NAMA : KHAERUNNISA

NIM : 18.0224.012

PRODI : EKONOMI SYARIAH

1. Pengertian Akad Murabahah

Murabahah secara etimologi berasal dari kata al-ribh atau al-ziyadah yang berarti

tambahan dan dalam perniagaan disebut dengan al-nama yang berarti tumbuh dan

berkembang, sedangkan Dalam bahasa Arab, murabahah ini bermakna untung atau

menguntungkan, dalam artian perdagangan yang menguntungkan atau menjual sesuatu

yang memberi keuntungan.

Menurut Ibnu Rusyd dan Abdu al-Rahman al-Jaziry mengartikan murabahah

sebagai proses jual beli dimana penjual menjelaskan kepada pembeli tentang harga pokok

barang dan keuntungan yang akan diraihnya atau dengan kata lain menarik margin

keuntungan dari modal awal.

Murabahah menurut fuqaha mendifinisikan murabahah ini sebagai penjualan

barang seharga biaya pokok barang tersebut lalu ditambahi mark-up atau keuntungan

yang disepakati bersama dengan ketentuan penjual harus memberi tahu harga barang
tersebut kepada pembeli dan berapa jumlah keuntungan yang harus ditambahkan pada

biaya barang tersebut.

Dari definisi murabahah dapat disimpulkan bahwa murabahah ini adalah salah

satu produk akad jual beli dimana penjual dalam artian bank membeli suatu barang lalu

menjualnya kembali kepada pembeli dalam artian nasabah dengan terlebih dahulu

memberi tahu dan menyebutkan harga pokok barang tersebut lalu menetapkan

keuntungan yang diinginkan oleh bank serta kedua belah pihak, baik bank sebagai

penjual dan nasabah sebagai pembeli menyepakati ketentuan tersebut.

2. Pengertian Akad Musyarakah Mutanaqisah

Musyarakah mutanaqishah terdiri dari dua kata yaitu musyarakah dan

mutanaqishah. Kata dasar musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-

yusyiriku-syarikan-syirkatan (syirkah) yang berarti kerja sama antara modal dan

keuntungan. Sementara mutanaqisah berasal dari kata yatanaqishu-tanaqish-tanaqishan-

mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap.

Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama

antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama

ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain
bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme
 pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan

pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.

Dalam fatwa DSN No: 73/DSN-MUI/XI/2008 yang dimaksud Musyarakah

Mutanaqishah adalah Musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset (barang) atau

modal salah satu pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian secara bertahap oleh

pihak lainnya.

Jadi definisi yang kompleks dari Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMq) adalah

akad yang berbentuk karena adanya kerjasama antara bank dan pembeli rumah, yang

berbagi hak kepemilikan akan sebuah rumah yang diikuti dengan pembayaran

kepemilikan setiap bulannya dan perpindahan kepemilikan sesuai dengan proporsi yang

sudah dibayarkan.

3. Perbedaan Murabahah dan Musyarakah Mutanaqisah

Tabel 01: Perbedaan Akad Murabahah dan Akad Musyarakah Mutanaqisah Pada
Pembiayaan KPR Muamalat iB

Aspek Perbandingan Murabahah Musyarakah

Mutanaqisah
Hubungan Bank dan Penjual dan pembeli Kemitraan
Nasabah (kepemilikan bersama
atas rumah)
Karakterisktik Hanya menggunakan Menggunakan tiga akad
Perjanjian Akad satu akad yaitu jual yaitu Musyarakah
beli. (ba’i) (kemitraan), Jual beli
(Ba’i) dan sewa (Ijarah)
Angsuran Angsuran Angsuran Musyarakah
Murabahah bersifa Mutanaqisah direview 2
tetap sepanjang tahun sekali pada harga
kontrak sewa.
Nilai Rumah Harga Beli + Margin Sesuai dengan harga
beli
Pelunasan lebih awal Sisa angsuran dari Sisa Angsuran dari
harga beli + margin harga beli dan sewa
pada saat pelunasan.
Diskon Pelunasan Ada, sesuai Tidak Ada
lebih awal kebijakan Bank
Keuntungan Bank Ditentukan di awal Keuntungan didapatkan
kontrak berdasarkan dari harga sewa (Ijarah)
harga beli rumah yang di review 2 tahun
secara tunai dan sekali sehingga
biaya perolehan memberikan bagi hasil
rumah yang tidak pasti.

