CORSO DI LAUREA IN INGEGNERIA CIVILE E AMBIENTALE

APPUNTI DEL CORSO DI ESTIMO E CATASTO

PER ING. CIVILE N.O. II FAC. (TARANTO)
C. M. TORRE

C CE EN NN NI ID DI IE EC CO ON NO OM MI IA A

Leconomia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite beni economici.

Classificazione dei beni economici. Gli individui assegnano alle risorse valori duso e concordano attraverso la produzione di leggi, di regole e attraverso le consuetudini, lattribuzione ai soggetti (individui, associazioni di individui e la collettivit) i diritti di uso dei beni. Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca lEstimo. Perch un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cio essere limitata la sua accessibilit e la sua possibilit di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto duso di uno o pi individui, o di tutta la collettivit. Per rarit si intende la scarsit del bene, in rapporto alla sua utilit. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilit esplicata da un bene x, limpossibilit di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui misura della scarsit del bene. Una ulteriore caratteristica dei beni materiali in funzione della loro possibilit di essere spostati: Beni mobili, possno essere spostati Beni immobili, non possono essere spostati

I beni che interessano prevalentemente lestimo sono ovviamente beni immobili: gli edifici, i beni architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli. Il diritto di uso di un bene immobile pu coincidere con la propriet, lusufrutto, laffitto, una servit e cos via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di propriet i beni immobili possono essere distinti in beni immobili privati (o liberi o di mercato). La loro propriet divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cio il principio di esclusivit: ci che tuo non mio e viceversa. In tale caso il diritto duso pu essere trasferito attraverso una compravendita per un tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di propriet ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il prezzo della compravendita. Se il trasferimento parziale , limitato nel tempo e luso regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo alluso del bene potrebbe ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciter luso del bene. Tale somma corrisponde ad una rendita lorda periodica. 2

beni immobili pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico di propriet di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volont. Non vale il principio di esclusivit. La costa ad esempio un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettivit (i bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un common, un bene di uso della collettivit la cui propriet non attribuibile in maniera certa.

La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano luso. Un edificio storico adibito a museo pu essere considerato un bene privato, se di propriet di un individuo, ma pu essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce la collettivit a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione. Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalit duso: Beni diretti Beni strumentali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) - Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si pu esplicare una sola volta (come per il cibo) o pi volte (come per un capo dabbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto. I beni immobili sono generalmente beni di uso ripetuto I beni immobili di uso ripetuto possono subire una obsolescenza, perch lo sviluppo tecnologico pu condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli gi esistenti, ma con modalit migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilit del loro uso, subendo un deprezzamento. Essi avranno un ciclo di vita utile in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare. In funzione della somiglianza due beni possono essere uno rispetto allaltro: Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive. La similarit di due beni invece dipende dal significato che viene attribuito alla caratteristica. In ogn caso due beni immobili possono essere al pi simili, perch la loro collocazione sempre differente, e quindi almeno la caratteristica localizzativa sempre diversa da un immobile allaltro. E ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro.

Valore duso dei beni privati - Teoria dellUtilit Lutilit la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilit erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons). In funzione dellutilit che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne luso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo listituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volont di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilit Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o luso di un bene esistono leconomia ha considerato due principali categorie di valori legate: al costo di produzione di un bene al prezzo che esso ha in un mercato. Il valore duso di un bene quindi funzione nelleconomia classica dellUtilit che esso esplica. V = f (u) Lutilit di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire luso o il possesso del bene. U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente lutilit di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne luso o il possesso. Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Cos non . Se lo scopo economico perseguito quello dellacquisizione di una utilit attraverso lacquisto di un bene, laspetto economico che definisce il comportamento il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore duso corrispondente al corrispettivo che disponibile a pagere per acquisire il diritto duso. Ci significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedr in seguito, che leconomia mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Vanno quindi analizzati i comportamenti dei produttori e dei consumatori nel mercato. Il mercato I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P. La curva di domanda la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilit in un bene attraverso la domanda del bene stesso. La formazione del prezzo avviene allincrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilit del bene x sul mercato. A maggiore quantit richiesta il valore del bene offerto aumenta; Lincremento dellofferta 4

per permette ai produttori di ripartire il profitto su pi beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce allaumentare della disponibilit di x. Cosa lequilibrio di un mercato? Legge di Jewons: Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano.. In conseguenza di ci Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta il punto di equilibrio di mercato.Il fatto che vi siano pi consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad unabbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.
P(x) D(x) O(x)

Q(x)

Il risparmio rappresentato dal fatto che allaumentare della domanda si acquista ad un prezzo pi basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva di domanda e prezzo di compravendita)

P(x) D(x) Surplus

Q(x) I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica: di perfetta concorrenza: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero infinito di produttori di monopolio: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un solo produttore di monopsonio: la domanda rappresentata da un consumatore, e lofferta da infiniti produttori.

Esiste infine loligopolio, nel quale la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero limitato di produttori. Il modello di domanda e offerta rappresentato stato ampiamente criticato. Il cosiddetto fallimento del mercato, imputabile principalmente alla assenza di disponibilit immediata di informazione, alla impossibilit di adeguare istantaneamente lofferta alla domanda, alla limitata razionalit del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon, 1965)

Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici, quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo deciso pi da politiche derivanti dalle competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi societ) che da questioni di equilibrio di mercato.

2. ESTIMO IMMOBILIARE

I IP PR RI IN NC CI IP PI ID DE EL LL L E ES ST TI IM MO O..

La comparazione come metodo estimativo E stata precedentemente trattata la teoria dellequilibrio di mercato, che assegna ai beni un prezzo, in funzione dellincrocio tra curva di domanda e curva di offerta. Morgenstein verificava nella realt la fallibilit della intepretazione delle dinamiche dei mercato reali attraverso la teoria dellequilibrio. Nella realt il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio tra domanda e offerta, perch esistono effetti distorcenti nel mercato, che si ricorda sono, la mancanza di perfetta concorrenzialit, la mancanza di trasparenza, di disponibilit assoluta e immediata di informazione, e la conseguente limitazione della razionalit del consumatore.

Quindi il comportamento reale dei consumatori su un mercato, nellipotesi che i prezzi dei beni siano condizionati solo dalla disponibilit governata dalla domanda e dallofferta non si identificano in un solo prezzo, ma in un insieme di prezzi oscillanti intorno ad un valore definibile come ordinario. Inoltre i beni immobili non sono mai identici, perch almeno le caratteristiche posizionali, per ovvi motivi non possono essere identiche. Adattando a tali considerazioni la legge di Jewons si pu afermare che
Beni simili hanno prezzi simili in tutti i luoghi di uno stesso mercato.

Questa affermazione introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo stato attribuito un valore duso. Indubbiamente obbiettivo dellestimo quello di fornire un quadro metodologico alla produzione di giudizi di stima di alcuni aspetti di un bene, legati al suo uso, alle sue caratteristiche, alla sua scarsit, ai bisogni che soddisfa ecc. Secondo Grillenzoni e Grittani (1990) l Estimo insegna una metodologia atta a determinare giudizi di valore relativi a beni singoli e collettivi. Secondo Carlo Forte (1975) lEstimo un momento positivo delleconomia. Esso cio una fase attiva, operativa delleconomia, nella quale vengono prodotte stime di valori dipendenti dagli aspetti economici ceh caratterizzano i beni. Storicamente Serpieri, autore del primo trattato di estimo moderno (1917) affermava che lEstimo la ricerca di una misura, e si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei redditi che da essa possono trarsi e di alcuni diritti che riguardano gli stessi beni. La stima deve tenere generalmente conto della non esistenza di unanimit di tutti i soggetti interessati ad un bene nellattribuire ad esso un valore. Ciascun soggetto attribuisce valori diversi ad un bene perch ha rispetto ad esso obiettivi diversi.

Lestimo quindi opera generalmente in un contesto di giudizi conflittuali, rispettando i seguenti principi:
Oggettivit del giudizio di stima. Una stima deve essere oggettiva il pi possibile, riferita allattualit, non influenzata dallopinione di chi la effettua.

Conseguentemente una stima viene effettuata in condizioni di ordinariet.

Il riferimento per determinare il valore duso di un bene dato dai prezzi (che sono dati storici, cio dati riferiti ad eventi gi avvenuti) di compravendita di beni simili. La stima una previsione. Facendo riferimento a dati storici, cio a dati rilevati nel passato, costruisce una ipotesi su un valore da determinare. Il suo carattere limitato nel tempo e nello spazio. La stima cio immanente Dipendenza della stima dallo scopo. Individuato lo scopo di una stima, si determiner la corretta procedura di determinazione del valore che stiamo ricercando. La procedura cambia solo se lo scopo cambia. Unicit del metodo di stima. Esistono numerose procedure di stima, ma si basano tutte sulleffettuazione di confronti. Si potrebbe quindi affermare che tutte le procedure di stima applicano una sola metodologia, che quella del confronto. Si possono confrontare facilmente solo beni simili.

Teoria dellordinariet
Le stime per comparazione, o dirette, si effettuano in condizioni di ordinariet. Come definire una condizione ordinaria? Osservando la realt.

Ad esempio, in relazione ad un bene la distribuzione dei prezzi in un mercato segue una certa distribuzione di frequenza. Infatti, in regime di mercato perfetto, e di perfetta razionalit del consumatore, un bene dovrebbe avere una solo prezzo in un mercato, e quindi il valore di frequenza sarebbe pari al 100% per quel prezzo e pari a 0 per glia altri possibili prezzi. Si pu ipotizzare che i prezzi di compravendita di un bene si distribuiscano invece pi o meno simmetricamente intorno ad un valore intermedio Pm. La distribuzione intorno al valore Pm si assimila ad una distribuzione di tipo gaussiano. Caratteristica di questa distribuzione la coincidenza del valore pi frequente (moda) con la media aritmetica e pesata (mediana)

Pm

P
Questa assunzione rappresenta lestensione alla realt dei modelli economici derivanti dalla teoria dellutilit, e ci consentono di effettuare alcuni ragionamenti sul significato della comparazione. Lapplicazione imperfetta del principio di indifferenza di Jewons , si traduce nellassunto che tutti i prezzi di immobili simili, allocati in una stessa area e compravenduti nello stesso periodo, debbano pscillare in un intervallo limitato rappresentato dalla distribuzione Gaussiana. Per poter effettuare una stima, si potrebbe effettuare una comparazione monoparametrica. In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo: P= f (x) Basterebbe cio avere un solo prezzo di riferimento Pj relativo ad un immobile J, che varia rispetto a quello da stimare (il cui prezzo incognito P), di un solo parametro (ad es. la superficie Sj), e applicare la proporzione, nota la superficie S dellimmobile da stimare: P: S = Pj: Sj P = Pj x S/Sj

In realt la distribuzione dei prezzi molto pi ampia di quella teorica, perch nel mercato non tutti assumono latteggiamento razionale descritto teoricamente, le informazioni sono distorte e non disponibili, le compravendite sono differite nel tempo, etc. Per poter applicare il principio di comparazione correttamente sar quindi necessario avere un campione significativo di dati Si ) x S = Ps x S

P = (

i=1.n

Pi /

i=1.n

Maggiore il numero di dati a nostra disposizione, maggiore sar laffidabilit della stima. Ps rappresenta il coefficiente che esprime il prezzo unitario medio (in questo caso riferito allunit di superficie) del campione utilizzato. 10

Determinare laffidabilit statistica di una stima cos eseguita equivale a costruire un ipotesi su quanto il campione stimato sia rappresentativo della realt, e quindi quanto sia rappresentativo dellinsieme di tutte le compravendite effettuate a quel prezzo unitario in un dato mercato in un dato periodo. Esistono alcuni indicatori di questa affidabilit. La comparazione pluriparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda da numerosi aspetti. Quando si applica rigorosamente il principio di comparazione a beni simili, si pone il problema di dover confrontare beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio). Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1,x2,x3xn) Capitalizzazione Le stime per capitalizzazione si effettuano invece, in via diretta, cumulando gli effetti economici negativi o positivi (rispettivamente detti costi o benefici) generati dagli usi periodici di un bene, in un dato intervallo di tempo (che pu essere limitato o infinito). La capitalizzazione per lappunto la stima dellaccumulazione di valore ad oggi di una serie di costi e benefici distribuiti nel tempo. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi necessario determinare una regola che ci permette di valutare il significato economico dellanticipare effetti posticipati nel tempo. Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria. Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro 1000 euro 1200 euro oggi domani domani

Lunica scelta ovvia che preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani, ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per la teoria della razionalit scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro, se questa posticipazione remunerata di 200 euro. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che: 1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno Posto r = 0,2 = (1200-1000) / 1000 R rappresenta il tasso di interesse, o saggio, d una misura della preferenza temporale che esprime la differenza espressa come valore monetario della disponibilit a rinunciare ad avere una somma in denaro oggi per averne di pi domani. Se il valore del denaro attuale Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno V1=1200

11

Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000 r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse.
Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000 1000 euro oggi 1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0,2

V1 = Vo x (1+r) Vo = V1/ (1+r)

Linteresse r pu essere semplice o composto:

Mt = Vo + It = Vo (1+ t r) se t inferiore a un anno (interesse semplice) ed espresso in mesi Mt = Vo + It = Vo (1+ r) se t espresso in anni (interesse composto)
t t

La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. Gli incrementi Vo tr e Vor rappresentano linteresse It maturato nel tempo t . La relazione esistente tra r e r la seguente:
r =12 x r

Il saggio di interesse anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi, ma in un tempo futuro (un beneficio diretto, un reddito), o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi. Quindi dato un saggio di interesse r, espresso come frazione di 1, se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre B, e questa risorsa disponibile al tempo n (espresso come numero di anni), il suo valore attuale B0 dato da
B0 = B/(1+r)n

Analogamente dato un saggio di interesse r, se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci C, e questa risorsa verr ceduta al tempo m (espresso come numero di anni), il suo valore attuale C0 dato da
C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo, che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi attutito rispetto al futuro.

Montante maturato dallinteresse composto di Vo dallanno 1 allanno n

M = V 0(1 + r )n

Fattore di posticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di interesse

(1 + r )n = q n
12

Fattore di anticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di sconto

1 1 = n n (1 + r ) q

Accumulazione finale di rate periodiche:

Una rata periodica R un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.

Il valore finale la somma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale. Posto
q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate

Vn = An = R0 (1 + r ) nm + R1 (1 + r ) ( n 1) + R2 (1 + r ) ( n 2) + .......... + Rn 1 (1 + r ) ( n ( n 1)) m + Rn (1 + r ) 0 Essendo R = R0 = R1 = R2 = .......... = Rn 1 = Rn Se il periodo di ripetizione dellerogazione della rate annuale si ha m = 1 la formula di accumulazione allanno n diventa:
Vn = An = R(1 + r ) n + R(1 + r ) n 1 + R(1 + r ) n 2 + .......... + R (1 + r ) n ( n 1) + R = R (1 + r ) n i
i =0 n

cio, ricordando che

1+r = q

r = q-1

n n qn 1 qn 1 Vn = An = R (1 + r ) n i = R q n i = R R = r q 1 i =0 i =0

LAccumulazione iniziale di rate periodiche posticipate pari allaccumulazione finale riportata allattualit

13

Laccumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm. Quindi
V0 = A0 = An nm R q 1 m 1 q =

q nm

q nm

E se la frequenza delle rate annuale si ha:m=1:

An q qn 1 R q 1 = qn 1 R r = (q n 1) rq n

V0 = A0 =

=R

Accumulazione finale di rate periodiche anticipate

Le rate possono essere erogate a inizio periodo, gi dallistante 0. In questo caso sono anticipate, e accumulano un interesse annuale in pi nellaccumulazione finale, perch anche la rata erogata allanno n matura un interesse, cio viene moltiplicata per 1+r

Vn = An = R0 (1 + r ) nm + R1 (1 + r ) ( n 1) + R2 (1 + r ) ( n 2 ) + .......... + Rn 1 (1 + r ) ( n ( n 1)) m + Rn (1 + r ) m La formula precedente sar allora moltiplicata per un termine q in pi An q nm 1 q m R qm 1 = q nm 1 R qm 1 =

V0 = A0 = q m

q nm

q nm

q nm

Se la rata annuale ancora una volta avremo m=1, laccumulazione finale diventa:

n n Vn = An q = Rq (q 1) = Rq (q 1) ( 1 ) q r e laccumulazione iniziale corrispondente diventa

An q n Rq (q 1) ( 1 ) q = (q n 1) R r = (q n 1) rq n 1

V0 = A0 =

qn

qn

q n 1

=R

14

S ST II TI IM IM ME MM ED MO OB DE BI EL IL LV LI I VA AL LO OR RE ED DI IM ME ER RC CA AT TO OD DI IB BE EN NI

Valore di mercato

Il valore di mercato laspetto economico di un bene che esprime la sua capacit di esplicare una utilit diretta per qualcuno, e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantit di moneta funzione della domanda e dellofferta del bene in un mercato. La sua determinazione avviene attraverso: - metodi diretti/sintetici: ordinariet, parametrico, per valori tipici - metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita In funzione del valore duso il valore di mercato pu essere stimato attraverso la comparazione con beni simili a quello dastimare, per i quali noto un valore di compravendita, e quindi una ofnormazione direttamente derivabile dal mercato. IL valore ottenuto rappresentera il valore che pi probabilmente un consumatore disposto a corrispondere per ottenere il possesso definitivo (cio per un tempo infinito) di un bene in un mercato a) si effettua la stima collazionando dati storici, cio dati statistici relativi a compravendite recenti. b) Si considerano dati relativi a immobili simili. c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati. Se la distribuzione gaussiana (schema in figura), vale il principio dellordinariet, e il valore pi probabile uguale al valore medio della distribuzione

V
Stima comparativa diretta del valore di mercato Vx di un alloggio. Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unit di superficie Si Pi Sx i=1n Superfici di n Alloggi i=1n prezzi di n Alloggi Superficie alloggio da stimare 15

Vx: Sx = Pi: Si
Si (m2) Pi (m) 105 104 210 200 100 205 98 203

=>
110 200 112 200 108 198 95

Vx = Sx (Pi: Si)
97 195 101 200 100

si= 1130
195 200

pi= 2206 pi/si=1,95

Pi/Si (m/m2)

1,9

2,1

2,1

1,82

1,78

1,83

2,05 2,01

1,98

1. Diretta comparativa monoparametrica 2. per Valori tipici 3. per Punti di merito 4. per Superfici ragguagliate 5. per Valori tipici e punti di merito
Stima diretta comparativa parametrica

In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo: P= f (x) Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1,x2,x3xn) Stima monoparametrica La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio). Si utilizza quando: a) i dati a disposizione sono: -un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie) -i prezzi relativi alle compravendite b) i dati si riferiscono a beni simili Se esiste un fattore costante, che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo, e variasse il solo fattore legato alla superficie, il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante. Pu esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.

16

V c A B

f1(p)
p

La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione lineare. Tale ipotesi plausibile per brevi tratti, almeno per due motivi: il primo che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili, e quindi viene meno il principio della comparazione. La seconda che lipotesi di linearit della legge pi plausibile per brevi tratti. Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata: V= f(p)=c+f1(p)= c - axS Immaginando che il parametro p sia la superficie, plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca allaumentare della superficie. Questa legge non pu valere in assoluto, perch condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato, pari a c. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B, che ad esempio, pu rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq). Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori, significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B), ad alloggi di categoria ordinaria, che plausibile abbiano andamenti di mercato differenti.

Tecniche di stima pluriparametrica per punti di merito, valori tipici e superfici ragguagliate Stima per Valori tipici

E utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili pi funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarit
V = Pj Dj

V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

17

Esempio
Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio, mq 250 a studio, un box auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq
Di D1 = 200 mq (alloggio) D2 = 250 (uffici) D3 = 50 mq (box) D4 = 600 mq (giardino) D5 = 60 mq (patio) Pi da stime sintetiche Prezzo medio/mq Alloggi =1250 Prezzo medio mq uffici = 1500 Prezzo medio mq box = 250 Costo medio mq verde attr = 100 Costo medio mq patio = 200 DixPi 250000 375000 12500 60000 120000 TOTALE = 817500

La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sar diversa, e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinariet; Si perdono i rapporti di complementarit, non si valuta cio il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di pi funzioni.

