Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil
Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil
Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil
18 -2
Capital investment decisions are concerned with the process of planning, setting goals and priorities, arranging financing, and using certain criteria to select longterm assets.
Pendahuluan
Dalam menentukan usulan proyek investasi mana yang akan diterima atau ditolak Maka usulan proyek investasi tersebut harus dinilai
Metode Penilaian
Metode periode pengembalian (Payback Periode/Method) Metode nilai sekarang bersih (The Net Present Value Method =NPV) Accounting Rate Of Return (ARR) Metode indeks profitabilitas Metode internal rate of return IRR Metode modified internal of return MIRR Modifikasi NPV dan ARR
waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut
Periode pengambalian investasi awal = x 1 tahun arus kas Usulan proyek investasi
Periode
pengembalian lebih cepat : layak Periode pengembalian lebih lama : tidak layak Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
Jawaban
Periode pengembalian Rp. 450 juta = x 1 tahun Rp. 150 juta = 3 tahun Periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang disyaratkan maka usulan proyek investasi adalah diterima
Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun adalah :
Tahun
RP. 300 juta Rp. 250 juta Rp. 200 juta Rp. 150 juta Rp. 100 juta
Arus kas
300.000.000
2
3 4 5
250.000.000
200.000.000 150.000.000 100.000.000
550.000.000
750.000.000 900.000.000 1.000.000.000
Periode Pengembalian
Rp. 600 juta Rp. 550 juta
=2+
Rp. 750 juta Rp. 550 juta = 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan
x 1 tahun
Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan maka usulan proyek investasi ini di tolak
Aliran kas dipresent-valuekan sebelum dihitung payback periodnya Metode discounted payback period tidak memperhitungkan aliran kas diluar payback period.
Periode pembayaran kembali dengan arus kas bersih di diskontokan (investasi 600 jt)
Arus Kas 300 250 200 Diskonto 12 % 0.893 0.797 0.712 AK diskonto 267.90 199.25 142.40 Kumulatif AK Diskonto 267.90 467.15 609.55
Tahun 1 2 3
4
5
150
100
0.636
0.567
95.40
56.70
704.95
761.65
Diskonto i = 12 %
PV 761.65
Penyelesaian Perhitungan
Periode pengembalian ab =n+ x 1 tahun c-b = 2 + [ (600 467,15) / (609,55 467,15) = 2 + [ 132,85 / 142,4 ] = 2 + 0,9329 = 2,9329 tahun atau 2 tahun 11 bulan 19 hari
Contoh kasus
Investasi proyek A dan B masing masing Rp. 500 juta
Tahun
1 2 3
4
5
50.000.000
30.000.000
275.000.000
300.000.000
Yaitu perhitungan nilai tunai arus kas dari investasi modal dimasa yang akan datang dengan mempergunakan suatu tingkat suku bunga kemudian dibandingkan dengan nilai investasi semula yang dilakukan. Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai uang pada waktu mendatang, karena adanya faktor bunga
Jika dua proyek bersifat saling meniadakan maka yang dipilih adalah proyek dengan NPV tertinggi.
Rumusan
CF1 CF2 + (1 + i)1 + CF3 + CF4
NPV =
+ +
CFn - OI
(1 + i)2 (1 + i)3
(1 + i)4
(1 + i)n
CF i n OI
: Arus kas : Biaya modal tingkat bunga : Umur proyek investasi : Investasi awal
Contoh kasus
Sutau
perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 40 juta tanpa nilai sisa dan arus kas pertahun sebesar Rp. 12 juta selama 5 tahun dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 20 %.
Jawaban
Nilai NPV = ( Arus kas x Faktor diskonto) OI = ( Rp. 12 juta x 2,9906 ) Rp 40 juta = Rp 35.887.200 Rp. 40 juta = Rp. 4.112.800 Usulan proyek ini lebih baik ditolak, NPV negatif
Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda
Contoh perhitungan NPV dengan arus kas berbeda Tahun (1) 1 2 Arus kas (2) xxxx xxxx Tingkat bunga (3) xxxx xxxx Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) xxxxx xxxxx
3
4 5
xxxx
xxxx xxxx
xxxx
xxxx xxxx
xxxxx
xxxxx xxxxx
xxxxx
(xxxxx)
xxxxx
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 700 juta, dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15 %, perkiraan arus kas pertahun
Tahun Arus Kas
1 2 3 4 5
Rp. 300 juta Rp. 250 juta Rp. 200 juta Rp. 150 juta Rp. 100 juta
Jawaban
Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 300,000,000 250,000,000 200,000,000 150,000,000 100,000,000 Tingkat bunga (3) 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.4972
716,895,000
700,000,000
16,895,000
Nilai NPV positif sebesar Rp. 16.895.000, maka usulan proyek investasi ini layak diterima
Profitabilitas Index
(1 + i)
PI =
IO
Keterangan PV = present value IO = Investasi awal
Kriteria penilai :
PI
>1 PI < 1
Contoh kasus
Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 300,000,000 250,000,000 200,000,000 150,000,000 100,000,000 Tingkat bunga (3) 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.4972 Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) 260,880,000 189,025,000 131,500,000 85,770,000 49,720,000
716,895,000
700,000,000 16,895,000
Penyelesaian kasus
IRR
bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan nol, karena PV arus kas pada tingkat bunga tersebut sama dengan investasi awalnya
Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang, jadi arus kas di diskontokan atas dasar biaya modal / tingkat bunga
Keputusan investasi:
IRR
> tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi diterima IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi ditolak
IRR kemudian bisa kita cari dengan metode cobacoba. Bisa juga langsung dengan menggunakan kalkulator keuangan atau software spreadsheet.
Rumusan IRR
CF1 CF2 + (1 + i)1 (1 + i)2 + (1 + i)3 CF3
NPV = 0 =
+ +
CFn - OI
(1 + i)n
CF i n OI
: Arus kas : Biaya modal / tingkat bunga yang dicari pada tingkat diskonto NPV akan menjadi nol : Umur proyek investasi : Investasi awal
Hitung PV arus kas yang dihasilkan usulan proyek investasi dengan menggunakan tingkat suku bunga yang dipilih sembarangan Bandingkan hasil perhitungan poin 1 diats dengan IO nya
Jika
hasilnya negatif, coba dengan suku bunga yang lebih rendah Jika hasilnya positif, coba dengan suku bunga lebih tinggi
Lanjutan
Lanjutkan poin langkah 2 diatas sampai PV nya mendekati OI (selisih PV dengan investasi awal = - 1 dan + 1) Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek investasi tersebut dengan teknik interpolasi
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 112.500.000, dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15 %, perkiraan arus kas pertahun
Tahun Arus Kas
1 2 3 4 5
Rp. 45.000.000 Rp. 37.500.000 Rp. 30.000.000 Rp. 22.500.000 Rp. 15.000.000
Jawaban. Kita coba dengan tingkat suku bunga 13 % dan 12 %, bagaimana nilai PV terhadap investasi awal
Tahun (1) 1 2 3 4 5 Arus kas (2) 45,000 37,500 30,000 22,500 15,000 Tingkat bunga 13 % (3) 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 Nilai sekarang (PV) (4) = (2) x (3) 39,825 29,366 20,793 13,799 8,142 Tingkat bunga 12 % (5) 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 Nilai sekarang (PV) (6) = (2) x (5) 40,181 29,895 21,354 14,299 8,511
111,926
114,239
112,500
112,500
-575
1,739
Jawaban.
Hasil PV : - 13 % = - 575 - 12 % = 1.740 Buat perhitungan interpolasi Berbasis 12 % :
Selisih bunga 12% Selisih PV 114,240 Selisih PV dengan OI 114,240
13%
1%
111,925
2,315
112,500
1,740
Berbasis 13 % :
Selisih bunga 12% 13% 1% Selisih PV 114,240 111,925 2,315 Selisih PV dengan OI 111,925 112,500 -575
Basis 12 % IRR = 12 + (Rp. 1.740.000 / Rp. 2.315.000) x 1 % IRR = 12 % + 0,75 % IRR = 12,75 % Basis 13 % IRR = 13 % + (RP -575.000 / Rp. 2.315.000 ) x 1 % IRR = 13 % + ( - 0,248 %) IRR = 12,57 % Nilai IRR lebih kecil dari 15 %, maka usulan proyek investasi ini di tolak
Jawaban
Dicoba faktor diskonto 15 % NPV = (arus kas x Faktor diskonto) OI NPV = (Rp. 24 juta x 3,3522 ) - Rp. 80 juta NPV = Rp. 80.452.800 Rp 80 juta NPV = Rp 452.800 Dicoba faktor diskonto 16 % NPV = (arus kas x Faktor diskonto) OI NPV = (Rp. 24 juta x 3,2743 ) - Rp. 80 juta NPV = Rp. 78.583.200 Rp 80 juta NPV = Rp 1.416.800
MIRR
Tingkat diskonto yang mengakibatkan nilai sekarang dari biaya proyek sama dengan nilai sekarang dari nilai akhirnya, di mana nilai akhir proyek adalah jumlah nilai masa mendatang dari kas masuk yang dimajemukan terhadap biaya modal perusahaan
Rumusan MIRR
CIFt (1 + k)n-t
PV arus keluar =
(1 + MIRR)n
Contoh Kasus
Sebuah proyek investasi berusia 3 tahun dengan tingkat pengembalian 10 % dan investasi awal $ 6000, dengan arus kas pertahun sbb : Tahun 1 $ 2000 Tahun 2 $ 3000 Tahun 3 $ 4000 Tentukan MIRR ?
Penyelesaian
= 2000 (1,10)2 + 3000 (1,10)1 + 4000 (1,10)0 = 2.420 + 3.300 + 4.000 = 9720 Berdasarkan rumusan MIRR 6.000 = [ 9.720 / (1 + MIRR)3 ( 1 + MIRR)3 = 9.720 / 6.000 ( 1 + MIRR)3 = 1,62 1 + MIRR = 3 1,62 1 + MIRR = 1,1745 MIRR = 0,1745 atau 17,45 % CIF
MIRR
MIRR mengasumsikan arus kas dari semua proyek diinvestasikan kembali dengan tingkat pengembalian sebesar IRR proyek MIRR dapat digunakan sebagai indikator untuk mengetahui profitabilitas perusahaan
Kasus
Arus kas Terdapat 3 usulan proyek investasi Proyek Proyek Proyek dengan umur ekonomi Tahun A B C 5 tahun dan investasi 1 30000 50000 10000 awal $ 90.000, dengan tingkat pengembalian 2 30000 40000 20000 15 % 3 30000 30000 30000 Arus kas pertahun ($) Analisa perdasarkan 4 30000 20000 40000 metode penilaian aset 5 30000 10000 50000 riil ?