAbp, PXAc; PXGa, PXGb, PXGb2, PXGcl, PXGc2; PXBa; PXCa, PXCb; PXLa, PXLb, PXLb2;
localizadas en el paisaje de piedemonte de clima medio a seco y cálido seco.
La mayor parte de estos suelos están ubicados en el piso térmico cálido, donde cultivos como la caña de azúcar,
maíz, sorgo, tabaco, soya, ajonjolí, plátano y arroz dan buenos resultados, si cuentan con riego. También son aptos
para cacao en sectores seleccionados y ganadería extensiva (levante y ceba), mejorando los potreros con pastos
resistentes a la sequía como puntero, trenza, angleton, guineo, pará y leguminosas. Las principales limitantes del
uso son los factores climáticos la susceptibilidad a la erosión y la profundidad efectiva del suelo. Esta clasificación
está comprendida en U.F-2, parte intermedia y baja del predio.
En general los problemas de manejo que presentan los suelos de esta tierra son:
a. Baja fertilidad y problemas de asimilación de nutrientes (suelos ácidos).

b. Pendientes moderadas (no mayores del 12%).
c. Susceptibilidad ligera y moderada
d. Profundidad efectiva de los suelos.
Las prácticas de manejo recomendables entre otras son:

a. Aplicación de fertilizantes completos (NPK) y encalamiento periódico.
b. Cultivos en curva de nivel, barreras vivas y fajas de contorno.
c. División de potreros y rotación del ganado para evitar el sobrepastoreo.
d. Selección e implantación de gramíneas y leguminosas, así como pastos de corte para
suministro del ganado y/o para henificación o ensilaje.
TIERRAS DE LA CLASE VIII.
Por sus limitaciones permanentes de clima, suelo, relieve, erodabilidad, afloramiento de roca, los suelos de roca, los
suelos de este grupo de manejo no son aptos para ninguna actividad.
Componen esta subclase las unidades cartográficas siguientes: Zona escarpada.
LXAe3, LXAf2; LXCc3, LXCd3, LXCe2; ME; MEBe, MEBf, MEBg; MHAd, MHAe, MHAf, MHAf2, MHAg, MHAg1;
MHEe, MHEf, MHEg;, MLAg; MLBf2, MLBg; MLCe, MLCf, MLCg; MLGf, MLGf2, MLGg, MLGg1, MLGg2; MQAf2,
MQAg1, MQAg2; MQBg; MQEf3, MQEg2; MQFf2, MQFg, MQFg2, MQFg3; MRAf3, MRAg2; MRAg3; MXAf3,
MXAg2; MXBf2; MXCf3, MXCg2, MXCg3; MXEf2, MXEf3, MXEg2, MXEg3; MXFg3; PXEc3, PXEd2, PXEd3, PXEe2,
PXEe3, PXEf2; PXlc4, PXld3, PXld4; PXJe3, PXJd2; PXld3; PXJf2; PXNe, PXNe2, PXNf3; VXLd2, VXLe, VXLe2,
VXLe3, VXLg3.
Comprendida por la zona U.F-1, correspondiente a la parte escarpada.
7.1.7 RECURSOS HÍDRICOS: Río Guarocó y caño natural que corre por la parte media del predio.
7.1.8 FRENTE A VÍAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: El del acceso al predio.
7.1.9 VÍAS INTERNAS: Una servidumbre de paso, que sirve para la entrada a los diferentes lotes.
7.1.10 CERCAS PERIMETRALES INTERNAS: Cerca perimetral principal en piedra y alampua cuatro hilos en la mayor parte
de las divisiones internas, y cerco linderante con postería en madera de la zona.
FECHA DE
GRUPO:
7.1.11 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: Agropecuaria en mayor escala, y agrícola

en cultivos transitorios. Cultivos permanentes de cacao con producción mínima.
7.1.12 FORMA GEOMÉTRICA: Irregular.
7.1.13 REDES DE SERVICIOS: Acueducto veredal, y energía eléctrica.
7.1.14 IRRIGACIÓN: Cuenta con canal de riego que sirve ocasionalmente y que depende de las condiciones climáticas.
Bombeo ocasional.
7.1.15 OTROS: No aplica.
7.1.16 UNIDADES FISIOGRÁFICAS:
Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Correspondiente a suelos clase agrológica III, con aptitud agronómica VXLe3 (ver
inciso 7.1.6.
Unidad Fisiográfica 2 (U.F.2): Correspondiente a suelos clase agrológica VIII y aptitud PXAa (ver inciso 7.1.6).
7.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN
Existe una vivienda principal con las siguientes características:
7.2.1 NIVELES O NUMERO DE PISOS: uno.
7.2.2 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.
Estructura: Tradicional-bahareque Puertas: Madera y metálica Carpintería: Combinada

