Administrador

EL ADMINISTRADOR NO NECESITA AUTORIZACION PARA ACTUAR EN JUICIO

El administrador del consorcio tiene amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales,
por lo que debe considerárselo con suficiente personería.-
El administrador no requiere poderes especiales para intervenir judicialmente en lo atinente al
cuidado y conservación de los intereses comunes, pues tales poderes deben entenderse
comprendidos entre las atribuciones normales del representante.
a) Administrador como representante legal del consorcio. (art. 2065 Cód. Civ. Com.) El
administrador tiene personería suficiente para actuar en nombre y representación del consorcio en
todas las cuestiones atinentes al mantenimiento del conjunto no sólo frente a terceros extraños a
la comunidad de intereses sino también respecto de los consorcistas, entre ellas la cobranza de las
expensas comunes y el cumplimiento del reglamento de copropiedad. El nuevo Código Civil
establece como una de sus funciones "representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su
carácter de representante legal".
En conclusión el Administrador del consorcio es su representante legal en cualquier instancia y
jurisdicción, administrativa y judicial.

El administrador del consorcio está facultado para demandar a los copropietarios que violan las
obligaciones que les impone el reglamento y la ley. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
sala G • 29/06/1989 • Consorcio de Copropietarios Arroyo 1095/99 c. Sabus, Eduardo A. • LA LEY
1990-A , 234 Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales - Director: Marina Mariani de
Vidal, Editorial LA LEY, 2002 , 266 con nota de María Teresa Moreno LA LEY 1990-A , 313 con nota
de Oscar M. KatzDJ 1991-2 , 78 •AR/JUR/557/1989
El administrador no necesita de poderes especiales de la asamblea ni de instrucciones para
demandar judicialmente a un copropietario a fin de que se destruya una importante reforma en su
unidad sin requerir la autorización previa del consorcio, si en el reglamento de copropiedad figura
como una de sus facultades -además de las prescriptas por la ley - la de interpretar y hacer cumplir
el reglamento de copropiedad e interno del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
sala G • 26/02/2002 • Cons. Prop. Boulogne Sur Mer 730 c. Luchesco, Gustavo J. • DJ 2002-2 , 174
LA LEY 2002-C , 670 •AR/JUR/2403/2002

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EL CONSEJO DE PROPIETARIOS NO ADMINISTRA

Es importante destacar que este órgano NO puede atribuirse las funciones que son propias del
administrador (Dice el art. 2064, in fine:
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones"), excepto el supuesto de vacancia previsto en el
inc. e) del art. 2064, sino que su tarea es de asesoramiento, consulta y contralor de los aspectos
económicos y financieros del consorcio, sin que ello implique que en todos los casos y frente a cada
una de las acciones a desarrollar por el administrador éste deba efectuar consultas permanentes.
En principio, el consejo de administración no puede arrogarse tal representación, sólo podría ser
dejado de lado en caso de acefalía por cualquier motivo que fuere, es decir: renuncia, ausencia
temporaria, remoción o muerte del administrador. Claro está que esa función, extraordinaria para
un consejo de administración, será desarrollada hasta que la asamblea designe al nuevo
administrador.
A ese efecto, el art. 2064 dispone que la convocatoria a asamblea debe hacerse dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
(Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación -
JA 2014-IV.-)

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NO PUEDE UN PROPIETARIO DEMANDAR POR RENDICION DE CUENTAS

En principio un propietario actuando individualmente NO puede demandar judicialmente al
administrador por rendición de cuentas.
Se ha resuelto que "el propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de
propiedad horizontal NO puede accionar contra el administrador individualmente, en forma
personal y directa, pidiendo su remoción y rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la
acción le corresponde al consorcio de copropietarios" (C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2ª [2], ED
120-346).
Se trata de una consecuencia lógica ya que, de no ser así, se podría convertir el sistema de
propiedad horizontal en un régimen caótico, en el que las cuentas rendidas dejaran satisfechos a
unos pero no a otros.
Un solo propietario de un edificio de Propiedad Horizontal, no tiene derecho a pedir rendición de
cuentas al administrador, por sí, separadamente.(Conf. Roca, Jorge Osvaldo vs. González, Néstor s.
Rendición de cuentas /// Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Sala II, Mar del Plata, Buenos
Aires; 23-jun-1989; Revista de Jurisprudencia Provincial; RC J 281/08)
No existe vínculo directo entre el Administrador y cada uno de los copropietarios respecto de las
cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial, de ahí que sea este
último —y no cada propietario— quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para
pedir una rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. (CNCiv.SalaG ~ 2007/04/30
~ Ríos, Raúl V. c. Casale, Antonio V. DJ 2007-III , 972)
El administrador es representante legal del ente, y no un representante individual de cada uno de
los propietarios. De ello se colige que la obligación de rendir cuentas, lo es en favor del ente por el
cual se cumplió la gestión.
Corresponde rechazar la demanda por rendición de cuentas incoada por un copropietario contra el
administrador del consorcio de propiedad horizontal, pues no existe vínculo directo entre el
Administrador y cada uno de los copropietarios, resultando el ente consorcial, y no cada
copropietario, quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una
rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. CNCiv., sala G- Ríos, Raúl V. c. Casale,
Antonio V. • 30/04/2007-: DJ 2007-III , 972 con nota de Federico Causse;
El Administrador de un consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato
con el consorcio y no con los propietarios, siendo, por tanto, el ente consorcial quien está
autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas en las
tareas asumidas y funciones desempeñadas. CNCiv. sala L- Rodríguez, Ana R. c. Administración
Emilio Pérez Asociados S.R.L. • 07/12/2006- DJ 2007-II , 169 con nota de Juan Antonio Costantino

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ADELANTO DE FONDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR

Es una práctica bastante común que el administrador adelante fondos propios para solventar
gastos del consorcio. Esta situacion quedará expuesta en el balance como un pasivo del consorcio,
pero para que las sumas adeudadas se tornen líquidas y exigibles por parte del administrador, se
deberán cumplir los requisitos para la rendición de cuentas: contar con al documentación de
respaldo y haber sido aprobadas por el consorcio (Gurfinkel de Wendy "La Propiedad Horizontal.
Análisis dogmático de la ley 13512" p.428; CNCiv. Sala H DJ 2004-2-269: Costantino "La propiedad
horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial" pág. 234)
Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a intereses desde la fecha en que se hicieron los
adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el
desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la representación legal
el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue efectuado,
resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas (CNCiv., sala K, 27-7-90, jurispr.
CCiv., Isis, sum. 1588; idem: Highton de Nolasco "Revista de Derecho Privado y Comunitario"
Tomo: 2002 - 2. Propiedad horizontal. XIII. Rendición de cuentas)

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EL ADMINISTRADOR TIENE DERECHO A PROMOVER JUICIO POR APROBACIÓN DE CUENTAS

Suele ocurrir que el Consorcio se resista a oír las cuentas que intenta ofrecerle su Administrador,
especialmente cuando ya se ha convertido en ex Administrador. La normativa legitima al
Administrador interesado en liberarse de la obligación de rendir cuentas, para accionar por
aprobación de las cuentas que él mismo presente. En este caso se hace una rendición de cuentas
judicial, también como pretensión procesal autónoma fundada en la negativa del Consorcio a
recibir las cuentas.
La demanda por aprobación de cuentas figura en el artículo 657 del CPCCN.
"Si la rendición de cuentas concordada por las partes o aprobada judicialmente surge crédito a
favor del administrador, éste tendrá derecho a accionar judicialmente contra el consorcio de
copropietarios..." (Cf. Costantino Juan antonio "El administrador en el consorcio de copropietarios
de la propiedad horizontal" Ed. Depalma 1992 p.133)

