Informe Técnico 2020

AGROTÉCNICO AVALUADOR
PROYECTOS DE VALUACIÓN Y CATASTRO
INFORME TÉCNICO
DE AVALÚO
Referido a:
CASA Nº 7 SITUADA EN CALLE CENTRAL,
“RESIDENCIAS VILLAS DE GUARACARIMA” EN LA
CIUDAD DE LA VICTORIA MUNICIPIO JOSÉ FÉLIX
RIBAS DEL ESTADO ARAGUA
Elaborado por: Solicitador por:

Agrtº ADNÁN SANDOVAL Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ
Perito Avaluador Profesional C.I. Nº V-8.584.698
Master Universitario en Tasación y
Valoración de Bienes
La Victoria, Marzo 16 de 2020

AGROTÉCNICO AVALUADOR RIF Nº V-04999386-9
PROYECTOS DE VALUACIÓN Y CATASTRO – PROVALCA
La Victoria, Marzo 16 de 2020
Ciudadano:
Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ
La Victoria – Estado Aragua
Presente.
Me permito su atención en la oportunidad de presentarle para su debido conocimiento y

demás fines, el INFORME TÉCNICO DE AVALÚO DEL INMUEBLE RESIDENCIAL situado
en la Calle Central CASA Nº 7, “Residencias Villas de Guaracarima” ubicada en la Calle
Aragua de la Urbanización Guaracarima de la ciudad de La Victoria, jurisdicción del
Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua; el cual fue elaborado por quien se suscribe de
acuerdo con sus instrucciones.
Sin otro particular y dejando así cumplido el trabajo encomendado se despide de usted,
Atentamente
SAPROVE
Agrt° Adnán Francisco Sandoval Fonseca

SOCIEDAD
DE AVALUADORES
PROFESIONALES
DE
Perito Avaluador Profesional
Master Universitario en Tasación y Valoración de Bienes
Dirección Fiscal: Calle Carabobo N° 4-PB, Sector Casco Central, Las Tejerías Estado Aragua
AFSF/nades/Word/AvalúosGeneral:20-0316CasaNº7ResidenciasVillasdeGuaracarima
1
PERITO AVALUADOR ACREDITADO POR: SUDEASEG ASOTARAGUA SUDEBAN FOGADE SENCAMER MPPD SUDEBIP SAPROVE
TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO
Expediente N°: 20-0316
Solicitado por: Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ

C.I.N° V-8.584.698
Propietario del Inmueble: Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ

C.I.N° V-8.584.698
Elaborado por: Agrt° Adnán Francisco Sandoval Fonseca

C. I. N° V-4.999.386
R.I.F. N° V-04999386-9
AGROTÉCNICO N° AF-1594
MASTER UNIVERSITARIO EN TASACIÓN Y VALORACIÓN DE BIENES
Perito Avaluador Autorizado e Inscrito en:
SUDEASEG N° I-441
ASOTARAGUA N° 030
SUDEBAN N° P-803
FOGADE N° N-0832
SENCAMER Nº REC 22.149
SUDEBIP N° 000133-13
SAPROVE Nº 129
CERTIFICADO R.N.C. Nº 1284679049993869189
RUPDAE Nº 8345359989125788294
Inmueble: EDIFICACIÓN RESIDENCIAL situada en la calle Central

CASA Nº 7, “Residencias Villas de Guaracarima”, ubicada en
la calle Aragua de la Urbanización Guaracarima de la ciudad
de La Victoria, jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del
Estado Aragua.
Número Catastral: 05-02-00-23-00-07-003-CA07
Fecha: Marzo 16 de 2020
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TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

CONTENIDO
Carta de Remisión
Presentación del Informe
Contenido
Certificación
1. Aspectos Generales Objeto del Avalúo

Los Bienes
Inspección
2. Aspectos de Localización Situación

La Zona
Vialidad
Servicios Básicos
3. Aspectos Legales Documento de Compraventa del Inmueble

Linderos Particulares
Documento de Propiedad del Vehículo
4. Aspectos de Urbanismo Características del Terreno

Características Constructivas de la Vivienda
5. Características del Vehículo Ficha Técnica
6. Metodología del Avalúo
7. Estudio de Referenciales Inmobiliarios Homogeneización
8. Estudio de Referenciales de Vehículos Precios de Venta
9. Depreciación del Inmueble
10. Factores de Ajuste del Vehículo
11. Avalúo de los Bienes Vivienda Unifamiliar

