Administração de Condomínios e Locação
Administração de Condomínios e Locação
Administração de Condomínios e Locação
ADMINISTRAO DE
LOCAO E CONDOMNIOS
graduao
NEGCIOS IMOBILIRIOS
MARING-pr
2012
As imagens utilizadas neste livro foram obtidas a partir dos sites PHOTOS.COM e SHUTTERSTOCK.COM.
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ADMINISTRAO DE
LOCAO E CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
APRESENTAO DO REITOR
Viver e trabalhar em uma sociedade global um grande desafio para todos os cidados.
A busca por tecnologia, informao, conhecimento de qualidade, novas habilidades para
liderana e soluo de problemas com eficincia tornou-se uma questo de sobrevivncia no
mundo do trabalho.
Cada um de ns tem uma grande responsabilidade: as escolhas que fizermos por ns e pelos
nossos far grande diferena no futuro.
Com essa viso, o Centro Universitrio Cesumar assume o compromisso de democratizar o
conhecimento por meio de alta tecnologia e contribuir para o futuro dos brasileiros.
No cumprimento de sua misso promover a educao de qualidade nas diferentes reas
do conhecimento, formando profissionais cidados que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidria , o Centro Universitrio Cesumar busca a integrao
do ensino-pesquisa-extenso com as demandas institucionais e sociais; a realizao de uma
prtica acadmica que contribua para o desenvolvimento da conscincia social e poltica e,
por fim, a democratizao do conhecimento acadmico com a articulao e a integrao com
a sociedade.
Diante disso, o Centro Universitrio Cesumar almeja reconhecimento como uma instituio
universitria de referncia regional e nacional pela qualidade e compromisso do corpo docente; aquisio de competncias institucionais para o desenvolvimento de linhas de pesquisa; consolidao da extenso universitria; qualidade da oferta dos ensinos presencial e a
distncia; bem-estar e satisfao da comunidade interna; qualidade da gesto acadmica e
administrativa; compromisso social de incluso; processos de cooperao e parceria com o
mundo do trabalho, como tambm pelo compromisso e relacionamento permanente com os
egressos, incentivando a educao continuada.
Professor Wilson de Matos Silva
Reitor
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
APRESENTAO
Livro: ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Prezado(a) acadmico(a),
com muito orgulho que apresento a voc o livro que far parte da disciplina de Administrao de
Imveis, de Locao e de Condomnios. Sou o professor Paulo Jorge Delcio Caravage e elaborei-o
com muito afeto e responsabilidade para que voc, caro(a) acadmico(a), tenha um vasto conhecimento
sobre como se proceder em uma administrao de imveis, de locao imobiliria e de condomnios.
Trabalho h vrios anos dando consultoria e assessoria a diversas empresas do ramo imobilirio
que trabalham com administrao de locao e tambm na administrao condominial.
Meu objetivo ao elaborar este livro no foi simplesmente de ofertar dados e sugestes, e sim,
procurei agregar em um s livro o contedo programtico que lhe dar condies de refletir,
analisar e pr em prtica no dia a dia de trabalho como Gestor de Negcios Imobilirios. Para
tanto, ser necessrio tambm, muita dedicao de sua parte para que voc obtenha sucesso
utilizando este material didtico e prtico. Ao efetuar a leitura dos textos, procure identificar se
os mesmos condizem com a prtica usual, para tanto faa anotaes, responda as atividades
de autoestudo, anote suas dvidas, veja as indicaes de leitura e realize novas pesquisas
sobre os assuntos tratados, pois com certeza no ser possvel esgot-los em apenas um livro.
uma honra, um grande privilgio e muita responsabilidade da minha parte questionar e
elaborar determinados temas que dizem respeito administrao de locao e condomnios,
nesta sua fase de formao acadmica, caro(a) aluno(a).
Sabemos dos grandes desafios e oportunidades que o mercado imobilirio oferece,
principalmente no segmento de administrao, tanto de locao como condominial, onde
existe um grande nmero de profissionais (Corretores de Imveis) e empresas especializadas
(Administradoras de Imveis e de Condomnios), mas de extrema importncia que esses
profissionais e empresas tenham conhecimentos adquiridos ao longo de suas vidas.
No podemos esquecer que de suma importncia os conhecimentos adquiridos em cursos
especficos da rea imobiliria e condominial, para tanto, estamos aqui oferecendo para voc,
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
caro(a) acadmico(a), contedo programtico especfico para voc se aprofundar cada vez
mais sobre os temas abordados nas aulas.
Tenha a absoluta certeza de que o mercado escolhe os melhores. Somente os profissionais
com qualificao comprovada que sobressairo e permanecero no mercado.
O Gestor de Negcios Imobilirios (GNI) desenvolve uma atividade de suma importncia no
mercado imobilirio onde abrange as reas de: venda e compra de imveis, administrao de
imveis, locao de imveis e administrao condominial.
Voc no concorda que empolgante saber que uma profisso pode abranger diversos
segmentos da mesma rea e ainda lhe d a prerrogativa de tomadas de decises? Pois voc,
como gestor, um diferencial no mercado, as pessoas comeam a perceber o real valor de
um gestor na hora de escolher um profissional para dar-lhe a administrao de seu imvel, ou
mesmo um sndico, quando decidir em lhe dar o seu condomnio para voc administrar.
Ento, no transcorrer de nossas cinco unidades, voc dever prestar bem ateno aos
conceitos abordados. No se trata de mais uma disciplina, mas sim de conhecimentos que
voc ir adquirir e aplicar para seus clientes, colegas de profisso, enfim, voc ser um
profissional diferenciado dos demais.
Vamos rapidamente transcorrer os temas que iremos abordar e discutir juntos ao longo deste livro.
A Unidade I ir proporcionar conhecimentos sobre a Administrao de Imveis. O tema
importantssimo, pois iremos caracterizar o que realmente ser um administrador de imveis,
com as suas atribuies e atitudes quanto ao mercado imobilirio. De que forma atuar com
responsabilidade, clareza e com um vasto conhecimento profissional. muito bom para voc,
acadmico(a), saber que neste livro voc ter todas estas informaes. Ser conhecedor destas
informaes muito ir contribuir para o seu atendimento a seus clientes e para voc mesmo.
Na Unidade II vamos nos aprofundar nos conceitos da Administrao de Locao. Aqui ser
abordado exclusivamente sobre os temas referentes locao imobiliria e no agregando a ela
a Administrao de Imveis. Pouca gente sabe que existe uma distino entre Administrao
de Imveis e Administrao de locao. Voc sabia desta diferena? O importante mesmo
voc saber que existem dois tipos de modalidade de administrao, mas que muito usual
e comum utilizar somente a denominao Administrao de Imveis, que em muitos casos
realmente Administrao de Locao.
evidente que com o passar do tempo em que voc est assistindo outras disciplinas do
curso, j deu para perceber que voc deve estar atento a todas as informaes recebidas,
para quebrar alguns costumes, usualidades e paradigmas equivocados quanto ao ramo
imobilirio.
As informaes que voc tinha antes de ingressar no curso de negcios imobilirios, muitas
delas no esto valendo mais nada para voc, pois as mesmas no tinham fundamento tcnico
e nem legal. Eu sempre digo que existem aqueles que acham que sabem tudo e na realidade
no sabem nada, aqueles que nada sabem e no querem aprender, aqueles que sabem tudo
e no ensinam a ningum, aqueles que no sabem nada e querem aprender e aqueles que
sabem tudo e so desejosos de ensinar. Em qual grupo voc acha que est? E em qual grupo
voc acha que ns estamos?
Tenho a absoluta certeza que voc estar lendo este livro, ento gostaria de fazer algumas
indagaes, caro(a) acadmico(a):
1. Voc est desejoso de adquirir conhecimentos?
2. Voc est convicto que poder tirar inmeros conhecimentos a partir da leitura deste livro?
3. Voc acredita que aps a leitura deste livro ter capacidade de transmitir os conhecimentos
aqui adquiridos?
Procure de todas as formas responder a estas questes, em todo o momento, do incio ao fim
da leitura deste livro.
Na Unidade III voc ir se deparar com todos os procedimentos referentes Administrao
de Condomnios. Mas por que estudar este tema? No usual que uma empresa imobiliria
efetue este tipo de atividade e no h tambm uma exigncia legal para ser administrador de
condomnios, como para ser administrador de locaes, por exemplo, que h a necessidade
de ser um profissional habilitado perante o rgo regulamentador, que no caso o CRECI:
Conselho Regional de Corretores de Imveis. Mas acreditamos que o profissional mais
habilitado para realizar esta funo o Gestor de Negcios Imobilirios em nvel superior,
pois ele est muito habituado com diversas situaes que envolvem e esto associados s
outras duas administraes: a de imveis e a de locaes, em que, como j dissemos, h a
necessidade de um profissional habilitado.
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Bem, aps esta breve explanao do que vamos expor neste trabalho didtico, espero que eu
tenha aguado em voc, acadmico(a), o desejo do conhecimento. Vamos compartilhar esta
experincia!
Excelentes estudos e grandes aprendizados! Conte conosco, presencialmente ou virtualmente,
no transcorrer deste estudo.
Abraos,
Prof. Paulo Caravage
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Sumrio
UNIDADE I
ADMINISTRAO DE IMVEIS
A INTERMEDIAO NAS TRANSAES IMOBILIRIAS ....................................................18
DEFINIO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS...................................................................20
OUTORGA OU TRANSFERNCIA DE PODERES.................................................................25
CLUSULAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS...............29
PRESTAO DE CONTAS NA ADMINISTRAO DE IMVEIS...........................................33
O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PERANTE A ADMINISTRAO DE IMVEIS.36
UNIDADE II
ADMINISTRAO DE LOCAES
LOCAO IMOBILIRIA.........................................................................................................46
DIREITOS E DEVERES LOCADOR E LOCATRIO................................................................57
PRAZOS CONTRATUAIS DE CONTRATOS RESIDENCIAIS................................................65
LOCAO COM HIPOTECA....................................................................................................71
CONTRATO DE ADMINISTRAO DE LOCAES E SUA RESCISO...............................73
MUDANAS E ATUALIZAES NA LEI DE INQUILINATO...................................................82
UNIDADE III
ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS
DO CONDOMNIO.................................................................................................................104
DA CONVENO.................................................................................................................. 110
PARTES COMUNS E PRIVATIVAS....................................................................................... 116
MODO DE USAR AS COISAS COMUNS DO CONDOMNIO..............................................121
ENCARGOS...........................................................................................................................122
O SNDICO E SUAS ATRIBUIES.....................................................................................127
CONSELHO CONSULTIVO...................................................................................................134
DO FUNDO DE RESERVA....................................................................................................138
QURUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAO.......................................................140
DESPESAS DE CONDOMNIO: COBRANA.......................................................................144
DIREITOS E RELAES DE PROPRIEDADE ENTRE CONDMINOS..............................147
OUTRAS CLUSULAS CONVENCIONAIS NO CONDOMNIO...........................................148
DO SEGURO CONTRA SINISTROS.....................................................................................149
DA DESAPROPRIAO........................................................................................................155
DA ASSEMBLEIA GERAL.....................................................................................................158
REGRAS DE BOA VIZINHANA GENERALIDADES........................................................168
IMPLANTAO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMNIO...............................................178
CONCLUSO FINAL..............................................................................................................188
UNIDADE IV
DOCUMENTAO SOBRE ADMINISTRAO IMOBILIRIA
AUTORIZAO PARA LOCAO DE IMVEL....................................................................197
CADASTRO PARA LOCAO DE IMVEIS.........................................................................198
AUTORIZAO DE MUDANA............................................................................................240
BALANCETE MENSAL.......................................................................................................... 241
CARTA DE COBRANA DE DBITO....................................................................................243
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS DE ADMINISTRAO DE CONDOMNIO.244
CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA ADMINISTRAO DE EDIFCIOS EM
CONDOMNIO........................................................................................................................250
CONVENO DE CONDOMNIO.........................................................................................259
DECLARAO DE QUITAO CONDOMINIAL...................................................................267
ELEIO DO SNDICO E FIXAO DE SUA REMUNERAO..........................................269
ESCRITURA DE INCORPORAO E CONDOMNIO..........................................................270
PARECER DO CONSELHO...................................................................................................272
PROCURAO COMPLETA:................................................................................................273
PROCURAO SIMPLIFICADA............................................................................................274
REGIMENTO INTERNO......................................................................................................... 274
CONCLUSO.........................................................................................................................284
REFERNCIAS......................................................................................................................285
UNIDADE I
ADMINISTRAO DE IMVEIS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Aprender os procedimentos bsicos e tcnicos de uma administrao de imveis.
Entender as caractersticas, semelhanas e diferenas entre a administrao de
locaes.
Compreender as responsabilidades e as obrigaes que geram uma administrao
de imveis.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
A intermediao nas transaes imobilirias
O cliente
Administrao
Definio de administrao de imveis
Contrato de administrao de imveis
Partes no contrato de administrao de imveis
Obrigaes do proprietrio
Obrigaes do administrador
Outorga ou transferncia de poderes
Extino do mandato
Procurao
Poderes da procurao
Tipos de procurao
Fins ou finalidades da procurao
Substabelecimento da procurao
Clusulas essenciais no contrato de administrao de imveis
Termo de vistoria
Relatrio anual
Dimob: declarao de informao sobre atividades imobilirias
Prestao de contas na administrao de imveis
O cdigo de defesa do consumidor perante a administrao de imveis
INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc estudar um tema muito importante que se relaciona com
a prtica da administrao de imveis. Nela, demonstraremos a importncia desta atividade no
segmento imobilirio e suas atribuies, direitos e deveres tanto do administrador quanto dos
proprietrios, as responsabilidades de se efetuar um compromisso de administrao de bens de
terceiros e a necessidade de conhecer a importncia de uma procurao, sem cometer equvocos,
erro ou dolo a qualquer das partes envolvidas no processo de administrao de imveis.
A administrao de imveis tem a incumbncia de gerir negcios com imveis de terceiros
com a maior responsabilidade e fazer uma gesto deste bem de forma que gere uma boa
lucratividade ao proprietrio e que se faa uma boa manuteno do mesmo, cuidando para que
no haja estragos. Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem
expressar as suas vontades em contrato especfico de administrao de imveis onde dever
manifestar todas as atribuies que o contrato reger e mais a outorga de uma procurao ao
administrador de imveis com poderes especficos.
Muitas pessoas no sabem distinguir entre administrao de imveis e administrao de
locaes, ou ainda pensam que d para fazer uma em detrimento da outra. Elas so especficas
e ns iremos abord-las distintamente e nesta unidade, caro(a) aluno(a), voc ir se familiarizar
e aprender especificamente como se proceder para efetuar uma boa administrao de imveis.
importante destacar que nos prximos mdulos iremos transcorrer sobre a administrao
de locaes que especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis. A
maioria das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas
realmente a fazem de forma correta, na maioria est ofertando administrao de locaes com
a nomenclatura de administrao de imveis.
Para tanto, convido voc, aluno(a) desta disciplina, a aprender as principais caractersticas
de uma boa administrao, iremos tambm entender de que forma se proceder perante s
situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de imveis.
O mercado atual imobilirio est se caracterizando em empresas cada vez mais capacitadas
no que se refere administrao de imveis, e para tanto est necessitando de profissionais
habilitados para gerirem este segmento. Em consequncia, necessrio ter conhecimentos
mais amplos e aprofundados para atender tal demanda.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
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Assim, o profissional da rea imobiliria deixar de ser apenas aquele que s intermedia
negcios imobilirios, passando a ser um gestor de negcios imobilirios onde est inserido o
segmento de administrao de imveis.
Nesse contexto, iremos estudar todo o processo de administrao de imveis desde o seu
incio, com a angariao do imvel, passando pelo processo de vistoria, elaborao do
contrato de administrao de imveis, sistema de administrao e o trmino do contrato de
administrao de imveis, adquirindo um conhecimento prvio do que ir ocorrer na prtica do
mercado de administrao, com os seus riscos e lucratividades.
Esses conhecimentos lhe ajudaro em muito, no s a ser um excelente gestor de negcios
imobilirios na rea de administrao de imveis, mas tambm ser um profissional competente,
capacitado e tico, pois possuir um diferencial uma grande referncia no mercado.
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
O CLIENTE
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Define-se como cliente aquela pessoa interessada em realizar uma transao comercial, sendo
identificado como: cliente-vendedor, cliente-comprador, cliente-locador, cliente-locatrio.
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
o documento pelo qual o proprietrio de um imvel, ou pessoa com qualificao para tanto,
contrata os servios de um intermedirio (corretor, gestor ou empresa) para que este pratique
atos de administrao do imvel dentro das estipulaes constantes do acordo.
PARTES NO CONTRATO DE ADMINISTRAO DE IMVEIS
Normalmente, o contratante o proprietrio ou pessoa que detm autorizao legal ou
convencional para, em nome do primeiro, celebrar contrato (o inventariante, sndico, pais em
caso de menores, mandatrios, tutores e curadores etc.).
OBRIGAES DO PROPRIETRIO
Dentre as vrias obrigaes do proprietrio ou mandante, podemos citar:
a) Pagar ao administrador a remunerao ajustada pelos servios de gerncia prestados.
b) Ressarcir ao Administrador as despesas que este teve de efetuar no desempenho de suas
funes, salvo culpa do administrador.
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c) Ressarcir as perdas sofridas pelo administrador durante a execuo do contrato, desde que
no tenham sido resultantes de culpa ou excesso de poderes do administrador.
d) No praticar atos que possam interferir na gesto do administrador.
e) Cumprir todas as obrigaes assumidas pelo administrador, desde que dentro dos poderes
que lhe foram outorgados.
DIREITOS DO PROPRIETRIO
A lei assegura ao proprietrio o direito de usar, gozar e dispor da propriedade, esses elementos
so constitutivos da propriedade.
H ainda o direito que tem o proprietrio de reaver bens do poder de quem injustamente os possua.
DIREITO DE USAR: morar no imvel, servir-se dele para outros fins, utiliz-lo como bem pretender.
DIREITO DE GOZAR: locar, arrendar, ceder, tirar-lhe frutos e rendimentos, dar o imvel em
comodato.
DIREITO DE DISPOR: vender, doar, transformar, alienar etc.
RESTRIES AO DIREITO DO PROPRIETRIO: o direito do Poder Pblico de desapropriar
por necessidade ou utilidade pblica ou por interesse social.
Legislaes municipais sobre o uso do solo, zoneamento, regulamentao quanto construo,
dimenses dos lotes, servides prediais assegurando a boa vizinhana.
Terrenos de marinha e faixa de fronteira.
A desvinculao da propriedade do subsolo, das jazidas etc.
Restries aos direitos de vizinhana em face da coexistncia social.
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A ao de reintegrao de posse pode ser movida pelo que foi esbulhado (desapossado) da
coisa que lhe pertence. Busca-se reav-la e restaurar a posse perdida.
O lucro obtido em terrenos, imveis, ou qualquer outro bem que foi obtido por posse ilegal (m-f)
no ser devido ao esbulhador, haja vista que este adquiriu lucros com um bem que no lhe
pertencia. Este tema demasiadamente complexo e cabem orientaes e esclarecimentos de
cada caso concreto.
Prolongando-se no tempo, a posse pode gerar o direito de aquisio da propriedade, por meio
da ao de usucapio.
O autor da ao pode, alm de requerer a posse, somar o pedido de indenizao, perdas e
danos, aplicao de pena e desfazimento de obras, construes, plantaes, despesas com a
reintegrao a ser paga pelo ru.
O interdito proibitrio tem carter preventivo, pois tem como fundamento o justo receio.
utilizado para defender o possuidor de uma ameaa sua posse. Nesse caso, expede-se um
mandado proibitrio. Esse mandado proibir a violao que est para ocorrer. Vale lembrar
que se o ru desobedecer a esse mandado, sofrer as penas da lei.
As aes de reintegrao e manuteno de posse podem ser propostas pelo locatrio contra
o locador, ao do locador contra terceiro, para assegurar a posse do locatrio dentre outras
situaes semelhantes.
Liminar: se a petio inicial contiver provas suficientes o juiz pode conceder liminarmente
mandado de manuteno ou de reintegrao. A possibilidade de concesso de liminar variar
conforme o prazo de ano e dia da ocorrncia do fato que atingiu a posse.
O direito quanto posse vasto e essencial para vrias aes, no somente de manuteno,
reintegrao, usucapio e adjudicao compulsria, mas tambm para ao renovatria,
desapropriao, ao de despejo, ao revisional de aluguel, condomnios, direito imobilirio etc.
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O possuidor deve atentar-se para os prazos de qualquer ameaa ou leso ao seu direito quanto
posse ou propriedade, pois o tempo critrio para ocorrncia de decadncia e prescrio, fato que
pode impedir que o morador, proprietrio, possuidor ou detentor defenda seus interesses e ainda
pode gerar direito de aquisio de posse para aquele que a tomou. Alm disso, aps um determinado
lapso de tempo (ano e dia) pode-se ou no se conceder liminar para imediata soluo do interessado.
Existe um grande desconhecimento sobre a legislao acerca da posse e do direito imobilirio.
OBRIGAES DO ADMINISTRADOR
Dentre as vrias obrigaes do administrador, podemos citar:
a) Zelar pelo imvel como se fosse seu, realizando sempre a negociao mais vantajosa e
segura para o proprietrio.
b) Cumprir e fazer cumprir as estipulaes contidas no contrato de administrao, como: recebimentos, pagamentos, manuteno etc.
c) Repassar os valores ao proprietrio do modo estipulado, subtraindo apenas o que foi ajustado a ttulo de remunerao ou ressarcimento.
d) Ressarcir o proprietrio dos prejuzos que este tenha sofrido por sua culpa ou da pessoa
que o substituir sem anuncia do mandante.
e) Prestar contas de sua administrao ao mandante ou locador.
f) Transferir ao mandante ou locador todas as vantagens econmicas oriundas do contrato.
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4- Interdio de uma das partes por incapacidade superveniente, os atos praticados com terceiros
de boa-f pelo mandatrio, aps a interdio do mandante, no tero validade, o mandato
cessar no momento em que a sentena declaratria de interdio transitar em julgado.
5- Trmino de prazo, quando ento se extinguir de pleno direito o mandato, se ele for outorgado
por prazo determinado, caso em que no prprio instrumento figurar a data de sua cessao.
