Módulo 1 Antecedentes Históricos Del Derecho Registral

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL DERECHO REGISTRAL
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Los antecedentes del Derecho Registral los encontramos en las culturas antiguas
como los griegos, los egipcios, los romanos, los germánicos, entre otras,
especialmente en los actos de publicidad que estas culturas acostumbraban realizar
cuando se transfería el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles; así también
el CENSO que fue una forma de recabar y preservar información y que fue utilizado
en la época antigua por los romanos, los griegos, los egipcios, los babilónicos, los
hebreos, los chinos etc. Y que gracias a ello podemos obtener información de
ciertos acontecimientos que ocurrieron hace cientos de años.
En algunas culturas como la egipcia, la griega e incluso los germánicos

acostumbraban realizar cierta publicidad al acto transferible de dominio del derecho
de propiedad de bienes inmuebles e incluso su posterior inscripción en oficinas
públicas para efectos fiscales es decir para el control del pago de impuestos como
ocurrió en Egipto y Grecia. Estas prácticas dieron origen y evolución al Derecho
Registral y a conceptos como publicidad registral, seguridad jurídica y desde luego
la noción de la institución del Registro Público.
El Derecho Registral surge como una necesidad social de dejar constancia de

ciertos acontecimientos relevantes, pues a medida que el hombre evoluciona y
comienza a vivir en sociedad, surge también la necesidad de preservar información
de importancia, utilizando al inicio formas simples como símbolos en piedras para
registrar cierta información, hasta llegar a la creación de sofisticados sistemas
registrales que hoy conocemos.
Entonces el Derecho Registral evolucionó conforme fue evolucionando la

humanidad misma, el hombre primitivo no necesitaba de Registros públicos toda
vez que era nómada que iba de un lugar a otro por lo que su principal preocupación
era su subsistencia, pero cuando ya se estableció en un lugar determinado y tiene
el dominio sobre una parte de la tierra y además descubre que puede hacerla
producir (descubrimiento de la agricultura), surge también el concepto de propiedad
privada entonces en ese momento histórico el hombre necesita contar con una
institución que le brinde certeza y seguridad jurídica sobre su propiedad.
Así tenemos que el concepto de publicidad registral el cual hoy día constituye un
principio fundamental del Derecho Registral, nace y evoluciona por la misma
necesidad social de hacer públicos ciertos actos jurídicos, como la transferencia del
derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, por ejemplo, lo novedoso es que
cada cultura tenía su forma particular de hacer público esos actos transferibles de
dominio como lo veremos más adelante.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
Como se indicó con anterioridad, es en la edad antigua donde encontramos

antecedentes de publicidad registral inmobiliaria, puesto que cuando se transfería
el derecho de propiedad de un bien inmueble se le daba cierta publicidad a ese acto
transferible de dominio, cada cultura tenía su forma de publicitar esas transacciones,
lo cual constituye el antecedente de lo que hoy conocemos como principio de
publicidad registral y para muchos estudiosos también constituye el origen o la
génesis del Derecho Registral, todas vez que dichas transacciones se inscribían
posteriormente en instituciones del Estado con fines puramente fiscales o sea el
control de pago de impuestos a que estaban efectos dichos negocios jurídicos, pero
que a la vez constituyen el antecedente de los actuales Registros públicos cuyos
fines ya no son fiscales sino más bien el de seguridad jurídica y publicidad registral.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EGIPTO
En esta cultura ya en tiempos antiguos en el año 305 A.C. para transmitir o trasferir
el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, para que el acto o negocio jurídico
quedara perfecto era necesario realizar cierta publicidad a través de un llamamiento
especial a los propietarios vecinos, quienes testificarían que efectivamente se llevó
a cabo el acto de transmisión, además porque ellos tenían mejor conocimiento de
la titularidad del derecho a enajenar, estos a cambio recibían una cantidad de dinero
como remuneración. Las transacciones sobre bienes inmuebles eran
documentadas por un funcionario llamado escribano, posteriormente se inscribían
en oficinas públicas que tenían una finalidad fiscal, es decir el control del pago de
impuestos. Los Registros eran llevados por circunscripciones territoriales.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN GRECIA
En Grecia las formas de transferir los derechos sobre bienes inmuebles eran
públicas, es decir se hacía del conocimiento de la comunidad ya sea mediante
pregones repetidos o bien mediante carteles expuestos al público, en los que se
comunicaba la transmisión del derecho de propiedad, además se complementaba
por el llamamiento a los vecinos quienes testificarían la transmisión del derecho
recibiendo a cambio una remuneración, intervenía un funcionario como autorizante
del acto de transmisión conocido como el Mnemon, quien documentaba el acto por
escrito, posteriormente se inscribía en Registros públicos que al igual que en Egipto
tenían una finalidad fiscal y por circunscripciones territoriales. Así también era de
conocimiento público los gravámenes tales como la hipoteca la cual se consignaba
en piedras o tablas que se colocaban en el propio inmueble, así el comprador o
prestamista con la simple inspección del fundo podía establecer si el bien inmueble
estaba hipotecado.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN ROMA
En la antigua Roma existieron dos instituciones jurídicas por medio de las cuales se
podía transferir el derecho de propiedad sobre bienes muebles e inmuebles, estas
instituciones se denominaban: LA MANCIPATIO y LA IN IURE CESSIO.
Es importante hacer mención que en ese entonces los bienes mancipables (res
mancipi), es decir bienes que tenían un mayor valor y que legalmente se permitía
adquirir en propiedad, estaban: los esclavos, los fundos itálicos y los animales de
tiro y carga.
En cuanto a los fundos itálicos eran bienes inmuebles que estaban ubicados en la
península itálica, mientras que los fundos provinciales eran inmuebles que estaban
fuera de la península, estos últimos no podían adquirirse en propiedad toda vez que
no estaban clasificados dentro de los bienes mancipables por tratarse de bienes del
Estado.
LA MANCIPATIO
Institución jurídica del Derecho Romano antiguo por medio de la cual se trasfería el
derecho de propiedad tanto de bienes muebles como inmuebles, y consistía en un
acto ritual o solemne realizado por un representante de la autoridad (el de la
balanza), acto que se realizaba en presencia de testigos quienes gravaban en su
memoria lo ocurrido como una especie de registro viviente, puesto que no quedaba
nada por escrito.
Se dice que eran cinco testigos más el de la balanza quien representaba a la

autoridad, el adquirente en presencia de los testigos y de la autoridad tomaba el
objeto y pronunciaba ciertas palabras o fórmula como la siguiente: “afirmo que esto
me pertenece según el Derecho Romano y lo compro con este cobre y esta
balanza”. Celebrado el acto el objeto quedaba en poder del adquirente hasta que
una nueva Mancipatio tuviere lugar. Como vemos se le daba cierta publicidad al
acto a través de los testigos y el representante de la autoridad, quienes en su
oportunidad podían testificar de que efectivamente se llevó a cabo el negocio
jurídico.
LA IN IURE CESSIO
Fue otra institución jurídica del Derecho Romano antiguo que fue utilizada para
transferir el derecho de propiedad sobre bienes muebles e inmuebles, consistía en
un proceso ficticio de reivindicación ante el pretor o gobernador según el caso. Se
dice que era un proceso ficticio porque en realidad no existía litis, sino más bien un
acuerdo previo entre demandante y demandado, es decir que en el fondo se trataba
de una enajenación, donde el demandante era el adquirente y el demandado el
enajenante, por consiguiente, el demandado no se oponía a la demanda, dándose
los efectos del allanamiento, el juez al resolver, declaraba que el bien objeto del
juicio le pertenecía al demandante.
La in iure cessio fue utilizada por los romanos no solo para transferir el derecho de
propiedad de toda clase de bienes, sino que también para constituir otros derechos
reales tales como: servidumbre, usufructo e hipoteca. Es importante no olvidar las
funciones que tenían los magistrados y jueces en el derecho romano, así como las
etapas del proceso, la primera etapa o fase del proceso se conocía como Instancia
IN IURE, la cual conocía el pretor o magistrado, mientras que la segunda etapa
denominada Instancia IN JUDICIO la conocía el juez. En el caso de la in iure cessio
quedaba en la primera etapa del proceso.
En la in iure cessio se le da publicidad al acto mediante la intervención del órgano

jurisdiccional y además queda constancia por escrito en los archivos del tribunal.
LA TRADITIO
Fue otra institución jurídica del Derecho romano antiguo que fue implementada por
Justiniano en el año 530, con la cual desaparecen LA MANCIPATIO y LA IN IURE
CESSIO, ya que por disposición de Justiniano se estableció una sola forma de
transferir el dominio sobre bienes muebles o inmuebles mediante la figura jurídica
denominada LA TRADITIO, con ello se pierde la publicidad del acto puesto que el
negocio jurídico quedaba perfecto con la simple entrega de la cosa, lo cual fue
utilizada por otras culturas, principalmente lugares que estaban bajo dominio de
Roma. Es por eso que muchos autores de Derecho Registral sostienen que el
principio de publicidad registral no nació en el Derecho romano, pues al contrario
las transacciones y transferencia del dominio se realizaban en la clandestinidad.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN ALEMANIA
En el Derecho germánico antiguo la transferencia del derecho de propiedad sobre

bienes inmuebles se realizaba mediante un acto solemne, rodeado de ceremonias
externas que facilitaban su difusión y prueba, indican algunos autores que a ese
acto se le denominaba LA GEWERE que significa investidura. En un inicio ese acto
solemne se realizaba sobre el propio inmueble a enajenar ante la asamblea popular
o consejo comunal denominado EL THINX en presencia de testigos dentro de los
cuales debían haber algunos niños para que preservaran más tiempo la memoria
de lo ocurrido, en dicho acto se manifestaba el consentimiento de las partes donde
el enajenante hacía entrega del inmueble al adquirente quien quedaba investido de
la titularidad del derecho, la ceremonia era presidida por el jefe de la asamblea
llamado EL THINXMAN.
Con el pasar del tiempo y el creciente tráfico del negocio inmobiliario, el requisito de
que el consentimiento fuera prestado sobre el propio inmueble a enajenar resultó
incómodo, por lo que se permitió que el tanto el contrato como las actuaciones
simbólicas podían realizarse en otra parte.
EL AUFLASSUNG
Fue una institución jurídica del derecho germánico antiguo que se utilizó para
transferir los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, que al contrario de LA
GEWERE se realizaba ante los tribunales mediante un juicio ficticio de
reivindicación similar a la in iure cesio del Derecho romano.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN ESPAÑA
En el Derecho español antiguo, también encontramos antecedentes de publicidad

registral inmobiliaria, la trasferencia del derecho de propiedad de bienes inmuebles
se hacía mediante la institución jurídica denominada ROBRACIÓN, que consistía
en una ratificación pública y solemne de la transferencia del derecho de propiedad
de un bien inmueble, mediante carta o escritura, acto que tenía lugar ante testigos,
en algunos lugares de España se complementaba con pregones.
En 1539 se inicia en España la publicidad registral inmobiliaria de gravámenes en

tiempos de Carlos V, quien emite una Ley donde ordena que en cada ciudad o villa
debe llevarse un libro para el registro de hipotecas, siendo obligatorio que dentro de
los seis días posteriores al otorgamiento de las escrituras que contenían hipotecas
se presentaran para su registro, bajo sanción de que no tenían ninguna validez sino
estaban inscritas. Como se puede ver el registro es de gravámenes (la hipoteca)
nada más, la finalidad era proteger a los compradores de inmuebles y prestamistas
para que no fueran engañados. La publicidad registral de los gravámenes se daba
por medio del Registrador, quien daba fe si había o no gravámenes, puesto que el
libro no podía ser consultado por nadie más que el Registrador.
Posteriormente en el año 1768 surge en España las Contadurías de hipotecas en

tiempos del Rey Carlos III, quien emite la disposición legal correspondiente donde
ordena que en cada municipio se deben llevan libros para efectos de inscripción de
bienes hipotecados, así como datos relacionados con los otorgantes, disposición
que se hizo extensivo a los dominios españoles de ultramar lo relacionado al registro
de hipotecas. Las contadurías de hipotecas son el antecedente inmediato del actual
del actual Registro de la Propiedad de España, la finalidad era fiscal es decir el pago
de impuestos y para proteger a los compradores de bienes inmuebles.
ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN

GUATEMALA
EN TIEMPOS DE LA COLONIA
En tiempos coloniales los antecedentes de publicidad registral inmobiliaria lo

encontramos precisamente el año de 1768 cuando surge las Contadurías de
Hipotecas en España, fue así como en Guatemala surge el Registro Hipotecario que
fue fundado por el Rey de España Carlos III, que es el antecedente directo del actual
Registro General de la Propiedad. En ese tiempo fin del Registro Hipotecario fue la
inscripción de hipotecas sin registrar la propiedad, es decir que tenía un fin fiscal o
sea el pago de impuestos sobre los gravámenes de inmuebles al igual que en
España.
DESPUÉS DE LA INDEPENDENCIA
Después de que Guatemala logra su independencia y específicamente cuando el

Estado de Guatemala se convierte en República, la publicidad registral propiamente
dicha inicia en el año 1,877 con la promulgación del Código Civil que da vida al
Registro Civil y la Registro de la Propiedad, pues es a partir de entonces que se
empieza a registrar el dominio sobre bienes inmuebles ya que anteriormente solo
se registraban los gravámenes, así también se empieza a registrar a las personas
con el surgimiento del Registro Civil.
EL DERECHO GERMÁNICO Y EL ORIGEN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Con la recepción del Derecho romano en Alemania, se puso en grave riesgo el

sistema de publicidad germánico, las formas simbólicas para trasferir el derecho de
propiedad de bienes inmuebles caen en desuso, desplazadas por la TRADITIO, o
sea por la tradición de entrega de la cosa desprovista de formalidades, sin
intervención de testigos o de autoridad pública.
Sin embargo, sucedió que el Derecho romano no se aplicó en todas las regiones de
Alemania, pues muchos lugares fueron renuentes en implementar este Derecho,
conservando su forma tradicional para transferir el derecho de propiedad sobre
inmuebles.
Es entonces en el Derecho germánico donde surge la publicidad registral

propiamente dicha, pues en el siglo XVIII se inicia en Prusia un movimiento cuya
finalidad era recuperar el Derecho germánico, enfocándose en las transacciones de
bienes inmuebles y el restablecimiento del sistema de publicidad mediante la
intervención de una autoridad y la inscripción en Registros especiales, surgiendo
así el principio de publicidad registral que hoy conocemos.

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ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL DERECHO REGISTRAL

En algunas culturas como la egipcia, la griega e incluso los germánicos

El Derecho Registral surge como una necesidad social de dejar constancia de

Entonces el Derecho Registral evolucionó conforme fue evolucionando la

ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Como se indicó con anterioridad, es en la edad antigua donde encontramos

ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EGIPTO

ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN GRECIA

ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN ROMA

Se dice que eran cinco testigos más el de la balanza quien representaba a la

En la in iure cessio se le da publicidad al acto mediante la intervención del órgano

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En el Derecho germánico antiguo la transferencia del derecho de propiedad sobre

ANTECEDENTES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN ESPAÑA

En el Derecho español antiguo, también encontramos antecedentes de publicidad

En 1539 se inicia en España la publicidad registral inmobiliaria de gravámenes en

Posteriormente en el año 1768 surge en España las Contadurías de hipotecas en

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