Masificacion Excesiva
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d eb at e
Palabras clave
Guetos verticales
Mercado inmobiliario Si bien el fenómeno era visible
Santiago desde hace varios años en diversas
Vivienda en altura comunas de Santiago, recién el 2017
Twitter la híper-densificación habitacional a
manos de las inmobiliarias explotó
mediáticamente: un tweet de Claudio
Orrego, entonces intendente de
Santiago, puso el tema en la agenda
al mostrar la imagen de un edificio
inmobiliario de una densidad
impresionante para la realidad local.
Luego de eso, la polémica por las
responsabilidades no se hizo esperar:
desde el Estado se criticaba la codicia
de los privados y la permisividad
del gobierno local, mientras las
inmobiliarias se defendían culpando
a la normativa. Ahora que las aguas
se han aquietado, y considerando
que una vez que la polémica se acaba
los edificios siguen ahí, creemos
necesario retomar esta discusión a
propósito del tema de este número
de ARQ: ¿cómo hacer vivienda masiva
hoy, cuando ya el Estado no tiene las
capacidades que tenía hace 50 años?
¿De quién es la responsabilidad de
liderar este tema? ¿Puede quedar
sólo en manos de privados, como ha
ocurrido hasta ahora?
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p. 150
L levo varios años estudiando nuestro proceso de
densificación. Antes pasé un tiempo tratando
de comprender las características de la sociedad que
emergía producto de la irrupción del consumo de
masas (por cierto, bastante antes que Carlos Peña
convirtiera el tema en una clave de lectura de nuestro
proceso de modernización); hoy canalizo gran parte
de mis inquietudes analizando las luces y sombras del
crecimiento vertical de la ciudad, el gran fenómeno
urbano de los últimos quince años. Producto de
esta línea de investigación, junto a otros dos autores
publicamos el año 2015 el libro Infilling: Como cambió
Santiago y nuestra forma de vivir la ciudad, dos años
antes de que el problema de la híper densificación en
la comuna de Estación Central estallara a nivel de
opinión pública.
Extrañamente, dicha controversia no arranca
producto de las protestas de los vecinos, como suele
ocurrir en conflictos urbanos de este tipo. Aquí fue el
Intendente de Santiago quien, gracias a la publicación
de una foto en Twitter, le dio la notoriedad pública
y la escala que requería un problema que ya se venía
manifestando hace años. Como en casi cualquier crisis,
ésta se genera cuando fallan coincidentemente varios
de los actores del sistema. Parte del sector privado se
equivocó. Qué duda cabe. En la industria inmobiliaria
hay actores que todavía no comprenden la lógica de la
legitimidad – antes que la pura legalidad – al minuto de
viabilizar inversiones inmobiliarias. Se híper densificó,
reventando la norma y el barrio, desatendiendo de
forma egoísta las numerosas externalidades negativas
que generan este tipo de proyectos. La normativa, por
su parte, quedó obsoleta. Va siempre un paso atrás
de lo que requiere la ciudad y, en este caso, está lejos
de ordenar las legítimas tensiones que se generan
entre proyecto, entorno y comunidades. Finalmente
el sector público – en particular las autoridades de
Estación Central a cargo de iniciar la elaboración
del Plan Regulador Comunal – pecaron de omisión,
permitiendo el desarrollo de proyectos estructurados en
base a las normas del pr ms, muchas veces insuficientes,
generalistas y poco precisas para la realidad comunal.
Durante el proceso de investigación, desarrollo
y difusión del libro – que incluyó la visita a más de
diez universidades a lo largo de todo Chile – me llamó
la atención que desde las escuelas de arquitectura no
emergiera más producción académica – artículos,
148 seminarios y libros – que tematizara y evaluara el
A R Q 9 8 — S A N T I AG O , C H I L E
Ernesto López
Profesor Asociado, Universidad de Chile,
en los ‘guetos verticales’ Santiago, Chile
A R Q 9 8 — S A N T I AG O , C H I L E
y cuyos costos de producción no han aumentado, los
precios siguen inexplicablemente al alza.
A su vez, los costos de suelo son en rigor bastante
bajos. El Conservador de Bienes Raíces muestra
que entre febrero de 2011 y diciembre de 2016, en la
zona del boom inmobiliario de Estación Central, las
inmobiliarias pagaron en promedio 22 uf/m2 por suelo
para construir, lo que implica una incidencia muy baja
en el precio de los departamentos.
Así, los ‘guetos verticales’ son en realidad
operaciones fenomenalmente rentables para sus
gestores e inversionistas. Son relativamente baratos
de construir y se venden a precios muy por sobre
el promedio de la oferta en las comunas donde se
emplazan. Descontados todos sus costos de producción,
las ganancias por un edificio de más de veinte pisos
son altísimas, dada la escala masiva de construcción
y la cantidad de unidades vendibles. En Estación
Central, estimamos que las ganancias por edificio
alcanzan fácilmente 20 millones de dólares. Además,
las inmobiliarias no retribuyen nada al Estado por la
valorización de plusvalías (López Morales y Sanhueza,
2017). La Reforma Tributaria de 2016, la flexibilización
del mercado de hipotecas y la reciente Ley de a fp harán
crecer aún más la demanda en este mercado.
Entonces, por una parte, los altos precios, el
reducido tamaño de las unidades y la masividad de la
construcción en altura sólo pueden ser controlados a
través de un giro drástico en el mercado de la vivienda
totalmente privatizado actual, acotando las inmensas
ganancias que hoy obtienen las inmobiliarias.
Pero además, para terminar con la saturación de los
barrios que generan estos edificios, es necesario ajustar
los deficientes planes reguladores de varios municipios
para acotar las alturas y densidades de construcción.
Estos ajustes deben ser realizados en simultáneo, para
evitar que las inmobiliarias ‘salten’ de una comuna a
otra como ha ocurrido en las últimas décadas.
Más que denunciar por redes sociales, los
agentes estatales deben trabajar para que el mercado
inmobiliario sea más competitivo, transparente,
cumpla la ley, genere ganancias normales para Bibliografía / Bibliography
las empresas, retribuya al Estado por concepto de
L ópez Mor a les, E. y Sa nhu ez a , C. (2016) “Inmobiliarias: capturan la
plusvalías y produzca viviendas de mejor tamaño y
mayor plusvalía que genera el Metro, pero tributan muy poco”, Ciper,
calidad que son las que requiere la población. En esto, 26 julio. Disponible en: http://ciperchile.cl/2017/07/26/inmobiliarias-
la figura del Intendente Metropolitano tiene mucho capturan-la-mayor-plusvalia-que-genera-el-metro-pero-tributan-
que decir y hacer. ARQ muy-poco/
Ernesto López
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