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NO RESULTA GRATIS CALUMNIAR AL ADMINISTRADOR
CASO 1.- La "acusación calumniosa" consiste en la falsa imputación de un delito que pone en
movimiento una acción judicial penal. No se puede acusar sobre bases inconsistentes o con falta de
prueba de elementales actos de comprobación de la verdad de los hechos o cuando la querella o
denuncia se revela como un mero instrumento para denigrar o menoscabar la administrador.
En el caso concreto una abogada presentó ante la asamblea un informe en el cual se atribuía al
administrador no haber atendido una deuda del consorcio y que entendía que dicha conducta lo
hacía civil y penalmente responsable al Administrador por el mal ejercicio del mandato. En
definitiva el administrador salió absuelto y la denunciante tuvo que hacerse cargo de la
indemnización de los gastos de defensa en sede penal más las indemnizaciones en sede civil por
daño moral CNCiv. Sala J 28-6-18 A. A.R. c/ S. R.A.T. s/daños y perjuicios El Derecho Tomo 279 pág.
333 y sgtes.
CASO 2.- La demanda por acusación calumniosa intentada contra una Administradora de consorcios
que fue denunciada por administración fraudulenta y posteriormente sobreseída debe admitirse,
pues, aun cuando no surja acreditado que la denunciante hubiese actuado con dolo, hay elementos
demostrativos de que lo hizo al menos con temeridad o ligereza culpable y, por ende, causando
daño en las legítimas afecciones de la actora que, a tenor del art. 1109 del Cód. Civ., es susceptible
de reparación. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 03/10/2017 • M., K. c. V. d. C.,
B. A. y otros s/ daños y perjuicios • RCyS 2018-II , 139 •AR/JUR/79042/2017

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VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE DEUDA CON LA SOLA FIRMA DEL ADMINISTRADOR

El certificado de deuda por falta de pago de las expensas se considera integrado con la sola firma
del administrador; la exigencia de suscripción por parte del “consejo de propietarios” va de la mano
con la propia existencia del órgano en cuestión —art. 2048 del Cód. Civil y Comercial—, que en el
caso no se conformó.
Así las cosas, si bien la normativa incorpora la exigencia de suscripción del certificado de deuda
respectivo por parte del “consejo de propietarios”, en verdad, el recaudo va de la mano con la
propia existencia del órgano en cuestión, la cual, a la luz de la forma como está redactado el
artículo, no es obligatoria. [-] CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA D - Cons. de
Prop. Viamonte 1716/18 c. Norte, Emir Yamil s/ ejecución de expensas • 19/12/2018 - Cita Online:
AR/JUR/71340/2018

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IMPROCEDENCIA DE CONSIGNAR ALEGANDO FALTA DE LEGITIMACION DEL ADMINISTRADOR

La consignación de expensas basada en la falta de capacidad o legitimación de la administradora
para recibir el pago debe rechazarse, si la accionante no promovió oportunamente la nulidad de la
asamblea en la que se la designó, pues el consorcista que pretende apartarse de lo decidido en la
asamblea no puede hacerlo por su exclusiva voluntad, sino que debe procurar, por la vía
correspondiente, la invalidez de lo decidido. CÁMARA NAC. DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F
La Nombrada SA c. Consorcio de Propietarios de Callao 1738/56 s/ Consignación de expensas •
23/10/2018 Cita Online: AR/JUR/56222/2018
PROPIETARIO NO PUEDE DEMANDAR AL ADMINISTRADOR POR RENDICION DE CUENTAS
El propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al
administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del
ejercicio de la administración, ya que, como no existe un vínculo directo entre ambos respecto de
las obligaciones derivadas del mandato sino a través del ente consorcial, la acción corresponde al
consorcio de propietarios integrantes del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J
• 10/08/2017 • Ramos, Jorge A. y otro c. Arrendo, Eduardo s/ rendición de cuentas • LA LEY
03/10/2017 , 11 LA LEY 2017-E , 407 •AR/JUR/50689/2017

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RECHAZO DE DEMANDA PROMOVIDA POR EL CONSORCIO CONTRA EL ADMINISTRADOR

La acción por rendición de cuentas intentada contra el ex administrador de un consorcio de
propietarios que al momento de su renuncia informó sobre su gestión y acompañó toda la
documentación que tenía en su poder, la que fue recibida y aceptada sin reservas, debe rechazarse,
pues esta última circunstancia, aunada al tiempo transcurrido desde ese acto hasta la fecha de la
mediación, permite concluir que se extinguió la obligación que recaía sobre el mandatario, máxime
cuando el art. 2067 del Cód. Civil y Comercial, aun cuando sea inaplicable al caso, otorga una pauta
de razonabilidad que permite entender que existió una aprobación tácita. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala H • 31/08/2015 • Consorcio de Prop. Av. Alvarellos 3153 y Gral. Paz
5560 c. Carcacia de Gotardo, Cristina Beatriz; s/ rendición de cuentas. Ordinario • LA LEY
19/10/2015 , 8 LA LEY 2015-E , 574 RCCyC 2015 (diciembre) , 192 RCCyC 2016 (abril) , 209
•AR/JUR/28963/2015

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ADMINISTRADOR CONTINUA EN EL CARGO AUN VENCIDO SU MANDATO

1) La disposición 1000/DGDyPC/12 constituye un exceso reglamentario en relación a la ley 941 que
creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, pues modifica
el diseño previsto por el legislador local para regular la duración del mandato del administrador de
consorcios, en tanto en esta última —y en la reglamentación mediante decreto 551/GCBA/10— se
estableció un límite temporal para el mandato de aquel y darlo por concluído a su vencimiento, a
menos que el reglamento de copropiedad establezca otro término distinto o se decida renovarlo,
pero por voluntad expresa y positiva del mandante, esto es, la asamblea (del voto de los Dres.
Casás y Weimberg). Tribunal Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires • 20/08/2014 •
Ludueña, José Luis y otros c. GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad • LLCABA 2014
(diciembre) , 628 ED 261 , 233 DJ 25/02/2015 , 50 •AR/JUR/50252/2014
2) El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador de consorcio no
produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no
fuera revocado el mandato por los otorgantes. (Sumario N° 25.934 de la Base de Datos de la
Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil). (CNCiv. Sala E, “C. D. P. H. c. S. E.
R. s/ rendición de cuentas”, del 07/05/2015).CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL,
SALA L Millan, Graciela c. Consorcio Bernardo de Irigoyen 126 y 130 Capital Federal s/ Nulidad de
asamblea • 27/12/2018 Cita Online: AR/JUR/83252/2018
3) En una ejecución de expensas, corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación activa
opuesta con sustento en que la falta de ratificación en su cargo del administrador del consorcio,
una vez vencido el plazo fijado para el ejercicio del mismo, ya que del art. 1969 del Código Civil se
desprende la falta de cesación del administrador por el mero vencimiento del término. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • 30/07/2009 • Consorcio de Prop. Ortega y Gasset
1717/9 c. Miranda, Silvia • LA LEY 20/01/2010 , 4 •AR/JUR/25941/2009

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EL ADMINISTRADOR QUE INICIA JUICIO POR DEMOLICION DE OBRAS NO NECESITA PROBAR

PERJUICIO
La acción iniciada por el propietario de una unidad funcional a fin de que se ordene la demolición
de obras que habría construido un vecino de la misma finca, debe ser rechazada, pues, más allá de
que podrían no ser reglamentarias, no causan perjuicio alguno a la actora ni tampoco afectan la
estética o la seguridad del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 12/06/2013
• Rotella, Elena Josefa c. Thibes Pacheco, Kleber s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512
•AR/JUR/70780/2013

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NO ES OBLIGATORIO PARA EL ADMINISTRADOR CONTRATAR SEGUROS POR SU GESTION

La disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de
Buenos Aires que estableció la obligación de los administradores de consorcios de contratar una
caución para garantizar el cobro de las eventuales sanciones que pudieran aplicárseles por
infracción a la ley 941, debe ser suspendida cautelarmente, ya que la verosimilitud del derecho se
advierte de las consideraciones efectuadas por el juez de primera instancia en cuanto a que el
organismo carece de competencia a tales fines, lo cual no ha sido cuestionado. Cámara de
Apelaciones en lo Contenciosoadministrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
sala II • 07/12/2012 • Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Act. Inmob. y otros c. G.C.B.A.
y otros s/ otros procesos incidentales • LLCABA 2013 (abril) , 203 LLCABA 2013 (junio) , 259
•AR/JUR/67231/2012

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EL ADMINISTRADOR NO NECESITA AUTORIZACIÓN PREVIA DE LA ASAMBLEA PARA INICIAR UNA

ACCIÓN POR RENDICIÓN DE CUENTAS
El administrador de un consorcio de propietarios no necesita la autorización previa de la asamblea
para iniciar una acción por rendición de cuentas, ello en virtud de las amplísimas facultades que le
confiere el reglamento de copropiedad y administración del edificio. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala G • 12/07/2012 • Cons. de Prop Barrio Marcelo T. de Alvear Directorio
c. Fernández, Carlos Damián s/rendición de cuentas LA LEY 2013-A , 75 con nota de Alberto A.
Gabás •AR/JUR/35736/2012

DESIGNACION VALIDA DE ADMINISTRADOR AUN SIN MAYORIAS SUFICIENTES

Aun cuando la asamblea que designó Administrador no hubiere cumplido con la mayoría exigida
por el reglamento de copropiedad, transcurridos cuatro años sin que los propietarios ausentes
hayan formulado impugnación alguna, debe concluirse que éstos confirmaron tácitamente esa
decisión, máxime cuando la mayoría de los propietarios pagan las expensas al administrador
designado. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 01/07/2009 • Pell, Nydia Susana c.
Maillet, Mónica • LA LEY 28/01/2010 , 7 •AR/JUR/21254/2009

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IMPROCEDENCIA DE CANCELACION DE CUENTA CORRIENTE BANCARIA DEL CONSORCIO

Es improcedente la medida cautelar por la que se solicita la cancelación de la cuenta corriente
bancaria perteneciente al consorcio demandado, puesto que, constituyendo una medida de suma
gravedad, ello podría impedir el normal funcionamiento del edificio, afectando el interés de los
copropietarios y demás personas que habitan el mismo; máxime si se tiene en cuenta que ante la
denuncia de la existencia de cheques rechazados librados por la administradora del consorcio, el a
quo procedió a designar un interventor judicial. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K •
02/10/2007 • Molinari, Paula Mercedes c. Díaz, Griselda Silvana • La Ley Online
•AR/JUR/11296/2007

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EXPENSAS PAGADAS POR ADMINISTRADOR: CORRESPONDE REINTEGRO

Corresponde confirmar el monto de la condena que el consorcio de propietarios demandado debe
pagar a los administradores que se hicieron cargo de las diferencias entre los ingresos por expensas
y las erogaciones que correspondían proporcionalmente a unidades aun no vendidas, ya que dicha
cuantía surge de los comprobantes registrados en el libro de caja del demandado, y las
irregularidades formales o enmendaduras no constituyen un argumento que demuestre la falsedad
de aquellos asientos. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 16/03/2007 • Kleiner,
Enrique Samuel y otro c. Consorcio de Propietarios Edificio República Árabe Siria 3270/74/76 • La
Ley Online •AR/JUR/1418/2007

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NO ES RESPONSABLE EL ADMINISTRADOR POR INSUFICIENCIA DE FONDOS
Resulta inadmisible el reclamo de la deuda que pesa sobre el consorcio en concepto de aportes a la
seguridad social hacia la ex administradora, si la perito contadora informó que al momento del
dictamen no existían deudas por tales conceptos y que, a la fecha de vencimiento de esas
obligaciones, los recursos de caja eran insuficientes para hacer frente a los pagos. Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil, sala L • 08/05/2006 • Cons. Prop. Avda. Congreso 4957 c. Administración
Lidia Correa • DJ 2007-I , 262 •AR/JUR/1975/2006
PROPIETARIO NO PUEDE DEMANDAR POR REMOCION DEL ADMINISTRADOR
El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal
no puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo
su remoción, dado que en primer término corresponde que la cuestión se agote en la vía interna
con la que cuenta el ente para tal fin, a través de la participación de todos los interesados. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • 18/10/2005 • Herrero, Raúl c. Consorcio de Prop.
Libertad 1260/1262 y otros • LA LEY 21/11/2005 , 10 LA LEY 2005-F , 448 •AR/JUR/3839/2005

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ADMINISTRADOR REPRESENTA AL CONSORCIO - NO A LOS PROPIETARIOS

Si bien el administrador del consorcio se encuentra legitimado para demandar en su representación
la reparación de las partes comunes de las que es titular, como asimismo los daños y perjuicios
derivados de la afectación de dichas partes comunes en tanto impliquen un menoscabo a intereses
también comunes, no puede demandar por aquéllos que se infrinjan sobre bienes patrimoniales o
extrapatrimoniales de titularidad de los copropietarios, como lo son el daño emergente provocado
por la privación del suministro de gas -o los invocados por falta de agua caliente e imposibilidad de
utilizar la cocina- y el daño moral que esta situación les acarreó. Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, sala J • 31/08/2005 • Consorcio de Prop. Jerónimo Salguero 841 c. Propietario Unidad
Funcional N° 1 Salguero 841 y otros • DJ 2005-3 , 1020 •AR/JUR/3739/2005

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VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS

Es procedente la desestimación de la excepción de inhabilidad de título opuesta por los
consorcistas en un juicio por ejecución de expensas, pues no procede el cuestionamiento de la
legitimidad de la deuda si de los certificados expedidos por el administrador, de conformidad con
los requisitos y recaudos exigidos por el ritual, no surge que se reclamen rubros indebidos. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 06/04/2005 • Consorcio de Prop. Gurruchaga 870 c.
Gualco, Celia y otros • DJ 2005-3 , 302 •AR/JUR/2405/2005

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RECHAZO DE DEMANDA CONTRA EL ADMINISTRADOR

Corresponde confirmar la sentencia que admitió la excepción de falta de legitimación pasiva
opuesta por la administradora del consorcio demandado por daños y perjuicios -en el caso, por la
reparación de los daños y perjuicios ocasionados en una propiedad privada, más los daños morales,
materiales y psicológicos- pues el administrador cumple una función representativa en los límites
de su mandato y de acuerdo a lo normado por los arts. 1869, 1930 y 1947 del Cód. Civil resulta
improcedente la acción intentada individualmente contra la administración del consorcio por
incumplimiento de los deberes que se encontrarían a cargo del su mandante. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala C • 21/04/2004 • Quiroz, Emilsen B. c. R., M. I. • DJ 2004-3 , 753
•AR/JUR/2669/2004

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RENDICION DE CUENTAS VALIDA

Debe rechazarse la acción de nulidad de una asamblea de copropietarios promovida con sustento
en presuntas anomalías en los libros y la documentación del consorcio, si éste no objetó las cuentas
antes ni durante la asamblea, habiéndose retirado de la misma sin exponer irregularidad alguna, en
vez de exigir que se dejasen sentadas las supuestas irregularidades y se rechazaran las cuentas, por
lo que no puede tenerse por agotada la vía interna. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala
E • 21/05/2003 • Silva, Sixto L. c. Consorcio de Prop. Larrea 933/35 • DJ 2003-3 , 820
•AR/JUR/2437/2003

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PROPIETARIO NO PUEDE IGNORAR LA PERSONERIA DEL ADMINISTRADOR

Es improcedente la excepción de falta de personería interpuesta por un copropietario en un juicio
de cumplimiento del reglamento de copropiedad tendiente a desconocer la personería del
administrador, pues quien detenta aquella calidad no puede ignorar quien administra la cosa
común, se encarga de los arreglos, del pago de los gastos y obligaciones y de cobrar las expensas.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 30/10/2002 • Consorcio de Prop. Rivadavia
2290/94 c. Suárez, Angel A. y otro • DJ 2003-1 , 23 •AR/JUR/1055/2002

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RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO POR CALUMNIAS CONTRA EL ADMINISTRADOR

Es procedente responsabilizar al Consorcio de copropietarios demandado por los padecimientos
sufridos por quien era su administrador y fue acusado por la comisión de los delitos de
administración fraudulenta y retención indebida de documentación, pues mediante la prueba
pericial contable realizada en dicho proceso, se demostró que el ente consorcial había quedado con
un saldo acreedor a su favor, sumado a que el denunciado no podía manejar fraudulentamente los
fondos porque no era quien percibía las expensas comunes de los propietarios. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala M • 07/08/2002 • Ponce, Fernando Gustavo c. Cons. Prop. Tte. Gral. E.
Frías 476 • La Ley Online •AR/JUR/7662/2002
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ABUSO DE DERECHO DE LOS PROPIETARIOS

Cumplida por otro medio la finalidad de la notificación prevista en el reglamento de copropiedad,
constituye un abuso de derecho la pretensión de los copropietarios de declarar la nulidad de una
asamblea y de todas las actuaciones posteriores de la administradora, designada en ella por un
defecto formal que ningún perjuicio les ha causado.126 • Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, sala J • 13/03/1998 • Ghio, María E. y otros c. Consorcio de Propietarios Medrano 293/295. •
LA LEY 1999-D , 519 DJ 1999-3 , 347 •AR/JUR/390/1998

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EL ADMINISTRADOR PUEDE OTORGAR UN PODER A UN ABOGADO PARA ACTUAR EN JUICIO

Si el reglamento de copropiedad y administración atribuye al administrador amplias facultades para
actuar ante las autoridades judiciales, rigen las reglas del mandato previstas en el art. 1869 y
siguientes del Cód. Civil. Por ello, es inadmisible la discusión sobre la validez del poder otorgado por
la administración del consorcio a un mandatario judicial. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, sala G • 19/10/1997 • Suener S. A. c. Buenader, Félix. • LA LEY 1998-B , 18 DJ 1998-1 , 737
•AR/JUR/86/1997

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ES VÁLIDA LA NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA CONTRA EL CONSORCIO, DIRIGIDA AL

ADMINISTRADOR.
- Es válida la notificación de la demanda efectuada en el domicilio real del consorcio y dirigida a la
persona de su administrador, que es su representante legal. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, sala C • 16/08/1994 • Cevasco, Jorge c. Consorcio de Propietarios Sarmiento 2169/71. • LA
LEY 1995-B , 316 DJ 1995-1 , 73 •AR/JUR/3357/1994

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MAYORIAS PARA REMOVER AL ADMINISTRADOR DESIGNADO CON MAYORIAS INSUFICIENTES

Aunque el Administrador hubiese sido designado con mayoría insuficiente, no por ello se lo puede
remover con mayorías insuficientes. Para la actual remoción se necesita las mayorías
reglamentarias. La designación por una mayoría insuficiente era susceptible de una acción de
impugnación de asamblea. Si dicha impugnación no existió, quedó convalidado el nombramiento y
el vicio de origen ha quedado definitivamente purgado, resultando irrelevante la falta de mayorías
que sustentaron su designación originaria. Orfila "Consorcios" Ed. Errepar 4º ed. pág. 126.-
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I.- FUNCIONES

La dinámica de la propiedad horizontal se centra en la función del Administrador del Consorcio, sus
atribuciones, deberes y responsabilidades. Al devenir cada vez más complejos los edificios en
cuanto a la incorporación de partes comunes dedicadas a destinos diversos de la mera vivienda,
oficina o cochera, su mantenimiento, así como el cumplimiento de las normas administrativas
locales, lleva a la necesidad de que el Administrador sea una persona formada e informada, que
requiere conocimientos contables y jurídicos: liquidar expensas y, llevar las cuentas del consorcio;
pero también contrata al personal, liquida los sueldos y afronta el pago de las cargas sociales y
previsionales, convoca a las asambleas de propietarios, redacta las actas y debe conocer y cumplir
las disposiciones del G.C.B.A.
La actuación del Administrador en una gran diversidad de relaciones jurídicas cuyo incumplimiento
puede generar no sólo responsabilidad personal sino comprometer el patrimonio del Consorcio y
supletoriamente el patrimonio de los consorcistas, exige conocimientos técnicos y jurídicos que le
permitan llevar a cabo su tarea con eficacia y honestidad.
De allí que cada vez más resulte necesario profesionalizar dicha actividad, ya sea mediante la
concurrencia a cursos de capacitación o mediante la creación de carreras terciarias. En ese camino
el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dictó la ley 941 de Creación del Registro
Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, hoy modificada por las leyes
3254, 3291 y reglamentada por el decreto 551/2010, 5932 y 5983.

II.- DESIGNACIÓN

El Reglamento de Propiedad y Administración debe contener, como cláusula obligatoria, la

designación, facultades y obligaciones especiales del Administrador (art. 2056, inc.r Cód. Civ. Com.).
Los Administradores, deben ser nombrados y removidos en asamblea, y durarán en sus funciones
por el plazo que fije dicho reglamento (art. 2056, inc. s]).
La norma en análisis no fija puntualmente la mayoría necesaria para la elección del nuevo
administrador, pero obliga al reglamento a determinar las mayorías requeridas para las distintas
decisiones, de modo que habrá que atenerse a lo que en dicho estatuto se establezca. En cualquier
caso, la mayoría será computada en la forma estatuída en el art. 2060 o sea mayoría absoluta.
En cuanto a la instrumentación de la nueva designación, ésta, como toda resolución de la asamblea
de propietarios, deberá constar en acta, por lo cual, ésta resultará suficiente para acreditar la
representación del administrador.

a) Plazo del mandato del Administrador - Ley 941

El estatuto del consorcio determina el plazo de vigencia del mandato otorgado al administrador.
Será la asamblea como órgano soberano la que determinará el término del mandato en caso de
prórroga.
Si la ley deja librado a la voluntad de la asamblea el plazo por el cual el administrador ejercerá el
mandato, pudiendo removérselo en cualquier oportunidad, la norma local (art. 13 de la ley 941
de la CABA), no podría limitar el tiempo de vigencia de su designación en la forma en que se
dispuso, derogando implícitamente una norma de mayor jerarquía (conf. art. 31 de la Constitución
Nacional).

