L190-XV-16082018-741 Acciones Urbanisticas
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Título Primero
Disposiciones Generales
Capítulo Único
I. Establecer las normas básicas para regular las acciones urbanísticas de fusión,
subdivisión, relotificación, parcelación, fraccionamiento y conjuntos urbanos en el
Estado;
II. Determinar las bases conforme a las cuales el Gobierno del Estado y los
Ayuntamientos ejercerán sus atribuciones en esas materias, así como los
mecanismos necesarios de concertación y coordinación;
Artículo 2. Las disposiciones de esta ley son obligatorias para las personas físicas o
morales, públicas y privadas, que realicen o pretendan realizar o estén relacionadas
con las acciones de fusión, subdivisión, relotificación, parcelación, fraccionamiento o
conjuntos urbanos en el territorio del Estado.
Las acciones urbanísticas a que se refiere esta ley sólo podrán realizarse mediante
autorización expresa otorgada por las autoridades competentes de conformidad con
los requisitos y procedimientos establecidos en este ordenamiento.
Las autoridades estatales y municipales adoptarán las medidas para que las
acciones contempladas en esta ley sean un medio para la promoción de una cultura
urbanística de corresponsabilidad cívica y social, respeto a la legalidad y dignidad
del ser humano, para lograr un crecimiento ordenado y con sustentabilidad.
Artículo 4. Para los efectos de esta ley, además de las definiciones establecidas en
la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del
Estado de Quintana Roo, se entiende por:
VIII. Promotor: Aquella persona física o moral que como propietario o con la
autorización del mismo, solicita, promueve o realiza una acción urbanística;
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XI. Relotificación: Al acto por el cual a dos o más lotes se le modifican las
dimensiones o perímetros originalmente establecidos, sin que se incremente o
disminuya el número de lotes;
XVI. Superficie Neta: Superficie que se calcula deduciendo del área total del
fraccionamiento, la ocupada por vías públicas;
XVIII. Vinculación: Acción urbanística por medio de la cual se relacionan dos áreas
que pueden estar urbanizadas o en proceso de urbanización, estableciendo
continuidad espacial y complementariedad funcional entre sus elementos.
Título Segundo
Autoridades
Capítulo I
De las Autoridades Estatales
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II. En coordinación con los Municipios, publicar en el Periódico Oficial del Estado de
Quintana Roo, el catálogo de los perfiles profesionales, así como los requisitos
homologados para ser perito responsable de obra o corresponsable;
IV. Adoptar las previsiones necesarias para atender las consultas que realicen los
Municipios y los particulares sobre la interpretación y aplicación de la ley, así como
proporcionar y difundir la información relacionada con la materia, para que ésta sea
accesible al público de manera completa, veraz, oportuna, comprensible, detallada y
gratuita, y
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VII. Registrar a los peritos responsables de obra que actúen en las materias de esta
ley;
IX. Una vez municipalizados, brindar los servicios públicos a su cargo en los nuevos
desarrollos;
Capítulo II
De la Concertación y la Coordinación entre Autoridades Estatales y
Municipales
Título Tercero
Promotores
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Capítulo I
De los Promotores y la Promoción Inmobiliaria
Capítulo II
De las Responsabilidades Derivadas de la Acción Urbanística
Título Cuarto
Tipologías
Capítulo I
Acciones Urbanísticas de Reconfiguración Predial
I. Subdivisión;
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II. Parcelación;
III. Fusión;
IV. Relotificación;
V. Fraccionamiento, y
Capítulo II
Acciones Urbanísticas de Nuevos Desarrollos
I. Habitacionales;
II. Comerciales;
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III. Industriales;
IV. Turísticos;
V. Ecoturísticos;
VI. Mixtos, y
VII. Funerarios.
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Artículo 21. Los nuevos desarrollos funerarios deberán ajustarse a las normas del
Sector Salud en la materia.
I. Educativo;
II. Religioso;
III. Cultural;
IV. Deportivo;
V. Salud, y
Título Quinto
Normas Técnicas
Capítulo I
Características del Lote o de la Unidad de Aprovechamiento Exclusivo
II. Los lotes unifamiliares de la categoría media, tendrán un frente no menor a 7.2
metros, una superficie no menor a 144 metros cuadrados y un área libre mínima del
20%. Deberá dejar libre de construcciones al frente 2.50 metros con respecto del
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alineamiento, como área verde y arborización, que podrá tomarse en cuenta como
parte del área libre de construcción;
III. Los lotes unifamiliares de las categorías residencial y residencial plus tendrán un
frente no menor a 8 metros, una superficie no menor a 180 metros cuadrados y un
área libre mínima del 25%. Deberá dejar libre de construcciones un frente mínimo de
4 metros, con respecto del alineamiento como área verde y arborización, que podrá
tomarse en cuenta como parte del área libre de construcción;
IV. Los lotes unifamiliares rurales, serán destinados a habitación aun cuando podrán
tener utilización agropecuaria, se ubicaran fuera de los centros de población, no
podrán tener un frente menor a 20.0 metros y una superficie no menor a 600.0
metros cuadrados, y
II. Aquellos lotes clasificados para venta al mayoreo o bodegas, no podrán tener
menos de 8 metros de frente y una superficie de 160 metros cuadrados.
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Capítulo II
Infraestructura Urbana Primaria y Espacios Públicos
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Deberá haber una vialidad primaria a una distancia no menor a 1,200 metros a partir
de una vialidad primaria o regional existente, o donde la señalen los programas de
ordenamiento territorial, ecológico y desarrollo urbano; debiendo ser pavimentadas
de conformidad con lo establecido en las normas y especificaciones de construcción
del Gobierno del Estado y las oficiales mexicanas aplicables, pudiendo utilizarse
concreto hidráulico u otras tecnologías, garantizando cuando menos la capacidad de
servicio requerido;
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Los desarrollos rurales y los eco turísticos podrán contar con sistemas de
tratamiento de aguas residuales con base en las normas oficiales mexicanas y las
leyes aplicables en la materia. Se promoverán estímulos fiscales a quienes hagan
uso de eco-tecnologías como por ejemplo uso de letrinas secas, humedales
artificiales o biofiltros para el tratamiento de aguas residuales, siempre y cuando
cumplan con las normas oficiales mexicanas en la materia;
V. Red de drenaje pluvial o solución a las aguas de lluvia que apruebe el Municipio,
de conformidad con las normas y características que señalen los programas de
ordenamiento territorial, ecológico y desarrollo urbano o los de protección civil;
VII. Red de distribución de energía eléctrica de acuerdo con las normas técnicas
aplicables, que podrá ser:
a) Subterránea; o
b) Mixta.
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d) Pavimentos que cumplan con las mismas características que las señaladas en la
fracción II, de este artículo;
f) Mobiliario deportivo;
g) Juegos infantiles en proporción de por lo menos uno por cada 40 lotes o unidades
privativas que se pretendan construir, según el proyecto del desarrollo;
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Artículo 30. Todo nuevo desarrollo contará con las características materiales de
accesibilidad universal que lo vuelvan accesible y transitable de manera segura para
sus distintos usuarios, de acuerdo con las normas mexicanas aplicables.
Ningún fraccionamiento, ni vialidad alguna dentro de él, podrá ser cerrado o aislado
del resto de la ciudad por rejas, bardas o servicios de seguridad pública o privada
que restrinjan el acceso a su interior, salvo aquellos expresamente autorizados por
la autoridad municipal.
Capítulo III
Equipamiento Urbano
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Capítulo IV
Riesgo
Artículo 35. Las acciones urbanísticas que impliquen nuevos desarrollos deberán
atender en todo momento las disposiciones de la Ley de Asentamientos Humanos,
Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo, así como
las leyes y normas de protección civil.
Ningún nuevo desarrollo podrá ser ocupado por sus beneficiarios o municipalizado,
si las obras de adaptación y mitigación no han sido concluidas. Esto con
independencia de su localización al interior o exterior del nuevo desarrollo.
Artículo 37. El promotor estará obligado a costear por su cuenta todas las medidas
de adaptación y mitigación que, según los estudios y autorizaciones aplicables,
deban realizarse.
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Capítulo V
Medio Ambiente E Infraestructura Verde
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b) Pasos superiores o inferiores para fauna: pasos superiores para uso de fauna
local o ganado, sobre vías de comunicación metropolitana o regional que tenga a
sus costados suelo de conservación o de aprovechamiento agropecuario,
d) Drenaje para animales pequeños: drenajes bajo vialidades, con una sección
central inundable de un metro de ancho, y banquetas laterales, de medio metro de
ancho; se aplicará a nuevos desarrollos de cualquier tipo, atravesados por vialidades
donde existan humedales o zonas inundables;
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Capítulo VI
Reglamentos de Uso, Mantenimiento e Imagen Urbana
Artículo 41. Todo desarrollo deberá contar con un reglamento interno de uso,
mantenimiento e imagen urbana que se apegue a los programas de ordenamiento
territorial, ecológico y desarrollo urbano aplicables, así como a las normas
contenidas en su autorización. El reglamento se consignará en la escritura pública
de constitución del fraccionamiento, conjunto urbano o condominio de que se trate.
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Artículo 42. El reglamento interno de los nuevos desarrollos que expida el promotor,
y que autorice el Ayuntamiento, tendrá una vigencia indefinida. En todo caso, la
asociación de vecinos o la junta de condóminos, una vez constituidas, podrán
modificarlo o sustituirlo, con la aprobación Municipal correspondiente.
II. Mantenimiento:
a) Fachadas:
I. Materiales;
II. Color;
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V. Instalaciones de telecomunicaciones, y
VI. Publicidad;
c) Techos:
I. Materiales,
II. Inclinación,
d) Banquetas:
I. Materiales;
III. Colocación de mobiliario como bancas, buzones, botes de basura, entre otros;
e) Mobiliario urbano:
I. Materiales;
II. Colores;
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Capítulo VII
Áreas de Cesión para Destinos
Artículo 46. Todo nuevo desarrollo deberá transmitir las áreas de cesión para
destinos que permitan generar o alojar las áreas verdes, equipamientos,
infraestructuras y oficinas públicas, necesarios para la adecuada y sana convivencia
en los mismos. Los gastos notariales e inscripción en el Registro Público de la
Propiedad y el Comercio serán a costa del promovente.
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El Municipio, al recibir las áreas de cesión para destinos, trasmitirá a favor del
Gobierno del Estado el 20% de dichas áreas con el exclusivo propósito de que la
destine a la construcción de espacios y equipamientos públicos de competencia
estatal.
Las subdivisiones mayores a doce lotes tendrán las mismas obligaciones a que hace
referencia este artículo. No se permitirá subdividir predios que a su vez provengan
de subdivisiones anteriores, que pretendan evitar la aplicación de lo dispuesto en
este párrafo.
Artículo 47. Las áreas de cesión para destinos de equipamiento urbano en nuevos
desarrollos dependerán del diseño urbano que se proponga, en todo caso deberán
contar con las siguientes características mínimas:
I. Frente a vía pública en el caso de los conjuntos urbanos, que determine la norma
aplicable para el tipo de equipamiento del que se trate;
Artículo 48. Ningún área de cesión podrá ubicarse en terrenos con las siguientes
características:
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Artículo 50. Todo nuevo desarrollo deberá considerar estrategias de diseño urbano,
de administración condominal y de gestión vecinal de los espacios públicos que
garantice la preservación de los bienes de uso común situados en las áreas y
espacios públicos.
Título Sexto
Normas De Ejecución
Capítulo I
Modos de ejecución
Cuando las obras de urbanización hayan de ejecutarse en varias etapas, los trabajos
se iniciarán por la primera aprobada, prosiguiendo las subsecuentes etapas con esta
misma condición.
Capítulo II
Responsables de la Ejecución y Recepción
Artículo 53. Toda obra en ejecución deberá contar con un perito responsable de
obra, quien estará a cargo, junto con el promotor del proyecto, de que las obras se
realicen conforme a lo autorizado. Dichos peritos deberán contar con título y cédula
profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública y registro ante la
autoridad municipal donde se ubique el inmueble.
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Artículo 54. Los peritos responsables de obra llevarán una bitácora con el formato y
alcances que al efecto establezcan los municipios. Los municipios determinarán el
tipo de evidencia con que se sustentarán los avances o asuntos relacionados con las
obras que se reporten. Los requisitos de las bitácoras deberán ser iguales para
todos los promotores. Los municipios no podrán exceptuar ni requerir condiciones
especiales para la bitácora de un proyecto en específico.
Artículo 55. Cuando durante el desarrollo de las obras surgieren razones técnicas
fundadas para modificar el proyecto o sus especificaciones, el promotor deberá
proponerlo por escrito ante el Municipio. El Ayuntamiento, previo dictamen técnico
de peritos en la materia que se trate y salvaguardando los derechos de terceros,
resolverá de manera definitiva, fundada y motivada, en un plazo no mayor a 10 días
hábiles.
Para este efecto, el Ayuntamiento fijará un plazo para que tales reparaciones
queden ejecutadas considerando el daño y la urgencia de repararlo. Si llegado el
plazo, el promotor no ha concluido las reparaciones, el Ayuntamiento procederá a
ejecutarlas por su cuenta, y pasará a la Tesorería Municipal la relación de las
erogaciones hechas para que proceda a hacer el cobro al promotor de la liquidación
correspondiente y sus recargos. En tal caso, los adeudos correspondientes se
equipararán y serán tratados como adeudos fiscales.
Artículo 58. Toda recepción de obra deberá ser acompañada de una verificación por
parte del perito responsable conforme a lo expresado en esta ley. Cuando los peritos
encargados de verificar el estado del proyecto para su eventual recepción detecten
irregularidades, deberán comunicarlo ante la Autoridad Municipal en un plazo de
cinco días hábiles. La dependencia, a su vez, notificará al promotor, a fin de que
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Título Séptimo
Procedimientos
Capítulo I
Solicitudes de Autorización de Acciones Urbanísticas
Artículo 60. Todas las autorizaciones de las acciones urbanísticas que contempla
esta ley, con excepción de la Constancia de Compatibilidad Territorial, serán
emitidas por el Municipio donde se localicen los predios afectados.
Artículo 61. Cuando el área donde se localice el predio incluya superficie de otra
jurisdicción, el Municipio otorgante de la autorización solicitará la opinión fundada del
otro Municipio, de la Secretaría y de la Comisión Metropolitana o de Conurbación
que corresponda. En la resolución que emita, deberá hacer referencia y razonar
considerando tales opiniones.
III. Memoria descriptiva del proyecto, con croquis o plano geo-referenciado del
predio y documentación técnica con las características que indica esta ley;
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VI. Además, para el caso de nuevos desarrollos, manifestación por escrito del
compromiso para:
a) Ejecutar en los plazos establecidos las obras que establece la ley con sujeción
estricta a las disposiciones de la misma y al proyecto definitivo aprobado;
VII. En su caso:
En caso de que el predio de que se trate no esté al corriente en el pago del impuesto
predial, la autoridad no dará trámite a la solicitud correspondiente.
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Artículo 66. Para el caso de nuevos desarrollos, una vez obtenida la autorización
municipal, el promovente, previo al inicio de obras y la protocolización de la acción
urbanística correspondiente, deberá tramitar y obtener de la Secretaría la
Constancia de Compatibilidad Territorial, en los términos de la Ley de Asentamientos
Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo.
III. Conocer las opiniones y preguntas realizadas por los interesados, y optar por
responderlas a través de la Autoridad Estatal o Municipal o mediante los espacios de
participación que para el caso instituyan los ordenamientos legales;
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VII. Todos las demás que otorguen las leyes mexicanas y del Estado de Quintana
Roo en materia de desarrollo urbano.
Capítulo II
Garantías
Artículo 69. Las garantías que las autoridades municipales deben exigir y que los
promotores de un fraccionamiento, conjunto urbano o condominio tienen la
obligación de cubrir son las siguientes:
Capítulo III
Solicitudes para la Emisión de la Constancia de Terminación de Obras y de
Venta o Arrendamiento y Liberación de Garantías
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En el caso de la garantía para responder por la calidad y los vicios ocultos de las
obras ejecutadas, ésta se entenderá como liberada, sin necesidad de autorización
específica por parte del Ayuntamiento, una vez que transcurran dos años a partir de
su constitución; con excepción de cuando durante su vigencia el Ayuntamiento
hubiere iniciado cualquier reclamación o procedimiento por la calidad de las obras.
En éste último caso para liberar la garantía se requerirá de la autorización expresa
del Ayuntamiento.
En caso de que las obras hubieren sido concluidas conforme al proyecto autorizado,
el promotor gestionará ante el Municipio las constancias municipales de la
terminación de obras, la cual podrá ser emitida por la totalidad del desarrollo o de
manera parcial por cada una de las etapas del mismo. El Municipio contará con 20
días hábiles para verificarla y denegarla o emitirla, en su caso la constancia de la
terminación de obras será autorizada por la misma autoridad que emitió la
autorización respectiva.
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Capítulo IV
Resolución de las solicitudes
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La autorización para una acción urbanística sólo podrá ser otorgada y entregada a la
persona física o moral propietaria de los terrenos en que se pretendan ejecutar las
obras y que se encuentren en posesión de los mismos, o al promotor que hubiere
cumplido los requisitos que fija esta ley.
c) Las acciones que deberá emprender el promotor para escriturar las superficies
para destinos que correspondan;
III. En las respuestas que requieran modificación para ser sometida nuevamente a la
valoración de la Autoridad:
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c) Observaciones expresadas de manera gráfica sobre los planos del proyecto que
así lo requirieran, a criterio de la Autoridad Municipal.
Artículo 77. Una vez recibida una autorización de un nuevo desarrollo, el promotor
deberá elevar a escritura pública la autorización correspondiente en un plazo
máximo de cuatro meses calendario, contados a partir de la entrega de la
autorización municipal correspondiente. En esa misma escritura deberá transmitir las
superficies de cesión para destinos. En caso de que transcurra dicho plazo sin
protocolizar la escritura pública correspondiente, la autorización quedará nula.
Artículo 78. Para que una resolución afirmativa a cualquier solicitud tenga efecto, el
solicitante deberá realizar el pago de derechos o contribuciones que en su caso
corresponda.
Capítulo V
Características Técnicas de los Planos y Memorias Descriptivas
Artículo 80. En los aspectos de trámite administrativo no regulados por esta ley, la
Secretaría y los Municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias,
establecerán los procedimientos específicos, tiempos y requisitos para recibir,
revisar y responder a las solicitudes de autorización a que se refiere este
ordenamiento. Estas determinaciones serán de acceso y conocimiento públicos.
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Los requisitos de las memorias descriptivas deberán ser iguales para todos los
promotores. Todos los proyectos de un mismo tipo estarán sujetos a los mismos
contenidos. Los ayuntamientos no podrán exceptuar ni requerir condiciones
especiales para la memoria descriptiva de un proyecto en específico.
Artículo 82. Para las solicitudes de nuevos desarrollos, los Municipios requerirán al
solicitante:
a) Rasgos topográficos;
d) Colindancias;
II. Plano de cada etapa del nuevo desarrollo con las características señaladas en la
fracción anterior, según serán el nuevo desarrollo y su entorno al momento de
conclusión de la misma; incluirá:
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f) Proposición de nomenclatura, y
g) Los mismos datos para las etapas previas del proyecto construidas o autorizadas,
incluidas las que se desarrollen en territorio de otra jurisdicción;
IV. Plano de: red de distribución de agua potable, red de alcantarillado sanitario, red
de distribución eléctrica en media y baja tensión, red de alumbrado público, y niveles
de rasante de las vialidades;
VI. Calendario de las obras a ejecutar, expresado de manera porcentual por cada
una de las partidas de obra establecidas en el presupuesto respectivo, y por cada
una de las etapas previstas;
VIII. En su caso:
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Título Octavo
Procedimiento de Municipalización
Capítulo Único
Requisitos, Publicidad y Derechos
Los Municipios contarán con un plazo de veinte días hábiles para autorizar o
rechazar la solicitud de municipalización. En el caso de que no fuere aprobada la
recepción por la autoridad, ésta razonará si el faltante de obra se refiere a problemas
menores o mayores que impidan el funcionamiento y la buena marcha del
fraccionamiento. Transcurrido dicho plazo, se presumirá que el Municipio acepta la
municipalización de las obras del fraccionamiento de que se trate.
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Título Noveno
Mecanismos de Control, Verificación y Sanción
Capítulo Único
Supervisión, Inspección y Vigilancia
Artículo 87. Las resoluciones que dicten las Autoridades competentes con base en
lo dispuesto en esta ley, podrán ser recurridas por los afectados en los términos que
establece la Ley de Procedimiento Administrativo y la Ley de Justicia Administrativa,
ambas del Estado de Quintana Roo.
TRANSITORIOS
CUARTO. En tanto el Titular del Poder Ejecutivo del Estado y los municipios del
Estado no expidan las disposiciones administrativas a que se refiere este decreto,
seguirán aplicándose las disposiciones reglamentarias vigentes.
QUINTO. El Titular del Poder Ejecutivo del Estado expedirá en un plazo no mayor a
ciento ochenta días, el reglamento de esta ley, que será aplicable en los temas de
competencia estatal, y aplicable en el ámbito estatal, hasta en tanto los
ayuntamientos no expidan sus respectivos ordenamientos municipales en la materia.
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SÉPTIMO. El Titular del Poder Ejecutivo del Estado, en el plazo de un año contado a
partir de la entrada en vigor de este Decreto, deberá formular y promover la
aprobación de la Estrategia Estatal de Ordenamiento Territorial a que se refiere la
Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del
Estado de Quintana Roo.
OCTAVO. El Ejecutivo del Estado y los Municipios contarán con un plazo de dos
años contados a partir de la entrada en vigor de este Decreto, para formular,
consultar y promover la aprobación de los Programas Estatal y Municipales de
Ordenamiento Territorial, Ecológico y Desarrollo Urbano, conforme a sus
competencias.
En el mismo plazo, los municipios deberán actualizar sus reglamentos internos, así
como los manuales de organización, operación y funcionamiento en congruencia con
estas nuevas disposiciones.
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