Reparaciones y Mejoras Victor Dalgo

UNIVERSIDAD CATOLICA SANTIAGO DE GUAYAQUIL.
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA – CARRERA DE DERECHO.

DERECHO CIVIL CONTRATOS II – PARALELO C
VICTOR ANDRES DALGO LOMBEIDA
“IDENTIFIQUE Y EXPLIQUE CUÁLES SON LOS TIPOS DE REPARACIONES Y LOS TIPOS DE MEJORAS
QUE SE CONTEMPLAN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EN QUE SE DIFERENCIAN ENTRE
SI.”
REPARACIONES NECESARIAS
Reparaciones necesarias: son aquellas que se requieren para que el inmueble siga siendo usado y se
mantenga en buenas condiciones, por ejemplo: cambio de las tuberías que producen filtraciones por ser muy
viejas o de materiales que ya no se usan. Está reparaciones generalmente las debe hacer el arrendador. En
otras palabras se consideran reparaciones necesarias todas las que no están compiladas en el articulo 1881
C.C.
“Art. 1868.- La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, consiste en hacer durante el
arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden
generalmente al arrendatario.” Código Civil del Ecuador.
Pero estará obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han
hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa
arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.
Art. 4.- REPARACIONES A QUE ESTA OBLIGADO EL ARRENDADOR.- El arrendador está
obligado a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que los locales reúnan las condiciones
exigidas en el artículo precedente.
Cuando las ordenare el Juez de Inquilinato, concederá un plazo para su ejecución. (Ley de Inquilinato)
Estas condiciones son:
a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de
la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar.
Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos
deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo;
b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;

c) Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los
sectores urbanos donde existen estos servicios;
d) No ofrecer peligro de ruina; y,
e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente Certificado de Sanidad.
En base al artículo cuarto de la ley de inquilinato se puede colegir que las reparaciones necesarias están
identificadas en todo y en cuanto los locales reúnan las condiciones exigidas en el artículo tercero de la
misma ley. Esto en razón de que el código civil no es taxativo o puntual en que se entiende por mejora
necesaria.
REPARACIONES LOCATIVAS
Son los arreglos que se deben realizar para mantener el inmueble arrendado en el mismo estado en el que se
recibió, por ejemplo: pintar la pared que está sucia, arreglar algo de la cocina que se rompió y que se entregó
en buen estado; generalmente (puesto que se puede pactar lo contrario) estos arreglos le corresponden al
arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causados por el uso.
Art. 1881.- El arrendatario está obligado a las reparaciones locativas.
Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los
arrendatarios, y en general, las de los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del
SI.”
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de
cristales, etc.
Art. 1912.- Estará obligado especialmente el inquilino:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras,
ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen;
2. A reponer, en las ventanas, puertas y tabiques, los cristales quebrados; y,
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Art. 1911.- Las reparaciones llamadas locativas a que está obligado el inquilino o arrendatario de casa, se
reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que
provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por
su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.
DIFERENCIA
Las reparaciones necesarias son imperativas para que el inmueble siga siendo usado para el fin previsto en el
contrato, estas corresponden al arrendador salvo que se pacte lo contrario. Por otro lado las reparaciones
locativas apuntan al mantenimiento del bien, generalmente las hace el arrendador. Las reparaciones locativas
que son producto de caso fortuito o fuerza mayor son a cargo del arrendador.
MEJORAS UTILES
Mejoras útiles son las que aumentan el valor venal de la cosa, en concordancia con lo expuesto en el art. 953
inciso segundo del Código Civil. Según el Diccionario de la Real Academia Española, mejora es medra,
adelantamiento y aumento de una cosa, siendo el significado de la palabra medra, el aumento o progreso de
una cosa; de otro lado, se puede señalar que la mejora son los gastos útiles y reproductivos que con
determinados efectos legales hace en propiedad ajena quien respecto de ella posee algún derecho.
La mejora es un hecho jurídico, puesto que entraña un acontecimiento con relevancia para el derecho
inmobiliario, en el caso de una modificación material de una cosa, que produce un aumento de su valor
económico.
Art. 1877.- El arrendador no está obligado a pagar el costo de las mejoras útiles en que no ha
consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse
los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a
abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados.
MEJORAS VOLUPTUARIAS
Se entiende por mejoras voluptuarias las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines,
miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa en el
mercado común, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante. Art. 955 Codigo Civil.
DIFERENCIA
SI.”
Las mejoras útiles aumentan producen un aumento en el valor venal de la cosa el arrendador esta obligado a
pagarlas siempre que el las consienta de manera previa, en relación con las voluptuarias el arrendaros no
estaría obligado al pago de las mismas, pues son objetos de lujo que generalmente no aumentan el valor
venal de la cosa..

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b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;

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