El conflicto se genera por la existencia de dos títulos de propiedad sobre el mismo inmueble. La demandante adquirió el inmueble mediante escritura pública inscrita en el registro, mientras que los demandados alegan haberlo adquirido anteriormente mediante una minuta no inscrita. La Sala Suprema resuelve aplicando los principios registrales y el artículo 1135 del Código Civil, prefiriendo el derecho de propiedad de la demandante por encontrarse inscrito en el registro.
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El conflicto se genera por la existencia de dos títulos de propiedad sobre el mismo inmueble. La demandante adquirió el inmueble mediante escritura pública inscrita en el registro, mientras que los demandados alegan haberlo adquirido anteriormente mediante una minuta no inscrita. La Sala Suprema resuelve aplicando los principios registrales y el artículo 1135 del Código Civil, prefiriendo el derecho de propiedad de la demandante por encontrarse inscrito en el registro.
El conflicto se genera por la existencia de dos títulos de propiedad sobre el mismo inmueble. La demandante adquirió el inmueble mediante escritura pública inscrita en el registro, mientras que los demandados alegan haberlo adquirido anteriormente mediante una minuta no inscrita. La Sala Suprema resuelve aplicando los principios registrales y el artículo 1135 del Código Civil, prefiriendo el derecho de propiedad de la demandante por encontrarse inscrito en el registro.
El conflicto se genera por la existencia de dos títulos de propiedad sobre el mismo inmueble. La demandante adquirió el inmueble mediante escritura pública inscrita en el registro, mientras que los demandados alegan haberlo adquirido anteriormente mediante una minuta no inscrita. La Sala Suprema resuelve aplicando los principios registrales y el artículo 1135 del Código Civil, prefiriendo el derecho de propiedad de la demandante por encontrarse inscrito en el registro.
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TAREA ACADEMICA DE OBLIGACIONES
1.- Recurso Extraordinario - Casación
CASACION 2760-2014 Lambayeque
Cuando concurran diversos acreedores a quienes el mismo deudor está obligado a
entregar el inmueble, no es la antigüedad del título el primer criterio a tener en cuenta, sino la inscripción en el registro. Art. 1135 C.C.
CONTEXTUALIZACION
Audiencia pública, informe oral y votación emitida por la sala suprema
La demandante Santos Tapia Fernández, contra la sentencia en segunda instancia
que revoca la sentencia que declara fundada la demanda interpuesta por Santos Tapia Fernández contra Ana Mara Lescano Llanos y Juan Alberto Polo Lescano (demandados), donde Santos Tapia ostenta mejor derecho de propiedad
La propiedad de compraventa por los demandados se encontraba en litigio.
Los demandados aluden que la compra venta fue perfeccionada con la suscripción de la minuta por ambas partes contratantes, no siendo necesario la inscripción en el Registro ya que la inscripción no es constitutiva del derecho.
Errores in iudicando y errores en in procedendo
Según el artículo 245 del Código Procesal Civil. Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
a) La muerte del otorgante.
b) La presentación de un documento ante funcionario público. c) La presentación del documento ante notario público, para que certifique lo legalice las firmas. d) La difusión a través de un medio publico de fecha determinada o determinable. e) Otros casos análogos
RESUMEN DEL CASO: El conflicto se genera por la existencia de dos títulos, y ello porque se transfiere el mismo inmueble, con los mismos linderos y área dos veces, siendo la posición de la demandante que adquirió la propiedad mediante escritura pública de compraventa el 18 de marzo de 1996 la que fue inscrita en el registro, con la precisión de que adquirió el inmueble de quien aparece como titular del derecho en el registro, y la parte demandada señala que adquiere su derecho de propiedad mediante minuta de compraventa del 30 de enero de 1990, pero que no fue inscrita en el registro, al indicar que la inscripción no es constitutiva, así también refiere que el acto jurídico celebrado es de fecha anterior que se antepone al derecho de propiedad de la demandante. Pronunciamiento de La Sala Suprema.- La Sala resuelve el conflicto aplicando los principios registrales y lo previsto en el artículo 1135 del Código Civil, por consiguiente se prefiere la titularidad de la demandante por encontrarse inscrito su derecho de propiedad en el registro. Lo que se evidencia en los siguientes considerandos:
SÉTIMO: Que, el derecho de propiedad de la demandante se encuentra protegido bajo
los principios registrales de legalidad, publicidad, legitimación y buena fe registral, al haber obtenido su derecho de quien figuraba en el registro como titular del dicho derecho, y haberlo escrito de manera definitiva, por lo que es de aplicación al presente proceso el principio de prioridad registral, contenido en el artículo 2016 del Código Civil, pues los demandados para acreditar el derecho de propiedad del terreno, solo cuentan con minuta, documento que si bien acredita que adquirió mediante compraventa de la Asociación de Propietarios, quien fuera la primera propietaria del inmueble; sin embargo, dicho acto jurídico no fue inscrito en el registro correspondiente, el cual es mecanismo eficiente que la ley civil prevé para oponer derechos en casos de existir conflicto entre derechos reales con respecto a un mismo inmueble.
