Fallo:

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de mayo de 2022 reunidos
en acuerdo los señores jueces de la Sala «C» de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en
los recursos interpuestos en los autos «GOMEZ, ARIEL c/ PRATES, VICTOR MANUEL s/DAÑOS Y
PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP.HORIZ» (EXPTE. N°3296/2015), respecto de la sentencia dictada el
18 de octubre de 2019, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

1. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2. Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara
Dres. Trípoli, Diaz Solimine y Converset.
3. Sobre la cuestión propuesta el Dr. Trípoli dijo:
4. I. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la excepción de prescripción opuesta por el demandado y,
en consecuencia, rechazó la demanda promovida por Ariel Gómez contra Víctor Manuel Prates, con costas
al vencido.
5. Para así decidir, el Sr. Juez de grado consideró -en primer término- que el art. 1646 del Código Civil no
resultaría de aplicación en autos porque el negocio que ha vinculado a las partes ha sido una compraventa y
no una locación de obra. No obstante, y a todo evento, tuvo por acreditado que el actor tomó conocimiento
del estado de ruina del inmueble en la misma fecha en que se instrumentó el compromiso de arreglos (4 de
agosto de 2011).
6. De este modo, entendió que a la fecha de interposición de la demanda (febrero de 2015) ya había transcurrido
el plazo de un año previsto en el art. 1646, del citado ordenamiento.
7. II. La sentencia fue apelada por la parte actora, quien expresó agravios el 21 de febrero de 2022, cuyo traslado
fue contestado por el demandado el 11 de marzo de 2022.
8. Por su lado, el Sr. Fiscal de Cámara acompañó su dictamen el 11 de abril de 2022.
9. III.Se agravia el actor porque entiende que, contrariamente a lo sostenido por el sentenciante de grado, la
responsabilidad del arquitecto, del constructor o del vendedor pueden ser distintas, pero ello no impide que
los diferentes roles recaigan sobre una misma persona.
10. Asimismo, afirma que tomó conocimiento del estado de ruina de la casa con el informe técnico del 11 de
febrero de 2014 y no en la oportunidad indicada en la sentencia. Destaca que el compromiso de arreglos
celebrado con el accionado denotaba la existencia de defectos que habían sido advertidos poco tiempo
después de haber comenzado a habitar el inmueble y de los cuales no podía inferirse la ruina de la obra.
11. A todo evento, cuestiona la imposición de costas porque la considera contraria a la normativa de defensa del
consumidor aplicable al caso; además de haber sido promovido un incidente de beneficio de litigar sin gastos
y de haber tenido razones para litigar.
12. IV. Previo al análisis de los planteos efectuados, es pertinente señalar que no existe contradicción entre las
partes en cuanto a que, de conformidad con lo establecido en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la
Nación y la fecha de generación de la relación jurídica objeto de autos y de los hechos que aquí se debaten,
la presente litis debe ser juzgada por la normativa vigente a esa época.
13. V. Establecido lo anterior, cabe poner de manifiesto que, para el análisis de la cuestión traída a estudio, ha
sostenido la Corte Suprema de Justicia que los jueces no están obligados a ponderar una por una y
exhaustivamente todas las probanzas, pues basta que lo hagan respecto de aquellas que estimen idóneas,
conducentes y decisivas para resolver el litigio (cfr. CSJN, L.L., Rep. XXXIV, pág. 1562, sum.56).
14. Destaco el derecho elemental que tiene el juzgador de no seguir a las partes en todos y cada uno de los
argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, limitándose a escoger entre aquellos que
guardan relación directa con la litis y que revisten sustancial importancia para la justa solución del diferendo
(cfr. CSJN, ED 18-780; CNCiv., Sala D, ED 20-B-1040; Sup. Corte de Bs.As., Ed 105-173; Sala K, expte.
Nro. 114.223/98, entre muchos otros).
15. Remarco además que los jueces forman su convicción valorando los elementos probatorios arrimados al
litigio de acuerdo con las reglas de la sana crítica (conf. art. 386 Código Procesal) que son ante todo reglas
del correcto entendimiento humano, las que concurren con la experiencia del Magistrado, todo lo cual
contribuye de igual manera a que se pueda analizar la prueba con arreglo a la sana razón y a un conocimiento
experimental de las cosas. Son pues la unión de la lógica y la experiencia que lo lleva a obtener la certeza
moral que se refiere al estado de ánimo en virtud del cual se aprecia, no la seguridad absoluta, pero sí el grado
sumo de probabilidad acerca de la verdad.
16. VI. Corresponde señalar también que en virtud del principio iura novit curia el Tribunal no puede quedar
atado solamente al nomen iuris utilizado por las partes, desatendiéndose de lo reclamado efectivamente
 porque si aquél no coincide totalmente con éste, su deber es proveer a la hipótesis fáctica y no a la definición
técnica empleada por los litigantes.
17. Vale destacar que tal decisión no resulta lesiva del principio de congruencia en tanto no afecta los términos
de la litis ni el derecho de defensa de las partes en virtud de lo solicitado por los litigantes y de la prueba
ofrecida a tales efectos (conf. Trib. Sup. de Justicia de la Prov. de Córdoba, Sala Civil y Comercial, «Poratti,
Ana M. c. Gianre, Héctor L. y o. s/rec.de casación», 16/9/2004, La Ley online AR/JUR/4480/2004).
18. VII. Por razones metodológicas corresponde, en primer lugar, analizar si las previsiones del art. 1646, del
Código Civil, resultan aplicables al caso de autos, en el que el vínculo negocial establecido entre las partes
ha sido un contrato de compraventa de inmueble.
19. En este orden, se señala que la doctrina suele vincular el tema de la legitimación activa con el de la naturaleza
jurídica de la responsabilidad regulada por el art. 1646 del Código Civil; así, se afirma que, si la
responsabilidad es contractual, en principio, sólo está legitimado el comitente o el propietario que la encargó.
20. Sin embargo, pese a que el art. 1646 menciona a la persona «que encargó la obra», la doctrina nacional y
comparada admite que el causahabiente a título particular del comitente, o sea, aquel a quien se le transmitió
la cosa (comprador, permutante, legatario, consorcio de copropietarios, etc.) puede invocar la norma en su
favor (Bueres, A.
21. – Highton, E. I. (coord), Código Civil y normas complementarias, ed. Hammurabi, t. 4A, p. 645 y sgtes.).
22. Uno de los argumentos en que se asienta esta última tesis es que resultan aplicables las reglas relativas al
sucesor a título particular. Según la nota al art. 2096, del Cód. Civil, «.el que transmite la propiedad de una
cosa, se juzga que transmite al mismo tiempo todos los derechos reales y personales que le corresponden por
razón de esa cosa».
23. La garantía de que la obra no se caerá, que no está afectada de vicios que comprometen su solidez, es un
accesorio de la cosa transmitida a la que se aplica la regla expuesta en la nota al art. 2096; tanto es así que el
vendedor – enajenante responde por los vicios redhibitorios. Siendo un accesorio, el derecho conferido por
el art. 1646 al comitente se transmite al adquirente conforme lo preceptúa el art.3268, última parte.
24. Dicho de otra forma, el adquirente de este tipo de obras se coloca, frente al empresario, al director de obra y
al proyectista; en la misma posición jurídica que tenía quien encargó la obra.
25. En esta línea, se ha resuelto que «los adquirentes de unidades afectadas por la ruina parcial pueden demandar
al constructor de la obra, a pesar de no estar ligados a éste por un contrato de locación de obra, porque la
acción pertenece a quien sufre las consecuencias de la culpa cometida, y la titularidad de la misma se
transmite de propietario a propietario» (conf. CNCiv., Sala F, 29/04/91, JA 1993-1-311).
26. Lo dicho no implica negar al adquirente la acción que puede tener contra el enajenante. Es decir, producida
la ruina estando la obra en posesión del sucesor a título particular, éste tiene la posibilidad de optar por
diferentes acciones: frente al antecesor, las que derivan de la venta, permuta, etc. (normalmente, para
reclamar por vicios redhibitorios); frente al empresario, el proyectista y el director de la obra, la garantía que
emana del art. 1646, del Cód. Civil.
27. La circunstancia no cambia si, como ocurre en el caso, una misma persona tiene el carácter de enajenante y
director de la obra (o empresario, o proyectista). En efecto, si el constructor es responsable respecto del
adquirente cuanto media un comitente que encarga la obra al primero y después la enajena al segundo, con
mayor razón el constructor es responsable cuando no ha construido para un comitente, sino para sí mismo, y
después vende el inmueble. Es el caso de quienes se dedican a construir para después vender lo construido,
obteniendo lucro con tal actividad.
28. VIII.Despejada la cuestión respecto a la aplicabilidad al caso de autos del art.
29. 1646, del Código Civil; corresponde avanzar en el análisis de la excepción de prescripción admitida por el
sentenciante de grado.
30. Establece el citado artículo que, «Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración,
recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de
vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor
provisto éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
31. Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la
obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla.
32. La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista
según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
33. No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial».
34. A tenor de lo dispuesto por la norma transcripta -y las consideraciones efectuadas en párrafos anteriores-,
cabe afirmar que, producida la ruina dentro del plazo decenal de garantía, el comitente (o el adquirente a
título particular) debe intentar la acción dentro del año computado a partir de la ruina.
35. Es decir que, si la ruina acaece en el décimo año, el empresario (o adquirente) podrá ser demandado dentro
del undécimo año.La brevedad del plazo de prescripción tiene por fundamento incitar al dueño a iniciar
prontamente las acciones cuando la obra presenta defectos que afectan la solidez, pues una denuncia oportuna
puede evitar el agravamiento de los daños.
36. Cuando la ruina consiste en el derrumbe del edificio, o sea, en los supuestos en los que la instantaneidad y
contundencia del hecho permite establecer un instante preciso de producción de la ruina, la determinación
del momento a partir del cual comienza a computarse el plazo de prescripción no presenta mayores
inconvenientes.
37. En cambio, cuando la ruina consiste en daños que afectan la solidez del edificio, o en la general ineptitud
funcional de la obra, la solución presenta mayor complejidad en la medida que a tal situación se llega luego
de un proceso que puede llegar a ser prolongado. La ineptitud, así, se inserta en un contexto fáctico de perfiles
indefinidos donde la causa de los deterioros puede inicialmente ser atribuida a circunstancias distintas a las
enumeradas en el art. 1646, del Cód. Civil, o no verificarse su presencia con claridad.
38. En este segundo supuesto, algunos consideran que el cómputo de la prescripción debe efectuarse desde el día
de la efectiva destrucción o inutilización de la cosa (Bueres, A. – Highton, E. I. (coord), Código Civil y
normas complementarias, op. cit., pág. 647).
39. Según otros, desde que se conoció la amenaza de ruina, o también, desde que su uso entrañaba peligro.
40. Puede ser que se manifiesten severas rajaduras o hundimientos, pero que el damnificado no tenga certezas
acerca de la posibilidad de remediar el defecto. Además, se perjudicaría si demandara inmediatamente, pues
los peritos y el tribunal podrían decidir que los vicios no constituyen ruina. Parece más razonable, por tanto,
comenzar a contar el lapso prescriptivo desde que la ruina es evidente (conf.Tale, Camilo, «Responsabilidad
civil del constructor y de los profesionales de la construcción por ruina de la obra», en Revista de derecho de
daños, 2004-2, ed.Rubinzal – Culzoni, pág.413 y sgtes.).
41. En este sentido, señala Spota que si es menester un examen técnico para determinar si hay peligro de ruina,
entonces el plazo de prescripción comienza a correr desde dicha peritación judicial (Spota, Alberto G.,
Tratado de locación de obra, vol. II, p. 316).
42. En definitiva, se estima razonable -a criterio del suscripto- que el comienzo del plazo de prescripción anual
que contempla el art. 1646 del Cód. Civil, coincida con la oportunidad en que el dueño, actuando
diligentemente, haya podido conocer la virtualidad ruinosa de los vicios aparecidos en la obra.
43. Ahora bien, desde esta perspectiva, corresponde dilucidar si del acuerdo suscripto entre las partes el 4 de
agosto de 2011 -obrante a fs. 33- puede inferirse que el actor tomo conocimiento del estado de ruina del
inmueble.
44. Las partes expresan en el citado instrumento que, «Al realizarse la escritura el día 04 de agosto de 2011 y
quedando pendientes varios puntos, los cuales el vendedor se comprometió a resolver. Se firma el presente
acuerdo comprometiéndose el vendedor a solucionar y resolver todo lo detallado a continuación antes del 30
de septiembre de 2011.
45. 1. Arreglo de humedad en: techo de planta alta en las habitaciones y living, techo de planta baja, baño en
suite.
46. Pared interna posterior. 2. Pintura posterior al arreglo de humedad. 3. Arreglo del escalón de entrada principal
(rajadura). 4. Cerradura puerta de vidrio de la salida al parque. 5.Tapa hidro de baño de habitación en suite.
6. Pegado de bacha de baño en suite. 7. Pastina de los baños de planta alta. 8. Flexible baño de servicio.
9.Ingreso de agua por todos los ventanales de la casa».
47. Debe tenerse presente que los vicios y defectos pueden ser aparentes u ocultos, pero no cualquier defecto -
aun cuando se trate de defectos graves- puede reputarse como ruina de la cosa, sino cuando son causa de la
destrucción de la cosa o la hacen inservible para su destino.
48. De este modo, puede haber algunos vicios ocultos que deriven en la ruina y otros que no; y también pueden
presentarse vicios aparentes que generen ruina, y otros que no tengan esa entidad, ni esa consecuencia.
49. En suma, la diferencia entre la ruina (sea total o parcial) a la cual se refiere el art. 1646 y los vicios aparentes
u ocultos regulados en el art. 1647 bis, no está en la especie o gravedad actual de los defectos, sino en su
potencialidad de tornar inepta la obra de un modo absoluto (CNCiv., esta Sala, 29/06/83, «Amirato, Armando
c/ Fischer, Esteban y otro», en J.A., 1983-IV-261).
50. Desde este punto de vista, no cabría encuadrar los vicios y defectos dentro del supuesto de ruina si se trata
de diferencias remediables, o si son irremediables pero tolerables, de modo que no pueden justificar la
 destrucción de la obra, sino solamente una reducción del precio, o la corrección del defecto realizado por el
propio constructor, o por otro, o la reparación del perjuicio que resultare.
51. El art. 1646 del Código Civil menciona los vicios que, siendo causantes de la ruina, hacen responsables al
constructor y demás sujetos: vicios de suelo, de construcción, y de los materiales.También deben incluirse
los vicios de proyecto, los cuales no se mencionan, pero están implícitos, puesto que se afirma allí la
responsabilidad del proyectista.
52. De acuerdo a lo expuesto, los vicios y defectos detallados en el acuerdo celebrado por las partes a pocos días
de formalizarse la escritura de compraventa, no eran suficientes a esa fecha para evidenciar ruina.
53. Nótese que cinco de ellos son defectos aparentes y de terminación (puntos 4, 5, 6, 7 y 8). Por otro lado, la
humedad en los techos que se indica en el punto 1 y el ingreso de agua por los ventanales -punto 9-, tampoco
denotan por sí solos un vicio de suelo, o de materiales, o proyecto; sino de aislación o terminación.
54. Igual conclusión puede adoptarse respecto a la rajadura detectada en el escalón de entrada principal -punto
3-. Sin duda que un defecto de suelo o cimientos sería causal de rajaduras como lo ha demostrado la pericia
técnica de autos a la que posteriormente se hará referencia, pero dado el carácter unitario del defecto advertido
al poco tiempo de habitar la vivienda, su carácter aparente y el contexto en el que se encontraba descripto -
junto a los demás detalles de terminación- no admite seguir una solución diferente.
55. Adviértase, especialmente, que todos los defectos que se detallan en el acuerdo de fs. 33 eran «reparables» -
según lo que estimaron las partes en ese momento- y tales reparaciones podían realizarse en un plazo menor
de 30 días.
56. Por ende, a diferencia de lo decidido en la instancia de grado, entiendo que sobre el punto bajo examen
también asiste razón a la parte actora y corresponde computar el plazo de prescripción desde la fecha del
informe técnico obrante a fs.34/56 (11 de febrero de 2014); pues en este informe comienzan a ponerse de
manifiesto las grietas y rajaduras del inmueble y su relación -como se verá más adelante- con los vicios de
suelo y cimientos.
57. Siendo así, desde la fecha de confección del informe técnico hasta la de presentación de la demanda (6 de
febrero de 2015) no se encontraba cumplido el plazo de prescripción previsto en el art. 1646, del Cód. Civil;
razón por la cual deviene abstracto ingresar en el análisis del alcance de las normas de la ley 24.240 en
materia de prescripción.
58. IX. Cabe ahora indagar si los defectos y vicios que dieran motivo a la acción promovida en autos, revisten la
entidad suficiente para encuadrar en los supuestos previstos en el art. 1646 del Código Civil; es decir, son
causa de destrucción de la cosa o la hacen impropia para su destino.
59. El perito arquitecto designado en autos, en su informe agregado a fs. 205/20, señala: «.En la inspección ocular
realizada se pudieron observar varias fisuras en distintos puntos de la casa.» (fisura en el contrafrente de la
