El documento explica que en las propiedades horizontales de Colombia no se requiere una lista de causales para remover a un administrador, representante legal o gerente, ya que estos cargos son de libre nombramiento y remoción. La asamblea de propietarios puede decidir remover a alguien de su puesto "porque sí". También discute dos casos en los que un administrador podría ser removido, como si se niega a asistir a una auditoría sobre irregularidades o si altera documentos contables.
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El documento explica que en las propiedades horizontales de Colombia no se requiere una lista de causales para remover a un administrador, representante legal o gerente, ya que estos cargos son de libre nombramiento y remoción. La asamblea de propietarios puede decidir remover a alguien de su puesto "porque sí". También discute dos casos en los que un administrador podría ser removido, como si se niega a asistir a una auditoría sobre irregularidades o si altera documentos contables.
El documento explica que en las propiedades horizontales de Colombia no se requiere una lista de causales para remover a un administrador, representante legal o gerente, ya que estos cargos son de libre nombramiento y remoción. La asamblea de propietarios puede decidir remover a alguien de su puesto "porque sí". También discute dos casos en los que un administrador podría ser removido, como si se niega a asistir a una auditoría sobre irregularidades o si altera documentos contables.
El documento explica que en las propiedades horizontales de Colombia no se requiere una lista de causales para remover a un administrador, representante legal o gerente, ya que estos cargos son de libre nombramiento y remoción. La asamblea de propietarios puede decidir remover a alguien de su puesto "porque sí". También discute dos casos en los que un administrador podría ser removido, como si se niega a asistir a una auditoría sobre irregularidades o si altera documentos contables.
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NO SE NECESITA LISTADO DE CAUSALES PARA REMOVER
ADMINISTRADOR DE P.H.
Seguramente no faltan los administradores que eluden sus
responsabilidades e intentan sacar ventaja de su posición. Recuerde que los malos actos de estas personas pueden atentar contra la propiedad, propietarios y hasta terceros. Sepa qué hacer al respecto.
En las P.H. al igual que en las sociedades mercantiles no se habla de
causales de destitución para administradores, representantes legales o gerentes porque son de libre nombramiento y remoción. De tal manera que no se necesita un listado de causales para revocar su nombramiento. Se puede hacer «porque sí». La Asamblea se reúne y toma la decisión.
Por ejemplo, el Presidente Santos frente a un Ministro no necesita
ningún tipo de motivación en el acto administrativo en el cual revoca un nombramiento para nombrar otro. Simplemente, en un decreto dice que se revoca al «Ministro tal y se nombra a este otro». Ahora, si usted está en contra de un administrador y no cuenta con el voto de la mayoría de los miembros de la Asamblea, lo que se puede hacer es tratar de convencer a los demás propietarios y entregarles argumentos fuertes para removerlo de su puesto. Lo anterior igual sucede con el Revisor Fiscal y con los miembros del Consejo de Administración, quienes siempre serán de libre nombramiento y remoción, así en el acta diga que «sea por un año o hasta la próxima Asamblea». En cualquier momento, estas personas pueden ser revocados sin ningún tipo de explicación.
Cuando el administrador no cumple con su papel…
Veamos dos casos que se podrían presentar con el Administrador de
la Propiedad Horizontal donde evita y que pueden dejar su actuar en tela de juicio
1) Administrador es citado para una auditoría por presuntas
irregularidades y no va. Si a un administrador de P.H. por presuntas irregularidades en su gestión lo citan, pero este decide no ir, el Consejo de Administración lo puede revocar de inmediato y reemplazarlo por otra persona. Resulta que al administrador le están dando la posibilidad de aclarar y justificar su comportamiento. Así no hayan irregularidades, el administrador debe ir ya que está en un cargo de libre nombramiento y remoción, y no se necesita justificar para revocar el mandato. El consejo de administración simplemente dice «porque sí queremos cambiarlo y punto». Lo revocan y nombran otro. El no ir a dicha citación lo que hará será generar sospechas y poner en riesgo su labor. Si no aparece en la citación, y resulta que aparece algún inconveniente, se puede interponer una demanda civil por perjuicios o un denuncio penal porque pueden encontrar irregularidades económicas. Se le puede acusar del delito de abuso de confianza si llega a faltar dinero o de un fraude. 2) Administrador cambió fecha de un comprobante y de un soporte expedido. Si un administrador altera documentos contables está incurriendo en fraude, está engañando, asaltando en su propia fe a la totalidad de los propietarios de la P.H. Frente a lo anterior, la Ley 675 de 2001 en su artículo 50, dice que el máximo órgano social es la Asamblea quien lo removerá, así exista Consejo de Administración. El segundo inciso es muy claro diciendo que «los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal». El administrador entonces le estaría causando daño a la propiedad, a alguno de los propietarios y a un tercero (acreedor, proveedor, DIAN). A él se le podrían iniciar todas las acciones legales para que pague de su propio bolsillo los daños causados a la P.H., propietarios o terceros. ¿Y si no se le hace daño a nadie, pero hubo engaño? El Consejo de Administración puede simplemente remover al administrador de su cargo y nombrar a otro. No hay necesidad de citar a Asamblea para hacerlo. El Ministerio de Vivienda reconoce que en nuestro país no existe un ente público exclusivo de supervisión para las P.H. En últimas, quien tiene competencia para definir cualquier tipo de controversia, ilegalidades e irregularidades son los jueces de la República; la jurisdicción ordinaria. En muchas propiedades horizontales no hay administradores, no hay consejo de administración o no existe una verdadera asamblea de propietarios e infortunadamente suceden irregularidades en el sitio donde se habita.
Infortunadamente en Colombia no existe un ente público
exclusivo de supervisión para las propiedades horizontal, y así lo ha reconocido el Ministerio de Vivienda. Por tal razón se viene insistiendo en la creación de una Superintendencia de Propiedad Horizontal. Ante la Alcaldía no se puede acudir, muchos piensan que este es el lugar, y están equivocados. Lo único que tiene la Alcaldía es la facultad y obligación de llevar un registro de existencia y representación legal. Simplemente es un libro donde se consignan los datos de la propiedad horizontal. Por supuesto que uno puede acudir a un mecanismo de conciliación, se pueden pedir los buenos oficios de un juez de paz de un centro de conciliación. Pero en últimas quien tiene competencia para definir cualquier tipo de controversia, ilegalidades e irregularidades son los jueces de la República; la jurisdicción ordinaria.
Según el tipo de irregularidad
Si en la propiedad horizontal se presentan irregularidades respecto a
los servicios de vigilancia, hay que dejar claro que la Constitución y la ley establecen que los servicios de vigilancia no pueden ser contratados directamente por el empleador. La ley dispone que las personas que ejerzan labores de vigilancia deben ser empleados de seguridad privada. Si eventualmente este tipo de contratación irregular donde además no hay pago de seguridad social, salarios y demás, ese tipo de quejas se pueden presentar ante el Ministerio de Trabajo, para que un inspector haga una visita y evalúe los diversos temas. Si en la propiedad horizontal hay problemas con los morosos a quienes no les están cobrando, lo primero que tiene que hacer un propietario es colocar la queja ante el consejo de administración para que ellos tomen los correctivos y le exijan al administrador que inicie las acciones de cobro. Pero si estamos frente a un consejo inoperante entonces reuna a dos o tres propietarios más, los cuales sumen como mínimo el 20% del coeficiente, y ustedes mismos convocan a una reunión extraordinaria, citando ese motivo. Y en asamblea de propietarios revocan al administrador. Además, podrían iniciar las acciones civiles de responsabilidad contra el ex administrador por los daños que le haya ocasionado a la P.H., a un propietario o a terceros. Cabe recordar que contra los administradores se pueden iniciar acciones de responsabilidad cuando omiten sus deberes y causan daños, o cuando se exceden de sus funciones.