Contrato de Empreitada
Contrato de Empreitada
Contrato de Empreitada
Logo, conhecer o que é aduzido no Código Civil é medida importante para o empreiteiro,
pois reduz o risco de eventuais prejuízos. Pode-se dizer o mesmo para quem pretende a
execução de uma obra sob sua propriedade. O conhecimento da Lei, em qualquer caso,
é essencial para uma relação contratual harmônica.
Na Lei 8.666/93, que dispõe sobre licitações públicas, tem-se a seguinte definição:
Art. 6º. Para os fins desta Lei, considera-se: I - Obra - toda construção, reforma,
fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta
Dessa forma, pode-se dizer que obra corresponde a toda construção, reforma,
fabricação, recuperação ou ampliação de um bem corpóreo, compatibilizando-se
também o termo à criação ou implementação de trabalho intelectual.
A respeito da denominação das partes da relação contratual, empreiteiro é aquele que
executa o trabalho e se obriga a entregar a obra. A parte que “encomenda” a obra,
denomina-se comitente, proprietário ou dono da obra.
As espécies do contrato dizem respeito a como ele poderá ser dividido em relação às
suas características. Neste tipo contratual, as espécies estão prescritas no Código Civil.
Divide-se a empreitada, portanto, nas seguintes espécies:
b) empreitada mista.
No caso supracitado, os riscos inerentes à execução da obra correrão por conta de seu
dono, com exceção de algum fato onde o empreiteiro, exclusivamente, deu causa,
devendo, nessa hipótese, ser responsabilizado.
Importante tecer comentários aos riscos contratuais que as partes podem suportar.
Como já mencionado anteriormente, existem riscos diferentes para ambas as espécies
do contrato.
Na empreitada de lavor, onde o dono da obra fornece o material, a este caberá os riscos
da obra, salvo se o fato ocorrer por culpa do empreiteiro. Necessário o cuidado do
comitente nesse tipo de situação, onde deverá provar, se o caso, a culpa do executor da
obra (empreiteiro).
Ainda sobre o perecimento da coisa, outra situação pode acontecer: veja-se que o
proprietário é quem fornece o material. Nessa ocasião, se o proprietário o fornece na
qualidade e/ou quantidade não adequada, a responsabilidade pelo perecimento da
coisa, consequentemente, é do próprio dono da obra. Logo, cabe ao empreiteiro provar
que o proprietário é quem deu causa ao perecimento. Para isso deve reclamar
(recomenda-se por escrito) sobre os materiais inadequados, informando a sua
inviabilidade à obra, livrando-se, assim, da responsabilidade pelo perecimento da coisa.
Nessa hipótese, será devida a retribuição ao empreiteiro, eis que informou, a tempo,
sobre a possibilidade do perecimento, fazendo recair o risco à outra parte.
A respeito da espécie empreitada mista (mão de obra e material), os riscos correm por
conta do empreiteiro até o momento da entrega da obra. Caso o proprietário se
encontre em mora para receber o objeto contratado, a partir desse momento correrão
por sua conta os riscos.
IV – FIXAÇÃO DO PREÇO
Compulsando a Lei Civil, pode-se concluir que o preço pode ser fixado livremente entre
as partes. Ressalta-se aqui duas modalidades que podem ser usuais a esse tipo
contratual.
V – DA REVISÃO DO PREÇO
Se o projeto inicial sofre alterações, de forma que o preço da obra seja modificado, surge
a necessidade de revisão do preço originariamente convencionado. Isso pode evitar a
rescisão contratual por ônus excessivo de uma das partes, o que não é raro acontecer
em empreitadas.
Sendo verificada essa situação, as partes podem estipular novo preço, fazendo adendo
ao contrato, preferencialmente de forma escrita, evitando qualquer problema futuro.
O empreiteiro deve se atentar àquilo que prescreve o artigo 619, do Código Civil. A razão
para a cautela é que o executor da obra deve construir o que foi colocado no projeto
inicial e, se construiu mais do que fora requisitado no projeto, só poderá exigir o
acréscimo no preço, salvo estipulação em contrário, nas seguintes hipóteses: a) os
acréscimos serem provenientes de instrução escrita do proprietário e b) caso o
proprietário, sempre presente na obra, não se oponha às inovações ou acréscimos
feitos, isso é, se o dono da obra conhece das alterações, pode o empreiteiro exigir a
revisão do preço.
Um ponto crítico do contrato reside justamente nas hipóteses elencadas acima, visto
que, não raras as vezes, o empreiteiro se vê prejudicado em razão de ordem de
acréscimo advinda do proprietário, que não é feita por escrito, não existindo também
disposição a respeito no contrato. Por desconhecimento da lei, o executor da obra
procede à construção, sem antes convencionar a revisão do preço ou exigir que a ordem
seja feita por escrito. Decorrente a isso, a recuperação do valor construído a maior
termina em demanda no judiciário. Dessa forma, é importante que conste cláusula no
contrato a respeito da alteração no projeto e revisão no preço, conferindo maior
segurança jurídica às partes.
