El Proceso de Inquilinato PDF
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PRESENTADO POR:
MARTÍNEZ PORTILLO, ANA CECILIA
PAYÉS GONZÁLEZ, REINA DE LOS ÁNGELES
DOCENTE DIRECTOR:
LICDO. MIGUEL ÁNGEL DUBÓN
DICIEMBRE 2010
RECTOR
VICE-RECTOR
VICE-RECTOR ADMINISTRATIVO
SECRETARIO GENERAL
FISCAL GENERAL
AUTORIDADES DE LA FACULTAD
MULTIDISCIPLINARIA DE OCCIDENTE
DECANO
VICE-DECANO
SECRETARIO DE LA FACULTAD
estudiar y ser una profesional, a mi madre reina de los cielos y la tierra MARÍA por su
niño José Mauricio Martínez, por su ternura y gran amor que siempre me ha
mostrado.
Cándida del Carmen; por su gran apoyo incondicional sin importar las adversidades
A MIS AMIGOS/AS: por brindarme todo su cariño, apoyo y tener confianza en mí, les
A MI DOCENTE ASESOR: Licdo. Miguel Ángel Dubón, por haberme ayudado sin
A MIS PADRES, Oscar Edgardo Payés Menjívar y María Dinora González de Payés, por su
A MIS HERMANAS, Sandra Rebeca y Sara Noemy, por apoyarme y a estar a mi lado, por la
fé, confianza y cariño depositado en mí, sin olvidar a mi sobrino Iñaki Santiago, este logro
A MIS AMISTADES, por ofrecerme su aprecio desinteresado, por haberme ayudado en todo
momento y por sus consejos, sin ustedes no hubiera finalizado mi carrera. GRACIAS.
conocimientos que aportó para la realización de último paso de la carrera. Asimismo al Licdo.
René Alberto Padilla, por compartir sus conocimientos y brindado su experiencia de forma
Licda. Vicky Espadero, por haberme otorgado su ayuda financiera para la culminación de
CONTENIDO PÁG.
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………. i
CAPITULO I
MARCO REFERENCIAL...................................................................................................................... 13
1. JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACION....................................................................... 13
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA............................................................................... 15
3. DELIMITACION DEL PROBLEMA.................................................................................... 18
4. ENUNCIADO DEL PROBLEMA......................................................................................... 20
5. OBJETIVOS........................................................................................................................ 21
5.1. OBJETIVO GENERAL.................................................................................................... 21
5.2. OBJETIVO ESPECIFICOS............................................................................................. 21
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO……………………………………………………………………………………………. 22
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO.................................................................................................................. 79
1.1. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN....................................................................................... 80
1.2. DISEÑO DE LA
81
METODOLOGÍA.......................................................................................................................
1.2.1TIPO DE INVESTIGACIÓN……………………………………………………………………... 82
1.3. DETERMINACIÓN DEL UNIVERSO Y MUESTRA…………………………………………....... 82
1.3.1 UNIVERSO………………………………………………………………………………………. 82
1.3.2 MUESTRA……………………………………………………………………………………….. 83
1.4. SELECCCIÓN DE TECNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS……… 85
1.4.1 ENTREVISTA…………………………………………………………………………………… 85
1.4.2 ENCUESTA…………………………………………………………………………………...... 86
1.5. PROCEDIMIENTO.................................................................................................................. 86
1.5.1 ELECCIÓN DE LOS INFORMANTES……………………………………………………… 86
1.5.2 LIMITANTES…………………………………………………………………………………… 87
1.5.3 DESCRIPCIÓN DE LA PREPARACIÓN…………………………………………………… 87
1.6. EDICION DE DATOS………………………………………………………………………………... 87
1.6.1 EVALUACION DE LOS DATOS……………………………………………………………. 88
1.6.2 ANALISIS DE DATOS……………………………………………………………………….. 88
CAPÍTULO IV
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS......................................................................................... 89
1.1 ANÁLISIS DE LAS ENTREVISTAS............................................................................................ 90
1.2 ANÁLISIS DE LAS ENCUESTAS............................................................................................... 111
CONCLUSIONES…………………………………………............................................................................ 122
RECOMENDACIONES………………………………………………………………………………………….. 124
ABREVIATURAS………………………………………………………………………………………………… 126
GLOSARIO………………………………………………………………………………………………………... 127
BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………... 131
ANEXOS................................................................................................................................................... 132
INTRODUCCIÓN
i
razones que fundamentan la realización del presente trabajo de grado,
estableciendo objetivos que son la guía de la investigación.
CAPÍTULO I
MARCO REFERENCIAL
1. JUSTIFICACIÓN
13
Capítulo I: Marco Referencial
14
Capítulo I: Marco Referencial
Considerando que las relaciones sociales han evolucionado con el paso del
tiempo, la ley debe ajustarse a la realidad económica, social y jurídica de las y los
salvadoreños, para que el Estado garantice los bienes jurídicos de sus habitantes.
Ante esta situación, el 18 de septiembre de 2008, fue aprobado por la Asamblea
Legislativa, el Código Procesal Civil y Mercantil, como un instrumento legal que
posibilite la administración de justicia y, de esta manera dar cumplimiento al artículo
182 numeral 5 de la Constitución que establece: “Son atribuciones de la Corte
Suprema de Justicia: vigilar que se administre pronta y cumplida justicia para la cual
adoptarán las medidas que estime convenientes.”(“…como una garantía integrante
del proceso constitucionalmente configurado, o "debido proceso": la persona debe
ser juzgada en un plazo razonable o sin dilaciones indebida… “(Sentencia de 22-III-
2000, HC 49-2000, Considerando IV la línea jurisprudencial se retrotrae a la
Sentencia de 25-IX-1997, HC 359-97R, Considerando III).
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Capítulo I: Marco Referencial
3- Las que tengan por objeto obtener autorización para incrementar el valor de la
renta; y,
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Capítulo I: Marco Referencial
3. DELIMITACIÓN DE LA PROBLEMÁTICA
Por lo tanto resultó importante llevar a cabo esta investigación para tratar de
manera efectiva el trámite en que se llevará a cabo los Procesos de Inquilinato. La
investigación se realizó en un plazo de seis meses, entrevistando a Jueces,
Redactores del Código Procesal Civil y Mercantil y Diputados de la Asamblea
Legislativa para la recolección de la información. Sin embargo, en el transcurso de la
investigación no se logró entrevistar al Redactor del Código ni a Diputados de la
Comisión de Legislación y Puntos Constitucionales, por lo que se optó por entrevistar
a un Abogado y Notario de la República y a un Colaborador del Juzgado Cuarto de
Menor Cuantía.
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Capítulo I: Marco Referencial
20
Capítulo I: Marco Referencial
5. OBJETIVOS
1. OBJETIVO GENERAL:
2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
21
Capítulo II: Marco Teórico
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
23
Capítulo II: Marco Teórico
24
Capítulo II: Marco Teórico
El Código Civil salvadoreño regula a partir del Artículo 1766 las reglas relativas
al arrendamiento de predios rústicos en donde el arrendatario rústico es denominado
colono, el cual posee las siguientes obligaciones:
26
Capítulo II: Marco Teórico
27
Capítulo II: Marco Teórico
reparada, y otras actividades como recibir o hacer efectivo el pago de multas por
infracciones a la mencionada ley.
Esta segunda ley, que por disposición expresa tenía una vigencia de tres años
o sea hasta 1951, fue prorrogada por Decreto Legislativo No. 521, publicado en el
Diario Oficial No.231, Tomo 153 de fecha 13 de diciembre de 1951, extendiendo su
plazo o vigencia hasta el 31 de diciembre de 1952, y en dicha prórroga en sustitución
del Departamento Nacional de Inquilinato, estableciendo así mismo la competencia
para conocer en Primera Instancia en los juicios relacionados con dicha ley; en San
Salvador, el Juez Especial de Inquilinato; en el resto de la República, los Juzgados
de lo Civil o de Primera Instancia, y los Jueces de Paz en las demás poblaciones.
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Capítulo II: Marco Teórico
31
Capítulo II: Marco Teórico
1.2.1 CONCEPTOS
Arturo Valencia Zea en su obra “Derecho Civil, Tomo IV, tercera edición,
editorial Temis, Colombia, Pág. 320”, definió al contrato de arrendamiento como:
“aquel en virtud del cual las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado”.
Federico Puig Peña, comparte la definición del artículo 1543 del Código Civil
Español, en su obra “Tratado de Derecho Civil Español. Tomo IV. Vol. II. Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid, 1951, Pág.190”, es un “Contrato por virtud del
cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto”.
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Capítulo II: Marco Teórico
El artículo 1543 del Código Civil español define así el arrendamiento: "Es
aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de
una cosa por tiempo determinado y precio cierto".