Stima per punti di merito

Si utilizza quando: Gli immobili differiscono per alcune caratteristiche significative e non possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki:

18

Esempi di punti di merito

C aratteri am bientali
O ttim i B uoni M edio cri S cad enti 1,0 5 1,0 0 0,9 5 0,9 0
5 anni

Et
1,00 0,90

Tra 6 e 20 anni

Tra 20 e 50 anni 0,80 Oltre 50 anni 0,70

Panoramicit, orientamento
Ottima Media Scadente 1,00 0,95 0,90
Villa

Caratteri tecnologici
Ottimi Buoni 1,00 0,90 0,80 0,70

Vx = Vmedio Ki
i =1

Tipologia
2,00 1,25 1,05 0,80 0,70 1,40

Mediocri Scadenti

Obsolescenza fisica
Normale Mediocre Scadente 1,00 0,80 0,60

Fabbricato civile Fabbricato economico Fabbricato popolare Fabbricato rurale Villino

Posizione
Periferia Semiperifieria Centro 1,00 1,20 1,40

Zona Degradata 0,90

Esempio
Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato
Alloggio Vx Zona centrale Et 25 anni Buoni car. ambientali Buoni car. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Valore medio a mq = ? Ki 1,40 0,80 1,00 0,90 0,95 1,00 1,25 Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Et 5 anni Medi car. ambientali ottimi car. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Valore medio = 1250 / mq ki 1,20 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,05

Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dellalloggio da stimare:
Alloggio Vx Zona centrale Et 25 anni Buoni car. ambientali Buoni car. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Et 5 anni Medi car. ambientali ottimi car. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Ki/ki 1,40/1,20=1,17 0,80/1=0,80 1,00/0,95=1,05 0,90/1=0,90 0,95/0,95=1,00 1,00/1,00=1,00 1,25/1,05=1,19

Vx/mq = 1250 /mq x (1,17 x 0,80 x 1,05 x 0,90 x 1.00 x 1,00 x 1,19) = 1250 /mq x 1,05= 1312,5 => Vx = 1312,5 /mq x 100mq = 131250

19

Stima per superfici ragguagliate

Si utilizza quando noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dellimmobile per differente destinazione duso. Dati: Vunitario Si Ki prezzo medio unitario della superficie commerciale superficie con i-esima destinazione duso coefficiente di ragguaglio relativo alli-esima destinazione duso

Coefficienti di ragguaglio:
Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dellalloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:
n

Vx = Vunitario Sconv = Vunitario Ki Si

i =1
Tipologia superficie Alloggio di Destinazione duso Interrato Piano terra e piano primo Pareti interne Muri perimetrali Cantine Mansarde Terrazze - Balconi Servizi Esterni Patio Verde Autorimesse Coeff. Sup convenzionale 0,7 1 1 0,5 0,25-0,33 0,15-0,25 0,5 0,10 0,4-0,7

Esempio
Stima del valore di un villino, le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 / mq nel mercato di riferimento.
Tipologie di superficie Sup Utile Si (mq) 48,30 48,30 96,9 33,00 70,00 Coeff. di ragguaglio Ki 1 1 1 0,25 0,20 0,15 I) II) III) IV) 96,6 8,25 44,00 10,50 159,35 Superficie convenzionale mq

Alloggio A Alloggio B Totale superficie utile (A+B) Scale e terrazzo primo piano Lastrico solare Totale (I+II+III+IV)

Area esterna attrezzata piano terra 220,00

20

Stima per valori tipici e punti di merito

E un insieme delle stime precedenti, nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie. Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dellimmobile si conosce la dimensione, e il valore medio unitario, che va corretto con opportuni coefficienti
m n m n

Vx =

J =1 i =1

KijVj = KijPjD j
J =1 i =1

Esempio
Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato, avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari
Tipologie di superficie Alloggio Giardino Box Superficie Dj Prezzo medio Pj Coeff. di merito K1
(panoramicit)

(conservazione)

Coeff. di merito K2 1 1 1

(livello interrato)

Coeff. di merito K3 1 1 0,9

D1= 60 mq D2 = 100 mq D3 = 30 mq

P1 =1500 /mq P2 = 100 /mq P3 = 250 /mq

1,05 1 1

Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750

21

Stima dei valori tipici, dei punti di merito e dei coefficienti di ragguaglio attraverso la Regressione Lineare

I valori tipici, i punti di merito, e i coefficienti di ragguaglio possono essere determinati come coefficienti di parametri in una regressione lineare. Nella regressione lineare si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn sia di tipo lineare. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e b. I parametri potrebbero essere superfici destinate a differenti funzioni, o superfici convenzionali, o caratteristiche intrinseche ed estrinseche qualidi et, obsolescenza, degrado, localizzazione ecc. Di fatto i coefficienti della combinazione lineare rappresenteranno quindi i valori tipici unitari delle superfici, i coefficienti di ragguaglio delle superfici convenzionali, o i punti di merito delle differenti caratteristiche.
Stima per regressione monoparametrica

Se la stima di tipo monoparametrico si pu costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x, e b un termine noto, pari al prezzo minimo che non varia al variare di x. Ad esempio, lincremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b

P ( /mq)

S (mq)
La regressione serve quindi a stabilire landamento della retta: P = -ax + b a partire da un certo numero m di dati osservati. 22

Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n 1: m > 2

P ( /mq) B(Pb,Xb) A(Pa,Xa) M(Pm,Xm) S (mq)

La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadrati. La retta che simula meglio landamento lineare quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa, rispondendo alla condizione

Osserviamo le due situazioni:

i =1

d i = min

i =1 xi i + y i
m 2

xy

=0

in entrambi i casi possibile costruire una retta di regressione, ma nel secondo essa rappresenta poco efficacemente la legge di variazione di y in funzione di x, perch i punti sono pi lontani dalla retta e non sono allineati. Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2. R2 varia tra 0 e 1. Pi R2 vicino a 1, pi la regressione valida. Per quanto riguarda il numero di osservazioni, quanto pi m (numero di rilevamenti) maggiore di n+1 (numero di parametri pi 1), tanto pi la regressione valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilit della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.

Stima pluriparametrica
Nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dellimmobile da stimare sia di tipo lineare.

23

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica (adces. vani, mq, numero di posti auto etc) la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Funzione regressione lineare di excel

Dati i prezzi P1,P2,Pm, e i valori dimensionali delle caratteristiche xi1, xi2, xi3. xin , i=1.m, con luso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dellequazione: P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30 23/01/2005 L i 4 C B di E i

X nota linsieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite
I 31

24

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Funzione tendenza di excel

Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare del tipo P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b Noto un numero m di osservazioni xi
P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite

X nota linsieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite

25

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

X nuova linsieme dei valori delle variabili caratteristiche relative allimmobile da stimare

La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la regressione lineare derivante dalle y e x note

26

Metodo indiretto o analitico

Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. In questo caso il valore di mercato corrisponder alla accumulazione a oggi di tante somme conferite anno per anno al fine di poter esercitare il diritto duso del bene. Se gli anni duso sono riferiti ad un periodo limitato (di n anni) la formula coincide con laccumulazione iniziale di rendite che determin un valore V:

V =

R(q n 1) . rq n

Ma il valore di mercato presuppone possesso, quindi uso per un numero infinito di anni. La formula di accumulazione precedente, se riferita ad un periodo illimitato (n = infinito) diventa

V =

lim R(q n 1) n rq n

V =

R r

Leventuale presenza di valori in entrata o in uscita, non ripetuti annualmente si cumula nelle aggiunte A e nelle detrazioni D:

V=

R + A D r

R r= q-1 A D

rendita annua saggio di interesse aggiunte detrazioni

Aggiunte e detrazioni

Aggiunte A (o poste attive)

Dotazioni particolari di accessori, redditi transitori pregio di alcuni elementi, servit attive

Detrazioni D (o poste passive)

Mancanza di accessori significativi, spese straordinarie, degrado di alcuni elementi, servit passive, ipoteche, mutui o altri oneri

27

M ME PI ET IT TO TA OD AL DI LI ID IZ ZZ DI ZA IA AZ ZI AN IO NA ON AL NE LI E IS SI ID DE EL LS SA AG GG GI IO OD DI IC CA AP

Ascendenze e discendenze del saggio di capitalizzazione r

Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio r oscilla intorno al 4%, con un range compreso tra il 2% e il 6%. Il saggio assume differenti significati. Le ascendenze e le discendenze sono elementi che fanno aumentare o diminuire il valore del saggio di rendimento, spiegabili dai diversi significati attribuibili al saggio e dalle loro influenze premio del rischio premio per la propensione al risparmio premio per la produttivit del capitale premio per la scarsa disponibilit dei capitali premio per lattesa preferenza temporale stabilit del saggio dei capitali immobiliari r un premio al rischio, se si considera laspetto dellimpiego di risorse monetarie per generare redditi futuri, quindi incerti. r il prezzo duso del denaro, se si considera laspetto della retribuzione per chi presta denaro, per un periodo di tempo privandosi delluso di esso, da parte di chi riceve denaro, e ha la possibilit di generare redditi con esso. r la misura della capacit del mercato di generare redditi, attraverso luso di denaro, se si considera la capitalizzazione, come potenziale espresso dallimpiego di risorse monetarie.

Fattori Ascendenti del saggio r

Condizioni di mercato favorevoli, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, incremento del prezzo duso del denaro, decremento della disponibilit di mutui

Fattori discendenti del saggio r

Condizioni di mercato, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, riduzione del prezzo duso del denaro, incremento della disponibilit di mutui
Metodo analogico o comparativo (Grillenzoni e Grittani, 1994; Orefice, 1995)

Il saggio r si determina per comparazione con il rendimento di immobili simili riscontrabili in altre aree aventi identiche a) caratteristiche localizzative urbane b) caratteri posizionali c) caratteristiche tecnologiche d) caratteristiche produttive e) caratteri storici 28

Influenza del valore sociale complesso sul tasso r

Il valore sociale complesso influenza il rendimento di un immobile (Fusco Girard, 1997, 2005) in presenza di - valori storici - valori identitari, capacit di attrarre attivit - capacit di orientare lo sviluppo urbano in senso strategico e quindi di influenzare i caratteri localizzativi
Il metodo additivo (Simonotti, 2006)

Il tasso r secondo questo metodo pari alla somma dei seguenti contributi a) interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione (risk free rate) b) differenza tra risk free rate e saggio dellinvestimento immobiliare c) differenza tra saggio relativo alla gestione immobiliare e saggio dellinvestimento immobiliare d) differenza tra saggio relativo al rischio dello specifico immobile e saggio dellinvestimento immobiliare e) Saggio legato alla variazione del valore dello specifico investimento immobilare f) Comodi e scomodi
Il rapporto tra costo dellabitare ( ownership cost) e saggio

L' "ownership cost" definito come il costo annuo di un alloggio inteso come luogo di produzione del "servizio abitativo, offerto in riposta alla domanda di abitazione. Tale servizio offerto in riposta alla domanda di abitazione, in alternativa alla locazione. Esso pu costituire un interessante riferimento di confrontabilit con il valore locativo dell'alloggio stesso. L' "ownership cost" pu costituire un interessante riferimento di confronto con il valore locativo dell'alloggio stesso. Himmelberg et al. (2005) in un approccio tipicamente economico hanno effettuato una analisi del trend dello user ownership cost per un periodo di osservazione di 25 anni su un ampio campione di mercati immobiliari americani. Poterba, (1984) individua sei contributi alla formazione del costo dellabitare, proporzionali al suo prezzo sul mercato P: a) l'interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione Pt r rf b) le tasse derivanti dalla propriet immobiliare, Pt t c) le opportunit di deduzione fiscale legate al fitto, Pt t (rt m + t ) d) i costi di manutenzione dell'immobile, Pt t e) il valore del maggior rischio attribuibile al proprietario di un alloggio rispetto ad un affittuario Pt g t +1 f) l'incremento/decremento di valore dell'immobile in funzione dei trend del mercato immobiliare (il capital gain/loss attribuibile al valore dell'immobile). Pt t

29

Pt u t = Pt r rf + Pt t Pt t (rt m + t ) + Pt t Pt g t +1 + Pt t
Il rapporto tra "annual ownership cost" e valore di mercato dellalloggio definito user ownership cost (Hendershott e Slemrod, 1983 ; Himmelberg et al, 2005)
ut = r rf + t t ( rt m + t ) + t g t +1 + t

In una situazione di equilibrio (Ayuso e Restoy, 2003) lownership cost dovrebbe essere pari al saggio di capitalizzazione della rendita immobiliare.
User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune citt italiane nel 2005 centro citt

User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune citt italiane nel 2005 periferia

30

Determinzazione del tasso medio per ordinariet

Date n compravendite e n rendite corrispondenti, applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi, si determina il saggio medio
n

r = i =1
n i =1

Ri Pi

Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati pi lentamente dei prezzi di vendita. In queste condizioni il saggio diminuisce allaumento dei prezzi con fitti costanti, come nellesempio in tabella, per un alloggio di 100 mq, con fitto mensile netto di 512 euro, e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004:
A nno 2004 2003 2002 2001 2000 R e n d ita annua 6192 6192 6192 6192 6192 P re z zo 150000 140000 130000 120000 110000 S a g g io r= R /P 2 ,1 % 3 ,0 % 3 ,9 % 4 ,8 % 5 ,6 %

31

I IL LM MA AR RK KE ET TC CO OM MA AP PR RI IS SO ON NA AP PP PR RO OA AC CH H
Alcune definizioni: Prezzo marginale: variazione di prezzo dovuta allincremento di una unit di un parametro (nella regressione lineare rappresentato dal prezzo del parametro) Rapporto mercantile: rapporto tra i prezzi di una tipologia di superficie e la superficie dellalloggio (analogo ai coefficienti di ragguaglio) Rapporto di complementarit: incidenza sul prezzo della superficie dellalloggio di un elemento (ad esempio lincremento di prezzo a mq dovuto al livello di piano) Dato il prezzo marginale della superficie dellalloggio, i Rapporti mercantili con le altre superfici e i Rapporto di complementarit con gli altri elementi la Funzione di stima, cio la funzione lineare che determina il prezzo di un alloggio la seguente:
P(X)= P x Sup + x Si+ x Ei Un esempio

Lalloggio X ha una superficie coperta di 140 mq, essendo da stimare non c compravendita, la superficie scoperta di 300 mq e il suo stato di manutenzione medio, lalloggio munito di affacci Lalloggio A, venduto per 250000 euro, ha una superficie coperta di 120 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 8 mesi prima, la superficie scoperta di 200 mq e il suo stato di manutenzione basso, lalloggio munito di affacci Lalloggio B, venduto per 180000 euro, ha una superficie coperta di 100 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 4 mesi prima, la superficie scoperta di 100 mq e il suo stato di manutenzione medio Lalloggio C, venduto per 300000 euro, ha una superficie coperta di 160 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 1 mese prima, la superficie scoperta di 300 mq e il suo stato di manutenzione alto, lalloggio munito di affacci Il rapporto mercantile tra la superficie coperta dellalloggio e la superficie commerciale 0,7 Il rapporto mercantile tra la superficie scoperta e la superficie coperta dellalloggio 0,2 Il rapporto di complementarit tra il livello di manutenzione e la superficie coperta dellalloggio 0,1 Il rapporto di complementarit tra il livello di affaccio e la superficie coperta dellalloggio 0,1 Il metodo si basa sul principio che attraverso i rapporti mercantili e i rapporti di complementarit possibile determinare il valore di X a partire da A (cio XA), da B (cio XB), o da C (cio XC). A seconda dei dati di partenza, e quindi dellimmobile usato come riferimento, in realt si perviene a tre stime diverse, e si assume come valore stimato di X la media di XA, XB e XC Si assume come prezzo unitario di riferimento quello ottenuto dal rapporto tra il prezzo dellalloggio che ha la superficie coperta pi piccolo tra A,B e C (cio B) e la sua superficie coperta stessa: 180000 euro /100 mq = 1800 32

il 70% di 1800 pari a 1260 euro mq

Confrontiamo X e A

Il prezzo della compravendita di A risale a 8 mesi prima, ed pari a 250000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 8/12 del 3%, cio il 2% di 250000 = 5000 euro. La differenza di superficie coperta tra X e A pari a 140 120 mq= 20 mq,

20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro La differenza di superficie scoperta tra X e A pari a 300 200 mq = 100 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 100x0,2= 20 mq Avremo quindi ancora 20 mq 20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e A pari a medio - basso, corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 La differenza di affacci nulla (sia X che A hanno affacci)

Quindi per ottenere Xa bisogna sommare al prezzo di A 5000 euro 25.200 euro 25.200 euro 17640 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) (contributo dovuto alla migliore manutenzione)

XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro

Confrontiamo ora X e B

Il prezzo della compravendita di B risale a 4 mesi prima, ed pari a 180000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 4/12 del 3%, cio l1% di 180000 = 1800 euro. La differenza di superficie coperta tra X e B pari a 140 100 mq= 40 mq,

40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro La differenza di superficie scoperta tra X e B pari a 300 100 mq = 200 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 200x0,2= 40 mq

33

Avremo quindi ancora 40 mq 40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e B nulla X ha affacci e B non ne ha. La presenza di affacci contro lassenza di affacci corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 Quindi per ottenere XB bisogna sommare al prezzo di B: 1800 euro 50.400 euro 50.400 euro 17640 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) (contributo dovuto alla presenza di affacci contro lassenza di affacci)

XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro

Confrontiamo infine X e C

Il prezzo della compravendita di C risale a 1 mesi prima, ed pari a 300000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio pari al 3%, lincremento di prezzo da assumere pari a 1/12 del 3%, cio lo 0,83 % di 300000 = 750 euro. La differenza di superficie coperta tra X e C pari a 140 160 mq= -20 mq,

-20 mq x 1260 euro/mq = - 25.200 euro La quantit negativa, quindi sar sottratta, e non aggiunta, al prezzo di C La differenza di superficie scoperta tra X e B pari a 300 0 mq = 300 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) lincremento di superficie commerciale corrispondente pari a 300x0,2= 60 mq Avremo quindi 60 mq 60 mq x 1260 euro/mq = 75.600 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e C a sfavore di X. Lo stato di manutenzione di C alto, quello di X medio. Andr quindi tolto il 10% corrispondente al rapporto di complementarit medio-alto al valore a mq della superficie coperta di X La superficie coperta di X pari a 140 mq 140 mq x (-10%) x 1260 euro/mq = -17640 X ha affacci e C pure. 34

Quindi per ottenere Xc bisogna sommare al prezzo di c: 750 euro -25.200 euro 75.600 euro -17640 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) (contributo dovuto alla presenza di affacci contro lassenza di affacci)

XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro

Il valore di X riassumendo sar pari alla media tra XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro Cio (XA + XB + XC) = (323040 + 300240 + 333510) = 318930 euro

35

I IL L V VA AL LO OR RE E D DI I M ME ER RC CA AT TO O S ST TI IM MA AT TO O A A P PR D) RO ) OD DU UZ ZI IO ON NE E( (R RE EP PL LA AC CE EM ME EN NT TC CO OS ST TM ME ET TH HO OD

C TO O CO OS ST

D DI I

Il valore di costo il valore dinsieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

In via diretta pu essere determinato stimando per confronto con il valore della produzione di beni simili a quello da stimare, realizzati nello stesso mercato. In via analitica pu essere determinato a partire dalla somma del valore duso di tutti gli elementi che hanno concorso alla produzione del beneda stimare.
Determinazione metodo diretto (sintetico): parametrico, metodo indiretto (analitico): computo metrico Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali Il metodo diretto (a scatola chiusa: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali delledificio, o alledificio stesso).
Metodo parametrico per la determinazione del valore di costo Variabili delle funzioni di costo

Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994): C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P) con M= materiali L= manodopera K= risorse tecnologiche/progettuali A= caratteri del sito e morfologia dellorganismo architettonico (in riferimento a nuove edificazioni, A rappresenta larea edificabile, e non c un organismo architettonico) P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico. Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto pi variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilit in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.

36

Stime per regressione

Come per il valore di mercato, nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il costo C dellimmobile da stimare sia di tipo lineare. C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Alcune indicazioni per lapplicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi
Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce allaumentare del numero di piani (perch incidono meno fondazioni e copertura) Il costo unitario a mq diminuisce allaumentare della superficie abitabile Allaumentare della superficie abitabile diminuisce lincidenza degli impianti sul costo a mq Le strutture orizzontali incidono pi delle verticali sul costo di costruzione

Stime analitiche dei costi

Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dallelemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone lanalisi dettagliata della qualit e della quantit delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione. Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) fortemente legato alla dimensione progettuale dellintervento, perch si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cio descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo. La stima analitica dei costi di costruzione basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo pu essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantit di questi stessi elementi previste dallintervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.
Stima per fattori di produzione

Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue: 37

manodopera materiali spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi (noli, trasporti) spese generali dimpresa e messa in sicurezza, utile dellimpresa

Una volta determinate le quantit delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantit qi:

i =1 qi pi
n

qi = quantit relative alle categorie pi pi = f (manodopera, materiali), rappresentato limpiego di risorse relative alla realizzazione dellintervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dellimpresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi, messa in sicurezza) e lutile k2.

Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio

Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dellelemento:Le fasi sono fondamentalmente due, lanalisi del progetto e la determinazione delle quantit: Dimensioni, peso, per i materiali Ore di lavoro, per la manodopera Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti) Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario

Macro Categoria Fondazione Scavo per fondazione Unit di misura Mc Prezzo Quantit A riportare Unitario / Mc / Mc /Mc /Kg Mc Prezzo Quantit A riportare Unitario

CLS per sottofondazione Mc CLS per fondazione Ferri Vespaio in pietra Macro Categoria strutture verticali CLS per pilastri e travi Ferri Macro Categoria Chiusure verticali Muratura di mattoni spess 30cm Pareti in mattoni per divisioni Intonaco civile per interni Mc Kg Mc Unit di misura Mc Kg Unit di misura Mq Mq Mq

Prezzo Quantit A riportare Unitario

Intonaco civile per esterni Mq

38

Stima per elementi funzionali

Lintervento globale pu essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali. Un elemento funzionale identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dalledificio di appartenenza. La determinazione del costo di costruzione quindi pu avvenire a) oltre che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo di fattori (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) concorrenti alla realizzazione di ciascuno dei singoli elementi funzionali b) anche per somma dei costi unitari riferiti direttamente agli elementi funzionali (costo per mc di fondazione, per mc delle strutture di base, per mq elementi di chiusura verticali e orizzontali, ecc). La formulazione riportata qui di seguito:
n n m

C = Ei Ci =(1+ k 1 + k 2) qij p j
i=1 i=1 j=1

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:

Ei Ci = (1+ k 1 + k 2) qij p j
j=1

Esempio di stima per elementi funzionali

Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantit rilevate. Loperazione ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media. Nella tabella il costo unitario riferito non alle singole quantit di mano dopera, di materiali, che determinano il costo della fondazione, delle strutture verticali ecc, ma direttamente alla fondazione, alle strutture verticali ecc
Elemento funzionale Computo Progetto1 Quantit Q1 fondazioni strutture verticali Chiusure verticali Solai Costo C1 /ml /mq Computo Progetto n Quantit Qn Prezzo medio Costo pi = Qi/Ci Cn /mc /mc /mq /mq

..
Impianti Tetti

39

S ST TI IM MA AD DE EI IF FO ON ND DI IA AG GR RI IC CO OL LI I
I fondi agricoli sono beni complessi, composti da caratteristiche di differente natura.Gli aspetti economici da considerare per una stima del valore di fondi agricoli sono: Dimensione dellappezzamento, Ordinamento produttivo, Capitali immobilizzati La dimensione dellappezzamento varia. Si va da terreni cos piccoli da non poter essere definiti unit produttive a terreni pi grandi che possono essere ritenuti unit autonome. LUnione Europea distingue 5 classi di Superficie Agricola Utilizzata: - Fino a 5 Ha - da 5 Ha a 10 Ha - da 10 Ha a 20 Ha - da 20 Ha a 50 Ha - oltre 50 Ha
Ordinamento produttivo

Viene valutato attraverso una serie di parametri economici: Reddito Lordo, prodotto netto, Ore di manodopera a Ha per anno, ecc. LUnione Europea distingue tre differenti tipologie di ordinamento produttivo: - Erbaceo - Arboreo - Foraggiero-Zootecnico Esiste infine una classificazione che tiene conto della tipologia di impresa (capitalistica o coltivatrice, a conduzione familiare, di propriet, affittuaria ecc.)
Elementi che influenzano il valore dei beni agricoli

Interni, dipendenti dal fondo:

- caratteri intrinseci (naturali e antropici) dei beni fondiari - condizioni duso e redditivit

Esterni, dipendenti dalle politiche economiche che regolano il mercato agricolo

- regime fiscale - politiche agricole internazionali

40

Procedure di stima

Si illustrano qui di seguito tre differenti procedure di stima del valore di un fondo agricolo, che in generale possono essere applicate con lievi modificazioni differenti categorie di attivit produttive anche di carattere industriale. Stima comparativa del Valore di mercato Stima analitica del Valore di rendimento (ricercato attraverso il tasso di capitalizzazione) Stima per valori tipici del Valore patrimoniale (determinazione analitica del valore di tutti i beni dellazienda)
Stima sintetica del Valore di mercato (attraverso metodologie di analisi comparativa).

Esempio di stima monoparametrica di un seminativo, 15 Ha. Su regressione logaritmica. Il parametro considerato la dimensione dellappezzamento
Milioni di /Ha 40

Aziende a seminativo di pianura a conduzione diretta

30

Valore 24 mil.

20 1981 10

Superficie 15 Ha
00 5 10 40 100 Ha

00

Stima del Valore di rendimento

Si ottiene per capitalizzazione del beneficio fondiario Bf

Vaz= Bf/r

Il Beneficio fondiario lutile maturato dal fondo Agricolo, e deriva dalla produzione epurata di tutte le spese. La produzione Lorda Vendibile Plv, una caratteristica di ogni coltura. E pari alla produzione totale Pt meno quella reimpiegata Pr. La produzione reimpiegata quella parte della produzione che non pu essere venduta perch viene riutilizzata in cicli produttivi successivi

Plv = Pt Pr
Una azienda che ha pi ordinamenti colturali ha pi produzioni lorde vendibili, a prezzi differenti per ciascuna produzione (ad es. Un fondo coltivato a Uliveto, mandorleto e agrumeto avr tre prodotti lordi vendibili, misurati in quintali/ettaro allanno. 41

Il ricavo lordo aziendale Rl dato dalla somma delle produzioni lorde vendibili moltiplicate per i rispettivi prezzi.
n

Rl = Plvi pi
i =1

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn pari al ricavo lordo epurato dei costi Q e delle imposte Imp. Rn = Rl Q SV Imp
I costi Q sono pari alla somma delle quote di reintegro, (spese di manutenzione del fondo, degli edifici, dei macchinari agricoli e la perdita di valore del bestiame per linvecchiamento), le spese varie Sv sono variabili anno per anno (i concimi, lenergia, i carburanti etc), e le imposte sono Imp

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn deve essere anche pari alla somma degli utili, cio deve remunerare tutti i soggetti operanti nellazienda:
il proprietario del fondo attraverso il Beneficio fondiario Bf limprenditore agricolo attraverso il Beneficio dellimprenditore agricolo Bi (detto Beneficio Industriale), gli impiegati attraverso gli stipendi (che rappresentano la quota di costo fisso delle spese di manodopera) Sst e la manodopera attraverso il salario delle ore di lavoro Ssa.

Leventuale differenza rappresenta il Tornaconto T, un capitale da reinvestire nellazienda, se positivo, o da recuperare se negativo.

Rn = B f + Bi + Sa + St T

Eguagliando le due espressioni della Rendita netta Rn si ha: Rn = Rl Q SV Imp = B f + Bi + Sa + St T si pu determinare il Beneficio fondiario Bf isolandolo al primo membro
B f = Rl (Q + Sv + Imp) ( Bi + Sa + St ) T

Stima del valore patrimoniale

La stima consiste in questo caso nella somma del valore di tutti gli elementi presenti nel fondo agricolo. Il valore di mercato per ci che concorre a produrre reddito agrario, e di costo per ci che prodotto o comprato per la produzione del reddito agrario. 42

Di fatto una stima per valori tipici, nella quale vengono stimati gli elementi del suolo (terreno e frutti pendenti, cio ordinamento colturale), e del soprassuolo (fabbricati, macchianri e impianti, bestiame)

Ordinamento colturale Si stima il valore venale di tutti gli appezzamenti, per ordinamento colturale.
Descrizione Superficie Ha Boschi, tare e incolti Seminativi pendio pianura Arborati Vigneti Pescheti Totale 9 10 21 2,5 4 3,5 Valore stimato Unitari (migliaia di ) 4000 8800 9700 15500 14700 15700 Totale

Fabbricati Si stima il costo di costruzione per tutti i fabbricati, supposti a servizio del fondo, e quindi non com beni compravendibili indipendentemente dal fondo stesso.
Descrizione Consistenza Valore stimato Unitari (migliaia di ) Abitazione Stalle Tettoie di ricovero Capannoni Silos Garage Magazzini Totale 200 mq 650 mq 900 mq 500 mq 450 mq 260 mq 70 mq 85000 14500 5000 12500 60700 30000 90500 Totale

Bestiame Si stima il valore di mercato di tutti I capi di bestiame

43

Descrizione

Consistenza n. capi

Valore stimato Unitari (migliaia di ) 1000 850 900 700 Totale

Vacche Manze Vitelle Torelli Totale

62 18 23 1

Macchinari Si stima il prezzo dei macchinari deprezzato in funzione dellobsolescenza

Descrizione Valore stimato Valore deprezzato Macchine motrici Ruspa Minitauro Pala Macchine operatrici Falciatrici Frese Impianti Motopompa Tubazione ml 600 Attrezzi vari Aratri Carretti Cisterne Totale 5000 4500 5000 500 700 1500 1500 1400 2500 1000 Totale

Per poter stimare il deprezzamento si considera generalmente un decremento del valore variabile linearmente nel tempo.

44

Noto il valore di mercato a nuovo del macchinario Vm, il valore di rottamazione del macchinario (o scrap value) Vr, e il numero di anni n che caratterizzano il ciclo di vita produttiva del macchinario, il valore deprezzato dopo x anni Vx si ottiene dalla seguente formula:

V x = Vr +

nx (Vm Vr ) n

45

V VA AL LO OR RE EC CO OM MP PL LE EM ME EN NT TA AR RE E
Definizione di rapporto di complementarit

La determinazione del valore complementare di un bene dipende dalla possibilit di far derivare la stima del valore del bene stesso dallesistenza di una relazione di complementarit tra esso ed altri beni. C complementarit quando il valore di un bene complesso (composto cio da pi elementi che hanno ciascuno un proprio valore) differisce dalla somma dei valori dei suoi singoli elementi presi uno alla volta.

Vt i =1Vi
n

Se un bene composto da n elementi, e la somma degli n valori dei singoli elementi minore del valore complessivo del bene, il rapporto di complementarit positivo

Vt > i =1Vi
n

Vt rappresenta il valore complessivo del bene Vi rappresenta il valore parziali delli-mo elemento costitutivo del bene considerato In particolare, nel caso in cui il valore del bene complesso sia maggiore della somma dei valori delle sue parti, la perdita di una parte produce un danno superiore al valore della parte stessa. Il valore complessivo VTot di un bene diminuisce nel momento in cui esso viene privato di una sua caratteristica, in misura maggiore di quanto sia il valore rappresentato dalla funzione svolta dalla caratteristica stessa:

VTot Vn > i =1 Vi
Ci permette di stimare il danno D complementare al valore Vn, che il bene subisce con la perdita di questa caratteristica. Il danno complessivo sar dato da D= Dcompl+Vn:

n 1

VTot Vn = Dcompl + i =1 Vi D = Vn + Dcompl = VTot i =1 Vi

n 1

n 1

46

La complementarit pu essere tra beni posseduti tutti dal medesimo soggetto (la complementarit interna alla propriet), o posseduti tra pi soggetti (la complementarit esterna alla propriet). In questo secondo caso un proprietario pu subire un danno per modificazioni della propriet altrui.
Determinazione del danno per diminuzione delle influenze delle singole caratteristiche

Si potrebbe costruire una tabella che, tenendo conto delle influenze di una serie di caratteristiche delledificio, rappresentino lincidenza percentuale della diminuzione del valore dovuta al peggioramento delle condizioni delle caratteristiche stesse, ad es. a causa di costruzioni abusive edificate in prossimit del fabbricato da stimare. In condizioni di ottimo il coefficiente relativo allinfluenza delle caratteristiche pari a 1. Esso diminuisce allorquando peggiorano le condizioni.
CARATTERISTICHE Utilizzazione e prospicienza Ubicazione Orientamento Quota Grado di finimento e funzionalit Luminosit Panoramicit Soleggiamento
Max Min Influenza percentuale

1 1 1 1 1 1 1 1

0.80 0.75 0.95 0.96 0.88 0.90 0.80 0.96

20% 25% 5% 4% 12% 10% 20% 4% 100%

Un fabbricato ha subito un danno per la costruzione di un edificio su lotto confinante in termini di: - luminosit (diminuita del 50% dalla condizione ottimale precedente) - panoramicit (diminuita al 60% dalla condizione ottimale precedente) Il valore del fabbricato prima della realizzazione della costruzione abusiva di 200.000 .

abusiva

Considerata la variabilit dellincidenza della luminosit tra 1 e 0.90, una perdita della caratteristica al 50% comporta lattribuzione di un indice di 0.95 Considerata la variabilit dellincidenza della panoramicit tra 1 e 0.80, una perdita della caratteristica al 60% comporta lattribuzione di un indice di 0.88 47

Il valore del fabbricato quindi pari a: (200.000 x 0.95 x 0.88) = 167.200

Esempio di stima di un area soggetta a provvedimento di esproprio parziale per pubblica utilit

Larea consiste in un lotto rettangolare di dimensioni 30 x 20 mq. Il provvedimento espropriativo riguarda una striscia di terreno di 10 m di larghezza, estesa per tutto il lato corto del lotto.

Le Informazioni disponibili sono le seguenti:

30 m 20 m 20 m

Le prescrizioni urbanistiche sono le seguenti: Larea inquadrata in zona di espansione, edificabile previa redazione di piano di lottizzazione. I parametri urbanistici prescritti per la zona sono i seguenti: Indice di edificabilit fondiaria Iff = 2,2 mc/mq Altezza massima Hmax= 6,5 m Distacco minimo dai confini Dmin = 5m In questa situazione, lesproprio porta a una riduzione dellarea utile edificabile, tenendo conto del distacco dai confini da 200 a 100 metri quadrati. Infatti nella situazione precedente allesproprio la possibile area di sedime su cui appoggiare ledificazione si otteneva dallarea rettangolare di dimensione (30 x 20)= 600 mq, considerando i distacchi dai confini; si determinava cos una superficie di (20 x 10)=200 mq. Larea post esproprio ha una dimensione di (20 x 20)= 400 mq, e la possibile area di sedime delledificato, considerando i distacchi minimi, passa a (10 x 10)= 100 mq. Quindi la riduzione della superficie totale del fondo del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq), mentre la riduzione dellarea di sedime delledificato del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq). Il volume edificabile pre-esproprio pari a (2,2 mc/mq x 600mq) = 1320 mc.

48

Il volume edificabile post-esproprio pari a (2,2 mc/mq x 400mq) = 880 mc La situazione pre-esproprio per permetteva di edificare 1300 mc (equivalenti a circa 400 mq di superficie lorda), mentre la conformazione dellarea post eproprio non consente di edificare pi di 650 mc (per rispettare distanze e altezze massime). In questo caso evidente che larea residua subir una perdita di valore non proporzionale ma superiore alla perdita percentuale di superficie. Nella situazione post esproprio i metri quadri di superficie lorda saranno al pi 200 (100 per ogni piano). Nella sitazone pre esproprio, su un piano di sedime di 200 mq si possono edificare 400 mq (200 per ogni piano) Quindi come per larea di sedime, anche per la superficie lorda la riduzione del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq)sempre a fronte di una riduzione della superficie totale del fondo del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq). Essendo la superficie lorda edificata proporzionale al valore di mercato di quanto ver realizzato, si ha un danno complementare derivante dallesproprio pari alla differenza tra il 50% e il 33% dellarea iniziale.

49

I IL UR LV RR RO VA OG AL GA LO AZ OR ZI RE IO ED ON NE DI E IM ME ER RC CA AT TO OS ST TI IM MA AT TO OP PE ER RS SU

Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento, o non hanno un loro valore di mercato (ad es. beni pubblic), per i quali possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalit, che abbia un suo valore di mercato.
Casi particolari:

Deprezzamento Stima per prezzi edonici

Valore di mercato surrogato per deprezzamento

Il valore di un edificio antico, che non abbia particolari caratteri storici o architettonici, pu essere stimato a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza, quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza, incrementato dellutile dellimprenditore, se ledificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento Il valore cos determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera lobsolescenza delledificio soggetto a stima:

Vc= Vr DVr = Vr (1 D) = K Vr

D variabile dal 25% al 5%

La legge 392 del 1978 (legge sullequocanone) impone, ai fini della stima del canone locativo di un alloggio un deprezzamento che varia tra 0 (immobili con meno di 5 anni) e 15% fino a 20 anni (incrementando dell1% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto), e dal 15% fino al 30% dai 21 anni fino ai 50 anni (incrementando dello 0,5% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto)

Esempio:
valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico: 4 vani, superficie lorda 100 mq, et 40 anni; probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani, 100 mq (altezza 3 ml): 200 /mc = 600 /mq (da stima sintetica) costo totale: 600 x 100 = 60000 deprezzamento: 25% valore di mercato surrogato dellalloggio in fabbricato storico: 50

(1-0,25) x 60000 = 45000

51

Prezzi edonici

Questa tecnica utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la diversit dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali differenziate. Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) stato applicato inizialmente ad un campione di 20 citt metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e Leven , estendono lo studio ad un campione pi ampio di 253 citt americane. Il modello rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualit ambientale dovuta alla presenza della risorsa. Le componenti sociali ed ambientali che compongono la qualit urbana sono dette Amenities e coincidono con lesposizione climatica, il livello di servizi sociali, la presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalit, la presenza di elementi paesaggistici, etc. Si usa principalmente la tecnica della regressione lineare multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali differenziate. La relazione : V = a1x1 + a2x2 + .. + anxn + b = V dx1 + V dx2 + .. + V dxn + b x n x 2 x 1 dove b un fattore costante che rappresenta lincremento della qualit della vita ed dovuto alle caratteristiche ambientali e sociali dellinsediamento urbano. Il deprezzamento o la valorizzazione rappresenta la misura monetaria di una Esternalit, cio di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili). Ad esempio un analisi dei prezzi edonici condotta negli Stati Uniti, ha stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in pi di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0,06-0,15%, quota che aumenta fino allo 0,5% quando si considerano pi agenti inquinanti. Le percentuali di deprezzamento sono pi elevate per il rumore (0,15-0,88% per ogni punto in pi di rumore negli USA e fino a 1,26% in Svizzera). Area Nord Virginia Nord Springfield Washington Chicago
Diminuzione del prezzo delle abitazioni per linquinamento acustico

dr = + kr dve

0,15 (dollari/ decibel) 0,50 (dollari/ decibel) 0,88 (dollari/ decibel) 0,65 (dollari/ decibel)

Esempio di esternalit negativa misurabile in funzione dellhedonic pricing.

52

Una ulteriore ricerca condotta a Boston ha evidenziato il legame tra il valore immobiliare degli edifici ricompresi in aree vincolate per la loro valenza storico-architettonica e la tipologia di vincolo o di incentivo alla riqualificazione. L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficolt di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Lo si visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, perch cambiano destinazione, ad esempio vengono utilizzati come uffici, o semplicemente perch per alcuni individui la prossimit all'aeroporto vale di pi del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992). L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficolt di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Lo si visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, poich, cambiano destinazione ed utilizzati, ad esempio, come uffici, o, semplicemente, poich per alcuni individui la prossimit all'aeroporto vale di pi del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992).
Un esempio

Lesempio tratto dalla tesi di laurea di Scarcia (2006), e verifica nelle localit balneari del Salento meridionale la dipendenza del prezzo delle abitazioni dalla presenza di fattori ambientali (mare) e di servizi utilizzati soprattutto dagli utenti stagionali Le strutture ricettive e ricreative, i servizi e le risorse culturali del territorio salentino creano attrattivit, quindi turismo. Occorre potenziarle e migliorarne le prestazioni, per realizzare le finalit proposte. Le infrastrutture rappresentano un fattore di deterrenza perch laccessibilit alle localit vincolata ad esse. Un corretto sistema viario, per esempio, riduce il traffico che, soprattutto nel periodo estivo, congestiona lintera litoranea. Lambiente un punto critico-conflittuale perch pu essere sia un fattore attrattivo, che deterrente: aumenta, ad esempio, il valore immobiliare, ma comporta anche ladozione di misure ulteriori per la tutela e la valorizzazione. Il modello preso in considerazione ha tenuto conto dei seguenti fattori:

Fattori dii attrattivit

servizi (bancari, postali ed ospedalieri); strutture ricettive e ricreative (considerate nel numero di posti letto a disposizione).

Fattori di deterrenza:
accessibilit attraverso le infrastrutture (determinata in funzione delle velocit e delle distanze, misurate in tempi, dai principali servizi non delocalizzabili sul territorio, come ad esempio gli ospedali).

Punti conflittuali:
Nel caso di studio gli elementi critici sono fondamentalmente quelle parti del patrimonio che necessitano di politiche di tutela, e nel contempo rappresentano potenziali fonti di valore aggiunto per lo sviluppo dellarea. Tali elementi saranno utilizzati come ordinatori delle proposte di trasformazione territoriale, quindi svolgono un ruolo fondamentalmente nelle scelte da effettuare nei singoli ambiti, e in 53

particolare nel nostro caso sono: le risorse culturali; lambiente.

Innanzitutto si individuano tutte le possibili variabili indipendenti (le amenities): Il numero di stanze. Il numero di stanze nelle abitazioni di vacanza, nel caso di Ugnto, addirittura, supera il numero di stanze nelle abitazioni occupate dai residenti. La ricettivit turistica un dato non facile da reperire in quanto il numero di strutture nel territorio subisce continue modificazioni. Nella regressione lineare la variabile esplicativa rappresentata dal totale dei posti letto in ogni singolo Comune. Le voci riguardanti i locali estivi e invernali sono state frutto di indagine e rilevamenti diretti in sito. Le variabili esplicative per il calcolo della regressione sono il numero di sportelli bancari e le discoteche e i locali notturni estivi. Per comodit e per facilitare la rappresentazione dei dati, stato dato un punteggio:
Valore 0 1 2 3 4 5 6 7 8 in poi Punteggio 1 1,25 2,5 3,75 5 6,25 7,5 8,75 10

Per effettuare il calcolo della distanza dalle localit marine di ogni Comune, si utilizzato un software in grado di valutare tali distanze stradali. E stata calcolata la distanza media, come rapporto tra i Km percorsi e i minuti per percorrerli: Per il calcolo della distanza dagli ospedali, vale lanalogo discorso fatto per le marine. Infine, il valore immobiliare, la variabile dipendente, un dato raccolto dallAgenzia del Territorio.

54

c T a l i z a

i n a g g i i c i , i t

COMUNI

ACQUARICA DEL CAPO ALESSANO ANDRANO CASARANO CASTRIGNANO DEL CAPO CORSANO GAGLIANO DEL CAPO MIGGIANO MONTESANO SALENTINO MORCIANO DI LEUCA PAT PRESICCE RUFFANO SALVE SPECCHIA SUPERSANO TAURISANO TIGGIANO TRICASE UGENTO

2 2 0 7 2 2 1 1 1 1 0 1 3 1 1 1 3 0 8 3

2,3 2,4 3,2 1,6 6,7 1,4 3,2 1,7 1,8 3,2 0,5 3,3 2,2 2,5 2,5 2,4 2,6 1,9 3,4 2,5

3,01 2,62 2,47 1,91 6,49 2,70 3,04 2,28 2,63 21,48 1,00 3,31 2,64 4,92 2,89 8,82 4,07 2,86 2,68 4,15

6 75 33 188 921 5 1.131 10 14 620 89 44 27 2.826 58 26 0 0 751 7.114

0,16 0,27 0,35 0,15 0,84 0,27 0,32 0,16 0,14 0,95 0,85 0,29 0,21 0,96 0,22 0,15 0,30 0,27 0,32 1,21

16 0 0 27 0 7 0 18 17 0 0 15 31 0 18 35 22 7 0 0

Si procede al calcolo dei coefficienti di correlazione fra tutte le variabili:

Sportelli Bancari Trasporti, Magazzinaggio e Comunicazioni Altri Servizi Pubblici, Sociali e Personali Discoteche o Locali Notturni Estivi Valore di Mercato medio (/mq) Distanza dagli ospedali Distanza dal mare

Ricettivit Turistica

0,075206

-0,145597 0,314345

0,115189 0,119480 0,070199

-0,126456 0,265111 0,410724 0,725327

0,150584 -0,286602 -0,110954 -0,375618 -0,627107

-0,573516 0,216620 0,366282 0,125106 0,390096 -0,015358

0,106858 0,498526 0,239834 0,525999 0,681162 -0,734041 0,029686

La relazione pi importante da indagare il fenomeno della multicollinearita, che riguarda le variabili indipendenti nei loro rapporti reciproci. Si parla di perfetta collinearit (positiva o negativa) nellipotesi di massima correlazione tra le 55

d a g l i c a t o

l i

23 11 10 0 20 8 15 12 13 21 20 23 18 21 11 19 12 5 0 15

675 900 1260 895 1200 610 1140 650 650 1110 935 675 650 1080 710 625 625 650 1065 1205

Sportelli Bancari Trasporti, Magazzinaggio e Comunicazioni Altri Servizi Pubblici, Sociali e Personali Ricettivit Turistica Discoteche o Locali Notturni Estivi Distanza dal mare Distanza da Strutture sanitarie Valore di Mercato medio (/mq)

variabili. La collinearit tra le variabili pu essere valutata attraverso la determinazione del coefficiente di correlazione esistente tra le due serie di dati; tale coefficiente varia tra -1 (collinearit negativa) e +1 (collinearit positiva), e rappresenta il tipo (con il segno) ed il grado (con il valore assoluto) di dipendenza lineare tra due variabili. In particolare, il segno indica il tipo di associazione per cui la collinearit positiva indica che le due variabili aumentano o diminuiscono in modo concorde; al contrario, la collinearit negativa implica che allaumentare di una di esse, laltra diminuisce. Il valore assoluto del coefficiente di correlazione massimo (pari a 1) quando c una perfetta corrispondenza lineare tra le due variabili, mentre nullo quando vi assenza di correlazione tra le variabili in esame che potrebbero essere indipendenti luna dallaltra. Se due variabili sono altamente correlate, ne viene selezionata una sola delle due. Le variabili selezionate per la regressione lineare sono:
y X1 Valore di Mercato medio (/mq) Ricettivit Turistica X2 e X3 Discoteche o Locali Notturni Estivi x X4 X5 Altri Servizi Pubblici, Sociali e Personali X6 Distanza dal mare 16 0 0 27 0 7 0 18 17 0 0 15 31 0 18 35 22 7 0 0

COMUNI

ACQUARICA DEL CAPO ALESSANO ANDRANO CASARANO CASTRIGNANO DEL CAPO CORSANO GAGLIANO DEL CAPO MIGGIANO MONTESANO SALENTINO MORCIANO DI LEUCA PAT PRESICCE RUFFANO SALVE SPECCHIA SUPERSANO TAURISANO TIGGIANO TRICASE UGENTO

675 900 1260 895 1200 610 1140 650 650 1110 935 675 650 1080 710 625 625 650 1065 1205

6 75 33 188 921 5 1.131 10 14 620 89 44 27 2.826 58 26 0 0 751 7.114

2,29 2,41 3,21 1,60 6,69 1,40 3,17 1,71 1,84 3,23 0,50 3,31 2,23 2,46 2,46 2,38 2,56 1,90 3,35 2,52

0,16 0,27 0,35 0,15 0,84 0,27 0,32 0,16 0,14 0,95 0,85 0,29 0,21 0,96 0,22 0,15 0,30 0,27 0,32 1,21

2 2 0 7 2 2 1 1 1 1 0 1 3 1 1 1 3 0 8 3

Sportelli Bancari

Trasporti, Magazzinaggio Comunicazioni

3,01 2,62 2,47 1,91 6,49 2,70 3,04 2,28 2,63 21,48 1,00 3,31 2,64 4,92 2,89 8,82 4,07 2,86 2,68 4,15

Bisogna a questo punto valutare il coefficiente di determinazione R2. Esso si calcola come il quadrato del coefficiente di correlazione e pu avere un valore compreso tra 56

0 e 1.
-10,065 3,987 0,737 6,081 791924,399 1,681 9,798 147,328 13,000 282170,601 20,341 17,285 154,224 219,274 50,834 30,935 0,018 0,034 717,157 129,442

Se R2 = 1 significa che esiste una correlazione perfetta nel campione, vale a dire, non sussiste alcuna differenza tra il valore previsto e il valore effettivo di y. Se R2 = 0 l'equazione di regressione non sar di alcun aiuto nella stima di un valore y (i valori previsti e quello effettivo di y sono eccessivamente diversi) . Nel nostro caso il valore di R2 pari a circa 0,74 e lequazione dei prezzi edonici la seguente:
Prezzo = 0,018 X1 + 50,834 X2 +154,224 X3 +20,341 X4 +1,681 X5 -10,065 X6 + 717,157

57

V VA ZI AL IA LO A//U OR RE UR ED RB BA DI AN IU NI IS UN ST NA TI AT IC CA TR A RA AS SF FO OR RM MA AZ ZI IO ON NE EE ED DI IL LI IZ -H HI IG GH HE ES ST TA AN ND DB BE ES ST TU US SE EV VA AL LU UE E
Valore aggiunto da una trasformazione edilizia

Il valore di trasformazione Vt pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato allattualit al tasso di capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo.
Se il valore di trasformazione supera il valore di mercato nella condizione attuale diventa il riferimento per determinare il reale valore duso dellimmobile

Applicazioni: Valore di mercato di edifici destinati a riuso Aree edificabili Valore di mercato di edifici destinati a cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza data dal verificarsi della relazione: Vt>Vmo Essendo il valore di trasformazione:
(1 + r ) m

Vmt Vt =

(1 + r )

K n

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione positivo:

Vmt K Vmo 0 (1 + r ) n (1 + r ) m

Determinazione del tempo di collocamento n e dellintervallo di realizzazione m

58

-n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo. -m un tempo tecnico, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacit produttiva dellimpresa che realizza

S ST TI IM MA AD DI IU UN N A AR RE EA AE ED DI IF FI IC CA AB BI IL LE E
Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori: Disponibilit di aree e richiesta di suoli (domanda) Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilit (offerta) Disponibilit e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)

Le metodologie di stima sono:

Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area Stima per comparazione: si basa sulla possibilit di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili

Stima a valore di trasformazione

Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati. Quindi, in assenza della possibilit di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si pu determinare analiticamente a vlore di trasformazione il valore di mercato dellarea. Il valore attribuibile allarea edificabile pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dellutile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dellarea) la relazione Vt=0 per Vt= 0 se il valore iniziale quello dellarea: Vmo = Vaed
( K + utile) Vmt = Vaed (1 + r ) n (1 + r ) m

Se lintervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in:

Vaed= Vmt (K+utile)

59

Esempio: Si calcoli a valore di trasformazione il valore venale della seguente area residenziale edificabile:
A = 3000 mq Iff = 2 mc/mq Costo di costruzione a mc k = 300 euro Utile imprenditore sul costo di costruzione 20% Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili) Il volume edificabile : Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a 6000 mc/3m = 2000 mq Di valore pari a Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile e lutile dellimprenditore 10% il costo di costruzione sar: (300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro Essendo m ed n trascurabili: (K+utile)/qm = 2160000/q= 1980000 euro e Vmt/ qn = 2.400.000/q= 2.400.000euro un imprenditore sar disposto ad acquistare larea per: 2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro. Il valore a mq dellarea sar: 420000/3000= 120euro/mq
Stima per comparazione

E possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili allindice di edificabilit, in una comparazione monoparametrica. Essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dellindice di edificabilit per larea edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cio dopo ledificazione Vmt dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq: 60

Vol = Iff x Aed, Iff Aed VAe d

Volume edificabile indice di edificabilit fondiaria area edificabile (superficie fondiaria) valore dellarea edificabile

il valore dopo la trasformazione, in questo caso dopo ledificazione, Vmt dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio unitario a mq Vumq:

Vmt= Vumq x Vol/h = Vumq x (Iff x Aed)/h

e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo)

K = k x Vol + Vagr = (k x Iff x Aed)+ Vagr

Essendo Vagr il valore agricolo dellarea edificabile, che perdendo le sue caratteristiche rdi produzione agricola a vantaggio delledificabilit appresenta un mancato reddito, quindi un costo. La relazione Vmt

(1 + r )

( K + utile)

(1 + r )

= Vaed m

diventa (trascurando i tempi m ed n):

VAed = Vmt K
essendo k il costo unitario a metro cubo (comprensivo dellutile dellimprenditore), e h laltezza di piano (3 o 3,5 per piani terra), si ha

VAed = Vmt K = (Vumq x Vol /h) (k x Vol)+ Vagr

Ponendo in evidenza Vol

VAed = Vol (Vumq/h k) + Vagr

Essendo Vol =Iff x Aed

VAed = Vol (Vumq/h k) + Vagr = Iff x Aed (Vumq/h k) + Vagr VAed / Aed = Iff (Vumq/h k) = Iff x Cost
se supponiamo laltezza h costante, e Vmq e Vagr costanti, condizione possibile nello stesso segmento di mercato,

VAed / Aed = Iff x Cost + Vagr

61

Quindi il valore unitario a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dellarea Vaed per la superficie dellarea Aed proporzionale allindice di fabbricabilit fondiaria Iff. E quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalit tra indici e valore di aree edificabili: Data un area A, noti gli indici di edificabilit Iff(x) di un area X, e Iff(b) di un area B, oltre al valore a mq dellarea B, pari a Vmq(B)=VAed(B)/AB, la stima del valore a mq dellarea A, pari a Vmq(X) = VAed(X)/AX a partire dalla legge di proporzionalit: (Vmq(X)- Vagr)/(Vmq(B)-Vagr)= Iff(x)/ Iff(b) Vmq(X)- Vagr = (Vmq(B)-Vagr) x Iff(x)/ Iff(b) Se Iff (a) = 0 il valore Vmq(A) =Vagr, corrispondente al valore del suolo non edificabile.

Vmq ( X ) = Vmq ( B)

Iff ( x) + Vagr Iff (b)

Se il valore agricolo non noto, bisonga poter effettuare il confronto con due aree di indice Iff(a) e Iff(b) di valori a mq noti Vmq(A) e Vmq(B). Applicando la legge di proporzionalit alle coppie di suoli (A, X) e (A, B) si ottiene [Vmq(X)- Vmq(A)] : [Vmq(B)- Vmq(A)]= [(Iff(x) - Iff(a))] : [Iff(b) - Iff(a)] Vmq(X)- Vmq(A) = [Vmq(B)- Vmq(A)] x [Iff(x) - Iff(a)] / [Iff(b) - Iff(a)]

Vmq ( X ) = Vmq ( A) + Vmq ( B) Vmq ( A)

( x) Iff (a) ] Iff Iff (b) Iff (a)

Vmq
Vmq(a)

Vmq(b)

Vagr

Iff(a)

Iff(b)

Iff

62

63

L LA AR RE EN ND DI IT TA AU UR RB BA AN NA A
Il problema della rendita urbana differenziale

Nella trattazione che segue si evidenzia il fatto che la storia della disciplina degli espropri fino agli anni 90 del secolo scorso stata caratterizzata da un altalenarsi di norme basate sulapplicazione di due punti di vista differenti, legati allesistenza della rendita urbana. La rendita urbana in qualche modo legata pi in generale al tema della rendita fondiaria. La rendita fondiaria in pratica il corrispettivo del vantaggio di cui gode il proprietario di un fondo. Nel 1800 Ricardo teorizz per primo la dipendenza della rendita di fondi agricoli da due aspetti fondamentali: il primo intrinseco e naturalmente legato alle caratteristiche dei terrenti, che potevano prestarsi a coltivazioni pi redditizie o meno redditizie, generando quindi rendit annue maggiori o minori; il secondo di carattere localizzativo e quindi estrinseco, legato alla vicinanza o alla lontananza dai mercati nei quali i prodotti della terra venivano commercializzati; in questo caso la rendita subiva in deprezzamento allallontanarsi dai mercati, a causa dei pi elevati costi di trasporto che si aggiungevano a quelli di coltivazione.

Il semplice possesso di un suolo coltivabile corrispondeva quindi ad una potenziale rendita, che diventava misura del valore del suolo stesso. Qualcosa di simile accade ai suoli edificabili nelle areee urbane. Come gi visto nella trattazione del valore di trasformazione, il valore di un area edificabile, a parit di tutti gli altri fattori dipende dalla sua edificabilit, espressa dagli indici di fabbricabilit fondiaria e/o territoriale. Altri fattori che influiscono sulla rendita dei suoli urbani edificabili sono i caratteri urbanistici e la vicinanza a servizi, laccessibilit ecc, o caratteri estrinseci secondo il linguaggio comune nellestimo. Tali caratteristiche vengono di fatto decise dagli strumenti urbanistici, che definiscono i limiti di edificabilit e il dimensionamento della realizzazione di servizi e reti infrastrtturali. In conseguenza di ci, gli strumenti urbanistici creano di fatto rendite differenziali da suolo a suolo edificabile e da immobile a immobile. Il primo punto di vista, in considerazione del fatto che il valore dei suoli determinato dallintervento pubblico (attraverso i piani) ritiene non indennizzabile il valore dei suoli in funzione della loro edificabilit, concepisce lindennit di esproprio come compensazione del suolo in funzione delle sue caratteristiche intrinseche (quelle agricole), e quindi tratta i fondi edificabili e non edificabili nella stessa maniera. Il secondo punto di vista, invece parte dal principio che lindennit di espropriazione dei suoli debba corrispondere al loro effettivo valore, indipendentemente dalla causa generatrice del suo valore. Quindi va considerata ledificabilit di fatto e di diritto di un suolo quando si va a determinare lindennit di esproprio. La nostra Costituzione considera prioritario linteresse pubblico sulle scelte, ma garantisce la tutela della propriet. Quindi laltalenarsi delle norme ha visto solo per periodi trasitori la prevalenza del primo punto di vista, che ha prima o poi ceduto il passo al secondo punto di vista, quello che parte dal concetto di giusto ristoro, cio di indennit come compensazione del valore reale dei beni espropriati. 64

Un approccio che tenta di risolvere le questioni legate alla rendita differenziale quello perequativo, che prevede una forma di compensazione in suoli ceduti da chi gode della rendita generata dalledificabilit delle aree, che secondo Pompei (1998) deve essere pari alla differenza tra valore agricolo e valore dellarea edificabile (che funzione dellindice di edificabilit Iff) ridotta di un valore pari al profitto dellimprenditore, pari al 10 del costo di costruzione diviso per mq di superficie edificabile (anche esso funzione dellindice di edificabilit Iff, come spiegato nel paragrafo sulla stima delle aree edificabili.

Vu
VmqAed 10%K/Aed Vagr

10% K=0,1 x k x Iff xAed

Iff
Obiettivi della perequazione La perequazione urbanistica, con il suo lento, ma progressivo, affermarsi nelle pratiche e la sua introduzione nelle discipline urbanistiche regionali, diventata strumento di riferimento per il riequilibrio tra citt pubblica e privata. In particolare, il comparto perequativo indicato come un utile mezzo per il reperimento di aree da destinare a servizi, o da conservare alla tutela ambientale, ottenuto garantendo il diritto edificatorio per tutti i proprietari, in misura proporzionale alla dimensione della propriet stessa. Questa proporzionalit limita linsorgere di conflitti sulluso del suolo, perch consente la realizzazione della fase attuativa del piano in una condizione di indifferenza rispetto ai valori immobiliari.

Il ricorso ad un meccanismo compensativo induce a pensare ad una sorta di automatismo che, nella garanzia della preannunciata indifferenza rispetto ai valori immobiliari, dovrebbe condurre ad una soluzione di progetto urbano univoca. In realt la condizione di indifferenza pu essere realizzata con differenti configurazioni spaziali, tutte ugualmente rispettose del principio perequativo, e tutte tecnicamente plausibili. Quindi, a valle dei meccanismi compensativi rimane spazio per una fase decisionale nella quale possono entrare in gioco tutti quegli aspetti della negoziazione, della trasparenza e della comunicazione, ormai considerati nelle moderne visioni della pratica urbanistica, come elementi ineludibili del confronto tra attori sociali protagonisti dello sviluppo di un territorio. Sebbene lequit nella distribuzione delle risorse sia uno dei principi fondamentali della sostenibilit dello sviluppo, essa deve essere accompagnata da azioni di tutela del patrimonio ambientale/culturale, senza le quali non pu esserci incremento del benessere (Forte e Fusco Girard, 1998). Pu in altro caso instaurarsi quello che Camagni chiama conflitto tra selettivit ed equit 65

(1999). Un piano che preserva integralmente il capitale naturale, e non crea differenziali positivi di valori finanziari e sociali indotti dalla trasformazione urbanistica insostenibile perch non produce benessere. Analogamente, un piano che offre a tutti la medesima accessibilit allo stock di risorse ambientali equitario ma rischia di essere insostenibile se non preserva le risorse stesse dalla dissipazione. I meccanismi compensativi del valore immobiliare diventano necessari, ma non sufficienti. La compensazione deve contemporaneamente interessare ogni forma di trade off economico, sociale, ambientale considerato rilevante ai fini della sostenibilit. Sul piano valutativo/estimativo ci implica lapplicazione di approcci integrati che possano valutare la compensazione tra valori duso/immobiliari/mercantili, e valori intrinseci/sociali/ambientali. Il meccanismo perequativo allora consentir: a) di reperire le aree da utilizzare per i servizi senza costringere le amministrazioni ad esborsi impossibili per le indennit di esproprio b) di trasferire ledificazione in aree ambientalmente compatibili, c) di ridurre i conflitti tra privati avvantaggiati e privati svantaggiati dalle scelte di piano. Quindi la perequazione garantisce (Fusco Girard, 1997): a) sostenibilit sociale perch garantisce equit (parit di trattamento) b) sostenibilit ambientale perch rispetta la capacit di carico urbanistico ambientale c) sostenibilit istituzionale perch contribuisce a rendere il funzionamento dellamministrazione pubblica pi efficiente La perequazione si attua fondamentalmente secondo quattro modelli, qui illustrati: 1. 2. 3. 4. Trasferimento dei diritti immobiliari da un sendig site ad un receiving site Costruzione di un plafond perequativo Acquisizione compensativa di oneri dal privato Acquisizione compensativa di suoli dal privato

Sending site, receiving site e mercato dei diritti edificabili (development rights)

Il primo , usato negli Stati Uniti rappresentato dal mercato dei diritti di edificabilit da un sending site rappresentato ad esempio dallarea da preservare, al receiving site, dove si trasferiscono i diritti edificatori.
Area B
Sa

Area A

Area B

Area A

Va+Vb

Area ambientalmente sensibile preservata

Va+Vb

Si considerino due frazioni di un area da insediare, A e B. Si ipotizzi che lo stato delle risorse ambientali esistenti nel comparto insediativo costituito da A+B dipenda dalla trasformazione dellarea A, dove c una pi bassa capacit di carico ambientale.

66

I due ambiti sono soggetti a pianificazione unitaria, e lipotesi iniziale prevede lapplicazione di un indice di trasformazione del territorio che realizza una volumetria Va, prevalentemente localizzata nellambito A. Un approccio compensativo rende possibile il trasferimento dei volumi edificandi nellambito B, dove dopo il trasferimento si vanno a localizzare i volumi Vb. Il volume residuo in A Va, e la somma dei valori di Va +Vb equivalente al valore Va + Vb corrispondente alla distribuzione iniziale di volumi. Gli obiettivi che si perseguono sono: a) conservazione del Capitale Naturale, perch il trasferimento dei volumi da Sa a Sa favorisce la realizzazione di un insediamento a limitato impatto ambientale-paesaggistico; b) conservazione dei diritti acquisiti, che si attua accompagnando il trasferimento dei volumi con la perequazione dei valori immobiliari: la condizione da rispettare Va+Vb=Va+Vb. I diritti edificatori trasferiti vanno ripartiti tra i proprietari in funzione della propriet dei suoli, esono immessi nel mercato come diritti che possono essere comprati e venduti
Plafond perequativo

La compensazione si basa su una cessione delle aree effettuata volontariamente dai privati (in assenza di espropri), e indennizzata con un bonus di volumetria che i proprietari potranno realizzare nelle aree residue, destinate alledificazione. La misura di tale limite rappresenta il Plafond. Qui di seguito sono descritte le fasi di assegnazione dei plafond:

Da questi aspetti deriva lindividuazione e la classificazione degli ambiti perequativi. Lattribuzione del plafond terr conto dello stato di fatto (le caratteristiche urbanistiche del sito) e dello stato di diritto (le destinazioni duso e il titolo proprietario). Nelle esperienze italiane il plafond perequativo valutato in ragione di: 1. preesistenza di manufatti edilizi 67

2. esistenza di limitazioni alledificabilit derivanti da disposizione di legge 3. necessit di prevedere destinazioni urbanistiche diverse dalla residenza

Esempi di Plafond perequativi

Comune Torino Parma Piacenza Denominazione delle classi di Suoli urbani Parchi urbani e fluviali Aree a parco naturale della collina Aree esterne al centro edificato Aree dismesse < 3 ha Aree dismesse > 3 ha Aree produttive Aree polifunzionali Aree militari Aree dismesse/dismittibili < 2ha Aree dismesse/dismittibili > 2ha Aree produttive Aree costruite Aree produttive con presenza di funzioni residenziali e terziarie Aree di riqualificazione a elevata densit territoriale Aree di riqualificazione a media densit territoriale Aree di espansione precedentemente destinate a espansione residenziale BD produttiva e terziaria di completamento C per nuovi insediamenti Distretto di modificazione urbanistica in posizione centrale Distretto di modificazione urbanistica in posizione semicentrale Distretto di modificazione urbanistica di interesse paesaggistico Plafond mq/mq 0,05 0,03 0,15 0,50 0,35 0,30 0,30 0,25 0,50 0,35 0,30 0,20 0,25 0,60 0,40 0,20 0,30 0,24 0,40 0,25 0,15

La Spezia

Cesena

Cremona Benevento

Lesempio qui riportato riguarda la valutazione effettuata per attribuire un plafond ad alcune aree per insediamenti produttivi (Sardella, 2006): Lesempio parte a valle dellindividuazione, nellambito del territorio di applicazione, delle aree destinate alla trasformazione urbanistica. A questo punto va effettuata lanalisi e la valutazione delle caratteristiche urbanistiche e giuridiche dei suoli; per effetto di tale attivit i suoli urbani risultano classificati in una determinata gamma di categorie (destinazione duso: residenza, produttivo, agricolo ecc) e classi (qualit: alta, media ecc.) in relazione alle loro caratteristiche. Il successivo passaggio consiste nellattribuire ad ognuna delle classi individuate lindice di edificabilit, definito sulla base di considerazioni urbanistiche, ambientali ed economiche (ad esempio le previsioni).
Superficie totale perimetrata (Stp) 158.790 108.260 261.215 Superficie fondiaria lottizzabile (mq) 115.253 79.024 191.033 Superficie lorda commerciabile (mq) 288.131 57.626 197.560 39.512 477.583 95.517

Comparto "A" "B" "C"

I.F.F. di partenza (mc/mq) 2,50 2,50 2,50

Volume edificabile (mc)

I.F.F. (mq/mq) 0,50 0,50 0,50

Tab. 22 - Determinazione I.f.f. - Prima parte generale.

Lultima fase si articola in due momenti: a) lindividuazione del comparto edificatorio e degli eventuali subcomparti, ossia dellambito urbano che aggrega i diritti edificatori da utilizzare per realizzare una trasformazione concepita unitariamente.
68

Tale attivit svolta tenendo conto della struttura proprietaria dei suoli urbani, infatti, questa deve risultare tale da consentire che le negoziazioni funzionali alla concentrazione dei diritti edificatori nei suoli selezionati abbiano luogo senza difficolt. A valle di questo individuato il valore del plafond da assegnare, che nel caso in esempio individuato in 0,21 mq di sup. commerciabile su mq di sup fondiaria (pari a 3.5 mc/mq)

Plafond Superficie Plafond compensativo commerciabile compensativo per la data dal per la I.F.F. finale Comparto superficie plafond superficie (mq/mq) territoriale compensativo fondiaria (mq/mq) (mq) (mq/mq) "A" "B" "C" 0,15 0,15 0,15 23.819 16.239 39.182 0,21 0,21 0,21 0,71 0,71 0,71

I.F.F. finale (mc/mq)

I.F.F. finale adottato (mc/mq)

3,53 3,53 3,53

3,50 3,50 3,50

Tab. 23 - Determinazione I.f.f. - Seconda parte asseganzione plafond.

b) la scelta allinterno del comparto (ed eventualmente dei subcomparti) dei suoli sui quali devono essere concentrati i diritti edificatori e dei suoli che saranno destinati ad attrezzature i quali, questi ultimi, verranno poi ceduti (gratuitamente o con riferimento al loro valore agricolo) al Comune. Lindividuazione degli ambiti nellesempio stata effettuata con una valutazione multicriteri, per scegliere tre fra i cinque possibili comparti, sulla base di criteri di compatibilit ambientale.

Presenza di Patrimonio Patrimonio Frazionamento Attrattivit dei Vicinanza infrastrutture architettonico ambientale della propriet terreni di vincoli Comparto "A" Comparto "B" Comparto "C" Comparto "D" Comparto "E" 0,186 0,186 0,186 0,186 0,1062 0,000 0,106 0,106 0 0 0 0 0 0,032 0 0,032 0 0 0 0 0,000 0 0,180 0,180

Contiguit Caratteristiche fisica con le idrogeologiche zone esistenti del terreno 0 0 0,178 0 0,178 0,065 0,178 0,065

Tab. 3 - Tabella di confronto del comparto "A" con i restanti comparti

Presenza di Patrimonio Patrimonio Frazionamento Attrattivit dei Vicinanza infrastrutture architettonico ambientale della propriet terreni di vincoli Comparto "A" Comparto "B" Comparto "C" Comparto "D" Comparto "E" 0 0 0 0 0 0,000 0,106 0,000 0 0 0 0 0 0,032 0 0,032 0,1184 0,1184 0 0 0 0 0,180 0,180

Contiguit Caratteristiche fisica con le idrogeologiche zone esistenti del terreno 0 0 0,178 0 0,178 0,065 0,178 0,065

Tab. 4 - Tabella di confronto del comparto "B" con i restanti comparti

Presenza di Patrimonio Patrimonio Frazionamento Attrattivit dei Vicinanza infrastrutture architettonico ambientale della propriet terreni di vincoli Comparto "A" Comparto "B" Comparto "C" Comparto "D" Comparto "E" 0 0,186 0 0,186 0 0,1062 0,1062 0,106 0 0 0 0 0 0 0 0 0,1184 0 0 0 0 0,000 0,180 0,180

Contiguit Caratteristiche fisica con le idrogeologiche zone esistenti del terreno 0 0 0 0 0 0,065 0 0,065

Tab. 5 - Tabella di confronto del comparto "C" con i restanti comparti

Presenza di Patrimonio Patrimonio Frazionamento Attrattivit dei Vicinanza infrastrutture architettonico ambientale della propriet terreni di vincoli Comparto "A" Comparto "B" Comparto "C" Comparto "D" Comparto "E" 0 0,186 0 0,186 0 0 0 0,000 0,135 0,135 0,135 0 0,032 0,032 0,032 0,032 0,1184 0 0,1184 0 0 0 0 0

C R IT E R I P re s e n z a d i in fra s tru ttu re P a trim o n io a rc h ite tto n ic o P a trim o n io a m b ie n ta le F ra z io n a m e n to d e lla p ro p rie t A ttra ttiv it d e i V ic in a n z a d i v in c o li C o n tig u it fis ic a c o n le z o n e e s is te n ti C a ra tte ris tic h e id ro g e o l. d e l te rre n o

P E S I 0 ,1 8 6 0 ,1 0 6 0 ,1 3 5 0 ,0 3 2 0 ,1 1 8 0 ,1 8 0 0 ,1 7 8 0 ,0 6 5

Contiguit Caratteristiche fisica con le idrogeologiche zone esistenti del terreno 0 0 0 0 0 0 0 0

Tab. 6 - Tabella di confronto del comparto "D" con i restanti comparti

Presenza di Patrimonio Patrimonio Frazionamento Attrattivit dei Vicinanza infrastrutture architettonico ambientale della propriet terreni di vincoli Comparto "A" Comparto "B" Comparto "C" Comparto "D" Comparto "E" 0 0 0 0 0 0 0 0,1062 0,135 0,135 0,135 0 0 0 0 0 0,1184 0 0,1184 0 0 0 0 0 -

Contiguit Caratteristiche fisica con le idrogeologiche zone esistenti del terreno 0 0 0 0 0,178 0 0,178 0 -

Tab. 7 - Tabella di confronto del comparto "E" con i restanti comparti

69

Perequazione e compensazione di valori Acquisizione di contributi onerosi

La creazione di nuove aree edificabili, o lincremento di indici con il plafond facilitano laccordo tra il Comune e la propriet fondiaria, perch creano convenienze. La questione cruciale la capacit della trasformazione che si realizza atraverso il progetto, di produrre un valore fondiario superiore a quello gi esistente; in tale caso i proprietari e le imprese sono propense a realizzare la trasformazione, e sono ance propense a pagare le urbanizzazioni e gli eventuali espropri.
da da recuperare recuperare per per realizzare realizzare gli gli standard standard utile utile imprenditoriale imprenditoriale

quota quota da da ridistribuire ridistribuire

10 10 % % costo costo totale totale

costo costo totale totale

da da sostenere sostenere per per la la trasformazione trasformazione urbanistica urbanistica

Infine dato che se il plusvalore fondiario generato dalla trasformazione urbanistica rilevante, allora, il decisore pubblico regala un beneficio che la propriet privata incamera senza far nulla. Quindi ci deve essere equilibrio tra ci che si realizza, il valore che crea e il costo che i privato pagheranno per le opere di urbanizzazione Secondo Pompei, il plus valore realizzato dallattuazione del piano, cio il Valore Attuale Netto derivante dalla realizzazione degli insediamenti, deve compensare i costi del pubblico (opere di urbanizzazione) del privato (impresa e proprietari) e lasciare un margine pari allutile imprenditoriale. A monte della pianificazione attuativa deve quindi esserci una previsione di quanto valore verr generato dal Piano Urbanistico. Questa si costruisce sulla: a) previsione insediativa, per dimensionare il piano: ci dir quale lentit che il piano deve soddisfare per quanto attiene le attivit residenziali b) stima dei costi e dei ricavi privati generati dalla trasformazione urbanistica globale: ci dir quanto valore immobiliare e quanti costi i privati affronteranno per realizzare il loro intervento.

70

Calcolo fabbisogno di edilizia residenziale 1 procedimento per il 2 e 3 scenario Popolazione residente nell'anno 2015 n. 1 63.551 Indice di affollamento medio Comunale al 2015 st/occ 2 1,25 Dotazione necessaria al 2015 di stanze (63.551 x 1,2 st 3 79.439 DOTAZIONE STANZE AL 2004 4 Totale stanze censite al 2001 n. st 73.809 5 Totale stanze costruite dal 1992 al 1994 n. st 1.077 6 n. st 74.886 74.886 Stanze inidonee valutate in funzione dell'et delle costruzionioni da detrarre 7 il 10 % di quelle costruite prima del 1919 0,10 x 8.071 x 1,11 = n. st 896 il 7 % di quelle costruite tra 1919 e 1945 0,07 x 2.948 x 1,11 = n. st 229 il 5 % di quelle costruite tra 1946 e 1961 0,05 x 6.213 x 1,11= n. st 345 il 3 % di quelle costruite tra 1962 e 1971 0,03 x 17.884 x 1,11 = n. st 596 il 2 % di quelle costruite tra 1972 e 1981 0,02 x 23.286 x 1,11 = n. st 517 l'1% di quelle costruite dopo il 1981 0,01 x 20.654 x 1,11 = n. st 229 Stanze "fisiologicamente" non occupate 8 rispetto al totale n. st 5.705 a detrarre n. st 8.517 8.517 Totale stanze idonee e disponibili al 2004 9 (74.886 - 8.517) 66.369 n. st Fabbisogno di edilizia residenziale al 2015 10 (79.439 - 66.369) 13.069 n. st Fabbisogno di stanze per terziarizzazione 11 e secondarizzazione dell'edilizia n. st 1307 Fabbisogno complessivo di stanze al 2015 n. st 14.376 12

p p Attrezzature collettive, dotazione aree per settore: scuole dell'obbligo e del preobbligo: mq 100.617 attrezzature di interesse comune: mq 35.322 aree di verde attrezzato: mq 282.073 parcheggi pubblici: mq 82.000 Totale mq 500.012 Costi attrezzature collettive: scuole dell'obbligo e del preobbligo: 30.185.100 /mq 300 x 240.890 mq = attrezzature di interesse comune: 11.656.260 /mq 330 x 107.062 mq = aree di verde attrezzato: 9.872.555 /mq 35 x 481,779 mq = parcheggi pubblici: 2.460.000 /mq 30 x 133.828 mq = Totale 54.173.915 Costi totali per le attr. di int. generale per il 2 e 3 scenario Attrezzature collettive, dotazione aree per settore: attrezzature scolastiche superiori all'obbligo mq 40.261 attrezzature sanitarie e ospedaliere mq 63.551 parchi pubblici e urbani e territoriali mq 953.265 Totale mq 1.057.077 Costi attrezzature generali: attrezzature scolastiche superiori all'obbligo 12.078.300 /mq 300 x 42.130 mq = attrezzature sanitarie e ospedaliere 20.971.830 /mq 330 x 64.797 mq = parchi pubblici e urbani e territoriali 33.364.275 /mq 35 x 971.955 mq = Totale 66.414.405 120.588.320 Totale

previsione demografica, dimensionamento dei servizi e quadro dei costi pubblici per il dimensionamento di un piano urbanistico
2.004 0 COSTI () costo costruz. urbanizzazione area edificabile COSTI TOTALI RICAVI () valore mercato RICAVI TOTALI R.T. - C.T. COSTI ATT. RICAVI ATT. R.ATT. - C. ATT. VAN 0 0 0 0 0 0 0 -33.285.688 32.005.469 0 -32.005.469 -32.005.469 0 2.005 1 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 2.006 2 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 60.554.772 60.554.772 27.269.084 30.774.490 55.986.291 25.211.801 -6.793.668 2.007 3 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 60.554.772 60.554.772 27.269.084 29.590.855 53.832.972 24.242.116 17.448.448 2.008 4 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 60.554.772 60.554.772 27.269.084 28.452.746 51.762.473 23.309.727 40.758.175 ANNO 2.009 5 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 60.554.772 60.554.772 27.269.084 27.358.409 49.771.609 22.413.199 63.171.375 2.010 6 27.791.608 1.597.707 3.896.373 33.285.688 60.554.772 60.554.772 27.269.084 26.306.163 47.857.316 21.551.153 84.722.528 2.011 7 9.612.208 692.617 1.021.059 11.325.884 24.898.572 24.898.572 13.572.688 8.606.741 18.920.868 10.314.127 95.036.655 2.012 8 9.612.208 692.617 1.021.059 11.325.884 24.898.572 24.898.572 13.572.688 8.275.713 18.193.143 9.917.430 104.954.086 2.013 9 9.612.208 692.617 1.021.059 11.325.884 24.898.572 24.898.572 13.572.688 7.957.416 17.493.406 9.535.991 114.490.076 2.014 10 9.612.208 692.617 1.021.059 11.325.884 24.898.572 24.898.572 13.572.688 7.651.361 16.820.583 9.169.222 123.659.298 2.015 11 9.612.208 692.617 1.021.059 11.325.884 24.898.572 24.898.572 13.572.688 7.357.078 16.173.638 8.816.559 132.475.857

SALDO CASH-FLOW ATTUALIZZATO 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 1 2 3 4 5 6 n. anni 7 8 9 10 11 12

ricavi, costi pubblici e privati associati al dimensionamento del un piano urbanistico

euro mln

71

Limiti della acquisizione compensativa di contributi onerosi Luso di indici elevati appesantisce il carico urbanistico che il sistema urbano deve sostenere. Al contrario, indici pi contenuti permettono di raggiungere importanti risultati per quanto concerne la quantit dei suoli acquisiti dalla collettivit, ma con essi ottenere il consenso dei proprietari coinvolti pu diventare problematico, perch le convenienze sono pi limitate.

Esempio: analisi delle convenienze generate da un piano integrato di riqualificazione di una periferia (PIRP)

Il PIRP redatto dal comune di Moa di Bari si compone dei seguenti interventi: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 11 lotti da 9 alloggi 11 lotti da 12 alloggi 6 lotti commerciali Urbanizzazioni Acquisizioni di aree per servizi pubblici Un intervento cofinanziato dalla Regione per un edificio di Edilizia Residenziale Pubblica Sovvenzionata

Intervento cofinanziato dalla Regione per un edificio di ERP Sovvenzionata Il costo di costruzione dell'ERP oggetto di cofinanziamento regionale il seguente (come derivante da quadro economico per elementi funzionali) pari a euro 1.466.795,20
Descrizione Scavi e movimenti di terra Sondaggi e diaframmi Fondazioni Strutture c.a. pi trattamento a vista Murature e tramezzi Vespai, sottofondi e pavimenti Opere in pietra Rivestimenti Intonaci e tinteggiature Canne e fognature Coibentazione Impermeabilizzazioni e copertura Opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie Serramenti in legno Impianto di riscaldamento/condizionamento Impianto idrosanitario e sollevamento acque con recupero Impianto elettrico Impianto ascensori Impianti energie rinnovabili Costo Totale Costo in Euro 36710,1 37721,7 46517,9 282600,3 65715,3 54985,6 19136,8 89840,4 81892,1 27078,8 43285,0 46991,1 96054,7 183917,2 81500,7 82056,3 92935,3 46517,9 51337,8 1.466.795,20 Incidenza 2,5% 2,6% 3,2% 19,3% 4,5% 3,7% 1,3% 6,1% 5,6% 1,8% 3,0% 3,2% 6,5% 12,5% 5,6% 5,6% 6,3% 3,2% 3,50% 100,0%

72

I dati funzionali delledificio sono i seguenti Superficie Utile SU = 1110.54 mq Superficie Non Residenziale SNR = 499.74 Ragguaglio del 60% di SNR = 0,6 x 499.74 = 299.84 SU + 60%SNR= (1110.54 + 299.84) n = 1.410,40 Il Costo unitario a metro quadro Cu per nuova edificazione il seguente Cu(NE) = Ctot / (SU + 60%SNR) = euro 1.466.795,20/1.410,40 = 1.040 euro/mq Al quale si aggiungono Euro 977.863,3 come contributo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione dellarea contermine alledificio ERP, per un totale di Euro 2.444.658,5 (cofinanziamento totale richiesto alla Regione Puglia)
Risorse Finanziarie Pubbliche Comunali messe a disposizione

Sono disponibili 3.000.000 Euro rinvenienti dalla Deliberazione Regionale n. 74, adottata 8 febbraio 2007 Accordo di Programma Quadro (Trasporti Aeroporti, Viabilit) - Quarto atto integrativo Deliberazione C.I.P.E. 3/2006, per la realizzazione di un attraversamento. Sono inoltre disponibili 400.000 euro da utilizzare nel 2008 per piste ciclabili (fonte programma triennale opere pubbliche del Comune di Mola 2007-2009) Per un totale di 3.400.000 euro
Costo delle residenze e delle attivit commerciali previste nel PIRP

Il costo totale del piano dato dalle seguenti realizzazioni: 231 alloggi da 95 mq Utile + 0,6 SNR = (sup convenzionale) = Superfici commerciali = A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi C) Costi di Costruzione lotti commerciali 28.214 mq 3.564 mq

13.059.090,0 euro 17.412.120,0 euro 4.571.110,0 euro

Per le opere urbanizzative si stima un costo di 3.282.666,0 euro, e per gli esprori 8.803.361,0 euro Il quadro economico dei costi riassunto nella tbella a seguire. Tali costi (eccetto quelli derivanti dal cofinanziamento regionale) saranno a carico degli assegnatari dei suoli, per la realizzazine delledilizia residenziale e commerciale

73

A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi C) Costi di Costruzione lotti commerciali (Di cui Urbanizzazioni) (Di cui Acquisizioni) D) Intervento cofinanziato Totale A+B+C Totale A+B+C+D

13.059.090,0 17.412.120,0 4.571.110,0 3.282.666,0 8.803.361,0 2.444.658,5 35.042.320,5 37.486.978,5

Tali costi dovranno essere compensati dalla valorizzazione fondiaria generata, pari al valore di mercato degli edifici residenziali e commerciali, che costituir la compensazione acquisitiva per gli assegnatari dei suoli.

Si stima un valore di mercato di 1600 euro/mq per le superfici commerciali e di 1400 euro/mq per le superfici commerciali (valori rilevabili per abitazioni civili nuove nei dati dellAgenzia del Territorio si ha sicuramente un dato prudenziale).
Risultato interrogazione Agenzia del territorio Provincia: Comune: Fascia/zona: Codice di zona: Microzona catastale n.: Tipologia prevalente: Destinazione:
Tipologia

Anno:

2006

Semestre: 2

BARI MOLA DI BARI Periferica/ADIACENZE CENTRO-PERIFERIA D1 1 Abitazioni civili Residenziale

Stato conservativo Valore Valori Superficie Superficie Mercato Locazione (L/N) (L/N) (/mq) (/mq x mese)

Abitazioni civili

NORMALE

Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max

1200 1600 950 1350 440 560 570 730 310 430 220 280 1200 1600

L L L L L L L

3,9 4,9 3,2 4,4 1,4 1,9 1,9 2,4 1 1,3 0,8 1 3,9 4,9

L L L L N N L

Abitazioni di tipo economico NORMALE Autorimesse Box Posti auto coperti Posti auto scoperti Ville e Villini NORMALE NORMALE NORMALE NORMALE NORMALE

Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello pi frequente di ZONA Il Valore di Mercato espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

Si verifica quindi la fattibilit dellintevento attraverso le compensazioni e le acquisizioni stimate.

1. Valorizzazione fondiaria alloggi (in blu) 28.214 mq 45.142.533

74

2. Valorizzazione fondiaria commerciale (in Blu) 3.564 mq Totale 1 + 2 A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi C) Costi di Costruzione lotti commerciali Totale A+B+C D) Urbanizzazioni incluse in A B C E) Acquisizioni in A B C

4.989.600 50.132.133 13.059.090,0 17.412.120,0 4.571.110,0 35.042.320,5 3.282.666,0 8.803.361,0

Confronto tra valorizzazione fondiaria totale e costo di 50.132.133 > 35.042.320,5 realizzazione degli interventi
Intervento Pubblico ; 3.400.000,00

Valorizziazione fondiaria commerciale; 4989600

Costo residenze; 30471210 Valorizzzione fondiaria residenziale; 45142533,33

Costo Commerciale; 4.571.110,00 Cofinanziamento; 2.444.658,50

La valorizzazione fondiaria totale supera il costo di realizzazione degli interventi (al netto delledilizia residenziale sperimentale eventualmente cofinanziata: Euro 50132133,33> 35.042.320,5
Pay Back Period

Il pay back period, cio il tempo di recupero del denaro investito, stato stimato ai fini di una ulteriore verifica di congruenza tra Cronoprogramma attuativo e fattibilit economica finanziaria. Il cronoprogramma prevede lattuazione della prima fase dellIntervento PIRP in 12 mesi a partire dalla valutazione regionale delle proposte. La seconda fase dovrebbe realizzarsi in 24 mesi. Il pay back period della prima fase risulta essere pari a circ 30 mesi, con un tasso del 6%, come risulta dal grafico seguente

75

Andamento VAN orizzonte temporale- pay back period (tasso 6%)

15000000

10000000

5000000

VAN

-5000000

-10000000

-15000000 0 1 2 3 Orizzonte temporale in anni 4 5 VAN (6%)

Perequazione e compensazione di valori Acquisizione di suoli

Avviene una compensazione acquisitiva di suoli quando un fondo soggetto ad esproprio viene acquisito parzialmente per cessione volontaria dal privato , e alla parte restante al privato viene attribuito un plafond che genera un valore pari allindennit teorica attribuibile alla parte ceduta.

Larea A2 acquisisce un valore dovuto al differenziale creato nel passaggio dalindice della zona agricola allindice di edificabilit di 0,5 mc/mq. Ad esempio, se A1 = 8000 mq e A2 = 2000 mq, il valore di A1 pari a 10 euro /mq e il valore di a2 pari a 50 euro/mq (in forza dellindice di 0,5 mc/mq). Quindi A1 varr 10 x 8000= 80000 euro e A2 varr 50 x 2.000= 100.000 euro, mentre prima dellattribuzione dellindice 0,5 valeva 10x2.000= 20.000 euro. A2 ha avuto un incremento di valore pari alla differenza tra 100.000 euro e 20.000 euro, cio 80.000 euro; quindi la cessione di A1 compensata dal valore acquisito da A2

76

2. ESTIMO LEGALE E CATASTALE

77

P PR LI RO I OC CE ED DU UR RE ED DI IS ST TI IM MA AD DE EI ID DI IR RI IT TT TI IR RE EA AL
Tipologie di diritti reali: Propriet Usufrutto Nuda Propriet Servit di veduta Servit di elettrodotto Servit di acquedotto Servitus non tollendi Usufrutto. Corrisponde al valore derivante dalla rendita di un immobile soggetto ad usufrutto, per la durata dellusufrutto. Va quindi stimata la rendita e la durata dellusufrutto. Nuda propriet. Valore dellimmobile privato del corrispondente valore di usufrutto. Per l Usufrutto: Se la rendita pari a: Ru = Vm x r con Vm valore di mercato dellimmobile e r saggio di capitalizzazione del reddito. Durata usufrutto in anni: n = Asp E con Asp aspettativa di vita (determinata in base alle statistiche demografiche) e E et dellusufruttuario Si avr che il valore dellusufrutto pari a:
Vu = Ru (qn-1)/r qn E per sottrazione il valore della nuda propriet Vnp= VmVu= Ru/r- Ru(qn-1)/r qn
Esempio Valore dellusufrutto di un alloggio con rendita annua di 6000 euro, saggio 4%. Usufruttuario: maschio, et 79 anni. Aspettativa di vita: 82-79 = 3 anni (con 82 anni et media al momento della morte secondo lISTAT per i maschi in Italia)

Vu = 6000(q3-1)/0,04q3

con q= 1,04

Servit prediali e coattive Determinano la diminuzione del valore di un immobile, o per danno, o per cessione di parte della propriet, o di parte delluso. Si determinano indipendentemente dalla volont del proprietario. Servit di elettrodotto: obbligo di assoggettare a servit aree sulle quali insiste il passaggio di un elettrodotto e le aree sulle quali si poggiano gli impianti di supporto (piloni, pali, cabine ecc.). Servit di acquedotto: obbligo di consentire luso di aree in un fondo dominato per il passaggio di acquedotti a servizio di un fondo dominante. Servitus non tollendi: Riduzione di possibilit di edificazione dovuta alla limitazione in altezza di un edificio (ad es. per vincolo panoramico).

Servit prediale, acquisibile per usucapione dopo venti anni, o volontaria, per accordo tra proprietari.

78

Servit di veduta. Il proprietario che per venti anni non ha realizzato affacci su un fondo ha obbligo di non poter realizzare vedute da questultimo (detto fondo dominato) su corti di altri fondi (detti fondi dominanti). La stima di una Servit di veduta: il proprietario soggetto a servit obbligato per affacciarsi ad arretrare il fronte delledificio (di 3m, secondo il C.C.). Posto che i parametri urbanistici gli consentano di edificare un volume il cui ingombro occupa la fascia di 1,5 m dal confine, fino alla distanza d< 1,5m, il proprietario perde la possibilit di realizzare un volume pari a 1,5-d per h (con h altezza delledificio).

d
1,5-d

Servitus non tollendi. Il proprietario soggetto a servit perde il valore di una parte dellarea edificabile a causa della riduzione di altezza dovuta alla servit. Il valore dellindennit sar pari alla differenza tra il valore di mercato delledificio realizzato senza limitazione e il valore di mercato delledificio realizzato con la servit, se non vi altra possibilit di edificare recuperando il volume perso.

Nei due casi precedenti si ha una stima a valore complementare per sottrazione (o valore mancato).

79

D DI IS SC CI IP PL LI IN NA AD DE EG GL LI IE ES SP PR RO OP PR RI I
Breve storia degli espropri (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)

I fondamenti della normativa sulle espropriazioni per pubblica utilit sono stati introdotti in Italia poco dopo la costituzione del Regno, con la legge 22 ottobre 1865 n. 2359 (Legge fondamentale).
La legge fondamentale

Questa legge stabil la procedura espropriativa e le modalit di determinazione dell'indennit spettante all'espropriato, fondata sull'indennizzo integrale della lesione patrimoniale e quindi sul giusto prezzo, in caso di esproprio totale, e sul valore complementare, in caso di esproprio parziale. I= Vm I=Vmpre-esproprio - Vmresido in caso di esproprio totale in caso di esproprio parziale

Un ventennio pi tardi, con la legge 15 gennaio 1885 n. 2892 (Legge di Napoli), varata nell'emergenza di un'epidemia di colera, che richiese l'espropriazione nel centro della citt di numerosi edifici malsani, da abbattere per ricostruirli secondo appropriate norme igieniche, venne introdotto un nuovo criterio di determinazione dell'indennizzo, basato sulla semisomma tra il valore venale e il coacervo delle ultime dieci annualit di affitto (o, in mancanza di dati certi, dei redditi catastali). Infatti la applicazione della norma del 1865, avrebbe penalizzato i proprietari, perch nella situazione napoletana il valore di mercato era molto pi basso di quello reddituale derivante dai fitti, e quindi corrispondere una indennit basato sul sul valore venale non avrebbe considerato la perdita della redditualit elevata. L'indennit venne fissata quindi a una media tra il valore di mercato (Vm) e il valore reddituale ( R) dato dai fitti, basato su un prefissato saggio di capitalizzazione del 10%. IST = 0,5 x (Vm+10 R) Nella specifica situazione, l'alto saggio di sconto era per quanto richiamato prima, giustificato dall'entit degli affitti, elevata rispetto ai modesti valori patrimoniali dei fabbricati, che versavano in condizioni di rilevante degrado. La legge emergenziale di Napoli ispir, successivamente, una serie di provvedimenti legislativi (ferrovie, strade, edilizia popolare) sostanzialmente finalizzati a contenere le indennit di esproprio.
La Legge di Napoli introdusse un approccio ancora oggi utilizzato per la stima delle aree edificabili: la media tra valore reddituale e valore di mercato, ogni qual volta le stime determinate con metodo sintetico (stima del valore di mercato) e analitico (stima per capitalizzazione del valore reddituale derivante dai fitti o dalle rendite) conducono a stime estremamente discordanti.

80

Agli inizi della Repubblica, il senatore democristiano Sullo propose lapplicazione del principio dellesproprio generalizzato, separando il diritto di uso del suolo a fini edificatori da quello di propriet del suolo stesso. Secondo tale principio la Stato proprietario del suolo, e i privati possiedono diritti duso del suolo che possono essere revocati attraverso lesproprio per motivi di pubblica utilit. Tale principio fu dichiarato incostituzionale, perch non rispettoso dei diritti propriet cos come sanciti nella Costituzione, cos come in varie sentenze lo furono tutte le norme che si susseguirono ispirate a tale principio. Lunico corrispettivo era quello del valore agricolo, perch altri valori generati dalledificabilit erano da attribuirsi alle decisioni di piano, e quindi le istituzioni revocavano diritti che essi avevano precedentemente creato con i piani. Novit di grande rilievo nella procedura e nelle modalit di stima delle indennit furono fissate con la legge 22 ottobre 1971 n. 865 (Legge sulla casa), successivamente modificata con la legge 28 gennaio 1977 n.1O e con la legge 8 agosto 1992 n. 359 (art.5 bis). Questo filone normativo introdusse la distinzione dei criteri di stima a seconda che l'espropriazione riguardasse aree edificabili o non edificabili. Relativamente alle prime, si stabil un risarcimento parziale (approssimativamente il 50%) del valore di mercato, basato sulla determinazione dell'indennit con il criterio a suo tempo introdotto dalla Legge di Napoli. Con ci si riconobbe solo parzialmente che il diritto di propriet comprendesse anche quello di costruzione. Di fatto il diritto di uso del suolo veniva separato da quello di propriet del suolo. Per le aree agricole, si sanc il passaggio da una valutazione dell'indennit caso per caso all'impiego di valori medi per comparti territoriali omogenei e tipi di coltura (valori agricoli medi, VAM), determinati annualmente da commissioni di esperti istituite allo scopo. Inoltre, venne affermato il riconoscimento di un'indennit aggiuntiva anche al conduttore, proprietario e non, a risarcimento della perdita di reddito di lavoro e d'impresa.
Il testo unico degli espropri

Le anzidette normative sono state abrogate e sostituite dal Testo Unico (DPR 8 giugno 2001 n. 327 e decreto legislativo del 27 dicembre 2002 n. 302), che ha tentato una semplificazione e una sistemazione di tutta la precedente legislazione, ispirandosi ai principi di efficacia, efficienza e decentramento delle decisioni.
Motivazioni dellesproprio: la pubblica utilit

Pubblica utilit. Eimplicita con lapprovazione del progetto dellopera per la realizzazione della quale si richiede lesproprio. Ha validit di 5 anni, prorogabile per altri 2 in casi eccezionali. Per progetto non si intende quello definitivo, che segue, non precede, la dichiarazione di pubblica utilit.

La pubblica utilit scatta inoltre in automatico con lapprovazione dei piani urbanistici esecutivi, relativamente alle infrastrutture e ai servizi che essi prevedono.
I soggetti dellesproprio

Il testo unico definisce chiaramente le figure che sono coinvolte in una procedura desproprio:

81

Espropriato: il soggetto pubblico o privato titolare di diritto di propriet o di altri diritti (ad es. servit) sul bene da espropriare per la pubblica utilit. Autorit espropriante: autorit amministrativa titolare del potere di esproprio che cura il procedimento o il concessionario di unopera pubblica a cui in base a disposizioni normative stato attribuito il potere di esproprio. Il beneficiario dellesproprio: il soggetto pubblico o privato a vantaggio del quale viene emesso il decreto desproprio Il promotore dellesproprio: il soggetto richiedente lesproprio

Tali figure spesso possono ridursi a due (soggetto espropriante, beneficiario e promotore dellesproprio possono coincidere)

Procedura desproprio da (Jovine, 2002)

Determinazione dellindennit di esproprio con il testo unico

La legislazione attuale (Legge 359/1992, Articolo 5 bis. E ora Testo Unico) distingue tre ambiti di esproprio. Vanno distinte tre procedure diverse per - aree edificate, - aree edificabili - aree non edificabili 82

Determinazione dellindennit di esproprio per aree edificate

Si basa sulla stima del Valore Venale dellimmobile da espropriare. Per fabbricati costruiti in assenza di concessione o comunque ileggittimi, si calcola unindennit pari al solo valore dellarea di sedime, come se essa fosse edificabile.
Determinazione dellindennit provvisoria di esproprio per aree edificabili

E pari alla semisomma del valore venale del bene e di dieci redditi dominicali rivalutati, eventualmente ridotta del 40% IST = 0,5 x (Vm+10 Rd) x 0,6 La riduzione non si applica se il proprietario acconsente volontariamente alesproprio (cessione volontaria) IST = 0,5 x (Vm+10 Rd) Lindennit di esproprio determinata deve essere confrontata con il valore dellarea in base al quale stabilita lImposta Comunale sugli Immobili (VICI)
Determinazione dellindennit di esproprio per aree edificabili

Se tale valore VICI superiore allindennit stimata IST, lindennit corrisposta I incrementata della differenza tra le ultime cinque annalit ICI corrisposte dallespropriato e le corrispondenti annualit calcolate come se il valore ICI coincidesse con lindennit stimata (Iovine, 2001). (IST < VICI) I = IST + Aimp con Aimp= 5 x [Imponibile(Ici)-Imponibile(ind)] Se il valore ICI invece inferiore allindennit stimata allora lindennit corrisposta pari al valore ICI: (IST > VICI) I = VICI Larticolo 5 bis della Legge 359/92, introduce ai fini della stima dellindennit di esproprio i concetti di edificabilit legale e edificabilit effettiva. Questa norma fonte di numerosi contenziosi.
edificabilit legale. Edificabilit riscontrata in base alla strumentazione urbanistica vigente prima del decreto espropriativo. edificabilit effettiva. Ledificabilit effettiva determinata in funzione delleffettiva condizione di mercato della zona al momento della apposizione di vincolo o di approvazione di piano. Il testo unico rimanda ad un regolamento da emettere a carico del Ministero delle infrastrutture, non ancora promulgato. Determinazione dellindennit di esproprio per aree non edificabili e aree agricole

Si considera il valore agricolo medio delle aree, tenendo conto delle qualit colturali e degli immobili. Lindennit provvisoria sempre corrispondente al Valore Agricolo Medio (VAM) del fondo.

83

Il Valore Agricolo medio determinato dalla Commissione agraria provinciale, anno per anno, ed attribuito alle colture di ambiti ritenuti omogenei da un punto di vista agronomico, e denominati Regioni agrarie. Il criterio del Valore Agricolo Medio corrisponde allattribuire ai terreni il valore che corrisponde alla coltura pi redditizia e presente per almento il 10% del territorio della corrispondente Regione Agraria. Tale criterio si applica a suoli non coltivato o comunque coltivati.

un esempio di divisione in regioni agrarie

Si considera una indennit aggiuntiva pari al VAM, se lattivit agricola costituisce il reddito principale dellespropriato (coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale), e unulteriore indennit pari al VAM per cessione volontaria. Infine, se il proprietario non coltiva direttamente il fondo, ed esiste un affittuario o un enfiteuta o un gestore del fondo, che dal fondo trae il reddito principale, Le due indennit vengono ripartite in funzione del VAM incrementato del 50% per il proprietario, e un corrispettivo del VAM per laffittuario, enfiteuta o gestore del fondo, in caso di gestione volontaria. Lindennit definitiva corrisponde sempre al valore agricolo del fondo realmente coltivato, incrementato di una quota corrispondente al VAM se il fondo direttamente condotto dal proprietario. Tale indennit aggiuntiva va al gestore del fondo se esso non condotto direttamente dal proprietario.

84

Soggetti espropriati

Indennit provvisoria

Indennit in caso di cessione volontaria

Indennit definitiva in assenza di cessione volontaria

Indennit di espropriazione di aree edificate

Proprietari di costruzioni legittime

Valore di mercato della costruzione e (comprensivo del suolo)

Valore di mercato Valore di mercato della della costruzione e costruzione e (comprensivo del (comprensivo del suolo) suolo)

Proprietari di costruzioni Valore di mercato Valore di mercato del Valore di mercato del illegittime del suolo suolo suolo Indennit di espropriazione di aree edificabili Imponibile Ici maggiore dellindennit parziale 60% dellindennit conferita in caso di cessione volontaria media tra dieci rendite dominicali catastali e valore di mercato incrementata della differenza tra 5 rendite imponibili ICI e la media precedentemente definita Imponibile ICI 100% della media tra dieci rendite dominicali catastali e valore di mercato incrementata della differenza tra 5 rendite imponibili ICI e e la media precedentemente definita

Imponibile Ici inferiore 60% dellindennit conferita in caso di allindennit parziale cessione volontaria

Imponibile ICI

Indennit di espropriazione di aree non edificabili

Soggetti espropriati

Indennit provvisoria

Indennit in caso di cessione volontaria

Indennit definitiva in assenza di cessione volontaria

Proprietario diretto un corrispettivo del tre corrispettivi del Valore agricolo del fondo coltivatore o imprenditore Valore Agricolo Valore Agricolo + un corrispettivo del agricolo a titolo principale Medio Medio Valore Agricolo Medio Proprietario Proprietario un corrispettivo del soggetto Valore Agricolo distinto dal Medio gestore del fondo Gestore un corrispettivo del (affitto, Valore Agricolo enfiteusi, Medio comodato)
un corrispettivo del Valore agricolo del fondo Valore Agricolo Medio incrementato del 50% un corrispettivo del un corrispettivo del Valore Valore Agricolo Agricolo Medio Medio

Sintesi della determinazione dellindennit desproprio (Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)

85

C CA AT TA AS ST TO O
Il catasto pu essere definito come linventario dei beni immobiliari situati in un territorio. Il suo scopo di natura fiscale, essendo la classificazione finalizzata a determinare le rendite dei suddetti beni, in funzione dellimposizione di oneri fiscali. In funzione della natura dei beni stessi (terreni agricoli e fabbricati urbani), in Italia esistono due catasti: - Il Nuovo Catasto Terreni (NCT) Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), ora Catasto Fabbricati (CF) In particolare, il Catasto Edilizio Urbano stato costituito in base alla Legge n. 652 del 13.4.1939, ed stato normato fino al 2000 dal DPR 1142/49. Recentemente stata approvata una riforma radicale con il DPR 138/98 che lo ha trasformato in catasto Fabbricati.
Il Nuovo Catasto Terreni

Il Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) stato istituito con la Legge Messedaglia odella perequazione fiscale (L.3682/1886). Il N.C.T. stato definito nella Legge Messedaglia rustico, geometrico, particellare, fondato sulla misura e sulla stima, non probatorio continua, appartenente ad un unico Comune, appartenente ad un unico proprietario, avente ununica destinazione produttiva con un unico livello di produttivit.

La particella catastale una porzione di terreno

Viene denominato fondo, invece, una particella che abbia come confini di propriet linee stabili e precise o linee destinate a diventare confini determinate con un precedente tipo di frazionamento (fondo potenziale). Non sono fondi, invece, le particelle delimitate da linee dividenti di qualit e classi, per loro natura labili.

86

Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (Jovine, 2002)

Il catasto edilizio urbano, rappresenta l'inventario delle unit immobiliari urbane realizzato in esecuzione del R.D. 13 aprile 1939, n.652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n.1249, che reca il titolo: "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano" (N.C.E.U.). Questa legge ha segnato una svolta decisiva sia nel sistema di accertamento degli immobili urbani sia nella determinazione del loro reddito imponibile come chiaramente si evince dai seguenti criteri fondamentali: l'accertamento generale degli immobili urbani eseguito per unit immobiliare (art. 3) considerando (art. 5) unit immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio; per la determinazione della rendita (art. 8), le unit immobiliari di ciascun comune o porzione di comune sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categoria e ciascuna categoria in classi; la rendita catastale (art. 9) la rendita media ordinariamente ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo soltanto della imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contributi di ogni specie; In relazione a quanto previsto dalla suddetta disposizione e parallelamente ripreso dalle norme fiscali, l'ordinamento dell'imposta non persegue il reddito individuale di ciascuna unit oggetto di accertamento ma quello delle categorie e classi in cui le unit sono inquadrate e, sopratutto, l'imposta non viene commisurata al reddito lordo individuale di ciascuna unit immobiliare, al netto di una detrazione fissa, ma alla rendita media ordinaria della categoria e classe in cui essa inquadrata, determinata con riferimento alle unit immobiliari di quella categoria e classe e con analisi approfondite dei redditi lordi e delle passivit che si concretano nella determinazione di due elementi economici caratteristici di ciascuna categoria e classe: la rendita catastale unitaria (cio la tariffa) e la percentuale di detrazione. Quello configurato dalla legge citata dunque un catasto per classi e tariffe, cio analogo a quello formato per i terreni in base alla legge Messedaglia di perequazione fondiaria del 1 marzo 1886, n. 3682. L'oggetto dell'accertamento, cosi come dispone l'art. 1 della legge istitutiva del N.C.E.U., l'esecuzione a cura dello Stato dell'accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censite al catasto rustico, allo scopo di: accertare le propriet immobiliari urbane e determinarne la rendita; costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina, nuovo catasto edilizio urbano." L'art. 4, successivo, precisa che "si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali", e che "sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo". L'art. 38 del Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, chiarisce infine che "sono soggetti all'accertamento tutti i fabbricati e le costruzioni stabili definite all'ari. 4 della legge". Sono esclusi dall'accertamento: a) i fabbricati rurali;

87

b) i fabbricati di propriet della Santa Sede di cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense del 1 febbraio 1929. Poich le anzidette disposizioni nulla sostanzialmente hanno innovato rispetto alle disposizioni vecchie e vigenti in materia di imposta sui fabbricati, sulla scorta della giurisprudenza formatasi precedentemente all'entrata in vigore del nuovo catasto, agli effetti dell'imposta si deve intendere per fabbricato ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere assieme riuniti o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione destinata e l'espressione stabile costruzione altro non significhi se non la definitiva permanenza dell'edificio nel luogo in cui posto per sua espressa destinazione, di guisa che non possa rimuoversi, per trasportarlo da un luogo all'altro senza scomporlo almeno in parte, rompendo o distruggendo le aderenze che lo tengono avvinto stabilmente al suolo. Per quanto concerne l'unit immobiliare, l'elemento minimo inventariale sul quale basato l'accertamento, (in precedenza stata citata la definizione data dalla legge istitutiva a questa entit), la definizione stata interpretata e completata come segue dall'articolo 4 del Regolamento: "Si accerta come distinta unit immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente". Questa definizione, pur rispettando la legge istitutiva, ha assai meglio puntualizzato il concetto stesso e, soprattutto, lo ha completato in modo da renderlo applicabile, senza perplessit, in sede pratica. Anzitutto la nuova formulazione, col sostituire l'espressione "ogni parte di immobile" con l'altra "ogni fabbricato, porzione di fabbricato, insieme di fabbricati" ha esteso il concetto a tutti i casi possibili di unit immobiliari dato che, come si gi avvertito, l'unit immobiliare pu essere costituita sia da un fabbricato intero (convitto, scuola ecc.) sia da una porzione di fabbricato (appartamento, bottega ecc.) sia infine da un insieme di fabbricati (opifcio, ospedale costituito da diversi padiglioni ecc.). in secondo luogo, la nuova formulazione ha introdotto un elemento nuovo di insostituibile importanza per un catasto, e cio quello dell'appartenenza allo stesso proprietario. In terzo luogo, all'espressione vaga "atte a produrre un reddito proprio" stata sostituita l'altra assai pi precisa "che rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente" la quale non solo chiarisce che l'unit deve dare un reddito indipendente, meglio che proprio, ma inserisce il significato di unit immobiliare nell'ambito degli usi locali15, cosa altrettanto importante per un catasto, senza peraltro inficiare il concetto originario. In definitiva, l'unit immobiliare urbana costituita da una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o gruppi di fabbricati ovvero da un'area suscettibile di autonomia funzionale e di redditivit. Lidentificazione di unUIU costituita dalla successione di: codice comunale, - numero del foglio di mappa, - numero della particella su cui costruito il fabbricato, - numero del subalterno, che lelemento identificativo vero e proprio dellUIU. Con le ultime disposizioni normative, inoltre, si cercato di limitare il pi possibile un eccessivo frazionamento delle particelle in subalterni, cosa che in passato era molto comune ad esempio a causa del metodo di assegnazione dei subalterni ai posti auto.
Enti urbani e fabbricati rurali nel passaggio dal Catasto edilizio Urbano al catasto Fabbricati (Magni, 2004) Fino al 1994 dovevano essere censiti al Catasto (il N.C.E.U.) tutti gli stabili urbani, cio gli stabili che fossero - non rurali stabilmente ancorati al suolo (anche se sospesi o galleggianti).

88

Con il C.d.F. i fabbricati rurali sono passati al catasto fabbricati. Secondo il C.d.F., un fabbricato rurale se - labitazione delle persone (e dei famigliari e conviventi a carico) addette alla coltivazione o alla custodia dei lavoratori, dei fondi e del bestiame; - un ricovero per animali; - una luogo di custodia di macchine e attrezzi; - unopera volta alla protezione delle piante (esempio: serra) e/o alla conservazione dei prodotti agricoli e zootecnici (esempio: silos). Dal 1998 tutte le nuove costruzioni rurali devono essere direttamente censite nel C.d.F.; le costruzioni rurali gi censite in precedenza al N.C.T. devono passare al C.d.F. entro un periodo di transizione: il passaggio sar fatto se si avr un caso duso, ossia variazioni oggettive o soggettive. Nel frattempo, per, gli Uffici dellAgenzia del Territorio dovranno acquisire tutte le informazioni censuarie (caratteristiche censuarie, ditte intestate), presenti nel N.C.T. Il passaggio dei fabbricati rurali al C.d.F. ha per comportato una scissione nel modo di vedere i fabbricati rurali: essi, infatti, sono trattati nel C.d.F. a livello catastale e nel N.C.T. a livello fiscale, in relazione alle attivit agricole a cui sono connessi. Oltre ai fabbricati urbani e rurali, il C.d.F. deve censire anche alcuni stabili che non hanno attribuzione di reddito e che quindi vengono solo identificati; essi sono: - fabbricati in costruzione o in definizione, - costruzioni altamente degradate e inabili a produrre reddito, - aree urbane, - lastrici solari.
Consistenza espressa in vani utili (edifici residenziali). La consistenza espressa in vani utili si calcola come numero di vani e di frazioni di vano, tenendo conto che i vani vengono contati come unitari se sono utilizzati normalmente. Oltre una certa soglia di superficie il vano incrementa di frazioni di vano. Gli altri vani adibiti a differenti usi vengono classificati con un incidenza pari a una frazione di vano (1/3,1/4 ecc, a seconda delluso) Consistenza espressa in unit di volume o di superficie (edifici residenziali ad uso pubblico ed edifici commerciali). Si parte dalla volumetria lorda o dalla superficie lorda, per poi utilizzare dei coefficienti moltiplicatori in funzione dellincidenza dei vari tipi di volume o superficie. Con il nuovo catasto la consistenza espressa per tutti gli edifici ordinari in mq di superficie catastale. Le fasi catastali (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)

La messa in opera del Catasto edilizio urbano e del successivo Catasto fabbricati caratterizzata dalle seguenti fasi: 1. 2. 3. 4. formazione; pubblicazione; attivazione; conservazione.

Formazione

89

Ai fini della formazione del Catasto Fabbricati, il territorio urbano stato suddiviso in zone censuarie. La zona censuaria costituita da un'area (che pu comprendere pi comuni, un solo comune o sue porzioni) con caratteristiche urbanistiche e socio-eco-nomiche omogenee. Con il DPR 138/1998, prevista la suddivisione di ogni zona censuaria in microzone. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale, che presenta omogeneit nei caratteri di posizione, urbanistici, storicoambientali, socio-economici, nonch nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona, le unit immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. La microzona individua ambiti territoriali di mercato omogenei sul piano dei redditi e dei valori, in particolare per l'incidenza su tali entit delle caratteristiche estrinseche delle unit immobiliari. Le operazioni di formazione del Catasto fabbricati sono: qualificazione classificazione; formazione delle tariffe; accertamento e classamento. La qualificazione consiste nell'individuare in ciascuna zona le varie categorie di immobili, secondo la destinazione: Immobili a destinazione ordinaria - gruppo A A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 Abitazioni di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazione di tipo economico Abitazione di tipo popolare Abitazione di tipo ultrapopolare (in disuso) Abitazioni di tipo rurale (in disuso) Abitazioni in villini Abitazioni in ville Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici -

A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc. Immobili a destinazione ordinaria - gruppo B B/1 B/3 B/4 B/5 B/6 B/7 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari,caserme Prigioni e riformatori Uffici pubblici Scuole, laboratori scientifici Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie Cappelle ed oratori non destinati all' esercizio pubblico dei culti 90 B/2 Case di cura ed ospedali

B/8

Magazzini sotterranei per deposito di derrate

Immobili a destinazione ordinaria - gruppo C C/1 Negozi e botteghe, compresi i ristoranti, le trattorie, C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori per arti e mestieri, locali artigiani C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse od aperte Immobili a destinazione speciale - gruppo D D/1 Opifici, cabine elettriche e autosilos dotati di impianti di sollevamento delle autovetture D/2 Alberghi, pensioni e villaggi turistici D/3 Teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 Case di cura ed ospedali con fine di lucro D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazioni D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro D/7 Fabbricati industriali discariche, campi sportivi con fine di lucro D/8 Fabbricati commerciali parcheggi a pagamento, campeggi, supermercati a serre, centrali del latte D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio Immobili a destinazione particoaare - gruppo E E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 Ponti comunali provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche: Edicole per giornali e simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto per sale di aspetto di tranvie, ecc., pese pubbliche, ecc. E/4 Recinti per mercati, per posteggio bestiame, ecc. E/5 Fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri dorologio E/7 Fabbricati destinati all' esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati cimiteriali E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, comprese le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani, quando la loro gestione non configura fonte reddituale A partire dal 1998 (DPR n. 138/98) ai fini della creazione del Catasto urbano stato adottato il nuovo quadro nazionale di qualificazione, che prevede le seguenti categorie. Categorie di unit immobiliari ordinarie: 91

- residenze e autorimesse (gruppo R); - categorie di unit immobiliari di tipo pubblico e culturale (scuole, uffici case di cura, collegi ecc.) (gruppo P); - categorie di unit immobiliari di tipo terziario e commerciale (negozi, magazzini, uffici, pensioni, alberghi) (gruppo T). Categorie di unit immobiliari speciali per consistenza e caratteristiche: - categorie di unit immobiliari speciali di tipo pubblico o di interesse collettivo (ospedali, chiese, stazioni ecc.) (gruppo V); - categorie di unit immobiliari speciali di tipo produttivo e terziario (opifici, grandi centri commerciali, direzionali, per lo spettacolo ecc.) (gruppo Z).

Catasto fino allanno 2000

Zone censuarie estese nellambito comunale. Valore medio variabile da zona a zona contigua del 20% Categorie di edifici: A (residenza privata) B (residenza Pubblica) C (Attivit commerciali) D, E (Edifici speciali) F (immobili non soggetti a tributi) Consistenza espressa in vani (cat. A), mc (cat. B)e mq (cat. C)

Catasto dallanno 2000?

Zone censuarie estese nellambito provinciale. Microzone. Valore medio variabile da microzona a microzona contigua del 20%. Valere variabile in una microzona dal minimo al massimo nellordine dell1 a 2 Categorie di edifici: Ordinarie R (residenza privata) P (attivit pubbliche) T (attivit terziarie) V, Z (Edifici speciali) Consistenza espressa in mq

La riforma del catasto (non ancora del tutto operativa)

Con la classificazione, ogni categoria di fabbricati ordinari viene divisa in tante classi quanti sono i gradi di diversa capacit contributiva, tenendo conto dei fattori che influenzano il reddito. Lo scarto fra il reddito di due classi successive del 15%. Contrariamente al Catasto terreni, la classe prima rappresenta quella con il reddito pi basso e il numero di classi non preventivamente determinato. La formazione delle tariffe consiste nella determinazione della rendita catastale, per unit di consistenza, da attribuire a ciascuna categoria di immobile. La rendita catastale la rendita lorda media ordinaria ritraibile dall'immobile, detratte le spese di riparazione, manutenzione ed eventuali perdite. Per le categorie a destinazione ordinaria (R, P, T), la tariffa rappresenta il reddito per metro quadrato di superficie catastale. Per ogni zona censuaria, il reddito differenziato per categoria e, all'interno di 92

queste, per classi. In base al DPR 138/1998, le tariffe sono determinate con riferimento all'epoca censuaria 1996/97. Ai fini del Catasto fabbricati, le tariffe d'estimo vengono determinate con riferimento al mercato immobiliare e precisamente: ai canoni locativi medi ordinari; ai prezzi medi di compravendita e ai relativi saggi di fruttuosit. Con il primo procedimento, il reddito imponibile ricavato sottraendo dal canone ordinario di locazione le spese e le perdite, escluse le imposte: Rc= RPL-( Q+Sv+Am+Sf+Ines+I) dove: Rc = reddito imponibile catastale RPL = reddito padronale lordo Q = quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione Sv = spese varie Am = amministrazione Sf= sfitto Ines = inesigibilit I= interessi. Con il secondo procedimento, il reddito catastale delle UIU viene calcolato applicando un saggio di interesse al valore dell'immobile. Si ottiene cos il beneficio fondiario (Bf), a cui vanno aggiunti gli oneri relativi all'imposta e contributi vari. Il valore dell'immobile viene stimato in base al valore di mercato della UIU; nel caso il mercato non offra elementi di paragone si valuta in base al costo di ricostruzio ne, compreso il costo dell'area. Il valore deve essere comunque riportato a condizioni di media vetust del fabbricato. Al Beneficio fondiario cos ottenuto vanno aggiunte le imposte: Rc = Bf + a x Rc Rc= Bf / (1-a) Dove a rappresenta laliquota di imposta. Dividendo poi Re per la relativa consistenza catastale si ottiene la tariffa o reddito catastale unitario. Con la classificazione, ogni categoria di fabbricati ordinari viene divisa in tante classi quanti sono i gradi di diversa capacit contributiva, tenendo conto dei fattori che influenzano il reddito. Lo scarto fra il reddito di due classi successive del 15%. Contrariamente al Catasto terreni, la classe prima rappresenta quella con il reddito pi basso e il numero di classi non preventivamente determinato. La formazione delle tariffe consiste nella determinazione della rendita catastale, per unit di consistenza, da attribuire a ciascuna categoria di immobile. 93

La rendita catastale la rendita lorda media ordinaria ritraibile dall'immobile, detratte le spese di riparazione, manutenzione ed eventuali perdite. Per le categorie a destinazione ordinaria (R, P, T), la tariffa rappresenta il reddito per metro quadrato di superficie catastale. Per ogni zona censuaria, il reddito differenziato per categoria e, all'interno di queste, per classi. In base al DPR 138/1998, le tariffe sono determinate con riferimento all'epoca censuaria 1996/97. Ai fini del Catasto fabbricati, le tariffe d'estimo vengono determinate con riferimento al mercato immobiliare e precisamente: ai canoni locativi medi ordinari; ai prezzi medi di compravendita e ai relativi saggi di fruttuosit. Per ogni singola UIU la rendita catastale viene determinata moltiplicando la misura di consistenza per la relativa tariffa. Per le unit immobiliari urbane a destinazione speciale, la rendita catastale si determina, per ogni singolo immobile, in base al reddito ordinario ritraibile da quell'immobile, al netto delle spese e al lordo delle imposte. Il classamento consiste nel collocare ogni UIU nella categoria e classe che le com-pete, confrontandola con le unit tipo che servono come termine di paragone. Si determina prima la categoria, in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche costruttive, quindi la classe. Il classamento viene effettuato in modo automatizzato sulla base di parametri di riferimento che descrivono gli elementi di maggiore rilievo che influenzano la redditivit di un fabbricato (classamento parametrico). Tali elementi sono quantificati attraverso: il fattore posizionale il fattore edilizio fattore posizionale il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, nonch dello stato e della qualit dei luoghi circostanti il fabbricato, con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e semprech siano permanenti e significativi ai fini del classamento. Il fattore edilizio rappresenta il livello qualitativo dell'unit immobiliare e del fabbricato, in relazione a: dimensione e tipologia; destinazione funzionale; epoca di costruzione; struttura e dotazione impiantistica; qualit e stato edilizio; pertinenze comuni ed esclusive; livello di piano.

II classamento complessivo dato dall'aggregazione del fattore posizionale medio e del fattore edilizio. Il reddito imponibile risulta dal prodotto della consistenza catastale dell'unit immobiliare per la tariffa della categoria e classe in cui l'unit collocata.

94

Es. Scheda di rilievo catastale per il classamento

Pubblicazione e attivazione

Nell'ambito della nuova revisione, le rendite catastali sono oggetto di pubblicazione per 180 giorni, con la facolt per i contribuenti interessati di presentare osservazioni. L'attivazione consiste nella correzione degli atti a seguito delle osservazioni sollevate e per le variazioni avvenute durante la pubblicazione.

Conservazione

La conservazione consiste nell'aggiornamento degli atti catastali nel tempo.L'aggiornamento degli atti catastali avviene rispetto ai seguenti tre ordini di mutazioni: mutazioni soggettive, cio relative agli intestati, che avvengono attraverso la voltura catastale; mutazioni oggettive, relative allo stato e/o alla destinazione degli immobili; denunce di nuova costruzione. I documenti e le pratiche catastali I principali documenti del Catasto fabbricati sono: mappa urbana; elenco degli immobili (ex schedario o prontuario dei numeri di mappa); elenco degli intestati (ex schedario dei possessori); 95

schedario delle partite; elenco stradario; planimetria delle unit immobiliari.

96

D DE ET CO TE OS ER ST RM TR MI RU IN UZ NA ZI AZ IO ZI ON IO NE ON E NE EL LE EG GA AL LE ED DE EL LC CO OS ST TO OD DI IC
Legge 27 gennaio 1977, n. 10. Norme in materia di edificabilit dei suoli

Art. 5 Determinazione degli oneri di urbanizzazione (abrogato dal d.P.R. n. 380 del 2001) 1. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti dall'articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, modificato dall'articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, nonch dalle leggi regionali, stabilita, ai fini del precedente articolo 3, con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, per classi di comuni in relazione: a) allampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonch delle leggi regionali. 2. Fino all'approvazione delle tabelle di cui al precedente comma, i comuni continuano ad applicare le disposizioni adottate in attuazione della legge 6 agosto 1967, n. 765. 3. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione entro il termine stabilito nel primo comma e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale. Art. 6 Determinazione del costo di costruzione (abrogato dal d.P.R. n. 380 del 2001) 1. Il costo di costruzione di cui all'articolo 3 della presente legge per i nuovi edifici determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'art. 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. 2. Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. 3. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali di cui al primo comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). 4. Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro desti nazione ed ubicazione.

97

5. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione determinato in relazione al costo degli interventi stessi cos come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere la concessione.

Decreto ministeriale Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801. Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici

Art. 1. Costo unitario di costruzione Il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito a metro quadrato di superficie pari all' 85% di quello stabilito con d.m. 3 ottobre 1975, n. 9816, emesso ai sensi dell'art. 8 della legge 1 novembre 1965, n. 1179. (L'articolo implicitamente abrogato dall'articolo 6, commi da 1 a 4, della legge n. 10 del 1977, come sostituiti dall'articolo 7, della legge n. 537 del 1993, con il trasferimento alle regioni della competenza alla determinazione del costo base di costruzione al mq.) Art. 2. Superficie complessiva (Sc) 1. La superficie complessiva, alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell'edificio, si applica il costo unitario a metro quadrato, costituita dalla somma della superficie utile abitabile di cui al successivo art. 3 e dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr). 2. Le superfici per servizi ed accessori riguardano: a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi. 3. I porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico. Art. 3. Superficie utile abitabile (Su) 1. Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi. Art. 4. Edifici con caratteristiche tipologiche superiori 1. Ai fini della identificazione degli edifici con caratteristiche tipologiche superiori a quelle considerate dalla legge n. 1179 del 1 novembre 1965, per le quali vanno determinate maggiorazioni del costo unitario di costruzione non superiori al 50%, si fa riferimento agli incrementi percentuali di detto costo stabiliti nei successivi articoli 5, 6 e 7 per ciascuno dei seguenti elementi:

98

a) superficie utile abitabile (Su); b) superficie netta non residenziale di servizi e accessori (Snr); c) caratteristiche specifiche. Art. 5. Incremento relativo alla superficie utile abitabile 1. L'incremento percentuale in funzione della superficie stabilito in rapporto alle seguenti classi di superficie utile abitabile: 1) oltre 95 metri quadrati e fino a 110 metri quadrati inclusi: 5%; 2) oltre 110 metri quadrati e fino a 130 metri quadrati inclusi: 15 %; 3) oltre 130 metri quadrati e fino a 160 metri quadrati inclusi: 30%. 4) oltre 160 metri quadrati: 50%. 2. Per ciascun fabbricato l'incremento percentuale relativo alla superficie utile abitabile, dato dalla somma dei valori ottenuti moltiplicando gli incrementi percentuali di cui al precedente comma per i rapporti tra la superficie utile abitabile degli alloggi compresi nelle rispettive classi e la superficie utile abitabile dell'intero edificio. Art. 6. Incremento relativo alla superficie non residenziale (i2) 1. L'incremento percentuale in funzione della superficie per servizi ed accessori relativi al l'intero edificio stabilito come appresso, con riferimento alla percentuale di incidenza della superficie netta totale di servizi e accessori (Snr) rispetto alla superficie utile abitabile per edificio (Su): oltre il 50 e fino al 75% compreso: 10%; tra il 75 e il 100% compreso: 20%; oltre il 100% : 30% Art. 7. Incremento relativo a caratteristiche particolari (i3) 1. Per ciascuna delle caratteristiche appresso riportate l'incremento pari al 10%: 1) pi di un ascensore per ogni scala se questa serve meno di sei piani sopraelevati; 2) scala di servizio non prescritta da leggi o regolamenti o imposta da necessit di prevenzione di infortuni o di incendi; 3) altezza libera netta di piano superiore a m 3,00 o a quella minima prescritta da norme regolamentari. Per ambienti con altezze diverse si fa riferimento all'altezza media ponderale; 4) piscina coperta o scoperta quando sia a servizio di uno o pi edifici comprendenti meno di 15 unit immobiliari; 5) alloggi di custodia a servizio di uno o pi edifici comprendenti meno di 15 unit immobiliari Art. 8. Classi di edifici e relative maggiorazioni 1. Gli incrementi afferenti a ciascuno degli elementi considerati negli articoli 5, 6 e 7 si sommano ai fini della determinazione delle classi di edifici. 2. Le classi di edifici e le relative maggiorazioni di costo di cui al secondo comma dell'art. 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, sono cos individuate:

99

classe I: percentuale di incremento fino a 5 inclusa: nessuna maggiorazione; classe II: percentuale di incremento da 5 a 10 inclusa: maggiorazione del 5 % ; classe III: percentuale di incremento da 10 a 15 inclusa: maggiorazione del 10% ; classe IV: percentuale di incremento da 15 a 20 inclusa: maggiorazione del 15%; classe V: percentuale di incremento da 20 a 25 inclusa: maggiorazione del 20% ; classe VI: percentuale di incremento da 25 a 30 inclusa: maggiorazione del 25% ; classe VII: percentuale di incremento da 30 a 35 inclusa: maggiorazione del 30% ; classe VIII: percentuale di incremento da 35 a 40 inclusa: maggiorazione del 35%; classe IX: percentuale di incremento da 40 a 45 inclusa: maggiorazione del 40%; classe X: percentuale di incremento da 45 a 50 inclusa: maggiorazione del 45% ; classe XI: oltre il 50% inclusa: maggiorazione del 50%. Art. 9. Superficie per attivit turistiche, commerciali e direzionali (St) 1. Alle parti di edifici residenziali nelle quali siano previsti ambienti per attivit turistiche, commerciali e direzionali si applica il costo di costruzione maggiorato ai sensi del precedente art. 8, qualora la superficie netta (Sn) di detti ambienti e dei relativi accessori (Sa), valutati questi ultimi al 60%, non sia superiore al 25% della superficie utile abitabile. Art. 10. Costruzioni in zone sismiche o con sistemi non tradizionali 1. Per gli edifici da eseguire in zone sismiche e per quelli realizzati con sistemi costruttivi non tradizionali ai fini della determinazione del costo di cui al precedente art. 1 non si applicano le maggiorazioni previste a tale titolo dalle vigenti disposizioni relative ai costi a mq. dell'edilizia agevolata. (disposizione non pi operante dopo che il costo di costruzione determinato dalle regioni) Art. 11. Prospetto 1. Il procedimento per l'applicazione del presente decreto riepilogato nell'allegato prospetto. Art. 12. Periodo di applicazione del costo di costruzione 1. Il costo di costruzione di cui al precedente art. 1 trova applicazione fino ad un anno dalla data del presente decreto.

100

TABELLA PER LA DETERMINAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE DI NUOVI EDIFICI

(D.M. 10 MAGGIO 1977) DA COMPILRE DAL RICHIEDENTE
TABELLA 1 Incremento per superficie utile abitabile (art. 5)
Classi Di superficie (mq) (1) 95 > 95 110 > 110 130 > 130 160 > 160 Su Alloggi (n) (2) Superficie utile Abitabile (mq) (3) Rapporto Rispetto al totale Su (4) = (3) : Su % Incremento (art. 5) (5) 0 5 15 30 30 SOMMA I1 % Incremento Per classi di superficie (6) = (4) x (5)

RISERVATO ALLUFFICIO

P.E. n. ______

+ TABELLA 2 Superfici per servizi e accessori relativi alla parte residenziale (art. 2)
DESTINAZIONI (7) Cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze Autorimesse b c d F singole F collettive I2 Androni dingresso e porticati liberi Logge e balconi Snr Snr ------ x 100 = ______________ % Su Superfici netta di servizi ed accessori (mq.) (8)

TABELLA 3 Incremento per servizi ed accessori relativi alla parte residenziale (art. 6)
Intervalli di variabilit del rapporto percentuale Snr x 100 Su (9) 50 > 50 75 > 75 100 > 100 Ipotesi che ricorre (10) F F F F % Incremento (11) 0 10 20 30

+
SUPERFICI RESIDENZIALI E RELATIVI SERVIZI ED ACCESSORI
Sigla (17) 1 2 3 4= 1+3 Su ( art. 3) Snr (art. 2) 60% Snr Sc (art.2) Denominazione (18)
Superficie utile abitabile Superficie netta non residenziale Superficie ragguagliata Superficie complessiva

TABELLA 4 Incremento per particolari caratteristiche (art, 7)

Numero di caratteristiche (12) 0 1 2 3 4 5 Ipotesi che ricorre (13) F F F F F F % Incremento (14) 0 10 20 30 40 50 I3

Superficie (mq.) (19)

SUPERFICI PER ATTIVITA TURISTICHE, COMMERCIALI E DIREZIONALI E RELATIVI ACCESSORI

Sigla (20) 1 Su ( art. 3) Snr (art. 2) 3 4= 1+3 60% Snr Sc (art.2) Denominazione (21) Superficie netta non residenziale Superficie accessori Superficie ragguagliata Superficie totale non residenziale Superficie (mq.) (22)

Classe edificio = TOTALE INCREMENTI I = I1 + I2 + I3 I (15)

% Maggiorazione (16) M

A Costo a mq. di costruzione

(1)

... = ____________________ ./mq.

B Costo a mq. di costruzione maggiorato A x (1 + M/100) .. = ____________________ ./mq. C Costo di costruzione delledificio (Sc + St) x B .. = ____________________ ./mq.

(1) Lart. 7 della legge 24 dicembre 1993, n. 537 (S.O. n. 121 alla G.U. n. 303 del 28 dicembre 1993) ha stabilito che il costo di costruzione per i nuovi edifici determinato dalle ragioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per ledilizia agevolata, definiti a norma della lettera g), del comma 1, dellart. 4 della legge n. 457/1978. (Vedasi tale articolo)

101

Attualmente il costo di costruzione determinato dalle regioni, a seguito del trasferimento delle competenze ai sensi dell'articolo 6, commi da 1 a 4, della legge n. 10 del 1977, come sostituiti dall'articolo 7, della legge n. 537 del 1993)
Legge 24 dicembre 1993, n. 537. Interventi correttivi di finanza pubblica. Ecologia

Art. 7 (aggiornamenti ed adeguamenti dei contributi concessori). 1 . Gli oneri di urbanizzazione di cui all'articolo 5 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, sono aggiornati ogni quinquennio dai comuni, in conformit alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. 2 . I primi quattro commi dell'articolo 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni, sono sostituiti dai seguenti: "il costo di costruzione di cui all'articolo 3 della presente legge per i nuovi edifici determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali di cui al primo comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'istituto nazionale di statistica (istat). Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione".

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001- s.o. n. 239)

Sezione II - Contributo di costruzione Art. 16 (L) - Contributo per il rilascio del permesso di costruire (Legge 28 gennaio 1977 n. 10, artt. 3; 5, comma 1; 6, commi 1, 4 e 5; 11; legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 47; legge 24 dicembre 1993, n. 537, art. 7; legge 29 settembre 1964, n. 847, artt. 1, comma 1, lettere b) e c), e 4; legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 44; legge 11 marzo 1988, n. 67, art. 17; d.lgs. 5 febbraio 1997, n 22, art. 58, comma 1; legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 61, comma 2) 1. Salvo quanto disposto all'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato allincidenza degli oneri di urbanizzazione nonch al costo di costruzione, secondo le modalit indicate nel presente articolo. 102

2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dellinteressato, pu essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso pu obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalit e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune. (comma cos modificato dal d.lgs. n. 301 del 2002) (per la rateizzazione si veda l'articolo 47 della legge n. 457 del 1978) 3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, corrisposta in corso d'opera, con le modalit e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione. 4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione: a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonch delle leggi regionali. 5. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale. 6. Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformit alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. 7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato. (tra le opere di urbanizzazione primaria sono incluse le infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative, in forza dell'articolo 86, comma 3, del decreto legislativo n. 259 del 2003) 7-bis. Tra gli interventi di urbanizzazione primaria di cui al comma 7 rientrano i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni. (comma introdotto dall'articolo 40, comma 8, della legge n. 166 del 2002) 8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dellobbligo nonch strutture e complessi per listruzione superiore allobbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate. 9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma 103

della lettera g) del primo comma dell'art. 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione. 10. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione determinato in relazione al costo degli interventi stessi, cos come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facolt di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi non superino i valori determinati per le nuove costruzioni ai sensi del comma 6 (leggasi comma 9 - n.d.r.). Art. 17 (L) - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione. (Legge 28 gennaio 1977 n. 10, artt. 7, comma 1; 9; d.l. 23 gennaio 1982, n. 9, artt. 7 e 9, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94; legge 24 marzo 1989, n. 122, art. 11; legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 1; legge 662 del 1996, art. 2, comma 60) 1. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dallarticolo 18. 2. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purch sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. 3. Il contributo di costruzione non dovuto: a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dellimprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dellarticolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;(l'articolo 12 della legge n. 153 del 1975 stato abrogato dall'articolo 1, comma 5, decreto legislativo n. 99 del 2004; si vedano ora l'articolo 1, comma 1 del decreto legislativo n. 99 del 2004 e l'articolo 2135 del codice civile) b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonch per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamit; e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. 4. Per gli interventi da realizzare su immobili di propriet dello Stato il contributo di costruzione commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione. 104

Legge Regionale Urbanistica della Puglia n. 25 del 15 dicembre 2000 Conferimento di funzioni e compiti amministrativi in materia di urbanistica e pianificazione territoriale e di edilizia residenziale pubblica . Omissis .. Art. 3 (Funzioni della Regione) . Omissis .. r) definizione degli importi massimi e minimi degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione dei nuovi edifici; . Omissis .. Art. 7 (Funzioni dei Comuni in materia urbanistica) . Omissis .. g) la determinazione dell'incidenza delle opere di urbanizzazione nonch l'aggiornamento degli oneri di urbanizzazione; . Omissis ..

105

B BI IB BL LI IO OG GR RA AF FI IA AD DI IR RI IF FE ER RI IM ME EN NT TO O
Forte e De Rossi (1977) Elementi di Economia ed Estimo. Etas, Milano Fusco Girard (1974) Levoluzione della logica estimativa. Quaderni dellIstituto di Urbanistica, Universit Federico II di Napoli. Gallerani, Zanni, Viaggi (2000) Manuale di Estimo. Mac Graw Hill, Roma. Grillenzoni e Grittani (1992) Estimo. Calderini, Bologna. Iovine (2002) Manuale pratico di Estimo. ESI, Roma. Kutzoiannis (1978) Economia Politica. Etas, Roma Magni (2003) Appunti del corso di Sistemi Catastali. Politecnico di Milano. Simonotti (1997) La Stima Immobiliare. Utet, Torino.

106