LVI CONGRESO INTERNACIONAL

VALUACION

TEMA
AVALUO DE MEJORAS PARA EFECTOS FISCALES DEL ISR

TITULO

“AVALUO DE MEJORAS PARA DEDUCCIONES

FISCALES”

PRESENTA:

MTA. ARQ. PATRICIA GONZÁLEZ REYNA

ASOCIACION:

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO

A.C.

ACAPULCO, GRO. 21 DE JUNIO DEL 2021

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ÍNDICE pág.
RESUMEN .................................................................................................................. II
CAPITULO I FUNDAMENTO LEGAL......................................................................... 1
1.1 Introducción. .................................................................................................... 1
1.2. Ley Impuesto Sobre la Renta (ISR) ................................................................... 1
1.3. Reglamento del Código fiscal de la Federación. ............................................. 6
1.4. Tercera Resolución de Modificación Miscelánea Fiscal 2016 ........................ 7
CAPITULO II DEFINICIONES Y CONCEPTOS. ......................................................... 8
2.1. Introducción. ....................................................................................................... 8
2.2. Definiciones y conceptos. ................................................................................. 8
CAPITULO III DEDUCCIONES. ................................................................................ 10
3.1. Introducción. ..................................................................................................... 10
3.2. Deducciones. .................................................................................................... 10
CAPITULO IV METODOLOGIA. ............................................................................... 13
4.1. Introducción. ..................................................................................................... 13
4.2. Metodología. ..................................................................................................... 13
4.3. Aplicación. ........................................................................................................ 14
4.3.1 Ejemplo. .......................................................................................................... 16
CONCLUSION .......................................................................................................... 17
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................ 19
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RESUMEN

El presente trabajo que es la realización del avaluó de estrategia fiscal para las
deducciones fiscales, del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y catastrales, es con el fin
que sea respaldado con un estudio jurídico, en base a las leyes vigentes, con el fin de
actualizar la información del valor de las construcciones que pueden ser nuevas,
reconstrucciones, ampliaciones, en ruinas o para demolición que el propietario haya
realizado en su predio.

Utilizando las leyes que son la Ley del Código Civil, la Ley del Impuesto sobre
la Renta, el Reglamento del Código Fiscal, así como la Ley de Catastro con el fin de
saber el alcance legal de la realización del avaluó de mejoras o imperfección del
inmueble

Por el cual el presente trabajo se utilizará el Índice Nacional de Precios al

Consumidor (INPC), que es un recurso de ley para aplicarlo en el avalo referido a una
fecha determinada, para aplicarlo al realizar un traslado de dominio. Con el propósito,
de estimar su valor justo de mercado, para calcular este valor a una fecha determinada,
mencionando que solo es aplicable a las construcciones de ampliación, remodelación
o reconstrucción, no se consideran los gastos de mantenimiento que comprende un
inmueble en su origen de compra.

El cumplimiento de estas leyes son las que determinan la autorización para que
se pueda calcular el Impuesto Sobre la Renta, como herramienta fiscal para
deducciones de impuesto, así como en dar cumplimiento a la Ley Catastro para dar
aviso de las modificaciones que ha sufrido el inmueble en cuestión, a este movimiento
legal se le llama Manifestación, que puede ser presentado cada año o como marque
la ley del Estado de la Republica en que se encuentre.
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Concluimos con nuestra investigación, como justificar con un recurso legal,

como añadir las modificaciones, ampliaciones, remodelaciones o el costo que implica
una cura del inmueble, para la realización de deducciones fiscales cuando se realiza
una venta de un inmueble.
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 1

CAPITULO I FUNDAMENTO LEGAL

1.1 Introducción.

En el Capítulo I conoceremos el respaldo del marco jurídico que implica las

leyes y reglamento que rigen en el estado de Guerrero, se mencionaran solamente los
que son indispensables para la realización del avaluó de mejoras, ampliaciones,
remodelaciones e imperfección en las construcciones.

1.2. Ley Impuesto Sobre la Renta (ISR)

Articulo 1.- Las personas físicas y las morales están obligadas al pago de
impuesto sobre la renta en los siguientes casos:

I. Los residentes en México, respecto de todos sus ingresos, cualquiera que sea la
ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.
II. Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el
país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho establecimiento permanente.
III. Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de fuentes
de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un establecimiento
permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos ingresos no sean atribuibles a
éste.

Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las
personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes,
devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en servicios en
los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están obligadas al
pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero que realicen
actividades empresariales o presten servicios personales independientes, en el país,
a través de un establecimiento permanente, por los ingresos atribuibles a éste. Las
personas físicas residentes en México están obligadas a informar, en la declaración
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del ejercicio, sobre los préstamos, los donativos y los premios, obtenidos en el mismo,
siempre que éstos, en lo individual o en su conjunto, excedan de $600,000.00. Las
personas físicas residentes en México deberán informar a las autoridades fiscales, a
través de los medios y formatos que para tal efecto señale el Servicio de
Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, respecto de las
cantidades recibidas por los conceptos señalados en el párrafo anterior al momento
de presentar la declaración anual del ejercicio fiscal en el que se obtengan.

No se consideran ingresos obtenidos por los contribuyentes, los rendimientos de

bienes entregados en fideicomiso, en tanto dichos rendimientos únicamente se
destinen a fines científicos, políticos o religiosos o a los establecimientos de enseñanza
y a las instituciones de asistencia o de beneficencia, señalados en la fracción III del
artículo 151 de esta Ley, o a financiar la educación hasta nivel licenciatura de sus
descendientes en línea recta, siempre que los estudios cuenten con reconocimiento
de validez oficial.

Tampoco se consideran ingresos para efectos de este Título, los ingresos por apoyos
económicos o monetarios que reciban los contribuyentes a través de los programas
previstos en los presupuestos de egresos, de la Federación o de las Entidades
Federativas.
Párrafo adicionado DOF 30-11-2016

Artículo 119. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven
de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. En los casos de permuta
se considerará que hay dos enajenaciones. Se considerará como ingreso el monto de
la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación;
cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al
valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de

propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que
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deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre

que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8 de
esta Ley.

Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación
de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo
124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando
menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones,
cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no
amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se
actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de
enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes
inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con
motivo del avalúo de bienes inmuebles.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la
adquisición o de la enajenación del bien. La diferencia entre el ingreso por enajenación
y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual,
siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el
impuesto.

Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actualizarán
por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva
y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación. Cuando
los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran
pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación
patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán
disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres
siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que
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tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de

partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley. La
parte de la pérdida que no se deduzca en un ejercicio, excepto la que se sufra en
enajenación de bienes inmuebles, se actualizará por el periodo comprendido desde el
mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se actualizó por última vez
y hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior al ejercicio en el que se deduzca.

Artículo 122. Los contribuyentes que sufran pérdidas en la enajenación de

bienes inmuebles, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial
emitidos por las sociedades nacionales de crédito, disminuirán dichas pérdidas
conforme a lo siguiente:
I. La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de
adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años
transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El resultado que
se obtenga será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de los demás ingresos,
excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y II de este Título, que el
contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los
siguientes tres años de calendario.
II. La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se
multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de
calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte
impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en
que resulte impuesto, sin exceder de tres.
El resultado que se obtenga conforme a esta fracción, podrá acreditarse en los
años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que resulte
de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la
ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo año.

Artículo 124. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso,

el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de
certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
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I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno

y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta
separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año
transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho
costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el
periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o
adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo
tratamiento.
Tratándose de bienes muebles distintos de títulos valor y partes sociales, el costo se
disminuirá a razón del 10% anual, o del 20% tratándose de vehículos de transporte,
por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. El costo
resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó
la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la
enajenación. Cuando los años transcurridos sean más de 10, o de 5 en el caso de
vehículos de transporte, se considerará que no hay costo de adquisición.
Párrafo reformado DOF 18-11-2015

Artículo 125. Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por

corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades
fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en
cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda
en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la
diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del
Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la
diferencia citada.
Tratándose de valores que sean de los que se coloquen entre el gran público
inversionista, conforme a las reglas generales que al efecto expida el Servicio de
Administración Tributaria, cuando se enajenen fuera de bolsa, las autoridades fiscales
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considerarán la cotización bursátil del último hecho del día de la enajenación, en vez
del valor del avalúo.

Artículo 128. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de

bienes, deberán informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos
electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de
carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que
se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda
nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior
a cien mil pesos. Las referidas reglas de carácter general podrán establecer supuestos
en los que no sea necesario presentar la información a que se refiere este artículo.

1.3. Reglamento del Código fiscal de la Federación.

Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán
vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las
Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan
para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en
términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.
Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos
valuadores siguientes:
I. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;
II. Instituciones de crédito;
III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de
Economía, y
IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.
La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al
efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter
general, podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. El valor determinado en dicho
avalúo será el que prevalezca.
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En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo

construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate,
los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya
transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo.

En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se

procederá conforme a lo siguiente:
a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;
b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor
que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes
inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual
es referido el mismo, y
c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso
anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador
podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes
de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el
mismo documento.

1.4. Tercera Resolución de Modificación Miscelánea Fiscal 2016

En la regla 2.1.38 Los efectos del articulo 3ro. Del Reglamento del Código Fiscal
de la Federación, podrán ser recibidos y en su caso, aceptados para efectos fiscales
los avalúos que practiquen:

I.- Las personas que cuenten con cedula profesional de Valuadores.

II.- Asociaciones que agrupen Colegios de Valuadores cuyos miembros cuenten con
cedula profesional en valuación.

III.- Asociaciones que agrupen peritos que cuenten con cedula profesional de
valuadores. En ambos casos, la cedula profesional de valuadores deberá ser expedida
por la Secretaria de Educación Publica.
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CAPITULO II DEFINICIONES Y CONCEPTOS .

2.1. Introducción.

En el Capítulo II conoceremos las definiciones y conceptos para la aplicación

en los avalúos de mejoras para la deducción de impuestos fiscales.

2.2. Definiciones y conceptos.

BIEN, MATERIA DE LA VALUACIÓN. -Cualquier tipo de bien, derecho,

obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física,
persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica.

VALUADOR. - Es la persona física capacitada y legalmente facultada para

realizar trabajos de valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo
con el código de conducta.

TIPOS DE AVALUOS: De acuerdo al propósito que se requiera son las

siguientes:
Valor Comercial
Valor De Mercado
Valor De Reposición Nuevo
Valor Neto De Reposición
Valor De Rescate
Valor De Oportunidad

AVALUO FISCAL DEDUCCIONES DE MEJORAS. - “Para efectos del artículo

121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las
inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se
considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra.
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AVALÚO REFERIDO. - Es un recurso que la ley otorga a los propietarios de

inmuebles, que de alguna manera han realizado alguna mejora a su propiedad y no
cuentan con los comprobantes fiscales correspondientes para presentarlos al
momento de la venta del mismo, y comprobar que el Valor de Venta que
aparentemente es mucho, en realidad es el justo de mercado por las mejoras
realizadas.

FECHA DE REFERENCIA DEL VALOR. - Es el día en el calendario presente,

retrospectivo o prospectivo al que corresponde el valor del bien, pudiendo ésta ser
diferente a la fecha del informe de valuación, de conformidad con las disposiciones
legales específicas. Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a
la fecha del avalúo del mencionado bien:
Valor Catastral
Valor De Capitalización

AVALÚO FISCAL - Es la tasación, no comercial, que lleva a cabo el físico sobre

su predio o bien raíz, con el fin de valorizarlos y aplicarles una contribución o impuesto
territorial. Generalmente el avaluó fiscal es inferior al avaluó comercial.
.
AVALÚO PARA ESTRATEGIA FISCAL. - Es el avaluó que expide el perito
valuador para efectos de logar beneficios fiscales para el contribuyente, como el caso
de la valuación de marcas o los avalúos de mejoras de inmuebles, estos avalúos por
lo general se realizan en conjunto con firmas fiscales, como parte de una estrategia
fiscal armada para un contribuyente en especial.
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CAPITULO III DEDUCCIONES.

3.1. Introducción.

En el Capítulo III conoceremos las deducciones que se pueden aplicar en base

a las leyes fiscales para los impuestos fiscales.

3.2. Deducciones.

Las deducciones que se pueden considerar para disminuir al ingreso obtenido

por la contraprestación, para determinar la ganancia que servirá para el cálculo del
pago del impuesto. Para esto se considera del capitulo “Ingresos por Enajenación
de Bienes”, el artículo 90 de la Ley de ISR, donde indica que se consideran que
obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengados, es decir en crédito cuando en
los términos de este Título señale, así también el art. 119 Ley del ISR, se considera
como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo
de la enajenación; cuando no haya contraprestación, se atenderá el valor del avaluó
practicado por persona autorizada por autoridades fiscales.

Las deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta son las
siguientes:
1.- El costo comprobado de adquisición
2.- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
3.-Gastos de escrituración.
4.- Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

Por lo que indicaran de que se trata cada parte de las deducciones correspondientes:
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1.- Costo comprobado de adquisición.

Este se deberá actualizar desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato
anterior en el que se efectué la venta. Tratándose de terrenos, ya que este actualizado
el valor o importe, será el mínimo el 10% del monto de la enajenación.

2.- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y

ampliaciones.
No se deben de incluir los gastos que se tengan como mantenimiento y conservación
del inmueble. Solo se actualizarán las deducciones por mejoras, ampliación o
remodelación desde la fecha de su erogación hasta el mes anterior en que se realiza
la venta.
Cuando el propietario del bien inmueble no cuente con los comprobantes
correspondientes de las inversiones de las mejoras y/o ampliaciones, dentro del
Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en el artículo 205, para efectos
del artículo 121, fracción II de la ley, se mencionan dos opciones para comprobar la
inversión para la de deducción que son los siguientes:

1.- Se considera como costo el valor que contenga el aviso de terminación de obra,
solamente las inversiones para realizar la construcción
2.- Se considera como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las
construcciones que reporte el avaluó que se practique, referido a la fecha en que las
mismas inversiones fueron terminadas.

3.- Gastos de escrituración

Se consideran los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituración de
adquisición y de enajenación, impuesto local por los ingresos por enajenación de
bienes inmuebles, así como los honorarios del avaluó.

4.- Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

Se consideran los gastos de escrituración como las comisiones se actualizarán en la
misma forma que el costo comprobado de adquisición, las construcciones y mejoras.
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Para llevar a cabo las deducciones, se deberá de cumplir con los requisitos adicionales
que se establecen en el articulo 147 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta (ISR) que
regula las deducciones para los capítulos III (Arrendamiento), IV (Enajenación de
Bienes) y V (Adquisición de bienes).
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CAPITULO IV METODOLOGIA.

4.1. Introducción.

En el Capítulo IV conoceremos como aplicar el marco legal al avaluó de mejoras

de acuerdo a las leyes fiscales para los impuestos fiscales.

4.2. Metodología.

Se establecen las bases que permiten la utilización de técnicas para la

estimación del valor referido de activos, que se fundamenta en el Acuerdo por el que
se establecen las Normas conforme a las cuales se llevan a cabo el servicio de
valuación regulado.

Esta metodología es de aplicación en aquellos casos en que se requiera

determinar un valor a una fecha anterior a la fecha en que el avalúo se realiza, como
es el caso de los avalúos referidos previstos en el artículo 3 del Reglamento del Código
Fiscal de la Federación.

La metodología es de aplicación supletoria para estimar el monto de

indemnización en aquellos casos en los que se tenga que determinar el valor referido
aplicando el inverso del mecanismo previsto en el articulo 6 fracción II de la Ley de
Impuesto Sobre la Renta.

Por eso el avaluó referido funciona a fin de determinar la utilidad para el

correspondiente pago del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de inmuebles. O
lo contrario quieren saber cuanto costo antes sin las modificaciones a una fecha
requerida, para saber exactamente el costo en este tiempo, por lo que se realiza su
actualización para realizar un avaluó referido.
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Aplica cuando no se tomó la precaución de haber conservado los

comprobantes de su costo y se pretende vender con los nuevos accesorios, es por ello
que el avaluó funciona a fin de determinar la utilidad para el correspondiente pago de
Impuesto Sobre la Renta por enajenación de inmuebles.

4.3. Aplicación.

Para esto se utilizan dos tipos de metodología de fórmulas que son: el Factor de
actualización y el Factor de valor referido.

FACTOR DE ACTUALIZACION
Para los casos sujetos al artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la
Federación se procede de la siguiente manera: Para determinar el valor de un bien o
de una operación al término de un periodo, se utiliza el factor de actualización que se
obtendrá dividiendo el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes mas reciente
del periodo, entre el citado índice correspondiente al mes más antiguo de dicho
periodo.

El valor obtenido con la metodología de valor comercial se divide entre el factor

que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes
inmediato anterior a aquel en que se practique el avaluó, entre el índice del mes al cual
es referido el mismo y el resultado será el valor referido.

FACTOR DE VALOR REFERIDO

El valor obtenido con la metodología del valor de adquisición se multiplica por
el factor, el mecanismo de valor referido, al ser el inverso del factor de actualización
 15

El factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor

del índice del mes al cual es referido el mismo, entre el índice del mes inmediato
anterior a aquel en que se practique el avaluó y el resultado se multiplica, será el valor
referido.

Factor de
actualización Factor de valor
referido

Es una herramienta metodológica aplicando los (INPC) índice Nacional de

Precios al consumidor, a los presupuestos de obra en los periodos de transición del
siguiente año, es cuando hay aumentos o incremento en los precio o costos de salarios
y materiales.
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4.3.1 Ejemplo.

Ejemplo de adquisición: Una empresa tiene un terreno con valor de adquisición de

terreno de febrero del 2020 en $31,440.00 y quiere saber que valor para efectos
fiscales a Enero de 1998. Lo anterior nos indica que para efectos fiscales al 31 de
Enero de 1998 el terreno tenia un valor de $10,000.00

34.004
INPC
antiguo
0.3181 Factor del
valor referido
106.889
INPC
reciente

0.3181 $10,001.06
$31,440 Factor del
valor Valor
Valor Actual
referido referido

Ejercicio 2. Se realiza la valuación fiscal de diciembre del 2018, para efectos de

deducción del ISR, de un edifico de productos que fue una ampliación, donde se
adquirió en noviembre de 1998 como terreno anteriormente, en este caso solo se toma
la construcción
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103.020 38.533 2.6735

INPC INPC Factor
reciente antiguo actual

$69,563.71
Valor actual

$26,019.71
Valor referido
2.6735
Factor
actual

De acuerdo al articulo 205 para efectos del articulo 121, fracción II de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta se considera el 80% del valor de las construcciones, por no
contar con comprobantes del costo de la inversión que seria de $20,815.76. En el Caso
Contrario que cuenta con licencia de construcción, cuando el valor del avaluó sea
inferior en mas de un 10% de la cantidad que contenga el aviso de terminación de
obra, se considera el monto del avaluó como costo de las inversiones.

CONCLUSION

Concluimos con nuestra investigación, como justificar con el recurso

legal, de acuerdo a las leyes y reglamentos, como añadir las modificaciones,
ampliaciones, remodelaciones o el costo que implica una cura del inmueble, para la
realización de deducciones fiscales cuando se realiza una venta de un inmueble.
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Se considera el mayor y mejor uso para la realización del avaluó fiscal, el cual es
factible la ejecución, ya que cumple con los cuatro aspectos importantes de la
inversión, los cuales son:

 Legalmente Permisible.
 Físicamente es posible.
 Económicamente es viable.
 Mayor beneficio.
 Deducción fiscal

a) Legalmente permisibles, nos indica que se puede realizar un avaluó fiscal, de

acuerdo al cambio de su uso de suelo, que nos marca el Reglamento y Normas
complementarias de construcción para su potencialidad de este.
b) Físicamente posible, se puede realizar el avaluó fiscal de acuerdo a la forma,
ubicación, topografía y superficie del terreno, hay abastecimiento de servicios
urbanos e infraestructura disponible en la zona.
c) Económicamente viable, nos indica que se puede realizar el avaluó fiscal
solicitado ya que contamos con las herramientas requeridas.
d) Mayor beneficio, nos indica que de acuerdo al estudio legal podemos
evaluarlo indicando la potencialidad de aprovechamiento de la ampliación o
remodelación de la construcción o en el lado opuesto, el deterior que puede
tener el inmueble por falta de mantenimiento que demerita su valor.
e) Deducciones, nos indica que podemos deducir fiscalmente las construcciones,
remodelaciones, ampliaciones o demerito de la construcción, para obtener una
deducción fiscal del ISR, cuando se trate de compraventa o un aviso de
manifestación en el Catastro del Estado, para el aumento o disminución del
impuesto predial.
 19

BIBLIOGRAFÍA

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publicada DOF 23-04-2021

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entre-laspeyres-y-paasche

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