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Capítulo II: Marco Teórico
los inmuebles, mejor conocidos como propiedad raíz, que a su vez se dividen en
urbanos, los que se encuentran en las ciudades, y rústicos, los que se encuentran en
el campo o zonas rurales; las cosas incorporales o derechos se dividen también en
reales y personales.
1.2.5.1 Capacidad
Los sujetos contratantes son: El arrendador, arrendante, propietario o
representante legal del dueño del inmueble, quien por virtud del contrato verbal o
escrito, concede a otro sujeto llamado arrendatario o inquilino, dicho inmueble para
su uso o goce temporal y bajo una serie de estipulaciones que deben ser aprobadas
recíprocamente. Es importante destacar que la persona con quien se contrata, tenga
capacidad para obligarse legalmente y que es el propietario, administrador o
apoderado legalmente autorizado, ya que podría darse el caso de una persona que
actúe con dolo y no tenga ninguna titularidad para contratar sobre el inmueble que se
desea tomar en arrendamiento, por ejemplo: que sea un menor de edad o que
comparezca con falsa identidad volviéndose el contrato nulo o inexistente.
1.2.5.2 Consentimiento
El arrendamiento es un contrato consensual, lo cual indica que se perfecciona
por el simple acuerdo de voluntades, referido el acuerdo a los elementos principales
del contrato, cosa y precio. En la práctica casi todos los contratos de arrendamiento
se celebran por escrito, ya sea como documentos privados autenticados o por
escritura pública, para hacer fácil las pruebas de la existencia de las obligaciones de
los contratantes y además por ley todo contrato de Inquilinato, debe constar por
escrito, de lo contrario habrá multa; y con mayor razón deberán constar por escrito
los contratos de arrendamiento en que se estipule una renta superior a los
doscientos colones o su equivalente en dólares, ya que en estas obligaciones
mayores a doscientos colones no es admisible la prueba testimonial, a menos que
exista un principio de prueba por escrito (artículo 1582 Código Civil).
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Capítulo II: Marco Teórico
1.2.5.3 Bilateralidad
El arrendamiento es bilateral porque del mismo necesariamente surgen
derechos y obligaciones recíprocos que sirven mutuamente de fundamento. Las del
arrendante consisten en entregar al arrendatario la cosa arrendada y procurarle el
uso y/o goce de la misma; las del arrendatario en conservar la cosa en el estado en
que la recibió, pagar el precio de arrendamiento y devolverle al arrendador el
inmueble al término del contrato.
1.2.5.6 Temporalidad
El arrendamiento de una cosa, siempre debe estipularse por un plazo a tiempo
determinado, caso contrario, se estaría entregando a perpetuidad, lo que significaría
una verdadera enajenación.
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Capítulo II: Marco Teórico
Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países
occidentales fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil Suizo de las
obligaciones, se modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en
favor del arrendatario.
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Capítulo II: Marco Teórico
1.2.7 EL SUBARRENDAMIENTO
Para algunos autores como Ramón Sánchez Medal, en su obra “De los
Contratos Civiles, undécima edición, editorial Porrúa, S.A. pág. 269”, “la legislación
inquilinaria ha tenido tres notas bien marcadas, primeramente ha sido una ley
excepcional, a la vez ha tendido a ser una legislación protectora, y finalmente ha
acabado por ser una legislación provisional. Excepcional, por constituir una limitación
a la libertad de contratar y a la libertad contractual que era la regla general en el
Código Civil; protectora, porque su intención era defender a la parte débil que es el
inquilino en el contrato de arrendamiento; y provisional, por cuanto que mediante ello
se trataba de hacer frente a situaciones temporales de carácter grave y transitorio,
como una guerra, crisis económica, terremoto, etcétera”.
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Capítulo II: Marco Teórico
REQUISITOS:
1) Nombre completo, edad, profesión u oficio, domicilio del arrendador y
Documento Único de Identidad.
2) El nombre del mesón, si lo tuviere y el número de la pieza contratada.
3) El precio del alquiler.
4) El nombre de la persona autorizada para recibir el pago de los alquileres.
5) La designación por parte del inquilino de la persona que representará al grupo
familiar y de quienes integran este grupo en los casos contemplados en el
artículo 16 Ley de Inquilinato.
6) El lugar y fecha de otorgamiento.
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Capítulo II: Marco Teórico
44
Capítulo II: Marco Teórico
La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”. La finalidad de este derecho
protegido por este Instrumento Internacional es la de garantizar que toda persona no
sea privada de sus bienes para asegurarles una vida digna siempre que no se
oponga al interés social.
Este cuerpo legal es el modelo del derecho privado puesto que es donde
nacieron las normas que regulan de manera especial el patrimonio de la persona, del
mismo modo se encuentra la institución de los contratos que debe reunir los
requisitos de existencia y validez para otorgarle legalidad a los mismos. En
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Capítulo II: Marco Teórico
concordancia con lo anterior, en el Título XXVI, Libro IV, se encuentra la figura del
arrendamiento enmarcado en los artículos 1703 y siguientes de este cuerpo legal.
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Capítulo II: Marco Teórico
RENTA: “Es el pago periódico del precio del arrendamiento” artículo 1705 Código
Civil.
MORA: Es la dilatación o tardanza de alguna persona en cumplir en cumplir con la
obligación que se había impuesto, también incurre en mora, para el caso del
arrendamiento, el inquilino que habiendo verificado el pago, lo ha hecho donde NO
DEBE, es decir, que ha hecho mal el pago ya que solo lo podrá hacer en el lugar al
que se había obligado y mediante depósito en el juzgado competente.
Para una mejor comprensión cabe ahondar sobre el segundo de los casos, el
cual se refiere al artículo 24 Ley de Inquilinato cuando literalmente dice:”...o no lo
deposita donde corresponde, dentro de los ocho días siguientes a la fecha fijada para
el pago”. Se entiende pues, que la ley al decir “deposita” no se refiere al depósito
como contrato real del artículo 1298 Código Civil, sino que se refiere a la acepción,
en la cual depósito se considera como la acción o efecto de entregar una cosa a otro,
para que éste la custodie y la restituya cuando le sea pedida por aquel de quien la
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Capítulo II: Marco Teórico
recibió o por otra persona con derecho para ello, de ahí que se hará el depósito en el
juzgado competente de donde las personas con el derecho para retirar la cantidad
depositada es el arrendador o en su caso el inquilino que no hubiere hecho el
depósito a favor de la persona a la cual le correspondía legalmente.
Ésta figura se ideó con el fin de proteger al inquilino de cualquier abuso por
parte del arrendador, al no recibirle el pago de los cánones correspondientes y de
esa manera hacerlo incurrir en mora e invocar ante el juez la terminación del contrato
por dicha causal.
En esta causal cabe resaltar que el inquilino si podrá almacenar dichos tipos de
sustancias, pero previa autorización por escrito del arrendador, pues si existe dicha
autorización no habría lugar a ésta causal de terminación. En caso de que no exista
autorización, es pertinente observar que el almacenamiento sea durante un tiempo
considerable y no relativamente corto ya que de lo contrario el inmueble no correría
peligro de destruirse.
Los daños a que se refiere esta causal pueden ser provocados dolosa o
culposamente (culpa grave, leve o levísima), y la culpa grave estaría contenida en el
termino de malicia (articulo 42 inciso 2º Código Civil), las dos maneras tienen la
misma validez. En relación a la parte de ésta causal que dice:”… a las personas que
de él dependan…” se interpreta que la ley ha querido referir al grupo familiar del
arrendatario y de sus huéspedes (artículos 1729 Código Civil, 16 y 18 ordinal 6º Ley
de Inquilinato).
Aquí no se considerará si las mejoras son para beneficio o no, o que aumenten la
capacidad locativa del inmueble, sino que se tomará en cuenta la existencia o no de
permiso del arrendador para realizar dichas modificaciones, el cual la ley lo exige por
51
Capítulo II: Marco Teórico
escrito a efectos de evitar la prueba testimonial pues muchas veces los testigos son
tachados de falsos.
Esta causal surgió con el fin de resolver el problema habitacional del país en
cuanto a que la oferta de vivienda es menor a la demanda existente. Asímismo se ha
buscado proteger al arrendatario y los que con él viven para su seguridad. Al igual
que la causal anterior se presentará un plano aprobado. (Artículo 40 Ley de
Inquilinato)
52
Capítulo II: Marco Teórico
11) “Cuando por motivo de utilidad pública tenga que ser destruido total
o parcialmente el inmueble arrendado, debiendo estarse, en éste último
caso, a lo dispuesto en la parte final del ordinal anterior.”
Son insalubres los locales que ofrecen peligro y que son nocivos para la salud de
los arrendatarios, previa la demanda debe haber sido declarado por la Dirección
General de Salud, lo cual se comprobará con la certificación de la sentencia de
acuerdo al Código de Salud; este es un juicio de mero derecho en donde hay prueba
preconstituída, en tanto el Juez de Inquilinato lo declarará inhabitable y mientras no
se resuelva sobre la insalubridad y se hagan las reparaciones respectivas por parte
del arrendador, el inmueble no será arrendado para ser habitado y posterior a ello el
juez hará una inspección. (Artículo 40 inciso 3º Ley de Inquilinato)
53
Capítulo II: Marco Teórico
Se refiere dicha causal a que el exceso de agua sea por culpa del arrendatario o
de sus familiares, huéspedes y dependientes, pues el fin es proteger al arrendador
de un perjuicio económico al arrendador (artículo 1279 Código Civil) en el juicio
promovido por ésta causal el Juez solo dará por expirado el contrato y ordenará que
se desocupe, mas no condenará al inquilino al pago del valor del exceso de consumo
de agua debido a que no es competente para ello (artículo 30 inciso 2º Ley de
Inquilinato). Además, esta causal no podrá sobreseerse por el pago que realice el
arrendatario porque dicho efecto procede cuando el proceso judicial es propio de la
causal de mora; y, es importante resaltar, que ésta causal no se dará en los
arriendos de mesones en virtud de que la ley protege a los inquilinos que tienen
menos posibilidades económicas.
Esta causal es una excepción al artículo 1755 del Código Civil ya que bastará en
materia de inquilinato la simple necesidad de la casa para habitarla por parte del
propietario del inmueble arrendado o sus familiares, la cual se presume por lo que el
arrendador tiene el derecho en el momento en que se presente la necesidad de
solicitar la expiración del contrato. Entonces, se tienen dos circunstancias:
16) Por vencimiento del plazo convenido, en el caso de que el dueño con
motivo de ausentarse del país o de la población donde se encuentre
el inmueble, haya dado en arrendamiento la casa que habite.”
55
Capítulo II: Marco Teórico
Esta causal plasma “que el sucesor singular no está obligado a los contratos de
su autor” (artículo 1746 Código Civil), pues se entenderá que un contrato que nace a
la luz de un derecho, se extingue cuando ese derecho desaparezca, aunque dicha
causal no lo exprese; pero se aplica la regla general porque lo que no ha previsto la
Ley de Inquilinato, se aplicará la ley común (artículo 62 Ley de Inquilinato), es decir
que el arrendamiento expirará aun antes del tiempo de su duración, cuando el
derecho del arrendador se extinga.
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Capítulo II: Marco Teórico
2.3.2.2.2 Procedimientos
En materia de inquilinato existían tres procedimientos:
a) Procedimiento por desocupación por causa de mora. Este
procedimiento era exclusivamente para la causal de mora del artículo
24 que es la primera causal contemplada en dicho artículo, puesto que
no se pide que se pague la cuota de los cánones adeudados.
b) Procedimiento por desocupación por las demás causales de mora. Este
procedimiento era para las demás causales de terminación del contrato
excluyendo la causal de mora y adicionando la causal del artículo 25
L.I.
c) Juicios y procedimientos especiales, se daba por sucesiones
específicas como cuando el arrendador quiere aumentar el valor de la
renta (artículo 8 L.I), ó para la aplicación de multas en todas las
diligencias, a excepción del juicio de desocupación en el inmueble.
57
Capítulo II: Marco Teórico
Todo procedimiento para cualquier asunto relacionado en esta ley era por
escrito.
El actor debería acompañar tantas copias de la demanda cuantas sean las
personas demandadas. Se entregaba personalmente al inquilino o a
cualquier persona que se encuentre en la casa, si el inquilino no era
hallado. Si no hay persona que lo recibía se fijaban los documentos en un
lugar visible de la puerta principal de la entrada.
El juez verificaba, previa admisión de la demanda, si el arrendador dió
cumplimiento a la obligación del artículo 17 L.I.
Los subarrendatarios podían intervenir como coadyuvantes del
demandado, pero era necesario que fueran autorizados por el arrendador
y que a su primer escrito el subarrendatario acompañaba el contrato que lo
acredita.
No se contemplaba la obligación de rendir fianza de pagar las costas,
daños y perjuicios que debe rendir el demandado a petición del
demandante, pues el arrendante (actor) era el económicamente
perjudicado, en ese sentido era un gasto más.
De no tener las partes apoderado, el juez podía exigir que lo nombren, y si
estos no lo hacían el juez de oficio está facultado para nombrar un Curador
Especial, siempre y cuando considerara que estaban actuando maliciosa o
dilatoriamente.
Solo era posible el recurso de revisión las resoluciones dictadas en materia
de inquilinato, el cual procedía contra la sentencia definitiva, resoluciones
que declararan nulo todo lo actuado y mandaran reponer el juicio, contra
las que declaraban inadmisible la demanda y contra las que declararan
procedente la excepción de incompetencia de jurisdicción.
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Capítulo II: Marco Teórico
Era el procedimiento a seguir por la causal primera del artículo 24 L.I, el cual
procedía al haber transcurrido ocho días después de la fecha en que debía hacerse
el pago o depositarse en el tribunal respectivo (artículo 10 L.I), ya que de no ser así,
era inadmisible la demanda. En este procedimiento no se reclamaban los cánones
adeudados ya que el inquilino podía pagarlos y pedir que sea sobreseído aún cuando
ya se haya dictado sentencia (siempre y cuando fuese primera vez que ha sido
demandado por ésta causal (artículo 37 L.I), es un procedimiento especial
(Procedimiento Sumario); en el cual el juez declaraba la terminación del contrato y se
ordenaba la desocupación del inmueble arrendado.
59
Capítulo II: Marco Teórico
60
Capítulo II: Marco Teórico
Es de destacar que el aumento que se conceda no podrá ser mayor del 10%
anual sobre el costo de las mejoras y para el caso del caso de los
subarrendamientos se concederá un aumento de tal manera que el arrendatario
autorizado para subarrendar le quede como utilidad un margen del 5% total de los
alquileres y si el arrendatario ocupara una parte del inmueble se tomará en
cuenta para la determinación del aumento el valor de la parte ocupada por él. Ver
anexo 3
El artículo 44 L.I, agiliza el proceso, pues una vez dictado el auto que ordene
el lanzamiento, la ley manda al juez que ejecute el lanzamiento y le faculta para
comisionar al juez de paz por medio de oficio para que ejecute el lanzamiento.
Después de que el juez haya dictado el auto que ordene el lanzamiento, éste se
realizará dentro de los 5 días siguientes al de la resolución, notificándole
primeramente al inquilino del contenido del fallo. Y si hubiera oposición a ésta orden
judicial el juez podrá recurrir a la ayuda del órgano auxiliar de la administración de
justicia (Policía Nacional Civil). Ver anexo 4
En razón que el Código Procesal Civil y Mercantil enmarca que los Procesos
de Inquilinato se sustanciarán conforme a lo dispuesto para los trámites del Proceso
Abreviado, cualquiera que sea su cuantía; y puesto que esta clase de proceso se
62
Capítulo II: Marco Teórico
63
Capítulo II: Marco Teórico
El Proceso Abreviado
El Proceso Común
conforme a las reglas del Procesos abreviado; ante tal circunstancia a continuación
se procederá a desglosar el trámite a seguir para éste proceso.
65
Capítulo II: Marco Teórico
2.3.3.1.4 La Demanda
4. La petición correspondiente.
5. Fecha y firma.
67
Capítulo II: Marco Teórico
2.3.3.1.5 Reconvención
68
Capítulo II: Marco Teórico
2.3.3.1.6 La Audiencia
69
Capítulo II: Marco Teórico
Una vez constituida la audiencia, el juez intentará que las partes lleguen a un
arreglo conciliatorio que pueda evitar la prosecución del proceso. Si no hubiere
avenencia en conciliación, se pasará seguidamente a la audiencia cuyo trámite será
el siguiente:
70
Capítulo II: Marco Teórico
Practicada la prueba, las partes formularán sus alegatos finales por un lapso
de treinta minutos como máximo (artículo 429 CPCM).
71
Capítulo II: Marco Teórico
2º. Las demandas que, con fundamento en la terminación del contrato en los
casos previstos por la ley, pretendan la desocupación del inmueble y el
reclamo de los cánones adeudados.
3º. Las demandas que tengan por objeto obtener autorización para incrementar el
valor de la renta.
4º. Las diligencias que tratan de la imposición de multas a que se refiere la ley de
la materia, cuando no hubieran sido impuestas en el proceso principal.”
El ordinal 3° se aplica para aquellas demandas que tengan por objeto autorizar
incrementar el valor de la renta. Se debe recordar que el artículo 8 Ley de Inquilinato
autoriza al arrendador para aumentar el valor de la renta en dos casos: Cuando el
arrendador hubiere hecho, después del arriendo, mejoras al inmueble con permiso
del arrendatario o por autorización del juez y que represente por lo menos el veinte
por ciento del valor del inmueble; y, cuando el arrendatario hubiere arrendado total o
parcialmente el inmueble y haya una notable desproporción entre lo pagado por el
arrendatario y lo cobrado por éste a sus subarrendatarios.
72
Capítulo II: Marco Teórico
La competencia está a cargo del Juez de Primera Instancia del lugar donde se
encuentre ubicado el bien inmueble, con excepción de los Juzgado de Menor
Cuantía y; es importante destacar, que el proceso señalado en el Código Procesal
Civil y Mercantil se aplica únicamente a los arrendamientos para vivienda, quedando
fuera los arrendamientos para locales comerciales, oficinas públicas o profesionales
y para Centros Educativos dependientes del Ministerio de Educación.
73
Capítulo II: Marco Teórico
Cuando la ley habla de sobreseimiento este debe entenderse como el acto por el
cual el juez declara no haber lugar a la formación de causa (provisoria o
definitivamente), en el cual el estado de cosas debe retrotraerse al momento en que
se hallaban al iniciarse el proceso.
Para ambos casos, el propietario deberá depositar, junto con la demanda, una
fianza igual a dos mensualidades de renta, la cual se entregará al inquilino, a manera
de indemnización, en el plazo de un mes contado a partir de la desocupación del
inmueble si no se comenzaren los trabajos que el propietario alegó en la demanda,
sin perjuicio de las multas que determina la Ley de Inquilinato. Si el propietario no
consigna dicha cantidad la demanda será inadmisible.
psicológico del mismo juez y en otros de las normas legales que fijarán los hechos”.
Cuando se pretenda la desocupación del inmueble por causa de mora (artículo 24
ordinal 1° Ley de Inquilinato) el demandado únicamente podrá alegar y probar el
pago o las circunstancias relativas a la procedencia del sobreseimiento.
Si durante el trámite del proceso de desocupación por las demás causales que
señala la ley el inquilino incurre en mora del pago de la renta, el arrendador tiene
reservado el derecho se presentará otra demanda fundamentada en la causal
número uno del artículo 24 de la Ley de Inquilinato la cual no será acumulable al
proceso ya existente.
78
Capítulo III: Marco Metodológico
CAPÍTULO III
1. MARCO METODOLÓGICO
80
Capítulo III: Marco Metodológico
81
Capítulo III: Marco Metodológico
1.3.1 Universo
Para llevar a cabo el proyecto de investigación fué menester elegir una población
en que el estudio se realizara. Para ello, es ineludible conocer que es UNIVERSO y,
para el autor Eladio Zacarías Ortéz en su obra “Pasos para Hacer una Investigación”
Ediciones Nuevo Mundo, Pág. 46, lo definió como “La totalidad de individuos o
elementos de los cuales pueden representarse determinadas características
susceptibles de ser estudiadas”.
82
Capítulo III: Marco Metodológico
TOTAL 16
83
Capítulo III: Marco Metodológico
1.3.2 Muestra
JUZGADO DE LO LABORAL
TOTAL 6
84
Capítulo III: Marco Metodológico
1.4.1 Entrevista
85
Capítulo III: Marco Metodológico
1.4.2 Encuesta
1.5 PROCEDIMIENTO
En primer término, se eligió a los informantes claves idóneos para alcanzar datos
que permitan analizar la aplicabilidad de los Procesos de Inquilinato en el país,
tomando como base su experiencia en esta materia del Derecho y en los procesos
judiciales en general; pero sobre todo, entrevistar y encuestar a funcionarios y
empleados que de alguna manera hayan recibido capacitación en la aplicación del
Código Procesal Civil y Mercantil específicamente en Procesos de Inquilinato. Es por
eso que se entrevistó a un capacitador del Consejo Nacional de la Judicatura, quien
revisó cuestiones de forma y de fondo del Código Procesal Civil y Mercantil, a una
colaboradora del Juzgado Cuarto de Menor Cuantía de la ciudad de San Salvador y
un Juez de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana. Después de la elección de
86
Capítulo III: Marco Metodológico
1.5.2. Limitantes
Los datos deben ser seguros, puntuales y completos ante una eventual
discrepancia entre dos o más respuestas contradictorias, por lo que es necesaria
87
Capítulo III: Marco Metodológico
88
Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
CAPÍTULO IV
1. ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 1
¿Cuáles son las diferencias y semejanzas que presenta el proceso de inquilinato que regula el Código
Procesal Civil y Mercantil en comparación al procedimiento establecido en la Ley de Inquilinato?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
TERCER ENTREVISTADO
extinción art. 38 y siguientes los plazos para el lanzamiento, la L.I. regula plazos
determinados , es decir una vez dicta sentencia se procedía al lanzamiento art.
43; el CPCM no establece plazos para el lanzamiento, una probable
interpretación del plazo es la del art. 482 que establece un plazo de diez días
que por analogía es el plazo para el lanzamiento, porque de no conceder un
plazo , se procede a la ejecución forzosa de la sentencia que es un proceso o
pretensión independiente, y, el art. 551 CPCM dice que para ejecutoriar una
sentencia debe haber vencido el plazo otorgado, de ahí se supone que en la
sentencia se da un plazo. Otra diferencia es en cuanto al trámite, ya que el
CPCM establece que el trámite es por audiencia, ya no es escrito como en la L.I.
generalizando es la necesidad de comparecer mediante procurador, en la L.I. se
comparecía con sólo firma y sello de abogado. En cuanto a las semejanzas, casi
no hay semejanzas en el proceso, solo que sigue la parte sustantiva de la L.I. se
sigue aplicando, sigue vigente de acuerdo al art. 705. Se inicia a instancia de
parte en base al principio de aportación, pues las partes deben aportar los
hechos y las pruebas.
FUENTE: Capacitador del Consejo Nacional de la Judicatura, Colaboradora del Juzgado Cuarto de Menor Cuantía de San
Salvador, Juez de lo Civil y Mercantil de Santa Ana.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
Una última diferencia que expresó uno de los interrogados, es lo relativo al plazo
para el lanzamiento, ya que el Código Procesal Civil y Mercantil no señala ninguno
para el lanzamiento, sin embargo, el artículo 488 establece un plazo de diez días
para desocupar el inmueble en caso de no presentarse a la audiencia; mientras que
la ley de Inquilinato menciona dos plazos según el caso para que el inquilino
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
…“a) En los casos contemplados en los numerales 1), 3), 4), 5), 6), 10 y 12) del Art. 24
y en los del Art. 25, se prevendrá al inquilino desocupe el inmueble dentro del plazo
de ocho días;
b) Si se tratare de los casos comprendidos en los numerales restantes del Art. 24, el
plazo para la desocupación será de quince días.”…
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 2
¿Existen semejanzas o diferencias entre las causales establecidas en los artículos 24 y 25 de la ley
de inquilinato en comparación con las del Código Procesal Civil y Mercantil?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
El Código Procesal Civil y Mercantil por ser ley general y la Ley de Inquilinato es
una Ley especial que regula taxativamente las causales para la terminación del
contrato de arrendamiento y subarrendamiento, por lo tanto, debemos remitirnos
a ella. Sin embargo, el CPCM establece algunas causales en sus arts. 477, 480,
481, 485 y 488.
TERCER ENTREVISTADO
FUENTE: Capacitador del Consejo Nacional de la Judicatura, Colaboradora del Juzgado Cuarto de Menor Cuantía de San
Salvador, Juez de lo Civil y Mercantil de Santa Ana.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 3
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
CATEGORIA
Si se refiere a la competencia del Juez, el juez competente es el del lugar de
La competencia ubicación del inmueble ahí no produce fuero del domicilio eso determina la
regulada en la ley competencia territorial, la cuantía la determina donde hay juzgados de menor
cuantía puede conocer el de menor cuantía donde no hay juzgados de menor
de inquilinato en
cuantía conoce el mismo juez, si determina la clase de proceso y si la determina
comparación con cuando los cánones adeudados son menores de veinticinco mil colones o su
el código procesal equivalente en dólares se va al proceso especial de inquilinato cuando es mayor
de veinte cinco mil olvídese de inquilinato y se va al proceso común aunque sea
civil y mercantil,
de vivienda.
con relación a los
SEGUNDO ENTREVISTADO
procesos cuya
pretensión sea la Existe una diferencia en cuanto a la competencia, ya que la Ley de Inquilinato en
desocupación del su parte procedimental se encuentra derogada, en la cual eran los Juzgados de
Inquilinato quienes tenían competencia para conocer de éstas causales de
inmueble por mora
terminación, y ahora con la implementación del CPCM, tienen competencia para
y desocupación conocer de éstas causales, los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde
por obras en el se encuentre ubicado el bien.
inmueble
TERCER ENTREVISTADO
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
Las opiniones vertidas por los informantes, fueron encontradas ya que dos
opinaron que el juez competente es el del lugar donde se encuentre el bien inmueble
y el Juzgado de Menor Cuantía, tal como lo señala el artículo 478 inciso 2°; pero el
tercero mencionó que lo que determina la clase de procesos es la cuantía, es decir
que si los cánones que se reclaman son mayores de veinticinco mil colones ya no es
proceso de inquilinato aunque el inmueble haya sido destinado para vivienda.