El simple vencimiento del término para el que fue designado el Administrador no produce la
cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado
el mandato por los otorgantes, normativa del Cód. Civ. que tampoco puede modificar la Ley local
941. Sumario n°25934 C.D.P.H. c/ S.E.R. s/ Rendición de cuentas. 7/05/15 CNCiv.Sala "E".
Si bien la ley 941 CABA establece que el mandato del administrador tiene un límite temporal (que
puede surgir del reglamento de copropiedad o de la ley en caso de silencio de éste), y una vez
cumplido el plazo aquél concluye y que aunque puede ser renovado, la decisión debe ser tomada
por la asamblea de copropietarios. Ello no es así: no surge, de la ley ni de su reglamentación, que la
renovación pueda ser ficta o tácita, por lo tanto, la disposición 1000/DGDyPC/12 de la Dirección
General de Defensa y Protección al Consumidor que así lo estableció es inconstitucional. (Tribunal
Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Ludueña, José Luis y otros c. GCBA s/ acción
declarativa de inconstitucionalidad • 20/08/2014 - Cita Online: AR/JUR/50252/2014)

III.- REMOCION DEL ADMINISTRADOR

La ley 13512 en el art. 9 disponía que el reglamento de copropiedad y administración debía

establecer las pautas para la remoción del Administrador, sin que el decreto reglamentario aclare
nada al respecto. En consecuencia, y como cláusula obligatoria, el reglamento fijaba en qué tipo de
asamblea y con qué mayorías se resolvería el tema.
Hay que recordar que el administrador es el órgano de representación del consorcio y no su
mandatario; sin embargo -a falta de normativa sobre el particular- las reglas del mandato son
aplicables al caso.
No existe divergencia alguna en cuanto a la facultad que tiene el consorcio por decisión tomada en
asamblea ordinaria o extraordinaria, según lo fije el reglamento de copropiedad, de remover al
administrador en cualquier tiempo.
Remoción: Actualmente el último párrafo del art. 2066 Cód. Civ. Com. expresamente establece que
el administrador puede ser removido sin expresión de causa. Resulta claro que también podrán ser
removidos cuando sí exista una justa causa en la cual fundar tal decisión.

a) Puede el administrador no propietario cesante solicitar la nulidad de la asamblea que lo removió

del cargo.
Dicha prerrogativa se encuentra reservada sólo a los propietarios. El Administrador es un tercero
respecto de la decisión asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada,
respecto de cuya formación es un extraño.
El administrador del consorcio no está legitimado para demandar la nulidad de la asamblea,
cualquiera fuese la decisión que se pretenda impugnar y aunque dicha decisión le cause un
perjuicio directo, puesto que la naturaleza de su actuación y lo prescripto por el art. 1970 del
Código Civil, resulta ajeno a las decisiones vinculadas respecto de la cesación de la representación
otorgada, lo que cercena la suerte de los demás daños reclamados e inatendibles los demás
planteos formulados por quien carece de legitimación activa. (CNCiv, Sala A, autos: "Lagos, Victoria
María y otros c/ Consorcio de Propietarios Guardia Nacional S/N esquina Miguel Artigas s/ Nulidad
de asamblea, 2/03/12.)
El acto mediante el cual el Administrador de un edificio en propiedad horizontal es separado de su
cargo por una asamblea, cuenta con validez, aun cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una
sentencia firme que acoja dicha impugnación y declare su nulidad . (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del
21/8/1997, Isis, sum. 0010493).
Aun cuando la asamblea que removió al administrador del consorcio y designó a su reemplazante
no hubiere cumplido con la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad, transcurridos
cuatro años sin que los propietarios ausentes hayan formulado impugnación alguna, debe
concluirse que éstos confirmaron tácitamente esa decisión, máxime cuando la mayoría de los
propietarios pagan las expensas al administrador designado. CNCiv. sala "K" 01/07/2009 • Pell,
Nydia Susana c. Maillet, Mónica • LA LEY 28/01/2010 , 7 •AR/JUR/21254/2009

b) Cese del administrador y vigencia de los poderes

Es sabido que la persona de existencia ideal (Consorcio) es un sujeto de derecho distinto del
sujeto de existencia física (Administrador) que lo representa. En consecuencia, el cambio o
incluso el fallecimiento del Administrador no genera la extinción o la ineficacia de los actos
realizados por él en nombre del Consorcio (ej: otorgamiento de un poder judicial) hasta tanto
no medie un acto expreso o tácito del titular de derecho que importe su revocación. (Sumario
n°26968 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara
Civil). C67628 Cons. de Prop. Doblas 233 SCA c/ Falak Y Otros s/Ejecución de expensas 24-10 -18)

IV .- RENUNCIA

El Administrador tiene la facultad de renunciar a su cargo, pero no debe hacerlo en forma

intempestiva. Si quiere renunciar debe convocar a una asamblea a los efectos de la designación de
un nuevo Administrador; hasta tanto dicha asamblea no se efectúe, tiene que continuar
cumpliendo su mandato.

V.- RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

a) Responsabilidad del Administrador por omisión de reparaciones
En general, los edificios viven en estado permanente de reparaciones muy especialmente en
cuanto se refiere a humedades y filtraciones que reaparecen con alta frecuencia. En principio, las
reparaciones sobre las unidades privativas las puede realizar el propietario libremente, pero las que
recaen sobre cosas o espacios comunes las deberá efectuar en principio el Administrador. Ello
porque éste se encuentra facultado y obligado según el art. 2067, inc. c), a atender a la
conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio (debiendo
requerir o no el consentimiento de la asamblea según el caso,). Las reparaciones no son actos de
disposición material sino de administración. Por eso, en principio, el administrador está facultado y
obligado a realizarlas.
No practicar las reparaciones puede acarrear la responsabilidad del Administrador: la
jurisprudencia ha dicho: el administrador de un consorcio es un profesional que debe velar por
el fiel cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, y con su accionar u omisión no
debe provocar un daño a terceros, y de así hacerlo en forma injustificada, debe responder por
ello. Si existieron infinidad de notas en los libros del consorcio y en las distintas asambleas se
trató el tema, la desidia injustificada del administrador compromete su responsabilidad. Ya que
su accionar coadyuvó a agravar notoriamente el daño causado por las filtraciones debido a la
obstrucción de un desagüe pluvial que podía ser fácilmente destapado. No fue diligente por lo
que existió culpa en su accionar, y debe responder por ello. No obstante, su accionar no
provocó sino que agravó un cuadro ya instalado, como son las filtraciones por lo que debe
condenarse al Consorcio y también al administrador, en forma concurrente , estableciendo, en
el caso, la atribución de responsabilidad en un 80 porciento a cargo del Consorcio, y el resto
del 20 por ciento a cargo del Administrador accionado. CNCiv. Sala "H" Comolli c/ Cons. Prop. Av.
Córdoba 1873/43 y otro s/ Daños y Perjuicios" Sumario Nº 26480 de la Base de Datos de la
Secretaría de la Cámara Civil).
Si las reparaciones no se hacen por falta de fondos se aconseja al Administrador convocar a
asamblea extraordinaria para tratar el tema de las reparaciones adeudadas, y en su caso, dejando
debida constancia en el acta que la mayoría asamblearia se niega a aumentar el monto de
expensas o acudir al fondo de reserva para pagar las reparaciones. De esa manera queda
deslindada la responsabilidad del Administrador.

b) Depósitos tardíos
El administrador del consorcio de propietarios resulta responsable por los daños y perjuicios
derivados de la acreditación tardía de los depósitos del acuerdo que había firmado por un reclamo
laboral, pues, su accionar generó la aplicación a su representado de la cláusula penal establecida en
el acuerdo y ello constituye una clarísima culpa... (CNCiv. sala A • 13/04/2012 • Consorcio de
Propietarios Edificio Añasco n° 1961/65 esquina Av. Juan B. Justo n° 3587/89/91/99 c. Peijovich,
David s/daños y perjuicios • RCyS 2012-VIII , 176 •AR/JUR/16687/2012)

c) Falta de pago de aportes

Se declaró responsable a un administrador por las multas y recargo que el consorcio debió abonar
por la falta de pago de aportes sociales, al no cumplir diligentemente la tarea de recaudar los
fondos. Se dijo en tal ocasión que "Si existían copropietarios que no abonaban las expensas, era
obligación del administrador procurar su cobro y, una vez obtenido, cancelar las deudas y cargas
del consorcio en tiempo y forma o, en su defecto, debía concertar acuerdos de pago convenientes,
si mediaba mora o error en el ingreso de alguna carga. Al no haberlo hecho ha incumplido
obligaciones a su cargo, sin que la alegación genérica de no existir fondos disponibles lo excuse del
incumplimiento de sus deberes como administrador, máxime cuando tales conductas se registran a
lo largo de un extendido lapso.

d) Negarse a entregar documentación

El administrador debe ser multado por no cumplir con su obligación de entregar documentación
atinente al consorcio. CCAyT CABA sala I Casella, Gustavo Alberto c. G.C.B.A. s/ rec. directo sobre
resoluciones de defensa al consumidor • 16/02/2017 - Cita Online: AR/JUR/14478/2017

e) Prescripción de expensas
Tener en cuenta que a partir del nuevo Cód. Civl y Com. las expensas prescriben a los dos años en
lugar del plazo quinquenal que establecía el Cód. Civ. Dicha prescripción decretada judicialmente,
puede acarrear la responsabilidad del Administrador ante un reclamo del Consorcio.

f) Improcedencia de demandar al Administrador

Cuando la demanda es promovida por un copropietario contra el consorcio y contra el
administrador por los daños y perjuicios sufridos en su unidad por filtraciones, el administrador
no actúa en carácter personal o por derecho propio en sus decisiones respecto del
consorcio de propietarios, sino en representación de este ente. En consecuencia es correcta la
decisión que admitió la defensa opuesta por el administrador por haber sido demandado a título
personal, por cuanto la pretensión de reclamarle a él por la ejecución de su cometido -
cumplimiento del mandato- solamente podría hacerla valer el consorcio de propietarios. (De
Pasquale Gustavo Enrique c/ Cons. de Prop. Piedras 664/66/68 y Otro s/ daños y perjuicios
derivados de la prop. horiz. 17/05/18 CNCiv. Sala "M").
Debe rechazarse la demanda por daños y perjuicios iniciada por un consorcista, por daños en su
propiedad -en el caso se había ordenado al consorcio a reparar las filtraciones sufridas en el
inmueble del actor-, contra el administrador, pues el centro de imputación de responsabilidad es el
consorcio y no el administrador, quien en principio sólo resulta responsable ante el ente por
aplicación de las normas del Código Civil que regulan el mandato. (C. Nac. Civ., sala M, 13/2/2002 -
Jiménez, Alejandro C. P. v. Consorcio Viamonte 332), LL 2002-D-281.

VI.- EL ADMINISTRADOR Y SU ACTUACION EN JUICIO

Según lo dispone el art. 2065 Cód. Civ. Com. la representación legal del consorcio está a cargo del
Administrador, con el carácter de mandatario.NO es el representante de los propietarios. No puede
intervenir en juicio representando a algunos propietarios ya que representa al Consorcio y no a
ellos individualmente. Si puede demandarlos, por ejemplo cuando adeudan expensas o cometen
infracciones.
El art. 2067 Cód. Civ. Com. dice que el Administrador está facultado a representar al Consorcio en
todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carácter de representante legal (inc. m) ya sea como actor o demandado.
Ya con anterioridad a la vigencia del actual Cód. Civ. Com. el Administrador no necesitaba poderes
especiales de la asamblea ni instrucciones para demandar judicialmente. Para estar en juicio no se
requieren poderes especiales, en tanto esa actuación no implique actos de disposición; de lo que se
sigue la facultad judicial del administrador al efecto, aun ante el silencio del reglamento de
copropiedad. Esto no es más que una lógica y acaso ineludible consecuencia de la teoría de la
personalidad del consorcio. (C. Nac. Civ., sala C, 16/7/1992 - Consorcio Av. Medrano 1701/17 v.
Pérez, Manuel), JA 1993-III-189, Lexis 2/4306.
El administrador ejerce la representación legal del consorcio y posee facultades para actuar en el
ámbito judicial en nombre de este, sea como actor o como demandado, de conformidad con lo
establecido en los arts. 9, inc. a), 11 y 15 de la Ley 13.512, previsiones que fueron receptadas en los
arts. 2065 y 2067, incs. c y m del actual Código Civil y Comercial. (CNCiv. Sala "E" Cons. Prop. Av.
c/F.N.A. s/cumplim. de reglam. de prop. 30-09-15 AR/JUR/38055/2015)

Y para actuar en sede penal ...?

El Administrador de un consorcio de copropietarios, como tal, carece de facultades para querellar

en representación de aquél, pues el órgano pertinente para llevar a cabo esa decisión resulta la
asamblea, por medio de la cual se debe resolver el otorgamiento de un poder judicial especial,
dado lo cual el accionante carece de personería para llevar adelante la representación invocada.
(Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, sala IV • 18/12/2012 • D. G., A. E. y
otros •AR/JUR/72251/2012)

VII.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

Entre sus principales obligaciones puede decirse que debe administrar el edificio, conservar en
buen estado las cosas y partes comunes, ocuparse de las reparaciones, recaudar los fondos
necesarios para atender los gastos de funcionamiento, procurar el cese de las infracciones a la ley o
al reglamento, dirigir al personal de servicio, convocar a las asambleas, rendir cuentas, llevar libros,
ejecutar lo que resuelva la asamblea, cumplir con las normas locales sobre seguridad e higiene.

1) Cód. Civil y Com: el art. 2067 establece que el Administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales
de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y
ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos
o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

2) La ley local 941 y modificatorias de CABA establece:

Capitulo II :Obligaciones del Administrador
Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar
anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea
ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de
propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su
designación o continuidad.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
a. Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las
normas vigentes.
b. Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el
cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura,
instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas.
Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado
por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)
c. Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y
terceros.
d. Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al
comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad
de los poderes que se presenten.
f. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la
misma.
g. Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras
ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según
corresponda conforme las normas vigentes.
h. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de
Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de
Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de
alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro
cargo que corresponda a la ciudad. (incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)
i. La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la
Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un
informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma,
la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo
de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores,
debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos
Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para lo dispuesto en los párrafos
anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa
correspondiente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)
j. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de
copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y
finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.
k. En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio
dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración
y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado
y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La
reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves
correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del
consorcio.(incorporado por ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)
l. Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a). Denominación y domicilio del consorcio.
b).- Piso y departamento.
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.
d).- Mes que se abona, período o concepto.
e).- Vencimiento, con su interés respectivo.
f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
g).- Lugar y formas de pago.
m. En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe
depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2)
días hábiles desde su recepción.
n. Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener
actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley.
o. Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la
plataforma web de la Aplicación Oficial.
p. Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y
ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones
administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio.
q. Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su
administración.
r. Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y
veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por
cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea
encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su
actividad.
s. Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta
correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la
comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para
todos aquellos que la hubiesen aceptado.
t. Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando
actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un
sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta
intención de perjudicarlo. El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o
inquilinos autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por
otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada.* (incorporados por art.5º ley 5983 BOCABA
del 18/7/2018)

VIII.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DEL ADMINISTRADOR

El art. 2046 del CCiv.Com. enumera las obligaciones de éstos de modo no taxativo, es decir que el
reglamento puede disponer otras. Al respecto, expresamente dice que los propietarios deben:
inc.e): permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas,
calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
inc. f):notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional".
Se trata de una carga de los copropietarios de notificar el cambio de domicilio especial porque en el
caso de que los consorcistas no cumplan con dicha disposición, no se les aplicarán sanciones, sino
que ellos mismos se verán perjudicados al ser notificados en la unidad funcional aunque no vivan
en ella, por considerarse dicho domicilio como especial.
Ello sin perjuicio de las obligaciones que tienen los propietarios con el Consorcio (ej. pago de
expensas) y los demás propietarios

