Burbuja Inmobiliaria Del 2008
Burbuja Inmobiliaria Del 2008
Burbuja Inmobiliaria Del 2008
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
PRESENTADO POR:
Jairo Daniel Cano Olaya
CODIGO:
1762962-3857
PRESENTADO POR:
Jairo Daniel Cano Olaya
CODIGO:
1762962-3857
7° SEMESTRE
1…………………………………………………………..……………. INTRODUCCION.
2……………………………..……………..¿QUE ES UNA BURBUJA
INMOBILIARIA?
3…………………………………………………………….…………. ANTECEDENTES.
7 ……..…………………………………………………………………………OBJETIVO.
8………………………………………………………………….……….BIBLIOGRAFÍA.
INTRODUCCIÓN
Varios factores se aliaron para dar lugar a la crisis financiera. En primer lugar, la
enorme burbuja especulativa ligada a los activos inmobiliarios. En los Estados
Unidos, como en muchos otros países occidentales, y tras el estallido de
la burbuja tecnológica de principios de siglo XXI, entre los años 2000 y 2001, se
produjo una huida de capitales de inversión tanto institucionales como familiares
en dirección a los bienes inmuebles. Los atentados del 11 de septiembre de
2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional que obligó a los
principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente
bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito. La
combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja
inmobiliaria fundamentada en una enorme liquidez.
En el caso estadounidense, la compra-venta de vivienda con
fines especulativos estuvo acompañada de un elevado apalancamiento, es decir,
con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a comprar
otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones
mediante una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los
inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por
lo tanto, de la deuda.
Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los
Estados Unidos comenzó a subir los tipos de interés para controlar la inflación.
Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés pasó del 1% al 5,25%. El
crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años
2001 y 2005, se convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de
la vivienda y la tasa de ventas cayeron en buena parte de los Estados Unidos de
manera abrupta. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda
crecieron de forma espectacular, y numerosas entidades comenzaron a tener
problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir
financiación de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006
ascendió a 1.200.000,6 lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades
hipotecarias en el plazo de un año. Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había
trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S.
Home Construction Index) cayó un 40%.
En el año 2007 el problema de la deuda hipotecaria subprime empezó a
contaminar los mercados financieros internacionales, convirtiéndose en una crisis
internacional de gran envergadura, calificada por algunos como la peor desde la
segunda guerra mundial.
PLANTEAMIENTO DE PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN
La burbuja inmobiliaria del 2008 fue una crisis que afectó no solo a Estados
Unidos sino a una extensa cantidad de países a nivel mundial los cuales sus
economías dependen en su mayoría de EE.UU, muchos otros grandes países se
vieron afectados ya que una gran cantidad de bancos de inversión quedaron en
banca rota debió a que invirtieron en la bolsa comprando estos títulos de valor que
muy pronto cayeron debido a la gran cantidad de oferta de viviendas y a la muy
poca demanda, habían demasiadas viviendas que nadie podía comprar por la
crisis, debido a esto los bancos dejaron de ganar dinero y quedaron en banca rota.
Auspiciados por las bajas tasas de interés, los precios de las viviendas crecieron
aceleradamente a tasas que llegaron a superar el 12% anual en 2005. Esta
revalorización de los inmuebles tuvo otro efecto en las hipotecas que en su
mayoría estaban contratadas a tasa fija. Resultaba atractivo refinanciar una deuda
para pactarla a una tasa más baja y obtener un préstamo de mayor monto para
adquirir otra vivienda o, lo que gran parte de las familias residentes en EE.UU.
hicieron, aumentar el consumo de bienes y servicios.
