SECRETARIAT D’ETAT AUPRES DU PREMIER MINISTRE, REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE

CHARGE DU BUDGET Union – Discipline – Travail

ET DU PORTEFEUILLE DE L’ETAT ----------
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DIRECTION GENERALE
DES IMPOTS
-------- Abidjan, le 20 JUIN 2018
Le Directeur général
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N° 2429/SEPMBPE/DGI-DLCD

NOTE DE SERVICE
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Destinataires : Tous services

Objet : Régime fiscal des sociétés civiles immobilières

Les formes et les activités des sociétés civiles immobilières (SCI) se sont diversifiées
ces dernières années. Des hésitations s’étant fait jour quant à leur régime fiscal, les
précisions suivantes sont apportées.

Le terme « société civile immobilière » désigne différents types de sociétés qui sont
généralement constituées pour des opérations de construction, de
commercialisation, de location ou de gestion d’immeubles.

En fonction de leur objet, on distingue quatre types de sociétés civiles

immobilières :

– les sociétés civiles immobilières de construction-vente ;

– les sociétés civiles immobilières de copropriété ;

– les sociétés civiles immobilières de gestion ;

– les sociétés civiles immobilières de location.

D’une manière générale, les sociétés immobilières qui sont constituées sous la
forme de sociétés de capitaux (société anonyme, société à responsabilité limitée,
société en commandite par actions, société par action simplifiée) sont soumises
aux règles générales d’imposition applicables à ces sociétés de capitaux.

Lorsqu’elles sont constituées sous la forme civile, les sociétés immobilières relèvent
du principe de la transparence fiscale applicable aux sociétés de personnes.
L’imposition est donc établie directement au nom de chaque associé au titre de
ses revenus.

Sous cette forme, les sociétés civiles immobilières sont passibles de l’impôt sur les
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsqu’elles se livrent à une exploitation
ou à des opérations présentant un caractère commercial.

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Direction générale des Impôts –Abidjan – Plateau - Cité administrative – Tour E – 10ème étage – BP V 103 Abidjan Tél. 20 21 10 90 – Fax : 20 22 87 86
Site web : www.dgi.gouv.ci – Email : [email protected] Ligne verte : 800 88 888
Lorsque l’activité est exclusivement de nature civile, la société civile immobilière
est soumise à l’impôt foncier. L’imposition est établie directement au nom de
chaque associé au titre de ses biens immeubles.

Par ailleurs, il convient de préciser que les sociétés civiles immobilières, quelle que
soit la forme sous laquelle elles sont constituées, sont soumises à l’obligation de
production des états financiers de synthèse.

Ces états financiers doivent, en l’état actuel de la législation fiscale ivoirienne, être
établis conformément au modèle prévu par le système comptable OHADA révisé.

1. Sociétés civiles de construction-vente

Les sociétés civiles de construction-vente ont pour objet de construire des

immeubles (quelle qu’en soit l’affectation) en vue de la vente. Elles sont
généralement constituées par des promoteurs immobiliers et jouissent sous
certaines conditions, d’un régime fiscal de faveur. Leur régime d’imposition est
présenté ci-après.

1.1 Impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux

Les sociétés civiles immobilières de construction-vente sont soumises à l’impôt sur

les bénéfices industriels et commerciaux, conformément à l’article 3 -10° du Code
général des Impôts qui dispose que les sociétés civiles, quelle que soit leur forme,
lorsqu’elles se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un
caractère industriel ou commercial, sont passibles de l’impôt sur les BIC.

1.2 Contribution des patentes

Conformément à l’article 264 du Code général des Impôts, les sociétés civiles
immobilières de construction-vente sont assujetties à la contribution des patentes.
Cet article dispose en effet que toute personne physique, ivoirienne ou étrangère
qui exerce en Côte d’Ivoire, un commerce, une industrie, une profession non
compris dans les exemptions déterminées par le Code général des Impôts, est
assujettie à la contribution des patentes.

Le droit sur le chiffre d’affaires est calculé par application du taux de 0,5 % sur le
chiffre d’affaires constitué par les recettes brutes hors taxe réalisées à l’occasion
des cessions de logements y compris tous les frais accessoires.

Le droit sur la valeur locative est calculé sur la valeur locative des biens imposables
affectés à l’exploitation. Les valeurs locatives des logements destinés à la vente ne
sont pas prises en compte pour la détermination du droit sur la valeur locative. Il
en est de même pour les logements dits témoins lorsque ceux-ci sont destinés à la
vente et ne servent pas de local d’exploitation à la société.

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1.3 Impôt sur le revenu foncier et sur le patrimoine foncier des propriétés bâties

Les constructions réalisées par les sociétés civiles immobilières de construction-

vente et qui leur appartiennent, sont soumises à l’impôt sur le revenu foncier et sur
le patrimoine foncier des propriétés bâties.

En effet, il résulte des dispositions des articles 149 et 157 du Code général des
Impôts qu’un impôt annuel est établi sur le revenu foncier et sur le patrimoine
foncier des propriétés bâties, telles que maisons, fabriques, manufactures, usines et
en général, tous les immeubles construits en maçonnerie, fer ou bois, fixés au sol à
perpétuelle demeure, à l’exception de ceux qui sont expressément exonérés.

Les constructions destinées à la vente sont donc imposables au nom de la société

jusqu’à la cession.

1.4 Droits d’enregistrement

La constitution de la société est soumise aux droits d’apport selon le régime de

droit commun.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 206 du Code général des
Impôts, les sociétés civiles sont tenues de faire enregistrer au service de
l’Enregistrement du lieu de leur principal établissement, dans les deux mois de leur
constitution définitive, une déclaration constatant :

– l’objet, le siège et la durée de la société ;

– la date de l’acte constitutif et celle de l’enregistrement de cet acte dont un

exemplaire sur papier non timbré dûment certifié est joint à la déclaration ;

– les noms, prénoms, domiciles des Directeurs et gérants ;

– la nature et la valeur des biens mobiliers ou immobiliers constituant les apports ;

– les droits attribués aux associés dans le partage des bénéfices et de l’actif social,
que ces droits soient ou non constatés par des titres délivrés aux ayants-droit.

En cas de modification dans la constitution de l’actif social, de changement de

siège, de remplacement du Directeur ou du gérant, d’émission de titres nouveaux
ou de remplacement d’un ou plusieurs associés dans ce type de sociétés civiles,
les collectivités intéressées doivent en faire la déclaration dans le délai d’un mois
au service qui a reçu la première déclaration et déposer en même temps un
exemplaire de l’acte modificatif.

1.5 Taxe sur la valeur ajoutée et taxe sur les opérations bancaires

Lorsqu’elles ne remplissent pas les conditions pour bénéficier du régime de faveur,

les sociétés de construction-vente sont soumises à la TVA sur toutes leurs
acquisitions de biens et services et à la taxe sur les opérations bancaires (TOB)
dans le cadre du financement de leurs activités. Les prêts accordés aux
acquéreurs sont également imposables à la TOB dans les conditions de droit
commun.
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2. Sociétés civiles immobilières de copropriété

Ces sociétés ont pour objet, la construction d’immeubles en vue d’attribuer à leurs
membres, en jouissance ou en pleine propriété, les immeubles auxquels leur
participation dans le capital leur donne droit.

Ces sociétés sont généralement constituées par les syndicats, les associations, les
mutuelles de développement, les groupements à vocation coopérative.

Les sociétés civiles immobilières de copropriété qui, concurremment à leur objet,

exercent une activité commerciale ou accomplissent même occasionnellement,
des opérations commerciales, sont exclues du champ d’application du régime de
la copropriété.

2.1 Impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux

Les sociétés civiles immobilières de copropriété qui ne sont pas constituées sous la
forme de société de capitaux, ne sont pas soumises à l’impôt sur les bénéfices
industriels et commerciaux dans la mesure où elles ne se livrent pas à des
opérations présentant un caractère industriel et commercial.

Pour l’imposition des plus-values de partage, l’article 30 du Code général des

Impôts dispose que sont exonérées sous certaines conditions, de l’impôt sur les
bénéfices industriels et commerciaux, les plus-values résultant de l’attribution
exclusive aux associés, par voie de partage en nature à titre pur et simple, de la
fraction des immeubles construits par ces sociétés et pour laquelle elles ont
vocation.

L’exonération est soumise aux conditions suivantes :

– enregistrement avant un délai de sept (7) ans, à compter de la date de

constitution de la société, du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant
le projet de partage ;

– enregistrement de l’acte de partage, au plus tard un (1) an après

l’enregistrement du procès-verbal de la délibération de l’assemblée générale
approuvant ledit partage.

2.2 Contribution des patentes

Les sociétés civiles immobilières de copropriété ne sont pas soumises à la

contribution des patentes pour les activités conformes à leur objet social.

2.3 Impôt sur le revenu et impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties, et
impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties

Chaque associé est assujetti à l’impôt sur le revenu foncier et à l’impôt sur le
patrimoine foncier sur l’immeuble ou la fraction d’immeuble qui lui a été attribué.

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Pour les immeubles n’ayant pas fait l’objet de partage, l’imposition est établie au
nom de chaque associé au prorata de ses apports dans la société. Cette règle
s’applique également à l’imposition des terrains nus à l’impôt sur le patrimoine
foncier des propriétés non bâties. Le taux de l’impôt applicable est celui des
personnes physiques, soit 12 % (9 % au titre de l’impôt sur le patrimoine foncier et
3 % pour l’impôt sur le revenu foncier).

2.4 Droits d’enregistrement

Conformément aux dispositions de l’article 703 du Code général des Impôts, les
actes ayant pour objet la constitution des sociétés civiles immobilières de
copropriété, tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par
appartement et qui ne portent aucune transmission de biens meubles ou
immeubles entre les associés ou autres personnes, sont enregistrés au droit fixe de
18 000 francs.

Aux termes des dispositions de la loi n° 83-1421 du 30 décembre 1983 portant loi de
Finances pour la gestion 1984, cette mesure est étendue sous les mêmes
conditions à la copropriété des immeubles constitués de maisons individuelles
contiguës ou séparées.

Sont également enregistrés au droit fixe de 18 000 francs, les actes par lesquels les
sociétés civiles immobilières de copropriété font à leurs membres, par voie de
partage en nature à titre pur et simple, attribution exclusive en propriété de la
fraction des immeubles qu’elles ont construits et pour laquelle ils ont vocation, à
condition que l’attribution intervienne dans les sept (7) années de la constitution
desdites sociétés.

2.5 Impôt sur le revenu des valeurs mobilières

Aux termes des dispositions de l’article 227 du Code général des Impôts, les plus-
values résultant de l’attribution exclusive en propriété aux membres des fractions
des immeubles construits par les sociétés civiles immobilières de copropriété et
pour laquelle ils ont vocation, sont exonérées de l’impôt sur le revenu des valeurs
mobilières si les conditions ci-après sont réunies :

– enregistrement avant un délai de sept (7) ans, à compter de la date de

constitution de la société, du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant
le projet de partage ;

– enregistrement de l’acte de partage, au plus tard un (1) an après

l’enregistrement du procès-verbal de la délibération de l’assemblée générale
approuvant le projet de partage.
2.6 Taxe sur la valeur ajoutée et taxe sur les opérations bancaires

Les achats de matériaux, de fournitures ainsi que les travaux effectués dans le
cadre de la construction des immeubles et facturés à la société sont soumis à la
taxe sur la valeur ajoutée.

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Les sociétés civiles immobilières de copropriété sont soumises dans les conditions
de droit commun à la taxe sur les opérations bancaires au titre des emprunts
auxquels elles ont recours pour la construction des immeubles.

3. Les sociétés civiles immobilières de gestion (agences immobilières)

Les sociétés civiles immobilières de gestion ont pour objet, la gestion des
immeubles qui leur sont confiés par des propriétaires indépendants. Cette gestion
consiste soit à louer ou à vendre les immeubles qui leur sont confiés, soit à
entretenir ces immeubles.

De telles sociétés, qui exercent une activité de prestation de services, sont

imposables à l’impôt sur les BIC.

La société est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Elle est également imposable
à la contribution des patentes.

En plus des obligations fiscales visées ci-dessus, l’article 168 du Code général des
Impôts, fait obligation aux agences immobilières d’effectuer à titre d’acompte de
l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties, une retenue à la source au
taux de 12 % du montant brut des loyers qu’elles encaissent pour le compte de
leurs clients personnes physiques. Ce taux est porté à 15 % en ce qui concerne les
immeubles loués et appartenant à des entreprises ou à des personnes morales.

4. Les sociétés civiles immobilières de location

Le régime fiscal applicable aux sociétés civiles immobilières qui construisent ou

achètent des immeubles qu’elles destinent à la location dépend de la nature de
la location.

4.1 Locations nues

La location d’immeubles nus revêt un caractère civil. Dans ce cas, la société est
soumise au régime de la transparence fiscale, c’est-à-dire qu’elle est réputée,
pour l’application des impôts directs et des droits d’enregistrement, ne pas avoir
de personnalité distincte de celles des associés. Il en résulte les conséquences
fiscales suivantes :

– la société est imposable à l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties.
Elle est exonérée de la contribution des patentes. Lorsque l’activité de location est
exercée dans le cadre d’une société de capitaux, la contribution des patentes est
due ;

– les associés personnes physiques sont soumis à l’impôt général sur le revenu à
raison de la part de loyers qui leur revient en fonction des droits de chacun dans la
société. Il est précisé que la déclaration d’impôt général sur le revenu est
suspendue jusqu’au 31 décembre 2018 (annexe fiscale 2017, article 4-1) ;

– les associés personnes morales sont soumises à l’impôt sur les BIC au titre des
revenus locatifs encaissés ;
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– la location d’immeubles nus n’est pas passible de la TVA.

Toutefois, lorsqu’il s’agit d’immeubles nus à usage industriel ou commercial, la

société peut opter pour l’imposition des loyers à la TVA.

4.2 Locations en meublé

La location d’immeubles équipés ou meublés à titre habituel a un caractère

commercial. Lorsque cette activité est exercée par une société civile, celle-ci est
passible de l’impôt sur les BIC conformément aux dispositions de l’article 3-10° du
Code général des Impôts.

La société est imposable à l’impôt sur le revenu foncier, à l’impôt sur le patrimoine
foncier et à la contribution des patentes.

Les associés sont imposables à raison des distributions éventuelles de dividendes.

Il convient de préciser que la société civile immobilière qui exerce l’activité de

location en meublé est également soumise à la taxe sur les locaux loués en garni.

Toutes difficultés d’application de la présente note me seront signalées sans délai.

OUATTARA Sié Abou

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