IX.- RENDICION DE CUENTAS

Más allá que lo ordena la ley, para su tranquilidad el Administrador tiene que rendir cuentas y
lograr su aprobación.
Debe distinguirse entre la rendición de cuentas que sólo tiene derecho a pedir el consorcio, del
deber de información que tiene el Administrador y que puede requerirle cualquier consorcista .
No es suficiente con poner a disposición de los órganos del consorcio, sea el nuevo Administrador o
la asamblea, los libros consorciales. Se requiere un acto expreso que debe consistir en un informe
firmado por quien es o fuera administrador, "documentado, amplio, claro y preciso... En él deben
detallarse con meridiana exactitud el flujo de ingresos y egresos y el eventual saldo resultante; todo
ello debidamente avalado por la documentación pertinente. El Administrador del consorcio está
obligado a entregar, junto con la rendición de cuentas, todos los documentos y títulos relacionados
con su gestión. Sólo quedan exceptuadas las cartas e instrucciones que el consorcio le hubiese
remitido o proporcionado
En el caso concreto del administrador de consorcios de propiedad horizontal, la rendición debe
contener en forma simplemente enumerativa por lo menos los siguientes ítems:
a) libros obligatorios, si existieren, y los complementarios que por determinación del reglamento de
copropiedad y administración o por propia decisión del administrador fueren llevados;
b) pólizas de seguros;
c) nómina de procesos judiciales en trámite, órgano jurisdiccional donde se encuentran radicados y
su estado;
d) lista de copropietarios y sus respectivos domicilios;
e) listado y datos del personal a cargo del consorcio, junto con la totalidad de la documentación
laboral y previsional correspondiente a éstos;
f) listado de copropietarios morosos en el pago de expensas comunes y estado de la deuda;
g) inventario de bienes de propiedad común;
h) llaves de acceso a los sectores comunes;
i) documentación y asientos en soporte informático, si existieren;
j) fondos pertenecientes al consorcio"
(Peralta Mariscal, Leopoldo L., "Obligación de rendir cuentas del administrador del consorcio en el
régimen de propiedad horizontal", LL 1999-F-357).
No basta una acumulación de cuentas y documentos, sino que debe entenderse qué entró, qué
salió, en qué concepto, y qué comprobantes respaldan la salida, dado que "lo mínimo exigible es
que cada gasto se justifique en legal forma; de lo contrario, no son cuentas sino afirmaciones
unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador

1) Plazo
El administrador está obligado a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha
de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
El administrador que ha cesado en sus funciones tiene la obligación de rendir cuentas y de devolver
la documentación al consorcio de copropietarios.
En caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas, detalladas, claras y suficientes de su gestión.

2) Puede un propietario, por sí, reclamar rendición de cuentas al Administrador ...?

Se rechazó la demanda por rendición de cuentas interpuesta por un copropietario contra el
administrador del consorcio de propiedad horizontal, al entender que "... no existe vínculo directo
entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el
mandato sino a través del ente consorcial, de ahí que sea este último —y no cada propietario—
quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una rendición de las tareas
asumidas y funciones desempeñadas".
El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal
no puede accionar individualmente contra el Administrador, en forma personal, y directa, pidiendo
rendición de cuentas, porque la acción le corresponde al consorcio de copropietarios (CNCiv., sala
B, sentencia Número CB283938; ídem, sala A, sentencia CA273458, conf. Higthon de Nolasco,
"Derechos Reales", Bs. As., año 2000, v. 4, p. 617 y sigtes).

3) Quién aprueba la rendición de cuentas ...?

No son ni los consorcistas individualmente, ni el consejo de administración, ni el nuevo
administrador, en caso de cese del anterior, la persona a quien se debe rendir cuentas, sino al
órgano de la asamblea, que es quien tiene la competencia para nombrar y remover al
administrador.
La rendición de cuentas de la gestión es una obligación del Administrador; los copropietarios serán
quienes aprobarán su gestión en una asamblea ordinaria o extraordinaria, si se tratara de alguna
causal extraordinaria de cese de las funciones, como pueden ser la renuncia o la remoción. (C. Nac.
Civ., sala D, 4/12/1998 - Administración Pedretti S.R.L. v. Consorcio Emilio Mitre 435), LL 1999-F-
357).

4) Copia de balance:
Los copropietarios tienen el derecho a ser informados con anterioridad a la asamblea que se
celebrará para tratar la rendición de cuentas. por ejemplo poniendo a disposición copia del
balance.

5) Las liquidaciones mensuales de expensas no impugnadas, eximen de la obligación de rendir

cuentas ...?
"Aun cuando pudiere no merecer objeciones la rendición a través del detalle de los balances
mensuales confeccionados en el curso de la gestión del administrador del consorcio, es menester
que los rubros estén enunciados descriptivamente, con un grado de desagregación tal que permita
establecer la concreta impugnación del gasto o fuente del recurso, como así también la
individualización de los activos y pasivos consorciales, y relacionados todos ellos con la
documentación que los comprueba" LNOL 1/70017810-5 o 1/70017810-4.
"Las liquidaciones mensuales de expensas NO constituyen rendiciones de cuentas, y el control y
aprobación de los trabajos o de los gastos por los propietarios no implica aprobación de las
cuentas, ni cuentas finiquitadas; pues en virtud de la relación de mandato que se da entre el
administrador del consorcio y éste, las liquidaciones e informaciones mensuales entregadas a cada
consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas
que deba realizar aquél anualmente o al finalizar su gestión" Sum. 14696 de la Base de Datos de la
Secretaría de Jurisprudencia de la C. Nac. Civ., boletín 14/2002; jurisprudencia de la C. Nac. Civ.,
sala A, 26/3/2002, Isis, sum. 0014696.
Dado que la relación de mandato se da entre el Administrador del consorcio de propietarios y este,
las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales
que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión.
CNCiv. Sala E - Cons. de Prop. A. 1191 c. B., C. A. s/ rendición de cuentas s/ ordinario • 15/10/2013 -
AR/JUR/68721/2013
El Administrador de un consorcio es designado y removido por la asamblea de copropietarios,
según la mayoría que determine el reglamento de copropiedad, razón por la cual debe rendir
cuentas ante la asamblea, su mandante. En consecuencia, los propietarios no pueden demandar la
rendición de cuentas y sólo pueden solicitar la designación de asamblea a tal efecto. (C. Nac. Civ.,
sala F, 13/8/1996 - Pérez, Julián v. Bancalari, Oscar), LL 1997-A-352 (39202-S), DJ 1997-1-1076, SJ
1310.

6) La "puesta a disposición" del balance implica rendición de cuentas ...?

"Carece de validez como rendición de cuentas por parte del ex administrador la puesta a
disposición del consorcio del balance y documentación pertinente para su oportuna auditoría, por
cuanto las cuentas deben ser rendidas por el administrador" C. Nac. Civ., sala K, 21/2/2001,
"Maurette, Carlos A. v. Consorcio Austria 1728" Ver Texto , JA 2001-IV,
El administrador, a los fines de dar cumplimiento a su obligación de rendir cuentas, debe presentar
el balance ante la asamblea convocada al efecto. En caso contrario será responsable por su falta,
puesto que "la rendición de cuentas debe contar con las explicaciones y referencias necesarias para
dar a conocer los procedimientos y resultados de la gestión" LNOL 1/70017810-3.
Carece de validez como rendición de cuentas por parte del ex administrador la puesta a disposición
del consorcio del balance y documentación pertinente para su oportuna auditoría, por cuanto las
cuentas deben ser rendidas por el intimado. (C. Nac. Civ., sala K, 21/2/2001 - Maurette, Carlos A. v.
Consorcio Austria 1728), JA 2001-IV, síntesis, Lexis 1/53266.

7) Es necesario el respaldo documental ...?

El administrador debe justificar las partidas con documentos acreditativos, inclusive se ha
entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos varios que puedan
ser calificadas de menores, no libera al administrador de la obligación de dar cuenta concreta de la
forma en que fueron invertidas las sumas que se liquidan y de acompañar los comprobantes
respectivos, pues no son de difícil justificación.
Al realizar la rendición de cuentas quien administró un consorcio de propietarios debe munirse de
la documentación adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso razonable, a
efectos no sólo de su presentación sino también de la propia defensa de tal gestión. (C. Nac. Civ.,
sala D, 1/10/1999 - Consorcio Santos Dumont 2469/2475 v. Schifris, Juan E. y otros), LL 2000-C-741,
DJ 2000-2-671.
La rendición de cuentas consiste en un minucioso detalle de pagos realizados, y la prueba de tales
pagos requiere la presentación de facturas o recibos. El Administrador debe informar sobre su
gestión, de acuerdo a la costumbre y sus reglamentaciones; y acompañar toda la documentación
que tiene en su poder, que de razón y justifique lo actuado en nombre y por cuenta del consorcio
(Lilian Gurfinkel de Wendy, "Derechos Reales", Abeledo Perrot, 2010, t. 1, p. 706; esta Sala,
"Consorcio de Prop. Av. Alvarellos 3153 y Gral. Paz 5560 c. Carcacia de Gotardo, Cristina Beatriz s/
rendición de cuentas - Ordinario", 31/08/2015, voto de la Dra. Abreut). Rendir cuentas es, pues,
presentar la descripción gráfica de las operaciones efectuadas, acompañada de las informaciones
aclaratorias y necesarias y de los respectivos comprobantes (Fontanarrosa, Rodolfo, "Derecho
Comercial Argentino, 1: Parte General", Zavalía, Buenos Aires, 1995, p. 385).
Esta cuestión hoy se encuentra zanjada en el nuevo Cód. Civ. y Com. de la Nación que fija en el art.
2067 entre las obligaciones del administrador en caso de renuncia o remoción, la de entregar los
activos existentes, libros y documentación del consorcio, y rendir cuentas documentadas dentro de
los 15 días hábiles (CNCiv. Sala H ,Cons. Prop. Guardia Nacional S/N Esq. Artigas 5106/96 y otro c.
Administración Gómez Vidal SA s/ rendición de cuentas • 28/12/2017 - AR/JUR/96096/2017)

8) La entrega de la documentación al nuevo Administrador, libera de rendir cuentas ...?

El hecho de que el ex administrador de un consorcio haya entregado la documentación del
consorcio a la nueva administración no lo exime del deber de presentar cuentas en forma
puntillosa y acabada.

9) Forma de rendir cuentas

Si bien la rendición de cuentas no se halla sujeta a fórmulas sacramentales, en tanto ella constituye
la demostración gráfica de la totalidad del proceso económico y jurídico de la gestión realizada,
debe contener -en forma clara y precisa- las explicaciones y referencias que sean necesarias para
ilustrar al dueño del negocio acerca del procedimiento utilizado y del resultado obtenido en cada
operación. Supone, por lo tanto, una cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituyen
el debe y el haber, presentada con los justificativos del caso o con las indicaciones pertinentes que
tornen perfectamente comprensibles los asientos (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t.
IV , p. 267; Fassi, "Código Procesal...", t. II, p. 565; Falcón, Enrique M., "Código Procesal...", t. IV, p.
288; C. Nac. Civ., sala F, R. 118189, "Matarazzo, María Á. v. Obligado, Rafael I. s/rendición de
cuentas", del 29/11/1993; entre otros).

10) Reembolso de gastos

Como el mandatario -en el caso, el administrador de un consorcio- no tiene la obligación de
suministrar el dinero para los gastos que requiera el cumplimiento de su gestión, el mandante debe
anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato si aquél se las pidiera; pero
suponiendo que no haya hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las
erogaciones pertinentes. (C. Nac. Civ., sala F, 3/2/1978 - Peña y Hnos. S.A., Guillermo A. v.
Consorcio Serrano 2432/34), LL on line.
Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a la actualización e intereses desde la fecha en
que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para
favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la
representación legal, el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue
efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas. (Jurisp. C. Nac. Civ.,
sala K, del 27/7/1990, Isis, sum. 0001588).

11) Fondos adelantado por el Administrador

Es usual que el Administrador, durante su gestión, ante la falta de pago de expensas o de fondos
suficientes, adelante de su peculio para afrontar el pago de gastos. Se genera así un crédito a favor
del administrador cuyo obligado al pago es el consorcio.
Al respecto, debe afirmarse que previo a proceder a quedar expedita la acción de cobro contra el
consorcio es necesaria la previa aprobación de las cuentas del administrador para que pueda
determinarse si existe o no un saldo a su favor.
El Administrador no tiene obligación de adelantar fondos, por lo que en principio no debería tener
crédito a su favor; el administrador no puede convertirse en la financiera del consorcio, "pues
contraría la naturaleza y espíritu del contrato de mandato, y puede originar intereses
contrapuestos entre mandante y mandatario; (Gabás, Aníbal, "La aprobación de las cuentas
rendidas por el administrador del consorcio, como condición de viabilidad de cobro del saldo
resultante", LL 2006-A-767).
El crédito que se atribuye al administrador del consorcio frente al mismo debe surgir de la
rendición de cuentas realizada por aquél y no del mero reclamo o argumento de crédito a su favor.
En consecuencia, para que ese administrador pueda demandar al consorcio por dicho crédito debe
haber realizado tal rendición, de la cual surja aquel saldo acreedor. (C. Nac. Civ., sala D, 4/12/1998 -
Administración Pedretti S.R.L. v. Consorcio Emilio Mitre 435), LL 1999-F-357, con nota de Leopoldo
L. Peralta Mariscal, DJ 2000-1-499.

12) Prescripción
La obligación de rendir cuentas del Administrador prescribe a los cinco años conforme Cód. Civ. y
Com. que rige desde agosto 2015. Con anterioridad el plazo era decenal
X.- ADMINISTRADOR JUDICIAL

Corresponde que el Juez designe un Administrador judicial si existe, en principio, un

enfrentamiento interno entre vecinos y administradores que acarrea un riesgo inminente de
perjuicio cierto e indefensión de los integrantes del consorcio(C. Nac. Civ., sala A, 26/11/2002 -
Calcabrini Uria y otros v. BHN VR. Particulares S.A.), LL 2003-A-418.
La intervención del administrador Provisional de un consorcio tiene por fin regularizar el
funcionamiento de los órganos consorciales cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud
del administrador impiden llegar a la solución a través de las vías que establece la ley (C. Nac. Civ.,
sala F, 7/8/1992 - Buffadossi, Roberto V. y otros v. Consorcio Warnes) LL 1992-E-1540, DJ 1993-2-
156.
La designación por el juez de un Administrador provisional del consorcio sólo importa la adopción
de una medida cautelar, y su procedencia es evidente cuando se demuestran las contingencias que
han de superarse para lograr reunir la asamblea, destinada a la deliberación impostergable de
problemas cuya propia naturaleza lo exige. (C. Nac. Civ., sala F, 7/8/1992 - Buffadossi, Roberto V. y
otros v. Consorcio Warnes), LL 1992-E-1540, DJ 1993-2-156.
En los casos extremos en los cuales peligran la vida misma o la existencia del consorcio y la
convivencia dentro del inmueble corresponde designar a un Administrador de oficio ajeno a los
intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo. (Jurisp. C.
Nac. Civ., sala K, del 27/12/1996, Isis, sum. 0009436).
La designación de un Administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad,
ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio
origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales
pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran
que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la
subsistencia de la misma no se justifica. (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del 27/12/1996, Isis, sum.
0009437).