No caso de o proprietário visitar sempre a obra e não se opor aos acréscimos, pode o
empreiteiro exigir a revisão, pois se presume que o comitente esteja ciente de tudo que
ocorre na construção. Portanto, se o dono da obra nota alguma inovação ou acréscimo
do qual não concorda, deve imediatamente notificar o empreiteiro. A presunção, no
entanto, é relativa e pode o comitente provar que não sabia do acréscimo.
Outra causa de revisão contratual é aquela disposta no artigo 620, da Lei Civil. É
assegurado ao dono da obra a revisão no caso de ocorrência de diminuição do preço do
material ou mão de obra superior a dez por cento no mercado. Em caso de
encarecimento dos preços desses itens (matéria-prima e mão de obra), não pode o
empreiteiro requerer o pagamento pelo seu sobrepreço, a não ser que exista cláusula
de reajustamento no contrato, a qual, certamente, se recomenda a inserção.
VI - DO PAGAMENTO
Como visto em item anterior, é possível também o pagamento por etapa concluída da
obra ou por medida daquilo que foi construído. Sendo dividida em partes ou por medida
de área construída, o empreiteiro poderá exigir o pagamento na proporção da obra
executada.
Sendo realizado o pagamento por parte ou medida construída, presume-se que a obra
fora verificada, precluindo a oportunidade do proprietário em alegar vícios na obra.
Presume-se verificada a obra, também, quando realizada a medição e, em trinta dias, a
contar dela, não se alegar vícios ou defeitos, devendo o comitente proceder ao
pagamento.
Logo, nessa hipótese, o proprietário tem obrigação de vistoriar a obra e verificar a sua
adequação ao que fora combinado. Sendo verificada a edificação, poderá apontar
desconformidades com o projeto ou realizar o pagamento.
É bom mencionar que, em que pese estar previsto na lei que se presume verificado
aquilo que se pagou, esse efeito só pode se estender à entrega parcial ou total da obra:
se o proprietário pagou uma etapa concluída da obra (entrega parcial), se presume
verificada, mas, se as partes estipularam o parcelamento do pagamento (de mês a mês,
por exemplo), não existe possibilidade de aplicar o retromencionado dispositivo legal.
Logo, a presunção é relativa e depende da forma de pagamento estipulada.
Concluída a obra, e estando de acordo com o que foi estabelecido entre as partes, o
dono é obrigado a recebê-la. Caso existam inconsistências em desacordo com o projeto,
poderá rejeitá-la ou recebê-la com abatimento do preço. Se a obra estiver em
conformidade com o que fora acordado entre as partes e o proprietário se negue a
recebê-la, poderá o empreiteiro depositá-la em juízo, para se livrar de eventuais riscos.
Disporá, o dono da obra, de 180 dias do aparecimento do vício para postular em juízo.
Se o vício é aparente, o prazo começará a contar da entrega da obra.
Saliente-se que na espécie de empreitada simples ou de mão de obra (de lavor), onde o
empreiteiro fornece tão somente a mão de obra, a responsabilidade por vícios ou
defeitos é subjetiva. Consequentemente, cabe ao proprietário provar a culpa do
empreiteiro, sujeitando-se a pretensão ao prazo prescricional de três anos, à luz do
artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil.
A rescisão, sem justa causa, por iniciativa do empreiteiro gera o dever de indenizar pelas
perdas e danos ocasionados ao comitente. Autoriza-se, entretanto, rescisão unilateral
por parte do empreiteiro justificada seguintes casos:
a) por culpa do dono, quando, por exemplo, deixa de realizar pagamento ou fornecer
materiais;
d) quando ocorrer exigências, por parte do dono da obra, de modificações que, por seu
vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o proprietário
se disponha a arcar com o acréscimo do preço. Importante mencionar que toda
modificação de maior vulto deverá ser aprovada pelo empreiteiro, pois não tem
obrigação de aceitá-la.
Trata-se, a empreitada, nos termos da Lei 8.666/93, de formas de execução indireta. São
as seguintes:
b) empreitada integral;
XI - CONCLUSÃO
Para os empreiteiros, é essencial estipular preço que venha gerar lucro, em decorrência
da dificuldade de uma revisão futura. Importante também delinear estratégias para
prever eventuais problemas e livrar-se de riscos desnecessários. Aos comitentes, é
importante saber dos riscos que podem ser evitados na hora da contratação, bem como
as possibilidades de revisão de preço e recebimento da obra.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
NADER, Paulo. Curso de direito civil, v. 3: Contratos – 8 ed. rev. atual. e ampl. – Rio de
Janeiro: Forense, 2016.