Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, de Familia y Fiscal Tributaria

En la ciudad de Posadas, capital de la Provincia de Misiones, a los 04 días del mes de

marzo del año dos mil veintiuno, reunidas en Acuerdo definitivo las Sres. Vocales de
la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y
Fiscal Tributario, Ana Paula Molina (subrogante) y Viviana J. M. Gamberale
Navarro, a los fines de considerar los caratulados: “Expte. Nº13802/14/19 Rodríguez
Sergio Javier c/Sucesores de Silveira Do Santos Nélida Esther s/Reivindicación”,
elevados por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº5 de
Posadas, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada (fs.
628) contra la sentencia de primera instancia (fs. 612/622vta.), concedido a fs. 629,
libremente y con efecto suspensivo.-
Examinados los autos, la Sala se plantea la siguiente cuestión:
¿Se encuentra ajustada a derecho la sentencia apelada? En su caso, ¿Qué
pronunciamiento corresponde dictar?
Efectuado el sorteo correspondiente, resultó que debe emitir su voto en
primer término la Dra. Ana Paula Molina, quien a las cuestiones planteadas dijo:
I – Antecedentes. El Sr. Sergio J. Rodriguez, titular dominial del inmueble
identificado como Lote B, proveniente de la subdivisión del Lote A, Mz 100, FºReal
Matricula nº7491, Apóstoles, demandó su reivindicación a la Sra. Nélida Esther
Silveira Dos Santos. El actor relató haber adquirido el dominio en junio 2000 por
compraventa (Escritura Nº23) y tomado la posesión del mismo, realizando arreglos.
Posteriormente, dijo haber recibido una citación policial a resultas de la cual fue
informado de una causa por usurpación iniciada por el anterior dueño contra quien
fuera su inquilina, oportunidad en que conoció también la existencia de un pleito de
desalojo entre ambos. En el marco de la causa penal se clausuró el inmueble
debiendo interrumpir las tareas de refacción y más tarde, se ordenó judicialmente la
restitución del inmueble a la demandada, indicando la justicia penal que el mejor
derecho sobre el bien debería ser dilucidado en sede civil. Desde entonces, la
demandada no dejó el inmueble.
La Sra. Nelida E. Do Santos compareció y opuso excepciones de: 1- Falta de
legitimación activa, porque la acción personal reivindicatoria intentada, prescribió,
conforme Art. 4023 CC. Cuenta el plazo desde la fecha de compra del actor (2000) y
hasta la interposición de la demanda (2014). 2- Prescripción adquisitiva dominial.
Afirma poseer el inmueble anumus domini, pública, pacífica y continuamente desde
1986 y que por ello el actor jamás lo poseyó. El actor no recibió en tradición el bien,
debido a que su vendedor había perdido la posesión. Tachó de nula la escritura
pública nº23 y cuestiona otros antecedentes dominiales del actor.
Durante el tramite del juicio falleció la actora, presentándose su hija para
continuar el pleito, quien dice continuar la actividad comercial en el lugar y acreditó
condición de administradora judicial de la sucesión.-
II – La sentencia recurrida (fs. 612/622vta.) primero deja sentado que
corresponde aplicar el Código Civil Velezano en atención a la doctrina del consumo
jurídico y fecha de ocurrencia de los hechos. Después analiza la excepción de falta de
legitimación activa opuesta por al demandada, rechazándola, al considerar que la
titularidad inmobiliaria registral del actor, sumada al acuse de desposesión, son
recaudos suficientes para tornar expedita la acción de reivindicación. Advierte que
los planteos de falsedad ideológica de las Escrituras Nº23, Nº191 y Nº261 han de
introducirse por la vía correspondiente, excusándose de tratarlos. Sostiene que como
en un mismo momento (cuando un un tercero non domino ocupa la cosa con ánimo
de dueño) se configura el supuesto del Art. 2758 CC e inicia simultáneamente el
plazo de la prescripción adquisitiva veinteañal, como también el de la prescripción
liberatoria de la acción de reivindicación, el tratamiento de la usucapión torna
abstracto ocuparse de la otra defensa. Los “Exptes. Nº161/97 ..s/ Usurpación y
Expte. Nº849/94 ….s/ Desalojo”, terminados por prescripción y caducidad
respectivamente, si bien no interrumpen el cómputo del plazo de la prescripción
veinteañal introducida como excepción, sirven como prueba, en razón de los actos
procesales incorporados en ellos. Después de ponderar en conjunto la prueba,
entiende que la accionada no acreditó el inicio de la posesión animus domini,
pública, pacífica y continua en la fecha pretendida (1986). Advierte que la confusión
generada por el error consignado en los distintos planos presentados en relación a la
identificación del lote, ha sido aclarada (fs. 306) por el agrimensor Labella,
tratándose del mismo inmueble. Sentado ello, señala que mucha de la prueba
arrimada es inidónea para acreditar posesión y menos en la fecha pretendida
(facturas, pago de servicios, plano mensura, testimonial, etc), así como que los
impuestos abonados en un mismo momento (1996) y planes de pago, tampoco sirven
al efecto. A lo largo de los años la dirección de la florería de la demandada cambió de
lugar, no coincidiendo durante todo el tiempo con el inmueble que busca prescribir,
en razón de los cambios de domicilio del negocio denunciados al Municipio. No
hubo prueba de la continuidad de la posesión propia, y como jamás acreditó la
supuesta cesión de derechos y acciones del inmueble a su favor, no puede ser
beneficiada como continuadora de la posesión de cedente, lo que las testimoniales no
subsanan. Como la usucapión es una forma excepcional de adquisición dominial, se
juzga con criterio estricto. Por todo ello, rechazó la excepción de prescripción
adquisitiva sosteniendo que el actor adquirió desocupado el inmueble en el año 2000
y lo poseyó, pues la demandada no acreditó la continuidad de la posesión invocada, e
hizo lugar a la acción de reivindicación, con costas a la demandada.
III – La expresión de agravios (fs.658/667vta). La Administradora de la
Sucesión demandada critica la sentencia diciendo: a) El Juez se basó en una hipótesis
falsa. En el inmueble funcionó la florería desde que los titulares perdieron por
abandono la posesión. Es una falsedad que el notario verificara la tradición en el
marco de la Escritura Nº23. Siendo ello así, como no hubo tradición, tampoco el
actor adquirió el dominio perfecto, lo que impide la reivindicación. La posesión
veinteañal no requiere prueba de actos posesorios por los 20 años. Transcribe
extensamente sus alegatos. b) La sentencia es contradictoria. Afirma que el actor
compró el inmueble desocupado, pero ello no es así, pues funcionaba su florería
desde que los herederos habían perdido la posesión. Y asimismo, en la causa penal se
ordenó la restitución del bien a la demandada, quien nunca se fue. No puede accionar
por reivindicación quien ha perdido la posesión (Arts. 3270 y 4023 CC). No hay
justificativo para evaluar de forma más rigurosa la prueba de los 20 años de posesión.
Ello viola la igualdad procesal (Art. 16 CN). El Juez reconoció que el desalojo trunco
y la usurpación sobreseída no interrumpen el avance de la prescripción veinteañal;
entonces, tampoco desmerecen la fecha de inicio de la posesión veinteañal en 1986.
Además, los lapsos temporales en que el negocio funcionó en otro domicilio,
obedecen a que la demandada fue turbada judicialmente por la denuncia de
usurpación, ello no significa que dejara de poseer animus domini y finalmente, se le
restituyó judicialmente el local. c) En razón de las fechas de las Escrituras invocadas
por el actor, ellas son inoponibles a la demandada, porque la demanda se inició en
2014 habiendo prescrito antes la acción de reivindicación. d) El Juez desmereció los
testimonios ofrecidos por la demandada, diciendo que no lograban desvirtuar los
brindados en sede penal, sin detallar cuales eran estos testimonios. e) Se agravia por
la imposición de costas y afirma que la sentencia es nula, por arbitrariedad e
incongruencia.
IV – La respuesta del memorial recursivo (fs. 677/689). Después de
afirmar que el memorial recursivo no importa una crítica concreta, determinada y
razonada del fallo, contesta subsidiariamente. Advierte que responder es dificultoso
pues el recurso es desordenado y de trabajosa interpretación. Afirma haber arrimado
a la causa las pruebas que justifican su carácter de propietario del inmueble y que la
demandada no poseyó animus domini: a- informe de dominio expedido por el
Registro de la Propiedad Inmueble. b- Constancias de la causa penal de usurpación
(Expte. 187/2004), destacando: la declaración testimonial del Escribano Cohen,
quien manifestó haber explicado personalmente a la locataria (demandada) el
problema existente en la identificación del inmueble en dicho contrato, que él
redactó. Las habilitaciones comerciales del local de la demandada fueron posibles en
razón de la constancia emitida por el Escribano Álvarez, que indicaba que se estaba
tramitando una escritura de cesión de derechos, cuya existencia jamás se probó y el
escribano a cargo del registro respectivo informó (fs. 146) y testimonió (fs. 180) no
haber efectuado. Intimada la Sra. Dos Santos a acompañarla (fs. 149), no lo hizo,
argumentando que el escribano no se la entregó, demostrativo de la mala fe de la
demandada. El agrimensor Labella (fs. 138/9) testimonió que la Sra. Dos Santos se
encontraba alquilando el local cuando compareció para la toma de medidas, lo que
hizo en su presencia, sin recibir objeción a la confección del plano que realizó. Los
vecinos del local ignoraban si la Sra. Dos Santos era inquilina o propietaria. Etc. c-
Del desalojo (Expte. Nº894/1994) emana que la Sra. Dos Santos era simple tenedora,
en virtud del contrato de locación, y el plano de posesión que hizo el agrimensor
Tannuri para la Sra. Dos Santos, no fue presentado en catastro, ni tiene ningún visado
oficial, etc. d- Destaca que el actor adquirió el inmueble desconociendo el conflicto
precedente entre la Sra. Dos Santos y el Sr. May, y por eso comenzó a realizar
refacciones, pues faltaba parte del techo y algunas aberturas al fondo del local.
Situación que persistió hasta que la demandada lo denunció y es entonces que tomó
conocimiento de la clausura judicial previa del local. Sitúa en el momento de la
devolución del inmueble a la Sra. Dos Santos, como el punto de partida de su
despojo de la posesión, advirtiendo que la acción de reivindicación no prescribe,
salvo prescripción adquisitiva, la que no se probó en el caso. Evaluó la prueba
rendida en la causa.
V- Inicialmente es preciso desenmarañar ciertas cuestiones, pues el
entrecruzamiento de causas judiciales, el reiterado cambio de titularidad dominial del
inmueble, alteración de la dirección de habilitación del local comercial de la
demandada, confusión sobre la identidad del inmueble objeto de la litis, entre otras
circunstancias, tornan sumamente confuso interpretar lo sucedido. Clarificar los
hechos es preciso para aplicar adecuadamente el derecho.
A- El Juez de la primera instancia dejó sentado que si bien el Expte.
Nº187/2004...s/Usurpación (finalizado por prescripción de la acción penal), y el
Expte. Nº894/94 May Rodolfo ...s/Desalojo (terminado por caducidad de instancia),
carecen de aptitud para interrumpir el cómputo del plazo de 20 años en curso para la
prescripción adquisitiva pretendida por la demandada, los actos procesales
incorporados a dichos procesos sirven como prueba apta valorable en ésta causa (fs.