Asímismo se refieren a que ya no existen los Juzgados de Inquilinato, ya que se han
convertido en Juzgado Tercero y Cuarto de Menor Cuantía. En Santa Ana, conocen
en esta materia los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de lo Civil y Mercantil.
existían los Juzgados específicos en esa área del Derecho, los que ya no existen.
De conformidad al artículo 478 inciso 2 ° CPCM los jueces competentes para
conocer de los Procesos de Inquilinato es el Juez de Primera Instancia del lugar
donde se encuentre el bien inmueble, tal como lo señala el artículo 35 inciso 1°
CPCM.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 4
¿Por qué la sentencia que se dicta en los procesos de desocupación por causa de mora no produce
efectos de cosa juzgada?
ENTREVISTADOS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 5
La Ley de Inquilinato de 1958, señalaba que en los procesos de inquilinato solamente admitía el
Recurso de Revisión, ¿Cuál es la ventaja de que en el Código Procesal Civil y Mercantil se ampliaran
al de revocatoria, apelación y casación?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
CATEGORIA
En la revocatoria y la apelación, los recursos son de configuración legal el
La competencia legislador tienen la facultad de dar recursos contra las resoluciones que quiera,
regulada en la ley tramites como él quiera, admite recurso de revocatoria puede ser escrito puede
de inquilinato en ser oral, los autos simple y los autos no definitivos. Los autos simples y los
decretos admite apelación primero porque los establece expresamente 488
comparación con
CPCM y 508 expresamente, lo de casación no es cierto que se habilita porque el
el código procesal art. 420 dice que se rechazará el recurso de casación en las diligencias de
civil y mercantil, jurisdicción voluntaria en los procesos especiales cuando la sentencia no
produzca efectos de cosa juzgada sustancial que es la misma cosa juzgada
con relación a los
material entonces la sentencia del proceso de inquilinato no produce efectos de
procesos cuya cosa juzgada sustancial, si acaso produce efectos de cosa juzgada formal que
pretensión sea la es lo mismo que sentencia firme conforme al artículo 229, por lo tanto no creo
que se habilite la casación.
desocupación del
inmueble por mora SEGUNDO ENTREVISTADO
y desocupación
por obras en el Con la implementación de más recursos, las partes tienen mas seguridad
jurídica porque algunos de éstos generan instancia o conocimiento por otro ente
inmueble judicial, lo cual plantea una segunda opinión o punto de vista para resolver la
cuestión en litigio.
TERCER ENTREVISTADO
Mayor control por las partes las decisiones jurisdiccionales, con lo que potencia
la corrección de errores (yerros) judiciales y la obtención de decisiones
apegadas a derecho.
FUENTE: Capacitador del Consejo Nacional de la Judicatura, Colaboradora del Juzgado Cuarto de Menor Cuantía de San
Salvador, Juez de lo Civil y Mercantil de Santa Ana.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 6
¿Cuáles son las modificaciones que se han introducido en el proceso de inquilinato en el Código
Procesal Civil y Mercantil en comparación con el antiguo proceso regulado en la Ley de Inquilinato?
ENTREVISTADOS
CATEGORIA
Análisis técnico- PRIMER ENTREVISTADO
jurídico y
La procuración obligatoria es el elemental en cuanto a la legitimación para obrar
modificaciones de
y la celeridad que ahora es un proceso, demanda, emplazamiento, contestación
los procesos de y audiencia si hay oposición y la sentencia, en ese sentido mas expedito.
inquilinato en el
código procesal
SEGUNDO ENTREVISTADO
civil y mercantil. No respondió.
TERCER ENTREVISTADO
Esta pregunta tiene relación con la pregunta numero uno ya que se refiere a
diferencias y semejanzas, el cual se puede mencionar el principio de oralidad y
que el trámite para resolver los conflictos en materia de inquilinato son
totalmente distintos.
FUENTE: Capacitador del Consejo Nacional de la Judicatura, Colaboradora del Juzgado Cuarto de Menor Cuantía de San
Salvador, Juez de lo Civil y Mercantil de Santa Ana.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 7
¿Cuáles son las diferencias que se presentan respecto a la pertinencia e idoneidad en la aportación
de las pruebas en materia de Inquilinato en comparación con el procedimiento de la ley de
inquilinato?
ENTREVISTADOS
CATEGORIA
PRIMER ENTREVISTADO
Análisis técnico-
jurídico y No hay término de prueba, la prueba si se oferta con la demanda y con la
modificaciones de contestación de la demanda, no hay otra posibilidad.
los procesos de
SEGUNDO ENTREVISTADO
inquilinato en el
Código Procesal No respondió.
Civil y Mercantil.
TERCER ENTREVISTADO
Todo hecho o acto que se controvierte necesita ser probado, es por ello que a
los informantes claves se les cuestionó sobre prueba establecida en la normativa
procesal civil y mercantil. Uno de ellos argumentó que en el nuevo proceso no hay
término probatorio, puesto que la prueba se oferta con la demanda y la contestación
de la misma. Otro de los entrevistados no respondió esta pregunta, y, el último
manifiesta que con la nueva regulación de la prueba en el Código, se regula
expresamente la pertinencia e idoneidad de la prueba, de conformidad a los artículos
318 y 319 CPCM.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 8
¿Cuál es la estructura, etapas o fases del proceso de inquilinato regulado en el Código Procesal Civil
y Mercantil?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
Todo proceso sin excepción tal como lo regula el artículo 276 CPCM solo se
puede iniciar con demanda, el proceso de inquilinato como proceso que es, solo
se puede iniciar con una demanda que reúne los requisitos del artículo 276
CPCM y con las especificaciones de la materia de inquilinato, pero además
presentada la demanda viene el examen preliminar como en cualquier otro juicio
que el juez hace el examen de habilidad, de sustentabilidad, de fundabilidad, de
admisibilidad y de procedencia; pero en todos los exámen que hace el más
importante es el de admisibilidad y procedencia, en el cual verifica los requisitos
de forma y los requisitos de fondo. Si la demanda reúne los requisitos viene la
admisión de la demanda, sino reúne los requisitos viene la proporcionalidad, es
CATEGORIA decir que el juez debe calificar si en efecto obstaculiza o no su continuación, si
no obstaculiza aunque tenga defectos la admite; si obstaculiza pasa a la
Estructura de los racionabilidad, es decir si se puede subsanar o no, si es subsanable vienen las
procesos de prevenciones y en la prevención puede ser que subsane o no el demandante, si
subsana se admite la demanda y se pasa a la siguiente etapa que es el
inquilinato en la
emplazamiento que se rige por las reglas del proceso común llamamiento al
legislación demandado para que conteste y si este contesta oponiéndose nos vamos a la
salvadoreña audiencia del proceso abreviado, sino contesta o no se opere de una vez pasa a
la sentencia, pronunciada la sentencia cualquiera que sean las causas o
contenidos, si admite el recuso de apelación.
SEGUNDO ENTREVISTADO
TERCER ENTREVISTADO
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
Se logró verificar que los tres entrevistados concuerdan en que las etapas o
fases del Proceso de Inquilinato son: La demanda, con los requisitos del artículo 418
CPCM, puesto que el Proceso de Inquilinato se sustanciará conforme a las reglas del
Proceso Abreviado, se dice que la demanda es simplificada ya que en comparación
al Procesos Común, únicamente se debe relacionar los hechos de una manera clara,
precisa y completa; posterior a la presentación de la demanda, el juez realiza el
exámen que consiste en analizar si la demanda cumple con los requisitos de
admisibilidad, el juez realiza un exámen de habilidad, sustentabilidad, fundabilidad,
admisibilidad y de procedencia, para verificar los requisitos de forma y de fondo.
