MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL

MULTIFAMILY REPORTE 32 | 2023

INVESTIGACIÓN Y PRONÓSTICO GRAN SANTIAGO 2T/2023
 BDO CHILE
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ISIDORA CASANOVA
Analista
División Real Estate
[email protected]
Fono:+56 2 2729 5000

FRANCISCO GÓMEZ CONTENIDOS

Analista
División Real Estate
[email protected]
INTRODUCCIÓN ............................................................................. 03
Fono:+56 2 2729 5000 FACTORES CLAVES ...........................................................................04
PRINCIPALES INDICADORES ..........................................................04
EVOLUCIÓN NÚMERO UNIDADES Y MULTIFAMILY.................04
UNIDADES POR COMUNA .............................................................05
EDIFICIOS POR COMUNA.............................................................. 06
TIPOS DE EDIFICIOS MULTIFAMILY...............................................07
CLASES DE EDIFICIOS MULTIFAMILY............................................08
MERCADO SOMBRA........................................................................ 10
CONTACTO RESUMEN METODOLÓGICO Y GLOSARIO.................................11

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Av. Américo Vespucio Sur 100, Piso 11
Las Condes, Santiago - CHILE
 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 03

INVESTIGACIÓN Y PRONÓSTICO
GRAN SANTIAGO 2T/2023
El segundo trimestre del 2023 se observa con una disminución en la
ocupación en régimen y valor de arriendo promedio, observándose un
93,4% de ocupación en régimen, lo que representa una baja de 1,7%
respecto al trimestre anterior. Adicionalmente, se observa una
disminución en los cánones promedios de un 3,6% respecto al primer
trimestre del 2023, y una baja de un 3,3% en el ticket de arriendo
total respecto al trimestre anterior con un valor de 11,07 UF promedio
por cada unidad de renta residencial. Este trimestre se registra el
ingreso en operaciones de tres nuevos edificios multifamily, con lo
cual el universo de departamentos destinados a la renta residencial
alcanza un total de 31.527 unidades distribuidos en 138 edificios
localizados en 16 comunas del Gran Santiago.
04 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

FACTORES CLAVES
El segundo trimestre de 2023 ingresa un total de tres nuevos llegando a 93,4%. Por otro lado, el canon promedio disminuyó
edificios multifamily lo que incorpora 996 unidades al stock total. un 3,6% con un promedio de 0,276 UF/m2, mientras que el valor
Se aprecia el ingreso de edificios en las comunas de Ñuñoa (2) promedio total en un 3,3% con un ticket de 11,07 UF por cada
con 698 unidades y Estación Central con 298 unidades. Si bien, unidad de renta residencial. Estas disminuciones se explican por
se esperaba el ingreso de mayor cantidad de edificios en el primer una estabilización de la industria, luego de cinco trimestres
semestre, la disminución se debe principalmente a estrategias de consecutivos de alzas en UF y el aumento en la oferta de
los operadores, ya que varios edificios realizaron su inicio de unidades destinadas a la renta residencial. El mercado
operación a inicios del segundo semestre. multifamily continúa presentándose como una oportunidad para
los usuarios frente a las condiciones del mercado que se
El presente trimestre se observa una disminución en la ocupación presentan hoy en día, lo que sin duda aumentará la actual
régimen promedio de un 1,7% respecto al primer trimestre, demanda que existe en la renta residencial.

