LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

PEDRO BERNARDO AGUILAR MENDOZA

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SUMARIO : 1. Nota introductoria. – 2. Los contratos preparatorios. – 3. Características. -

4. Clases de contrato preparatorio. – 4.1 El compromiso de contratar. – 4.2 El contrato de
opción. – 5. Conclusiones. – Bibliografía.

1. NOTA INTRODUCTORIA
La dinámica actual del mundo globalizado y los enlaces necesarios en todos los
niveles personales, familiares, profesionales, académicos, comerciales, laborales,
entre otros; exige en la actualidad la celebración de contratos entre dos o más
partes ya sea personas naturales o personas jurídicas dado que es difícil imaginar
que exista actividad alguna, sea esta grande o pequeña, pública o privada que
pueda ser desarrollada sin la celebración de un contrato de por medio. Siendo así
que todos en alguna oportunidad hemos tenido que celebrar contratos, como por
ejemplo: un préstamo personal, alquiler de un inmueble, compra de una casa,
compra de un carro, etc.; por lo tanto el contrato esta presente en negociaciones
tanto en el mercado nacional o internacional, el maestro español DIEZ PICAZO
señala que: “El derecho es el reino del contrato de manera que donde acaba el
contrato acaba también el derecho y comienza el reino de la arbitrariedad y la
fuerza”1, se podría decir que todo está alineado a la celebración de contratos, los
mismos que de acuerdo a cada legislación son normados para asegurar el
equilibrio jurídico y social de las partes. El código Civil Peruano de 1984
considera expresamente una categoría a la que ha denominado contratos
preparatorios, correspondiente al TITULO V del libro Fuentes de las
Obligaciones; es así que los contratos preparatorios cobran relevancia puesto que
se le ha dado nombre y regulación. La terminología misma nos marca una pauta
sobre lo que se entiende por contratos preparatorios, para CAVERO “El contrato
preparatorio es definido como un contrato típico, autónomo provisional y de
ejecución diferida dirigido a asegurar la celebración de otro contrato

1
DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho Civil, Volumen primero, Editorial CIVITAS, 5ta. Ed.
Madrid, 1996.p.126
 previamente determinado y querido por las partes. (…)”2. Es decir, es un contrato
que prepara a otro contrato, la característica de este contrato es que permite ser el
preludio para celebrar el contrato definitivo; este contrato denominado también
compromiso de contratar o conocido por los italianos como contrato preliminar,
es muy usado por ejemplo en la práctica de compraventa inmobiliaria entre otros.

2. LOS CONTRATOS PREPARATORIOS.

Los contratos preparatorios son aquellos en el cual las partes se obligan a celebrar
otro contrato, es decir preparar un contrato que permite ir hacia otro contrato
definitivo. Según MISARI (2013), (…) “en la doctrina se conocen tres tesis
primordiales que tratan de ilustrar a la noción de Contrato Preparatorio, la
primera denominada Tesis Tradicional, la segunda asignada como Teoría de la
Base de Contrato y una tercera como la Tesis del Contrato Preliminar”.3 son
conocidas tres tesis primordiales con respecto al contrato preparatorio. Los
contratos preparatorios, son el producto de la voluntad común de los contratantes,
y no a aquellos que se celebran por adhesión de una de las partes al contenido
predispuesto por la otra; en este último caso, se está ante una contratación, aunque
preparatoria, de idénticas características a la contratación definitiva por adhesión,
porque una de las partes no pudo hacer uso de su libertad de configuración. Se
entiende por tales, aquéllos que se celebran con la finalidad de obligar a las partes
a la celebración de otro contrato o solamente con el fin de proyectar el contenido
normativo de un futuro contrato que las partes pueden o no celebrar, pero que si
lo hacen no pueden apartarse de ese contenido. Los contratos preparatorios
constituyen una categoría genérica, que admite varias especies, de entre las cuales
interesa identificar el contrato preliminar, el normativo y el directivo.
3. CARACTERÍSTICAS.
Las características de los contratos preparatorios son básicamente las
siguientes:

2
CAVERO FLORES, PEDRO, La problemática actual de los contratos preparatorios a propósito de la
sentencia casatoria recaída en el Exp. 1659-2014-La Libertad,
https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/2476
3
Cfr. MISARI ARGANDOÑA, CARLOS, «El compromiso de contratar y su acceso al registro de propiedad
inmueble», en https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/20.500.12404/5289, Pando, 2013, p.10.
 3.1.Son un contrato. Aseguran la celebración o la aplicación futura de otros. Esta
característica la diferencia de las llamadas negociaciones que son simplemente
actos preparatorios en donde no existe un concierto de voluntades.
3.2.Estos contratos carecen de un fin económico inmediato. Su objeto es la
celebración de un contrato definitivo.
3.3.Es un contrato típico, en cuanto la ley expresamente no sólo lo prevé, sino
también lo regula. Esta característica puede ser cuestionada por cuanto la
tipicidad bien entendida, es lo que singulariza la especie del contrato, para
ARIAS, M. (2006:48), el contrato es típico “cuando esta regido por una
determinada disciplina legal”4
3.4.Es un contrato autónomo, en el sentido que se mantiene distinto del contrato
definitivo y se caracteriza por fijar previamente el contenido de este contrato,
sin perder su propia identidad.
3.5 Es un contrato perfecto, y no un momento de formación del contrato definitivo
y por ello se le exigen todos los requisitos necesarios para que un contrato
tenga validez y se le aplican los remedios previstos ante la deficiencia de tales
requisitos.
3.6.Es un contrato obligacional por crear una obligación con prestación de hacer,
esto es, desplegar una cierta actividad.
3.7.Es general en el sentido que sirve para preparar cualquier clase de contrato
dentro de los alcances que tiene el contrato según el artículo 13515 del Código
civil.
3.8.Es un contrato de ejecución diferida, en lo que respecta a la celebración del
contrato definitivo.

4. CLASES DE CONTRATO PREPARATORIO

Los contratos preparatorios son de dos clases:
4.1. EL COMPROMISO DE CONTRATAR.

4
ARIAS SCHREIBER PEZET, MAX (2000), Exégesis del código Civil peruano de 1984, Contratos: parte
general, Tomo I: Editorial Gaceta Jurídica.
5
Artículo 1351.- El contrato es el acuerdo de dos o mas partes para crear, regular, modificar o extinguir
una relación jurídica patrimonial.
 El artículo 14146 del Código Civil Peruano establece que la finalidad del
compromiso es llegar en el futuro a un contrato definitivo, es decir parte de una
formulación de una propuesta destinada a una aceptación de determinar la
celebración de un primer contrato obligatorio denominado preliminar en el que se
compromete a la celebración de un segundo contrato también obligatorio
denominado contrato definitivo. El artículo 1415 establece que en el compromiso
de contratar deben tener por lo menos los elementos esenciales del contrato
definitivo, deben concurrir entonces los requisitos de validez de un contrato como:
el consentimiento, capacidad, objeto, causa y forma. Se debe tener en cuenta para
el perfeccionamiento del contrato al artículo 13737 del Código Civil.
Sé denomina también, promesa de contrato, pre contrato, ante contrato, o
contrato preliminar. Es un contrato por el cual dos o más partes se obligan
recíprocamente a otorgar, en el futuro un contrato definitivo. Este contrato carece
de fin económico propio inmediato y sólo consiste en un puente destinado a la
formulación de un contrato posterior. El compromiso de contratar puede ser de
prestación unilateral o puede ser de prestaciones recíprocas. Las partes
contratantes pueden convenir que sólo una de las partes se obligue frente a la otra
a celebrar en el futuro el contrato definitivo, esto si su contraparte así lo decide,
en este caso el contrato preliminar será con prestación a cargo de uno sólo de los
contratantes. Si en cambio las partes se obligan a celebrar en el futuro el contrato
definitivo, el compromiso de contratar será con prestaciones correlativas. EL
plazo del compromiso de contratar no debe ser mayor a un año; reduciéndose al
límite cualquier exceso. Puede renovarse el compromiso de contratar al
vencimiento del plazo, por un año más.
4.2. EL CONTRATO DE OPCIÓN
El contrato de opción es un contrato completo como cualquier otro, pero de
naturaleza peculiar en razón de ser preparatorio del contrato definitivo y sólo
cumple su objetivo una vez que el contrato definitivo se haya celebrado. Se
denomina contrato de opción porque éste se ejercita mediante una sola declaración
de voluntad, la del optante, el cual tiene un derecho exclusivo, una facultad que

6
Artículo 1414.- Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato
definitivo.
7
Artículo 1373.- El contrato queda perfeccionado en el momento y lugar en que la aceptación es
conocida por el oferente.
 no puede ser compartida con el opciario, que es el otro contratante. El contrato de
opción es aquel mediante el cual una persona se compromete a conceder a otra
persona en forma exclusiva y temporal, el derecho de decidir a su sólo arbitrio, la
conclusión de un segundo contrato, en determinadas condiciones pactadas en el
primer contrato. El maestro Manuel de La Puente y Lavalle (2011) señalaba “El
contrato de opción produce los dos siguientes efectos fundamentales: la
formulación de una oferta irrevocable por parte del concedente; y el derecho del
optante de celebrar el contrato definitivo mediante la aceptación de la oferta”.8
El artículo 14199 del Código Civil, establece que por el contrato de opción
una parte queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato
definitivo la otra parte tiene el derecho exclusivo de celebrar o no el contrato
definitivo. Según Fueyo Laneri (1985) “Sencillamente porque tratándose del
contrato de opción está prevista y diría que es consubstancial del contrato que la
sola declaración de voluntad del beneficiario aceptando la opción da por
celebrado el contrato definitivo que las partes se propusieron, y eso es
precisamente, lo que le confiere libertad y garantía al optante” (…).10. En el
artículo 142011 del Código Civil, se tiene el contrato de opción recíproca el cual
puede ser ejercitado por cualquiera de las partes; además establece que el contrato
de opción a diferencia del compromiso de contratar debe tener todos los elementos
y condiciones del contrato definitivo12.
5. CONCLUSIONES.
5.1. En el compromiso de contratar, se adquiere el derecho de celebrar a futuro un
contrato definitivo a diferencia del contrato de opción, quien tiene la opción
de decidir es la parte que goza de exclusividad de celebrar o no el contrato
definitivo.
5.2. Con el compromiso de contratar las partes aseguran la celebración de un
contrato definitivo, lo cual les permite exigir el cumplimiento de la promesa.

8
DE LA PUENTE, MANUEL (2011), El contrato en general, 2da. ed., Tomo II: Lima: Palestra.
9
Artículo 1419.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar
en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
10
FUEYO LANERI, FERNANDO (1985), Los contratos preparatorios en el Código Civil Peruano de 1984,
Buenos Aires.
11
Artículo 1420.- Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción reciproca puede ser
ejercitado indistintamente por cualquier de las partes.
12
Artículo 1422.- El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato
definitivo.
 5.3. Se debe tener en cuenta que para que el contrato preparatorio sea exigible y
valido este debe contener los elementos esenciales del contrato definitivo.

BIBLIOGRAFIA.
• ARIAS SCHREIBER PEZET, MAX (2000), Exégesis del código Civil peruano de
1984, Contratos: parte general, Tomo I, Lima: Editorial Gaceta Jurídica.
• CAVERO FLORES, PEDRO, La problemática actual de los contratos preparatorios
a propósito de la sentencia casatoria recaída en el Exp. 1659-2014-La Libertad,
Perú. Recuperado de: https://repositorio.usmp.edu.pe/handle/20.500.12727/2476
• DE LA PUENTE, MANUEL (2011), El contrato en general, 2da. ed., Tomo II:
Lima: Palestra.
• DIEZ PICAZO, Luis (1996), Fundamentos del Derecho Civil, Volumen primero,
Editorial CIVITAS, 5ta. Ed. Madrid,p.126
• FUEYO LANERI, FERNANDO (1985), Los contratos preparatorios en el Código
Civil Peruano de 1984, Buenos Aires.
• MISARI ARGANDOÑA, CARLOS, El compromiso de contratar y su acceso al
registro de propiedad inmueble, Recuperado de:
https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/20.500.12404/5289, Pando, 2013,