Otro Si No 1 Carlos Aurelio Angulo

OTRO SI No 1, AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No.
XXXXXXDPARA INMUEBLE DE USO

COMERCIAL.
La partes: XXXXXXXXXX, mayor de edad, vecino de la ciudad de Bogotá, identificado con la C.C.
No. XXXXXXXXXXX, expedida en Bogotá, quien en el contrato No 01 de 2015 y en el presente Otro
Si, se denomina EL ARRENDADOR, por una parte y, por la otra parte, CARLOS AURELIO ANGULO
ROMERO, mayor de edad, vecino de la ciudad de Bogotá, identificado con la C.C. No 73.429.364,
quien en el contrato No XX de XXXX y en el presente Otro Si, se denomina EL ARRENDATARIO
han decidido modificar de común acuerdo mediante el presente OTRO SI, la Cláusula SEGUNDA:
PRECIO Y FORMA DE PAGO, del contrato de arrendamiento No XX de XXX, mientras persistan las
causas de emergencia Sanitaria y hasta por un SEIS MESES más, con base en las siguientes
consideraciones:
1. Que el Presidente de la República en uso de sus atribuciones constitucionales mediante el

Decreto 417, declaró el 17 de marzo del año 2.020 el Estado de Emergencia en todo el territorio
nacional.
2. Que el Presidente de la República en uso de sus atribuciones constitucionales mediante el

Decreto 457 del 22 de marzo del año 2.020 dio orden de Aislamiento y de Cierre de todas las
actividades comerciales, empresariales y profesionales no esenciales para la atención de la
pandemia por covid-19.
3. Que la actividad para la cual se entregó en arrendamiento el inmueble de referencia, recibió

mandato gubernamental, con carácter de orden público y por tanto de estricto cumplimiento, de
no Operación desde el 25 de Marzo y hasta nueva orden.
4. Que en virtud del Contrato de Arrendamiento el arrendador cede en favor del arrendatario su
derecho de explotación o usufructo de un inmueble para una actividad empresarial o comercial
específica, para la cual dicho inmueble tiene usos del suelo, de conformidad con el respectivo plan
de ordenamiento territorial. Siendo este aspecto, un elemento esencial y móvil fundamental para
la celebración del contrato.
5. Que el citado Estado de Emergencia y Orden de Aislamiento y de no Operación empresarial,

comercial y profesional, ha suspendido el ejercicio de los usos del suelo para todos los inmuebles
en que funcionen establecimientos, empresas u oficinas con actividades expresamente no
exceptuadas en el decreto 457 del 22 de marzo 2.020.
6. Que en virtud de lo expuesto, el arrendatario ha sido privado del derecho fundamental y móvil
esencial del contrato de arrendamiento, y el arrendador no puede garantizarle, cual es su
obligación, el ejercicio del derecho de usufructo y explotación del inmueble para la actividad
contratada.
7. Que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, conmutativo y de tracto sucesivo; en

virtud del cual el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario, se pacta en cuantía
y condiciones que atienden el derecho del arrendatario de explotar y usufructuar el inmueble
objeto del contrato, para una determinada actividad empresarial o comercial autorizada por los
respectivos usos del suelo. Derecho de Explotación y actividad, de la cual el arrendatario percibe
los recursos suficientes, para cubrir el canon de arrendamiento en la cuantía y condiciones
pactadas en el contrato.
8. Sobrevenido un hecho irresistible e imprevisible, como lo es la disposición Presidencial, con

carácter de orden público y de obligatorio cumplimiento, de Aislamiento y No Operación de las
actividades empresariales, comerciales y profesionales no esenciales para la atención de la
pandemia covid-19 (decreto 457 de marzo 22 del 2.020), que impide al arrendador cumplir su
obligación de garantizar el pacífico ejercicio del derecho de explotación y usufructo del inmueble
entregado en arrendamiento de conformidad con los usos del suelo y para la actividad arrendada;
y que impide al arrendatario ejercer la actividad empresarial, móvil fundamental del contrato de
arrendamiento, lo que le genera la imposibilidad para generar ingresos que le permitan pagar el
canon de arrendamiento.
9. Lo expuesto en los considerandos 1 al 8, encuadran a perfección en las siguientes disposiciones

normativas: - Art. 64 C.C. Fuerza Mayor y Caso Fortuito. Por acto de autoridad ejercido por el
Presidente de la República. - Art. 868 C. Comercio. Acaecimiento de circunstancias imprevisibles
que alteran la ejecución económica contractual de naturaleza conmutativa del contrato de
arrendamiento de referencia, imposibilitando al arrendador garantizar en favor del arrendatario el
usufructo del inmueble para la actividad pactada y al arrendatario lo priva de todo ingreso que le
permita pagar el canon de arrendamiento acordado. Ante estas circunstancias dicha norma prevé
la procedencia de LA REVISION DEL CONTRATO a fin de efectuar LOS REAJUSTES QUE LA EQUIDAD
INDIQUE. - Art. 871 C. Comercio: Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en
consecuencia, obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que
corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural. -
Artículo 1603 C.C. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo
a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la
obligación, o que por la ley pertenecen a ella. - Artículo 1618 C.C. Conocida claramente la
intención de los contratantes debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras. - Artículo
1621 C.C. En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la
interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato. Las cláusulas de uso común, se
presumen aunque no se expresen. - Artículo 1609 C.C. En los contratos bilaterales ninguno de los
contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su
parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
10. Los hechos y circunstancias expuestos en los considerandos 1 al 8, hacen que el presente
asunto coincida en la situación problemática y ratio decidendi con las siguiente jurisprudencia, que
por tanto deben aplicarse al caso: - Sentencia T 726/2.010 Corte Constitucional: ¨La teoría de la
imprevisión se aplica ante acontecimientos temporales, extraños a las partes, imprevisibles,
inimputables y extraordinarios que afecten obligaciones de ejecución sucesiva y que alteren la
economía del contrato, haciendo más onerosa a una de las partes el cumplimiento de la
prestación, esto es, que con la nueva situación es posible cumplir el contrato, empero satisfacer la
obligación es más gravoso para una de las partes. Se trata así de una imposibilidad relativa en el
sentido de que se parte de que se generan repercusiones económicas desfavorables para una
parte. La teoría de la imprevisión se diferencia de la fuerza mayor. La aplicación de la fuerza
mayor en la teoría de las obligaciones parte del supuesto de una imposibilidad absoluta para el
cumplimiento de una obligación que hace que ésta se extinga y a partir de esto desarrolla toda la
teoría del riesgo. Mientras que la teoría de la imprevisión se basa en la dificultad más no en la
imposibilidad absoluta en cumplir la obligación, de allí que tenga consecuencias diferentes¨.
¨Debido, precisamente, al acontecimiento de hechos imprevisibles que genera el desequilibrio en

las relaciones contractuales y con la idea de buscar justicia y bajo el principio de solidaridad, se
produce la consecuencia de revisar las condiciones contractuales inicialmente pactadas, con la
finalidad de que se restablezca el equilibrio de las prestaciones y se mantenga la eficacia del acto
jurídico celebrado¨. (Subraya fuera de texto)
¨El Código de Comercio no es ajeno a la presentación de estas circunstancias en materia

contractual. Así el artículo 868 del Código de Comercio dispone que: “cuando circunstancias
extraordinarias, imprevistas, o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de
ejecución sucesiva, periódica, o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a
cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su
revisión. El Juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato
y ordenará si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contario, el juez
decretará la terminación del contrato. Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los
de ejecución instantánea”
11. La Doctrina, como fuente de Derecho, también encuadra apropiadamente en estas

consideraciones:
- Jaime Alberto Arrubla Paucar. Contratos Mercantiles. 2ª Ed., Medellín, Edit. Dike, 1988 precisa,
sobre esta materia:
¨Se trata de hechos anormales, lejos de toda previsión al momento de contratar. Estos hechos no
pudieron haber sido previstos por los contratantes; de haber podido preverlos, se excluiría la
aplicación de la teoría. Estos acontecimientos no pueden ser producidos por el deudor, deben ser
completamente ajenos a la voluntad de las partes y deben guardar una estrecha relación de causa
y efecto con la excesiva onerosidad que significará para el deudor el cumplimiento del contrato;
no deben concurrir otras circunstancias diferentes para que tenga aplicación la institución”
¨En síntesis, y de acuerdo con lo estudiado por la jurisprudencia bajo análisis, para la aplicación de
la Teoría de la Imprevisión será requisito que las circunstancias que se verifiquen sean posteriores
a la celebración del contrato y que las mismas sean: extraordinarias e imprevistas, o
extraordinarias e imprevisibles. Y en todo caso, “(…) el acaecimiento de un hecho imprevisto
puede dar lugar a la revisión del contrato, únicamente en aquellos hechos en los que se verifica la
ausencia absoluta de culpa, negligencia o descuido de la partes en la imprevisión de esa
circunstancia. Y, además, cuando se demuestra que, pese al actuar diligente, prudente, leal y
reflexivo de los contratantes, dicho acontecimiento no fue previsto debido a lo improbable de su
ocurrencia o a no haberse dispuesto razonablemente de los elementos de juicio necesarios para
hacerlo”
12. La evidencia de un hecho absolutamente notorio como el acaecimiento de una Pandemia

Mundial de repercusiones nunca antes vistas en la historia y el mandato legal, proferido por la
autoridad presidencial en ejercicio de Estado Constitucional de Excepción, de Aislamiento y No
Operación de ninguna actividad empresarial, comercial o profesional no esencial para la atención
de la emergencia ( decisión sin precedente alguno en la historia de Colombia), constituyen
circunstancia irresistible y imprevisible, ajena a la voluntad del arrendatario, que imposibilita el
ejercicio del derecho de usufructo del inmueble para la actividad prevista en el contrato; que le
impide recibir todo y cualquier ingreso en virtud de dicho inmueble y actividad económica; que
impide al arrendador cumplir con su obligación de garantizar al arrendatario el ejercicio pacífico
del derecho de usufructo del inmueble dado en arrendamiento para la actividad contratada; y que
en consecuencia genera la ruptura de la ecuación económica prevista en el contrato; todo lo cual
obliga a los contratantes, en los término de la normatividad citada y de la jurisprudencia y doctrina
aplicables al caso, la revisión del contrato y el restablecimiento de la ecuación económica
atendiendo a la equidad, por el tiempo que dure la orden de no Operación de la actividad prevista
en el contrato para el inmueble entregado en arrendamiento.
Con fundamento en lo anteriormente expuesto, las partes hemos convenido celebrar el presente
Otro Si No 1, que tiene como fin modificar la cláusula SEGUNDA: PRECIO Y FORMA DE PAGO. del
contrato de arrendamiento No 01 de 2015, mientras persistan las causas de emergencia Sanitaria
y la prohibición de aglomeraciones, eventos o reuniones de más de 5 personas en el país hasta por
un mes más, en consecuencia, la cláusula ley para las partes, a partir del primero del mes de mayo
del año 2020, quedará de la siguiente forma:
SEGUNDA: PRECIO Y FORMA DE PAGO. El valor del arrendamiento o canon es la suma de DOS
MILLONES DE PESOS ($2.000.000) M/Cte, mensual, IVA INCLUIDO si aplica, que serán cancelados
por el ARRENDATARIO dentro de los Quince (15) Primeros días de cada mes contractual,
pagaderos directamente a EL ARRENDADOR, en la dirección que este indica en el contrato inicial.
PARAGRAFO PRIMERO: La nueva suma pactada regirá por el tiempo en que el gobierno mantenga
su prohibición de reuniones y eventos públicos, que afecten directamente al arrendatario, y
levantada dicha prohibición se entenderá que la presente modificación regirá por SEIS meses más.
PARAGRAFO SEGUNDO: No quedarán sumas pendientes de pago producto de la presente

modificación, ya que las partes han convenido reducir el canon como medida para conservar la
ejecución del contrato de arrendamiento No 01 de 2015.
PARAGRAFO TERCERO: El canon más vencido El arrendatario lo disminuye a la suma de

$1.500.000 No quedarán sumas pendientes de pago producto de la presente modificación, ya que
las partes han convenido reducir el canon como medida para conservar la ejecución del contrato
de arrendamiento No xx de xxxxxx.
Perfeccionamiento y ejecución: El presente documento se perfecciona con la firma de las partes,

y para impartirle aprobación y la voluntad de ratificarlo en todo su contenido se suscribe hoy xx
de Junio de 2020, ante un testigo:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
C.C. No. xxxxxxxxxxxxxxxxxx, expedida en Bogotá

ARRENDADOR
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
C.C. No xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx expedida en xxxxxxxxxxxxxxxxxx
CARLOS ALBERTO FERNANDEZ CHIRIVI.
C.C. No. 79.791.444 de Bogotá.
T.P. No 135793 del C. S. de la J.

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1. Que el Presidente de la República en uso de sus atribuciones constitucionales mediante el

2. Que el Presidente de la República en uso de sus atribuciones constitucionales mediante el

3. Que la actividad para la cual se entregó en arrendamiento el inmueble de referencia, recibió

5. Que el citado Estado de Emergencia y Orden de Aislamiento y de no Operación empresarial,

7. Que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, conmutativo y de tracto sucesivo; en

8. Sobrevenido un hecho irresistible e imprevisible, como lo es la disposición Presidencial, con

9. Lo expuesto en los considerandos 1 al 8, encuadran a perfección en las siguientes disposiciones

¨Debido, precisamente, al acontecimiento de hechos imprevisibles que genera el desequilibrio en

¨El Código de Comercio no es ajeno a la presentación de estas circunstancias en materia

11. La Doctrina, como fuente de Derecho, también encuadra apropiadamente en estas

12. La evidencia de un hecho absolutamente notorio como el acaecimiento de una Pandemia

PARAGRAFO SEGUNDO: No quedarán sumas pendientes de pago producto de la presente

PARAGRAFO TERCERO: El canon más vencido El arrendatario lo disminuye a la suma de

Perfeccionamiento y ejecución: El presente documento se perfecciona con la firma de las partes,

C.C. No. xxxxxxxxxxxxxxxxxx, expedida en Bogotá

C.C. No xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx expedida en xxxxxxxxxxxxxxxxxx

CARLOS ALBERTO FERNANDEZ CHIRIVI.

C.C. No. 79.791.444 de Bogotá.

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