Informe Valoración Obras Conservación y Rehabilitación BUQUE ESCUELA ESMERALDA-rev2 - F

MEMO
MEMORI
MORIA
RIA OBRAS
OBRAS CONSE
CONSERVAC
NSERVACI
RVACIÓN Y REHABILITACIÓN
Promoción de viviendas, garaje, trasteros, jardines y piscinas en urbanización privada.

Call
Ca lle
lle Buque Escuel
Escuela Esm
Esmera lda,
da, 9- 41 El Puert
Puerto
rto Santa Marí
aría (Cádi
Cádiz)
Noviembre 2018 –Huelva

(02-86) RTA-CA-PSM-rev2 2
Índice de contenidos
1 . OBJETO E IDENT I FICACI ÓN DE INTERVIN IENT ES
2 . ANTECEDENTES
3. DESCRIPCIÓ N DEL ACTIV O
4. LOCALIZACI ÓN DEL ACTIV O E I DENTIFICAC IÓN CATASTRAL
descripción general
superficies
calidad de ejecución
antigüedad
5. RE LACI ÓN DE AGENTES PARTI

PA RTI CIPANTES
6. ESTADO DE LA DOCUMENTACI
DOCU MENTACI ÓN ADMINI STR ATIVA
7. ACTUACIONES NECES ARI AS PARA GARANTIZAR

GARANTIZA R LA SEGURIDAD DE LA
EDIFI CACI ÓN
8. ACTUACIONES NECES ARI AS PARA GARANTIZAR

GARANTIZA R LA SEGURIDAD DE LA
EDIFI CACI ÓN
9. ACTUACIONES PENDI ENTES Y TR AMITACIONES ADMINIST RATIVAS NECESARI AS
PARA LA TERMINACI ÓN, LEGALIZACI ÓN Y PUEST A EN MARCHA DE LA
EDIFI CACI ÓN
10. RESUMEN EJECUTIV O, VALOR ACI ÓN Y CON CLUSIONES
resumen ejecutivo
Presupuesto de las actuaciones
conclusiones
11. ANEXO DE FOTOGRA FÍAS
12. DOCUM ENTO S ANEXOS
ARQUIGENIA S.L.P. • B21329313 • [email protected]

c/ La Fuente 4, entreplanta • 21004 • Huelva • 959 28 52 37

1. OBJETO E IDENTIFICACIÓN DE INTERVIN IENTES
RTA grupo encarga a Arquigenia SLP un informe de estado de obras del activo propiedad de ALISEDA,
integrado en la promoción de 51 viviendas, garajes, trasteros y zonas comunes que conforman el conjunto
residencial plurifamiliar denominado en su momento “Capri”, sito en C/ Buque Escuela Esmeralda de El Puerto de
Santa María (Cádiz). Se realiza el presente informe en base a la documentación facilitada por RTA, las consultas
efectuadas en el Ayuntamiento de El Puerto de Santa María y las comprobaciones realizadas “in situ”.
El conjunto está formado por 34 dúplex adosados, 17 áticos, planta sótano con 83 garajes y 51 trasteros, 48
aparcamientos en superficie y zona de piscina y jardines, de los cuales sólo son objeto de este informe
31 dúplex, 11 áticos y zonas comunes, propiedad de ALISEDA.
El objeto del informe es definir las actuaciones necesarias para llevar la edificación a un estado que posibilite su
comercialización. Para ello se hace preciso definir y valorar las actuaciones necesarias para devolver al edificio de
las prestaciones y condiciones de Seguridad, Salubridad, Confort y Ornato para el que fue construido.
2. ANTE CEDENTES
Se realiza una primera visita-inspección al activo, con fecha 25 de Septiembre de 2018, sin que sea posible el
acceso a la mayoría de las viviendas por no estar identificadas las llaves. Se inspeccionan los siguientes
elementos:
• Urbanización exterior privada
• Viales de acceso a garaje y zonas comunes
• Jardines y piscina
• Garaje y trasteros
• Algunas viviendas dúplex y áticos.
Se realiza con esa misma fecha visita a las dependencias municipales de urbanismo del Ayuntamiento de El
Puerto de Santa María, a los efectos de recabar información sobre el estado administrativo y urbanístico de la
promoción. Como resultado de la visita anterior, se solicita:
• Copia del original de Licencia de Primera Ocupación.
• Acceso al expediente de concesión de dicha Licencia.
Se mantiene a posteriori, reunión con la arquitecto municipal del área de Planeamiento a los efectos de obtener
información sobre la posible vigencia de las cargas urbanísticas que aparecen en la Nota Simple Registral (se
adjunta). El técnico manifiesta que las asumió el Ayuntamiento ejecutando las cargas pendientes de ejecución
de la Junta de Compensación, por lo que dichas cargas, que estaban avaladas, pueden ser levantadas por la
propiedad en el Registro. Para ello es necesaria la petición de certificación municipal a tales efectos,
manifestando que no existe ningún impedimento para este trámite por su parte.
Se mantiene reunión asimismo con el Jefe de Departamento del área de infraestructuras, quien nos confirma
que la urbanización del vial de acceso y sus infraestructuras se finalizaron por parte del Ayuntamiento de
manera satisfactoria, con cargo a los avales referidos.
A la vista de la imposibilidad de visitar el interior de las viviendas sin debida identificación de llaves, RTA envía
personal para procurar garantizar el acceso a la totalidad del inmueble para la siguiente visita.
Con fecha 22 de Octubre de 2018, se realiza una segunda visita a la promoción y al Ayuntamiento. En las
dependencias municipales, nos facilitan la consulta al expediente de LPO, de donde se obtienen algunas fotos
tomadas in situ sobre los planos del proyecto Modificado final de Obras, que sirven como base gráfica para la
elaboración del presente informe, al no haber ninguna otra disponible por el momento. También se obtiene una
copia digital visada del Proyecto de Media Tensión.
Una vez personados en la promoción, el guarda de seguridad nos proporciona llaves identificadas, advirtiendo
que no están todas, y que en algunos casos no es posible abrir las cerraduras. Consecuencia de lo anterior, no
ha sido posible realizar la inspección de la totalidad de las viviendas, siendo visitadas 29 de las 42, propiedad
de ALISEDA. En la tabla adjunta se identifican (con sombreado azul) las viviendas visitadas. Para su correcta
identificación, en dicha tabla se refleja asimismo el número de gobierno de cada una de ellas, que será la
identificación utilizada en el presente informe, junto con su referencia catastral.

3. LOCALIZACI ÓN DEL ACTIV O E I DENTIF ICACIÓN CATASTRAL
Se trata de un complejo residencial se encuentra situado en la calle Buque Escuela Esmeralda, 9 a 41,
Residencial Islas de Vistahermosa, desarrolladas en la parcela 12.1 del PAU CO-1 GOLF VISTAHERMOSA, en el
Puerto de Santa María (Cádiz), con código postal 11500.
El Puerto de Santa María es un municipio de la provincia de Cádiz, situado sobre la ribera y desembocadura del
río Guadalete, a 22 km de la capital provincial, Cádiz. Pertenece, junto a Cádiz, Jerez de la Frontera, San
Fernando, Chiclana de la Frontera, Puerto Real y Rota, a la Mancomunidad de Municipios de la Bahía
de Cádiz. Además, forma parte del área metropolitana de la Bahía de Cádiz-Jerez, aglomeración urbana
polinuclear de la que forma parte junto a Cádiz, Jerez de la Frontera, San Fernando, Chiclana de la Frontera y
Puerto Real, siendo la tercera área metropolitana de Andalucía.
La promoción se encuentra ubicada a 600m al norte de Puerto Sherry, al norte de la Bahía de Cádiz. Su
ubicación es de alto valor por encontrarse entre las playas de Vista Hermosa, Puerto Sherry (La Calita) y La
Puntilla, a la par de estar ubicada junto al Real Club de Golf de Vistahermosa, y el club Hípico.
El entorno urbano está compuesto por urbanizaciones en ciudad jardín con desarrollo predominante de
residencial unifamiliar, y más aisladamente, grandes parcelas con residencial adosada o en bloques de
pequeña altura, entre las que se encuentra esta promoción.
Las coordenadas útiles para la localización de la parcela son 36° 35' 09.30" N / 6° 15' 22.60" W, siendo posible
obtener el resto de coordenadas GML en la web de la sede electrónica de Catastro
http://www.sedecatastro.gob.es/.
Figura 1.
El emplazamiento tiene una magnífica comunicación con el aeropuerto de Jerez de la Frontera, y con la autopista
AP-4 Cádiz-Sevilla, con conexión con Madrid.

Figura 2.
Figura 3.
Se ha comprobado a través de la Oficina Virtual del Catastro que los bienes inmuebles están dados de
alta. Los garajes de sótano y los trasteros en una única referencia catastral, los aparcamientos en superficie, en
otra referencia catastral única, y cada vivienda dispone de referencia catastral independiente.
Según figura en catastro y se comprueba el día de la visita, la dirección de policía de los inmuebles es:

GARAJES Y TRASTEROS EN SÓTANO: C/ Buque Esmeralda nº 7. Pl. Sótano (Garajes 1 al 83, Trasteros 1 al
51);
VIVIENDAS: Cl. Buque Esmeralda nº 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41. Viviendas C, B y
A respectivamente, correspondiente los B y C a dúplex y los A áticos.
APARCAMIENTOS EN SUPERFICIE: Cl. Buque Escuela Esmeralda, aparcamientos 1 al 48.
Se deberán actualizar en registro estas direcciones, que figuran todavía con datos obsoletos. Asimismo, se
deberá vincular la Finca registral con la referencia catastral en la documentación registral. Las referencias
catastrales generales de las parcelas son las que siguen:
REFERENCIA CATASTRAL DIRECCIÓN USO SUP. CONSTRUIDA

AÑO (m2)
PARTICIPACIÓN DEL INMUEBLE
5728029QA4552H0054BR CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 41 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 183 2010 1,60
5728029QA4552H0053LE CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 41 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 168 2010 1,76
5728029QA4552H0052KW CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 41 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0051JQ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 39 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0050HM CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 39 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0049KW CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 39 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0048JQ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 37 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0047HM CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 37 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0046GX CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 37 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0045FZ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 35 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0044DB CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 35 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0043SL CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 35 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0042AK CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 33 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0041PJ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 33 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0040OH CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 33 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0039AK CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 31 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0038PJ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 31 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0037OH CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 31 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0036IG CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 29 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 183 2010 1,60
5728029QA4552H0035UF CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 29 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0034YD CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 29 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 166 2010 1,76
5728029QA4552H0033TS CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 27 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 185 2010 1,60
5728029QA4552H0032RA CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 27 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 167 2010 1,76
5728029QA4552H0031EP CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 27 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0030WO CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 25 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0029RA CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 25 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0028EP CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 25 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0027WO CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 23 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0026QI CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 23 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0025MU CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 23 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0024XY CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 21 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0023ZT CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 21 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0022BR CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 21 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 163 2010 1,76
5728029QA4552H0021LE CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 19 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0020KW CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 19 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0019BR CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 19 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 160 2010 1,76
5728029QA4552H0018LE CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 17 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0017KW CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 17 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0016JQ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 17 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0015HM CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 15 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0014GX CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 15 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0013FZ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 15 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0012DB CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 13 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0011SL CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 13 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0010AK CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 13 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0009DB CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 11 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 177 2010 1,60
5728029QA4552H0008SL CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 11 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 161 2010 1,76
5728029QA4552H0007AK CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 11 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0006PJ CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 9 (A) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 183 2010 1,60
5728029QA4552H0005OH CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 9 (C) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 162 2010 1,76
5728029QA4552H0004IG CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 9 (B) PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Residencial 170 2010 1,76
5728029QA4552H0003UF CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 7 N2:43 PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Almacén-Estacionamiento 778 2010 1,11
5728029QA4552H0002YD CL BUQUE ESCUELA ESMERALDA 7 N2:43 PAU-CO1 V GOLF PARC 12-1 Almacén-Estacionamiento2.970 2010 11,75
Tabla1

La referencia catastral de las plazas de garaje en superficie está reflejada en la penúltima línea de la relación
anterior, mientras que la referencia catastral de las plazas de garaje y trasteros bajo rasante está reflejada en la
última línea.
4. DESCRIPCI ÓN DEL ACTI VO
DESCRIPCIÓN GENERAL
El activo conforma la mayor parte de una promoción de viviendas de 51 viviendas adosadas, garajes y trasteros,
con zonas comunes y urbanización privada con piscinas. Se disponen las edificaciones en 2 bloques de 3
plantas de altura, que aprovechan la diferencia de cota del fondo de parcela respecto del vial, para edificar 2 o 3
niveles sobre rasante, dependiendo de la fachada, quedando el inferior a nivel de sótano respecto a la Calle
Buque Escuela Esmeralda.
El acceso se realiza a través de vial público sin vallar (actualmente con vallado de protección de obra), que
recorre la parcela en sentido longitudinal, de noreste a suroeste. En ese vial se disponen un conjunto de grupos
de 3 plazas de aparcamiento, dispuestos entre armarios de contadores e instalaciones que se configuran a
modo de límite de parcela. Entre cada grupo existe una pequeña rampa para garantizar acceso directo a cada
grupo de viviendas. Se observa que el total de plazas de aparcamiento no se corresponde con el de viviendas,
siendo pues son 3 plazas menos.
Figura 3. Configuración de usos.

En el nivel inferior –sótano- se dispone el garaje, donde se ubican los trasteros que se desarrolla bajo ambos
bloques, conectándolos en este nivel (figura 4). El acceso al garaje y al nivel inferior de las viviendas dúplex se
resuelve desde rampas ubicadas en cada extremo de la edificación y escaleras situadas entre ambos bloques.

Figura 4. Sección trasversal

Todas las viviendas tienen dos accesos, uno a través del garaje y otro desde el espacio peatonal privado con
acceso desde la calle (figura 5).
Figura 5. Plantas generales Niveles -1 y 0

Acceso Rodado Acceso peatonal ppal. Viviendas dúplex visitadas Viviendas áticos visitadas

Figura 6. Plantas generales Niveles Cubierta y 1

El conjunto edificado se percibe en desarrollo lineal predominante sobre la altura. Tiene fachadas muy diferentes, a
la calle, orientación noreste, hacia donde se muestra de manera opaca en un juego rítmico de volúmenes blancos,
que sobresalen del plano principal de fachadas, con pequeñas incisiones para los accesos y ventanas de las
cocinas. Hacia esta fachada se vuelvan las piezas húmedas y de servicio de todas las tipologías, y algunos
dormitorios. En contraposición a la anterior, la fachada al jardín, orientada al suroeste, muestra contraste de
materiales y texturas, predominando en la imagen arquitectónica las líneas horizontales que conforman los grandes
y largos voladizos que forman las terrazas y porches en todas las plantas. Esta fachada es ligera, permeable, con
grandes huecos, con materiales nobles en todos los elementos de fachada. Hacia esta fachada se vuelcan las
principales piezas habitables de las viviendas.
Igualmente la urbanización de la fachada a vial es dura, con pequeños parterres y jardineras sobre cubiertas del
sótano, columnas de instalaciones y una llamativa banda de aparcamientos en superficie con vado continuo a lo
largo de todo el frente de parcela. Al contrario, en la fachada suroeste se desarrolla toda la zona de esparcimiento:
los jardines de uso privativo de las viviendas dúplex, que ocupan una primera banda delante de cada vivienda,
dando continuidad al porche, paseo y jardines comunes, que se ensanchan en el área de las piscinas, donde una
gran superficie de césped conformará un magnífico solárium alrededor.
Figuras 7 y 8. Planos de Fachadas a jardín (superior) y a calle (inferior).
Figuras 9 y 10. Fotografías de fachadas a calle (izquierda) y jardín (derecha).
TIPOLOGÍA Y USO
Plazas de Garaje (83 Uds.)
Se localiza en el sótano, ocupando toda la longitud de la huella de las dos pastillas edificadas de y parte de la
urbanización frente al vial, por donde se realiza el acceso al activo. El resto de la zona edificada en ese nivel se
corresponde con el acceso a los áticos y el nivel inferior de las viviendas dúplex. Tiene dos accesos por rampas
ubicadas en cada extremo longitudinal, y un acceso peatonal en la parte central y otro de emergencia desplazado
lateralmente. Cuenta con iluminación natural a través de unos óculos practicados en el forjado de techo en la zona
de la urbanización.
Las plazas se ubican en batería junto al muro exterior, delante de los trasteros. En el fondo se ubican los trasteros a
los que se accede desde las plazas, y delante tienen una calle de circulación y maniobra de 5,00 m de anchura en
toda su longitud. Existe una rampa interior para conectar los dos niveles en los que se encuentran las pastillas
edificadas. No cuenta con instalación de ventilación.
Trasteros (51 Uds.)

Uds.)
Con planta rectangular, se sitúan al fondo de cada plaza de garaje. No cuentan con vestíbulo previo ni puerta RF.

Viviendas dúplex (31 de 34uds)
Los dúplex se disponen en parejas, compartiendo un “patio” de acceso desde la calle, a cota de la planta
superior del dúplex. En la planta baja del mismo, a cota con el jardín y zonas comunes traseros del
complejo, cada dúplex cuenta con un patio privado trasero. La distribución es similar en todos los dúplex:
salón-comedor, cocina y aseo en planta inferior, así como un acceso independiente desde el garaje; tres
dormitorios y dos baños en planta baja, a la cual se accede desde la calle, (excepto dúplex 25 que tiene 3
dormitorios y 4 baños), terraza y jardín.

Figura 11. Distribución de viviendas planta Semisótano
Figura 12. Distribución de viviendas planta baja

Viviendas áticos (11 de 17 Uds.)

Situado encima de cada dos dúplex se encuentra un ático, al cual se accede o bien desde el garaje, a través
de una escalera que sube hasta una segunda planta o mediante un ascensor privado. Igualmente, se puede
acceder a través del “patio” a la cota de la calle que comparte con los dos dúplex sobre el que se apoya
el ático. La distribución es similar en todos los áticos: salón- comedor, cocina, tres dormitorios y dos
baños. En algunos casos, se añade un cuarto dormitorio de servicio con aseo incorporado. También
disponen de terraza privada orientados hacia la zona de piscina y jardín. En algunos casos, el ático dispone
también de una pequeña terraza asociada a la zona de cocina y servicios y orientada a la parte delantera del
edificio.

Figura 13. Distribución áticos
Figura 14. Variante distribución ático, con pieza dormitorio de servicio.

Aparcamientos
Aparcamientos en superficie (48 Uds.)
Se disponen en el frente de vial, generalmente de 3 unidades.
Zonas comunes
Comprenden los espacios libres de parcela entre los que se encuentran áreas peatonales duras, jardines, piscinas y
espacios de servicio a instalaciones auxiliares

SUPERFICIES
Todas las viviendas dúplex tienen las mismas superficies (135,30m2), al igual que los áticos (123,00m2).
La vivienda en esquina nº 34 tipo C del módulo 17 del conjunto nº 2, dispone de un jardín exterior con una superficie
aproximada de 331,50 m² y una terraza con acceso al mismo de 19,50 m². El resto de las viviendas Dúplex tienen la
misma superficie de jardín y de terraza, siendo estas de 47,10 m² y 19,50 m² respectivamente.
Todas las viviendas áticos disponen de una terraza exterior descubierta de 41,40 m² y de una terraza lavadero en la
cocina de 10,80 m².
Las superficies registrales son idénticas para los dúplex (135,30m2 + 47,10m2 de jardín + 19,50m2 de
terraza), salvo para el dúplex 34 (135,30m2 + 331,50m2 de jardín + 19,50m2 de terraza).
También para los áticos (123,00m2 + 10,80m2 de terraza-lavadero). Sin embargo, en las fichas catastrales,
las superficies, además de diferir de las registrales son algo variables entre sí: Entre dúplex (167m2 dúplex
1; 158m2 dúplex 2, 3, 5, 7, 9, 12, 15, 17 y 19; 157m2 dúplex 4, 6, 8, 10, 14, 16 y 18; 156m2 dúplex 11;
159m2 dúplex 13; 164m2 dúplex 20; 163m2 dúplex 21; 165m2 dúplex 34) y entre áticos (179m2 ático 1, 11 y 17;
174m2 ático 2, 3, 4, 6, 9, 13 y 15; 181m2 ático 10)
CALIDAD DE EJECUCIÓN
La presente memoria de calidades se recoge del Proyecto Modificado Final de Obras, y se corresponde
visualmente con la edificación visitada:
Cerramientos.
Cerramientos.
Cerramiento formado por fábrica de1/pie de ladrillo cara vista blanco de 29x14x5,6 cm. Recibido con mortero de
cemento blanco y arena gruesa con embarrado interior con mortero de cemento e imprimación asfáltica sobre el
embarrado, trasdosado auto portante con perfilería de 40mm, placa de yeso de 19mm e inclusión de aislamiento de
paneles de lana de roca de 40mm, y 40KG/M3 de densidad, incluso cobijado de cámara, cargaderos de hormigón
galvanizado, mochetas, emparchados de forjados, con vierteaguas de piedra natural.
Cerramiento formado por Cerramiento formado por fábrica de medio pie de ladrillo cara vista blanco de 29 × 14 ×
5,6 cms Hasta una altura de 65 cm (aproa 10 hiladas), recibido con mortero de cemento blanco y arena gruesa y el
resto formado por fábrica de medio pie de ladrillo para revestir con revestimientos continuos. Y, en ambos tramos
incluyen Barrado interior con mortero de cemento imprimación asfáltica sobre embarrado, trasdosado auto portante
con perfilería de 46 mm, placa de yeso de 19 mm, en inclusión de aislamiento de paneles de lana de roca de 40 mm
y 40 kilos por metro cúbico de densidad, incluso cobijado de Cámara, cargadero de hormigón o acero galvanizado,
emparchados de forjados convierte aguas de piedra natural.
3. Petos de terrazas formados por un pie de ladrillo macizo (medio pie de cara exterior de ladrillo cara vista blanco y
medio pie de cara interior de ladrillo macizo perforado para revestir con mortero hidrófugo M-5 de 2 cm) recibido
con mortero M-4 (1:6) Y albardilla de piedra, en fachada al golf el peto de la terraza en nivel + 1 incluye una
barandilla de vidrio Stadip 8 + 8 mm.
4. Cerramiento en fachadas exteriores para revestir con madera, a base de fábrica de medio pie de ladrillo macizo
perforado para revestir recibido con mortero M-5, con inclusión de embarrado exterior de mortero de cemento
imprimación asfáltica sobre en Barrado, con refuerzo de impermeabilización con espuma de poliuretano de 3 cm de
espesor y 35 kilos por metro cúbico de densidad por el interior, para trasdosado auto portante con perfilería de 46
mm. Placa de yeso de 19 mm en inclusión de aislamiento de paneles de lana de roca de 40 mm y 40 kilos por metro
cúbico de densidad.
5. Cerramiento en fachadas exteriores para revestir con revestimientos continuos, base de fábrica de medio
pie de ladrillo macizo perforado para revestir recibido con mortero M-5, con inclusión de embarrado exterior de
mortero de cemento imprimación asfáltica sobre embarrado, con refuerzo de impermeabilización con espuma de
poliuretano de 3 cm de espesor y 35 kilos por metro cúbico de densidad por el interior, para trasdosado auto
portante con perfilería de 46 mm, placa de yeso 19 mm inclusión de aislamiento de paneles de lana de roca de 40
mm y 40 kilos por metro cúbico de densidad.
6. Petos de terrazas, formados por fábrica de un pie de ladrillo macizo, labrado con mortero de cemento M-cuatro
(1:6), para revestir con mortero hidrófugo M-5 de 2 cm de espesor y acabado con pintura pétrea por la cara interior
y revestimiento continuo por el exterior en niveles cero, + 1 y cubierta en el alzado a calle, incluyendo el nivel + 1,
terraza de cocina vivienda A barandilla de vidrio.
Todos los petos irán rematados superiormente con albardilla de piedra

7. Formación de jardineras mediante doble fábrica de medio pie de ladrillo macizo (la cara exterior de ladrillo
cara vista blanco) labrado con mortero de cemento M-40 (1:6), unidos entre sí por un rasillón cerámico de 5 cm de
espesor y capa de mortero de cemento de 5 cm de espesor con Mallazo de acero y rematado superiormente con la
albardilla de piedra.
8. Petos huecos de ventilación del garaje, ejecutados con doble fábrica de medio pie de ladrillo cara vista
blanco recibido con mortero de cemento y arena gruesa, hasta en rasar con el revestimiento de techo de garaje y
rematado superiormente con una albardilla de piedra sin goterón.
9. Cerramiento formado por un pie de ladrillo perforado recibido con mortero de cemento para revestir de
madera.
10. Cerramiento en fachadas exteriores de fábrica de medio pie de ladrillo perforado enfoscado y pintado en
ambas caras.
11. Cerramiento entre parcelas privadas de dos pies y medio de ladrillo cara vista, colocado igual que en
fachada de viviendas hasta una altura de 2.10 metros sobre el pavimento, rematado superiormente con una
albardilla de piedra natural de 3 cm de espesor sin goterón.
12. Medianero entre parcela privada formada por valla de madera destacas clavadas y tablas.
Particiones
13. Separación entre viviendas formada por fábrica de medio pie de ladrillo perforado, más a cada lado
trasdosado auto portante formado por estructura de perfiles de chapa de acero galvanizado de 46 mm, y una placa
de yeso laminado de 19 mm, de espesor con junta estanca en unión de suelo y techo, pintado en plástico liso.
14. Tabiquería interior de vivienda formada por estructura de perfiles de chapa de acero galvanizado de 70
mm. Con placa de yeso laminado 19 mm. Ambas caras, atornillada a cada lado de la misma, con inclusión de panel
de lana de roca 60 mm de espesor y 40 kilos por metro cúbico de densidad, alojado entre placas, incluida junta
estanca en unión de suelo y techo. Pintado en plástico liso.
15. Tabiquería en zonas húmedas formada por estructuras de chapa de acero galvanizado de 40 y 6 mm y
placa en contacto con los alicatados y barra o demás revestimientos de la zonas húmedas será del tipo WR-15 de
15 mm de espesor y se colocarán perfiles montante es cada 30 cm de separación, con inclusión de refuerzo de
paneles de madera del tres × 20 cm (espesor por altura) donde vayan ancladas las encimeras de baños y muebles
de cocina. Se reforzarán las juntas estancas en unión del suelo y techo.
16. Tabiquería en frentes de armario formada por estructura de chapa de acero galvanizado de 46 mm y una
placa de yeso laminado de 15 mm de espesor, atornillada a cada lado de la misma, con inclusión de un panel de
lana de roca de 40 mm de espesor y densidad 40 kilos por metro cúbico. Incluido junta estanca en unión de suelo y
techo.
17. Tabiquería en entre formación de trasteros con tabicón de ladrillo hueco doble, Enfoscado con mortero de
cemento y acabado con pintura pétrea lisa.
18. Tabiquería fábrica medio pie de ladrillo perforado para revestir recibido con mortero M-5 en sótano cuarto
de instalaciones, almacén y depuradora Enfoscado de mortero de cemento con acabado en pintura pétrea lisa. En
aseos piscina: alicatado con azulejo en color blanco con brillo
Cubiertas
24. Cubierta plana transitable, formada por imprimación asfáltica de barrera de vapor, formación de pendientes con
hormigón aligerado de 15 cm. de espesor medio, capa de mortero de regulación. Doble lámina LBM-40FV. Capa de
mortero de protección, placa de poliestireno extruido de 4 cm. de espesor y densidad 35kg/m3, fieltro de geotextil
de 150 gr/m2, capa de hormigón en masa HM-20 de 5 cms, con inclusión de virutas de fibra de vidrio para evitar
fisuras, incluso p/p de junta de dilatación más solería baldosa de gres porcelánico imitación a pizarra negra.
25. Cubierta plana no transitable, sobre techos de viviendas en niveles 1 y cubierta, formada por imprimación
asfáltica de barrera de vapor, formación de pendientes con hormigón aligerado de 15 cm. de espesor medio, capa
de mortero de regulación, doble lámina LBM-40FV. Capa de mortero de protección, placa de poliestireno extruido
de 4 cm. de espesor y densidad apropiada, fieltro de geotextil y protección de gravilla suelta de 5 cm. de color
blanco.
26. Cubierta 5 inclinada forrada de chapa de cinc, con formación de faldón de cubierta a base de tabicones
aligerados de ladrillo hueco doble separados 1 m. Recibidos con mortero de cemento. Maestra superior del mismo
mortero, tablero de rasillón m-h de 100x25x4 cm, recibidos con idéntico mortero, capa de compresión de 40 mm. Y
mallazo de 150x150x4 mm. Con arriostramiento transversal cada 2 m. Chapa de zinc-titanio natural de 0,65 mm. De

espesor, colocada mediante sistema de junta fijación alzada con ancho entre juntas de 0,60 m. Y colocación de
lámina de ventilación. Incluso solapes, remates de cumbrera y laterales, accesorios de fijación.
Solerías
Solerías
27. Vivienda y aseo nivel -1: Tarima flotante de madera.
28. Cocina: Gres porcelánico 60x60 cm.
29. Baño Principal: piedra natural mármol Travertino.
30. Baño 2: piedra natural crema marfil.
31. Peldaños de escaleras de viviendas: Piedra natural crema marfil.
32. Terrazas y zonas exteriores: Baldosas de gres porcelánico imitación a pizarra negra.
33. Garaje y aparcamientos privados calle: solería de hormigón HM-200/B/IIa, inclusión de mallazo, con tratamiento
superficial tipo cuarzo 300, o similar, fratasado mecánicamente, color gris, con inclusión de corindón.
34. Trasteros y cuartos de instalaciones: hormigón pulido.
35. Aseos piscina, depuradora y almacén: baldosa de gres.
36. Zona piscina: pavimento de lamas de madera de ipe sobre rastreles.
37. Rampa acceso peatonal: gres porcelánico imitación a pizarra negra.
38. Urbanización: solera de hormigón armado pulido.
50. Rampa de garaje: solería de baldosa punta de diamante.
51. Arenas voladeras sobre pavimento duro del sótano.
52. Solería de piedra natural.
Techos
39. Vivienda, cocina, baños principales (sin máquina de aire acondicionad): techo continuo de placa de yeso
laminado.
40. Baño 2 y aseos (con máquina de aire acondicionado): falso techo de escayola desmontable.
41. Terrazas nivel +1, vuelo cocina vivienda a, descuelgues fachada nivel-1: techo de placas de yeso laminado para
exteriores
42. Sótano y trasteros: mortero blanco proyectado.
43. Aseos piscina: falso techo de escayola lisa pintada con pintura plástica lisa.
44. Depuradora y almacén enfoscado de mortero de cemento con acabado en pintura pétrea lisa.
Varios-
Varios-urbanización
45. Tierra vegetal

46. Jardinera sobre muro de contención enfoscada con mortero y pintada con pintura plástica lisa
47. Césped.
48. Cerramiento exterior de parcela con estacas de madera clavadas y tablas
49. Zona de arenas voladeras y arbustos locales.
Equipamiento
Todas las viviendas están equipadas de serie con instalación de climatización por aire para frío y suelo
radiante para calor, electricidad para grado de electrificación elevado, domótica, AFS/ACS por gas natural y placas
solares. Cuenta con calderas en cada una de las viviendas. Baños completos con mamparas en bañeras de
principal, y ascensores hidráulicos independientes en cada una de las viviendas Áticos, con 3 paradas.

Urbanización con zonas comunes pavimentadas, zonas ajardinadas de uso privativo en cada vivienda
dúplex, y zonas ajardinadas comunes. 2 Vasos de piscina comunitarios, con cuartos de instalación de depuración y
vestuarios.
Carpintería y elementos de protección
Las puertas de acceso a las viviendas son puertas de taller con perfilería metálica en su interior, chapadas y
paneladas en madera tropical. Puertas de paso chapadas en madera tintada, y puertas de armarios e interiores
paneladas en madera chapada en el mismo color.
Carpintería de aluminio lacado gris con persianas motorizadas.
Acristalamientos con vidrio termo acústico en todas las carpinterías.
Protecciones de vidrios securizados en barandillas de escaleras y petos de terrazas.
Como concusión, el activo presenta unas calidades tanto a nivel de ubicación, arquitectura y materiales que se
corresponden con viviendas de alto standing.
ANTIGÜEDAD
La promoción fue terminada en el año 2010, habiendo estado desocupada desde entonces. El activo principalmente
denota su antigüedad en el deterioro de las zonas expuestas a la intemperie, tanto en materiales como en
funcionamiento de instalaciones por su falta de mantenimiento, así como en el sometimiento a vandalización de
algunas viviendas y en general las zonas comunes.
5. RELACI ÓN DE AGENTES PARTI CIPANTES
Datos de Contacto.
- Carlos Rodríguez Suárez: +678571670. Redactor del informe por enargo de RTA.
Dentro de este apartado se tendrán en cuenta:
- Dirección Facultativa: La DF la compusieron los arquitectos José Sánchez Pamplona-García (col 325
COACo), Joaquín Caro Gómez (col. 4668 COAS), José Manuel Sánchez del Pozo Grosso y Valentín de Madariaga
Parias (col 2.825 COAS), y el Arquitecto Técnico Jesús García García (col 611 COAATCo) Actualmente no existe,
pues la promoción fue terminada y recepcionada por la antigua propiedad.
- Contratista de la obra.
- Antigua Propiedad: Noriega SL
- Coordinación de Seguridad y Salud: No consta.
- Organismos de Control Técnico: Bureau Veritas, Cádiz.
- Laboratorio de Control de Calidad: No costa.
- Seguros todo riesgo construcción y decenal de daños: En vigor hasta 2020 Decenal de daños, póliza
0601470056024/000 por importe de 14.177.517,29 €, de Mapfre Aseguradora (ver pág. 89-98 RONE de 2014).
6. ESTADO DE LA DOCUMEN T ACIÓN ADMINISTRATIV A
Se suscribe íntegramente la tabla de contenidos de las páginas 74 y 75 del informe RONE de 2014
- Planeamiento vigente. Aprobado definitivamente. Plan Parcial del PAU CO-1 “Golf Vistahermosa-2”.
Desarrollado mediante sistema de Compensación, por Junta de Compensación, cuyos estatutos ya fueron
aprobados por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento en la Sesión Ordinaria celebrada el 20 de noviembre de
2.013 (publicación en BOP de Cádiz nº 245, de 26 de diciembre de 2013). El porcentaje de participación de la
parcela 12.1 en esta Entidad es del 16,5261%. La urbanización finalmente fue terminada por ejecución municipal
con cargo a los avales existentes.
- CFO: Visado por COACa 12/04/2010. Ver pág. 85 RONE de 2014
- Licencia Municipal de obras y Licencia de Primera Ocupación, en su caso.: Concedida LPO, con fecha
18/10/2010. Expediente 2119/06. Se adjunta en documentación anexa.
- Justificación de Cumplimiento de normativa urbanística de proyecto y de lo ejecutado: No se precisa por
existir LPO.

- Licencias de actividad, apertura: Se precisa la tramitación de las Licencias de Vados para las 2 puertas de
garaje, y apertura de las piscinas comunitarias, para lo que será preciso adecuar estas instalaciones al CTE-DB-
SUA, y a la normativa sectorial andaluza, durante los trabajos de rehabilitación.
- Situación de la urbanización exterior: En perfecto estado. Recepcionada definitivamente por el

Ayuntamiento, con cargo a los avales existentes de la Junta de Compensación. No consta la existencia e ningún
convenio urbanístico, ni existencia de cargas de urbanización.
- Situación de disponibilidad de los servicios e instalaciones: Todos servicios están ejecutados, según los
técnicos municipales. No constan posibles costes de infraestructuras pendientes, etc…con las distintas compañías
suministradoras (agua, luz, gas, telecomunicaciones). En las páginas 100-102 de RONE de 2014 se adjunta
condiciones de suministro de ENDESA, para la petición formulada por NORIEGA SL de suministro en BT de
590,80KW, dando punto de entronque CD 80625 Santa Catalina. Se comunica que la red debe ser ejecutada por el
solicitante, con supervisión de la Cía. Suministradora, previo abono de una tasa de 253,53€. En la página 103 se
recoge un escrito de denegación de recepción y servicio de la red instalada por no coincidir los planos “As Built”
con lo ejecutado, instando al instalador a presentar nuevos planos.
- División Horizontal escriturada e inscrita en Obra Nueva en Construcción, y con escritura pero no inscrita
en O. Nueva Terminada, a tenor de las advertencias recogidas en el informe RONE de 2014, páginas 23 y 24:
“7.13 Advertencias.
1. Se advierte que las viviendas dúplex 25 y dúplex 34 figuran como fincas objeto de contrato privado en la
documentación aportada por Aliseda. El resto de viviendas que figuran como objeto de contrato privado no han sido
adquiridas en esta operación de dación.
Entendemos que esta situación persiste.
2. Se advierte que no se ha depositado el Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad, y el Notario advierte de la
necesidad de su depósito previamente a la presentación de la Escritura fin de Obra.
Ver extracto acta notarial F.O. pág.
pág. 76-
76-84 RONE de 2014
Entendemos que esta situación persiste.
3. Se advierte que en la Escritura de compraventa, todas las fincas adquiridas presentan anotaciones relativas a
cargas de urbanización siendo la cuantía del saldo de la liquidación provisional 3.637.193,78€.
Esta carga puede ser levantada con la certificación
certificación a los efectos que deberá ser solicitada al Ayuntamiento de El
Puerto de Santa María.
4. Existe inscripción de fecha 05/05/2011 en virtud de mandamiento judicial de fecha 04/11/2010, de declaración
concursal voluntaria de la Entidad Noriega, S.L. (titular de los activos), en procedimiento número 446/2010 del
Juzgado de Primera Instancia nº 9 y Mercantil de Córdoba.
Asimismo, la escritura de compraventa aclara que se encuentra pendiente de firma por el Sr. Registrador la
inscripción el auto del que resulta la apertura de la fase de liquidación del concurso de acreedores, en unión del
certificado del Registro Mercantil de Córdoba, del que resulta el cese de los administradores concursales, por la
administración concursal de la entidad Noriega, S.A.
Entendemos
Entendemos que esta situación NO persiste.
5. Se ADVIERTE que algunos agentes participantes en la construcción de las viviendas no han visto saldadas sus
deudas a fecha de hoy. Sabemos al menos de tres de ellos: Valentín de Madariaga y Juan Manuel Sánchez del Pozo,
Dirección Facultativa de la Obra, reclaman aproximadamente 70.000€ en concepto de liquidación del proyecto
Básico y Ejecución, Dirección de obras y licencia de primera ocupación, y exigen llegar a un acuerdo económico con
Banco Popular para traspasar la documentación relativa al proyecto que obra todavía en su poder; Asimismo, la
empresa subcontratista de los ascensores (propiedad de algún familiar de Madariaga) también es acreedor de
Noriega.
Esta circunstancia puede ser problemática a la hora de obtener documentación para la legalización de algún aspecto
de la promoción.
Entendemos que esta situación persiste,
persiste, y que podría tener incidencia con lo reflejado en el punto 2, pues las
viviendas estarían registradas como O.N. en construcción. Es por ello, por por lo que los arquitectos exigen la
liquidación de una presunta deuda con el anterior propietario para ceder los documentos que conforman el Libro
del Edificio. Sin embargo, al existir LPO, el expediente de obra está concluido en los Colegios Profesionales de los
Arquitectos y Arquitectos Técnicos, y toda la documentación necesaria para conformar ese libro está en registros
públicos, con la salvedad del CEE, por lo que éste último puede ser redactado por cualquier técnico competente, y
la documentación del Libro obtenida como copia, acreditando ante esos registros públicos el legítimo interés.

7. C
- Grado de avance de la edificación ejecutada.

- Estimación del coste pendiente para terminación de la obra.
- Estado general de conservación de las obras realizadas.
- Reportaje fotográfico de la obra.
- Correspondencia entre el proyecto y la obra ejecutada.
Se desarrolla este apartado en base a la tomad e datos realizada en las visitas realizadas a las viviendas señaladas
en azul en la siguiente tabla, cuya ubicación en el conjunto ha sido grafiada en la figura 5.
PORTAL PLANTA VIVIENDA REF. CATASTRAL
9B Baja Duplex 1 5728029QA4552H0004IG
9C Baja Duplex 2 5728029QA4552H0005OH
11B Baja Duplex 3 5728029QA4552H0007AK
11C Baja Duplex 4 5728029QA4552H0008SL
13B Baja Duplex 5 5728029QA4552H0010AK
13C Baja Duplex 6 5728029QA4552H0011SL
15B Baja Duplex 7 5728029QA4552H0013FZ
15C Baja Duplex 8 5728029QA4552H0016JQ
17B Baja Duplex 9 5728029QA4552H0014GX
17C Baja Duplex 10 5728029QA4552H0017KW
19B Baja Duplex 11 5728029QA4552H0019BR
19C Baja Duplex 12 5728029QA4552H0020KW
21B Baja Duplex 13 5728029QA4552H0022BR
21C Baja Duplex 14 5728029QA4552H0023ZT
23B Baja Duplex 15 5728029QA4552H0025MU
23C Baja Duplex 16 5728029QA4552H0026QI
25B Baja Duplex 17 5728029QA4552H0028EP
25C Baja Duplex 18 5728029QA4552H0029RA
27B Baja Duplex 19 5728029QA4552H0031EP
27C Baja Duplex 20 5728029QA4552H0032RA
29B Baja Duplex 21 5728029QA4552H0034YD
33B Baja Duplex 25 5728029QA4552H0040OH

33C Baja Duplex 26 5728029QA4552H0041PJ
35B Baja Duplex 27 5728029QA4552H0043SL
35C Baja Duplex 28 5728029QA4552H0044DB
37B Baja Duplex 29 5728029QA4552H0046GX
37C Baja Duplex 30 5728029QA4552H0047HM
39B Baja Duplex 31 5728029QA4552H0049KW
39C Baja Duplex 32 5728029QA4552H0050HM
41B Baja Duplex 33 5728029QA4552H0052KW
41C Baja Duplex 34 5728029QA4552H0053LE
9A 2 Ático 1 5728029QA4552H0006PJ
11A 2 Ático 2 5728029QA4552H0009DB
13A 2 Ático 3 5728029QA4552H0012DB
15A 2 Ático 4 5728029QA4552H0015HM
19A 2 Ático 6 5728029QA4552H0021LE
25A 2 Ático 9 5728029QA4552H0030WO
27A 2 Ático 10 5728029QA4552H0033TS
29A 2 Ático 11 5728029QA4552H0036IG
33A 2 Ático 13 5728029QA4552H0042AK
37A 2 Ático 15 5728029QA4552H0048JQ
41A 2 Ático 17 5728029QA4552H0054BR
DESCRIPCIÓN DE LOS DETERIOROS Y PATOLOGÍAS DETECTADAS
VIVIENDAS:
Puertas de entrada.
Las puertas de entrada a las viviendas desde la planta de semisótano (garajes) de forma genéricas necesitan la
sustitución de bombillos y/o cerraduras, ajustes de los herrajes, lijado y barnizado de la parte exterior de la hoja y
sustitución del tirador.
Las puerta de acceso desde la calle, necesitan además de lo mismo que las anteriores, las sustitución parcial de
lamas dañadas de la cara exterior.
Tarima de madera.
Aunque gran parte de las tarimas se encuentran protegidas por una moqueta y por tanto con un estado aceptable,
en estancias donde la exposición al sol ha sido más directa, se han producido desajustes por dilataciones que
hacen que todas las viviendas necesiten ajustes en la tarima con aporte de nuevas lamas. Esto no quita que
algunas viviendas en particular haya que levantar prácticamente la totalidad de alguna las plantas e incluso la
totalidad de la vivienda, pues han sufrido inundaciones y actos vandálicos.

Armarios.
En general se encuentran en buen estado, teniéndose que colocar los tiradores de las hojas, pues estos no se
encuentran en la actualidad. Como en casos anteriores, hay algunas viviendas aisladas que han sufridos actos
vandálicos y/o ocupación, cuyos armarios al igual que el resto de revestimientos, tendrá que ser sustituidos
totalmente.
Carpinterías exteriores de aluminio.
Mayormente se encuentran en buen estado, siendo necesaria de forma mayoritaria los ajustes de herrajes,
reposición de sellados y la reposición de chapas del fijo inferior de las puertas de salida de las cocinas. En algunas
casas hay que reponer vidrios rotos y dañados. También de forma genérica habrá que comprobar los motores de
enrollamiento de las persianas y una revisión de los mismos.
Revestimiento madera paramentos
paramentos exteriores.
La mayor parte de los revestimientos de lamas de madera de terrazas y porches, se encuentran con las lamas
inferiores totalmente dañadas, teniendo que ser sustituidas. El resto podría ser lijado y barnizado, pero es posible
que a nivel económico pueda ser más rentable, la sustitución completa de las lamas.
Solerías exteriores.
exteriores
Las solerías de gres de las terrazas y porches, pueden ser aprovechables realizándose un repaso de las juntas y de
algunas piezas sueltas y dañadas en plintos y zabaletas. En los áticos habrá que restituir las juntas de dilatación.
Reposición de griferías.
La mayor parte de las griferías de las viviendas están sustraídas y las que no han sido sustraídas están dañadas,
por tanto se hace necesaria la totalidad de la reposición de todas las griferías de los baños.
Aparatos sanitarios.
La mayoría de las viviendas han sufrido sustracciones y/o daños en los inodoros o en parte de ellos, al igual que los
bidets, por tanto habrá que reponer un gran número de inodoros y bidets de los baños de las viviendas. En cuanto a
los platos de duchas y bañeras (incluidas las de hidromasaje de los baños principales) de forma genérica, se
encuentran en un estado recuperable, salvo excepciones. Igualmente faltan la mayoría de las mamparas de los
baños principales. Los lavabos sobre encimera también salvo excepciones puntuales, en su mayoría pueden ser
recuperables, colocándoles las válvulas de desagüe.
Instalación de gas.
En todas las viviendas han sustraído la instalación de cobre del gas y sus llaves de corte, por tanto se precisa la
totalidad de la instalación interior de gas como exterior de cada una de las viviendas. En algunos casos las calderas
también han sido dañadas, estando en la mayoría de los casos sin daño aparente.
Instalación de
de eléctrica.
El cuadro de mando y protección ha sido desmontado y dañado en la mayoría de las viviendas para sustraer la
aparamenta, por tanto se tendrá que restituir el cuadro. En muchas viviendas faltan mecanismos sueltos que han
sido arrancados y dañados, siendo sólo en casos concretos, donde habrá que restituir la totalidad de los
mecanismos.
Instalación de domótica.
En todas las viviendas, faltan el cuadro de mando de la misma, considerándose esta instalación una instalación
auxiliar, tan sólo se recomienda dejar la preinstalación de la misma.
Instalación de videos porteros.
porteros.
En todas las viviendas, falta el cuadro de mando de la misma, considerándose esta instalación una instalación
necesaria, se precisa la reposición de equipos en el interior y exterior de cada una de las viviendas.
Instalación de climatización.
Habrá que hacer una comprobación tanto de las unidades de aire acondicionado como de suelo radiante aunque
en general tan sólo faltan termostatos y rejillas sueltas.
Ascensores de áticos.
Habrá que realizar una puesta en marcha y revisión de los mismos para poder valorar si presentan anomalías,
puesto que visualmente no presentan daños.
Pinturas.
Pinturas.
Habrá que volver a pintar el interior de todas las viviendas, considerándose suficiente una mano de pintura con
carácter general, y tres manos en las viviendas expoliadas/ocupadas o con patologías e humedades.
Jardinería de porches y riego.

Después de realizar el desbroce y limpieza de maleza que presentan, habrá que restituir gran parte de la jardinería y
comprobar el funcionamiento de la instalación de riego, que aparentemente se encuentra sin daños ostensibles.
ZONAS COMUNES:
Además de la suciedad generalizada, escombros y restos de pequeña maquinaria, crecimiento descontrolado de
vegetación, las zonas comunes presentan las siguientes patologías:
Solerías de planta baja y accesos.
Las solerías de zonas comunes, se encuentran muy dañadas y levantadas parcialmente, hasta el punto que es
recomendable el levantamientos de las mismas y su posterior reposición. Además se da la circunstancia que al
encontrarse en planta baja sobre la planta de semisótano, la impermeabilización en muchos casos está fallando
provocando filtraciones y humedades en la planta inferior, por lo que se hace necesaria la reposición de las láminas
de impermeabilización.
Jardineras.
Las jardineras están muy dañadas, tanto a nivel de fisuración como de estanqueidad, siendo necesario el vaciado
de las mismas, reposición de la impermeabilización, picado y reposición de revestimientos continuos exteriores,
piezas de remate y reposición de tierra vegetal.
Escaleras.
Al igual que en el apartado de solerías, están deberán ser desmontadas e impermeabilizadas en su totalidad, pues
el estado actual de las mismas es deficiente tanto a nivel de revestimiento como de estanqueidad.
Cubiertas.
En las cubiertas lo más importante es el expolio que han sufrido las placas solares cuyos paneles están
completamente rotos y desmontado los elementos de cobre de su interior, lo que implica que habrá desmontar
todas las placas solares y colocar otras nuevas. Respecto al resto de instalaciones y equipos que se ubican en
cubierta, no presentan daños significativos a falta de las comprobaciones de puesta en marcha correspondientes.
Respecto a la estanqueidad de las cubiertas, no se aprecian filtraciones ni humedades significativas que tengan
origen en las mismas, con una limpieza general y de las cazoletas en particular, se considera en un estado
aceptable.
Fachadas.
Las fachadas presentan daños importantes en la cara sur y testeros laterales de las pastillas edificadas, sobre todo
en pretiles de terrazas, debidos principalmente a dilataciones en las hojas de fábrica vista, cuyo origen principal es
la deficiente solución de juntas de dilatación, que han provocado desprendimientos importantes y la presencia de
fisuras y grietas de importancia. Para reparar esta patología, será necesario el desmontado de todas las partes del
pretil que se encuentran desplomadas y volver a ejecutar las hoja con juntas verticales de dilatación de forma
adecuada. También habrá que actuar en zona de fábrica vista en limpieza mediante agua a presión, para quitar
manchas e incrustaciones de manera que quede un aspecto homogéneo.
La fachada suroeste de la vivienda 43 C y el ático correspondiente, presentan una severa patología de humedades
de filtración, provenientes de esta fachada, lo que implica que habrá que actuar sobre todo el cerramiento,
garantizando la estanqueidad del mismo.
Respecto a las fachadas con revestimientos continuos, precisan la reparación de fisuras y el pintado de las mismas
con pintura pétrea o elestómera.
GARAJES Y TRASTEROS.
En cuanto a la planta de semisótano donde se ubican los trasteros y garajes, además de la limpieza, reparación de
juntas de dilatación y pintura general, lo más importante a destacar es el expolio que han sufrido las instalaciones,
habiendo sido sustraído todo el cableado de las instalaciones y dañados los cuadros de mandos superficiales,
teniéndose que reponer toda las instalaciones.
JARDINES Y VALLADOS.
Como ya se ha mencionado anteriormente, debido al crecimiento incontrolado de la maleza presentan un estado
muy lamentable que hace que se tenga que realizar un desbroce completo de las zonas ajardinadas y la reposición
de tierra vegetal y la jardinería correspondiente.
Así mismo el vallado de madera que separa las zonas de transito comunitario con las privativas, se tendrá que
reponer por completo puesto que el estado de conservación de los mismos, los hace irrecuperables.
PISCINAS.
Las piscinas presentan fisuras y desprendimientos del revestimiento interior de gresite de las mismas, por lo que
para su puesta en servicio, habrá que desmontar el revestimiento actual, reparar fisuras, impermeabilizar los vasos y

volver a restituir los revestimientos. Además de lo anterior habrá que realizar una correcta puesta en marcha de las
instalaciones de las mismas de manera que se garantice el buen funcionamiento de las mismas.
Todas estas conclusiones anteriores a las que se ha llegado son fruto de la inspección visual realizada,
exclusivamente, sin que se haya realizado ningún tipo de cata ni ensayo, por lo que podría darse el caso
de la existencia de vicios o defectos ocultos en la edificación que no se han detectado y que podrían ser
necesarios para realizar una correcta determinación del alcance y costo de dichas reparaciones, por lo que
no podemos evaluarlos en el caso de que surjan vicios o defectos ocultos en la edificación.
Se adjuntan planos con señalamiento de las principales patologías con una extensión –G o –P que indica si es
general la afección o puntual respecto al número total de viviendas.

Dúplex Nivel -1.
CL=Conducto de climatización sin rejilla. CM=Carpinterías de madera. DIF=Falta tubos cobre alimentación y tapa
caldera. FRE= Filtraciones revestimientos exteriores. ME=Mecanismos eléctricos. PI=Pintura interior. RM=
Revestimiento de madera dañado. RS=Rotura sanitario. RSE=Revestimiento de suelo exterior a reparar. RV=Rejilla
ventilación en carpintería rota. SER= Suciedad en revestimientos exteriores. SJ= Solería Juntas a
reparar.TM=Tarima de madera dañada. VE=Vidrio roto

Dúplex Nivel 0.


CL=Conducto de climatización sin rejilla. CM=Carpinterías de madera.
DIF=Falta tubos cobre alimentación y tapa caldera.
Estado de los armarios de ascensores de áticos. Centro y derecha CMP. La mayoría como la imagen del centro.
FRE= Filtraciones revestimientos exteriores. En paredes de cocinas de áticos, bajo huecos de ventana. Incidencia
generalizada en viviendas dúplex y áticos en testeros de bloques, principalmente en extremo suroeste.
RM= Revestimiento de madera dañado.

RS=Rotura o falta de sanitario localizadas y grifería generalizada. PI=Pintura. Dcha. Aseo en vivienda vandalizada.
RSE=Revestimiento de suelo exterior a reparar. SER= Suciedad en revestimientos exteriores

Saneado de juntas y reposición puntual de piezas rotas sin precisar impermeabilización general.
RV=Rejilla ventilación en carpintería rota.

SJ= Solería Juntas a reparar. Además de las juntas, se debe intervenir las zabaletas y el recubrimiento de mortero
de solapes de impermeabilización. En zonas comunes sobre el garaje se requiere una intervención generalizada,
con sustitución de todos los elementos.
TM=Tarima de madera dañada. En la fotografía de la derecha, además humedades de filtración.
VE=Vidrio roto. En la fotografía además se ve aprecian las consecuencias finales del desprendimiento de fábricas.

Programadores del riego automático de los parterres de uso privativo de los dúplex.

Desprendimiento de fábrica en fachada sur.
Garaje con instalaciones hurtadas. Existe un vehículo abandonado en el interior del garaje.

Se ha detectado escombros, crecimiento malas hierbas y pequeña maquinaria abandonada.

Las conducciones de cableado han sido expoliadas en todas las instalaciones, así como las de cobre
(derivaciones individuales red eléctrica, derivaciones individuales red de gas, instalación de paneles
solares, instalación contra incendios, alumbrado). Algunos restos de este expolio han sido hallados en la
vivienda dúplex 19, aunque en estado inservible para su reutilización.

Estado de las instalaciones de placas solares en las cubiertas.
8. ACT UACI ONES N ECESARIAS P ARA GARAN TIZAR LA SEGURIDAD DE LA E DIFICACIÓN
-A edificaciones y/o propiedades colindantes: No se aprecian.

-De la propia estabilidad del edificio o de elementos de fachada, vuelos, tendidos eléctricos, etc…susceptibles de
provocar desperfectos o daños en la vía pública: No se aprecian.
-Cierre y/o vallado de la obra, para evitar expoliaciones. Existe.
9. ACT UACI ONES PENDIENT ES Y TRAMITACI ONES A DMI NISTRATIVAS NECES ARIAS PARA
LA TERMINACIÓN, LEGA LIZACI ÓN Y PUESTA EN MARCHA DE LA EDIFICA CIÓN.
En este apartado se realizará una descripción esquemática de las actuaciones necesarias para la terminación de la
obra
• 1.a. Contratación de proyectista
• 1. b. Contratación DF
• 2.a. Petición copia expediente municipal en Ayuntamiento
• 2.b. Elaboración proyecto de rehabilitación.
• 3.a.Petición de Licencias.
• 3.b.Abono de tasas+ICIO
• 4.a. .Localizar a instalador red BT exterior, para solucionar entrega AS BUILT a Endesa, y que recepcione la
instalación
• 4.b.Finalizar trámites con Gas Natural.
4.c. Contratar constructora.
• 4.d. Contratar OCAS
• 5. Ejecutar obras e instalaciones
• 6.a. Legalizar instalaciones interiores.
• 6.b. Legalizar piscina y tramitar apertura.
• 7.a. Equipar cocinas
• 7.b. Limpieza
• 7.c. Amueblamiento
La valoración de estos trabajos se contiene en el presupuesto.

10. RESUMEN EJECUTIV O, VALOR ACI ÓN Y CONCLUSIONES
RESUMEN EJECUTIVO
Se realiza Informe Post-compra de 31 dúplex y 11 áticos, adquiridos a NORIEGA S.L. mediante Dación en pago. Los
inmuebles están ubicados en la C/ Buque Escuela Esmeralda, 7 – Residencial Islas de Vistahermosa, Edificio Capri
en Puerto de Santa María (Cádiz) C.P. 11.500.
El Complejo Residencial está situado al suroeste del núcleo urbano, a 600m al norte de Puerto Sherry, al norte de la
Bahía de Cádiz. La promoción está compuesta por un total de 34 dúplex, 17 áticos, planta sótano con 83 garajes y
51 trasteros, y 48 aparcamientos en superficie. Se desarrolla en torno al campo de “Golf Vistahermosa”.
Existe anotación registral de cargas urbanísticas en la Escritura de Dación, en concepto de gastos de Urbanización.
La urbanización está recepcionada, y el ayuntamiento se ha hecho cargo de las obras, procediendo a la ejecución
de los avales. Es posible, por tanto, el levantamiento de dichas cargas mediante aportación al Registro de la
Propiedad de Certificación Municipal, siendo buena la disposición de los técnicos municipales a ello.
Existe Licencia de Primera Ocupación para 51 viviendas, garajes y trasteros, concedida por el Ayto. de El Puerto de
Santa María, con fecha 18/10/2010 y número de expediente 2.119/06. Se ha consultado al ayuntamiento la
necesidad o no de solicitar Licencia de Obra para acometer la rehabilitación de las viviendas y de las zonas
comunes. La mayoría de las obras a realizar requerirían una Licencia de Obra Menor, aunque el alto importe global,
y el hecho de tenerse que contemplar intervenciones de rehabilitación de la fachada, hagan que no proceda salvo
que se realice la tramitación administrativa de las obras mayores independientemente a las menores, si bien carece
de efectos prácticos.
La comunidad de propietarios no está constituida. El coeficiente de participación de los inmuebles adquiridos en la

comunidad asciende al 72,328%. Es necesaria la constitución de la Comunidad o acuerdo de todos los propietarios
para acometer las obras necesarias para la puesta en servicio de las zonas comunes, así como para la
rehabilitación d ellas patologías de fachadas (aunque éstas podrían realizarse sin esa autorización mediante una
orden de ejecución municipal en caso de ocuparse por personas la urbanización).
La “Entidad Urbanística de Conservación de la unidad de ejecución del Plan Parcial del PAU-CO-1 “Golf
Vistahermosa-2”, está constituida, siendo gestionada por la empresa Macpherson Consultores SL. La citada
empresa comunica por correo electrónico que a la fecha del informe no se adeuda cantidad alguna a la Entidad
Conservadora por parte de la propiedad de este activo. El porcentaje de participación de la parcela 12.1 en esta
Entidad es del 16,5261%. Se ha solicitado a dicha empresa la relación de cuotas pendientes por parte de los
titulares del activo.
Las viviendas dúplex 25 y dúplex 34 figuran como fincas objeto de contrato privado en la documentación aportada
por Aliseda. El resto de viviendas que figuran como objeto de contrato privado no fueron adquiridas en esta
operación de dación.
Los inmuebles están dados de alta en Catastro, contando con referencia catastral independiente.
En cuanto a su estado patológico, de forma generalizada, se observa falta de mantenimiento generalizado, tanto en
las zonas comunes como en viviendas.
En zonas comunes se observan principalmente las siguientes patologías:
En elementos comunes:
Suciedad generalizada, escombros y restos de pequeña maquinaria, crecimiento descontrolado de vegetación.
Deterioro por falta de mantenimiento de instalaciones como canalizaciones de desagües en áreas peatonales de
acceso y garaje. Deterioro por vandalización de instalaciones, principalmente en el sótano, donde han hurtado de
conducciones de cableado en todas las instalaciones, principalmente de cobre (derivaciones individuales red
eléctrica, derivaciones individuales red de gas, instalación de paneles solares, instalación contra incendios,
alumbrado).
Deterioro del revestimiento de fachada (desprendimiento y grietas).
Patologías por desprendimiento de la fábrica de ladrillo cara vista en los frentes de los vuelos de planta alta. Se
deben a la falta de juntas de dilatación vertical en estos paños. Se requerirá la demolición de gran parte que está a
punto de desprendense, y reconstrucción completa con ejecución de juntas.
Filtraciones generalizadas bajo solerías de zonas de acceso sobre la cubierta del nivel -1. Filtraciones también por
deterioro de solapes de elementos de impermeabilización en jardineras.
Desprendimiento de gresite de la piscina, desaparición de canaleta perimetral de la piscina.
Falta de adecuación de piscina en elementos accesibles para cumplir la normativa de una futura apertura.
Abandono de vehículo marca Seat León 0486 FKB.

En viviendas se observan principalmente las siguientes patologías, que podrían considerarse todas solventables
con obra menor:
Deterioro de las puertas de acceso a las viviendas (algunas viviendas han sido ocupadas, y vandalizadas, sufriendo
deterioro general por esta circunstancia.
Suciedad generalizada en el interior de las viviendas, jardines privativos de las viviendas se encuentran llenos de
maleza.
Entrada de agua bajo la puerta de acceso a las viviendas desde el garaje, principalmente a las 2 colindantes a
dichas puertas, producidas por obturación de la red de saneamiento.
Con carácter general viviendas con pequeñas expoliaciones y daños, principalmente con rotura o falta de sanitarios,
griferías, mecanismos y cuadros eléctricos, tapas de ventilación en puertas de cocinas, tapas de calderas... La
totalidad de las viviendas tienen ligeramente deteriorada la tarima de madera, que precisa acondicionamiento
(repasos, lijado y barnizado), así como reparación general y sustitución parcial de los revestimientos de madera de
las mochetas exteriores de las terrazas.
Tampoco están operativas las instalaciones de domótica. Ascensores de los áticos no operativos.
Instalación de ACS no operativa por sustracción de ramales de cobre a las calderas y vandalización de placas
solares.
Con carácter particular hay un par de viviendas con expoliaciones y daños severos, principalmente que requieren
una mayor intervención en estos mismos capítulos, y otros como incluso unidades de carpinterías, patologías de
humedades de filtración (en las viviendas situadas en los testeros), que requerirán un mayor grado de intervención.
En cuanto al estado de las acometidas y servicios, cuenta con punto de entronque de BT en un CT cercano, para la
potencia que solicitó Noriega en 2010, si bien la compañía eléctrica instaba a la ejecución de la red de BT por parte
del solicitante y bajo su supervisión. La recepción de esta instalación y el suministro eléctrico fue denegado en
2011, por encontrar discrepancias entre el trazado de la red ejecutada y el que se aportó como AS BUILT a la
Compañía. Existen instalaciones de alumbrado público, gas natural, saneamiento y alcantarillado y abastecimiento
de agua.

PRESUPUESTO DE LAS ACTUACIONES
Viviendas Capítulo situacion uds. sup. Uni. coste unit. % reperc. P.Contrata
v01 Carpinterías Carpintería de madera tarima 42 120 60 20,00% 60.480,00

Puertas entrada N-1 42 1 90 100,00% 3.780,00
N0 42 1 140 100,00% 5.880,00
Armarios 42 1 180 100,00% 7.560,00
Rev- Exterior 42 40 45 100,00% 75.600,00
Capinterias exteriores y vidrios 42 1 400 100,00% 16.800,00
v02 Revestimientos Solerías porches y terrazas 42 40 20 100,00% 33.600,00
Resvestim. Paredes baños 42 1 1300 5,00% 2.730,00
v03 Pinturas Interiores 42 1 900 100,00% 37.800,00
Instalaciones Griferías Conj. Completo 126 1 420 100,00% 52.920,00
Sanitarios Restitucion parcial 126 1 400 100,00% 50.400,00
Inst. gas Restitucion parcial 42 1 380 100,00% 15.960,00
Inst. Eléctrica Restitucion parcial 42 1 1100 100,00% 46.200,00
Desm. Inst. Domótica y montaje videoportero 42 1 450 100,00% 18.900,00
Inst. clima Rejilllas, termostatos… 42 1 650 100,00% 27.300,00
Ascensores 11 1 600 100,00% 6.600,00
v04 jardinería N-1 31 45 40 100,00% 55.800,00
v05 otros gastos Pruebas, inspecc,Boletines, OCA, Legalizaciones 42 1 3180 20,00% 26.712,00
Imprevistos 1 1 477780 10,00% 47.778,00
592.800,00 €
Z. comunes Capítulo situacion uds. sup. Unitaria
coste unitario
% repercusion
PEM
zc1 Solería Solería gres exterior Restitución completa 1 1050 55 100,00% 57.750,00
Escaleras exteriores 6 25 90 100,00% 13.500,00
zc2 Fachadas Pintura y limpieza chorro 1 5270 15 100,00% 79.050,00
Reposición pretiles 31 12,5 65 100,00% 25.187,50
Repasos fisuras y arreglos varios 2 5691,6 6 100,00% 68.299,20
zc3 Cubiertas limpieza y reparaciones cazoletas, remates… 1 2074 6 100,00% 12.444,00
Reposición placas solares desmontaje 51 1 80 100,00% 4.080,00
Instalación 42 1 950 100,00% 39.900,00
zc4 jardinería desbroce, siembra, especies… 1 5800 12 100,00% 69.600,00
zc5 Piscina 1 1 61000 100,00% 61.000,00
zc6 Alumbrado y señalización 1 5800 2 100,00% 11.600,00
zc7 Garajes y trasterosReposicion instalaciones (PCI, Gas, BT, Alumbradoa, Teleco…), pinturas, bombines trasteros,
1 fisuras,
2970 juntas 23 100,00% 68.310,00
zc8 otros gastos Pruebas, inspecc,Boletines, OCA, Legalizaciones 6 1 1100 100,00% 6.600,00
Imprevistos 1 1 510.720,70 10,00% 51.072,07
568.392,77 €
Resumen de Presupuesto:
Licencias: 50.790,57 €
Viviendas 592.800,00 €
Urbanización y Z. Comunes 568.392,77 €
Proyectos y Dirección: 102.601,68 €
TOTAL OBRA 1.314.585,02 €
EL PRESUPUESTO GENERAL DE LAS OBRAS ASCIENDE A LA CANTIDAD DE UN MILLÓN, TRESCIENTOS CATORCE MIL, QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS,
CON DOS CÉNTIMOS, MÁS IVA
· Otros (vigilancia, limpieza). 51.200,00 €
· Mobiliario y equipamiento. 630.000,00 €
Total Otros 681.200,00 €
EL PRESUPUESTO DE GASTOS DE EQUIPAMIENTO Y LIMPIEZA ASCIENDE A LA CANTIDAD DE SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL, DOSCIENTOS EUROS, MÁS IVA
Nota: El presupuesto de la partida de Licencias puede ser disminuido en torno al 20% al utilizaar banco de precios en la
documentación a presentar en el Ayuntamiento.

CONCLUSIONES
Conclusiones Generales.
Documentalmente, los inmuebles disponen de LPO. La urbanización está recepcionada y pueden ser levantadas
las anotaciones de cargas urbanísticas en la documentación registral. El ayuntamiento se ha hecho cargo de las
obras de urbanización, ejecutando los avales constituidos al efecto por el agente urbanizador.
En cuanto a los suministros de agua, gas y electricidad, según consulta con las compañías suministradoras, el
servicio no es contratable. No se han aportado boletines de las instalaciones. Se precisa localizar o en su defecto,
rehacer los proyectos de instalaciones, pasar las OCAs y legalizar las mismas. Esto mismo ocurre con la instalación
de BT exterior.
El expediente de suministro eléctrico se encuentra paralizado a falta de presentar los planos as-built de
la Red Subterránea de Baja Tensión ejecutada, ya que las que presentó el instalador eran incorrectas.
El suministro de agua potable está pendiente de comprobación del estado actual de las baterías de
contadores. En cuanto a las acometidas de saneamiento habría que comprobar el estado en que se
encuentran.
El expediente de suministro de gas se encuentra paralizado a falta de enviar 2 copias firmadas del acuerdo de
ejecución de las acometidas, requisito formal necesario para la apertura del expediente.
No han sido aportados los boletines de ninguna instalación (agua, gas y electricidad). No obstante, hay que revisar
las instalaciones de todas las viviendas, ya que han sido vandalizadas y sustraídas las derivaciones
individuales de agua y electricidad, además de las instalaciones interiores de cableado de varias viviendas.
La comunidad de propietarios no está constituida. El coeficiente de participación de los inmuebles adquiridos
en la comunidad asciende al 72,328%. Se encuentra constituida la “Entidad Urbanística de Conservación de la
unidad de ejecución del Plan Parcial del PAU-CO-1 “Golf Vistahermosa-2”, cuyos gestores son Macpherson
Consultores, quienes han enviado un e-mail confirmando que no existen cuotas pendientes de abono por parte de
la propiedad del activo. El porcentaje de participación de la parcela 12.1 en esta Entidad es del 16,5261%.
No se tiene constancia de que las viviendas se encuentran al corriente del pago del IBI. En la escritura de
Dación se acuerda que correrá de cuenta del comprador cualesquiera cantidades pendientes de pago por
dicho impuesto.
Los inmuebles no disponen de Certificados de Eficiencia Energética.
No se ha aportado el libro del edificio al Registro de la Propiedad, según se advierte en la escritura de constitución
de Obra Nueva Terminada, por lo que este trámite debe estar pendiente para la inscripción registral. Dicha
documentación puede ser confeccionada anexando el CEE a los documentos obrantes en Registros Públicos tales
como Colegios Profesionales y Ayuntamiento.
Existe Seguro Decenal de daños en vigor.
En cuanto a su estado patológico, de forma generalizada, se observa falta de mantenimiento generalizado, tanto en
las zonas comunes como en viviendas.
En zonas comunes se observan principalmente las siguientes patologías: Suciedad generalizada,
escombros y restos de pequeña maquinaria, crecimiento descontrolado de vegetación, deterioro del revestimiento
de fachada (desprendimiento y grietas) y del acabado de ladrillo cara vista (asientos, apertura de cejas),
desprendimiento de gresite de la piscina, desaparición de canaleta perimetral de la piscina, robo de
conducciones de cableado en todas las instalaciones, así como las de cobre (derivaciones individuales red
eléctrica, derivaciones individuales red de gas, instalación de paneles solares, instalación contra incendios,
alumbrado).
En viviendas se observan principalmente las siguientes patologías: Deterioro de las puertas de acceso a las
viviendas, algunas viviendas han sido ocupadas, y han sufrido deterioro por esta circunstancia, suciedad
generalizada en el interior de las viviendas, jardines privativos de las viviendas se encuentran llenos de maleza,
entrada de agua bajo la puerta de acceso a la vivienda desde el garaje. De las viviendas visitadas, hay dos
expoliadas y quemadas, estando pendiente de sustitución la carpintería de madera, sanitarios, griferías,
mecanismos y cuadros eléctricos, la totalidad de las viviendas tienen parcialmente deteriorada la tarima, cristales
rotos en algunas viviendas, ascensores de los áticos no operativos, y es preciso la comprobación de los
componentes del mecanismo de elevación, y precisarán legalización y puesta en marcha. Las instalaciones de ACS,
están vandalizadas parcialmente, precisando sustitución completa de la instalación de gas, y placas solares. Las
zonas comunes y jardines precisan limpieza, desbroce y reposición de pavimentos y elementos de jardinería. La
piscina cuenta con dos vasos, y precisará reposición revestimientos e impermeabilizaciones, reparaciones en
bombas, adecuación a accesibilidad, legalización, y puesta en marcha de la instalación, así como tramitación de
apertura.

Se recomienda la elaboración de un proyecto completo de rehabilitación del complejo, en el que basar la

licitación de las obras de reparación y con el que obtener la correspondiente licencia de obras.
Las reparaciones, valoraciones y las conclusiones a las que se ha llegado son fruto de la inspección visual
realizada, exclusivamente, sin que se haya realizado ningún tipo de cata ni ensayo, por lo que podría darse el
caso de la existencia de vicios o defectos ocultos en la edificación que no se han detectado y que podrían ser
necesarios para realizar una correcta determinación del alcance y costo de dichas reparaciones, por lo que no
podemos responsabilizarnos en el caso de que surjan vicios o defectos ocultos en la edificación.
Este es el informe que emitimos según nuestro leal y saber entender a la vista del estado delos inmuebles, de
acuerdo con la información proporcionada y sometido a cualquier otra opinión mejor fundada.
El Puerto de Santa María, a 16/11/2018
RODRIGUEZ
Firmado digitalmente por RODRIGUEZ
SUAREZ CARLOS - 29043322A
Nombre de reconocimiento (DN): c=ES,
SUAREZ CARLOS serialNumber=IDCES-29043322A,

givenName=CARLOS, sn=RODRIGUEZ
SUAREZ, cn=RODRIGUEZ SUAREZ CARLOS -
- 29043322A 29043322A
Fecha: 2018.11.16 18:33:45 +01'00'
Fdo.: Carlos Rodríguez Suárez, arquitecto col 144 COAH

Arquigenia slp. Soc. Col, HSP-14 COAH

11. ANEXO DE FOTOGRAFÍ AS

ENTORNO
Vista aérea del Complejo residencial, campo de golf, Dunas de San Antón, Puerto Sherry y playas
Vistas de la C/ Buque Escuela Esmeralda.

ZONAS COMUNES
Vistas desde la C/ Buque Escuela Esmeralda
Vistas desde el área de piscina

Piscinas

Instalación de paneles solares para ACS y unidades exteriores de climatización
Acumuladores de instalación de paneles solares para ACS en planta bajo cubierta
Videoportero, buzones y garita del vigilante
GARAJES Y TRASTEROS

Vistas generales del garaje.
Restos de inundación del garaje subterráneo.
Instalaciones vandalizadas en garaje

Trasteros abiertos y con enseres.
Grupos de presión y depósito de la instalación contra incendios
BIES y extintor en trastero
VIVIENDAS.

Fotografías comerciales de las viviendas.
Vistas acceso planta baja de ático 4.
Vistas desde vivienda ático

Descansillo dúplex
Salón y terraza dúplex
Terraza y jardín dúplex

Baños.
Amplios salones

Habitaciones con armarios empotrados y forrados interiormente.
Central de Aire acondicionado panel de control de instalación de climatización
Cuadro eléctrico de vivienda Caldera de gas
Instalación domótica

Habitaciones
Pasillo inferior y superior
Terraza ático
DEFICIENCIAS EN ZONAS COMUNES

Crecimiento descontrolado de vegetación y suciedad generalizada
Escombros y pequeña maquinaria abandonada
Expolio de instalaciones.


Deterioro en el acabado de los paramentos verticales
Deterioro los paramentos de caravista

Piscina: Desprendimiento de gresites, desaparición de canaleta perimetral, falta una ducha, fondo de piscina con
agua estancada.
Sala de equipos de depuración de la piscina inundada.

Unidades exteriores de los videoporteros sustraídas.
Humedades en garaje
DEFICIENCIAS EN VIVIENDAS

Principales tipos de patologías detectadas:
Deterioro de las puertas de acceso a las viviendas
Viviendas que han sido ocupadas
Jardines privativos llenos de maleza. Suciedad generalizada en el interior de las viviendas

Humedades por entrada de agua bajo la puerta de acceso a la vivienda desde el garaje
Falta grifería y mecanismos

Faltan cuadros y sanitarios
Tarima deteriorada
Cristales rotos

Ascensores de los áticos no operativos

12. DOCUMENTOS ANEXOS




Informe Valoración Obras Conservación y Rehabilitación BUQUE ESCUELA ESMERALDA-rev2 - F

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Informe Valoración Obras Conservación y Rehabilitación BUQUE ESCUELA ESMERALDA-rev2 - F

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Informe Valoración Obras Conservación y Rehabilitación BUQUE ESCUELA ESMERALDA-rev2 - F

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MEMO

Promoción de viviendas, garaje, trasteros, jardines y piscinas en urbanización privada.

Noviembre 2018 –Huelva

1 . OBJETO E IDENT I FICACI ÓN DE INTERVIN IENT ES

3. DESCRIPCIÓ N DEL ACTIV O

4. LOCALIZACI ÓN DEL ACTIV O E I DENTIFICAC IÓN CATASTRAL

5. RE LACI ÓN DE AGENTES PARTI

7. ACTUACIONES NECES ARI AS PARA GARANTIZAR

8. ACTUACIONES NECES ARI AS PARA GARANTIZAR

9. ACTUACIONES PENDI ENTES Y TR AMITACIONES ADMINIST RATIVAS NECESARI AS

PARA LA TERMINACI ÓN, LEGALIZACI ÓN Y PUEST A EN MARCHA DE LA

10. RESUMEN EJECUTIV O, VALOR ACI ÓN Y CON CLUSIONES

11. ANEXO DE FOTOGRA FÍAS

12. DOCUM ENTO S ANEXOS

ARQUIGENIA S.L.P. • B21329313 • [email protected]

ARQUIGENIA S.L.P. • B21329313 • [email protected]

1. OBJETO E IDENTIFICACIÓN DE INTERVIN IENTES

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3. LOCALIZACI ÓN DEL ACTIV O E I DENTIF ICACIÓN CATASTRAL

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REFERENCIA CATASTRAL DIRECCIÓN USO SUP. CONSTRUIDA

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4. DESCRIPCI ÓN DEL ACTI VO

Figura 3. Configuración de usos.

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Figura 4. Sección trasversal

Figura 5. Plantas generales Niveles -1 y 0

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Figura 6. Plantas generales Niveles Cubierta y 1

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Figuras 7 y 8. Planos de Fachadas a jardín (superior) y a calle (inferior).

Figuras 9 y 10. Fotografías de fachadas a calle (izquierda) y jardín (derecha).

Plazas de Garaje (83 Uds.)

Trasteros (51 Uds.)

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Viviendas dúplex (31 de 34uds)

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Figura 11. Distribución de viviendas planta Semisótano

Figura 12. Distribución de viviendas planta baja

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Viviendas áticos (11 de 17 Uds.)

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Figura 13. Distribución áticos

Figura 14. Variante distribución ático, con pieza dormitorio de servicio.

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27. Vivienda y aseo nivel -1: Tarima flotante de madera.

28. Cocina: Gres porcelánico 60x60 cm.

29. Baño Principal: piedra natural mármol Travertino.

30. Baño 2: piedra natural crema marfil.

31. Peldaños de escaleras de viviendas: Piedra natural crema marfil.

34. Trasteros y cuartos de instalaciones: hormigón pulido.

35. Aseos piscina, depuradora y almacén: baldosa de gres.

36. Zona piscina: pavimento de lamas de madera de ipe sobre rastreles.

37. Rampa acceso peatonal: gres porcelánico imitación a pizarra negra.

38. Urbanización: solera de hormigón armado pulido.