Universidad Centroamericana José Simeón Cañas

Materia: Vivienda.

Investigación:
Oferta y financiamiento de la vivienda en El Salvador.

Docente: Patrica Fuentes Arq. Mtra.

Presentan:
Grupo 1
Eduardo Rene Recinos Majano N°00154817
Jose Armando Gonzalez Andino N°00071716
Jose Efrain Quintanilla Hernandez N°00111717
Rodrigo Antonio Cornejo Perez N°00023818
Stephanie Guadalupe Mejia Guevara N°00369516

Entrega: Viernes 18 de junio del 2021

CRÉDITOS

INVESTIGACIÓN Y REDACCIÓN:
Eduardo Rene Recinos Majano
Jose Armando Gonzalez Andino
Jose Efrain Quintanilla Hernandez
Rodrigo Antonio Cornejo Perez
Stephanie G. Mejia Guevara

AGRADECIMIENTOS ESPECIALES A LA DOCENTE:

Arq. Patricia Fuentes de Zetino

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 ÍNDICE
Capítulo I
1. Introducción………….………………………………………………………….….....4
2. Antecedentes generales de la oferta de vivienda en El Salvador…….…….….……....5
2.1Vivienda Adecuada……………………………………………………..….....6
2.2 Tenencia de Vivienda en El Salvador…………………………………..…....6
2.3 Servicios Básicos…………………………………………………….….........7
2.4 Materiales de Construcción………………………………………….......…...8
2.5 Ingresos económicos………………………………………………....….…....9
2.6 Oferta y acceso de vivienda……………………………………….……..….10
3. Características de la oferta de vivienda………………………….................…..….…12
3.1 Tipología de vivienda………………………………………………….…....13
3.2 Tipología de Servicios y Equipamientos………………………………........15
3.3 Grupos de población…………………………………………....……….…..16
3.4 Ubicación de la oferta……………………………………………...…….….17
3.5 Costo…………………………………………………………………...…....17
3.6 Productores Inmobiliarios…………………………………………………...18
4. Selección de la vivienda de acuerdo con expectativas de vida…....…..…..……….....19
Capítulo II
5. Características del financiamiento y subsidio……………………………………..….20
5.1 Instituciones crediticias…………………………....…………………….…..20
5.2 Líneas y programas de crédito…………………………………………...….36
5.3 Formularios y requisitos a cumplir ………………………………………....36
5.4 Grupos de población sujetos a créditos……………………………………...37
5.5 Cuotas vrs. vivienda…...…………………………………………………….38
5.6 Plazos....…………………………………………………………………......39
5.7 Condiciones de estabilidad laboral y capacidad adquisitiva exigibles ……...39
6. Selección de la vivienda de acuerdo con mi capacidad adquisitiva………………......40
7. Conclusiones …………………………………………………………………….…...41
8. Referencias Bibliográficas……………………………..…………………………......43
9. Anexos…………………………………………………………………………...........45

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1. Introducción

En el siguiente trabajo se presentan en un primer capítulo los resultados de la investigación

acerca de las características de la oferta de vivienda en El Salvador y los antecedentes de
esta. Entre los resultados más relevantes de la investigación destaca la dificultad que
enfrentan aquellas personas con salario mínimo para tener acceso a una vivienda digna,
evidenciando que la oferta de vivienda adecuada en el país no es asequible para todas las
personas. También se plantea la situación a la cual se pueden enfrentar las personas cuando
deciden optar a una tipología de vivienda, en donde se encuentran con distintas
problemáticas cualitativas de los servicios básicos deficientes, tales cómo agua,
electricidad, drenaje de aguas residuales y materiales, imposibilitando un correcto
funcionamiento integral de la vivienda e incumpliendo los requerimientos básicos para que
esta cumpla con las condicionantes que determinan una vivienda adecuada.
Posteriormente se presenta un usuario el cual tiene diferentes requerimientos para poder
escoger su vivienda y de ellos se proponen 3 tipología de vivienda, dando a conocer la
información de cada una; para terminar este capítulo con la selección tentativa de uno de
los 3 casos expuestos.
En el segundo capítulo se tratan temas económicos para la posible adquisición de una
vivienda en El Salvador, abordando las características del financiamiento y subsidio. Se
exponen diferentes instituciones públicas y privadas con sus respectivos requerimientos
para poder optar a un crédito de vivienda, adjuntando los máximos de prestación porcentual
o directamente monetario al que se puede acceder. Junto a lo anterior se presentan posibles
plazos de pago del crédito a optar el cual ya daría un margen del nivel de endeudamiento
que podría alcanzar una persona al obtener uno de estos.
Finalmente abordaremos la selección de vivienda después de haber evaluado los aspectos
cualitativos y cuantitativos; y conclusiones de todo lo investigado al sobre las ofertas de la
vivienda en El Salvador.

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Objetivo general

● Identificar la oferta y las condiciones de financiamiento de la vivienda formal en El

Salvador, para así poder exponer algunas de las opciones “factibles”en el mercado
de vivienda.

Objetivo Específicos

1. Comprender la oferta de la vivienda en El Salvador, (actores, tipologías, ubicación,

costos), mediante una investigación virtual.
2. Analizar la demanda de vivienda en El Salvador, (actores, subsidios, formas de
financiamiento, ubicación, costos, requisitos), por medio de una investigación
virtual y telefónica a los distintos actores.

5
2. Antecedentes generales de la oferta de vivienda en El Salvador

2.1 Vivienda adecuada

En este apartado se presentan los antecedentes generales de la oferta de vivienda en El
Salvador, con el fin de comprender su funcionamiento en los últimos años.

“La vivienda adecuada está reconocida como un derecho humano” (ONU-Hábitat, 2019)
Partiendo de lo anterior, es posible pensar que todas las personas tienen acceso a una
vivienda adecuada debido a que es un derecho según acuerdos internacionales, sin embargo
esto está lejos de ser la realidad en muchos países de América Latina y El Carible. El
mercado de vivienda formal en El Salvador cuenta con ofertas de viviendas que no son
asequibles para una persona que cuente con un salario mínimo, menos si cuenta con un
trabajo informal.

Para hablar de los antecedentes de la oferta de vivienda en El Salvador primero es necesario

abordar algunos conceptos que ayuden a comprender mejor las características de una
vivienda adecuada. Según ONU-Hábitat (2019), las siete características de una vivienda
adecuada son:

1. Seguridad de la tenencia
2. Disponibilidad de servicios materiales, instalaciones e infraestructura
3. Asequibilidad
4. Habitabilidad
5. Accesibilidad
6. Ubicación
7. Adecuación cultural

2.2 Tenencia de vivienda en El Salvador

Las siete características antes mencionadas son las que deberían regir la oferta de vivienda
para que todas las personas puedan acceder a este derecho humano, sin embargo está lejos
de ser la realidad en nuestro país. Según la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples
(2019) se estima que la cantidad de hogares a nivel nacional asciende a 1,938,530, de estos

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el 51.7% de hogares cuentan con su vivienda en calidad de propiedad y el 13.2% la
alquilan. Si fragmentamos el parque habitación entre lo urbano y lo rural, se estima que
sólo el 49.5% de los hogares en el área urbana son propietarios de sus viviendas, y el 55.5%
de los hogares en la zona rural (EHPM, 2019). Con base en lo anterior podemos afirmar
que 978,958 hogares en el área no son propietarios de sus viviendas, más de la mitad de
hogares del área urbana a nivel nacional. Otro dato importante que arrojó la Encuesta de
Hogares de Propósitos Múltiples (2019) es el porcentaje de hogares que viven en
hacinamiento, con un 40.5% de hogares, lo que implica un total de 785,105 hogares que
viven en estas condiciones.

2.3 Servicios Básicos

Los servicios básicos en la vivienda son muy importantes para el entorno en el que las
personas interactúan y se desarrollan. Estos servicios con los que deben contar las viviendas
son: servicio de electricidad, acceso al agua potable, disponibilidad de servicio de drenaje y
combustible para cocinar en la vivienda. En el Salvador el 19.6% de hogares no tiene
acceso al servicio agua potable, lo cual significa que es un aproximado de 379,952 hogares
(EHPM, 2019). El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) considera la
ausencia de los servicios de agua, electricidad y drenaje como parte del déficit cualitativo,
siendo éstos partes de las características de una vivienda adecuada y elementos inamovibles
en las ofertas de vivienda en el país. Cuando los precios de las viviendas no son
alcanzables, las personas optan por el sector de vivienda informal, sector en el que la
mayoría de características de la vivienda adecuada no se cumplen.

El Anteproyecto de Ley de Vivienda De Interés Social (ALVIS) promovido por

FUNDASAL y las cooperativas de vivienda buscaba velar por el cumplimiento de una
vivienda digna en los ámbitos cualitativos del rubro.

Menciona:

Artículo 3: La vivienda de interés social será para familias con ingresos menores o iguales
a los cuatro salarios mínimos mensuales. Estas viviendas deberán cumplir estas
condiciones:

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 - Contar con agua potable, energía eléctrica, drenajes de aguas lluvias, aguas negras y
residuales.
- Estar próxima a servicios urbanos como clínicas, escuelas, mercados, zonas verdes
y recreativas, etc.

Contar con los servicios eleva el bienestar de las personas y su calidad de vida con el
propósito de un mejor futuro para los ocupantes y sus familias. La infraestructura y los
servicios básicos contribuyen de manera significativa al funcionamiento integral de la
vivienda adecuada.

2.4 Materiales de Construcción

Según el Censo de Población y Vivienda del año 2007 de El Salvador; el 19.38% de las
viviendas están construidas de materiales de tierra, de las cuales está constituido por un
número de 266,114 viviendas en el país, esto a nivel rural y urbana, con mayor índice en las
zonas rurales donde abarca un porcentaje del 70% de las viviendas. De acuerdo a los
registros del Censo de Población y Vivienda, los departamentos de San Salvador y Santa
Ana presentan mayor cantidad de viviendas en este tipo (FUNDASAL, 2018). Esto último
indica un alto déficit cualitativo debido a la carencia de servicios básicos y a la falta de
materiales aptos para la construcción de viviendas, cómo consecuencia al no poder optar
por estos últimos, produce el deterioramiento de la calidad de vida de las personas, en
especial de la niñez en desarrollo y de personas adultas mayores. Según la Encuesta de
Hogares de Propósitos Múltiples (2019), el material predominante para la construcción de
paredes a nivel nacional, representa el 77.1% son de concreto mixto y el 12.4% de adobe y
bahareque. Existe una reducción moderada de parte del porcentaje del material hecho de
adobe y tierra con respecto al Censo de Población y Vivienda del año 2007, constatando
una reducción del 7% del empleo de este material. Se incrementó el uso del concreto mixto
(bloque de concreto, concreto moldeado, paredes prefabricadas, sistema mixto) en el área
urbana, llegando a un 87.6% en uso concreto mixto, y en el área rural, a un 59.1%,
alcanzado más expansión en su utilización con respecto al año 2007. (EHPM, 2019).

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La industria de la construcción e instituciones financieras gubernamentales y no
gubernamentales tales como (bancos nacionales y privados, Fondo Social para la Vivienda,
Fondo Nacional Vivienda Popular, Habitat para la humanidad, etc.), han incidido en el
aumento de viviendas de material de concreto o similares, además de generar un 46% en la
inversión total y generar más empleo (ONU-Habitat, 2013). Los materiales que emplean las
instituciones que financian la construcción de viviendas nuevas, a través de crédito (Fondo
Social para la Vivienda y Hábitat para la Humanidad), son el bloque de concreto, techo de
lámina metálica y piso de baldosas rústicas, lo cual ayuda a disminuir el déficit cuantitativo
produciendo más viviendas y con materiales básicos para solventar el déficit cualitativo.

2.5 Ingresos Económicos

El ingreso monetario de la población del país está regido por distintos factores que llegan a
afectar de manera directa o indirecta la calidad de vida de las personas, lo cual hace que sea
una variable indispensable al momento de acceder a una oferta de vivienda. Al respecto
podemos mencionar la tasa de desempleo, en el 2019 la cantidad de personas desempleadas
ascendía a 196,747, de los cuales el 62.9% reside en el área urbana (EHPM, 2019).

A nivel nacional, hasta el 2019, el promedio salarial era $344.29. Los hombres perciben un
salario promedio de $373.40 y las mujeres $306.11, lo anterior implica una diferencia
salarial de $67.29 (EHPM, 2019). Otro factor determinante en el promedio salarial a nivel
nacional son los años de estudios aprobados. Para las personas que no cuentan con estudios
su promedio salarial es $201.80, mientras que para las personas con estudios de 13 años o
más es $619.69. La media de grados aprobados a nivel nacional es 8.5, es decir que en
promedio a nivel nacional no se termina la secundaria (EHPM, 2019).

“Las remesas familiares benefician a la economía salvadoreña, y establece que las remesas
han tenido un impacto favorable en nuestra economía, estos flujos de remesas forman
reservas internacionales que han permitido que El Salvador alcance un alto grado de
estabilidad macroeconómica” (Carcach, 2011, p.4).

Se estima que alrededor de un 10% de las remesas del país van destinadas para la vivienda,
esto equivale a unos $391 millones anuales y del PIB un 1.6% (ONU-Habitat, 2013). Según

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a lo antes mencionado, se puede afirmar que las remesas son un ingreso muy importante e
influyente de los últimos años para la población salvadoreña, ya que aportan una cifra
significativa para la obtención de vivienda en el mercado nacional.

Como se ve reflejado en los números anteriores, podemos afirmar que gran parte de la
población no cuenta con estabilidad laboral, hay mucha dependencia de las remesas
familiares y además que el promedio salarial a nivel nacional es muy bajo. Los factores
anteriores generan que para la mayoría de personas salvadoreñas sea inviable poder acceder
a una oferta de vivienda adecuada.

2.6 Oferta y acceso a vivienda

Una de las instituciones más importantes para la adquisición de vivienda en el país es el

Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO), esta ha brindado $276.5 millones en
créditos y $109.7 millones en subsidios, dando créditos a unas 9,968 familias salvadoreñas
hasta el 2013 (ONU-Habitat, 2013). Otra institución clave para el acceso a una oferta de
vivienda es el Fondo Social para la Vivienda (FSV) esta ha brindado $1,879 millones en
créditos para la obtención de vivienda, de estos el 90% han sido otorgados a personas con
ingresos por debajo de cuatro salarios mínimos (ONU-Habitat, 2013).

Rangos de precios que aplican según la normativa nacional para una vivienda de interés
social (ONU-Habitat, 2013):

1. Valor máximo para vivienda de interés social: $15,000.

2. Segundo segmento: $28,500.
3. Tercer segmento: $75,000 como máximo para aplicar con Fondo Social para la
Vivienda.
4. Cuarto segmento: toda vivienda arriba de $75,000.

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“El crédito bancario es una transacción financiera que facilita fondos a los agentes
deficitarios para que puedan realizar las actividades económicas planeadas” (Rodríguez,
2012, p.1).

La estabilidad económica de gran parte de las familias salvadoreñas es poca o nula. De esta
manera, las personas tienen que recurrir a un tipo de financiamiento para poder acceder a
una oferta de vivienda en el mercado, este en muchos casos toma la forma de crédito
bancario. Debido a la inestabilidad económica antes mencionada se generan ciertas
limitantes para poder acceder a las ofertas de vivienda, de las cuales destacaremos una: el
incremento en el precio de la tierra (ONU-Habitat, 2013).

El incremento en el precio de la tierra ha generado que las urbanizaciones con el

equipamiento, infraestructura, asequibles, entre otras características de una vivienda
adecuada, se ubiquen fuera del caso urbano. Estas urbanizaciones se emplazan en lo que
conocemos como ciudades dormitorio, ciudades donde las personas viven aunque sus
actividades económicas y productivas se llevan a cabo en el casco urbano. Esto implica que
las persona utilicen varias horas de su tiempo en movilizarse de su residencia a su lugar de
trabajo o estudio. Lo anterior tiene implicaciones que impactan la vida de las personas y su
tiempo, pero es el costo que asumen para poder tener acceso a una oferta vivienda adecuada
tanto en El Salvador como en otros países de la región (ONU-Habitat, 2013).

Tomando como base todos los datos anteriores podemos tener un panorama amplio sobre la
oferta de vivienda en El Salvador. Cuando más de la mitad de los hogares no cuentan con la
tenencia de su vivienda, significa que el mercado no es asequible. La oferta de vivienda en
El Salvador que cumple con las características necesarias está dirigida hacia una parte la
población que no representa ni el 50%, sólo 33 hogares de cada 100 pueden acceder al
financiamiento en el mercado formal de la vivienda (ONU-Habitat, 2013).

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3. Características de la oferta de vivienda
Para el desarrollo de la siguiente investigación se han seleccionado 3 casos de vivienda,
para las cuales se han tenido en cuenta los siguiente factores:
● Que la vivienda tenga como mínimo una habitación, un baño, un espacio de
lavandería y un lugar donde cocinar-comer-descansar.
● Se busca habitar en una residencial privada o un edificio de apartamentos.
● Que el lugar a habitar sea de fácil acceso vehicular o peatonal.
● Que la vivienda se encuentre en un lugar seguro.
● Que haya espacios donde una persona pueda ejercitarse.
● Que tenga lugares en los cuales pueda haber convivencia vecinal, para poder
favorecer la socialización.
● Que el lugar sea accesible monetariamente, para una persona con una salario
mensual de $600; buscando que la cuota máxima pueda rondar los $250 mensuales
y los plazos de financiamiento sean a largo plazo.

A continuación se presenta una tabla con estimaciones de los descuentos que se le realizan
a una personas que gana $600 mensuales.

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3.1 Tipología de vivienda
En El Salvador se tienen diferentes tipologías de vivienda, las cuales se presentan a
continuación:
● Vivienda unifamiliar: es aquella en la cual habita una sola familia, en El Salvador
está es el 95.7% de viviendas.
● Apartamentos: es una vivienda unifamiliar y vertical de varios pisos, en el país
representa el 1.1% de viviendas.
● Mesón: es el establecimiento o casa independiente que brinda habitaciones para
alquiler para huéspedes o visitantes, representa el 1.3% de viviendas.
● Pieza en casa: es decir una habitación de una casa compartida, representa el 0.9% de
viviendas.
● Casas improvisadas: es una vivienda construida de materiales provisionales y
carentes de servicios básicos, esta última representa el 1% de viviendas. (EHPM,
2019).

● Vivienda unifamiliar: Ciudad Marsella, esta opción cuenta con una habitación
principal, una secundaria, una sala-comedor-cocina, un jardín, un estacionamiento
para 2 carros y un pequeño espacio de lavandería.

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● Apartamento: Tribeca Urban living, se presenta un apartamento sencillo con una
sola habitación, un baño, una sala-cocina, una terraza, un estacionamiento en el
sótano de la torre y un pequeño espacio de lavandería.

● Apartamento: Vento apartamentos, como última opción se presenta un apartamento

de igual forma que el anterior sencillo con una sola habitación, un baño, una sala, un
espacio de comedor-cocina, una terraza, un estacionamiento en el sótano de la torre
y un pequeño espacio de lavandería.

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3.2 Tipología de Servicios y Equipamientos
Ciudad Marsella: presenta como puntos atractivos de su desarrollo urbano una piscina que
la pueden ocupar todos sus habitantes, se tiene la cancha de usos múltiples para el
desarrollo de distintas actividades en donde los usuarios pueden ejercitarse y reservar para
eventos y la parte de juegos infantiles exclusivo para niños menores de 10 años.

● Tribeca Urban living: en su último nivel ofrece un gimnasio, un salón de usos

múltiples y una terraza de estar para todos sus habitantes, además de tener cubos de
trabajo con wifi gratis y sala de estar para los visitantes.

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 ● Vento apartamentos: en un primer nivel cuenta con el lobby el cual sirve para tener
un control de los visitantes; en el último nivel se desarrolla un salón de usos
múltiples versátil para realizar actividades de convivencia con un plus de un terraza
BBQ y un sky deck, para finalizar con un pequeño gimnasio 24/7 para sus
habitantes.

3.3 Grupos de población

● Ciudad Marsella, viviendas familiares de clase media.
● Tribeca Urban Living, apartamentos para personas solteras, acompañadas y
familiares de clase media.
● Vento apartamentos, Apartamentos familiares de clase media.

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3.4 Ubicación de la oferta
● Ciudad Marsella: ubicada en el Km 32 1/2, Carretera a San Juan Opico. A esta
residencia se puede acceder en bus utilizando las rutas 108 o 41 que pasan por el
sitio cada 1-2 horas y de igual forma se puede llegar en automóvil; el lugar está
ubicado a 1 hora del centro de San Salvador yéndose por la carretera panamericana
sin tráfico.
● Tribeca Urban living: Avenida Los Espliegos, Calle Los Duraznos, polígono 5 Lote
25-26. Colonia San Francisco, San Salvador. A los apartamentos se puede llegar en
autobús con las rutas 27,34 y 42 B pasando estas cada 10-15 minutos y además se
puede llegar en automóvil, está a 6 minutos del centro de San Salvador sin tráfico,
desplazándose por el Bulevar Arturo Castellanos.
● Vento apartamentos: Colonia Utila, 11 avenida sur y, 8 Calle Ote, Santa Tecla. Se
puede acceder por la ruta de bus 101 pero saliendo de San Salvador con la ruta 42,
también se puede llegar en automóvil por la ruta panamericana; se encuentra a 21
minutos del centro de San Salvador sin tráfico.

3.5 Costo
● Ciudad Marsella: Ciudad Marsella está hecha para personas con ingresos familiares
de, al menos, $720. Los precios de las casas varían entre los $30,835.97 y
$39,999.94.(Quintanilla, 2021). Cuotas desde $155-$607 mensuales, precios
proporcionados por la inmobiliaria. Por llamada del 28/04/2021 se comunicaron con
José Quintanilla haciéndole saber que si no cotiza AFP tendría una cuota de $216
mensuales por 25 años, dando una prima del 8 % más una cuota de $217.54 y que si
este cotiza AFP la cuota sería de $155 mensuales por los mismos 25 años. Los dos
casos son para una vivienda de $29,999.23. Al final en 25 años esta vivienda
quedaría en $64,800 si no se cotiza AFP y en $46,500 si el AFP es cotizado; todo lo
anterior siendo proporcionado por el FSV, haciendo hincapié que para aplicar a esta
vivienda se necesitan unos ingresos mínimos de $550. (ver anexo 1)
● Tribeca Urban Living, apartamentos desde $99,600-$161,200, precios
proporcionados por la inmobiliaria.* (ver anexo 2)

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 ● Vento apartamentos,$169,413-$170,469.54, precios dados por la inmobiliaria de los
apartamentos disponibles.*(ver anexo 3)

*Por ser la misma inmobiliaria se dio la cifra de $5000 para reservar un apartamento, se
necesita pagar el 10% de prima en 15 meses como máximo, el financiamiento dependerá
de distintos bancos, las cuotas rondan entre $650-$700 dependiendo del apartamento, pero
necesitandose ingresos de $1,800 libres de deudas para optar a un crédito con alguno de los
bancos que intervienen en estos préstamos y ellos después de estos definirían plazos
mínimos para poder pagar dicho crédito.

3.6 Productores inmobiliarios

Empresas más prestigiosas que construyen en El Salvador:
● Salazar Romero: es una empresa constructora de viviendas tipo residencial para
clase media. Hasta la fecha ha construido más de 30,000 viviendas a lo largo de sus
20 años de experiencia en el país.
● Grupo Roble: empresa que se identifica por sus modernos estilos arquitectónicos y
finos acabados, entre sus más famosos proyectos se encuentran: Torre El Pedregal,
Miramar, La Hacienda, etc.
● Inversiones Bolivar: desarrollan proyectos inmobiliarios en su mayoría vivienda en
altura, por ejemplo: Torres 105 Campestre, Torre 525 Avenida La Capilla, Torre
Alisios 115, entre muchos nuevos actualmente.
● Concorda: empresa que desarrolla proyectos para clase alta, por ejemplo:
residencial Palmira, residencial Marsella, viviendas del complejo habitacional Santa
Rosa, etc.

Productores inmobiliarios para viviendas seleccionadas

● Ciudad Marsella, Global Developers.
● Tribeca Urban Living, Alpha Inmobiliaria.
● Vento Apartamentos, Alpha Inmobiliaria.

18
4. Selección de la vivienda de acuerdo con expectativas de vida
Se ha seleccionado la residencia de Ciudad Marsella, debido a que es la que cumple con las
siguientes expectativas de vida:
● Que la vivienda tenga como mínimo una habitación, un baño, un espacio de
lavandería y un lugar donde cocinar-comer-descansar.
● Se busca habitar en una residencial privada o un edificio de apartamentos.
● Que la vivienda se encuentre en un lugar seguro.
● Que haya espacios donde una persona pueda ejercitarse.
● Que tenga lugares en los cuales pueda haber convivencia vecinal, para poder
favorecer la socialización.
● Que el lugar sea accesible monetariamente, para una persona con una salario
mensual de $600; buscando que la cuota máxima pueda rondar los $250 mensuales
y los plazos de financiamiento sean a largo plazo.
Siendo la facilidad de movilización al lugar la única que no se cumple, porque de las 3
opciones es la que se encuentra más alejada, pero es la que ha ofrecido mejores opciones de
financiamiento y nos permite fácilmente acceder a un crédito con una mensualidad más
baja al que se había planteado al inicio.

19
 CAPÍTULO II

5. Características del financiamiento y subsidio

Las instituciones financieras privadas y estatales, juegan un papel importante en el
financiamiento y acceso a vivienda. Para finales del año 2012, los bancos privados,
estatales y asociaciones de créditos, disponían de un valor de US$2,192 millones para el
acceso a créditos de vivienda; y en rubro de construcción, con US$373 millones para casa
nueva o remodelación. Las instituciones no gubernamentales como FUNDASAL, HPH,
entre otras, permiten el financiamiento a crédito de viviendas, mejoramiento de las mismas
y la introducción a servicios básicos, para personas o familias que cuenten únicamente con
un salario mínimo, por lo cual no pueden acceder a créditos bancarios, siendo estas
instituciones una alternativa para acceso a una vivienda adecuada (ONU-Habitat, 2013).

5.1 Instituciones crediticias

Instituciones crediticias privadas

● Banco Agricola
Banco Agrícola brinda créditos hipotecarios para personas asalariadas, el monto del crédito
al que se puede aplicar está sujeto a los ingresos familiares, teniendo la opción de aplicar a
un crédito mancomunado, es decir, aplicando con otra personas para adquirir un crédito
más alto. Este banco también cuenta con un programa llamado “Mi Casa Banco Agrícola”,
programa de crédito donde se encuentran opciones de vivienda de proyectos con los que ya
se cuenta con financiamiento aprobado si la persona cumple con los requerimientos
necesarios (Banco Agrícola, 2021).

Documentación necesaria:
- DUI y NIT.
- Solicitud de crédito llena y firmada.
- Declaración jurada llena y firmada por cliente y ejecutivo.
- Solvencia tributaria para montos mayores a $30,000.00.

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 - Constancia de salarios con descuentos, deducciones de ley, cargo y fecha de ingreso
o tiempo de servicio.
- Constancia de empleo anterior si el tiempo en el empleo actual es entre 6 meses y 1
año.

● Banco de América Central

Banco de América Central (CREDOMATIC) facilita a los usuarios un crédito para que se
pueda adquirir una vivienda nueva, en un plazo de 30 años, coincidiendo con el tiempo
estipulado que la mayoría de inmobiliarias proyecta para el pago total de la vivienda.
Proponiendo sus propios beneficios y condiciones como parte del programa del crédito.
Con una tasa de interés del 6.75% y hasta el 90% de financiamiento. Como condición de
préstamo se presenta el requerimiento de una prima del 10%, que la vivienda tenga un costo
mínimo de $90,000 hasta $350,000 (Banco de América Central, 2021).

El formulario a completar para crear una solicitud de crédito hipotecario es bastante

sencillo, iniciando por la información personal y la información de contacto, agregando una
imagen del DUI, NIT y una constancia de ingresos para corroborar los datos y asegurar que
se cumple con los requisitos mínimos a considerar:

- Ingresos mayores a US$700.

- Estabilidad laboral mínima de 1 año.
- Edades entre 24 y 60 años.
- Buen manejo de récord crediticio.
- Constancia laboral o boleta de pago si es asalariado.
- Profesionales Independientes IVA últimos 6 meses y renta último año.

● Banco Cuscatlán
Banco Cuscatlán permite el acceso a una línea de crédito para la compra de vivienda. Esta
institución permite beneficios tales cómo: hasta un 90% de financiamiento de la vivienda,

21
hasta 30 años plazo de crédito de la vivienda, valúo del inmueble a adquirir. Por otra parte
los requisitos son: ser asalariado profesional, ingresos mensuales mínimos de US$750,
tener un rango de edad entre los 18 años y 65 años máximos (Banco Cuscatlán, 2021).
Documentación necesaria:
- DUI y NIT.
- Constancia de Sueldo y Estado de Cuenta de AFP de los últimos 6 meses para
empleados o detalle de ingresos mensuales y lista de bienes para comerciantes.

● Banco Azul
Banco Azul el crédito hipotecario azul te brinda el monto que necesitas para comprar tu
casa. Estos tienen beneficios con atención y asesoría personalizadas, un financiamiento de
hasta un 90% del valor del inmueble o valuó, cuentan con un seguro de deuda y seguro de
daños que cubre las pérdidas y daños que afecten a los bienes asegurados (Banco Azul,
2021).

Documentación necesaria:
- DUI y NIT.
- Ingresos mínimos mensuales personales o familiares de USD 800.00.
- Recibo de agua, luz o teléfono con no más de 45 días desde su emisión.
- Contar con un buen récord crediticio.
- Información de la vivienda que deseas adquirir.

● Banco Davivienda
Banco Davivienda brinda 4 tipos de créditos enfocados en vivienda, los cuales son:
vivienda nueva, vivienda usada, construcción de vivienda y terreno. Pero para fines de la
investigación se procederá a proporcionar la información de vivienda nueva y usada.
Vivienda nueva: un plazo de hasta 30 años y se cubre el 90% del valor de la garantía. Para
precalificar deberá tener la documentación DUI, NIT, Comprobante de Ingresos y
Autorización para Consultar Buró Crediticio (Banco Davivienda, 2021).

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Requisitos generales:
DUI y NIT.
Recibo de servicios (agua o luz) en caso que la dirección de residencia actual difiera con la
del DUI
Documentación de Ingresos
Asalariado:
- Constancia de salarios con descuentos, deducciones de ley, cargo y fecha de ingreso
o tiempo de servicio.
- Constancia de empleo anterior si el tiempo en el empleo actual es entre 6 meses y 1
año.
- Estado de Cuenta AFP o Declaración de Renta.

Pensionado:
- Carné de Pensionado.
- Constancia de Pensión.
- Carta de resolución de pensión.
- Estado de Cuenta AFP.

Comerciante o Profesional Independiente:

- Carné de Contribuyente.
- Declaración de Renta últimos 3 periodos.
- Últimas 6 Declaraciones de IVA (para persona natural).
- Balance General y Estado de Resultados últimos 2 periodos (auditados).

Cuando es Sociedad:
- NIT de Sociedad.
- Escritura de constitución.
- Credenciales vigentes.
- Balance General y Estado de Resultados últimos 2 periodos (auditados).

23
Vivienda usada: un plazo hasta de 25 años, hasta 90% de financiamiento y una cobertura
preferencial en su seguro de deuda/daños al ser contratado con póliza a nombre de Banco
Davivienda Salvadoreño S.A., bajo el respaldo de Davivienda Seguros S.A.

Documentos a presentar
Si es empleado:
- Fotocopia de DUI y NIT.
- Constancia de Salaria con Deducciones.
- Estado de cuenta de AFP o Declaración del Impuesto sobre la Renta.
- Fotocopia de recibo de agua o luz, si dirección difiere con la registrada en el DUI.

Comerciante:
- Fotocopia de DUI y NIT.
- Fotocopia de Carné de Contribuyente.
- Declaraciones de Renta (2 últimos cierres fiscales).
- Fotocopia de las últimas 6 declaraciones de IVA.
- Fotocopia de Escritura de Constitución de la Sociedad, NIT, y Credencial de
Representante Legal.
- Balance General y Estado de Resultados de los últimos 2 años auditados, aplica para
créditos mayores a $40,000.
- Fotocopia de recibo de agua o luz, si dirección difiere con la registrada en el DUI.

Garantía:
- Carta opción venta emitida por el vendedor.
- Croquis de ubicación del inmueble.
- Hoja de solicitud de valúo.
- Fotocopia de Escritura de Compra Venta Inscrita en CNR (Si es vivienda usada).

Documentos a presentar de la garantía:

- Carta Opción Venta.
- Fotocopia de escritura inscrita del inmueble a adquirir.

24
 - Fotocopia de DUI y NIT del vendedor. Si el vendedor tiene el inmueble hipotecado
presentar el saldo de la deuda a cancelar.
- Solicitud de valúo y croquis de ubicación del inmueble a ofrecer en garantía.

Instituciones crediticias estatales

● Banco Hipotecario

Banco Hipotecario permite brindar financiamiento de largo plazo para la adquisición de

vivienda, mejoras, ampliación de uso familiar o traslados de deudas, provenientes de
créditos de vivienda. Pueden aplicar personas naturales que cumplan con las condiciones de
las políticas de crédito (Banco Hipotecario, 2021).

Los beneficios:

- Financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda o valúo.

- La garantía hipotecaria sirve para organizar otros créditos, siempre que se tenga
disponibilidad en el monto de la hipoteca.
- Contratación de seguro de deuda, el cual se hace efectivo al fallecer el deudor.
- Facilidad para realizar sus pagos y consultas al contratar el servicio de E-Banking.

Este crédito se puede invertir en vivienda nueva o usada de uso habitacional, construcción,
mejoras y ampliación de vivienda de uso familiar.

● Banco de Fomento Agropecuario

El Banco de Fomento Agropecuario cuenta con el crédito personal el cual es para diferentes
usos, pero el que interesa para el trabajo es el de financiamiento para vivienda, que es para
compra de vivienda nueva o usada y sino para construcción, remodelación, ampliación y
mejoras de vivienda (Banco de Fomento Agropecuario, 2021).

25
Requisitos generales:
- Ser empleado o realizar alguna actividad empresarial.
- DUI y NIT del solicitante del Crédito y Fiador.
- Recibo de agua o luz.
- Historial de AFP para empleados.

Garantías:
- Firma solidaria (Fiador).
- Fondos de garantía.
- Hipotecaria.

Instituciones crediticias públicas

● Fondo Social para la Vivienda (FSV)
Brinda líneas de crédito dirigidas a vivienda nueva, usada o compra de lotes. También es
posible optar a créditos para reparaciones o ampliaciones (Fondo Social para la Vivienda,
2021).

Documentación necesaria:
- DUI y NIT.
- Copia de Compraventa debidamente inscrita en CNR.
- Croquis de ubicación.
- Certificación Extractada vigente (no más de 60 días).

Programas de crédito:
Casa joven
Perfil de personas sujetas de crédito:
- Jóvenes de 18 a 29 años de edad.
- Contar con actividad económica activa y fuente de ingresos provenientes del Sector
Formal y Sector Informal o ingresos variables (Básico Social o Micro, Pequeño o
Mediano Empresario y/o profesional independiente) o con ingresos en el exterior.
- Tener ingresos mensuales comprobables.

26
Requisitos Generales:
- Cumplir con la documentación y requisitos vigentes para el otorgamiento de crédito
para la adquisición de vivienda nueva y vivienda usada según corresponda.

Requisito Específico:
- Presentar declaración jurada de carencia de vivienda (habitacional).

Documentación:
- Fotocopia del DUI y NIT del solicitante (de preferencia ampliada al 150%).
- Empleados del sector público, Sistema Financiero y AFP’s, presentar únicamente
constancia de sueldo.
- Empleados del sector privado, presentar confirmación de empleo y estado de cuenta
de AFP de los últimos seis meses.

Condiciones crediticias:
- Financiamiento de hasta el 97% del precio de la vivienda o valúo. Se tomará el
informe de menor valor.
- Monto máximo de $150,000.00.
- Plazo de hasta 30 años para sector formal y hasta 25 años para sector informal.
- Financiamiento de gastos de escrituración.
- Derechos de registro de hipoteca adsorbidos por parte del FSV hasta $50,000.00.

Casa mujer
Este programa de crédito va dirigido a mujeres solteras, jefas de hogar, madres solteras,
viudas o divorciadas con hijas o hijos, con una edad que esté en el rango de 26 año a 45
años. Es fundamental que los ingresos familiares o individuales sean menos a $1,000.00.

Condiciones:
- Tasas de interés más baja del mercado.
- Puedes aplicar a las líneas de vivienda nueva, usada y activos extraordinarios.

27
 - Primas del 2% para sector formal y del 5% para sector informal o ingresos
variables.
- Te financiamos hasta el 98% del precio de venta para empleados o el 95% del
precio de venta para empresarios o profesionales independientes
- Financiamiento de gastos de escrituración y registrales.
- El monto máximo a financiar será el resultado de la operación del precio de venta
de la vivienda menos el valor del aporte de la prima por parte del cliente
- Plazo de hasta 30 años para empleados y de hasta 25 años para empresarios o
profesionales independientes
- Financiamiento de vivienda hasta $50,000.00 para empleados y para empresarios o
profesionales independientes hasta $40,000.00.

Requisitos:
- Que no cuente con crédito vigente con el FSV y carezca de vivienda
- Ingresos mensuales verificables, menores a $1,000.00
- Fuente de ingresos: empleados y profesional independiente, negocio propio
- Podrán beneficiarse del Programa Casa Mujer por una sola vez.

Vivienda en altura
El programa vivienda en altura permite que una persona opte a financiamiento para adquirir
un apartamento nuevo o existente.
Condiciones:
- Puedes aplicar a financiamiento para comprar apartamentos en condominios Nuevos
y Usados
- Te financiamos apartamentos desde $50,000.00 hasta $150,000.00
- Te financiamos la adquisición de vivienda nueva en altura, hasta el 95% del precio
de venta para el sector formal o el 92% del precio de venta para el sector informal
- Te financiamos la adquisición de vivienda usada en altura, hasta el 93% del precio
de venta para el sector formal o el 90% del precio de venta para el sector informal
- Plazo de hasta 30 años para empleados y de hasta 25 años para sector informal.
- Te financiamos los gastos de escrituración y registrales.

28
Vivienda social
Brinda la posibilidad de adquirir una vivienda con un precio máximo de $25,000.00,
este programa va dirigido a sectores de la población de escasos recursos.

Aporte y crédito
Sector básico
Brindan financiamiento para trabajadores con negocio propio, personas que se dedican al
comercio, producción y servicios.

Líneas de crédito
- Adquisición de vivienda nueva y usada
- Construcción de vivienda
- Reparación, Ampliación y Mejora
- Compra de Lote
- Traslado de deuda

Requisitos:
- Ingresos de carácter permanente de hasta 4 salarios mínimos
- Dos años de actividad económica o empleo
- Edad entre 18 a 60 años de edad.
- Mantener buenas referencias crediticias
- Ser sujeto de seguro de deuda
- Permitir verificación del negocio o fuente de ingreso
- Documentos a presentar para precalificar:
- Fotocopias legibles de DUI, NIT e ISSS (éste último si lo posee).
- Comprobantes de ingresos, de acuerdo al tipo de actividad económica.

Condiciones:
- Plazos amplios. Financiamiento de hasta $32,200.00 para Vivienda Nueva y Usada.
Hasta $15,000.00 para las demás líneas. Tasas de interés reales y competitivas.
Primas del 10%, 20% ó 30%, según aplique. Condiciones para el pago de prima:

29
 - Prima del 10% a través de un aporte mensual en un período no menor a 3 meses y
no mayor a 18 meses.
- Prima del 20% del valor de la vivienda, más dos referencias crediticias.
- Prima del 30% del valor de la vivienda, sin referencia crediticia.

Sector microempresario y/o profesionales

Dirigido al sector de personas con micro, pequeñas y mediana empresas y/o profesionales
independientes. el financiamiento puede utilizarse para:
- Adquisición de vivienda nueva y usada
- Construcción de vivienda
- Reparación, Ampliación y Mejora
- Compra de Lote
- Traslado de deuda

Requisitos
- Poseer ingresos mayores a los 4 salarios mínimos
- Empresarios y/o inversionistas con más de 2 años de ejercer la profesión o estar en
el negocio, que lleven contabilidad formal y/o declaren impuestos de renta, IVA o
pago a cuenta.
- Edad entre 18 a 60 años de edad.
- Micro o pequeño empresario con más de dos años de estar en el negocio que no
llevan contabilidad formal.
- Profesionales y/o técnicos independientes que posean o no local propio, con más de
un año de prestar sus servicios para una o más instituciones.
- Solvencia de la Hacienda pública para créditos mayores a los $30,000.00

Documentación:
- Fotocopias legibles de DUI, NIT e ISSS (éste último si lo posee).
- Comprobantes de ingresos de acuerdo al tipo de actividad económica, balance
general, estado de resultados, declaración de impuestos sobre la renta del último

30
 año, IVA del último año o pago a cuenta y para profesionales independientes,
constancia de honorarios.

Condiciones:
- Plazos amplios. Te financiamos hasta $150,000.00. Tasas de interés reales y
competitivas. Primas del 10%, 20% ó 30%

FONAVIPO-FSV
Es una institución pública que brinda ayuda económica y facilita el acceso al crédito a las
familias salvadoreñas de más bajos ingresos.. Los ingresos individuales o mancomunados
máximos para poder aplicar son de 4 salarios mínimos ($1,216.68).((Fondo Nacional de
Vivienda Popular, s. f.)

Procedimiento para aplicar:

Las personas que apliquen podrán ahorrar en un período de 3 a 10 meses, el 5% del precio
de la vivienda y posteriormente deberá suscribir un Convenio de Aporte y Crédito (PAC).

Población a beneficiar del sector informal:

Sector básico: para trabajadores con negocio propio, personas que se dedican al comercio,
producción y servicios.

Líneas financieras:
- Adquisición de Vivienda Usada de hasta $26,150.00
- Construcción de Vivienda Individual de hasta $26,150.00
- Remodelación Ampliación y/o Mejoras de hasta $25,000.00
- Compra de Lote e Instalación de Servicios de hasta $25,000.00

Condiciones:
- Prima del 5.0%
- Plazo de hasta 15 años (180 meses)
- Tasa de interés anual del 10.25%.

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Líneas de crédito:
Vivienda nueva
Línea de crédito para optar a una vivienda nueva desde $30,000.00 hasta $150,000.00 en
proyectos autorizados por el FSV.

Ventajas:
- Tasas de interés desde el 4.00% anual
- Financiamos hasta el 96% del costo de la vivienda
- Hasta 30 años plazo
- Sin ningún tipo de comisiones por trámite

La línea de crédito de vivienda nueva de hasta $30,000.00 se dirige a personas con ingresos
máximos de 4 salarios mínimos equivalentes a $1,216.69, cuyas condiciones son las
siguientes:
- Precio de venta de hasta $30,000.00 dólares.
- Tasa de interés del 4%.
- Financiamiento del 100% del precio de la vivienda.
- Plazo de hasta 30 años.
- Financiamiento de gastos de escrituración y de derechos de registro.

Requisitos:
- Empleado con 6 meses mínimo de cotizaciones en alguna AFP o si eres comerciante
con ingresos comprobables.
- Mayor de edad hasta 69 años.
- Sujeto a seguro de deuda.
- Buena calificación crediticia en el Sistema Financiero.
- Solvente con el Ministerio de Hacienda, para precio de venta o crédito igual o
mayor a $30,000.00.
- Documentación inicial a presentar por el solicitante.
- Fotocopia de DUI y NIT, (de preferencia ampliado al 150%).

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 - Constancia de Sueldo y Estado de Cuenta de AFP de los últimos 6 meses para
empleados o detalle de ingresos mensuales y lista de bienes para comerciantes.

Vivienda usada
Esta línea permite el financiamiento de hasta $150,000.00 para una vivienda usada que esté
lista para habitar, sin ningún daño o desperfecto, con servicios básicos habilitados y sin
mora de pago.

Ventajas:
- Primas y cuotas más bajas del mercado.
- Financiamiento de los gastos de escrituración y registro.
- Los más convenientes planes de seguro de deuda y daños.
- Sin cobro de ningún tipo de comisión por trámite.

Requisitos
- Empleado con 6 meses mínimo de cotizaciones en alguna AFP o si eres comerciante
con ingresos comprobables
- Mayor de edad hasta 69 años
- Sujeto a seguro de deuda
- Buena calificación crediticia en el Sistema Financiero
- Solvente con el Ministerio de Hacienda, para precio de venta o crédito igual o
mayor a $30,000.00

Documentación inicial a presentar

- Fotocopia de DUI y NIT, (de preferencia ampliado al 150% del comprador y
vendedor)
- Constancia de Sueldo y Estado de Cuenta de AFP de los últimos 6 meses para
empleados o detalle de ingresos mensuales y lista de bienes para comerciantes
- Certificación Extractada emitida en los últimos 30 días, del inmueble.
- Fotocopia de Escritura de Compra Venta inscrita o certificación literal del registro.

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 - Estado de cuenta al día (al inicio) y Solvencia municipal vigente a nombre del
actual propietario (al escriturar).
- Original y fotocopia del último recibo cancelado de agua y energía eléctrica.

● Fondo Nacional Vivienda Popular (FONAVIPO),

Brinda fondos para todo el país, a las familias de más bajos recursos que necesitan resolver
el problema habitacional. El monto a financiar es de $41367.12 en plazos de hasta 30 años
(FONAVIPO, 2021).

Documentación necesaria:
- Presentar Fotocopia de DUI y NIT
- Constancia de empleo activa con más de 6 meses de cotizaciones en el Sistema de
Ahorro de Pensiones.
- Rango de edad entre los 18 y 69 años.
- Sujeto a un seguro de deuda
- Presentar Constancia de riesgo Crediticio positivo en el sistema financiero

Requisitos:
- Conformar grupo familiar.
- Ingresos familiares no mayores a 2 salarios mínimos
- Que no posean inmuebles a su favor
- Que habiten el nuevo asentamiento

Lineas de credito:
- Adquisición de lotes
- Construcción de vivienda
- Adquisición de vivienda nueva
- Adquisición de vivienda y mejoramiento
- No poseen programas de crédito

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Instituciones crediticias no gubernamentales
● Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL)
Es una institución no gubernamental y sin fines de lucro. Inició sus actividades en 1968. En
1970 obtiene su personería jurídica. Desde esa fecha trabajamos para erradicar y humanizar
los indignantes entornos y viviendas en que habitan las familias empobrecidas en El
Salvador, para que vivan más dignamente, con seguridad, esperanza y en convivencia
comunitaria. (FUNDASAL, 2017).

Los créditos de vivienda:

- Construcción, Compra o Mejora de tu vivienda (ampliación, remodelación).

- Compra de lotes o legalización de terrenos con vocación habitacional.
- Introducción de Servicios Básicos (agua potable, energía eléctrica, etc).

Las ventajas de estos créditos:

- No se cobra comisión por el desembolso de créditos.
- Tasas de interés más bajas que la competencia.
- Todos los créditos poseen seguro de deuda para mayor protección a las familias.
- Las cuotas son más bajas porque no se cobran recargos, ahorros y aportaciones
obligatorias. Son más accesibles y se ajustan a la capacidad de pago.
- Atender a sectores normalmente excluidos por la Banca Tradicional.

Esta institución, tiene la opción de que ellos te hacen el diseño y planos de la vivienda, te
venden los materiales constructivos y construyen al gusto y presupuesto del cliente.

● Hábitat para la Humanidad (HPH)

Hábitat El Salvador es una organización sin fines de lucro, parte de Hábitat para la
Humanidad Internacional, con presencia en aproximadamente 70 países. Su visión consiste
en un mundo donde cada persona cuente con un lugar digno donde vivir (Hábitat para la
humanidad El Salvador, 2021).

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Documentación necesaria:
- Fotocopias de DUI y NIT (ampliada a 150%)
- Copia de recibo de agua, luz y teléfono
- Referencias crediticias.
- Referencias personales.
- Requisitos:
- Lineas de credito:
- Construcción y financiamiento
- Mejoramiento de viviendas

5.2 Líneas y programas de crédito

Las líneas y programas de los bancos (privados y estatales) e instituciones crediticias
(públicas y no gubernamentales) que se abordan en este documento, reflejan una amplia
disponibilidad al momento de brindar créditos a la población salvadoreña que busca hacerse
de su propia vivienda. Lo que genera a los usuarios un crédito para que puedan adquirir una
vivienda, en la mayoría de los casos en un plazo de 30 años y con un financiamiento de la
vivienda de hasta el 90% del valor del inmueble.

De igual forma estos créditos tienen distintas variables, esto quiere decir que permite
beneficiar a gran parte de la población. En otras palabras, que no sean solamente para el
financiamiento de vivienda nueva o usada, si no que para construcción, mejoras o
remodelaciones de viviendas ya existentes. Además, que existen créditos que benefician a
los grupos de población que tienden a ser más afectados por la problemática de la vivienda,
sobre todo a los jóvenes y a las mujeres, con el objetivo de brindar una solución
habitacional.

5.3 Formularios y requisitos a cumplir

Los formularios que presentan las instituciones financieras, solicitan la información básica
personal del solicitante a crédito a una vivienda nueva, esto con el fin de conocer: nombre
del solicitante, línea de crédito a solicitar, actividad laboral, ingresos y egresos
mensuales,etc. Esto con el fin de verificar de parte de las instituciones financieras que el

36
sujeto a crédito es viable adquirir una línea de crédito, o es rechazado por la falta de datos
en el formulario o por no cumplir con los requisitos, de los cuales podemos mencionar los
requisitos más fundamentales: ingresos mensuales comprobables, rango de edad, ser sujeto
de seguro de deuda, constancia de trabajo de mínimo un año,etc, los cuales es necesario
presentar con el fin de su verificación, ya que en la gran mayoría de casos al acceso a una
vivienda dependerá de estos requisitos. Además es importante que estos formularios esten
abiertos al acceso de la población, con el fin de agilizar estos trámites para los solicitantes,
ya que la mayoría de bancos se necesita agendar citas para la obtención de uno.

5.4 Grupos de población sujetos de crédito

El crédito de vivienda postula como objeto de desarrollo aquella población que cumple con
los requerimientos mínimos generales que se ven expuestos a la hora de presentar y abrir la
posibilidad a adquirir créditos que facilitan la obtención de una vivienda nueva. En El
Salvador, como se ha mencionado anteriormente, el mercado formal de la vivienda delimita
en gran manera dicha posibilidad, ya que no está regulado y no considera las condiciones
humanas pertinentes.

Al delimitar los requerimientos mínimos a ingresos mayores a $700 - $800 mensuales, y

otras entidades financieras que te acreditan en base a un porcentaje de tu salario, se está
estipulando que el usuario claro al que va dirigido el crédito es a la clase media o clase
media alta en adelante. Principalmente se denota que la clase de menores ingresos no está
sujeta a ser considerada para estos créditos, mayormente ningún crédito, perpetuando así el
padecimiento de la falta de una vivienda nueva y adecuada para una gran parte de la
población general de El Salvador. Ignorando además el porcentaje analfabeta de la
población.

Al hablar de la estabilidad laboral mínima se acota como requerimiento que la población

sujeta a crédito cumpla tanto con la educación como con la preparación laboral, sin
embargo en el año 2020 según el Banco Mundial, El Salvador presentó una tasa de
desempleo del 7%, siendo su población de 6.454 millones, un total de 451,780 personas, en
la que tanto ellas y sus familias estarían exentas de posibilidad de optar por el crédito

37
hipotecario. Sumando aquellas que a pesar de encontrarse laborando no cuentan con los
ingresos mínimos requeridos por no laborar en un sector que asegure sus ingresos
constantes o al menos los mínimos para optar por el crédito, considerando que la gran
mayoría de la población vive ganando el salario mínimo, la mitad o poco menos del salario
requerido. Además de no cumplir la edad adecuada para tener un salario que supla tus
necesidades básicas o la experiencia laboral que se te ve impuesta como requerimiento para
tener mejores oportunidades de empleo, sumado a los gastos fijos y créditos anteriores que
se ven reflejados en el porcentaje libre de tu salario, todo esto sumado afecta directamente
en la liquidez económica que el usuario presenta. Afectando de esta manera el récord
crediticio de los individuos acotados entre los 24 y 60 años.

Tomando en cuenta que el individuo no se desarrolla únicamente con la idea aislada de

conseguir una vivienda, si no que este se ve inmerso en el desarrollo constante de su
persona a través de educación, manutención, enfermedades y situaciones adversas, se puede
ver que afectado por esto, poco a poco el filtro impuesto va cerrando más y más la
posibilidad de adquirir una vivienda, de tal manera que sólo una reducida parte de la
población general podría optar por dichos créditos.

Un sector de la población con una estabilidad laboral mínima de un año, que se haya
desarrollado en un sector laboral que asegure su liquidez económica y de preferencia haya
cursado hasta la educación superior para asegurar un puesto laboral que asegure ingresos
muchos mayores al salario mínimo. Siendo este el grupo al que estarían sujetos los créditos.

5.5 Cuotas vrs. vivienda

El financiamiento de una vivienda a través de una institución crediticia cuenta con el
beneficio de optar al pago de la misma a través de cuotas, la cual depende del monto total a
financiar, los plazos en los que se diluirá el pago y la tasa de interés. Optar para un
financiamiento de una vivienda implica que el valor de la misma se incremente debido a los
factores antes mencionados, lo cual se traduce en una condicionante indiscutible al
momento buscar financiamiento para la compra de una vivienda. Cuando las cuotas de pago

38
a plazos de una vivienda son demasiado altas, el acceso al derecho de la vivienda se vuelve
inalcanzable.

En las instituciones crediticias privadas que se han investigado, el salario mínimo requerido
para optar a un crédito ronda los $750.00, el cual es más del doble del salario mínimo a
nivel nacional. Considerando que la cuota mensual rondará un 40% de este salario, se
traduce en una cuota de $300, siendo esta un salario mínimo.
En las instituciones crediticias públicas como el Fondo Social para la Vivienda, existen
alternativas más viables, con cuotas más accesibles para poder optar al financiamiento de
una vivienda, como es el caso del financiamiento de Ciudad Marsella, cuyos ingreso
mínimos requeridos son $550.00 y la cuota mensual varía de $115 a $217.54, dependiendo
del perfil de la persona solicitante y si ésta cotiza o no AFP.

5.6 Plazos
Las instituciones crediticias privadas que se han tomado en cuenta dentro de la
investigación, promedian plazos entre 25-30 años con un préstamo de hasta el 90% del
valor total de la vivienda, lo cual significa que durante este tiempo se estará pagando no
solo la casa sino que se le sumarían los interés que se llegarán a acumular a lo largo de este
período haciendo que la vivienda puede llegar a valer el doble de lo que sería su valor
inicial.
Y para las instituciones públicas consultadas hay plazos de entre 15-25 años, los cuales son
más asequibles a pesar de que estos tienen un límite de $150,000 y esto se denota con el
ejemplo de Ciudad Marsella que por estar cotizando el AFP que es una prestación de ley, la
cuota es más reducida que la que se establece si este no se cotiza ($155 cotizando y $217.54
no cotizando); por lo cual esto da como resultado el aumento del valor de la vivienda en un
50% más y no el doble comparado al privado.

5.7 Condiciones de estabilidad laboral y capacidad adquisitiva exigibles

Posterior a la investigación de las entidades bancarias y crediticias del país se encuentran
las siguientes condiciones de estabilidad laboral y capacidad adquisitiva en bancos
privados:

39
 ● Se pide una constancia mínima de empleo de entre 6 meses y 1 año, siendo más
elegible una persona con más tiempo laborando.
● Hay un requerimiento de constancias salariales y descuentos de los últimos 6 meses.
● Ingresos mayores a $700-$800, esto dependiendo de la institución, lo cual va
reflejando que una persona con una salario mínimo no podría acceder a un crédito
por parte de estas entidades.
● Y por último cabe mencionar que para personas naturales o comerciantes también se
les pide el iva de los últimos 6 meses y renta del último año, esto con el fin de
comprobar que tengan las capacidades de pago y adquisitivas a pesar de no estar
laborando como empleados de una empresa.
Condiciones de estabilidad laboral y capacidad adquisitiva en bancos estatales, estos
cuentan con diferentes programas, enfocados a distintos grupos de la población pero por lo
general se manejan ciertos estándares los cuales con los siguientes:
● Poseer ingresos menores a $1000 para poder optar a uno de los programas que la
entidad maneja.
● En el caso de ser personas las cuales sus ingresos sean del exterior, tener los
comprobantes de sus ingresos, siempre teniendo que estar debajo de los $1000.
● Se está dando el caso de que actualmente la residencia de Ciudad Marsella se
encuentra bajo manos gubernamentales y se pone un listón de $550 como ingresos
mínimos para la población que quiera a optar a estas viviendas.

6. Selección de la vivienda de acuerdo con mi capacidad crediticia

De acuerdo a lo planteado al inicio de este trabajo de investigación, se presenta una persona
con un salario de $600 mensuales, por lo cual después de haber realizado las
investigaciones pertinentes de los bancos públicos y privados de mayor predominancia en
el país, se selecciona la casa ubicada en la residencial Ciudad Marsella, en el cual se
plantean ingresos mínimos de $550 mensuales, con una cuota mensual de $155 mensuales,
esto cotizando AFP, el plazo sería para los próximos 25 años.
La vivienda por la cual se opta tiene un valor de $29,999.23, pero con un valor total
después de los 25 años de $46,500.

40
7. Conclusiones
● Podemos concluir que el ingreso económico promedio de una persona salvadoreña
es un impedimento para el acceso a líneas de créditos por la alta tasa de desempleo
que afecta al país y por el bajo promedio salarial de gran parte de la población. Las
personas que cuentan con ingresos promedio se enfrentan a una realidad nada
favorable para optar a una vivienda, con cuotas altas, plazos largos de pagos y en el
peor caso, no son sujetos de crédito. Lo anterior mencionado refleja que en El
Salvador no se está garantizando el derecho a la vivienda para todas las personas.
● Una persona puede tener varios requisitos que influyen para poder elegir su
vivienda ideal, pero muchas veces las personas deben priorizar algunos de estos.
Durante la investigación se encontraron viviendas que cumplian claramente las
espectativas de una vivienda ideal, con el equipamiento necesario y la accesibilidad
requerida para una persona joven, pero estas presentaban precios exorbitantes lo
cual deja como muestra que el precio de la vivienda en El Salvador no es accesible
para el salario de un salvadoreño promedio; esto porque se solicitaban ingresos
arriba de $1000, siendo esto más del triple de un salario mínimo.
● Existen diferentes instituciones crediticias privadas que aseguran facilitar la
obtención de una vivienda, sin embargo para que una persona sea sujeta a estos
créditos debe de cumplir varios requerimientos que filtran en gran magnitud a
muchos de los solicitantes, principalmente por no contar con un salario de $750
como base, no tener récord crediticio o dedicarse al trabajo informal. Los
requerimientos solicitados en las instituciones crediticias privadas no están
apegados a la realidad salvadoreña.
● Las mujeres y juventudes forman parte de grupos de población que se ven más
afectadas debido a la situación económica del país, lo cual restringe la capacidad
que tienen para optar a una vivienda. Las instituciones crediticias privadas, en su
mayoría, no cuentan con líneas de crédito dirigidas a estos grupos en específico;
mientras que en las instituciones crediticias públicas los requisitos generales abren
la posibilidad de optar al financiamiento de un vivienda para este sector de la
población, garantizando así, de alguna manera, el derecho a la vivienda para todas
las personas.

41
● A la hora de seleccionar una vivienda, una persona puede tener varias expectativas
pero los costos de la misma y el financiamiento que brindan las instituciones de
financiamiento no son acordes al salario de una persona salvadoreña promedio.
Debido a lo anterior, se llega a sacrificar diferentes aspectos de los requerimientos
de una vivienda, como fue el caso de la persona presentada en la investigación,
quien tuvo que sacrificar la distancia con respecto al AMSS, algunos equipamientos
y servicios, para así poder acceder a una vivienda nueva y adecuada.

42
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1. Arévalo Rodríguez J.O. (2012). Determinantes del crédito al sector privado en El

Salvador (Documento de Trabajo No. 2012 – 01), p. 1. San Salvador, El Salvador.
2. Banco Agrícola (2021). Créditos de vivienda. Recuperado 16 de junio de 2021, de
https://www.bancoagricola.com/credito-hipotecario-vivienda
3. Banco de América Central (2021). Créditos de vivienda. Recuperado 16 de junio de
2021, de https://www2.baccredomatic.com/es-sv/creditos#vivienda
4. Banco Azul (2021). Créditos. Recuperado 16 de junio de 2021, de
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44
ANEXOS

ANEXO 1

45
ANEXO 2

ANEXO 3

46
ANEXO 4

47
48
49