Vehículo Automotor
12. Conclusión
Anexos
Reporte Fotográfico
Credenciales Profesionales del Perito
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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
Quien suscribe, Adnán Francisco Sandoval Fonseca, venezolano, mayor de edad,

titular de la cédula de identidad N° 4.999.386, de profesión Agrotécnico registrado con el
Nº AF-1594, civilmente hábil y en mi carácter de Perito Avaluador Profesional
suficientemente acreditado para actuar con tal condición, certifico:
1. Que el presente informe técnico de avalúo es el resultado de la aplicación de

metodologías técnico-científicas esencialmente objetivas y de aceptación
universal.
2. Que no he omitido ni exagerado conscientemente ningún elemento importante

que pudiera haber alterado en lo más mínimo el resultado del presente avalúo.
3. Que no he tenido ni tengo intereses directos o indirectos relacionados con el

inmueble valorado ni con sus propietarios o inquilinos.
4. Que en mis actuaciones como Perito Avaluador no ha influido otro sentimiento

que no sea el netamente profesional y como tal estoy consciente de mis deberes
y responsabilidades.
5. Que las cifras y datos obtenidos en las diligencias practicadas directamente en

el bien inmueble, ante terceros (Públicos y privados); en archivos, planos,
textos, revistas y demás materiales bibliográficos consultados para elaborar el
presente informe, son perfectamente válidos y ciertos hasta el alcance de mi
experiencia y buena fe.
6. Que no prejuzgo sobre la titularidad y propiedad de los bienes tasados.
La Victoria, Marzo 16 de 2020.

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1. ASPECTOS GENERALES
Objeto del Avalúo:
El objeto del presente informe técnico es el de determinar el VALOR ACTUAL

atribuible al inmueble destinado a uso residencial propiedad del ciudadano DAVID
ARNAUDA LÓPEZ, a los fines de respaldo del aporte para AUMENTO DE CAPITAL
SOCIAL de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ARZA C.A., registrada por ante
el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua bajo
el Nº 46, Tomo 479-A en fecha 20 de abril de 1992.
El Inmueble:
El inmueble está constituido por una edificación de 2 plantas destinada a uso

residencial, integrada por los siguientes ambientes en planta baja: Sala, comedor,
cocina, sala de baño para visitas, escaleras y lavandero; en planta alta: Pasillo de
circulación, 2 habitaciones comunes con vestier y sala de baño cada una y habitación
principal con vestier y sala de baño. La edificación está construida sobre una parcela
de terreno privado que cuenta con un área destinada a jardinería, un área de descanso
y un área para 2 puestos de estacionamiento semi-techados (Anexo 1: Planilla
Catastral del Inmueble).
Inspección:
La inspección se llevó a cabo en el transcurso del día jueves 12 de marzo de 2020,

basando la misma tanto en la información obtenida directamente en el inmueble como
en la información contenida en el documento de propiedad y en la Constancia de
Inscripción Catastral (Anexo 2) respectivamente. En dicha inspección se levantó la
siguiente información:
a) Localización y vías de acceso

b) Características de la zona
c) Servicios públicos existentes
d) Características constructivas de la edificación residencial
e) Acabados, edad y estado de conservación
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2. ASPECTOS DE LOCALIZACIÓN
Situación:
El inmueble se encuentra situado en la calle Central CASA Nº 7 de las

“Residencias Villas de Guaracarima” ubicada en la Calle Aragua de la Urbanización
Guaracarima de la ciudad de La Victoria, jurisdicción del Municipio José Félix Ribas
del Estado Aragua (Anexo 3: Plano Imagen de Situación).
El Conjunto Residencial:
Las “Residencias Villas de Guaracarima” donde se localiza el inmueble objeto del

