Plan Pacial San Rafael

PLAN PARCIAL DE
RENOVACIÓN
URBANA SAN RAFAEL
DECRETO DISTRITAL 804
PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DEC. 804 – SAN RAFAEL-

1. INTRODUCCIÓN 4. PERTINENCIA Y PROCEDENCIA DEL PLAN PARCIAL
4.1 Condiciones Normativas del predio
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL PPRU SAN RAFAEL 4.2 Marco Normativo
4.3 Condiciones para acceder a mayor edificabilidad
3. CONDICIONES DE PARTIDA Y CRITERIOS DE DISEÑO
5. OBJETIVOS Y CRITERIOS DEL PPRU SAN RAFAEL
3.1DIAGNOSTICO.
3.1.1 Localización y datos generales del predio 6. FORMULACIÓN
6.1 Planteamiento Urbanístico

3,2 SISTEMAS GENERALES O ESTRUCTURANTES DE LA CIUDAD 6.2 Descripción del proyecto
3.2.1 Estructura Ecológica Principal y de Espacio Público en 6.3 Indicadores de espacio público y población
el contexto existente y proyectada
3.2.2 Sistema de Equipamientos en el contexto 6,4 Cargas Urbanísticas
3.2.3 Sistema de Movilidad en le contexto 6.5 Usos del Suelo
3.2.4 Usos Predominantes en el contexto 6.6 Índices de ocupación y construcción
3.2.5 Compatibilidad de vivienda 6.7 Altura Propuesta
3.2.6 Alturas edificatorias en el contexto 6.8 Antejardín
3.2.7 Estratificación en el contexto 6.9 Aislamientos y empates contra predios vecinos
3.2.8 Densidades Poblacionales 6.10 Aislamientos ambientales
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado 6.11 Volumetría
3.2.10 Sistema de Energía en el contexto 6.12 Habitabilidad
3.2.11 Sistema de Gas Natural en el contexto 6.13 Voladizos
3.2.12 Sistema de Telecomunicaciones en el contexto 6.14 Estacionamientos
3.2.13 Consideraciones Generales del estudio Ambiental 6.15 Accesibilidad Peatonal y Vehicular
6.16 La Movilidad en el proyecto Urbanístico
7. ESTRATEGIA DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN 10. CARTOGRAFIA EN ESCALAS 1:2000
10.1.Planos del Diagnóstico.
7.1 Áreas Iniciales
7.2 Edificabilidad 10.1.1.Plano Topográfico del áreas de planificación
7.3 Unidad de Gestión Única 10.1.2.Plano de Localización de los sistemas generales o
7.4 Estrategias de Financiación estructurantes proyectados y existentes
7.5 Sistema Equitativo de Cargas y Beneficios
7.5.1 Beneficios del plan parcial 10.2 Planos normativos de la Formulación
7.5.2 Cargas del plan parcial
7.5.3 Otras cargas del plan parcial 10.2.1 Plano General de la propuesta urbana o
7.5.4 Costos Directos e Indirectos planteamiento urbanístico
7.6 Balance del Plan Parcial 10.2.2 Plano de la red vial y perfiles viales
7.7 Hechos Generadores de Plusvalía 10.2.3 Plano de espacio Público y de la localización de
7.8 Cronograma de Ejecución equipamientos
10.2.4 Plano Trazado de las redes de servicios públicos –
gas, energía y telecomunicaciones.
8. GESTIÓN SOCIAL
suministro de acueducto.
9. ANEXOS
alcantarillado pluvial.
9.1 Factibilidades de servicios públicos 10.2.4 Plano Trazado de las redes de servicios públicos –
9.2 Estudio de movilidad alcantarillado sanitario.
9.3Compatibilidad de uso del suelo expedida 10.2.5 Plano de asignación de cargas urbanísticas
por la Secretaría Distrital de Ambiente 10.2.6 Plano del proyecto de delimitación de las etapas
9.4 Proyecto de Decreto de desarrollo provistas.
10.2.7 Plano efecto Plusvalía
3
Con ocasión de la expedición del Decreto Distrital 804 del 20 de diciembre de
2018, la Administración del Distrito Capital dio inicio a diversas acciones
urbanísticas de una apuesta fundamental en el desarrollo urbano contemporáneo
de Bogotá, la cual hoy se define como estratégica en la toma de decisiones del
ámbito territorial.
En efecto, la incorporación de nuevas áreas de renovación urbana en la ciudad

se plantea como una de las herramientas que otorga la ley para generar nuevos
escenarios para el desarrollo y mejoramiento de la calidad de vida en diversas
áreas de la ciudad ya construida. Y este concepto de renovación no obedece
solamente a la atención de zonas urbanas existentes con deterioro urbanístico y/o
social visible, sino también a aquellas que poseen un especial potencial urbano, o
que lo adquieren en virtud de los desarrollos de proyectos de infraestructura,
derivados de la misma estrategia de ordenamiento.
Es importante mencionar que la política de renovación urbana establecida en el

Plan de Ordenamiento Territorial propone, entre otras acciones, el efectuar
actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos integrales de
renovación. Propone también estimular la vinculación del capital privado
mediante la reducción de factores de incertidumbre, aplicando una normativa
sencilla y transparente, y agilizando los procesos y trámites. Decreto Distrital 190 de
2004. Artículo 159. Política de Renovación Urbana.
PPRU SAN RAFAEL

LOCALIDAD DE PUENTE ARANDA
5
La Administración Distrital, con fundamento en su competencia
para incorporar nuevas áreas sujetas al tratamiento de
Renovación Urbana definido en el Plan de Ordenamiento
Territorial, impulsa la generación de normas urbanísticas que,
por una parte, estimulen la generación de proyectos
arquitectónicos de mayor densidad a lo largo de los sistemas
de transporte público masivo, pero que por otra, garanticen el
incremento del espacio público efectivo para la ciudad y
reconfiguren la traza urbana, mejorando la calidad del espacio
público peatonal.
Es así que el Decreto Decreto Distrital 804 del 20 de diciembre LOTE
de 2018 incorporó zonas al tratamiento urbanístico de
renovación urbana en sus diferentes modalidades y reglamento
las normas urbanísticas aplicables para el desarrollo de
proyectos sobre los ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de
Transporte Público Masivo Transmilenio Avenida Calle 13 y
Avenida de Las Américas.
Las zonas industriales que se localicen en los polígonos
identificados en los Planos que hacen parte integral del
presente Decreto, se incorporan al tratamiento de renovación
urbana en la modalidad de redesarrollo, por lo cual deberán
adelantar y finalizar el trámite de Plan Parcial previo al trámite
de licencias urbanísticas, conforme con el parágrafo del
LOCALIDAD DE PUENTE ARANDA
artículo 375° del Decreto Distrital 190 de 2004.
6
Ñ
7
3.1.1 Localización y datos generales
del predio.
• Localidad de Puente Aranda

• UPZ San Rafael
• Carrera 50 No 11-65 – (AK 50 No. 5F-19 Actual)
• Plano de loteo No. PA3/3-00 PHILLIPS
• Lote 5
• Registro Catastral: 9507
• Matrícula Inmobiliaria 50C-1302426
• Área 11,494,17 m2
UPZ SAN RAFAEL

8
3.2.1 Estructura Ecológica Principal y de Espacio
Público en el contexto
El plan parcial presenta un soporte ambiental y de espacio
público asociados con el corredor de la Av. Carrea 50 (V-3), con
parques y zonas verdes ubicadas al norte del predio,
principalmente sobre la intersección de la Av. Américas con la
carrera 50 y la Av. Comuneros (Av. Calle 6); Así mismo, hacía el
costado sur existe el parque Philips y zonas verdes que dan algún
valor ambiental al área de influencia del plan parcial.
Al realizar el diagnostico forestal detallado en el Documento
Imagen: Estado Actual del entorno al costado Oriental del Predio (separador y
Técnico de Soporte Ambiental que se entrega como anexo, anden Cra. 50) Fuente; Fundesos H. 2019 (Anexo 8.3 Documento Técnico de
para identificación de especies patrimoniales de interés histórico Soporte Ambiental)
o cultural, especies vedadas, especies raras que pudieran existir
dentro del predio, se pudo determinar que no hay presencia de
arboles Patrimoniales dentro del Predio.
Corredor vial Carrera 50 (separador) y el andén del

costado occidental, cuenta con arbolado urbano
donde predomina el individuo arbóreo denominado
Eugenia.
En el parque Philips ubicado al costado sur del predio

sobre la calle 5c, con variedad de individuos como la
Chicala, y en menor cantidad el Jazmín del Cabo,
Palma Yuca, el Ciprés, el Caucho Benjamín y el Arrayan Imagen Estado Actual del entorno al costado sur del predio (Parque Philips)
Blanco. Fuente; Fundesos H. 2019 (Anexo 8.3 Documento Técnico de Soporte Ambiental
9
3.2.1 Estructura Ecológica Principal y de
Espacio Público (EPP) en el contexto
El análisis de la EEP y del espacio
público lo podemos mirar desde la
óptica de 4 escenarios:
1- UPZ
2- Área de influencia PPRU
3- Zona de incorporación al tratamiento
de renovación urbana
1- UPZ 4- Área polígono plan parcial
La UPZ San Rafael, cuenta con 328,96

Ha de área bruta, 193,93 Ha de área útil
y 23.96 Ha de Espacio Público. A su vez,
posee 21.187 viviendas y 60.596
habitantes.
Considerando los datos anteriormente

descritos, la relación entre espacio
publico por número de habitantes para
la UPZ de San Rafael es de 3.97m2/hab
• Población UPZ San Rafael: 60.596 hab
• Espacio Público Efectivo: 3.97m2/hab

UPZ SAN RAFAEL
10
3.2.1 Estructura Ecológica principal y de Espacio Público en el contexto Se realiza un análisis del área de estudio en relación
con los datos de espacio público y habitantes
proporcionados en el página anterior, incorporando
dato del anexo 005 del DTS de la revisión general de
P.O.T. 2019. Igualmente, para el siguiente análisis. se
tuvo en cuenta el número de predios identificados
con uso de vivienda.
Los predios con uso de vivienda en el sector

enmarcado corresponden al 61% del total de
predios de la UPZ San Rafael. Estos equivalen a
5.626 predios del total de 9.224 predios existentes. A
partir de ello, haciendo una proporción entre el
número de viviendas del área de estudio con el
número de habitantes de la UPZ, se puede
2- Área de influencia PPRU
identificar que el área del polígono cuenta con
37.037.62 habitantes de los 60.596 habitantes totales
de la UPZ.
No. Viviendas porcentaje de la UPZ
Total Viviendas UPZ 9,224.00 100% Posteriormente se detectó el área espacio público
Vivienda Polígono 5,626.00 61% del polígono enmarcado, siendo este 90.836,71m2.
No. Habitantes porcentaje de la UPZ
incluyendo el corredor ecológico vial.
Habitantes de la UPZ 60,596.00 100%
Habitantes Polígono 37,031.62 61% Una vez obtenidos los datos se realiza la proporción
de espacio publico por habitante arrojando un
M2 Espacio Publico 90.836,71
indicador de 2.45m2/hab
Indicador de EP/Hab 2,45 11
3.2.1 Estructura Ecológica principal y de Espacio Público en el contexto
3- Zona de incorporación al tratamiento de 4- ÁREA POLIGONO PLAN PARCIAL

renovación urbana
No. Viviendas No. Viviendas
Vivienda Polígono 97 Vivienda Polígono 0
No. Habitantes No. Habitantes

Habitantes de la UPZ 289 Habitantes de la UPZ 0
M2 Espacio Publico 3,167,89 M2 M2 Espacio Publico 756,95 M2
Indicador de EP/Hab 10,96 Indicador de EP/Hab 0
12
3.2.1 Estructura Ecológica principal y de Espacio Público en el
contexto
La Avenida Batallón Caldas está catalogada como un corredor

ecológico vial correspondiente a zonas verdes lineales que siguen los
bordes urbanos y los principales componentes de la red hídrica y la
malla vial arterial como parte del manejo ambiental de la mismas. Así
mismo cumplen la función de incrementar la conexión ecológica entre
los demás elementos de la estructura ecológica principal de la ciudad.
13
UPZ 111
Puente Aranda
3.2.2 Sistema de equipamiento en el contexto +8.04 Ha
La UPZ San Rafael presenta un déficit en su oferta general

de equipamientos, con mayor presencia de equipamientos UPZ 108
Administrativos, de Seguridad y de Educación. Zona Industrial
+7.57 Ha
Localidad 16 - Puente Aranda

30% 40
25% 35
30
20%
25 UPZ 43
15% San Rafael
20 -16.21 Ha
10% 15
10
5% 5
0% 0
UPZ 41 UPZ 40
Muzu Ciudad Montes
- 4.19 Ha -23.67 Ha
% Equipamientos Hectáreas
14
3.2.2 Sistema de equipamiento en el
contexto
El sector presenta un déficit en cuanto a la oferta de
equipamientos de Educación, Integración Social y
equipamientos Deportivos Recreativos en la escala vecinal.
CONVENCIONES
Equipamientos
15
3.2.3 Sistema de Movilidad en el contexto
CONVENCIONES
Reserva Vial
Malla Vial Arterial
Malla vial Intermedia
Malla Vial Local
Subsistema Vial (Malla vial Arterial perfiles V-0, V-1, V-2, Y V-3)
16
Con relación a la malla vial arterial, se tiene la siguiente caracterización:
Nombre de la vía Tramo Perfil vial Observación
De Puente Aranda a V-0 En este tramo la vía fue adecuada al sistema TRANSMILENIO. No
Avenida de Las
Monumento de Banderas 100m. cuenta con Resolución de Reserva para la Troncal debido a que
Américas
con KR 79ª y TV 78C no se requirieron zonas viales adicionales a las existente.
Avenida Batallón V-3 Corredor Ecológico vial
Caldas (AK50)
La Avenida de las Américas presenta cruce vehicular con la siguiente vía de la malla vial intermedia:
Avenida Batallón Caldas (AK 50) – V-3 Áreas de control ambiental o de aislamiento
Red Secundaria o Intermedia
Teniendo en cuenta el Parágrafo 1. del Artículo 181 de Decreto
190 Los predios que sean urbanizados en sectores ya
Perfil V-3 desarrollados, donde no se exigió la franja de control ambiental,
se deberá ceder una franja de terreno para control ambiental de
5 metros de ancho como mínimo, buscando empatar con el
paramento de construcción definido en licencias de
urbanización y construcción expedidas y desarrolladas de
conformidad con las normas originales de la urbanización.
Perfil Variable • La franja de control ambiental es gratuita y no edificable

Mínimo 37,50
17
Pertinencia de Estudio de Movilidad.

De acuerdo al anexo 1 del decreto 596 del 2007 por el
cual se señalan las reglas para la exigencia,
realización y presentación de estudios de movilidad
de desarrollos urbanísticos y arquitectónicos en el
distrito capital, el uso de vivienda y servicios de escala
zonal no se requiere de estudio de tránsito.
Reserva vial.
Se identifica un área de reserva vial en el predio
objeto del PPRU DE 198,88M2, la zona de reserva vial
no constituye afectación en términos de la ley 9 de
1989
18
Carrera 50 entre la 5 C y la Av. Américas-
Caracterización de la malla vial circundante. La carrera 50 entre la Calle 5 C y las Av. Las Américas, cuenta con dos
calzadas vehiculares cada una con tres carriles de circulación en sentido
Calle 5 C entre Carrera 50 y Carrera 53C Bis. NS y SN; la superficie de rodadura está constituida por pavimento flexible
en buen estado; asimismo el estado de la señalización vertical y
La Calle 5 C entre Carrera 50 y Carrera 53C Bis; está compuesta por horizontal está en buen estado. Se detectó estacionamiento en vía en su
una calzada bidireccional, que permite la circulación vehicular mayoría de taxis sobre la vía en cuestión y en proximidades de la
sentido EW y EW. La superficie de rodadura está constituida por Avenida las Américas, se presenta a continuación fotografías de este
pavimento rígido en mal estado; con carencia de señalización corredor vial:
horizontal y con señalización vertical en regular estado.
19
Caracterización de la malla vial circundante.
Calle 5 C entre Carrera 50 y Diagonal 5D Bis.
La Calle 5 C entre Carrera 50 y Diagonal 5 D Bis, está compuesta por una

calzada bidireccional que ofrece una conexión vehicular en sentido EW y
WE, su superficie de rodadura está constituida por pavimento flexible en
buen estado; la señalización vertical se encuentra en buen estado, y la
horizontal presenta desgaste medio de las demarcaciones.
Cómo resultado del análisis, se identificó que las intersecciones

evaluadas, Carrera 50 con Calle 5C y la Carrera 50 con Conectante Av.
Américas, poseen condiciones de operación adecuadas reflejadas
mediante niveles de servicio óptimos, información que se encuentra
detallada en el Estudio de Transito que se presenta como Anexo.
20
3.2.3 Sistema de Movilidad en el contexto La Av. Batallón Caldas No se
considera dentro de las
futuras troncales de
Transmilenio en el Plan de
Desarrollo 2020 2024 y
tampoco se encuentra
como troncales proyectadas
en el Plan Maestro de
Movilidad .
CONVENCIONES
Reserva Vial
Malla Vial Local
Troncal de Transmilenio existente
Rutas Sistema Integrado de Transporte Púbico
Estación Transporte Público Masivo Transmilenio
Estación SITP
Subsistema de Transporte
21
3.2.3 Sistema de Movilidad en el contexto - Subsistema de Transporte
Generación y tracción del sistema de transporte público
Distancias de caminata paraderos SITP
22
Accesos vehiculares a predios con frente a

vías de la malla arterial
Teniendo en cuenta que la Av. Batallón Caldas se clasifica

como vía de la malla vial arterial, el acceso vehicular se
limita a las condiciones del Articulo 182 del decreto 190 de
la siguiente manera:
a. Por vía local existente o proyectada
b. En caso de no presentarse la condición anterior, el

acceso se deberá dar por calzada de servicio paralela,
con un ancho mínimo de 5 metros, localizada a
continuación de la zona de control ambiental de la vía
arteria.
23
3.2.3 Sistema de Movilidad en
el contexto
Teniendo en cuenta la base de

datos de los Proyectos IDU el PPRU
San Rafael no se superpone con los
trabajos a realizar por parte de esta
entidad.
Así mismo se señala que la Av.

Batallón Caldas no se considera
dentro de las futuras troncales de
Transmilenio en el plan de
desarrollo 2020 2024 y tampoco se
encuentra dentro de las troncales
proyectadas en el Plan Maestro
de Movilidad.
Plano Fuente SIGIDU

24
3.2.4 Usos Predominantes en el contexto
CONVENCIONES
Comercio Bodegas
Vivienda Parqueadero
Servicios Espacio Público
Industria
Equipamientos
Colegio
Salud
Iglesia
Salón Comunal
25
CONVENCIONES
Comercio Bodegas
Servicios Parqueadero
Industria Espacio Público
Equipamientos
Colegio
Salud
Iglesia
Salón Comunal
26
El uso predominante en el sector de

influencia, es el uso de vivienda o
vivienda también llamado residencial, con un 83%
comercio de los predios del área de influencia con
estacion de servicios
2%
este uso.
Bodega 8%
Sin embargo, el sector alberga usos
industria 83% 2% 1% complementarios a la vivienda tales
equipamiento 3% como:
servicios Bodegas – 8%
Parqueadero
1%
Servicios – 3%
Vacio Comercio – 2%
Industria – 2%
Equipamientos 1%
27
Anexo: Rad 2019EE206575 Y RAD 2019IE287414
3.2.5 Compatibilidad de Vivienda
28
3.2.5 Compatibilidad de Vivienda
29
3.2.6 Alturas edificatorias en el contexto
El sector se encuentra caracterizado
por tener la mayor participación de
con predios con un altura máxima de
tres pisos, con un 51% del área de
estudio, seguido de un 27% con
altura máxima de 2 pisos, 14% de 4
pisos y 6% de un único piso,
La altura máxima del predio objeto

de estudio cuenta con una altura
máxima de 4 pisos.
Altura Predominante por Lote Catastral

11; 0%
113; 2% 427; 6%
909; 14%
1838; 27%
CONVENCIONES
No. de Pisos 3484; 51%

1
2
3
4
5
1 2 3 4 5 6 a 16
6 -16
30
3.2.7 Estratificación en el contexto El sector se encuentra
caracterizado por tener la mayor
participación de manzanas
categorizadas como estratos 3
con un 91%. Adicionalmente, el
área de estudio posee un 9% de
sus manzanas en estrato 0,
correspondientes a actividades
industriales primordialmente.
Cabe mencionar que el predio

objeto del presente documento
se encuentra en estrato 0.
ESTRATO POR MANZANA
23; 9%
0
3
225; 91%
31
3.2.8 Densidades Poblacionales
Según la encuesta Multipropósito de
Bogotá (2017) se presentan las siguientes
cifran para la UPZ 43 San Rafael.
La UPZ San Rafael, cuenta con un área
de 328,96 Ha, 21.187 viviendas y 60.596
habitantes.
La densidad de la UPZ es de 201
Habitantes por Hectárea
Densidad M2
PPRU
viv/ha ESP/HAB
LA SABANA 718,77 0,61
TRIANGULO 146,68 3,58
Referentes Planes parciales
C. NUEVO SALITRE 319,53 1,01
Independiente a las densidades
SAN BERNARDO 445,37 1,51
MONTEVIDEO 415,58 3,41
poblacionales de la UPZ se presentan
referentes de las densidades de planes
Densidad M2
PPRU CORREDOR parciales de renovación urbana que
viv/ha ESP/HAB
se han realizados en la ciudad.
DISPAPELES 2.329,82 0,28
BODEGAS DEL RIN 2.030,77 0,34

FERROCARRIL
CL13 806,17 0,88
32
La capacidad del remanente de
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado acueducto es ALTA para todo el
corredor de renovación de la Avenida
Américas-Avenida Calle 13.
Para garantizar el suministro deberá

desarrollar obras de ampliación de la
infraestructura o de las redes menores
de acueducto, igualmente se puede
requerir diseño y construcción de la
ampliación de la infraestructura redes
de alcantarillado locales.
CONVENCIONES
Línea de Acueducto
Sistema de acueducto corredor Avenida Américas,
Avenida Calle 13. Fuente: DTS DECRETO 804
33
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado
Acueducto
En el plano se observa el
tramo que remplaza la red
de suministro que va por el
costado occidental de la PPRU SAN
avenida carrera 50, que va RAFAEL
desde la Calle 5C hasta la
Avenida de las Américas, el
cual tendrá un diámetros
de 8” en PVC en una
longitud de 628,04 metros
Esquema general suministro.

(Fuente Informe de diseños de las redes Hidrosanitarias del PPRU)
Anexo: Factibilidad S-2019-264726
34
De acuerdo a lo definido por la empresa de acueducto de
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado Bogotá en el documento de factibilidad de servicio, y el
concepto de recomendación de la Dirección Red Matriz
de Acueducto oficio 251001-2019 del 04 de septiembre de
Acueducto 2019 y recomendación de Servicio de Acueducto y
Para garantizar el suministro de agua potable en el proyecto, Alcantarillado oficio 33310003-2019-1942 del 02 de
se siguieron los lineamientos indicados en la factibilidad de septiembre de 2019, para la conexión de agua potable del
servicios S-2019-264726 emitida por la empresa prestadora de plan parcial de renovación urbana San Rafael, se informa
servicios públicos el día 12 de septiembre de 2019, en la cual que de acuerdo con los estudios de factibilidad para el
se establecen los parámetros básicos para garantizar el desarrollo de infraestructura de acueducto y alcantarillado,
servicios siendo una zona consolidada de la ciudad. el PP hace parte del área de servicio de la línea matriz
Américas-Escuela Militar-Puente Aranda de 30 pulgadas
Se establece un uso residencial con una dotación bruta de que, a la altura de la Avenida calle 6 (separador) con
110l/Hab-día, con un promedio estimado de 4 Avenida de las Américas cuenta con una salida de
habitantes/vivienda, siguiendo lo establecido en el diámetro de 12” desde donde se le suministra agua a la
documento de factibilidad. unidad operática a la cual pertenece el predio.
La población estimada se establece multiplicando el número

de viviendas totales por el promedio de habitantes por
viviendas esperado.
35
Para la etapa de Solicitud Certificación de Viabilidad
y Disponibilidad Inmediata de Servicios Públicos, se
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado deberá informar por escrito al Acueducto de Bogotá,
los requerimientos de caudal, de acuerdo con las
densidades de población, viviendas por hectárea y
usos del suelo definidos por la SDP, igualmente tener
en cuenta la información que se presenta en este
documento y las indicaciones contenidas en el
formato M4MU0801F05 “DATOS TÉCNICOS
GENERALES”, los cuales dan lineamientos en las
normas y actividades de diseño.
La capacidad remanente de alcantarillado es alta,
moderada y restringida en los diferentes sectores del
corredor de la Avenida de las Américas-Avenida Calle
13.
Se anexa documento FACTIBILIDAD DE SERVICIO
emitida para el Plan Parcial por la empresa de
Acueducto , Agua y Alcantarillado de Bogotá, con
fecha del 12 de septiembre de 2019.
Sistema de alcantarillado corredor Avenida Américas,

CONVENCIONES
Línea de Acueducto
Línea de Alcantarillado Pluvial

Para el tramo de la Av. Américas entre Av. Calle 13 y
3.2.9 Sistema de Acueducto y Alcantarillado Av. Boyacá se encuentran las redes troncales: Int de
las Américas, Int. Fucha e Interceptor del Sur. El Int de
la Américas drena por la Avenida de las Américas
hasta el Interceptor Fucha. El Int. del Sur drena por la
Av. Boyacá y finaliza en el Int del Fucha.
El drenaje actual de las redes locales funciona:
i) Al costado sur y norte de la Av. Américas, entre la

Av. Calle 13 y la Av. Carrera 68 las redes locales
drenan hacía en interceptor Fucha Derecho.
ii) al costado norte y sur de la Av. Américas, entre la

Av. Carrera 68 y la Av. Boyacá las redes locales
drenan en su mayoría al Interceptor Izquierdo Fucha.
Anexo: Factibilidad S-2019-264726
Localización Redes Troncales de Alcantarillado para el

tramo Calle 13 entre Av. Caracas y Av. Américas. Fuente:
DTS DECRETO 804
CONVENCIONES
Línea de Alcantarillado Pluvial
37
Aguas Residuales
De acuerdo al comunicado emitido por la empresa de Acueducto
de Bogotá recomendaciones de la dirección Red Troncal de
Alcantarillado oficio 2551001-2019-02489 de 05 de septiembre de
2019 y recomendaciones de la dirección de Servicio Acueducto y
Alcantarillado zona 3 oficio 33310003-2019-1924 la zona realiza el
drenaje de agua residual por medio de redes locales al interceptor
de las Américas de 1,80m con concreto reforzado ubicado en el
costado norte del predio, por tal razón se debe revisar la capacidad
de dichas redes, para que realice la descarga proyectada hacia el
interceptor en el pozo CMP103734.
Puntos de conexión Alcantarillado Sanitario Existente (SIG del EAAB)
38
Aguas Lluvias
Las áreas de drenaje contempladas para el diseño de las redes
de alcantarillado pluvial corresponden a las áreas que descargan
al colector tanto las actuales como las generadas por el
proyecto. Dentro de los caudales se contemplan las áreas
industriales, comerciales, suelos compactos, vías, andenes y zonas
verdes.
Actualmente la zona realiza el drenaje pluvial por medio de redes

locales hacia el colector pluvial que se encuentran por la Av.
Américas a la altura de la carrera 65. Por recomendación de la
EAAB-SDP, se plantea que el drenaje de las aguas lluvias se siga
realizando por el mismo costado y se revise la capacidad de las
redes locales para el drenaje de PP.
El caudal generado por el proyecto corresponde al área aferente

de 1,15 Ha las cuales tienen distintos tipo de cobertura, donde el
coeficiente de escorrentía ponderado es de 0,75 el cual genera
un caudal de 179,10l/s, para llevar acabo la conexión al sistema
de alcantarillado pluvial como se muestra en el plano, es
necesario remplazar los tramos de tubería comprendidos entre
PZ40-PZ46 y PZ46 a PZ48 dado que estos tramos no cuentan con la
capacidad hidráulica teórica de transportar el caudal generado
Puntos de conexión Alcantarillado Pluvial Existente (SIG del EAAB)
por toda la zona de influencia.
39
Los documentos originales

se entregan como anexos
al presente documento.
40
En la zona de influencia del corredor de
3.2.10 Sistema de Energía en el contexto renovación Avenida Américas-Avenida
Calle 13, se distinguen servidumbres de alta
tensión de 115 Kv y 57.5 Kv que atraviesan
el corredor. Cabe destacar el tramo de
servidumbre de alta tensión de 115 Kv que
recorre en forma paralela el costado norte
de la Avenida Las Américas desde
Bandeas hasta la Avenida Boyacá. Así
mismo en la zona de influencia se
distinguen ocho (8) subestaciones de
energía cercanas al corredor, una de ellas
es la subestación Gorgozola que se localiza
en la Avenida Calle 13.
CONVENCIONES
Anexo: Disponibilidad 145561328
Red eléctrica
Sistema de energía corredor Avenida Américas, Avenida
Calle 13. Fuente: DTS DECRETO 804
41
3.2.10 Sistema de Energía en el contexto

42
3.2.11 Sistema de Gas Natural en el contexto En el Sistema de Gas Natural Domiciliario,
se distinguen las redes de acero y las
Estaciones Reguladoras de Presión-ERP.
Sistema de gas natural corredor Avenida Américas,

Anexo: Viabilidad 10153620-6027-2021
CONVENCIONES
Red de Gas Natural
43
3.2.11 Sistema de Gas Natural en el contexto

44
3.2.11 Sistema de Gas Natural en el contexto

45
En el sistema de telecomunicaciones, se
3.2.12 Sistema de Telecomunicaciones en el contexto observan las redes de
telecomunicaciones en la zona de
influencia del corredor de renovación
Avenida Américas-Avenida Calle 13.
Sistema de Telecomunicaciones corredor Avenida

Américas, Avenida Calle 13. Fuente: DTS DECRETO 804
CONVENCIONES Anexo: Certificación de disponibilidad

Sistema de Telecomunicaciones CUN:4347190002531754
46
3.2.12 Sistema de Telecomunicaciones en el contexto
47
3.2.13 Consideraciones generales del Estudio Ambiental
El objetivo general del componente ambiental del PPRU es el de mejorar las condiciones ambientales actuales del
sector, mediante la respuesta acertada a la atención de las determinantes ambientales emitidas por la SDA.
El objetivos particulares
Articular las propuestas ambientales que desde el PP se presentan con la Estructura Ecológica
Principal (EEP) que tiene relación directa con el polígono de incidencia directa para este plan.
Implementar medidas específicas para el manejo y conservación ambiental, elementos con
valores naturales, ambientales o paisajísticos.
Criterios de ecoeficiencia en etapa de urbanismo y construcción
Manejo de impactos ambientales
Mejorar las condiciones de espacio público existente
Definir áreas específicas de cobertura vegetal y grados aceptables de permeabilidad para aguas
lluvias.
Fomentar la captura de CO2 mediante el incremento de especies arbustivas.
Generar estrategias para la utilización de energía renovables.
Disminuir la generación de las denominadas “islas de Calor”
Mitigar el impacto por ruido generado al interior de las edificaciones a implantar.
Fomentar la utilización de medios alternativos de movilidad diferentes al vehículo particular.
Desarrollar un proyecto urbano con criterios para Desarrollo Sostenible
48
Ruido Ambiental en el Plan Parcial
Teniendo en cuenta el estudio de ruido ambiental (Línea Base)
realizado en el mes de Junio de 2019 del Plan Parcial San
Rafael, elaborado por la Fundación Para El Desarrollo
Sostenible y Humano – FUNDESOS H, bajo soporte de
Acreditación con el laboratorio ASOAM SAS (código Informe
RUAF-022) mediante Resolución IDEAM No. 1380 de 2017, se
realizó un análisis del comportamiento del ruido ambiental
De acuerdo con los resultados obtenidos para el periodo
diurno, los niveles de ruido ambiental al que se encuentra
sometido el predio incumplen con la norma de ruido Modelo de Ruido Ambiental en periodo
Modelo de Ruido Ambiental en Periodo
Diurno. Plan Parcial San Rafael
ambiental (65dB(A)) para un uso residencial o de vivienda, en Fuente: Estudio de Ruido Ambiental
Nocturno. Plan Parcial San Rafael
los puntos perimetrales evaluados, al registrarse niveles entre Plan Parcial San Rafael – Fundesos H.
Fuente: Estudio de Ruido Ambiental Plan Parcial
San Rafael – Fundesos H. 2019
67.0dB(A) y 69.4dB(A). Estos niveles de ruido están 2019
relacionados con el impacto generado por la Avenida
Carrera 50, que es conector vial con la Avenida Las Américas Así mismo, en la modelación se observa que
y la Calle 13, y en el cual se presenta alto flujo vehicular de aproximadamente en 10m al interior del predio, se
tipo mixto. encuentra la curva de ruido en el rango sonoro de
55.1dB(A) a 60.0dB(A), llegando a niveles de reducción
El modelo de ruido ambiental en los periodos diurno y menores al rango de 50.1 dB(A) a 55.0 dB(A), a el otro
nocturno, ilustra el comportamiento acústico en el área de costado del predio (costados noroccidental y
influencia del predio donde se puede observar que el mayor suroccidental), presentando cumplimiento de los límites
registro de ruido se presenta sobre el costado occidental, en el permisibles, estipulados en 65dB(A).
cual se encuentra la Av. Carrera 50. 49
Contaminación Visual En cuanto a la contaminación visual
existente sobre el entorno inmediato del predio del plan parcial, se
pudo establecer durante la visita al terreno que en la zona hay
poca presencia de publicidad exterior visual (avisos y pendones)
especialmente sobre la Av. Carrera 50, la calle 5C y la Carrera 53F;
La publicidad existente se encuentra asociada con la
identificación de algunas empresas ubicadas en el sector, otras Ciudad Grafiti
Calle 5C
empresas o bodegas inclusive no tienen ningún tipo de estos Carrera 53F
elementos. Tendencia de densidad baja de elementos Publicidad Exterior Visual (EPEV) en el

entorno inmediato del Plan Parcial. Fuente: Fundesos H. 2019
Sobre la carrera 53F entre la calle 5C y la Av. De Las Américas,
existe el denominado distrito grafiti, programa patrocinado por la
Alcaldía Local de Puente Aranda donde se pueden observar
murales artísticos y culturales, el cual hacen de este sector, un lugar
muy visitado por estudiantes, turistas y población en general.
Fuentes Fijas de Emisiones Atmosféricas en Radio de 300m En

cuanto a la existencia de fuentes de emisiones atmosféricas en el
área de influencia del plan parcial, se presenta la ubicación de
este tipo de fuentes ubicadas en un radio de 300m, donde se
identificaron 27 fuentes, de las cuales 24 provienen del costado
occidental del predio, pertenecientes al sector industrial de San
Rafael asociadas a las empresas Postobón (6) y Gabriel (18), y las
tres restantes pertenecientes a actividades comerciales en sector
residencial ubicada al costado oriental del predio. Mapa de Fuentes Fijas de Emisiones Atmosféricas en un radio de 300m del Plan
Parcial.Fuente: Fundesos H. 2019 50
Mapa de Fuentes
Fijas de Emisiones
Atmosféricas en un
radio de 300m del
Plan Parcial.Fuente:
Fundesos H. 2019
51
Antecedentes ambientales
Actualmente en la SDA La empresa fue objeto de
existe el expediente de seguimiento y control por la
vertimientos DM-05-1999- SDA por emisiones
575 de la Subdirección del atmosféricas, pero no
Recurso Hídrico y del asociado al trámite de
Suelo, por la actividad permiso de emisiones, si no al
desarrollada actualmente cumplimiento de los límites
por el predio SAUTO permisibles de la norma.
Andina SAS, donde se
tiene seguimiento y Posee expediente SDA-08-
control respecto al registro 11000373 por temas de
de vertimientos industriales Silvicultura, asociado al libro
y para la inscripción como de operaciones de madera.
acopiador primario de
aceites usados; Este
expediente no presenta A la fecha de elaboración del
ningún antecedente presente estudio, la empresa
asociado a factores o no cuenta con pasivos
riesgos asociados con una ambientales o trámites
posible contaminación del ambientales pendientes ante
suelo por sustancias la Secretaría Distrital de
químicas o peligrosas. Ambiente.
Situación actual de las construcciones existentes en el Predio
Fuente: Fundesos H-2019
52
Conclusiones
• El diagnóstico realizado para las áreas de influencia directa del Plan Parcial de Renovación San Rafael, denota condiciones ambientales de
características urbanas muy consolidadas y bastante antrópicas.
• El predio y su entorno inmediato cuenta con elementos vegetativos significativos. Los andenes del espacio público hacía el costado oriental del
predio cuentan con cobertura vegetal y la presencia de arbolado urbano es significativa sobre el corredor de la Av. Carrera 50.
• Respecto a la calidad del aire en el área de influencia del plan parcial, se puede establecer que para los contaminantes criterios analizados como
el PM10, PM2.5, el NO2, SO2, CO y O3, cumplen con los niveles límites permisibles en la zona y presentan un índice de calidad del aire (ICA)
clasificados con una Categoría Buena, acorde a lo estipulado en la Resolución No. 2254 de 2017 del Min. Ambiente.
• En relación con las mediciones realizadas en los periodos diurno y nocturno, la totalidad de los puntos perimetrales superan la norma de ruido
ambiental para una zona residencial estipuladas. Estos niveles de ruido están relacionados con el impacto de ruido generado por la Av. Carrera 50,
conector vial con la avenida Las Américas y la Calle 13, y en la cual se presenta alto flujo vehicular de tipo mixto.
• Al interior del predio no se evidencian huellas de humedad, porosidad en el piso, huellas perene de derrames de algún elemento liquido o grasa o
aceites; el acabado del suelo es homogéneo y sin alteraciones significativas en su color y textura, no existen huellas o indicios de físicos a la vista
que permitan sospechas de contaminación de suelo al interior del predio del plan parcial.
• Cualquier implantación urbana que se genere dentro del polígono, y garantice la implantación de zonas verdes con cobertura vegetal, serán
áreas favorables para la adecuada percepción de confort climático y paisajístico de la zona.
• Una vez revisado los antecedentes ambientales del predio en la Secretaría Distrital de Ambiente, respecto al funcionamiento actual al interior del
predio de la empresa Sauto Andina SAS, se puede concluir que a la fecha de la elaboración del presente informe, el predio del plan parcial no
posee o tiene registro de pasivos ambientales asociados por sospecha de contaminación de suelos, o por otro componente ambiental
53
54
4.1 Condiciones Urbanísticas del predio
Para los terrenos donde se ubica actualmente el predio se aprobó el 13 de noviembre de 1991 la
resolución No. 549 mediante la cual se “reconoce el desarrollo industrial Philips, se establecen sus normas
y se fijan algunas obligaciones a cargo del urbanizador responsable.”
En el mencionado acto se reconoce que el predio, cuyo plano topográfico aprobado corresponde al
No. 724/1 de 1977, cuenta con edificaciones para el uso industrial aprobadas mediante licencia de
construcción
N°. 0659 del 9 de junio de 1954 ON 0620 para los lotes 5,6 y 7
N°. 3260 del 19 de noviembre de 1964, ON 6024 para el lote 5
N°386 del 11 de marzo de 1966 ON 32092 para el lote 4
N°3917 del 28 de mayo de 1979 ON 32082 para los lotes 1 y 2
En el proceso de legalización se aprueba el Plano P.A 3/3-00 como plano del desarrollo urbano, en
donde quedaron consignadas dentro del cuadro de áreas generales las afectaciones de la Avenida
Batallón Caldas (carrera 50), la intersección de la Avenida Batallón Caldas con la Avenida Américas en
el lote no 7, y la cesión tipo A de 3,167.89 m2.
55
Área del Predio Lote 5

11.494,17 m2
56

Imagen parcial plano de loteo No. PA3/3-00 Área del Predio y Lindero original
11.494,17 m2
PHILLIPS
Mojones: 105-101-98-205-104-105
57
• Escritura pública No. 1997 del 13 de septiembre de 1994 de la
4.1 Condiciones Urbanísticas del predio Notaría 55 de Bogotá D.C aclarada mediante escritura pública
No. 989 del 28 de marzo de 1994 de la Notaría 52 de Bogotá.
Tradición Predial • FIDUCIARIA UNIÓN S.A – FIDUNION- ahora FIDUCIARIA DE
OCCIDENTE S.A VOCERA DEL FIDEICOMISO FG ANDINA TRIM
El predio corresponde a lote número 5, del plano P.A 3/3-
adquirió por transferencia a título de fiducia mercantil
00 del "Desarrollo Industrial Phillips”, aprobado mediante
irrevocable de garantía y administración RB#0773541-B; 169042
Resolución 549 de 1991 y publicado el 6 de diciembre de
de ANDINA DE TTAPIZADOS LTDA ahora ANDINA TRIM S.A.
1991.
• Escritura pública No. 4804 del 13 de agosto de 1999 de la
• Escritura No. 9256 del 30 de septiembre de 1992 de la
Notaría 6 de Bogotá.
Notaría 27 de Bogotá D.C
• FIDUCIARIA UNION S.A –FIDUNION – adquiere por cesión a título
• FRACO FABRICA COLOMBIANA DE RESPUESTOS DE
gratuito de fiducia mercantil de la SOCIEDAD FIDUCIARA
AUTOMOTORES S.A., adquirió por compraventa de
EXTEBANDES S.A FIBANDES S.A en LIQUIDACIÓN.
INDUSTRIAS PHILLIPS DE COLOMBIA S.A.
• Escritura Pública no. 0294 de 2013
• Escritura pública No. 4128 del 13 de diciembre de 1993
de la Notaria 10 de Bogotá D.C
• HELM BANK S.A identificado con NIT 860.007.660-3. adquirió por
compraventa de FIDUCIARIA DE OCCIDENTE S.A VOCERA DEL
• ANDINA DE TAPIZADOS LTDA., ahora ANDINA TRIM S.A.,
FIDEICOMISO FG ANDINA TRIM identificada con NIT
adquirió por compraventa de FRACO FABRICA
830.054.076-2
COLOMBIANA DE REPUESTOS DE AUTOMOTORES S.A.
• En el predio se identifican como locatarios BRADCO S.A con
NIT 900.109.444-1, INVERSIONES JUCAVAL S EN C.S con NIT
900.236.949-2 y MIPELLE Y CIA LTDA con NIT 800.130.137
58
4.2 Marco Normativo
Marco Nacional Los planes parciales son Instrumentos mediante los cuales se desarrollan
y complementan las disposiciones del POT
Ley 388 Julio 1997 (art. 19)
Marco Distrital Articulan de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial

con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas,
POT Decreto 190 Junio 2004 (art. 31) jurídicas, económico - financieras y de diseño urbanístico que permiten
la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o
para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes,
EL PLAN PARCIAL CUMPLIRÁ LAS SIGUIENTES FUNCIONES:

INSTRUMENTO
(…)
2. Integrar en el territorio las decisiones de otros instrumentos de CONCRETAR
planeamiento, de manera que se logre la integración de las
intervenciones sectoriales … NORMA
3. Concretar en un diseño urbanístico y en objetivos, directrices y normas,
la estrategia de ordenamiento territorial, incluyendo los sistemas de áreas
Ñ
protegidas, de espacio público, de movilidad, de dotación de servicios y
de equipamientos, y la política habitacional, y la red de centralidades.
(…) Ú
59
4.2 Marco Normativo
Sustitución de las estructuras urbanas y
arquitectónicas para la generación de nuevos espacios
RENOVACIÓN públicos y/o privados (ARTICULO 2.2.1.1 Decreto 1077 Nacional 1077
del 2015)
URBANA
Modalidad Está dirigido a promover la transformación de
Redesarrollo zonas desarrolladas de la ciudad que presentan
condiciones de subutilización de la infraestructura
PLANES existente. (ARTICULO 2.2.1.1 Decreto 1077 Nacional 1077 del 2015)
PARCIALES
Manejo ambiental sostenible de los sistemas
DESARROLLO de espacio público, redes de infraestructura y
manejo ambiental, en consonancia con las necesidades
derivadas de las nuevas condiciones de densidad habitacional y
usos del suelo (ARTICULO 2.2.1.1 Decreto 1077 Nacional 1077 del 2015)
ART. 375 POT Parágrafo. Las zonas industriales que se incluyan en el tratamiento de renovación urbana, lo harán
siempre en la modalidad de Redesarrollo.
60
4.2 Marco Normativo
Unidad de Planeamiento
Zonal No. 43 – SAN RAFAEL,
Decreto 274 del 15 de julio de 2010, reglamentario de la
UPZ 43 y sus modificaciones
ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL

ZONA INDUSTRIAL
Desarrollo de nuevos usos, diferentes al industrial,

se debe proceder a la formulación del instrumento
del PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA
61
4.2 Marco Normativo
En cuanto a las políticas del tratamiento de renovación Revisado el decreto 274 del 15 de julio de 2010, reglamentario
urbana de la UPZ se puede destacar las siguientes: de la UPZ 43 y sus modificaciones, se identificó que para el
predio objeto de este plan parcial, se contempla la
• Delimitar zonas de renovación urbana otorgando posibilidad de definir nuevos usos mediante la aplicación del
aprovechamientos a partir de la dinámica generada instrumento del PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA
por la implantación del sistema de transporte masivo
"Transmilenio“ condicionado a los correspondientes “NOTA C TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA: El sector
aportes al espacio público y a equipamientos, normativo 7 se encuentra sometido al tratamiento de
mediante la ejecución de planes parciales de renovación urbana. Mediante Plan Parcial de renovación
renovación urbana. urbana podrá definir nuevos usos y condiciones de
edificabilidad adicionales a los que aparecen en las
• Definir parámetros normativos que permitan concretar presentes fichas reglamentarias. El área a intervenir
proyectos de mayor escala o magnitud a través de mediante plan parcial será definida por la Secretaría Distrital
procesos de englobes prediales o adopción de planes de Planeación, de acuerdo con las determinantes definidas
parciales de renovación urbana. para su delimitación.”
• Ofrecer suelo para la localización de actividades de
mayor jerarquía con énfasis en industria y promover la En aplicación de las disposiciones anteriormente descritas y
localización del comercio urbano sobre los ejes de la mediante la formulación y posterior aprobación del presente
malla vial arterial. plan parcial, se dará la viabilidad para proponer el
desarrollo de usos residenciales.
62
4.2 Marco Normativo
Decreto 804 de 2018
La UPZ asigna el tratamiento