Peralihan dan Beralih diawal Beralih penuh kepada

Kepemilikan objek pelaksanaan kontrak. nasabah setelah habis
Pembiayaan kontrak.

Risiko Kerugian Besar Kecil

Tabel 02: Kelebihan Akad Murabahah dan Akad Musyarakah Mutanaqisah Pada

Pembiayaan KPR Muamalat iB

Murabahah Musyarakah Mutanaqisah

1. Bagi Bank, dapat 1. Ada bagi hasil antara
menentukan margin bank dan nasabah yaitu
keuntungan di awal dari uang sewa atas porsi
perjanjian. kepemilikan bank.
2. Bagi Nasabah, angsuran 2. Pembayaran awal untuk
tetap sehingga nasabah tidak kerjasama kepemilikan
memikirkan kenaikan harga lebih murah diabndingkan
pasaran. pembiayaan awal
3. Bagi Bank, tingkat Murabahah yaitu minimal
keuntungan pertahun 10% dari harga transaksi.
umumnya lebih besar. 3. Kepemilikan rumah milik
4. Bagi Nasabah, lebih mudah bersama sehingga bank
untuk mendapatkan rumah dan nasabah sama-sama
yang diinginkan dengan cara saling menjaga aset
mengangsur. tersebut.
4. Bagi nasabah, jika ingin
melunasi lebih awal,
nasabah hanya membayar
sisa porsi kepemilikan
bank ditambah sewa pada
bulan pelunasan saja.

Tabel: Kekurangan Akad Murabahah dan Akad Musyarakah Mutanaqisah Pada

Pembiayaan KPR Muamalat iB

Murabahah Musyarakah Mutanaqisah

1. Bagi Bank, tidak bisa mengikuti 1. Risiko terjadinya pelimpahan atas

harga pasar karena harga ditentukan beban biaya transaksi dan
di awal kontrak. pembayaran pajak, baik pajak atas
2. Bagi Bank, risiko penjualan rumah hak tanggungan atau pajak atas
oleh nasabah lebih besar karena bangunan, serta biaya-biaya lain
rumah sudah jadi milik nasabah. yang mungkin dapat menjadi beban
3. Pembiayaan awal (DP) pada akad atas aset tersebut.
Murabahah lebih besar yaitu 2. Bagi Bank, dapat mengurangi
minimal 20% dari jumlah transaksi. pendapatan bank atas margin sewa
4. Bagi nasabah, jika nasabah ingin dari waktu ke waktu akibat
melunasi lebih awal maka nasabah pembelian porsi bank oleh nasabah.
harus membayar sisa angsuran 3. Bagi Nasabah, Cicilan atas beban
sesuai kontrak awal. angsuran di tahun-tahun pertama
5. Bagi nasabah, secara sistematis total akan terasa memberatkan bagi
angsuran yang dibayar nasabah nasabah, dan menjadi ringan
lebih besar jika dibandingkan ditahun-tahun berikutnya.
dengan akad Musyarakah
Mutanaqisah.
4. Gambar Skema Murabahah Dan Musyarakah Mutanaqisah

Adapun skema Murabahah Sebagai Berikut:

Gambar Skema Akad Murabahah

Dan Skema Musyarakah Mutanaqisah Sebagai Berikut:

Gambar Skema Akad Musyarakah Mutanaqisah

 5. Tabel Distribusi Angsuran

Diketahui:

Jumlah akad musyarakah mutanaqisah : Rp. 189.000.000,-

Kesepakatan

1. Porsi bank senilai 90% atau Rp. 170.000.000,-

2. Porsi nasabah senilai 10% atau Rp. 19.000.000,-
3. Nisbah bank : 71.87%
4. Nisbah nasabah : 28.13%
5. Nilai sewa/bulan : Rp. 2.513.280,-
6. Lama pembiayaan 10 tahun

NO. SYIRKAH BAGI HASIL

TANGGAL
NASABAH BMI SEWA BMI NASABAH
PEMBAYARAN
NILAI % NILAI % 71.87% 28.13%

1 19,000,000 10% 170,000,000 90% 2,513,280 1,806,250 707,030 1 Oct-2019

2 19,707,030 10% 169,292,970 90% 2,513,280 1,798,740 714,540 1 Nov-2019
3 20,421,570 11% 168,578,430 89% 2,513,280 1,791,150 722,130 1 Dec-2019
4 21,143,700 11% 167,856,300 89% 2,513,280 1,783,470 729,810 1 Jan-2020
5 21,873,510 12% 167,126,490 88% 2,513,280 1,775,720 737,560 1 Feb-2020
6 22,611,070 12% 166,388,930 88% 2,513,280 1,767,880 745,400 1 Mar-2020
7 23,356,470 12% 165,643,530 88% 2,513,280 1,759,960 753,320 1 Apr-2020
8 24,109,790 13% 164,890,210 87% 2,513,280 1,751,960 761,320 1 May-2020
9 24,871,110 13% 164,128,890 87% 2,513,280 1,743,870 769,410 1 Jun-2020
10 25,640,520 14% 163,359,480 86% 2,513,280 1,735,690 777,590 1 Jul-2020
11 26,418,110 14% 162,581,890 86% 2,513,280 1,727,430 785,850 1 Aug-2020
12 27,203,960 14% 161,796,040 86% 2,513,280 1,719,080 794,200 1 Sep-2020
13 27,998,160 15% 161,001,840 85% 2,513,280 1,710,640 802,640 1 Oct-2020
14 28,800,800 15% 160,199,200 85% 2,513,280 1,702,120 811,160 1 Nov-2020
15 29,611,960 16% 159,388,040 84% 2,513,280 1,693,500 819,780 1 Dec-2020
16 30,431,740 16% 158,568,260 84% 2,513,280 1,684,790 828,490 1 Jan-2021
17 31,260,230 17% 157,739,770 83% 2,513,280 1,675,990 837,290 1 Feb-2021
18 32,097,520 17% 156,902,480 83% 2,513,280 1,667,090 846,190 1 Mar-2021
19 32,943,710 17% 156,056,290 83% 2,513,280 1,658,100 855,180 1 Apr-2021
20 33,798,890 18% 155,201,110 82% 2,513,280 1,649,010 864,270 1 May-2021
21 34,663,160 18% 154,336,840 82% 2,513,280 1,639,830 873,450 1 Jun-2021
22 35,536,610 19% 153,463,390 81% 2,513,280 1,630,550 882,730 1 Jul-2021
23 36,419,340 19% 152,580,660 81% 2,513,280 1,621,170 892,110 1 Aug-2021
24 37,311,450 20% 151,688,550 80% 2,513,280 1,611,690 901,590 1 Sep-2021
25 38,213,040 20% 150,786,960 80% 2,513,280 1,602,110 911,170 1 Oct-2021
26 39,124,210 21% 149,875,790 79% 2,513,280 1,592,430 920,850 1 Nov-2021
27 40,045,060 21% 148,954,940 79% 2,513,280 1,582,650 930,630 1 Dec-2021
28 40,975,690 22% 148,024,310 78% 2,513,280 1,572,760 940,520 1 Jan-2022
29 41,916,210 22% 147,083,790 78% 2,513,280 1,562,770 950,510 1 Feb-2022
30 42,866,720 23% 146,133,280 77% 2,513,280 1,552,670 960,610 1 Mar-2022
31 43,827,330 23% 145,172,670 77% 2,513,280 1,542,460 970,820 1 Apr-2022
32 44,798,150 24% 144,201,850 76% 2,513,280 1,532,140 981,140 1 May-2022
33 45,779,290 24% 143,220,710 76% 2,513,280 1,521,720 991,560 1 Jun-2022
34 46,770,850 25% 142,229,150 75% 2,513,280 1,511,180 1,002,100 1 Jul-2022
35 47,772,950 25% 141,227,050 75% 2,513,280 1,500,540 1,012,740 1 Aug-2022
36 48,785,690 26% 140,214,310 74% 2,513,280 1,489,780 1,023,500 1 Sep-2022
37 49,809,190 26% 139,190,810 74% 2,513,280 1,478,900 1,034,380 1 Oct-2022
38 50,843,570 27% 138,156,430 73% 2,513,280 1,467,910 1,045,370 1 Nov-2022
39 51,888,940 27% 137,111,060 73% 2,513,280 1,456,810 1,056,470 1 Dec-2022
40 52,945,410 28% 136,054,590 72% 2,513,280 1,445,580 1,067,700 1 Jan-2023
41 54,013,110 29% 134,986,890 71% 2,513,280 1,434,240 1,079,040 1 Feb-2023
42 55,092,150 29% 133,907,850 71% 2,513,280 1,422,770 1,090,510 1 Mar-2023
43 56,182,660 30% 132,817,340 70% 2,513,280 1,411,180 1,102,100 1 Apr-2023
 44 57,284,760 30% 131,715,240 70% 2,513,280 1,399,470 1,113,810 1 May-2023
45 58,398,570 31% 130,601,430 69% 2,513,280 1,387,640 1,125,640 1 Jun-2023
46 59,524,210 31% 129,475,790 69% 2,513,280 1,375,680 1,137,600 1 Jul-2023
47 60,661,810 32% 128,338,190 68% 2,513,280 1,363,590 1,149,690 1 Aug-2023
48 61,811,500 33% 127,188,500 67% 2,513,280 1,351,380 1,161,900 1 Sep-2023
49 62,973,400 33% 126,026,600 67% 2,513,280 1,339,030 1,174,250 1 Oct-2023
50 64,147,650 34% 124,852,350 66% 2,513,280 1,326,560 1,186,720 1 Nov-2023
51 65,334,370 35% 123,665,630 65% 2,513,280 1,313,950 1,199,330 1 Dec-2023
52 66,533,700 35% 122,466,300 65% 2,513,280 1,301,200 1,212,080 1 Jan-2024
53 67,745,780 36% 121,254,220 64% 2,513,280 1,288,330 1,224,950 1 Feb-2024
54 68,970,730 36% 120,029,270 64% 2,513,280 1,275,310 1,237,970 1 Mar-2024
55 70,208,700 37% 118,791,300 63% 2,513,280 1,262,160 1,251,120 1 Apr-2024
56 71,459,820 38% 117,540,180 62% 2,513,280 1,248,860 1,264,420 1 May-2024
57 72,724,240 38% 116,275,760 62% 2,513,280 1,235,430 1,277,850 1 Jun-2024
58 74,002,090 39% 114,997,910 61% 2,513,280 1,221,850 1,291,430 1 Jul-2024
59 75,293,520 40% 113,706,480 60% 2,513,280 1,208,130 1,305,150 1 Aug-2024
60 76,598,670 41% 112,401,330 59% 2,513,280 1,194,260 1,319,020 1 Sep-2024
61 77,917,690 41% 111,082,310 59% 2,513,280 1,180,250 1,333,030 1 Oct-2024
62 79,250,720 42% 109,749,280 58% 2,513,280 1,166,090 1,347,190 1 Nov-2024
63 80,597,910 43% 108,402,090 57% 2,513,280 1,151,770 1,361,510 1 Dec-2024
64 81,959,420 43% 107,040,580 57% 2,513,280 1,137,310 1,375,970 1 Jan-2025
65 83,335,390 44% 105,664,610 56% 2,513,280 1,122,690 1,390,590 1 Feb-2025
66 84,725,980 45% 104,274,020 55% 2,513,280 1,107,910 1,405,370 1 Mar-2025
67 86,131,350 46% 102,868,650 54% 2,513,280 1,092,980 1,420,300 1 Apr-2025
68 87,551,650 46% 101,448,350 54% 2,513,280 1,077,890 1,435,390 1 May-2025
69 88,987,040 47% 100,012,960 53% 2,513,280 1,062,640 1,450,640 1 Jun-2025
70 90,437,680 48% 98,562,320 52% 2,513,280 1,047,220 1,466,060 1 Jul-2025
71 91,903,740 49% 97,096,260 51% 2,513,280 1,031,650 1,481,630 1 Aug-2025
72 93,385,370 49% 95,614,630 51% 2,513,280 1,015,910 1,497,370 1 Sep-2025
73 94,882,740 50% 94,117,260 50% 2,513,280 1,000,000 1,513,280 1 Oct-2025
74 96,396,020 51% 92,603,980 49% 2,513,280 983,920 1,529,360 1 Nov-2025
75 97,925,380 52% 91,074,620 48% 2,513,280 967,670 1,545,610 1 Dec-2025
76 99,470,990 53% 89,529,010 47% 2,513,280 951,250 1,562,030 1 Jan-2026
77 101,033,020 53% 87,966,980 47% 2,513,280 934,650 1,578,630 1 Feb-2026
78 102,611,650 54% 86,388,350 46% 2,513,280 917,880 1,595,400 1 Mar-2026
79 104,207,050 55% 84,792,950 45% 2,513,280 900,930 1,612,350 1 Apr-2026
80 105,819,400 56% 83,180,600 44% 2,513,280 883,790 1,629,490 1 May-2026
81 107,448,890 57% 81,551,110 43% 2,513,280 866,480 1,646,800 1 Jun-2026
82 109,095,690 58% 79,904,310 42% 2,513,280 848,980 1,664,300 1 Jul-2026
83 110,759,990 59% 78,240,010 41% 2,513,280 831,300 1,681,980 1 Aug-2026
84 112,441,970 59% 76,558,030 41% 2,513,280 813,430 1,699,850 1 Sep-2026
85 114,141,820 60% 74,858,180 40% 2,513,280 795,370 1,717,910 1 Oct-2026
86 115,859,730 61% 73,140,270 39% 2,513,280 777,120 1,736,160 1 Nov-2026
87 117,595,890 62% 71,404,110 38% 2,513,280 758,670 1,754,610 1 Dec-2026
88 119,350,500 63% 69,649,500 37% 2,513,280 740,030 1,773,250 1 Jan-2027
89 121,123,750 64% 67,876,250 36% 2,513,280 721,190 1,792,090 1 Feb-2027
90 122,915,840 65% 66,084,160 35% 2,513,280 702,140 1,811,140 1 Mar-2027
91 124,726,980 66% 64,273,020 34% 2,513,280 682,900 1,830,380 1 Apr-2027
92 126,557,360 67% 62,442,640 33% 2,513,280 663,450 1,849,830 1 May-2027
93 128,407,190 68% 60,592,810 32% 2,513,280 643,800 1,869,480 1 Jun-2027
94 130,276,670 69% 58,723,330 31% 2,513,280 623,940 1,889,340 1 Jul-2027
95 132,166,010 70% 56,833,990 30% 2,513,280 603,860 1,909,420 1 Aug-2027
96 134,075,430 71% 54,924,570 29% 2,513,280 583,570 1,929,710 1 Sep-2027
97 136,005,140 72% 52,994,860 28% 2,513,280 563,070 1,950,210 1 Oct-2027
98 137,955,350 73% 51,044,650 27% 2,513,280 542,350 1,970,930 1 Nov-2027
99 139,926,280 74% 49,073,720 26% 2,513,280 521,410 1,991,870 1 Dec-2027
100 141,918,150 75% 47,081,850 25% 2,513,280 500,240 2,013,040 1 Jan-2028
101 143,931,190 76% 45,068,810 24% 2,513,280 478,860 2,034,420 1 Feb-2028
102 145,965,610 77% 43,034,390 23% 2,513,280 457,240 2,056,040 1 Mar-2028
103 148,021,650 78% 40,978,350 22% 2,513,280 435,390 2,077,890 1 Apr-2028
104 150,099,540 79% 38,900,460 21% 2,513,280 413,320 2,099,960 1 May-2028
105 152,199,500 81% 36,800,500 19% 2,513,280 391,010 2,122,270 1 Jun-2028
106 154,321,770 82% 34,678,230 18% 2,513,280 368,460 2,144,820 1 Jul-2028
107 156,466,590 83% 32,533,410 17% 2,513,280 345,670 2,167,610 1 Aug-2028
108 158,634,200 84% 30,365,800 16% 2,513,280 322,640 2,190,640 1 Sep-2028
109 160,824,840 85% 28,175,160 15% 2,513,280 299,360 2,213,920 1 Oct-2028
110 163,038,760 86% 25,961,240 14% 2,513,280 275,840 2,237,440 1 Nov-2028
111 165,276,200 87% 23,723,800 13% 2,513,280 252,070 2,261,210 1 Dec-2028
112 167,537,410 89% 21,462,590 11% 2,513,280 228,040 2,285,240 1 Jan-2029
113 169,822,650 90% 19,177,350 10% 2,513,280 203,760 2,309,520 1 Feb-2029
114 172,132,170 91% 16,867,830 9% 2,513,280 179,220 2,334,060 1 Mar-2029
115 174,466,230 92% 14,533,770 8% 2,513,280 154,420 2,358,860 1 Apr-2029
116 176,825,090 94% 12,174,910 6% 2,513,280 129,360 2,383,920 1 May-2029
117 179,209,010 95% 9,790,990 5% 2,513,280 104,030 2,409,250 1 Jun-2029
118 181,618,260 96% 7,381,740 4% 2,513,280 78,430 2,434,850 1 Jul-2029
119 184,053,110 97% 4,946,890 3% 2,513,280 52,560 2,460,720 1 Aug-2029
120 186,513,830 99% 2,486,170 1% 2,513,280 26,420 2,486,170 1 Sep-2029
189,000,000 100% 0 0% 0 1 Oct-2029