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FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

Seguridad Jurídica del Sistema de Transferencia de Propiedad Inmueble en el

Código Civil

TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO DE ABOGADO

AUTOR:
Perez Tineo Ronald (ORCID: 0000-0002-2778-789X)

ASESORES:

Palomino Gonzales Lutgarda (ORCID: 0000-0002-5948-341X)

Núñez Medrano Elizabeth Jesica (ORCID: 0000-0001-9613-0843)

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:
Derecho Civil

Lima – Perú
2019
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Dedicatoria:

Este trabajo está dedicado a mi madre quien

obro con gran esfuerzos para encaminar mi
educación, y me enseño los valores que eran
y son necesarios para mi éxito. También se
lo dedico a mi tía quien ha sido mi guía y
apoyo incondicional a lo largo del desarrollo
de mi vida.
 3
III

Agradecimiento:

Agradezco a mi familia, quienes motivaron

e instruyeron mi desarrollo educacional y
sobre todo mi desarrollo como persona, para
poder ser una mejor persona y profesional
para colaborar con mi sociedad.
V5
 6
VI

Presentación

Señores miembros del jurado:

En cumplimiento del Reglamento de Grados y Títulos de la Universidad César Vallejo

presento ante ustedes la Tesis Titulada “Seguridad jurídica del sistema de Transferencia
de Propiedad Inmueble establecido en el Código Civil” y comprende los capítulos de
Introducción, método, resultados, discusión, conclusiones y recomendaciones. El
objetivo de la referida tesis es Analizar los Perjuicios que genera el Sistema de
Transferencia de Propiedad Inmueble establecidos en el Código Civil, la misma que
someto a vuestra consideración y espero que cumpla con los requisitos de aprobación
para obtener el Título Profesional de Abogado.

El autor.
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Índice

Dedicatoria II
Agradecimiento III
Página del Jurado IV
Declaratoria de autenticidad V
Presentación VI
Índice VII
Resumen VIII
Abstract IX
I. Introducción 10
1.1. Aproximación Temática 11
1.2. Marco Teórico 15
1.3. Formulación del problema 19
1.4. Justificación 19
1.5. Objetivo General 20
II. Método 21
2.1. Tipo y diseño de investigación 22
2.1.1. Tipo 22
2.1.2. Diseño 22
2.1.3. Enfoque 22
2.1.4. Método 23
2.2. Participantes 24
2.3. Categorización 25
2.4. Técnicas e instrumentos de recolección de datos 25
2.5. Método de análisis de información 26
2.6. Aspectos éticos 30
III. Resultados 31
IV. Discusión 34
V. Conclusiones 36
VI. Recomendaciones 40
Referencia bibliográfica 42
VII. Anexos 43
Presupuesto 44
Cronograma 45
Instrumentos 46
Acta de aprobación de originalidad 59
Turnitin 60
Acta de Autorización de publicación 61
Autorización de versión final 62
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VIII

Resumen

Con la presente Investigación se establece como objetivo principal, Determinar la

Seguridad Jurídica del Sistema de Transferencia de Propiedad Inmueble establecido en el
Código Civil peruano. El enfoque de la presente investigación es cualitativo, en una tipo
de investigación Socio crítica y Fenomenológico. Asimismo, se realizó una búsqueda
teórica y una analítica de la legislación actual que contempla el tema materia de la
presente investigación, para así poder identificar las controversias y sobre todo los
perjuicios gestados a raíz de lo tipificado en nuestro Código Civil. Consecuentemente se
identificó la problemática real, para poder plantear los objetivos especificados en función
a las categorías respectivas para poder aplicar el análisis lógico, empleando la
comparación con otras legislaciones, y el estudio problemático de los perjuicios existentes
en nuestra sociedad. En el cuerpo de la presente investigación se realizó el análisis
cualitativo de los datos obtenidos proporcionados por los participantes expertos, dentro
de ello tuve la colaboración de algunos Doctores especialistas en el tema, quienes me
brindaron sus experiencias y conocimientos mediante el instrumento de entrevista, para
así poder contemplar el tema desde diferentes perspectivas, para poder obtener los
objetivos planteados desglosados en las conclusiones, conforme se señala en el tipo de
investigación se enfoca en un análisis fenomenológico, el cual concluye con aportes, con
el fin de poder aplacar y dar conocimientos de los perjuicios de nuestro sistema de
transferencia de propiedad inmueble y la falta de garantía jurídica.

Palabras Claves: propiedad inmueble – legislación – transferencia – seguridad jurídica

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IX

Abstract

With the present Investigation it is established like main objective, To determine the
Legal Security of the System of Transfer of Real Property established in the Peruvian
Civil Code. This research was conducted in a qualitative approach, in a type of Socio-
Critical and Phenomenological research. Likewise, a Theoretical search and an analysis
of the current legislation that contemplates the subject matter of the present investigation
was carried out, in order to identify the controversies and especially the damages
generated as a result of the provisions of our Civil Code. Consequently, the real problem
was identified, in order to set the objectives specified according to the respective
categories to be able to apply the logical analysis, using the comparison with other laws,
and the problematic study of the damages existing in our society. In the body of the
present investigation a qualitative analysis of the data obtained provided by the expert
participants was carried out, within this I had the collaboration of some Doctors
specialized in the subject, who gave me their experiences and knowledge through the
interview instrument, to thus to be able to contemplate the subject from different
perspectives, to be able to obtain the proposed objectives broken down in the conclusions,
as indicated in the type of research focuses on a phenomenological analysis, which
concludes with contributions, in order to be able to placate and give knowledge of the
damages of our real estate transfer system and the lack of legal certainty.

Keywords: Property - Legislation - Transfer - Legal Security

 10

I. Introducción
 11

1.1. Aproximación Temática

En razón a nuestra naturaleza humana y nuestro desarrollo social, se nos son inherente
muchos derechos que nuestro estado tutela con la constitución política del estado, tales
derechos son el derecho a la vida, la salud, la libertad, de propiedad, entre otros, dentro
este último recae el tema de investigación, siendo que del ejercicio de tan importante
derecho, se genera el derecho de transferir y/o adquirir una propiedad inmueble; En ese
sentido, el ordenamiento jurídico sustantivo (Código Civil) del nuestro estado, establece
un sistema normativo por el cual podemos transferir la propiedad inmueble baja la tutela
de la seguridad jurídica. Sin embargo en nuestra actualidad, se advierte una serie de
desventajas que son de interés y de una realidad preocupante. Es por esta seria discusión
que se da origen al tema de investigación, el cual se puede definir de forma concreta como
la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Código
Civil.

En ese sentido, he podido advertir que el sistema de transferencia de Propiedad Inmueble

de nuestro país a la actualidad, es un tema de constantes críticas y como hemos
mencionado de importante preocupación, porque pese ello, a la fecha sigue generando
múltiples dudas respecto a su aplicación e interpretación, toda vez que, por el propio
desarrollo de nuestra sociedad tenemos la necesidad de hacer efectivo nuestro derecho de
transferencia de propiedad, pues el epicentro de la problemática es nuestra legislación,
pues es claro que no se encuentra a la altura para poder satisfacer el ejercicio del mismo,
porque no se brinda la seguridad jurídica necesaria, pues es en la legislación del código
sustantivo donde nace la problemática al hacer un análisis del Art. 949° del Código
sustantivo, el cual establece que la transferencia de propiedad es “la sola obligación de
enajenar un inmueble determinado, hace al acreedor propietario de él”, esto en
concomitancia con el Art. 923°, el cual define al derecho de Propiedad como “el poder
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y revindicar un bien; debiéndose ejercerse
en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley” Asimismo se adhiere
al análisis el artículo 1529° de nuestro cuerpo jurídico el cual define que “por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y
este pagar su precio”. En consecuencia, del análisis y la aplicación de estos artículos se
advierte que la transferencia de propiedad inmueble se encuentra en el sistema
consensual, adquiriendo las características que definen dicha teoría consensualista, la cual
 12

se mantiene hasta la actualidad, una de las desventajas que genera esta teoría es que no se
requiere una formalidad indispensablemente. Y solo se puede interpretar de ello que
registrar públicamente la propiedad al momento de transferirla es solo una suerte de
opción formal, interpretando así que no se brinda la garantía jurídica de la propiedad en
el sistema jurídico civil que legisla la transferencia de la propiedad inmueble.

En consecuencia, al realizar un análisis de otras sociedades con sus propios estados de

derecho, con un desarrollo social más avanzado, se puede apreciar que han establecido y
adquirido sus propios sistemas de transferencia de propiedad inmueble. Entre las cuales
podemos encontrar la legislación Romana, la cual establece la tradictio o entrega, como
modelo de transmisión de la propiedad, es decir se perfecciona el derecho de propiedad
en tanto el propietario realiza la entrega, pensando más en una protección del derecho
adquiriente; Por otro lado, la legislación Francesa adquirió que la sola voluntad de las
partes como forma de generar el Derecho de propiedad, es decir el contrato es transferente
de dominio, sin embargo se advierte que no existe ninguna protección a terceros, por el
cual establecieron una inscripción en el denominado fichero inmobiliario la cual
constituye un acto declarativo en favor de terceros. Por último el Sistema Alemán, este
sistema establece una inscripción en un denominado “folio Real” en el cual se inscribe
una secuencia registral de cada inmueble, donde se anota todo lo concerniente al mismo,
aunado a ello en el presente proyecto se realizara comparaciones legislativas, para poder
tratar el tema y entenderlo desde una perspectiva amplia.

Entonces definimos nuestro problema general planteado la siguiente pregunta ¿Cómo se

da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código
civil Peruano?, toda vez que, no se advierte dicha garantía legal al momento de transferir
la propiedad inmueble. Asimismo, toda vez que al momento de realizar la obligación de
enajenación no se establece de forma concreta la obligación de realizar una inscripción
publica, para ser constitutivo de derecho; aunado a ello, se encamina a posibles conductas
ilícitas, como el delito de estafa, en la transferencia múltiple de una misma propiedad y
otros; por otro lado se genera un perjuicio social al no garantizarse la transparencia y
buena fe del desplazamiento de la propiedad sobre un determinado bien inmueble siendo
indispensable en nuestra sociedad. En ese sentido en la presente investigación se realizara
un análisis sociocritico y fenomenológico, para arribar a conclusiones que describa la
problemática vigente y así dar soluciones.
 13

Palomino (2017) La oponibilidad de la propiedad adquirida en virtud de la fe pública

como garantía del sistema registral peruano. Concluye: la importancia del Inscripción
pública de la propiedad es para brindar la garantía Jurídica al momento de transferir la
Propiedad Inmueble. Las sentencias contradictorias del poder judicial implican que se
desvirtué la garantía legal que brindan los registros públicos, por lo tanto genera una
informalidad de la transferencia de los bienes inmuebles.

Sacachipa (2017) Análisis del Sistema de Transferencia de Propiedad Inmueble y la

Seguridad Jurídica su inscripción Registral. sostiene como objetivo general Analizar y si
el tema objetivo de la presente investigación adoptado en el código civil peruana brinda
garantía jurídica, en la que concluye: que la teoría adopta (basta la manifestación de
voluntades) esta teoría es son recogidas del sistema jurídico italiano y francés el cual no
se amolda a nuestro sistema, toda vez que no tutela el principio de seguridad jurídica, y
solo recoge de forma opcional el sistema registral, el cual genera más desventajas a razón
de que el sistema registral opcional no es un acceso exclusivo el cual no permite una
actualización adecuada.

Tuyume (2016) La Vulneración del Derecho de Propiedad ante los casos de doble venta
y la fe pública registral. Concluye que, las consecuencias que se gestan por la doble venta
serán contractuales y psicológicos entre los sujetos que participan; Pues respecto a lo
contractual se refiere a que se encontrarán en la incertidumbre de que los contratos son
válidos o no, y respecto a los psicológico será a consecuencia del perjuicio causado a los
perjudicados, ya que ni para el registro público o la sociedad interesa la posesión en la
que se encuentra, pues para la norma sustantiva solo interesa de forma definitiva para
quien se encuentra inscrito.

Chávez (2013) Principales Características del Sistema Jurídico legal actual de

Transmisión de la Propiedad Inmueble a título Oneroso en el Perú. Sostuvo como
finalidad principal determinar las características importantes del sistema legal actual de
transferencia de la propiedad inmueble a título oneroso en el Perú, en la que concluye:
que la doctrina establece que un contrato de transferencia de propiedad inmueble no
inscrito en los Registros Públicos, no es eficaz puesto que no puede ser objetable a
terceros que ostentan o adquirieron el mismo inmueble. En consecuencia no el potencial
adquiriente no sería válido ante otro que si cumplió con el acto de inscripción pública. En
ese sentido, la inscripción pública, advirtiendo la falta de garantía legal es una prioridad
 14

necesaria dada la posibilidad de múltiples acreedores, puesto el sistema jurídico de la

propiedad para su transferencia no sea solo de forma consensual, es decir no solo por
intermedio de contratos.

Aliaga (2012) La Desnaturalización de la finalidad del registro de propiedad inmueble en

el Perú. Concluyo que, la inscripción registral presente tres importantes obstáculos para
su ideal acceso (a) los tramites registrales necesarios generan costos altos (estos costos
elevados comprende el de calificación y creación de los derechos registrales; y los
porcentajes de los aranceles son elevados), (b) costos generados adicionales a los
registros, y (c) el saneamiento y búsqueda de requisitos también generan costos.

Che (2,016) La Seguridad jurídica del Propietario en un Sistema dual de Transferencia de

Inmuebles. Sostuvo como finalidad principal identificar el mecanismo legal para
transferir la propiedad. Con el cual concluye que: el método legal de transferencia
inmueble vigente no brinda una seguridad jurídica, toda vez que, pese a que brinda un
ejercicio integro de los derechos, no garantiza una oportuno límite de los mismos. En
consecuencia, se necesita ampliar la actual legislación de transferencia de bienes
inmuebles.

Jara (2915) Violación de la Seguridad Jurídica en los pronunciamientos Judicial en la

SUNARP de Huánuco, definió de qué manera Influye la Vulneración en la calificación
de Mandatos judiciales la sede de los registros públicos de Huánuco. Concluye que: el
34.6 % expresa que se vulnera la seguridad jurídica y no se ejecuta las resoluciones
judiciales, 50 % manifiestan que se vulneran los apercibimientos, por ende se vulnera la
seguridad jurídica. Asimismo el 53.8 % menciona que se transgrede el principio de
legalidad. En ese sentido se colige que no se garantiza la seguridad jurídica ni con los
actuales mandatos judiciales.

Finalmente, Vidal (s.f) El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el derecho

civil peruano. Concluyó que, el vigente marco legal de transferencia de bienes inmuebles
de nuestro país solo lo protege proporcionalmente, toda vez que no ofrece una
oponiblidad concreta hacia los demás, toda transferencia de propiedad debe ofrecer
garantías jurídicas en sus transacciones, y brindar facilidades al tráfico de bienes
inmuebles.
 15

1.2. Marco Teórico

Zavala (2011) la seguridad jurídica se manifiesta desde un aspecto objetivo y subjetivo,

mencionó, que se entiende la seguridad jurídica como una formalidad estructural objetiva
y funcional del sistema jurídico, en aplicación de las leyes y los organismos
administrativos; de la segunda manifestación está definida por la obligación que tienen
los sujetos por el carácter objetivo dando certeza y certidumbre de las consecuencias de
sus actos ante los demás. (p. 13)

Pérez (1991) señaló, de ser justo o no el precepto social, es necesario, es necesario

establecer entre los integrantes de la sociedad los derechos y deberes. Entendiéndose así
que la seguridad es la tutela efectiva de estos derechos y deberes. Es decir la protección
segura de dicho precepto, oponiéndose a todos que pretenden violarlo, en su defecto su
restitución, cuando la garantía no es eficaz, se entiende como inseguridad. (p. 326)

Vázquez (2011) señaló el dueño disfruta (ius frendi) y dispone (ius disponde) su
propiedad porque le compete sus derechos; también el código Francés señalo en su
artículo 154° que la propiedad es más conveniente con tal que no se haga un uso prohibido
por la Ley, la doctrina moderna considera que el derecho de propiedad se encuentra atado
como un derecho Subjetivo. (p. 269)

Avendaño (2013) mencionó, que el derecho de propiedad es una facultad exclusiva,

ilimitado y eminente, además que el derecho de propiedad es un derecho reala por
excelencias porque es oponible a todos “erga omnes”; sim embargo, resulta contradictorio
porque declara como característica de la propiedad es absoluta, y al mismo tiempo se
establece límites jurídicos.

Borda (s.f) señaló, se entiende como derecho real a las atribuciones que se tiene sobre las
cosas; su representación máxima es la propiedad, que determina un poder eminente, de
atribuciones sobre la cosa; otros derechos reales son, afines y consecuentes de ella;
derecho unipersonal, en contrario, es la potestad que se tiene para obligar el cumplimiento
de un deber; Dicho concretamente, es una relación jurídica, entre dos personas o más, en
el cual existe un deudor que está obligado a cumplir con la prestación a favor del de un
acreedor. (p. 192)
 16

Ramirez (2007) mencionó, Existes múltiples perspectivas respecto al derecho de

propiedad, en las cuales se comprende puntos de vista sociales, filosóficos económicos,
jurídicos y otros. En la perspectiva psicológica se entiende como derecho de propiedad a
los mecanismos que garantizan el ejercicio de vida del hombre con valores, justicia,
libertad y otros. Desde un concepto social se considera como prioridad fundamental para
el desarrollo social. Desde un carácter jurídico la propiedad es la facultada que tienen las
personas para utilizar sus atribuciones sobre las cosas, lo que se encuentra legislado; y
económicamente hablando la propiedad es el goce eminente del valor de las cosas. (p.
351)

Linares (2010) manifestó, la legislación sustantiva peruana, señala que la propiedad es él

es una facultad legal que atribuye usar, disfrutar, disponer y revindicar una cosa,
Asimismo precisa que se debe accionar con relación al interés público dentro del margen
legal. Del concepto de nuestra legislación sustantiva, se colige que la propiedad es una
atribución que concibe un derecho y que recae sobre un bien con facultades sobre el uso
del mismo, siendo así que el propietario de los bienes o la cosas, es quien tiene la potestad
de usar (ius utendi), disfrutar (ius fruendi), disponer (ius abutendi) y reivindicar del
mismo. (p. 149)

Ramirez (2007) informó la traslado de propiedad de bienes inmuebles, cuenta con tres
sistemas clásicos, esto es el romano, el francés y el alemán, cado uno con un punto de
vista diferenciado, Derecho Romana, la tradición como modelo de transmisión de la
propiedad, la cual busca servir como un objeto de la publicidad, evitar así cualquier otro
acto transferente que perjudique a un tercero. Establece el contrato de forma obligatoria;
Derecho Francés, el solo consentimiento de las partes como forma de constituir el
Derecho Real aludido, el contrato es transferente de dominio, sin embargo se advierte que
no existe ninguna protección a terceros, por el cual establecieron una inscripción en el
denominado fichero inmobiliario la cual constituye un acto declarativo en favor de
terceros; Derecho Alemán, este sistema establece una inscripción en un denominado
“folio Real” en el cual se inscribe una secuencia registral de cada inmueble, donde se
anota todo lo concerniente al mismo.

Arias (1998) mencionó, el sistema de transferencia de bienes inmuebles establecido en el

Código Civil, no es suficiente un simple contrato para trasladar todas las facultades sobre
un bien inmueble, dado que es solo un primer acto, siendo necesaria su inscripción
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registral, en un concepto claro, la inscripción registral perfecciona el acuerdo de

voluntades entre el que transfiere y el que adquiere. (p. 307)

Vidal (2006) definió, la transmisión de los bienes inmuebles. Las imperfecciones que
acarrea el provecto sistema que aún sigue vigente, el cual genera inseguridad, a la fecha
ha provocado innumerables discusiones de opiniones y conceptos que no terminan de
concluir una favorable conclusión. (p. 37)

Arias (2004) dijo: “ (…) que la inscripción registral solo recibe un razón informativa en
el cual permite una alerta de garantía hacia terceros que no son parte de la relación de
voluntades, pues su naturaleza no concibe cierta sustantividad (…)" (p. 293)

Osterling (1999) manifestó, el consenso de voluntades entre las parte representa el título,
pues no es la declaración consensual que traslada la propiedad del bien inmueble, la razón
de ser dl mismo como obligación, cuya eficacia es inoponible por mandato legal, en tanto
y en cuanto el bien cumpla con las formalidades sujetas al transferente, real y vigente, y
no existe oponibilidad legal. (p. 164)

Gómez (s.f) mencionó, solamente con el contrato que exige la entrega del bien hace
propietario al adquiriente; no concibiendo el título y modo como en otras legislaciones.
En esa razón, la los bienes inmuebles inscritos en los registro públicos no son de fiel
cumplimiento, siendo que solo es un mecanismo informativo y no necesariamente
progenitora de derecho. Con la excepción de los casos de la hipoteca en el que la
inscripción sí es generadora de derecho. (p. 438)

Corte Suprema de Justicia en la Casación Nro. 415-99 (1999); expresó: puede existir una
naturaleza constitutiva y declarativa de derechos en la inscripción registral; siendo que
las inscripciones declarativas no constituyen completamente el acto jurídico objeto de
inscripción, pues solamente hace dar por cierta un derecho vigente; En contrario, la
inscripción constituyente y exigible, mismos de las legislaciones Griego-Alemán, pues
estas, se materializan con la inscripción. (p. 3409)

El código civil Peruano de 1984

Juristas editores (1984) tipifica: “(…) Derecho de propiedad: Atribuciones. Se entiende a

la propiedad como el poder legal que permite al sujeto de derecho usar, disfrutar, disponer
y reivindicar un bien, que debe ejercerse conforme a la ley del estado (artículo 923°)
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Juristas editores (1984) tipifica: “(…) Transferencia de la propiedad inmueble: La sola

obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario (…) (artículo 949°)”

Juristas editores (1984) tipifica: “(…) Definición: Por la compraventa el vendedor se

obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero
(…)” (Artículo 1529º)

Arias (1998) señaló, los modos de trasladar la propiedad eran la mancipatío o venta
solemne y la in jure cesio, que comprendían puntualmente con la transferencia del bien
se hacía con testigos que daban certeza o de un pretor sucesivamente. Mientras que la
traditio era la entrega real de la cosa o el inmueble, importante para encaminar la res nec
mancipi, de común acuerdo entre el trandens (el que entrega la cosa) y el accipiens (el
que la recibe). Las res mancipi eran las cosas más preciosas como los fundos y cosas
situadas en Italia, los esclavos y animales que es costumbre domar por el cuello o por
lomo, por ejemplo, los vacunos, los caballos, las mulas y los asnos, también las
servidumbres rusticas; por otro lado, las res nec mancipi eran las cosas como sumas de
dinero, animales salvajes. De este modo en Roma la transferencia de bienes inmuebles se
ejercía primero con el título y luego con el modo. El titulo entendido como la mancipatio
o venta solemne y la in jure cessio y el modo como la traditio.

Código francés (1804) señaló que: por el solo acuerdo de voluntades se traslada la
propiedad. Esta sustenta la teoría de un sistema, que su razón de ser nace desde el solo
acuerdo entre las partes, entendiéndose que es un sistema que se concibe por la tradición,
entendida como la dación real e integra de la propiedad inmueble, necesita ser inscrito,
para surtir efectos ante otros que no son parte del acuerdo de voluntades.

Beltran (2001) mencionó, un sistema ajeno al contrato reconocido por la legislación

Alemana sustenta un sistema traslativo, entiéndase que, el consenso entre las partes (la
obligación generada producto del acuerdo entre las partes) no produce el efecto físico de
adquisición la propiedad y el derecho que recae sobre el mismo, por ende es necesario
una siguiente parte del negocio (ajeno a la primera parte) que tiene por resultado jurídico-
real, esto es la inscripción registral.
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1.3. Formulación del Problema

Problema General ¿Cómo se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de

propiedad inmueble en el código civil Peruano? Problemas específicos ¿Por qué no se da
seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código civil
peruano? ¿Por qué no es obligatorio la inscripción registral en la seguridad jurídica del
sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código civil? ¿Cómo reformar la
legislación para brindar seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad
inmueble en el código civil?

1.4. Justificación

La presente investigación se justifica en la teoría consensualista, en la cual está

constituida nuestro sistema de transferencia de bienes inmueble, en el que se ha
identificado una problemática general, la misma que será materia de análisis e
interpretación para identificar las desventajas gestadas y hacer un análisis comparativo
con teorías establecidas de algunos sistemas de transferencia constituidas en otras
sociedades, para poder definir conclusiones constructivas argumentadas en nuestra
realidad y/o complementar la actual para cumplir en el objetivo de la seguridad legal de
nuestro derecho de propiedad inmueble.

En la presente investigación se realiza un análisis de la problemática que contempla

nuestro método legal de transferencia de propiedad inmueble, al denotar que existen
desventajas y una falta de garantía legal de nuestro derecho de propiedad inmueble el cual
encuentra hasta la actualidad en nuestro código civil, siendo que la misma genera falta de
seguridad jurídica tanto para los propietarios, adquirientes de dicho derecho, e incluso la
otros potenciales adquirientes que se ven afectado por la inconsistente aplicabilidad del
dicho sistema, motivo por el cual encamino la presente investigación planteando como
objetivo un análisis de una reforma de la tipificación del sistema de transferencia de
propiedad inmueble, realizando una interpretación amplia de la legislación vigente, para
aplicarla al desarrollo social, donde se implementara la obligatoriedad, la cual sería una
 20

de las opciones para que se dé la seguridad jurídica en un nuevo método de transferencia

de propiedad inmueble.

Se justifica metodológicamente la investigación porque se pretende reformar la

legislación vigente implementando un nuevo sistema de transferencia para que así brindar
seguridad jurídica de la propiedad inmueble. Esta investigación contempla una
recolección de datos e identificación de la determinada problemática sumiéndose en una
investigación socio crítica y fenomenológico, permitiendo identificar las categorías para
ser analizadas, y así poder determinar un aporte de solución, asimismo se empleara una
serie de entrevistas a especialistas del tema y quienes han percibido de forma directa la
falta de seguridad jurídica al momento de transferir y adquirir una propiedad inmueble,
el cual nos permitirá contemplar el tema desde diferentes perspectivas.

1.5. Formulación de objetivos

Objetivo General: Analizar cómo se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia

de propiedad inmueble en el código civil Peruano. Objetivos específicos: Identificar
porque no se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble
en el código civil Peruano. Determinar porque no es obligatorio la inscripción registral
en la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código
civil. Definir como reformar la legislación para brindar seguridad jurídica del sistema de
transferencia de propiedad inmueble en el código civil
 21

II. Método
 22

2.1. Tipo y diseño

Hernández, Fernández y Batista (2010) mencionaron: las investigaciones cualitativas se
fundamentan en un estudio caracterizado por la exploración, inductividad y la descripción
de diferentes teorías. Que inician con la particularidad para luego contemplar la
generalidad del tema, para categorizarlas e interpretarlas con una serie de entrevistas para
tener diferentes perspectivas y así poder sustentar una nueva información con sus
resultados y conclusiones. Que discrimina formalmente el análisis estadístico. (p. 8)

2.1.1. Tipo

Gómez (2016) mencionó que una investigación de tipo básica, también conocida como
investigación pura, es la que tiene como finalidad acrecentar el conocimiento dentro de
un determinado campo de la ciencia (p. 17).

2.1.2. Diseño

Hernández, Fernández, Baptista (2006) menciono, que la investigación cualitativa no se

sustenta en analizar variables, sino se diferencia por adquirir datos que se convierten en
información, la que será de gran importancia con el objetivo de analizarlas y así
interpretarlas para responder a los cuestionarios de la investigación y así crear nuevos
conocimientos. (p. 583)

2.1.3. Enfoque

Hernández (2006) mencionó, el método fenomenológico, que es un método de

investigación que tiene naturaleza en las escuelas filosóficas de Husserl y Heidegger que
describen sobre las experiencias de lo cotidiano de las personas en busca de la esencia de
su naturaleza y del proceso de cómo experimentamos. Se entiende que las experiencias
vividas son el resultado a los conocimientos de las personas sobre n acto. Destaca el
énfasis sobre lo individual y sobre la experiencia subjetiva. (p. 688).
 23

2.1.4. Método

La investigación adquiere la técnica de recolección de datos para incrementar los

conocimientos y su interpretación critica con las cuales responderemos y nuestras
interrogantes, dejando de lado el estudio de variable, sino por el contrario el uso de
nuestras categorías para procesar las informaciones y plantear nuevas alternativas de
conocimientos plasmadas en nuestros conocimiento, para ello es importante recabar todos
los datos que contemplan nuestro tema.

2.2. Escenario de estudio

La presente investigación se realizó dentro del campus de la universidad, asimismo en las
instalaciones del estudio en el realizo mis prácticas profesionales, donde puede realizar
las entrevista a los participante especialista y experimentados en el tema, quienes
brindaron su aportes. Del mismo modo, la presente investigación abarca el todo el campo
socio jurídico de nuestro estado porque su aplicabilidad es a nivel nacional.

2.3. Participantes

La selección de los participantes se realizó de manera directa, en razón a los criterios de

representatividad, pertinencia y predisposición, para ello nos planteamos la siguiente
interrogante ¿Qué personas son los indicados para obtener resultados que proveen al
investigador de mayor información de acuerdo a sus experiencias en el tema? En ese
sentido, puntualizamos que quienes componen los especialistas son aquellos que tienen
mejores experiencias que ofrecer, desde el ámbito jurídico, que percibieron sus
conocimientos con la práctica, vivencias y estudios, son aquellos que nutrirán de
información para entender el tema, en ese sentido presento lo siguiente especialistas:

Participantes

Profesión y cargo Nombres Participantes Número Código

Dr. Luis Especialista
Litigante en Materia
Fernando Derecho 1 P1
Procesal Civil
Carreras Segura Procesal Civil
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Gerente Legal de Dr. Alfredo

Especialista
Pesquera RIBAUDO Zarate Lopez 2 P2
Derecho Civil
SA
Socio Principal del Dr. José Carlo
Gerente Legal
Estudio Villar, Alvarez Oliva 3 P3
de Litigios
Carreras y Alvarez
Acreedor de Bien Uriel Alvino
Afectado por
Inmueble por Castillo
la 4 P4
Multiplicidad de
Problemática
Transferencias

Fuente, elaboración propia

2.3. Categorización

Categorías Concepto Subcategorías

El principio de seguridad jurídica

representa la garantía que está
1.1.- aspecto objetivo y
establecido en el ordenamiento
Seguridad Jurídica jurídico y que establece la aspecto subjetivo.
de la Propiedad oponibilidad de los supuestos actos
1.3.- principio de
Inmueble arbitrarios, prediciendo así las
conductas frente a los supuestos seguridad jurídica
determinados dentro de un Estado
de Derecho.
2.1.- teoría consensualita
El sistema de transferencia de es
2.2.- la falta de obligación
un conglomerado jurídico de
Sistema de
principios, reglas y procedimientos de inscripción registral en
Transferencia de
destinados a cumplir un objetivo,
Propiedad Inmueble el sistema de
siendo ello en el presente nos
referimos a la transmisibilidad de transferencia de
la propiedad inmueble.
propiedad inmueble.
Es el acervo de normas y
principios que rigen la inscripción 3.1.- garantías jurídicas y
Registros Públicos
y publicidad de la propiedad sus costos altos de la
de Propiedad
inmueble, establece los
Inmueble
procedimientos y los efectos de los inscripción registral.
derechos debidamente inscritos.
 25

2.4. Técnicas e instrumentos de recolección de datos

Para cumplir con el objetivo de la presente investigación y tener una amplitud conceptual
del tema entorno a la experiencia, se considera que se debe utilizar la entrevista, para ello
se ha establecido el siguiente cuestionario:

1. ¿Con el código civil se cumple con los aspectos objetivos y subjetivos de la

seguridad jurídica en el sistema de transferencia de propiedad inmueble?
2. ¿se cumple el principio de seguridad jurídica con la teoría de consensualita del
sistema de transferencia de propiedad inmueble?
3. ¿se da seguridad jurídica con el actual sistema de transferencia de propiedad
inmueble establecido en el código civil?
4. ¿la falta de obligatoriedad en la inscripción registral genera desventajas para
garantizar la propiedad inmueble?
5. ¿los costos altos es el factor por el cual no se garantiza la inscripción registral de
la transferencia de propiedad inmueble?

Las entrevistas se realizaran de acuerdo al siguiente esquema:

N° Categorías Código Pregunta al entrevistado

El principio de seguridad 1. ¿con nuestro código civil se cumple

jurídica representa la los aspectos objetivos y subjetivos de
garantía que está
establecido en el la seguridad jurídica respecto al
P1
ordenamiento jurídico y sistema de transferencia de propiedad
que establece la 12
01 oponibilidad de los inmueble?
P3
supuestos actos 2. ¿se cumple el principio de seguridad
arbitrarios, prediciendo P4
así las conductas frente a jurídica con la teoría de consensualita
los supuestos del sistema de transferencia de
determinados dentro de
un Estado de Derecho. propiedad inmueble?

El sistema de P1 1. ¿se da seguridad jurídica con el actual

transferencia de es un
12 sistema de transferencia de propiedad
02 conglomerado jurídico de
principios, reglas y P3 inmueble establecido en el código
procedimientos
P4 civil?
destinados a cumplir un
 26

objetivo, siendo ello en el

presente nos referimos a
la transmisibilidad de la
propiedad inmueble.
Es el acervo de normas y 1. ¿la falta de obligatoriedad en la
principios que regulan la inscripción registral genera
inscripción y publicidad P1
desventajas para garantizar la
de la propiedad inmueble, P2
03 propiedad inmueble?
establece los
procedimientos y los P3 2. ¿los costos altos es el factor por el cual
efectos de los derechos P4 no se garantiza la inscripción registral
debidamente inscritos. de la transferencia de propiedad
inmueble?
Fuente, elaboración propia

2.5. Método de análisis de información

Realización de Entrevistas:
1. ¿con nuestro código civil se cumple los aspectos objetivos y subjetivos de la
seguridad jurídica respecto al sistema de transferencia de propiedad inmueble?

P1 No se cumple el aspecto objetivo porque aun que la norma este explicita

respecto al sistema no se cumple la seguridad jurídica objetiva, porque pese a
ello existen desventajas. Tampoco se cumple el aspecto subjetivo porque por la
buena fe del acreedor puede adquirir la propiedad pero ello no garantiza que el
enajenante actué con la misma buena fe.

P2 En base a mi experiencia, respecto a los temas que he abordado no ha podido

observar que no se hayan cumplido con esos objetivos.

P3 No, porque nuestro sistema si se complemente y se analiza de una manera

sistemática el código civil, nuestro sistema registral no es un sistema
obligatorio, o constitutivo de Derecho, y esto en realidad en vez de proteger y
dar seguridad jurídica para mi deja desprotegida a la gente que tiene menos
acceso a la información y por tanto menos recursos económicos.
 27

P4 Objetivamente se pudo llegar a un acuerdo (contrato) de transferir el bien

inmueble, viendo el lado subjetivo no se sabe que el enajenador actúa de buena
fe, en lo que a mí respecta actué con una buena fe para adquirir el bien, pero no
se sabe la de la otra parte, por ende no se cumple los aspectos objetivos ni
subjetivos de la seguridad jurídica.
Fuente, elaboración propia

Realización de Entrevistas:
2. ¿se cumple el principio de seguridad jurídica con la teoría de consensualita del
sistema de transferencia de propiedad inmueble?

P1 No en su totalidad, se cumpliría si la transferencia de propiedad sea constitutivo

de Derecho, es decir se asegure registralmente las transferencias de propiedad.

P2 Sí, porque se presta un consentimiento al momento de firmar el contrato, por

ende se perfecciona con el contrato y se cumple con la transferencia.

P3 No, definitivamente no, todos sabemos que para la seguridad en un país como
el nuestro generalmente utilizas algún medio de prueba para poder demostrar
que hay un acuerdo de voluntades, entonces con el sistema consensualista que
tenemos yo puedo simplemente de manera verbal acordar algo y esta se abría
transferido la propiedad, según nuestra teoría consensual, lo cual no reviste el
menor análisis al señalar que no es seguro, y para que sea seguro por lo menos
tendría que haber un medio escrito, el sistema permite la multiplicidad de
transferencias, es más lo que hace el sistema es casi una contradicción porque
por un lado no castiga directamente esta multiplicidad de transferencias, sino
por el contrario premia con la seguridad jurídica al que inscribe primero, y
siendo el registro no constitutivo, en el caso de multiplicad de transferencias ahí
se convierte en algo constitutivo porque gana quien inscribe primero.
P4 No se garantizó absolutamente nada, porque hasta ahora no puede habitar en el
bien inmueble transferido, y que a la par está llevando un proceso civil a efectos
de se proceda a entregar el bien, y de ese modo se generan más gastos con el
proceso civil.
 28

Realización de Entrevistas:
3. ¿existe desventajas en el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código
civil?
P1 Si existe desventajas, aunque se podría definir que la única ventaja del actual
sistema es el simple carácter declarativo; pero la gran desventaja que genera el
actual sistema de trasferencia es que permite la transferencia múltiple, por ende
se podría generar desventajas para el acreedor, y hasta cometerse delitos por el
enajenante delitos como el estelionato, estafa y otros.

P2 En la empresa veo transferencias día y noche, sin embargo que de la experiencia

no ha podido advertir dichas desventajas, pero si bien es cierto el código civil
regula las formalidades, pero que la mala fe del enajénate podría si generar
desventajas porque el código civil no establece la obligatoriedad.

P3 Las principales desventajas que para ciertos actos el código civil es

eminentemente solemne, formalista sin embargo para el sistema de transferencia
dejan todo al acuerdo de voluntades, lo cual para mí es muy abstracto, tratándose
de un patrimonio importante, sino el más importante que tiene la persona natural
o el ciudadano común y corriente.

P4 La principal desventaja vendría a ser lo económico porque no puede habitar en

el bien inmueble adquirido, y que respecto a los vacíos del código civil permite
que personas inescrupulosas se aprovechen y puedan perjudicar. Pueden utilizar
la mala fe.
Fuente, elaboración propia

Realización de Entrevistas:

4.- ¿La falta de obligatoriedad en la inscripción registral genera desventajas para

garantizar la propiedad inmueble?

P1 Si genera desventajas, pese a que no se brinda seguridad jurídica, determinando

las transferencias de propiedad a un aspecto informal.
 29

P2 Si genera desventajas, definitivamente, como mencione el principio de

publicidad registral es importantísimo, porque da seguridad de donde confirmar
que el bien este inscrito a nombre del que enajena, asimos la parte que debe
regularse es respecto a los bienes no inscritos.

P3 Si, tratándose de vienes inscritos debería exigirse la obligatoriedad de la

inscripción registral, salvo tratándose en las zonas rurales, pero tratándose de
las ciudades donde existe un registro público donde ya hay bienes inscritos,
deberían ser obligatorias donde se debería abaratar costos, premiando o dando
incentivos reduciendo costos, pero no lo dejemos abierto como lo mal establece
el código civil.

P4 Totalmente, ya que si el código civil obligara a las personas mantengan

registrado los bienes que vendan o no, bueno entonces el comprador podría
darse cuente si el bien le pertenece o no, o los gravámenes para estar informados
del bien que compramos.

Fuente, elaboración propia

Realización de Entrevistas:
5. ¿Los impuestos y costos altos de la inscripción registral es un factor que genera
informalidad en el sistema de transferencia de propiedad inmueble?

P-1 Si es un factor, porque todo costo alto determina una oportunidad de evitar el
pago, por ende intentan sacarle la vuelta a la norma y regirse por una
informalidad.

P-2 Si se genera, por ende las personas para evitar pagos de impuestos o pagar menos
se consigna el monto más bajo, para evitar pagar costos altos, por ende si se
genera un tipo de informalidad.
 30

P-3 Si, principalmente porque existe una idea metida en la gente que la inscripción
registral es costoso, pero el tema de impuestos no es inherente a la transferencia,
pero sin embargo los pagos se deben realizar para acreditar que hubo un acto
jurídico valido, para ello se podría dar incentivos y se reducirían los costos
entonces se quitaría esa ideas de la población.

P-4 Al reducir los costos permitiría que la gente al transferir la propiedad podría
registrar dicha transferencia y a la vez ayudaría a asegurar el bien inmueble.

2.6. Aspectos Éticos

Respetar las normas establecidas por la Universidad y la escuela profesional de Derecho;

respetar las normar de referencia bibliografía y otros regidos en las normas APA,
contemplar el resultado sin adulterarlos, respetar la ética profesional y estudiantil,
contemplar los valores establecidos.
 31

III. Resultados
 32

4.1. Objetivo general

Al analizar cómo se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad

inmueble en el código civil peruano.

Interpretación

Se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el

código civil peruano, cuando la transferencia de un bien inmueble protege los derechos
tanto del enajenante como del acreedor, y esta trasmisión de propiedad no genere
desventajas que transgreda el principio de seguridad jurídica, generando perjuicios al
derecho de propiedad.

4.2. Objetivos específicos

4.2.1. Identificar porque no se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de

propiedad inmueble en el código civil Peruano.

Interpretación
No se da la seguridad jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el
código civil peruano, porque se ha identificado desventajas que el código civil mantiene
al permitir que la inscripción de la trasferencia de un bien inmueble sea opcional, y esta
permite una multiplicidad de transferencias por diferentes títulos.

4.2.2. Determinar porque no es obligatorio la inscripción registral en la seguridad

jurídica del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el código civil peruano.

Interpretación
La inscripción registral de la propiedad inmueble no es obligatorio en la seguridad jurídica
del sistema de transferencia en el código civil, porque se ha podido determinar que el
sistema de transferencia de propiedad inmueble establecido en el código civil se encuentra
sustentado en la teoría consensualista que establece el solo acuerdo de voluntades, es decir
mediante un contrato la transferencia de la propiedad inmueble, siendo así la inscripción
registral opcional y no obligatoria.
 33

4.2.3. Definir como reformar la legislación para brindar seguridad jurídica del sistema
de transferencia de propiedad inmueble en el código civil.

Interpretación
Como reformar la legislación para brindar seguridad jurídica del sistema de transferencia
de propiedad inmueble en el código civil, se ha podido definir para brindar seguridad
jurídica es necesario hacer una correcta interpretación del código civil y llenar los vacíos
legales y no generar desventajas, así mismo en necesario estable como obligatoriedad la
inscripción registral, reducir los impuestos registral, así como fomentar una cultura de
formalidad de la propiedad inmueble.
 34

IV. Discusión
 35

Partiendo del Problema General de nuestra investigación, al interpretar por qué no se

brinda garantía legal de la transferencia Propiedad Inmueble en el código Civil, partimos
conforme del antecedente del sistema en el que se encuentra sustentando en la Teoría
Consensualista, de modo que, tiene como característica principal el carácter declarativo,
y se rige principalmente en la manifestación de voluntad, pero sin embargo contiene
también que se puede ejercer indistintamente, pero no obligatoria, sino de forma abstracta
la inscripción registral, en la cual he podido advertir la problemática que genera una
desventaja por la falta de seguridad jurídica, y ello se puede ratificar con las entrevistas
realizadas, en función a las categorías en la cual se plantea la siguiente discusión:

En función a los aspectos objetivos y subjetivos de la seguridad jurídica, el entrevistado

P-1, menciona que no se cumple con dichos aspectos porque pese a estar explicita la
norma no se cumple con dichos aspectos; Sin embargo, el Entrevistado P-2 menciona
que, a lo largo de su experiencias no ha podido percibir que no se cumplas los aspectos
objetivos y subjetivos; advirtiendo así que existe una controversia entre el ambos
entrevistados; Por otro lado, el entrevistado P-3, menciona que, no se cumple con dichos
aspectos porque al ser nuestro actual sistema de carácter declarativo y por ende no obliga
la inscripción registral deja desprotegido a quienes no tienen acceso a la publicidad
registral; Del mismo el entrevistado P-4, menciona que entendido los aspectos de la
seguridad jurídica no se ha podido garantizar su trasferencia de propiedad, hecho por el
cual se evidencia claramente que no se cumple con los aspectos objetivos y subjetivos de
la seguridad jurídica en lo que respecta el sistema de transferencia de propiedad inmueble.

Con relación a la aplicabilidad del Principio de Seguridad jurídica, en las entrevistas y

datos recolectados podemos advertir que el dicho principio cumple con garantizar la
oponibilidad a presuntos actos de arbitrariedad, sin embargo para el entrevistado P-1, no
se cumple con el principio de Seguridad jurídica en su totalidad, se cumpliría si el sistema
de transferencia sea constitutiva de Derecho, pero de no ser así no se cumple con dicho
principio; Si embargo el entrevistado P-2, menciona que respecto a las experiencias que
tuvo si se cumplió con la Seguridad Jurídica, porque al momento de suscribir un contrato
se perfecciona la transferencia de propiedad inmueble; encontrándose nuevamente en
 36

una evidente contradicción; Pero conforme lo Señala el entrevista P-3, menciono que no
se cumple con la aplicación del Principio de Seguridad Jurídica porque de ser el caso un
análisis sistemático del Código Civil se puede advertir al no ser de carácter constitutivo
de Derecho, deja desprotegida a las personas que no tienen acceso a los Registros
Públicos, Por último el entrevistado P-4, menciona que no se cumplió con dicho principio
porque el enajénate actuó de mala fe, motivo por el cual se gestó una transferencia
múltiple; Y lo que respecta a ello me merece señalar que no se puede hablar de seguridad
jurídica y su aplicabilidad si el actual código civil mantiene lagunas vigentes y pese a ello
no se han reformado, hecho por el cual existen Litis que en el cual recae el núcleo
problemático de una múltiple transferencia.

Consecuentemente a las posibles desventajas que genera el actual sistema de

Transferencia de Propiedad inmueble, según la percepción como investigador hay
muchas desventajas tales como la falta de obligatoriedad registral hecho por el cual se
podría hablar hasta de un hecho penalmente sancionados, en ese sentido a efectos de
acreditar ello en función a la entrevista el P-1, menciona que el actual sistema permite la
transferencia múltiple, hecho por el cual se podría desencadenar grandes perjuicios para
los posibles adquirientes de dicha propiedad; del mismo modo el P-2, menciona que una
gran desventaja es la falta de obligatoriedad de la Inscripción Registral; Asimismo, el
entrevistado P-3 menciona que dejarse a la libre determinación de manifestación de
voluntades resulta contradictorio, porque pese a no ser la inscripción Registral de Carácter
Constitutivo de Derecho, el Código Civil premia a quien primero inscribe el bien,
resultando evidentemente contradictorio, del mismo modo el P-4, mención que las
desventajas generadas por dicho Sistema, le ha generado perjuicios económicos, y pese a
haber suscrito un contrato con el enajenante, este ha hechos transferencias respecto al
mismo bien, dejando desprotegido del Principio de Seguridad Jurídica; En ese sentido
podemos afirmar que si existen desventajas en el Actual Sistema de Transferencia de
Propiedad, toda vez de que los expertos 1; 2; 3; 4; y quien desarrolla la presente
investigación afirmamos que existen desventajas en el sistema, por ende la inseguridad
jurídica en nuestro código civil tal y como se advierte la problemática abordada.

Con Relación a la Inscripción Registral se ha podido inferir de la investigación que sería

una solución de la presente problemática por resultaría constitutivo de Derecho, Teoría
en la que consiste una obligación registral para el Sistema de Transferencia, ello que el
 37

entrevistado P-1, menciona que si se generan desventajas con la falta de obligatoriedad

del Sistema de transferencia, de igual modo el P-2, señala que el carácter declarativo del
sistema consensualista genera informalidad; En ese Sentido el P-2 comparte que las
personas naturalmente actúan evitando la inscripción registral, guiándose por facilidades
aun que incluyan un lado informal; Al respecto, el P-3 menciona que existe una lado
informal en el sistema por la creencia de que el la inscripción registral de sustenta en un
acto de impuestos y costos altos, ello se corrobora con lo señalado por el P-4, quien
menciona que para evitar dichos costos se sumió a un contrato simple declarativo de
voluntades, sin embargo ha sido perjudicado.

Por último, es preciso señalar que con relación a los costos elevados e impuestos del
Derecho Registral las personas evitan dicha formalidad por el simple hecho de ser
opcional y no obligatorio, de ser el caso debería de darse incentivos y reducir costos para
formalizar dichas transferencias y minimizar las desventajas; Compartimos con el
entrevistado P-1, cuando menciona que todo costo alto determina un acto de evitar el
pago; Así también, el P-2 menciona que si se genera una informalidad porque de su
experiencia advirtió que normalmente se menciona el costo más bajo para evitar el pago;
El entrevistado P-3 menciona que deberían darse reducción de costo e incentivos porque
es un hecho que para acreditar dicha Inscripción se tiene que realizar dichos pagos pero
estos no deben ser altos y la par dar incentivos que formalicen dicha situación para
brindar la seguridad Jurídica. En ese sentido el P-4 menciona que se ser el caso obligatorio
y con un costo factible hubiera realizado dicha inscripción y darse cuenta a tiempo que
su transferencia carecía de seguridad jurídica.
 38

VI. Conclusiones
 39

Respecto al estudio e interpretación lógica de la presente investigación sustentada en un

aspecto fenomenológico, se puede colegir que no se garantiza la seguridad Jurídica del
Sistema de transferencia, se encuentra el núcleo dela problemática en la teoría
propiamente establecida, al ser de carácter declarativo y abstracto otorga facultades que
resultan contradictorias para que se cumpla la Seguridad jurídica, en ese sentido nos
encontramos ante un problema latente que amerita un estudio e interpretación exhaustivo.

Precisamos en señalar que si existen una inseguridad jurídica al transferir la propiedad

inmueble, y exactamente cuando no se cumple la inscripción registral toda vez de que no
es un carácter obligatorio ya que no es propia de la Teoría Consensualista en la cual se
encuentra nuestro Sistema de transferencia.

La desventaja propiamente dicha de la no obligatoriedad registral consiste en el Código

Civil permite la posibilidad de una múltiple transferencia sobre un determinado bien,
generando así una inseguridad.

Si bien es cierto nos regimos a la formalidad del actual sistema, podría llevarse a cabo las
transferencias de la mejor forma posible otorgando la seguridad jurídica, pero de ser el
caso en nuestra actual situación social, las personas intentan omitir dichas formalidades,
por ende es necesario la obligatoriedad de la Inscripción registral, aunado a ello otorgar
incentivos.
 40

VII. Recomendaciones
 41

Del desarrollo de la presente investigación se ha llegado a las conclusiones mencionadas

líneas arriba, porque me rece y amerita establecer recomendaciones que permitas resolver
la problemática que se ha podido determinar fehacientemente, para ello se describen las
siguientes recomendaciones:

Al advertir que con el actual Sistema de transferencia de Propiedad Inmueble no se brinda

la Seguridad Jurídica ni por su Aspecto objetivo en parte, y en la totalidad del aspecto
subjetivo, y lo que respecta a la aplicabilidad del Principio de Seguridad Jurídica, es
pertinente precisar que los artículos establecidos en el código Civil resultan
contradictorios, pero si bien es cierto como lo menciona el Dr. Roger Vidal es preciso el
estudio ahondado de los artículos complementarios, pero de modo que hasta la fecha no
existe Legislación contracte se mantendrá la falta de garantías, por ende, es preciso
recomendar el estudio a profundidad de la teoría y reformar la legislación a efectos de
Brindar la Seguridad Jurídica.

De la misma Manera, se ha podido determinar las desventajas generadas el método legal

de transferencia de Propiedad Inmueble establecida en el código Civil, de lo que ello
respecta, es preciso recomendar que a través del estudio de la jurisprudencia se establezca
la obligatoriedad de la inscripción Registral de las Transferencias de Propiedad Inmueble,
del mismo modo sustentar Dicha reforma en la Teoría Constitutiva, toda vez que ofrece
mayores garantías respecto al carácter constitutivo de Derecho de la propiedad Inmueble,
para ello a través de la publicidad Registral brindar mayor Seguridad Jurídica.

Por último, para ejercer el sistema registral sin la obligatoriedad pero con un principio
Registral y la primacía Registral, se podría generar u motivar dichas acciones jurídicas
reduciendo los costos del trámite registral con incentivos; Asimismo la reducción de
Impuestos, para poder regirse bajo esa sola estructura y quitar a la ciudanía ese mal
sentido común de informalidad y evitar pagos costosos.
 42

Referencias Bibliográficas

Hernández, Fernández, Baptista (2006) Metodología de la Investigación. Cuarta Edición.

Interamericana Editores S.A. México.

Hernández, Fernández, Baptista (2010) Metodología de la Investigación. Sexta Edición.

Interamericana Editores S.A. México.

Vasquez (2011) Derechos Reales. Cuarta Edición tomo I. San Marcos E.I.R.L.- Editor.
Perú.

Álvarez & Jürgenson (2011), Como hacer investigación cualitativa: Fundamentos y

Metodología. Barcelona. Ediciones Paidós Ibérica S.A

Bautista (2011), Proceso de la investigación cualitativa: Epistemología, metodología y

aplicaciones. Colombia. El Manual Moderno.
Priori (2012) Estudio sobre la Propiedad. Primera Edición. Fondo Editorial de la
Pontificia Universidad Católica del Perú. Perú.

Ramirez (2007) Tratados de Derechos Reales Tomo II. Tercera Edición. Editorial
Rodhas. Perú.

Gómez. (Siglo XVIII).”Tradictio Ficte”.España

Arias (2004) Derechos Reales “la sola obligación de enajenar”. Ediciones legales. Perú.

Castillo, Osterling (2003). Gunther Hernán Gonzales Barrón. DERECHOS REALES.

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Tribunal Constitucional (1999) Casación Número: 415-99 Edit. El peruano. Lima Perú.

Biggio (2001).”La compraventa y la trasferencia de la propiedad”. edit. La biblioteca para

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Martínez (1998), La investigación cualitativa etnográfica en educación, México, Trillas.

Rodríguez (1996), Metodología de la investigación cualitativa, España, Aljibe.

Gómez, M. (2016) Introducción a la metodología de la investigación científica (2ª ed.)

Córdoba-Argentina: Editorial-Brujas.
 43

VIII. Anexos.
 44

Recursos y presupuestos

Lista de Gastos Costos S/. Códigos

Compra de Libros 350.00
Pasajes 100,00
Copias 60.00
Asesoría 200.00
Internet 60.00
Otros gastos 350.00
Total S/. 1120.00

Financiamiento

Los costos del presente trabajo de investigación han sido costeados individualmente.

Cronograma de ejecución

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES PARA ELABORAR EL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem Sem
Actividades 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1. Reunión de
coordinación
2. Presentación del esquema
de Proyecto de Investigación
3. Asignación de los temas
de Investigación
4. Pautas para la búsqueda
de Información
5. Aproximación temática
6. Marco teórico-formulación
del Problema
7. Justificación del estudio
8. Supuestos/objetivos del trabajo
de investigación
9. Método: diseño de
Investigacion
10. JORNADA DE
INVESTIGACIÓN
Nº 1
 45

11. Método de muestreo

12. Rigor científico
13. Análisis cualitativo de los
datos, aspectos éticos,
administrativos. Designación
del jurado: un metodólogo y
dos especialistas
14. Presenta el proyecto de
investigación para su revisión
y Aprobación
15. Presenta el proyecto
de investigación con
O bservaciones Levantadas
16. JORNADA DE
INVESTIGACIÓN Nº 2:
Sustentación del proyecto
de investigacion
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58