Mampostería: Muros bahareque Ventanas: metálica Baños: uno.
Fachada: terminada. Cielo Raso: NA Acabados: normales
Cubierta: Zinc Iluminación: Adecuada Otros: NA
Pisos: Cemento afinado. Divisiones: NA
7.2.3 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular.
7.2.4 VETUSTEZ: Mas de 40 años.
7.2.5 DISTRIBUCIÓN INTERNA: Describir por piso las dependencias. Ejemplo:
Primer Piso: 4 alcobas, un baño, una cocina, un corredor perimetral.
7.2.6 ÁREAS Y FUENTE
FUENTE USO ÁREA (M2)
CASA MEDIDA EN EL TERRENO HABITACIONAL 111.00
BODEGAS-MAQUINARIA VARIOS 114.00
TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 225.00
Cuadro 3. Área construida casa principal.
FECHA DE
GRUPO:
7.2.7 ANEXOS:
FUENTE USO ÁREA (M2)
MEDIDA EN EL
FAMILIAR 15.58
TERRENO-HORNO
COCHERA PORCÍCOLA 8.16
Cuadro 4. Área de anexos.
8 MÉTODO DE AVALÚO
8.1 Método de comparación o de mercado.
Se tienen los siguientes métodos de acuerdo a lo establecido por la Resolución 620 de 2008:
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables
al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien,
o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo,
con una tasa de capitalización o interés.
Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de
avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno.
9 ANÁLISIS DE ANTECEDENTES: Sin antecedentes.
10 CONSIDERACIONES GENERALES
Se analizaron las siguientes fortalezas y debilidades, como tales:
FORTALEZAS:
- Cercanía del predio al casco urbano y fácil acceso.

- Facilidad para identificar la fisiografía del terreno.
- Se cuenta con suficiente área plana para establecer cultivos secanos.
- Clima y el terreno favorecen la diversificación de cultivos.
- No hay problemas de orden público.
- Está influenciado por la cuenca del río Guarocó.
- Disponibilidad de servicios públicos, como energía eléctrica, acueducto veredal.
- Recurso humano disponible debido a la cercanía a la cabecera municipal.
FECHA DE
GRUPO:
- Cuenta con una zona apta para desarrollar proyectos caprinos.

- Posibilidad de aprovechamiento como fuente comercial de productos de cantera, como agregados pétreos.
DEBILIDADES:
- Influencia directa a la zona desértica.

- Porcentaje de zona improductiva es elevado.
- Bajo potencial de cargue para sostenimiento ganadero (capacidad de carga).
- Uso inadecuado o desmedido de material vegetativo que origina desertificación en la zona.
- Ausencia de instituciones estatales para fomentar proyectos productivos.
- Alto costo de mantenimiento de la infraestructura instalada tanto de cerramientos y construcciones anexas.
11 INVESTIGACIÓN ECONÓMICA
11.1 INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Escribir las ofertas y avalúos realizados por otras entidades, mencionando la fuente,
fecha, áreas, valores y usos.
Para el Método de Comparación o de Mercado se requiere se relacionen las ofertas comparables de bienes
semejantes en el formato de Excel establecido y UBICADOS en el plano del sector donde se ubica o localiza el
inmueble, igualmente se debe hacer un análisis de los datos de mercado donde se explique cómo se determinó el
valor para el predio objeto de avalúo a partir de ellos.
Se debe tomar las fotografías a los predios en oferta o si son consultadas de periódicos, revistas o internet fotocopia
de las mismas o impresión de los reportes.
INVESTIGACIÓN DIRECTA: Describir la forma en que se realizó la consulta a los profesionales inmobiliarios o a
las personas que indagó sobre los valores ya sean constructores, arquitectos o cualquier profesional que apoyo la
investigación. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas
son un apoyo al proceso valuatorios, pero no son en sí los determinantes del avalúo.
Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no
podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado.
En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de
juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización
del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de
estimación.
11.2 VALORES ADOPTADOS
Se aplica valores para terrenos y construcción de vivienda principal.
12 RESULTADO DEL AVALÚO
-Terrenos:
FECHA DE
GRUPO:
Con base al estudio efectuado en la zona, se pudo establecer valores de mercado para suelos homogéneos, para
cada zona diferenciada: U.F-1 y U.F-2. El cuadro siguiente muestra los valores arrojados:
1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO-LOTES DE TERRENO: ZONA U.F-1

