LA SAISIE IMMOBILIERE

Introduction
Bâtir un édifice, créer son entreprise, répondre à un appel à projet, développer son activité,
tant de projets dont la réalisation nécessite des fonds importants. C’est à ce titre que solliciter
un emprunt auprès d’un établissement financier ou d’un particulier semble être la solution
toute trouvée. Cependant, octroyer un crédit n’est pas chose aisée. Non seulement le créditeur
doit savoir où les fonds qu’il délivrera seront versés, mais également étudier la solvabilité du
souscripteur en vu de s’assurer qu’il sera capable de le rembourser une fois l’échéance de
paiement survenue.
Le législateur a à cet effet instauré un certain nombre de textes, afin d’assurer aux créanciers
une garantie de recouvrement de leurs créances. Il s’agit des sûretés, définies à l’article
premier de l’Acte Uniforme OHADA portant organisation des sûretés comme étant
« l’affectation au bénéfice d’un créancier d’un bien, d’un ensemble de bien ou d’un
patrimoine afin de garantir l’exécution d’une obligation ou d’un ensemble d’obligations,
quelle que soit la nature juridique de celles-ci et notamment qu’elles soient présentes ou
futures, déterminées ou déterminables, conditionnelles ou inconditionnelles, et que leur
montant soit fixe ou fluctuant ».
L’AU sus visés fait la distinction entre plusieurs catégories de sûretés à savoir les sûretés
personnelles (engagement d’une personne de répondre de l’obligation du débiteur principal
en cas de défaillance de ce dernier ou à première demande) et les sûretés réelles (consistent
à se faire payer par préférence sur le prix de réalisation d’un bien affecté à la garantie de
l’obligation de son débiteur, soit dans le droit de recouvrer la libre disposition d’un bien dont
il est propriétaire à titre de garantie de cette obligation). Cette dernière porte soit sur les
biens meubles soit sur les biens immeubles, encore appelées hypothèques.
La sûreté immobilière ou hypothèque est définie à l’article 190 de l’AUS
comme : « l’affectation d’un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant
en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu’elles soient
déterminées ou déterminables ». Dans la pratique, elle est une sûreté très prisée lorsque
doivent intervenir de gros capitaux, compte tenu du caractère plus fiable d’un bien immeuble
sur un bien meuble ou une caution. Lorsque le débiteur ne s’exécute donc pas, le créancier a
le droit de « forcer » le débiteur à rembourser. C’est la procédure de la saisie immobilière qui
s’ouvre, voie d’exécution régit par les articles 246 à 323 de l’Acte Uniforme OHADA portant
organisation des procédure simplifiées de recouvrement et voie d’exécution et par le Code de
Procédure Civile et Commerciale en ses articles 390 à 414.
Le législateur OHADA ne définit pas de façon concrète la saisie immobilière. Nous nous en
remettons à cet effet à la définition retenue par Gérard CORNU dans le vocabulaire juridique
comme étant « La procédure d’exécution forcée qui permet au créancier muni d’un titre
exécutoire de faire placer sous la main de la justice, moyennant un commandement de payer
et la publication de celui-ci, un immeuble appartenant à son débiteur ou à un tiers détenteur

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contre lequel il exerce un droit de suite et d’obtenir la vente du bien saisi en vue de la
distribution du prix, en présence des personne saisies et des créanciers inscrits. »
Cerner les contours de cette procédure démontre d’un intérêt certain particulièrement pour les
créanciers désireux de s’informer sur l’un des moyens mis en place par le législateur pour
assurer leurs arrières et pouvoir « obliger » leur débiteur à s’exécuter (rembourser). Il peut
s’agir de particuliers certes, mais dans la pratique, une grande majorité d’établissements
financiers sont les acteurs de cette procédure.
Il convient de préciser que la procédure de la saisie immobilière n’est pas aisée (I) et que de
nombreuses difficultés sont liées à son application (II). Cependant, à la lecture de la
législation en vigueur en la matière, quelques recommandations peuvent être faites (III).

I- La procédure de la saisie immobilière

A- Conditions
Avant d’ouvrir la saisie immobilière, certains préalables doivent être accomplis. Les articles
247 à 253 de l’AUVE sont clairs sur ces préalables et les distinguent en trois points relatifs au
créancier, à la juridiction compétente en la matière, et au bien immeuble objet de la saisie.
1- Relativement au créancier
La vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire
constatant une créance liquide (c’est-à-dire qui est déterminée avec certitude) et exigible (qui
peut être aussitôt exigée).
Le titre exécutoire est un écrit ou un acte matériel permettant de constater un droit, en
l’occurrence, de recourir au recouvrement forcé d’une dette. De ce fait, ne peut ouvrir une
procédure en saisie immobilière que le créancier disposant d’un titre exécutoire constatant une
créance liquide et exigible. Tel est le principe, cependant, comme tout principe, celui-ci
comporte quelques exceptions à savoir que la poursuite peut avoir lieu en vertu d’un titre
exécutoire par provision ou pour une créance en espèces non liquidées. Toutefois, la vente en
elle-même ne peut porter que sur un titre définitivement exécutoire et après liquidation.
2- Relativement à la juridiction compétente
La juridiction compétente devant laquelle la vente est poursuivie est celle ayant plénitude de
juridiction dans le ressort où se trouvent les immeubles. Il s’agit soit du TPI soit du TGI du
lieu de situation de l’immeuble en fonction du montant de la créance objet de la procédure.
3- Relativement au bien immeuble saisi
« Seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une saisie immobilière », telle est
la consistance de l’art 253 de l’AUVE. Cependant, il peut arriver que la créance porte sur un
immeuble non encore immatriculé. Dès lors, le créancier est tenu, avant ouverture de la
procédure de saisie, d’engager celle de l’immatriculation de l’immeuble au nom du débiteur
au TGI du lieu de situation de l’immeuble.

B- Le déroulement de la procédure de saisie immobilière

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1- Ouverture
Le commandement aux fins de saisie est l’acte qui déclenche la procédure de saisie
immobilière. Celle-ci est signifiée par huissier au débiteur et/ou au tiers détenteur et emporte
sommation de payer dans un délai de 20 jours suivant réception. Passé ce délai et si le
débiteur ne s’est pas exécuté, il sera alors publié à la conservation des hypothèques et de la
Propriété Foncière dans les trois mois suivant signification du commandement. (art 259)
2- Effets du commandement aux fins de saisie
L’ouverture de la saisie immobilière a plusieurs effets :
- Elle vaut mise en demeure, interrompt la prescription et fait courir les intérêts moratoires ;
- Il vaut saisie à compter de son inscription par le conservateur de la propriété foncière ;
- Il immobilise l’immeuble et ses revenus ;
- Et aucune nouvelle inscription ne pourra y être faite.
3- Préalable à l’audience d’adjudication
Après inscription à la conservation des hypothèques et de la propriété foncière, le créancier et
les autorités habilités (avocat, huissier, etc.), peuvent maintenant engager la procédure
d’adjudication. Celle-ci passe par la préparation du cahier des charges, l’adjudication
proprement dite, et les voies de recours.
a- Préparation du cahier des charges
Cette étape est régie par les articles 266 à 271 de l’AUVE. Il s’agit d’un document rédigé et
signé par l’avocat du créancier poursuivant qui précise les conditions et modalités de la vente
de l’immeuble. C’est une convention ayant force exécutoire entre le saisissant, les créanciers,
le saisi et l’adjudicataire. Il est déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance dans le
ressort duquel se trouve l’immeuble dans un délai de 50 (cinquante) jours à partir de la
publicité du commandement. A compter de son dépôt, le créancier poursuivant est tenu de
signifier dans un délai de huit (08) jours au débiteur, à personne ou à domicile, et aux
créanciers inscrits au domicile élu, une sommation de prendre communication du cahier des
charges et d’y insérer leurs dires le cas échéant. (art 269)
Cette sommation de prendre communication devra contenir les différentes dates importantes
de la procédure à savoir : l’audience éventuelle (trente jours minimum après sommation), si
jamais les parties déposent leurs écritures, ainsi que celle de l’adjudication ou la vente
proprement dite (fixée à quarante-cinq jours au plus tôt après le dépôt du CdC et quatre-vingt-
dix jours au plus tard après le dépôt).
b- L’adjudication
C’est l’audience fixée pour la vente de l’immeuble. Elle est soumise à des formalités de
publicité (art 276) qui doivent être effectuées 30 jours au plus tôt et 15 jours au plus tard avant
celle-ci. Elle s’effectue par l’avocat du créancier poursuivant, par insertion dans un journal
d’annonces légales et par apposition de placards à la porte du domicile du saisi, du tribunal
devant lequel aura lieu l’adjudication ou du notaire convenu, ainsi que dans les lieux officiels
d’affichage de la commune de la situation des biens.

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L’adjudication se fait par enchères publiques à la barre de la juridiction compétente ou en
l’étude du notaire convenu (art 282). Les enchères sont des offres successives et de plus en
plus élevées présentées par des personnes désireuses d’acquérir l’immeuble. Ce sont les
avocats qui peuvent présenter les offrent ou les enchérisseurs eux-mêmes.
Bougies (art 283)
L’adjudication est prononcée par décision judiciaire ou pv du notaire au profit, soit de
l’avocat qui a enchéri le dernier, soit ai profit du poursuivant pout le montant de la mise à prix
s’il n’y a pas eu d’enchère et donne lieu à diverses formalités et conséquences (art 286) :
*La déclaration d’adjudicataire (fournir l’acceptation de l’adjudicataire ou de représenter son
pouvoir) dans les trois jours ;
*La déclaration de commande (révélation de l’identité de l’adjudicataire) (24h pour les tiers ;
72 pour l’avocat du dernier enchérisseur) ;
*La transcription de l’acte d’adjudication sur le cahier des charges (art 290) = inscrite en
minute à la suite du cahier des charges ; une expédition en est délivrée et toutes les conditions
y figurant sont exécutées (dans les 20 jours de l’adjudication) ;
*La publication de l’acte d’adjudication (art 294) (expédition de la décision ou du pv
transmise à la CF aux fins d’inscriptions ;
*La purge des garanties et radiation des inscriptions.
c- Les voies de recours
En matière de saisie immobilière, l’exercice des voies de recours obéit à des conditions
particulières.
Il découle de l’article 300 de l’AU que la saisie immobilière est insusceptible d’opposition.
De même, l’appel formé contre elle ne peut être retenu que sur la base de certains fondements
précis à savoir : sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fonds portant sur
l’incapacité des parties, sur la propriété, l’insaisissabilité ou l’inaliénabilité des biens saisis.
L’appel fondé sur un objet autre que ceux limitativement énumérés par la loi sera irrecevable.
Jurisprudence : Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n°2 du 09 mars 2006 , au visa de
l’article 300 AUVE, pour rejeter le pourvoi formé contre le jugement n°353 rendu par le
Tribunal de Grande Instance du Wouri à Douala, la Haute Juridiction a décidé que le «
jugement attaqué rendu en matière de saisie immobilière, lequel ne statue ni sur le principe
même de la créance, ni sur des moyens de fonds tirés de l’incapacité d’une des parties, ni sur
la propriété ou l’insaisissabilité ou l’aliénabilité des biens saisis, n’est pas susceptible
d’appel ».
Toujours selon l’article 300 en son al 4, les voies de recours sont exercées dans les conditions
de droit commun. (art 49 AU = 15 jours à partir de son prononcé).
Pareil pour le pourvoi en cassation.

II- Les difficultés d’application de la procédure

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Nous l’avons dit en supra, la procédure de saisie immobilière est une procédure dont la
principale caractéristique est son formalisme. Ce formalisme partant d’une intention de
sécurisation d’un bien aussi important que l’immeuble a muté pour être la difficulté majeure
rencontrée tant par les créanciers désireux de recouvrer leurs créances que par les autorités en
charge de la procédure.
- La première difficulté concerne l’immatriculation : le principe voudrait qu’une saisie
immobilière ne puisse survenir que sur un immeuble immatriculé. Mais la créance peut
également porter sur un immeuble non immatriculé. Dès lors, il emporte pour le créancier
d’engager la procédure d’immatriculation avant celle de la saisie immobilière. Ce qui
démontre d’une certaine logique devient la source de mille maux du fait de la longueur de
l’obtention d’un titre foncier. En effet, si le créancier peut ouvrir la saisie dès lors qu’il justifie
avoir engagé la procédure d’immatriculation de l’immeuble, l’adjudication, quant à elle, ne
peut se dérouler qu’après délivrance du titre foncier. Quel est donc le sort d’une procédure de
saisie entamée sur un immeuble dont le titre foncier tarde à se faire délivrer ? Après plusieurs
reports de l’audience d’adjudication, le juge finit par radier l’affaire.
- Le respect des délais est l’une des principales difficultés de la saisie immobilière. En effet,
leur nombre important, pourtant voué à garantir une bonne marche de la procédure, cause de
nombreux problèmes même pour des avocats aguerris. En dépit d’un calendrier dressé en
bonne et due forme, nous ne sommes pas à l’abri d’une erreur indépendante de notre volonté
qui permettra à certains débiteurs de bénéficier sur une durée anormalement longue, de la
suspension des poursuites individuelles au détriment des créanciers.
Dans certaines procédures par ailleurs, il arrive que certaines banques soient contraintes
d’abandonner 30% du montant de la créance sans être assurés d’être payées.
- Au regard de ce qui a été dit en supra, nous pouvons remarquer qu’il a été mis à la
disposition du débiteur, consciemment ou pas par le législateur, une multitude de possibilités
de recours qui l’encouragent dans la voie du dilatoire : demande en distraction (art 308 =
incident permettant à un tiers propriétaire, copropriétaire, usufruitier ou à toute personne
ayant un droit réel sur l’immeuble saisi de le soustraire de l’assiette de la saisie *dans un délai
de huit jours au plus avant l’adjudication=art 299*), demande en annulation (art 313 =
sanction d’un acte irrégulier ou l’omission d’une formalité prescrite à peine de nullité *effet :
invalidation de la procédure à partir de l’audience éventuelle ou postérieurement à celle-ci le
cas échéant*) ou la folle enchère (art 320 = incident tendant à mettre à néant l’adjudication
en raison du manquement de l’adjudicataire à ses obligations afin de provoquer une nouvelle
vente aux enchères de l’immeuble).
Dans le premier cas, rien n’empêche le débiteur de s’allier à un tiers pour monter cet incident
de toutes pièces. Et dans les deux autres, au regard du formalisme de la procédure, les moyens
mis à disposition du débiteur afin de faire traîner la procédure ne manquent pas.
- Parlant de l’immunité d’exécution en faveur de l’Etat, des collectivités locales et des autres
personnes morales de droit public énoncée à l’article 30 de l’AU, il est incongru, voire injuste
qu’une entreprise ayant souscrit à un crédit et étant anonymement porté par une autorité
publique, ne puisse faire l’objet d’une exécution forcée, surtout connaissant les réalités de
notre pays. A ce moment, comment protéger les créanciers qui se retrouve lésés de tout
moyen pour recouvrer leur créance ?

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- Une autre difficulté concerne l’administration elle-même, confrontée à la faiblesse de ses
agents qui ne maîtrisent pas cette procédure déjà bien assez complexe pour les professionnels.
Le nombre de pièces à fournir et la complexité de la procédure, le tout lié par l’incompétence
ouvre juste la voie à la corruption du fait du pouvoir d’appréciation détenu par l’agent
administratif

III- Quelques recommandations

On aura beau dire, le circuit d’octroi de crédit au Cameroun est déjà très fermé. Il semble
difficile pour un établissement financier de prendre des mesures plus drastiques que celles
déjà mises en place relativement à la sélection des bénéficiaires de crédit (identification du
futur client et connaissance de sa situation financière). Mais des changements peuvent être
opérés durant leur relation commerciale.
*En effet, il s’agit premièrement de ne pas mettre entièrement à disposition du client la
somme créditée mais plutôt de façon progressive, progression qui sera suivie et permettra un
meilleur contrôle de l’utilisation du crédit et d’alerter en cas de fuites de fonds.
*Deuxièmement, la banque doit avoir une procédure d’alerte efficace pour détecter au plus tôt
les clients présentant des signes de difficultés. La mise en œuvre précoce des procédures de
recouvrement permettra ainsi d’éviter que l’impayé n’atteigne un seuil trop élevé.
*De même parlant des entreprises, il ne faudrait pas que leurs dirigeants confondent les
intérêts sociaux avec leurs intérêts propres. Les engagements pris par la société ne peuvent
être respectés que si la gestion financière de l’entreprise est saine, prévenant ainsi toute
malversation.
*Une refonte de la législation OHADA en la matière s’avère nécessaire, car le débiteur
pourtant fautif, semble bien plus protéger les débiteurs que les créanciers qui ont juste eu le
malheur de libérer quelques fonds.