55Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una en la que conste el presente

contrato de compraventa de bien futuro (en adelante, “Contrato”), que celebran de una
parte EVERGRAN GRUPO INMOBILIARIO S.A.C., identificada con RUC N° 20604416206,
con domicilio en Avenida Javier Prado Este N° 419, Urbanización Club Golf Los Incas,
Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, inscrita en la Partida
Electrónica N° 14259419 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, debidamente
representada por su Gerente General, señor ÁLVARO GUILLERMO ESTRADA BRICEÑO,
de nacionalidad peruana, identificado con D.N.I. Nº 40140577 y la señorita ANA MARIA
MORA RODRÍGUEZ, de nacionalidad colombiana, identificada con Carnet de Extranjería N°
001201926, ambos con poderes inscritos en la referida partida registral, a quien en adelante
se le denominará LA VENDEDORA; y, de la otra parte _____________________, peruano,
identificado con D.N.I. N° __________, de estado civil ______, de ocupación _________con
domicilio en ________________, Distrito de _________, Provincia y Departamento de Lima;
y ____________, peruana, identificada con D.N.I. N° ______________, de estado civil
_______, de ocupación _____________ con domicilio en ___________________________
distrito de __________, Provincia y Departamento de Lima; a quien en adelante se le
denominará EL COMPRADOR; bajo los términos y condiciones siguientes:

Cláusula Primera. - Antecedentes

1.1 LA VENDEDORA es una empresa dedicada al desarrollo y promoción de proyectos

inmobiliarios de vivienda. En tal sentido, LA VENDEDORA viene promoviendo y
desarrollando el proyecto inmobiliario denominado “Condominio Aliaga Garden”
(en adelante, el “Proyecto”), conforme las características que se describen en la
memoria descriptiva, que EL COMPRADOR declara conocer.

El “Proyecto” se desarrollará en 02 etapas, y a la fecha de celebración del presente

contrato cuenta con Anteproyecto aprobado por la Municipalidad Distrital de
Magdalena del Mar, conforme consta del Acta de Revisión - Acta N° 08 del
06.12.2018 (Expediente N° 7566-18), que EL COMPRADOR declara conocer.

1.2 El “Proyecto” se desarrollará sujeto a las normas que regulan el régimen de

las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, sobre el
inmueble ubicado en Avenida Antonio Miro Quesada N° 456, esquina con Calle
Torres Matos N° 141-145-151-155, Urbanización San Felipe, Distrito de Magdalena
del Mar, Provincia y Departamento de Lima, que cuenta con un área de 3,302.00
m2, cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran debidamente inscritos en
la Partida Electrónica N° 13108749 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima
(en adelante, “el terreno”).

1.3 EL COMPRADOR declara que se encuentra interesado en adquirir la propiedad de

algunas de las unidades inmobiliarias a ser edificadas por LA VENDEDORA sobre
“el terreno”, y que para ello ha recibido toda la información y documentos como
memoria descriptiva, planos, licencias y demás documentación del “Proyecto”, a fin
de que la información contenida en ellos pueda ser analizada.

1.4 EL COMPRADOR declara estar debida y totalmente informado respecto del detalle y
características del “Proyecto”, así como del (los) Inmueble (s) que adquiere a través
del contenido del presente Contrato y documentos anexos, ello en virtud de la
información brindada por LA VENDEDORA.

1.5 Las partes declaran que EL COMPRADOR efectuó su evaluación en base a la

documentación antes señalada y que está conforme con la misma.

Asimismo, EL COMPRADOR acepta que las condiciones y características

contenidas en la documentación entregada por LA VENDEDORA prevalecen sobre

1
 cualquier otra información referencial contenida en la página web, video o
presentaciones virtuales, publicidad, brochures, material de promoción y/o cualquier
otra literatura del “Proyecto” o del (los) inmueble(s). Ello es sin perjuicio de lo
pactado en la Cláusula Décimo Quinta.

Cláusula Segunda.- Objeto del Contrato

2.1 El presente Contrato tiene por objeto la transferencia de propiedad por parte de LA
VENDEDORA a favor de EL COMPRADOR de el/los siguiente(s) inmueble(s):

- Departamento N° ________, con un área de techada de ______ m2 y un

área ocupada de ______ m2; que se ubicará en el ____ piso de la torre ___
del “Proyecto”.
- Estacionamiento N° _________, con un área de ____ m2, que se encontrará
ubicado en ________ de la torre ______, del “Proyecto”.

En adelante, simplemente EL INMUEBLE o el “bien”.

Se deja constancia que las áreas son aproximadas y las medidas reales se
establecerán con la inscripción de la Declaratoria de fábrica y en las respectivas
partidas del Registro de Predios que se aperturará como consecuencia de la
independización.

La relación de acabados y demás características de EL INMUEBLE se describen en el

anexo 1 que forma parte integrante del presente contrato.

Los planos de distribución de EL INMUEBLE se adjuntan al presente contrato como

Anexo 2.

2.2 Con la transferencia de propiedad que se realice de EL INMUEBLE, descrito en el

numeral 2.1. precedente y en el anexo 1, se transferirá también el respectivo porcentaje
de participación en los bienes y áreas comunes de EL EDIFICIO, el cual se encontrará
detallado en las respectivas Partidas del Registro de Predios que se aperturará como
consecuencia de la correspondiente independización.

2.3 Las participaciones sobre las áreas y bienes comunes correspondientes a el Proyecto
serán las que se establezcan finalmente en el Reglamento Interno del mismo que EL
COMPRADOR declara aceptar, y se compromete a respetar y cumplir plenamente.

Cláusula Tercera.- Precio y forma de pago

3.1 El precio fijado de común acuerdo por la transferencia de propiedad de EL

INMUEBLE asciende a la suma de S/. _________________ (xxxxxxxxxxxxxxxx y
00/100 SOLES), suma que incluye el Impuesto General a las Ventas.

De este precio, se imputará los valores siguientes:

(i) Departamento N° xxxx, valorizada en la suma de S/. xxxxxxxxxxx

(ii) Estacionamiento N° xx, valorizada en la suma de S/. xxxxxxxxxx

3.2 Las partes contratantes acuerdan que el precio de venta indicado en el numeral
anterior será cancelado de la siguiente forma:

3.2.1 La suma de S/. ______ (xxxxx y 00/100 SOLES), que ha sido pagada como
parte de la cuota inicial, entregada en forma previa a la suscripción del
presente contrato, por concepto de separación con fecha xxxxxxxxxxxxx.
Este monto se considera pagado y se imputa al precio de venta con la firma
de LA VENDEDORA en la presente minuta.

2
 3.2.2 La suma de S/. _________ (xxxxxxxxxxx y 00/100 SOLES), que ha sido
pagada como parte de la cuota inicial con fecha xxxxxxxxxx. Este monto se
considera pagado y se imputa al precio de venta con la firma de LA
VENDEDORA en la presente minuta.

3.2.3 La suma de S/. _________ (xxxxxxxxxxxxxxxx y 00/100 SOLES), que será

pagada con el financiamiento de una entidad financiera, en calidad de saldo
de precio y cancelación total mediante un Cheque de Gerencia a nombre de
LA VENDEDORA o mediante Abono en la cuenta de LA VENDEDORA, que
será entregado o abonado a la firma de la Escritura Pública que la presente
minuta origine. Dicho pago o desembolso se deberá efectuar a más tardar
el ____ de _____________ del año _______.

3.3 Queda entendido que la obligación de pago del precio pactado por EL INMUEBLE es
indivisible, por lo que los pagos parciales antes descritos se imputaran a las unidades
inmobiliarias que integran EL INMUEBLE, en forma conjunta, con lo cual, no se
entenderán canceladas hasta que no se haya pagado el íntegro del precio total
pactado.

3.4 En el supuesto que LA VENDEDORA hubiese aceptado financiar una parte del precio,
el atraso en el pago de cualquiera de las cuotas ocasionará automáticamente la
constitución en mora de EL COMPRADOR sin necesidad de intimación por parte de
LA VENDEDORA; y como consecuencia, se cobrarán los intereses compensatorios
y moratorios más altos permitidos por la legislación aplicable hasta la fecha en que se
haga efectivo el pago. Sin perjuicio de lo establecido en éste párrafo, las partes
dejan constancia que con dicho retraso en el pago, EL COMPRADOR incurrirá en
incumplimiento de las obligaciones del presente Contrato al no realizar el pago en la
fecha señalada, pudiendo LA VENDEDORA dar por vencidos todos los plazos para el
pago de las demás armadas y cobrar íntegramente el saldo de precio adeudado y/o
aplicar lo prescrito en la Cláusula Décimo Cuarta de este documento.

3.5 Las Partes acuerdan que en caso de incumplimiento de pago por EL COMPRADOR,
este será reportado negativamente a una central de riesgo a nivel nacional.

3.6 El precio por EL INMUEBLE deberá ser pagado por EL COMPRADOR en la misma
moneda en la que se detalla en los numerales 3.1 y 3.2 que anteceden.

3.7 En el caso que EL COMPRADOR optara por financiar el pago del saldo de precio
señalado en el numeral 3.2.3, a través de una entidad financiera distinta al
Banco que financie el Proyecto, en adelante “el Banco”, estará obligado a asumir todos
los costos y gastos que se generen para la tramitación y expedición de la Carta Fianza
que se requiera, así como el pago de la tasa de interés, comisiones y demás
conceptos que dicho banco requiera para expedir una Carta Fianza de garantía a
favor de la entidad financiera elegida por EL COMPRADOR, debiendo mantener
indemne a LA VENDEDORA por dicho concepto.

De igual forma, EL COMPRADOR se obliga a asumir, antes de su vencimiento,

los costos y gastos de las renovaciones sucesivas y cargos adicionales de dicha
Carta Fianza ante “el Banco” y hasta la fecha que la entidad financiera elegida por
EL COMPRADOR libere y devuelva en forma definitiva a “el Banco” la Carta Fianza
emitida y sus renovaciones.

EL COMPRADOR también declara que las obligaciones económicas que asumirá

según este numeral, no tendrán, en forma alguna, efectos cancelatorios para el pago
del precio de venta. En el mismo sentido, en caso no se lograra emitir por cualquier
causa la referida Carta Fianza, EL COMPRADOR reconoce que su obligación de pago
del precio total de venta se mantiene vigente, pudiendo LA VENDEDORA ejercer los
remedios y derechos previstos en el Contrato y en la legislación aplicable.

3
3.8. Las partes acuerdan que será causa de incumplimiento por parte de EL
COMPRADOR, si éste por cualquier motivo no cumple oportunamente con el pago de
las cuotas del crédito hipotecario utilizado para completar el pago señalado en el
numeral 3.2.3., y dicha circunstancia conlleve a que la institución bancaria cobre o
pretenda cobrar dicho pago en aplicación de la fianza solidaria o ejecución de la carta
fianza a LA VENDEDORA. En este caso LA VENDEDORA podrá hacer uso de su
derecho previsto en el numeral 14.1. del presente contrato.

Cláusula Cuarta.- Condición Suspensiva

Tratándose de una compra de bienes inmuebles, que ambas partes saben que es futuro, la
transferencia de propiedad pactada en el numeral 2.1 de la Cláusula segunda, está sujeta
a la condición suspensiva de que los bienes lleguen a tener existencia, de conformidad con
el artículo 1534 del Código Civil, lo cual no perjudica la exigibilidad de las obligaciones que
se estipulan en el presente Contrato.

Cláusula Quinta.- Reserva de Dominio

Las partes dejan expresa constancia que la presente compraventa está sujeta a la reserva
de propiedad a favor de la Vendedora hasta la cancelación total del precio de venta de
EL INMUEBLE, conforme al artículo 1583° del Código Civil.

