NTS S 01 Determinación Del Valor de Mercado
NTS S 01 Determinación Del Valor de Mercado
NTS S 01 Determinación Del Valor de Mercado
SECTORIAL COLOMBIANA S 01
2010-11-29
Prohibida su reproducción
PRÓLOGO
El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro pleno del IVSC tiene dentro de sus
deberes la labor de promover las Normas Internacionales de Valuación de este organismo,
establecer mecanismos para su adopción, y propender porque las Normas Técnicas
Sectoriales que se adopten sean aplicables y utilizadas entre la comunidad valuatoria nacional;
con el ánimo de cumplir con estos deberes, el R.N.A. solicitó al Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo, que le permitiera constituir la Unidad Sectorial de Normalización de la
Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA, previa aprobación del Organismo
Nacional de Normalización que en Colombia es el ICONTEC; el Ministerio otorgó al R.N.A. la
Unidad Sectorial de Normalización previamente mencionada.
La elaboración de la norma fue llevada a cabo por el Comité No. 223 “Metodologías
Valuatorias”, integrado por usuarios del servicio valuatorio, representantes del sector
valuatorio, representantes del sector educativo, agremiaciones del sector y representantes del
Gobierno, acogiendo los principios de transparencia, consenso, imparcialidad y demás,
contenidos en el Anexo 3 del Acuerdo de Obstáculos Técnicos al Comercio (OTC) de la
Organización Mundial de Comercio (OMC).
Esta norma está sujeta a ser actualizada permanentemente con el objeto de que responda en
todo momento a las necesidades y exigencias actuales del sector.
ICONTEC cuenta con un Centro de Información que pone a disposición de los interesados
normas internacionales, regionales y nacionales y otros documentos relacionados.
DIRECCIÓN DE NORMALIZACIÓN
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
CONTENIDO
Página
0. INTRODUCCIÓN
8. ANÁLISIS ...................................................................................................................... 6
.
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
0. INTRODUCCIÓN
Esta Norma Técnica Sectorial debe entenderse en el contexto del material de apoyo y
orientación para la aplicación contenido en la GTS G 02“Conceptos y Principios Generales de
Valuación”.
Las valuaciones se realizan sobre la base del Valor de Mercado de un bien o sobre bases de
Valores distintos del Valor de Mercado. La piedra angular de todas las valuaciones son los
conceptos de mercado, precio, costo y valor. Estos conceptos adquieren relevancia para
valuaciones basadas en el Valor de Mercado y para aquéllas basadas en criterios de Valores
distintos del Valor de Mercado. Resulta igualmente importante en la tarea de los Valuadores
que se logre comunicar de forma clara cuáles son los resultados de la valuación y se logre
entender cómo se han obtenido dichos resultados. Un Informe de valuación preparado
correctamente debe lograr esas metas.
Por tanto resulta esencial que las Normas Técnicas Sectoriales de Valuación analicen cada
uno de estos tres aspectos fundamentales: (NTS S 01) “Bases para la determinación del Valor
de Mercado”; (NTS S 02) “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de
Mercado”; (NTS S 03) “Contenido de Informes de Valuación”.
A nivel elemental el valor se crea y sostiene por la interacción de cuatro factores asociados a
cualquier producto, servicio o materia prima. Éstos son utilidad, escasez, deseo y poder
adquisitivo.
0.1.2 La utilidad de un bien o servicio y la escasez o disponibilidad limitada del bien o servicio
normalmente se consideran factores relacionados con la oferta. Las preferencias y poder
adquisitivo de los consumidores, que reflejan el deseo del bien o servicio y definen cuán
accesible es para el consumidor, se consideran normalmente factores relacionados con la
demanda.