presente estudio, forma parte de la Urbanización Guaracarima, se encuentra dentro de
la poligonal urbana y el suelo es esencialmente destinado para uso residencial. La
estructura parcelaria presenta características homogéneas por cuanto las cabidas de
las parcelas de terreno y las superficies de las unidades de vivienda son idénticas entre
sí con pequeñas diferencias, sobre todo en las parcelas situadas en esquina. Los
desarrollos que se han venido construyendo corresponden a conjuntos residenciales
unifamiliares y bifamiliares cerrados, representados por viviendas pareadas y
aisladas, cuyos propietarios han remodelado y/o ampliado atendiendo a las
condiciones de uso y a los permisos de construcción expedidos legalmente. La zona se
caracteriza por ser un estrecho valle que se abre a partir del margen norte de la
Autopista Regional del Centro. Las tierras presentan un relieve accidentado con
pendientes suaves y moderadas. En las cercanías se localizan otros conjuntos
residenciales unifamiliares como: Urbanización La Cienaga, Urbanización Valles de
Guaracarima, Urbanización Nueva Victoria, Urbanización Los Andes y Urbanización
Morichal situados hacia el noreste y los conjunto residenciales multifamiliares como:
Residencias Center Palace y Residencias Atlantic City situados hacia el noroeste.
Vialidad:
El inmueble tiene frente por la calle Central que constituye una vía privada de uso
exclusivo de los residentes del conjunto “Residencias Villas de Guaracarima”. El
acceso más importante es el que se efectúa desde la Autopista Regional del Centro a la
altura del Peaje de La Victoria, distribuidor vial que empalma con la avenida
Interindustrial que conecta con la calle Aragua de la urbanización Guaracarima. La
vialidad presenta un buen aspecto en cuanto a mantenimiento se refiere, aun con las
características de circulación vehicular que genera la red vial de la zona.
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Servicios Básicos:
El inmueble cuenta con todos los servicios básicos tanto públicos como
privados necesarios en este tipo de comunidad, tales como: Acueducto, Cloacas,
Electricidad, Alumbrado Público, Calzada Pavimentada, Aceras, Servicio de Aseo
Urbano Domiciliario, Transporte Público cercano, Acometida para Teléfonos,
Servicio de TV por Cable y Satelital, etc.
3. ASPECTOS LEGALES
Documento de Propiedad del Inmueble:
El inmueble es propiedad del ciudadano DAVID ARNAUDA LÓPEZ, titular de la

cédula de identidad N° V-8.584.698, quien adquiere la propiedad del inmueble por
compraventa de los ciudadanos: ANTONIO MERJANE SARDJI y CARLOS MARJANI
SARDJI, portadores de las cédulas de identidad Nº V-8.812.494 y Nº V-8.694.914
respectivamente; según consta en documento protocolizado por ente el Registro
Público de los Municipios José Félix Ribas, José Rafael Revenga, Santos Michelena,
Bolívar y Tovar del Estado Aragua, inscrito bajo el Nº 2018.224, Asiento Registral 1
del Inmueble Matriculado con el Nº 275.4.3.4.2312, correspondiente al Libro de Folio
Real del año 2018 de fecha 11 de junio del año 2018 (Anexo 4: Documento de
Propiedad del Inmueble).
Linderos Generales del Inmueble Según Documento:
Norte: En 12,10m con casa Nº 9 de la Urbanización
Sur: En 12,10m con casa Nº 5 de la Urbanización
Este: En 11,16m con calle Central de la urbanización
Oeste: En 11,16m con parcela Nº 9 de la Urbanización Guaracarima de la ciudad

de La Victoria.
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4. ASPECTOS DE URBANISMO
Características del Terreno:
Topografía: Plana
Forma: Regular
Zonificación: AR-2 C-2 (ÁREAS RESIDENCIALES COMPATIBLES CON

COMERCIO INTERMEDIO) con una Densidad Máxima de 200 Hab/ha
(Anexo 5: Plano de Zonificación).
Superficie Documental: 134,81 m²
Superficie Planimétrica: 134,81 m²
Características Constructivas de la Edificación Residencial:
Sistema Estructural: Fundaciones directas, bases, pedestales, correas, columnas,

vigas y escaleras de concreto armado. Vigas de riostra y vigas corona de concreto
armado, losa nervada en entrepiso y malla truckson en base de pavimento.
Instalaciones Sanitarias: Puntos de aguas blancas fría y caliente en HG, puntos

de aguas negras y ventilación en PVC.
Instalaciones Eléctricas y Otros Equipos: Tuberías EMT, sin cableado TW

embutido, sin tablero de circuitos, sin tomacorrientes e interruptores, sin lámparas
de iluminación.
Cubierta de Techo: Tejas criollas sobre losa nervada.
Paredes: Bloques huecos de arcilla cocida.
Revestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos interiores y exteriores,

tablillas de arcilla en paredes exteriores.
Pavimentos: Base de piso de concreto armado acabado en obra gris para revestir.
Carpintería: Sin instalar.

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Herrería y Cerrajería: Sin instalar. Solo rejas protectoras en ventanas principales.
Impermeabilización y Pintura: Impermeabilización en caliente en losa inclinada.

Pintura de caucho en paredes y techos interiores. Esmalte en elementos metálicos
instalados.
Artefactos y Accesorios Sanitarios: Sin instalar.
Obras Exteriores: Sistema de drenaje de aguas de lluvia con canales y tubería

PVC.
Estado de Conservación: Normal Bueno
Año de Construcción: 2018
Edad Efectiva: 2 años
Superficie Documental: 134,13 m²
Superficie Planimétrica: 134,13 m²
5. METODOLOGIA DEL AVALÚO
En el proceso de determinación del valor de una propiedad inmobiliaria, es

necesario identificar la mayoría de los factores que contribuyen a la formación de
dicho valor. Estos factores constituyen los “Principios Básicos del Valor” y su
importancia e influencia relativa sobre la formación del valor, varía dependiendo de
las condiciones locales particulares. Algunos principios como: Mayor y Mejor Uso,
Utilidad, Oferta y Demanda entre otros, rigen en general el Mercado Inmobiliario, por
lo que son de necesaria consideración para valorar los bienes inmuebles.
Determinaremos el avalúo del inmueble fundamentados en la aplicación del

método comparable o de mercado analizando en primer lugar los precios de la tierra
urbana desarrollada, mediante la investigación y obtención de los hechos reflejados en
las operaciones de compraventa de inmuebles similares en uso, deseabilidad y destino
reglamentadas por los instrumentos de zonificación aplicables, preferiblemente
situados en la zona donde se encuentra el inmueble en estudio o en su defecto en zonas
cercanas e inmediatas cuyas características generales sean semejantes o parecidas a
la zona donde se halla el inmueble, para posteriormente determinar los factores de
ajuste aplicables al inmueble sujeto a valuación.
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En segundo lugar para aproximarnos al valor de la edificación existente,

usaremos el “Método del Costo de Reposición” al cual imputaremos todos los
ítems que intervienen en la determinación del valor unitario respectivo, utilizando
para ello información representativa de un presupuesto de obra prototipo con utilidad
equivalente, construida con materiales modernos y de acuerdo con las normas, diseño
y distribución actuales; aplicando el desglose de los costos directos globales
aproximados de cada partida, en función de la incidencia expresada en porcentajes
que pueda ejercer cada elemento integrante de la construcción, adicionando
igualmente los costos indirectos correspondientes a 1) Gastos de Inversión: Proyecto,
Permisología e Impuestos; 2) Gastos Generales: Inspección, Promoción, Venta y
Seguros; 3) Incorporaciones: Financiamiento, Ajuste por Obra, Ajuste por
Utilidad Empresarial y Ajuste por Imprevistos. Una vez obtenido el valor de reposición
adecuado, tendremos que determinar los factores de depreciación como resultado del
deterioro por la edad, mantenimiento, uso o abuso, y la obsolescencia cronológica o
funcional. Para obtener los factores de depreciación de la edificación usaremos el
método de ROOS-HEIDECKE.
El VALOR DE MERCADO se define como “El precio más probable en términos

de dinero que se espera produzca una propiedad en un mercado competitivo y abierto
bajo todas las condiciones necesarias para una compraventa justa, en la que vendedor
y comprador actúan con prudencia, con conocimiento y asumiendo que el precio no
está afectado por ninguna condición o presión indebida”
6. ESTUDIO DE REFERENCIALES
El método de mercado se basa en la comparación de las operaciones de

compraventa de inmuebles comparables y se fundamenta en el principio de que un
comprador bien informado no pagaría más por una propiedad que el valor de éste en
el mercado.
Para adelantar el proceso de determinación del valor del terreno, se consultó la

data inmobiliaria procesada tanto por el Registro Inmobiliario correspondiente, como
por las empresas PROMERCA CONSULTORES y DATAINCO, C.A. no pudiendo
encontrar referenciales representativos de compraventa de inmuebles similares al
inmueble en estudio. De tal manera que investigamos y obtuvimos algunas ofertas de
venta de terrenos localizados tanto en el perímetro urbano de la ciudad de La Victoria,
como en sectores cercanos o adyacentes, incluyendo la Urbanización Guaracarima
(Anexo 6: Ofertas de Venta de Inmuebles).
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OFERTAS DE VENTA DE TERRENOS RESIDENCIALES EN LA VICTORIA
R Publicación Ubicación Monto Bs. Superficie m² Bs/m² Base
1 558326124 URB. LOMA BRISA 492.158.875,00 3.558,00 1.230.397,19

2 541819940 SECTOR JOBALITO 530.017.250,00 2.500,00 876.061,57
3 558367103 URB LOMA BRISA 567.875.625,00 3.558,00 2.244.567,69
4 558427646 URB LOMA BRISA 643.592.375,00 3.558,00 1.349.250,26
5 537283707 SECTOR TIQUIRE FLORES 908.601.000,00 326,00 5.047.783,33
6 558326874 URB EL RECREO 1.022.176.125,00 500,00 2.044.352,25
7 550439918 URB LA FLORESTA 1.135.751.250,00 310,00 4.772.064,08
8 551991465 URB. GUARACARIMA 4.543.005.000,00 561,00 19.088.256,30
HOMOGENEIZACIÓN:
Es la acción de colocar en igualdad de condiciones los referenciales seleccionados

mediante la consideración de algunas variables comunes. Las variables a considerar
para adelantar este proceso serán: Comercialización, negociación, superficie edificada,
superficie de terreno y ubicación. Luego efectuaremos el estudio de los precios unitarios
integrales aplicables al tipo de edificación residencial unifamiliar sujeto de avalúo a
través de los Factores de Homologación resultantes.
Ajuste por Comercialización (Apc):
Datos:
Financiamiento de la Inversión = [(29,20% ÷ 12 meses)* 6 meses] = 14,60 %

Promoción y venta = 10,00 %
Total = 24,60 %
El factor de comercialización vendría a ser entonces:
Fc = 1 – (24,60 ÷ 100)
Fc = 1 – 0,2460
Fc = 0,754
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Ajuste por Negociación (Apn):
El ajuste por negociación no es más que la cantidad estimada y tranzada entre

el vendedor y el potencial comprador, que pudiera negociarse por debajo de la
oferta de venta del inmueble referida a la muestra de referenciales seleccionada.
Para determinar esta cantidad es frecuente el uso de un porcentaje promedio de
negociación entre un 5% y hasta un 25% dependiendo de las características
financieras del mercado inmobiliario para una fecha determinada.
Ajuste por Superficie (Aps):
Debido a que las superficies de terreno de los inmuebles de la muestra de

referenciales recolectada, difieren de la superficie de terreno del inmueble a tasar;
debemos ajustar el valor con un factor de corrección por superficie de acuerdo
con la siguiente ecuación:
Aps = (Ar ÷ Ae) 0,225 o Aps = (Ae ÷ Ar) 0,225
Donde:
Ar = Área del referencial

Ae = Área en estudio (134,81 m²)
Ajuste por Zonificación (Apz):
Para efectuar este ajuste utilizamos un índice de determinación positivo o

negativo, dependiendo de las densidades de cada una de las zonificaciones de los
inmuebles referenciales, relacionadas con las condiciones de desarrollo
establecidas en la Ordenanza respectiva de Zonificación y Diseño Urbano.
Cuadro de Valoración
Zonificación Densidad Puntos Diferencial Factor
AR-1 150 hab/ha 1,00 0 1,00
AR-2 200 hab/ha 1,00 -0,05 0,95
ARE-1 150 hab/ha 1,00 0 1,00
ND-1 100 hab/ha 1,00 +0,05 1,05
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Ajuste por Ubicación (Apu):
De igual manera efectuaremos este ajuste directamente en la tabla de

homogeneización, asignando puntos de valoración a cada uno de los referenciales
presentes en la muestra, por la menor o mayor importancia de su ubicación con
respecto al inmueble en estudio.
Tabla de Ajustes de las Ofertas de Venta Inmuebles Residenciales
HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA
Sup. VU Base Ajustes VU Actual

R Monto Bs.
m² Bs/m² Apc Apn Aps Apz Apu Bs/m²
1 492.158.875,00 3.558 1.230.397,19 0,754 0,15 1,00 2,088 0,294 851.675,40

2 530.017.250,00 2.500 876.061,57 0,754 0,15 1,00 1,929 0,395 752.537,82
3 567.875.625,00 3.558 2.244.567,69 0,754 0,15 1,00 2,088 0,185 977.655,57
4 643.592.375,00 3.558 1.349.250,26 0,754 0,15 1,00 2,088 0,316 1.002.243,66
5 908.601.000,00 326 5.047.783,33 0,754 0,15 0,95 1,220 0,165 1.089.728,33
6 1.022.176.125,00 500 2.044.352,25 0,754 0,15 1,00 1,343 0,418 1.293.470,28
7 1.135.751.250,00 310 4.772.064,08 0,754 0,15 1,05 1,206 0,221 1.506.194,83
8 4.543.005.000,00 561 19.088.256,30 0,754 0,15 0,95 1,378 0,057 1.614.437,49
Σ= 9.087.943,38
X= 1.135.992,92
7. COSTO DE REPOSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El costo de reposición de la edificación presente sobre la parcela de terreno lo

determinaremos fundamentados en la elaboración de un presupuesto de obra prototipo
equivalente, actualizado a la fecha del avalúo y adecuado a las características
particulares de la edificación en estudio, a partir del cual podremos aproximarnos al
costo real de reposición considerando el tipo de construcción predominante.
Para ello analizaremos el costo de reposición de la construcción para el mes de

Marzo de 2020, al cual imputaremos todos los ítems que intervienen en la
determinación del valor unitario respectivo, utilizando para ello información
representativa de presupuestos prototipos de obra con utilidad equivalente, construida
con materiales modernos y de acuerdo con las normas, diseño y distribución actuales;
aplicando el desglose de los costos directos globales aproximados de cada partida, en
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TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

función de la incidencia expresada en porcentajes que pueda ejercer cada elemento

integrante de la construcción, adicionando igualmente los costos indirectos
correspondientes a 1) Gastos de Inversión: Proyecto, Permisología e Impuestos; 2)
Gastos Generales: Inspección, Promoción y Venta, Seguros; 3) Incorporaciones:
Financiamiento, Ajuste por Obra, Ajuste por Utilidad Empresarial y Ajuste por
Imprevistos.
Los porcentajes asignados a cada partida son producto de cálculos propios,

reforzados con consultas efectuadas tanto a profesionales del ramo de la construcción
así como a la consulta de material de investigación como la Evolución de Costos de
Construcción editado por PROMERCA CONSULTORES y DATAINCO, C.A.; en
cuanto a la tasa de financiamiento utilizada nos hemos apoyado en la Tasa Activa
estipulada por los seis (6) principales Bancos Comerciales y Universales del país,
publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) para el mes de Febrero de 2020.
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TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

Presupuesto de Obra Prototipo:

EDIFICACIÓN RESIDENCIAL
Tipo de Construcción: Calidad: Superficie:
UNIFAMILIAR TRADICIONAL DOS PLANTAS MEDIA/ALTA 115,00 m²
Descripción General de la Obra
Uso: Residencial
Estructura: Fundaciones directas de concreto armado. Instalaciones Sanitarias:
Puntos de aguas blancas en HG y aguas negras en PVC. Paredes de bloques de arcilla
cocida. Revestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos, y tablillas de arcilla en
fachadas. Techos: Tejas criollas sobre losa nervada. Pisos: Pavimento de concreto
Características: acabado en obra gris. Piezas Sanitarias sin instalar. Ventanas y Puertas: Sin instalar.
Electricidad: Tubería EMT sin cableado, equipos y accesorios sin instalar. Carpintería:
Sin instalar. Herrería y Cerrajería: Rejas protectoras en ventanas. Impermeabilización
en caliente en losa inclinada, pintura de caucho en paredes y esmalte en elementos
metálicos. Obras Exteriores: Drenajes de aguas de lluvia en canales y tubería PVC.
Ambientes : Sala, comedor, cocina, sala de baño para visitas, lavandero, 3 habitaciones y 3 baños.
INCIDENCIA COSTOS DIRECTOS INCIDENCIA COSTOS INDIRECTOS
Partidas % Bs. Item % Bs.
Trabajos Preliminares 0,92 4.777.692,47 GASTOS DE INVERSIÓN
Infraestructura 9,16 47.569.198,99 Estudio de Suelo - -
Superestructura 16,66 86.517.778,94 Proyecto 2,00 10.386.287,99
Instalaciones Sanitarias 8,15 42.324.123,55 IVA por Item anteriores 12,00 1.246.354,56
Instalaciones Eléctricas 7,56 39.260.168,60 Permisología 3,00 15.579.431,98
Cubierta de Techo 8,36 43.414.683,79 Impuestos 1,50 7.789.715,99
Paredes 7,91 41.077.768,99 Total Gastos de Inversión Bs. 35.001.790,52
Revest. y Acabado Interno 3,20 16.618.060,78 GASTOS GENERALES
Revest. y Acabado Externo 1,09 5.660.526,95 Inspección 3,00 15.579.431,98
Pavimento 9,18 47.673.061,87 Promoción y Venta 5,00 25.965.719,97
Carpintería 0,65 3.375.543,60 IVA por Item anteriores 12,00 4.985.418,23
Herrería 10,64 55.255.052,10 Seguros 3,00 15.579.431,98
Cerrajería 0,52 2.700.434,88 Total Gastos Generales Bs. 62.110.002,17
Impermeabilización 2,98 15.475.569,10 INCORPORACIONES
Pintura 1,66 8.620.619,03 Financiamiento 5,84 49.854.182,35
Vidrios 0,54 2.804.297,76 Ajuste por Obra 10,00 51.931.439,94
Piezas Sanitarias 0,89 4.621.898,15 Ajuste por Utilidad 20,00 103.862.879,89
Otros Equipos 4,69 24.355.845,33 Ajuste por Imprevistos 5,00 25.965.719,97
Obras Exteriores 4,35 22.590.176,38 Total Incorporaciones Bs. 231.614.222,14
Varios 0,89 4.621.898,15 TOTAL COSTOS INDIRECTOS BS. 328.726.014,84
TOT. COSTOS DIRECTOS Bs. 100,00 519.314.399,43 COSTO TOTAL DE REPOSICIÓN BS. 848.040.414,26
COSTO DE REPOSICIÓN BS/M2. 7.374.264,47
15
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8. DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El costo de reposición resultante del estudio debe ser corregido con un factor de
depreciación por Edad y Estado de Conservación, para lo cual usaremos el método
de depreciación de edificaciones de Roos-Heidecke, el cual se resume en la siguiente
formula:
D = Vr – [(Vr – vr) * {d+ [(1 – d) * c]}]
Donde:
D = Valor depreciado
Vr = Valor de reposición
vr = Valor de rescate (10 % de Vr)
d = Formula de Roos
c = Coeficiente de Heidecke
Edificación Residencial Unifamiliar (CASA Nº 7):
Datos:
Vr(Media/Alta) = 7.374.264,47 Bs/m²

Vr(Media/Media) = 3.687.134,24 Bs/m² (50% de Vr(Media/Alta)
vr = 368.713,42 Bs/m²
Edad Efectiva = 2 años
Vida Útil Probable = 100 años
d= [(2÷100) + (2÷100)²] * ½ = 0,0102
Estado de Conservación = Normal Bueno
c= 2,520% = 0,0252
Procedimiento:
D = 3.687.134,24 – [(3.687.134,24 – 368.713,42) * {0,0152 + [(1 – 0,0102) * 0,0252]}]
D = 3.570.513,17 Bs/m²
16
TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

9. AVALÚO DEL INMUEBLE
CASA Nº 7:
Item PU Bs/m² PU Dep. Sup. m² Valor Bs.
TERRENO 1.135.992,92 898.138,63 134,81 121.078.068,60
EDIFICACIÓN 3.687.134,24 3.570.513,17 134,13 478.912.931,40
Total Avalúo del Inmueble Bs. 599.991.000,00
Son: “QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS

NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS”.
17
TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

10. CONCLUSIÓN
Quien suscribe el presente informe técnico de avalúo, Perito Avaluador

suficientemente autorizado para actuar con tal condición conforme a la
documentación legal que me acredita, concluyo que para la presente fecha 16 de
Marzo de 2020, el valor atribuible al inmueble residencial unifamiliar situado en la
calle Central CASA Nº 7 de las “Residencias Villas de Guaracarima” ubicada en la
Calle Aragua de la Urbanización Guaracarima de la ciudad de La Victoria,
jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, es el siguiente:
Son:“Quinientos Noventa y Nueve Millones Novecientos Noventa

y Un Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 599.991.000,00)”.
Dicho valor constituye una opinión razonada, fundamentada en el presente
informe técnico de avalúo, elaborado conforme a metodologías esencialmente
objetivas y de aceptación universal; que de ninguna manera representa el último
bolívar obtenible por el inmueble, sino el valor de mercado debidamente justificado sin
elementos que pudieran haber alterado en lo más mínimo el resultado del presente
avalúo.
La Victoria, Marzo 16 de 2020.
SAPROVE