PRINCIPALES INDICADORES
2023 2023
INDICADOR VAR. %
1T 2T

Valor Arriendo UF 11,45 11,07 -3,3%

Canon Promedio UF/m 0,286 0,276 -3,6%

Superficie Promedio m 40,82 40,77 -0,1%

Ocupación Régimen % 95,0% 93,4% -1,7%

Ocupación Total % 86,9% 87,9% 1,1%

Número de Edificios Un. 135 138 2,2%

Número de Unidades Un. 30.531 31.527 3,3%

Unidades por Edificio Un. 226 228 1,0%

Cap Rate Bruto % 4,19% 4,12% -1,7%

Cap Rate Neto % 3,35% 3,29% -1,7%

EVOLUCIÓN NÚMERO UNIDADES Y MULTIFAMILY

Stock Inicial Unidades Nuevas Edif. Multifamily Totales 138

129 140
30.000

120
25.000
94
100
20.000 75
80
Unidades

15.000 53
60
41
10.000
26 40

12 15
5.000 10 20
3 3 6
1 1 2

0 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
 UNIDADES POR COMUNA
CONCENTRACIÓN DE UNIDADES
0 un.
menos de 200 un.
entre 200 un. - 400 un.
entre 400 un. - 600 un.
entre 600 un. - 800 un.
entre 600 un. - 1.000 un.
entre 1.000 un. - 1.200 un.
entre 1.200 un. - 1.400 un.
entre 1.400 un. - 1.600 un.
más de 1.600 un.
Edificios Multifamily
Estaciones de Metro
Lineas de Metro

UNIDADES TOTALES Y VACANCIA POR COMUNA GENERALIDADES

Unidades Ocupadas Unidades Disponibles Vacancia Total Vacancia Régimen
10.000 100% Las ocupaciones totales aumentaron en un 1,1%
9.000 90% respecto al trimestre anterior, con un llenado
8.000 80% total de 87,9% de las unidades, mientras que la
7.000 70%
ocupación en régimen alcanzó un llenado de
6.000 60%
Unidades

Vacancia

93,4%, lo que representa una baja de un 1,7%

5.000 50%
4.000 40%
según el trimestre anterior. Esta diferencia se
3.000 24,5% 36,8% 30% podría explicar, en parte, por el aumento de
2.000 20% oferta de unidades en los últimos meses lo que
12,1% 12,1%
8,2% 4,0% 10,7% 8,2% 7,0% 10,2% 5,9% 9,8%
1.000 4,7% 4,2% 5,0% 10% ha ocasionado que edificios posean una
0,0%
0 0% colocación con menor velocidad. En el presente
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trimestre se identifican un total de 13 edificios

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ingresados en trimestres anteriores que aún se

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*Vacancias totales sobre 10% se deben a que la comuna posee un edificio en colocación. encuentran en proceso de colocación.

MULTIFAMILY Y CAP RATE NETO POR COMUNA Los cap rate netos, considerando vacancias y
gastos operacionales en la estimación de los
Edif. Multifamily Totales Cap Rate Neto (%)
35 10% ingresos operacionales, disminuyeron en
9% promedio 6 puntos base en relación al trimestre
30
8% anterior, alcanzando un 3,29%. La baja de este
25 7% indicador se encuentra influenciado
Cap Rate Neto

6%
principalmente por el aumento del UF/m² de
Unidades

20
4,5% 4,7% 5%
4,4%
15 3,9% 3,8% 3,8% 3,9% 3,7% 3,8% 3,6% 3,9% 3,7%
departamentos en el Gran Santiago respecto al
3,5% 3,3% 3,6% 4%
2,7% 3% trimestre anterior. El presente trimestre Lo
10
2% Barnechea y Providencia se posicionan como las
5
1% comunas con mayores cap rates, con 4,7% y
0 0% 4,5% respectivamente.
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05 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 06

EDIFICIOS POR COMUNA

EDIFICIOS Y UNIDADES
1 un. - 2 un. DISTRIBUCIÓN DE UNIDADES POR COMUNA
2 un. - 4 un.
4 un. - 6 un.
6 un. - 8 un. Santiago
8 un. - 10 un. Estación Central
10 un. - 12 un. San Miguel
12 un. - 14 un.. Independencia
14 un. - 16 un.
La Cisterna
16 un. - 18 un. 28,7% La Florida
18 un. - 20 un. 6,4% Quinta Normal
Edificios Multifamily
Futuros Multifamily
Ñuñoa
6,5% Las Condes
Estaciones de Metro
Lineas de Metro Providencia
Edificios Multifamily Macul
9,6%
Futuros Multifamily 12,5% Lo Barnechea
San Joaquín
10,6% Huechuraba
11,2%
Puente Alto
Maipú

La mayor concentración de unidades

multifamily se mantiene en la comuna de
Santiago, con el 28,4% de las unidades. En
tanto, la comuna de Estación Central se
mantiene segunda en cantidad de unidades
con el 12,3% y San Miguel en tercer puesto
TIPOLOGÍAS con el 11,1% del stock total. Entre estas tres
comunas se encuentra el 51,8% de las
Unidades (un.) Superficie Promedio (m²)
unidades totales lo que representa 16.321
15.000 130
14.500 departamentos de la oferta total. Así mismo,
14.000 120
13.500 entre las comunas de Independencia, La
13.000
12.500 110 Cisterna, Ñuñoa y La Florida se encuentra el
12.000
11.500 100 26,8% de las unidades.
11.000 88,1
10.500 90
10.000
Sup. Promedio

9.500
9.000 73,2 80
Unidades

8.500 DISTRIBUCIÓN DE UNIDADES POR TIPOLOGÍA

8.000 70
7.500
7.000 55,7 60
6.500 52,7
6.000
5.500 44,0 50 Estudio 1D1B
2,9% 12,2%
5.000
4.500 34,6 40
19,3%
4.000
26,9 2D1B 2D2B
3.500 30
3.000
2.500 20
2.000 3D1B 3D2B
1.500
10
1.000 17,5%
500 45,9% 3D3B
0 0
Estudio 1D1B 2D1B 2D2B 3D1B 3D2B 3D3B

GENERALIDADES
La proyección del mercado de renta residencial se encuentra con un importante El mix con mayor concentración de unidades
crecimiento, si bien el presente trimestre ingresaron tres edificios, para el segundo es el de un dormitorio y un baño (1D1B) con
semestre del 2023 se espera el ingreso de al menos 20 edificios. Esto evidencia la un 45,9% de las unidades y el ingreso de
preferencia en la sub industria por activos que posean mayor estabilidad frente a 536 unidades este trimestre. En tanto, las
crisis, como lo ha demostrado la renta residencial. El segundo trimestre el mercado tipologías de dos dormitorios y un baño
multifamily alcanza un universo total de 31.527 unidades destinadas a la renta (2D1B) y dos dormitorios y dos baños
residencial y un promedio de 228 unidades por edificio. (2D2B) representan el 37,0% del total. El
mix de tres dormitorios en sus distintas
El presente trimestre ingresaron un total de 996 unidades, lo que considera un tipologías representa el 5,0% de las
aumento de un 3,3% del stock total, entre las cuales 14.483 unidades pertenecen al unidades totales. Finalmente, el mix estudio
mix 1D1B con una superficie promedio de 34,6 m², 11.664 unidades al mix 2D21B y con un 12,0% al segundo trimestre del 2023.
2D2B con una superficie promedio de 44,0 m² y 55,7 m2 respectivamente, 3.796
unidades Estudio de 26,9 m² promedio y 1.584 de tres dormitorios en todas sus
tipologías y una superficie promedio ponderada de 61,5 m².
TIPOS DE EDIFICIOS
MULTIFAMILY
2023 2023
TIPO INDICADOR VAR. %
1T 2T
Valor arriendo UF 11,45 11,07 -3,3%
low-rise UF 14,35 13,74 -4,3%
mid-rise UF 12,50 12,25 -2,0%
LOW-RISE
high-rise UF 11,27 10,88 -3,5%
Canon Promedio UF/m2 0,286 0,276 -3,6%
Los edificios de tipo Low-Rise, generalmente no tienen low-rise UF/m2 0,260 0,249 -4,3%
más de cinco pisos de altura. Estos edificios pueden o no mid-rise UF/m2 0,301 0,295 -2,0%
tener ascensores. high-rise UF/m2 0,278 0,268 -3,4%
Superficie Promedio m2 40,82 40,78 -0,1%
low-rise m2 55,14 55,14 0,0%
mid-rise m2 41,51 41,51 0,0%
MID-RISE high-rise m2 40,58 40,54 -0,1%

Los Edificios tipo Mid-Rise, poseen entre seis a diez pisos

de altura, con ascensores que dan servicio a cada piso. Edificios (un.) Canon Promedio (UF/m²)
120 0,40

100 0,35
HIGH-RISE
0,295
80 0,30
0,268

Canon Promedio
Los edificios tipo High-Rise, poseen sobre diez pisos de
0,249
Edificios

altura y siempre cuentan con ascensores.

60 0,25

Fuente: Elaboración propia en base a “Multifamily Housing – the

Essential Industry Text”, NAA, NMHC and IREM authors, 2015.
40 0,20

20 0,15

0 0,10
low-rise mid-rise high-rise

La clasificación por tipo de los edificios

Multifamily los agrupa según su altura en
pisos, según estándares del National
Multifamily Housing Council (“NMHC”) de
Los Estados Unidos de Norteamérica. Dentro
de las 16 comunas del Gran Santiago con
presencia de edificios de renta residencial
existen un total de 99 edificios con
características de High-Rise, representando
un 72% de la totalidad de edificios
destinados a la renta residencial, con un
canon promedio de 0,268 UF/m², mientras
que los edificios Mid-Rise, registran un total
de 32 edificios, con un canon promedio de
0,295 UF/m². Los edificios Low-Rise, se
mantienen con un total de 7 edificios y un
canon promedio de 0,249 UF/m².

07 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 08

CLASES DE EDIFICIOS
MULTIFAMILY
2023 2023
CLASE INDICADOR VAR. %
1T 2T
Valor arriendo UF 11,45 11,07 -3,3%
A+/A UF 11,74 11,43 -2,6%
A+/A
B UF 10,58 9,98 -5,7%
C UF 11,24 11,08 -1,5%
Los edificios de Clase A, generalmente son propiedad de
inversionistas institucionales. Presentan un menor riesgo, Canon Promedio UF/m2 0,286 0,276 -3,6%
los precios de sus unidades son más altos y poseen un A+/A UF/m2 0,292 0,280 -4,1%
mayor potencial. B 0,271 0,248 -8,6%
UF/m2
Características: UF/m2 0,195 0,192 -1,5%

1. Menores vacancias en el mercado. Superficie Promedio m2 40,82 40,78 -0,1%

2. Atractivas áreas comunes y amenidades. A+/A m² 40,90 40,89 0,0%
3. Construcción y terminaciones de alta calidad. B m² 40,40 40,28 -0,3%
C m² 57,77 57,77 0,0%

B
Edificios (Un.) Canon Promedio (UF/m2)

Los edificios de Clase B, generalmente son propiedad de 120 0,40

inversionistas privados y en menor medida inversionistas
institucionales. Poseen un riesgo significativamente mas
altos que las propiedades de Clase A.
Características: 100
0,280
1. Valor de arriendo menor a clase A. 0,30
2. Áreas comunes y amenidades con mantenimiento diferido. 0,248
3. Construcción y terminaciones de buena calidad.
80

Canon Promedio
0,192
C
Edificios

60 0,20
Los edificios de Clase C, generalmente son propiedad de
inversores y grupos de inversión del sector privados.
Generalmente poseen mayores riesgos.
40
Características:
1. Tasas de ocupación mas bajas. 0,10
2. Áreas comunes y amenidades limitadas.
3. Construcción y terminaciones irregulares.
20

D
0 0,00
Los edificios de Clase D, se encuentran generalmente en
A+/A B C
barrio más periféricos y poseen una gestión intensiva en
mantenciones. Se presentan como los activos de mayor
riesgo del mercado.
Características:
1. Problemas en tasa de ocupación e ingresos.
2. No presenta una oferta de amenidades.
3. Construcción y terminaciones irregulares de baja calidad.

Fuente: Elaboración propia en base a “Multifamily Housing – the

Essential Industry Text”, NAA, NMHC and IREM authors, 2015.

La clasificación por clase de los edificios

Multifamily, según los estándares del NMHC,
posibilita obtener una visión general de sus
cualidades y características. En este sentido,
la oferta de edificios dentro de las 16
comunas con presencia de edificios de renta
residencial en el Gran Santiago posee un total
de 105 edificios Clase A/A+, con un canon
promedio de 0,280 UF/m², mientras que los
edificios Clase B se componen por un total de
31 edificios y un canon promedio de 0,248
UF/m². Por otro lado, en el Gran Santiago
existen tan solo dos edificios de Clase C,
emplazados en la comuna de Puente Alto,
con un canon promedio de 0,192 UF/m².
 UNIDADES POR EDIFICIO SEGÚN COMUNA SUPERFICIE ÚTIL SEGÚN COMUNA
Mínimo (m²) Máximo (m²) Promedio (m²)
Mínimo (Un.) Máximo (Un.) Promedio (Un.)
1.000 140
900
800 120
700
100
600
500
80
400
300 60
200
100 40
0
20

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ARRIENDO TOTAL SEGÚN COMUNA CANON UNITARIO SEGÚN COMUNA

Mínimo (UF) Máximo (UF) Promedio (UF) Mínimo (UF/m²) Máximo (UF/m²) Promedio (UF/m²)
45 0,80

40 0,70

35 0,60

30 0,50

25 0,40

20 0,30

15 0,20

10 0,10

5 0,00

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Es

La zona “central” del Gran Santiago se mantiene como el foco de En lo referido a los precios por unidades en arriendo, podemos
edificios de mayor densidad con un promedio de 260 unidades por comentar que este trimestre disminuyó en un 3,3% respecto al
edificio. Esta área “central” se encuentra conformada por las trimestre anterior, con un ticket de 11,07 UF. En el detalle el sector
comunas de Santiago, San Miguel, Independencia, Estación Central, oriente presenta los precios por unidad más altos con un promedio
Quinta Normal, Macul y San Joaquín. En tanto, las comunas de La de 21,7 UF y canon promedio de 0,437 UF/m², mientras que las
Cisterna, La Florida, Puente Alto, Maipú y Huechuraba, las comunas “centrales” promedian 10,4 UF por departamento y un
denominadas comunas “periféricas”, se observa un promedio de 121 canon promedio de 0,267 UF/ m². Las comunas periféricas si bien
unidades por edificio. Asimismo, las comunas de Las Condes, presentan un valor lista de 13,5 UF, su canon promedio es de 0,222
Ñuñoa, Providencia y Lo Barnechea, zona “oriente”, presentan un UF/m², siendo el más bajo dentro de las zonas del Gran Santiago
promedio total de 142 unidades por edificio. En lo referido a la debido a que poseen mayores superficies promedio. Finalmente es
superficie promedio, esta disminuyó en un 0,1% respecto al importante comentar que este reporte no considera potenciales
trimestre anterior llegando a 40,77 m². Dentro del indicador de descuentos de tiempo limitado, debido a que no existe
superficie útil las comunas “periféricas” poseen el mayor promedio homogeneidad en las estrategias entre los administradores.
con 63,2 m², versus la zona “oriente” con 50,5 m² y la zona
“central” con 40,1 m².

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09 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY
 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 10

MERCADO SOMBRA

2023 2023
INDICADOR VAR. %
1T 2T
Valor Arriendo UF 12,95 12,30 -5,0%

Canon Promedio UF/m² 0,269 0,261 -3,2%

Superficie Promedio m² 48,70 47,66 -2,1%

Número de Ofertas Un. 13.158 16.352 24,3%

Número de Ofertas (Un.) Superficie Promedio (m²)

8.000 90
81,08
7.000 80
72,03
70
6.000
59,85

Sup. Promedio
55,13 60
5.000

Unidades
47,80 50
4.000
35,78 40
3.000
30

2.000 18,21 20

1.000 10

TICKET Y OFERTAS PROMEDIO POR COMUNA 0 0

Estudio 1D1B 2D1B 2D2B 3D1B 3D2B 3D3B
Número de Ofertas (Un.) Valor Arriendo Promedio (UF)

6000 30,00
27,20

5000 23,95 25,00

23,37 22,64

Valor Arriendo (UF)

4000 18,83 19,16 20,00
18,48
Unidades

15,94 15,28
3000
13,71 13,95 15,00
12,73 13,31 12,68
12,11 11,92 12,05 11,89
11,08 11,78 11,61
10,51 11,17 11,0811,18
10,18 10,01 9,39 9,98 9,14 10,00
2000 9,60 9,68 9,98 9,44 9,63
8,78 8,03

1000 5,00

0 0,00
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GENERALIDADES
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El Mercado Sombra o también conocido como “Mercado no canon promedio presentó una baja de un 3,2% con un 0,261 UF/m².
institucional” o “Mercado Hormiga” se encuentra conformado Respecto a la oferta total, aumentó en un 24,3% con un total de
por departamentos administrados por distintos inversionistas los 16.352 departamentos disponibles al segundo trimestre de 2023
cuales se encuentran destinados a la renta residencial. En Chile el aumentando la vacancia del submercado. Del total de la oferta un
mercado total destinado a la renta residencial representa un 44,9% pertenece a la tipología1D1B con un ticket promedio de 9,98
26% de los hogares, de ese porcentaje, descontando las UF, luego un 44,5% se encuentra destinado al mix 2D1B y 2D2B con
unidades destinadas a multifamily, aproximadamente un 23% se un ticket de 11,2 UF y 15,73 UF respectivamente. El mix de 3D en sus
encuentra a manos del mercado sombra, por lo cual, es un distintas tipologías representa un 10,3% de la oferta total con un
mercado que se puede identificar en todas las comunas que ticket promedio de 15,0 UF.
posean edificios de viviendas colectiva y no cumple las mismas
Las diferencias de ticket y canones promedio entre el mercado
reglas y requisitos que el mercado multifamily o institucional.
multifamily y mercado sombra corresponden principalmente a sus
Al segundo trimestre de 2023, identificamos que el mercado superficies y tamaño de los edificios, ubicaciones y gastos
sombra disminuyó en un 5,0% su valor promedio total con un operacionales como lo son capex incurridos, costos de
ticket de 12,30 UF por cada departamento, mientras que su administración, calidad de terminaciones, etc.
 REPORTE Nº 32 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 11

RESUMEN METODOLÓGICO
Se desarrollaron encuestas presenciales para los Multifamily
identificados a través de una revisión de antecedentes públicos,
tales como, páginas web, permisos de edificación, recepciones
finales, brochure informativo de cartera de inversión de fondos de
renta residencial, antecedentes entregados por el conservador de
bienes raíces, bases de datos elaboradas por Inciti, entre otros.

GLOSARIO
Canon Total: Valor total del arriendo de una unidad habitacional
mensual.

Canon Unitario: Valor por m² útil pagado mensualmente.

Cap Rate Bruto: Ingresos anuales percibidos en relación al valor

total de mercado de un activo.

Cap Rate Neto: Ingresos anuales, menos costos operacionales, en

relación al valor total de mercado, considerando un NOI del 80%
más la vacancia.

Disponibilidad: Unidades desocupadas y disponibles para la renta al

momento de este estudio.

Multifamily: Edificios de vivienda colectiva destinados a la renta

residencial con un solo dueño o más del 70% de la propiedad.

NOI: Ingresos netos operacionales.

Ocupación Total: Ocupación promedio de un período, medido

como días de departamentos ocupados sobre días totales del
período.

Ocupación en Régimen: 95% de ocupación o si ha transcurrido un

plazo mayor al que representaría una colocación de 25 dpto/mes.

Producción: Unidades que entran al mercado en el período

indicado.

Stock Total: Unidades totales de edificios Multifamily operativos,

incluyendo unidades disponibles y ocupadas.

Superficie unidades: Correspondiente a la superficie útil más ½

superficie de terrazas.

Mercado Sombra: Departamentos destinados a la renta residencial

de larga estadía los cuales se encuentran administrados por distintos
inversionistas.
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