BAB 10

AKUISISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Definisi Properti, Pabrik, dan Perlatan

Properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva nyata yang digunakan untuk melakukan produksi atau
menyuplai barang dan jasa, untuk rental atau yang lainnya, atau untuk tujuan administratif; mereka
diharapakan dapat digunakan selama lebih dari satu periode akuntansi.
1. Digunakan dalam operasi dan tidak untuk dijual kembali
Yang dapat disebut dengan properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva yang digunakan dalam
operasi perusahaan dan tidak dengan tujuan untuk dijual kembali. Contohnya adalah komputer yang
digunakan dalam administrasi perusahaan, atau mobil yang digunakan untuk operasional
perusahaan.
2. Bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan
Properti, pabrik, maupun peralatan merupakan aktiva jangka panjang, sehingga mempunyai umur
yang relatif lama, dan juga merupakan subjek penyusutan. Ketika aktiva suatu perusahaan
digunakan bertahun-tahun, tentunya nilainya akan semakin perkurang karena kondisi barang yang
semakin menurun, tidak seperti baru lagi. Dalam hal ini berarti property, pabrik, dan peralatan
mengalami depresiasi. Jadi property, pabrik, maupun perlatan itu merupakan subjek depresiasi.
3. Memiliki substansi fisik
Properti, pabrik, maupun peralatan haruslah berupa barang yang mempunyai atau memiliki
substansi fisik. Jadi aktiva ini merupakan aktiva yang berwujud, berbeda dengan aktiva yang tak
berwujud. Namun aktiva seperti inventory atau persediaan tidak dimasukkan ke dalam properti,
pabrik, dan peralatan. Alasannya adalah karena inventory merupakan barang yang diperjual
belikan kembali, meskipun mempunyai substansi fisik.

Biaya Akuisisi : Biaya tanah, Biaya bangunan, Biaya peralatan

Biaya Tanah
Biaya Tanah merupakan biaya yang mencakup semua pengeluaran yang dilakukan untuk memperoleh
tanah dan untuk mempersiapkannya hingga dapat dipergunakan. Biaya Tanah biasanya mencakup (1)
harga beli, (2) biaya penutupan ( sertifikat tanah, honor pengacara dan honor pencatatan), (3) biaya yang
dikeluarkan untuk mempersiapkan tanah hingga siap digunakan (meratakan, menimbun, mongosongkan
dan membersihkan), (4) asumsi mengenai hak gadai atau hipotik, dan (5) setiap perbaikan tanah lainnya
yang memiliki umur tidak terbatas.
Biaya Bangunan
Biaya Bangunan merupakan biaya yang mencakup semua pengeluaran yang berhubungan langsung
dengan akuisisi atau kontruksi. Biaya ini mencakup (1) bahan baku, tenaga kerja, dan biaya overhead
yang terjadi selama kontruksi, dan (2) honor profesional serta ijin mendirikan bangunan.
Biaya Peralatan
Biaya Peralatan mencakup harga beli, ongkos angkut dan beban penanganan yang dikeluarkan, asuransi
peralatan selama dalam perjalanan, biaya fondasi khusus jika diperlukan, biaya pemasangan dan
perakitan, dan biaya melaksanakan uji coba.
Aktiva yang dibuat sendiri
Pembebanan biaya manufaktur tidak langsung akan menimbulkan masalah khusus karena biaya ini tidak
dapatditelusuri secara langsung ke pekerjaan dan pemesanan bahan yang berhubungan dengan aktiva
tetapyang dibuat. Perusahaan dapat menangani biaya tidak langsung dengan salah satu dari dua cara
berikut :

 Tidak membebankan overhead tetap ke biaya pembuatan aktiva

Pendekatan ini mengasumsikan bahwa perusahaan akan mengeluarkan biaya yang sama tanpa
memperhatikan apakah perusahaan membuat aktiva atau tidak.