Cláusula Sexta.- Entrega del Bien

6.1 Las partes acuerdan que la entrega de EL INMUEBLE se realizará a más tardar el
día xx de xxxxxxxxx del 2022; salvo circunstancias de caso fortuito o fuerza mayor
o por causa no imputable a LA VENDEDORA, en cuyo caso dicho plazo será
ampliado por el tiempo de retraso que hayan ocasionado tales circunstancias y
que sea necesario para la culminación de las obras o de ser el caso para la entrega
del bien.

Las partes acuerdan que se entenderá por Causa No Imputable a aquel evento que
impida el cumplimiento o el cumplimiento exacto, oportuno y no defectuoso de la
prestación prometida a pesar de que la parte en cuestión (la Vendedora) hubiese
empleado la diligencia ordinaria requerida (la cual será interpretada atendiendo a sus
circunstancias personales).

Adicionalmente, LA VENDEDORA podrá prorrogar unilateralmente la fecha de entrega

hasta un máximo de seis (06) meses posteriores a la fecha prevista de entrega. Del
mismo modo, las partes acuerdan que, para que se produzca la entrega de EL
INMUEBLE, será condición esencial que EL COMPRADOR haya cancelado
previamente el precio total pactado.

EL COMPRADOR declara que la entrega de EL INMUEBLE incluye tanto el área

exclusiva de EL INMUEBLE como el porcentaje de participación de las zonas
comunes que le corresponde a dicho Bien.

6.2 LA VENDEDORA citará a EL COMPRADOR por medio escrito u electrónico, para

efectuar la entrega de EL INMUEBLE. En dicha comunicación se señalará la hora y el
lugar de reunión para el acto de entrega, debiendo éste concurrir necesariamente. En
dicho acto, las partes suscribirán un Acta de Entrega (el “Acta de Entrega”) en señal
de conformidad y aceptación.

EL COMPRADOR podrá dejar constancia por escrito y de manera expresa en el Acta

de Entrega su desaprobación respecto del Bien si estos no cumplen con las
características y condiciones previstas para ellos en el Contrato. Dichas
observaciones deberán ser proporcionadas en ese mismo acto al encargado del área
de posventa de LA VENDEDORA, con el fin de que se proceda a la verificación y

4
 levantamiento, en caso corresponda, de las observaciones efectuadas o en todo
caso se indicará el plazo para subsanarlas.

6.3 Si EL COMPRADOR no concurriera a la reunión programada en la fecha pactada para

la entrega de EL INMUEBLE o se rehusara injustificadamente a suscribir el Acta de
Entrega, EL COMPRADOR manifiesta mediante este documento su expresa
conformidad para que LA VENDEDORA tenga la posibilidad de entregar EL
INMUEBLE por medio de Carta Notarial, que será cursada a su domicilio señalado.
Dándose por entregado EL INMUEBLE sin observaciones, desde la fecha de entrega o
recepción de la Carta Notarial, para todos los efectos.

Sin perjuicio de lo antes señalado, EL COMPRADOR incurrirá en incumplimiento del

presente contrato al no concurrir a la reunión programada para la entrega de EL
INMUEBLE o no firmar el acta de entrega.

6.4 Suscrita el Acta de Entrega por EL COMPRADOR o de ser el caso entregado EL

INMUEBLE por Carta Notarial, EL COMPRADOR asumirá todos los riesgos
inherentes a EL INMUEBLE, incluidos los gastos de mantenimiento, gastos
comunes del Edificio, servicios públicos, tributos y demás obligaciones de carácter
formal y sustancial que sean atribuibles directa o indirectamente a EL INMUEBLE o a
su propietario de acuerdo a la legislación vigente.

Cláusula Sétima.- Formalidades y gastos

Todos los gastos notariales y registrales que el presente contrato origine hasta la inscripción
de EL INMUEBLE en los Registros Públicos, será de cuenta y cargo de EL COMPRADOR.

Cláusula Octava.- Equivalencia de las prestaciones

Los contratantes declaran que entre el precio de venta pactado y el valor de EL INMUEBLE
existe la más justa y perfecta equivalencia, haciéndose mutua gracia y recíproca donación
por cualquier exceso o diferencia que a la fecha de la suscripción del presente Contrato no se
perciba, dándole la calidad de venta ad-corpus.

Cláusula Novena.- Tributos, servicios y administración.

9.1 Los gastos, tributos, servicios, y cualquier monto facturado por el consumo de agua y
luz serán asumidos íntegramente por EL COMPRADOR a partir de la fecha de
entrega de EL INMUEBLE.

En los proyectos inmobiliarios en donde EL INMUEBLE contiene instalación de redes

de gas natural, los derechos de trámite y conexión domiciliaria, los gastos por
adecuación y reconversión de artefactos y/o electrodomésticos a gas natural, los
gastos de instalación de ducto y el pago de consumo, serán asumidos íntegramente
por EL COMPRADOR. Asimismo, las partes declaran que el suministro del gas
estará sujeto a las autorizaciones y procedimientos de la empresa de Gas Natural.

9.2 Asimismo, a partir del mes siguiente de la fecha de entrega de EL INMUEBLE, EL

COMPRADOR deberá pagar los arbitrios municipales, con excepción del impuesto
predial que se obliga a asumir a partir del año siguiente, aunque los inmuebles no se
encuentren independizados.

Igualmente, a partir del mes siguiente de la fecha de entrega, EL COMPRADOR

deberá pagar el costo de mantenimiento del Edificio y otros gastos relacionados a EL
INMUEBLE incluidas sus áreas y bienes comunes; cuyo monto, a prorrata, le
corresponderá pagar como nuevo propietario.

5
9.3 En el caso del impuesto de alcabala que pudiere gravar la transferencia de propiedad
del Bien o su constancia de inafectación también estará a cargo de EL
COMPRADOR.

9.4 La entidad encargada del servicio de administración del Proyecto será designada y
contratada por LA VENDEDORA, por costo, riesgo y cuenta de EL COMPRADOR por
un periodo mínimo de (3) tres meses y hasta la conformación de la Junta de
Propietarios del Proyecto. En ese sentido, EL COMPRADOR autoriza a LA
VENDEDORA a suscribir, en su nombre y representación, el contrato respectivo con
la entidad encargada del servicio de administración del Proyecto y entregar a dicha
entidad el dossier de calidad que contiene las garantías del ascensor, cuarto de
bombas y los demás equipos con los que cuente las zonas comunes de la edificación.

En este sentido, EL COMPRADOR declara conocer que LA VENDEDORA hará

entrega a la empresa de administración del Edificio todos los documentos que
sustentan las garantías, manuales y datos de contacto de los proveedores de los
equipos instalados en las zonas comunes.

Luego del cumplimiento de los tres (3) primeros meses, y luego de instalada la
Junta de Propietarios, corresponderá a ésta ratificar a dicha entidad de administración
o designar otra nueva.

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, una vez que se entregan las
unidades inmobiliarias del Proyecto a más del cincuenta por ciento (50%) de los
propietarios del Edificio (siendo irrelevante que habiten o no el inmueble adquirido),
estos deberán reunirse y nombrar a sus respectivos representantes hasta la
conformación de la Junta de Propietarios (en adelante, “Representantes
Provisionales”) a quienes les otorgarán los poderes correspondientes.

EL COMPRADOR acepta y delega la convocatoria de todos los propietarios a elección

de sus Representantes, a LA VENDEDORA, quien cursará comunicación a los
mencionados propietarios indicando día y hora de la elección, siendo el quorum válido
de instalación de la sesión la presencia de la mitad más uno de los convocados y la
decisión de elección se hará a mano alzada y con el voto favorable de la mitad más
uno de los presentes. La duración del mandato y los cargos elegidos se definirán en la
misma sesión. En cualquier caso, la vigencia de los poderes de los Representantes
Provisionales concluirá cuando se nombre nuevos representantes o por renuncia. O de ser
el caso, en la fecha en que el Reglamento Interno sea inscrito en los Registros
Públicos, en la partida de “el terreno”, si es que éste incluyera el nombre de los
representantes de la Junta de Propietarios, de acuerdo con las normas sobre la
materia.

9.5 EL COMPRADOR declara conocer que, de conformidad con las normas que regulan el
régimen de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, el
Proyecto estará sujeto a un Reglamento Interno que será elaborado por LA
VENDEDORA.
9.6 EL COMPRADOR declara que se someterá en todo momento a las disposiciones
contenidas en el Reglamento Interno y será responsable por el incumplimiento o
cumplimiento inexacto de cualquiera de sus disposiciones.
9.7 EL COMPRADOR se obliga a pagar mensualmente, en la oportunidad
correspondiente, la cuota de administración del Edificio que acuerde la Junta de
propietarios o que fije el administrador del mismo.

Cláusula Décima.- Cargas y Gravámenes

LA VENDEDORA declara que el único gravamen que pesa sobre el Bien es la hipoteca
constituida a favor del Banco BBVA CONTINENTAL, por el financiamiento del
Proyecto. En el caso en que se requiera ampliar la referida hipoteca, EL COMPRADOR

6
desde ya da su conformidad para ello, comprometiéndose LA VENDEDORA a realizar el
levantamiento de hipoteca una vez que se cumplan las condiciones siguientes:

a) Se inscriba en los Registros Públicos la Declaratoria de Fábrica, Independización y

Reglamento Interno del Proyecto
b) Se inscriban en los Registros Públicos el total de compraventas del Proyecto en las
partidas independizadas
c) Se inscriban en los Registros Públicos el total de las garantías hipotecarias de los
clientes del Proyecto a favor del Banco BBVA CONTINENTAL;
d) Sean devueltas las Cartas Fianzas y sus renovaciones, que fueran otorgadas por el
BBVA CONTINENTAL en garantía de los préstamos hipotecarios de los clientes del
proyecto que optaron por un financiamiento de otra entidad financiera.
e) Se cumplan los requisitos administrativos del banco BBVA CONTINENTAL.

Cláusula Decimo Primera.- Obligaciones

11.1 Sin perjuicio de las demás obligaciones establecidas en el presente Contrato, EL

COMPRADOR se obliga a lo siguiente:

a) Pagar el precio de venta de EL INMUEBLE en los plazos, formas y oportunidades

establecidos en el Contrato.

b) Firmar el Acta de Entrega, en la oportunidad y forma establecidas en la cláusula sexta

del presente documento.

c) Suscribir la Escritura Pública que origine la presente minuta cuando sea requerido por
LA VENDEDORA o por el banco y/o Notaría, en el caso de ventas con financiamiento
bancario.

d) Tramitar, declarar y pagar a su costo y cuenta el impuesto de alcabala hasta

obtener la constancia expedida por el Servicio de Administración Tributaria o, de lo
contrario, obtener la constancia de inafectación a dicho impuesto y entregarla al
Notario Público por ser requisito indispensable para formalizar la inscripción de El
INMUEBLE en los Registros Públicos.

e) Pagar, conforme lo establecido en la Cláusula novena, el impuesto predial, arbitrios

municipales, servicios de agua, luz, gas, y otros servicios, los derechos de trámite y
conexión, así como las tasas de instalación y suministro de estos servicios, pago de
mantenimiento del edificio y otros gastos relacionados a EL INMUEBLE que a
prorrata le corresponderá como nuevo propietario.

f) Cumplir y someterse estrictamente a lo que se establezca en el futuro el Reglamento

Interno del Edificio.

g) Asumir íntegramente los gastos notariales, impuestos, derechos y gastos registrales

correspondientes a la transferencia de EL INMUEBLE, inclusive de las escrituras
públicas aclaratorias que sea necesario realizar para lograr la inscripción de la
transferencia de propiedad en los Registros Públicos a su favor.

h) Efectuar la inscripción del dominio de EL INMUEBLE a su favor en los Registro

Públicos y en la Municipalidad del distrito donde está ubicado EL INMUEBLE, para
cual suscribirá todos los documentos que sean requeridos por LA VENDEDORA para
el cumplimiento de este fin.

i) Reintegrar a LA VENDEDORA todos los gastos notariales, registrales y otros

relativos al presente Contrato, que ésta hubiera tenido que incurrir por cuenta del
comprador. EL COMPRADOR declara conocer que es condición previa y
determinante para la entrega del Bien que se haya cumplido con pagar a LA

7
 VENDEDORA todos los gastos incurridos por ésta y que correspondan a EL
COMPRADOR.

11.2 Conformidad de Obra e Independización.- LA VENDEDORA, se obliga a efectuar

los trámites para la obtención de la Conformidad de Obra ante la municipalidad
respectiva e inscripción de la declaratoria de fábrica de las obras civiles realizadas
de conformidad a los planos arquitectónicos y especificaciones técnicas, así como a
la inscripción de la independización de cada una de las unidades inmobiliarias que
conforman el proyecto.

Cláusula Décimo Segunda.- Caso Fortuito o Fuerza Mayor y Causa No Imputable

12.1 Las partes no serán responsables por los incumplimientos que ocurran por causa de
un evento de caso fortuito o fuerza mayor de acuerdo a lo establecido en el
artículo 1315° del Código Civil. A tal efecto, las partes contratantes acuerdan en
que los eventos de caso fortuito o fuerza mayor se evaluarán de manera objetiva y
absoluta.

12.2 Los plazos previstos en este documento para el cumplimiento de las obligaciones
de LA VENDEDORA serán prorrogados en forma automática cuando medien
eventos de caso fortuito o fuerza mayor o Causa No Imputable a LA VENDEDORA.

12.3 Las partes acuerdan que entre los eventos de caso fortuito o fuerza mayor se
considerarán a los siguientes, sin que la lista sea limitativa, sino meramente
enunciativa: incendios, terremotos, calamidades, actos de vandalismo y terrorismo,
huelga, disturbios, bloqueos de carreteras, puertos y aeropuertos, desabastecimiento
de materiales de construcción y otros semejantes.

Cláusula Décimo Tercera.- Mora Automática

Si EL COMPRADOR, según corresponda, dejara de cumplir, total o parcialmente, cualquiera

de sus obligaciones estipuladas en este Contrato, incurrirá automáticamente en mora, sin
necesidad de una intimación de LA VENDEDORA para que cumpla la obligación. EL
COMPRADOR, según corresponda, estará obligado a pagar la tasa de interés moratorio
más alta permitida por las leyes de la República del Perú.

Cláusula Décimo Cuarta.- Resolución del contrato y penalidades

14.1 Queda expresamente acordado entre las partes que el incumplimiento de cualquiera
de las obligaciones de EL COMPRADOR en el Contrato constituirá causal de
resolución para LA VENDEDORA, quien remitirá a EL COMPRADOR una carta
notarial requiriendo su cumplimiento y otorgándole un plazo de quince (15) días
calendario para ello.

14.2 LA VENDEDORA podrá resolver el Contrato en forma automática y de pleno derecho

de conformidad con lo establecido en el artículo 1430° del Código Civil, sin necesidad
de requerimiento previo, en cualquiera de los siguientes supuestos:

(i) Si EL COMPRADOR no cumple con pagar cualquiera de las cuotas del

precio de venta del Bien dentro de los plazos, formas y oportunidades
establecidos en el presente Contrato.

(ii) Si EL COMPRADOR se niega a firmar la Escritura Pública dentro de los

quince (15) días útiles siguientes a la comunicación notarial respectiva que
envíe para dichos efectos LA VENDEDORA.

8
 (iii) Si EL COMPRADOR no cumple con reintegrar o reembolsar a LA
VENDEDORA todos los gastos bancarios, legales, notariales, registrales y
otros relativos a la transferencia de EL INMUEBLE que ésta hubiera tenido
que incurrir por cuenta de EL COMPRADOR.

Para la Resolución bastará que LA VENDEDORA dirija una comunicación al domicilio

de EL COMPRADOR indicado en la presente minuta, en la que haga conocer su
decisión.

14.3 En el caso en que LA VENDEDORA resuelva este Contrato conforme a lo señalado

en esta Cláusula, tendrá derecho al pago de una penalidad equivalente al vente por
ciento (20%) del precio total pactado por EL INMUEBLE, sin perjuicio de la
indemnización por daño ulterior. Para estos efectos, LA VENDEDORA tendrá derecho
a retener los importes pagados por EL COMPRADOR hasta alcanzar el monto antes
referido, debiendo devolver el remanente a EL COMPRADOR –en caso corresponda-
dentro de los (60) días calendario, siguientes a la resolución.

14.4 El hecho de que LA VENDEDORA no opte por la resolución del Contrato de acuerdo
a lo establecido en los numerales 14.1 y 14.2 anteriores, no significará que ha
renunciado a tal derecho.

14.5 En caso de desistimiento de EL COMPRADOR, en continuar con la compra por

cualquier causa, se obliga a pagar a favor de LA VENDEDORA una penalidad
ascendente al 20% del monto abonado.

14.6 En caso el Contrato se resuelva por causa imputable a LA VENDEDORA, esta

deberá restituir el precio pagado por EL COMPRADOR dentro de los (30) días
calendario siguientes a la resolución.

14.7 En caso de ocurrir un evento sustancialmente adverso antes o durante la ejecución

del Proyecto, LA VENDEDORA se reserva el derecho de resolver en cualquier
momento y de manera unilateral el presente Contrato. LA VENDEDORA no incurrirá
en responsabilidad en caso haga ejercicio de este derecho, por lo que EL
COMPRADOR no tendrá derecho a reclamar indemnización, compensación ni suma
alguna por cualquier otro concepto.

14.7 Para efectos del presente Contrato se entiende por Evento Sustancialmente
Adverso cualquier evento que a solo criterio razonable de LA VENDEDORA, cambie
sustancialmente de una manera adversa las condiciones del mercado de
capitales y/o financiero y/o las condiciones financieras, políticas, económicas, del
mercado inmobiliario, legales, cambiarias, bancarias locales y/o internacionales
y/o la situación política y/o económica de la República del Perú, tales como
aumento en los precios en los materiales de construcción, apreciación o devaluación
del tipo de cambio, mayores cargas impositivas o laborales, encarecimiento del
crédito o cambio en las condiciones para su otorgamiento, entre otros.

14.8 La resolución descrita en el párrafo anterior operará de pleno derecho en el

momento en que LA VENDEDORA comunique por escrito a EL COMPRADOR su
decisión resolutoria. Producida la resolución, el Contrato quedará sin efecto,
debiendo las partes proceder a restituir sus respectivas prestaciones. Por
consiguiente, LA VENDEDORA quedará liberada de la entrega del Bien o
reasumirá el dominio y posesión de los mismos, según sea el caso, debiendo
restituir (sin intereses) las sumas recibidas a cuenta del precio pactado dentro de
los (30) días calendario de producida la resolución.

14.9 Si se hubiese producido la entrega de EL INMUEBLE y el Contrato se resolviera por

cualquier causa, EL COMPRADOR deberá restituir EL INMUEBLE en un plazo de
cinco (5) días contados a partir de la fecha de resolución, de lo contrario este deberá

9
 pagar una penalidad ascendente a S/. 300.00 (Trescientos y 00/100 Soles) a LA
VENDEDORA por cada día de retraso.

14.10 Resuelto el Contrato por cualquier circunstancia LA VENDEDORA queda en

completa libertad para disponer del Bien en la forma que juzgue conveniente, no
teniendo EL COMPRADOR en ese caso, nada que reclamar frente a LA
VENDEDORA por concepto de la posesión o propiedad del Bien.

Queda claro asimismo para las partes, que si el presente contrato se resolviese por
cualquier causa, los adelantos de precio que LA VENDEDORA hubiese recibido no
devengarán intereses de ningún tipo a favor de EL COMPRADOR.

Cláusula Décimo Quinta.- Declaraciones de las partes

15.1 EL COMPRADOR autoriza expresamente a LA VENDEDORA para realizar

modificaciones, cambios y/o variaciones en “el Proyecto”, en relación a lo previsto
en los Anexos 1 y 2 del Contrato, mientras se encuentre en proceso de
construcción, sin necesidad de comunicación o aviso a EL COMPRADOR, y sin
necesidad de autorización por parte de éste, más allá de lo expresamente previsto en
este numeral. En ningún caso, las modificaciones a las que se refiere este numeral
podrán suponer variaciones sustanciales de las características de EL INMUEBLE,
debiendo limitarse a cambios menores que sean razonablemente necesarios y que
no perjudiquen el normal funcionamiento u operatividad de EL INMUEBLE.

15.2 Las áreas, linderos, medidas perimétricas y porcentajes de participación sobre las
áreas y bien comunes que correspondan al Bien, serán los que se establezcan en las
partidas registrales que correspondan una vez inscrita la declaratoria de fábrica e
independización, y con sujeción a los términos y condiciones que se señalen en el
futuro Reglamento Interno del edificio, que EL COMPRADOR se obliga a respetar y
cumplir plenamente.

15.3 En supuestos de caso fortuito o fuerza mayor que provoquen un retraso de LA

VENDEDORA en el cumplimiento de los plazos de entrega de EL INMUEBLE, o
en cualquier otro plazo u obligación previstos en este Contrato, se generará la
prórroga automática de los plazos establecidos para el cumplimiento de las
obligaciones de LA VENDEDORA con la extensión que corresponda, sin
responsabilidad alguna para ésta. Una vez cesada la mencionada causa, el plazo se
reanudará a los fines previstos en el presente contrato.

15.4 Si en la fecha señalada para la entrega de EL INMUEBLE, las empresas de

servicio de energía eléctrica y de servicio de agua potable y alcantarillado de Lima,
no hubieren instalado definitivamente los servicios públicos de energía eléctrica y
agua potable, respectivamente, LA VENDEDORA y EL COMPRADOR convienen
de manera expresa que LA VENDEDORA estará exonerada de responsabilidad
frente a EL COMPRADOR, siempre y cuando ello no se deba a causas directamente
imputables a LA VENDEDORA. Ante dicho suceso LA VENDEDORA entregará el
Bien a EL COMPRADOR con los servicios públicos instalados provisionalmente.

15.5 EL COMPRADOR declara que ha sido informado a la fecha de la firma de la

presente minuta, el estado de los permisos y licencias de construcción del Proyecto.
En caso, estos encuentren en trámite. EL COMPRADOR declara conocer que LA
VENDEDORA está realizando dichos trámites con total diligencia y que los
tiempos estimados para que estos concluyan están en función al desarrollo normal
de los mismos ante la administración pública.

15.6 Queda establecido que durante el proceso de construcción y hasta antes de la

entrega de la posesión de EL INMUEBLE, EL COMPRADOR no podrá solicitar ni
realizar directamente modificaciones al mismo, salvo la existencia de acuerdo por
escrito con LA VENDEDORA.

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 Asimismo, las partes acuerdan que, por medidas de seguridad, durante todo el
proceso de construcción del Proyecto, EL COMPRADOR no podrá ingresar al mismo
ni tener acceso al Bien, hasta que EL INMUEBLE se encuentre totalmente
terminado.

15.7 EL COMPRADOR declara haber recibido información sobre la aprobación del

anteproyecto por la autoridad pertinente, el plano de distribución y las características
de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otra información
relevante.

Cláusula Décima Sexta.- Poder Especial

EL COMPRADOR otorga en forma expresa poder irrevocable a favor de LA VENDEDORA

para que a su nombre y representación, en forma enunciativa y no limitativa, pueda:

16.1 Suscribir cualquier documento público y/o privado, así como escrituras públicas
modificatorias y/o aclaratorias del presente instrumento, que se requiera presentar
ante cualquier autoridad administrativa cuando se requiera exclusivamente
modificar y/o rectificar la numeración, denominación, áreas, linderos, medidas
perimétricas, partida registral de la matriz y partida registral de EL INMUEBLE y
demás características de EL INMUEBLE. Asimismo, se encuentra autorizada a
ejercer este poder a fin de subsanar cualquier observación de la Oficina Registral
de Predios Competente en el trámite de inscripción de la compra venta del Bien,

16.2 Efectuar todos los trámites necesarios que se requieran para inscribir
la Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno e Independización de EL
INMUEBLE. Del mismo modo, LA VENDEDORA podrá efectuar todos los actos
necesarios para la formalización del levantamiento de la hipoteca a la que se hace
referencia la Cláusula décima de este documento.

16.3 Contratar con la entidad encargada del servicio de administración del Proyecto, de
conformidad con lo indicado en la Cláusula Novena.

16.4 Delegar, total o parcialmente, las facultades indicadas en esta cláusula a favor de
cualquier tercero.

16.5 Luego de la conformidad de “el Proyecto”, presentarse ante la Municipalidad

Distrital para declarar la compraventa de EL INMUEBLE (dar de alta) y
registrarlo como propietario a EL COMPRADOR en la oficina municipal
competente.

Asimismo, en los casos que sea necesario y se requiera para la continuidad del
proyecto, LA VENDEDORA también estará facultada para presentarse ante
Sedapal, Luz del Sur, Edelnor, Calidda y cualquier otra entidad que se requiera para
inscribir la titularidad de EL COMPRADOR sobre los suministros del Bien.

Para dichos efectos la LA VENDEDORA podrá a nombre del Comprador

presentarse ante la Municipalidad Distrital, Edelnor, Luz del Sur, Calidda,
SAT, Notarías y Registros públicos, para presentar solicitudes, iniciar y
tramitar procedimientos administrativos y, en general, suscribir cuanto documento
sea necesario, incluso adendas consigo misma que impliquen únicamente
modificación de numeración o nomenclatura; declarando que es su intención
que LA VENDEDORA ejerza su representación y realice todos los actos
destinados a cumplir con los fines de este poder, por lo que éste no podrá ser
tachado de insuficiente.

16.6 El plazo de vigencia del poder especial que en virtud a esta cláusula EL
COMPRADOR otorga a favor de LA VENDEDORA será el necesario que se
requiera hasta cumplir los encargos que se describen en la presente cláusula.

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Cláusula Décimo Septima.- Interpretación del Contrato

17.1 Este Contrato, debidamente suscrito por las partes, constituye título y prueba
suficiente de los acuerdos adoptados, conjuntamente con los documentos
anexos, documentos ampliatorios, modificatorios y complementarios; sirviendo
como constancia entre las partes, así como frente a terceros.

17.2 Los términos de este Contrato y sus anexos deben entenderse e interpretarse en
forma integral, no pudiendo interpretarse separadamente unos de otros. En caso
de conflicto entre los términos de este Contrato y cualquier otro documento,
prevalecerá lo dispuesto en este Contrato.

17.3 Los títulos que encabezan cada una de las cláusulas del presente Contrato son
meramente enunciativos y no serán tomados en cuenta para la interpretación de su
contenido.

17.4 La invalidez, total o parcial, de una o más de las disposiciones contenidas en el

presente Contrato no afectará la validez de las demás disposiciones contenidas
en el mismo. Por el contrario, se entenderá que el Contrato es eficaz en su
totalidad, debiéndose considerar como inexistentes la(s) cláusula(s) declaradas
inválidas, total o parcialmente; y, en consecuencia, los derechos y obligaciones
de las partes se ejecutarán según lo establecido en el Contrato.

17.5 Cualquier modificación o ampliación de los términos del presente Contrato

deberá realizarse por escrito y con participación de ambas partes.

Cláusula Décimo Octava.- Cesión del Contrato y Pacto de Retroventa

EL COMPRADOR no podrá ceder sus derechos, obligaciones y/o su posición contractual en

el
Contrato, salvo que cuente con autorización expresa y previa de LA VENDEDORA.

Excepcionalmente, considerando que hasta la independización, LA VENDEDORA es fiador

solidario de EL COMPRADOR frente a el banco BBVA CONTINENTAL por el crédito
hipotecario que le ha sido aprobado y desembolsado (en adelante BBVA CONTINENTAL), las
partes acuerdan que en caso de atraso de EL COMPRADOR en el pago de las cuotas de su
crédito hipotecario, éste podrá ceder su posición contractual que le corresponde en mérito del
presente contrato y ceder totalmente los derechos y obligaciones que se deriven de éste y de
su relación jurídica con el BBVA CONTINENTAL, para cuyo efecto otorga un PODER
ESPECIAL a LA VENDEDORA para que en su representación pueda suscribir un Contrato de
Cesión de Posición Contractual y de cesión de derechos y obligaciones frente al BBVA
CONTINENTAL, con un tercero con la finalidad de que éste tercero pase a ser el nuevo
COMPRADOR y por consiguiente asuma el pago de las cuotas del crédito hipotecario por el
monto desembolsado a LA VENDEDORA, debiéndose restituir al comprador cedente todo el
monto cancelado por él hasta dicho momento. Para la cesión de posición contractual se
deberá contar con la autorización previa del BBVA CONTINENTAL. Lo pactado en este
numeral no implica que EL COMPRADOR no pueda ejercer este derecho por sí mismo y
ceder su posición contractual a otro tercero en el caso que no pueda continuar pagando su
crédito hipotecario, previa autorización de LA VENDEDORA.

Asimismo, LA VENDEDORA se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble ejercitando el

pacto de retroventa que aquí se estipula, en el caso que EL COMPRADOR por cualquier
causa deje de pagar sus cuotas de su crédito hipotecario y el BBVA CONTINENTAL cargara
la deuda de EL COMPRADOR a LA VENDEDORA, en su calidad de fiador solidario.

Esta facultad podrá ser ejercida por LA VENDEDORA comunicando a EL COMPRADOR el

ejercicio de este derecho con una anticipación de cinco (05) días calendarios y sólo hasta que
se inscriba la independización de EL INMUEBLE y la presente compraventa e hipoteca en los

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Registros Públicos, dado a que una vez inscrita la hipoteca a favor del BBVA CONTINENTAL,
éste quedará debidamente garantizado.

Queda claro, que una vez ejercitado el pacto de retroventa por LA VENDEDORA, EL
INMUEBLE quedará en su dominio y libre para poder disponer de él y transferirlo a otro
tercero.

El precio de la retroventa fijado será el 50% de la cuota inicial o del monto total que haya
cancelado EL COMPRADOR, reteniendo el 50% restante por concepto de daños y perjuicios
ocasionados a LA VENDEDORA.

En el caso que EL INMUEBLE haya sido entregado a EL COMPRADOR, éste se obliga a

entregar la inmediata posesión de EL INMUEBLE a LA VENDEDORA, de lo contrario, se
obliga a pagar la penalidad establecida en la cláusula décimo cuarta del contrato.

Cláusula Décimo Novena.- Domicilio y notificaciones

19.1 Todas las notificaciones, solicitudes y cualquier otra comunicación que sean
requeridas o puedan ser enviadas en virtud de este Contrato deberán ser enviadas
por escrito a las direcciones indicadas en la introducción de este Contrato.

19.2 La modificación del domicilio o de los datos de cualquiera de las partes solamente
producirá efectos en tanto haya sido comunicada por escrito a la otra parte con una
anticipación no menor de diez (10) días calendarios a la fecha en que deba
producirse el cambio de domicilio.

En caso no se cumpliera con cualquiera de los requisitos señalados en el párrafo

anterior, el cambio de domicilio o de datos no surtirá ningún efecto y no será oponible
a las partes. En este supuesto, todas las comunicaciones y notificaciones deberán
remitirse a las direcciones señaladas en la introducción del Contrato, considerándose
válidas y eficazmente realizadas.

Cláusula Vigésima.- De la utilización de las áreas comunes para publicidad

EL COMPRADOR autoriza expresamente a LA VENDEDORA para que ésta, antes y después

de la entrega formal de las áreas comunes a la Junta de propietarios, ya sea ésta provisional o
definitiva, utilice de forma gratuita, y sin necesidad de comunicación previa, los ambientes
correspondientes a las áreas comunes del “Condominio Aliaga Garden” para promover las
ventas de las unidades inmobiliarias que conforman dicho proyecto; así como para instalar
elementos publicitarios en el exterior (fachadas) del condominio en mención. Asimismo,
autoriza expresamente a LA VENDEDORA, para que esta última mantenga una oficina de
ventas en alguno de los ambientes de uso común, de manera permanente, hasta la conclusión
de dichas ventas.

Cláusula Vigésimo Primera.- Solución de controversias

21.1 Todo litigio, controversia, desavenencia o reclamación resultante, relacionada o

derivada de este acto jurídico o que guarde relación con él, incluidas las relativas a su
validez, eficacia o terminación, la interpretación, ejecución o eventual incumplimiento,
terminación, invalidez o ineficacia del presente Contrato, así como respecto de
cualquier efecto o consecuencia directa o indirecta vinculada al mismo, sea de
naturaleza contractual o extracontractual, incluso las del convenio arbitral, serán
resueltas mediante arbitraje. El procedimiento arbitral estará sujeto a los reglamentos
del Centro de Conciliación y Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de
Comercio de Lima (el “Centro”), a cuyas normas y administración se someten las
partes.

El arbitraje será llevado a cabo por un árbitro único, que será designado de común
acuerdo por ambas partes dentro del plazo de quince (15) días calendario desde que

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 una de ellas comunique a la otra su voluntad de acogerse a esta cláusula arbitral. En
caso de falta de acuerdo entre las partes respecto a la designación del árbitro único, el
Centro efectuará la designación correspondiente.

21.2 El lugar del arbitraje será la ciudad de Lima, capital de la República del Perú; el
idioma oficial a utilizarse durante el proceso arbitral será el castellano; y, la ley
aplicable, la ley peruana.

21.3 El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable.

21.4 Los gastos del proceso serán asumidos por la parte vencida.

21.5 En caso que alguna de las partes decidiera interponer recurso de anulación contra el
laudo arbitral ante el Poder Judicial, deberá constituir previamente a favor de la parte
contraria una Carta Fianza otorgada por un banco de primer orden con sede en Lima,
por la cantidad ordenada pagar en el laudo arbitral, ejecutable en caso que dicho
recurso, en fallo definitivo, no fuera declarado fundado. Dicha Carta Fianza deberá
estar vigente durante el tiempo que dure el proceso promovido y hasta por tres (3)
meses ulteriores a la fecha de culminación del proceso judicial de anulación de laudo
arbitral. En este caso, las partes deberán someterse expresamente a la jurisdicción de
los Jueces y Tribunales de Lima.

Cláusula Vigésima Segunda.- Del Lavado de activos

Las partes declaran bajo juramento que el origen de EL INMUEBLE, así como los fondos que
aporta EL COMPRADOR para su adquisición, no tiene relación alguna con el lavado de
activos, específicamente lo concerniente a la minería ilegal u otras formas de crimen
organizado, siendo su origen lícito, haciendo extensiva esta declaración jurada a los medios
de pago utilizados en la presente compraventa de inmueble, absolviendo de cualquier
responsabilidad al Abogado que autoriza la minuta, cumpliendo con la Ley y el Decreto
Legislativo N° 1106, Decreto Legislativo de lucha eficaz contra el lavado de activos y otros
delitos relacionados a la minería ilegal y crimen organizado.

Cláusula Vigésima Tercera.- Legislación Aplicable

En todo lo no previsto por las partes en el presente Contrato, serán de aplicación las
normas del Código Civil y demás normas legales vigentes sobre la materia.

Lima, XX de XXXXX del 2020.

Agregue Usted, Señor Notario, la introducción y cláusulas de ley, y curse los partes
correspondientes a los Registros Públicos para su inscripción.

LA VENDEDORA EL COMPRADOR

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