OCTAVO: Que, si bien la inscripción del título en los Registro Públicos no es
constitutiva del derecho de propiedad, a tenor de los previsto por el artículo 949 del Código Civil, según el cual la trasferencia de la propiedad mobiliaria se puede realizar inclusive de manera verbal; sin embargo, en los casos en que colisiona dos títulos de propiedad respecto del mismo inmueble, siendo excluyentes entre sí, es decir, cuando se está frente a la concurrencia de distinto derechos reales, el ordenamiento jurídico debe optar por alguno de dichos títulos, formulando reglas de preferencia y oponibilidad, a fin de determinar cuál de ellos debe prevalecer frente al otro.
DÉCIMO: (…) En consecuencia, no es la antigüedad del título el primer criterio a tener
en cuenta, sino la inscripción en registro, y en este sentido, los criterios señalados se orientan por preferir el derecho de propiedad invocado por la demandante, por haber inscrito oportunamente la transferencia que le realizara la anterior propietaria del bien. La Casuística corrobora lo desarrollado en el presente trabajo que al transferirse un bien dos veces, uno realizado mediante contrato y otro acto jurídico que cumple con la inscripción ante el registro, el conflicto es resuelto estableciendo la solución en base a la inscripción registral, por lo que se brinda protección a los adquirentes que inscriben su derecho y por consiguiente quedando en desamparo aquel adquirente que consideró únicamente lo previsto en el art. 949, en el que la transferencia de la propiedad inmueble sólo es necesario el acuerdo de voluntades entre el vendedor y el comprador. Y ello porque en nuestro país la inscripción no es obligatoria ni constitutiva del derecho real de propiedad; que al existir en nuestro ordenamiento normas contradictorias facilita los actos de fraude, y es que al no ser oponible a terceros la transferencia permite de que un mismo bien sea transferido dos veces.
ANALISIS Y RESOLUCION
El Articulo 949 del Código Civil señala que únicamente el acuerdo de voluntades es suficiente para la transferencia de propiedad. Por lo que el sistema registral adoptado en nuestro país es el de la inscripción declarativa, es decir, el derecho nace fuera del registro, pero acude al registro solamente para conseguir oponibilidad. Sin embargo, el artículo 1135, el libro IX del Código Civil referente a Registros Públicos y otras normas registrales resaltan el Principio de la fe Pública Registral, esto implica que se protege aquella transferencia de propiedad inscrita contra cualquier intento que pretenda enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes, lo que no condice con la naturaleza de transferencia de propiedad inmueble reconocida en el Código Civil.
En tanto no se produzca un cambio en el modelo del sistema de transferencia de
propiedad inmueble que sigue nuestra legislación, se recomienda incentivar a los adquirentes de una propiedad a cumplir con la inscripción en el registro y ello será posible a través de la información adecuada que se le brinde respecto de las ventajas de la inscripción, como el que su propiedad se encuentre protegida ante posibles actuaciones fraudulentas, facilidad para acceder a créditos ante las entidades financieras, y sobre todo el incremento del valor de la propiedad.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro. Por lo que la referida norma otorga protección a los terceros de buena fe que adquieren cualquier derecho sobre bienes registrados, siempre que la adquisición sea a título oneroso, por lo que los magistrados que asumen el criterio de dar prevalencia a aquellas transferencia que solo se realizaron mediante escritura pública sin que sea inscrita en el registro se debe a que la segunda transferencia no fue a título oneroso, contrario sensu, se hubieran aplicado las normas registrales como se ha efectuado en aquellos casos en los que el conflicto se presenta por la existencia de distintos títulos de propiedad sobre el mismo bien, pero siempre y cuando las transferencias se hubieran realizado a título oneroso.