 Membebankan bagian dari total overhead ke proses kontruksi

Pendekatan ini membebankan bagian dari total biaya overhead ke proses kontruksi seperti pada
produksi normal.
Biaya Bunga Selama Konstruksi
Terdapat tiga pendekatan untuk menghitung jumlah bunga yang ada dalam membiayai konstruksi
property, pabrik, dan peralatan, yaitu antara lain:
1. Tidak mengkapitalisasi beban bunga selama periode konstruksi
Menurut pendekatan ini, apabila perusahaan menggunakan modal saham dengan mencatatnya sebagai
hutang, maka bunga tidak akan muncul. Bunga bukan dianggap sebagai biaya konstruksi, tetapi dalam
hal ini bunga dianggap sebagai biaya pembiayaan.
2. Membebankan semua biaya dana yang digunakan ke konstruksi, baik yang dapat diidentifikasi
maupun yang tidak dapat diidentifikasi
Aktiva harus dibebankan dengan semua biaya yang diperlukan untuk menjadikan barang tersebut siap
digunakan. Itu artinya biaya konstruksi harus menyertakan biaya pembiayaan.
3. Hanya mengkapitalisasi biaya bunga actual yang terjadi selama konstruksi dijalankan
Menurut pendekatan ini, bahwa bunga merupakan biaya. Sayangnya, pendekatan ini hanya
mengkapitalisasi biaya bunga melalui pembiayaan dengan hutang, tidak mencoba menentukan biaya
pembiayaan dengan saham.
IFRS memerlukan kapitalisasi bunga aktual (dengan modifikasi). Konsisten menggunakan biaya
historis (historical cost). Kapitalisasi terdiri atas 3 item, antara lain:
1. Aktiva yang memenuhi kualifikasi
2. Periode kapitalisasi
3. Jumlah yang dikapitalisasi
Aktiva yang Memenuhi Kualifikasi
Memerlukan kualifikasi sebagai kapitalisasi bunga, aktiva atau asset harus mempunyai suatu periode
waktu untuk menyiapkan agar dapat digunakan dengan baik. Dua tipe dari aktiva antara lain:
1. Aktiva yang sedang digunakan atau siap untuk digunakan
2. Aktiva yang tidak digunakan perusahaan dalam aktivitasnya untuk menghasilkan keuntungan
di mana keuntungan tersebut tidak dipakai dalam aktivitas yang membuatnya siap digunakan
Periode Kapitalisasi

Periode kapitalisasi mulai terjadi mulai kondisi sebagai berikut:

1. Pengeluaran untuk aktiva telah terjadi
2. Aktivitas yang dibutuhkan untuk menyiapkan aktiva agar siap digunakan sedang
berlangsung
3. Biaya bunga telah terjadi atau telah berlangsung
Jumlah yang Harus Dikapitalisasi
 Pengkapitalisasian yang lebih rendah dari:
1. Biaya bunga aktual
2. Bunga yang dapat dihindarkan – merupakan jumlah biaya bunga selama periode yang sedang
berjalan di mana secara teori dapat dihindari jika tidak terjadi pengeluaran untuk melakukan
pembelian terhadap aktiva.
Masalah Khusus yang Berhubungan dengan Kapitalisasi Bunga
Dua masalah khusus yang berhubungan dengan kapitalisasi bunga anntara lain sebagai berikut:

 Pengeluaran untuk tanah

Biaya bunga yang dikapitalisasi selama satu periode berjalan adalah bagian dari biaya pabrik, bukan
merupakan biaya atas tanah.

 Pendapatan bunga
Secara umum, adanya pendapatan bunga perusahaan tidak bisa ikut dioffset dengan menggunakan biaya
bunga.
Penilaian Properti, Pabrik, dan Peralatan
Perusahaan harus mencatat property, pabrik, dan peralatan:

 Pada nilai pasar wajar yang didapatkan pada saat terjadi akuisisi
 Pada nilai wajar aktiva yang diterima
 Tergantung pada yang memiliki bukti yang lebih banyak dan mendukung.
 Diskon tunai – baik diambil maupun tidak, maka akan dianggap sebagai pengurang biaya
aktiva.
 Kontrak pembayaran yang ditangguhkan – aktiva yang dibeli oleh perusahaan melalui suatu
kontrak kredit berjangka panjang harus dihitung pada nilai sekarang (present value) dari
pertimbangan yang dipertukarkan.
 Pembelian Lump Sun – mengalokasikan total biaya di antara beberapa aktiva yang ada pada
nilai pasar wajar relatifnya.
 Penerbitan Saham – nilai pasar dari saham yang telah dikeluarkan perusahaan adalah indikasi
wajar dari biaya dalam properti yang diperoleh.
 Pertukaran Aktiva Nonmoneter

Arti dari Substansi Komersial

Suatu pertukaran memiliki substansi komersial jika arus kas di masa yang akan datang berubah sebagai
akibat dari suatu transaksi tersebut. Hal tersebut memiliki arti bahwa jika posisi ekonomi yang
bertransaksi tersebut berubah, maka transaksi tersebut dapat dikatakan memiliki substansi komeraial.
Pertukaran – Situasi Kerugian
Perusahaan mengakui kerugian dengan segera terlepas apakah pertukaran yang terjadi memiliki
substansi komersial ataukah tidak.
Dasar pmikiran: perusahaan seharusnya tidak menilai aktiva yang dimilikinya lebih dari harga kasnya
yang setara; jika kerugian tersebut ditangguhkan, aktiva akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada
nilai yang sesungguhnya dimiliki (overstate).
Pertukaran – Situasi Keuntungan
 Memiliki substansi komersial. Dalam hal ini, biasanya perusahaan akan melakukan pencatatan terhadap
biaya aktiva nonmoneter yang diterima untuk dipertukarkan dengan aktiva nonmoneter yang lainnya
pada nilai wajar pada suatu aktiva yang diberikan, dan dengan sesegera mungkin mengakui keuntungan
yang diperoleh perusahaan. perusahaan dapat menggunakan nilai wajar dari seluruh aktiva yang telah
diterima oleh perusahaan jika dan hanya jika nilai wajar tersebut lebih jelas daripada nilai wajar aktiva
yang telah diberikan.
Ringkasan dari Pengakuan Laba dan Rugi dari Pertukaran Aktiva Nonmoneter
Pengungkapan mengandung:

 Sifat dari transaksi tersebut

 Metode akuntansi untuk aktiva yang dipertukarkan
 Keuntungan dan kerugian yang diakui atas pertukaran yang telah terjadi
Hibah Pemerintah
Hibah ialah bantuan yang diterima dari pemerintah dalam bentuk transfer sumber daya ke sebuah
perusahaan untuk masa lalu maupun masa depan sesuai dengan kondisi tertentu pada operasional
perusahaan. IFRS menyatakan bahwa hibah harus diakui dalam bentuk pendapatan (pendekatan
penghasilan) secara sistematik yang sesuai dengan biaya yang terkait yang dimaksudkan untuk
mengimbangi perusahaan.
Kontribusi
Ketika sebuah perusahaan mendonasikan aktiva nonmoneter, hal tersebut harus dicatat dengan jumlah
yang didonasikan sebagai sebuah beban pada nilia wajar asset donasi
Biaya Setelah Akuisi
Setelah aktiva tetap terpasang dan siap untuk digunakan, dapat terjadi biaya- biaya tambahan seperti
reparasi atau bahkan hingga biaya tambahan yang cukup siginifikan. Masalah utamanya ialah
bagaimana cara mengalokasikan biaya- biaya tambahan yang dikeluarkan oleh perusahaan ini ke
periode waktu yang tepat. Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan manfaat di masa
yang akan datang yang lebih besar dari seharusnya, harus dikapitaliasi, sementara pengeluaran yang
hanya ditujukan untuk mempertahankan tingkat pelayanan tertentu yang ada di dalam sebuah
perusahaan akan dianggap sebagai beban perusahaan. Agar biaya-biaya tersebut dapat dilakukan
kapitalisasi, maka tiga kondisi berikut harus dipenuhi:

 Umur manfaat aktiva harus meningkat

 Kuantitas unit yang diproduksi oleh aktiva harus meningkat
 Kualitas unit yang diproduksi juga harus meningkat

Disposisi Aktiva Tetap

Perusahaan mungkin memensiunkan aktiva tetap mereka secara secara suka rela atau membuang
mereka dengan melakukan

 Penjualan
 Penukaran
 Konversi terpaka
 Pengabaian
Depresiasi harus dibawa ke tanggal disposisi.
Konversi Terpaksa
Kadang, pelayanan suatu aktiva berakhir karena konversi terpaksa seperti bencana kebakaran, banjir,
pembebasan, pencurian, dan lain-lain. Selisih antara jumlah yang dipulihkan dengan nilai buku aktiva
tersebut (jika terdapat nilai buku), dilaporkan sebagai sebuah keuntugan atau kerugian bagi perusahaan.
keuntungan maupun kerugian yang diperoleh perusahaan tersebut disamakan dengan jenis disposisi
lainnya.