Tasaciones El Bosque
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INFORME DE TASACION
Comuna: LA LIGUA
Número de Rol de Avalúo: 00488 − 00147
Dirección o Nombre del bien raíz: LT RETAZO 5 PC BR 699/2013
Destino del bien raíz SII: SITIO ERIAZO
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected]
OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar TERRENO Y OBRAS, en ZONA NORTE de la comuna de LA
LIGUA. Su utilización tiene por objeto VALORIZAR COSTE DE SUELO Y OBRAS.
C. Infraestructura y urbanización
El sitio se encuentra urbanizado. Tiene factibilidad vigente de servicios eléctricos mediante conexión a red pública -en control de
operador local autorizado-. Respecto a la electricidad se observa red aérea pública activa y empalme en regla.
El suministro de agua potable está operativo. El alcantarillado está igualmente operativo. La fuente de agua dulce y los
alcantarillados son fuente particular y colector particular –según resoluciones adjuntas-. Los servicios de fuerza eléctrica
también se hayan operativos –empalmando a red aérea de carácter público-
La pavimentación de recorrido vehicular en la ruta de acceso COSTANERA CATALINA DE LOS RÍOS Y LISPERGER es en
carpeta de MAICILLO con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO -presumiblemente relleno compactado de arena, gravilla
chancada y de canto natural, según ley de caminos-. No tiene veredas. Los escurrimientos de agua lluvia replican solución
material en calzadas. Cuenta con empalme sin zarpa en el acceso de estacionamiento. No se verifica la presencia de
vegetación protegida. No está cercado totalmente –sólo costado sur-, ni presenta portón.
Se registra en el plan regulador que está sujeto a consideraciones por riesgo, que condicionan la arquitectura.
B. Emplazamiento general
Se encuentra a cinco cuadras de la ruta 5-CH PANAMERICANA. Dista 9 kilómetros del centro de LOS MOLLES por su cara
septentrional y tiene acceso al CENTRO DE BALLENA a 1.00 km igualmente por el NORTE. Con respecto al plan regulador
PREMVAL NORTE, se halla dentro de las zonas denominadas ZEU 17 y en su ribera costera en la ZPC. Posee una trama vial
de capacidad media –VIA LOCAL- y programas de servicios privados –en escala minorista- consolidados. Se integra al casco
histórico de LA LIGUA de manera indirecta, al estar enlazada con el centro por la CARRETERA PANAMERICANA, que se
extiende hasta el CENTRO por el SUR de la comuna. En la ciudad se verifica presencia de instituciones públicas y privadas en
escala media, áreas verdes, esparcimiento, instituciones de gobierno en general, además de empresas terciarias. Dentro de la
localidad de QUINQUELLES –inmediata al sitio- tiene acceso a MINIMERCADOS Y SERVICIOS DE TURISMO. Prima el
destino RESIDENCIAL del tipo VIVIENDA UNIFAMILIAR dentro del sector. Actividades familiares suelen ser gastronomía y
hoteles.
Programa :
Locales comerciales, pérgolas y servicios higiénicos. Cuenta con explanada de estacionamientos.
Materialidad :
Obras de carpintería de madera.
Conservación :
Locales de playa en estado de conservación óptimo. No registra rellenos, accidentes ni situaciones que requieran nivelación o
tala.
D. Foto georreferenciada
Coordenadas: -32.287027, -71.472074.
Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste (*) 1
2.- Áreas homogéneas homologables al caso, dando la mitad del valor promedio de compraventas en pesos por m2
según catastro SII. Se corrige al valor de la UF actual.
3.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
V. VALORIZACION SIMPLE
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se considera como primer factor el promedio de las áreas
homogéneas –consideradas homologables al caso-, cifra que alcanza preliminarmente 6.087 $/m2. Considerando
que las áreas homogéneas reflejan la mitad del valor promedio de compraventas de su área; estos valores se
amplificarán para corregir los factores de rebaja al 50%. Por tanto la resultante de áreas homogéneas promedio será
de 12.174 $/m2. Esta cifra se cotejará con el precio promedio –igualmente en $/m2- de los casos seleccionados del
mercado local de propiedades –hoy en venta-.
Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis y seleccionados
desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado
–en mercado de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida del cálculo de valorización técnica territorial realizado
precedentemente (desde los valores en planos de áreas homogéneas).
https://www.nestoria.cl/adform/000000349013
0693735678515?search_terms=los-
quinquelles&page=1&pos=1&pt=1&ot=1&req_sg
1 141.636.000 0 141636000 5000 28327
mt=REVTS1RPUDtTRU87U0VSUDs=&t_sec=1&t_
or=2&t_pvid=30909e09-e701-423f-a43e-
d11dafe996f7
https://capitalbrokers.cl/parcela-venta-huaquen-
2 80.000.000 0 80.000.000 5.000 16.000
la-ligua/6986441
https://www.nestoria.cl/adform/000000699012
9708083150079?search_terms=los-
quinquelles&page=1&pos=8&pt=1&ot=1&req_sg
3 99.900.000 0 99.900.000 5.240 19.065
mt=REVTS1RPUDtTRU87U0VSUDs=&t_sec=1&t_
or=2&t_pvid=f3fa2943-eaeb-4aa7-8551-
b30fbb5dd664
https://www.enlaceinmobiliario.cl/propiedadesu
sadas/la-
ligua/terreno/1926/104099668/633616?utm_so
4 45.356.892 0 45.356.892 5.000 9.071
urce=Lifull-
connect&utm_medium=CPC&utm_campaign=cli
cs_2022
https://casas.trovit.cl/listing/parcela-en-
5 85.114.910 0 85.114.910 5.000 huaquen-del-mar-la-ligua-petorca-valparaiso- 17.023
chile-189503-yumblin-chile.1ST121ciuZ2
Considerando el promedio en la presente tabla de 17.897 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas relativas al caso de 12.174 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno,
correspondiente a 15.036 $/m2, resultante de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas
homogéneas -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-.
NOTA: Para estimar el costo de materiales de construcción en obras existentes, se considera categoría E-3 de construcción MINVU, dado su
nivel de terminación. Sólo si fuese procedente se aplicará valor por metro lineal, unidad o metro cuadrado -de manera discrecional- para obras
exteriores o livianas en general.
Clasificación E madera
Categoría 3 media
Promedio 173.236 $/m2
Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo
este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La información que presenta es verdadera, y no
se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el
cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de
Sociedades Anónimas.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo
de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8. La propiedad está sujeta a plano regulador intercomunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta
circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Además será el propietario quien
procure de la copia vigente de dominio a terceros.
A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 5.689,00 15.036 0,40 85.539.804,00 2.299,58
Materiales 113,78 173.236 4,66 19.710.792,08 529,89
Subtotal obras y materiales 105.250.596,08 2.829,47
2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Proyectos 113,78 37.198 1,00 4.232.388,44 113,78
Ejecución 113,78 129.927 3,49 14.783.094,06 397,42
Subtotal profesionales y maestros 19.015.482,50 511,20
3. Instalaciones
Item unid. / m.l. / m2 $/U UF/unid. Total $ Total UF
Cercos 60,00 10.000 0,27 600.000,00 16,13
Empalme y conexión sanitaria 2,00 3.000.000 80,65 6.000.000,00 161,30
Empalme eléctrico 1,00 2.000.000 53,77 2.000.000,00 53,77
Mano de obra (tec. instaladores) 3,00 700.000,00 18,82 2.100.000,00 56,45
Subtotal instalaciones 10.700.000,00 287,65
4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año año obra/ mant. Tot. $ x desc. Total UF
Arquitectura 40 507.770 7 3.554.389 95,55
Instalaciones 40 200.000 7 1.400.000 37,64
B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 130.011.689,97 3.495,13
VALOR SEGURO PREDIO 100% 85.539.804,00 2.299,58
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES 100% 44.471.885,97 1.195,55
VALOR LIQUIDACION 75% 97.508.767,47 2.621,34
Valor UF 2024 37.198,00
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 2.300 UF
2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1.196 UF
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato a
las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con leves
ajustes de valor desde su última mantención) se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio del predio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones a la baja, al no
apreciarse situaciones que requieran la aplicación de factores de ajuste SII.
Las construcciones se consideran habitables y en buenas condiciones generales. Se deja constancia de necesidad de
recepción y levantar suspensión del permiso de obras a razón de los cambios en el PRC. Permiso de obras e instalaciones
están en regla.
1. Registro tasador
2. Escritura
3. Certificado de avalúo
4. Certificado de deuda tributaria
5. Certificado exención de expropiación
6. Plano plancheta SII
7. Planta Google Earth
8. Planta Google Maps
9. Planos de arquitectura
10. Plano LIDAR topografía
11. Planta Topografía esquemática
12. Fotografías
13. Plano regulador –extracto zona aplicable al lote-
14. P.R.C. Ordenanza –extracto zona aplicable al lote-
15. Certificado de informes previos
16. Certificado de zonificación
17. Resolución de proyecto de agua potable y alcantarillado
18. Resolución de permiso
19. Planos de áreas homogéneas 2022
20. Tabla de ajustes SII
21. Tabla desvalorización SII
22. Tabla de categorías de construcción
23. Tabla de Honorarios CA