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
Las diferencias entre precio, costo y valor ya han sido objeto de estudio anteriormente (véase
numeral 7. de la GTS G 02 “Conceptos y Principios Generales de Valuación”). Estas
diferencias terminológicas son importantes en el funcionamiento de los mercados debido a que
cada término describe relaciones funcionales específicas, por ejemplo, el precio se refiere al
valor de cambio actual del bien o servicio; el costo refleja el gasto que conlleva la producción
del bien o servicio; el valor representa el precio más probable que compradores y vendedores
establecerán para un bien o servicio que esta disponible para su compra.
0.2.1 El precio es un concepto relacionado con el valor de cambio de una materia prima, bien
o servicio. El precio es la cuantía que se ha pedido, ofrecido o pagado por la materia prima,
bien o servicio. Una vez se ha llevado a cabo la transacción, el precio, se haya puesto o n o de
manifiesto, pasa a ser un hecho histórico. El precio pagado representa el punto de intersección
entre la oferta y la demanda.
200
Unidades monetarias
150
100
Oferta
Punto de equilibrio Demanda
50
0
0 2 4 6 8 10 12
Cantidad en unidades (miles)
0.2.3 El concepto de Valor representa el precio más probable que compradores y vendedores
establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un
precio hipotético o teórico, que será el que con mayor probabilidad establecerán los
compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino
una estimación del precio más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para
su compra en un momento determinado.
0.2.4 Aparte de las habilidades para comprar o vender de los agentes del mercado, es decir,
compradores y vendedores, el valor de un bien o servicio puede provenir de utilidades
económicas alternativas del bien o servicio o puede reflejar condiciones de mercado atípicas o
inusuales.
0.2.4.1 Los dueños de un inmueble ocupado por un negocio o empresa, los inversionistas en el
inmueble, las aseguradoras del inmueble, los peritos o funcionarios catastrales, liquidadores y
compradores especiales o movidos por motivaciones atípicas pueden asignar diferentes
valores al mismo bien por razones igualmente racionales y válidas.
0
NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
0.2.4.2 Se han establecido definiciones especiales de valor, que ofrecen una perspectiva sobre
los valores alternativos que pueden asignarse a un bien o servicio. El uso del término valor, por
lo tanto, siempre debe acompañarse de la definición específica que resulte aplicable.
1.1 El objeto de esta Norma Técnica Sectorial es proporcionar una definición común de
Valor de Mercado. También explica los criterios generales relativos a esta definición y a su
aplicación en la valuación de bienes cuando la finalidad y el uso que se pretende dar a la
valuación requiere la estimación del Valor de Mercado.
1.3 Las valuaciones de bienes dirigidas a la estimación del Valores distintos del valor de
Mercado, usan métodos que toman en consideración la utilidad o funciones económicas de un
bien, distintas a la habilidad de los agentes del mercado para comprar y vender o el efecto de
condiciones de mercado inusuales o atípicas, y no son objeto de esta norma (Véase NTS S 02
“Bases para la Determinación de Valores distintos del Valor de Mercado”).
2. REFERENCIAS NORMATIVAS
Los siguientes documentos normativos son indispensables para la aplicación de esta norma.
Para referencias fechadas, se aplica la edición citada. Para referencias no fechadas, se aplica
la última edición del documento normativo referenciado (incluida cualquier corrección).
3. TÉRMINOS Y DEFINICIONES
Para los propósitos de esta norma, se aplican los siguientes términos y definiciones:
3.1 Valor de mercado. Para efectos de las Normas Técnicas Sectoriales de Valuación, se
define de la forma siguiente:
Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha
de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado
con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.
3.1.1 El término bien se utiliza porque el objeto principal de estudio de estas normas es la
valuación de bienes. Teniendo en cuenta que estas normas incluyen aplicaciones para estados
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
financieros, se sustituye el término activo para lograr una aplicabilidad más genérica de la
definición. Cada elemento de la definición tiene un marco conceptual propio.
3.1.3 "...Un bien podría intercambiarse..." Se refiere al hecho de que el valor de un bien es
una cuantía estimada y no un precio de venta predeterminado o real. Se trata del precio al que,
en la fecha de la valuación, el mercado espera que se complete una transacción que reúne los
demás elementos de la definición de Valor de Mercado.