SOCIEDAD
DE AVALUADORES
PROFESIONALES

DE

C. I. N° V- 4.999.386 Superintendencia de la Actividad Aseguradora SUDEASEG N° I-441
RIF. N° V-04999386-9 Asociación de Tasadores de Aragua ASOTARAGUA N° 030
Agrotécnico N° AF-1594 Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras SUDEBAN N° P-803
Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria FOGADE N° N-0832
Registro Nacional de Consultores SENCAMER Nº REC 22.149
Superintendencia de Bienes Públicos SUDEBIP N° 0000133-13
Sociedad de Avaluadores Profesionales de Venezuela SAPROVE Nº 129
Registro Nacional de Contratistas R.N.C. Nº 1284679049993869189
Registro Único de Actividades Económicas RUPDAE Nº 8345359989125788294
Dirección Fiscal: Calle Carabobo N° 4-PB, Sector Casco Central, Las Tejerías Estado Aragua
AFSF/nades/Word/AvalúosGeneral:20-0316CasaNº7ResidenciasVillasdeGuaracarima
18
TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

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AGROTÉCNICO AVALUADOR

PROYECTOS DE VALUACIÓN Y CATASTRO

Elaborado por: Solicitador por:

La Victoria, Marzo 16 de 2020

La Victoria, Marzo 16 de 2020

Me permito su atención en la oportunidad de presentarle para su debido conocimiento y

Agrt° Adnán Francisco Sandoval Fonseca

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Expediente N°: 20-0316

Solicitado por: Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ

Propietario del Inmueble: Sr. DAVID ARNAUDA LÓPEZ

Elaborado por: Agrt° Adnán Francisco Sandoval Fonseca

Inmueble: EDIFICACIÓN RESIDENCIAL situada en la calle Central

Número Catastral: 05-02-00-23-00-07-003-CA07

Fecha: Marzo 16 de 2020

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

1. Aspectos Generales Objeto del Avalúo

2. Aspectos de Localización Situación

3. Aspectos Legales Documento de Compraventa del Inmueble

4. Aspectos de Urbanismo Características del Terreno

5. Características del Vehículo Ficha Técnica

6. Metodología del Avalúo

7. Estudio de Referenciales Inmobiliarios Homogeneización

8. Estudio de Referenciales de Vehículos Precios de Venta

9. Depreciación del Inmueble

10. Factores de Ajuste del Vehículo

11. Avalúo de los Bienes Vivienda Unifamiliar

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

Quien suscribe, Adnán Francisco Sandoval Fonseca, venezolano, mayor de edad,

1. Que el presente informe técnico de avalúo es el resultado de la aplicación de

2. Que no he omitido ni exagerado conscientemente ningún elemento importante

3. Que no he tenido ni tengo intereses directos o indirectos relacionados con el

4. Que en mis actuaciones como Perito Avaluador no ha influido otro sentimiento

5. Que las cifras y datos obtenidos en las diligencias practicadas directamente en

6. Que no prejuzgo sobre la titularidad y propiedad de los bienes tasados.

La Victoria, Marzo 16 de 2020.

Agrt° Adnán Francisco Sandoval Fonseca

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

Objeto del Avalúo:

El objeto del presente informe técnico es el de determinar el VALOR ACTUAL

El inmueble está constituido por una edificación de 2 plantas destinada a uso

La inspección se llevó a cabo en el transcurso del día jueves 12 de marzo de 2020,

a) Localización y vías de acceso

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

El inmueble se encuentra situado en la calle Central CASA Nº 7 de las

Las “Residencias Villas de Guaracarima” donde se localiza el inmueble objeto del

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

Documento de Propiedad del Inmueble:

El inmueble es propiedad del ciudadano DAVID ARNAUDA LÓPEZ, titular de la

Linderos Generales del Inmueble Según Documento:

Norte: En 12,10m con casa Nº 9 de la Urbanización

Sur: En 12,10m con casa Nº 5 de la Urbanización

Este: En 11,16m con calle Central de la urbanización

Oeste: En 11,16m con parcela Nº 9 de la Urbanización Guaracarima de la ciudad

Continúa en la página siguiente…

TELEFONOS: 0244-334.15.80 / 0414-490.18.82 / 0426-206.79.78

Características del Terreno:

Zonificación: AR-2 C-2 (ÁREAS RESIDENCIALES COMPATIBLES CON

Superficie Documental: 134,81 m²