EL CONCEPTO DE CONSTRUCTABILIDAD

La constructabilidad es una práctica muy eficiente para lograr mejoramientos en la gestión de

proyectos de construcción.

Actualmente, con el auge del programa MIVIVIENDA, se vienen construyendo una gran cantidad
de edificios pequeños y medianos dentro del casco consolidado de la ciudad, donde
generalmente no hay disponibilidad de grandes terrenos lo cual no impide aplicar el concepto de
constructabilidad.

CONSTRUCTABILIDAD DESDE LA FACTIBILIDAD

Para esto es imprescindible hacer la evaluación costo-beneficio para cada uno de los terrenos
que podríamos adquirir.

Es en esta etapa donde ya se pueden incorporar con mucho beneficio los

conceptos

En esta evaluación de factibilidad de alternativas, el análisis de la rentabilidad es de suma

importancia para la empresa, en este sentido es muy importante tomar las decisiones en función
de los indicadores dinámicos basados en la TIR y el VAN, en vez de hacerlo en función
únicamente a los típicos indicadores estáticos, los cuales no consideran el costo del dinero a
través del tiempo. Sabemos que la herramienta fundamental en una evaluación de factibilidad
financiera es el flujo de caja y que el mayor beneficio que ésta nos brinda es sensibilizamos la
rentabilidad con diferentes variables y escenarios. La experiencia en estas evaluaciones nos dice
que las variables de mayor incidencia frecuentemente son el precio, la velocidad de ventas, el
plazo de obra y el costo de construcción. Finalmente el plazo de obra y el costo de construcción,
dependen del manejo y de los sistemas constructivos a emplearse.

Se tenía un terreno de 565 m2 de geometría irregular en el distrito de Pueblo Libre, en el cual el

inversionista había decidido construir un pequeño edificio de 25 departamentos dentro del
programa de MIVIVIENDA, el proyecto contemplaba 5 pisos y 4 departamentos de 60 m2 por
planta. La forma irregular de este terreno generaba un edificio con unos departamentos muy
diferentes unos de otros lo cual hacía muy difícil desarrollar una programación rítmica,
herramienta muy poderosa para conseguir una alta productividad. El inversionista ya tenía una
idea global del costo de la obra y tenía planeado una estructura del financiamiento que
consideraba un 45% de aporte propio y un 55%de apalancamiento bancario. Bajo estas
condiciones, la inversión era mucho menor por lo que la estructura de financiamiento ya no
requería apalancamiento bancario, si bien la utilidad era inferior, el margen era casi similar, pero
sin embargo la TIR era mucho mayor.

Con este ejemplo podemos ver que el uso del conocimiento y la experiencia de construcción nos
permiten tomar las mejores decisiones para las etapas de factibilidad y diseño. Esta no es
siempre una regla, la sensación del lado del inversor de «desperdiciar» terreno puede ser
equivocada si comparamos la constructabilidad que ofrecen 8 casas iguales e independientes
contra la constructibilidad de 20 unidades diferentes y con inicios dependientes, con mayor
razón si esto además viene acompañado con un efecto de mayor rentabilidad y de mayor
rotación de capital.

CONSTRUCTABILIDAD EN EL DISEÑO

Constructabilidad en esta etapa implica traer toda la información y los conocimientos de la

construcción antes de desarrollar la ingeniería de detalle, para esto es muy importante trabajar
 sobre el anteproyecto arquitectónico. Para una mejor comprensión, presentaremos un caso, en
el cual se trabajó sobre un proyecto ya concluido, donde se podrá apreciar claramente como el
enfoque de constructabilidad nos modifica los planos estructurales, permitiéndonos tener una
serie beneficios y ganar mucha productividad en la etapa de la construcción de la obra. Al
analizar la constructabilidad del edificio se pudo observar que para programar la obra con 4
frentes iguales se hubiera requerido que la caja de escalera sea independiente. El conocimiento
y el convencimiento de las ventajas de la constructabilidad hizo que se coordinara con el
ingeniero estructural para que rediseñara la estructura de tal forma de poder construir primero
la caja de escaleras y luego efectuar la construcción de los departamentos en 4 frentes idénticos
de trabajo.

Dirigir y coordinar el desarrollo de los proyectistas de las diferentes especialidades, focalizando

los esfuerzos para conseguir una mejor constructabilidad de la obra, nos dará muchas
oportunidades de lograr una mejor productividad y rentabilidad en nuestra gestión.

CONSTRUCTABILIDAD EN EL ABASTECIMIENTO

Sin embargo, muchas veces elegimos a nuestros proveedores por la simple moda, por el simple
hecho de haber trabajado anteriormente con ellos, o fundamentalmente porque nos ofrecen el
menor precio, olvidándonos muchas veces de la elección por el criterio de constructabilidad.
Elegir marcas, suministros, subcontratistas, compras o alquileres por el menor precio es una
costumbre bastante arraigada en nuestro medio que debemos desterrar, esta práctica
generalmente a la larga nos conduce a lo contrario.

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