B. El auge de crédito
Como ya se mencionó, las bajas tasas de interés impulsaron el auge del crédito
que a su vez se alimentó mutuamente con la dinámica misma del auge inmobiliario
y las refinanciaciones. Cuando las tasas llegaron a niveles mínimos, la corriente
de créditos finalmente alcanzó a las familias de menores ingresos y escaso o nulo
historial crediticio (segmento subprime). El auge en los préstamos subprime fue
impulsado por prácticas laxas de crédito, como la exigencia mínima de requisitos o
el no requerimiento de pruebas de ingresos, esquemas de pagos iniciales mínimos
que no reducían los montos adeudados, y otras prácticas de relajación en la
evaluación de riesgo de los deudores, que se amparaban en los precios al alza de
las garantías. Pero las hipotecas subprime fueron en su mayoría contratadas a
tasas variables (ARMs-Adjusted Rates Mortgages), lo que exponía a los deudores
a la reversión en los precios del dinero y de las viviendas.
Con la venta de los MBS, el prestamista hipotecario original obtenía efectivo con el
que podía financiar nuevos préstamos hipotecarios a otros deudores subprime.
Los bancos de inversión se encargaban de vender los CDOs y tomaban reducidos
riesgos manteniendo limitadas posiciones de los nuevos productos. La venta de
bonos con grado de inversión no tenía dificultades, pero los tramos mezzanine y
particularmente los equity, podían ser difíciles de colocar, razón por la que los
participantes en el mercado los llegaron a denominar “desperdicio tóxico”.
Como salida a esta situación, los bancos de inversión podían establecer un fondo
de cobertura (de alto riesgo) o hedge fund, usando incluso su propio dinero para
iniciarlo. El objetivo de este fondo era efectuar transacciones con los instrumentos
equity y mezzanine, de este modo en realidad compraban los equity de sí mismos.
El mercado de vivienda se fue arriba y así los CDOs equity describían elevados
niveles al contar con un colchón de altos precios de las viviendas que protegían a
los deudores originales subprime del impago. Así los instrumentos equity que no
eran comercializados en un mercado abierto, se volvían más valiosos que cuando
fueron emitidos. El valor de mercado creció mucho más rápido que los precios
subyacentes de las viviendas e impulsó a los fondos de cobertura a la obtención
de recursos de fuentes externas al banco que lo creó. Así los fondos solicitaron
préstamos a otros bancos no relacionados usando los bonos desperdicio como
colateral. Con los niveles bajos de tasas, los bancos prestamistas tenían acceso a
dinero barato que formaba perspectivas de espectaculares beneficios.
La opción que resolvía el problema de riesgo moral era dejar los tramos equity y
mezzanine con sus creadores, los bancos de inversión, exponiéndolos a la
posibilidad de ser víctimas de su juicio crediticio deficiente. Si en lugar de
trasladarlos a un fondo de cobertura, el banco de inversión retenía para sí los
tramos difíciles de vender y riesgosos, mezzanine y equity, también podía optar
por tomar una póliza de seguro en el caso que los préstamos de vivienda
incurrieran en impago. El banco de inversión pagaba una prima de seguro a otra
institución de inversión para asegurar el riesgo de impago del subyacente – los
préstamos de vivienda, constituyendo el intercambio (swap) del riesgo de impago
por el pago en efectivo, con lo cual se separó de la tasa de interés el componente
correspondiente al riesgo de impago.
https://es.wikipedia.org/wiki/Crisis_de_las_hipotecas_subprime#Bibliograf
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https://www.google.com/search?q=http%3A%2F%2F+www.bcie.org%2Fspanish
%2Fdocumentos%2FTendencias%2520%26%25+20Perspectivas%2520Mayo
%25202008.pdf&oq=http%3A%2F%2F+www.bcie.org%2Fspanish
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%25202008.pdf&aqs=chrome..69i57j69i58.4582j0j4&sourceid=chrome&ie=UTF-8
https://www.iahorro.com/diccionario/palabra/burbuja-inmobiliaria#
https://es.wikipedia.org/wiki/Lehman_Brothers
http://biblioteca.usbbog.edu.co:8080/Biblioteca/BDigital/65806.pdf