618).
Dicha apreciación es correcta. A tenor de lo prescrito en el Art. 3987 CC, si
bien esos pleitos no perjudican el cómputo de la prescripción adquisitiva, sus
actuaciones son útiles para acreditar hechos cuya probanza es precisa en autos. Esa
prueba reviste fundamental importancia para la resolución de ésta litis, apreciación
que no arriba cuestionada.
En dicho contexto es preciso señalar que se equivoca la apelante cuando
expresa: “El hecho de la posesión de nuestra mandante adquirió cosa juzgada
material con dicha sentencia de Sobreseimiento reanudándose los plazos a su favor”
(fs. 659 vta. 1º parte). Ello no es cierto. La sentencia de sobreseimiento dictada en el
Expte. Nº187/04 (ver fs. 792/794vta.) fue dictada a consecuencia del mero transcurso
del tiempo, por prescripción de la acción penal. No obedece a una decisión judicial
que sentara la falta de configuración del delito denunciado (usurpación por abuso de
confianza Art. 181 inc. 1º CP). Por ello expresamente dispuso el Juez Penal (ítem III
porción dispositiva): “ORDENAR LA RESTITUCIÓN, del local en cuestión a la
imputada prealudida, debiendo las partes concurrir a sede civil para dirimir su
mejor derecho.”. En modo alguno el Juez Penal se expidió en torno al hecho de la
posesión de local -conf. Art. 1103 C.C.- por parte de la Sra. Dos Santos, sino todo lo
contrario, expresamente remitió a sede civil dicho debate. Por ende, mal puede
predicarse de la decisión judicial penal cosa juzgada material en torno a la posesión,
lo resuelto allí no condiciona en modo alguno el análisis de los hechos y sus
consecuencias jurídicas civiles.-
B- El magistrado de la instancia anterior (ver fs. 617 vta. último párrafo/fs.
618) también dejó sentado que la confusión sobre la identidad del inmueble
involucrado en autos (ver fs. 659 transcripción de los alegatos inserta en los
agravios) derivada de la diferente identificación del lote en sendos planos de mensura
(copias certificadas a fs. 257/255) se clarificó con el informe del agrimensor Miguel
A. Labella, obrante a fs. 243 (ex 306).
Adviértase que el plano de fs. 256 registrado en julio de 1996 (Nº32809)
consigna como propietario al Sr. Alarico Escobar y abarca una superficie de
972,31m2. Los otros planos, se hallan meramente visados. Me refiero al de fs. 257
visado en marzo 1994 consignando como poseedor al Sr. May (propietario al Sr.
Rodolfo Zubrzycki) y que comprende menor superficie (211,56 m2) y el de fs. 537,
visado en 1995, elaborado por el agrimensor Tannuri a pedido de la Sra. Dos Santos
y consigna 209,04 m2. El plano de mensura que consigna como poseedora a la
demandada es posterior al del Sr. May y asimismo ulterior al inicio de la posesión
por ella afirmada (1986). Se confeccionó cuando el inmueble ya estaba registrado a
nombre del actor. Comparados los últimos dos planos (los visados), se advierte a
simple vista que se trata del mismo inmueble.
A ello sumo constancias del “Expte. Nº187/04..s/Usurpación”: 1-
Declaración testimonial del agrimensor Labella (fs. 138/139vta.), 2- Declaración
testimonial del escribano Cohen (fs. 123/124), 3- Declaración testimonial del
Director de Geodesia y Cartografía de la Dirección General de Catastro, ordenada a
fs. 109 y que obra a fs. 132/133 -la que considero especialmente ilustrativa por las
explicaciones inherentes a los planos de mensura meramente visados en comparación
a los registrados-. Y en el “Expte. Nº894/94...s/Desalojo” surge a fs. 99 y vta. que el
perito tasador designado para valuar el inmueble, a fin de regular honorarios de la
Dra. Espinosa de Mussi (patrocinante de la Sra. Nelida E. Silveira Dos Santos), al
brindar explicaciones se ocupó de clarificar que el inmueble, más allá de sus
disímiles denominaciones, era el mismo, el situado en Alvear Nº762.-
De todo ello concluyo que el lote objeto de la demanda de desalojo y de la
denuncia de usurpación -sito en en Alvear Nº762 (Apóstoles)-, es el mismo que en
ésta causa el actor pretende reivindicar y la demandada prescribir. Además de los
planos aludidos anteriormente, remito al informe de dominio obrante a fs. 06 e
informe de catastro de fs. 535 -acompañado por la demandada-, para mayores datos
identificatorios del bien.-
C- La apelante entiende que la sentencia valoró la prueba de su posesión
veinteañal inadecuadamente y por ello la rechazó. Postula haber iniciado su posesión
en 1986, cuando quienes detentaban derechos sobre el inmueble (herederos del Sr.
Alarico Escobar) ya habían perdido la posesión, lo que excluye que el actor la tuviera
alguna vez. Además, el magistrado aplicó un criterio de ponderación probatoria en
exceso riguroso para encuadrar actos como posesorios o no. Veamos.-
Para saber si un acto es posesorio o no, debe tenerse en claro qué implica
poseer. Art. 2351 CC: “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí
o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.” y por su parte, el derecho de propiedad o dominio “es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
acción de una persona” conf. Art. 2506 CC.
Del dominio se predica la calidad de exclusivo (Art. 2508 CC), perpetuo (Art.
2510 CC), habilita a su titular a ejecutar todos los actos jurídicos legalmente posibles
(Art. 2515 CC) y sólo se pierde por causa de utilidad pública (Art. 2511 CC) o bien,
por haber dejado de poseer la cosa durante el tiempo de la prescripción adquisitiva
(Art. 2510 CC última parte), 20 años para el caso de inmuebles sin justo título, que es
lo que la demandada sostiene ha sucedido en éste caso. En síntesis, habrá de
determinarse si como afirma la apelante, ella ejerció una relación de poder exclusiva,
excluyente, pública y pacífica sobre el inmueble por 20 años.-
Por cuerda obra copia del “Expte. Nº13455/1964 Escobar Alarico s/
Sucesorio”, tramitado en el Juzgado Nacional de 1º Instancia en lo Civil Nº18 de
Capital Federal. El proceso fue iniciado por la Sra. Elba French Matheu Vda. de
Escobar (fs. 08) y ratificado por sus hijos (fs. 19), dictándose declaratoria de
herederos (fs. 20) a su favor. A fs. 21 (año 1965) se pidió designación de
administrador del sucesorio entre otros motivos para “percibir los alquileres de los
inmuebles de la sucesión”. Dentro de los bienes denunciados (ver ítems referidos a la
Mz. 100 de Apóstoles) se encontraba el inmueble objeto de esta litis. Luego de
fallecida la viuda del Sr. Alarico Escobar, en el mismo expediente sucesorio se dictó
su declaratoria de herederos (fs. 111) a favor de sus tres hijos, en 1975.
Ninguna de las escrituras públicas antecedentes del dominio del actor
-creadas después de las actuaciones del sucesorio que llevo reseñadas-, invocadas en
apoyo de la acción de reivindicación instaurada, han sido objeto de la
correspondiente acción judicial para restarle virtualidad jurídica o al menos, ello no
ha sido acreditado en la causa.
Por ende, son instrumentos públicos y hacen plena fe, es decir, tienen fuerza
probatoria auténtica de su contenido (Art. 1010 CC). A igual conclusión llegó la
Aquo en argumento no rebatido por el apelante y por ende, arriba firme a esta
instancia (Art. 267 Ley XII – Nº27).-
Recordemos que la demandada afirma poseer desde 1986.
Según consta en el juicio sucesorio tramitado en Capital Federal e iniciado en
1964, durante largos años los herederos del Sr. Alarico Escobar instaron trámites
tendientes a posibilitar la administración de los inmuebles sitos en Apóstoles,
habiéndose denunciado que algunos lotes se destinaban al cultivo de yerba y otros a
locación.
La escritura Nº261 del año 1988 (fs. 365 y vta. del “Expte. 187/04
...s/Usurpación”) plasma la cesión de derechos y acciones hereditarios y/o
posesorios de los hermanos herederos a favor de su hermana, la Sra. Raquel Judith
Escobar French viuda de Scotto. Allí se refiere expresamente a planos
confeccionados por el agrimensor Labella, con fecha de visado catastral en julio
1987 y referidos a la Mz. 100 de Apóstoles, donde se emplaza el lote en conflicto.
El visado Catastral tuvo lugar un año después del supuesto inicio de la
posesión de la Sra. Dos Santos, y si bien la apelante sostiene que los herederos
habían perdido la posesión (fs. 658 vta.) para entonces, no hallo respaldo probatorio
alguno de dicha afirmación y la regla de interpretación es inversa, se presume que
continúa la posesión, a menos que se haya manifestado una voluntad contraria (Art.
2445 CC), pues el poseedor legítimo no necesita exteriorizar permanentemente la
relación de señorío sobre la cosa, esta se conserva “sólo ánimus”. Si ello es así y la
demandada no identificó y probó adecuadamente el acto ocurrido en 1986 a partir del
cual inició inequívocamente su posesión, lo que exigía explicar de qué manera su
relación de poder con el inmueble excluía a quienes tenían derechos hereditarios, en
modo alguno puedo convalidar que los herederos del Sr. Alarico Escobar hubieran
perdido la posesión. No cualquier relación con el inmueble excluye la posesión
legítima, para ello se requieren varios recaudos, sobre los que ahondaré más adelante.
Sólo adelanto que inexcusablemente exige la intención ostensible, para otorgar
oportunidad a quienes podían ver amenazados sus derechos, de oponerse, porque de
lo contrario, la actitud pasiva solo representa la mera tolerancia del uso.-
“Para la procedencia de la demanda de usucapión, es necesario que la
actora acredite la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble durante
el plazo de ley, y la realización de actos posesorios de manera insospechable, clara
y convincente; y ello en razón del carácter excepcional que reviste la adquisición del
dominio por usucapión. De manera tal, que no basta con que se pruebe un relativo
desinterés por el bien por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal
demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir.”
(Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala II • 22/09/2020 •
Raguzzi, Alberto Ruben c. Serres, German y otro/a s/ Reivindicación • La Ley
Online •AR/JUR/43007/2020) Si bien la jurisprudencia transcrita refiere a una
demanda de usucapión, sus conceptos aplican también para cuando la prescripción
adquisitiva es introducida en la litis por vía de excepción, como en el caso de autos.-

A fs. 370/376 del Expte. Penal obra copia de la escritura Nº261 (17/09/1996)
de tracto abreviado, por medio de la cual la Sra. Raquel J. Escobar French Vda. de
Scotto (única heredera de sus padres como cesionaria de los derechos hereditarios de
sus hermanos), vendió al Sr. Rodolfo May el lote objeto del presente conflicto. Este
último lo donó a los Sres. Mónica Lylian May y Roque Fabián Rodriguez, quienes a
su vez lo vendieron al actor, el Sr. Sergio Javier Rodriguez en el año 2000, con
escritura Nº23 (fs. 07/10). La secuencia de transmisiones dominiales registradas se
aprecia fácilmente en el informe dominial de fs. 06.-
Todo lo dicho me lleva a pensar que los bienes no estaban abandonados por
los herederos, sino que por el contrario, fueron objeto de actos de disposición y,
además, gestionados para la producción de renta.
Posteriormente, fs. 03/04 del “Expte. Nº894/94...s/Desalojo” que tengo a la
vista, el inmueble fue objeto de un contrato de locación entre el Sr. Rodolfo May
(adquirente de la heredera Escobar French y antecesor dominial mediato del actor) y
la Sra. Nélida Esther Silveira Dos Santos (demandada), que recae sobre el inmueble
objeto del presente pleito conforme expliqué anteriormente (ítem B). No me caben
dudas de que se trata del mismo lote.-
Si el contrato de locación lleva firmas certificadas el día 20/02/1990, ello le
otorga fecha cierta. Conforme testimonial del Escribano Cohen -vertida en la causa
de Usurpación a fs. 123Vta./124-, el notario manifestó haber redactado el contrato de
locación a pedido de la propia Sra. Dos Santos, a quien explicó puntualmente del
error involuntario cometido en el tipeo, cuando individualizó como solar “C” el
inmueble, indicando que “ambas personas sabían exactamente que contrataban
sobre el inmueble en cuestión, dado que la Sra. Silveria Do Santos por ser
propietaria de una inmobiliaria y haberse enterado de que la Sra. Escobar French
viuda de Scotto había vendido al Sr. May el inmueble que ella pretendía alquilar y
que fué el único inmueble adquirido por el Sr. May a la Sra. Escobar French viuda
de Scotto.” (sic - fs. 124 causa penal). De ello concluyo que el contrato de locación
existió, por más que la demandada intente restarle virtualidad (fs. 659), y ello tiene
importantes consecuencias jurídicas, pues refuerza mi convencimiento de que no
existen elementos para tener por iniciada la posesión animus domini en 1986, dado
que en el año 1990 -al suscribir el contrato de locación- reconoció con ello el carácter
de poseedor y propietario en el Sr. May.-
Quien es locatario de un inmueble, lo tiene efectivamente, pero reconociendo
en otro la propiedad (Art. 2352 CC). Existe una presunción legal de que ello es así,
hasta tanto no se pruebe lo contrario (Art. 2353 última parte CC). Por ende, la Sra.
Do Santos ejercía una mera tenencia inmobiliaria, reconociendo el dominio en
cabeza de su locador -el Sr. Rodolfo May-, situación que se extendió hasta que puso
en conocimiento de éste en forma indubitable su intención de intervertir el título.
Dispone el Art. 2353 CC: “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el
trascurso del tiempo, la causa de su posesión. ...El que ha comenzado a poseer por
otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe
lo contrario”, lo que debe completarse en este caso con el Art. 2458 CC “Se pierde
la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos
exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus
actos producen ese efecto.” y Art. 2447 CC.-
 Conforme explican Marina Mariani de Vidal y Pablo D. Heredia al comentar
el Art. 2458 CC en la obra conjunta (“Código Civil y normas complementarias”,
Tomo 5A, Págs. 334/5, Edit. Hammurabi) dirigida por Alberto Bueres y Elena
Higton, “...para que se produzca la interversión del título y se trasforme la
naturaleza de la ocupación, no obstante lo dispuesto por el art. 2353 del Cód. Civil,
es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad que revele el
propósito de contradecir la posesión de aquel en cuyo nombre se tenían las cosas, de
manera tal que no deje la más mínima duda sobre su intención de privarlo de la
facultad de disponer de ella.”.-
Ello aconteció en el caso bajo análisis cuando la Sra. Do Santos después de
iniciada la locación, se negó a restituir el inmueble al locador permaneciendo en él.
Además, exteriorizó su voluntad de poseer para sí comunicándolo al Sr. May por
carta documento, en la que asimismo cuestionó implícitamente el derecho posesorio
de su locador, pues reputó perdida la posesión inmobiliaria previa de la heredera que
había transmitido el inmueble al Sr. May (lo que llevo dicho que a mi entender no
ocurrió). Sumo que la accionada realizó algunos actos posesorios (conf. Art. 2384
CC: pagó impuestos, continuó operando el local -florería- habilitado comercialmente
por el municipio, realizó mejoras, etc...). En síntesis, se verifica en el caso la última
parte de la previsión normativa del Art. 2353 CC sumado al Art. 2458 CC, pues ha
existido una exteriorización indudable de la voluntad de intervertir el título, sumada a
hechos concretos que evidencian abierta rebelión contra el titular dominial,
oponiéndose y desconociendo su mejor derecho, impidiéndole materialmente
disponer del bien. No obstante, dicha interversión no tiene incidencia en el sublite,
toda vez que -como se verá más abajo- no se han acreditado los recaudos necesarios
de la prescripción larga invocada por la apelante.
“Para que el locatario intervierta el título por el que ocupa el inmueble no
basta únicamente con que realice actos posesorios —en el caso, el inquilino efectuó
mejoras y pagó impuestos y servicios que estaban a su cargo—, sino que requiere de
un acto positivo de voluntad que se exteriorice de modo que el titular de la
propiedad lo conozca o pueda conocerlo.” (Cámara Nac. De Apelaciones en lo Civil,
Sala K, Hernández, Gladys Myriam c. Fernández, Ricardo Alberto, 13/06/2008, JA
2008, IV, 657, AR/JUR/5441/2008)

Inexplicablemente, la carta documento no puede ser hallada en ninguna de las

causas que obran por cuerda, donde advierto que faltan piezas procesales -entre ellas
justamente ésta misiva-, y tampoco obra -siquiera en copia- en este Expte. Sin
embargo, su existencia es indudable y puede conocerse su contenido, en razón de la
evaluación de manifestaciones coincidentes de los involucrados directos insertas en
actuaciones judiciales: a) “Expte. Nº187/04...s/Usurpación” en la declaración
explicativa brindada por la Sra. Do Santos a fs. 31 vta., ella expresó “...cuando esa
persona (refiriéndose al Sr. May) formaliza la escritura 16 de Septiembre de 1996 yo
me encontraba ocupando el inmueble como poseedora a título de dueña conforme a
la carta documento que le remitiera en fecha 24 de Octubre de 1996 (obrante a fs.
21)....” (Adviértase que la locación tuvo lugar en 1990 y la escritura transmisiva de
dominio a favor del Sr. May ocurrió en 1996, casi un mes antes del envío de la carta
documento) b) a fs. 04 vta. último párrafo/fs. 05 del incidente de constitución de
actor civil en sede penal del Sr. May -por cuerda de su denuncia de usurpación- éste
manifestó: “...remití una Carta Documento … donde le intimaba a que en un plazo
perentorio de diez (10) días, me restituya el inmueble....La contestación de la
usurpadora se efectuó por medio de C.D. Nº91, de data 24 de Octubre de 1996; en
la que respondió: “...Rechazo por improcedente su C.D....Soy poseedora a título de
dueña...etc.....Es en la contestación a la mencionada Carta Doc. donde concluye
entonces, aquella posesión a nombre ajeno, por parte de la autora y se distorsiona
la relación por el ejercicio a título personal, que comienza a manifestarse a partir
del acto usurpatorio, en el que la denunciada se adjudica la propiedad del
inmueble....”.-
“Aunque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo
la causa de su posesión, no siendo simplemente potestativa la interversión de su
título, el art. 2458 del Cód. Civil estatuye una excepción a la inmutabilidad de la
causa de la relación real, pero con exigencia de actos exteriores reveladores de la
intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando tales actos
producen ese efecto.” (CCCiv. y Com., San Ididro, Sala II, 1988/09/19, DJ, 1989-1-
88, citado en pág. 261 del Tomo III “Código Civil comentado y anotado – dirigido
por Santos Cifuentes, 2007, Bs. As., Edit. La Ley)
De todo ello concluyo que la Sra. Dos Santos no poseía el inmueble animus
domini desde el año 1986. Hasta el día 24 de Octubre de 1996 -fecha del envío de la
carta documento referenciada- reconocía en otra persona mejor derecho, siendo mera
tenedora. La intención de utilizar el error de identificación del lote consignado en el
contrato de locación -circunstancia que ha quedado clarificada- no logra cambiarlo.
Recién con el envío de la misiva, el 24/10/96, exteriorizó su voluntad de
poseer animus domini e intervertir el título, pretendiendo desplazar al titular registral
en la relación de poder directa sobre el inmueble, impidiéndole activamente disponer
de él.
Pero el Sr. May no permaneció inactivo ante dicha situación, pues la denunció
penalmente por usurpación. Conforme descripción del tipo penal obrante en el Art.
181 CP, la denuncia significó un reconocimiento expreso de desposesión
inmobiliaria. Aunque esa causa no arribó a una sentencia sobre el fondo de la
cuestión (finiquitó por prescripción de la acción penal), y por ello la causa penal no
interrumpió el cómputo del plazo de prescripción adquisitiva, ello no borra que la
denuncia penal evidencia una inequívoca actitud beligerante del titular dominial. Por
ello, la posesión animus domini intentada por la demandada desde la interversión del
título, en modo alguno puede reputarse pacífica o consentida, lo que claramente
perjudica la prescripción adquisitiva intentada.-
“...el art. 2458 del Cód. Civil establece que....Este precepto legal contempla
el supuesto en el cual se pierde la posesión. Pero, obviamente no basta con ello, con
la simple voluntad de privar al poseedor de la cosa sino que debe manifestarse por
actos exteriores y, además, dichos actos deben producir el efecto de privar al
poseedor de la cosa. Es decir, que el que tiene la cosa debe exteriorizar su decisión
mediante actos materiales, que se expresen, por ejemplo, por la resistencia del
tenedor del acceso del poseedor al inmueble o por su expulsión violenta (confr.
Laquis, Manuel A. "Derechos reales", 1975, p. 477). Estos actos y estas
consecuencias (confr. Musto, ob. cit., p. 165) son los que técnicamente se denominan
"intervención del título", produciéndose una nueva causa de la posesión, que no será
el anterior arrendamiento, sino la nueva ocupación o usucapión concluyentemente
exteriorizada, es decir, debe mediar una actitud que no deje lugar a ninguna duda en
cuanto al propósito de contradecir la posesión de aquel en cuyo nombre tenía la
cosa, que es -aprecio- lo que sugiere la conducta asumida por el demandado pues
ante las diversas situaciones fácticas enumeradas "supra" (independientemente de
que le asista o no la razón), reacciona desconociendo los derechos del arrendador y
lo manifiesta en forma expresa mediante, por ejemplo, el repudio de la carta
documento n° 16.577.9676.” (Cámara 4a de Apelaciones en lo Civil, Comercial,
Minas, de Paz y Tributaria de Mendoza, Colombo, Antulio E. c. Sánchez, Pedro M. •
12/10/2000, Cita Online: AR/JUR/143/2000)

Tampoco demuestra que su posesión haya sido continua, dado que más allá
del período que dice se vio turbada en su posesión por la causa penal en curso,
tampoco acredita indubitablemente el ejercicio de actos posesorios en forma continua
por el plazo legal, existiendo meras declaraciones testimoniales que refieren a la
ocupación de esta por largo tiempo, lo que no está avalado por otro elemento de
juicio, lo que tampoco es siquiera mencionado en sus agravios. Y es dable señalar
que los actos posesorios que resultaban necesarios, son aquellos que “difícilmente el
simple ocupante habría de ejecutar (es decir, los que revistan una envergadura tal
que sólo quien se ha trazado el objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a
llevar a cabo), toda vez que no se trata de acreditar cualquier tipo de ocupación”
(Jorge Federico Mercado en jurisprudencia agrupada y comentada correspondiente a
Derechos Reales -I, Pág. 449, 2018 – 1, Edit. Rubinzal Culzoni)

D- La apelante postula que como poseía el inmueble con ánimo de ser dueña,
y no pueden existir dos posesiones simultáneas sobre el bien, ello excluye la
posibilidad de que el actor ejerza la acción reivindicatoria. La registración del título
del inmueble, cuando no se cumplió con el modo (tradición), no sanea la
imperfección del dominio del Sr. Rodríguez, lo que perjudica la acción intentada.
Veamos.
El Sr. Rodríguez Sergio Javier (actor) adquirió el inmueble de los Sres.
Mónica L. May y Roque F. Rodríguez en junio 2000 (Escritura Nº23-fs. 04/07) y
según reseña que efectué con antelación, obran como prueba los títulos antecedentes
de propiedad, anteriores al inicio de la posesión de la demandada por interversión de
título (operada en octubre de 1996). Me refiero en especial a la escritura de venta por
tracto abreviado Nº261 de fecha 17/09/1996 obrante a fs.370/376vta. de la causa
penal que a fs.376 vta. expresa: “...verificando la tradición, desiste, quita y aparta
de los derechos de propiedad, posesión y dominio que con respecto a lo vendido
tenía, transmitiéndole al Adquirente a quien lo ratifica en la posesión dada con
anterioridad.....”.-
Dicha escritura es anterior al envío de la carta documento por parte de la Sra.
Do Santos, cuando dio inicio a su posesión animus domini.-
Que la posesión se entregó efectivamente al Sr. May antes de la
instrumentación de la escritura en 1996 se ve corroborado por: a) declaración
testimonial del escribano Cohen obrantes a fs. 123/124 de la causa penal donde
expresó: 1- que en 1989 la Sra. Raquel Judith Escobar French viuda de Scoto cedió
al Sr. May todos los derechos y acciones hereditarios y/o posesorios sobre el
inmueble que menciona la escritura Nº261 del año 1996. 2- que él verificó
personalmente la tradición al momento de la cesión, la que posteriormente se ratificó
en la escritura Nº261. 3- que él explicó a la Sra. Do Santos el error de identificación
que consignó en el contrato de locación inmobiliaria que ella firmó con el Sr. May.
b) en 1990 (6 años antes de la interversión de título) se firmó contrato de locación
del inmueble entre el Sr. May y la Sra. Do Santos (fs. 03/05 Expte. Nº894/94), pues
ya en esa época aquel detentaba la posesión en virtud de la cesión de derechos
instrumentada en mayo de 1989.
De ello se desprende que la demandada ingresó al inmueble habilitada por el
Sr. Rodolfo May, reconociendo el dominio en otra persona hasta que resolvió
intervertir el título de su ocupación en 1996.-
Del Art. 2790 CC (similar al art. 2256 del Código Civil y Comercial de la
Nación) se deriva la presunción de que el autor del título antecedente era el poseedor
y propietario de la heredad que se reivindica. Para destruir la presunción legal, debe
producirse prueba eficiente, lo que a tenor de lo que llevo dicho no ha sucedido, sino
todo lo contrario.
Claramente la escritura traslativa de dominio inmobiliario a favor del Sr.
Rodríguez es posterior a la pretensa posesión de la demandada, y si él hubiera
acompañado sólo ese título, sería inviable que prosperase la acción reivindicatoria.
Pero el demandante ha agregado “otros títulos más antiguos capaces de justificar
que el transmitente era efectivamente dueño de la heredad. Esos títulos resultarán
eficaces si tienen una fecha anterior a la posesión del demandado. Por ello, se ha
dicho que el art. 2789 no puede ser aplicado en forma aislada, sino
correlacionándolo con el art. 2790. Sólo si el actor no presenta título anterior a la
posesión del demandado, debe rechazarse la demanda por reivindicación” (Beatriz
Arean, Código Civil y normas complementarias, en obra conjunta dirigida por
Alberto Bueres y Elena Highton, Tomo 5B, Pág. 608, 2º edición, 2004, Bs. As, Edit.
Hammurabi SRL)
El antecesor inmediato o mediato que ha sido poseedor y propietario del
inmueble, al venderlo cede implícitamente la acción reivindicatoria, lo que hace
innecesaria la prueba de la tradición del actual reivindicante. (cf. Jorge Horacio
Alterini, Acciones Reales, pág. 100 y siguientes; Cam. Apel. CC Salta, sala IV, t.
XXIX, f° 683). En base a lo dicho, concluyo que el apelante en su memorial
confundió la transmisión del derecho real de dominio que precisa de tradición, con la
posibilidad de ejercicio de la acción reivindicatoria, siendo que ésta última no
necesita de la tradición para ser cedida, pues el transmitente implícitamente confirió
todas las acciones, entre ellas la reivindicatoria.

Sentado que la demostración de la efectiva tradición inmobiliaria a favor del

Sr. Rodríguez reviste nulo interés en este caso, porque se acompañaron instrumentos
que demuestran que los antecesores dominiales mediatos ejercían la posesión real y
efectiva hasta el momento en que la demandada intevirtió el título; me ocupo a
continuación de clarificar el error de la apelante en torno a la naturaleza de la acción
reivindicatoria intentada, y el consecuente plazo de prescripción liberatoria que
pretende imponer a la misma.-
E - La acción de reivindicación intentada es una acción real nacida del
dominio y la ejerce quien ha perdido la posesión (conf. Art. 2758 CC) en los
términos de los párrafos precedentes. De ello se desprende con toda claridad que el
plazo decenal (10 años) de prescripción para ejercerla que sostiene la demandada
apelante en base al Art. 4023 CC es inaplicable al caso, pues ella refiere a acciones
personales y esta acción es real. Cualquier duda sobre ello, queda aventada con la
simple consulta de la ubicación que tiene el Art. 2758 CC dentro del Código Civil:
Libro Tercero (De los Derechos Reales), Título IX (De las acciones reales), Capitulo
I (De la reivindicación).-
F- Sentado ello, sólo resta tener presente cual es el plazo de prescripción
liberatoria de ésta acción, para lo cual transcribo a continuación parte de un artículo
de doctrina elaborado por Gabriel B. Ventura y Luis Moisset de Espanés, publicado
en L.L. Córdoba, 1986, p. 15-20 y de libre consulta en la webpage de la Academia
Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, intitulado “Prescripción de la
acción reivindicatoria”, donde se expresa: “...algunos autores han sostenido que la
misma sería imprescriptible; ello como consecuencia del carácter perpetuo del
dominio, establecido en el artículo 2510 del Código civil,....Tal es la posición de
Salvat, quien, sin embargo, sostiene que existiría una extinción indirecta de la
acción reivindicatoria, en caso de haberse cumplido la prescripción adquisitiva a
favor de un tercero. El artículo 4019 sólo hace excepción a la prescriptibilidad
animus domini de la acción reivindicatoria de cosas que no estén en el
comercio....en los demás casos la acción reivindicatoria debe prescribir. … 3. El
cómputo del plazo de prescripción se inicia recién en el momento en que un tercer
sujeto comienza poseer animus domini la cosa. 4. Por ello coinciden los plazos de
prescripción liberatoria de la acción reivindicatoria con los de prescripción
adquisitiva de las cosas, porque en ese instante para uno se adquiere el dominio, y
para otro se extingue la acción.” Esta es la solución legal aportada por el Art. 2551
del CCC. Las acciones reales son imprescriptibles. Ello claro está, sin perjuicio de la
usucapión que pueda invocar el demandado que poseyó durante el tiempo y forma
exigidas por la ley, y que puede hacer valer por vía de acción o de excepción. Las
acciones reales no seon pasibles de prescripción liberatoria. (conf. Claudio Kiper en
Tratado de Derechos Reales, T. II, Pág. 447, Edit. La Ley)
Solo si existe posesión animus domini el tiempo para articular con éxito la
acción de reivindicación inicia y corre en simultáneo con el plazo de 20 años para la
prescripción adquisitiva de dominio inmobiliario. Analizo cómo impacta ello en el
caso concreto.-
Si la acción reivindicatoria fue introducida el 22/12/2014 (fs. 56vta. y talón
de MEUI), ello aconteció 18 años y casi dos meses después del momento en el cual
la Sra. Do Santos exteriorizó indubitablemente su voluntad de intervertir el título y
poseer animus domini (carta documento enviada el 24 de Octubre de 1996). Amen de
que, por las constancias reseñadas más arriba, la pretensa posesión de la Sr. Do
Santos no fue pacífica, ni continua por el término legal. Concluyo entonces, que la
acción de reivindicación estaba viva al promoverse, pues no se había perdido el
derecho a ejercerla.-
Además, como la demanda de reivindicación encuadra en la previsión del Art.
3986 1º párr. CC, ella interrumpe el avance del plazo de prescripción adquisitiva de
la contraria, lo que impide que el tiempo transcurrido desde entonces, beneficie a la
demandada.
Y a mayor abundamiento, como la Sra. Nélida Esther Silveira Do Santos
introdujo la excepción de prescripción adquisitiva al contestar la acción, en fecha 28
de agosto 2015 (ver cargo de fs. 162), aún haciendo abstracción de lo expuesto en el
párrafo inmediato anterior, resulta que la defensa se opuso antes del cumplimiento de
los 20 años, motivo por el cual, no puede prosperar la excepción de prescripción
adquisitiva con la que insiste la demandada apelante en su recurso; no solamente por
estar ausentes los recaudos de continuidad y pacificidad, sino también por no
concurrir el plazo legal.
Lo dicho me releva de tener que analizar otros argumentos expuestos en el
recurso intentado.
Por los motivos expuestos y si mi voto fuera compartido, postulo rechazar el
recurso de apelación, con costas a cargo de la recurrente (conf. Art. 68 Ley XII –
Nº27).-
A las mismas cuestiones, la Dra. Viviana J. M. Gamberale Navarro
expresó que adhiere al voto de la Vocal pre opinante.-
Por todo ello, la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil,
Comercial, de Familia y Fiscal Tributario,
RESUELVE:
I – RECHAZAR el recurso de apelación intentado por la demandada (fs.
628), confirmando en todo aquello que fuera materia de agravios la sentencia de
primera instancia, con COSTAS a cargo de la perdidosa (conf. Art. 68 Ley XII –
Nº27).-
II – Diferir la regulación de honorarios para cuando estén dadas las
condiciones para ello.-
III – REGISTRESE, NOTIFIQUESE, COPIESE y firme que quede, bajen
los autos a origen.-

Viviana J. M. Gamberale Navarro Ana Paula Molina

Vocal Vocal

Libro de Fallos:
Resolución nº:
Fojas nº: