NORMA TÉCNICA NTS

SECTORIAL COLOMBIANA S 01

2010-11-29

BASES PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR

DE MERCADO

E: BASES FOR DETERMINATION THE VALUE OF MARKET

CORRESPONDENCIA: Esta Norma es una adopción

modificada (MOD), respecto al
documento de referencia, Normas
Internacionales de Valuación. IVS 1
El Valor de Mercado como Base para
la Valuación. Edición en Español:
Séptima Edición 2005, 99-110 p.

DESCRIPTORES: Valuación; valor de mercado;

valuación de bienes; estimación del
valor.

I.C.S.: 03.120.01; 03.080.00

Editada por el Instituto Colombiano de Normas Técnicas y Certificación (ICONTEC)

Apartado 14237 Bogotá, D.C. - Tel. (571) 6078888 - Fax (571) 2221435

Prohibida su reproducción
 PRÓLOGO

El Instituto Colombiano de Normas Técnicas y Certificación, ICONTEC, es el organismo

nacional de normalización, según el Decreto 2269 de 1993 del Ministerio de Desarrollo
Económico, y delegó el proceso de elaboración de normas técnicas a cada sector que lo
requiera y determine sus necesidades.

El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro pleno del IVSC tiene dentro de sus
deberes la labor de promover las Normas Internacionales de Valuación de este organismo,
establecer mecanismos para su adopción, y propender porque las Normas Técnicas
Sectoriales que se adopten sean aplicables y utilizadas entre la comunidad valuatoria nacional;
con el ánimo de cumplir con estos deberes, el R.N.A. solicitó al Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo, que le permitiera constituir la Unidad Sectorial de Normalización de la
Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA, previa aprobación del Organismo
Nacional de Normalización que en Colombia es el ICONTEC; el Ministerio otorgó al R.N.A. la
Unidad Sectorial de Normalización previamente mencionada.

La elaboración de la norma fue llevada a cabo por el Comité No. 223 “Metodologías
Valuatorias”, integrado por usuarios del servicio valuatorio, representantes del sector
valuatorio, representantes del sector educativo, agremiaciones del sector y representantes del
Gobierno, acogiendo los principios de transparencia, consenso, imparcialidad y demás,
contenidos en el Anexo 3 del Acuerdo de Obstáculos Técnicos al Comercio (OTC) de la
Organización Mundial de Comercio (OMC).

La representación de todos los sectores involucrados en el proceso de Normalización Técnica

está garantizada por los Comités Técnicos y el período de Consulta Pública, este último
caracterizado por la participación del público en general.

La NTS S 01 fue ratificada por el Consejo Técnico Sectorial de Normalización en Avalúos el

2010-11-29.

Esta norma está sujeta a ser actualizada permanentemente con el objeto de que responda en
todo momento a las necesidades y exigencias actuales del sector.

A continuación se relacionan las empresas que colaboraron en el estudio de esta norma a

través de su participación en el Comité Técnico de Normalización 223 “Metodologías
Valuatorias”, coordinado por la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el
Servicio de Avalúos.

ACV LTDA. CEMEX COLOMBIA S.A.

ADARVE E HIJOS LTDA. CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA.-
ASOCIACIÓN NACIONAL E CONSTRUVIVA LTDA.
INTERNACIONAL DE INVESTIGACIÓN Y DEPARTAMENTO NACIONAL DE
DESARROLLO INMOBILIARIO -ANDID- PLANEACIÓN -DNP-
AVALUAMOS.COM. DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS
AVALÚOS E INVENTARIOS CÍA. LTDA. NACIONALES -DIAN-
AVALÚOS TÉCNICOS CORPORATIVOS S.A. FEDERACIÓN COLOMBIANA DE LONJAS
BANCO BCSC. DE PROPIEDAD RAÍZ -FEDELONJAS-
C&P ASOCIADOS LTDA.
GESTIÓN & AUDITORIA ESPECIALIZADA SERVICIOS INMOBILIARIOS ROCHA
LTDA. BLANCO LTDA.
INSPECTIONS CERTIFICATIONS SOCIEDAD COLOMBIANA DE
QUALITE S.A. AVALUADORES SCDA.
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN SOCIEDAD COLOMBIANA DE ORINOQUIA.
CODAZZI -IGAC- SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE
ISAZA SILVA Y CÍA. LTDA. COLOMBIA.
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOYACÁ. TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A.
OPTE AGROPECUARIO LTDA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO
ORGANIZACIÓN NOGUERA CAMACHO - JOSÉ DE CALDAS.
ONC LTDA. URBANA ENGINEERING & SURVEY LTDA.
ROMERO C LTDA.

Además de las anteriores, en Consulta Pública el Proyecto se puso a consideración de las

siguientes empresas:

A.P.I. ASESORES PROFESIONALES E LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE

INGENIERÍA CARTAGENA.
ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CAUCA.
ASESORES INMOPACIFICO S.A. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CESAR.
ASESORÍAS VEGA MARTÍNEZ CÍA. LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS
AUDIAVALUOS LTDA. LLANOS ORIENTALES.
BORRERO OCHOA LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE
BUSTAMANTE VÁSQUEZ Y CÍA. LTDA. MEDELLÍN ANTIOQUIA.
CÁMARA DE LA PROPIEDAD RAÍZ- LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE
LONJA INMOBILIARIA MONTERÍA.
COLLIERS INTERNATIONAL LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE NARIÑO
CONMETODO E.U. Y PUTUMAYO
CONTADURÍA GENERAL DE LA NACIÓN. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE NORTE
CORPORACIÓN INMOBILIARIA LTDA. DE SANTANDER Y ARAUCA.
CORPORACIÓN LONJA COLOMBIANA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE
DE FINCA RAÍZ Y DE AVALUADORES. RISARALDA.
CQV CONSULTORÍA LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE SAN
ESPERANZA DURAN DE GÁMEZ ANDRÉS ISLA.
INDEPENDIENTE. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE
ESPINOSA DE BRIGARD Y CÍA. LTDA. SANTAMARTA Y MAGDALENA.
FINMAR DE COLOMBIA LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE
GERARDO IGNACIO URREA CÁCERES SANTANDER.
INERSE LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE SUCRE.
INGENIEROS PLANIFICADORES LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE TOLIMA.
INMOBILIARIOS INGEPLAN LTDA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE TULUA.
INMOBILIARIA OTTO NASSAR P Y CÍA. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DEL
LTDA. AMAZONAS
JULIO GONZALEZ GONZALEZ LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DEL
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CHOCO.
BARRANQUILLA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DEL HUILA
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE Y CAQUETÁ.
BOGOTÁ D.C. LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DEL
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CALDAS QUINDÍO.
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE CALI Y LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE YOPAL
VALLE DEL CAUCA. Y CASANARE.
LOSANO VILLEGAS Y CÍA
LUIS F. CORREA & ASOCIADOS S.A. SOCIEDAD COLOMBIANA DE
ONASI. AVALUADORES -SECCIONAL COSTA
ORGANISMO NACIONAL DE ATLÁNTICA-
NORMALIZACIÓN -ICONTEC- SOCIEDAD COLOMBIANA DE
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA ECONOMISTAS.
RAFAEL ÁNGEL Y COMPAÑÍA SOCIEDAD COLOMBIANA DE INGENIEROS.
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES - UNIFIANZA S.A.
R.N.A.- UNIVERSIDAD AGRARIA.
ROBERTO COLLINS Y CÍA. LTDA. VALENTÍN GAMAS Y CIA. LTDA.
SALAZAR Y GIRALDO AVALÚOS ZALA COLOMBIA LTDA.
SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS

ICONTEC cuenta con un Centro de Información que pone a disposición de los interesados
normas internacionales, regionales y nacionales y otros documentos relacionados.

DIRECCIÓN DE NORMALIZACIÓN
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

CONTENIDO

Página

0. INTRODUCCIÓN

0.1 VALOR DE MERCADO, VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO

Y LA COMUNICACIÓN DEL RESULTADO

0.2 PRECIO, COSTO Y VALOR

1. OBJETIVO Y CAMPO DE APLICACIÓN ...................................................................... 1

2. REFERENCIAS NORMATIVAS .................................................................................... 1

3. TÉRMINOS Y DEFINICIONES ...................................................................................... 1

4. SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS ................................................................................... 3

5. RELACIÓN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD ............................................... 3

6. DECLARACIÓN DE LA NORMA .................................................................................. 4

7. EXIGENCIAS DE REVELACIÓN DE INFORMACIÓN ................................................. 6

8. ANÁLISIS ...................................................................................................................... 6

9. DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES .................................................................. 8

DOCUMENTO DE REFERENCIA ............................................................................................. 9

.
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

BASES PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE MERCADO

0. INTRODUCCIÓN

Esta Norma Técnica Sectorial debe entenderse en el contexto del material de apoyo y
orientación para la aplicación contenido en la GTS G 02“Conceptos y Principios Generales de
Valuación”.

0.1 VALOR DE MERCADO, VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO Y LA

COMUNICACIÓN DEL RESULTADO

Las valuaciones se realizan sobre la base del Valor de Mercado de un bien o sobre bases de
Valores distintos del Valor de Mercado. La piedra angular de todas las valuaciones son los
conceptos de mercado, precio, costo y valor. Estos conceptos adquieren relevancia para
valuaciones basadas en el Valor de Mercado y para aquéllas basadas en criterios de Valores
distintos del Valor de Mercado. Resulta igualmente importante en la tarea de los Valuadores
que se logre comunicar de forma clara cuáles son los resultados de la valuación y se logre
entender cómo se han obtenido dichos resultados. Un Informe de valuación preparado
correctamente debe lograr esas metas.

Por tanto resulta esencial que las Normas Técnicas Sectoriales de Valuación analicen cada
uno de estos tres aspectos fundamentales: (NTS S 01) “Bases para la determinación del Valor
de Mercado”; (NTS S 02) “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de
Mercado”; (NTS S 03) “Contenido de Informes de Valuación”.

A nivel elemental el valor se crea y sostiene por la interacción de cuatro factores asociados a
cualquier producto, servicio o materia prima. Éstos son utilidad, escasez, deseo y poder
adquisitivo.

0.1.1 La aplicación del principio económico de oferta y demanda refleja la complejidad de la

interacción de los cuatro factores del valor. La oferta de un bien o servicio está condicionada
por su utilidad y por las limitaciones reales sobre el poder adquisitivo de potenciales
consumidores. La demanda de un bien o servicio también se ve determinada por su utilidad,
influida por su escasez y su atractivo y restringida por los límites sobre el poder adquisitivo.

0.1.2 La utilidad de un bien o servicio y la escasez o disponibilidad limitada del bien o servicio
normalmente se consideran factores relacionados con la oferta. Las preferencias y poder
adquisitivo de los consumidores, que reflejan el deseo del bien o servicio y definen cuán
accesible es para el consumidor, se consideran normalmente factores relacionados con la
demanda.
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

0.2 PRECIO, COSTO Y VALOR

Las diferencias entre precio, costo y valor ya han sido objeto de estudio anteriormente (véase
numeral 7. de la GTS G 02 “Conceptos y Principios Generales de Valuación”). Estas
diferencias terminológicas son importantes en el funcionamiento de los mercados debido a que
cada término describe relaciones funcionales específicas, por ejemplo, el precio se refiere al
valor de cambio actual del bien o servicio; el costo refleja el gasto que conlleva la producción
del bien o servicio; el valor representa el precio más probable que compradores y vendedores
establecerán para un bien o servicio que esta disponible para su compra.

0.2.1 El precio es un concepto relacionado con el valor de cambio de una materia prima, bien
o servicio. El precio es la cuantía que se ha pedido, ofrecido o pagado por la materia prima,
bien o servicio. Una vez se ha llevado a cabo la transacción, el precio, se haya puesto o n o de
manifiesto, pasa a ser un hecho histórico. El precio pagado representa el punto de intersección
entre la oferta y la demanda.

Curvas de oferta y demanda

250

200
Unidades monetarias

150

100
Oferta
Punto de equilibrio Demanda
50

0
0 2 4 6 8 10 12
Cantidad en unidades (miles)

0.2.2 El costo es un concepto relacionado con la producción, no con el intercambio, que se

define como la cuantía monetaria necesaria para crear o producir materia prima, bien o
servicio. Una vez que el bien se ha completado o el servicio se ha prestado, el costo pasa a
ser un hecho histórico.

0.2.3 El concepto de Valor representa el precio más probable que compradores y vendedores
establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un
precio hipotético o teórico, que será el que con mayor probabilidad establecerán los
compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino
una estimación del precio más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para
su compra en un momento determinado.

0.2.4 Aparte de las habilidades para comprar o vender de los agentes del mercado, es decir,
compradores y vendedores, el valor de un bien o servicio puede provenir de utilidades
económicas alternativas del bien o servicio o puede reflejar condiciones de mercado atípicas o
inusuales.

0.2.4.1 Los dueños de un inmueble ocupado por un negocio o empresa, los inversionistas en el
inmueble, las aseguradoras del inmueble, los peritos o funcionarios catastrales, liquidadores y
compradores especiales o movidos por motivaciones atípicas pueden asignar diferentes
valores al mismo bien por razones igualmente racionales y válidas.

0
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

0.2.4.2 Se han establecido definiciones especiales de valor, que ofrecen una perspectiva sobre
los valores alternativos que pueden asignarse a un bien o servicio. El uso del término valor, por
lo tanto, siempre debe acompañarse de la definición específica que resulte aplicable.

1. OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN

1.1 El objeto de esta Norma Técnica Sectorial es proporcionar una definición común de
Valor de Mercado. También explica los criterios generales relativos a esta definición y a su
aplicación en la valuación de bienes cuando la finalidad y el uso que se pretende dar a la
valuación requiere la estimación del Valor de Mercado.

1.2 La presente Norma Técnica Sectorial es de aplicación al Valor de Mercado de los

bienes. Exige que el bien objeto de valuación se considere en venta en un mercado abierto, de
forma tal que su valoración no sea efectuada con otro propósito

1.3 Las valuaciones de bienes dirigidas a la estimación del Valores distintos del valor de
Mercado, usan métodos que toman en consideración la utilidad o funciones económicas de un
bien, distintas a la habilidad de los agentes del mercado para comprar y vender o el efecto de
condiciones de mercado inusuales o atípicas, y no son objeto de esta norma (Véase NTS S 02
“Bases para la Determinación de Valores distintos del Valor de Mercado”).

2. REFERENCIAS NORMATIVAS

Los siguientes documentos normativos son indispensables para la aplicación de esta norma.
Para referencias fechadas, se aplica la edición citada. Para referencias no fechadas, se aplica
la última edición del documento normativo referenciado (incluida cualquier corrección).

NTS S 02, Bases para la determinación de valores distintos al valor de mercado

NTS S 03, Contenido de Informes de valuación.

NTS S 04, Código de conducta del valuador.

GTS G 02, Conceptos y principios generales de valuación.

IVA 1 2005, Valuación para la elaboración de estados financieros.

3. TÉRMINOS Y DEFINICIONES

Para los propósitos de esta norma, se aplican los siguientes términos y definiciones:

3.1 Valor de mercado. Para efectos de las Normas Técnicas Sectoriales de Valuación, se
define de la forma siguiente:

Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha
de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado
con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

3.1.1 El término bien se utiliza porque el objeto principal de estudio de estas normas es la
valuación de bienes. Teniendo en cuenta que estas normas incluyen aplicaciones para estados

1
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

financieros, se sustituye el término activo para lograr una aplicabilidad más genérica de la
definición. Cada elemento de la definición tiene un marco conceptual propio.

3.1.2 "La cuantía estimada..." Se refiere al precio expresado en términos monetarios

(normalmente en la moneda local) que se ha de pagar por adquirir el bien en una transacción
libre de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio más probable que
razonablemente pueda obtenerse en el mercado en la fecha de valuación de acuerdo con la
definición de Valor de Mercado. Se trata del mejor precio que el vendedor pueda obtener
razonablemente y el precio más ventajoso que razonablemente pueda obtener el comprador.
Esta apreciación excluye específicamente precios sobre o sub estimados debido a condiciones
o circunstancias especiales, tales como una financiación atípica, acuerdos de venta y
Leaseback, (Arrendamiento Preferencial del Comprador al Vendedor) consideraciones o
concesiones especiales otorgadas por cualquier persona relacionada con la venta o cualquier
elemento de Valor Especial (véase NTS S 02 “Bases para la determinación de Valores distintos
del Valor de Mercado”, numeral 3.8).

3.1.3 "...Un bien podría intercambiarse..." Se refiere al hecho de que el valor de un bien es
una cuantía estimada y no un precio de venta predeterminado o real. Se trata del precio al que,
en la fecha de la valuación, el mercado espera que se complete una transacción que reúne los
demás elementos de la definición de Valor de Mercado.

3.1.4 "... En la fecha de valuación..." Requiere que el Valor de Mercado estimado esté
calculado para una fecha determinada. Como los mercados y las condiciones de mercado
pueden variar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado en un momento del tiempo
distinto. La cuantía valorada reflejará el estado actual del mercado y las circunstancias
existentes en la fecha efectiva de la valuación y no en un momento pasado ni futuro. La
definición también parte de la hipótesis de un intercambio simultáneo y de un
perfeccionamiento del contrato de compraventa sin modificaciones en el precio que pudieran
ocurrir en otras circunstancias.

3.1.5 "...Entre un comprador dispuesto a comprar..." Se refiere a una persona que tiene
alguna motivación para comprar, pero no está obligada a ello. Este comprador no se ve
apremiado ni decidido a comprar a cualquier precio.

Se trata de un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado
actual, y no basándose en un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o
anticipar que existe. Este comprador no pagaría un precio más alto que aquél que venga fijado
por el mercado. El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que
constituyen "el mercado". El valuador no debe establecer hipótesis sobre condiciones de
mercado poco realistas ni establecer un nivel de valor de mercado por encima del que pueda
razonablemente alcanzarse.

3.1.6 "...Un vendedor dispuesto a vender..." No se ve apremiado ni forzado a vender a un

precio bajo, ni está empeñado en mantener un precio alto, que no se consideren razonables en
el mercado. El vendedor dispuesto a vender está motivado a vender el bien en condiciones de
mercado al mejor precio obtenible tras una labor adecuada de comercialización, sea cual sea
ese precio. Las circunstancias particulares del verdadero dueño del activo no se toman en
consideración porque el "vendedor dispuesto a vender" es un propietario hipotético.

3.1.7 "...En una transacción libre..." Se produce entre partes que no están unidas por
ninguna relación particular o especial que pudiera derivar en un nivel de precios poco
característico del mercado o que aparezca sobre o sub estimado debido a un elemento de valor
especial (véase NTS S02 “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de

2
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

Mercado”, numeral 3.8). Las transacciones a Valor de Mercado se presumen entre partes
carentes de relación entre sí que actúan de manera independiente una de la otra.

3.1.8 "...Tras una comercialización adecuada..." Significa que el bien sería ofrecido al
mercado, antes de la fecha de valuación, de la manera más apropiada para propiciar su venta
al mejor precio que razonablemente se pueda obtener conforme a la definición de Valor de
Mercado. La duración de la oferta puede variar según las condiciones del mercado, pero en
todo caso ha de ser suficientemente extensa como para permitir que el bien haya llamado la
atención de un número adecuado de compradores potenciales.

3.1.9 "...En la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente..." Supone que tanto el comprador como el vendedor están dispuestos a transar y
están razonablemente informados sobre la naturaleza y las características del bien, su uso
actual y potencial y sobre el estado del mercado a la fecha de la valuación. Se entiende que
cada parte actúa en función de sus propios intereses y con prudencia en busca del mejor
precio para su propia posición en la transacción. La prudencia se fija en referencia al estado del
mercado a la fecha de valuación, no a la ventaja que ofrecería una visión a posteriori de la
operación. Para un vendedor no es necesariamente imprudente vender un bien en un mercado
a la baja a un precio inferior a niveles de precio anteriores. En este tipo de casos y en otras
situaciones de compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o vendedor
prudente actuará de acuerdo con la mejor información de mercado disponible en ese momento.

3.1.10 "...Y sin coacción..." Significa que cada parte tiene algún tipo de motivación para llevar
a cabo la transacción, pero que ninguna de ellas se ve forzada ni presionada a perfeccionarla.

3.2 Mayor y mejor uso. Es el uso más probable de un bien, siempre que sea físicamente
posible, adecuadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible, y que
resulte en el mayor valor del bien valorado.

4. SIMBOLOS Y ABREVIATURAS

Para los propósitos de esta norma, se aplican los siguientes símbolos y abreviaturas:

GTS. Guía Técnica Sectorial.

NTS. Norma Técnica Sectorial.

IVS, International Valuation Standards.

IVSC, International Valuation Standards Council.

USN AVSA. Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de

Avalúos.

5. RELACIÓN CON LAS NORMAS DE CONTABILIDAD

5.1 La valuación para la elaboración de estados financieros, se debe hacer teniendo en

cuenta con la IVA 1 Valuación para la Elaboración de Estados Financieros.

La IVA 1, Valuación para la Elaboración de Estados Financieros, orienta a valuadores,

contadores y al público en general sobre las normas de valuación que afectan a la contabilidad.

3
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

Normalmente, el Valor Razonable de los activos fijos es su Valor de Mercado. (Véase la GTS G
02 Conceptos y Principios Generales de Valuación, numeral 11.1).

5.2 Hay numerosos ejemplos de términos que utilizan indistintamente los valuadores y los
contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles abusos de las Normas. La Norma
Técnica Sectorial “Bases para la Determinación del Valor de Mercado” define el Valor de
Mercado y analiza los criterios para establecer el Valor de Mercado. Otros términos importantes
se definen en las Normas Técnicas Sectoriales “Bases para la determinación del Valor de
Mercado” y “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de Mercado” y
contribuyen a los requisitos más específicos que se analizan en la Norma Técnica Sectorial
“Valuación para la Elaboración de Estados Financieros”.

6. DECLARACIÓN DE LA NORMA

6.1 El Valor de Mercado se entiende como el valor estimado de un bien sin tener en cuenta
los costos de compra o venta ni las posibles compensaciones tributarias.

El Valor de Mercado es una representación del valor de cambio o de la cantidad que un bien
reportaría si se ofrece en venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo
circunstancias que cumplan los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el
Valor de Mercado, un valuador debe primero determinar el mayor y mejor uso o el uso más
probable (véase GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuación, numeral 9). Ese
uso puede ser el uso actual al que se destina el bien o algún uso alternativo. Estas
determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.

El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de

valuación que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las que dicho bien se
comercializaría más probablemente en el mercado. Los métodos más comunes para estimar el
Valor de Mercado son el enfoque o método de comparación de mercado, el enfoque o método
de capitalización de rentas, incluyendo el análisis de flujos de efectivo descontados, y el
enfoque o método del costo.

El concepto de Valor de Mercado está ligado a la percepción y comportamiento colectivo de

los agentes del mercado. El concepto de Valor de Mercado identifica diversos factores que
pueden influir en las transacciones de mercado y distingue éstos de otros elementos
intrínsecos o ajenos al mercado que afectan al valor.

6.1.1 Las valuaciones de bienes dirigidas a la determinación del Valor de Mercado parten de
la hipótesis de que el mercado en el que se realizan las transacciones funciona sin
restricciones impuestas por fuerzas ajenas al mismo.

6.1.1.1 Estas valuaciones deben identificar e incluir la definición de Valor de Mercado utilizada
en la valuación.

6.1.1.2 Estas valuaciones deben establecer cuál es el mayor y mejor uso o el uso más
probable del bien, que determina significativamente su valor.

6.1.1.3 Estas valuaciones se realizan a partir de datos específicos del (de los) mercado(s)
correspondiente(s) y mediante métodos y procedimientos que tratan de reflejar los procesos
deductivos que aplican los agentes de esos mercados.

4
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

6.1.1.4 Estas valuaciones se realizan mediante la aplicación de los enfoques o métodos de

comparación de mercado, de capitalización de rentas y del costo. Los datos y criterios
empleados en cada uno de estos enfoques deben derivar del mercado.

6.2 Para la elaboración de valuaciones que cumplan con esta NTS y los Principios de
Valuación Generalmente Aceptados, los Valuadores deben cumplir lo establecido en la
NTS S 04.

6.3 Al realizar una valuación y su correspondiente informe sobre una estimación de Valor de
Mercado, el Valuador debe:

6.3.1 Establecer completa y comprensiblemente la valuación de forma que no lleve a

malentendidos;

6.3.2 Asegurarse de que la estimación del Valor de Mercado esté basada en datos de
mercado;

6.3.3 Asegurarse de que la estimación del Valor de Mercado se lleva a cabo utilizando
métodos y técnicas apropiados;

6.3.4 Proporcionar información suficiente que permita a quienes lean y se basen en el

informe, entender completamente sus datos, razonamiento, análisis y conclusiones; y

6.3.5 Cumplir los requisitos de las Normas Técnicas Sectoriales correspondientes en cuanto
al informe de valuación.

De esta forma, el Valuador debe:

6.3.5.1 Definir el valor que se está estimando y establecer la finalidad y el uso que se pretende
dar a la valuación, la fecha de estimación a la que aplica la valuación y la fecha del informe,

6.3.5.2 Identificar y describir claramente el bien y los derechos o activos por valorar;

6.3.5.3 Describir el alcance/extensión del encargo asumido y la profundidad de la visita al bien;

6.3.5.4 Señalar cualquier hipótesis y condiciones restrictivas en las que se base la valuación;

6.3.5.5 Explicar amplia y completamente las bases/enfoques o métodos de valuación aplicados

y las razones que dan lugar a su aplicación y conclusiones; e

6.3.5.6 Incluir una Declaración de Cumplimiento firmada, en la que se dé fe de: objetividad,

asistencia profesional, imparcialidad del valuador, independencia de los honorarios
profesionales u otras compensaciones, así como la aplicabilidad de las normas utilizadas y
cualquier otra aclaración.

6.4 Para la estimación del Valor de Mercado, todos los métodos, técnicas y procedimientos,
si son pertinentes y si se aplican apropiada y correctamente, llevan a la expresión común de
Valor de Mercado cuando se basan en criterios de mercado. El enfoque o método de
comparación de mercado debe basarse en observaciones de mercado. El enfoque o método de
capitalización de rentas, que incluye el análisis del descuento de flujos de efectivo, se debe
basar en flujos de efectivo de mercado y en tasas de retorno de mercado. Los costos y la
depreciación deben determinarse mediante un análisis de estimación de costos y depreciación
acumulada basado en el mercado. Aunque la disponibilidad de datos y las circunstancias
relativas al mercado o al propio bien determinarán qué enfoques o métodos de valuación son

5
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01

los más relevantes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los procedimientos

señalados será el Valor de Mercado si cada método se basa en datos de mercado.

La manera en que ordinariamente se comercializaría el bien en el mercado distingue la

aplicabilidad de los diversos métodos o procedimientos de estimación del Valor de Mercado.
Cuando un método se basa en información de mercado, el método es comparativo. En cada
situación de valuación uno o más métodos son generalmente representativos de las
actividades del mercado abierto. El valuador considerará cada uno de los métodos en los
encargos de Valor de Mercado y determinará cuáles son los más adecuados.

7. EXIGENCIAS DE REVELACIÓN DE INFORMACIÓN

7.1 Los Informes de Valuación no deben llevar a confusión. Las valuaciones que se realizan
con la finalidad de estimar e informar sobre el Valor de Mercado deben satisfacer los requisitos
del numeral 8 Análisis de esta Norma Técnica Sectorial. Los informes deben contener una
referencia explícita a la definición de Valor de Mercado que se establece en esta Norma
Técnica Sectorial, junto con una alusión específica acerca de la utilidad del bien o a su mayor y
mejor uso (o uso más probable) y una exposición de las hipótesis más importantes.

7.2 Al realizar estimaciones de Valor de Mercado el Valuador debe identificar claramente la

fecha efectiva de valuación (la fecha a la cual se refiere el valor que se estima), la finalidad y el
uso que se pretende dar a la valuación y aquellos otros criterios que resulten pertinentes y
apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretación de los resultados, opiniones y
conclusiones del Valuador.

7.3 Aunque el concepto, uso y aplicación de tipos alternativos de valor puede ser apropiado
en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse de que, si los calcula e inserta en el
informe, no debe confundirse con el Valor de Mercado.

7.4 Cuando las valuaciones se realicen por un Valuador interno, por ejemplo, un empleado
de la empresa propietaria de los activos o de la firma de contabilidad responsable de la
elaboración de los informes y/o estados financieros de la empresa, debe señalarse de forma
específica en el Certificado o Informe de valuación la existencia y la naturaleza de tales
relaciones.

8. ANÁLISIS

8.1 El concepto y la definición de Valor de Mercado son fundamentales para el ejercicio de

la valuación. Un breve resumen de los fundamentos económicos esenciales y procedimentales
se expone en la Norma Técnica Sectorial “Conceptos y Principios Generales de Valuación” y en
la Norma Técnica Sectorial “Código de Conducta del Valuador”, documentos sobre los que se
basan estas Normas.
8.2 El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice una transacción real en
la fecha de valuación. Más bien, se trata de una estimación del precio que se debería pagar en
una venta en la fecha de valuación bajo las condiciones de la definición de Valor de Mercado.
El Valor de Mercado es una representación del precio que un vendedor y un comprador
acordarían en ese momento del tiempo bajo las circunstancias de la definición de Valor de
Mercado, habiendo tenido cada uno, previamente, tiempo para estudiar otras oportunidades y
alternativas de mercado, no obstante el hecho de que pudiera llevar algún tiempo preparar
contratos formales y la documentación de cierre necesaria.

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8.3 El concepto de Valor de Mercado presupone un precio negociado en un mercado

abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del adjetivo abierto
después de las palabras Valor de Mercado. Las palabras abierto y competitivo no tienen
significado absoluto. El mercado para un activo podría ser un mercado internacional o un
mercado local. El mercado podría estar compuesto por numerosos vendedores y compradores
o caracterizarse por un número limitado de participantes. El mercado en el que el bien se
expone para su venta no es un mercado restrictivo o constreñido por definición. O, dicho de
otra manera, la omisión de la palabra abierto no indica que la transacción sería privada o
cerrada.

8.4 Las valuaciones de mercado se basan generalmente en información de bienes

comparables. El proceso de valuación requiere que el Valuador lleve a cabo una investigación
de mercado adecuada y pertinente, elabore análisis competentes y realice juicios informados y
sostenibles. En estos procesos los Valuadores no deben aceptar datos sin verificación, sino
que deben considerar todas las pruebas, tendencias, operaciones comparables y demás
información pertinente del mercado. Cuando las informaciones de mercado son limitadas o
esencialmente no existen (como ocurre por ejemplo con ciertos bienes especializados), el
Valuador debe revelar de manera adecuada la situación y debe estipular si la estimación
resulta de alguna manera afectada por lo inadecuado de los datos. Todas las valuaciones
exigen que el Valuador emplee su mejor criterio, pero los informes deben indicar si el Valuador
basa la estimación del Valor de Mercado en información de mercado o si la estimación está
más bien basada en el criterio del Valuador dada la naturaleza del bien o la falta de datos
comparables de mercado.

8.5 Dado que las condiciones cambiantes son características de los mercados, los
Valuadores deben considerar si la información disponible refleja y cumple los requisitos del
Valor de Mercado.

8.5.1 Los períodos de rápidos cambios en las condiciones del mercado se caracterizan por
precios rápidamente cambiantes, condición a la que comúnmente se hace referencia como
desequilibrio. Un período de desequilibrio puede prolongarse durante varios años y constituirse
en el estado actual del mercado, así como en el estado futuro esperado. En otras
circunstancias los cambios económicos rápidos pueden dar lugar a datos erráticos de mercado.
Si algunas ventas quedan fuera del rango normal del mercado, el Valuador normalmente les
concederá menos peso. Aun así, basándose en los datos disponibles, el Valuador puede llegar
a determinar dónde se sitúa el verdadero nivel del mercado. Los precios de transacciones
individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el análisis de tales datos de
mercado debe tomarse en consideración en el Proceso de valuación.

8.5.2 En mercados deprimidos o a la baja puede haber un gran número de "vendedores

dispuestos a vender" o no haberlos. Algunas transacciones (pero no necesariamente todas)
pueden involucrar elementos de coacción financiera (o de otro tipo) o condiciones que
reduzcan o eliminen la auténtica voluntad de ciertos propietarios para vender. Los valuadores
deben tomar en consideración todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado y
atribuir el debido peso a las transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el
mercado. Los liquidadores y síndicos normalmente tienen la obligación de obtener el mejor
precio en la liquidación de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a cabo sin una
comercialización adecuada o en un período de tiempo inferior al razonable. El Valuador debe
juzgar tales transacciones para determinar en qué grado cumplen los requisitos de la definición
de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a los datos correspondientes.

8.5.3 Durante los períodos de transición del mercado que se caracterizan por precios de
rápidas alzas y bajas, existe el riesgo de sobre o subvaloración si se da un peso indebido a la
información histórica o si se hacen suposiciones no sustentadas en relación con el futuro de los

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mercados. En estas circunstancias, los Valuadores deben analizar y reflejar cuidadosamente

las acciones y el comportamiento del mercado, cuidando que sus informes revelen
completamente los resultados de sus estudios e investigaciones del mercado.

8.6 El concepto de Valor de Mercado también supone que en una operación de Valor de
Mercado un bien estará libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un período
razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se supone que esta exposición ocurre antes
de la fecha efectiva de valuación. Los mercados de activos fijos generalmente difieren de los de
acciones, bonos y otros activos circulantes. Los activos fijos tienden a ser singulares.
Usualmente se venden con menor frecuencia y en mercados que son menos formales y
eficientes que, por ejemplo, los mercados de valores cotizados. Además, los activos fijos son
menos líquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se suelen intercambiar en una
bolsa pública, la aplicación del concepto de Valor de Mercado requiere el uso de hipótesis tales
como una exposición adecuada en el mercado a lo largo de un período razonable de tiempo
para permitir adecuada exposición en el mercado y la conclusión de la negociación.

8.7 Los inmuebles generadores de rentas que se tienen como inversión a largo plazo por
una empresa inmobiliaria, fondo de pensión o jubilación, fondo de inversión inmobiliaria o
propietario similar generalmente se valoran sobre la base de la enajenación individual del
activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos contemplados o tratados
como un portafolio o como un grupo integrado de inmuebles podría ser mayor o menor que la
suma del Valor de Mercado de cada activo individualmente considerado.

8.8 Todas las valuaciones deben referirse a la finalidad y al uso que se pretende dar a la
valuación. Además de otros requisitos sobre el informe, el Valuador debe exponer muy
claramente en qué categoría se ha colocado cada activo cuando la finalidad de la valuación
tiene relación con la elaboración de estados financieros.

8.9 En circunstancias excepcionales el Valor de Mercado podría expresarse como una

cantidad negativa. Estas situaciones incluyen casos tales como los de Fondos de Comercio
Negativos que disminuyen el valor obtenido del Valor Presente Neto de los flujos de caja de la
organización, o el de algunos inmuebles en arrendamiento a largo plazo, bienes
especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de demolición exceden el valor del terreno,
algunos inmuebles afectados por contaminación medioambiental y otros

9. DISPOSICIONES SOBRE EXCEPCIONES

En la aplicación de esta Norma Técnica Sectorial, cualquier excepción debe estar de acuerdo
con lo establecido en la Norma Técnica Sectorial NTS S 03 “Contenido de Informes de
Valuación”.

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DOCUMENTO DE REFERENCIA

INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COMMITTEE. El Valor de Mercado como Base

para la Valuación (IVS 1, 2005)