Vivienda masiva en barrios

d eb at e

centrales: ¿quién es RESPONSABLE

de la densificación excesiva?

Palabras clave
Guetos verticales
Mercado inmobiliario Si bien el fenómeno era visible
Santiago desde hace varios años en diversas
Vivienda en altura comunas de Santiago, recién el 2017
Twitter la híper-densificación habitacional a
manos de las inmobiliarias explotó
mediáticamente: un tweet de Claudio
Orrego, entonces intendente de
Santiago, puso el tema en la agenda
al mostrar la imagen de un edificio
inmobiliario de una densidad
impresionante para la realidad local.
Luego de eso, la polémica por las
responsabilidades no se hizo esperar:
desde el Estado se criticaba la codicia
de los privados y la permisividad
del gobierno local, mientras las
inmobiliarias se defendían culpando
a la normativa. Ahora que las aguas
se han aquietado, y considerando
que una vez que la polémica se acaba
los edificios siguen ahí, creemos
necesario retomar esta discusión a
propósito del tema de este número
de ARQ: ¿cómo hacer vivienda masiva
hoy, cuando ya el Estado no tiene las
capacidades que tenía hace 50 años?
¿De quién es la responsabilidad de
liderar este tema? ¿Puede quedar
sólo en manos de privados, como ha
ocurrido hasta ahora?

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 A R Q 9 8   —   S A N T I AG O ,  C H I L E
1  Alto Las Rejas
Las Rejas, Santiago.
© Cristian Valenzuela

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 2  Conquista Velásquez II,
Estación Central, Santiago.
© Cristian Valenzuela

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ARQ98_Libro.indb 147 02-04-18 3:33 p.m.
 Desinterés
d eb at e
Juan Pablo Martínez
Gerente de Asuntos Corporativos
Empresas Socovesa

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Continues in:
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L levo varios años estudiando nuestro proceso de
densificación. Antes pasé un tiempo tratando
de comprender las características de la sociedad que
emergía producto de la irrupción del consumo de
masas (por cierto, bastante antes que Carlos Peña
convirtiera el tema en una clave de lectura de nuestro
proceso de modernización); hoy canalizo gran parte
de mis inquietudes analizando las luces y sombras del
crecimiento vertical de la ciudad, el gran fenómeno
urbano de los últimos quince años. Producto de
esta línea de investigación, junto a otros dos autores
publicamos el año 2015 el libro Infilling: Como cambió
Santiago y nuestra forma de vivir la ciudad, dos años
antes de que el problema de la híper densificación en
la comuna de Estación Central estallara a nivel de
opinión pública.
Extrañamente, dicha controversia no arranca
producto de las protestas de los vecinos, como suele
ocurrir en conflictos urbanos de este tipo. Aquí fue el
Intendente de Santiago quien, gracias a la publicación
de una foto en Twitter, le dio la notoriedad pública
y la escala que requería un problema que ya se venía
manifestando hace años. Como en casi cualquier crisis,
ésta se genera cuando fallan coincidentemente varios
de los actores del sistema. Parte del sector privado se
equivocó. Qué duda cabe. En la industria inmobiliaria
hay actores que todavía no comprenden la lógica de la
legitimidad – antes que la pura legalidad – al minuto de
viabilizar inversiones inmobiliarias. Se híper densificó,
reventando la norma y el barrio, desatendiendo de
forma egoísta las numerosas externalidades negativas
que generan este tipo de proyectos. La normativa, por
su parte, quedó obsoleta. Va siempre un paso atrás
de lo que requiere la ciudad y, en este caso, está lejos
de ordenar las legítimas tensiones que se generan
entre proyecto, entorno y comunidades. Finalmente
el sector público – en particular las autoridades de
Estación Central a cargo de iniciar la elaboración
del Plan Regulador Comunal – pecaron de omisión,
permitiendo el desarrollo de proyectos estructurados en
base a las normas del pr ms, muchas veces insuficientes,
generalistas y poco precisas para la realidad comunal.
Durante el proceso de investigación, desarrollo
y difusión del libro – que incluyó la visita a más de
diez universidades a lo largo de todo Chile – me llamó
la atención que desde las escuelas de arquitectura no
emergiera más producción académica – artículos,
148 seminarios y libros – que tematizara y evaluara el

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 La falacia de la pobreza

A R Q 9 8   —   S A N T I AG O ,  C H I L E
Ernesto López
Profesor Asociado, Universidad de Chile,
en los ‘guetos verticales’ Santiago, Chile

E n abril de 2017 Claudio Orrego, Intendente de

la Región Metropolitana, remeció a la opinión
pública con su tweet «Guetthos (sic) verticales es lo que
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estamos viendo en comunas desreguladas como Estación

Central», refiriéndose a algunos conjuntos de vivienda
híper densa en altura en esa comuna.
Si bien el éxito comunicacional de dicha frase es
indiscutible, el uso del apelativo ‘gueto’ es incorrecto, ya
que este supone una alta homogeneidad social y cohesión
interna, características ausentes de estos conjuntos
conformados por cientos de pequeñas unidades con
escasa dotación de áreas comunes y espacios de encuentro.
El apelativo es también cruel, porque estigmatiza a las
personas que habitan en estos edificios. Hablar de ‘gueto’
es además ideológicamente tramposo porque, al apelar
a una connotación de clase, invita a creer que pese a
todos los horrores arquitectónicos y urbanos producidos
en muchas comunas, el mercado inmobiliario privado
chileno construye vivienda orientada a la población de
bajos ingresos y que, de esa forma, resuelve la necesidad de
localización central para los hogares de clase media y baja
que la requieren. Algunos incluso hablaron de ‘vivienda
social en altura’.
La realidad, sin embargo, es distinta. La edificación
en altura que se construye en gran parte del centro de
Santiago es vivienda asequible principalmente para los
segmentos medios y medio-altos (sobretodo inversionistas
que compran un gran número de unidades), y también
hogares propietario-residentes con capacidad de ahorro y
deuda que optan por vivir en estos lugares. Los hogares de
menor nivel socioeconómico sólo pueden acceder a esta
vivienda a través de la multi-ocupación y en condiciones
muy precarias.
En un estudio aún no publicado (Fondecyt #1151287)
detectamos que en los departamentos de las zonas de boom
inmobiliario en Estación Central, Independencia, Santiago
Centro y San Miguel, no hay residentes (propietarios y
arrendatarios) de los segmentos socioeconómicos D y E,
mientras que la incidencia de segmentos ABC1 y sobretodo
C2 es muy alta, cercana al 60 %.
En Estación Central, por ejemplo, un departamento
nuevo no baja de 1800 uf (alrededor de 60 uf/m2),
precios que hace poco sólo se veían en Ñuñoa y que hoy
caracterizan la oferta de vivienda en altura en comunas
históricamente populares. En el Gran Santiago, a su
vez, los precios no han parado de subir; en 2008 el
precio promedio de un departamento nuevo era 40
uf/m2, mientras que en noviembre de 2017 ya estaba 149

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 d eb at e proceso de densificación que estamos viviendo en
nuestro país. Tal parece ser que este asunto ha sido
un tema más atractivo para los políticos, empresarios,
organizaciones ciudadanas, medios de comunicación
e, incluso, para los institutos de políticas públicas,
antes que para las escuelas de arquitectura. Lo anterior
no deja de ser extraño, ya que el tema de fondo pasa
por diseñar la forma en que se canalizará la demanda
masiva por viviendas que entreguen una mejor calidad
de vida urbana a la fortalecida y mayoritaria clase
media del país, que viene migrando desde la periferia
sur de la ciudad.
Difícil saber por qué la densificación y sus
externalidades ha despertado poco interés en las
escuelas de arquitectura como tema de discusión
e investigación. Sin embargo, después de conversar
informalmente con varios arquitectos, muchos
de ellos también académicos, se pueden levantar
algunas hipótesis que, sin pretender ser concluyentes,
suenan razonables. En primer lugar, las grandes
transformaciones de la ciudad no están siendo lideradas
desde la academia, sino que desde el mercado. Las
complejidades de la densificación son problemas que,
en lo concreto, afectan mucho más a los municipios,
vecinos e inmobiliarios antes que a las universidades;
es decir, la universidad está lejos del tema. Así también,
la desconfianza y la distancia que existe entre los
académicos y el sector inmobiliario también influyó
en que la densificación haya sido, hasta antes del tweet
del Intendente, un tema poco discutido y analizado.
Por otra parte, a pesar de ser un asunto de indiscutida
relevancia social, el diseño de edificios residenciales en
altura para la clase media parece ser un tema bastante
menos cool para los estudiantes de arquitectura.
Al mantenerse al margen de estos grandes temas,
las escuelas de arquitectura corren el riesgo de entrar
en una cierta condición de irrelevancia pública, lejos de
los asuntos que le importan al país. Tampoco se trata
de investigar e influir en base a lo que dicta el people
meter de la opinión pública, pero me parece que habría
que reaccionar frente a las señales de cierta pérdida de
liderazgo en la esfera pública. ARQ

Juan Pablo Martínez

Ingeniero Comercial y Magíster en Sociología uc, Chile. Gerente de

Asuntos Corporativos de Empresas Socovesa. Fue miembro de ica r e
y columnista de revista Qué Pasa. Co autor, junto a Iván Poduje y
Nicolás Jobet, del libro Infilling: Cómo cambió Santiago y nuestra forma
de vivir la ciudad. Miembro del comité estratégico de la a di y Director
de la Corporación Educacional Emprender. Profesor de la Escuela de
Negocios ua i, Chile.
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 en 68 uf/m2. Para un mercado que se dice competitivo

A R Q 9 8   —   S A N T I AG O ,  C H I L E
y cuyos costos de producción no han aumentado, los
precios siguen inexplicablemente al alza.
A su vez, los costos de suelo son en rigor bastante
bajos. El Conservador de Bienes Raíces muestra
que entre febrero de 2011 y diciembre de 2016, en la
zona del boom inmobiliario de Estación Central, las
inmobiliarias pagaron en promedio 22 uf/m2 por suelo
para construir, lo que implica una incidencia muy baja
en el precio de los departamentos.
Así, los ‘guetos verticales’ son en realidad
operaciones fenomenalmente rentables para sus
gestores e inversionistas. Son relativamente baratos
de construir y se venden a precios muy por sobre
el promedio de la oferta en las comunas donde se
emplazan. Descontados todos sus costos de producción,
las ganancias por un edificio de más de veinte pisos
son altísimas, dada la escala masiva de construcción
y la cantidad de unidades vendibles. En Estación
Central, estimamos que las ganancias por edificio
alcanzan fácilmente 20 millones de dólares. Además,
las inmobiliarias no retribuyen nada al Estado por la
valorización de plusvalías (López Morales y Sanhueza,
2017). La Reforma Tributaria de 2016, la flexibilización
del mercado de hipotecas y la reciente Ley de a fp harán
crecer aún más la demanda en este mercado.
Entonces, por una parte, los altos precios, el
reducido tamaño de las unidades y la masividad de la
construcción en altura sólo pueden ser controlados a
través de un giro drástico en el mercado de la vivienda
totalmente privatizado actual, acotando las inmensas
ganancias que hoy obtienen las inmobiliarias.
Pero además, para terminar con la saturación de los
barrios que generan estos edificios, es necesario ajustar
los deficientes planes reguladores de varios municipios
para acotar las alturas y densidades de construcción.
Estos ajustes deben ser realizados en simultáneo, para
evitar que las inmobiliarias ‘salten’ de una comuna a
otra como ha ocurrido en las últimas décadas.
Más que denunciar por redes sociales, los
agentes estatales deben trabajar para que el mercado
inmobiliario sea más competitivo, transparente,
cumpla la ley, genere ganancias normales para Bibliografía / Bibliography
las empresas, retribuya al Estado por concepto de
L ópez Mor a les, E. y Sa nhu ez a , C. (2016) “Inmobiliarias: capturan la
plusvalías y produzca viviendas de mejor tamaño y
mayor plusvalía que genera el Metro, pero tributan muy poco”, Ciper,
calidad que son las que requiere la población. En esto, 26 julio. Disponible en: http://ciperchile.cl/2017/07/26/inmobiliarias-
la figura del Intendente Metropolitano tiene mucho capturan-la-mayor-plusvalia-que-genera-el-metro-pero-tributan-
que decir y hacer. ARQ muy-poco/

Ernesto López

Arquitecto y Magister en Urbanismo, Universidad de Chile. Doctor

en Planificación Urbana, University College of London. Profesor
Asociado del Departamento de Urbanismo y Coordinador Académico
del Magister en Urbanismo de la Universidad de Chile. Investigador
Asociado del Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social
(coes). Ha publicado los libros Planetary Gentrification (Polity Press,
2016), Global Gentrifications (Policy Press, 2015) y Chile Urbano
(Editorial Universitaria, 2013). 151

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 d eb at e 3  Mirador Norte,
Santiago Centro,
Santiago.
© Cristian Valenzuela

4  Alto Las Rejas,

Las Rejas, Santiago.
© Cristian Valenzuela

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3 4

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02-04-18 3:33 p.m.