Promesa de Compraventa de Acciones de TSJ Estates ELVIRA

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE ACCIONES QUE CELEBRAN POR
UNA PARTE, POR SU PROPIO DERECHO LA SEÑORA ELVIRA LUGARDA VITORIN

SÁNCHEZ, ACCIONISTA DE LA EMPRESA “T S J ESTATES”, S.A. DE C.V., A QUIEN EN
LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA COMO “EL PROMITENTE VENDEDOR” Y POR LA
OTRA PARTE Y POR SU PROPIO Y PERSONAL DERECHO EL SEÑOR JUAN ANGEL
DANIEL, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA COMO “EL PROMITENTE
COMPRADOR”, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLÁUSULAS:
DECLARACIONES
PRIMERA. Declara “EL PROMITENTE VENDEDOR”, por su propio y personal derecho, y

bajo protesta de decir verdad lo siguiente:
a) Ser una persona física, de nacionalidad mexicana, mayor de edad legal, que cuenta con la
debida capacidad jurídica para obligarse y contratar en los términos del presente
instrumento.
b) Ser la única y legítima propietaria de 1 (una) acción clase primera, con un valor nominal de
$500.00 (Quinientos pesos moneda nacional sin centavos), íntegramente suscrito y
pagado de la Sociedad Mercantil denominada “T S J ESTATES”, S.A. de C.V., el cual a la
fecha de la firma del presente contrato, asciende a la suma de valor nominal de $500.00
(quinientos pesos sin centavos) de capital social total, cuya acción es representativa del
capital fijo, de igual forma manifiesta la compareciente que es la única y legítima
propietaria de dicha acción a la que en los sucesivo y para los efectos del presente, se
hará referencia a ella como la ACCIÓN.
Lo anterior, se acredita con la escritura pública número 4,307 de fecha 19 de octubre de

2005 otorgada ante la Fe del Licenciado Juan Abundio Martínez Martínez, Notario Público
Titular número 34 del estado de Quintana Roo, cuyo primer testimonio se encuentra
debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio Delegación
Playa del Carmen, Solidaridad, bajo el Folio mercantil Electrónico número 3067*3.
Todo lo anterior es de acuerdo al capital social de la sociedad “T S J ESTATES”, S.A. DE

C.V.” que está suscrito y pagado de la siguiente manera:
ACCIONISTAS ACCIONES CAPITAL FIJO
JOANNE ELIZABETH URCH 99 $49,500.00

ELVIRALUGARDAVITORIN
1 $500.00
SÁNCHEZ
TOTAL 100 $50,000.00
c) Encontrarse, a la fecha de la firma del presente instrumento, inscrita en el libro de Registro

de Accionistas de la sociedad “T S J ESTATES”, S.A. de C.V.
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d) Que a la fecha de la firma del presente contrato, todas las acciones de su propiedad, se
encuentran libres de gravamen o limitación de dominio alguno, y que no existe disposición
legal o contractual que limite o impida su transmisión, por lo que su disposición es libre.
e) Que la persona moral, de la cual es accionista, misma sociedad denominada “T S J

ESTATES” S.A. de C.V. ( a la que en lo sucesivo se le denominara como la SOCIEDAD),
está legalmente constituida de acuerdo con las disposiciones legales del país, según
consta en el testimonio de escritura pública número 4,307 de fecha 19 de octubre de 2005
otorgada ante la Fe del Licenciado Juan Abundio Martínez Martínez, Notario Público
Titular número 34 del estado de Quintana Roo, cuyo primer testimonio se encuentra
debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio Delegación
Playa del Carmen, Solidaridad, bajo el Folio mercantil Electrónico número 3067*3.
f) Que por así convenir a sus intereses, es su deseo y está dispuesta a celebrar el presente
contrato de promesa de compra venta con el objeto de vender a “EL PROMITENTE
COMPRADOR”, UNA acción CLASE PRIMERA de su propiedad, bajo los términos y
condiciones que más adelante se señalan.
g) Que las operaciones y/o negociaciones efectuadas por “LA SOCIEDAD” han sido
encaminadas a la consecución de su objeto social y conforme a las disposiciones legales
del País.
h) Que todos los activos, bienes, derechos de “LA SOCIEDAD” han sido legítimamente
adquiridos por esta y se encuentran bajo su plena disposición.
i) Que “LA SOCIEDAD” no reporta ningún juicio de carácter civil y/o mercantil y/o penal y/o
administrativo que afecte o pueda afectar los derechos relacionados con la Parte Social
objeto del presente instrumento.
II.- Declara “EL PROMITENTE COMPRADOR”, por su propio y personal derecho y bajo
protesta de decir verdad lo siguiente:
a) Ser una persona física, de nacionalidad mexicana por naturalización, mayor de edad
legal y que cuenta con la debida capacidad jurídica y económica para obligarse y contratar
en los términos del presente instrumento.
b) Que por así convenir a sus intereses, es su deseo y está dispuesta a celebrar el
presente contrato de promesa de compra venta con el objeto de comprar la ACCIÓN de
“EL PROMITENTE VENDEDOR”, bajo los términos y condiciones que más adelante se
señalan.
III.- Ambas partes se reconocen mutuamente la personalidad y capacidad con la que

comparecen a la firma del presente contrato, estando conformes con la totalidad de sus
términos y condiciones, y lo celebran por su libre y espontánea voluntad y bien enterados de
su naturaleza y efectos legales, por lo que renuncian desde ahora a atacar su contenido, o a
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invocar como causales de su rescisión la violencia, el error, dolo, mala fe o cualquier otro vicio
de la voluntad.
Con base en las declaraciones que anteceden, las partes convienen en celebrar el presente
Contrato de Promesa Compraventa de la parte social, de conformidad con las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA.- OBJETO.- En los términos del presente instrumento, las partes celebran un
contrato de Promesa de Compraventa de Acciones en virtud del cual, “EL PROMITENTE
VENDEDOR” promete vender la ACCIÓN a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, quien por su
parte a su vez en este acto promete comprar la ACCIÓN, libre de todo gravamen y limitación
de dominio.
SEGUNDA.- PRECIO.- El precio convenido de común acuerdo por las partes por la operación
que aquí se consigna será por el valor nominal de la acción objeto de la presente operación
con un valor nominal a la fecha de firma del presente de $ 500.00 (Quinientos pesos 00/100
MN), la cual será cubierta a la fecha de firma de la asamblea de accionistas de la sociedad,
mismas que será a más tardar el 10 de julio de 2019.
TERCERA.- “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a entregar y endosar en

propiedad a favor de “EL PROMITENTE COMPRADOR”, el título que ampara “la ACCIÓN” al
momento de llevarse a cabo el pago pactado en la cláusula segunda, del presente
instrumento; por lo que adicionalmente en esta fecha se reconocerá, formalizará y ratificará
esta operación y sus efectos ante “LA SOCIEDAD” para fines de formalizar los efectos de
enajenación por compraventa definitiva ante la Asamblea General de socios y realizar los
registros que procedan en sus libros sociales, así como en caso de requerirse realizar un
aumento del capital social que corresponda por el monto total de la operación y el monto
pactado en este instrumento.
CUARTA.- Por medio del presente instrumento, se hace constar que el socio de la persona
moral denominada “T S J ESTATES”, S.A. de C.V., la señora JOANNE ELIZABETH URCH,
con anterioridad a la firma del presente instrumento, ha renunciado expresamente al derecho
del tanto que le pudiera corresponder; lo anterior se acredita con el documento de renuncia
que se agrega al presente instrumento para todos los efectos legales a los que haya lugar.
QUINTA.- “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a responder por el saneamiento

en caso de evicción respecto a “la ACCIÓN”.
SEXTA.- Ambas partes se obligan recíprocamente a cumplir con todos los requisitos que
establecen los estatutos de “LA SOCIEDAD” así como las disposiciones contenidas en la Ley
General de Sociedades Mercantiles y que resulten aplicables en este acto para los efectos de
perfeccionar la compraventa.
SÉPTIMA.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
I. “EL PROMITENTE VENDEDOR” se obliga y compromete:

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a) A NO DISPONER DE “LA ACCIÓN”, en el entendido que no podrá vender, ni gravar,
ni ceder en forma alguna, “LA ACCIÓN” objeto de la presente operación a favor de
persona distinta de “EL PROMITENTE COMPRADOR” o de quien este designe.
b) No efectuar acción alguna que obstaculice EL TRASLADO DE DOMINIO de “LA
ACCIÓN”.
c) A LA FORMALIZACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO A través de la celebración de
la Asamblea de Accionistas y en endoso correspondiente de “LA ACCIÓN” a favor de
“EL PROMITENTE COMPRADOR” y/o persona que éste designe, en las fechas y
condiciones ya determinadas en el presente instrumento.
d) AL SANEAMIENTO Responder por el saneamiento en caso de evicción respectivo en
el caso en los términos de ley, y en cumplimiento al artículo 2312 del Código Civil para
el Estado de Quintana Roo.
e) A PAGAR EL I.S.R. A pagar, el impuesto Sobre la Renta que se derive de dicha
transmisión.
II. “EL PROMITENTE COMPRADOR” se obliga y compromete a lo siguiente:
a) Cubrir de su exclusiva cuenta las cargas fiscales, impuestos, contribuciones de la

transmisión de “LA ACCIÓN” que conforme a la ley le sean aplicables, a partir de la
fecha en que se formalice la presente compra venta.
b) Realizar el pago de la compraventa de la acción dentro del plazo estipulado.
OCTAVA. FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA. Convienen las Partes que la asamblea

de accionistas deberá llevarse a cabo a más tardar el 10 de julio de 2019, por lo cual EL
PROMITENTE COMPRADOR quedara facultado para realizar la elección de la notaría
pública, pudiendo tomarse en consideración la notaría pública número 78, del Estado de
Quintana Roo, en donde se constituyó la Sociedad.
NOVENA.- “EL PROMITENTE COMPRADOR”, al momento de la realización del presente

instrumento hace constar que conoce la situación económica de “LA SOCIEDAD”, sin
embargo “EL PROMITENTE VENDEDOR” responderá por vicios ocultos, deudas, juicios de
cualquier naturaleza y/o evicción no reportados a la fecha de la firma del presente
instrumento.
DÉCIMA.- GASTOS.- Las partes convienen en que todos los impuestos, derechos, gastos y
demás erogaciones que llegaren a causarse con motivo de la compraventa de las acciones
correrán a cargo del “EL PROMITENTE COMPRADOR”, a excepción del Impuesto Sobre la
Renta y de los tramites notariales que para tal efecto “EL PROMITENTE VENDEDOR”
requiera para realizar los aumentos de capital social, que en todo caso, será a cargo de “EL
PROMITENTE VENDEDOR”.
DÉCIMA PRIMERA. DE LA CESIÓN DE DERECHOS. “EL PROMITENTE COMPRADOR”

podrá ceder los derechos derivados del presente contrato sin que cuente con la autorización
expresa y por escrito del Promitente Vendedor.
En ningún caso podrá, el Promitente Vendedor, ceder los derechos y obligaciones

consignados en este contrato.
DÉCIMA SEGUNDA.- NOTIFICACIONES.- Las partes señalan como sus domicilios para
todos los efectos de este contrato, los siguientes:
“EL PROMITENTE COMPRADOR”: Avenida Coba Sur, Lote 4ª, Manzana 9, entre
Andromeda Ote y Avenida Tulum, 77780, Tulum, Quintana Roo, México.
“EL PROMITENTE VENDEDOR”: Avenida 15 Norte, Lote 08, primer piso, manzana 147,
entre calle 38 y 40, Colonia Zazil-ha de la Ciudad de Playa del Carmen, Quintana Roo.
Si alguna de las partes cambia su domicilio, deberá notificarlo por escrito y de manera
fehaciente a la otra parte con diez días naturales de anticipación al cambio; y en caso de no
hacerlo, los avisos que se dirijan al último domicilio indicado, surtirá sus efectos legales.
DÉCIMA TERCERA.- Este contrato contiene únicamente los acuerdos que las partes
estipularon y manifiestan expresamente que el presente otorgamiento no ha mediado error,
dolo, violencia ni cualesquiera otros de los vicios del consentimiento y la voluntad, por lo que
renuncian expresamente desde esta misma fecha al ejercicio de las acciones o excepciones
derivadas de los mismos; asimismo, y dado que este contrato contiene su libre y espontánea
voluntad, las partes acuerdan que para el caso de que alguna de ellas incumpla en cualquiera
de las disposiciones a que en el mismo se contrae, se dará por rescindido sin necesidad de
declaración judicial alguna con todas sus legales consecuencias.
DÉCIMA CUARTA. ORIGEN DE LOS RECURSOS. “EL PROMITENTE COMPRADOR”

acepta y reconoce expresamente que el Promitente Vendedor no tiene vinculación con él
respecto de la procedencia de los recursos económicos con los cuales “EL PROMITENTE
COMPRADOR” realizará el pago de la presente operación, y declara bajo protesta de decir
verdad que dichos recursos son propios y no provienen de lavado de activos, financiación del
terrorismo, narcotráfico, captación ilegal de dineros y en general de cualquier actividad ilícita;
de igual manera manifiesta el Promitente Vendedor que los recursos recibidos en desarrollo
de éste contrato, no serán destinados a ninguna de las actividades antes descritas.
“EL PROMITENTE COMPRADOR” libera de cualquier responsabilidad al Promitente

Vendedor por el origen de los recursos financieros con los cuales se realiza el pago de la
compra, siendo “EL PROMITENTE COMPRADOR” quien debe demostrar a las autoridades
correspondientes su origen y de la licitud de su procedencia.
“EL PROMITENTE COMPRADOR” se obliga a entregar toda la documentación requerida por

el Promitente Vendedor para el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la Ley Federal
para la Prevención e Identificación de Operaciones y Recursos de Procedencia Ilícita, sus
Reglas y Reglamento, en su caso.
La violación o falsedad de las declaraciones de esta cláusula será causa de rescisión del
presente Contrato.
DÉCIMA QUINTA.-LEGISLACIÓN APLICABLE.- Para todo lo relacionado con la

interpretación cumplimiento y ejecución del presente contrato, las partes se someten a las
leyes aplicables y a la jurisdicción de los tribunales competentes en la ciudad de Playa del
Carmen, Municipio de Solidaridad, Quintana Roo, renunciando expresamente a cualesquiera
fuero que pudieren corresponderles en razón de sus domicilios presente o futuros o por la
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ubicación de sus bienes.
DÉCIMA SEXTA.- DISPOSICIONES GENERALES.- Las partes reconocen que en el presente

contrato no ha existido lesión, dolo, mala fe, error o violencia o en general cualesquiera otros
vicios que pudieran afectar su existencia o validez estando ambas partes conformes con la
totalidad de sus términos.
Asimismo las partes declaran que los encabezados de las Cláusulas que anteceden han sido
asentadas exclusivamente para facilidad de referencia sin que ellos deba de interpretarse el
contenido de las mismas o la voluntad de los contratantes.
LAS PARTES RECONOCEN QUE EN EL PRESENTE CONTRATO NO HA EXISTIDO

LESIÓN, DOLO, ERROR O EN GENERAL CUALQUIER OTROS VICIOS QUE PUDIERAN
AFECTAR SU EXISTENCIA O VALIDEZ ESTANDO POR TANTO AMBOS CONFORMES
CON LA TOTALIDAD DE SUS TÉRMINOS. EN VIRTUD DE LO ANTERIOR, LAS PARTES
FIRMAN EL PRESENTE CONTRATO DE PROMESA DE POR DUPLICADO EN LA CIUDAD
DE PLAYA DEL CARMEN, ESTADO DE QUINTANA ROO, A LOS 5 DÍAS DEL MES DE
JUNIO DEL AÑO DOS MIL DIECINUEVE.
EL PROMITENTE VENDEDOR EL PROMITENTE COMPRADOR
ELVIRA LUGARDA VITORIN JUAN ANGEL DANIEL

SÁNCHEZ
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UNA PARTE, POR SU PROPIO DERECHO LA SEÑORA ELVIRA LUGARDA VITORIN

PRIMERA. Declara “EL PROMITENTE VENDEDOR”, por su propio y personal derecho, y

Lo anterior, se acredita con la escritura pública número 4,307 de fecha 19 de octubre de

Todo lo anterior es de acuerdo al capital social de la sociedad “T S J ESTATES”, S.A. DE

ACCIONISTAS ACCIONES CAPITAL FIJO

JOANNE ELIZABETH URCH 99 $49,500.00

c) Encontrarse, a la fecha de la firma del presente instrumento, inscrita en el libro de Registro

e) Que la persona moral, de la cual es accionista, misma sociedad denominada “T S J

III.- Ambas partes se reconocen mutuamente la personalidad y capacidad con la que

TERCERA.- “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a entregar y endosar en

QUINTA.- “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a responder por el saneamiento

SÉPTIMA.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

I. “EL PROMITENTE VENDEDOR” se obliga y compromete:

II. “EL PROMITENTE COMPRADOR” se obliga y compromete a lo siguiente:

a) Cubrir de su exclusiva cuenta las cargas fiscales, impuestos, contribuciones de la

OCTAVA. FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA. Convienen las Partes que la asamblea

NOVENA.- “EL PROMITENTE COMPRADOR”, al momento de la realización del presente

DÉCIMA PRIMERA. DE LA CESIÓN DE DERECHOS. “EL PROMITENTE COMPRADOR”

En ningún caso podrá, el Promitente Vendedor, ceder los derechos y obligaciones

DÉCIMA CUARTA. ORIGEN DE LOS RECURSOS. “EL PROMITENTE COMPRADOR”

“EL PROMITENTE COMPRADOR” libera de cualquier responsabilidad al Promitente

“EL PROMITENTE COMPRADOR” se obliga a entregar toda la documentación requerida por

DÉCIMA QUINTA.-LEGISLACIÓN APLICABLE.- Para todo lo relacionado con la

DÉCIMA SEXTA.- DISPOSICIONES GENERALES.- Las partes reconocen que en el presente

LAS PARTES RECONOCEN QUE EN EL PRESENTE CONTRATO NO HA EXISTIDO

EL PROMITENTE VENDEDOR EL PROMITENTE COMPRADOR

ELVIRA LUGARDA VITORIN JUAN ANGEL DANIEL

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