Inmediatamente, el juez advierte errores en la demanda, previene al demandante
para subsanarlos de acuerdo al artículo 278, si subsana, el juez admite la demanda y
se pasa a la celebración de la audiencia, en donde las partes formulan sus alegatos
en la cual puede existir reconvención, de ser así el juez, según el caso tiene la
opción de suspender o interrumpir la audiencia. Por último el juez dictará sentencia
de conformidad al artículo 430, referentes al Proceso de Inquilinato, finalmente, las
partes pueden utilizar los recursos que establece la ley para impugnar la sentencia.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 9
¿Cuál es la razón o fundamento que se toma en consideración para tramitar únicamente el Proceso
de Terminación del Contrato de arrendamiento para vivienda bajo las reglas del proceso abreviado?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
TERCER ENTREVISTADO
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
Ninguno de los entrevistados tienen paridad de criterios, puesto que uno opina
que lo que determina el objeto de litigio de inquilinato es la cuantía, otro que es por
razón de la materia y el tercer entrevistado dijo que es por interés del legislador que
se tramite bajo un proceso breve y sencillo. Sin embargo, según el artículo 478
CPCM, los Procesos de Inquilinato se sustanciarán conforme a los trámites del
Proceso Abreviado, cualquiera que sea su cuantía y no como lo ha manifestado el
primer entrevistado. Se sostiene que es el contrato de arrendamiento el que
determina si el Proceso es de Inquilinato o no, ya que si en él se establece que el
inmueble será destinado para vivienda, entonces ante un eventual conflicto, se
tramitará como un Proceso especial de Inquilinato.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA N° 10
¿Cuáles son las características especiales que han sido introducidas en el Proceso de Inquilinato
establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil?
ENTREVISTADOS
PRIMER ENTREVISTADO
CATEGORÍA
El destino del inmueble de vivienda, ese es el requisito esencial, la cuantía le
Características
sirve para la clase de procedimiento, pero lo que determina si es inquilinato o no,
especiales del es la vivienda. El derecho material o el derecho sustancial debe ser un inmueble
proceso de destinado para vivienda, no el inmueble, sino el contrato destinado para vivienda
inquilinato en el aunque el inmueble no haya sido destinado para eso; pero si la persona lo
contrato para vivienda, se rige por las reglas de inquilinato.
arrendamiento
para vivienda SEGUNDO ENTREVISTADO
No respondió.
TERCER ENTREVISTADO
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
ANÁLISIS DE LA ENCUESTA
PREGUNTA Nº 1
De los siguientes principios ¿Cuáles se aplica al proceso de inquilinato?
Principio de legalidad
Principio de concentración
Principio de oralidad
Principio de inmediación
Principio de celeridad
Principio de validez
ANÁLISIS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
del Derecho Procesal Civil y Mercantil, modelo del Derecho Privado Salvadoreño, y
es precisamente a través de dicho principio que se logra la rapidez en la solución de
conflictos de carácter jurídico, finalidad que pretende alcanzar la normativa
relacionada y con ello garantizar seguridad jurídica a las partes procesales. En el
Proceso de Inquilinato, se introdujo un nuevo mecanismo jurídico para la tramitación
del litigio respecto al arrendamiento de vivienda, imprimiéndole dinamismo en la
solución del mismo.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 2
De las siguientes causales de terminación de contrato de arrendamiento, ¿Cuáles se encuentran
establecidas en el Código Procesal Civil y Mercantil?
ANÁLISIS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 3
¿Cuáles son los jueces competentes para conocer de los procesos de inquilinato, según el Código
Procesal Civil y Mercantil?
Juez de lo Laboral
Juez de lo civil
Juez de lo mercantil
Juez de Paz
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
Respecto a esta interrogante los colaboradores y secretarios, expresaron de
que el juez competente para conocer de los Procesos de Inquilinato, es el de lo Civil
y Mercantil, así como el de lo civil, éstos últimos cuando son mixtos. La Ley Orgánica
Judicial experimentó una reforma en lo que se refiere a la jurisdicción y competencia,
ya que los juicios de inquilinato en algunos departamentos eran de conocimiento de
los Juzgados de lo Laboral, como el de Santa Ana, y los que ya no tienen
competencia en esa rama; y en materia mercantil existían los Juzgados específicos
en esa área del derecho, los que ya no existen. De conformidad al artículo 478 inciso
2° CPCM los jueces competentes para conocer de los Procesos de Inquilinato es el
Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el bien inmueble con
excepción de los juzgados de Menor Cuantía.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 4
Según su opinión de los siguientes recursos que se presentan a continuación, ¿Cuáles pueden ser
utilizados, según el caso, en la legislación procesal civil y mercantil?
Recurso de Apelación
Recurso de Revocatoria
Recurso de Casación
Recurso de Explicación
Recurso de Revisión
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
De acuerdo a la pregunta planteada se intentó indagar si los encuestados
tenían conocimiento sobre los medios de impugnación establecidos en la normativa
procesal civil y mercantil vigente, y la mayoría opinó de que el recurso de apelación
(artículo 508 CPCM), el recurso de revocatoria (artículo 503 CPCM) y el recurso de
casación (artículo 519 y sigs. CPCM) son los que se aplican en los Procesos de
Inquilinato. Pero también se determinó aunque sea mínimo que se hizo mención del
recurso de explicación, figura que no aparece como medio de impugnación en la
legislación procesal civil y mercantil. Asimismo, aseveran una importante mayoría
que se podrá hacer uso del recurso de casación, lo que es impropio ya que el artículo
486 inciso ultimo CPCM la sentencia dictada en apelación en los procesos de
desocupación por causa de mora, no admite recurso alguno.
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 5
¿Ha tenido conocimiento de las modificaciones que se han experimentado los procesos de inquilinato
regulados en el código procesal civil y mercantil?
Si
No
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
En relación a esta pregunta, todos los encuestados aseguran conocer las
modificaciones realizadas sobre la forma de proceder en materia de inquilinato
mediante el Código Procesal Civil y Mercantil, lo que pone de manifiesto los
conocimientos adquiridos mediante las capacitaciones que han recibido en dicha
temática.
116
Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 6
De las siguientes alternativas que se presentan a continuación ¿Cuál o cuáles considera
pertinentes o que han sido incluídas en el proceso de inquilinato?
La oralidad
Celeridad procesal
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 7
Con base a las siguientes variables que se presentan a continuación, ¿Cuáles considera, según su
opinión, que son las variantes que han sido introducidos en el Código Procesal Civil y Mercantil, en
contraste con la Ley de Inquilinato?
En la demanda
En los recursos
Sentencia
Emplazamiento
Celebración de la Audiencia
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
La mayoría de interrogados expresaron de que las figuras procesales que
experimentaron variantes entre otras están la demanda, los recursos y el
emplazamiento como novedad en la legislación procesal civil y mercantil; no
pronunciándose respecto a las audiencias y en la que en una de ellas se dicta la
sentencia . Con relación a la sentencia, tal como lo establece el artículo 430 del
mencionado Código “Terminada la audiencia, el juez podrá dictar sentencia en el
acto, si es procedente. Si no lo es, podrá anunciar verbalmente el fallo. En todo caso,
ha de pronunciarse sentencia dentro de los quince días siguientes a la finalización de
la audiencia”, del mismo modo, la demanda presenta modificaciones debido a que se
presenta como demanda simplificada, narrando de manera concisa y clara los
hechos que generaron el conflicto jurídico; y la contestación de la demanda será
ejercida en audiencia de manera verbal así lo establece el artículo 427 inciso 2°
CPCM.
118
Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 8
De los siguientes procesos regulados en el Código Procesal Civil y Mercantil ¿Cuál de ellos es
el pertinente para tramitar los conflictos en materia de inquilinato?
Proceso común
Proceso Abreviado
Proceso Monitorio
Ejecución Dineraria
Juicio Ejecutivo
Ejecución no dineraria
ANÁLISIS
Todos los encuestados manifestaron que el proceso de inquilinato se
sustanciará conforme los trámites del proceso abreviado cuando se refiera a
arrendamiento exclusivamente para vivienda, aseveración que resulta cierta por
cuanto el artículo 478 del Código de Procesal Civil y Mercantil, prescribe que:”Los
procesos regulados en este título se sustanciarán conforme a los trámites del
proceso abreviado, cualquiera que sea su cuantía, con las especificaciones
establecidas en los artículos siguientes…” modificación que vino a sustituir al antiguo
proceso y las inconveniencias del mismo, en el sentido de que sus formalidades lo
volvían engorroso y un retardo para hacerse justicia en este materia, aspectos que
con la innovación señalada se le pone fin.
119
Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 9
¿Ha tenido conocimiento de las características especiales del Proceso de Inquilinato de la
normativa procesal civil y mercantil salvadoreña?
Si
No
FUENTE: Juzgado de lo Laboral de la ciudad de Santa Ana, Juzgados de lo Civil y Mercantil de la ciudad de Santa Ana.
ANÁLISIS
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Capítulo IV: Análisis e Interpretación de Datos
PREGUNTA Nº 10
De las características que se apuntan posteriormente ¿cuáles se observan en el proceso de
inquilinato establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil con relación a los
procedimientos regulados en la ley de inquilinato?