De las resoluciones se evidencia que la solución ante un conflicto en el que se discute
la titularidad de un bien inmueble, la posición que se asume es el resolver aplicando principios registrales contenido en el Código Civil y sentando también una posición respecto de la trasferencia realizada mediante contrato de compraventa (minuta, documento privado), que al ser un documento que no ha sido inscrito, no podría enervar una escritura pública debidamente inscrita en el registro, decisión que se presenta por los contrasentidos de las nomas, y en el que una parte se ve afectada en su derecho a la propiedad, siendo aquel adquirente que basado en la confianza, en el acuerdo inter partes considera que es suficiente, para la transmisión inmobiliaria, más aun si dicha forma de transmitir la propiedad tiene un sustento legal. Por tanto, la decisión que se viene asumiendo ante un conflicto de títulos, hace arribar a la siguiente conclusión que en nuestra realidad la transferencia de la propiedad inmueble por el solo consenso que no requieren de formalidad alguna, es dejada de lado cada vez está siendo desterrada, y ello porque la población se inclina cada vez más por el sistema registral, y ello debido a que en nuestra legislación existen normas registrales que le brinda protección a aquel adquirente que inscribe su propiedad, y por ser el registro el sistema que le da a la propiedad un alcance erga omnes y por consiguiente seguridad jurídica.
Confrontación normativa es advertida ante una concurrencia de acreedores, respecto
de la adquisición de un bien inmueble, así se tiene el caso que una propiedad inmueble en un primer momento se transfiere con el solo consenso de los contratantes, por lo que la propiedad recaerá en el primero de los adquirentes descartándose a los otros acreedores concurrentes en tanto el vendedor no tendrá derecho real que trasladar. Sin embargo, el Código Civil considera que deberá privilegiarse al sujeto que registró su adquisición por lo que en este caso el Registro cumple un rol determinante, basado en criterios de diligencia, al haber cuidado de su derecho el segundo adquirente. Por lo que al privilegiarse a quien registró se está privando de su titularidad a quien inicialmente adquirió el Derecho, lo que resulta cuestionable en tanto nuestra legislación acoge un sistema registral cuya naturaleza es declarativa, pero que las decisiones adoptadas por el órgano jurisdiccional no se cumple, al dirimirse en base a un criterio registral.
Al respecto existen normas jurídicas contradictorias, así se tiene que si se aplica el
principio consensualista, previsto en el art. 949 del C.C. se establecería que el primer contrato tiene eficacia jurídica, además de que es el primer acto jurídico en el tiempo, pero también podría protegerse al sujeto que inscribió la venta de la propiedad y ello porque existen normas que tienen un matiz que corresponden a un sistema registral constitutivo, lo que es contrario al sistema declarativo y que ha sido admitido por nuestra legislación tal es así que ante un conflicto para determinar la titularidad de un bien inmueble, la solución se da por la aplicación de lo previsto en el artículo 1135 y demás artículos previstos en Libro IX del Código Civil de 1984, Ley de los Registros Públicos en relación al tema de la Inscripción Registral Constitutiva, artículos que recogen disposiciones propias de un sistema “constitutivo”. En la investigación realizada por Ramos (2015) concluye que. La contradicción puede apreciarse en los contenidos de los artículos 949 y 1135 del Código Civil, el cual habla de "propiedades relativas"; así, el propietario que vende un bien y que luego de un lapso realiza otra transferencia de propiedad del mismo bien a otro que sí lo inscribe; la regla del concurso de acreedores resuelve en favor de éste último; mas, siguiendo la propuesta de la doctrina del solo consenso que adopta nuestro código: si la propiedad fue transferida en la primera oportunidad, que derecho puede considerarse transferido en la segunda y posteriores si ya el propietario es el primer adquirente, la respuesta es ninguno; no existiendo seguridad jurídica ni física de la transferencia del bien.
