Bab 3 Time Value of Money
Bab 3 Time Value of Money
Bab 3 Time Value of Money
Isi Bab
1. SIMPLE INTEREST
Uang Rp. 100 juta dibungakan dengan bunga sederhana (simple interest) 12% per tahun selama
3 tahun
Rumus (1):
Dimana: Sn = Uang setelah n tahun
S0 = Uang di awal periode
S n = S0 ( 1 + n . r ) n = jangka waktu (dlm tahun)
r = tingkat bunga per tahun
2. COMPOUND INTEREST
Uang Rp.100 juta dibungakan dengan bunga majemuk (compound interest) 12% per tahun
selama 3 tahun
Rumus (2):
Dimana: FVn = Future Value setelah n tahun
PV = Present Value di awal periode
FVn = PV ( 1 + r ) n
n = jangka waktu (dlm tahun)
r = tingkat bunga per tahun
Rumus (3):
Dimana: FVn = Future Value setelah n tahun
FVn PV = Present Value di awal periode
PV =
(1 + r)n n = jangka waktu (dlm tahun)
r = tingkat bunga per tahun
Contoh:
Nilai sekarang (Present Value) dari uang sebesar Rp.100 juta yang akan diterima 3 tahun
kemudian dengan bunga 12% per tahun adalah :
100.000.000 100.000.000
PV = = = Rp. 71.178.025
(1 + 0,12) 3 1,404928
2.3 Aturan 72
Untuk menghitung secara cepat (perkiraan kasar), sejumlah uang sekarang akan men-jadi 2
kali lipat dalam waktu n tahun dengan bunga r % per tahun
Rumus (4):
Dimana: n = jangka waktu (dlm tahun)
n.r = 72 r = tingkat bunga per tahun
Aplikasi:
Uang Rp.100 juta akan menjadi Rp.200 juta dengan bunga 12% setelah berapa lama?
Dalam waktu 8 tahun uang Rp.100 juta untuk dapat menjadi Rp.400 juta, dibutuhkan bunga
berapa?
Dibagi 2 periode:
4 tahun pertama: Rp.100 jt menjadi Rp.200 jt 4.r = 72
4 tahun kedua: Rp.200 jt menjadi Rp.400 jt r= %
Per semester: m = 2
Per kuartal: m=4
Per bulan: m = 12
Per minggu: m = 52
Per hari m = 365
Aplikasi:
Adi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3 tahun di bank dengan bunga 12% per
tahun, dengan sistem ARO (= Automatic Roll-Over) per kuartal (3 bulanan). Berapa uangnya
setelah 3 tahun?
Budi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3 tahun di bank dengan bunga 12% per
tahun, dengan sistem ARO (= Automatic Roll-Over) per bulan. Berapa uangnya setelah 3
tahun?
2.5 FVA = Future Value Annuity (Nilai Masa Depan dari sejumlah Angsuran)
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Contoh:
Uang Rp.100 juta setiap akhir tahun diangsur selama 3 tahun. Berapa besarnya uang (Future
Value) di akhir tahun ke 3, jika bunganya 12% p.a.?
FVA 3
FVA3 =
0
Rp.337.440.000
1 2 3
Aplikasi:
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun dengan bunga 12% per tahun.
Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
(1 + 0,01)120 − 1 2,300386895
FVA120 = 1.000.000 = 1.000.000
0,01 0,01
= Rp. 230.038.690
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat dia
pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa besarnya uang yang harus dia tabung setiap bulan kalau
diasumsikan bunga = 9 % per tahun?
(1 + 0,0075) 240 − 1
FVA240 = PMT
0,0075
5,009151524
1.000.000= PMT
0,0075
n = n = banyaknya periode
r = r = tingkat bunga per periode
PV = PV = Present Value
PMT = PMT = pembayaran per periode
FV = FV = Future Value
Catatan:
• Ada 5 variabel (n, r, PV, PMT dan FV)
• 1 variabel dapat dihitung, apabila 4 variabel lainnya diketahui
• Dari ke 3 variabel PV, PMT dan FV; salah satunya bernilai 0, yang lainnya bernilai negatif
(–) dan yang lainnya lagi bernilai positif (+). Buatlah variabel yang akan dicari
menghasilkan nilai positif (+).
• Untuk variabel n dan r harus selalu bertanda positif (+), namun boleh dalam pecahan
desimal
n? = n? = n? = n? =
r = 3 r = 4 r = 6 r = 12
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200
n = 3 n = 4 n = 6 n = 12
r? = r? = r? = r? =
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200
Uang Rp.100 juta didepositokan di bank selama 3 tahun dengan bunga 12% p.a. dengan sistem
ARO 3 bulanan, berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun?
Berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun apabila dibungakan dengan sistem ARO 1 bulanan?
n = n =
r = r =
PV = PV =
PMT = 0 PMT = 0
FV ? = FV ? =
Aplikasi:
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun dengan bunga 12% per tahun.
Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat dia
pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa besarnya uang yang harus dia tabung setiap bulan kalau
diasumsikan bunga = 9 % per tahun?
Contoh kasus Agus: Contoh kasus Rudi:
n = 120 n = 240
r = 1 r = 0,75
PV = 0 PV = 0
PMT = -1000000 PMT? =
FV ? = FV = -1000000000
Contoh 4 – menghitung r:
Ardi meminjam uang Rp.10 juta di awal bulan, yang setiap akhir bulan harus dicicil sebesar
Rp.400.000 selama 3 tahun. Berapa tingkat bunganya per tahun?
Contoh 5 – menghitung n:
Tony menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan dalam tabungan rencana yang memberi-kan bunga
12% p.a. Berapa lama Tony harus menabung agar mendapat Rp.100 juta?
Penyelesaian dengan menggunakan spreadsheet:
A B C D E F
1 n 120 240 3 36 69,66
2 r 1,00% 0,75% 12,00% 2,12% 1,00%
3 PV - - 71.178.025 10.000.000 -
4 PMT (1.000.000) 1.497.260 - (400.000) (1.000.000)
5 FV 230.038.689 (1.000.000.000) (100.000.000) - 100.000.000
Contoh 1 Contoh 2 Contoh 3 Contoh 4 Contoh 5
mencari FV mencari PMT mencari PV mencari r mencari n
Penjelasan:
Contoh 1 – menghitung FV: hasilnya Rp.230.038.689
Formula di sel B5: =FV(B2;B1;B4;B3)
Contoh 2 – menghitung PMT: hasilnya Rp.1.497.260
Formula di sel C4: =PMT(C2;C1;C3;C5)
Contoh 3 – menghitung PV: hasilnya Rp.71.178.025
Formula di sel D3: =PV(D2;D1;D4;D5)
Contoh 4 – menghitung r: hasilnya 2,12% per bulan atau 25,44% per tahun
Formula di sel E2: =RATE(E1;E4;E3;E5)
Contoh 5 – menghitung n: hasilnya 69,66 bulan atau dibulatkan menjadi 70 bulan
Formula di sel F1: =NPER(F2;F4;F3;F5)
2.8 PVA = Present Value Annuity (Nilai Sekarang dari sejumlah Angsuran)
Annuity Ordinary = Anuitas di akhir periode
Contoh:
Uang Rp.100 juta diangsur setiap akhir tahun selama 3 tahun. Berapa besarnya Present Value
di awal tahun pertama, jika bunganya 12% p.a.?
PVA 3
PVA3 = Rp.240.183.127
0 1 2 3
100 .000 .000
89.285.714 (1 + 0 ,12 )
Rumus (7):
(1 + r ) n − 1 Dimana: PMT = pembayaran per periode
PVA n = PMT n r = tingkat bunga per periode
r (1 + r ) n = banyaknya periode
Aplikasi:
Si A mau berhutang kepada si B. Tiap akhir bulan si A hanya bisa mengangsur sebesar Rp.1
juta selama 6 bulan. Kalau si B meminta bunga 2% tiap bulan, berapa besarnya uang yang dia
bisa pinjamkan ke si A? Hitunglah dengan rumus, kemudian periksalah hasilnya dengan
menggunakan kalkulator!
n = 6
(1 + 0,02) − 1
6 0,126162419 r = 0,02
PVA6 = 1.000.000 = 1.000.000 PV = -1000000
0,02(1 + 0,02) 6 0,022523248 PMT = 0
= Rp._________ (maksimum uang yg dapat dipinjamkan) FV ?=
A B C D E F
1 Skedul Amortisasi Pinjaman:
2 Periode (n) = 120 Jumlah Pinjaman (PV) = 420.000.000
3 Bunga/periode (r) 0,75% Angsuran/periode (PMT) = 5.320.382
4 Bl Pinjaman = Angsuran SaldoAkhir
Angsuran Bunga
5 n Awal Pokok Pinjaman
6 1 420.000.000 5.320.382 3.150.000 2.170.382 417.829.618
7 2 417.829.618 5.320.382 3.133.722 2.186.660 415.642.957
8 3 415.642.957 5.320.382 3.117.322 2.203.060 413.439.897
9 4 413.439.897 5.320.382 3.100.799 2.219.583 411.220.314
10 5 411.220.314 5.320.382 3.084.152 2.236.230 408.984.083
11 6 408.984.083 5.320.382 3.067.381 2.253.002 406.731.082
12 7 406.731.082 5.320.382 3.050.483 2.269.899 404.461.182
13 8 404.461.182 5.320.382 3.033.459 2.286.924 402.174.259
14 9 402.174.259 5.320.382 3.016.307 2.304.076 399.870.183
15 10 399.870.183 5.320.382 2.999.026 2.321.356 397.548.827
16 11 397.548.827 5.320.382 2.981.616 2.338.766 395.210.061
17 12 395.210.061 5.320.382 2.964.075 2.356.307 392.853.753
Catatan:
Selisih perhitungan yang terjadi, adalah karena pembulatan di spreadsheet
Perhatikan formula-formula yang diisikan di masing-masing sel:
Sel F3 : =PMT(C3;C2;-H11;0)
Sel B6 : =F2 Sel D6 : =$C$3*B6 Sel F6 : =B6-E6
Sel C6 : =$F$3 Sel E6 : =C6-D6 Sel B7 : =F6
Saldo pinjaman di akhir bulan ke 12 (392.853.753), menjadi pedoman untuk menen-tukan
Pinjaman Awal pada periode baru dengan tingkat bunga baru (15% p.a.), yang hanya tinggal 9
tahun lagi. Besarnya angsuran bulanan baru dan skedulnya:
A B C D E F
1 Skedul Amortisasi Pinjaman:
2 Periode (n) = 108 Jumlah Pinjaman (PV) 392.853.753
3 Bunga/periode (r) = 1,25% =
Angsuran/periode 6.648.789
4 Pinjaman (PMT) = SaldoAkhir
Angsuran
Bln Angsuran Bunga
5 Awal Pokok Pinjaman
6 1 392.853.753 6.648.789 4.910.672 1.738.118 391.115.635
7 2 391.115.635 6.648.789 4.888.945 1.759.844 389.355.792
…. …. ……… ……… ……… ……… ………
113 108 6.566.706 6.648.789 82.084 6.566.706 (0)
Tips:
Ada cara lain untuk menghitung Saldo Akhir Pinjaman di akhir tahun pertama (setelah 12
bulan), yaitu dengan menghitung Present Value Annuity berikut:
n = 108 ( 120 bulan dikurangi cicilan selama 12 bulan) n = 108
r = 0,0075 ( 9% dibagi 12 bulan = 0,75%) r = 0,75
PV = ? (ini yang akan dihitung) PV? = 392853753
PMT = 5.320.382,498 (agar tepat, jangan dibulatkan) PMT = -5320382,498
FV = 0 FV = 0
Contoh:
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun. Berapa besarnya uang (Future
Value) di akhir tahun ke 3, jika bunganya 12% p.a.?
FVAD 3
FVAD3 = Rp.377.932.800
0 1 2 3
Rumus (8):
Dimana: FVAD = Future Value Annuity Due
FVAD = FVA (1 + r) FVA = Future Value Annuity
r = tingkat bunga per period
Aplikasi:
Agus menabung Rp.1 juta setiap awal bulan selama 5 tahun dgn bunga 12% per tahun.
Berapa uangnya di akhir tahun ke 5?
(1 + 0,01) 60 − 1
FVAD60 = 1.000.000 (1 + 0,01) = Rp.82.486.367
0,01
10 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0
Bab 3 - Nilai Waktu dari Uang
Aplikasi:
Ida membuka Tabungan Berencana di Bank XYZ, n = 36
yang memberi bunga 9% p.a. Berapa setoran r = 0,0075
tabungan berencana setiap awal bulan yang harus PV = 0
Ida setorkan agar di akhir tahun ke 3 tabungannya PMT ? =
menjadi Rp.100 juta? FV = -100000000
Due = 1
Contoh:
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun. Berapa besarnya Present Value
di awal tahun pertama, jika bunganya 12% p.a.?
PVAD 3
PVAD3 = Rp.269.005.102
1 2 3
0
Rumus (9):
Dimana: PVAD = Present Value Annuity Due
PVAD = PVA (1 + r) PVA = Present Value Annuity
r = tingkat bunga per periode
Catatan:
• KPR bank : Angsuran di akhir periode
• Non KPR : Angsuran di awal periode (due)
Kredit Kendaraan Bermotor Rp. 15 juta dengan uang muka 20%, bunga 2% per bulan selama
3 tahun. Berapa angsuran bulanannya, jika bunganya flat?
Dengan perhitungan bunga KKB secara flat:
Harga Motor Rp. 15.000.000
Uang Muka 20% Rp. 3.000.000
Total Pinjaman Rp. 12.000.000
Bunga 3 th Rp. 8.640.000 (36 bln x 2% per bln)
Total Plus Bunga Rp. 20.640.000
Angsuran / Bulan Rp. 573.333 (Total Plus Bunga dibagi 36 bln)
n =6 n = 12
r = 2,5837 r = 3,4353
PV = 2.699.000 PV = 2.699.000
PMT = -479.000 PMT = -269.000
FV =0 FV =0
Due =1 Due =1
12 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0
Bab 3 - Nilai Waktu dari Uang
n =2 n =4 n = 12
r = 8,33 r = 4,03 r = 1,43
PV = 10.000.000 PV = 10.000.000 PV = 10.000.000
PMT = -5.200.000 PMT = -2.650.000 PMT = -900.000
FV =0 FV =0 FV =0
Due =1 Due =1 Due =1
% eff = 16,66% p.a. % eff = 16,12% p.a. % eff = 17,16% p.a.
Soal No.1
Bank ABC membeli Sertifikat Bank Indonesia nominal Rp.(A) juta dengan bunga (B) % per
tahun berjangka waktu (C) bulan. Berapa besarnya uang yang harus disetor bank ABC ke Bank
Indonesia sekarang?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 100 200 1.000 500 250 300
(B) 12 9 15 6 9,6 7,2
(C) 3 6 12 3 6 12
Soal No.2
Agus menabung Rp.(A) setiap akhir bulan selama 10 tahun yang memberinya bunga (B) % per
tahun. Setelah itu uangnya didiamkan selama 20 tahun kemudian (asumsi-kan uangnya
berbunga tiap bulan dengan bunga yang sama). Berapa besarnya uang Agus di akhir tahun ke
30? Sebaliknya Budi baru mulai menabung sejumlah uang yang sama setiap akhir bulan di
tahun ke 11 sampai tahun ke 30 (selama 20 tahun) yang juga memberikan bunga yang sama
dengan tabungan Agus. Berapa besarnya uang Budi di akhir tahun ke 30? Berapa besar
perbedaan uang Agus dan Budi di akhir tahun ke 30 tersebut? Apa kesimpulan anda?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 500.000 1 juta 800.000 2 juta 250.000 400.000
(B) 12 9 15 6 9,6 7,2
Soal No.3
Adi mendepositokan uangnya selama setahun di bank A dengan bunga (A) % p.a. Beni
mendepositokan uangnya di bank B dengan bunga (B) % p.a. dan diperpanjang setiap bulan,
dimana bunganya langsung disetor ke tabungan di bank yang sama yang berbunga (C) % p.a.
13 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0
Bab 3 - Nilai Waktu dari Uang
Candra mendepositokan uangnya di bank C dengan bunga (C) % per tahun, dan memilih
fasilitas Automatic Roll-Over (ARO) tiap bulan. Setelah setahun, hitunglah berapa masing 2
uang Adi, Beni dan Candra?
Soal No.4
Anak pak Gunawan saat ini berusia (A) tahun. Pada saat lulus SMA di usia 18 tahun nanti, dia
ingin anaknya bisa masuk perguruan tinggi terkenal yang saat ini biayanya (total sekaligus)
Rp. (B) juta, dan asumsikan inflasi setiap tahunnya sebesar (C) %. Pada saat anak pak Gunawan
masuk universitas nanti, berapa besar biayanya saat itu? Jika diasumsikan bunga simpanan
sebesar (D) % p.a. berapa besarnya setoran bulan-an yang pak Gunawan harus lakukan kini
agar dia dapat mewujudkan cita-citanya?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 6 9 8 10 5 12
(B) 150 200 600 500 900 300
(C) 7 6 6,5 5,5 6 6,5
(D) 10,2 7,5 10,8 8,4 9 9,6
Soal No. 6
Harga tunai LCD TV di sebuah supermarket elektronik adalah Rp.(A) juta. Apabila diangsur
selama 3 bulan, angsurannya Rp.(B) per bulan, selama 6 bulan angsurannya Rp.(C) per bulan,
dan selama 12 bulan angsurannya Rp.(D) per bulan. Berapa besar-nya masing-masing bunga
kredit (efektif) untuk 3 bulan, 6 bulan dan 12 bulan tsb?
14 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0
Bab 3 - Nilai Waktu dari Uang
Soal No.7
Kredit Tanpa Agunan sebuah lembaga pembiayaan bunganya (A) % per bulan untuk masa 1
tahun, (B) % per bulan untuk masa 2 tahun dan (C) % per bulan untuk masa 3 tahun. Apabila
pinjaman pokoknya sebesar Rp.(D) juta, berapa besarnya cicilan bulanan dengan bunga flat
tersebut? Hitung pula berapa sebenarnya bunga efektif untuk kredit 1 tahun, 2 tahun dan 3
tahun tersebut !
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 1,5 1,8 1,6 1,75 1,7 1,25
(B) 1,75 1,9 1,7 2 1,9 1,5
(C) 2 2 1,8 2,25 2,1 1,75
(D) 10 25 12,5 15 50 20
Soal No.8
Hadi membeli obligasi PT XYZ berdurasi (A) tahun dengan nominal Rp.(B) juta yang
memberikan kupon bunga (C) % per tahun yang dibayarkan setiap 6 bulan. Apabila harga
diskon obligasi tersebut saat ini adalah Rp.(D) juta, berapakah besar-nya expected return
pembelian obligasi tersebut? (Harga Obligasi = PV dari semua kupon yang akan diterima
ditambah PV dari nominal obligasi saat jatuh tempo)
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 10 15 20 5 10 15
(B) 100 250 500 100 250 500
(C) 9 12 10 14 12,5 13
(D) 96 248 475 97,5 245 485
Soal No.9
Rudi membeli Obligasi Ritel Indonesia (ORI) berbunga (A) % p.a. yang berdurasi (B) bulan
sebanyak Rp.(C) juta. Bunga ORI otomatis akan dikreditkan ke rekening tabungan Rudi di
bank yang sama tiap bulan yang memberi bunga (D) % p.a. Berapa jumlah uang Rudi pada saat
ORI-nya jatuh tempo? Berapa sebenarnya bunga riil yang diterima Rudi apabila ORI dan
bunganya yang ditransfer ke tabungan tersebut dianggap sebagai deposito biasa dengan
Automatic Roll-Over (ARO) tiap bulan?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 13,2 12 14,4 15 15,6 12,6
(B) 36 48 60 36 48 60
(C) 50 100 250 200 100 50
(D) 2,4 3 2,1 1,8 1,5 2,7
15 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0
Bab 3 - Nilai Waktu dari Uang
Soal No.11
Rina ingin memiliki uang sebesar Rp.(A) juta suatu saat nanti. Apabila setiap bulan Rina hanya
sanggup menabung Rp.(B) dengan bunga (C) % per tahun, berapa bulan Rina harus menabung?
Dan berapa besarnya tabungan di bulan terakhir agar uangnya tepat sebesar Rp.(A) juta?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 50 100 250 80 200 30
(B) 1.000.000 2.500.000 4.000.000 1.500.000 3.000.000 500.000
(C) 9 12 7,5 9,6 10,8 8,4
Soal No.12
Sebuah properti ditawarkan seharga Rp.(A) juta, yang dalam 6 tahun ke depan dipre-diksikan
harganya akan menjadi 2x lipat. Properti ini dapat menghasilkan hasil sewa sebesar Rp.(B) juta
per tahun selama 2 tahun pertama, dan berikutnya naik sebesar (C) % setiap 2 tahun. Apabila
sebelum disewakan, dibutuhkan biaya renovasi sebesar Rp.(D) juta, berapakah expected return
dari investasi properti ini dalam 6 tahun?
Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6
(A) 1.000 800 500 1.500 1.200 2.000
(B) 60 50 25 125 75 150
(C) 10 12 15 7,5 10 5
(D) 200 50 100 200 150 250
16 | F I N A N C I A L P L A N N I N G S T A N D A R D B O A R D 2 0 2 0