Novedoso
Escrito
Dinámico
Singular
Burócrata
Efectivo
Rápido
ANÁLISIS
121
Conclusiones y Recomendaciones
CONCLUSIONES
1. Los Procesos de Inquilinato han sido instaurados para que, en la práctica las
demandas que versen sobre terminación de contratos de arrendamiento de
bienes inmuebles para utilizarlos como casas de habitación, se resuelvan de
manera rápida y efectiva,
2. Con la entrada en vigencia del Código Procesal Civil y Mercantil a partir del
uno de julio de 2010, vino a expeditarse la administración de justicia en el
país, con la introducción del principio de oralidad y las celebraciones de
audiencias y así resolver en el menor tiempo posible los litigios.
122
Conclusiones y Recomendaciones
123
Conclusiones y Recomendaciones
RECOMENDACIONES
4. Los que poseen iniciativa de ley, tienen que regular la casación para todos los
procesos en general, ya que en ellos sin distinción pueden darse las causas
que dan origen al mismo, es decir cuando exista una infracción o errónea
aplicación de la norma de derecho.
124
Conclusiones y Recomendaciones
6. Que el proceso Especial de Inquilinato, debería de ser general para las todas
las formas de arrendamiento de inmuebles, por cuanto el Derecho a la
Propiedad y Posesión, son derechos fundamentales de todas las personas sin
importar el destino para el cual lo han arrendado.
125
Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
INDICE DE ABREVIATURAS
126
Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
GLOSARIO
127
Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
8. ENAJENACIÓN: Acto jurídico en virtud del cual una persona transmite a otra u
otras el dominio de una cosa o de un derecho que le pertenece.
10. JUICIO DECLARATIVO: El que versa sobre los hechos dudosos y controvertidos
que deben ser determinados por el juez, mediante declaración inequívoca al
respecto.
11. JURISDICCIÓN: Autoridad. Poder para aplicar las Leyes. Territorio en que un
Tribunal ejerce su autoridad. Facultad de decir el derecho y determinar la solución
jurídica adecuada para cada supuesto conflictivo concreto, y que corresponde
exclusivamente a los Jueces. y Tribunales.
15. LEY: Regla, norma. Disposición emanada del poder legislativo. De acuerdo al
artículo 1 C.C. ley “es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada
en la forma prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite”.
17. MORA: Retraso culpable en el cumplimento de las obligaciones. El Art. 1.100 del
CC declara que incurren en mora los obligados a entregar o hacer alguna cosa
desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su
obligación. Origina responsabilidad consistente normalmente en el pago de
intereses moratorios.
18. PLAZO: Espacio de tiempo concedido para realizar un determinado acto. Es legal
si lo concede la ley, judicial, el señalado por el Tribunal, y convencional el
establecido libremente por las partes.
19. PRIMERA INSTANCIA: El primer grado jurisdiccional, en el cual tienen lugar las
actuaciones alegatorias y probatorias de las partes, quedando concretada la litis y
resuelta.
129
Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
24. SENTENCIA: Decisión formulada por el juez o tribunal. Por ella se resuelven
definitivamente todas las cuestiones planteadas en un proceso civil o criminal.
25. SENTENCIAS FIRMES: Reciben este nombre cuando no cabe contra ellas
recurso ordinario ni extraordinario, ya por su naturaleza, ya por haber sido
consentidos por las partes.
27. TRIBUNAL: Lugar donde los jueces administran justicia y pronuncian las
sentencias. Jueces y magistrados encargados de administrar justicia.
130
Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
BIBLIOGRAFÍA
LEYES CONSULTADAS
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Los Procesos de Inquilinato bajo la perspectiva del Código Procesal Civil y Mercantil
132
ANEXO 1 JUICIO DE DESOCUPACIÓN POR CAUSA DE MORA
DEMANDA
193 Pr. C.
DEMANDA
Presentación de la
demanda observando
los requisitos del
Artículo 193 Pr.C.
Admisión de la
demanda o
prevenciones, en su
caso la no admisibilidad
3 días para
contestar la
demanda (supuesto
infractor)
LANZAMIENTO
(ART. 43 L.I.)
Se previene al
Se previene al inquilino inquilino desocupe el
desocupe el inmueble inmueble en el plazo
en el plazo de 8 días. Art de 15 días. Art.43 lit b
43 Lit.a L.I. L.I
Sí el inquilino no abandona
el inmueble se procederá a
su lanzamiento a petición
de parte.
Admisión en
el plazo de
Defectos Defectos
cinco días.
Subsanados insubsanables
Incomparecencia Art.423
en los cinco
de la parte días
Sino
Audiencia Art. subsana, se
425 CPCM Se declara la
Demandante Por el declara
demanda
demandado inadmisible
improponible
la demanda
Si hubiere
acuerdo se Si no hay Juez concede
tendrá por avenencia la palabra
terminado el
acto con
avenencia Art.
252 Inc. 2° Demandante Demandado
CPCM para que para alegar
ratifique, defectos
amplíe o procesales
reduzca su afirmando o
demanda negando los
hechos y
formule
reconvención
Se dicta
Ejecución de sentencia en Partes
Sentencia el acto o por Alegatos formulan las
Art. 554 un plazo de finales Art. 429 pruebas útiles
quince días y pertinentes
Art. 430 Art. 428
CPCM
Continúan las mismas causales de extinción del contrato de arrendamiento (Art. 477 CPCM y 24 y 25
L.I.)
Se mantiene el término de gracia para el demandante para poder interponer la demanda cuando sea
la desocupación por causa de mora (Art. 477 CPCM y Art. 24 numeral 1 L.I.)
En caso de desocupación por obras en el inmueble como medio de prueba se presentará un plano
completo debidamente aprobado de las obras a realizarse (art. 481 CPCM y art. 40 inc. 1. L.I)
Puede realizarse el pago en consignación (Art. 481 CPCM y Art. 26 inciso 2. L.I.)
El inquilino deberá notificar a sus subarrendatarios sobre la demanda interpuesta (Art. 483 CPCM y
Art. 50 L.I.)
Anexo 7
DIFERENCIAS ENTRE LA LEY DE INQUILINATO Y EL CÓDIGO PROCESAL
CIVIL Y MERCANTIL
ENTREVISTA
TEMA:
OBJETIVO:
SALUDO:
GENERALES:
NOMBRE DEL ENTREVISTADO: ______________________________________
INSTITUCIÓN: _____________________________________________________
NOMBRE DEL ENTREVISTADOR: _____________________________________
LUGAR Y FECHA: __________________________________________________
INDICACIÓN: Conteste las siguientes interrogantes que a continuación se le
presentan.
CUESTIONARIO
4. ¿Por qué la sentencia que se dicta en los procesos de desocupación por causa de
mora no produce efectos de cosa juzgada?
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
10. ¿Cuáles son las características especiales que han sido introducidas en el
Proceso de Inquilinato establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil?
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD MULTIDISCIPLINARIA DE OCCIDENTE
DEPARTAMENTO DE CIENCIAS JURIDICAS
TRABAJO DE GRADUACIÓN PARA OPTAR AL GRADO
DE LICENCIADA EN CIENCIAS JURÍDICAS
ENCUESTA
TEMA:
OBJETIVO:
SALUDO:
GENERALES:
CARGO QUE DESEMPEÑA: ____________________________________________
INSTITUCIÓN: _______________________________________________________
NOMBRE DEL ENCUESTADOR:_________________________________________
LUGAR Y FECHA: ____________________________________________________
INDICACIÓN: De las siguientes interrogantes que se le plantean marque con
una “X” la ó las casillas que considere correctas.
3. ¿cuáles son los jueces competentes para conocer de los procesos de inquilinato,
según el Código Procesal Civil y Mercantil?
Juez de lo Laboral
Juez de lo Civil
Juez de lo Mercantil
Juez de Paz
Recurso de Revocatoria
Recurso de Casación
Recurso de Explicación
Recurso de Revisión
Si
No
6. De las siguientes modificaciones se han introducido en el proceso de Inquilinato
regulado en el Código Procesal Civil y Mercantil ¿cuáles son esas modificaciones?
La oralidad
Celeridad procesal
En la demanda
En las excepciones
Sentencia
Emplazamiento
Celebración de la Audiencia
Proceso Monitorio
Ejecución Dineraria
Juicio Ejecutivo
Ninguno de los anteriores
9. ¿Ha tenido conocimiento de las características especiales del proceso de
inquilinato de la normativa procesal civil y mercantil salvadoreña?
Si
No
Escrito
Dinámico
Singular
Burócrata
Efectivo
Rápido
Ninguna de las anteriores
PREGUNTA N° 1
0%
5% 13% Principio de Legalidad
15%
Principio de Concentración
5% 20% Principio de Oralidad
Principio de Inmediacion
21% Principio de Indubio pro reo
21% Principio de Celeridad
Principio de validez
Ninguno de los anteriores
2. De las siguientes causales de terminación de contrato de arrendamiento, ¿Cuáles
se encuentran establecidas en el Código Procesal Civil y Mercantil?