3.1.4 "... En la fecha de valuación..." Requiere que el Valor de Mercado estimado esté
calculado para una fecha determinada. Como los mercados y las condiciones de mercado
pueden variar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado en un momento del tiempo
distinto. La cuantía valorada reflejará el estado actual del mercado y las circunstancias
existentes en la fecha efectiva de la valuación y no en un momento pasado ni futuro. La
definición también parte de la hipótesis de un intercambio simultáneo y de un
perfeccionamiento del contrato de compraventa sin modificaciones en el precio que pudieran
ocurrir en otras circunstancias.
3.1.5 "...Entre un comprador dispuesto a comprar..." Se refiere a una persona que tiene
alguna motivación para comprar, pero no está obligada a ello. Este comprador no se ve
apremiado ni decidido a comprar a cualquier precio.
Se trata de un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado
actual, y no basándose en un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o
anticipar que existe. Este comprador no pagaría un precio más alto que aquél que venga fijado
por el mercado. El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que
constituyen "el mercado". El valuador no debe establecer hipótesis sobre condiciones de
mercado poco realistas ni establecer un nivel de valor de mercado por encima del que pueda
razonablemente alcanzarse.
3.1.7 "...En una transacción libre..." Se produce entre partes que no están unidas por
ninguna relación particular o especial que pudiera derivar en un nivel de precios poco
característico del mercado o que aparezca sobre o sub estimado debido a un elemento de valor
especial (véase NTS S02 “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
Mercado”, numeral 3.8). Las transacciones a Valor de Mercado se presumen entre partes
carentes de relación entre sí que actúan de manera independiente una de la otra.
3.1.8 "...Tras una comercialización adecuada..." Significa que el bien sería ofrecido al
mercado, antes de la fecha de valuación, de la manera más apropiada para propiciar su venta
al mejor precio que razonablemente se pueda obtener conforme a la definición de Valor de
Mercado. La duración de la oferta puede variar según las condiciones del mercado, pero en
todo caso ha de ser suficientemente extensa como para permitir que el bien haya llamado la
atención de un número adecuado de compradores potenciales.
3.1.9 "...En la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente..." Supone que tanto el comprador como el vendedor están dispuestos a transar y
están razonablemente informados sobre la naturaleza y las características del bien, su uso
actual y potencial y sobre el estado del mercado a la fecha de la valuación. Se entiende que
cada parte actúa en función de sus propios intereses y con prudencia en busca del mejor
precio para su propia posición en la transacción. La prudencia se fija en referencia al estado del
mercado a la fecha de valuación, no a la ventaja que ofrecería una visión a posteriori de la
operación. Para un vendedor no es necesariamente imprudente vender un bien en un mercado
a la baja a un precio inferior a niveles de precio anteriores. En este tipo de casos y en otras
situaciones de compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o vendedor
prudente actuará de acuerdo con la mejor información de mercado disponible en ese momento.
3.1.10 "...Y sin coacción..." Significa que cada parte tiene algún tipo de motivación para llevar
a cabo la transacción, pero que ninguna de ellas se ve forzada ni presionada a perfeccionarla.
3.2 Mayor y mejor uso. Es el uso más probable de un bien, siempre que sea físicamente
posible, adecuadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible, y que
resulte en el mayor valor del bien valorado.
4. SIMBOLOS Y ABREVIATURAS
Para los propósitos de esta norma, se aplican los siguientes símbolos y abreviaturas:
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
Normalmente, el Valor Razonable de los activos fijos es su Valor de Mercado. (Véase la GTS G
02 Conceptos y Principios Generales de Valuación, numeral 11.1).
5.2 Hay numerosos ejemplos de términos que utilizan indistintamente los valuadores y los
contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles abusos de las Normas. La Norma
Técnica Sectorial “Bases para la Determinación del Valor de Mercado” define el Valor de
Mercado y analiza los criterios para establecer el Valor de Mercado. Otros términos importantes
se definen en las Normas Técnicas Sectoriales “Bases para la determinación del Valor de
Mercado” y “Bases para la determinación de Valores distintos del Valor de Mercado” y
contribuyen a los requisitos más específicos que se analizan en la Norma Técnica Sectorial
“Valuación para la Elaboración de Estados Financieros”.
6. DECLARACIÓN DE LA NORMA
6.1 El Valor de Mercado se entiende como el valor estimado de un bien sin tener en cuenta
los costos de compra o venta ni las posibles compensaciones tributarias.
El Valor de Mercado es una representación del valor de cambio o de la cantidad que un bien
reportaría si se ofrece en venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo
circunstancias que cumplan los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el
Valor de Mercado, un valuador debe primero determinar el mayor y mejor uso o el uso más
probable (véase GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuación, numeral 9). Ese
uso puede ser el uso actual al que se destina el bien o algún uso alternativo. Estas
determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.
6.1.1 Las valuaciones de bienes dirigidas a la determinación del Valor de Mercado parten de
la hipótesis de que el mercado en el que se realizan las transacciones funciona sin
restricciones impuestas por fuerzas ajenas al mismo.
6.1.1.1 Estas valuaciones deben identificar e incluir la definición de Valor de Mercado utilizada
en la valuación.
6.1.1.2 Estas valuaciones deben establecer cuál es el mayor y mejor uso o el uso más
probable del bien, que determina significativamente su valor.
6.1.1.3 Estas valuaciones se realizan a partir de datos específicos del (de los) mercado(s)
correspondiente(s) y mediante métodos y procedimientos que tratan de reflejar los procesos
deductivos que aplican los agentes de esos mercados.
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
6.2 Para la elaboración de valuaciones que cumplan con esta NTS y los Principios de
Valuación Generalmente Aceptados, los Valuadores deben cumplir lo establecido en la
NTS S 04.
6.3 Al realizar una valuación y su correspondiente informe sobre una estimación de Valor de
Mercado, el Valuador debe:
6.3.2 Asegurarse de que la estimación del Valor de Mercado esté basada en datos de
mercado;
6.3.3 Asegurarse de que la estimación del Valor de Mercado se lleva a cabo utilizando
métodos y técnicas apropiados;
6.3.5 Cumplir los requisitos de las Normas Técnicas Sectoriales correspondientes en cuanto
al informe de valuación.
6.3.5.1 Definir el valor que se está estimando y establecer la finalidad y el uso que se pretende
dar a la valuación, la fecha de estimación a la que aplica la valuación y la fecha del informe,
6.3.5.2 Identificar y describir claramente el bien y los derechos o activos por valorar;
6.3.5.4 Señalar cualquier hipótesis y condiciones restrictivas en las que se base la valuación;
6.4 Para la estimación del Valor de Mercado, todos los métodos, técnicas y procedimientos,
si son pertinentes y si se aplican apropiada y correctamente, llevan a la expresión común de
Valor de Mercado cuando se basan en criterios de mercado. El enfoque o método de
comparación de mercado debe basarse en observaciones de mercado. El enfoque o método de
capitalización de rentas, que incluye el análisis del descuento de flujos de efectivo, se debe
basar en flujos de efectivo de mercado y en tasas de retorno de mercado. Los costos y la
depreciación deben determinarse mediante un análisis de estimación de costos y depreciación
acumulada basado en el mercado. Aunque la disponibilidad de datos y las circunstancias
relativas al mercado o al propio bien determinarán qué enfoques o métodos de valuación son
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
7.1 Los Informes de Valuación no deben llevar a confusión. Las valuaciones que se realizan
con la finalidad de estimar e informar sobre el Valor de Mercado deben satisfacer los requisitos
del numeral 8 Análisis de esta Norma Técnica Sectorial. Los informes deben contener una
referencia explícita a la definición de Valor de Mercado que se establece en esta Norma
Técnica Sectorial, junto con una alusión específica acerca de la utilidad del bien o a su mayor y
mejor uso (o uso más probable) y una exposición de las hipótesis más importantes.