casa, planta alta; fisura lateral, planta alta; fisuras en planta intermedia; fisura en losa de acceso a la casa;
fisura en ángulo exterior frente y lateral; fisuras sobre vano exterior; fisura interior en living, planta baja;
rajadura en planta alta).
60. Señala que los orígenes de las rajaduras «parecerían haberse originado por diversas patologías.». Entre las
posibles causas, detalla: «.por el empuje de la estructura hacia el muro vertical. Esto ocurre cuando no se deja
una junta de dilatación en la construcción, cuyo propósito es absorber posibles expansiones, en este caso el
empuje de las viguetas. por expansión de las viguetas por tener sistema de calefacción por losa radiante. Al
igual que en la planta superior, al no poseer junta de expansión para absorber esas diferencias térmicas el
empuje lateral hace que el muro se agriete. por falta de correcto dimensionamiento de la armadura.El hierro
es el encargado de tomar esfuerzos a la tracción. Se infiere falta de hierro o incorrecta colocación de la
armadura. por hundimiento.producido por la diferencia de solicitaciones en el sistema de fundación por error
en la concepción o ejecución de los cimientos. por asentamientos diferenciales en la fundación. Al concentrar
tensiones, la esquina de la mampostería se fisura ya que no puede absorber dichos movimientos. por
cedimiento de la losa. por movimientos de la estructura. por acomodamiento de la estructura por el sistema
de fundación ejecutado».
61. Con relación a la existencia de humedad, afirmó que: «.La falta de ventilación en los ambientes contribuye a
la aparición de este fenómeno. Se pudo visualizar principalmente este fenómeno en las carpinterías orientadas
hacia el Sur, como ser el vestidor de la planta alta. Asimismo, algunas de las fisuras mencionadas en el punto
9, son coincidentes con las esquinas de los vanos de las carpinterías, por lo que estas rajaduras al producir
una separación en la fijación de las carpinterías son propensas a generar humedad y filtraciones hacia el
interior del ambiente y el paramento».
62. Finalmente, expresa el experto que «El inmueble resultaría apto para su destino en la medida en que se
realicen las refacciones y medidas correspondientes a fin de evitar inconvenientes de mayor envergadura en
el corto plazo».
63. El dictamen pericial fue observado por la parte actora (fs. 239) y por la demandada (fs. 231). El experto
contestó a fs. 261, 264 y 275 cada una de las observaciones formuladas en las presentaciones aludidas.
64. A su vez, en el marco de la audiencia celebrara en la instancia de grado el 3 de noviembre de 2017, las partes
acordaron la realización de un estudio de suelos a cargo del demandado y por intermedio de una empresa que
éste proponga.
65. Dicho estudio fue agregado a fs. 250/58 y el perito oficial acompañó un informe ampliatorio a fs.286/9.
66. En esta ocasión, teniendo a la vista el informe de suelos, el experto señaló que «la información provista por
el demandado en . (contestación a la demanda y en la impugnación al informe pericial) difieren entre sí, tanto
en la sección de los elementos estructurales adoptados como en la composición de la armadura. Asimismo,
se desconoce lo utilizado finalmente en obra. Por otra parte, en base al Punto D. relativo a las
Recomendaciones para fundar obtenidas del Estudio de suelo, en el ejemplo de cálculo presentado por el
demandado no se llega a cumplir los 2 metros mínimos de penetración necesarios para fundaciones mediante
pilotes.
67. También se recomienda en dicho informe, que las vigas de apoyo de muros, deberán ser doblemente armadas,
lo cual tampoco se verifica en la información provista. Por lo que se infiere no se ha cumplido, según los
datos aportados por el demandado, con las recomendaciones especificadas por el estudio de suelo para la
confección del sistema de fundación».
68. Añade el perito oficial que «Por otro lado, y acorde a la reglamentación vigente que dictaminan las normas
CIRCOC 201- Julio de 2005 donde se reglamenta el Proyecto, Cálculo y Ejecución de Estructuras de
Hormigón Armado establece las cuantías mínimas necesarias y los diámetros mínimos de los estribos, lo cual
no verifica con el diámetro adoptado de 4,2 para el estribaje según la presentación que enuncia el demandado
en el ejemplo de cálculo».
69. Finalmente, indica el experto que no hay constancias de haberse realizado un estudio de suelos con
anterioridad a la ejecución de la obra, y que si bien no puede afirmar que tal estudio resulte obligatorio en la
provincia de Buenos Aires, dada las particularidades que tienen los emprendimientos inmobiliarios conocidos
como «Barrios Cerrados», donde se realizan importantes movimientos de suelos para la urbanización de los
predios, la heterogeneidad resultante de los suelos que producen tales desplazamientos hacen conveniente un
estudio técnico de esas características.
70. De la reseña efectuada,surge claramente, entonces, que los defectos constatados por el perito oficial quedan
comprendidos dentro de los términos del art. 1646, del Código Civil.
71. Así, la pericia ha determinado que los vicios detectados en el inmueble del actor tienen la gravedad necesaria
como para atribuirle el carácter de ruina.
72. No altera tal conclusión las observaciones formuladas por el demandado a fs. 226/32, cuyo traslado ha sido
evacuado por el experto a fs. 261/3.
73. Oportuno resulta recordar, a esta altura del pronunciamiento, que la opinión de los litigantes no puede
prevalecer sobre el dictamen del perito en cuestiones que atañen a su incumbencia técnica, aun cuando el
demandado sea un profesional de la especialidad, dada la parcialidad que lógicamente puede contener su
opinión en un pleito donde se encuentra en discusión su responsabilidad profesional.
74. De todos modos, las críticas al dictamen del perito oficial tampoco tienen entidad suficiente para enervar los
fundamentos de sus conclusiones.
75. Téngase presente que aun cuando el dictamen pericial no tenga carácter vinculante para el juez, éste para
apartarse de sus conclusiones debe encontrar apoyo en razones serias, objetivamente demostradas o inferibles
de las circunstancias del caso de acuerdo a los hechos comprobados de la causa reveladores de que el
dictamen se halla reñido con principios lógicos o máximas de la experiencia o contradice el restante material
probatorio objetivamente considerado —arg. art. 477, del Cód. Procesal— (conf., Palacio, Derecho Procesal
Civil, t. IV, pág. 720; CNCiv, Sala E, R. 1159 del 20/09/1983; id., Sala A, R. 3556 del 13/03/1984; id., Sala
F, L.132.097 del 28/02/1994, L.156.750 y L.164.398, ambas del 11/05/1995, entre otros).
76. En síntesis, considero que los fundamentos del dictamen pericial del experto arquitecto designado de oficio,
ponderado a la luz de las reglas de la sana crítica, resulta plenamente atendible.Máxime, teniendo en cuenta
el resultado del estudio de suelos efectuado en autos a requerimiento de las partes.
77. Por ende, con las conclusiones alcanzadas, habré de tener por acreditada la existencia de vicios de los
materiales y de la construcción en la edificación motivo del litigio, los que ocasionan la ruina parcial de la
construcción en los términos del art. 1646, del derogado Código Civil.
78. En consecuencia, dada la intervención que tuvo el demandado como profesional arquitecto que suscribió el
plano del inmueble agregado a fs. 11 -reconocido por el accionado a fs. 293; resulta alcanzado por la
responsabilidad que surge de la citada norma.
79. X. Sentado ello, corresponde que me ocupe de tratar la procedencia de los rubros indemnizatorios pretendidos
y, en su caso, la extensión del resarcimiento.
80. Daños materiales:
81. La parte actora reclamó el costo de demolición y construcción, reparaciones y obras necesarias para la
reestructuración de la vivienda.
82. Asimismo, solicitó una partida indemnizatoria para proveer una vivienda sustituta por el tiempo que
demanden las obras.
83. De a acuerdo con lo expuesto en los considerandos anteriores, se encuentra probado el daño en cuanto a la
necesidad de reparar la vivienda a efectos de intentar llevarla a condiciones reglamentarias.
84. Sobre los costos de reparación, el perito oficial estimó que el presupuesto para reparar el inmueble era de
$1.189.182,39.- a la fecha de presentación de la pericia (fs. 220, 26/10/2017).
85. Lo que se debe no es una suma determinada, sino la compensación que el acreedor tiene derecho a percibir
como resarcimiento por el daño padecido, que se resuelve en una suma dineraria en el momento en que el
juez, al dictar sentencia, fija su determinación y cuantificación.La naturaleza de la deuda (de valor) no cambia
por el procedimiento que se realice (cuantificación).
86. En tal sentido, la circunstancia de tratarse en el caso de deudas de valor que se traducen en una suma de
dinero como compensación del perjuicio producido y que el órgano jurisdiccional fija en la sentencia, no
implica en modo alguno, que la fijación del quantum contenga mecanismos de actualización o cualquier otro
que configure una repotenciación o indexación de deuda (CNCiv., Sala K, 18/10/2021, «Curto, Rubén José
Daniel c/ Seguros SURA S.A. y otros s/ Ds.Ps.» -Expte. n° 79107/2017-).
87. La ley 23.928 no hace referencia concreta alguna a las deudas de valor. Es sostenible, además, que las deja
aparte, puesto que al consagrar el principio nominalista en el art. 7, se refiere concreta -y exclusivamentea la
«obligación de dar una suma determinada de pesos» (modificación introducida por la ley 25.561 a la ley
23.928, que mantuvo la redacción del art. 7 cambiando sólo el término «australes» por «pesos»). Y, conforme
a la definición de Llambías -formulada por exclusión-, son deudas de valor «todas las que tienen un objeto
distinto del dinero» (conf.
88. Llambías, Jorge J., «¿Hacia la indexación de las deudas de dinero?», en E.D., t.63, p. 871, ap. III). La
referencia del art. 7 es, sin más y sin menos, con transparente precisión técnica, la definición de una deuda
de dinero.
89. A lo dicho, se agrega que la norma contenida en el art. 772, del CCCN, no contradice las disposiciones
establecidas en el artículo 7 de la ley 23.928, con la redacción asignada por la ley 25.561 (conf. Daniel Roque
Vítolo en «Código Civil y Comercial de la Nación», Daniel Roque Vítolo dir., t. I, Ed. Erreius, p.814).
90. Por tanto, conforme la prueba pericial rendida en la causa y la variación del costo de la construcción desde
entonces y a la fecha de la presente, propongo al Acuerdo fijar el rubro indemnizatorio bajo examen (costo
de demolición y construcción, reparaciones y obras necesarias para la reestructuración de la vivienda) en la
suma de pesos tres millones setecientos sesenta y siete mil trescientos treinta ($3.767.330).
91. Se encuentra acreditado que la parte actora realizó reparaciones parciales en el inmueble antes de la pericia
oficial, conforme resulta de fs. 218 de la experticia.
92. Si bien la documental acompañada por la accionante a fs. 190/200 y 201/3 fue desconocida por la contraria,
ello no es óbice para admitir una indemnización en tal sentido si la existencia de las obras resulta acreditada
de los demás elementos de prueba que surgen de la causa.
93. Por ello, en ejercicio de la facultad prevista en el art. 165 del CPCCN, ponderando la naturaleza de los vicios
constatados y las obras llevadas a cabo por el actor en relación causal con tales defectos; se estima prudente
fijar -a valores actuales- el monto de las reparaciones en el equivalente al 10% del valor total de las
reparaciones justipreciado ant eriormente, es decir, en la suma de trescientos setenta y seis mil setecientos
treinta y tres ($376.733), lo que así propongo a mis colegas.
94. De igual manera, considera que corresponde admitir una partida indemnizatoria para afrontar el eventual
costo de una vivienda sustituta durante el tiempo que demanden las reparaciones en el inmueble de los actore.
95. Consecuentemente, teniendo en cuenta la magnitud de las obras que deben ser realizadas, el tiempo probable
que pueden demandar, las posibles contingencias climáticas que incidan en su temporal interrupción, el valor
locativo de un inmueble de similares características en la zona donde se encuentra situado el del actor y lo
dispuesto en el art.165 del ritual; invito al Acuerdo a fijar por el concepto bajo examen la suma de pesos
doscientos sesenta mil ($260.000).
96. Daño moral:
97. La pericia encomendada ha puesto de relieve la situación ruinosa del inmueble que habitan el actor y su
familia.
98. He sostenido en casos que guardan similitud con el presente, que la incertidumbre, la angustia, la frustración
de saber que la casa propia es una ruina, tener que demandar para ser resarcido por la absoluta falta de
reconocimiento del sujeto responsable de tal circunstancia, y esperar los largos tiempos propios de la justicia,
en especial, en casos como el presente, implican de por sí, sin necesidad de prueba alguna, y por la sola
actitud de colocarse empáticamente un instante en el lugar del damnificado, tener por acreditado que existió
daño moral (CNCiv., esta Sala, en «Catardo, Emmanuel c/ Construcciones Integrales de Buenos Aires S.R.L.
y otros s/ Ds. y Ps.» -EXPTE. N°68766/2014-, del 19 de septiembre de 2019).
99. Vale recordar que, como tiene dicho esta Sala, tal agravio importa una lesión a las afecciones legítimas, entre
otras, la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, el honor, la integridad física, los afectos
familiares, hallándose vinculado con el concepto de desmedro extrapatrimonial o lesión en los sentimientos
personales.
100. Se ha sostenido también que, para que resulte procedente, no se requiere la producción de prueba directa,
sino que el daño moral puede tenerse por comprobado ante la razonable presunción de que el hecho que
motiva el juicio haya generado un padecimiento espiritual susceptible de justificar la indemnización
reclamada (cfr. Llambías, Jorge J., «Tratado de Derecho Civil», t. I, p. 331; CNCom, Sala A, «González,
Sandra c/ Transportes Metropolitanos Gral. Roca s/ ordinario», del 19 de mayo de 2008; íd., en «Piceda,
Gustavo Alberto c/ Transportes Metropolitanos Gral. San Martín S.A. s/ ordinario», del 10 de julio de 2007,
entre otros).
101. Ese temperamento se encuentra hoy expresamente admitido en el art.1744 del nuevo Código Civil y
Comercial que, al regular la prueba del daño, admite que éste se tenga por acreditado cuando surja notorio
de los propios hechos.
102. Ello sucede en el caso, dado que, por su propia naturaleza, los hechos vividos por el actor ante el
incumplimiento acreditado, autorizan a presumir la existencia del agravio moral alegado.
103. Todo ello me lleva a invitar a mis colegas a fijar la indemnización de que se trata en la suma pretendida de
pesos cuatrocientos sesenta mil ($460.000) -art. 165, del Código Procesal-.
104. XI. En cuanto a los intereses, se destaca que la parte actora no los ha solicitado en el escrito de demanda.
105. En estos caso, cabe recurrir al principio de congruencia, puesto que aquél, como expresión del derecho de la
propiedad y de la defensa en juicio, obedece a que el sistema de garantías constitucionales del proceso esté
orientado a proteger los derechos y no a perjudicarlos; de ahí que lo esencial es que la justicia repose sobre
la certeza y la seguridad, lo que se logra con la justicia según la ley, que subordina al juez en concreto,
respetando las limitaciones formales -sin hacer prevalecer tampoco la forma sobre el fondo, pero sin olvidar
que también en las formas se realizan las esencias- (CSJN, Fallos: 315:106, 329:5903 , entre otros).
106. Dicho principio se encuentra receptado en el art. 163, inc. 6°, del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, al exigir que el pronunciamiento se dicte de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio.
Su ponderación exige la necesaria correspondencia entre lo reclamado y lo decidido, en pos -como ya se dijo-
al respeto a la garantía constitucional de defensa en juicio.
107. Es que quedaría relativizado o menoscabado el derecho de las partes de ejercitar su defensa si el
pronunciamiento definitivo se expidiera sobre aspectos que no pudieron considerar aquéllas (Highton, E.,
Areán B., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Tomo 3, Editorial Hammurabi, Buenos Aires,
2005, pág.472 y siguientes).
108. En materia de intereses, si bien no desconozco que cierta postura doctrinaria entiende que no cabe exigir una
reclamación expresa de ellos en la demanda, por lo que igualmente debe condenarse a su pago, por ser
accesorios implícitos y a fin de salvaguardar la reparación integral del daño, adhiero al criterio sustentado en
el pensamiento mayoritario de la jurisprudencia y la doctrina que considera que puede ser objeto de condena
los rubros resarcitorios expresa e inequívocamente reclamados por el interesado, entre ellos los intereses.
109. En este sentido, se ha explicado que constituye un principio común el que, aun producido y comprobado en
la litis un hecho perjudicial, sólo ingresan en ella y pueden ser motivo de condena los rubros resarcitorios
expresa o inequívocamente reclamados por el actor. Lo dicho implica considerar que no procede una
excepción en cuanto a los intereses; éstos no son viables sin más o automáticamente por la circunstancia de
haberse promovido una demanda indemnizatoria que no contiene una pretensión a ese respecto (Zavala de
González, M., Resarcimiento de daños. Daños a los automotores, Tomo 1, Editorial Hammurabi, Buenos
Aires, 1996, pág. 256 y siguientes; CNCiv., esta Sala, en «Bettheil, Alfredo y otro c/ Bettheil, Bernardo David
S/ División de condominio» -Expte. Nro.34.646/2011-, del 28 de diciembre de 2018).
110. Por otro lado, cabe destacar -a todo evento- que el criterio sustentado no afecta al principio de reparación
integral, pues éste opera sólo en la medida de la acción concretamente intentada.
111. En efecto, dicha regla del derecho de fondo debe conciliarse con otras básicas de naturaleza procesal: la
dispositiva, que requiere el impulso de parte para excitar la actividad jurisdiccional; la preservación del
derecho de defensa del adversario, quien tiene la carga de ejercerlo sólo en cuanto al objeto introducido en
la Litis; y la congruencia entre acción y sentencia (Zavala de González, M., ob.cit, pág.256 y siguientes).
112. En definitiva, el magistrado, frente a la colisión de principios constitucionales, no hace otra cosa que resolver
en cada caso en concreto cuál es el peso, importancia o prevalencia que cabe reconocer a los principios o
derechos a ser tenidos en cuenta para la solución del mismo. Esta técnica de balanceo – denominada en el
derecho anglosajón balancing test- o de la ponderación de bienes, se apoya en la capacidad del jurista que ha
asumido la resolución del agravio para que, sobre las bases de las peculiares y concretas circunstancias del
problema, establezca una cierta preferencia o desplazamiento de alguno de los principios en juego.
113. En esta teoría no hay orden ni tabla ni categorías diferenciadas entre los derechos o los principios, sino que,
por el contrario, todos ellos valen igual, por lo que el intérprete tiene el deber de intentar una conciliación o
armonización, sin perjuicio de escoger uno de ellos en razón de las exigencias y modalidades que ofrece el
caso que resuelven por la sentencia o la norma que dictan (Vigo, R., Los principios jurídicos. Perspectiva
jurisprudencial, Editorial Depalma, Buenos Aires, 2000, pág. 179/219; Alexy, Robert, Teoría de los derechos
fundamentales, traducido al español por Ernesto Garzón Valdés, Centro de Estudios Constitucionales,
España, 1993; CIDH, Caso Santander Tristán Donoso c/ Panamá, 1/09/10, considerando 93 y siguientes,
entre otros).
114. Además, no se opone a la postura adoptada el carácter accesorio de los intereses respecto a la obligación
principal, puesto que no implica que la demanda atinente a ésta última conlleve necesariamente la de los
primeros.Asimismo, si bien en el tema relativo a los intereses no suele existir aporte probatorio, ello no
importa que el demandado – en ejercicio de su derecho de defensa- realice planteos vinculados en cuanto a
la fecha del cómputo o al pago puntual de las sumas debidas.
115. En el caso, luego de analizar los términos en que ha quedado trabada la litis, se observa que la parte actora
en ningún momento reclama los intereses por los cánones reclamados.
116. En conclusión, por los motivos expuestos, luego de ponderar el derecho a la propiedad y el de defensa en
juicio en el caso concreto y observar que en la demanda no se han reclamado los intereses por los cánones
reclamados, propicio al Acuerdo que los intereses se devenguen a la tasa activa cartera general (préstamos)
nominal anual vencida a treinta días, del Banco de la Nación Argentina -conf. doctrina del plenario
«Samudio»- a partir del vencimiento del plazo para el cumplimiento de este pronunciamiento.
117. XII. Finalmente, con relación a las costas, el primer párrafo del art. 68 del Código Procesal establece el
principio general en materia de costas, el que reza que «la parte vencida debe pagar los gastos de la
contraria.».
118. La ley prescribe así que la imposición de las costas se regirá por el principio de la derrota, con prescindencia
de la buena o mala fe del vencido, pues se trata, antes que una sanción, de un resarcimiento que se impone a
favor de quien se ha visto obligado a litigar.
119. Así, desde hace largo tiempo ha decidido esta Cámara Civil que la imposición de costas no importa una pena,
sino que constituye una indemnización acordada al vencedor para l a reintegración de los perjuicios sufridos
por él durante el juicio o incidente que se trate (CNCiv., en pleno, «Barlaro de Criedlo, María c/ Barlaro,
José» E.D. 2-571).
120. Por tal motivo, habiendo resultado sustancialmente vencido el demandado, considero que no existen en autos
razones de mérito para apartarse del principio objetivo de la derrota (art.68 del CPCC); por lo que propongo
al Acuerdo que las costas sean impuestas al demandado vencido.
121. XIII. Por los argumentos aquí expuestos, si mi voto fuese compartido, invito a mis distinguidos colegas a: a)
Revocar la sentencia apelada y, en consecuencia, admitir la demanda en los términos que surgen de los
considerandos, con costas de ambas instancias a cargo del demandado vencido (art. 68 y 279 del CPCC). En
su mérito, condenar a Víctor Manuel Prates por la suma de PESOS CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS
SESENTA Y CUATRO MIL SESENTA Y TRES ($4.864.063). Fijar en diez días el plazo para el pago al
actor. Las sumas concedidas llevarán la accesoria de intereses para el supuesto de incumplimiento de la
condena en el plazo precedentemente indicado y hasta el efectivo pago, los que serán liquidados a la tasa
activa cartera general (préstamos) nominal anual a treinta días del Banco de la Nación Argentina, según lo
dispuesto en el plenario «Samudio de Martínez, Ladislaa c/Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y
perjuicios», del 20/4/09; b) Imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido (art. 68 y 279
CPCC).
122. ASÍ VOTO. –
123. Los Dres. Díaz Solimine y Converset adhieren al voto del Dr. Trípoli.
124. Con lo que terminó el acto.
125. Buenos Aires, 13 de mayo de 2022.
126. Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: I) Revocar
la sentencia dictada en la instancia anterior. II) Hacer lugar a la demanda promovida por Ariel Gómez contra
Víctor Manuel Prates y, en consecuencia, condenarlo a abonarle al Sr.Gómez, dentro del plazo de diez días,
la suma de PESOS CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SESENTA Y
TRES
127. ($4.864.063). III) Establecer que la suma indicada llevará la accesoria de intereses para el supuesto de
incumplimiento de la condena en el plazo precedentemente indicado y hasta el efectivo pago, los que serán
liquidados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual a treinta días del Banco de la Nación
Argentina, según lo dispuesto en el plenario «Samudio de Martínez, Ladislaa c/Transportes Doscientos
Setenta S.A. s/ daños y perjuicios», del 20/4/09. IV) Imponer las costas de ambas instancias al demandado
vencido (art. 68 y 279 CPCC). V) Cabe señalar que toda vez que los trabajos profesionales fueron
desarrollados en parte durante la vigencia de la ley 21.839 -es decir antes de la entrada en vigencia de la ley
27.423 (B.O. 22/12/17)- y otra parte después que entró en vigor la ley 27.423, y considerando que la
observación del PEN efectuada al art. 64 y otros concordantes de dicha ley (ver Dec. 1077/17 del 21/12/17)
invita al análisis de cada caso concreto, para evitar la afectación del normal funcionamiento de la
administración de justicia y el ejercicio de la abogacía, la Sala examinará las actuaciones desarrolladas por
cada uno de los profesionales de acuerdo a la ley vigente en que cada trabajo fue efectuado (conf. Art. 7°,
Cód. Civil y Comercial).
128. En consecuencia, en atención al mérito, valor, extensión y complejidad de las tareas realizadas, etapas
cumplidas, proporcionalidad que deben guardar los emolumentos de los auxiliares de la justicia con los de
los profesionales del derecho, monto en juego y lo prescripto por los arts. 6, 7, 9, 10, 19, 37 y 38 de la ley
21.839 modif. por la ley 24.432, arts.1, 3, 16, 20, 21, 22, 24, 26, 29, 30, 51, 54 y 57 de la ley 27.423, arts.
129. 279 y 478 del Código Procesal, se regulan los honorarios de la Dra. Guillermina S. Guzzetti en la suma de
$.-por las tareas realizadas bajo la vigencia de la ley 21.839- y la de .UMA ($.) por las efectuadas al amparo
de la ley 27.423; los del Dr. Eduardo E.
130. Durán en la de $.; los del Dr. Tomás Sepliarsky en la suma de $.y .UMA ($.); los del Dr. Guillermo Iglesias
en la de $.y los de las Dras. Cintia S. Dalinger y Sabrina A. Anfuso en la de $.para cada una de ellas.
131. De igual modo, se fijan los honorarios del perito arquitecto Ricardo R. Turano en la suma de $.y los de los
consultores técnicos Teófilo Imach y Héctor G. Sepliarsky en la de $.para cada uno de ellos.
132. De conformidad con lo dispuesto en el Anexo C: Anexo III, art.1° del decreto 1467/2011 reglamentario de
la ley 26.589 con la modificación establecida en el decreto 2536/2015, Anexo I, art. 2, G -vigente a la fecha
de la regulación apelada- se fijan los honorarios de la mediadora Dra. Silvia I. Chismechian en la suma de
$.(.UHOM) en tanto ello deriva de expresa disposición legal.
133. Por la labor en Alzada, se regulan los honorarios de la Dra. Guillermina S. Guzzetti en .UMA ($.) y los del
Dr. Tomás Sepliarsky en .UMA ($.), los que se deberán abonar en el plazo de diez días (cfr. arts. 30 y 54 de
la ley 27.423).
134. VI) El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de
conformidad con lo dispuesto en los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia
de la Nación. Regístrese, notifíquese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte
Suprema de Justicia de la Nación (Acordada 15/2013) y devuélvase. PABLO TRÍPOLI.
135. OMAR LUIS DÍAZ SOLIMINE
136. JUAN MANUEL CONVERSET
137. Me sabonar gastos de obra por la cantidad de $22.000 y en concepto de «multas de obra» la cantidad de
$22.000 (fs.1068/vta.).

138. Consecuentemente, propongo elevar el importe fijado en concepto de «daño emergente»-comprensivo de los
conceptos antes explicados- a la cantidad de $227.972. c)Gastos futuros. Reparaciones:

139. El Sr. juez de grado, teniendo en cuenta los defectos de construcción y reparaciones a realizar informados
por la perita arquitecta, fijó por este rubro la cantidad de $3.124.803,16.
140. Los demandados se agravian del importe fijado por esta partida.

141. Por un lado, se quejan de que no se haya efectuado distinción alguna entre los vicios aparentes y los que no
lo son, aduciendo que la casa fue recibida por los actores sin efectuar observaciones al respecto y por tanto
resultaría extemporáneo el reclamo en tales conceptos. También alegan que muchos de los desperfectos a los
que alude la perita se deben a la mala calidad de ciertos materiales cuya provisión estaba a cargo de los
actores, o cuya instalación o colocación se habría encomendado a terceras empresas ajenas a su parte.

142. Los contratos de «proyecto y dirección de obra» y «construcción» firmados entre el Estudio de Arquitectura
Estudio Urbano, dan cuenta de que al contratista se le encargó el proyecto y la dirección de la obra de
construcción de la vivienda en cuestión.

143. Asimismo, en la cláusula cuarta, punto c) se estipuló: «Dirección de obra: El estudio realiza la labor de: una
visita periódica a la obra por parte de los profesionales del estudio durante el transcurso de la misma; velando
que la construcción se ejecute según las reglas de arte y sus fines y conforme a los planos del proyecto
realizado por el estudio y aprobados por el cliente. La aprobación y asesoramiento en la elección de los
materiales. Coordinación de todos los gremios intervinientes; aprobación mediante verificación profesional
de los certificados de avance de obra extendidos por la empresa constructora cuando es externa» (FS.11).

144. El director de obra es el profesional (arquitecto o ingeniero) cuya misión es llevar el control del cumplimiento
de las obligaciones contractuales asumidas por el empresario. Actúa como un asesor del comitente, que
protege sus intereses frente al constructor para que las tareas se realicen de acuerdo a los planos y condiciones
previstas, vigilando y dirigiendo los trabajos que ejecutó el empresario. El constructor debe seguir las
instrucciones del director de obra. Este último tiene a su cargo el control y supervisión de toda la obra. No
sólo debe controlar la ejecución de la obra sino también los materiales de construcción. Su responsabilidad
subsiste, aunque el dueño hubiese contratado directamente a los gremios, no pudiendo desplazar ni relegar
su función, como consecuencia de no haberse adoptado medidas de seguridad o contralor (Conf. SPOTA,
Alberto «Tratado de la locación de obra», Ed. Depalma, Buenos Aires, 1975, pág. 8; íd. SPOTA, Alberto G.
«Contratos. Instituciones de Derecho Civil», T IV, Parte Especial, 2ª Edición Actualizada y Ampliada por
LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., págs. 40 y sgtes., n° 1366; íd. LÓPEZ HERRERA, Edgardo «Teoría
General de la Responsabilidad Civil», págs. 619 a 622 y 640; íd. BUSTAMANTE ALSINA, Jorge «Teoría
General de la Responsabilidad Civil», Ed. Abeledo -Perrot, 1972, págs. 421 y sgtes.) (Conf. CNCiv. Sala
«A», mayo 20/2014, «E. M. c/ Estudio Iglesias Constructora s/ daños y perjuicios» cita on line: TR LALEY
AR/JUR/50071/2014).

145. A partir de todo ello, no pueden los demandados pretender exonerarse de la responsabilidad por vicios y
defectos que presente la obra aun cuando estos se relacionen con materiales provistos o colocados por otros
gremios contratados al efecto, pues como se señaló, era su responsabilidad dirigir la obra velando porque esta
se desarrolle correctamente, según las reglas del arte y conforme a los planos del proyecto.

146. Los demandados también se agravian refiriendo que el magistrado incluyó todos los defectos o vicios
aparentes u ocultos, como atribuibles a su parte, sin formular distinción alguna.Al efecto alegan que la obra
fue recibida de conformidad, sin reserva o protesta alguna por parte de los actores.

147. Conforme fue señalado precedentemente, se encuentra fuera de discusión el hecho de que la obra fue
entregada a los actores el día 25 de junio de 2015. Asimismo, obra en autos el certificado de final de obra
expedido en esa fecha por parte de la comisión de arquitectura del barrio «Ayres del Pilar», que fue suscripta
asimismo por el coactor Mario Oscar Ruzza.

148. Cierto es que no existen constancias de que al recibir la obra terminada los actores hubieren hecho reserva
alguna respecto de desperfectos o vicios observados en la vivienda. Ello justifica exonerar de responsabilidad
a los demandados respecto de los vicios aparentes, pues el art. 1647 bis del Código Civil en su párr. 1º
establece que «recibida la obra, el empresario quedará libre de los vicios aparentes, y no podrá luego
oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado». Pero a continuación dice:
149. «Este principio no regirá cuando la diferencia no pueda ser advertida en el momento de la entrega, o los
defectos eran ocultos. En este caso tendrá el dueño 60 días para denunciarlos a partir de su descubrimiento».

150. La recepción definitiva libera al empresario de la responsabilidad que emerge de los vicios aparentes, es decir
de aquellas diferencias que pudieron ser advertidas al momento de la entrega, de las cuales el comitente tiene
la carga de quejarse en el momento de la recepción de la obra (Conf. CNCiv. Sala «M», marzo 28/1990,
«Litografía Dallasta SA c/ Sanz, Néstor R· cita online:TR LALEY 2/10594).

151. Corresponde, por tanto, analizar si algunos de los vicios constatados por la perita arquitecta resultaban
aparentes al momento de la recepción de la obra.

152. Luego de analizar el contenido del informe de la profesional designada en autos, juzgo que los siguientes
vicios revisten carácter de aparentes:

153. -Sobresaltos y recortes imprecisos en la colocación de piezas de pisos cerámicos y otros y colocación
deficiente e incompleta de pisos cerámicos, zócalos cerámicos y de madera.

154. -Desprolijidades y defectos en el empastinado.

155. -Mal acabado del hormigón de la escalera, falencias en escuadra y terminaciones de cantos.

156. -Ausencia de tapas de protección en cajas de luz que dejan los cables a la vista. Desprolijidades en
terminaciones entre tapas de luz y mampostería.

157. -Ausencia de rejillas de piletas de piso en algunos baños.

158. -Ausencia de campanas de llaves de paso y de corte.

159. -Salpicaduras de pintura en carpinterías, tapas metálicas y artefactos de iluminación.

160. -Malas terminaciones y falsa escuadra en artefactos de iluminación y electricidad.

161. -Falta de contratapa calada, letrero de acrílico y plano de esquema de indicaciones de destino en el tablero
principal, cables a la vista.

162. -Cables a la vista expuestos en la lucarna del techo.

163. -Ausencia de escalera hacia la terraza.

164. Como se refirió anteriormente, la recepción de la obra por parte de los actores con fecha 25 de junio de 2015,
sin haber formulado objeción alguna tuvo por efecto la aceptación tácita de los vicios aparen tes que existieran
en la obra a esa fecha, máxime cuando no se efectuó ningún reclamo sino hasta septiembre de 2015, cuando
los actores enviaron una carta documento a los demandados intimándolos a «concluir la obra encomendada»
(fs. 52), la que ya había sido entregada más de dos meses atrás (en tal sentido CNCiv. Sala «J», septiembre
20/2004, «Von Glasberg Chaet, Osvaldo y otro c/ Cantafio, José y otros» cita online:TR LA LEY
AR/JUR/3416/2004).

165. Consecuentemente, juzgo que del monto presupuestado por la perito arquitecta para efectuar las reparaciones
pertinentes, habrá de descontarse el valor de los arreglos relativos a los vicios aparentes antes señalados, al
efecto y toda vez que en el peritaje se informa un presupuesto global por las tareas a realizar sin individualizar
el valor de cada trabajo, en la etapa de liquidación la perito deberá efectuar un presupuesto por reparaciones
 que excluya las relativas a los vicios aparentes antes aludidos, por los que no deben responder los
demandados.

166. d)Daño moral:

167. Se agravian los actores del importe fijado por el magistrado por este concepto por considerarlo exiguo
($250.000), mientras los demandados propician su rechazo.

168. La indemnización por daño moral está prevista en el ámbito contractual a través de la directiva contenida en
el art. 522 del Código Civil. El distinguido colega Dr. Eduardo A. Zannoni ha sostenido con certeza que
«.corresponde hablar de tal si se advierte que ha existido lesión o agravio a intereses no patrimoniales, de
afección, y en el caso particular al incumplimiento de obligaciones de naturaleza patrimonial. El daño moral
procedería si no obstante la patrimonialidad de la prestación del deudor pudiese caracterizarse, además, un
interés no patrimonial del acreedor atendiendo ‘.a la índole del hecho generador de la responsabilidad y las
circunstancias del caso’» (CNCiv. Sala F, marzo 31/2014, «Bobek, Mariel Andrea c/ Montalto, Claudio
Javier s/ escrituración», Expte. 58.684/2010, voto del Dr.Zannoni).

169. Así, de lo que se trata es de puntualizar que este daño guarda particulares características en los diferentes
hechos que lo motivan y no puede generalizarse o predisponerse su aceptación a todos los casos.

170. Toda vez que en el caso la obra encomendada era la vivienda de los actores, cabe colegir que la demora en
la entrega de la casa sumada a los numerosos defectos de construcción que ésta presentó y las incomodidades
que ello conlleva, necesariamente debieron perturbar la intimidad de los actores generando una consecuente
angustia, por lo que juzgo procedente resarcir el daño en estudio y estimo que el importe fijado por el
magistrado resulta adecuado por lo que propongo su confirmación. e)Daño psíquico y tratamiento
psicológico:

171. Se agravian los actores del rechazo del reclamo efectuado en tales conceptos.

172. Cabe recordar que en concepto de incapacidad psíquica sobreviniente se resarce aquella merma permanente
en la integridad psíquica del individuo, sin perjuicio de la procedencia de otros ítems que una merma
temporaria pueda haber generado como gastos de tratamientos.

173. El perito psicólogo informó que respecto del coactor Mario Ruzza «no hay presencia actual de manifestación
psicopatológica ni indicadores de sintomatología que den cuenta de alguna perturbación» y que «no hay
ningún elemento ni indicador que permita inferir la presencia de actividad delirante, ni de trastornos mentales.
El juicio está conservado, presenta un adecuado ajuste social, no tiene manifestaciones actuales de
sintomatología de ningún tipo, puede desempeñar actividades productivas y relacionarse afectivamente sin
dificultad ni manifestación de conflicto» (fs. 1454/1455).

174. Con relación a la coactora Carolina Alicia Pecoraro el perito informó: «No hay indicadores de ningún tipo
de trastorno psíquico ni de personalidad», «no hay presencia actual de manifestación psicopatológica ni
indicadores de sintomatología que den cuenta de alguna perturbación» y que «no hay ningún elemento ni
indicador que permita inferir la presencia de actividad delirante, ni de trastornos mentales.El juicio está
conservado, presenta un adecuado ajuste social, no tiene manifestaciones actuales de sintomatología de
ningún tipo, puede desempeñar actividades productivas y relacionarse afectivamente sin dificultad ni
manifestación de conflicto. La periciada está dentro de los indicadores generales que permiten inferir salud
mental» (fs. 1460).

175. Más adelante el profesional refirió que «los hechos que motivan esta causa han exacerbado la ansiedad de
los actores»; «en el caso de Mario Ruzza este monto de ansiedad ha provocado la exacerbación de algunos
rasgos de su carácter, sin llegar a manifestaciones psicopatológicas ya que no se han encontrado rasgos de
depresión ni de déficit en las funciones psíquicas, ni perturbaciones de tipo emocional, pero si la exacerbación
 de la ansiedad, cierto nivel de angustia, irritabilidad y aislamiento». «En el caso de Carolina Pecoraro este
monto de ansiedad ha exacerbado algunos aspectos del carácter, como ser la defensividad en la modalidad
vincular que tiende a recluirla un tanto más. Pero al igual que en su esposo, tampoco ha provocado la
emergencia de cuadros psicopatológicos como depresión, ni alteración en sus funciones psíquicas, ni
perturbaciones de tipo emocional» (fs.1481).

176. Seguidamente sostuvo que «los actores no padecen un intenso cuadro de angustia» y que «tampoco hay
evidencias actuales de cuadros depresivos ni de anomalías de orden emocional. La manifestación en cada
uno de los mismos obedece a la exacerbación de ciertos montos de ansiedad» (fs. 1482).

177. A la pregunta referida a la necesidad de un tratamiento psicológico el perito refirió: «Desde el punto de vista
de la manifestación de sus conductas las mismas no revisten extrema gravedad. Pero los síntomas referidos
son motivo suficiente como para efectuar una consulta psicológica» (fs. 1483). Finalmente informó que «la
afección que conlleva la situación es de carácter temporario y parcial.Y de acuerdo al baremo de la tabla
1290/94 se trata de una Reacción vivencial anormal neurótica de grado 2, la cual tiene como tope de
incapacidad un 10%» 8fs.1484).

178. Toda vez que el perito psicólogo informó que la afección que presentan los actores es parcial y de carácter
temporario (fs. 1484) y que no se indicó la necesidad de realizar un tratamiento, corresponde confirmar este
aspecto del pronunciamiento. d)Reconvención:

179. Conforme lo exponen los demandados en su memorial, el magistrado ha omitido tratar la reconvención
opuesta por su parte al responder el traslado de la demanda.

180. Los demandados reconvinieron contra los actores reclamando indemnizaciones en concepto de «reclamos
por juicios laborales que se habrían iniciado contra los demandados por parte de operarios que trabajaban en
la obra de marras por causas imputables a los actores», «daño psíquico», «daño moral» y «lucro cesante».

181. Sin embargo, ninguna prueba han producido los reconvinientes a efectos de acreditar los daños invocados
por lo que la pretensión ha de ser desestimada, con costas a su cargo. e)Intereses:

182. El magistrado de primera instancia dispuso que respecto del importe fijado por «daño moral» los intereses se
devengarán desde la fecha de la mora hasta la de la sentencia a la tasa del 8% anual y desde allí hasta la del
efectivo pago a la tasa activa, cartera general (préstamos) nominal anual, vencida a 30 días del Banco de la
Nación Argentina; que al capital reconocido por «daño emergente» se le devengarán intereses desde la fecha
de la mora hasta la del efectivo pago a la tasa activa antes señalada, y al importe fijado por «gastos futuros»
se le aplicarán intereses desde la fecha de la mora hasta junio de 2018 a la tasa del 8% anual y de allí hasta
el efectivo pago a la referida tasa activa.

183. Los demandados se agravian de que no se haya establecido cual sería la fecha de la mora a la que alude el
sentenciante.Por su parte los actores solicitan que los intereses se devenguen desde el 14 de octubre de 2014
-fecha en la que debía entregarse la obra terminada- hasta el efectivo pago a la tasa activa antes referida.

184. Ahora bien, por tratarse de una obligación de origen contractual, los intereses deberán computarse desde la
fecha de la mora, esto es desde la intimación mediante la carta documento de fecha 3 de septiembre de 2015.

185. En lo atinente a la tasa de interés, resulta aplicable al caso la doctrina del fallo plenario dictado en los autos
«Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios» , del 20 de
abril de 2009. Además, a partir de lo decidido en los autos «Zacañino, Loloir Z. c/ AYSA s/ daños y
perjuicios» (expte. N°162543/2010, L. 628.426) el 14 de febrero de 2014, por las razones allí expuestas, esta
Sala se ha pronunciado en el sentido de que la tasa activa prevista en dicho plenario, no representa un
enriquecimiento indebido, pues en manera alguna puede considerarse que la aplicación de esa tasa implique
una alteración del significado económico del capital de condena.
186. Consecuentemente voto por modificar este aspecto de la sentencia, disponiendo que los intereses deberán
calcularse desde la fecha de la mora antes aludida hasta el efectivo pago de la condena a la tasa activa antes
referida.

187. IV.- Agravios interpuestos en los autos: «Amodio, Pablo Germán c/ Ruzza, Mario Oscar y otro s/ ordinario»
(expte.Nº7880/2016). a)Se agravia el demandado de que el magistrado haya admitido la demanda,
condenando a su parte a abonar la cantidad de $161.332,93 más sus intereses, en concepto de honorarios
adeudados por la ejecución de la obra de marras.

188. Alega que, ante el incumplimiento de los demandados, manifiesto en la demora en la entrega de la obra, su
parte debió mudarse con su familia a la casa sin terminar con fecha 25 de junio de 2015 y que luego de intimar
a los accionados a culminar la obra, sin resultados, dio por resuelto el contrato con fecha 4 de septiembre de
2015.

189. Ahora bien, como se señaló anteriormente, en el caso se halla fuera de discusión que la vivienda fue entregada
a los actores el 25 de junio de 2015, fecha en la que comenzaron a habitarla. Si bien estos últimos insisten en
sostener que la casa les fue entregada «sin terminar» y con operarios trabajando dentro, ello se ha visto
desvirtuado por las constancias obrantes en autos, pues se ha acompañado el certificado de final de obra
suscripto por la comisión de arquitectura del barrio «Ayres del Pilar» (fs. 1243 del expte. Nº5327/2016
representado por el arquitecto Rivanera, quien firmó el documento y reconoció su firma a fs. 1518/vta. Dicho
certificado está asimismo suscripto por el Sr. Mario Oscar Ruzza.

190. A fs. 1069/1072 del expediente Nº5327/2016 la administración del barrio «Ayres del Pilar» informó cuales
son los requisitos exigidos para obtener el certificado de «final de obra», entre los cuales se consignó:»la
vivienda debe estar habitable»; «tener todos los servicios conectados»; «no puede haber personal de obra o
gremios realizando tareas» (fs.1069).

191. Atento a ello, no pueden alegar los demandados haber considerado resuelto el contrato en septiembre de
2015, cuando ya se hallaban habitando la vivienda, que les fue entregada el 25 de junio de 2015, finalizada,
aun cuando presentó numerosos defectos por los cuales se efectuó el pertinente reclamo en el juicio
acumulado al presente.

192. Consecuentemente coincido con el criterio del Sr.juez de grado en cuanto consideró pertinente admitir el
reclamo del arquitecto Pablo Germán Amodio, en cuanto pretende se le abone un saldo pendiente por
honorarios, que los propios demandados reconocieron no haber pagado, invocando el incumplimiento que
imputan a su contraria.

193. En cuanto al agravio del actor referido a que el importe a abonar por el demandado debe ser fijado en dólares,
por así haberse pactado, cabe señalar que al promover la presente demanda el Sr. Pablo Germán Amodio
demandó el importe de $637.031 en concepto de honorarios adeudados y otros ítems que no fueron admitidos
en la sentencia de grado. Consecuentemente no resulta procedente la pretensión en esta instancia de que se
fije la condena en una moneda distinta a la originariamente reclamada.

194. En orden a lo expuesto propongo desestimar los agravios en estudio y confirmar este aspecto de la sentencia
apelada.

195. Por los fundamentos expuestos: En los autos «Ruzza, Mario Oscar y otro c/ Amodio, Pablo Germán y otros
s/ cumplimiento de contrato» (exte. Nº5327/2016): voto por que se modifique la sentencia apelada en lo
atinente al rubro «gastos futuros. Reparaciones», disponiendo que del monto presupuestado por la perito
arquitecta para efectuar las reparaciones pertinentes, habrá de descontarse el valor de los arreglos relativos a
los vicios aparentes señalados en el punto c) del apartado III del presente pronunciamiento, al efecto y toda
vez que en el peritaje se informa un presupuesto global por las tareas a realizar sin individualizar el valor de
cada trabajo, en la etapa de ejecución la perita arquitecta deberá efectuar un presupuesto por reparaciones
que excluya las relativas a los vicios aparentes antes aludidos, por los que no deben responder los
 demandados. Asimismo, voto por elevar el importe fijado por «daño emergente» a la cantidad de $227.972
y modificar la sentencia en lo atinente a los intereses, que deberán liquidarse de conformidad con lo dispuesto
en el punto e) del apartado III de la presente. Finalmente voto por que se rechace la reconvención opuesta
por los demandados con costas a su cargo.Las costas de alzada se imponen a los demandados sustancialmente
vencidos (art. 68 del Código Procesal). En los autos «Amodio, Pablo Germán c/ Ruzza, Mario Oscar y otro
s/ ordinario» (expte. Nº7880/2016): Voto por que se confirme la sentencia en todo cuanto ha sido materia de
agravios. Con costas a los demandados (art. 68 del Código Procesal).

196. Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante el Dr. POSSE SAGUIER votó en el mismo
sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.

197. Buenos Aires, 14 de marzo de 2022.

198. AUTOS Y VISTOS:

199. Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede: En los autos «Ruzza, Mario Oscar y
otro c/ Amodio, Pablo Germán y otros s/ cumplimiento de contrato» (exte. Nº5327/2016): se modifica la
sentencia apelada en lo atinente al rubro «gastos futuros. Reparaciones», disponiendo que del monto
presupuestado por la perito arquitecta para efectuar las reparaciones pertinentes, habrá de descontarse el valor
de los arreglos relativos a los vicios aparentes señalados en el punto c) del apartado III del presente
pronunciamiento, al efecto y toda vez que en el peritaje se informa un presupuesto global por las tareas a
realizar sin individualizar el valor de cada trabajo, en la etapa de ejecución la perita arquitecta deberá efectuar
un presupuesto por reparaciones que excluya las relativas a los vicios aparentes antes aludidos, por los que
no deben responder los demandados.

200. Asimismo, se eleva el importe fijado por «daño emergente» a la cantidad de $227.972 y se modifica la
sentencia en lo atinente a los intereses, que deberán liquidarse de conformidad con lo dispuesto en el punto
e) del apartado III de la presente. Finalmente se rechaza la reconvención opuesta por los demandados con
costas a su cargo. Las costas de alzada se imponen a los demandados sustancialmente vencidos (art. 68 del
Código Procesal). En los autos «Amodio, Pablo Germán c/ Ruzza, Mario Oscar y otro s/ ordinario» (expte.
Nº7880/2016): se confirma la sentencia en todo cuanto ha sido materia de agravios. Con costas a los
demandados.

201. Notifíquese y devuélvase. Se deja constancia de que la vocalía Nº 17 se halla vacante.

202. JOSE LUIS GALMARINI

203. JUEZ DE CAMARA

204. FERNANDO POSSE SAGUIER

205. JUEZ DE CAMARA

206.

207.