O documento discute o fechamento de sacadas em edifícios, afirmando que (1) requer documentação e aprovação unânime dos condôminos, (2) altera a fachada comum do edifício, e (3) empresas de envidraçamento não podem garantir estanqueidade contra chuva.
O documento discute o fechamento de sacadas em edifícios, afirmando que (1) requer documentação e aprovação unânime dos condôminos, (2) altera a fachada comum do edifício, e (3) empresas de envidraçamento não podem garantir estanqueidade contra chuva.
O documento discute o fechamento de sacadas em edifícios, afirmando que (1) requer documentação e aprovação unânime dos condôminos, (2) altera a fachada comum do edifício, e (3) empresas de envidraçamento não podem garantir estanqueidade contra chuva.
O documento discute o fechamento de sacadas em edifícios, afirmando que (1) requer documentação e aprovação unânime dos condôminos, (2) altera a fachada comum do edifício, e (3) empresas de envidraçamento não podem garantir estanqueidade contra chuva.
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JEVERSON TAVARES
OAB/SC 23.953
PARECER – "FECHAMENTO DE SACADA" EM EDIFÍCIO:
Inicialmente, toda e qualquer obra/reforma na unidade
deve ser PRECEDIDA de toda a documentação prevista na ABNT-NBR- 16.280 – 04/2014, sob pena de Embargo de Obra, imposição de multa pela Municipalidade, imposição de multa pelo Condomínio, além da respectiva Ação Judicial Demolitória e por Perdas e Danos. Deve ser compreendido que "sacada" é fachada... e fachada é área comum... e área comum pertence à unanimidade de condôminos e não ao proprietário da unidade isoladamente. Ainda, deve-se entender que estética, neste caso, não é subjetiva, e este fechamento não passa de modismo inútil, no caso deste edifício causa muito mais impacto visual externo do que aumento de área social aproveitável da unidade, como dito, não passa de obra inútil.
Inclusive este tema esbarra em outra questão polêmica
que é a alteração da área computada pela Prefeitura como construída por apartamento, já que varanda aberta não é considerada área construída, mas a fechada, sim. Note que a lei brasileira proíbe o condômino de alterar a fachada do edifício.
Considerando que esta obra (fechamento/
envidraçamento/acortinamento de sacada – o adjetivo utilizado pouco importa) não é útil e, sobretudo, não é necessária, desta feita, o quórum assemblear necessário à sua aprovação, então, é a totalidade dos condôminos (100%).
O PROCEDIMENTO EM QUESTÃO É CONSIDERADO ALTERAÇÃO DA FACHADA.
O artigo 10º, inciso I, da Lei nº. 4.591/64 é claro:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
O parágrafo primeiro do citado artigo elenca as
penalidades iniciais:
§1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de
multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
E o parágrafo segundo, qualifica o quórum necessário
em 100% dos proprietários:
§2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição
de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
1.101 – 512 – CENTRO – B.C./S.C. – 88.330-774 – (47) 3363-2378 I
Já o Código Civil, Lei nº. 10.406/02, determina, no
artigo 1.336, inciso III, o seguinte:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Desta forma, o Código Civil repete o teor e a
essência da Lei de Condomínios, porém só a Lei nº. 4.591/64, específica ao tema, trata do quórum de 100% dos condôminos para aprovação.
Em outras palavras a lei é clara, e não devem pairar
dúvidas, para permitir o fechamento de sacada o condomínio precisa da aquiescência da unanimidade dos condôminos (100%).
A análise legal sob outro enfoque, que não o deste
estudo, é temerária, jamais poderá garantir resultado contrário à lei, o que acabará por onerar, principalmente, o condômino dissidente, refletindo, invariavelmente, na massa condominial. Por último, apenas a titulo de ilustração e conhecimento, neste tipo de procedimento, caso entre água, e vai entrar, a empresa prestadora do serviço não poderá ser responsabilizada, já que a ABNT-NBR-16.259 – 01/2014, estipula que nenhuma empresa de envidraçamento pode garantir ao consumidor a estanqueidade, explico, por melhor que o produto seja e, realmente, em sua aplicação proteja 100% da chuva, a empresa não pode oferecer essa garantia, de que não vai entrar água.
Era o que tinha a apresentar.
Balneário Camboriú – SC, 13 de dezembro, de 2017.
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