7.3 Aunque el concepto, uso y aplicación de tipos alternativos de valor puede ser apropiado
en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse de que, si los calcula e inserta en el
informe, no debe confundirse con el Valor de Mercado.
7.4 Cuando las valuaciones se realicen por un Valuador interno, por ejemplo, un empleado
de la empresa propietaria de los activos o de la firma de contabilidad responsable de la
elaboración de los informes y/o estados financieros de la empresa, debe señalarse de forma
específica en el Certificado o Informe de valuación la existencia y la naturaleza de tales
relaciones.
8. ANÁLISIS
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
8.5 Dado que las condiciones cambiantes son características de los mercados, los
Valuadores deben considerar si la información disponible refleja y cumple los requisitos del
Valor de Mercado.
8.5.1 Los períodos de rápidos cambios en las condiciones del mercado se caracterizan por
precios rápidamente cambiantes, condición a la que comúnmente se hace referencia como
desequilibrio. Un período de desequilibrio puede prolongarse durante varios años y constituirse
en el estado actual del mercado, así como en el estado futuro esperado. En otras
circunstancias los cambios económicos rápidos pueden dar lugar a datos erráticos de mercado.
Si algunas ventas quedan fuera del rango normal del mercado, el Valuador normalmente les
concederá menos peso. Aun así, basándose en los datos disponibles, el Valuador puede llegar
a determinar dónde se sitúa el verdadero nivel del mercado. Los precios de transacciones
individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el análisis de tales datos de
mercado debe tomarse en consideración en el Proceso de valuación.
8.5.3 Durante los períodos de transición del mercado que se caracterizan por precios de
rápidas alzas y bajas, existe el riesgo de sobre o subvaloración si se da un peso indebido a la
información histórica o si se hacen suposiciones no sustentadas en relación con el futuro de los
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
8.6 El concepto de Valor de Mercado también supone que en una operación de Valor de
Mercado un bien estará libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un período
razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se supone que esta exposición ocurre antes
de la fecha efectiva de valuación. Los mercados de activos fijos generalmente difieren de los de
acciones, bonos y otros activos circulantes. Los activos fijos tienden a ser singulares.
Usualmente se venden con menor frecuencia y en mercados que son menos formales y
eficientes que, por ejemplo, los mercados de valores cotizados. Además, los activos fijos son
menos líquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se suelen intercambiar en una
bolsa pública, la aplicación del concepto de Valor de Mercado requiere el uso de hipótesis tales
como una exposición adecuada en el mercado a lo largo de un período razonable de tiempo
para permitir adecuada exposición en el mercado y la conclusión de la negociación.
8.7 Los inmuebles generadores de rentas que se tienen como inversión a largo plazo por
una empresa inmobiliaria, fondo de pensión o jubilación, fondo de inversión inmobiliaria o
propietario similar generalmente se valoran sobre la base de la enajenación individual del
activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos contemplados o tratados
como un portafolio o como un grupo integrado de inmuebles podría ser mayor o menor que la
suma del Valor de Mercado de cada activo individualmente considerado.
8.8 Todas las valuaciones deben referirse a la finalidad y al uso que se pretende dar a la
valuación. Además de otros requisitos sobre el informe, el Valuador debe exponer muy
claramente en qué categoría se ha colocado cada activo cuando la finalidad de la valuación
tiene relación con la elaboración de estados financieros.
En la aplicación de esta Norma Técnica Sectorial, cualquier excepción debe estar de acuerdo
con lo establecido en la Norma Técnica Sectorial NTS S 03 “Contenido de Informes de
Valuación”.
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NORMA TÉCNICA SECTORIAL NTS S 01
DOCUMENTO DE REFERENCIA