LOTES TERRENO VR. ($/HA) RESULTADO:
VALOR LOTE
GENERADOS ($) ÁREA (HAS) UBICACIÓN-REF CEL. TEL/CEL
OBJETIVO ($)
A $500.000 15 $ 7.500.000 FINCA LA MERCEDES CONTACTO PERSONAL
20 FINCA LA ESPINALOZA 3102100074

B $450.000 $ 9.000.000
C $500.000 50 $ 25.000.000 FINCA GUAYAQUIL-1 8717612
A AVALUAR 35,6939 $ 17.252.052

PROMEDIO: $ 483.333
NOTA: LOS INMUEBLES POSEEN SIMILARES CARACTERISTICAS AL INMUEBLE OBJETIVO.
Cuadro 5. Ofertas de mercado para zona U.F-1.
COEF
DESV. ESTÁNDAR ASIMETRÍA MODA MODA X BARRA VR. MAX VR. MIN
VARIACIÓN (%)
28.867,51 -1,732050808 500.000,00 500.000,00 483.333 5,97 512.188 454.478
Cuadro 6. Estadísticos para zona U.F-1.
1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO-LOTES DE TERRENO: ZONA U.F-2

LOTES TERRENO VR. ($/HA) RESULTADO:
VALOR LOTE
GENERADOS ($) ÁREA (HAS) UBICACIÓN-REF CEL. TEL/CEL
OBJETIVO ($)
A $11.000.000 12 $ 132.000.000 FINCA DE AMÍN PERDOMO CONTACTO PERSONAL
20 FINCA MANILA 3112288224

B $10.000.000 $ 200.000.000
C $11.000.000 30 $ 330.000.000 FINCA GUAYAQUIL2 8717612
A AVALUAR 55,2581 $ 589.419.733

PROMEDIO: $ 10.666.667
NOTA: LOS INMUEBLES POSEEN SIMILARES CARACTERISTICAS AL INMUEBLE OBJETIVO.
Cuadro 7. Ofertas de mercado para zona U.F-2.
FECHA DE
GRUPO:
COEF
DESV. ESTÁNDAR ASIMETRÍA MODA MODA X BARRA VR. MAX VR. MIN
VARIACIÓN (%)
577.350,27 -1,732050808 11.000.000,00 10.666.667 5,41 11.243.733 10.089.600
Cuadro 8. Estadísticos para la zona U.F-2.
- Construcción:
Teniendo en cuenta que la vivienda tiene una vida útil de 70 años, y edad de la construcción aproximada de 40 años, un
estado de conservación de 2, y un valor de construcción de $300.000/m2, se tiene los siguientes datos que arroja el siguiente
cuadro:
B. AVALUO DE CONSTRUCCIONES
B. AVALUO
VIVIENDA - INCLUYE DE CONSTRUCCIONES
MEJORAS
METODO
VIVIENDAREPOSICIÓN
- INCLUYE MEJORAS
METODO
LOTE REPOSICIÓN
TERRENO Y CONSTRUCCION REF COL CASO Y
LOTE TERRENO
VIDA ÚTIL (AÑOS) : Y CONSTRUCCION 70 REF COL CASO Y
VIDA ÚTIL (AÑOS) : 70
2
ESTADO CONSERVACIÓN Y= 5
ESTADO CONSERVACIÓN Y= 2 5
EDAD INMUEBLE (AÑOS): 40
EDAD INMUEBLE (AÑOS): 40
$0
VR TERRENO ($):
VR TERRENO ($): $0
VR. CONSTRUCCIÓN NUEVA ($): $ 33.300.000
VR. CONSTRUCCIÓN NUEVA ($): $ 33.300.000
AREA CONSTRUIDA INMUEBLE (M2) 111,00
AREA CONSTRUIDA INMUEBLE (M2) 111,00
DEPRECIACIÓN Y: 46,32
DEPRECIACIÓN Y: 46,32
VALOR CONSTRUCCIÓN CON DEMERITO: $ 17.876.391
VALOR CONSTRUCCIÓN CON DEMERITO: $ 17.876.391
AVALUO ($): $ 17.876.391
AVALUO ($): $ 17.876.391
VALOR TOTAL ($/M2CONSTRUCCION) : $ 161.049
VALOR TOTAL ($/M2CONSTRUCCION) : $ 161.049
VALOR TOTAL ( $/M2 DE TERRENO):
VALOR TOTAL ( $/M2 DE TERRENO):
AREA 0,00
AREA TOTAL
TOTAL DEL
DEL TERRENO
TERRENO (M2)
(M2) 0,00
TOTAL
TOTAL VALOR
VALOR INMUEBLE
INMUEBLE (terreno
(terreno mas
mas
construccion):
$
$ 17.876.391
17.876.391
construccion):
NOTA:
NOTA: La
La parte
parte construida
construida tiene
tiene mas
mas de
de 40
40 años.
años.
Vida Técnica: cien (100) años.

Vida Remanente: noventa y cinco (30)
(30) años.
años.
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE DE 2008

2008 (23
(23 septiembre 2008)“Por la
septiembre 2008)“Por la cual
cual se
se
para los
establecen los procedimientos para los avalúos
avalúos ordenados
ordenados dentro
dentro del
del marco
marco de
de la
la
Ley 388
Ley 388 de
de 1997”.
1997”.
Artículo 2º.
Artículo 2º. Parágrafo.
Parágrafo. -- Se
Se entiende
entiende por
por vida
vida remanente
remanente la la diferencia
diferencia entre
entre la
la
vida útil
vida útil del
del bien
bien y
y la
la edad
edad que
que efectivamenteposea
efectivamenteposea el
el bien.
bien. Para
Para inmuebles
inmuebles cuyo
cuyo
sistema constructivo seamuros de carga, la vida útil será de 70 años y para los
sistema constructivo seamuros de carga, la vida útil será de 70 años y para los
que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
vida útil será de 100 años.
Cuadro 9. Valores para la construcción de vivienda principal.
FECHA DE
GRUPO:
NOTA: SOLO SE AVALUÓ LA CASA PRINCIPAL Y LOS LOTES DE TERRENO.
- Resumen de precios:
ÍTEM ÁREA (Has) VALOR UNITARIO/ Ha VALOR TOTAL
TERRENO:
U.F-1 35.6939 $483.333

$17.252.052
U.F-2 55.2581 $ 10.666.667 $ 589.419.733
CONSTRUCCIÓN
CASA PRINCIPAL
111.00 $ 17.876.391
AVALÚO TOTAL
$624.548.176.00
SON: SEISCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL

CIENTO SETENTA Y SEIS PESOS MCTE. ($624.548.176.00).
Atentamente,
JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA
FECHA DE
GRUPO:
13 ANEXOS
13.1 GRÁFICOS
13.2 FOTOGRÁFICOS
FECHA DE
GRUPO:
13. ANEXOS.
13.1 GRÁFICOS.
A. ESQUEMA DE LA VIVIENDA-PRINCIPAL Y LOCACIONES AGROPECUARIAS
FECHA DE
GRUPO:
B. LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PREDIO.
SAN ROQUE
FECHA DE
GRUPO:
C. IDENTIFICACIÓN DE ZONAS.
C.1 PLANO GENERAL SAN ROQUE – BARAYA (HUILA)
FECHA DE
GRUPO:
C.2 Imagen Satelital General Del Predio.
C.3 IMAGEN SATELITAL CON ZONAS FISIOGRÁFICAS DEL PREDIO (U.F-1 y U.F-2).
FECHA DE
GRUPO:
C.4 MAPA DE SUELOS. CLASIFICACIÓN DEL SUELO. (Fuente IGAC).
C.5 MAPA DE SUELOS. APTITUD O CAPACIDAD DEL SUELO. (Fuente IGAC).
FECHA DE
GRUPO:
D. NORMA APLICADA AL PREDIO – POT DE BARAYA.
- FORMULACIÓN DEL ESQUEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE BARAYA (EOT-2000-2009)
Ver texto USOS DEL SUELO, PAGINA 42 DEL DOCUMENTO:
FECHA DE
GRUPO:
E. DOCUMENTOS.
E.1 MATRÍCULA INMOBILIARIA. (PÁGINA 1)
FECHA DE
GRUPO:
E.2 RECIBO PREDIAL DL PREDIO SAN ROQUE - BARAYA (HUILA).
FECHA DE
GRUPO:
13.2 FOTOGRAFÍAS DE VISITA AL PREDIO.
- CASA PRINCIPAL.
Foto 1. Vista Visual Al Norte Del Predio.
Foto 2. Vista corredor perimetral de vivienda principal.
FECHA DE
GRUPO:
Foto 3. Corredor trasero de vivienda.
Foto 4. Servicios sanitarios de vivienda.
FECHA DE
GRUPO:
Foto 5. Cobertizo para maquinaria y equipos.
Foto 6. Visual al corral.
FECHA DE
GRUPO:
- TERRENOS.
Foto 7. Mosaico parcelas zona baja del predio.
Foto 8. Camino o servidumbre de paso hacia parcelas zona baja del predio.
FECHA DE
GRUPO:
Foto 9. Río Guarocó que limita con el predio San Roque.
Foto 10. Paso sobre el Río Guarocó rumbo al predio de Narciso Tovar.
FECHA DE
GRUPO:

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JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA

ING. AGRÍCOLA / ING. CIVIL

AVALÚO COMERCIAL DE INMUEBLE RURAL

CLASE DE INMUEBLE: RURAL

DIRECCIÓN: FINCA SAN ROQUE

Neiva, 20 de octubre de 2019

Figura 1. Fachada casa Principal

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.2. RADICACIÓN: 000-02.

1.3. TIPO DE INMUEBLE: INMUEBLE RURAL.

1.4. TIPO DE AVALÚO: Avalúo Rural. COMERCIAL

1.5. DEPARTAMENTO: Huila.

1.6. MUNICIPIO: Baraya.

1.7. VEREDA: Espinaloza.

1.8. CORREGIMIENTO: No aplica

1.9. BARRIO O URBANIZACIÓN: NO APLICA.

1.10. NOMBRE DEL PREDIO: FINCA SAN ROQUE

1.11. MARCO JURÍDICO: Normatividad vigente para avalúos Rurales.

1.12. PLANCHA IGAC: Plancha IGAC: 324IA1.

1.13. DESTINACIÓN ACTUAL: Destinación AGROPECUARIA.

1.14. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: Domingo 6 de octubre de 2019.

VIGENCIA DE LA ZONA DESCRIPCIÓN ZONA VALOR ÁREA DE ÁREA DE AVALÚO

Octubre 2019 U.F-1 Montañosa – U.F-1 35.6939 111.2 $ 211.645.000

Octubre 2019 U.F-2 Plana - arable U.F-2 55.258

Cuadro 1. Zonas fisiográficas

 Folios de Matrícula Inmobiliaria: 200-815.

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

5.7. SERVICIOS COMUNALES: En el aspecto educativo, EN LA CABECERA MUNICIPAL DE Baraya se encuentra el

7. El predio corresponde a un inmueble rural y a las normas vigentes por el EOT.

8. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

8.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.2 ÁREAS: Como PH no aplica.

FUENTE ÁREA (Has)

Plano topográfico, (sin desenglobe) 90.9520

Escritura N° 5119 50.00

Cuadro 2. Área total predio San Roque –Baraya (Huila).

ALTURA: aproximadamente 520 msnm en la parte donde se ubica la casa principal.

PISO TÉRMICO: Cálido Seco.

FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES: Distribución de lluvias y temperatura.

NÚMERO DE COSECHAS: 2 Por Año.

ZONAS DE VIDA: Zona tropical.

a. Baja fertilidad y problemas de asimilación de nutrientes (suelos ácidos).

Las prácticas de manejo recomendables entre otras son:

TIERRAS DE LA CLASE VIII.

Componen esta subclase las unidades cartográficas siguientes: Zona escarpada.

7.1.8 FRENTE A VÍAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: El del acceso al predio.

7.1.11 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: Agropecuaria en mayor escala, y agrícola

7.1.12 FORMA GEOMÉTRICA: Irregular.

7.1.13 REDES DE SERVICIOS: Acueducto veredal, y energía eléctrica.

7.1.15 OTROS: No aplica.

7.1.16 UNIDADES FISIOGRÁFICAS:

7.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Existe una vivienda principal con las siguientes características:

7.2.1 NIVELES O NUMERO DE PISOS: uno.

7.2.2 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.

Estructura: Tradicional-bahareque Puertas: Madera y metálica Carpintería: Combinada

7.2.3 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular.

7.2.4 VETUSTEZ: Mas de 40 años.

7.2.5 DISTRIBUCIÓN INTERNA: Describir por piso las dependencias. Ejemplo: