ACE Architecture, City and Environment

E-ISSN 1886-4805

La insostenibilidad de los desarrollos de vivienda de interés

social en México: una aproximación desde el pensamiento
de diseño. Caso de estudio: Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco

Citlalli Elizabeth Calderón Villegas 1 | Hermilo Salas Espíndola 2 | Patricia Ávila García 3

Recibido: 29-04-2019 | en su versión final: 03-01-2020

Resumen El principal objetivo de este trabajo es: Identificar los factores que determinan el
deterioro de los desarrollos de Vivienda de Interés Social (VIS) en México dentro de
la relación ciudad-medio ambiente. La metodología se divide en dos apartados: El
primero consiste en el análisis del ciclo de gestión de producción de la VIS y su
fundamentación teórica. El segundo, es una aproximación empírica a la
problemática de este tipo de vivienda a través del pensamiento de diseño con base
en las siguientes etapas: 1) Empatía con el usuario, 2) Definición del problema, 3)
Abstracción de soluciones, 4) Conceptualización de un modelo y, 5) Evaluación del
desempeño. El deterioro ambiental del contexto urbano de la vivienda de interés
social en las ciudades mexicanas es el resultado de: por un lado, la disminución de
intervención del Estado sobre las políticas que regulan su gestión y la especulación
del suelo y, por otro lado, de la dilución de la responsabilidad entre el municipio,
urbanizadores, constructores y una normatividad débil en cuestiones de bienestar
sobre la calidad de la vivienda y su entorno. Este trabajo es un estudio de caso que
aborda la complejidad del problema de la VIS en México. Además, representa una
propuesta metodológica para abordar la insostenibilidad urbano-ambiental de la
producción de este tipo de infraestructura con bases epistemológicas
multidisciplinares, como lo son: el pensamiento de diseño y la gestión de proyectos.

Palabras clave: Ciclo de gestión de proyectos; deterioro urbano-ambiental; complejidad;

planeamiento urbano

Citación
Calderón Villegas, C. et al. (2020). La insostenibilidad de los desarrollos de vivienda de
interés social en México: una aproximación desde el pensamiento de diseño. Caso de
estudio: Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco. ACE: Architecture, City and Environment, 14(42),
8256. DOI: http://dx.doi.org/10.5821/ace.14.42.8256

1
M.C. en Gestión Ambiental, Arquitecta, Doctoranda en la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM,
por el Instituto de Ecología (ORCID: 0000-0001-8111-8120); 2 Dr. Arquitecto. Catedrático de la Facultad de
Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM (ORCID: 0000-0002-
6737-4061); 3 Dra. Investigadora Titula B del Instituto de Investigaciones en Ecosistemas y Sustentabilidad
de la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM (ORCID: 0000-0002-4268-8777; Researcher ID: B-
6444-2016). Correo de contacto: [email protected]

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en México: una aproximación desde el pensamiento de diseño. Caso de estudio: Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco. DOI:
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Unsustainability of social housing settlements in México: an

approach from design thinking. Case study: Tlajomulco de
Zúñiga, Jalisco
Abstract The main objective of this work is to identify the drivers of deterioration of social
housing settlements in México within the city-environment relationship. The
methodology is divided into two sections: theoretical foundation and empirical data
analysis. First part consists in analyzing the housing production management cycle
based on its policies and administrative procedures, and second part is an empirical
approach to the problematic through design thinking considering the following stages:
1) Empathy with the user, 2) Problem definition, 3) Solution abstraction, 4)
Conceptualization of a model and, 5) Performance assessment. Environmental
deterioration of urban context of social housing in mexican cities is a result of: on one
hand, decrease of State intervention over legislation and policies that regulate land
speculation and social housing production and, on the other hand, the dilution over
the responsibility of built environment between the municipality, developers,
contractors and a weak regulation on welfare issues about the quality of social
housing and its environment. This paper is a case study wich addresses the
complexity of social housing production. It represents a methodological proposal to
study the urban-environmental unsustainability of social housing settlements over
multidisciplinary epistemological bases, such as: design thinking and project
management.

Keywords: Project management cycle; urban-environmental deterioration; complexity; urban planning

1. Introducción

Los hábitos de consumo adoptados por la sociedad post-industrial han acelerado el deterioro de los
sistemas ecológicos de soporte de vida. Un factor determinante del deterioro es el consumo de suelo
productivo de servicios eco-sistémicos de regulación de los ciclos biogeoquímicos. Del año 1950 a
1999 la población creció un 130% y se estima que para el año 2030 habrá crecido un 42% más
(Naciones Unidas, 2018), consecuentemente se prevé un incremento en la demanda de uso de
recursos naturales, por ejemplo: el suelo productivo. Las necesidades de la ciudad en crecimiento
demandan el incremento de uso de capital físico, natural y social; generalmente las ciudades no
están preparadas ni son planeadas para recibir un crecimiento constante de habitantes y su
estructura es moldeada en función de las presiones político-económicas a las que se ve expuesta.
Una de estas presiones es la demanda de vivienda. La presión se intensifica a la par de la demanda,
entonces los gobiernos se ven rebasados en su capacidad de respuesta para producir vivienda y
también, en su capacidad de solventar el gasto que ello representa.

En la modernidad, América fue escenario de la construcción de masivos desarrollos de vivienda social,

no así, escenario de proyectos exitosos. Al hablar de arquitectura enfocada en la vivienda social, el
pensamiento moderno —que priorizó la eficiencia y la estandarización—, se materializó en

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estructuras masivas repetitivas buscando optimizar recursos en la construcción y en el

mantenimiento. La optimización del espacio se tradujo en la compresión de áreas con el propósito
de otorgar flexibilidad de uso y ocupación (Canales, 2017). Algunos ejemplos son: 1) Pruitt-Igoe en St.
Louis, Missouri - año 1952, 3,000 departamentos; 2) Conjunto 23 de enero en Caracas, Venezuela –
año 1957, 9,000 unidades; 3) Tlatelolco en México – año 1964, 15,000 unidades y; 4) PREVI —Proyecto
Experimental de Vivienda— en Lima, Perú, que en 1968 inició como propuesta para solucionar la
demanda de vivienda de bajo coste y la problemática de la vivienda informal. Estos fueron los últimos
intentos directos de los gobiernos por proporcionar una base de buena planeación y arquitectura,
pues las prioridades de las ciudades en América Latina son cambiantes y el coste de edificar tan
rápido y en gran volumen no es sostenible para los países en desarrollo. Se optó entonces por dejar
el desarrollo inmobiliario en manos del libre mercado (McGuirk, 2015).

En la actualidad, los conjuntos habitacionales conceptualizados con premisas de modernidad, se han

convertido en focos de problemas sociales pues en su planeación no fueron considerados aspectos
como: la administración del espacio público, la proyección de las necesidades de la población a través
del tiempo, el hacinamiento de familias en una residencia, el incremento de los índices de inseguridad
o las curvas migratorias. Así, con la liberación del mercado, el concepto de la vivienda social que
surgió bajo el cobijo del pensamiento moderno fue tergiversado hasta mermar la calidad de la
vivienda y su contexto urbano a costa de la máxima rentabilidad (Canales, 2017). “[…] Esta misma
ecuación fue la que, décadas más tarde, destruyó la periferia de las ciudades y su entorno natural, y
es la misma que utilizan las nuevas políticas de densificación urbana que amenazan las zonas
céntricas” (Canales, 2017, pág. 41). A la luz de estos antecedentes, debemos recapacitar sobre la
situación de la Vivienda de Interés Social (VIS) en las ciudades de América Latina y analizar los
instrumentos de gestión que inciden en su planeación, construcción y desempeño. Asimismo,
debemos iniciar a cuestionar las bases de la planeación urbana bajo premisas utilitarias del
pensamiento moderno y evolucionar a una ideología de enfoque eco-sistémico donde “[…] lo
económico estará determinado por las relaciones complementarias y no utilitarias, con la naturaleza”
(Mattioli, 2019, pág. 57).

Las ciudades de América Latina han presentado un aumento del 50% de la población en los últimos
10 años y la mancha urbana se ha expandido proporcionalmente (Terraza et al., 2016). Actualmente
en México, el 75% de la población urbana se distribuye en ciudades medias (Terraza et al., 2016) y,
algunas de ellas reportan tendencias de crecimiento por encima de la media nacional. Existe un
contraste significativo en la relación de la tasa de crecimiento poblacional y la tasa de viviendas
abandonadas. De los municipios con mayor tasa de crecimiento anual poblacional destaca
Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco con un 15.7%. Este municipio sobresale de la media nacional por el
contraste que presenta al tener la mayor tasa de crecimiento poblacional anual y al mismo tiempo
pertenecer al grupo que registra mayor porcentaje de vivienda abandonada. Según el censo 2010 de
Población y Vivienda, Tlajomulco casi duplicó su población en un periodo de cinco años y, según el
Gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga, el crecimiento de la población ya ha saturado la mayoría
de las capacidades públicas y privadas para ofrecer servicios urbanos y municipales. Ahora los
recursos naturales disponibles en el municipio tienen mayor presión y, en algunos casos, hay riesgos
de agotamiento o pérdida por contaminación (Instituto de Información Estadística y Gegráfica de
Jalisco, 2017). Con estas bases, este artículo aborda el municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco
como área de estudio.

1.1 Área de estudio

El objeto de estudio de este trabajo realizado entre 2017 y 2018 es el contexto urbano de la vivienda
de interés social en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga en Jalisco, México (Figura 1) y, se toma
como unidad de análisis las colonias de Hacienda Santa Fe —construida entre 2002 y 2006— y

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Chulavista —construida entre 2005 y 2008— por ser las de mayor población registrada con un total
de 46,234 habitantes y 11,475 viviendas. De este universo, poco más del 12% se encuentra en estado
de abandono (IIEGJ, 2017).

Figura 1. Ubicación del municipio de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, México

Fuente: http://jaliscocomovamos.org/donde-es-el-area-metropolitana-de-guadalajara

2. Marco teórico de referencia

2.1 Reseña histórica de la producción de vivienda de interés social en

México

En México, según los registros históricos de población, el año de 1940 marca el antes y el después de
la sociedad urbana —la reseña para esta investigación toma como punto de partida esta década—.
El crecimiento poblacional que inició alrededor de esa década fue acompañado de necesidades de
suelo y vivienda, esto abrió camino para la construcción de conjuntos habitacionales con presupuesto
gubernamental asociado a la inversión privada. “Las primeras instituciones encargadas de la vivienda
sólo tuvieron recursos para promover 53.622 viviendas sociales en alquiler, tales acciones —aunque
importantes— resultaron insuficientes si tomamos en cuenta que en 1960 la cantidad de viviendas
en el país era de 6,409,096. Durante esa década, el incremento del stock habitacional fue de 1,149,888,
es decir: 18%. Sólo 0.42% fue promovida con el apoyo del Estado” (García Peralta, 2010, pág. 38). Una
década más tarde surgió el Instituto Nacional de la Vivienda con el propósito de cubrir a los usuarios
que no tuvieran acceso a la seguridad social (García Peralta, 2016), pero eran tiempos de crisis
económica y la falta de empleo y la escasez de recursos obligó al Estado Mexicano a buscar formas
de reactivación. Se pensó entonces en incentivar el ramo de la construcción y en 1962, se modificó
la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares con el fin de incluir la banca
privada en la producción de viviendas económicas (Esquivel et al., 2005). En este contexto, en 1963
se creó el Programa Financiero de Vivienda (PFV) para ofrecer la opción de tenencia propia a la
población de nivel socioeconómico medio, bajo un esquema de financiamiento con capital privado
(Cervantes et al., 2008). En 1972 se crearon el Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda de los
Trabajadores (INFONAVIT), y el Fondo para la Vivienda de los Trabajadores al Servicio del Estado

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(FOVISSSTE) que, conjuntamente el Fondo de Vivienda ligado a la banca (FOVI-Banca), produjeron el

77.3% de las viviendas terminadas entre 1971 y 1976 (García Peralta, 2016).

La participación del Estado en la producción y financiamiento de las viviendas sociales disminuyó

con la intervención del Banco Mundial mediante sus estrategias facilitadoras para que el sector
privado diera mayor eficiencia a este mercado (Puebla, 2002). Para 1989, la política de vivienda había
sido transformada al reducirse significativamente el presupuesto otorgado a los fondos de vivienda;
así el INFONAVIT abandonó su condición de promotor para convertirse en facilitador (García Peralta,
2010). A partir de entonces el enfoque habitacional sería principalmente económico dejando de lado
el tipo y la calidad de la vivienda ofertada (Esquivel et al., 2005). En 1993 entraron a escena otras
entidades crediticias que cubrían a los sectores que no tenían acceso a créditos otorgados por
facilitadores o intermediarios financieros. Estas entidades no bancarias fueron las Sociedades
Financieras de Objeto Limitado (SOFOL). En 2006 se cambió la denominación de SOFOL a Sociedades
Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM). La diferencia con la banca es que estas sociedades no tienen
la posibilidad de captar dinero del público, “su fondeo proviene de capital propio, bancos comerciales,
emisiones en el mercado bursátil y la banca de desarrollo” (Hernández et al. 2009). Para el año 2001
un nuevo Organismo fue creado: el CONAFOVI (Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda) bajo las
bases del Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006; teniendo como funciones: diseñar, dirigir y coordinar
la política nacional de vivienda del Gobierno Federal que persigue garantizar la dotación de una
“vivienda habitable” que impulse el desarrollo social y económico del país (Esquivel et al., 2005). En
2006, la CONAFOVI cambió al nombre de Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y tiene como
función principal asegurar que los mexicanos ejerzan su derecho a una vivienda adecuada (Comisión
Nacional de Vivienda, 2019).

Preciso es mencionar que los casos de estudio de esta investigación fueron construidos en el periodo
2002-2008, posterior a la modificación de la CONAFOVI por CONAVI. ONU-Hábitat (2019), define una
vivienda adecuada como aquella que satisface siete premisas: 1) Seguridad en la tenencia, 2)
Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura, 3) Asequibilidad, 4)
Habitabilidad, 5) Accesibilidad, 6) Ubicación y, 7) Adecuación cultural. Estas premisas se fundamentan
en que una vivienda no debe concebirse solo como una unidad de infraestructura física sino como
un espacio multidimensional pues no basta con buscar satisfacer la demanda de necesidades básicas
en su reducto físico; se debe considerar que las necesidades humanas están interrelacionadas y no
son categorías aisladas. “Una vivienda digna resulta fundamental para la supervivencia y para llevar
una vida decente, en paz y con seguridad. Eso hace del derecho a la vivienda un derecho compuesto
cuya vulneración acarrea la de otros derechos fundamentales […]” (Pisarello, 2004, pág. 259). En
México, la vivienda es un derecho constitucional y un indicador de bienestar; no obstante, el proceso
actual de gestión para este tipo de proyectos ha facilitado la especulación inmobiliaria sobre el
aseguramiento de las garantías individuales y el bienestar de los ocupantes. En el país se tienen
registros de altas tasas de vivienda de interés social abandonada porque la infraestructura no asegura
la satisfacción de las necesidades de habitabilidad y mucho menos una óptima calidad de vida
sostenible en el tiempo. A nivel nacional existen algunos instrumentos diseñados para evaluar la
calidad de la vivienda y su contexto urbano; tres de ellos servirán al presente trabajo para delimitar
el marco de referencia: el índice de satisfacción residencial (ISR), el índice de sustentabilidad de la
vivienda (ISV), y la evaluación cualitativa de la vivienda y su entorno (ECUVE).

2.2 Instrumentos auxiliares para evaluar la calidad de la vivienda y su

contexto urbano (habitabilidad)
El primer instrumento es el índice de satisfacción residencial (ISR), el cual tiene base en la encuesta
de satisfacción residencial realizada por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en 2006 y de la que
se tiene registro hasta 2014. El índice tiene el objetivo de evaluar la calidad de la vivienda y la del

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conjunto habitacional donde se encuentra. Sus componentes son tres: el índice de satisfacción de la
vivienda, el índice de satisfacción del desarrollo urbano y el índice de satisfacción financiera (Sociedad
Hipotecaria Federal, 2015). En la tabla 1 se enuncian los parámetros contenidos en cada índice para
realizar la evaluación.

Tabla 1. Componentes del Índice de satisfacción residencial (ISR)

Índice Parámetros (componentes)
Índice de satisfacción de la vivienda Características físicas de la construcción
Características funcionales y espaciales
Flexibilidad para adaptación y transformaciones
Características ambientales
Índice de satisfacción del conjunto Localización
habitacional y de la ciudad Características del conjunto habitacional
Urbanización y servicios
Percepción del conjunto
Equipamiento social y comunitario
Percepción de la ciudad
Índice de satisfacción financiera Características del crédito
Tiempos de respuesta
Características del servicio
Fuente: Elaboración propia a partir del Estado Actual de la Vivienda en México (SHF, 2015). Nota: El ISR es evaluado
con base en la siguiente escala: 5 ≤ ISR < 6: Nada satisfactorio; 6 ≤ ISR < 7: Poco satisfactorio; 7 ≤ ISR < 8:
Satisfactorio bajo; 8 ≤ ISR < 9: Satisfactorio medio; 9 ≤ ISR < 10: Satisfactorio alto; ISR = 10: Muy satisfactorio.

Entre las conclusiones más relevantes sobre la calidad de la vivienda y su contexto urbano a partir
de la encuesta de satisfacción residencial (ESR) reportada en el EAVM 2015 se tienen las siguientes:
 Históricamente el promedio del índice de satisfacción con la vivienda ha oscilado entre 6 ≤ ISR <
7 indicando que es poco satisfactorio, así también el índice de satisfacción del conjunto
habitacional y de la ciudad (SHF, 2015).
 Los conjuntos habitacionales mejor evaluados (satisfactorio alto) pertenecen a la tipología
residencial y media, mientras que los peor evaluados (nada satisfactorio) pertenecen a la tipología
de vivienda de interés social (SHF, 2015).
 “Los conjuntos financiados para construcción por SHF tienen mejores calificaciones que el resto
de los conjuntos. Los desarrollos certificados resultaron peor calificados que el resto […]” (SHF,
2015, pág. 52).

En términos más específicos, Martínez e Ibarra (2017) realizaron un análisis para conocer los
determinantes de la satisfacción residencial en México a partir de datos obtenidos en la ESR 2013
donde se agrupan 512 conjuntos habitacionales. En el estudio se concluye que la satisfacción
residencial está determinada en gran medida por el tipo de tenencia de la vivienda; quienes son
dueños de la vivienda, así sostengan una hipoteca, tienden a sentirse satisfechos pues ello les
representa seguridad y libertad. Por otro lado, existen otras variables que, aunque no son
determinantes, tienen una relación positiva y estadísticamente significativa con la satisfacción
residencial. Estas son: pago de cuotas de mantenimiento, contar con un mayor número de cajones
de estacionamiento por vivienda y, hacer uso de tecnologías de ahorro de agua y energía. Por otro
lado, se encontró que los factores que tienden a disminuir la satisfacción residencial son: mala
convivencia con vecinos, percepción de riesgo por mala ubicación y la antigüedad de la
infraestructura. Asimismo, sostiene que “[…] la sustentabilidad de la vivienda está aparejada con la
satisfacción residencial en los complejos habitacionales mexicanos” (Martínez e Ibarra, 2017).
El segundo instrumento es el Índice de Sustentabilidad de la Vivienda (ISV). Fue diseñado para evaluar
el desempeño ambiental, económico y social de la vivienda de interés social y su contexto urbano en
México (Centro Mario Molina, 2012). La diferencia fundamental con el índice anterior es su enfoque

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sistémico. Sus componentes son: el índice ambiental, el índice económico y el índice social. La tabla
2 muestra los indicadores que estructuran a cada índice.

Tabla 2. Componentes del Índice de Sustentabilidad de la Vivienda (ISV)

Índice Parámetros (componentes)
Índice Uso de suelo Cambio climático
ambiental Abastecimiento de agua Toxicidad humana
Abastecimiento de energía Acidificación
Eco-toxicidad Eutrofización
Formación de oxidantes fotoquímicos Manejo y disposición de residuos sólidos
Índice Variación en el gasto familiar Gastos de transporte como porcentaje del ingreso
económico Ahorros por la implementación de eco- Formación de patrimonio
tecnologías
Gastos de vivienda como porcentaje del Plusvalía
ingreso
Índice Variación de los espacios Organización de los vecinos
social Adecuación de los espacios Espacios públicos
Influencia del tamaño de los espacios en Convivencia social
las relaciones familiares
Calidad de los materiales Administración vecinal
Índice de hacinamiento Índice de rezago social
Variación en el entorno Variación en los servicios de transporte
Suficiencia de equipamiento urbano Tiempo de transporte
Fuente: Centro Mario Molina, 2012. Nota: El ISV es evaluado en una escala de 0 a 100.

En 2012, con el cálculo del ISV, los resultados arrojaron un rango de 41 a 48 puntos, esto quiere decir
que la tendencia es de una sustentabilidad media-baja (Centro Mario Molina, 2012). Los hallazgos del
ISV más relevantes para efectos del presente artículo son:
 El nivel de desempeño encontrado “es propio de una vivienda que cumple con la normatividad
mínima a nivel nacional, caracterizada por patrones insostenibles de ocupación del suelo, un alto
consumo de energéticos contaminantes y un pobre aprovechamiento de los recursos hídricos”
(Centro Mario Molina, 2012).
 Las familias que ocupan esta infraestructura destinan en promedio el 39% de los ingresos para
vivienda y transporte. Casi una cuarta parte de éstos gasta más del 20% de su ingreso sólo en
transporte (Centro Mario Molina, 2012).
 Se puede decir que las poblaciones de estas viviendas están lejos del rezago social pues cuentan
con acceso a servicios básicos de educación, salud y vivienda digna; no obstante, sólo un
porcentaje mínimo de la población identifica casas de cultura o programas de desarrollo
comunitario. Esto los empuja a tener mayores desplazamientos, gastar más recursos económicos
y ocupar más horas de su día para tener accesos a los centros urbanos (Centro Mario Molina,
2012).
 Los resultados enunciados son generales y cuando se llevan a escalas regionales los índices
presentan variaciones significativas lo que indica la pertinencia de analizar el desempeño en cada
ciudad (Centro Mario Molina, 2012).

Para cerrar esta sección se presenta el tercer instrumento: la Evaluación Cualitativa de la Vivienda y
su Entorno (ECUVE). Es realizada por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (INFONAVIT) a través del Centro de Investigación para el Desarrollo Sostenible (CIDS)
anualmente desde 2011. La ECUVE valora el impacto que tiene la infraestructura de vivienda en la
calidad de vida de los acreditados al Instituto. A diferencia del ISR, esta evaluación no sólo califica el
grado de satisfacción con la vivienda, sino que además estima las cualidades del contexto urbano

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donde esta se ubique (Sociedad Hipotecaria Federal, 2018). Los atributos que califica son: superficie
habitable, transporte público, ubicación, mercados, competitividad económica, servicios de voz y
datos, eficiencia energética, ahorro de agua, calidad comunitaria, calidad de la vivienda y la calidad
del equipamiento urbano como son: escuelas, hospitales y parques. La escala que utiliza es de 0 a
180 y la puntuación depende de la accesibilidad a los servicios y de su buen funcionamiento (Centro
de Investigación para el Desarrollo Sostenible, 2019). El promedio de los últimos cinco años a nivel
nacional es: 114.62 (SHF, 2018).

La problemática exige el replanteamiento de la participación del Estado en la planeación espacial

para regular la intervención del sector inmobiliario en la producción de la vivienda y del espacio
urbano. Considerando a Lefebvre (2013), a propósito de la ciudad concebida como la expresión de la
confluencia de flujos socio-territoriales en un tiempo determinado, en este trabajo se plantea que el
abordaje de la producción del espacio urbano requiere de nuevas metodologías de análisis, como lo
son: 1) El método de pensamiento de diseño, el cual ofrece una plataforma de diálogo con los
usuarios de la VIS1 y, 2) La metodología de gestión del ciclo del proyecto, que comprende el desarrollo
del proyecto arquitectónico y urbano desde la planeación hasta la producción del espacio edificado
y la evaluación de su desempeño.

3. Marco metodológico

La metodología se divide en dos apartados: El primero con fundamentación teórica y, el segundo a

través del análisis de datos empíricos. La parte primera consiste en el análisis del ciclo de gestión de
producción de la VIS donde se identificaron instrumentos y procesos de planeación y construcción.
La segunda parte, es una aproximación empírica a la problemática a través del pensamiento de
diseño. Las bases epistemológicas coinciden con el planteamiento de Elinbaum (2018): abordar el
planeamiento urbano como una construcción social que integra instrumentos y contexto social. La
Figura 2 esquematiza el desarrollo de este trabajo.

Figura 2. Marco metodológico

Fuente: Elaboración propia.

1 Vivienda de Interés Social (VIS)

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3.1 El ciclo de gestión de producción de proyectos

Se utiliza este marco para identificar los determinantes del éxito o fracaso de un proyecto con base
en la revisión de los procesos de gestión. Para efectos de este trabajo se define un proyecto como el
conjunto de procesos, actividades y técnicas ejecutados para la creación de un bien o un servicio que
satisfaga necesidades concretas. Sin importar las diferencias de escala y naturaleza de los proyectos,
existen procesos comunes en su desarrollo, al conjunto de estos procesos comunes se le denomina
ciclo de proyecto (Terrazas, 2009). Esta investigación ha adoptado la estructura del ciclo de proyectos
para mapear los procesos involucrados en la producción de la VIS. El ciclo de proyecto para este tipo
de infraestructura se ha acotado a cuatro ámbitos de observación: planeación, construcción,
operación y reposición.

Ámbito de observación 1: Planeación.

En este apartado se reconocen los instrumentos rectores que regulan las condiciones físicas y
jurídicas del suelo urbanizable y los instrumentos que establecen las pautas de diseño generales para
la elaboración de proyectos de vivienda de interés social. El apoyo de la investigación es una entrevista
al director general de ordenamiento territorial del municipio de Tlajomulco de Zúñiga para conocer
los procesos de planeación urbana que inciden en el desarrollo de la VIS.

Ámbito de observación 2: Construcción.

El objetivo de este apartado es identificar los instrumentos que regulan los procesos constructivos
de los conjuntos habitacionales, así como identificar los instrumentos de control para asegurar que
los planes de proyecto se ejecuten como fueron concebidos y autorizados.

Ámbito de observación 3: Operación.

Con este ámbito de observación se busca registrar y describir los instrumentos de monitoreo y
control sobre la calidad y el nivel de satisfacción de los usuarios para con la vivienda y su entorno.

Ámbito de observación 4: Reposición.

Este apartado tiene el objetivo de describir los procesos existentes para revitalizar o reponer la
vivienda de interés social abandonada o en deterioro.

3.2 El pensamiento de diseño

El pensamiento de diseño es un modelo multidisciplinario de trabajo. El término fue utilizado por

Tom Kelley en el texto The Art of Innovation publicado en 2001, donde se manifiesta la conjunción
del pensamiento empresarial con el trabajo de creativos para otorgar soluciones a problemáticas
dentro del área del diseño. No obstante, el término ha sido permeado a otros campos de
conocimiento a través del discurso de Charles L. Owen dado en The International Conference on
Design Research and Education for the Future. En este discurso se presenta este modelo de
pensamiento como una herramienta para atender necesidades específicas o difusas y solucionar
problemas complejos. Según Torres (2017), INSITUM —empresa dedicada a la investigación
estratégica— describe que son tres los ejes de práctica del pensamiento de diseño: “1) Las ciencias
sociales son la fuente de información intelectual y de las técnicas intuitivas necesarias para llegar a
tener la visión del consumidor; 2) El pensamiento estratégico de negocio es el instrumento que
permite la innovación de su estructura y sus propias prácticas y; 3) el diseño es el instrumento
epistemológico integrador del proceso” (Esqueda et al., 2017). El éxito de este modelo se ha probado
en la aplicación de proyectos de innovación social y en la aplicación en proyectos donde además de
considerar las necesidades de los usuarios en un producto final, se debe considerar la experiencia
que el usuario tenga a lo largo del ciclo de producción del objeto y su experiencia durante el consumo.
Esta metodología se ha utilizado para facilitar la participación ciudadana en procesos de creación de

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políticas públicas o para permear y concientizar sobre los efectos del cambio climático a distintos
estratos de la población. De acuerdo con Brown y Wyatt (2010), este método se compone de cinco
etapas: 1) Empatía con el usuario, 2) Definición del problema, 3) Abstracción de soluciones, 4)
Conceptualización de un modelo y, 5) Evaluación del desempeño.

Etapa 1: Empatía con el usuario.

En la primera etapa se extrae información de los usuarios para conocer las condiciones actuales de
habitabilidad2 con respecto a la vivienda que ocupan. Con ese objetivo se diseñó una encuesta de
trece ítems aplicado a una muestra de 339 viviendas. La encuesta diseñada consta de dos apartados:
el primero de once preguntas para evaluación en escala de Likert y el segundo se trata de dos
preguntas abiertas. Los primeros once ítems se diseñaron para evaluar cualitativamente la
habitabilidad de la vivienda y el conjunto habitacional mientras que las preguntas abiertas se
concentraron en obtener datos específicos sobre motivaciones y aspiraciones de la población con
respecto al lugar habitable. El cálculo de la muestra segmentó el área de estudio en cuatro regiones
tomando como fronteras elementos físicos como parques y avenidas, se utilizó el esquema de
muestreo estratificado al azar y se le otorgó un peso (W) a cada segmento de acuerdo a la proporción
estimada de las viviendas totales por sección entre la población total (Tabla 3).

Tabla 3. Tamaño de la muestra para Hacienda de Santa Fe en Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco.

Estrato # de viviendas W (peso) n (tamaño de muestra)
1 3,298 0.29 99
2 1,948 0.17 54
3 2,978 0.26 88
4 3,251 0.28 97
N (población) 11,475 1.00
n (tamaño de la muestra) 339
Fuente: Elaboración propia.

El tamaño de muestra (n) se calculó con la proporción (p=0.5), un nivel de confianza del 95% (z=1.96)
y se consideró un error del 10% de acuerdo a la siguiente ecuación.

z  p(1  p)N
2
n2 
z  p(1  p)  ( N  1)c p
2 2

n: tamaño de la muestra; z: nivel de confianza (95%); p: proporción; N: tamaño de la población; c:

error admitido (10%)

En la Tabla 4 se muestra el código utilizado para la validación de la encuesta y se definen los valores
de referencia con base en la escala de Likert3. La encuesta fue validada con un coeficiente alfa de
Cronbach de 0.741 de acuerdo con el análisis de fiabilidad que se realizó con ayuda del paquete
estadístico SPSS Inc. ®

Etapas 2 y 3: Definición del problema y abstracción de soluciones.

Se realizó un diagnóstico a través de grupos de enfoque en el área de estudio utilizando de base la
metodología de la investigación-acción participativa. El objetivo fue comprender las aspiraciones,
necesidades y satisfactores de la población estudio. El instrumento empleado (Tabla 5) se diseñó con
base en la teoría de la jerarquía de las necesidades, la cual expone que las necesidades humanas se

2
Habitabilidad: “Atributo de los espacios construidos de satisfacer las necesidades objetivas y subjetivas de los individuos y grupos
que las ocupan” (Castro et al., 2001).
3
La escala de Likert es una escala de actitud. “El modelo metodológico que sirve de base a este procedimiento es un modelo
monótono aditivo, en el que los mismos sujetos se gradúan o se escalan ellos mismos respecto al objeto de actitud” (Alaminos &
Castejón, 2006)

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pueden priorizar, siendo las fisiológicas las de primer orden (Maslow, 2012). Según la pirámide de
Maslow, los grupos de necesidades en orden prioritario son: fisiológicas, de seguridad, de afiliación,
de reconocimiento y por último de auto-realización. En desarrollo a escala humana se expone que
las personas somos seres con múltiples necesidades que se relacionan e interactúan entre sí y, se
hace hincapié entre la diferencia conceptual de necesidad y satisfactor. Para estudiar las necesidades
humanas, en desarrollo a escala humana se establecieron dos categorías: axiológicas y existenciales.
En las axiológicas se agrupa lo referente a ser, tener, hacer y estar; mientras que en las existenciales
se concentran las necesidades de subsistencia, protección, afecto, entendimiento, participación, ocio,
creación, identidad y libertad (Max-Neef et al., 2010).

Tabla 4. Código para validación de encuesta con base de escala de Likert

Palabra clave del ítem Escala de respuestas
1 2 3 4 5
Confort espacial Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Confort térmico invierno Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Confort térmico verano Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Confort acústico Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Confort conjunto habitacional Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Participación social Nula Pobre Regular Activa Muy activa
Visión a largo plazo Mucho peor Peor Sin cambio Mejor Mucho mejor
Uso áreas verdes Nunca Ocasional Regular Frecuente Muy frecuente
Alumbrado Muy malo Malo Suficiente Bueno Muy bueno
Seguridad Muy malo Malo Suficiente Bueno Muy bueno

Preocupación medio ambiente No Poco Indiferente Preocupado Muy

preocupado preocupado preocupado
Fuente: Elaboración propia.

Tabla 5. Niveles de habitabilidad en función de las necesidades y sus satisfactores

Necesidad Satisfactor Necesidad Correspondencia necesidad Nivel de
expresada identificado humana axiológica - existencial habitabilidad

Fuente: Elaboración propia. Nota: Deberá llenarse la tabla incluyendo tantas filas como necesidades sean
expresadas.

Posteriormente se realizó una lluvia de ideas para conceptualizar propuestas de solución a las
necesidades no satisfechas. Las dinámicas se realizaron con dos tipos de grupo y tres iteraciones por
tipo. Los grupos se clasificaron de la siguiente manera: a) Grupo tipo 1: Adultos de 18 a 60 años de
edad, y b) Grupo tipo 2: Adultos mayores de 60 años y personas con capacidades diferentes. El
instrumento diseñado para concentrar la información extraída es una matriz de problemas y
soluciones en el área de estudio (Tabla 6).

Tabla 6. Matriz de problemas y soluciones en el área de estudio

Descriptor Narrativa
Problema
Causa
Impacto
Solución
Fuente: Elaboración propia. Nota: Deberá llenarse la tabla incluyendo tantas filas como problemáticas
prioritarias se establezcan.

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Etapa 4: Conceptualización de un modelo.

La teoría indica que se debe modelar un prototipo con las necesidades expresadas por los usuarios.
Para efectos de esta investigación, el prototipo considerado fue el estado actual de la vivienda de
interés social en el área de estudio con el único fin de evaluar su desempeño.

Etapa 5: Evaluación del desempeño.

Para evaluar el desempeño nos referimos a la calidad ambiental. La evaluación se realizó por medio
de un análisis exploratorio de datos empíricos con base en criterios establecidos en la herramienta
CASBEE-UD4. Este instrumento considera tres categorías para evaluar la calidad ambiental: 1) Calidad
del medio ambiente natural, 2) Calidad de los servicios urbanos y, 3) Contribución a la comunidad. Es
preciso señalar que, aunque estas categorías se tomaron de la herramienta CASBEE-UD, los valores
de referencia fueron ajustados con base en la normatividad local5 y se extrajeron los requerimientos
obligatorios con los que se debe cumplir para que una zona urbana pueda considerarse sustentable6.
En la Tabla 7 se muestra el condensado de los criterios analizados.

Tabla 7. Criterios ponderados para la evaluación de la calidad ambiental (Q)

Criterios
Q1 Calidad del medio ambiente natural (microclimas y ecosistemas)
1.1 Evaluación de la conservación de microclimas en áreas peatonales en verano
1.2 Importancia y conservación del terreno
1.3 Importancia y conservación del medio acuático
1.4 Conservación y creación de hábitat
1.5 Otras consideraciones dentro del área de estudio

Q2 Calidad de los servicios urbanos en el área de estudio

2.1 Desempeño de los sistemas de abastecimiento y tratamiento (agua, alcantarillado y energía)
2.2 Desempeño de los sistemas de información
2.3 Desempeño de los sistemas de transporte
2.4 Prevención de desastres y delincuencia
2.5 Confort en la vida diaria
2.6 Evaluación del diseño universal

Q3 Contribución a la comunidad local

3.1 Empleo de los recursos locales
3.2 Contribución a la formación de infraestructura social
3.3 Consideraciones para construir una buena comunidad
3.4 Imagen urbana
Fuente: Elaboración propia a partir de CASBBE-UD (Institute for Building Environment and Energy Conservation,
2018).

Calidad del medio ambiente natural.

Para los efectos de esta investigación, la calidad del medio ambiente natural está determinada en
función de la calidad de los servicios ambientales que el medio natural dentro del ambiente
construido pueda otorgar. Los elementos que se tomaron en cuenta para este análisis fueron: 1)

4
Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency-Urban Development (CASBEE-UD) (Institute for
Building Environment and Energy Conservation, 2018).
5
Los valores de referencia para el uso de la herramienta CASBEE - UD fueron extraídos de la Norma para la Edificación y Hábitat
Sustentable NMX-AA-164-2013. Las bases de esta NMX están contenidas en la Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al
Ambiente, la Ley de Aguas Nacionales, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ley General para la Prevención y Gestión de
los Residuos, y en la Ley de Aprovechamiento Sustentable de la Energía. El objetivo de la Norma Mexicana es establecer los
requerimientos mínimos para la construcción de hábitat sustentable mediante una lista de verificación (NMX-AA-164-2013, 2013).
6
Para efectos de este trabajo el término sustentable y sostenible se utilizan como sinónimos.

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Coeficiente de área verde7, donde el valor de referencia para el óptimo nivel de bienestar es superior
al 65% de área verde respecto a la superficie total del predio, 2) Preservación, restauración y
mejoramiento de las condiciones topográficas del lugar, 3) Preservación y conservación de los ciclos
naturales del agua por reposición de aguas subterráneas dentro del área de estudio, 4) Creación de
redes eco-sistémicas —formación de corredores naturales como un parque lineal o manejo de
ecotonos8—, 5) Elementos adicionales para garantizar la buena calidad del aire, regulación del ruido
y vibraciones tales como: formación de cortinas de árboles.

Calidad de los servicios urbanos.

Para la evaluación de los servicios urbanos se incluyeron los siguientes elementos: 1) Factibilidad de
abastecimiento (agua, alcantarillado y energía), 2) Dotación de los servicios y funcionamiento de las
redes, 3) Preparación de los servicios en caso de siniestros, 4) Conectividad del sistema de transporte
público, 5) Movilidad peatonal y vehículos no motorizados, 4) Sistemas de prevención de desastres y
delincuencia y, 5) Conectividad con servicios públicos como escuelas y hospitales.

Contribución a la comunidad.
Se llevó a cabo un reconocimiento en sitio de la infraestructura social que por su uso contribuyera a
la formación de puntos de encuentro como fomento a la vitalidad de la comunidad, la comunicación
y la participación social. Se consideraron como infraestructura social todas aquellas áreas verdes
existentes, plazas, parques o jardines que sirvan como espacios de esparcimiento y recreación, se
consideraron también todas las obras y servicios considerados como infraestructura y equipamiento
urbano.

4. Resultados

4.1 Resultados con base en el marco del ciclo de gestión de producción

de proyectos

La extracción de datos se llevó a cabo a través de la consulta de documentos oficiales: planos,

memorias de cálculo, dictámenes de impacto ambiental y resolutivos de autorización de proyecto;
documentación proporcionada por la Dirección Desarrollo Urbano y Obras Públicas Municipales.
Asimismo, se consultaron los siguientes documentos: Gaceta Municipal 2016, Normas Técnicas
Complementarias para diseño arquitectónico y Normas Técnicas a las que hiciera referencia el
reglamento de construcciones según el criterio analizado, Ley de Desarrollo Urbano del Estado de
Jalisco 2013, Ley de Vivienda del Estado de Jalisco, Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección
al Ambiente 2012, plan parcial de desarrollo urbano de Tlajomulco de Zúñiga, Jal. y el Ordenamiento
de Ecología y Medio Ambiente para el municipio de Tlajomulco.

Con base en la investigación documental descrita se identificó el ciclo de gestión de proyectos de

vivienda de interés social en México como un sistema abierto donde se observaron los ámbitos
siguientes: planeación, construcción, operación y reposición (Figura 3).

7
Coeficiente de Área Verde (CAV): “Es el lineamiento urbanístico que determina la superficie de un predio que deberá quedar libre
de techo, pavimento, sótano o de cualquier material impermeable y que únicamente sea destinada para jardín, área verde o
arborización, con el fin de cumplir con la absorción del suelo. Dicho coeficiente, se obtiene de dividir la superficie de área verde
entre la superficie total del lote o predio”. Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio.
8
En este trabajo se utiliza el término ecotono de igual manera que el término ecotono urbano para referir a un área transicional
entre el medio ambiente natural y el medio ambiente construido por el hombre.

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Figura 3. Ciclo de gestión de proyectos de VIS en México (2001-2018)

Fuente: Elaboración propia. Plan de Desarrollo Urbano (PDU), No especifica (N/E), Índice de sustentabilidad de la
vivienda (ISV), Índice de satisfacción residencial (ISR), Evaluación cualitativa de la vivienda y su entorno (ECUVE).

Ámbito de observación 1: Planeación.

Esta etapa está moldeada por dos instrumentos rectores: el Plan de Ordenamiento Territorial y el
Plan de Desarrollo Urbano. Estos dos instrumentos regulan las condiciones físicas y jurídicas del suelo
urbanizable: marcan los usos de suelo, las pautas de diseño generales, el nivel de equipamiento y los
servicios públicos a los que los usuarios de las viviendas deberían tener acceso. El siguiente párrafo
es un extracto de la entrevista que para efectos de esta investigación se llevó a cabo con el director
general de ordenamiento territorial del municipio de Tlajomulco de Zúñiga.

Históricamente la asignación de uso de suelo ha estado ligada al crecimiento de zonas ya existentes.

Normalmente se detona algún fraccionamiento y entonces alrededor se empiezan a detonar otros:
es la tendencia que han seguido los planes de desarrollo urbano. […] Para definir los parámetros de
planeación urbana para la vivienda no se hace mucho análisis ahorita porque la verdad no hay muchos
que se animen. […] Los problemas de vivienda abandonada muchos se deben a la falta de transporte,
falta de lugares de trabajo y a obras inconclusas abandonadas incluso por el urbanizador. […] Las
factibilidades pueden hacerse de manera un poco rancherona, al feeling del director en turno […],
entonces más o menos se sabe por dónde hay agua y por donde no hay agua, entonces más o menos
sabemos por dónde se puede fomentar vivienda y por donde no. […] En cuanto a los actores
principales: por un lado, está el gobierno municipal, que es quien autoriza al final de cuentas; por otro
lado, están los urbanizadores, que son los que hacen el negocio de vender los lotes y las casas; los
urbanizadores compran la tierra a ejidatarios, a particulares, etcétera. Y allí es donde empieza el
circulo vicioso porque conforme uno se va acercando a la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG)
los terrenos se van haciendo más caros y ya no pueden entrar dentro de los costos y presupuestos

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de los fraccionamientos de interés social, entonces tienen que hacerse más lejos. Entonces la presión
hacia los gobiernos municipales es: oye sabes que, autorízame acá con todos los sobrecostos que
eso implique. Entonces un actor muy importante son los dueños de la tierra. Los urbanizadores
compran tierra —a veces compran grandes extensiones, reservas territoriales—, y entonces son ellos
los que hacen la presión al gobierno municipal: oye sabes que, esta es mi reserva territorial, ponme
aquí uso de suelo. […] En esta administración las condiciones que se impusieron a los urbanizadores
son duras para lo que se venía manejando. Ahora un urbanizador que hace fraccionamientos enormes
con casas muy pequeñas no tiene cabida. Ya ni siquiera llegan, ya ni siquiera pueden operar […].
Quienes operan ahora ya no están a las prisas de los créditos puente —que es una de las razones
por las que se daban licencias sin estar completo el expediente—, porque tenían que comprar el
crédito puente para poder ser acreditados y poder empezar a colocar vivienda. La queja más fuerte
que tuvimos —ahorita que lo pienso— no fue de los urbanizadores, fue del INFONAVIT. Empezó a no
poder colocar paquetes de vivienda en donde un muy buen porcentaje de los paquetes de vivienda
asignados para el Estado de Jalisco eran para Tlajomulco. […] Las reglas de INFONAVIT también han
cambiado: ahora si no se hace todo conforme a los cánones, si no hay una recepción de obra, si no
hay habitabilidades, INFONAVIT no paga. Entonces eso obliga a los urbanizadores a medir mejor sus
fuerzas. Las habitabilidades, que al final de cuentas es la revisión de las viviendas para ver si están
en condiciones para ser habitadas las hacemos nosotros, las hacen nuestros compañeros de obras
públicas y no se puede emitir una habitabilidad si no hay una entrega-recepción de las obras de
urbanización del fraccionamiento. Entonces esa es una cadena si se concatenan los amarres para
terminar con el problema de las viviendas abandonadas y de los fraccionamientos abandonados
porque muchos están tirados sin recepciones. Eso para la vivienda nueva, para la que ya está
construida es otro problema. Allí es tratar con los urbanizadores, con los que todavía operan les
decimos: pues nos arreglas el problema si quieres ver el tema de algún otro fraccionamiento; esa es
la manera de presionar y es político, eso no está en la ley. (J. Ramos, comunicación personal, 09 de
mayo de 2018).

Ámbito de observación 2: Construcción.

La etapa de construcción, es la segunda de las únicas etapas que están reguladas por el Estado. El
instrumento que la rige es la Gaceta Municipal, la cual, remite también a las Normas Oficiales
Mexicanas y a las Normas técnicas complementarias de las áreas correspondientes del proyecto.

Ámbito de observación 3: Operación.

En esta etapa se han identificado dos momentos: el de ocupación y el de desempeño. En la
ocupación, el usuario empieza a relacionarse con la infraestructura y su entorno, descubre sus nuevos
vecinos, hace uso del equipamiento y los servicios públicos más cercanos e inicia un proceso de
adaptación que desemboca en aceptación o rechazo hacia su nuevo hábitat. En el momento del
desempeño se manifiesta el comportamiento interrelacionado entre los usuarios y el medio ambiente
inmediato. Las interrelaciones en la etapa del desempeño hacen posible la evaluación de la calidad
ambiental y la evaluación de la habitabilidad para determinar los términos de sostenibilidad o
deterioro.

Ámbito de observación 4: Reposición.

Esta fase del ciclo inicia cuando el contexto urbano manifiesta los síntomas del deterioro socio-
ambiental y surge la necesidad de promover estrategias de revitalización urbana para mitigarlo o bien,
reponer la VIS abandonada. Cuando por el deterioro se abandonan las viviendas de interés social, la
mayor parte de quienes lo hacen se mudan, en el mejor de los casos, a lugares cuyas condiciones de
inicio son las mismas que tenía el lugar que están dejando atrás, pero, en ocasiones, ocurre que los
usuarios no cuentan con las posibilidades de buscar lo que aparentemente son mejores condiciones
de vida y la única opción es quedarse en el sitio deteriorado o buscar alternativas de vivienda informal.

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[…] hay que ponerle un freno de mano al tema de la vivienda social y que se ocupe lo que está
abandonado a través de los programas que está haciendo el INFONAVIT de recuperación de vivienda
y varios programas que hay en ese sentido a nivel federal. El tema de recuperación de vivienda es un
tema donde el municipio en realidad no se puede meter porque es un tema ya de propiedad privada.

En los casos más extremos, se han hecho procesos de rescate de fraccionamientos, —se han
rescatado como 4 o 5 fraccionamientos y ahorita andamos con uno—. Se toma posesión pacífica de
las áreas de cesión, se asumen las responsabilidades de los servicios públicos y se hacen créditos
fiscales. Si con acciones de recuperación no se logran ocupar las viviendas abandonadas, el peor
escenario es la demolición. (J. Ramos, comunicación personal, 09 de mayo de 2018).

4.2 Resultados con base en el marco metodológico del pensamiento de

diseño

Etapa 1: Empatía con el usuario.

Los resultados de la encuesta sugieren que los habitantes de Chulavista y Santa Fe no están
satisfechos con su lugar de residencia. Los primeros cinco ítems de la encuesta se refieren al confort
en la vivienda y el conjunto habitacional. Los resultados en la Figura 4 muestran la tendencia entre
los valores 1, 2 y 3. La percepción del confort de la muestra encuestada se posicionó entre muy malo
y regular con mínima incidencia en valoraciones positivas. No se obtuvo ninguna respuesta con la
mayor valoración (5) pero, se obtuvo —aunque no es significativo— que solo el 14% de la muestra
evalúa como bueno (4) los ítems de confort acústico y confort espacial.

Figura 4. Resultados de los ítems 1 a 5 de la encuesta

Nota: ver Tabla 4 en sección anterior sobre código para validación de encuesta con base de escala de Likert.

Los resultados de los ítems 6 a 11 se muestran en la Figura 5. Los datos sugieren que los habitantes
consideran que el aspecto del conjunto habitacional es regular (3) ó malo (2) y consideran que no
habrá cambios en él en los próximos 10 años (2); no se identifican como una comunidad, la
participación social registrada es nula (1) o pobre (2); en lo referente al medio ambiente la mayoría de
la población se ubica entre la indiferencia (3) y poca preocupación (2); el uso que hacen de las áreas
verdes es regular (3) y se obtuvo una valoración mala (2) en cuanto a la percepción de seguridad.

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Figura 5. Resultados de los ítems 6 a 11 de la encuesta

Nota: ver Tabla 4 en sección anterior sobre código para validación de encuesta con base de escala de Likert.

Las respuestas a las preguntas abiertas se agruparon en enunciados que fueron repetidos o que
contenían la misma información expresada con diferentes palabras (Figuras 6 y 7).

Figura 6. Resultados de la pregunta: ¿Por qué decidiste comprar una vivienda? / ¿Por qué te gustaría
comprar una vivienda?

Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.

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Figura 7. Resultados de la pregunta: ¿Por qué elegiste vivir en el fraccionamiento dónde vives
ahora?

Fuente: Elaboración propia a partir de los resultados de la encuesta.

Etapas 2 y 3: Definición del problema y abstracción de soluciones.

Posterior a la aplicación de la encuesta se llevaron a cabo grupos de enfoque para identificar
necesidades y determinar problemas específicos en el área de estudio (ver Tabla 8).

Tabla 8. Niveles de habitabilidad en función de las necesidades y sus satisfactores

Necesidad Satisfactor Necesidad Necesidad H Relación con encuesta
expresada identificado humana axiológica - Ítem / fuente Valor
existencial
Resguardo Vivienda Seguridad Subsistencia-Estar 5 Observación en 5
Protección-Estar sitio
Privacidad Habitación Fisiológica Afecto-Hacer 3 Confort espacial 3
individual Afecto-Estar
Convivencia Vivienda Afiliación Afecto-Hacer 3 Confort espacial 3
familiar Afecto-Estar
Esparcimiento Parques Afiliación Ocio-Estar 2.5 Uso áreas verdes, 3, 2
Ocio-Hacer Participación social
Vivienda Seguridad Afecto-Estar 3 Confort espacial 3
Afecto-Hacer
Ocio-Estar
Ocio-Hacer
Movilidad Accesibilidad Seguridad Libertad-Tener 1 Observación en 1
Transporte Seguridad Libertad-Estar 1 sitio 1
público
Automóvil Seguridad Libertad-Estar 5 5
Cercanía a Seguridad Protección-Estar n/a ¿por qué elegiste ver
sitios de Libertad-Estar este fracc.? Fig. 7
interés
Hacer deporte Parques Fisiológica Protección-Estar 3 Uso áreas verdes 3
Libertad-Estar
Gimnasio Fisiológica Subsistencia-Ser 5 Observación en 5
Unidad Fisiológica Subsistencia-Ser 3 sitio 3
deportiva Protección-Estar
Seguridad Caseta de Seguridad Protección-Tener 1 Observación en 1
vigilancia sitio
Rondas de Seguridad Protección-Tener 1 1
policías
Buena Seguridad Protección-Tener 2 Calidad de 2
iluminación alumbrado

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Fracciona_ Seguridad Protección-Ser 1 Observación en 1

miento Protección-Hacer sitio
privado Protección-Estar
Tener un Vivienda Seguridad Protección-Tener n/a ¿por qué decidiste ver
patrimonio comprar vivienda? Fig. 6
Estabilidad Vivienda Seguridad Protección-Tener n/a
Formar una Vivienda Fisiológica Subsistencia-Hacer n/a
familia Afecto-Estar
Tener un lugar Vivienda Seguridad Libertad-Ser n/a
con mis propia
propias reglas
No vivir con Vivienda Fisiológica Libertad-Ser n/a
otra familia propia
Economía Vivienda que Seguridad Protección-Tener n/a ¿por qué elegiste ver
se ajuste a Libertad-Tener este Fig. 7
presupuesto fraccionamiento?
ó crédito
disponible
Tranquilidad Regular Fisiológica Subsistencia-Ser 2.5 Confort acústico, 3, 2
niveles de Seguridad
ruido
Cuidado de Asistencia Seguridad Protección-Tener 1 Observación en 1
hijos social sitio
Distraerse Actividades Seguridad Ocio-Estar 1 Observación en 1
para amas de Creación-Hacer sitio
casa
Fuente: Elaboración propia.
Notas:
1) Los ítems de preguntas abiertas no fueron evaluados dentro de la escala de Likert, estos ítems tuvieron la
función de encontrar motivadores mas no de medir el grado de satisfacción de ese motivador.
2) Se define habitabilidad como el nivel de eficiencia del satisfactor en el área de estudio respecto a la
necesidad expresada. El nivel de habitabilidad (H) fue determinado con base en la siguiente escala:
1 Muy malo El satisfactor no existe
2 Malo El satisfactor existe, pero no se utiliza
3 Suficiente El satisfactor cumple su función con restricciones
4 Bueno El satisfactor cumple su función
5 Muy bueno El satisfactor cumple su función y cubre otras necesidades

Con base en la tabla anterior se extrajeron las necesidades no satisfechas (niveles 1 y 2) y, con apoyo
de los grupos de enfoque, se enriqueció la matriz de problemas y se idearon posibles soluciones a la
problemática planteada (ver Tabla 9).

Tabla 9. Matriz de problemas y soluciones en el área de estudio

Descriptor Narrativa
Problema No se satisface la necesidad de esparcimiento ni afiliación. No existen parques para
realizar actividades al aire libre ni puntos de encuentro con vecinos o familiares fuera de
casa. Las pocas áreas libres "verdes" que existen están en mal estado pues nadie les da
mantenimiento ni están equipadas para actividades de esparcimiento
Causa Se trata de áreas de donación que por reglamento el urbanizador debe dejar libres para
equipamiento público como parques o áreas verdes, no obstante, al ser un bien común sin
administración ni pública ni privada, el área es abandonada y, en ocasiones invadida para
uso privado por algún vecino
Impacto Aislamiento social, vandalismo, inseguridad, lotes baldíos que se vuelven tiraderos de
basura
Solución Formación de comité vecinal para la administración del bien común una vez que el
municipio se encargue de equiparlo y dejarlo adecuado para esparcimiento
Problema No se satisface la necesidad de accesibilidad. Las banquetas son invadidas por autos, son
muy angostas y la gente tiene que caminar por la calle donde transitan vehículos

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en México: una aproximación desde el pensamiento de diseño. Caso de estudio: Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco. DOI:
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E-ISSN 1886-4805

Causa La urbanización de predios para habitación está regida por la máxima rentabilidad, en este
sentido el urbanizador se guía por los parámetros mínimos de dotación de infraestructura
estipulados en la normatividad municipal. Bajo esta lógica, el ancho de banquetas
especificado en reglamento es insuficiente (0.90 m); el área de crecimiento en m² para la
vivienda también es insuficiente y esto obliga a construir en el área libre para cajón de
estacionamiento (1)
Impacto Riesgo de accidentes de tránsito, inseguridad y tensión entre vecinos
Solución Modificación a los parámetros de equipamiento público en la urbanización para habitación
Problema No se satisface la necesidad de movilidad
Causa No se identifican rutas de transporte urbano suficientes y constantes que conecten el
conjunto habitacional con el resto de la ciudad. Se identifican lugares que incluso son
inaccesibles por medio de transporte público
Impacto Aislamiento, abandono de vivienda, inversión excesiva en tiempos de traslado, compra de
vehículos privados usados, invasión de calles para aparcamiento
Solución Establecer por ley que los conjuntos habitacionales cuenten con conectividad suficiente con
el resto de la ciudad por medio de transporte público eficiente y seguro
Problema No se satisface la necesidad de seguridad. No hay buen alumbrado público, no existen
casetas de vigilancia ni cuerpos de seguridad que estén vigilando la zona periódicamente.
Causa Iluminación en calles y áreas públicas insuficiente, alto número de viviendas abandonadas y
lotes baldíos, no se percibe cohesión social
Impacto Percepción de inseguridad, vandalismo, robos frecuentes, actos de violencia doméstica
Solución Los vecinos opinan que esto se solucionaría haciendo los fraccionamientos cerrados,
reforzando iluminación, con caseta de vigilancia y pagando por seguridad
Problema No se satisface la necesidad de tranquilidad. Existe contaminación acústica al interior de las
casas
Causa No existen barreras anti-sonoras como cortinas de árboles, no hay buffer de
amortiguamiento entre viviendas, el material de construcción de las casas no es aislante y,
los vecinos desconocen las normas de urbanidad
Impacto Estrés, acentuación de problemas domésticos, privación de descanso
Solución Modificación a los parámetros de colindancia en la urbanización para habitación,
reglamentar el uso de materiales de construcción en materia de aislamiento acústico y
promoción de las normas de urbanidad entre los vecinos
Problema No se satisface la necesidad de esparcimiento para personas encargadas del hogar. No
existen lugares cercanos a los que puedan asistir a algún curso o actividad recreativa donde
puedan convivir
Causa Falta de equipamiento público. Lejanía de los desarrollos habitacionales respecto al centro
de la ciudad
Impacto Estrés, aislamiento, aumento de tiempo de ocio que es utilizado en ver TV
Solución Establecer por reglamento que los desarrollos habitacionales sean equipados con centro de
actividades de esparcimiento o que haya uno cercano al desarrollo
Problema El grupo identifica problemas de abastecimiento de agua y electricidad. Hay cortes de agua
por lo menos dos veces a la semana y la presión de abastecimiento no es suficiente.
También hay cortes de electricidad y generalmente el alumbrado público no está prendido.
Causa Desconocida. Se hacen planteamientos como: no hubo dictamen de factibilidad de agua
potable, la infraestructura no es adecuada para asegurar presión suficiente, no se calculó
bien el volumen de abastecimiento para soportar a la población
Impacto Condiciones de insalubridad, pérdida de tiempo, fricciones en el hogar o con vecinos,
percepción de inseguridad
Solución Solicitar apoyo a la municipalidad para asegurar el abastecimiento y la presión requerida y/o
pedir apoyo para depósitos de agua de reserva
Problema El grupo identifica problemas de movilidad. Las viviendas están alejadas del centro, de los
lugares de trabajo, de servicios de salud o escuelas de nivel medio superior y superior. No
hay suficientes rutas de transporte público o incluso los autobuses no realizan las rutas
completas. La movilidad entre guetos se dificulta porque existen bardas entre ellos y se
obliga a tomar caminos más largos.
Causa Insuficiencia en el servicio de transporte público, vialidades no adecuadas para tráfico de
autobuses, barreras físicas entre guetos
Impacto Pérdida de tiempo, sensación de inseguridad, limitaciones en los horarios para desplazarse,
impulso por abandonar el lugar de residencia y mudarse a otro de mejor ubicación o con
conectividad suficiente
Solución Solicitar apoyo a la municipalidad para asegurar servicio de transporte público con mayor
número de rutas y equipamiento urbano mínimo por normativa para este servicio
Fuente: Elaboración propia.

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Etapa 4: Conceptualización de un modelo.

Para efectos de esta investigación, el prototipo considerado fue el estado actual de la vivienda de
interés social en el área de estudio. Los resultados en los grupos de enfoque y la aplicación de la
encuesta muestran que las principales inquietudes se concentran en contar con espacios donde
puedan vivir con libertad, ya no decir comodidad sino contar con infraestructura y servicios básicos
urbanos como la seguridad al acceso de agua potable y el aseguramiento de la movilidad; condiciones
que deben cumplirse para contar con vivienda digna. Se identifican como principales problemas los
siguientes: 1) la inseguridad, 2) la falta de rutas de transporte, 3) los cortes recurrentes de los servicios
urbanos, 4) que sus casas están alejadas del centro de la ciudad o sus lugares de trabajo y, 5) las
barreras físicas entre guetos que los hacen perder tiempo en sus desplazamientos o bien, que los
obligan a transitar por zonas que preferirían evitar pues los perciben como lugares inseguros. Las
virtudes que identifican son: 1) Que es vivienda propia, 2) Cuando no es propia, el costo de la renta es
bajo, 3) Se han re-activado algunos lugares por intervención de la municipalidad a través del
presupuesto participativo. El tiempo libre generalmente lo pasan en casa y les gustaría contar con
instalaciones deportivas cercanas, con casetas de vigilancia, estancias para el cuidado de los hijos y
espacios donde las amas de casa puedan tener actividades recreativas. No se identifican como una
comunidad y aunque se reconoce la existencia de un comité vecinal y el fomento municipal para la
participación ciudadana, no se percibe cohesión social. Los principales medios de transporte
utilizados por los residentes son el transporte público (autobús urbano) y el automóvil (propio o
servicio de taxi). Este último lo utilizan para llegar a los lugares donde no se tiene acceso al transporte
público y, algunos casos se registraron inaccesibles a determinadas horas por la resistencia del
servicio de taxis a entrar a sectores específicos por la sensación de inseguridad. Se registraron algunos
casos de personas que llegaron a Chulavista buscando mejores condiciones de vida al abandonar
otro fraccionamiento; no obstante, las condiciones con las que se encontraron en Chulavista fueron
las mismas. Expresan también la necesidad de privacidad y creen conveniente que cada miembro de
la familia tenga una habitación, aunque sea de dimensiones mínimas pues en muchos casos en una
vivienda hay más de dos familias conviviendo y no cuentan con espacios de esparcimiento familiar
ni lugares ni tiempo para criar a los hijos (Figuras 8, 9 y 10).

Figura 8. Chulavista Sector IX. Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, México

Nota: Publicidad “La casa que quieres y mereces”. Acceso a fraccionamiento. Fecha de captura: 11 de mayo de
2018. Fuente: Fotografía del autor.

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Figura 9. Chulavista Sector IX. Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, México

Nota: Espacios de convivencia de niños. Registro durante la mañana de un día hábil. Fecha de captura: 11 de mayo
de 2018. Fuente: Fotografía del autor.

Figura 10. Chulavista Sector IX. Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, México

Nota: Una casa habitada junto a casas abandonadas vandalizadas. Fecha de captura: 11 de mayo de 2018. Fuente:
Fotografía del autor.

Etapa 5: Evaluación del desempeño – calidad ambiental en el área de estudio.

El resultado del análisis de estos elementos en el área de estudio respecto a la normatividad local y
los estándares más elevados para obtener el ideal de bienestar están reflejados en la Figura 11.

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Figura 11. Evaluación de criterios de calidad del medio ambiente natural (Q1)

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La escala de medición tiene base en los valores siguientes:
1 En deterioro Parámetros inferiores a la normatividad local
2 Insuficiente Parámetros contenidos en normatividad local
3 Suficiente Parámetros mínimos y de carácter obligatorio dentro de la NMX-AA-164-2013
4 Óptimo Parámetros superiores a la NMX, pero inferiores a lo máximo establecido en la herramienta
CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible
5 Ideal de bienestar Parámetros CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible

La figura anterior nos muestra que la calidad del medio ambiente natural en el área de estudio es
insuficiente ( = 1.41); no obstante, los valores de los criterios evaluados no están muy lejos de lo
requerido en la normatividad local. En este sentido, los datos sugieren que la normatividad debe
revisarse para re-establecer los parámetros que rigen los desarrollos urbanos de vivienda en materia
de calidad ambiental.

Calidad de los servicios urbanos.

Se identificaron como principales problemas los siguientes: 1) Falta de rutas de transporte, 2) La
dificultad para desplazarse a pie y la inaccesibilidad para personas con discapacidad, 3) Largas
distancias a los puntos de interés para desarrollo de la vida cotidiana y barreras físicas que
incrementan distancias y obligan a los peatones a transitar por zonas que se perciben como riesgosas
o inseguras, 4) Cortes recurrentes de los servicios urbanos y, 5) Aunque existen diferentes servicios
de abasto de suministros dentro del polígono de estudio, las distancias a los servicios públicos son
largas y de difícil acceso en términos de transporte público.

La Figura 12 muestra que la calidad de los servicios urbanos en el área de estudio es insuficiente (
= 1.73). El criterio 2.2 referente al desempeño de los servicios de transporte de encuentra en el punto
de tendencia al deterioro. La movilidad es uno de los principios básicos de la libertad individual; sin
embargo, no se están respetando los parámetros mínimos establecidos por reglamento para asegurar
estos servicios. Se encontró que el tiempo promedio de desplazamiento en transporte público hacia
sitios de interés oscila entre los 30 y 80 minutos en viaje sencillo (Figura 13).

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Figura 12. Evaluación de criterios de calidad de los servicios urbanos (Q2)

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La escala de medición tiene base en los valores siguientes:
1 En deterioro Parámetros inferiores a la normatividad local
2 Insuficiente Parámetros contenidos en normatividad local
3 Suficiente Parámetros mínimos y de carácter obligatorio dentro de la NMX-AA-164-2013
4 Óptimo Parámetros superiores a la NMX, pero inferiores a lo máximo establecido en la
herramienta CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible
5 Ideal de bienestar Parámetros CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible

Figura 13. Desplazamientos en la ciudad (destinos-tiempos solo ida-medios de transporte)

Fuente: Elaboración propia. Fecha de elaboración: 27 de mayo de 2018, modificado 26 de julio de 2019.

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Contribución a la comunidad.
Los resultados se exponen en la Figura 14.

Figura 14. Evaluación de criterios de contribución a la comunidad (Q3)

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La escala de medición tiene base en los valores siguientes:
1 En deterioro Parámetros inferiores a la normatividad local
2 Insuficiente Parámetros contenidos en normatividad local
3 Suficiente Parámetros mínimos y de carácter obligatorio dentro de la NMX-AA-164-2013
4 Óptimo Parámetros superiores a la NMX, pero inferiores a lo máximo establecido en la
herramienta CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible
5 Ideal de bienestar Parámetros CASBEE-UD para un medio ambiente sostenible

Se encontró que el área de estudio cuenta con las áreas destinadas por reglamento para parques o
áreas verdes; sin embargo, su uso dista del objetivo. Estos espacios lejos de representar un punto de
encuentro son lugares abandonados que se vuelven tiraderos de basura, lugares de vandalismo o
bien, son invadidos por algún vecino para uso particular. No se identificaron redes de participación
social y aunque se reconoce la existencia de un comité vecinal y el fomento municipal para la
participación ciudadana, no se percibe cohesión social.

5. Conclusiones

En México, la gestión y construcción de vivienda de interés social se ha vuelto objeto de especulación

y ha perdido su denotación promotora del ejercicio del derecho social a disfrutar de una vivienda
digna. Los impactos socio-ambientales de su producción comprometen la calidad de vida de sus
habitantes y la sostenibilidad del medio ambiente que los contiene. La literatura muestra una fuerte
relación oferta-demanda pese a que se reportan escenarios de abandono de este tipo de vivienda.
Así, el presente trabajo representa una propuesta metodológica para abordar la insostenibilidad
urbano-ambiental de los desarrollos de vivienda de interés social en México. El marco de referencia
del pensamiento de diseño incluye la visión del consumidor mediante la aplicación de técnicas de
las ciencias sociales y la integración holística de la gestión de proyectos. A partir de este marco, se
esquematizó el ciclo de gestión de proyectos y se extrajeron necesidades de habitabilidad de la
población estudio, así como los problemas más representativos en las unidades de estudio. Se

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identificaron algunos factores que hacen insostenible el bienestar en la vida cotidiana de las personas
que habitan en viviendas de interés social. Estos factores son:

5.1 Con base en el marco del ciclo de gestión de producción de proyectos

 Las decisiones que se tomaron en la planeación son determinantes en la insostenibilidad de los

proyectos de vivienda de interés social. Estas decisiones —correspondientes a la definición de los
parámetros de planeación urbana para la vivienda— no fueron analizadas a profundidad y sólo se
repitieron los criterios que históricamente fueron aplicados a la producción de la VIS sin
considerar si los criterios eran o no los adecuados. La VIS —por lo menos hasta el momento de
la realización de esta investigación—, es abordada como un producto de fabricación en serie que
no considera las características del entorno ni asegura el disfrute de una vivienda digna.
 La ubicación y características de estos desarrollos responde a una lógica de mercado y procesos
especulativos más que a la obligación del Estado de facilitar el acceso a la vivienda digna. Una
vivienda digna va más allá de los m² habitables, la vivienda digna debe asegurar fácil acceso a
servicios públicos como: movilidad, educación, salud, esparcimiento y administración.
 Existen fallas administrativas en los procesos de gestión de la VIS que merman la calidad de la
infraestructura. Se mencionan aquí dos ejemplos: 1) Se otorgaron autorizaciones para desarrollo
de vivienda sin expedientes completos, sin factibilidades otorgadas o con factibilidades dadas a
juicio y, 2) Hay casos donde no se lleva a cabo el proceso de entrega-recepción de las obras entre
urbanizador y municipio, esto impacta directamente en las habitabilidades que deberían
asegurarse sobre la vivienda previo a la ocupación.
 Los parámetros de los criterios de sostenibilidad en los reglamentos de construcción en México
están desactualizados y, la Norma Mexicana analizada, aunque considera lo necesario para
aseguras niveles óptimos de bienestar, sigue siendo de carácter voluntario.
 No existen mecanismos de regulación de la calidad del hábitat urbano en las etapas de ocupación
y desempeño de la infraestructura de vivienda de interés social.
 Pese a que la vivienda digna es un derecho compuesto, los instrumentos de gestión abordan a la
VIS para procurar únicamente el acceso a una vivienda9 pero no para asegurar su calidad ni la
satisfacción de las necesidades de los ocupantes.
 El ciclo de gestión de producción de la vivienda de interés social debe considerar la prospección
de las necesidades de la población objetivo para satisfacer las necesidades de la generación
contemporánea y, que también, sea flexible para sostener los cambios en las dinámicas de sus
ocupantes y del entorno inmediato a lo largo del tiempo. Los resultados obtenidos comparten la
perspectiva de (Lynch, 2014) cuando habla sobre la necesidad de gestionar la decadencia
considerando que toda infraestructura, al igual que cualquier proceso evolutivo, es un ciclo; es
decir, se debe gestionar y planear también considerando el deterioro como un componente
inexorable del proceso evolutivo y de su ciclo de vida.

5.2 Con base en el marco metodológico del pensamiento de diseño

 Los resultados encontrados refuerzan el argumento de Pisarello (2004) que define a la vivienda
digna como “un derecho compuesto cuya vulneración acarrea la de otros derechos fundamentales
[…]” (Pisarello, 2004, pág. 259). En esta investigación se encontró que hay necesidades humanas
fisiológicas, de afiliación y seguridad cuya satisfacción es pobremente cubierta bajo las
condiciones actuales de la infraestructura de la VIS10. Las necesidades axiológicas-existenciales
vulneradas por esta insatisfacción son: ocio-estar, ocio-hacer, libertad-tener, libertad-estar,

9
Entiéndase por acceso a la vivienda a la procuración de instrumentos legales y financieros para adquirir el bien inmueble.
10
Entiéndase por condiciones de la VIS a la calidad del bien inmueble, a la calidad del conjunto habitacional, al nivel de acceso a
servicios urbanos y a las relaciones socio-territoriales con el resto de la ciudad.

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protección-tener, protección-ser, protección-hacer, protección-estar, subsistencia-ser y

creación-tener.
 Se encontró que los niveles de habitabilidad más baja son los correspondientes con las
necesidades que no son satisfechas. Los satisfactores identificados para estas necesidades son:
dotación de parques para esparcimiento, accesibilidad a servicios urbanos y conectividad con los
servicios de la ciudad mediante transporte público eficiente y seguro, equipamiento con casetas
de vigilancia, existencia de rondas de policía, aseguramiento de buena iluminación en calles y
áreas públicas, idealmente que el fraccionamiento sea privado, regulación de niveles de ruido al
interior de las casas, dotación de servicio de asistencia social para cuidado de los hijos y dotación
de servicios para realizar actividades destinadas a personas encargadas del hogar.
 Se identificó que el principal motivador para adquirir una vivienda es porque representa
protección, seguridad, estabilidad y tener un patrimonio, en contraste, dos de las necesidades
encontradas como insatisfechas corresponden justamente a lo referente a protección y seguridad.
 Las áreas de donación —que teóricamente son para equipamiento urbano—, carecen de
administración ya sea pública o privada, por tanto, paulatinamente estos espacios comunes
(bienes comunes) tienden al deterioro: se convierten en tiraderos de basura, son susceptibles a
invasión, impactan negativamente la imagen del conjunto o se vuelven focos de delincuencia y
pueden incrementar la sensación de inseguridad.
 La infraestructura que actualmente se construye en México para la dotación de vivienda de interés
social no considera las necesidades de los habitantes. Este tipo de vivienda en serie está pensado
en la máxima rentabilidad sobre el suelo urbano y está lejos de considerar los perfiles de la gente
que las ocupa. Ejemplo: Hacen uso de este tipo de infraestructura familias de diferentes
composiciones: unipersonal, parejas sin hijos, parejas con hijos o bien, hay casos de más de una
familia habitando en una vivienda. En este sentido, si la infraestructura no facilita la satisfacción
de las necesidades en el presente, tampoco lo hará en futuros cambios de composición familiar
o cambio de necesidades; así, con el paso del tiempo la infraestructura de vivienda de interés
social se vuelve obsoleta e insostenible.
 Se identificó que la razón por la que eligen el fraccionamiento que habitan es porque es lo que se
ajusta a su presupuesto. Este argumento es correspondiente con la lógica del valor del suelo
expuesta por el director de ordenamiento territorial de Tlajomulco de Zúñiga: “[…] y allí es donde
empieza el circulo vicioso porque conforme uno se va acercando a la ZMG los terrenos se van
haciendo más caros y ya no pueden entrar dentro de los costos y presupuestos de los
fraccionamientos de interés social, entonces tienen que hacerse más lejos”. (J. Ramos,
comunicación personal, 09 de mayo de 2018).
 La ubicación de los conjuntos habitacionales es determinante en el nivel de satisfacción del
ocupante. Una buena ubicación asegurará la satisfacción de necesidades como son: seguridad,
movilidad, conectividad, esparcimiento, afiliación, salud y educación. En consecuencia, la
infraestructura de la VIS debe ser fuertemente vinculada con la ciudad y sus servicios sin que ello
represente un incremento en los costos de venta.
 La normatividad referente a construcción y equipamiento urbano debe fortalecerse en materia de
desempeño ambiental apoyándose con los lineamientos establecidos en la NMX-AA-164-SCFI-
2013. Los datos sugieren que la tendencia del desempeño de la calidad del medio ambiente
natural es de insuficiente a en deterioro. Es necesario hacer notar que los conjuntos habitacionales
cumplen con parte de los requisitos minimos requeridos en los reglamentos municipales, por ello
la necesidad del fortalecimiento de la normativa. Esta recomendación es congruente con los
resultados del ISV evaluado por el Centro Mario Molina en 2012.
 En cuanto a la calidad del medio ambiente natural se debe poner especial atención a la
conservación y creación de hábitat, lo cual está relacionado con la conservación del medio
hidrológico y el manejo y conservación de micro-climas.

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 Respecto a la calidad de los servicios urbanos, el de mayor impacto negativo es lo referente al

desempeño de los sistemas de transporte, al diseño no adecuado para inclusión de personas con
discapacidades, adultos mayores o niños y a la prevención de desastres y delincuencia.
 Por último, dentro de la categoría de contribución a la comunidad, el criterio con menor
puntuación fue la participación social y en segundo, la formación de puntos de encuentro como
fomento a la vitalidad y la comunicación. Con base en los datos recabados en la investigación, en
este punto se puede concluir que, aunque por reglamento si se establecen áreas de donación
para áreas verdes y equipamiento urbano, estas áreas al no ser administradas suelen ser
abandonadas o invadidas a menos que el municipio fomente la participación y re-activación de
estos espacios.

La intervención del Estado sobre las políticas que regulan la gestión inmobiliaria ha disminuido en el
transcurso del tiempo y la responsabilidad sobre la calidad de la vivienda y su entorno está diluida
entre el municipio, los urbanizadores, el agente constructor y una normatividad débil en cuestiones
de bienestar. Este trabajo —además de evidenciar algunas fallas administrativas en el proceso de
gestión de producción de la VIS que impactan directamente en los niveles de habitabilidad—,
representa una extracción de necesidades de una muestra de la población. Esta información puede
servir como base para la proyección de espacios habitables de vivienda de interés social y su relación
con los servicios que ofrece la ciudad. Asimismo, se enriquece con las argumentaciones de Mattioli
(2019), Elinbaum (2018) y Pisarello (2004), y contribuye con la argumentación para abordar la gestión
de la VIS desde la complejidad, como construcción social y como un derecho compuesto dada su
función multidimensional.

Agradecimientos
A la Universidad Nacional Autónoma de México, al Posgrado en Ciencias de la Sostenibilidad y al
Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología. Agradecimiento especial a las personas residentes del área
de estudio, quienes brindaron su apoyo y tiempo para hacer realidad esta investigación; a los
funcionarios del gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga, quienes compartieron experiencias e
información, y a los revisores anónimos de este artículo, quienes enriquecieron notablemente el
trabajo con su participación.

Autoría
La primera autora ha diseñado y desarrollado la investigación, la recolección y análisis de datos, toma
de fotografías, redacción y confección de tablas y figuras; el segundo autor ha revisado la estructura
del artículo, el objeto de estudio, la hipótesis y objetivos y la tercera autora ha revisado el marco de
referencia, la metodología y la bibliografía.

Conflicto de intereses: Los autores declaran que no hay conflicto de intereses.

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