PREGUNTA N° 2
0% 0%
PREGUNTA N° 3
0% 0%
0%
11%
Juez de lo Laboral
Juez de lo Civil
Juez de lo Mercantil
Juez de lo Civil y Mercantil
89%
Juez de Paz
4. Según su opinión de los siguientes recursos que se presentan a continuación,
¿Cuáles pueden ser utilizados, según el caso, en la legislación procesal civil y
mercantil?
PREGUNTA N° 4
0%
4%
34%
29%
Recurso de Apelación
Recurso de Revocatoria
Recurso de Casación
Recurso de Explicación
33% Recurso de Revisión
5. ¿Ha tenido conocimiento de las modificaciones que se han experimentado los
procesos de inquilinato regulados en el Código procesal Civil y Mercantil?
PREGUNTA N° 5
0%
Si
No
100%
6. De las siguientes alternativas que se presentan a continuación ¿Cuál o cuáles
considera pertinentes o que han sido incluídas en el proceso de inquilinato?
PREGUNTA N° 6
21% La oralidad
31%
Modernización de la Ley
Procesal
32% Sustracción de la parte adjetiva
16%
regulada en la Ley de Inquilinato
Celeridad Procesal
7. con base a las siguientes variables que se presentan a continuación, ¿Cuáles
considera, según su opinión, que son las variantes que han sido introducidos en el
Código Procesal Civil y Mercantil, en contraste con la Ley de Inquilinato?
PREGUNTA N° 7
0%
0% 0%
8%
25% En la demanda
En las excepciones
Sentencia
42%
Emplazamiento
25%
Celebración de la Audiencia
Todas las anteriores
Ninguna de las anteriores
8. De los siguientes procesos regulados en el Código Procesal Civil y Mercantil
¿Cuál de ellos es el pertinente para tramitar los conflictos en materia de inquilinato?
PREGUNTA N° 8
0%
Proceso Común
Proceso Abreviado
Proceso Monitorio
Ejecución Dineraria
Proceso Ejecutivo
Ejecución no Dineraria
Ninguna de las Anteriores
100%
9. ¿Ha tenido conocimiento de las características especiales del proceso de
inquilinato de la normativa Procesal Civil y Mercantil salvadoreña?
PREGUNTA N° 9
0%
Si
No
100%
10. De las características que se apuntan posteriormente ¿cuáles se observan en el
proceso de inquilinato establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil con
relación a los procedimientos regulados en la ley de inquilinato?
PREGUNTA N° 10
Novedoso
Escrito
0% 0%
Dinámico
24%
32%
0% Singular
16% Burócrata
28% Efectivo
0% Rápido
0%
NÚMERO 1 NÚMERO 1
Establecer las diferencias
Las diferencias y semejanzas ¿Cuáles son las diferencias y Las diferencias y semejanzas De los siguientes principios
y semejanzas existentes entre
entre el proceso de semejanzas que presenta el entre el proceso de inquilinato ¿Cuáles se aplica al proceso
el proceso de terminación del
terminación del Contrato de proceso de inquilinato que del Código Procesal Civil y de inquilinato?
contrato de arrendamiento por
arrendamiento, regulado en el regula el Código Procesal Civil Mercantil en relación a lo
las causales establecidas en
Código Procesal Civil y y Mercantil en comparación al establecido a la Ley de Principio de legalidad
los artículos 24 y 25 de la ley
Mercantil en relación a lo procedimiento establecido en la Inquilinato.
de inquilinato de 1958 en Principio de concentración
establecido a la Ley de Ley de Inquilinato?
comparación con lo estatuido Principio de oralidad
Inquilinato.
en la nueva legislación
NÚMERO 2 Principio de inmediación.
procesal civil y mercantil.
¿Existen semejanzas o
Principio de Indubio Pro Reo.
Las causales establecidas en diferencias entre las causales
Principio de celeridad.
los artículos 24 y 25 de la ley establecidas en los artículos
de inquilinato de 1958 en 24 y 25 de la ley de inquilinato Principio de validez.
comparación con lo estatuido en comparación con las del
en la nueva legislación Código Procesal Civil y
procesal civil y mercantil. Mercantil?
NÚMERO 2
Las causales establecidas en
¿Cuáles de las siguientes
los artículos 24 y 25 de la ley
causales de terminación de
de inquilinato de 1958 en
contrato de arrendamiento se
comparación con lo estatuido
encuentran establecidas en el
en la nueva legislación
Código Procesal Civil y
procesal civil y mercantil.
Mercantil?
NÚMERO 3 NÚMERO 3
Comparar el proceso de Identificar la competencia ¿Existen o no diferencias de Identificar la competencia ¿Cuáles son los jueces
inquilinato en la Ley de regulada en la ley de competencia en cuanto a la regulada en la ley de competentes para conocer de
Inquilinato en relación a la inquilinato en comparación aplicación de la ley de inquilinato en comparación los procesos de inquilinato,
Competencia, en los procesos con el código procesal civil y inquilinato de inquilinato o el con el código procesal civil y según el Código Procesal Civil
de desocupación por causa de mercantil, con relación a los código procesal civil y mercantil mercantil, con relación a los y Mercantil?
mora y desocupación por obras procesos cuya pretensión sea con relación a la causal de procesos cuya pretensión sea
en el inmueble señalados en el la desocupación del inmueble terminación del contrato de la desocupación del inmueble Juez de lo Laboral
código procesal civil y por mora y desocupación por arrendamiento por mora o por por mora y desocupación por
mercantil. obras en el inmueble. la realización de obras en el obras en el inmueble. Juez de lo civil
inmueble?
Juez de lo mercantil
Recurso de Explicación.
Recurso de Revisión.
OBJETIVO ENTREVISTA ENCUESTA
ESPECIFICO INDICADOR INTERROGANTES INDICADOR INTERROGANTES
NÚMERO 6 NÚMERO 5
Efectuar un análisis técnico- Análisis técnico-jurídico y ¿Cuáles son las modificaciones ¿Ha tenido conocimiento de
Análisis técnico-jurídico y
jurídico de los Procesos de modificaciones de los que se han introducido en el las modificaciones que se han
modificaciones de los
Inquilinato en el Código procesos de inquilinato en el proceso de inquilinato en el experimentado los procesos
procesos de inquilinato en el
Procesal Civil y Mercantil para código procesal civil y Código Procesal Civil y de inquilinato regulados en el
código procesal civil y
determinar las modificaciones mercantil. Mercantil en comparación con código procesal civil y
mercantil.
que se han realizado al el antiguo proceso regulado en mercantil?
procedimiento establecido en la la Ley de Inquilinato?
Ley de Inquilinato. Si
NÚMERO 7 No
¿Cuáles son las diferencias
NÚMERO 6
que se presentan respecto a la
¿Indique cuáles de las
pertinencia e idoneidad en la
siguientes modificaciones se
aportación de las pruebas en
han introducido en el proceso
materia de Inquilinato en
de Inquilinato regulado en el
comparación con el
Código Procesal Civil y
procedimiento de la ley de
Mercantil?
inquilinato?
La oralidad.
Modernización de la Ley
Procesal.
Sustracción de la parte
djetiva regulada en la Ley de
Inquilinato.
Celeridad procesal.
OBJETIVO ENTREVISTA ENCUESTA
ESPECIFICO INDICADOR INTERROGANTES INDICADOR INTERROGANTES
NÚMERO 8 NÚMERO 7
Estructura de los procesos de
Esquematizar los Procesos de Estructura de los procesos de ¿Cuál es la estructura, etapas ¿Ha presentado variantes el
inquilinato en la legislación
Inquilinato establecidos en la inquilinato en la legislación o fases del proceso de Código Procesal Civil y
salvadoreña.
Ley de Inquilinato de 1958 con salvadoreña. inquilinato regulado en el Mercantil, en cuanto al
relación al Código Procesal Código Procesal Civil y procedimiento se refiere con
Civil y Mercantil para detectar Mercantil? respecto a la ley de
semejanzas y diferencias entre inquilinato?
ambos.
En la demanda.
En las excepciones.
Sentencia.
Emplazamiento.
Celebración de la Audiencia.
Todas las anteriores.
Ninguna de las anteriores.
NÚMERO 8
¿Bajo cual de los siguientes
procesos se tramita el proceso
de inquilinato del código
procesal civil y mercantil?
Proceso común
Proceso Abreviado.
Proceso Monitorio.
Ejecución Dineraria.
Juicio Ejecutivo.
Novedoso.
Escrito.
Dinámico.
Singular.
Burócrata.
Efectivo.
Rápido.