6- Cumprimento da finalidade inserida na procurao quando outorgada com finalidade especfica.
7- A estas causas poder-se-o acrescentar a impossibilidade de execuo do negcio objeto
do mandato; o advento de condio resoluta expressa; a nulidade do mandato; e a resoluo
por inadimplemento contratual faltoso.
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
PROCURAO
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Na clusula Del Credere que pode ser inserida no contrato, o administrador garante ao proprietrio
o pagamento do aluguel e encargos, assumindo os riscos que possam resultar da locao.
Na fiana, o fiador se obrigar pelo pagamento da obrigao de outrem, prometendo cumpri-la
ou pag-la, caso o devedor no o cumpra.
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Sob a tica de defesa do consumidor, por meio do seu cdigo, o qual reprime a publicidade
enganosa e abusiva.
Considera o Cdigo de Defesa do Consumidor como enganosa a informao que por inteira
ou parcialmente falsa, mesmo por omisso, ou capaz de induzir em erro o consumidor, sobre
o produto ou servio (art. 37).
E, abusiva, a publicidade discriminatria, que incite violncia, explore o medo ou superstio,
se aproveite de deficincia de julgamento e experincia da criana, desrespeite valores
ambientais, ou seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou
perigosa sade ou segurana (art. 37).
E, se tratando de corretagem de imveis, deve-se adicionar, alm da conduta prevista no CDC,
a conduta tica, regida pela lei 6.530 de 23 de maio de 1978 e resoluo n 14/78 do COFECI
(Conselho Federal de Corretores de Imveis).
Pode-se afirmar que agora os meios de comunicao se constituem com um pr-contrato
desde logo obrigaes para o fornecedor de produtos e servios. Evidenciando um artigo
brocardo:
PROMESSA DVIDA.
CONTRATOS: os contratos devem ser claros e de fcil compreenso a sua redao.
Quanto aos contratos, antes da assinatura, o consumidor dever ter a oportunidade de
conhecer previamente o seu teor, podendo, contudo, modificar, suprir e incluir novas clusulas.
Conforme o art. 47 do CDC, as clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais
favorvel ao consumidor.
A Lei 8.078/90 inova procedimento comercial, ditando um prazo de reflexo de 7 dias, para o
arrependimento do consumidor, se o contrato for fechado fora do estabelecimento comercial,
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e se utilizar desse direito, o consumidor ser imediatamente reembolsado do valor total pago,
e corrigido monetariamente, caso tenha despedido algum valor (art. 49).
Nos contratos de compra e venda de bens mveis e imveis, mediante pagamento de prestaes,
so totalmente nulas as clusulas que venham estabelecer perda total de prestao j pagas,
alude para o art. 53 do CDC, entretanto em nada obsta que esses contratos contenham
clusulas de arras e de clusulas resolutivas, antigos institutos que trazem a sua importncia
e a praticidade nos negcios.
Quanto inadimplncia de prestaes, as multas de mora no podero ser superiores a 2%
do valor da prestao.
INFRAES E SANES: os fornecedores esto sujeitos a sanes ADMINISTRATIVAS,
CIVIS E PENAIS.
a) Administrativas: multa, apreenso do produto, inutilizao do produto, cassao do registro
do produto junto ao rgo competente, proibio de fabricao do produto, suspenso de
fornecimento de produtos ou servios, suspenso temporria de atividade, revogao de
concesso ou permisso de uso, cassao de licena do estabelecimento ou de atividade,
interdio total ou parcial do estabelecimento, de obra ou de atividade, interveno
administrativa e imposio de contrapropaganda.
b) Civis: esto no campo da responsabilidade civil, ou seja, na reparao de danos, podendo
ser de ordem patrimonial e/ou moral. No tocante responsabilidade, estabelece o CDC:
ela objetiva, ou seja, independente de apurar a culpabilidade, basta acontecer o fato, e
o fornecedor ser responsvel pelo ato ilcito, ressalvada a responsabilidade pessoal dos
profissionais liberais, que ser apurada mediante a verificao de culpa, conforme dita o art.
14 do CDC, para facilitar a defesa dos direitos do consumidor, adota o cdigo a inverso do
nus da prova, cabendo, portanto, o fornecedor provar a sua inocncia.
c) Penais: so sujeitos passivos de ao penal, Diretor de Empresa, Corretores autnomos,
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CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade, observamos como complexa a administrao de imveis, mas com
competncia, conhecimento e tcnicas voc poder superar estas complexidades e efetuar
um bom trabalho de administrao de imveis.
de suma importncia para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todas as
prticas da administrao imobiliria, para que voc tenha embasamento necessrio para
prestar os esclarecimentos que determinado cliente venha a solicitar.
claro que como todo negcio, existem riscos, no podemos simplesmente ignorar estes
riscos. No entanto, uma atividade extremamente rentvel e em crescimento no mercado,
possvel ter uma administradora extremamente enxuta, compacta e com alta rentabilidade,
mas como? Definindo o tipo de cliente, o risco que possa oferecer e a abrangncia de ofertas
de servios a serem prestados.
Portanto, ficou claro para voc que a administrao de imveis muito mais abrangente que
se imaginava, os objetivos so amplos, as responsabilidades so enormes, mas os desafios
so gratificantes.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
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ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Procure conhecer algumas empresas do ramo imobilirio da sua regio ou cidade e veja se
o que eles esto praticando em nome da administrao de imveis realmente a atividade
ofertada.
2. Nos casos em que a empresa esteja praticando atividades equivocadas quanto
administrao de imveis, voc teria condies e capacidade de questionar e orientar estas
empresas?
3. Ser conhecedor de como uma administradora de imveis deve proceder aumentou ou
diminuiu o seu interesse em ser um administrador de imveis? Por qu?
MuDANA NO CDIgO CIVIL AMpLIA DEVERES DO CORRETOR DE IMVEIS DO COFECI NOTCIAS MAIO/JuN. 2010
Mudana realizada no artigo 723 do Novo Cdigo Civil aumenta a responsabilidade do corretor de
imveis nas transaes imobilirias. Em vigor desde maio, a lei 12.236 determinou uma mudana
no referido artigo, cuja redao atual suprime termos existentes anteriormente, e deixa claro que o
corretor poder responder por perdas e danos se omitir informaes relevantes sobre o negcio em
que est atuando. Essa mudana aumenta a responsabilidade do corretor de imveis pelos negcios
que intermediar.
De acordo com a nova verso, o corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio.
Em seu pargrafo nico, a nova verso do artigo 723 especifi ca: Sob pena de responder por perdas e danos,
o corretor de imveis prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam in uenciar nos resultados da incumbncia.
A verso anterior dizia que o corretor de imveis devia prestar ao cliente todos os esclarecimentos
que estiverem ao seu alcance. Assim, diminua a responsabilidade, por conceder ao profi ssional a
alternativa de desconhecer dados sobre a negociao.
Essa alternativa no existe mais. O corretor de imveis ter que ser diligente e atento, pois poder
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ser penalizado por qualquer das partes envolvidas em situao que deixou de prever enquanto intermediou o negcio, analisa o presidente do Cofeci.
O corretor imobilirio ir responder em qualquer instncia por qualquer coisa que deixar de ser informada ao cliente.
Poder ser processado por perdas e danos, acrescenta o vice-presidente do Cofeci e presidente
do Creci-SP, Jos Augusto Viana Neto. Para Paulo Jos Vieira Tavares, presidente do Creci-MG, o
destaque obtido pelos corretores de imveis no cenrio nacional, o que aumentou, ainda mais, a sua
credibilidade perante a sociedade, deu ensejo ampliao de suas responsabilidades. A modesta
alterao introduzida pela lei 12.236 apenas reafi rma a necessidade de que os profi ssionais busquem
sempre qualifi cao e estejam atentos s especifi cidades do mercado, diz. Segundo Ruy Pinheiro,
presidente do Creci MT, para os profi ssionais que tm responsabilidade, essa alterao na Lei no
vai mudar nada.
Porm, isso traz ainda mais confi ana para o cliente e segurana para a sociedade que tem no corretor de imveis um profi ssional de respeito e de confi abilidade.
Antes da alterao, o artigo 723 deixava brechas para o profi ssional se eximir de assumir prejuzos ou
danos por eventuais transaes malsucedidas. Para o presidente do Cofeci, a questo importante
e pode trazer benefcios. Com isso, poderemos acabar com uma srie de denncias recebidas pelos
Crecis de profi ssionais que, infelizmente, no honraram os preceitos do Cdigo de tica.
Fonte: <http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/impressos/edicao_ma_jun_2010.pdf>. Acesso em: 30
maio 2012.
Caro(a) aluno(a), veja como a legislao e o prprio mercado est cada vez mais exigente quanto
capacidade e competncia do profi ssional do ramo imobilirio. Voc acha que esta lei vai afetar tambm na rea de administrao de imveis? Explique a sua resposta.
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Para o seu melhor conhecimento, voc poder ter maiores informaes sobre o tema Administrao
de Imveis e locao no site: <http://saraiva.iesdecursos.com.br/cursos/gestao-imobiliaria/administracao-de-imoveis-e-locacao/6014/17>.
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UNIDADE II
ADMINISTRAO DE LOCAES
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Conhecer sistematicamente como proceder em uma administrao de locaes.
Entender qual a finalidade de uma administrao de locaes.
Compreender as complexidades de uma administrao de locaes.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
O cliente locatrio
Locao imobiliria
Elementos essenciais no contrato de locao
Contratos de locao de bens imveis, onde e para que fins podem ser
registrados
Mudanas e atualizaes na lei do inquilinato
INTRODUO
Voc, aluno(a), nesta unidade estudar uma das modalidades da administrao de imveis.
Podemos at afirmar que mais da metade dos servios oferecidos pelos profissionais da rea
imobiliria e as prprias imobilirias so simplesmente administrao de locaes, mas o
que ofertado administrao de imveis, tema muito polmico, na prtica da administrao
no ramo imobilirio. Demonstraremos a importncia desta atividade mesmo dissociada da
administrao de imveis, e a necessidade de conhecer a legislao locatcia, como elaborar
um contrato de locao e a diferena entre locao residencial e a locao no residencial.
A administrao de locaes tem a funo de efetuar a locao de determinado imvel
de terceiro, podendo este ser residencial ou no, que esteja sob a responsabilidade do
administrador, devendo para tanto ter profundo conhecimento sobre a legislao em vigor,
ter uma equipe de profissionais bem estruturada e principalmente agir com responsabilidade,
prudncia, tica e imparcialidade.
Ao angariar determinado imvel para a sua administrao, as partes devem expressar as suas
vontades em contrato especfico de administrao de locaes, onde dever manifestar todas
as atribuies que o contrato reger.
No se esquea, caro(a) aluno(a), que no momento de tomada de deciso sobre qualquer
conflito envolvendo as partes (Locador e Locatrios) devemos ser imparciais para, antes de
tomarmos qualquer deciso precipitada, analisarmos o que est ocorrendo e comunicar a
qualquer das partes a sua inflao, pois temos que trat-los com condies de igualdade, para
analisar todos os clientes tanto o locador quanto o locatrio.
Aqui, mais uma vez, vamos ratificar o que falamos na introduo da unidade I: a administrao
de locaes especfica, mas uma das atribuies da administrao de imveis, a maioria
das empresas imobilirias oferta o servio de administrao de imveis, mas poucas realmente
a fazem de forma correta, na maioria est se ofertando administrao de locaes com a
nomenclatura de administrao de imveis.
A partir desta unidade voc, aluno(a) desta disciplina, aprender as principais funes e
atribuies da administrao de locaes, iremos tambm entender de que forma se proceder
perante as situaes que venham a ocorrer no transcorrer da administrao de locaes.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
LOCAO IMOBILIRIA
a operao onde o uso do imvel, mediante contrato, autorizado por tempo determinado.
O locatrio paga por esse uso durante o tempo que ocupar o imvel.
A garantia representada pela fiana de pessoa idnea ou uma cauo referente ao pagamento
antecipado do valor de trs meses de aluguel.
ELEMENTOS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE LOCAO
PRAZO DO CONTRATO
O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo que deve constar a
assinatura dos cnjuges quando o prazo contratual for ajustado por prazo igual ou superior a
dez anos artigo 3 LEI 8.245/91.
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de
vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar
o prazo excedente.
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1. Mtuo acordo mediante termo de resciso do contrato de locao por mtuo acordo,
onde as duas partes locador e locatrio resolvem pr fim ao contrato de locao, dando por
quitada toda e quaisquer parcelas e direitos referentes locao.
Multa no caber a cobrana de multa contratual.
2. Em decorrncia da prtica de infrao lei ou ao contrato ocorre quando h uma
infrao de obrigao imposta pela lei ou pelo contrato, seja por parte do locador ou por
parte do locatrio, onde h especificamente um motivo grave para a resciso, a exemplo
das previstas nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91.
Art. 22. O locador obrigado a:
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Multa ser aplicada multa prevista em contrato, normalmente o valor de trs aluguis.
3. Falta de pagamento de aluguis e demais encargos esta infrao contratual a mais
corriqueira de todas as previstas pela lei, porm acabaem sua maioria por meio de ao de
despejo por falta de pagamento, sendo devidos todos os aluguis e demais encargos at a
decretao do despejo e entrega das chaves.
Multa alm da multa pelo atraso no pagamento (2% Cdigo de Defesa do Consumidor ou
10% pelo previsto em contrato), juros de 1% ao ms e correo monetria, tambm ficar
sujeito ao pagamento da multa estabelecida em contrato.
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Multa a prevista no contrato ou proporcional ao tempo que falta para o trmino do contrato
orientao 10% do valor remanescente do contrato, quando abusiva a cobrana da multa
contratual.
6. Pelo termo final do prazo contratual quando o contrato a prazo determinado termina e
no h prorrogao ou renovao do mesmo, restituindo o locatrio as chaves e a entrega
definitiva do imvel.
Multa no caber a cobrana de multa contratual.
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
Quanto entrega definitiva das chaves, assunto bastante polmico dentro do ramo de
locaes, em virtude dessa situao muitas vezes ser contestada pelo locatrio em situaes
em que deposita a chave do imvel sem qualquer assinatura de documento que efetive a
entrega das chaves. No basta para a resciso contratual a simples entrega das chaves junto
ao locador ou imobiliria, dever constar o termo final de resciso, dando por quitada a vistoria
do imvel e suas reparaes, o pagamento dos aluguis, encargos da locao e multas se
houverem. Para tanto, a entrega das chaves poder se dar de forma provisria, at que se
cumpra a vistoria final e a apurao dos valores locatcios ocorrendo, aps, a entrega definitiva
das chaves, dando-se por encerrada a locao, cobrando-se a locao e encargos at a
entrega definitiva das chaves e assinatura da resciso contratual.
Cuidados com a Entrega das Chaves do Imvel Locado, direito do locatrio no manter-se
vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder entrega das chaves.
A exigncia das multas, por sua vez, tambm direito do locador, assim como exigir que os
reparos sejam procedidos.
Reparos consistem na necessidade de repor o imvel nas condies como quando foi
locado, excetuando-se os desgastes que podem ser debitados ao seu uso normal.
Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, no lcito imobiliria ou ao locador
condicionar que primeiramente proceda ao locatrio os reparos para depois receber as
chaves, isto porque possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, alm do
que, a lei no contempla esta modalidade de condio que se aplicada implicaria em
possibilitar a perpetuidade da locao.
Tendo havido a entrega das chaves antes da propositura da ao de despejo, perde esta seu
objeto. Irrelevante que tenha havido recusa ao recebimento das chaves, sob a alegao de que
havia reparos por fazer: embora tenha o locador o direito de ser indenizado em relao aos
reparos, no pode impor a permanncia do inquilino no imvel e a consequente obrigao de
suportar os aluguis.
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O procedimento que deve ser adotado no ato de recebimento das chaves o seguinte:
a) A imobiliria recebe as chaves fazendo a ressalva de que proceder a vistoria de sada,
designando dia e hora para sua realizao, facultando ao locatrio acompanh-la.
b) Procedida esta vistoria e constatado a existncia da necessidade dos reparos, fazer os
oramentos ou mesmo promover os consertos e em seguida a isto, comunicar de modo
inequvoco o locatrio e fiadores desses custos, convidando-os para o reembolso ainda em
fase amigvel. Esse reembolso compreender os valores dos danos e o lucro cessante pelo
perodo necessrio a sua realizao.
c) No ocorrendo este reembolso no prazo, ento sim, ingressar com a competente ao de
indenizao, inclusive com perdas e danos relativamente ao perodo dos reparos, conforme
acima. Procedendo a imobiliria a recusa ao recebimento das chaves, estar sujeita ao
de consignao das mesmas e outras consequncias.
PINTURA DO IMVEL QUANDO DA SUA ENTREGA
A clusula constante de contrato de locao que obriga o locatrio a proceder a pintura do
imvel ao trmino do vnculo, sem que tenha ocorrido efetiva m utilizao do mesmo,
considerada contra legem, isto , contrria lei, portanto, nula de pleno direito, isto porque
o locador obrigado a entregar o imvel em estado de servir ao uso a que se destina (artigo
22,I da lei 8245/91), enquanto que ao locatrio incumbe, entre outras obrigaes, servir-se do
imvel para o uso convencionado ou presumido, restituindo o imvel findo a locao, no estado
em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal, se a lei assim
estabelece e ela de norma pblica, no pode o particular impor de forma contrria.
Em sendo a clusula ineficaz face ao contido acima, no h como o locador exigir a reposio
da pintura ou a indenizao por este motivo, sem que de fato tenha ocorrido os danos, esses
danos se verificam pelo estado anormal de sua conservao, e em se tratando de pintura,
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externa ou interna a lei no faz qualquer diferenciao entre uma e outra pode ser notado
por manchas excepcionais, buracos, mudana do padro etc.
Evidentemente, sempre do critrio lgico do bom-senso, no ser pelo furo de uma nica
tachinha, que ficar o locatrio obrigado pintura de toda parede, constatados os danos, e
sendo os mesmos de responsabilidade do locatrio, a ao competente ser de indenizao ou
obrigao de fazer, e dever ser precedida de entrega das chaves com ressalva de verificao
do imvel (vistoria), enunciado com fotografias, oramento e relatrio completo dos reparos
alm de testemunhas. Desgaste natural do tempo o uso normal do imvel e as deterioraes
dos materiais sem a ao provocada do agente.
A entrega de um imvel depois de cinco anos de locao, obviamente a pintura estar
desgastada, talvez descolorida, o contrrio se caracteriza pela ao negligente, provocada e
que dever ser provada por quem alega a autoria.
SUBLOCAO
Em caso de sublocao, cesso da locao ou emprstimo do imvel locado, o locador
dever consentir expressamente por escrito e previamente, no se presumindo em caso e no
manifestar-se, sempre haver a permisso por escrito.
Na sublocao, o sublocatrio responder subsidiariamente pelos aluguis e encargos
decorrentes da locao, ou seja, primeiramente responde o locatrio, aps sublocatrio.
(artigos 13 a 16) LEI 8.245/91.
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposio.
2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses
deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua
oposio.
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
O aluguel pode ser convencionado entre as partes livremente, no sendo permitido a sua
estipulao em moeda estrangeira e nem sua vinculao variao cambial ou ao salrio
mnimo (artigo 17). Podem as partes, durante a locao, mediante termo aditivo de comum
acordo, alterar o valor da locao ou a clusula de reajuste.
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira
e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes
previstos na legislao especfica.
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Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de
direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel
locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de
cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em
especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local
e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira
inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do
negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados,
inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao
sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia
caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao
locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de
preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao.
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou
venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e
incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos
de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial,
devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante
as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia,
haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro
do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo
menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
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GARANTIAS LOCATCIAS
O locador poder exigir do locatrio as seguintes garantias permitidas na Lei do Inquilinato
(artigo 37):
-- cauo;
-- fiana;
-- seguro fiana locatcia (abrange a totalidade das obrigaes do locatrio artigo 41);
-- cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
I. cauo;
II. fiana;
III. seguro de fiana locatcia.
IV. cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196,
de 2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locao.
Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio.
A cauo poder ser em dinheiro, limitada a trs meses de aluguel, depositada em caderneta
de poupana (artigo 38, 2); em ttulos e aes no limitados o seu valor, bem como bens
mveis, por meio de registro em Cartrio de Ttulos e Documentos. Poder tambm ser feita
cauo de bem imvel, que ser averbado junto matrcula no Registro de Imveis.
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proibido exigir duas modalidades de garantias para uma mesma locao, porm nada
impede que se tenham dois fiadores para um mesmo contrato.
Contratos ajustados com prazo inferior a 30 meses (artigo 47) verbal ou escrito vencido
este prazo a locao prorroga-se automaticamente a prazo indeterminado e locador somente
poder retomar o imvel se demonstrar os seguintes motivos (DENNCIA CHEIA):
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2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio,
promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
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I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II. o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III. o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.
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Ao revisional de aluguel poder ser exercida a cada trs anos de contrato, tanto para as
locaes residenciais como para as comerciais. (artigo 19 artigo 69)
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel,
a fim de ajust-lo ao preo de mercado.
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas
durante a ao de reviso, descontados os aluguis provisrios satisfeitos, sero pagas
corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem
como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
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aluguel com o novo imvel, pois de sua competncia locar um produto sem vcio, cabendo a
si analisar sua origem ao oferec-lo em locao.
Pois quando apresentado pelo cliente um imvel para ser alugado, seja apresentada a cpia
da escritura devidamente registrada, para posteriormente ser anexado mesma certido de
nus reais a ser expedida pelo cartrio de registro de imveis.
Constatada a existncia de hipoteca, solicitar do cliente cpia dos trs ltimos recibos de
pagamento da prestao, com esses documentos em arquivo, a imobiliria estar a salvo de
qualquer alegao de negligncia quanto oferta do imvel para locao.
CUIDADO COM ANGARIAES DE IMVEIS COM HIPOTECA
O inquilino de imvel hipotecado e arrematado ou adjudicado, neste caso, pelo credor
hipotecrio, no est a salvo de eventual medida possessria objetivando a imisso deste na
sua posse, porque no h que se indagar acerca da boa-f do locatrio, na medida em que
existindo o registro da hipoteca perante o registro de imvel, no ser admissvel a alegao de
desconhecimento deste fato, ao contrrio, pois h uma relao de consumo entre o locatrio
e a imobiliria que intermediou o contrato oferecendo um imvel em condies irregulares
locao, deste modo haveria possibilidade at de discusso de perdas e danos em favor deste
locatrio contra a administradora, e evidente tambm, contra o locador.
A maneira de se evitar tal fato ser, sempre na angariao do imvel para oferta, exigir-se
a certido negativa de nus reais e uma vez constatada a existncia da restrio, ao
menos procurar saber a posio do financiamento junto ao credor hipotecrio, existindo as
pendncias referentes ao financiamento, dispensar a angariao em face da preservao
da boa-f, e a garantia da legalidade do consumo perante o locatrio.
O Decreto Lei 70/66 regulamenta as medidas inerentes ao parcelamento do imvel hipotecrio
e sua retomada, de modo que ao ofertar ao locatrio em questo um novo imvel para locao,
procure assim contornar o problema.
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Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
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A pretenso de expurgo da multa de 10% para prevalecer 2% no tem amparo legal neste caso.
O FUNDO DE RESERVA E O LOCATRIO
O FUNDO DE RESERVA de responsabilidade do locador, sendo NULA clusula contratual
que disponha de forma diferente, isto porque no contempla a lei do inquilinato (Lei 8245/91)
esta modalidade de repasse como, por exemplo, acontece com o IPTU deste modo, passados
anos de vigncia da locao, muitos locadores e imobilirias tm sido surpreendidos com
pedidos de restituio e/ou compensao.
O direito a eles inquestionvel e deve ser acatado, ou mediante acordo, ou somente quando
obtiver o locatrio sentena em seu favor, no h obrigao de compensao e ou restituio
antes da sentena, salvo o acordo, como dito acima. A responsabilidade pela restituio do
locador em virtude do vnculo locatcio e face ao princpio do locupletamento.
Torna-se necessria a incluso nos contratos a clusula abaixo de modo a forar o
locatrio a tomar a iniciativa de apresentar seu crdito antes que se avolume e torne difcil
a composio.
Esta clusula discutvel e no impedir o locatrio de reivindicar seu direito mesmo aps
o decurso deste prazo, mas ter forte presena no contrato sendo um elemento a mais de
suporte tcnico (Pargrafo 10), eventual pagamento de fundo de reserva pelo locatrio ser
reembolsado e/ou compensado em seu favor, desde que apresentados Administradora,
os comprovantes at 90 (noventa) contados de seu efetivo desembolso, sob pena de ficar
caracterizada a renncia voluntria e definitiva deste direito.
REAJUSTE MEDIANTE ARBITRAMENTO
O prazo contratual de qualquer espcie de locao, seja ela residencial ou no
residencial, livre, devendo o mesmo ser estabelecido segundo negociaes entre
locador e locatrio.
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Adviro consequncias jurdicas desses prazos. Por exemplo: contrato residencial com prazo
menor do que 30 meses, a denncia vazia somente poder ser promovida decorridos os
cinco anos de vigncia; com prazo menor retomado somente de forma motivada, uso prprio,
descendente ou ascendente. Se o contrato for no residencial, e sendo o prazo de cinco anos,
facultar-se- ao locatrio exercitar o direito de renovao por idntico perodo. Portanto, a
fixao do prazo dever atender ao resultado dos interesses dos contratantes. A clusula
contratual que admite o reajuste do aluguel mediante arbitramento a cada ciclo de 12 meses
ser ineficaz, uma vez que esta modalidade de adequao somente poder ser utilizada de
trs em trs anos, segundo artigo 19 da lei 8245/91. Mesmo a insero da clusula prevendo
este reajuste por meio da mdia apresentada por avaliaes de trs imobilirias no dar
a necessria segurana, na medida em que poder ser questionada pelo locatrio, face ao
princpio legal inserido na lei 8245/91 que somente admite esta modalidade de concluso,
mediante a ao revisional. No recomendamos a clusula de preferncia da locao ao
locatrio ao trmino de trs anos, porquanto isto ir prejudicar o direito mais importante do
locador que exatamente a prerrogativa da utilizao da denncia vazia e a exigncia de
novo valor para continuar o vnculo. A lei estabelece limites no tocante ao aluguel. livre sua
estipulao no incio do contrato, porm, a partir da as partes sujeitam-se aos princpios da
ordem pblica determinados pela legislao, que estabelece parmetros para tanto. Embora
a questo da ansiedade do locador resida no aluguel, preciso que saiba desses limites:
Reajuste = legal segundo ndice eleito de 12/12 meses; Reviso = somente aps trs anos do
vnculo, se no houver acordo.
RENNCIA AO DIREITO DE RENOVAO COMPULSRIA
Consulta o cliente a respeito da possibilidade de fazer-se contrato de locao comercial por 5
anos, com clusula de renncia por parte do locatrio ao direito da ao renovatria.
Tal renncia no ter nenhum efeito jurdico j que a lei 8245/91 em seu artigo 45 estabelece
de forma absolutamente clara e taxativa o seguinte: So nulas de pleno direito as clusulas
do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que
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probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao na hiptese do
artigo 51 ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
A nica maneira de evitar o acesso do locatrio ao renovatria ser elaborar um contrato
com prazo mximo de 04 (quatro) anos, mantendo-o, posteriormente, por prazo indeterminado.
Das nulidades
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no
art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para tanto.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
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I. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II. o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III. o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou
sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao
somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de
sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o
direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente
fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes
os pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um
ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo
do contrato em vigor.
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evidente que o novo adquirente, para retomar o imvel, dever posteriormente ao registro da
escritura notific-lo para desocupar o prdio, sob a pena da propositura da competente ao
de despejo por denncia vazia.
Contudo, alegaes acerca da preferncia, depsito do valor da compra, adjudicao
compulsria etc., no tm qualquer embasamento legal, e certamente tal pretenso ter
unicamente um carter protelatrio objetivando manter o inquilino na ocupao do imvel o
maior tempo possvel. Muitas vezes, as partes tm urgncia no fechamento do negcio e a
espera desta notificao de preferncia traz problemas de toda ordem, at inviabilizando sua
concluso. Isto sem esquecer que o prprio locatrio dificulta o recebimento da notificao
protelando ao mximo o incio do prazo de trinta dias de sua interpelao.
importante que ao entabular a corretagem, as partes analisem de modo cuidadoso a
existncia desta preferncia mediante requisio da certido negativa de nus reais. No
havendo qualquer averbao ou registro do contrato de locao, o negcio pode ser feito sem
qualquer preocupao, como o locatrio que assim no possui qualquer ingerncia na compra
e venda. E mais, o direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade
ou venda por deciso judicial, assim como permuta, doao, integralizao de capital, ciso,
fuso e incorporao.
CONTRATOS DE LOCAO DE BENS IMVEIS, ONDE E PARA QUE FINS PODEM SER
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
REGISTRADOS?
81
Registro de Ttulos e Documentos: para surtir efeitos em relao a terceiros. (Lei 6.015/73,
art. 129, I).
Registro de Imveis, por ato de averbao na matrcula do imvel: para garantir o direito
de preferncia do locatrio na venda do bem, independentemente da existncia ou no de
clusula expressa neste sentido. (Lei 6.015/73, art. 167, II, 16).
Registro de Imveis, por ato de registro em sentido estrito na matrcula do imvel: para
tornar eficaz a obrigao do adquirente do imvel em respeitar a locao, por prazo superior a
90 dias aps eventual notificao, em caso de alienao do imvel e desde que haja clusula
expressa neste sentido no contrato. (Lei 6.015/73, art. 167, I, 3; CC/2002, art. 576, 1).
Registro de Imveis, por ato de averbao na matrcula do imvel caucionado: no caso
de outro imvel ser dado em cauo como forma de garantia do pagamento dos aluguis,
com o fim de garantir que este seja oponvel perante terceiros. (Lei 8.245/91, art. 38, 1). (Lei
8.245/91, art. 38, 1).
* tanto o locador, como o locatrio, podem solicitar tais registros.
1 Tpico
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolver, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art.924. Quando se cumprir em parte a obrigao, poder o juiz reduzir proporcionalmente a pena
tipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.
82
2 Tpico
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso
judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferncia de
que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante
leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
LEI N 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.
Dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio, altera o Decreto-Lei n 911, de 1 de outubro
de 1969, as Leis n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n 4.728, de 14 de julho de 1965, e n 10.406,
de 10 de janeiro de 2002, e d outras providncias.
Alteraes na Lei de Locaes
Art. 61. A Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alteraes:
Art.32. .......................................................................
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferncia de
que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante
leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (NR)
Art. 39. (VETADO)
Art. 819-A da Lei n 10.406, de 2002 Cdigo Civil, includo pelo art. 58 do projeto de lei:
Art. 819-A. A fiana na locao de imvel urbano submete-se disciplina e extenso temporal da lei
especfica, somente se aplicando as disposies deste Cdigo naquilo que no for incompatvel com
a legislao especial. (NR)
Razes do veto
No est clara a consequncia prtica do dispositivo. Aventou-se a possibilidade de o dispositivo ser
uma tentativa de afastar a aplicao do art. 835 do novo Cdigo Civil, o qual dispe:
Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a
notificao do credor.
83
Contudo, no se pode afirmar que o dispositivo inserto seria causa de afastamento da aplicao do
art. 835 do Cdigo Civil. Primeiro, porquanto no h afirmao expressa de que o art. 835 seja incompatvel com a lei de locaes. Segundo, porque, se o dispositivo fosse incompatvel com a lei de
locaes, o afastamento se daria independentemente de previso legal expressa, mas apenas com
base nas regras normais de hermenutica.
Ademais, tornando mais obscura a consequncia material do dispositivo, tem-se o disposto no art.
2.036 do Cdigo Civil:
Art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.
Por fim, a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, examinando disposio do Cdigo Civil antigo, anloga ao atual art. 835, admitiu a renncia do direito de exonerao da fiana, como se observa
do seguinte precedente:
CIVIL. LOCAO. EXONERAO DA FIANA. RENNCIA EXPRESSA. CDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. ARTIGO 1500 DO CDIGO CIVIL. PRORROGAO DO
CONTRATO. POSSIBILIDADE. [...]
- A Jurisprudncia assentada nesta Corte construiu o pensamento de que vlida a renncia expressa
ao direito de exonerao da fiana, mesmo que o contrato de locao tenha sido prorrogado por tempo
indefinido, vez que a faculdade prevista no artigo 1500 do Cdigo Civil trata de direito puramente privado.
- Recurso especial no conhecido.
(RESP 280577/SP; DJ de 24 de abril de 2001. Min. Rel. Vicente Leal. Data de deciso 26 de maro
de 2001. 6 Turma)
Portanto, querendo, o locador pode exigir que o fiador renuncie possibilidade de exonerao da
fiana. Neste ponto, por conseguinte, no h elemento de insegurana jurdica.
Assim, no possvel compreender os efeitos materiais exatos da norma proposta, o que gerar
insegurana jurdica no ambiente dos negcios de locao imobiliria e torna conveniente o veto por
contrariedade ao interesse pblico.
3 Tpico
Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I. cauo;
II. fiana;
III. seguro de fiana locatcia.
IV. cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
84
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locao.
Art. 89. Os arts. 37 e 40 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, passam a vigorar acrescidos dos
seguintes incisos: (Vigncia)
Art.37. ........................................................................................
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
........................................................................................ (NR)
LEI N 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005.
Institui o Regime Especial de Tributao para a Plataforma de Exportao de Servios de Tecnologia
da Informao - REPES, o Regime Especial de Aquisio de Bens de Capital para Empresas Exportadoras - RECAP e o Programa de Incluso Digital; dispe sobre incentivos fiscais para a inovao
tecnolgica; altera o Decreto-Lei n 288, de 28 de fevereiro de 1967, o Decreto n 70.235, de 6 de
maro de 1972, o Decreto-Lei n 2.287, de 23 de julho de 1986, as Leis ns 4.502, de 30 de novembro
de 1964, 8.212, de 24 de julho de 1991, 8.245, de 18 de outubro de 1991, 8.387, de 30 de dezembro
de 1991, 8.666, de 21 de junho de 1993, 8.981, de 20 de janeiro de 1995, 8.987, de 13 de fevereiro
de 1995, 8.989, de 24 de fevereiro de 1995, 9.249, de 26 de dezembro de 1995, 9.250, de 26 de dezembro de 1995, 9.311, de 24 de outubro de 1996, 9.317, de 5 de dezembro de 1996, 9.430, de 27 de
dezembro de 1996, 9.718, de 27 de novembro de 1998, 10.336, de 19 de dezembro de 2001, 10.438,
de 26 de abril de 2002, 10.485, de 3 de julho de 2002, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.755, de
3 de novembro de 2003, 10.833, de 29 de dezembro de 2003, 10.865, de 30 de abril de 2004, 10.925,
de 23 de julho de 2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, 11.033, de 21 de dezembro de 2004, 11.051,
de 29 de dezembro de 2004, 11.053, de 29 de dezembro de 2004, 11.101, de 9 de fevereiro de 2005,
11.128, de 28 de junho de 2005, e a Medida Provisria n 2.199-14, de 24 de agosto de 2001; revoga a
Lei n 8.661, de 2 de junho de 1993, e dispositivos das Leis ns 8.668, de 25 de junho de 1993, 8.981,
de 20 de janeiro de 1995, 10.637, de 30 de dezembro de 2002, 10.755, de 3 de novembro de 2003,
10.865, de 30 de abril de 2004, 10.931, de 2 de agosto de 2004, e da Medida Provisria n 2.158-35,
de 24 de agosto de 2001; e d outras providncias.
4 Tpico
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I -
morte do fiador;
85
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens mveis;
VII - desapropriao ou alienao do imvel.
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; (Includo pela Lei n
11.196, de 2005)
X - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta
Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
Art.40. ........................................................................................
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta
Lei. (NR)
5 Tpico
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (Redao
dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
I -
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87
Art. 276. Na petio inicial, o autor apresentar o rol de testemunhas e, se requerer percia, formular
quesitos, podendo indicar assistente tcnico. (Redao dada pela Lei n 9.245, de 26.12.1995)
Art. 276. Na petio inicial, o autor apresentar o rol de testemunhas e, se requerer percia, formular
quesitos, podendo indicar assistente tcnico.
LEI N 9.245, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995.
Altera dispositivos do Cdigo de Processo Civil, relativos ao procedimento sumarssimo.
Art. 282. A petio inicial indicar:
I -
88
penais de menor potencial ofensivo, mediante os procedimentos orais e sumarissimo, permitidos, nas hipteses previstas em lei, a transao e o julgamento de recursos por turmas de
juzes de primeiro grau;
11 Tpico
Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a
vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 167. ..........................................................
II - .....................................................................
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia.
Art. 169. ..........................................................
III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n 16 do inciso II do
art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresentao
de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas,
bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador.
TTULO V
Do Registro de Imveis
CAPTULO I
Das Atribuies
Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos.
II - a averbao:
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia. (Includo pela Lei n
8.245, de 1991)
LEI N 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Dispe sobre os registros pblicos, e d outras providncias.
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel, salvo:
I -
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.............................................................................................
X- prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de
sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120
(cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia
no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (NR)
.............................................................................................
3 No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir
a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel
e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores
devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (NR)
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao,
de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao,
observar-se- o seguinte:
I -
o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis
e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de
resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser
apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;
91
.............................................................................................
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicao no rgo oficial, a requerimento do locador;
IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
.............................................................................................
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade
nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (NR)
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos
pargrafos seguintes.
1 ................................................................................
b)
................................................................................... (NR)
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado
at a data da prestao da cauo.
................................................................................... (NR)
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte:
.............................................................................................
II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio,
que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes:
a)
em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta
por cento) do pedido;
b)
em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente;
.............................................................................................
92
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94
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Tambm cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidria entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupao, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta
facilitadora do recebimento, pelo locatrio, da indenizao devida, com o que no se pode concordar.
Ouvido tambm, o Ministrio da Fazenda manifestou-se pelo veto ao seguinte dispositivo:
Art. 3
Art. 3 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Razes do veto
Nos termos do art. 8, caput, da Lei Complementar no 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em
vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercusso, o que
no o caso do presente projeto de lei.
Assim, de modo a garantir tempo hbil para que os destinatrios da norma examinem o seu contedo
e estudem os seus efeitos, propor-se que a clusula de vigncia seja vetada, fazendo-se com que o
ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1 do Decreto-Lei n 4.657, de 4 de
setembro de 1942 - Lei de Introduo ao Cdigo Civil Brasileiro.
Essas, Senhor Presidente, as razes que me levaram a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto
em causa, as quais ora submeto elevada apreciao dos Senhores Membros do Congresso Nacional.
CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade, analisamos especificamente a administrao de locaes, desde o seu incio
com a angariao do imvel para posterior locao, como as documentaes necessrias
para o cadastro, precaues quanto a evitar erros e equvocos de contratos, anlise vasta
sobre a legislao locatcia, conhecimentos e tcnicas de administrao.
de suma importncia para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todas
as prticas da administrao de locaes, mesmo que no pretenda se aprofundar nesta
rea, mas de suma importncia ser conhecedor da legislao e dos atos praticados na
administrao de locaes.
A rea de administrao de locaes um tanto perigosa e com grande risco para as
imobilirias, h a necessidade de um nmero expressivo de imvel locados, para se ter o
equilbrio nas contas e nos negcios.
Caro(a) aluno(a), fique claro para voc que a administrao de locaes atividade que por um
lado tem riscos, no podemos desprez-la, pois por intermdio dela que muitas vezes surgem
grandes negcios para a imobiliria.
96
ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Faa uma anlise mais aprofundada e tente chegar a uma concluso sobre qual
administrao mais vivel a uma empresa imobiliria: a de imveis (Ampla) ou a de
locaes (Especfica).
2. De que forma voc concordaria ou discordaria da afirmao de que a administrao de
locaes no vivel a uma empresa imobiliria?
3. Tente descobrir novos tipos de atividades na rea de administrao de locaes que voc
ache que ainda no foram explorados.
No basta ler atenciosamente o contrato de compra de imvel na planta ou de locao da casa para
evitar futuros problemas. necessrio buscar ajuda profi ssional ou conhecimento prvio sobre o os
direitos e deveres das duas partes para que no haja cobranas abusivas. As mais comuns so a SATI
(Servio de Assessoria Tcnica Imobiliria) e a taxa de corretagem.
Conhecida como Assessoria Imobiliria, a SATI a cobrana de 0,88% sobre o valor do bem que ser
construdo, praticada por imobilirias ao proprietrio do imvel como forma de prestao de servios,
como assistncia jurdica e acompanhamento at a assinatura do contrato. Entendemos que este
um servio opcional, porm oferecido com carter de obrigatoriedade, o que faz com que o comprador entenda que uma tarifa que precisa ser paga, e no que pode optar, explica Renata Reis,
supervisora de Assuntos Financeiros e de Habitao do Procon-SP.
A comisso do corretor outra prtica questionada. Quando a pessoa quer comprar um imvel e no
sabe por onde comear, contrata um corretor e paga pelo servio dele. Porm, quando vai at o estanADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
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de de venda e atendida por um profi ssional no local, quem deve pagar a comisso a construtora ou
a incorporadora, no o comprador, alerta Joo Bosco Brito, assessor jurdico da AMSPA (Associao
dos Muturios de So Paulo e Adjacncias). Esta taxa no pode ser cobrada, principalmente quando
o comprador precisa fazer pagamentos separados para diversas pessoas que sequer o atendeu,
completa a supervisora do Procon.
Nos casos de imveis comprados na planta, comum a cobrana de taxa de transferncia de fi nanciamento. Isto ocorre quando o proprietrio opta por pagar o saldo devedor por meio de fi nanciamento com banco no indicado pela construtora. Isso feito para desestimular a troca de instituio
fi nanceira. Sendo assim, tambm deve ser questionada, assim como qualquer tipo de demora para a
liberao de documentos necessrios para a efetivao da troca, destaca Renata Reis.
Mercado de locao aluguel criticado
Tambm comum a cobrana de taxas de elaborao de contrato e de pesquisa cadastral durante a
assinatura de contrato de aluguel de imvel. O nus do proprietrio e no do locatrio. Todas as despesas administrativas devem ser suportadas pelo locador, nunca por quem vai alugar o imvel, diz Renata.
Brito alerta ainda que muitas imobilirias tambm cobram valor equivalente a um ou dois meses de
aluguel como comisso. Isso tambm no est na legislao, portanto no pode cobrado, completa.
Sentena favorvel
Quem se sentir lesado com a cobrana de alguma taxa deve procurar um rgo de defesa do consumidor ou a Justia. Segundo o assessor jurdico da AMSPA, os novos proprietrios que buscam o
Poder Judicirio para reaver valores ilegais pagos na compra do imvel tm conseguido sentenas
favorveis. Muitos juzes entendem que as construtoras agem de m f e, por isso, alm do valor
corrigido, exigem a devoluo em dobro do que foi pago, diz.
Fonte: <http://www.reporterdiario.com.br/Noticia/342671/contratos-de-imoveis-escondem-taxas-abusivas>. Acesso em: 03 jun. 2012.
Caro(a) aluno(a), observe como a legislao rica quanto matria de administrao de locaes e
mesmo assim a modalidade que mais traz problemas, incertezas, dvidas e questionamentos na
rea imobiliria. Ser por desconhecimento da legislao ou profundo conhecimento dela em detrimento aos menos privilegiados quanto a ter acesso a legislao? Analise com muita re exo e faa
o seu comentrio.
98
No site do Senado Federal: <http://www.senado.gov.br/legislacao/>, voc ter acesso a toda legislao pertinente Locao Imobiliria na sua ntegra e atualizada, no deixe de acessar e conferir!
99
UNIDADE III
ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS
Professor Esp. Paulo Jorge Delcio Caravage
Objetivos de Aprendizagem
Conhecer os procedimentos bsicos de uma administrao condominial.
Entender como funciona na prtica um condomnio.
Compreender de que forma proceder perante aos condminos e terceiros alheios
ao mesmo.
Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:
Do condomnio
Da conveno
Normas e clusulas da conveno
Partes comuns e privativas
Mudanas e atualizaes na lei do inquilinato
Destino das diferentes partes do condomnio
Modo de usar as coisas comuns
Encargos
Sndico e suas atribuies
Destituio do sndico
Conselho consultivo
Do fundo de reserva
INTRODUO
Caro(a) aluno(a), voc nesta unidade estudar uma das modalidades da administrao
que no exclusiva dos profissionais do ramo imobilirio. Podemos dizer que a grande
totalidade das administradoras de condomnio no tem nenhum vnculo com profissionais
da rea imobiliria e muito menos com determinada empresa imobiliria, mas achamos
que de competncia do profissional da rea imobiliria como o gestor de negcios
imobilirios a responsabilidade de administrar os condomnios. Apresentaremos todas
as fases, desde a implantao de um condomnio, sua gesto, suas aplicaes e como
se proceder perante os condminos orientando os sobre os seus direitos e obrigaes
perante o condomnio.
Elaboramos este material didtico para que voc, aluno(a), possa entender como deve se
proceder perante os sndicos de condomnios e condminos, agregando informaes, produtos
e servios que se tornam indispensveis ao dia a dia de um condomnio.
A difcil tarefa de administrar um condomnio muitas vezes se esbarra em dificuldades tcnicas
e atos complexos ao sndico e desconhecimento total dos condminos.
Analisando estas dificuldades existentes para os sndicos e condminos, h a necessidade da
elaborao de um instrumento de consulta e pesquisa por profissionais da rea, que dever
ser um trabalho realizado por uma equipe de altssimo conhecimento tcnico, sendo o principal
objetivo o de informar e assessorar os sndicos e condminos.
Este material, caro(a) aluno(a), uma efetiva fonte de consulta para a soluo dos problemas
que ocorrem em um condomnio, e para tanto assume um compromisso de informar cada
vez mais e melhor.
103
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
DO CONDOMNIO
O QUE CONDOMNIO
So as reas e coisas que, dada a estrutura e caractersticas do edifcio, podem ser utilizadas
por todos os ocupantes dos apartamentos.
LEI QUE REGULA O CONDOMNIO
O condomnio regulado pela Lei 4.591 de 16.12.1964.
TIPOS DE CONDOMNIO
De um edifcio (seja comercial, residencial ou misto): neste caso, o condomnio existe apenas
sobre o terreno onde est construdo o edifcio, passagem de veculos e pedestres, instalaes
de gs, gua e esgoto, eletricidade, elevadores etc.
105
Por nome: Ex.: Ed. Rio Negro; Ed. Anglica; Ed. Hava.
b)
c)
Pelo Nome, seguido de algarismo romano: Ex.: Ed. Metro I, Ed. Metro II.
INSTITUIO DO CONDOMNIO
Pode ser institudo o condomnio regulado pela Lei 4.591 de 1964, em qualquer edifcio, conjunto
de edifcios ou conjunto de unidades isoladas (vilas de casas, clubes) desde que, para a sua
utilizao, existam em comum: reas de acesso, instalaes de gua e esgoto, eletricidade etc.
O instrumento de instituio e especificao dever ser elaborado quando da formao do
processo de incorporao (nos edifcios a serem lanados venda) ou, depois da construo,
se pertencer a um s dono.
Uma vez incorporado, qualquer alterao na sua especificao s poder ser feita (quanto ao
aumento ou reduo das unidades, das partes comuns e rea destinada ao edifcio) com a
concordncia de todos os adquirentes, ou devido existncia legal.
FORMAS DE INSTITUIO DO CONDOMNIO
O condomnio pode ser institudo por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria
no Registro de Imveis, dele constando a individualizao de cada unidade, identificao e
discriminao e a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, dispensando-se a descrio
interna de cada unidade.
O condomnio por ato entre vivos cabe ao incorporador ao construir o edifcio.
O condomnio por testamento d-se quando o testador institui o condomnio, redigindo o
instrumento de sua especificao, discriminao, e at mesmo a conveno, de sorte que,
aberta a sucesso, seja o instrumento lavrado no Registro de Imveis para formalizar-se a
organizao legal do condomnio.
Pode o testador partilhar as unidades autnomas, respeitando as legtimas dos herdeiros
necessrios.
107
b)
as casas;
b)
c)
b)
c)
109
DA CONVENO
NATUREZA JURDICA DA CONVENO
A conveno do condomnio tem carter contratual, porque deriva da vontade dos que a
subscrevem.
Alm do carter contratual, a conveno ato normativo, porque se impe a todos os ocupantes
do edifcio.
As regras estipuladas para regular a utilizao do edifcio constituem uma fonte formal de
direito, com fora obrigatria, chamado de estatutrio ou corporativo.
OBRIGATORIEDADE DA CONVENO
A conveno de condomnio obrigatria por fora da Lei 4.591, de 1964 (artigo 9).
Da Conveno de Condomnio
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro,
por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de
edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao
das suas eventuais alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
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119
Il. decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das
empregadas no conjunto da edificao;
III. destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de
forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais
condminos;
IV. embaraar o uso das partes comuns.
1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no
regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos
condminos.
Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o
infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via
executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.
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de fora, mo de obra, tempo e menor desgaste dos equipamentos, que a conveno disponha
que os veculos devem ser colocados, medida que cheguem, indiferentemente nos locais que
estiverem vagos.
ENCARGOS
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
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Se a utilizao das partes e servios comuns usada por todos, as despesas devem ser
rateadas pelos coproprietrios, na proporo de suas fraes ideais, entretanto, os que no
utilizam determinados servios no devem ficar sujeitos diviso proporcional, porque tais
servios no lhe prestam nenhuma utilidade.
Apesar destas ponderaes, evidente que prevalece e obriga as disposies (mesmo em
contrrio) inseridas na conveno.
CRITRIO DE RATEIO E ENCARGOS
Rateio proporcional rea ideal no terreno:
o critrio mais comum.
Se a frao ideal, correspondente a cada unidade autnoma, for bem calculada, a diviso das
despesas estar bem feita, segundo o rateio proporcional.
Rateio na proporo do uso:
Depois de estabelecer a regra geral da diviso das despesas comuns, na proporo das
fraes ideais, a conveno deve firmar as devidas excees para os que no usem, ou usem
em menor quantidade, certas partes e servios comuns ao edifcio.
EXCEO REGRA DE RATEIO PROPORCIONAL
Nossa Jurisprudncia sustenta que todos os condminos devem participar das despesas
gerais do condomnio, salvo se a conveno expressamente excluir dessa participao os
titulares de algumas unidades que no se utilizam dos servios e coisas comuns.
A loja no trreo no est isenta do pagamento das despesas comuns, a menos que a conveno
assim disponha.
No silncio da conveno, devem todos participar das despesas, inclusive para a manuteno
de servios de que no se utilizam, ressaltando, porm, que os prejudicados devem obter da
assembleia sua excluso de tais encargos, uma vez que no podem reclamar judicialmente.
CLUSULAS SOBRE DESPESAS
Para evitar conflitos relativos ao rateio das despesas de determinados servios que beneficiem mais
a algumas unidades do que a outras, chamamos ateno aos encarregados de redigir a conveno
para que discriminem claramente as clusulas sobre despesas, para evitar aes judiciais.
O condomnio no pode viver sem verba suficiente, aprovada pela assembleia e rateada na
proporo prevista na conveno, e em razo das fraes ideais.
Pode, porm, a conveno excluir da diviso das despesas, ou de certas despesas,
determinadas unidades, e incluir outras, bem como estabelecer critrio para que, uns e outros,
concorram para as despesas extraordinrias.
RATEIO DAS DESPESAS SEGUNDO A QUANTIDADE DE USO
A diviso de encargos proporcional s fraes ideais no o nico critrio, embora seja o mais
simples e comum.
A lei no probe outros critrios, desde que sejam aceitos na constituio do condomnio.
Baseados no uso e grau de utilizao ou proveito das coisas e servios comuns e no simples
nmero de moradores dos diversos apartamentos.
Pagos de acordo com a quantidade de uso, pois injusto que um condmino utilize mais luz e
fora, elevadores, empregados do edifcio, tenha maior nmero de pessoas residindo no seu
apartamento, ocasionando aumento das despesas e maior desgaste de materiais, por isso o
mesmo no deve pagar o mesmo que os outros condminos que no utilizam destes servios.
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No exerccio de suas funes, deve o sndico atuar moderadamente, sendo-lhe vedado qualquer
ato contrrio ao direito de propriedade dos condminos ou intimidade dos apartamentos, pois
seus poderes so limitados pelos direitos individuais dos coproprietrios e pelo regulamento
do condomnio.
No lhes permitido entrar nos apartamentos na ausncia de seus ocupantes, assim como
exigir de pessoas que se dirigem a certos apartamentos o que ali vo fazer.
Visando a segurana do edifcio, permite-se ao sndico cadastrar as pessoas residentes, assim
como manter na portaria um livro de queixas e reclamaes.
Compete ao sndico controlar os equipamentos de incndio, instalaes eltricas, hidrulicas
etc., tomando as medidas adequadas para garantir a segurana dos ocupantes do edifcio.
REMUNERAO DO SNDICO
Compete conveno estabelecer expressamente se o sndico percebe ou no a remunerao
pelo exerccio de suas funes, esclarecendo ainda se a remunerao em dinheiro, em
moradia ou iseno das contribuies das cotas de condomnio, a ttulo de compensao pela
gratuidade do seu trabalho.
SUBSNDICOS
Poder a conveno prever a eleio de subsndicos, definindo as atribuies e a durao do
mandato, que no poder exceder de dois anos, permitida a reeleio.
Se a conveno no criar o cargo de subsndico, nem mesmo a assembleia-geral pode faz-lo,
a no ser por meio de alterao da conveno.
Nos grandes conjuntos de edificaes, a criao do cargo de subsndico muito til, porque
podem eles no s substituir o sndico, em caso de ausncia ou vaga, como tambm ajud-lo
no cumprimento de suas funes.
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Devido importncia de suas funes, deve estabelecer-se, para sua escolha, em primeira
convocao, qurum de pelo menos 2/3 das fraes ideais do terreno, evitando-se, com isso,
o critrio da maioria simples nas assembleias, e o predomnio de pequenos grupos ou de um
s condmino que possuir 51% das fraes.
DURAO DO MANDATO DE SNDICO
A lei prescreve o mximo de dois anos para o mandato do sndico, subsndico e conselho
consultivo, permitindo a reeleio, mas no veda a fixao de mandato por prazo inferior.
A matria deve ser regulada pela conveno, que estabelecer mandato de prazo certo inferior
ou igual a um binio ou deixar assembleia geral a faculdade de decidir.
Sendo omissa a conveno e nada dispondo a assembleia geral em contrrio, presume-se
que o mandato do sndico tenha durao igual ao mximo previsto em lei.
SNDICO PROVISRIO
Quando a conveno redigida pelo proprietrio nico do edifcio, antes da venda das unidades
autnomas, convm designar um sndico provisrio, que exercer suas funes at que,
alienados alguns ou todos os apartamentos, se rena a primeira assembleia de condminos
que ratificar a designao ou eleger novo sndico.
ATRIBUIES DO SNDICO
As atribuies do sndico dividem-se em duas classes:
a. As especificamente definidas na lei N 4.591.
b. As previstas na conveno, segundo as peculiaridades de cada edifcio ou conjunto de edifcios.
131
e. Cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como executar e fazer executar
as deliberaes da assembleia.
f. Prestar contas assembleia dos condminos.
OBS.: embora algumas atribuies constem na Lei n 4.591, convm reproduzi-la na conveno,
para que o sndico e os demais interessados conheam seus direitos e deveres.
133
Apenas quando no existe este qurum que a destituio se limita aos casos e condies
expressamente previstos na conveno.
Deve a conveno ser explcita sobre os casos e condies de destituio do sndico, prevendo
qurum que, se estabelecido por ela, da maioria absoluta de seus membros, previstos em lei.
A conveno tem poder discricionrio, podendo prescrever a perda de mandato se o sndico
se mudar de localidade onde o edifcio se situa; se no prestar contas nos prazos previstos;
se desatender s sugestes do conselho consultivo, enfim, por qualquer dos motivos que ela
expressamente estatuir.
CONSELHO CONSULTIVO
ELEIO E DURAO DO MANDATO
A conveno deve regular expressamente a forma de eleio do conselho consultivo, fixar
durao de seu mandato e definir suas atribuies especficas.
A eleio dos membros do conselho consultivo, em nmero de trs, se processa na assembleia
geral dos condminos.
Ao contrrio do sndico, que pode ser pessoa estranha ao condomnio, os conselheiros devem
ser trs condminos, conforme disposto na lei.
Compondo com o sndico e a assembleia geral o conjunto administrativo do condomnio,
conveniente que o mandato do conselho coincida com o do sndico, sempre que possvel.
Pode a assembleia adotar soluo diferente, e fixar mandatos de durao diferente para
sndico e conselho, ou mesmo reeleger um sem reeleger o outro.
De qualquer forma, o mandato do conselho no pode ultrapassar, salvo reeleio, prazo maior
de dois anos.
ATRIBUIES DO CONSELHO
A lei confere ao conselho consultivo a qualidade de rgo consultivo do sndico, atribuindo
conveno a tarefa de definir as suas funes.
Assim pode a conveno dizer simplesmente que o conselho consultivo tem funo de
consulta e assessoria do sndico em tudo que interessa ao condomnio, ou especificar uma
a uma suas funes.
Deve a conveno fixar claramente o nmero de reunies do conselho, a forma de sua
convocao, o modo como se exaram suas decises e se pareceres vinculam ou no o sndico,
pois a conveno pode atribuir ao conselho e prerrogativa de, em certos casos, proferir parecer
que o sndico deve acatar e cumprir.
A conveno pode atribuir ao conselho poderes privativos para determinadas funes, para
autorizar o sndico a praticar atos ou operaes que transcendam o limite de sua competncia,
como despesas extraordinrias, alm das previstas.
O sndico deve orientar-se pelos pareceres do conselho, embora eles no sejam
necessariamente vinculativos ao adot-las, o sndico alivia-se de responsabilidade perante os
condminos e a assembleia geral.
Repelindo os pareceres do conselho, o sndico assume certa responsabilidade funcional e
corre o risco de responder sozinho pelos seus atos e decises.
Sendo essas decises tomadas contra o parecer do conselho, o sndico responde civil e
criminalmente pela m-f ou negligncia com que houver atuado, em prejuzo dos condminos.
No havendo, nas decises tomadas, dolo ou culpa do agente, sua responsabilidade
apenas moral.
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PRERROGATIVAS DO CONSELHO
Embora seja um rgo colegiado, podem as tarefas do conselho serem distribudas entre seus
membros.
Pode o conselho, para fundamentar seus pareceres, ouvir tcnicos ou entidades especializadas,
correndo as despesas por conta do condomnio.
Os pareceres do conselho devem ser exagerados colegiadamente, embora fique ressalvada
aos conselheiros a faculdade de manifestao de voto, vencedor ou vencido, para conhecimento
do sndico e da assembleia geral.
REMUNERAO DO CONSELHO
Geralmente os membros do conselho no recebem nenhuma remunerao.
Mas lcito conveno conferir assembleia geral a faculdade de fixar mdica remunerao.
Quando ocorrem problemas de maior relevo, realizaes de obras de vulto, ou na eventualidade
de serem tomadas decises importantes e urgentes, maior a responsabilidade e o dever
de assessoria e consulta dos membros do conselho, justificando-se assim que lhes pague
remunerao razovel, enquanto que, em situaes normais, suas funes podem ser
exercidas sem maior dispndio de tempo e, por isso, gratuitamente.
No silncio da conveno, presumem-se gratuitos os mandatos dos membros do conselho.
SUPLENTES DOS MEMBROS DO CONSELHO
A lei nada diz sobre a eleio de suplentes dos membros do conselho.
Na funo de regular a administrao do condomnio, pode a conveno prever suplentes dos
membros do conselho, que tambm devem ser condminos.
Tal procedimento at conveniente, uma vez que, para maior autoridade das decises desse
rgo, deve ele estar sempre integrado por trs elementos, mesmo na ausncia de um dos titulares.
NMERO DE MEMBROS DO CONSELHO
A lei limitou a trs o nmero de membros do conselho para evitar divergncias que ocorrem
nas reunies dos colegiados maiores.
Sendo rgo assessor do sndico, s vezes com atribuies de opinar vinculativamente sobre
atos que ele deve praticar, o conselho precisa tomar decises rpidas, o que seria mais difcil,
quanto maior o nmero de seus componentes.
Alm disso, trs condminos tm condies de emitir pareceres mais uniformes do que mais
pessoas.
Na prtica, o que inspira confiana so decises homogneas emanadas de pessoas
qualificadas que, sendo em nmero de trs, podem opinar com maior conhecimento de causa
e com grande margem de acerto.
CASSAO DO MANDATO DO CONSELHO
Como acontece com o sndico, a assembleia geral pode cassar o mandato de qualquer membro
do conselho, dos suplentes, sempre na forma prevista na conveno.
A destituio deve ser decidida pela assembleia geral especialmente convocada, faltando
competncia para isso, a qualquer outro rgo do condomnio.
OUTROS RGOS DE ASSESSORIA DO CONDOMNIO
Alm do conselho, pode a conveno instituir outros rgos administrativos ou de assessoria,
cujas funes devem ser expressamente definidas para evitar conflitos de competncia com
os demais previstos pela lei.
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Esses rgos podero ter carter permanente ou transitrio, sendo mais comuns entre os
permanentes as comisses fiscais para examinar as contas do condomnio, as comisses de
obras (que se extinguem quando cessam as obras) etc.
Entretanto, os pareceres desses rgos devem ser apreciados pela assembleia geral, que
soberana em suas deliberaes.
CONSELHO CONSULTIVO NOS PEQUENOS CONDOMNIOS
Obrigando a eleio de um conselho, composto de trs condminos, a lei no considerou
a hiptese, muito comum, dos pequenos condomnios compostos de duas ou trs unidades
autnomas.
Nesse caso, invivel a criao do conselho e at a eleio de sndico.
Na impossibilidade material de atender a lei, a conveno dever regular a matria, de acordo
com a situao peculiar de cada condomnio.
Quanto ao sndico, a melhor soluo o revezamento no exerccio do cargo, pois o condomnio
deve ter algum que o represente em Juzo ou fora dele.
Quanto ao conselho, a conveno dever prever sua criao se futuramente vier a ocorrer
existncia de maior nmero de condminos, em virtude de sucesso ou venda das partes
ideais das unidades.
Nos edifcios maiores, mas que possuam dois ou trs coproprietrios apenas (cada um
possuindo vrias unidades) a conveno pode estabelecer que, em caso de alienao das
unidades autnomas, o conselho dever ser eleito to logo haja, devido venda, condminos
suficientes para form-lo.
DO FUNDO DE RESERVA
FORMAO DO FUNDO DE RESERVA
O fundo de reserva deve ser expressamente previsto, sob a pena de ser ilegal a sua cobrana
aos condminos.
A lei atual determina que a conveno regule a forma de contribuio para a constituio do
fundo de reserva, do que resulta sua implcita criao pela prpria lei.
O fundo de reserva, que no pode ser utilizado nas despesas habituais do condomnio, mas
apenas para as extraordinrias ou eventuais, representa patrimnio comum, no podendo,
seja qual for o montante, ser distribudo aos condminos, nem ser restitudo proporcionalmente
ao condmino que alienar seu apartamento, deixando de participar do condomnio.
A quota do fundo de reserva deve ser fixada na conveno, sendo habitual uma percentagem
sobre o oramento das despesas normais, embora passe a ser preferida quantia fixa reajustvel
em escala mvel. Geralmente, quando da celebrao do oramento anual submetido
assembleia geral ordinria, estabelece-se como fundo de reserva uma percentagem sobre o
valor global das despesas oradas para o exerccio.
Quando ocorrem perspectivas de despesas maiores, costuma-se estabelecer quantia
determinada, para reforar o fundo de reserva e possibilitar as reformas ou reparaes, cujo
custo ultrapasse as verbas habituais do condomnio.
APLICAO DO FUNDO DE RESERVA EM TTULOS
O fundo de reserva no pode ser utilizado pelo sndico para atender a suprimentos de caixa,
mas a falta de numerrio para atender s despesas inadiveis cria uma situao de fato, que
o sndico no pode deixar de solucionar, para evitar prejuzo ao condomnio.
No caso de ter de pagar contas de luz, gua, impostos, cujo atraso importa em multas e
corte de fornecimento, e no ter disponibilidade de caixa, precisa o sndico utilizar o fundo de
reserva, que ser reembolsado to logo seja possvel.
Para evitar a desvalorizao real do fundo de reserva, pode a conveno autorizar que o sndico
o utilize na aquisio de ttulos pblicos, caderneta de poupana, ttulos a prazo fixo etc.
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Da Assembleia Geral
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
Conveno.
Essa ressalva final (salvo disposio diversa da conveno) d margem a que a conveno
regule a hiptese, resguardando o direito da minoria contra a prepotncia da maioria, ou
condmino majoritrio.
FORMA E QURUM PARA ALTERAO DA CONVENO
A forma e o qurum para a alterao da conveno devem ser regulados com clareza e
preciso, devido s implicaes na estrutura do condomnio.
A lei diz que, salvo disposio diversa da conveno, esta s poder ser modificada em
assembleia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do
total das fraes ideais.
A conveno pode fixar qurum superior ao legal (nunca inferior), mas esse qurum s vlido
se apurado em assembleia regularmente convocada, para que todos os condminos possam
discutir as clusulas e deliberar.
Obtido o qurum legal, ou o exigido pela conveno, considera-se aprovada a alterao ou
alteraes, salvo quando prejudicar os direitos adquiridos de alguns condminos, ou alterar as
situaes preestabelecidas quanto destinao ou uso das partes comuns.
O qurum mnimo legal, ou o exigido para a alterao da conveno, no pode ser dispensado.
143
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d. Prvia comunicao pelo sndico, nos 8 dias subsequentes assembleia geral, da previso
oramentria e do rateio.
Sem esses requisitos, as despesas de condomnio no podem ser cobradas pelo rito
sumarssimo previsto na lei.
No pode indicar taxativamente quais as despesas que devem constar no oramento anual,
porque elas variam segundo a categoria do Condomnio, mas existem algumas expressamente
previstas em lei, que no podem deixar de ser oradas e rateadas, tais como:
a. O seguro do edifcio.
b. O salrio dos empregados e encargos previdencirios.
c. Os honorrios do administrador e do sndico, caso sejam tais funes remuneradas na
forma prevista na conveno.
d. Os impostos e taxas incidentes sobre a totalidade do edifcio, excludos os que incidirem
sobre as unidades isoladas.
e. O consumo de luz e fora, conservao de elevadores e de outras coisas de uso comum e
utilizao permanente.
f. As despesas gerais de conservao e manuteno das partes e coisas de uso comum etc.
Como so executivamente cobrveis apenas as despesas constantes do oramento aprovado
pela assembleia geral, devem sndico e o conselho consultivo ter cuidado na elaborao desse
instrumento, para evitar dificuldades quando forem cobradas as cotas junto aos condminos.
RENNCIA AO USO DAS COISAS COMUNS NO ISENTA PAGAMENTO
Quando interessam estrutura integral do edifcio, ou ao servio comum, as obras efetuadas
mediante oramento aprovado devem ser custeadas por todos os condminos, que no podem
isentar-se desses encargos mediante renncia do direito de se utilizar do servio comum.
Deve o condmino efetuar o pagamento das despesas regularmente aprovadas, sob pena
de sujeitar-se aos juros moratrios de 1% ao ms; multa de 2% sobre o dbito; e atualizao
deste com aplicao de correo monetria, se o atraso for igual ou superior a 6 meses (art.
12 Pargrafo 3.).
Esses acrscimos so exigveis, mesmo nas cobranas extrajudiciais ou amigveis, pois se
o sndico ingressar em Juzo para cobrana, o devedor arcar tambm com honorrios de
advogado, custas e outras despesas judiciais.
AUTOR NAS AES DE COBRANA
A cobrana judicial das cotas atrasadas feita pelo sndico, por via, sumarssima, em nome do
condomnio do qual representante.
Como cotas atrasadas a lei se refere s contribuies, multa de 2% sobre o dbito; aos juros
de 1% ao ms, mais custas judiciais e honorrios de advogado.
O sndico, alm da legitimidade para cobrana das despesas de condomnio, tem tambm
poderes para representar o condomnio como autor ou ru, em todas as aes relativas aos
interesses comuns, nos limites da lei ou da conveno, inclusive para que se faa cumprir as
normas de boa vizinhana.
Sendo uma unidade de mais de um proprietrio, qualquer um deles responde solidariamente
pelos encargos do condomnio, perante a justia.
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
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O artigo 7 da lei 4.864, de 1965 (Lei de Estmulo Construo Civil), acrescentou ao artigo 9
da Lei 4.591 o pargrafo 4, que diz:
No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o artigo 8, a conveno de
condminos fixar os direitos e as relaes de propriedade entre condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelos quais se possam desmembrar e
alienar pores de terreno, inclusive as edificadas.
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Tornando obrigatrio o seguro das partes comuns e das unidades autnomas, a lei garantiu a
reconstruo global do edifcio, o que seria impossvel se o das partes privativas fosse facultativo.
Isso no impede que cada proprietrio faa seguro complementar de sua unidade, caso deseje.
RATEIO DO SEGURO DE CONJUNTO DE EDIFCIOS
Em um conjunto de edifcios, deve ser discriminado no contrato de seguro cada edifcio,
atribuindo-se a cada um deles, um valor global objeto do seguro.
O pagamento ser rateado entre os titulares das unidades autnomas de cada edifcio.
Existindo partes usadas pelos ocupantes de todos os edifcios (jardins, piscinas, playgrounds, sales
de festas etc.) para essas partes deve ser feito um seguro especial rateado por todos os condminos.
RISCOS A SEREM SEGURADOS
O Seguro deve abranger todos os riscos previsveis, pois a lei fala em incndio ou outro
sinistro que cause destruio no todo ou em parte do edifcio.
Deve-se verificar cada caso concreto, segundo a natureza e localizao do edifcio ou
conjunto de edifcios, quais os riscos mais provveis (incndio, desabamentos, inundaes,
choque de avies etc.).
PRAZO PARA SER FEITO O SEGURO
Nos edifcios novos, de 120 dias, contados do habite-se, o prazo para o seguro do edifcio,
sob a pena do condomnio ficar sujeito multa mensal de 1/12 avos do predial, cobrado
executivamente pelo Municpio.
Nos prdios antigos, deve ser feita a renovao a cada 12 meses, no devendo o sndico
deixar o prdio sem seguro sob a pena de ser responsvel em caso de sinistro.
SEGURO FACULTATIVO
O seguro obrigatrio no impede que os proprietrios o reforcem quanto sua unidade
privativa, principalmente quando o imvel for valorizado por benfeitorias ou melhoramentos.
O valor do seguro facultativo pago, em caso de sinistro, exclusivamente ao condmino que o
pagou, sem prejuzo de receber a cota proporcional do seguro comum do edifcio.
A seguradora se obriga a indenizar apenas o custo da reconstruo (os mveis e
benfeitorias so objetos de seguro a parte) devendo o condmino que quiser fazer seguro
facultativo complementar exigir que fique consignado expressamente na aplice, alm das
benfeitorias e os melhoramentos, o valor do seguro bsico do edifcio, assim como o da
unidade autnoma, para que, em caso de sinistro, no haja dvida entre ele e a companhia
seguradora.
SINISTRO NO INTERIOR DO APARTAMENTO
Sendo todos os condminos obrigados a contribuir para o pagamento do prmio do seguro
comum, ocorrido o sinistro em uma unidade autnoma, deve ser reclamada indenizao
companhia, para o custeio das obras de reposio que se tornem necessrias.
SOLUES PARA O CASO DE SINISTRO
Em caso de sinistro que cause a destruio de mais de 2/3 do edifcio, ou destruio total, devem
os coproprietrios reunir-se em assembleia especificamente convocada, para adotarem, por
qurum mnimo de votos representativo de metade mais uma das fraes ideais do terreno,
uma das seguintes alternativas:
a. A reconstruo do imvel.
b. A venda dos materiais salvados do sinistro e o destino a ser dado ao terreno, aprovando-se a
partilha do valor do seguro global sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de
sua unidade.
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da assembleia, bastando fazer concorrncia para a compra dos materiais, ouvido o conselho
consultivo, por se tratar de uma emergncia.
Havendo mais de 2/3 de destruio do edifcio, a indenizao dividida diretamente entre os
condminos.
INDENIZAO E A RECONSTRUO
Se a indenizao cobrir o custo da reconstruo, deve o sndico realizar logo as obras, findas
as quais distribuir aos condminos, na proporo de suas fraes ideais, o saldo que sobrar
da indenizao.
Sendo insuficiente a indenizao, cabe-lhe pedir suprimento aos condminos, mediante
oramento das obras e clculo de rateio da diferena entre todos, devidamente aprovado pela
assembleia.
CONDENAO POR AUTORIDADE OU AMEAA DE RUNA
Em caso de condenao do edifcio pelas autoridades ou por evidente ameaa de runa, os
condminos, representando mais de 2/3 das cotas ideais de terreno, devem deliberar sobre a
reconstruo ou demolio do edifcio.
Condenado o edifcio pela autoridade competente, no podem os condminos tomar
qualquer deciso contrria, mesmo por unanimidade, uma vez que se trata de exerccio
de poder de polcia da administrao pblica, para resguardar os habitantes dos prdios
vizinhos.
A nica dvida a ser levantada, quando no existe condenao do edifcio pelas autoridades,
a existncia ou no da ameaa de runa, condio essencial para que a maioria decida sobre
a demolio e reconstruo.
153
Havendo divergncia quanto ao risco de runa, uma vistoria judicial pode esclarecer a situao.
O qurum de 2/3 hbil para decidir sobre a demolio ou reconstruo, mas no para definir
ameaa de runa, que depende de vistoria judicial tcnica, exceto se a autoridade pblica
declar-la ao condenar o prdio.
A condenao ou ameaa de runa equivale destruio do prdio, devendo, uma vez
destrudo o prdio, o terreno voltar copropriedade comum.
Nesse caso, pode ser pleiteada a extino do condomnio pela adjudicao a um dos
condminos, que indenizar aos outros, ou pela venda e rateio do preo, salvo se a maioria
de 2/3 preferir a reconstruo, indenizando o grupo minoritrio pelo valor dos seus quinhes.
Outra soluo a locao de terreno possudo em comum, ressalvada a preferncia a um dos
condminos.
INDENIZAO POR PARTE DO CONDOMNIO A FAVOR DE TERCEIROS
A legislao brasileira diz que aquele que causa dano a terceiros fica na obrigao de indenizar
o prejuzo causado.
No caso de condomnio, o conceito que o terceiro o prprio condomnio.
Ocorrendo um sinistro contra um veculo de propriedade de um condmino, o condomnio
obrigado a indenizar o respectivo dano ao proprietrio, qualquer que seja a importncia.
Deve haver provas e estar de acordo com a conveno condominial.
Se o acidente ocorrer com pessoas dentro do condomnio, o problema causado para o
condomnio muito maior.
Todo o encargo de responsabilidade de indenizao recai sobre o condomnio, pois o uso, a
sua conservao, a guarda e a segurana da rea comum de competncia do condomnio.
DA DESAPROPRIAO
DESAPROPRIAO PARCIAL
A aquisio parcial de uma edificao ou conjunto de edificaes, ainda que por fora de
desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s
disposies da lei, da conveno e do regulamento interno.
Pode acontecer que em um grande edifcio, o poder expropriante se interesse apenas pelo
pavimento trreo, usado para fins comerciais e que pode ser usado para uma repartio
pblica.
No caso, no haveria prejuzo para o condomnio na desapropriao parcial, nem seria o poder
pblico obrigado a expropriar o edifcio todo para usar apenas uma parte.
Na desapropriao parcial, o expropriante torna-se condmino, sujeito a todas as limitaes da
conveno e do regulamento interno, bem como da lei que regula o condomnio.
CRITRIO PARA AVALIAO DAS UNIDADES
A ao de desapropriao de um edifcio proposta em litisconsrcio passivo obrigatrio,
sendo a indenizao paga individualmente aos proprietrios de unidades autnomas.
Os apartamentos so avaliados isoladamente, pois o acabamento interno e as dimenses das
reas construdas variam, sendo natural que a indenizao seja proporcional.
A cada apartamento deve ser atribudo valor correspondente rea, tipo de acabamento,
caractersticas da construo e conservao. Avaliado o terreno globalmente, o perito
avalia a parte de cada unidade, somando-a com o valor da construo de cada uma delas
e sua participao nas reas e coisas comuns, extraindo o valor global e individualizado
de cada unidade.
155
157
DA ASSEMBLEIA GERAL
O QUE ASSEMBLEIA GERAL
o rgo mximo deliberativo do condomnio, dela participando todos os condminos.
Todas as decises da assembleia devem ser acatadas por todos os condminos, inclusive pela
minoria, desde que no deliberem contra dispositivo legal, nem prejudiquem direitos adquiridos
de qualquer condmino.
QUEM PODE PARTICIPAR DAS ASSEMBLEIAS
Todos os condminos proprietrios, os compromissrios compradores, os promitentes
cessionrios de direito aquisio de unidade, bem como, em certas hipteses, os
pretendentes aquisio das unidades autnomas, igualmente interessados em todos os
negcios condominiais.
TIPOS DE ASSEMBLEIA GERAIS
A assembleia geral de condomnio apresenta trs tipos:
a) Assembleia geral ordinria: se rene anualmente, na poca prevista na conveno e em dia, hora
e local designados pelo sndico.
b) Assembleia geral extraordinria: convocada pelo sndico ou por condminos que representem 1/4
do condomnio, no mnimo.
c) Assembleia especial: prevista pela lei, para a soluo de alguns problemas peculiares, que so:
1. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 do edifcio.
2. Em caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica ou ameaa de runa.
3. Quando um condmino no aceitar os atos do sndico, cabe recurso para a assembleia, convocada
pelo interessado (se a conveno estipular tal condio).
159
Nesses casos, o sndico impe a multa ao infrator, que tanto pode ser condmino como simples
morador ou ocupante do condomnio.
Se a conveno previr recurso dessa deciso para a assembleia geral, a legitimidade para
a sua interposio, bem como para a convocao da assembleia, do acusado da infrao.
MODOS DE CONVOCAO DA ASSEMBLEIA
A lei no estabelece expressamente o modo de convocao para as assembleias gerais,
cabendo conveno regular a matria.
Nos pequenos condomnios a convocao pode ser feita por telefone ou carta protocolada
dirigida ao condmino, desde que com prazo suficiente.
Nos grandes condomnios, alm da carta contendo o edital de convocao, ordem do dia, hora
e local, convm publicar-se com antecedncia (a conveno deve estipular o prazo) em jornal
de grande circulao na cidade.
Nos condomnios de veraneio situados em cidades tursticas, a convocao deve ser divulgada
na localidade onde o imvel se situa e naquela em que reside a maioria dos condminos.
O QUE DEVE CONSTAR DO EDITAL DE CONVOCAO
Do edital de convocao deve constar a data, hora e local da assembleia, bem como a ordem
do dia, que deve mencionar sinteticamente a matria a ser discutida.
A omisso sobre os itens da ordem do dia, data, hora e local da reunio acarreta em nulidade
de tudo o que for deliberado, porque a assembleia s pode decidir matria constante da ordem
do dia, sendo nulas as deliberaes sobre matria que dela no constar.
LOCAL DA REUNIO DA ASSEMBLEIA
Normalmente, o local da reunio deve ser no prprio condomnio, embora seja permitido outro
local, de fcil acesso a todos os condminos.
Nos edifcios utilizados para temporada aconselhvel que a conveno designe, para as
assembleias gerais ordinrias, o perodo em que houver maior nmero de condminos (frias,
feriados etc.).
Nos edifcios situados nas cidades praianas ou estncias minerais, convm convocar a
assembleia para a poca das temporadas, fins de semana, feriados etc.
Fora de tais pocas e, em certos casos, a conveno poder estipular que a assembleia se
reunir na cidade em que residir o maior nmero de condminos.
161
Constando da ordem do dia, para prvio conhecimento dos interessados, qualquer matria
pode ser discutida e deliberada na assembleia geral ordinria, embora a lei diga que algumas
deliberaes devam ser tomadas em assembleia geral extraordinria ou especial (tambm
extraordinria).
Entretanto, havendo qurum legal para ambas (ordinria e extraordinria ou especial),
perfeitamente possvel a realizao de uma s vez de uma assembleia nica: ordinria e
extraordinria.
A lei prev assembleias extraordinrias ou especiais, na presuno de que a matria, por ser
urgente, no pode aguardar a data da reunio ordinria dos condminos.
Contudo, havendo qurum legal ou o previsto na conveno, pode a assembleia geral
ordinria discutir e votar toda e qualquer matria, desde que conste da ordem do dia e do
edital de convocao.
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165
167
Enumerando esses casos, a lei traou uma sntese das hipteses mais frequentes apresentadas
aos tribunais, nos conflitos entre condminos.
RESGUARDO DA INTIMIDADE DOS APARTAMENTOS
A visita de uma pessoa de sexo oposto, a homem ou mulher que mora s no apartamento,
admitida, desde que se resguarde o clima de discrio e respeito.
No tem o sndico nem os demais condminos a faculdade de investigar sobre a utilizao
dos apartamentos, salvo se seus ocupantes perturbarem o sossego ou infringirem os bons
costumes.
No pode nem fiscalizar o ingresso de pessoas em qualquer apartamento, procurando saber
o motivo da visita, pois isto constitui violao das relaes entre pessoas e os moradores do
apartamento a que se dirigem.
Quando muito, se admite que a conveno ou regulamento do edifcio autorizem o porteiro a
identificar as pessoas estranhas que se dirigem a qualquer apartamento e o nome do morador
que procuram.
Qualquer restrio ao condmino ou locatrio, s se justifica para evitar o mau uso do imvel, o
incmodo aos demais moradores, ou atitudes licenciosas do ocupante ou de qualquer pessoa
presente.
169
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
Embora na utilizao dos apartamentos devam ser coibidos todos os atos incmodos aos demais
moradores, a prtica demonstra que essa disposio legal vem sendo aplicada com certa moderao.
Assim, so admissveis nos apartamentos festas, reunies sociais, comemoraes etc., alm
do horrio noturno habitual, desde que os rudos (som, TV, canto, msica, alto-falantes) no
excedam a medida normal de tolerncia, nem as reunies ou festas descambem para tumulto
ou baderna, palavres etc., desrespeitando as normas de boa conduta.
Quando as medidas convincentes dos condminos ou do sndico no solucionam os incidentes
verificados constantemente no edifcio devido a barulhos excessivos ou festas frequentes em
determinado apartamento, cabe ao judicirio solucionar o problema, verificando, de acordo com o local
do prdio, sua destinao, classe social dos moradores, qual o limite de tolerabilidade dos barulhos.
ATIVIDADES PROFISSIONAIS RUIDOSAS
No configura infrao o trabalho praticado fora do horrio comercial ou nas horas de repouso,
se o poder pblico no tiver estabelecido horrio para exerccio de tal atividade.
Quando a atividade profissional exercida em um edifcio residencial ou misto, a infrao
do regulamento ou da conveno, quanto ao horrio ou limite da tolerabilidade dos rudos
justifica o procedimento contravencional, ainda que, a respeito da condio de funcionamento
da profisso, no existam normas expedidas pelas autoridades competentes.
Neste caso, as disposies do regulamento ou da conveno correspondem s prescries legais.
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM
171
Problema que origina srios conflitos entre condminos a presena de animais domsticos
nos apartamentos.
Geralmente, as convenes e regulamentos internos a probem pura e simplesmente, embora
na prtica ningum se insurja contra pssaros e animais de pequeno porte que no prejudiquem
a tranquilidade dos vizinhos.
Tal no ocorre com ces, que geralmente causam perturbaes.
No devem ser tolerados ces avantajados, porque sua presena provoca medo s crianas e
aos que transitam pelos elevadores.
No se pode estabelecer um critrio taxativo, contra ou a favor da presena de animais em
um apartamento ou escritrio, tudo depende do grau de nocividade ou periculosidade que eles
representam.
Em um edifcio, todos devem se submeter s restries impostas pela conveno e regulamento
interno, inclusive a que impede a presena de animais nos apartamentos.
Mesmo havendo tolerncia de animais nos apartamentos, pode a administrao cessar a
autorizao, atendendo a reclamaes de qualquer morador, no sendo vlida a invocao
de direito adquirido, pelos condminos, pois ningum pode alterar nem contrariar as normas
da conveno, que s pode ser modificada pela assembleia especialmente convocada, com o
qurum legal para esse fim.
Embora a conveno proba sempre a presena de animais para evitar transtornos, no
havendo inconvenientes, deve-se dar norma proibitiva uma interpretao liberal, autorizando
que qualquer morador mantenha dentro do seu apartamento animais de estimao, desde que
no prejudiquem aos demais moradores.
173
Entretanto, o titular das lojas ou escritrios com frente para a rua pode instalar, na parte da
fachada correspondente sua unidade, anncios e letreiros indicativos das suas profisses,
desde que se ajustem esttica da fachada.
Considera-se tambm alterao da fachada a abertura de janelas, modificao das suas
dimenses originais, vos para colocao de exaustores, ar-condicionado, pinturas de janelas
com cores diferentes etc.
INSTALAO DE AR-CONDICIONADO NA FACHADA
Embora exista o princpio geral da inalterabilidade da fachada por qualquer condmino sem
a concordncia dos demais, achamos que essa regra deve ser moderada e condicionada
necessidade de adaptao dos prdios ao progresso por meio de instrumentos de conforto,
que so incorporados vida moderna.
Assim no se justifica o impedimento da instalao de aparelhos de ar-condicionado, usados
no mundo inteiro, mesmo que para isso se rasguem as paredes da fachada, desde que no
originem inconveniente ao vizinho.
Os tribunais tm entendido que a colocao de aparelho de ar-condicionado na fachada do prdio
no importa em comprometimento esttico ou de segurana, quando colocados com boa tcnica.
Ao condomnio cabe disciplinar e no proibir.
O mesmo ocorre com os exaustores colocados nas paredes das cozinhas.
Atualmente, os edifcios mais modernos, j vm com o lugar para a instalao de aparelhos
de ar-condicionado.
INSTALAO DE ANTENAS NO TELHADO DO EDIFCIO
Idnticos motivos justificam a permisso para a instalao de antenas de TVs aberta e por
assinatura, rdio, telefone etc., no telhado do edifcio, uma vez que coisa de uso comum de
todos os condminos e constitui o lugar apropriado para a instalao das antenas.
Os tribunais tm declarado sem efeito as clusulas dos contratos de locao que vedam ao
locatrio a instalao de tais equipamentos, por consider-las contrrias ao princpio do livre
uso e gozo da coisa locada.
175
AO DE COBRANA DA MULTA
Para a ao de cobrana deve o sndico instruir a inicial com a prova de que a multa foi imposta
na forma da lei ou com disposies expressas da conveno ou regulamento interno.
Na conveno que estipular que dos atos do sndico cabe recurso para a assembleia,
convocada pelo interessado, no pode o sndico ou qualquer condmino ajuizar ao de
cobrana enquanto no for decidido ou rejeitado o recurso pela assembleia.
CESSO DE VAGA COLETIVA
Com a cesso do direito de estacionamento na garagem coletiva opera-se a transferncia de
um acessrio de uma unidade autnoma para outra.
Tratando-se de transmisso de direito real, ou, pelo menos, de um contrato imobilirio, deve ser feita
por instrumento pblico, devendo comparecer ambos os cnjuges, caso o cedente seja casado.
Deve ser averbada a transferncia margem do registro de imveis relativo unidade
autnoma da qual se desmembrou, bem como da outra qual esse direito passou a aderir.
A transferncia da vaga na garagem coletiva pode ser feita a condmino que j tenha outra,
salvo se a conveno previr, em caso de cesso, preferncia em favor de condminos que no
possuam local para a guarda de automvel.
Essa preferncia poder ser concedida pela conveno, para possibilitar ao maior nmero
possvel de condminos a guarda de seu carro no edifcio.
Se a conveno previr a cesso a favor de condminos que no possuam vaga, e nenhum
deles se interessar pelo preo oferecido, o dono da vaga poder transacionar com qualquer
pessoa estranha ao edifcio, ou com qualquer condmino que deseje adquirir, mesmo que j
possua outra vaga.
177
- Aplicaes Financeiras.
- Pagamento de Despesas.
2) Prestao de Contas:
- Balano Mensal.
- Previso Oramentria.
- Servios Hidrulicos.
- Antenas Coletivas.
- Servio de Paisagismo.
4) Departamento Jurdico:
5) Departamento Contbil/Pessoal:
- Admisso.
- Folha de Pagamento.
- Frias.
- Licenas.
- Pagamento de Salrios.
- Pagamento de 13 Salrio.
- Processo de Demisso.
- Processo de Aposentadoria.
- Recrutamento de Pessoal.
6) Departamento de Compras:
- Apoio Logstico.
- Anlise de Cotaes.
179
Hoje em dia existem diversos condomnios que atuam com autogesto, os prprios condminos,
juntamente com o Sndico, administram o condomnio.
Na autogesto necessria e prudente uma assessoria de uma administradora, de um gestor
ou de um contador e de uma assessoria jurdica.
PROCESSO DE TRABALHO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS
No h horrio fixo de trabalho, o administrador dever esta disposio em boa parte de seu
tempo em reunies com Sndicos, conselhos consultivos e assembleias, convenciona-se que
estas reunies sejam realizadas noite ou em finais de semana.
Torna-se necessrio um rigoroso controle de recebimento das despesas do condomnio,
controle dos custos e assistncia constante aos condminos.
Nos casos de trabalhos especficos, o administrador poder contar com a contratao de
terceiros.
Algumas administradoras no comparecem s reunies de condomnio para lavrar as
respectivas ATAS, recebendo cpia das mesmas e aps tomarem cincia do assunto, sugerem
algumas solues para os problemas abordados.
ESPAO FSICO
De incio, a Administradora pode ser instalada na prpria residncia do administrador,
pois os contatos sero realizados perante os Sndicos e as reunies efetuadas no prprio
condomnio.
O escritrio prprio para a instalao da Administradora d mais credencial ao negcio,
permitindo o recebimento de visitas de condminos ou prestadores de servios.
181
MO DE OBRA
De incio, basta o Administrador subcontratar aqueles servios que sejam necessrios.
Com o transcorrer das atividades, torna-se necessria a contratao de auxiliares e um office-boy.
A Administradora contar com um departamento jurdico que poder ser executado por um
profissional autnomo.
EQUIPAMENTOS NECESSRIOS
A Administradora necessitar de instalaes bem organizadas para que possa receber e
atender adequadamente condminos, fornecedores, empreiteiros etc.
necessrio que a administradora tenha mveis e utenslios de escritrio, como: mesa,
cadeiras, arquivos etc.; telefone; fax; microcomputador; impressora e outros equipamentos
que possam facilitar o trabalho da administradora.
DESPESAS MENSAIS
As despesas gerais de administrao variam de acordo com a estrutura da Administradora.
Certas despesas so padronizadas, como: energia eltrica, gua, telefone, honorrios
do contador, retirada do Administrador; outras so especficas de uma Administradora de
Condomnios como a divulgao da Administradora, transporte etc.
OS RISCOS DE UMA ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS
Existem sempre aspectos que devem ser conhecidos pelo Administrador, pois estes fatores
podem ocasionar riscos de variados graus de intensidade. Deve-se dedicar uma ateno muito
especial ao fator risco na hora de constituir uma Administradora de Condomnios.
DESENVOLVIMENTO DO NEGCIO
Deve-se definir:
- Que tipo de Administradora.
- Qual o seu porte.
- Qual o pblico que ser atendido.
- Quais servios sero oferecidos.
- Qual ser a estratgia de atendimento.
Aps definidos os itens acima, ir se caracterizar o tipo ideal de Administradora para o
propsito estabelecido.
INVESTIMENTO FIXO INICIAL
Os investimentos fixos iniciais para a implantao de uma Administradora de Condomnios,
esto condicionados ao padro de atividade que se deseja realizar.
DEPRECIAO
A depreciao calculada pelo mtodo linear, sobre todos os investimentos fixos, devendo ser
considerada sob o aspecto econmico, sob o aspecto contbil-fiscal, dever ser obedecida
legislao fiscal vigente.
DESPESAS FIXAS
So aquelas que independem do faturamento da empresa ou do volume de vendas ou servios.
So as despesas necessrias para que a empresa tenha um mnimo de apoio administrativo
para viabilizao do negcio.
183
So Despesas Fixas:
- Aluguel do Imvel necessrio para a instalao da empresa.
- Aluguel de Equipamentos, no includos no investimento inicial, como mquina de cpias
(Xerox), linha telefnica etc.
- Pr-labore dos scios, que no deve ser confundido com o lucro lquido, ou sobra lquida,
pois a remunerao pela prestao de servios dos scios.
- Salrios do pessoal contratado, acrescidos dos encargos sociais, que giram em torno dos
80% a 100% da folha de cada funcionrio.
- Depreciao dos mveis, mquinas e instalaes.
- Contas Mensais de gua, Energia Eltrica, Telefnica e Internet.
- Honorrios do Contador.
- Manuteno, Materiais de Limpeza e Materiais de Escritrio.
- Demais despesas mensais.
CUSTOS E DESPESAS VARIVEIS
No incio das atividades ter muito pouco gasto com materiais, resumindo-se em impressos
e formulrios a serem utilizados na impressora/micro, que se encontra em qualquer grfica e
lojas especializadas.
O mnimo de material a ser utilizado nos servios, a fim de no elevar em excesso o
investimento inicial.
DESPESAS DE COMERCIALIZAO
Variam proporcionalmente ao volume de servios ou vendas, como os impostos e comisses.
As empresas esto sujeitas s alquotas que se seguem:
COFINS
CONTRIBUIO SOCIAL
PIS
IRPJ (Lucro Presumido)*
ISS**
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*Obs.: Imposto de Renda calculado pelo critrio do lucro presumido, mas a empresa poder
optar pelo lucro real, quando o imposto corresponder a 15% do lucro apurado, alm da
contribuio social de 8%, sendo neste caso obrigado a efetuar escriturao mercantil por
profissional habilitado (Contador), elaborar balancetes e fazer as apuraes mensalmente.
**Obs.: cada municpio tem o seu ndice, deve-se consultar a Prefeitura Municipal onde se est
instalando a empresa para saber qual o ndice aplicado no municpio.
Os impostos relacionados incidirem sobre o faturamento.
PREO DE VENDAS
Em administrao de condomnios, tem-se um percentual calculado sobre a receita do
condomnio administrado. Este percentual deve cobrir o custo desse servio, as despesas de
comercializao incidentes, as despesas fixas e o lucro desejado.
As administradoras de condomnios variam as suas taxas de servios entre 4 e 10%.
Se a administradora cobrar 7% sobre o valor dos recibos de cada condmino dos edifcios
administrados, e que tenha 10 edifcios, totalizando 300 condminos com pagamento mdio
de R$ 350,00, ter uma receita de R$ 24,50 por condmino (7% de R$ 350,00).
COMPOSIO RECEITA OPERACIONAL
Compreende o valor bruto dos condomnios administrados no perodo de um ms.
LUCRO LQUIDO
uma informao importantssima para qualquer empresrio, pois constata a existncia de
lucros, sendo de suma importncia para a continuidade do negcio.
Para se apurar o lucro lquido, so necessrios os seguintes itens:
185
Exemplo
Item
Especificao
Resultado Operacional
7.350,00
100,00
200,00
2,72
Despesas de Comercializao
1.279,64
17,41
Despesas Fixas
4.957,90
67,45
6.437,54
87,58
912,46
12,42
5.870,36
79,87
6.207,55
84,46
VALOR (S)
Especificao
Exemplo
Valores
Investimento Fixo
Capital de Giro
5.300,00
6.158,90
--Estoque Inicial
200,00
--Despesas Fixas
4.958,90
1.000,00
--Outras Despesas
Subtotal (1+2)
TOTAL
11.548,90
307,94
11.766,84
187
REMUNERAO DO CAPITAL
Taxa de Retorno do Investimento: resulta da atividade que est relacionada ao capital aplicado,
calcula-se da seguinte forma:
RC = (Lucro Lquido / Capital Investido) x 100
RC = (912,46 / 11.766,84) x 100 = 7,75%
O resultado deve ser comparado com a taxa real de juros de ativos financeiros, como Caderneta
de Poupana, CDB ou outros.
PRAZO DE RETORNO DO INVESTIMENTO
Torna-se necessrio, em saber o tempo necessrio para se recuperar o capital inicial investido
na empresa.
Calcula-se da seguinte forma:
Pr. Ret = (Capital Investido / Lucro Lquido)
Pr. Ret = X meses
Exemplo:
Pr. Ret = (11.766,84 / 912,46)
Pr. Ret = 12,90 meses
CONCLUSO FINAL
Antes de se tomar qualquer deciso quanto a abrir uma administradora de condomnio,
necessrio que se faa algumas anlises:
-- Se o prazo e o retorno do investimento so interessantes, se equiparados a outros tipos de
investimentos existentes no mercado.
-- Fazer uma avaliao de competncia sobre o conhecimento tcnico especfico para a
abertura da empresa.
-- Efetuar uma pesquisa de mercado, para saber da potencialidade da regio, a implantao
de uma Administradora de Condomnio, caso contrrio, o desconhecimento poder levar o
empreendimento ao fracasso.
-- Compreender que fazer um planejamento e concluir um projeto complexo e exige em
muitas vezes a orientao de profissionais habilitados.
CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade estudamos bem detalhadamente a administrao de condomnios, desde o
fundamento bsico e os conceitos de condomnio, passando pelas legislaes que regem
a rea condominial, o dia a dia de um condomnio, a relao condmino-condomnio, as
atribuies do sndico e do conselho, os direitos e deveres dos condminos e, por fim, de que
forma se constitui uma administradora de condomnios.
muito importante para voc, como profissional da rea imobiliria, saber que a rea de
administrao de condomnios uma prerrogativa do Gestor de Negcios Imobilirios e
que muito pouco explorada, muitas vezes sendo administrada por pessoas com muita ou
quase nenhuma experincia na rea condominial, logo no funo do contador administrar
condomnio, pois ele parte integrante do processo, tambm no de competncia dos
advogados, pois eles tambm so parte integrante do processo, o profissional mais habilitado
o Gestor de Negcios Imobilirios em nvel superior, pois ele conhecedor de todas as
prticas da administrao de condomnios, bem como da administrao de locaes e de
imveis, para que tenha discernimento e compreenso do todo que envolve um condomnio e
seus condminos.
A rea de administrao de condomnios extremamente segura, pois a arrecadao vem
dos condminos que contribuem com a taxa de condomnio, que nada mais do que o
rateio entre eles dos gastos do condomnio mais o fundo de reserva, e desse montante
que se define o valor em porcentagem a ser pago administradora ou administrador.
Existem empresas que se denominam administradoras, mas na verdade elas so empresas
garantidoras de valores para o condomnio, cobrando muitas vezes taxas exorbitantes do
condomnio, tornando os valores das taxas muitas vezes acima do patamar de retorno que
o condomnio oferece.
Caro(a) aluno(a), tenha em seus projetos a elaborao de uma administradora de condomnios,
pois uma atividade a ser muito explorada, e com competncia, tica e honestidade, dela
pode-se tirar muitos benefcios e um excelente ramo para agregar a sua empresa imobiliria.
Talvez esteja a na administrao de condomnios uma oportunidade profissional que voc
ainda no tivesse pensado em realizar.
Bom trabalho!
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
189
ATIVIDADE DE AuTOESTuDO
1. Faa um levantamento na sua cidade ou em seu bairro e veja quantos condomnios existem
aproximadamente. Faam um clculo aproximado de quanto arrecadam em taxas estes
condomnios.
2. Na sua tica, mais vivel ao condomnio ter uma administradora tomando conta do
condomnio ou que o prprio condomnio administre as suas contas?
3. Voc concorda que a administradora de condomnios pode perfeitamente estar inserida em
uma administradora de imveis?
Publicado em 16/10/2011
Vida em condomnio
Revista se infi ltra em assembleias e relata cenas incomuns
191
Caro(a) aluno(a), tome por base que uma administrao de condomnio no somente administrar os
gastos do condomnio e efetuar os seus pagamentos e rateio e cobrar o condomnio, muito importante que voc consiga identifi car que dentre todos os itens mencionados, existem alguns que esto to
claros no dia a dia de um condomnio e os administradores no percebem que o administrar pessoas
e con itos, individualidade contra o coletivo, a imparcialidade contra a parcialidade, a intolerncia
contra a tolerncia e, muitas vezes, a desonestidade do dirigente do condomnio (Sndico) contra a
honestidade do mesmo em favor do bem comum, e voc, que pretende iniciar nesta atividade, dever
ter uma boa percepo de todos estes itens mencionados para depois iniciar realmente uma boa
administrao condominial.
A lei que rege os condomnios a mesma que d norma s incorporaes. Interessante ler esta lei, a
4591/1964, para que tenha parmetros de compreenso sobre o incio de um condomnio.
193
UNIDADE IV
INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc ter acesso a vrios documentos muito importantes na
administrao de imveis.
Esses documentos lhe ajudaro em muito, para ter um bom conhecimento e capacidade para
elaborar determinados documentos quando se tornar necessrio.
- CRECI N
J, a fazer a locao
197
Total de cmodos:
Com edcula?
Possui Garagem?
Rua:
N Telefone:
Bairro:
Ponto de referncia:
Tempo de Locao:
INQUILINO/LOCATRIO:
Nome:
Data Nasc.
N da cdula de identidade:
N CPF:
UF:
CEP:
Fone:
Nome e idade das pessoas instaladas no imvel locado: (listar no verso desta folha)
NOME DO CORRETOR DE IMVEIS/IMOBILIRIA RESPONSVEL PELA LOCAO:
ajuizaremos ao de
Rua:
199
CARTA DE FIANA
De acordo com os arts. 818 a 839 do Cdigo Civil, pela presente carta de fiana, e para
todos os efeitos de direito
e sua mulher
N CPF)
(nome, qualificao,
nesta cidade na
R$
inclusive com as majoraes que forem efetuadas, bem como todos os encargos e demais
responsabilidades assumidas pelo contrato de locao, e em especial pela conservao do
imvel, responsabilizando-se por danos ou estragos que porventura se verifiquem no aludido
imvel ou respectivas instalaes, durante a ocupao pelo mesmo inquilino.
Estas responsabilidades de pagamento prevalecem enquanto o referido locatrio permanecer
no imvel e at a entrega efetiva e real das chaves do imvel.
Os fiadores renunciam expressamente ao benefcio de ordem concedido pelo Cdigo Civil.
E para que a presente carta de fiana produza seus jurdicos e legais efeitos, vai por ns
devidamente assinada.
de
de
Fiador
Mulher do Fiador
do presente
, independente do
pagamento por parte dos locatrios ou fiadores e devero ser creditados na conta corrente do
PROPRIETRIO, mensalmente, at o dia
de cada ms.
e ajustado o seguinte:
201
1. O Proprietrio autoriza a ADMINISTRADORA a administrar, efetuando ou renovando contratos de locao, estipulando livremente condies e clusulas, inclusive penais, preo(s),
prazo(s) e multa(s), e recebendo os respectivos aluguis das seguintes propriedades
(Descrio e endereo dos imveis, bem como
o valor do aluguel mensal de cada um)
2. O aluguel acima estipulado para o primeiro ano de locao, ficando a critrio da ADMINISTRADORA conseguir aumentos por ocasio de renovao dos contratos ou sua
prorrogao legal.
3. Fica a ADMINISTRADORA autorizada a efetuar o pagamento da taxa de condomnio
(quando houver), dos impostos municipais e consumo de gua, to logo tenham em seu
poder os respectivos avisos de lanamento, bem como providenciar, aps o recebimento
do primeiro aluguel, o seguro contra incndio dos imveis descritos clusula primeira,
despesas essas que sero levadas a dbito do PROPRIETRIO e cobradas dos inquilinos nas condies legais. nico - Os elementos necessrios obteno dos avisos de
lanamento devero ser fornecidos pelo PROPRIETRIO, ficando, na sua falta, isenta a
ADMINISTRADORA da responsabilidade pelo pagamento de multas, juros, correes,
custas judiciais e honorrios advocatcios.
4. O aluguel devido pelos inquilinos, bem como outros encargos e obrigaes, to logo seja
pago por estes ou por seus fiadores, sero creditados em conta do PROPRIETRIO, que
receber, mensalmente, at o dia
) automaticamente pror-
rogado por perodos iguais e sucessivos, desde que no haja interesse das partes em
rescindi-lo no seu vencimento.
nico - Na hiptese de o PROPRIETRIO rescindir o presente contrato antes de findo o prazo
de vigncia acima ajustado, dever reembolsar ADMINISTRADORA, no ato da resciso, de
todas as comisses a que esta faria jus at o final do contrato (ou poder se estipular uma
multa X para o caso de resciso).
9. No caso de haver necessidade de ser provida qualquer medida judicial contra o locatrio
e fiadores, as respectivas despesas ocorrero por conta do PROPRIETRIO (ou por
conta da ADMINISTRADORA, se esta quiser oferecer esta vantagem ao proprietrio).
203
10. Durante a vigncia do presente contrato, especialmente quando algum inquilino ou seu
fiador estiverem sendo executados por falta de pagamento, proibido ao PROPRIETRIO efetuar entendimentos diretos com os mesmos, mas estes entendimentos podero
ser eventualmente feitos nos escritrios da ADMINISTRADORA, com a presena de um
representante da mesma.
11. O presente contrato obriga as partes contratantes, seus herdeiros ou sucessores, e elege
o foro desta cidade, para dirimir qualquer dvida oriunda do presente contrato.
E, por estarem de pleno acordo com o presente, assinam na presena de duas testemunhas,
abaixo.
de
de
Nome do Administrador
Nome do Proprietrio
Testemunhas:
- FIANA
- FIANA
de garantia, a forma prevista no artigo 37, inciso I, da Lei do Inquilinato em vigncia, a qual
prev a aplicabilidade de Cauo, razo porque o ora LOCATRIO constitui junto ao DETRAN/
205
ANO MOD.
, COR
RENAVAM
, PLACA
, CHASSI
estar livre e desembaraado de quaisquer nus, bem ainda, na qualidade de fiel depositrio
da presente garanta, obriga-se e compromete-se a zelar do veculo, mantendo o mesmo sob
SEGURO contra eventuais danos, razo porque, na hiptese remota de SINISTRO, a ora
ADMINISTRADORA LOCADORA dever ser imediatamente comunicada, a fim de avaliar a
necessidade de substituio da garantia ora prestada.
Que a presente modalidade de garantia cessar, em favor do LOCATRIO por ocasio da
entrega do imvel, desde que condicionado a efetivo cumprimento in totum do contrato de
locao ora celebrado, todavia, na hiptese de descumprimento por parte do LOCATRIO
de quaisquer das clusulas e/ou condies previamente expressas neste instrumento, a
ora ADMINISTRADORA fica desde j autorizada a proceder pelo respectivo procedimento
judicial cabvel, inclusive com pedido de BUSCA E APREENSO DO VECULO, a ttulo
de ressarcimento dos danos no imvel e/ou inadimplemento dos aluguis e demais taxas,
sendo que, na hiptese do valor do respectivo VECULO ser inferior ao nus decorrente do
inadimplemento, o LOCATRIO compromete-se a complementar os valores at o quantum
existente, sob pena de responder civil e criminalmente pelos mesmos.
Locatrio
TESTEMUNHAS
1.
2.
comum acordo, sem qualquer induzimento ou coao, a fim de evitar litgios, dar por desfeita
a locao entre as partes com referncia ao imvel
(caracterizar o imvel e o
e a terminar em
, livre
e desembaraado de quaisquer nus como taxas de gua, luz, impostos etc., devidamente
desocupado de pessoas, coisas e nas condies previstas no contrato.
2. O LOCATRIO continuar a pagar os aluguis na forma do contrato de locao, juntamente
com os encargos, inclusive com os reajustes previstos e seus ndices, at a data da
desocupao, que ocorrer em carter improrrogvel, no dia
207
andar, na cidade de
, Conjunto:
, Estado de
Clusula Primeira: fica pelo presente rescindido o contrato de locao comercial, dando o
LOCADOR plena e geral quitao, tanto no que se refere ao pagamento dos aluguis, como
tambm aos impostos e taxas descriminados na clusula 2, pargrafo nico, do contrato de
locao, no mais havendo nada a exigir com aluso ao contrato ora rescindido.
Clusula Segunda: a LOCATRIA devolve ao LOCADOR o imvel, seus acessrios e
instalaes em perfeito estado de conservao tais como se achavam antes da locao,
ressalvados claro, os danos e os desgaste natural do imvel.
nico: a LOCATRIA deixa o imvel nas mais perfeitas condies de uso, todos os bens
mveis de propriedade do LOCADOR que faziam parte da locao, os quais o LOCADOR
declara receber nas mais perfeitas condies de uso.
Clusula Terceira: Encerra-se tambm mediante o presente, toda a responsabilidade assumida
pelo fiador Sr.
Clusula Quarta: A LOCATRIA entrega, neste ato, o imvel totalmente desocupado para que
o mesmo seja utilizado pelo LOCADOR da maneira que lhe convier.
Clusula Quinta: A ttulo de indenizao por quaisquer eventuais prejuzos ou danos verificados
no imvel, a LOCATRIA, paga neste ato ao LOCADOR a quantia de R$
(por
209
TESTEMUNHAS
IMOBILIRIA
EXTRATO MENSAL DE PRESTAO DE CONTAS
RUA
CENTRO - CURITIBA PR
FONE/FAX: (0XX)
- CRECI:
-J
DBITO
CRDITO
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Total .......................................
Honorrios Administrao ....................................
Estorno .................................................................
Subtotal ................................................................
Nenhum lanamento
Subtotal ................................................................
A RECEBER
CHEQUE/BANCO
Curitiba,
CLIENTE/REPRESENTANTE
NOTIFICAO
(Artigo 46 da Lei 8.245/91)
Local e data
ILMO SR.
PREZADO SENHOR:
FULANO
DE
TAL
Rua
(qualificar),
N
na
qualidade
de
locador
do
imvel
da
211
N
/
o contrato de
, na Rua
e no MF sob o N
sob o N
, representada
e CPF:
com poderes
amplos e ilimitados para gerir e administrar o bem imvel de minha propriedade localizado a
Rua
na cidade de
praticar todos os atos que se fizerem necessrios ao cabal desempenho do mandato como
ajustar locao, elaborar contratos, estipular clusulas e condies como preo, prazo,
forma de pagamentos, receber aluguis ou rendas, taxas, impostos, juros, multas, correo
monetria, exigir ou dispensar fiadores, locar ou arrendar por qualquer tempo, bem como
prorrogar a locao, alterar, transigir, passar recibos, dar quitao, representar perante as
(nome, qualificao,
, pessoa jurdica de
, com sede nesta Capital, na
fazer
e levantar caues de luz e gua, requerer, alegar e promover tudo o que se relacione com
o dito imvel junto s reparties pblicas e administrativas federais, estaduais e municipais,
reclamar contra os impostos indevidos e receber restituies, promover aes de despejo
de cobrana e notificaes contra os seus inquilinos, intrusos e fiadores, propor quaisquer
medidas competentes para a defesa de seus direitos e interesses, podendo, para tanto,
defender o outorgante nas aes que contra o mesmo forem ajuizadas e constituir advogado
com os poderes da clusula AD JUDICIA, bem como os poderes necessrios e especiais
para fazer acordo, transigir, desistir, firmar compromissos, receber e dar quitao, renunciar ao
direito sobre que se funda a ao, reconhecer a procedncia do pedido, enfim, praticar todos
213
os demais atos que se fizerem mister para o fiel e cabal desempenho do presente mandato,
inclusive substabelecer.
de
de
Nome do Proprietrio
(Firma reconhecida)
PROPOSTA DE LOCAO
1 - IMVEL
Localizao:
Finalidade da locao:
2 - LOCATRIO
Nome do interessado:
Nacionalidade:
Profisso:
Estado Civil:
Data Nascimento:
CPF:
RG:
Nome do Cnjuge:
Profisso:
Data Nascimento:
Nacionalidade:
CPF:
RG:
Fax:
E-mail:
Remunerao mensal:
Total R$
Cnjuge trabalha?
Onde?
Salario do Cnjuge
Nmero de pessoas que vo residir no imvel
Possui animais?
215
3 - FIADOR:
Nome
Nacionalidade:
Profisso:
Estado Civil:
Data Nascimento:
CPF:
RG:
Nome do Cnjuge:
Profisso:
Nacionalidade:
Data Nascimento
CPF:
RG:
Endereo residencial:
Endereo comercial:
Razo social da empresa:
Remunerao mensal
Cargo:
Tempo de servio:
Cnjuge trabalha?
Onde?
Remunerao:
) Apartamento (
) Terreno (
) Conjunto Comercial (
) Garagem (
Outros
Valor aproximado:
Registro sob o N
do
Registro de Imveis
de
Referncias comerciais ou bancrias (nome e endereo)
Referncias:
De pessoas - parentes ou amigos (nome e endereo)
Fone:
Fone:
Fone:
A presente proposta de locao dever ser devolvida impreterivelmente s
dia
horas do
da presente proposta que somente ser considerada vlida se for devolvida devidamente
preenchido, no prazo estipulada e acompanhada dos comprovantes de renda do locatrio e
do fiador, bem como fotocpia do registro do imvel de propriedade do fiador, devidamente
atualizada.
A firma se reserva o direito de recusar qualquer locao, sem precisar alegar as razes de seu
procedimento.
De pleno acordo assinamos a presente proposta de locao.
de
de
Assinatura do Proponente
Firma no
Tabelio
217
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
1) QUARTO(S)
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
2) SALA(S)
PAREDE/PINTURA:
TETO:
219
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
OBS.:
3) COZINHA:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
PIA/TORNEIRAS:
GS ( ) INTERNO ( ) EXTERNO
OBS.:
4) BANHEIRO SOCIAL
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
APARELHOS SANITRIOS (VASO, BID ETC.):
BANHEIRA/BOX:
COM CHUVEIRO: ( ) SIM ( ) NO - MARCA:
OBS.:
5) BANHEIRO SUTE:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
221
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
APARELHOS SANITRIOS (VASO, BID ETC.):
BANHEIRA/BOX:
COM CHUVEIRO: ( ) SIM ( ) NO - MARCA: _______
OBS.:
6) EDCULA (DEPENDNCIA DE EMPREGADA):
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/FECHADURA:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
BANHEIRO
OBS.:
7) GARAGEM:
PAREDE/PINTURA:
TETO:
PISO:
PORTA/PORTO/FECHADURA/CADEADO:
JANELA(S):
VIDRO(S):
INSTALAO ELTRICA:
INSTALAO HIDRULICA:
HIDRMETRO/CAIXA DE ENERGIA ELTRICA:
OBS.:
8) JARDIM:
9) QUINTAL/LAVANDERIA:
10) MUROS:
11) OUTROS DADOS:
Estamos plenamente de acordo com a descrio acima.
IMOBILIRIA
LOCATRIO
OBS.: colocar OK quando estiver tudo certo.
223
,Brasileiro,
residente e domiciliado a
Rua
N.
SSP/
,
CPF n.
n.
nesta
e
CLUSULA SEGUNDA
O CEDENTE, por ato e na melhor forma de direito, cede e transfere ao CESSIONRIO todos
os direitos creditcios decorrentes do citado contrato de locao, ficando transferidos todos
os direitos, aes e privilgios, podendo exigir do devedor principal ou de seus fiadores, na
qualidade de sub-rogado dos direitos creditcios, o que entender de direito.
CLUSULA TERCEIRA
Celebra-se este contrato em carter irrevogvel e irretratvel, dele se obrigando herdeiros e
sucessores.
CLUSULA QUARTA
As partes elegem o foro desta comarca para dirimirem eventuais divergncias oriundas deste
contrato.
E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de
igual teor e forma, na presena de duas testemunhas abaixo.
,
CEDENTE
de
de 20XX
CESSIONRIO
TESTEMUNHA
TERMO DE VISTORIA
O imvel objeto deste contrato foi entregue, nesta data, ao locatrio, nas seguintes condies
abaixo, aps vistoria do administrador e do locatrio e assim deve ser devolvido, findo ou
rescindido o contrato de locao feito entre as partes, em data de
finalizar em
ea
Fica acordado que, se houver benfeitorias, quer necessrias, teis ou volupturias, elas se
incorporaro ao imvel independente de indenizaes ou ressarcimentos de qualquer espcie
e somente podero ser executadas com autorizao, por escrito, do locador. As benfeitorias
volupturias podero ser retiradas, desde que isto no afete o imvel.
PINTURA EXTERNA (descrever pormenorizadamente todos os itens):
PINTURA INTERNA:
225
INSTALAES ELTRICAS:
INSTALAES HIDRULICAS:
PISOS:
AZULEJOS:
VIDROS:
FORROS:
TELHADOS:
ANTENAS:
CHUVEIROS:
QUINTAL:
ACESSRIOS:
ASPECTOS GERAIS:
CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade voc teve acesso a vrios modelos de documentao referentes tanto
administrao de imveis quanto administrao de locao, que basicamente so as
mesmas, o que define qual tipo de administrao estar no contrato de administrao firmado
entre as partes onde se define os direitos e obrigaes das partes.
Ainda nesta unidade, conhecemos bem detalhadamente a documentao utilizada nas
administraes de imveis e de locao, desde os mais bsicos at os mais detalhados.
muito importante para voc, como profissional da rea imobiliria, conhecer todos os
documentos necessrios para uma boa administrao.
227
UNIDADE V
INTRODUO
Caro(a) aluno(a), nesta unidade voc ter acesso a vrios documentos muito importantes na
administrao condominial.
Esses documentos lhe ajudaro em muito, para ter um bom conhecimento e compreenso de
determinados documentos quando se tornar necessrio.
, sito Rua
de 20
de
de 20
horas ou no dia
ADVERTNCIA A CONDMINO
EMPRESA ADMINISTRADORA
Em
de
S/C LTDA.
de 20
Ilmo Sr.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
231
Rua
, N
NESTA
Prezado Senhor,
Na qualidade de Sndico do Condomnio do Edifcio
, e em face de
diversas reclamaes que me foram feitas, a presente para solicitar da sua parte o obsquio
de maior e mais cuidadosa observncia do Regulamento Interno do Edifcio, especialmente
no que se refere ao barulho depois das 22 horas conforme o Art. 2 do mesmo Regulamento.
Na certeza do seu bom acolhimento a este apelo dos demais condminos, subscrevo-me,
atenciosamente,
(a).
Condomnio:
ASSEMBLEIA
( ) AGO Assembleia Geral Ordinria // ( ) AGE Assembleia Geral Extraordinria
Data da Convocao:
Data da Reunio:
/
/
/
Hora:
Local:
N de Condminos Presentes:
Ordem do Dia:
Deliberao:
de
de 20
, sito Rua
, N
de
, realizada no
de 20
de
de
R$
Remunerao do Administrador
R$
Salrio do Pessoal
R$
Energia Eltrica
R$
Conservao
R$
Eventuais
R$
TOTAL
R$
Pelo Condomnio,
233
do corrente s
horas em segunda
, N
, sita
do ms de
de 20
de
de 20
(a).
de
de 20
Ilmo Sr.
Rua
, n
NESTA
Prezado Senhor:
Vimos, pela presente, na qualidade de administradores do Condomnio do Edifcio
de
de
de 200
p. f. s
, s
, N
quanto ao seguinte:
a) Aprovao de contas do perodo de 02 de janeiro de
a 02 de janeiro de
,e
rateio de dficit.
b) Previso de despesas para o acerto do trimestre do ano em curso.
c) Assuntos gerais.
Agradecemos por antecipao o seu comparecimento subscrevendo-nos com elevada
considerao.
(a)
e
Administradores
, N
, sito a
do corrente ms, s
horas em primeira
do
235
, N
, nesta cidade de
; presente a maioria
, sito Av.
Sr.
Sr.
e risco e, falta de qualquer providncia, o Sndico mandar executar as obras por conta do
proprietrio, que dever saldar o dbito dentro de 30 dias, sob pena de cobrana judicial,
acrescida dos juros, custas e honorrios de advogado; Clusula quinta - O livre uso e gozo de
apartamento pelo respectivo proprietrio ou por seu locatrio restringido de forma a que no
seja praticado, nem consinta na prtica, em seu apartamento ou no Edifcio, de qualquer ato
que comprometa o bom nome, a segurana e a tranquilidade no Edifcio; Clusula sexta Sero tomadas pelo voto da maioria, em Assembleia Geral, as deliberaes dos condminos,
s podendo votar os condminos quites com o Condomnio e sendo os votos proporcionais s
fraes ideais do terreno e partes comuns pertencentes a cada condmino; Clusula stima Os coproprietrios obrigam-se: - a) a acatar e a exigir que os ocupantes dos respectivos
apartamentos, seus empregados e prepostos acatem as deliberaes da maioria dos
coproprietrios e respeitem rigorosamente o Regulamento Interno do Edifcio; - b) a no alugar,
ceder ou usar, nem permitir que subloquem, cedam ou usem o apartamento de sua propriedade
para reunies polticas ou religiosas, leiles, estabelecimentos comerciais ou industriais,
escritrios, clubes, penses, cursos de qualquer natureza, aulas de msica individuais ou
coletivas, tendo o mesmo apartamento o fim exclusivamente residencial e familiar; - c) a pagar
adiantadamente, e quando em atraso, com os juros de 1% (um por cento) ao ms, suas quotas
nas despesas ordinrias ou extraordinrias do Condomnio e mais todas as despesas judiciais,
inclusive honorrios de advogado, se a cobrana for feita judicialmente; Clusula oitava - A
Assembleia Geral dos proprietrios do Edifcio ser realizada anualmente no ms de junho, em
dia, local e hora previamente fixados, com 5 dias de antecedncia, objetivando o exame das
contas do Sndico referentes ao ano anterior, votao do oramento para o novo exerccio e
deliberao de interesse geral; Clusula nona - A administrao do edifcio caber ao Sndico
eleito para um perodo de dois anos, em Assembleia Geral dos coproprietrios e realizada a
eleio da seguinte forma: Presidente, Sr.
Sr.
Sr.
; 2 Secretrio, Sr.
; 1 Secretrio,
; Sndico,
237
. Condomnio do Edifcio
das
Responsabilidade Civil quanto aos elevadores, Consumo de luz, fora e gs. Conservao de
elevadores, Administrao. A quota por trimestre de condomnio, conforme este oramento,
ser de R$
o perodo de
, o condmino
de
de
de
239
especial dividida igualmente entre todos os condminos, por apartamento. Nada mais havendo
a tratar, foi lavrada esta ata que os presentes assinam.
Aos
de
de
(a) 1 Secretrio,
(a) Presidente,
(a) Condminos presentes.
AUTORIZAO DE MUDANA
Condomnio Edifcio
Rua
Sr. Zelador:
Conforme instrues do proprietrio, autorizamos a SADA de mudana do apartamento
N
de
de
Administradora
BALANCETE MENSAL
CRC:
Condomnio Ed.
Demonstrativo do ms de
RECEITAS
DESPESAS
Taxa de Condomnio
Folha de Pessoal
gua
INSS
Luz
FGTS
Gs
PIS
Fundo de Reserva
Vale Transporte
Taxa Contbil
Taxa Administrativa
Fornecimento de Gs
Saldo Anterior
Manuteno de Elevadores
Depsito do Ms
Circulares
Taxas Impressos
Retirada do Ms
Seguro Incndio
Saldo Atual
Despesa bancria
Saldo Anterior
Depsito do Ms
Juros e Correo Monetria
Retirada do Ms
Saldo Atual
241
DISPONIBILIDADES
Saldo Anterior ( )
(-)
Receita do Ms
(-)
Subtotal
(-)
Despesas do Ms
(-)
(-)
(-)
(-)
TOTAL a ratear
Saldo atual ( )
Condomnio:
CADASTRO DE MORADORES
APARTAMENTO:
BLOCO:
PROPRIETRIO ( ) INQUILINO ( )
Nome:
Profisso:
Local de Trabalho:
Fone:
CPF:
RG:
DEMAIS OCUPANTES:
Nome:
Parentesco:
Nome:
Parentesco:
Nome:
Parentesco:
Nome:
Parentesco:
Nome:
Parentesco:
Nome do Proprietrio:
Fone:
Nome do Proprietrio:
Fone:
Sr. Zelador: As pessoas acima relacionadas esto autorizadas a ocupar o apartamento e a recolher sua mudana conforme autorizao do proprietrio e/ou procurador, em nosso poder, no
horrio estabelecido pelo regulamento.
Administradora
LOCATRIO
,
de
de 20
de
de
Ilm(a) Sr.(a)
Condmino do Condomnio
Localizado a Rua
de
CEP:
bairro
na cidade
Prezado(a) Senhor(a),
Procedemos levantamento contbil na documentao do condomnio de V. S. e constatamos
a existncia de dbito(s) (s) taxa(s) de condomnio do(s) ms(es) de
razo pela qual solicitamos sua providncia, a fim de que a pendncia seja liquidada no prazo
de 48 horas, a contar do recebimento desta, sob pena de o dbito ser levado a cobrana
judicial, conforme estatuto do condomnio, hiptese em que sero acrescidos, alm das
penalidades previstas, custas e honorrios advocatcios.
Contando com seu pronto atendimento, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,
Administradora
EM TEMPO: CASO V. S. TENHA EFETUADO O PAGAMENTO, FAVOR DESCONSIDERAR
O PRESENTE AVISO; PEDIMOS A GENTILEZA DE NOS REMETER FOTOCPIA DO
RECIBO PARA EFETUARMOS A DEVIDA BAIXA.
243
CONTRATADA:
localizado
, de outro lado, como
, fone:
sob o N
, CRECI sob o N
, na
, no SECOVI, sob
DA PRESTAO DE SERVIOS
1. A CONTRATADA se obriga a prestar ao CONTRATANTE os seguintes servios:
a) emisso, de conformidade com a Conveno do Condomnio, das convocaes para as
Assembleias Gerais Ordinrias e Extraordinrias, com a discriminao dos itens constantes
das respectivas Ordens do Dia;
b) presena e assessoramento nas Assembleias Gerais Ordinrias e, mediante solicitao do
Sr. Sndico, nas Extraordinrias, observado o disposto na clusula 7 deste contrato;
c) elaborao das atas das Assembleias e oportuno envio de cpias a todos os senhores
condminos;
d) elaborao de estudos para as previses oramentrias a serem submetidas s Assembleias
dos condminos;
e) rateio e cobrana das despesas condominiais aprovadas nas Assembleias, mediante o
envio antecipado dos avisos aos condminos, que podero pag-las em qualquer agncia
bancria no territrio nacional. Os recibos podero ser pagos em banco, sem multa, at o
vencimento, ou, com multa, at 10 dias aps o vencimento, quando sero encaminhados
ao Departamento Jurdico da CONTRATADA;
245
l) efetuar o pagamento do pessoal, nas bases salariais vigentes e aprovadas pelo Sndico, o
qual ser feito no 5 dia til de cada ms e adiantamentos (vales) de at 50% (cinquenta por
cento) 15 dias aps, antecipados em caso de tais dias recarem em sbados, domingos e
feriados. Os pagamentos de horas extras, prmios e adicionais extraordinrios, bem como
o gozo de frias, sero autorizados pelo Sndico, mediante preenchimento de formulrios
simples, fornecidos pela CONTRATADA;
m) execuo de todas as determinaes do Sndico e das Assembleias, tais como: expedio
de circulares, cartas, notificaes, coleta de propostas e oramentos para servios,
fiscalizao e administrao de obras, reparos, bem como superviso nos servios de
rotina, como conservao de bombas, elevadores e no fornecimento de material de limpeza,
material contra incndio, e outros de necessidade do condomnio.
DA ASSISTNCIA JURDICA
2. A CONTRATADA, por meio de seu Departamento Jurdico, atender gratuitamente ao
CONTRATANTE, em consultas e na orientao de natureza jurdica relativas ao Condomnio.
a) as contas vencidas sero cobradas pelo Departamento Jurdico da CONTRATADA, por
via extrajudicial, ou judicial, devendo, no segundo caso, ser outorgada procurao pelo
Sndico;
b) para a execuo dos servios referidos no item anterior os advogados da CONTRATADA
cobraro seus honorrios do Condomnio razo de 10% sobre o valor do dbito, a serem
deduzidos da multa paga pelo condmino em atraso, independentemente da sucumbncia,
se houver;
c) nas aes reclamatrias trabalhistas, seja qual for o valor da reclamao, havendo acordo,
ou no, o que ensejar o acompanhamento do processo at a ltima instncia, os honorrios
dos advogados sero equivalentes a R$
atualizados pelo
)
na data do pagamento.
247
DA RESCISO
15. Em caso de resciso deste contrato, de acordo com a clusula 14, a CONTRATADA
elaborar, dentro de 15 (quinze) dias aps a finalizao de seus servios, o balancete
final das contas do CONTRATANTE, bem como demonstrao de condminos em atraso.
Apurado saldo credor do CONTRATANTE em poder da CONTRATADA, tal quantia ser
imediatamente paga. Apurado saldo devedor, o CONTRATANTE dispor de 15 (quinze)
dias para examinar as contas e efetuar o pagamento que lhe competir. O descumprimento
destas condies importar, de parte a parte, na obrigao de pagar a multa de 10% sobre
o valor do saldo em aberto, independentemente de notificao.
16. A assistncia jurdica e o acompanhamento processual cessaro incontinenti resciso
deste contrato, obrigando-se o CONTRATANTE imediata substituio dos advogados
constitudos.
17. Fica assegurado ao CONTRATANTE, se entender conveniente, o direito de valer-se do Juzo
Arbitral de um conselho composto por membros indicados pelo SECOVI e pela AABIC
para solucionar eventual conflito que surja entre CONTRATADO e CONTRATANTE, nos
termos dos artigos 1072 e 1102 do Cdigo de Processo Civil, arcando a parte considerada
culpada com as despesas decorrentes.
DO FORO
Fica eleito o foro
de
de 20
CONTRATANTE
CONTRATADA
249
TESTEMUNHAS
1)
2)
CNPJ N
, CRECI N
SECOVI
CONTRATANTE:
CONTRATADA e CONTRATANTE acima nomeadas e qualificadas, convencionam e firmam o
presente contrato de prestao de servios, mediante as clusulas e condies que se seguem:
CLUSULA 1
A CONTRATADA administrar, nos termos do presente contrato, o Condomnio do Edifcio
acima mencionado, denominado daqui por diante CONTRATANTE, prestando todos os
servios necessrios a uma boa administrao.
CLUSULA 2
O prazo do presente contrato de 12 (doze) meses, com vigncia a partir do
dia
dia
de
de
de 20
de 20
de 12 (doze) meses, caso no haja denunciado por qualquer uma das partes contratantes, com
antecedncia mnima de 60 (sessenta) dias de cada termo contratual.
CLUSULA 3
Manifestada a inteno do CONTRATANTE de rescindir o presente contrato, a CONTRATADA
ter o prazo de 30 (trinta) dias para devolver toda a documentao e apresentar sua prestao
de contas Assembleia Geral especialmente convocada para tal fim. Se a prestao de
contas foi feita ao Sndico e ao Conselho Consultivo ou Fiscal, fica entendido que a quitao
dada CONTRATADA pressupe uma autorizao e concordncia da Assembleia Geral.
A impugnao de pagamentos feitos pela CONTRATADA com autorizao do Sndico no
envolve qualquer responsabilidade da CONTRATADA.
CLUSULA 4
O saldo credor devido ao Condomnio CONTRATANTE ser pago de imediato pela
CONTRATADA, no ato da quitao recebida. Existindo saldo devedor do Condomnio
CONTRATANTE, a resciso do presente contrato e a entrega da documentao s se dar
no ato do pagamento do saldo referido, considerando-se legtima a reteno, sem prejuzo das
medidas legais cabveis na espcie.
CLUSULA 5
O CONTRATANTE confere a CONTRATADA, durante a vigncia deste contrato e suas
prorrogaes, os poderes especiais e necessrios para receber, em nome do CONTRATANTE,
cotas de condomnio e quaisquer outras contribuies dos condminos, dar quitao das
quantias recebidas, alm dos poderes gerais de administrao dos servios ora contratados.
CLUSULA 6
A CONTRATADA fica autorizada a efetuar, nos respectivos prazos, em nome do
CONTRATANTE, o pagamento de todas as obrigaes e despesas do Condomnio,
mediante os respectivos comprovantes ou quitaes, como o AUTORIZO O PAGAMENTO
prvio do Sndico, exceto para: contas de energia, gs, fora, gua, esgoto, conservao
de elevadores, bombas, fotocpias, ensacadores ou compactadores, material de limpeza,
contribuies para o INSS, FGTS, PIS, folhas de pagamento dos empregados e outras
despesas com vencimentos certos, predeterminados ou decorrentes de obrigaes
contratuais, casos em que o AUTORIZO O PAGAMENTO do sndico, ou de quem de
direito, ser posterior aos respectivos pagamentos, que sero inerentes administrao
exercida e implicitamente autorizados.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
251
CLUSULA 7
A CONTRATADA se obriga a escriturar o movimento de receita e despesa rigorosamente
em dia; manter regularizados todos os livros e obrigaes legais do Condomnio; assinar,
em nome do CONTRATANTE, contratos de trabalho e respectivas alteraes nas
carteiras profissionais dos empregados; requerer o que necessrio for nas reparties
estaduais, municipais e federais em decorrncia dos servios administrativos; enviar,
mensalmente ou trimestralmente, extrato da conta corrente do CONTRATANTE; prestar
assistncia s Assembleias Gerais e ao Sndico, colaborando eficientemente para uma
boa administrao.
CLUSULA 8
O CONTRATANTE se obriga a outorgar procurao a advogado indicado pela CONTRATADA,
a fim de promover cobrana judicial de condminos em atraso, aps esgotados os meios
administrativos de cobrana.
CLUSULA 9
As Assembleias Gerais podero ser realizadas na sede da CONTRATADA em data e horrio
previamente combinados ou no prprio edifcio administrado. Pela assistncia s Assembleias
Gerais realizadas fora da sede da CONTRATADA ou fora do horrio normal de expediente,
ser cobrada uma taxa de representao.
CLUSULA 10
O CONTRATANTE se obriga ao pagamento das despesas com porte, transporte, telegramas,
material de expediente e escritrio, convocao de Assembleias Gerais, adiantamentos de
custas judiciais e respectivos honorrios advocatcios, despesas decorrentes de adiantamentos
feitos em sua conta corrente ou para outros fins administrativos devidos por imposies legais
ou convencionais.
CLUSULA 11
Na falta eventual de disponibilidade financeira na conta corrente do Condomnio, a
CONTRATADA no responsvel por pagamentos no efetuados ou pagos com correo
monetria, multas e juros.
CLUSULA 12
A CONTRATADA no intervm na administrao interna do edifcio, na admisso ou demisso
de empregados ou outras deliberaes de competncia exclusiva do Sndico ou do Conselho
Consultivo, mas estar sempre disposio dos interessados para prestar sua assistncia
onde se tornar necessria.
CLUSULA 13
O seguro contra fogo do edifcio dever ser feito por intermdio da CONTRATADA, em
seguradora de sua livre escolha.
CLUSULA 14
Pelos servios ora convencionados e contratados, a CONTRATANTE se obriga ao pagamento
da remunerao mensal de
calculado
, de
de 20
CONTRATADA
CONTRATANTE
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
253
TESTEMUNHAS:
1)
2)
CONTRATO PARA ADMINISTRAO DE CONDOMNIO (CAC)
CONDOMNIO:
ENDEREO:
SNDICO:
TAXA DE ADMINISTRAO:
VALOR ATUAL:
VALOR MATERIAL DE EXPEDIENTE:
VALOR ATUAL:
CRITRIO DE REAJUSTE DA TAXA:
PRAZO DE CONTRATO (INCIO E TRMINO):
REGIME DE COBRANA TAXAS CONDOMINIAIS:
ADMINISTRADORA:
ENDEREO:
TELEFONE:
CLUSULAS:
Pelo presente instrumento particular, o CONDOMNIO acima identificado ajusta com a
ADMINISTRADORA, tambm acima qualificada, a administrao do referido CONDOMNIO,
mediante as clusulas que se seguem e as constantes do QUADRO acima.
255
NICO - O recolhimento global das cotas condominiais ser creditado em conta corrente,
no prazo de 02 (dois) dias, em nome do CONDOMNIO, na ADMINISTRADORA.
XII. MUDANA DE ENDEREO - Qualquer mudana de endereo dever ser comunicada por
escrito ADMINISTRADORA, a qual encaminhar a correspondncia para o endereo
que possuir, at que seja modificado pelo condmino ou pelo CONDOMNIO.
XIII. PROCURAO - Por fora deste contrato e para o seu bom e fiel cumprimento, fica
a ADMINISTRADORA investida dos poderes comuns de administrao, entre eles os
necessrios assinatura de contrato de trabalho, sua resciso, receber e dar quitao e,
ainda, os de constituir advogado para a eventual defesa dos interesses do CONDOMNIO.
257
XIV. INCIO E TRMINO DO CONTRATO - O presente contrato vigorar pelo prazo (incio
e trmino) determinado no Quadro Preambular, podendo ser prorrogado por iguais e
sucessivos perodos se qualquer das partes, com um aviso prvio de 30 (trinta) dias,
dentro da vigncia do perodo, no manifestar o deseja de rescindi-lo.
XV. REMUNERAO - Pelos servios objeto do presente contrato, a serem prestados pela
ADMINISTRADORA, o CONDOMNIO pagar-lhe- a importncia mensal indicada
no Quadro Preambular, a qual ser mensalmente debitada em conta corrente do
CONDOMNIO, assim como a dcima - terceira taxa de administrao, no ms de
dezembro, nos termos da Resoluo ABADI - Associao Brasileira das Administradoras
de Imveis e do Sindicato das Empresas Administradoras de Imveis.
Assim, justos e contratados, assinam o presente em duas vias de igual teor, forma e data, na
presena de duas testemunhas, para que surta os legais e devidos efeitos, nomeando o foro
desta cidade como o competente para dirimir de quaisquer dvidas dele oriundas.
,
de
de 20
ADMINISTRADORA
CONDOMNIO
SNDICO
TESTEMUNHAS
1)
2)
CONVENO DE CONDOMNIO
EDIFCIO MINHA MORADA
CAPTULO I
DA DISCRIMINAO DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVAS E DAS DE
CONDOMNIO, COM ESPECIFICAES DAS REAS.
Artigo 1 - Constituem partes de propriedade exclusiva dos condminos do EDIFCIO MINHA
MORADA aquelas discriminadas na clusula do instrumento anexo e cujas reas, descries,
confrontaes e correspondentes partes ideais no terreno esto pormenorizadamente
enunciadas no referido instrumento.
Artigo 2 - Constituem propriedade comum do condomnio, havidas como inalienveis e
acessrias indissoluvelmente ligadas s demais coisas, todas aquelas que por sua natureza
ou funo sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual
259
comuns do prdio, desde que no prejudique iguais direitos dos demais proprietrios, nem
suas condies materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edifcio.
CAPTULO III
DOS ENCARGOS, FORMA E PROPORO DAS CONTRIBUIES DOS CONDMINOS
PARA AS DESPESAS DE CUSTEIO E PARA AS EXTRAORDINRIAS.
Artigo 4 - Todos os proprietrios das unidades so obrigados a pagar os impostos e taxas sobre
as partes comuns do edifcio, o prmio de seguro, os encargos de administrao, ordenado do
zelador, porteiro e demais empregados, as despesas de conservao e uso normal das partes
comuns e as despesas de reparao, vazamento, impermeabilizaes, bombas, elevadores etc.
Artigo 5 - O montante das despesas gerais e encargos do condomnio sero rateados entre os
condminos proporcionalmente rea til de cada unidade ou de sua correspondente quota
parte ideal sobre o todo.
nico: O prazo para recolhimento das contribuies ser de 7 (sete) dias aps o recebimento
da comunicao do Administrador, no ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o
condmino em atraso, sujeito s penalidades desta conveno ( 2 - art. 8).
Artigo 6 - O condmino que aumentar as despesas comuns por motivo de seu interesse,
dever pagar no devido tempo o excesso a que der causa, sob pena de perda de direito de
voto e demais cominaes desta conveno.
Artigo 7 - Todas as instalaes internas de gua, esgoto, eletricidade, telefone e Tv a cabo, de cada
propriedade singular, sero reparadas a custo do respectivo proprietrio quando o estrago se verificar
at chegar s linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas,
persianas, lustres, aparelhos sanitrios e todos os pertences de cada propriedade autnoma.
1: Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e no for causado por qualquer
condmino ou seu inquilino, os reparos correro por conta de todos os condminos.
261
2: Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado,
direta ou indiretamente, por qualquer dos condminos ou seus inquilinos, os reparos correro
por conta dos condminos em questo.
Artigo 8 - Cada condmino concorrer nas despesas de condomnio, recolhendo nos prazos
previstos nesta conveno, a quota parte que lhe couber em rateio.
1: Cabe ao Administrador arrecadar as contribuies dos condminos, competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.
2: O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na presente Conveno,
fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) sobre
o dbito que ser atualizado com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados,
no caso de mora por perodo igual ou superior a 6 (seis) meses.
3: As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes ou
ao servio comum sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares
do direito aquisio da unidade, mediante oramento prvio aprovado em assembleia geral,
podendo incumbir-se de sua execuo o administrador ou outras pessoas, com aprovao da
assembleia.
4: A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa
para exoner-lo de seus encargos.
CAPTULO IV
DA ADMINISTRAO
Artigo 9 - Do modo de escolher o administrador, subsndico e conselho consultivo. Ser o
prdio em condomnio administrado por um administrador com funes de sndico, eleito por
maioria de votos dos condminos, podendo a escolha recair tanto num dos condminos como
em pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio.
1: Na segunda hiptese, poder ser eleito, por maioria de votos dos condminos, um
subsndico, escolhido dentre os mesmos, exercendo funes de representante dos condminos
junto ao Administrador, levando at o mesmo as informaes, sugestes, exigncias e crticas
relacionadas ao condomnio.
2: Ser eleito, por maioria de votos dos condminos, um Conselho constitudo de 3 (trs)
condminos, cuja funo ser assessorar o administrador na soluo dos problemas que
digam respeito ao condomnio.
3: O mandato do Administrador, subsndico e Conselho Consultivo ser de dois anos,
permitida a reeleio.
4: Respeitada a forma prevista no contrato de Incorporao para a primeira Administrao
o Administrador poder ser destitudo pelo voto dos condminos que representem dois teros
(2/3) da totalidade das unidades, atravs de Assembleia Geral especialmente convocada.
5: O Administrador, no caso de ser deliberada sua destituio ser avisado com 60 (sessenta)
dias de antecedncia concretizao da mesma.
Artigo 10 - Das atribuies do Administrador, alm das legais. Ao Administrador, alm das
funes decorrentes de seu cargo, compete especialmente:
a) superintender a administrao geral do edifcio e fazer observar o regulamento interno do prdio;
b) nomear, admitir e demitir os empregados do prdio, fixando-lhes os vencimentos de acordo
com a verba estabelecida no oramento do ano;
c) receber as quotas trimestrais ou outras contribuies dos condminos, dando-lhes a devida
aplicao;
d) ordenar e fiscalizar as obras de carter urgente e adquirir o que for necessrio para a boa
conservao do edifcio;
263
), devendo
265
2: O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que modifique
sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Artigo 17 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado,
contribuindo o respectivo condmino diretamente com as importncias relativas aos impostos
e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.
situado
Bloco:
do
de
de
de 20
Administradora
ADMINISTRAO DE CONDOMNIO
Condomnio:
EDITAL DE CONVOCAO
Assembleia Geral Extraordinria
(Convocada por dos Condminos)
Os condminos proprietrios do Condomnio Edifcio
adiante
em dia com suas obrigaes, para uma Assembleia Geral Extraordinria, a ser realizada
no
, s
horas do dia
de
de
, em
horas do mesmo
em carter de urgncia
sobre a seguinte
267
ORDEM DO DIA
1.
2.
3.
4.
5.
,
de
de
do Condomnio
disposto no art.
horas do dia
de
de
Convocante
Transcrio do art. 22 3 da Lei do Condomnio:
Art. 22 Ser eleito, na forma prevista pela conveno, um sndico do condomnio, cujo
mandato no poder exceder a 2 anos, permitida a reeleio.
3 - A conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assembleia,
convocada pelo interessado (grifamos).
269
, no dia
do corrente, s
dias do ms de
do ano de
, nesta cidade
, em meu cartrio, perante mim, tabelio, por me haver sido esta distribuda,
, ambos de nacionalidade
, ele comerciante,
construtor,
Rua
, de nacionalidade
, N
, domiciliado
assinadas, a tudo presentes, tambm minhas conhecidas, do que dou f. E perante as mesmas
testemunhas, disseram os contratantes, alienantes e incorporador, respectivamente, que o
presente instrumento e na melhor forma de direito, tm entre si ajustado e contratado o seguinte:
Primeiro - os primeiros contratantes cedem ao segundo o imvel de sua propriedade, livre e
desembaraado de qualquer nus real ou fiscal, sem qualquer ao que possa compromet-lo,
sito a Rua
, n
, bairro
e legtimos possuidores, um terreno com 50 (cinquenta) metros de frente por 80 (oitenta) metros
da frente ao fundo, contendo duas casas, que no esto em bom estado de conservao,
271
que houver, decorrente de escritura; Quinto - aos primeiros contratantes pessoalmente ou por
interposta pessoa, caber o direito de fiscalizar a construo, com livre acesso s obras; Sexto
- o prazo para o trmino da obra a que se refere a presente escritura ser de 24 meses (vinte
e quatro meses), a contar da data da assinatura desta escritura, improrrogvel, salvo motivo
de fora maior devidamente comprovado; Stimo - d-se ao presente contrato o valor de
R$
. Eu,
, tabelio, o
subscrevo e assino.
Aos
de
de 200
(a)
PARECER DO CONSELHO
Condomnio
Os abaixo assinados, membros do Conselho do Condomnio, declaram que examinaram o
balancete relativo ao ms de
DESPESAS, razo pela qual so de parecer favorvel aprovao das contas na Assembleia
Geral oportuna, por estar o balancete em perfeita ordem e exatido.
Condomnio:
PROCURAO COMPLETA:
OUTORGANTE:
, naturalidade,
, naturalidade,
extraordinria do Condomnio
de
, a realizar-se no dia
de
Instrues Especiais:
,
de
de
Outorgante
OBSERVAES:
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
273
PROCURAO SIMPLIFICADA
Pelo presente instrumento particular, no meio
) Extraordinria ou (
Condomnio
dia
) Ordinria do
, a realizar-se no
de
de
, s
de
de
Outorgante
CONDOMNIO EDIFCIO
REGIMENTO INTERNO
CAPTULO I DEFINIO DO CONDOMNIO
Art. 1 - O presente Regulamento Interno, do Condomnio Edifcio
aprovado em Assembleia Geral do dia
,
dispe sobre a
horas. Somente o elevador de servio ser usado para esse fim e com
independentemente
dos danos que forem causados em elevadores, paredes, escadarias, vidros etc. Os valores
arrecadados sero depositados no fundo de Reserva.
275
277
279
incndio etc., ocorridos na garagem, mas adotar medidas necessrias apurao das
responsabilidades.
Art. 27 A manobra na garagem do subsolo dever ser feita com luzes acesas.
Art. 28 No permitido manter nas garagens veculos que apresentem vazamentos.
CAPTULO VI DO USO DO PLAYGROUND
Art. 29 Os jogos infantis podero ser desenvolvidos no playground do Edifcio, na rea onde
esto os escorregadores, gangorras, balanas, no sendo permitido o uso de skates, bolas
de qualquer tamanho, bicicletas etc., sendo que a utilizao da referida rea ser permitida
das
horas.
Art. 36 Nas festas tradicionais: Natal, Ano Novo, Pscoa e So Joo o salo ser de uso
comum, preferencialmente do condomnio.
CAPTULO VIII DO USO DA PISCINA
Art. 37 A piscina para uso exclusivo dos condminos moradores do Edifcio, exceo
aberta aos casos autorizados pelo conselho.
Art. 38 S ser permitido o uso por visitantes ao Condomnio desde que acompanhado do
condmino e aps ter feito o exame mdico e aprovado no mesmo.
Art. 39 proibido jogar bola e andar de bicicleta, patinete, patins, skates etc., na rea que
circunda a piscina.
Art. 40 proibido levar latas, garrafas, copos e outros recipientes de vidros, rea que
circunda a piscina, mas to somente recipientes de plstico.
Art. 41 proibido fazer lanches na rea que circunda a piscina, de vez que a inobservncia
dos cuidados necessrios prejudicar a necessria limpeza e higiene da piscina.
Art. 42 proibido o uso da piscina pelos empregados do condomnio, serviais dos
condminos e babs. Todavia as babs podero permanecer na rea que circunda a piscina,
a fim de atender as crianas sob a sua responsabilidade.
Art. 43 - proibido utilizar as moblias da piscina para fins que no se destinam, tais como
escorregador e gangorras ou flutuar sobre a gua.
CAPTULO IX DAS DISPOSIES GERAIS
Art. 44 O zelador fica autorizado a tomar as providncias cabveis dentro de suas atribuies
e respeitando este regulamento, quando tiver que resolver assunto de natureza urgente. Os
porteiros ficam autorizados a exigir a identidade de pessoas desconhecidas que desejam
ingressar no Edifcio, principalmente noite.
Art. 45 Os contratos de locao devero ser acompanhados de um exemplar deste
regulamento, cuja inflao motivar a resciso respectiva.
Art. 46 Em caso de molstia contagiosa, os moradores do Edifcio ficam obrigados a notificar
imediatamente o Sndico.
ADMINISTRAO DE LOCAO E CONDOMNIOS | Educao a Distncia
281
Art. 47 Para que possa ser observado o rigoroso cumprimento deste Regulamento, e quando
as circunstncias o exigirem, os moradores facilitaro o acesso do Sndico aos respectivos
apartamentos, desde que devidamente justificado o motivo, ou quando existirem defeitos
hidrulicos e eltricos em tubulao de alimentao geral em que as despesas decorrentes
correro por conta do Condomnio.
Art. 48 A entrada de pessoas estranhas ao prdio s poder ser feita mediante autorizao
do residente.
Art. 49 O presente Regulamento s poder ser modificado ou alterado em Assembleia Geral,
com a votao de dois teros (2/3) dos condminos presentes assembleia, para cuja realizao
se exigir qurum mnimo de 50% (cinquenta por cento) das fraes ideais do terreno.
Art. 50 Fica estabelecido que quando desrespeitadas as disposies do presente Regimento,
ser feita advertncia escrita e na reincidncia ser aplicada multa de um salrio mnimo, e
se preciso for a custas e honorrios advocatcios nos casos de ao judicial.
CONSIDERAES FINAIS
Nesta unidade voc teve acesso a vrios modelos de documentao condominial que so
utilizados no dia a dia de todos os condomnios, onde se expe a administrao a ser aplicada
ao condomnio.
Ainda nesta unidade, conhecemos bem os processos documentais que se utiliza em uma boa
administrao condominial.
interessante para voc, como profissional da rea imobiliria, tambm ser conhecedor da
rea condominial para que se tenha uma boa administrao de imveis, de locao e de
condomnios, pois elas se entrelaam na prtica, na teoria e no conhecimento.
REDENTOR
283
CONCLUSO
Finalmente terminamos os nossos estudos sobre administrao de imveis, administrao de
locaes e administrao de condomnios. Espero que voc tenha compreendido a distino
entre as administraes aqui transcorridas neste livro, pois procurei levar a voc conhecimentos
acerca de como se deve proceder em todas as administraes, as suas responsabilidades e o
grau de profissionalismo que cada uma exige. Afirmar que esses conhecimentos so suficientes
para o sucesso de uma boa administrao no condiz com a verdade, o meu objetivo foi pr
voc, caro(a) aluno(a), a par de que forma deve-se proceder nas administraes aqui citadas
neste livro, mas espero pelo menos ter aguado o desejo em voc de efetuar pesquisas e
anlises quanto ao tema que muito dinmico.
Para entendermos melhor o que foi estudado, na unidade I tratamos sobre como administrar
imveis e todas as suas complexidades e deixar claro que administrao de imveis no
sinnimo de administrao de locaes, pois esta um dos itens da administrao de imveis.
Na unidade II discutimos a respeito da administrao de locaes, onde deixamos bem
claro que uma administrao especfica unicamente referente locao de imveis, e no
confundir com a administrao de imveis, que um processo muito mais complexo.
Na unidade III transcorremos sobre a administrao de condomnios desde os conceitos bsicos
at a implantao de uma administradora condominial, passando pelas responsabilidades do
sndico, dos direitos e deveres dos condminos e muitos outros tpicos inerentes ao tema.
E nas unidades IV e V nos preocupamos em mostrar a voc, caro(a) aluno(a), diversos modelos de
documentao utilizadas tanto na administrao de imveis, de locao e tambm de condomnios.
Espero que voc tenha gostado desta leitura onde tentei ser ao mximo didtico e que tenha
enorme sucesso em sua carreira de Gestor de Negcios Imobilirios, e nunca se esquea de
que o que faz a diferena de um profissional para o outro a sua capacitao profissional, pois
o maior patrimnio que se tem o conhecimento.
Um fraterno abrao e sucesso,
Conte comigo!
Prof. Paulo Caravage
REFERNCIAS
AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Jris, 2000.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobilirio. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2001.
BUENO, Mrcio A. O Corretor de Imveis e as Regras das Locaes Residenciais. So
Paulo: Imobiliria, 1996.
CARAVAGE, Paulo J. D. Curso de Administrao Condominial. Curitiba: Ed. Cagim, 2012.
KAPLAN, Robert S.; NORTON, David P. Organizao orientada para a estratgia. Rio de
Janeiro: Campus, 2001.
LEI 4.591 DE 16 /12/ 1964 Lei dos condomnios e Incorporaes.
LEI 6530 DE 12/05/1978 Lei da Criao da Profisso de Corretor de Imveis.
LEI 8245 DE 18/10/1991 Lei do Inquilinato.
285