PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN

MEDINA RESIDENCE – BINTARO

PT BANGUN SUKSES ABADI

Benjamin Ibnu Almer 1106069292

Farras Naufal 1106016531
Fauzan Rahman 1106069525
Mila Nadhira 1106069600
Rediani Pramudita 1106069525
Roja Sonaji 1106069531

INDUSTRIAL ENGINEERRING
i. Executive Summary
Lokasi Proper : Perumahan Medina Residence – Bintaro , Desa
Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Jawa Barat.
Peruntukan : Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type. 36/60
m2
Luas Lokasi : 4.593 m2
Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)
Jumlah Unit : 42 unit Rumah Tinggal Type. 36/60 m2
Periode Project : 10 Bulan
Nilai Penjualan : Rp. 10.500.000.000,-
Modal Sendiri : Rp. 4.476.300.000,-
Pinjaman/Investment : Rp. 4.500.000.000,-
Keuntungan : Rp. 1.523.700.000,-
Developer : PT. BANGUN SUKSES ABADI (joint Operation to PT.
Sentra Inovasitama)

ii. Financial Performa

Laporan Keuangan tahun 2007 dan 2008 (Anaudited) sbb. :

INDUSTRIAL ENGINEERRING
 Penjelasan Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan
a. PT BSA tidak memiliki komponen kewajiban untuk tahun 2007 dan 2008
sehingga, current dan quick ratio tidak dapat didefinisikan. Namun hal ini
mengindikasikan bahwa PT BSA tidak akan mengalami kesulitan di dalam
membayar kewajiban yang akan jatuh tempo dalam jangka waktu satu tahun ke
depan.
b. Laba setelah pajak di tahun 2008 mengalami kenaikan yang signifikan sebesar
hampir 300% dibandingkan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena PT BSA pada
tahun 2008 berhasil meningkatkan penjualan usaha dan menekan biaya
operasional jika dibandingkan dengan tahun 2007.
c. Rentabilitas perusahaan pada tahun 2008 mengalami perubahan yang dapat
dilihat melalui indikator Return on Total Assets (ROA). ROA mengalami kenaikan
sebesar 100% dibandingkan dengan tahun 2007. Hal ini disebabkan karena
adanya penjualan yang meningkat, dan PT BSA tidak banyak melakukan
penambahan investasi pada tahun 2008. Dengan demikian, dapat disimpulkan
bahwa PT BSA memiliki kemampuan yang baik dalam mengelola keuangannya.
iii. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)
a. Sejarah Proper
Proyek perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh PT. Bangun Sukses Abadi
dan PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang
berlokasi di daerah yang cukup strategis di Bintaro, Tangerang. Proper yang
merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk
mengoptimalkan resources yang dimilki terutama pada aspek utilitas “Land
Development” dan penciptaan Added Value bagi Stakeholders.

b. Konsep Proper
Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran
swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat.
Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi
Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan
Minimalis. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent
dgn target penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan

INDUSTRIAL ENGINEERRING
 efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta melibatkan masyarakat
setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan phisik konstruksi rumah.

iv. Aspek Sosial & Environment

a. Lokasi Proper
Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab.
Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio
(dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45 Rt.01/02, Jurangmangu
Timur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 427.500.000,- pada tanggal 29 November
2007 di KPKNL Serpong.

Jl. Kalimantan I No. 11 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang,
Sesuai SHM No. 311, 339 dan 595 /Jombang seluas 1.675 m2, 280 m2, 295 m2, an.
Joko Satoso (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45 Rt.01/02,
Jurangmangu Tmur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 391.500.000,- pada tanggal
29 November 2007 di KPKNL Serpong.

Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir dan
hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah Vila Bintaro
Indah dan beberapa real estate lainnya.

b. Demografi
Demografi Kota Tangerang terletak di Provinsi Banten, dan berada tepat di sebelah
barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah 164,54 km 2, Tangerang merupakan kota
terbesar dan terpenting di Provinsi Banten serte kedua terbesar di kawasan
perkotaan Jabotabek setelah Jakarta.

c. Kependudukan
Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana
hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak
tahun 2000 – 2007 serta tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk
periode 2000 – 2007.

INDUSTRIAL ENGINEERRING
 Tabel 1 : Grafik Perkembangan jumlah penduduk Kota Tangerang 2000 – 2007

Tabel 2 : Grafik Pertumbuhan Penduduk Kota Tangerang 2000 – 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67 dalam kurun waktu 8 tahun, maka
kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.

d. Fasilitas Umum

INDUSTRIAL ENGINEERRING
 Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan
menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara
lain : Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana
Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup
padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai
sarana lalu lintas jalan utama perumahan.

Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi proper antara lain : Sekolah Jepang
Jakarta, Sekolah Tunas Permata Indonesia, Global Jaya Scholl, SMU Pembangunan
Jaya, SMAN 6 Jombang, SMP N 3 Ciutat, Pesantren Baiturrahman.

Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok Ranji juga tidak jauh dari lokasi
proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Internasional Bintaro, Gedung Bank
Permata dan Kantor Bank Niaga.

Fasilitas Umum:
 Masjid : 300 m
 Kantor Kecamatan : 500 m
 Puskesmas : 600 m
 Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
 Pasar Tradisional : 700 m
 Bank Permata, Bank Niaga,
Mandiri, BNI, BRI : 800 m
 Jaringna Listrik : ada
 PDAM : ada
 Telepon : ada
 Berdekatan dgn lokasi proper :Bintaro Jaya, Taman Senayan, Menteng
Residence, Emerald Residence, Permata
Bintaro dll.

iv. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar
Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi
setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat
memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan

INDUSTRIAL ENGINEERRING
 karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya
disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan
real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas
menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap
tahun.
Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan
segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

b. Marketing Strategy
Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi
marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media
promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi,
Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang
dianggap potensi untuk kelas proper “Medina Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Medina
Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap
dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT
BSA telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi
pemerintah.

c. Project Utility
Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan
untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode
waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan
Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung lainnya.

INDUSTRIAL ENGINEERRING
v. Aspek Keuangan
Proyek
a. Proyeksi Biaya
Proper

INDUSTRIAL ENGINEERRING
b. Sumber Dana
Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal
kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi
modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen
perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
 50% bersumber dari Investor/Bank
 50% bersumber dari Dana Sendiri

c. Proyeksi Penjualan
Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan
sumber pengembalian sbb. :
Penerimaan Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)
HPP : Rp 8.976.300.000,-
Margin Kotor : Rp. 1.523.700.000,- (14,51%)

INDUSTRIAL ENGINEERRING
Rencana Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 200.000.000/unit

INDUSTRIAL ENGINEERRING
No KETERANGAN Tot al BULAN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

I SALDO AWAL

I CASH IN
1 DANA BANK 4.50 .0 0.0 0 2.0 0.0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 50 .0 0.0 0 50 .0 0.0 0 250.0 0.0 0 250.0 0.0 0 - - - -
2 MODAL PERUSAHAAN 4.476.30 .0 0 4.476.30 .0 0
3 DOWN PAYMENT
T 36/60 42 2.10 .0 0.0 0 10 50 .0 0.0 0 10 50 .0 0.0 0 10 50 .0 0.0 0 12 60 .0 0.0 0 -
4 SALES
T 36/60 42 8.40 .0 0.0 0 - - - - 5 1.0 0.0 0.0 0 5 1.0 0.0 0.0 0 5 1.0 0.0 0.0 0 5 1.0 0.0 0.0 0 10 2.0 0.0 0.0 0 12 2.40 .0 0.0 0
HJ 20 .0 0.0 0
TOTAL CASH IN 19.476.30 .0 0 6.976.30 .0 0 1.50 .0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 1.10 .0 0.0 0 1.250.0 0.0 0 1.250.0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 2.0 0.0 0.0 0 2.40 .0 0.0 0

I CASH OUT
1 TANAH 2.73 .0 0.0 0 2.73 .0 0.0 0
2 KONSTRUKSI
T 36/60 42 5.193.30 .0 0 2.819.650.0 0 1.123.650.0 0 250.0 0.0 0 50 .0 0.0 0 250.0 0.0 0 250.0 0.0 0 - - - -
3 OVERHEAD
T 36/60 42 1.050.0 0.0 0 350.0 0.0 0 20 .0 0.0 0 20 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 10 .0 0.0 0 - - - -

TOTAL CASH OUT 8.976.30 .0 0 5.902.650.0 0 1.323.650.0 0 450.0 0.0 0 60 .0 0.0 0 350.0 0.0 0 350.0 0.0 0 - - - -

IV SURPLUS (DEFISIT) 10.50 .0 0.0 0 1.073.650.0 0 176.350.0 0 5 0.0 0.0 0 50 .0 0.0 0 90 .0 0.0 0 90 .0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 1.0 0.0 0.0 0 2.0 0.0 0.0 0 2.40 .0 0.0 0

HUTANG BANK 4.50 .0 0.0 0 - - - - 535.714.286 535.714.286 535.714.286 535.714.286 1.071.428.571 1.285.714.286

INDUSTRIAL ENGINEERRING
vii. Kesimpulan

Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai
berikut :
Kinerja keuangan PT BSA menunjukkan peningkatan yang signifikan sehingga
relatif lebih aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
PT BSA telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek
yang sejenis dengan proposal Proper “Medina Residence Bintaro
Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi,
spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas.

INDUSTRIAL ENGINEERRING