¿Cómo capturar el valor del suelo?

David Motivar Torres 20142025123

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RESUMEN: Las políticas de gestión del INTRODUCCIÓN

suelo urbano y el funcionamiento de los La planificación urbana y las normas
mercados de suelo urbano han pasado a urbanísticas tradicionales han perdido
ocupar un papel más importante en el importancia y efectividad como
debate de políticas públicas urbanas y en instrumentos para orientar el desarrollo
el ordenamiento del territorio. En urbano, especialmente los mecanismos
América Latina, las políticas urbanas y el existentes para la gestión del suelo.
funcionamiento de los mercados de
suelo tienden a producir ciudades que Debido a esta situación, la creación de
sufren de desigualdades económicas, nuevas formas de gestión de la tierra
exclusión política y social, segregación debería tener implícitas unas condiciones
espacial e insostenibilidad ambiental. importantes como: repensar la tributación
Como consecuencia de dichas políticas de la tierra urbana incorporando nuevos
se encuentran los elevados y en muchas métodos de captura y estar abierto a
ocasiones irracionales precios de la tierra considerar instrumentos fiscales
debido a la ausencia de una eficiente alternativos, entendidos como
gestión del suelo. herramientas para reorientar el actual
desarrollo de las ciudades y disciplinar el
Para poder desarrollar y generar una funcionamiento del mercado de la tierra
mejor comprensión por parte del lector urbana en América Latina.
acerca de esta problemática se hará
énfasis en factores que inciden en la EL ESTADO, LA POBLACIÓN, EL
captura del valor del suelo como: el TERRITORIO Y LOS BIENES
territorio, el estado, la formación del INMUEBLES
precio del suelo y el modelo de
Las diversas relaciones que existen entre
Valorización en Colombia. Además, se
la población y el territorio tienen
hizo el análisis de un caso de estudio de
inmersos algunos conceptos entre los
la Habana Cuba donde se busca
cuales destacan el dominio, el dominio
principalmente impulsar el desarrollo
privado, la propiedad y la posesión. Es
económico y la regeneración de la vieja
necesario entender estos conceptos para
Cuba.
poder establecer la base teórica utilizada
PALABRAS CLAVE: Valor, Precio, para delimitar e identificar los predios
Contribución, Estado, Beneficio, existentes en el territorio.
Territorio, Avalúo, Monto, Instrumento
Los derechos que pueden ser ejercidos
Jurídico, Modelo, Gestión, Eficiencia,
sobre los predios pueden ser hechos por
Costo de Oportunidad.
particulares (propiedad privada o
posesión) o por el estado (propiedad
pública), frecuentemente están limitados
por los derechos de propiedad “limites o
linderos” y las normas de planificación Es así que empiezan los flujos
urbanas. migratorios del campo a la ciudad en
búsqueda de mejores condiciones de
El estado es la organización del pueblo
vida, resultando así, que la migración y el
bajo un conjunto normativo, dentro de un
crecimiento demográfico empujan el
territorio delimitado y sometido bajo la
valor de la renta y del suelo de forma
mirada de la ley cuyo objetivo es
exponencial en América Latina.
mantener el orden social. El territorio, es
así, la base material sobre la cual el Los factores que influyen en el precio del
gobierno ejerce su propia autoridad para suelo son entonces: el uso potencial que
conseguir la correcta utilización del pueda ser desarrollado en él, la cercanía
suelo. a vías de uso comercial y comercios
especializados, las características
Los bienes inmuebles (no se pueden
socioculturales de la población reflejadas
mover de un lugar a otro) son aquellos
en el entorno circundante al lugar de la
considerados como bienes raíces y que
vivienda o comercio, ya que las
las personas tienen a su disposición y
características del entorno urbanístico en
sobre las cuales ejercen derechos
zonas de estratos altos no son las
privativos, sin embargo, esto conlleva al
mismas que en zonas de estratos bajos.
cumplimiento de ciertas obligaciones por
parte de los propietarios. PRINCIPIOS ECONÓMICOS QUE
ENCIERRA LA ASIGNACIÓN DEL
LA FORMACIÓN DEL PRECIO DEL
SUELO
SUELO
Las primeras discusiones fueron
La formación del precio del suelo se da
abordadas entre el siglo XVII y XVIII por
básicamente por dos motivos: el
los Mercantilistas los cuales
desarrollo de la economía y el
consideraban que la libre competencia
crecimiento poblacional. El primero
definiría los precios dentro del mercado,
implica el crecimiento de los sectores
y esto era sinónimo de valor. La oferta y
secundarios (industria) y terciarios
la demanda establecen el precio de los
(comercio y servicios), incrementado
objetos.
consigo la generación del empleo. A
medida que los centros poblados crecen, Después los fisiócratas elevaron a la
las necesidades de las personas tierra y la agricultura sobre todos los
aumentan de manera significativa, por lo sectores de la economía, lo que
que la industria pasa a un segundo plano significaba que las fuentes de riqueza y
y evolucionan los sectores de los valor estaban directamente relacionadas
servicios: finanzas, seguros, servicios con la tierra y sus productos.
profesionales, la finca raíz, y todas las
Al finalizar el siglo XVIII los padres de la
necesidades de los habitantes urbanos.
economía moderna (Adam Smith y David
El crecimiento de todas estas actividades
Ricardo) abordan el problema del “valor
económicas demanda lugares para
de uso” de las mercancías como un valor
trabajar, producir, vender y vivir. La
en torno a lo material. El valor de los
industria constructiva ofrece así
objetos equivalía al costo que estaba
bodegas, locales, oficinas y viviendas
definido por el capital y el trabajo
demandando un mayor uso del suelo
dedicado para su producción, David
urbano.
Ricardo agrego a este problema de para obtener sentido de ciudadanía y
definición el concepto de escasez. movilidad social.
La renta de la tierra era solo un pago el Nuevas formas de participación
cual dependía de la productividad, es ciudadana y acción civil han surgido en
decir que a medida que aumenta la respuesta a la necesidad de legitimar
cantidad de productividad por unidad de alternativas al acceso a la tierra para la
área de terreno el arriendo de esta población urbana de bajos recursos, otra
aumenta. tendencia relacionada refleja la
necesidad de poner en práctica reformas
Carlos Marx publica su libro “el capital”
institucionales y constitucionales
que cambia de manera significativa las
acompañadas de nuevas definiciones del
teorías del valor y del precio. El capital y
papel del Estado. Este proceso ha tenido
la tierra están en función del trabajo, es
una gran variedad de manifestaciones, a
decir que el trabajo era determinante
saber:
para la reproducción de los bienes.
Además, aparecen otras teorías las  Una descentralización fiscal que
cuales eran subjetivas al valor, las cuales ha creado presión para generar
aparecen por primera vez en la escuela nuevas fuentes de ingreso en el
Austriaca, ellos diferenciaban el valor y el ámbito local y oportunidades para
precio mediante un nuevo concepto y es mejorar la recaudación de los
la utilidad. impuestos inmobiliarios.
 Una descentralización política y
El trabajo, los recursos naturales y el
administrativa que ha aumentado
capital constituyen servicios productivos,
el poder y la autonomía de las
los cuales permiten crear utilidades, por
autoridades municipales e
lo que es necesario establecer que el
intermedias. Este proceso ha
valor de los factores de producción se
creado nuevas y numerosas
deriva del valor de las mercancías, es
responsabilidades asociadas a la
decir que todo fluctúa según la oferta y la
regulación del mercado de la
demanda de estos, y el valor en el
tierra para la provisión de
mercado varía según la escasez o
servicios y viviendas de interés
abundancia de los bienes.
social.
POLÍTICA DE SUELO EN AMÉRICA  Nuevos instrumentos para la
LATINA intervención normativa y fiscal
tales como herramientas de
Los mercados de suelo urbanos
movilización de los incrementos
latinoamericanos se destacan por la
en el valor de la tierra (plusvalías)
magnitud y persistencia de actividades
para beneficio de la comunidad.
ilegales, irregulares, informales o
 La privatización o eliminación de
clandestinas relacionadas con el acceso
restricciones estatutarias
y ocupación de la tierra, todas ellas
referentes a la cesión de terrenos
derivadas principalmente de la escasez
que antiguamente pertenecieron
de tierras urbanizadas asequibles. Esta
al Estado; esto ha aumentado las
escasez desempeña un papel importante
oportunidades de utilizar o de
en la cultura social latinoamericana, dado
reutilizar tierras vacantes
que el acceso al suelo es
existentes.
frecuentemente una condición implícita
  Nuevos modos de provisión de zonas de alta centralidad y en particular
servicios, en parte originados por los Centros Históricos.
la privatización generalizada de
Este retorno a los centros ocurre por
las compañías de servicios
diversas razones culturales, incluyendo
públicos, con efectos directos
los valores patrimoniales, además de
sobre el proceso de uso del suelo
otras de índole económica y social.
y la redefinición de los patrones
Ciertamente, la intención de activar las
de segregación espacial.
ventajas que estos sitios encierran y
 El afloramiento de sociedades
hacerlas realmente competitivas, ha
públicas o privadas en el
desencadenado en muchos procesos
desarrollo urbano, conducente a
inversionistas de envergadura que, en
una variedad de nuevas clases de
consecuencia, han acelerado la
subcentros urbanos.
valorización de las propiedades y del
Otra tendencia importante de las suelo.
décadas recientes ha sido la
Los planificadores de la renovación han
reestructuración macroeconómica que ha
mostrado una fuerte tendencia a
llevado a estabilizar los crónicos
favorecer la diversidad de usos, donde
problemas de inflación y que ha influido
las mismas áreas albergarán el
en la evolución de los precios de la tierra.
comercio, la vivienda, la gastronomía y
América Latina también ha
las funciones administrativas, para
experimentado tendencias más
mejorar la vitalidad local y generar al
acentuadas hacia la globalización, la
mismo tiempo altas tasas de rentabilidad.
apertura de economías nacionales y los
La intención de revitalizar estos sitios,
cambios tecnológicos.
haciéndolos realmente competitivos, ha
Entre otros efectos, estas tendencias han sido la partida para programas de
generado mayor competencia entre las desarrollo más amplios, y ha hecho
ciudades para atraer inversiones necesaria la valorización del suelo y la
privadas, mediante mecanismos que van propiedad urbana.
desde el uso de planificación estratégica
El suelo ha sido utilizado de varias
como herramienta de marketing de la
maneras para incentivar el desarrollo y
ciudad, hasta el ofrecimiento de
generar ingresos públicos. Primero que
incentivos locales a través de las
todo, el gobierno cubano lo ha utilizado
denominadas “guerras fiscales”. Todo
como su contribución capital en
este movimiento ha sacudido la base
asociaciones conjuntas con promotores
económica de las ciudades y la
internacionales. Un segundo mecanismo
naturaleza y escala de la pobreza
para estimular el desarrollo, cuyo uso va
urbana.
en aumento, son los arriendos de tierras
LA REGENERACIÓN EN LAVIEJA (leasing) para proyectos comerciales y
HABANA de oficinas. Esta modalidad cuenta con
muchos partidarios puesto que la venta
Durante los últimos años se ha directa de la tierra estatal es posible
registrado una tendencia a nivel mundial únicamente en situaciones muy
hacia la gestión de procesos de especiales. Los alquileres se negocian
regeneración urbana con el objetivo de según el valor específico de la tierra, y se
dinamizar, principalmente, aquellas establecen por 25 años previo acuerdo
de las partes negociantes. Como tercer suelo en América Latina. Lincoln Institute
mecanismo, el gobierno cubano ha of Land Policy.
celebrado acuerdos de alquileres
https://www.lincolninst.edu/sites/default/fil
directos en tierras estatales en zonas
es/pubfiles/perspectivas-urbanas-book-
francas que en algunos casos generan
full.pdf
alta rentabilidad.
Tanto los arriendos como los alquileres
directos del suelo del Estado son
importantes fuentes de nuevos fondos
que, a su vez, se inyectan en la https://www.lincolninst.edu/publications/a
economía local para mejorar la calidad rticles/repensando-las-politicas-captura-
de vida de las comunidades locales plusvalias-para-america-latina
mediante la prestación de servicios https://www.lincolninst.edu/publications/a
sociales (educación y salud), el rticles/valorizacion-la-recuperacion-las-
desarrollo de proyectos económicos, la inversiones-publicas
modernización y ampliación de la
infraestructura básica, y la generación de https://www.iadb.org/es/noticias/comunic
empleos. Como ejemplos del impacto ados-de-prensa/2016-10-12/capturar-el-
positivo generado por estos ingresos valor-del-suelo%2C11587.html
para la ciudad y la comunidad figuran el
https://www.lincolninst.edu/sites/default/fil
Aeropuerto Internacional de La Habana,
es/pubfiles/movilizacion-social-
la creación y el mejoramiento de un
valorizacion-tierra-full.pdf
sistema telefónico digital, y los proyectos
del parque metropolitano en la región del
río Almendares.

REFERENCIAS
[1] Nuñez Fernández, Ricardo,
Regeneration in Old Havana and the role
of Value Capture. Lincoln Institute of
Land Policy.
https://www.lincolninst.edu/sites/default/fil
es/pubfiles/770_nunez_garcia_00_eng.p
df
[2] Smolka, Martim, Perspectivas
urbanas (Temas críticos en políticas de