RENOVACIÓN URBANA
Posteriormente, el Decreto 804 del

20 de diciembre de 2018, confirma
el tratamiento de Renovación
Urbana en la Modalidad de
redesarrollo y genera las
condiciones para acceder a una
mayor edificabilidad
63
4.2 Marco Normativo Decreto 804 de 2018
Las Zonas Industriales incorporadas al tratamiento de
Renovación Urbana, deben formular y obtener aprobación
del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el
parágrafo del Artículo 375º del Decreto Distrital 190 de 2004.
La formulación de Planes Parciales debe dar cumplimiento

a las condiciones establecidas en el Decreto Nacional 1077
de 2015 y el Capítulo VI del Decreto Distrital 080 de 2016
Así mismo se hace referencia al Artículo 4 del Decreto 804 de
2018 donde se incorporan al Tratamiento Urbanístico de
Renovación Urbana, en la modalidad de reactivación, los
sectores identificados en los Planos que hacen parte integral
del Decreto, con excepción de los predios que estén
sometidos a los Tratamientos Urbanísticos de Conservación o
Desarrollo.
El parágrafo 2 del Artículo 33 del decreto 804 de 2018

considera que el ámbito de los Planes Parciales y de las
Unidades de Actuación y/o Gestión Urbanística formuladas
en las Zonas Industriales puede ser menor a una manzana,
siempre y cuando se cumpla para definir su delimitación con
lo establecido en el artículo 6° del presente Decreto.
64
4.3 Condiciones mínimas para acceder a la edificabilidad adicional
Decreto 804 de 2018 (Articulo 6)
La delimitación del plan parcial corresponde al límite del
4. El (los) predios (s) objeto de la licencia urbanística está predio actual con un área total del 11.494,17m2 tomados
(n) sujeto (s) a las siguientes condiciones de colindancia: como área de lindero original para la formulación. Éste
perímetro colinda sobre los laterales con los lotes 4 y 6 de la
a) Escenarios permitido de predio o predios urbanización Phillips, por el posterior con el predio de
colindantes: Coltabaco y tiene frente a la Avenida Batallón Caldas.
i) Predio o predios que independientemente
tengan o no la posibilidad de alcanzar El área del predio es superior a 800m2, cuenta con frente
englobados el área original mínima de 800m2, mayor a 20 metros sobre vía vehicular existente y al interior del
cuenten con frente sobre vía vehicular área útil es posible inscribir un rectángulo de 360m2
existente igual o mayor a 20 metros y que
cuenten con la posibilidad de inscribir dentro
La delimitación del
del área útil resultante un rectángulo con un
plan parcial tiene
rectángulo con un área mínima de 360 metros
frente a la Avenida
cuadrados cuto lado mínimo sea igual o
Batallón Caldas
mayor a 18 metros.
AK50, clasificada
Parágrafo 8. Cuando se trate de un predio o predios con una sección V-
que correspondan al escenario de colindancia y/o 3 Malla vial arteria
localizados en una misma manzana establecido en el complementaria.
numera i) del literal a) del numeral 4 del presente
decreto, no aplica las condiciones establecidas en los
numerales 1, 2, y 3 para acceder a la edificabilidad
adicional.
65
4.3 Condiciones mínimas para acceder a la edificabilidad adicional
Decreto 804 de 2018 (Articulo 6)
El plan parcial tiene un frente de 140,35 ml y Cabe anotar que se debe ceder el área que se
teniendo en cuenta el artículo 182 del decreto 190 requiera para conformar una calzada vehicular de
se proyecta una vía local de 120,23 metros para su mínimo siete (7) metros sobre el frente que el proyecto
acceso. tenga sobre las vías de la malla vial. Esta última será
de obligatorio cumplimiento independientemente de
La vía local que da acceso al proyecto se clasifica que represente una cesión pública mayor del 20%.
como una vía de circulación vehicular restringida.
Hasta tanto no se conforme la calzada vehicular de
La Av. Batallón Caldas No se considera dentro de siete (7) metros en la totalidad del frente de manzana,
las futuras troncales de Transmilenio en el plan de se deberán plantear bahías de incorporación
desarrollo 2020 2024 y No se encuentra como vehicular, sobre las cuales se deberá localizar el
troncales proyectadas en el plan maestro de acceso vehicular a la edificación.
movilidad.
El área de carga urbanística de espacio publico

peatonales del 20% del área original del predio se
genera en una plazoleta central y un sobre ancho
de anden.
66
4.4 Índices de Ocupación y Construcción.
El Índice de Ocupación es resultante de la aplicación de las normas volumétricas de aislamientos, retrocesos,
voladizos, empates y altura, de las normas de equipamiento comunal y estacionamientos, y de las cargas
urbanísticas.
El Índice de Construcción Básico (ICb)

Según la capacidad predial, los Índices de Construcción Máximos (ICm) son lo establecidos en la siguiente tabla:
Área Original del predio o predios en m2 = x I.C. Máximo

(ICm)
Área Original igual o mayor a ochocientos metros cuadrados y menor
800 ≤ x < 1.200 5.0
a mil doscientos metros cuadrados
Área Original igual o mayor a mil doscientos metros cuadrados y
1.200 ≤ x < 1.500 5.5
menor a mil quinientos metros cuadrados
1.500 ≤ x < 3.000 Área Original menor a tres mil metros cuadrados. 6.0
Área Original igual o mayor a tres mil metros cuadrados y menor a
3.000 ≤ x < 5.000 7.5
cinco mil metros cuadrados.
5.000 ≤ x Área Original igual o mayor a cinco mil metros cuadrados. 9.0
El Área Original del Predio 11.494,17 m2 por lo que es

aplicable el índice construcción máximo de 9
67
68
POTENCIAR UN
MEZCLA CUALITATIVA DESARROLLO CON
DE USOS DEL SUELO SOSTENIBILIDAD
AMBIENTAL
MEJORAMIENTO DE VIDA DE
LOS HABITANTES OBJETIVOS
DEL SECTOR
AUMENTAR Y MEJORAR EL
ESPACIO PÚBLICO
69
Los objetivos establecidos para el presente plan parcial, Potenciar el desarrollo en favor de una densificación de la
responden a la aplicación de una norma urbanística que ciudad a lo largo de esta avenida, con calidad
propicie procesos de renovación urbana sobre las Avenida ambiental y una transformación respecto a la intensidad y
de las Américas. aprovechamiento racional del uso del suelo.
Desarrollar mecanismos de gestión de suelo que dinamicen y Conciliar los intereses públicos y privados para el desarrollo
faciliten la inversión pública y privada para el adecuado urbanístico de vías arteriales, como aspecto esencial
desarrollo de proyectos de ciudad que mejoren la calidad para lograr la ejecución efectiva de la propuesta de
de vida de los habitantes del sector, mitiguen los problemas espacio público a mediano y largo plazo que permitan una
de movilidad y accesibilidad sobre los ejes estructurales mejor calidad urbana, en donde se priorice al peatón y al
viales de la ciudad y propendan por una mezcla ciclista, y se brinden las condiciones para el acceso a
cualitativa de usos del suelo destinados principalmente al medios alternativos de transporte sostenible.
disfrute y mejoramiento de vida urbana.
Identificar mecanismos, normas y herramientas para viabilizar

la renovación urbana en función de las dinámicas y cambios
propios de los sectores para lograr la convergencia de los
objetivos y necesidades de las partes interesadas, tanto
públicas como privadas.
Generar cambios en las dinámicas socioeconómicas que

se desarrollan a lo largo de la avenida carrera 50,
mediante una ampliación, adecuación y cualificación
sustancial del espacio público.
70
71
6.1 Planteamiento Urbanístico
Planta General de la propuesta urbana
CUADRO GENERAL DE ÁREAS PLAN PARCIAL SAN RAFAEL

TOTAL
ÍTEM DESCRIPCIÓN
M² % %
1.0 ÁREA DE PREDIO ORIGINAL (Según UAECD) 11693,05 100,00% 100,00%
2.0 CARGAS URBANÍSTICAS OBLIGATORIAS 3814,48 32,60%

2.1 ESPACIO PÚBLICOS PEATONALES (≥20%) 2499,89 21,40%
2.1.1 Área reserva andenes avenida Carrera 50 198,88
2.1.2 Cesión plaza y sobre ancho de andén 2301,01
2.2 CARGAS URBANÍSTICAS ADICIONALES 1314,59 11,20%
2.2.1 Control ambiental 605,22
2.2.2 Calzada de servicio paralela 709,37
3.0 ÁREA DE PREDIO RESULTANTE 7878,57 67,40%
5 PAGO COMPENSATORIO POR MAYOR EDIFICABILIDAD $ 2.998.434,00 COP en miles
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PROPUESTO

4.0 7.163,86 0,61
Resultado de la correcta aplicación normativa
5.0 INDICES DE CONSTRUCCIÓN M² %
Índice
ÍNDICEde DE
construcción
OCUPACIÓN básico (ICb)
PROPUESTO
6 5.1 25724,71 7.163,86 0,62 2,20
(UPZ 43-San Rafael - Decreto 274 de 2010)
5.2 Índice de construcción máximo permitido (ICm) 105237,45 9,00
7 5.3
INDICES DE CONSTRUCCIÓN
Índice de construcción final propuesto (ICf) M²
72964,64 % 6,24
5.4 Índice
Área de construcción
construida en viviendabásico (ICb) 71392,88 6,11
7,1 (UPZconstruida
43-San Rafael - Decreto 274 de 2010)
25.287,17 2,20
5.5 Área en comercio 1047,84 0,09
7,2
5.6 Índice
Área de construcción
construida en serviciosmáximo permitido (ICm)
personales 103.447,53
523,92 9,00
0,04
5.7
7,3 Índice
Índicedede
construccion
construcciónadicional
final propuesto
propuesto(ICa)
(ICf) 47239,93
72.992,19 4,04
6,35
7,4 Área construida en vivienda 71.392,82 6,21
7,5 Área construida en comercio 1.066,25 0,09
7,6 Área construida en servicios personales 533,12
7,6 Índice de construccion adicional propuesto (ICa) 47.705,02 4,15
72
6.2 Descripción del proyecto 6.2 Descripción del proyecto
3
1 El proyecto que se desarrolla sobre un predio medianero con
2 frente a la Avenida Batallón Caldas, plantea el desarrollo de un
plataforma de 3 pisos y 2 sótanos, con una torre que desarrolla
el uso residencial entre 23 y 24 pisos por encima de la
plataforma.
Dando respuesta a los requerimientos de accesibilidad vial y

4 peatonal, y ateniendo el requerimiento de generación de
espacio público que mejore y revitalice las dinámicas de los
sectores en renovación urbana, el proyecto plantea los
siguientes elementos que confirman la propuesta de
generación de espacio público:
Conformación de andenes de la Avenida Batallón Caldas

1 (AK 50)
Control ambiental de 5 metros, paralelo al corredor en

2 concordancia con lo dispuesto en el parágrafo 1. del
Artículo 181 de Decreto 190.
4 3 Calzada de servicio paralela a la avenida carrera 50
Cesión de espacio público correspondiente al 20%

4 del área objeto de intervención
73
6.2 Descripción del proyecto
5
6 5 El espacio público proyectado se integra con las áreas

propuesta como Plazoleta de Uso Público y sirven de
transición entre el espacio público y el espacio privado, y
conforman el acceso peatonal a los locales comerciales y
de servicios personales ubicados en el primer piso de la
7 plataforma.
En el primer piso de la plataforma, a nivel de anden y sobre

6 todo el frente del proyecto, se desarrollan locales
comerciales con destinación a usos comerciales de escala
zonal y de servicios personales de escala zonal.
7 7 En este mismo nivel, sobre el centro del proyecto se plantea

8 el acceso peatonal y vehicular a los estacionamientos
ubicados en dos sótanos y en las 3 plantas de la plataforma.
5 8 Adecuación de andén de la avenida carrera 50 «Batallón

Caldas» por fuera del ámbito de planificación y traslado de
paradero SITP y señalización.
74
6.2 Descripción del proyecto P1
La plataforma, que se desarrolla en una altura total de 11,50
8 metros, se desarrolla en 3 niveles.
1. Acceso principal, locales comerciales y de servicios, zonas
comunes y estacionamientos.
2. Área de estacionamientos y zonas comunes
3. Área destinada a estacionamientos, zonas comunes y
desarrollo de unidades residenciales.
P2
P3
P3
P2
P1
8
Niveles de sótanos 75
6.2 Descripción del proyecto
En la parte superior de la plataforma o nivel 1 de las
9 torres, se propone el desarrollo de una terraza
comunal que contará con espacios comunales al
aire libre a los cuales se tendrá libre acceso desde
las torres residenciales. 10
10
Aislamiento
10 La torre residencial se proyecta entre 23 y 24 pisos de Predio vecino
altura que se levante desde la plataforma en forma
Empate estricto
dos U invertidas; se plantea aislada sobre el lindero
SUR, mientras que el linero NORTE respeta el empate 9
estricto regido por la edificación del predio
colindante.
11 La circulación al interior de la planta arquitectónica Niveles de sótanos

se desarrolla sobre el centro de la torre permitiendo
que todos los apartamentos cuente con iluminación 11
y ventilación exterior, y la visual que ofrece la
fachada principal que mira hacia la Avenida
Batallón Caldas.
Por el desarrollo de las circulaciones, se proponen 8

puntos fijos que facilitarán el acceso a las unidades
residenciales las cuales se proyectan con áreas entre
los 32m2 hasta 85m2.
Planta tipo
El plan parcial genera 1.632 unidades residenciales 76
6.3 Indicadores de espacio público y población existente
Actualmente al interior de la delimitación del Plan Parcial se tiene un uso

industrial, por lo que se identifica una población establecida para
ESPACIO PÚBLICO EXISTENTE M2
generar una densidad. POBLACIÓN = 0
Andenes (AK 50) 756,95
El espacio público existente en la delimitación del plan parcial lo genera

el anden de la Avenida Batallón Caldas.
Indicadores de espacio público y población propuesta

ESPACIO PÚBLICO PROYECTADO M2
El Decreto Distrital 804 de 2018, define la carga urbanística de espacios Cargas Urbanísticas 3.814,48
públicos peatonales la cual no puede ser inferior al 20% del área original Reserva vial para conformar el anden del perfil vial de la Avenida
198,88
del predio como cesión pública obligatoria gratuita. Batallón Caldas (AK50)
Control ambiental 605,22
Vía local con circulación vehicular restringida 709,37
En correspondencia con la norma vigente, la propuesta del Plan Parcial Cesión para plaza y sobre ancho de andén 2.301,01
San Rafael genera áreas de cesión pública obligatoria correspondientes a
2499,89 m2 lo cual supera el porcentaje mínimo fijado para espacio TOTAL ESPACIO PÚBLICO PROYECTO 3.814,48
público peatonal; ésta área sumada a la calzada de servicio paralela a

la Avenida «Batallón Caldas» y la franja de control ambiental incrementan
los metros cuadrados de espacio público a 3814,48.
77
Población proyectada del Plan Parcial 6.3 Indicadores de espacio público y población existente
ESPACI O P Ú B LICO P ROY E CTADO POR HAB I TANTE
T E N I E N D O E N C U E NTA E NC U E S TA MU LTI PROP ÓS I TO D E L 2 0 1 7 E N D O N D E E L 1 6 . 3 % D E LAS VI VI E NDAS SE
E S TAB LE C E N C O MO U NI PE RSONAL
No. Población
M2
DENSI DAD und Personas Proyectad
ESP / HAB
x Hogar a
Número de viviendas proyectadas 1.632,00
Viviendas unipersonales (16.3%) 266,02 1,00 266,02
Promedio de hogar 2,98 hab x vivienda 1.365,98 2,98 4.070,63
Total 1.632,00 4.336,65 0,88
Es de aclarar que el distrito reglamentó el fondo para

T E N I E N D O E N C U E NTA E NC U E S TA MU LTI PROP ÓS I TO D E L 2 0 1 7 E N D O N D E E L 1 6 . 3 % D E LAS VI VI E NDAS SE
E STAB LE C E N C O MO U NI PERSONAL Y DENSI DAD I DENTI FI CADA PARA LOCALI DAD DE P U E N T E ARANDA
DE 2 .9 0 HAB I TANTE S POR HOGAR pago compensatorio de cesiones públicas para
DENSI DAD und
No. Población
Personas Proyectad
M2 parques y equipamientos, para lo cual el Plan Parcial
x Hogar a
ESP / HAB
de renovación Urbana San Rafael genera como carga
Número de viviendas proyectadas
Viviendas unipersonales (16.3%)
1.632,00
266,02 1,00 266,02
urbanística para este fin el aporte de $1.606.157,28
Promedio de hogar 2,98 hab x vivienda 1.365,98 2,90 3.961,35 (MILES COP)
Total 1.632,00 4.227,37 0,90
ESPACI O P Ú B LICO P ROY E CTADO POR HAB I TANTE El detalle de este aporte se pueden consultar en el
T E N I E N D O E N C U E NTA ENC U ESTA MU LTI PROP ÓSI TO D E L 2 0 1 7 E N D O N D E SE I DE NTI FI CO U N A DE NS I DAD
PARA LOCALI DAD DE P U E N T E ARANDA DE 2 .9 0 HAB I TANTE S POR HOGAR
capítulo 7 ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN
No. Población
M2
DENSI DAD und Personas Proy ectad
ESP / HAB
x Hogar a
Número de viviendas proyectadas 1.632,00 2,90 4.732,80 0,80

T E N I E N D O E N C U E NTA E NC U E S TA MU LTI PROP ÓS I TO D E L 2 0 1 7 E N D O N D E SE DE FI NI Ó N Ú M E R O P ROME DO
DE P E RS ONAS POR HOGAR PARA B OG OTA DE 2 ,9 8

No. Población
M2
DENSI DAD und P e rsonas P ro y ecta da
ESP / HAB
x Hogar
Número de viviendas proyectadas 1.632,00 2,98 4.863,36 0,78
78
9 ÁREAS GENERALES PROPUESTAS M² UNIDAD
6.4 Cargas Urbanísticas 7.0 9.1 ÁREA CONSTRUIDA ÁREAS GENERALES

TORRE PROPUESTAS
piso 5to al 23 M² 3.471,37 18,00
UNIDAD
7.1 ÁREA CONSTRUIDA
9.1.1 TORRE piso
Área vendible por6to al 24
planta 2.954,00
3.471,3700 18,00
18,00
7.1.1 9.1.2 Planta tipo
Área vendible por planta 2.954,00
2.954,00 69,00
18,00
Teniendo en cuenta que el proyecto plantea un índice de PlantaApto

7.1.2 9.1.3 tipo tipo 1
Apto1tipo 2
Apto tipo
7.1.3 9.1.4
38,00
2.954,00
41,00
38,00
12,00
69,00
48,00
12,00
construcción adicional por encima del 2.0, se contempla un

Apto2tipo 3
Apto tipo
7.1.4 9.1.56 4 65
50,00
41,00 748,00
2,00
7.1.5 Circulaciones
Apto tipo 3 517,37
55,00 2,00
209,00
aporte voluntario en dinero derivado de un mayor

Apto tipo 4
7.1.6 9.1.7 60,00 7,00
Puntos fijos (escales y ascensores)
Circulaciones
7.1.7 9.1.8 3.053,37
517,3700
PuntosÁrea
7.1.8 9.1.8 fijospara el cálculo
(escales índice de construcción (Icf)
y ascensores) 53.172,00
209,0000
aprovechamiento en índice de construcción. 7.1.9 Área
9.2 total
Área
total
Área
Áreavendible
vendible
para
total construida
torre
el cálculo índice de construcción (Icf)
torre torre
62.484,62
3.053,3700
54.960,62
53.172,0000
7.2 9.3 total
Área Áreaconstruida
total para el índice de construcción (Icf)
torre 62.484,6600
7.3 Área total para el índice de construcción (Icf) 54.960,6600
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PROPUESTO 9.1 ÁREA CONSTRUIDA TORRE piso 1ro al 5to 3.679,18 5,00
4.0 7.163,86 0,61 7.4 ÁREA CONSTRUIDA
9.1.1 Área vendible
TORRE piso por1ro
planta
al 5to 2.954,00
3.679,1800 5,00
5,00
ÍNDICE
Resultado de laDEcorrecta
OCUPACIÓN PROPUESTO
aplicación normativa 2.954,00 69,00
6 7.163,86 0,62 Planta tipo
Área vendible
7.4.1 9.1.2 por planta 2.954,00 5,00
5.0 INDICESResultado
DE CONSTRUCCIÓN
de la correcta aplicación normativa M² % 7.4.2 9.1.3 Apto
Planta tipo tipo 1 38,00
2.954,00 12,00
69,00
Apto1tipo 2 41,00 48,00
7 Índice de construcción
INDICES básico (ICb)
DE CONSTRUCCIÓN M² % Apto tipo
7.4.3 9.1.4 38,00 12,00
5.1 25724,71 2,20 7.4.4 9.1.5 Apto2tipo 3
Apto tipo 55,00
41,00 2,00
48,00
(UPZ 43-San Rafael
Índice - Decreto 274 de
de construcción 2010)(ICb)
básico Apto3tipo 4 60,00 7,00
25.287,17 2,20 9,00 Apto tipo
7.4.5 9.1.6 55,00 2,00
5.2 7,1 de construcción máximo permitido (ICm)
Índice 105237,45 Equipamiento comunal 207,81
(UPZ 43-San Rafael - Decreto 274 de 2010) 7.4.6 9.1.7
Apto tipo 4 60,00 7,00
Circulaciones 517,37
5.3 Índice 7.4.7 9.1.8
Equipamiento comunal 207,8100
7,2 de construcción
Índice final propuesto
de construcción máximo (ICf)
permitido (ICm) 72964,64
103.447,53 9,00 6,24 7.4.8 9.1.9 Puntos
Circulaciones fijos (escales y ascensores) 209,00
517,3700
5.4 Área
7,3 construida
Índice de en vivienda final propuesto (ICf)
construcción 71392,88
72.992,19 6,35 6,11 PuntosÁrea
7.4.9 9.1.8 fijospara el cálculo
(escales índice de construcción (Icf)
y ascensores) 3.053,37
209,00
5.5 Área 14.770,00
7,4 construida en comercio
Área construida en vivienda 1047,84
71.392,82 6,21 0,09 9.2 Área
7.4.10
9.3 total
Área
total
Área vendible
para
Áreavendible
torre
el cálculo
total construida
índice de construcción (Icf)
torre torre
3.053,3700
18.395,89
7.5 14.770,00
5.6 Área
7,5 construida en servicios
Área construida personales
en comercio 523,92
1.066,25 0,09 0,04 7.6 9.4 total
Área Áreaconstruida
total para el índice de construcción (Icf)
torre 15.266,84
18.395,90
5.7 Índice
7,6 de construccion
Área construidaadicional propuesto
en servicios (ICa)
personales 47239,93
533,12 4,04 7.7 Área total para el índice de construcción (Icf) 15.266,8500
9.5.1 Planta 3er nivel 7.458,32 1,00
7,6 Índice de construccion adicional propuesto (ICa) 47.705,02 4,15 nivelÁrea vendible por planta
9.5.1.0
7.8.1 Planta 3er 1.153,54
7.458,3200 23,00
1,00
6.0 ÁREA GENERAL PROPUESTA - ESQUEMA ARQUITECTÓNICO M² % UNIDAD 7.8.1.1 9.5.1.1 Área vendible
Área vendible por planta
por planta 1.066,00
1.066,00 23,00
23,00
7.8.1.2 9.5.1.2 Apto2tipo 2 41,00 16,00
6.1 Área de predio original 11.693,05 100% Apto tipo 41,00 16,00
7.8.1.3 9.5.1.3 Apto3tipo 3
Apto tipo 55,00
55,00 2,00
2,00
6.2 Total pisos propuestos 26,00 7.8.1.4 9.5.1.4 Apto4tipo 4
Apto tipo 60,00
60,00 5,00
5,00
6.2.1 Número de pisos torre 23,00 7.8.1.5 9.5.1.5 Área estacionamientos
Área estacionamientos y zonas
y zonas comunes
comunes 5.874,95
5.874,9500
9.5.1.6 Circulaciones
7.8.1.6 Circulaciones 517,37
517,3700
6.2.2 Número de pisos plataforma 3,00
PuntosPuntos
7.8.1.7 9.5.1.7 fijos (escales
fijos (escales y ascensores)
y ascensores) 209,00
209,00
6.3 Total viviendas 77,48 1.632,00 7.8.1.8 9.5.1.8 Áreael
Área para para el cálculo
cálculo índiceíndice de construcción
de construcción (Icf) (Icf) 1.165,37
1.165,3700
9.5.2 Planta 2ndo nivel 7.458,32 1,00
6.3.1 Número de apartamentos en la torre 1.609,00 7.8.2 Planta 2ndo nivel 7.458,3200 1,00
7.8.2.19.5.2.1 Área vendible
Área vendible por planta
por planta 0,00
0,00
6.3.2 Número de apartamentos en la plataforma 23,00 7.8.2.29.5.2.2 Área estacionamientos
Área estacionamientos y zonas
y zonas comunes
comunes 6.731,95
6.731,95
6.4 Número total de personas (2,98 x hogar) 4.863,36 Personas 7.8.2.39.5.2.3 Circulaciones
Circulaciones 517,37
517,37
209,00
Total Espacio público cesión decreto 804 (2.1) PuntosPuntos
7.8.2.49.5.2.4 fijos (escales
6.5 2.499,89 21,38%
7.8.2.59.5.2.5 Áreaelpara
Área para el cálculo
de construcción (Icf)(Icf) --
6.5.1 Indicador Espacio público efectivo 2.301,01 0,47 9.5.3 Planta 1er nivel
7.8.3 Planta 1er nivel (acceso) (acceso) 7.163,86
7.163,8600 1,00
1,00
9.5.2.1 Área vendible por planta 1.500,00
6.6 Espacio Público Propuesto (2.1 + 2.2.1) 3.105,11 26,56% m2 7.8.3.1 Área vendible por planta
Comercio
1.500,00
1.000,00
7.8.3.29.5.2.2
Comercio zonalzonal 1.000,00
6.6.1 Índicador Espacio Público propuesto (2.1 + 2.2.1) 3.105,11 0,64 esp*hab 7.8.3.39.5.2.3 Servicios
Servicios personales
personales 500,00
500,00
Área estacionamientos y zonas comunes 5.146,49
7.8.3.49.5.2.4
Área estacionamientos y zonas comunes 5.174,10
6.7 Índicador Total Espacio público total propuesto 4.770,31 0,98 esp*hab 7.8.3.59.5.2.5 Circulaciones
Circulaciones
517,37
489,76
209,00
PuntosPuntos
7.8.3.69.5.2.6 fijos (escales
1.599,37
6.8 Área total vendible 70.508,00 m2 7.8.3.79.5.2.7 Áreaelpara
Área para el cálculo
de construcción (Icf)(Icf) 1.571,7600
9.6 total
Áreavendible
total vendible plataforma 2.566,00
Área total construida 7.9 Área plataforma 2.566,00
6.9 118.718,18 m2 9.7 total
Áreaconstruida
total construida plataforma 22.080,49
7.10 Área plataforma 22.080,500
6.10 Área índice de construcción final propuesto (Icf) 72.964,6400 m2 7.11 9.8 para
Área Áreaelpara el cálculo
de construcción (Icf) (Icf)
2.764,74
2.737,1300
6.10.1 Vivienda Multifamiar 71.392,8800 m2
10 Sótanos
8 Sótanos (mínimo 1) 7.880,67
15.757,12 m2m2
6.10.2 Comercio de escala zonal 1.047,8400 m2 8.1 10.1
SótanoSótano
1 1 7.880,67
7.878,5600 m2
m2
6.10.3 Servicios personales de escala zonal 523,9200 m2 8.2 10.2
SótanoSótano
2 2 7.878,5600 m2
m2
79
6.4 Cargas Urbanísticas
Cargas urbanísticas de espacios públicos peatonales

SOBRE ANCHO DE ANDENES: En cumplimiento con las disposiciones contenidas
en el Capítulo III del Decreto 804 del 2018, en donde se establecen las
obligaciones urbanísticas para los predios incorporados al tratamiento de
renovación urbana y en cumplimiento con el “artículo 25 Cargas urbanísticas
de espacios públicos peatonales” numeral 2, literal c, el proyecto prevé la
destinación del 20% del área del predio como cesión pública obligatoria en
plazoleta y sobre ancho de anden, equivalente a 2,301.01m2.
Cómo parte de la carga, el proyecto contempla el diseño, dotación y

construcción de esta zonas conforme lo dispone el parágrafo 2ndo del
mencionado artículo y detallada mediante Gráfico Anexo 27, conforme los
lineamientos de la Cartilla del Espacio Público.
En ningún caso se permite el pago compensatorio ni traslado de esta
obligación.
80
Adicional a el 20% del área del predio exigido por el decreto, el plan
parcial propone las siguientes áreas:
RESERVA VIAL AVENIDA BATALLÓN CALDAS para conformar el perfil

vial de la Avenida Batallón Caldas, se prevé un área de 198,88m2
destinada a conformar el andén peatonal del costado occidental de
la vía.
CONTROL AMBIENTAL: el plan parcial plantea el control ambiental de

cinco (5) metros de ancho paralelo a la reserva vial de la Avenida
Batallón Caldas, que conforman 605,22m2 como aporte a los metros
cuadrados de espacio público que genera el plan parcial.
CALZADA DE SERVICIO PARALELA con circulación vehicular restringida

de siete (7) metros de ancho, su área equivale a 709,37m2
En total el plan parcial genera 3.814.48m2 cuadrados adicionales de

espacio público, los cuales, sumados a las intervenciones de
construcción y adecuación de andenes de la A. Batallón Caldas suman
un total de 4.770,31m2
6.4 Número total
8,4 Número total de
de personas
personas (2,98
(2,98 xx hogar)
hogar) 4.863,36 4.863,36
Personas Personas
6.5 Total Espacio
8,5 Total Espacio público
público cesión
cesióndecreto
decreto804 804(2.1)
(3.1) 2.301,01 20,02% 2.499,89 21,38% Zona de circulación privada No
6.5.1 Indicador Espacio público efectivo
8.5.1 Indicador Espacio público efectivo 2.301,01 0,47 2.301,01 0,47 afecta al espacio público
8,6 Espacio Público Propuesto (2.1

6.6 (3.1 + 2.2.1)
3.2.1) 2.906,24 25,28% 3.105,11
m2 26,56% m2
6.6.1 Índicador
8.6.1 Índicador Espacio Público propuesto (2.1(3.1 + 3.2.1)
2.2.1) 2.906,24 3.105,11
0,60 esp*hab 0,64 esp*hab
8,7 Índicador Total Espacio público
6.7 público total
total propuesto
propuesto 4.571,44 0,94 esp*hab
4.770,31 0,98 esp*hab 2.1 corresponde a la carga urbanística obligatoria del 20%
2.2.1 corresponde al control ambiental
81
6.5 Usos del Suelo
El decreto 804 del 2018 establece que los Usos del Suelo
permitidos en los sectores incorporados bajo el
Tratamiento de Renovación Urbana en la modalidad
de Reactivación corresponden a los indicados en las
respectivas Unidades de Planeamiento Zonal o los
definidos en los Instrumentos de Planeación o fichas
reglamentarias que se hayan adoptado, según
corresponda. En los casos en los que la ficha
reglamentaria no les haya asignado usos, se permiten
los establecidos en los cuadros anexos 1 y 2 del Decreto
Distrital 190 de 2004.
En este caso corresponde a la UPZ 43 San Rafael
UPZ 43-San Rafael
Sector Normativo 7
ÁREA DE ACTIVIDAD = INDUSTRIAL
ZONA = INDUSTRIAL
Subsector de usos I
82
USOS DEL SUELOS
6.5 Usos del Suelo METROPOLITANA R 2
SERVICIOS FINANCIEROS URBANA C
Teniendo en cuenta la aplicación normativa vigente para el ZONAL C
SERVICIOS A EMPRESAS E
predio, (POT) Decreto 190 del 2004 y la UPZ reglamentada URBANA C
INMOBILIARIOS
mediante Decreto 274 del 15 de julio del 2010 “por el cual se METROPOLITANA C
SERVICIOS DE LOGÍ STI CA
reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) SAN URBANA C
RAFAEL..” modificado por el Decreto 506 del 31 de octubre SERVICIOS PARQUEADEROS URBANA C
METROPOLITANA R 2 4
del 2012, en el predio se permiten los siguientes usos: SERVICIOS TURÍ STICOS
URBANA R
SERVICIOS
USOS DEL SUELOS ALI MENTARI OS
ZONAL C
TIPO DE EQUIPAMIENTO ESCALA NOTAS SERVICIOS PROFESIONALES ZONAL C
METROPOLITANA R 10 TÉCNICOS ESPECIALIZADOS VECINAL C 5
URBANA R 2 10
SALUD
ZONAL C 2 10 SERVICIOS DE COMUNICACIÓN URBANA C
VECINAL C Y ENTRETENI MI ENTO
URBANA R 2 10 URBANA C 6
BIENESTAR SOCIAL
ZONAL C 10 SERVICIOS TÉCNICOS
ZONAL R 15
CULTO ZONAL C ESPECIALIZADOD
URBANA R
SERVICIOS AU TOMOTRICES Y URBANA R 2
DEPORTIVO RECREATIVO ZONAL C VENTA DE COM BU STIBLE
VECINAL C ZONAL R 2 5
INDUSTRIA I NDUSTRI A P 15 39
URBANA R
SEGURIDAD CIUDADANA DEFENSA Y JUSTICIA
ALMACENES, SUPERMERCADOS Y CENTROS
ZONAL C
COMERCIALES DE 2000M2 HASTA 5000M2 DE URBANA R 2
METROPOLITANA R 2
SERVICIOS DE ADM I NI TRACI ÓN PÚBLICA URBANA R 2 ÁREA DE VENTAS
ZONAL 2 ALMACENES, SUPERMERCADOS Y CENTROS
ZONAL C
COMERCIALES DE HASTA 2000M2
LOCALES DE AREA DE VENTAS DE HASTA 500M2 VECINAL A C
COMERCIO PESADO 832 9

URBANA R

6.5 Usos del Suelo
Los usos mencionados anteriormente deben tener en cuenta
el cumplimiento de las las condiciones definidas por la UPZ
NOTAS
10 Con cencepto favorable de la secretaría de ambiente
2 Permitidos únicamente en predios frente a la malla vial arterial construida
4 Según clasificación de actividades de Cámara y Comercio e inscripción en el Registro Nacional de Turismo
Hasta 60m2 de construcción con las siguientes opciones:
5 a-En el primer piso de edificaciones residenciales o de oficinas
b-En las manzanas comerciales o centros cívicos definidos en los actos que dieron origen a la urbanización
6 En área de ocupación no mayor a 20m2 por predio
9 Edificaciones con mpas de 2000m2 de área de ventas, mediante plan de implantación
15 Ambiente.
19 En área de ocupación del uso industrial nayor a 500m2 se requiere estudio de tránsito aprobado por la autoridad competente
Por otro lado, mediante el desarrollo del presente plan parcial

y la aprobación de la compatibilidad de usos del suelo
expedida mediante oficio No. 2019EE206575 de la Secretaría
Distrital de Ambiente del 05-09-2019, el proyecto contempla
como uso principal vivienda multifamiliar, el cual puede ser
desarrollado con características de la Vivienda de Interés
Social (VIS de Renovación Urbana ) o Vivienda No VIS.
Por otro lado para los usos dotacionales se debe tener
cuenta el Decreto No. 120 de 2018 “Por medio del cual se
armonizan las normas de los Planes Maestros de
Equipamientos, de Servicios Públicos y de Movilidad con las
normas de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)
84
6.5 Usos del Suelo
Usos Propuestos
CUADRO ÁREAS VENDIBLES POR USO
UND VIV M2
VIVIENDAS MULTIFAMILIAR 1.632,00 70,508,00
COMERCIO ESCALA ZONAL 1.000,00
SERVICIOS PERSONALES ESCALA ZONAL 500,00
P1 al P24 de la Torre desarrollo de 1.632

unidades residencial (VIS de Renovación
Urbana o Vivienda NO VIS) Vivienda
Multifamiliar
P2 y P3 de la Plataforma Destinación principal para
parqueaderos y zonas comunes y algunas
unidades residenciales
P1 de la Plataforma Destinación locales

comerciales de escala zonal, servicios
personales de escala zonal, y
estacionamientos.
85
6.6 Índices de Construcción y Ocupación NORMA PROPUESTA
I.O Índice de ocupación.

I.O Índice de ocupación.
Resultante de la correcta
aplicación de las normas 61% correspondiente a 7.163,86m2
En la propuesta de edificabilidad del Plan Parcial volumétricas.
de Renovación Urbana San Rafael se definen los
índices de ocupación y construcción de acuerdo
a lo permitido por la norma del Decreto 804 del I.C básico I.C básico por UPZ = 2.2
2018 y en función del planteamiento Corresponde al factor numérico correspondiente a 25.724,71m2
establecido en las fichas
arquitectónico propuesto en cumplimiento con los
normativas de las UPZ
parámetros de alturas, aislamientos y retrocesos.
I.C máximo I.C final propuesto

Área original de predio igual o
mayor a 5.000m2 = 9
6,24 correspondiente a 72.964,64m2
4.0
7.163,86 0,61 I.C adicional propuesto
65.0
ÍNDICE DE OCUPACIÓN
INDICES
Resultado de la
PROPUESTO
DE CONSTRUCCIÓN
correcta aplicación
M²
7.163,86 0,62 % 4,04 correspondiente a 47.239,93m2
Índice de construcción básiconormativa
(ICb)
7 5.1INDICES DE CONSTRUCCIÓN M² 25724,71
% 2,20
Índice de construcción básico (ICb)
7,1 5.2 Índice de construcción máximo permitido (ICm) 25.287,17 105237,45 2,20 9,00
5.3 Índice de construcción final propuesto (ICf) 72964,64 6,24
7,2 Índice de construcción máximo permitido (ICm) 103.447,53 9,00
5.4 Área construida en vivienda
7,3 Índice de construcción final propuesto (ICf) 72.992,19 71392,88 6,35 6,11 El índice de construcción final propuesto se
7,4 5.5ÁreaÁrea construida
construida en comercio
en vivienda 71.392,82 1047,84 6,21 0,09
define de conformidad al artículo 2, numeral
7,5 5.6ÁreaÁrea construida
construida en servicios personales
en comercio 1.066,25 523,92 0,09 0,04
7,6 5.7ÁreaÍndice de construccion
construida adicional propuesto (ICa)
en servicios personales 533,12 47239,93 4,04 1 del Decreto 804
86
6.7 Altura Propuesta
El Decreto 804, en el artículo 10 establece
cómo altura máxima permitida para las
manzanas identificadas con la letra A
treinta (30) pisos y ochenta (80) metros de
altura
El plan parcial propone una altura máxima

de veintiocho (24) pisos equivalentes a
ochenta (78) metros de altura.
Los predios localizados en Manzanas con

frente a las intersecciones de la Malla Vial
A Arterial delimitadas bajo la convención
“A” tendrán una altura máxima de
126,00metros y 30 pisos
Altura Propuesta 24 pisos = 78m

87
6.8 Antejardín
Según lo dispone el artículo 11 del decreto 804 del 2018 “ la Por otro lado, la ficha reglamentaria de edificabilidad de la
exigencia de antejardines se determina según la dimensión del UPZ 43 San Rafael, donde se precisa la norma específica para
frente sobre las vías de la malla vial local e intermedia”, debido a el sector y el corredor de la Avenida Batallón Caldas,
que la Avenida Batallón Caldas está clasificada por el POT como establece para el sector normativo 7, subsector A una
una vía de la malla vial arterial y complementaria (artículo 166 exigencia de antejardín con dimensión igual a cinco (5)
del Decreto 190 del 2004) corresponde proponer un control metros. A la vez, al entenderse que el sector donde se
ambiental paralelo al corredor. desarrolla el plan parcial es un sector ya desarrollado de la
ciudad sobre el frente a la Avenida Batallón Caldas se debe
El artículo 177 del POT establece que las dimensiones de las plantear un control ambiental de cinco (5) metros los cuales
franjas de control ambiental deben ser de diez (10) metros de serán cedido al distrito de manera gratuita.
ancho a ambos costados, sin embargo el artículo 181 del
decreto 190 del 2004 en el primer parágrafo establece que “los
predios que sean urbanizados en sectores ya desarrollados,
donde no se exigió franja de control ambiental, se deberá ceder
un franja de terreno para control ambiental de cinco (5) metros El PPRU da cumplimento
de ancho como mínimo, buscando empatar con el paramento a lo establecido en el
de construcción definido en la licencia de urbanización y POT y se armoniza con
construcción expedidas y desarrolladas de conformidad con las el Decreto 804 de 2018 y
normas originales de la urbanización.” para su desarrollo se
enmarca en un proceso
Al revisar las disposiciones de la Resolución 549 del 13 de de reurbanización.
noviembre 1991, por la cual se reconoce el desarrollo industrial
PHILIPS, no se evidencia la exigencia del control ambiental
88
6.9 Aislamientos y empates contra predios vecinos En cumplimiento con lo dispuesto por el artículo 12
“Aislamiento y empates contra predios vecinos” el plan
parcial está dispuesto de la siguiente manera:
A AISLAMIENTOS LATERALES
A Sobre el lindero Norte, empate volumétrico con edificación
de estacionamientos del Centro Comercial Carrera,
“parágrafo 2: los empates volumétricos que se deban

plantear contra edificaciones permanente en los predios
colindantes sobre las el frente de las vías públicas, se
deben realizar a partir del lindero resultante el predio
generado por el cumplimiento de las obligaciones
urbanísticas establecidas en el artículo 25..”
A partir del empate volumétrico se prevé el aislamiento

lateral correspondiente para la torre proyectada entre 23 y
24 pisos, este aislamiento debe ser de 11.00 metros
Aislamiento lateral
de la Torre
11.00m
Empate volumétrico
Hasta el P5 de la torre
89
6.9 Aislamientos y empates contra predios vecinos
AISLAMIENTOS LATERALES
Sobre el lindero sur, teniendo encuentra que sobre este
B costado no se evidencia edificación permanente, se prevé el
aislamiento latera a partir los 11.50 metros de altura.
Apartir de los 11.50 metros definidos para la plataforma, se

plantea el aislamiento correspondiente para la torre,
equivalente a 11.00 metros. Desde el piso 4to hasta el piso 25,
según lo dispuesto en la tabla del numeral 3 del el artículo 12.
B
Aislamiento lateral
de la Torre
11.00m
90
6.9 Aislamientos y empates contra predios vecinos
AISLAMIENTO POSTERIOR Teniendo en cuenta que los
aislamientos se deben prever a partir del nivel de
3.00 metros terreno o placa superior del sótano, y considerando
que cuando se plantea plataforma el aislamiento
11.50 metros posterior se puede definir de conformidad con la
altura de la plataforma siempre y cuando las
edificaciones propuestas sobre esta se retrocedan lo
correspondiente a la dimensión de la altura total
propuesta, el plan parcial define la exigencia del
aislamiento posterior de la siguiente manera.
PLATAFORMA. Se aísla 3 metros contra el lindero

posterior
TORRE se aísla 11,50 metros de conformidad con la

altura total de 28 pisos proyectados en la edificación.
Tabla del numeral 3 del el artículo 12

Lindero resultante
Plataforma
Torres
91
6.10 Aislamientos Ambientales
En atención a la determínate descrita en el radicado

No. 2019EE206575 de la Secretaría Distrital de Ambiente
11.50 metros del 05-09-2019, el proyecto debe contemplar los
siguientes aislamientos:
Para garantizar confort acústico, el proyecto se

debe implantar con un aislamiento mínimo de
15m respecto a la vía (Av. Cra. 50 o Batallón
Caldas),
Y mínimo de 10m en los límites del predio

costado sur y costado occidente, ya que en
estos costados limitan con actividades
industriales.
La propuesta del plan parcial define los siguientes

aislamientos para el desarrollo de las actividades
residenciales:
20.80 metros
Laterales de 11.00m contra los dos costados
Aislamiento posterior de 11.50m,
Retroceso sobre la Av. Batallón caldas de 25.70m.
Lindero original
Reserva vial (Ak 50) tabla del numeral 3 del el artículo 12
Desarrollo actividades residenciales.
92
6.11 Volumetría
Teniendo en cuenta las disposiciones contenidas
en el artículo 13 del Decreto 804, en cuanto a la
exigencia de aislamientos entre edificaciones se
aclara que el plan parcial propone una ÚNICA
torre por encima de la plataforma, la cual
deberá cumplir con los requerimientos
volumétricos definidos Decreto 804 del 2018. 16.65m
El planteamiento volumétrico cumple con el

requerimiento de tener máximo 50 metros de
frente de fachada, para lo cual propone
retrocesos de mas de 1/3 del fondo total de la
edificación, según lo dispuesto en el anexo 21.58m
gráfico 18 del decreto.
48.34m 48.34m
Lindero resultante
Límite de la plataforma
Desarrollo de la ÚNICA torre .
Retroceso con lado mínimo de 1/3 del fondo total de la
edificación. (50.0 metros / 3 = 16.67 metros)
93
6.12 Habitabilidad
Como se establece en el artículo 15 del

decreto 804 del 2018, el área mínima de las
viviendas que se propongan al interior del
plan parcial será la resultante de multiplicar
el número de alcobas por quince (15)
metros cuadrados.
Al interior de las viviendas, solamente baños,

cocinas, depósitos y espacios de servicios al
interior de la vivienda, podrán ventilarse por
ductos. Los demás espacios deberán
ventilarse e iluminarse directamente desde
el exterior.
Así mismo se deben cumplir con todas las

disposiciones contenidas en el mencionado
artículo para garantizar las condiciones de
habitabilidad establecidas en el decreto.
94
6.13 Voladizos
Se permiten voladizos sobre las vías vehiculares y demás
espacio público, a partir de una altura mínima de once Sobre las vías de la malla vial intermedia y local existente y
metros con cincuenta centímetros (11,50 metros), tomados demás espacio públicos:
desde el nivel de terreno. Las dimensiones máximas
permitida están determinadas de acuerdo al porcentaje
de fachada que se plantee con voladizo según lo
establecido a continuación:
Como se establece en el parágrafo del artículo 16, cuando

la edificación deba empatarse contra las edificaciones de
los predios vecinos sobre frente de vías de la malla vial
intermedia o local, según lo establecido en los artículos 11°
y 12°, no se podrán generar culatas, para lo cual se debe
empatar contra la edificación colindante …”
95
6.14 Estacionamientos
Demanda de estacionamientos Para cumplir con la demanda de estacionamientos que
El proyecto se encuentra en un sector de demanda de se requiera, el proyecto podrá contemplar el desarrollo de
estacionamientos en los 3 niveles de la plataforma y en
estacionamientos C. Teniendo en cuenta que se prevé el
dos sótanos según el caso.
desarrollo de un proyecto que puede ser definido como
vivienda de interés social (VIS) o vivienda No VIS, comercio de El ejercicio volumétrico que se presenta está desarrollado
escala zonal y servicios personales de escala zonal, se deberá sobre un uso de vivienda NO VIS el cual cuenta con una
cumplir con las exigencias de cuota de estacionamientos mayor exigencia de estacionamiento para así poder
según usos definido y aprobados en la licencia de construcción cubrir el escenario más crítico.
y el cuadro anexo No 4 del POT
Aplicando las condiciones definidas por la UPZ

para usos residenciales y comerciales se debe TIPO USO PRIVADO VISITANTE
1 /C 2 UND 1/C 10 UND
cumplir con un mínimo de estacionamientos así: VIVIENDA NO VIS
Multifamiliar 816 163
1/C 250 m2 1/C 35 m2
VIVIENDA NO VIS VIVIENDA VIS COMERCIO
Escala zonal 4 29
UPZ 43
1x 2 viv. PRIVADOS 1x 6 viv. PRIVADOS SAN
SERVICIOS PERSONALES 1/C 80 m2 1/C 80 m2
1x10 viv. VISITANTES 1x15 viv. VISITANTES RAFAEL

Escala Zonal 6 6
TOTALES EXIGIDOS 1024
Bicicletas (1 por cada 2 estacionamientos exigidos) 512
SERVICIOS PERSONALES
COMERCIO ZONAL de escala zonal
Estacionamientos con movilidad reducida 34
TOTAL PROPUESTOS 1.348
1 x 250m2. PRIVADOS 1 x 80m2. PRIVADOS ESTACIONAMIENTOS PROPUESTOS 1.348
1 x 35m2. VISITANTES 1 x 80m2. VISITANTES Plataforma 3 244
Plataforma 2 244
Para la demanda de estacionamientos de los usos Plataforma 1 (acceso nivel) 244
comerciales se debe hacer sobre el área total de ventas y Sótano 1

Sótano 2
308
308
para los servicios personales sobre el 50% del área generadora
de estacionamientos.
96
6.15 Accesibilidad
Teniendo en cuenta las condiciones del

Plan de Ordenamiento Territorial Decreto
190 del 2004 se aplica lo contenido en el
artículo 182 teniendo en cuenta que la
avenida Batallón Caldas se clasifica
como una vía de la malla vial arterial.
Para el acceso vehicular a las torres

residenciales y estacionamientos de los ACCESO ACCESO
PEATONAL
usos comerciales, se proyecta una vía PEATONAL
local con circulación vehicular

ACCESO
restringida cuya calzada es de siete (7) ACCESO
VEHICULAR
VEHICULAR
metros de ancho. Y para el ingreso
vía local a nivel con circulación vehicular restringida
peatonal se contemplan dos puntos de
ingreso.
Así mimos, para la definición de los

acceso a las edificaciones, se debe dar
cumplimiento con lo dispuesto en el
artículo 19 del decreto 804.
97
6.16 La movilidad en el proyecto urbanístico
• Cómo se detalla en el anexo de movilidad, la implementación de
infraestructura para bici usuarios es una de las estrategias con mayor impacto
dentro de proyectos de transporte sostenible. La Carrera 50 entre la Calle 5 C y
la conectante de la Av. Américas, actualmente posee elementos adecuados
que responden a las condiciones de los diferentes actores viales, de esta
manera el inventario contempla el carril externo de cada calzada como un
carril Bici-bus, dando a los vehículos de transporte público y a la circulación de
bici-usuarios prioridad y exclusividad sobre esta infraestructura, esto
acompañado de señalización horizontal y vertical que regula la velocidad de
operación a 40 Km/h
• Así mismo, el plan parcial propone la reubicación del paradero de transporte

público ubicado en cercanías de la entrada norte del proyecto, de manera
que no se afecte la operación del transporte público y el ingreso o salida de
vehículos del proyecto.
Para favorecer los modos alternos al

motorizado el PPRU se propone conexión para
carros eléctricos, estación de carga rápida
teniendo en cuenta la ley 1964 del 11 de julio
de 2019
98
Figura 12-5. Paradero de SITP a trasladar
• Adicionalmente a lo expuesto anteriormente, se propone el traslado del

paradero del SITP que se aprecia en la figura 12-5, aproximadamente a 70
metros al norte de su ubicación actual con la finalidad de no afectar la
operación del SITP, considerando que en el punto donde se encuentra
actualmente el paradero, se plantea la salida vehicular del proyecto y por
ende se generaría un conflicto tanto para el ascenso y descenso de
pasajeros del SITP como para los residentes del proyecto. De acuerdo a lo
anterior, con el traslado del paradero se garantiza la correcta operación
del SITP y de la salida vehicular del plan parcial.
• De igual manera el plan parcial, dentro de sus cosos directos de urbanismo

se hará cargo de la intersección semaforizada propuesta en la Carrera 50
Figura 12-7. Intersección semaforizada
con Calle 5C, donde se organizan los flujos vehiculares y se garantizan Carrera 50 con Calle 5C
cruces peatonales seguros, en aras de reducir la accidentalidad en este
punto y darle prioridad al peatón:
• Por otra parte, el promotor del proyecto con el propósito de garantizar la

seguridad y confort en la circulación de los peatones se compromete al
mantenimiento y mejoramiento del andén occidental de la Carrera 50, del
tramo comprendido entre el inicio y el fin del proyecto. El andén a
intervenir se presenta a continuación:
99
Acciones para mitigar los impactos
• El proyecto urbanístico planteado, contará con la debida
• Se adoptará una política de manejo de los vehículos de infraestructura peatonal, garantizando pasos seguros,
carga, estableciendo horarios con el fin de que el arribo de previendo la educación de rampas para personas con
estos vehículos sea coordinado al interior del predio, movilidad reducida y la accesibilidad al predio atendiendo
garantizando que dicha operación no genere lo dispuesto en el Decreto 470 de 2007 Política Pública de
estacionamiento temporal sobre la malla vial circundante al Discapacidad.
proyecto.
• Se adoptará de forma programada el manejo y operación

para la prestación del servicio del transporte público individual
(taxis) para el ascenso de pasajeros.
• La localización de los accesos vehicular se ubicará sobre

malla vial local y cumpliendo con los lineamientos del art. 197
del POT decreto 190 de 21004.
• Los puntos de atención vehicular deberán garantizar la

acumulación de colas al interior del predio, con el fin de que
estas no invadan el espacio público por la operación de
accesos y salidas de los usuarios del proyecto.
100
• El Plan Parcial SAN RAFAEL se desarrollará a partir de
un único lote de 11.693,05 m2
7.1 Áreas Iniciales • Presenta afectaciones por sistema de carga general
por vía de la malla vial arterial
• Los elementos que conforman el Sistema de
Espacio Público propuesto del PPRU responden a lo
CUADRO GENERAL DE ÁREAS PLAN PARCIAL SAN RAFAEL dispuesto en el Decreto Distrital 804 de 2018 respecto al
ÍTEM DESCRIPCIÓN
TOTAL cumplimiento de la totalidad de las obligaciones
M² % %
1.0 ÁREA DE PREDIO ORIGINAL (Según UAECD) 11693,05 100,00% 100,00% urbanísticas reconocidas como cargas del proyecto
2.0 CARGAS URBANÍSTICAS OBLIGATORIAS 3814,48 32,60% relacionadas con generación de espacio público
2.1 ESPACIO PÚBLICOS PEATONALES (≥20%)
2.1.1 Área reserva andenes avenida Carrera 50
2499,89
198,88
21,40%
peatonal y ampliación de la malla vial local.
2.1.2 Cesión plaza y sobre ancho de andén 2301,01
2.2 CARGAS URBANÍSTICAS ADICIONALES 1314,59 11,20%
2.2.1 Control ambiental 605,22
2.2.2 Calzada de servicio paralela 709,37
3.0 ÁREA DE PREDIO RESULTANTE 7878,57 67,40%

4.0 7.163,86 0,61
5.0 INDICES DE CONSTRUCCIÓN M² %
Índice de construcción básico (ICb)
5.1 25724,71 2,20
5.2 Índice de construcción máximo permitido (ICm) 105237,45 9,00
5.3 Índice de construcción final propuesto (ICf) 72964,64 6,24
5.4 Área construida en vivienda 71392,88 6,11
5.5 Área construida en comercio 1047,84 0,09
5.6 Área construida en servicios personales 523,92 0,04
5.7 Índice de construccion adicional propuesto (ICa) 47239,93 4,04
102
7.2 Edificabilidad
5 $ 2.998.434,00 COP en miles
4.0
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PROPUESTO 7.163,86 0,61
• De conformidad con el Artículo 8 del Decreto 804 de
2010 el Índice de Construcción Máximo (ICm)
6 Resultado de la correcta aplicación normativa 7.163,86 0,62
5.0 Resultado
INDICES de la correcta aplicación normativa
DE CONSTRUCCIÓN M² %
ÍndiceINDICES
corresponde al factor que multiplicado por el Área
7 DE CONSTRUCCIÓN
de construcción básico (ICb) M² %
5.1 ÍndiceRafael
de construcción básico 25724,71 2,20
(UPZ 43-San - Decreto 274 de 2010)(ICb) 25.287,17 2,20
7,1
5.2 Índice(UPZ 43-San Rafaelmáximo
de construcción - Decretopermitido
274 de 2010)
(ICm) 105237,45 9,00 Original arroja como resultado la edificabilidad máxima
5.3 7,2
ÍndiceÍndice de construcción
de construcción máximo(ICf)
final propuesto permitido (ICm) 103.447,53
72964,64 9,00
6,24
5.4 7,3 Índice de construcción
Área construida en vivienda final propuesto (ICf) 72.992,19
71392,88 6,35
6,11 permitida. Se calcula en función de la capacidad
5.5
5.6
Área construida
7,4
Área construida
7,5
en comercio
Área construida en vivienda
en servicios
Área construida personales
en comercio
1047,84
71.392,82
523,92
1.066,25
0,09
6,21
0,04
0,09
predial del lote, para el caso del PPRU SAN RAFAEL
5.7 Índice de construccion adicional
7,6 Área construida en servicios propuesto (ICa)
personales 47239,93
533,12 4,04 corresponde a 9
Cuadro de Áreas Cargas por Edificabilidad
Elaboración Propia
• El índice de ocupación es el resultante de la aplicación

de las normas volumétricas de aislamientos, retrocesos,
voladizos, empates y altura de las normas de
equipamiento comunal y estacionamientos y de las
cargas urbanísticas. Artículo 8 Decreto 804 de 2018.
• De conformidad con Artículo 2 de Decreto 804 de 2018

el Índice de Construcción Básico (ICb) corresponde al
determinado en el Decreto 274 de 2010 UPZ SAN
RAFAEL en la Plancha No. 3 de 3 EDIFICABILIDAD
PERMITIDA para el Sector 7, Subsector A de
Renovación Urbana determinado en 2.2
103
7.3 Unidad de Gestión Única
El Plan Parcial SAN RAFAEL se desarrollará como una
única unidad de gestión, en los términos fijados en el
artículo 2.2.4.1.6.1.2 del Decreto Nacional 1077 de
2015.
Para el desarrollo de unidad de gestión el propietario

o el promotor solicitará una única licencia de
urbanización con un único proyecto urbanístico
general en los términos del artículo 2.2.6.1.2.4.2 del
Decreto Nacional 1077 de 2015.
Para la ejecución de obras de urbanización que

conforman el proyecto de delimitación de la unidad
de gestión se garantizará el reparto equitativo de las
cargas y beneficios que por tratarse de una única
unidad de gestión corresponde a la demostración
que el proyecto puede hacer frente a los pagos y las
inversiones que supone su desarrollo, destacando las
cargas generales y locales.
Para la expedición de las licencias de urbanización,

el urbanizador garantizará las cesiones de suelo y la
financiación de las obras correspondientes a los
elementos constitutivos del espacio público.
104
El Plan Parcial SAN RAFAEL se desarrollará como una única 7.4 Estrategias de financiación
unidad de gestión, en los términos fijados en el artículo
2.2.4.1.6.1.2 del Decreto Nacional 1077 de 2015.
El suelo del plan parcial está en cabeza de un único propietario El Promotor y Gestor PPRU San Rafael asumirá integralmente
quien pactó, en acuerdo privado, el desarrollo del suelo con un el desarrollo del proyecto y contempla apalancamiento a
el Promotor y Gestor del PPRU San Rafael. El propietario del suelo través de generación interna de fondos y de créditos con
recibirá en contraprestación de su aporte el pago del precio entidades financieras.
pactado como un porcentaje de las ventas de las unidades
derivadas del desarrollo del proyecto. De cualquier manera De conformidad con lo preceptuado por el artículo 38 del
las partes podrán pactar en el futuro el pago de aportes Decreto Distrital 190 de 2004, las entidades públicas podrán
mediante reconocimiento en metros cuadrados construidos en asumir la financiación de las cargas generales o locales que
edificaciones sometidas a régimen de propiedad horizontal correspondan a los propietarios.
derivadas del proyecto.
105
7.5 Sistema equitativo de reparto de cargas y beneficios
7.5.1 Beneficios del Plan Parcial
Los beneficios determinados para el PPRU San Rafael corresponde a la edificabilidad representada en metros
cuadrados a los que el propietario del suelo tiene derecho por la asunción de cargas generales y locales a
construir; lo anterior tomando como fundamento el artículo 38 del Decreto 190 que define los beneficios como “Son
beneficios objeto de distribución equitativa los aprovechamientos del suelo asignados por el Plan Parcial,
entendiendo por tal el número de metros cuadrados de edificación autorizados, teniendo en consideración los usos
previstos.”
106
7.5 Sistema equitativo de reparto de cargas y beneficios
7.5.2 Cargas del Plan Parcial
Las cargas del PPRU San Rafael corresponden a lo dispuesto en los artículos 24, 25, 26 y 27 del Decreto Distrital 804 de 2018 así:
i. Cargas de generación de espacio público peatonal
ii. Cargas urbanísticas de pago compensatorio como contraprestación por los beneficios de edificabilidad adicional
otorgados.
AREA
VALOR UNITARIO TOTAL COSTO CARGA LOCAL (COP Miles)
2. CONCEPTO CARGA LOCAL (m2)
(COP Miles)
UG TOTAL PPRU UG TOTAL PPRU
2.1 Cargas Físicas
2.1.1 Malla vial local 267.665,35000
2.1.1.1 Calzada de servicio paralela tráfico pacificado 709,37 709,37 377,33 267.665,35 267.665,35
2.1.2 Control ambiental 105.945,71
2.1.2.1 Control Ambiental 605,22 605,22 175,05 105.945,71 105.945,71
2.1.3 Sobre ancho de andén y Plaza 670.745,60
2.1.3.1 Sobre ancho de andén 1.565,62 1.565,62
428,42 670.745,60 670.745,60
2.1.3.2 Plaza 735,39 735,39
2.1.4 Redes de acueducto y alcantarillado 874.212,81
2.1.4.1 Alcantarillado Pluvial No expresado en m2 No expresado en m2 530.651,02 530.651,02 530.651,02
2.1.4.2 Redes de Alcantarillado Sanitario No expresado en m2 No expresado en m2 7.168,34 7.168,34 7.168,34
2.1.4.3 Agua Potable No expresado en m2 No expresado en m2 336.393,45 336.393,45 336.393,45
2.1.5 Traslado paradero sitp y señalización 172.500,00
2.1.5.1 Traslado de paradero SITP y señalización No expresado en m2 No expresado en m2 172.500,00 172.500,00 172.500,00
2.2 Otras Cargas
2.2.1 Cargas urbanísticas pago compensatorio por edificabilidad adicional 1.606.157,28
2.2.1.1 Cargas urbanísticas para generación de equipamientos y espacio público en

No expresado en m2 No expresado en m2 1.606.157,28 1.606.157,28 1.606.157,28
contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgados.
Las cesiones de suelo para espacio público peatonal se realizarán a titulo gratuito conforme las condiciones
establecidas en la Ley 388 de 1997, el POT, y las demás normas aplicables sobre la materia.
107
Cargas Urbanísticas para la generación de equipamientos y
espacio público en contraprestación de los beneficios de
edificabilidad adicional otorgados
De conformidad con lo señalado Decreto Distrital 804 de 2018,
el cumplimiento del equipamiento comunal público y espacio
público corresponde a cargas urbanísticas para generación
de equipamientos y espacio público en contraprestación de
los beneficios de edificabilidad adicional otorgados, cuyo
valor debe ser pagado directamente al Fondo Compensatorio
de Cesiones Públicas para parques y Equipamientos. El
artículo 27 del Decreto determina que con base en el reparto
equitativo de cargas y beneficios cuando el índice de
construcción básico sea igual o mayor a 2.0, se deberá realizar https://mapas.bogota.gov.co/# Página oficial UAECD
la compensación correspondiente de acuerdo con la
siguiente equivalencia: Aportes voluntarios en dinero por cargas para espacio público y equipamientos por m2 de Ica propuesto
Area de Terreno (A) 11.693,05
Índice de Construcción Básico (ICb) 2,20
Índice de Construcción Final Propuesto (ICf) 6,24
Indice de construcción adicional (ICa) (B) 4,04
Metros cuadrados de indice de construcción adicional (Ica) (C) = (A) + (B) 47.239,92
Valor de Referencia UAECD 2019 $ 1.700.000,00
0,02 veces el valor de referencia del predio (B) $ 34.000,00
COMPENSACIÓN (A) + (B) $ 1.606.157.280,00
El valor de referencia será el establecido por UAECD en el
momento de radicación en legal y debida forma de la El pago de las cargas será liquidado con el valor de referencia
respectiva solicitud de licencia de urbanística. Sin embargo vigente al momento de la radicación en legal y debida forma de
y para efectos de incluir un valor razonable en el modelo, a la solicitud de licencia de urbanismo. La liquidación definitiva de
continuación de presenta un cálculo indicativo a partir de las cargas no implica ajuste o cambios en los beneficios del plan
los valores de referencia a septiembre de 2019. parcial.
108
7.5.3. Otras cargas asociadas al PPRU San Rafael
i. Gestión y formulación del Plan Parcial
Fuente: Elaboración propia.
109
7.5.3. Otras cargas asociadas al PPRU San Rafael
ii. Cargas por obras de renovación y rehabilitación de redes
de acueducto y alcantarillado
De conformidad con lo señalado Decreto Distrital 804 de
2018 en el artículo 31, corresponde al urbanizador elaborar
un documento técnico sobre la existencia y estado de las
redes de servicios de acueducto y alcantarillado en el
sector donde se localiza el proyecto y corresponde a la
Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá –EAB
E.S.P- determinar si dichas obras se consideran necesarias o
no lo son. iii . Traslado Paradero de SITP y obras de señalización
Los costos asociados a la elaboración del documento
técnico serán reconocidos por la EAB E.S.P acorde con lo
establecido en el parágrafo del artículo 1 de la Resolución
0146 de 2014 o aquella que la sustituya, modifique o
derogue.
El promotor del PPRU San Rafael aportó dentro de la

presente formulación el estudio de diagnóstico de redes de
acueducto y alcantarillado en el ámbito del plan parcial.
La sustitución y rehabilitación de las redes necesarias se han
cuantificado para incluir un numero razonable en el modelo.
110
7.5.4. Costo Directos e Indirectos del PPRU San Rafael
PRECIO DE
AREA CONSTRUIDA TOTAL TOTAL COSTO DIRECTO
CONSTRUCCIÓN POR
USO (m2) (COP Miles)
M2
(COP Miles)
UG TOTAL PPRU UG TOTAL PPRU
Residencial No - VIS 116.192,55 116.192,55 1.450,00 168.479.194,42 168.479.194,42
Comercio zonal 1.683,75 1.683,75 1.450,00 2.441.444,39 2.441.444,39
Servicios personales 841,88 841,88 1.450,00 1.220.722,19 1.220.722,19
Sótanos 15.757,12 15.757,12 1.450,00 22.847.824,00 22.847.824,00
TOTAL PPRU 134.475,30 134.475,30 194.989.185,00
Fuentes de información: Elaboración Propia. Costos de Construcción de 2019 con base en índices de otros proyectos
TOTAL COSTOS INDIRECTOS (COP Miles)

UG TOTAL PPRU
HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN ( 7,7% /
7,70% 15.014.167,25 15.014.167,25
CD)
INTERVENTORÍA (1,2 % / CD) 1,20% 2.339.870,22 2.339.870,22
DISEÑOS GENERAL (0,71 % / VENTAS) 0,71% 2.415.692,64 2.415.692,64
GERENCIA ( 2,5% / VENTAS) 2,50% 8.505.960,00 8.505.960,00
PUBLICIDAD Y VENTAS ( 2,27% / VENTAS) 2,27% 7.723.411,68 7.723.411,68
LEGALES, FINAN. Y OTROS ( 10,2 % /
10,20% 34.704.316,80 34.704.316,80
VENTAS)
IMPUESTO IDU ( 2,8% / CD) 2,80% 5.459.697,18 5.459.697,18
ICA ( 1,0% / VENTAS) 1,00% 3.402.384,00 3.402.384,00
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 79.565.499,77 79.565.499,77
Fuentes de información: Elaboración Propia. Costos de Construcción de 2019 con base en índices de otros proyectos
111
7.6 Balance del Plan Parcial
112
7.6 Balance del Plan Parcial
UG TOTAL PPRU Participación en

CONCEPTO
(COP Miles) (COP Miles) las ventas (%)
VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO 340.238.400,00 340.238.400,00 100%

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) 194.989.185,00 194.989.185,00 57,3%
COSTOS INDIRECTOS (B) 79.565.499,77 79.565.499,77 23,4%
CARGAS GENERALES Y LOCALES (C ) 4.535.709,56 4.535.709,56 1,3%
TOTAL COSTOS (A+B+C) 279.090.394,33 279.090.394,33 82,0%
UTILIDAD ESPERADA (D) 40.704.264,19 40.704.264,19 12,0%
VALOR RESIDUAL DEL SUELO*
20.443.741,48 20.443.741,48 6,0%
(Ventas-Total costos-Utilidad)
Área de terreno (m2) 11.693,05
Valor residual por m2 1.748,37
Dado la diferencia entre el valor inicial del suelo respecto del valor del suelo obtenido en los estimativos del
desarrollo inmobiliario con la aplicación del Decreto 804 de 2018, existe viabilidad en su realización,
comoquiera que puede asumir las cargas generales y locales del plan parcial y remunerar las inversiones de
capital del Desarrollador Inmobiliario y sus costos operativos, así mismo permite la ejecución de las obras
dentro de lo indicadores previsibles para este desarrollo.
Se anexa soportes de valores ( Anexo A,B,C Y D)

113
7.7 Hechos generadores de Plusvalía
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 74 de la Ley
388 de 1997, los artículos 432 y 434 del Decreto Distrital 190 de
2004, los decretos 274 de 2010 y 506 de 2012, la resolución 426
de 2006, la resolución 0841 de 2012, y en particular el decreto
804 de 2018 en su artículo 34, respecto de los hechos
generadores de efecto plusvalía se puede determinar que:
i.) La propuesta de formulación del presente plan parcial NO

configura el hecho generador de plusvalía por la autorización
de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, pues
no hay aumento del índice de construcción básico que se
puede desarrollar en el área objeto de intervención, al
corresponder al existente en la Unidades de Planeamiento
Zonal UPZ 43 SAN RAFAEL ubicada en la localidad de Puente
Aranda equivalente a 2.2 El predio objeto de formulación está localizado en el
Sector Normativo No. 7, subsector I.
ii.) La propuesta de formulación del presente plan parcial
propone el desarrollo del uso de vivienda en el predio por lo
tanto podría constituirse un hecho generador de plusvalía por
el establecimiento o modificación del régimen o zonificación
de usos del suelo; en este punto destacamos los siguientes
antecedentes:
El artículo 16 del Decreto Distrital No. 274 de 2010 que
reglamentó la UPZ SAN RAFAEL determinó:
114
7.7 Hechos generadores de Plusvalía
A su turno, 29 de junio de 2012 la Secretaría Distrital de La UPZ SAN RAFAEL en virtud del Nota C, aplicable al
Planeación expidió la resolución 0841 por medio de la sector normativo 7, permite la definición de nuevos
cual se liquidó el efecto de plusvalía causada en las usos (sin excluir vivienda) mediante la formulación de
zonas y subzonas correspondientes a la UPZ 43, SAN plan parcial, luego la liquidación de participación en
RAFAEL, y se determinó el monto de la participación por plusvalía por la asignación del nuevos usos (incluido
metro cuadrado para cada uno de los inmuebles vivienda) hubiese podido ser posible antes de la
ubicados en la UPZ 43, que fueron consignados en el expedición del Decreto 804.
Anexo No. 1 de la citada resolución.
El predio objeto de formulación del presente Plan Parcial

ubicado en Av Carrera 50 5F-19 e identificado con Folio
de matrícula inmobiliaria 50C-1302426 que fue objeto de
análisis por estar incluido en el Sector Normativo No. 7,
subsector I, no fue incluido en el Anexo 1 luego se puede
colegir que aunque existió un hecho generador por
asignación de un uso mas rentable (usos posibles y
reglamentados a partir de la UPZ), en el predio NO se
configuró participación en plusvalía. De la exposición de los antecedentes se evidencia
que la posible plusvalía, causada por la adopción del
presente plan parcial, deberá ser liquidada
Ahora bien, el Parágrafo 1 del Artículo 16 del Decreto 274 comparando el uso pretendido de vivienda con los
UPZ SAN RAFAEL señala que los decretos que adopten usos reglamentados y permitidos en la UPZ 43.
planes parciales (y otros instrumentos) definirán el hecho Plusvalía que solo es posible si el uso de vivienda es
generador que en ellos se presenten. más rentable que el actual uso industrial.
115
7.8 Cronograma de ejecución
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Este cronograma esta ligado al cierre financiero, las etapas corresponden a etapas constructivas en obra
116
117
DIAGNOSTICO:
Fuente: Hábitat en Cifras – Diagnóstico Puente Aranda - 2019 Fuente: Hábitat en Cifras- Diagnóstico Puente Aranda- 2019
Conforme lo expone la Secretaria de Hábitat en su informe del 2019 – Hábitat en Cifras, La localidad de Puente Aranda presenta
un déficit cuantitativo de 426 hogares y de 1.845 hogares con déficit cualitativo.
Así mismo, se evidencia una importante disminución en la oferta vivienda nueva pasando de una oferta de 1,298 unidades
residenciales en el año 2017 a una oferta de 597 en el 2018.
Con la generación de 1,632 unidades de vivienda que ofrecerá el PPRU de San Rafael se busca reactivar la oferta residencial en
la Localidad y aportar en la disminución del déficit cualitativo y cuantitativo de hogares que se evidencia en la Localidad.
118
El gasto de hogares en el pago de servicios públicos en
DIAGNOSTICO: la localidad de Puente Aranda es de $ 143.640
La localidad de Puente Aranda presenta el mayor Puente Aranda tiene un 72,1% de acceso a Internet
decrecimiento de población entre el 2014 y 2017 en -
1,4% El 92,6% de la población en la localidad de Puente
Aranda esta afiliado al sistema de seguridad social
El número de personas promedio por hogar en la
localidad de Puente Aranda es 2.9 per/hogar El 4,5% de la población en la localidad de Puente
Aranda tiene alguna limitación permanente
El porcentaje de hogares unipersonales en 2017 en la
localidad de Puente Aranda es de 16,1% El Gasto promedio mensual en arriendo en la localidad
de Puente Aranda es de $ 693.000 en 2017
La tipología de Hogar en la localidad son hogares
nucleares en un 60,3% ( Madre, Padre, Hijo ) El porcentaje de pobreza en la localidad es del 2,8%
Fuente Encuesta Multiposito 2017
El 47,5% de la población en la localidad de Puente
Aranda en 2017 vive en arriendo El predio de la Delimitación del PPRU San Rafael ha
surtido un proceso de transformación a lo largo de los
La jefatura femenina en la localidad de Puente Aranda últimos 30 años teniendo en cuenta que la actividad
es del 37,1% industrial por la cual fue diseñada su estructura actual
no ejerce esta actividad, En la visita de campo se
El 65,9% de los hogares en la localidad de Puente identificaron varias edificaciones administrativas y de
Aranda son Apartamentos proceso industrial, bodegas y demás estructuras que
serán objeto de desmantelamiento y demolición.
119
OBJETIVOS:
• Dar cumplimiento a los lineamientos del Decreto

Distrital 080 de 2015, en donde se le exige a los
planes parciales de renovación urbana presentar
un plan de gestión social.
• Proponer el desarrollo de 1,632 unidades
residenciales con una mezcla de usos comerciales
y de servicio en el primer piso para revitalizar las
dinámicas urbanas en la localidad.
• Darle un mayor aprovechamiento a la
infraestructura urbana de la ciudad mediante la
implementación de nuevos en un sector que hasta
el momento se ha caracterizado por tener
principalmente la presencia de actores
industriales.
METAS:
• Fomentar la revitalización y apropiación urbana

de la zona industrial de la UPZ 43 San Rafael.
• Servir de referente para el desarrollo de nuevos
proyectos residenciales que hagan del sector de
San Rafael un nuevo polo de desarrollo residencial.
120
ESTRATEGÍAS
1. Debido a que el actual uso es un uso industrial, no se requieren 5. Sobre la generación de medios de información y
estrategias para mantener dichas actividades. Sin embargo, comunicación para vecinos que puedan verse afectados
entendiendo que alrededor de la industria actual se han durante el proceso de renovación e implementación del
desarrollado actividades de oficinas y servicios, en el primer proyecto, de la mano de la Secretaría Distrital de
piso del proyecto se prevé espacios para el desarrollo de Planeación se coordinarán espacios de socialización que
actividades comerciales y de servicios que suplan las permita difundir los beneficios del desarrollo de la
necesidades de los nuevos residentes y a la ves permita el Renovación Urbana. Estas reuniones le permitirán al
desarrollo de espacios para la prestación de servicios promotor entender y reconocer las inquietudes y
requeridos en la zona. requerimientos de los vecinos brindando respuesta y
soluciones oportunas, así mismo en el desarrollo del
2. En cuanto a la generación de estrategias de sostenibilidad proyecto se podrán utilizar puntos de atención en sitio,
financiera, el proyecto plantea el desarrollo de locales periódico de comunicaciones sobre el desarrollo del
comerciales y de servicios en el primer piso con parqueaderos proyecto, página Web de consulta, publicaciones en
a nivel los cuales pueden propiciar espacios para que la periódicos y diarios de alta circulación, afiches, volantes,
copropiedad encuentre fuentes de financiación a través del folletos y cartillas.
cobro de estacionamientos y/o cobro por el mantenimiento y
administración de los espacios comerciales. 6. Entendiendo que el PPRU se desarrolla en un solo predio
con un único propietario, no se encuentra necesario la
3. En cuanto a la definición de estrategias de mitigación por lo generación de estímulos e incentivos a propietarios y
impactos negativos que se puedan generar sobre los moradores que faciliten los procesos de concertación,
habitantes del ámbito del PPRU, el proyecto no contempla integración inmobiliaria u otro mecanismo de gestión,.
ninguna toda vez que el desarrollo de éste se da en un único
predio cuya actividad principal es la industria.
121
122

Í
123

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PLAN PARCIAL DE

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DEC. 804 – SAN RAFAEL-

6.1 Planteamiento Urbanístico

En efecto, la incorporación de nuevas áreas de renovación urbana en la ciudad

Es importante mencionar que la política de renovación urbana establecida en el

PPRU SAN RAFAEL

• Localidad de Puente Aranda

• Carrera 50 No 11-65 – (AK 50 No. 5F-19 Actual)

• Plano de loteo No. PA3/3-00 PHILLIPS

• Registro Catastral: 9507

• Matrícula Inmobiliaria 50C-1302426

UPZ SAN RAFAEL

Corredor vial Carrera 50 (separador) y el andén del

En el parque Philips ubicado al costado sur del predio

La UPZ San Rafael, cuenta con 328,96

Considerando los datos anteriormente

• Población UPZ San Rafael: 60.596 hab

• Espacio Público Efectivo: 3.97m2/hab

Los predios con uso de vivienda en el sector

3- Zona de incorporación al tratamiento de 4- ÁREA POLIGONO PLAN PARCIAL

No. Habitantes No. Habitantes

M2 Espacio Publico 3,167,89 M2 M2 Espacio Publico 756,95 M2

Indicador de EP/Hab 10,96 Indicador de EP/Hab 0

La Avenida Batallón Caldas está catalogada como un corredor

La UPZ San Rafael presenta un déficit en su oferta general

Localidad 16 - Puente Aranda

Perfil Variable • La franja de control ambiental es gratuita y no edificable

Pertinencia de Estudio de Movilidad.

La Calle 5 C entre Carrera 50 y Diagonal 5 D Bis, está compuesta por una

Cómo resultado del análisis, se identificó que las intersecciones

Accesos vehiculares a predios con frente a

Teniendo en cuenta que la Av. Batallón Caldas se clasifica

a. Por vía local existente o proyectada

b. En caso de no presentarse la condición anterior, el

Teniendo en cuenta la base de

Así mismo se señala que la Av.

Plano Fuente SIGIDU

El uso predominante en el sector de

La altura máxima del predio objeto

Altura Predominante por Lote Catastral

No. de Pisos 3484; 51%

Cabe mencionar que el predio

BODEGAS DEL RIN 2.030,77 0,34

Para garantizar el suministro deberá

Esquema general suministro.

Anexo: Factibilidad S-2019-264726

La población estimada se establece multiplicando el número

Sistema de alcantarillado corredor Avenida Américas,

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DEC. 804 – SAN RAFAEL-

El drenaje actual de las redes locales funciona:

i) Al costado sur y norte de la Av. Américas, entre la

ii) al costado norte y sur de la Av. Américas, entre la

Anexo: Factibilidad S-2019-264726

Localización Redes Troncales de Alcantarillado para el

Puntos de conexión Alcantarillado Sanitario Existente (SIG del EAAB)

Actualmente la zona realiza el drenaje pluvial por medio de redes

El caudal generado por el proyecto corresponde al área aferente

Los documentos originales

Los documentos originales

Sistema de gas natural corredor Avenida Américas,